時(shí)間：2022-08-25 01:06:55
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【摘要】改革開放以來我國住宅建設(shè)發(fā)展迅速,以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式嚴(yán)重制約了住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)化是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)節(jié)能省地型住宅的必經(jīng)之路。
【關(guān)鍵詞】循環(huán)經(jīng)濟(jì);住宅;產(chǎn)業(yè)化
改革開放以來我國住宅建設(shè)發(fā)展迅速,以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來全國城鄉(xiāng)住宅每年竣工面積達(dá)到12-14億平方米,每年全國城鄉(xiāng)住宅投資額約2萬億元左右,有效地拉動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但在全球資源空前緊張,環(huán)境保護(hù)迫在眉睫的大環(huán)境下,我國住宅產(chǎn)業(yè)仍處于前工業(yè)化階段,傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式嚴(yán)重制約了住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)化是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)節(jié)能省地型住宅的重要手段,也是建立符合我國國情的住宅建設(shè)和消費(fèi)模式的重要組成部分。
1我國住宅產(chǎn)業(yè)存在的問題
我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于快速增長的階段,住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的改革和發(fā)展,取得了顯著的成效,進(jìn)入了持續(xù)、健康發(fā)展的新時(shí)期,在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。但我國住宅產(chǎn)業(yè)仍處于前工業(yè)化階段,與發(fā)達(dá)國家相比還存在著較大的差距,主要表現(xiàn)為:勞動(dòng)生產(chǎn)率低、施工周期長;施工工藝落后、住宅部品的系列化產(chǎn)品不到20%;住宅產(chǎn)業(yè)化率僅為發(fā)達(dá)國家的1/5(我國為15%);建筑節(jié)能遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家;企業(yè)規(guī)模小,經(jīng)營管理粗放等。
上述問題中最為緊迫的是我國的建筑能耗問題。住宅對資源的占用和消耗巨大,住宅建設(shè)耗用的鋼材占全國用鋼量的20%,水泥用量占全國總用量的17.6%,城市建成區(qū)用地的30%用于住宅建設(shè),城市水資源的32%在住宅中消耗,住宅能耗占全國總能耗的20%左右。如果與當(dāng)前國際先進(jìn)水準(zhǔn)看齊,在不降低文明生活水準(zhǔn)的前提下,根據(jù)我國住宅的物耗水平,住宅建筑至少還有節(jié)能30%~50%、節(jié)水15%~20%的潛力。因此,住宅業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)能不能切實(shí)貫徹“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、環(huán)保”(簡稱四節(jié)一環(huán)保)的要求,是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì),建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
2循環(huán)經(jīng)濟(jì)與住宅產(chǎn)業(yè)化
循環(huán)經(jīng)濟(jì)是以資源的高效利用和循環(huán)利用為目標(biāo),以物質(zhì)閉路循環(huán)和能量梯次使用為特征,按照自然生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)循環(huán)和能量流動(dòng)方式運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)模式。實(shí)現(xiàn)以最小的資源消耗、最小的污染獲取最大的發(fā)展效益。循環(huán)經(jīng)濟(jì)以“減量化(Reduce)、再使用Reuse)、再循環(huán)(Recycle)”為行為原則(簡稱3R原則),其中又以“減量化”為首要原則。循環(huán)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行模式見圖1。
圖1循環(huán)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式
住宅產(chǎn)業(yè)化是指通過利用科學(xué)技術(shù)改造傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)以工業(yè)化的建造體系為基礎(chǔ),以建造體系和部品體系的標(biāo)準(zhǔn)化、通用化、模數(shù)化為依托,以節(jié)能、環(huán)保和資源的循環(huán)利用為特色,以科學(xué)的組織和現(xiàn)代化的管理為手段,通過將住宅生產(chǎn)全過程的開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、部品生產(chǎn)、管理和服務(wù)等環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)從而實(shí)現(xiàn)住宅的生產(chǎn)、供給、銷售和服務(wù)一體化的生產(chǎn)組織形式。住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵有四個(gè)方面:一是住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化;二是住宅建筑工業(yè)化;三是住宅生產(chǎn)經(jīng)營一體化;四是協(xié)作服務(wù)社會(huì)化。包括住宅基礎(chǔ)技術(shù)體系、成套的住宅建筑體系技術(shù)、住宅部品集成化體系、住宅質(zhì)量保障體系、住宅性能評價(jià)體系五項(xiàng)目標(biāo)體系。聯(lián)合國提出的“住宅產(chǎn)業(yè)化”的6條標(biāo)準(zhǔn)是:生產(chǎn)的連續(xù)性,生產(chǎn)物的標(biāo)準(zhǔn)化,生產(chǎn)過程的集成化,工程建設(shè)管理的規(guī)范化,生產(chǎn)的機(jī)械化,技術(shù)生產(chǎn)科研的一體化。
3發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的必要性
3.1住宅建設(shè)任務(wù)繁重:我國正處于城市化發(fā)展和住房消費(fèi)的上升階段。我國的城市化發(fā)展進(jìn)程將大大加快,城鎮(zhèn)人口的比重也將會(huì)有較大幅度的提高,隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高,住宅的需求將是巨大的,住宅建設(shè)任務(wù)將十分繁重。根據(jù)有關(guān)部門預(yù)測,2020年我國總?cè)丝趯⑦_(dá)到14.7億,我國城市化將以每年1~1.5%的速率發(fā)展,城市人口會(huì)達(dá)到849億。城鄉(xiāng)人均住宅將達(dá)到38M2(城鎮(zhèn)住宅的人均建筑面積達(dá)到35M2,農(nóng)村住宅的人均建筑面積達(dá)到40M2)。照此推算,從現(xiàn)在到2020年,累計(jì)需要新建住宅130億M2。
3.2住宅產(chǎn)業(yè)是循環(huán)經(jīng)濟(jì)的重要載體:
住宅產(chǎn)業(yè)是循環(huán)經(jīng)濟(jì)的重要載體。近年來,近年來全國城鄉(xiāng)住宅每年竣工面積達(dá)到12~14億平方米,每年全國城鄉(xiāng)住宅投資額約2萬億元左右,且這樣的勢頭還將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。住宅建設(shè)對資源的占用和消耗是巨大的,住宅的使用對環(huán)境的負(fù)荷也是相當(dāng)大的(相關(guān)數(shù)據(jù)見前文)。可我國現(xiàn)有資源不可能長期支撐粗放的住宅建設(shè)生產(chǎn)方式,如果按目前住宅建設(shè)的資源和材料消耗水平發(fā)展,勢必對資源的利用產(chǎn)生影響,亦將成為建立資源節(jié)約型社會(huì)的障礙。面對巨大的住宅建設(shè)任務(wù)和資源短缺之間的矛盾,只有通過住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的途徑,徹底改變目前的住宅建設(shè)落后的現(xiàn)狀,走資源節(jié)約的道路,處理好我國人居與資源短缺之間的矛盾,真正實(shí)現(xiàn)人類的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此住宅產(chǎn)業(yè)是走資源循環(huán)型經(jīng)濟(jì)、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的最大的載體。通過住宅建設(shè)的資源節(jié)約必定會(huì)對我國的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、人居與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展做出積極的影響和貢獻(xiàn)。
3.3住宅產(chǎn)業(yè)化是發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的根本途徑:發(fā)達(dá)國家住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段:第一階段是產(chǎn)業(yè)化形成的初期階段,重點(diǎn)是建立工業(yè)化生產(chǎn)體系;第二階段是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展期,重點(diǎn)是提高產(chǎn)品的質(zhì)量和性能價(jià)格比;第三階段是產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的成熟期,重點(diǎn)是進(jìn)一步降低住宅的物耗和對環(huán)境的負(fù)荷,發(fā)展資源循環(huán)型住宅。由此可見,利用住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的生產(chǎn)手段是實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)低消耗、低污染,達(dá)到資源節(jié)約目標(biāo)的根本途徑。只有堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀,依靠住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,才能實(shí)現(xiàn)住宅建造達(dá)到資源節(jié)約,建立循環(huán)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的總體要求。
4發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的對策
4.1完善住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策,加強(qiáng)政府管理和扶持:首先應(yīng)進(jìn)一步明確住宅產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃、技術(shù)政策、經(jīng)濟(jì)政策、組織政策、市場政策等,建立必要的工作推進(jìn)制度和激勵(lì)機(jī)制;根據(jù)國家發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建立資源節(jié)約型社會(huì)的發(fā)展戰(zhàn)略要求,研究制定住宅產(chǎn)業(yè)資源節(jié)約與可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃與技術(shù)發(fā)展綱要。同時(shí),加強(qiáng)政府管理與扶持,完善相關(guān)的政策法規(guī),特別是要建立基于市場的財(cái)稅、信貸、保險(xiǎn)等經(jīng)濟(jì)政策保障;建立基于市場為主的推進(jìn)機(jī)制。
4.2加大科技投入,夯實(shí)技術(shù)基礎(chǔ):加強(qiáng)對基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性、全局性和戰(zhàn)略性問題的研究,為實(shí)行住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的技術(shù)支撐。一是做好“三個(gè)體系”工作,即完善住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)體系、建立資源節(jié)約型住宅成套技術(shù)體系、推進(jìn)以住宅性能認(rèn)定為主的質(zhì)量控制體系。二是研究開發(fā)符合循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的新一代資源節(jié)約、環(huán)保生態(tài)型住宅加大對資源節(jié)約、環(huán)保生態(tài)型住宅及其成套技術(shù)研究開發(fā)的科技投入,盡快使其科技成果產(chǎn)業(yè)化,逐步提高住宅建造的可再生循環(huán)利用的水平。
4.3開展住宅產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)建設(shè):住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)必須將整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈建立成為一個(gè)生態(tài)系統(tǒng),使資源在一個(gè)循環(huán)的系統(tǒng)里充分共享,相關(guān)產(chǎn)業(yè)間協(xié)調(diào)運(yùn)作,將一個(gè)產(chǎn)業(yè)的廢棄物用做另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的原材料,從而實(shí)現(xiàn)“低開采、高利用、低排放”,進(jìn)而形成“最優(yōu)生產(chǎn)、最優(yōu)消費(fèi)和最少廢棄”的循環(huán)系統(tǒng)。
參考文獻(xiàn)
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1.1住宅與房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)施城市發(fā)展帶動(dòng)戰(zhàn)略的支柱產(chǎn)業(yè)之一住宅與房地產(chǎn)業(yè)因其巨大的后向帶動(dòng)作用和內(nèi)涵擴(kuò)張力，形成了從投資、交易、中介服務(wù)到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場規(guī)模迅速擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)地位得到了極大提升，現(xiàn)階段及今后一個(gè)時(shí)期，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。
1.2住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)帶動(dòng)了城市發(fā)展我市新區(qū)自建設(shè)以來，由于實(shí)行房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的綜合開發(fā)和配套建設(shè)，在城市建設(shè)資金投入能力有限的情況下，住宅與房地產(chǎn)業(yè)的高速增長帶動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新區(qū)建設(shè)十年來，已建有各類房屋1147棟，總建筑面積319.8萬平方米，已建成住宅用房460棟，總建設(shè)面積192.9萬平方米，占已建成房屋總面積的60.3%，可見住宅建設(shè)在新區(qū)建設(shè)的地位。
1.3住宅與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的波及帶動(dòng)作用強(qiáng)據(jù)國民經(jīng)濟(jì)投入產(chǎn)出表分析，住宅與房地產(chǎn)業(yè)每增加1元消費(fèi)，可帶動(dòng)其它商品銷售1.34元，2002年全國城鎮(zhèn)個(gè)人住宅支出總額達(dá)到7500億元以上，帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)約1萬億元，通常，住宅與房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)其它部門具有兩次帶動(dòng)作用，第一次是在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中能直接帶動(dòng)建筑、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等部門和待業(yè)的發(fā)展，第二次是房屋竣工后帶動(dòng)家具、家用電器、裝飾裝修行業(yè)的發(fā)展。
1.4發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，有利于個(gè)人消費(fèi)資金的回籠和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整隨著房改工作的基本結(jié)束和新區(qū)大量的單位集資建房，我市僅存老區(qū)直管公房8萬平方米，居民住宅私有化率達(dá)到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城鎮(zhèn)家庭的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)社會(huì)的財(cái)富分配結(jié)構(gòu)房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。
1.5發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了城鄉(xiāng)居民就業(yè)目前，我國房地產(chǎn)業(yè)年均就業(yè)人員增長僅次于社會(huì)服務(wù)行業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等各類企業(yè)，評估、咨詢類企業(yè)以及中介服務(wù)提供了大量就業(yè)崗位，為下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移做出了重要貢獻(xiàn)。
1.6發(fā)住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了人民生活水平和生活質(zhì)量的提高在全面建設(shè)小康社會(huì)過程中，住宅建設(shè)已開始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再是單純的作為一種生存資料，而同時(shí)也是作為一種享受資料，向著生態(tài)健全，環(huán)境優(yōu)美，天人合一的方向發(fā)展，居民購房時(shí)，更多的注重住宅區(qū)位、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、使用功能、開間進(jìn)深，私密性、三明度（明廚、明廁、明廳）、內(nèi)外裝修、綜合配套、小區(qū)環(huán)境及文化品位等。安居才能樂業(yè)，安居才能健康，安居是最大幸福，已成為城市居民的共識。
1.7發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，增加房產(chǎn)消費(fèi)水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長其一：國家對土地的審批、土地的出讓方面的政策越來越嚴(yán)格，也為了嚴(yán)格控制耕地的減少，減小農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，土地的出讓價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間的推移越來越貴。其二：人工費(fèi)用的漲幅也比較快，機(jī)械、燃料、煤、電的價(jià)格上漲迅猛，所以投資房地產(chǎn)可以保持個(gè)人投資的保值、增值和快速的增長。
2如何整體控制房產(chǎn)市場，使其健康有序的發(fā)展
2.1明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想按照住房市場化的方向，對市場體系進(jìn)行不斷的完善，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而在一定程度上滿足家庭的住宅需要，通過進(jìn)一步深化改革，全面貫徹落實(shí)居民住房制度改革，通過完善住房一級市場，同時(shí)搞活住房二、三級市場，以及租貸市場等，充分發(fā)揮存量和增量住房聯(lián)動(dòng)的作用，進(jìn)一步激發(fā)居民住房消費(fèi)的積極性。
2.2調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)按照住房市場化進(jìn)程的需要，市計(jì)劃、建設(shè)、國土等職能部門之間需要相互配合，以需求為導(dǎo)向，對市場要求進(jìn)行認(rèn)真分析，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策指導(dǎo)，對住宅、非住宅結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)加大住宅建設(shè)的力度，并對寫字樓建設(shè)規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲M(jìn)而在一定程度上防止出現(xiàn)新的空置。
2.3深化住房保障制度改革一是繼續(xù)深化改革，制定實(shí)施新的政策，制定保障措施，進(jìn)一步滿足市住房需要，進(jìn)而在一定程度上消除阻礙市場發(fā)展和居民住房消費(fèi)的各種障礙。二是建立健全廉租住房制度，對城市住房保障范圍進(jìn)行合理地確定，科學(xué)合理地選擇開發(fā)地塊，建設(shè)一定數(shù)量的廉租住房，進(jìn)而在一定程度上滿足全市居民的住房需要。三是對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)行規(guī)范化管理，嚴(yán)格控制在中小戶型，同時(shí)對銷售對象進(jìn)行嚴(yán)格審定。四是推選經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，實(shí)行申請審批和公示制度。
2.4加強(qiáng)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督和管理，科學(xué)合理地解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，對市場運(yùn)行情況給予高度關(guān)注，進(jìn)而在一定程度上提高質(zhì)量和效率。
[關(guān)鍵詞] 住宅產(chǎn)業(yè)化 房地產(chǎn) 模式
一、住宅產(chǎn)業(yè)化
住宅產(chǎn)業(yè)化，是指通過工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅，以提高建設(shè)效率，降低成本。具體說，就是從投資、建設(shè)開始，直到進(jìn)入居住的全過程所形成的產(chǎn)業(yè)鏈中，實(shí)行工業(yè)化生產(chǎn)，運(yùn)用科技進(jìn)步，使住宅產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)密集、資本密集型的外延式增長轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型的內(nèi)涵式增長。它包括住宅的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，住宅材料和部品的研發(fā)和生產(chǎn)、住宅經(jīng)營、維護(hù)、管理和服務(wù)等，是一個(gè)以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和管理方法，提升住宅產(chǎn)業(yè)的建設(shè)效率、效益和價(jià)值的過程。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，改變住宅建設(shè)生產(chǎn)方式，提高住宅建設(shè)的科技含量，是實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)目標(biāo)和新世紀(jì)住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式
住宅產(chǎn)業(yè)化是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須由政府部門和企業(yè)通力合作, 密切配合，其中的一個(gè)關(guān)鍵就是房地產(chǎn)企業(yè)要有充分的準(zhǔn)備和應(yīng)變能力去適應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來的生產(chǎn)方式和經(jīng)營理念的根本轉(zhuǎn)變。Alexander曾經(jīng)給出了模式的經(jīng)典定義：每個(gè)模式都描述了一個(gè)在我們的環(huán)境中不斷出現(xiàn)的問題，然后描述了該問題的解決方案的核心。即模式是一種指導(dǎo)，在一個(gè)良好的指導(dǎo)下，有助于你得到解決問題的最佳辦法，達(dá)到事半功倍的效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式就是適合其在其不同發(fā)展階段中的模式，它應(yīng)該是解決某一階段企業(yè)存在的各類問題的核心方法。當(dāng)前國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中主要采取的模式如下：
1.國內(nèi)
（1)自下而上，與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，或者通過組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟與上游供應(yīng)商統(tǒng)一對話，以集中采購的交易方式實(shí)現(xiàn)降低成本和質(zhì)量可控。萬科就是這種模式的代表。
（2)自上而下，滲透到生產(chǎn)資料供應(yīng)鏈中的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，以投資控股或參股的方式介入，所生產(chǎn)的部品材料設(shè)備等在自給之外，可以提供給其他買家，既形成企業(yè)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化互補(bǔ)，又可以分享新的利潤點(diǎn)。棲霞建設(shè)集團(tuán)是這種模式的代表。
（3)密切關(guān)注住宅產(chǎn)業(yè)化前沿動(dòng)態(tài)，引進(jìn)并采用世界范圍內(nèi)的新理念、新材料、新工藝，在建筑產(chǎn)品創(chuàng)新上領(lǐng)先競爭對手，遵循住宅產(chǎn)業(yè)化的理念設(shè)計(jì)，贏取細(xì)分市場上更大利潤。萬通筑屋就是這種模式的“拓荒者”。
2.國外
(1)確立專業(yè)化路線，通過內(nèi)部生長和外部并購手段，不斷塑造該領(lǐng)域的專業(yè)能力，致力于為客戶建造高質(zhì)量的房屋，奠定企業(yè)競爭優(yōu)勢。
(2)高度重視客戶對住宅產(chǎn)品全面滿意程度，并在相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域下工夫，為顧客提供多元化服務(wù)。
(3)以高效管理使公司貼合市場行情有效運(yùn)行，帶動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升，并通過產(chǎn)業(yè)鏈整合降低生產(chǎn)和管理成本，保證了產(chǎn)品質(zhì)量，也增加公司盈利能力及競爭優(yōu)勢。
三、對策與建議
國內(nèi)外優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式為我們提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)：一個(gè)企業(yè)要發(fā)展，就要善于把握機(jī)會(huì)，積極、合理的調(diào)整企業(yè)的發(fā)展模式，時(shí)刻把市場和客戶的需求同企業(yè)的使命和發(fā)展聯(lián)系起來。在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中房地產(chǎn)企業(yè)確立發(fā)展模式必須重點(diǎn)關(guān)注兩大方面的內(nèi)容:第一是住宅產(chǎn)業(yè)化要求，包括產(chǎn)品和管理創(chuàng)新、新技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用、對產(chǎn)業(yè)化趨勢的把握等；第二是企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，包括明確的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、高效的戰(zhàn)略管理能力、優(yōu)秀的開發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)等。要兼顧以上內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)就必須建立起一套適合自身實(shí)際和市場需求的開發(fā)模式、組織模式和管理模式，并隨著市場發(fā)展的不同時(shí)期靈活調(diào)整。
當(dāng)前，在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的主要應(yīng)對策略包括:在環(huán)保節(jié)能、經(jīng)濟(jì)高效的行業(yè)導(dǎo)向中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該調(diào)整發(fā)展模式對接住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式;在面對生產(chǎn)材料將要以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、供應(yīng)系列化、生產(chǎn)工廠化、施工裝配化、服務(wù)定制化為特征的產(chǎn)業(yè)集群方式獲取時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須重新定位角色，從資金和技術(shù)力量上加大技術(shù)產(chǎn)品的集成能力，以系列化新型住宅產(chǎn)品生產(chǎn)為主導(dǎo)，推廣應(yīng)用新型的住宅成套技術(shù)、新型住宅部品，帶動(dòng)和推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，并且在開發(fā)、組織、管理等關(guān)鍵點(diǎn)上設(shè)計(jì)應(yīng)對策略;房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化、集團(tuán)化是住宅產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)集約化內(nèi)涵型發(fā)展的重要保障, 具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過兼并、收購和重組，形成實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)，提高產(chǎn)業(yè)的集中度。
四、結(jié)束語
推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，是當(dāng)前和今后相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)住宅建設(shè)領(lǐng)域的使命。住宅產(chǎn)業(yè)化除需要政府的宏觀引導(dǎo)和支持外，關(guān)鍵靠市場的核心力量推動(dòng)。以中國目前的狀況而論，房地產(chǎn)企業(yè)毫無疑問的承擔(dān)著市場服務(wù)、市場引導(dǎo)的重任，創(chuàng)新的產(chǎn)品、新型的材料、先進(jìn)的技術(shù)，甚至新的生產(chǎn)方式等均需要通過房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)化和推動(dòng)，從這層意義上講，房地產(chǎn)企業(yè)已成為住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施的核心力量，是住宅產(chǎn)業(yè)化能否最終順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵之一，它的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是相輔相成的。
參考文獻(xiàn):
[1]呂洋波:21世紀(jì)中國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展探析[D].浙江大學(xué)碩士論文.2004
關(guān)鍵詞：住宅部品；門窗；本土化；陜南傳統(tǒng)民居；住宅產(chǎn)業(yè)化
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2017.12.196
住宅的產(chǎn)業(yè)化的建造方式，是將建造過程不單單局限于某一部分，而是在社會(huì)化大生產(chǎn)中各部分的分工生產(chǎn)，為其他行業(yè)創(chuàng)造了生產(chǎn)條件。生產(chǎn)而成的住宅部品是獨(dú)立于住宅之外的，不僅可以運(yùn)用于新的住宅中，也可用于住宅的改造項(xiàng)目中，運(yùn)用范圍廣泛。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，凡是住宅產(chǎn)業(yè)化水平較高的國家，其部品體系都相對較為完善，部品的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、通用化程度也比較高[1]，所以，住宅部品是發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的先覺條件。
陜南傳統(tǒng)民居作為陜西傳統(tǒng)民居中重要的一部分，是整個(gè)中國傳統(tǒng)民居中的瑰寶，在走訪中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在所存留的傳統(tǒng)民居越來越少。同時(shí)，隨著產(chǎn)業(yè)化住宅的發(fā)展，生硬的流水線設(shè)計(jì)、一成不變的部品研發(fā)，缺少人情化本土性特點(diǎn)的設(shè)計(jì)使得產(chǎn)業(yè)化住宅在中國多數(shù)只停留在保障住房方面。陜南傳統(tǒng)民居門窗在其功能性、裝飾性上蘊(yùn)含著當(dāng)?shù)厝饲О倌陙淼闹腔劢Y(jié)晶，深刻體現(xiàn)了本土適應(yīng)性的特點(diǎn)，同時(shí)具有很高的藝術(shù)審美價(jià)值，在當(dāng)代的美學(xué)中也一直作為案例典范。
1 陜南的本土特性
陜南并不是一個(gè)特定的地名，而是對陜西秦嶺山南部地區(qū)的一個(gè)統(tǒng)稱，在區(qū)域上，自東向西依次為商洛、安康和漢中三個(gè)地區(qū)，被統(tǒng)稱為陜南地區(qū)。陜南除了漢中盆地和安康盆地的地形比較平坦，其余地區(qū)均為多山地貌，水系眾多。平均氣溫在0°以上，整體氣候溫和濕潤，降水量充沛。
明清以來，陜南作為全國重要的人口遷入地的漢水中上游區(qū)的移民，主要來自于我國一些南方地區(qū)，像是四川、湖北 、湖南 、廣東 、江西等省，特別是湖北、四川兩省是當(dāng)時(shí)進(jìn)入漢水中上游地區(qū)的移民主要來源地[2]。由于移民的文化，使得巴蜀文化和荊楚文化與三秦文化在陜南地區(qū)產(chǎn)生了有機(jī)融合。
2 陜南傳統(tǒng)民居門窗現(xiàn)狀分析
陜南傳統(tǒng)民居門窗現(xiàn)狀。在傳統(tǒng)民居中較為常見的窗有直欞窗、支摘窗、檻窗、橫披窗、隔扇窗（長窗）、花窗、漏窗和天窗等。在陜南傳統(tǒng)民居中又以直欞窗、檻窗、隔扇窗的使用最為普遍，以平開窗為主，格心圖案的形式多樣。陜南傳統(tǒng)民居門的類型由外向內(nèi)分為為入戶大門、二道門（院門）、側(cè)門、房門、后門等。不同位置上的門，在民居中所起的作用不是完全相同的。因此上述的幾種門不一定會(huì)完全在一個(gè)宅院中呈現(xiàn)出來。比如一進(jìn)深的宅院則不會(huì)有院門、少有側(cè)門，天井長深的天井類院落中，內(nèi)側(cè)就有多個(gè)進(jìn)深的門。
3 陜南傳統(tǒng)民居門窗對現(xiàn)代住宅門窗部品的啟發(fā)分析
我國已經(jīng)全面進(jìn)入小康化社會(huì)進(jìn)程，人們對于住宅的需求已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，由最基本的“分的開”，“住得下”的居住需求，向重視住宅質(zhì)量、周邊環(huán)境、居住條件的舒適性等方面轉(zhuǎn)變，更加注意住宅的實(shí)用性、安全性、耐久性、環(huán)境性和經(jīng)濟(jì)性[3]。需要通過合理的現(xiàn)代化設(shè)計(jì)，在保留傳統(tǒng)元素的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出具有舒適環(huán)境的空間，這也就是是陜南傳統(tǒng)傳統(tǒng)民居門窗部品產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)中需要發(fā)展的方向。
3.1 陜南傳統(tǒng)民居門窗于集合住宅門窗的啟發(fā)
在材料選取方面，陜南傳統(tǒng)民居的門窗部品在材料的選擇上主要選取當(dāng)?shù)氐脑静模燃壭沃戚^高的合院則選用高檔珍貴的木材。木頭溫柔的機(jī)理和天然的色澤給人以溫暖的感覺，由此可以給現(xiàn)代集合性住宅大門材質(zhì)生硬、冰冷的質(zhì)感給以啟示，對提高居住者的歸屬感，滿足居住舒適性的需求，給以戶主感情的依托有顯著的作用。
3.2 陜南傳統(tǒng)民居門窗于獨(dú)立住宅門窗的啟發(fā)
現(xiàn)今陜南地區(qū)所保留下的傳統(tǒng)民居建筑多為清代民國時(shí)期的，其中的合院式住宅在建筑形式、功能和審美要求上與現(xiàn)在的獨(dú)立住宅較為相似。在工業(yè)化生產(chǎn)的今天，像陜南傳統(tǒng)民居門窗中常見的雕刻、繪畫、裝飾構(gòu)件和材料都已屬奢侈。獨(dú)立式住宅更強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)和居住者的社會(huì)地位，與陜南傳統(tǒng)民居門窗在規(guī)格尺寸、裝飾、色彩、材料等方面都彰顯氣派的目的相同，居住者在使用時(shí)的心理訴求也比較溫和，因?yàn)殛兡蟼鹘y(tǒng)民居門窗對于現(xiàn)代的獨(dú)立式住宅門窗的設(shè)計(jì)有直接的指導(dǎo)作用。
3.3 陜南傳統(tǒng)民居門窗于小區(qū)公共空間圍合的應(yīng)用及影響
陜南傳統(tǒng)民居中的門洞、窗洞和花窗，對住宅小區(qū)內(nèi)的園林花園有較高的借鑒價(jià)值。小區(qū)中的公共空間，起著綠化和作為整個(gè)小區(qū)交流的平臺(tái)作用，鄰里之間的交流不只局限于從你家到我家，小區(qū)公共環(huán)境也承載了這一功能，室外的空間圍合和限定是陜南傳統(tǒng)民居門窗發(fā)揮其本土性特點(diǎn)的新載體，結(jié)合園林設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮門窗對于通透性和私密性劃分的功能，在室外休閑空間中讓居住者享受開敞環(huán)境的同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)局部隱私、間隔甚至防御的空間變化。
陜南傳統(tǒng)民居門窗隔而不斷的手法，窗欞粗細(xì)寬窄對于射如內(nèi)部空間光線的控制，在小區(qū)公共空間的營造中起到了借鑒的功能，這種親近自然有可以阻擋自然氣候的影響，能提升使用者的舒適感。而陜南傳統(tǒng)民居門窗的取材和營建方法無不體現(xiàn)了本土性原則，這種對自然的敬畏更表現(xiàn)了濃濃的生活氣息和人情味。
4 結(jié)論
住宅部品通用化是住宅產(chǎn)業(yè)化今后發(fā)展的趨勢， 通過對陜南傳統(tǒng)民居門窗本土性的研究，尋找其優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，加之通過以現(xiàn)代技術(shù)、功能需求的改良，對陜南地區(qū)傳統(tǒng)民居門窗部品進(jìn)行研發(fā)。
參考文獻(xiàn)：
[1]李國昌，王倩.我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究[J].中小企業(yè)管理與科技（下月刊），2014（01）：192.
關(guān)鍵詞：住宅；環(huán)保化；產(chǎn)業(yè)化
引言
在過往的住房建造中，由于沒有形成標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)化，造成許多不環(huán)保的現(xiàn)象。完全有礙于長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。因此了解并且將住宅環(huán)保產(chǎn)業(yè)化是具有非常重大的意義。
“十三五”規(guī)劃公布了十個(gè)任務(wù)目標(biāo)，其中包括保障和改善民生，加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)。“美麗中國”首入五年規(guī)劃，而近來全面放開的二孩政策，將會(huì)影響到我國的人口政策的調(diào)整，這樣看來，調(diào)整后的人口政策將會(huì)對將給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生長期的影響。把生態(tài)文明建設(shè)和房地產(chǎn)建設(shè)結(jié)合起來思考具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
由此來看，重慶市的環(huán)保型住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展必須得到推進(jìn)，尤其住宅的環(huán)保化特別值得關(guān)注和發(fā)展。
一、環(huán)保型住宅產(chǎn)業(yè)化的意義
國家發(fā)改委環(huán)境與資源保護(hù)司副司長李靜曾說，環(huán)保型住宅的發(fā)展對我國未來經(jīng)濟(jì)走可持續(xù)發(fā)展道路有著深遠(yuǎn)意義。國務(wù)院曾提出了推廣節(jié)能建筑的目標(biāo)和措施，我國住房總面積達(dá)數(shù)百億，而住宅的單位消耗資源量卻是發(fā)達(dá)國家的數(shù)倍，我國城市化步伐的加快使得各種資源材料的耗費(fèi)巨大，而其中不乏可循環(huán)利用的資源，每年產(chǎn)生的工業(yè)廢棄物成億噸計(jì)算，這些工業(yè)廢棄物若能被循環(huán)使用，不單單是減少對環(huán)境生態(tài)的破壞還能減少非常多的污染排放。
隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提高，老百姓生活水平相應(yīng)的也變得較高。由于住房作為特殊商品，因此對住宅的要求越來越高，特別是對住宅的環(huán)保性尤為突出。而觀察以往的生產(chǎn)和發(fā)展模式，并不是長久發(fā)展之計(jì)，不單土地資源有限，對于環(huán)境來說也將受到極大的考驗(yàn)。因此國家已經(jīng)開始采取措施為改善這一情況。通過督促開發(fā)商使用環(huán)保可循環(huán)材料，在房屋的空間構(gòu)建上也提出需要到達(dá)節(jié)能省地等，一系列措施旨在使得我國住宅環(huán)保成為一種產(chǎn)業(yè)化。
二、重慶市環(huán)保型住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)存問題
1.技術(shù)材料問題。住房環(huán)保在技術(shù)和產(chǎn)品難以供給。目前，我國的一些節(jié)能低耗的材料使用范圍不廣。相應(yīng)的技術(shù)水平也由于需求量受限而停滯不前。因此重慶市在住房建筑上多使用傳統(tǒng)方式，技術(shù)陳舊切材料不環(huán)保。重慶市在住房建筑上的產(chǎn)品質(zhì)量和技術(shù)跟不上環(huán)境的發(fā)展，則影響了環(huán)保型住房產(chǎn)業(yè)化得腳步。
2.標(biāo)準(zhǔn)制度問題。環(huán)保型住房產(chǎn)業(yè)化缺少執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章。在重慶，住房建筑在環(huán)保方面并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可以執(zhí)行，所以住宅建筑中存在很多的浪費(fèi)。目前，重慶市現(xiàn)有規(guī)章制度范圍模糊，條則不清，對建筑節(jié)能只有總的要求和使用的局限范圍，難以輻射所有建筑類型做到真的節(jié)能環(huán)保。
3.機(jī)構(gòu)設(shè)置問題。相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全。一些政府官員未能真正認(rèn)識到住房節(jié)能環(huán)保的重要性，重慶市在住房建筑方面并未設(shè)立相應(yīng)的監(jiān)督人員，也未能將這樣理念宣傳到位，未能使得廣大群眾真正意思到住宅環(huán)保化得必要性。如此一來，阻礙了節(jié)能與環(huán)境治理措施的有效推行。
三、重慶市住宅環(huán)保產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展建議
1.將建筑材料選用標(biāo)準(zhǔn)化。在建筑上所使用的大量材料必須符合3R概念（即Reusable可重復(fù)使用、Restorable可再生使用、Recycling可循環(huán)使用）。使用的材料無害于人體，也需對環(huán)境友好。如限制使用實(shí)心粘土磚，采用可再生塑鋼、一級可在循序使用的材料等。只有盡量的使用環(huán)保且可再生的資源才能給夠做到真正的住宅環(huán)保化，以減少對環(huán)境的污染和破壞。
2.將節(jié)能節(jié)水設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化。由于重慶日照充足，住房的建筑設(shè)計(jì)完全可以充分利用陽光照明和采暖，杜絕因?yàn)樵O(shè)計(jì)不合理而出現(xiàn)的資源浪費(fèi)。例如外國先進(jìn)城市就有整個(gè)住宅社區(qū)的大部分能源是來自充分利用地表熱的熱泵和光能轉(zhuǎn)化為電能而提供的。而水資源的利用上，可以通過一些特殊的設(shè)計(jì)能夠收集雨水，日后可重新用于植被灌溉。流量低與無水堆肥式廁所及節(jié)水龍頭應(yīng)被統(tǒng)一配置。此種種技術(shù)與配置被納入建筑標(biāo)準(zhǔn)化是十分有必要的
3.空間利用標(biāo)準(zhǔn)化。迄今為止，重慶由于山多地陡的獨(dú)特地貌，因此在空間的開發(fā)上依然是被動(dòng)的，缺乏綜合性的規(guī)劃，導(dǎo)致局部區(qū)域空間的利用率低，空間資源浪費(fèi)嚴(yán)重。因此將規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)制定出來非常有必要，由政府統(tǒng)一規(guī)劃和監(jiān)督，在居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理等諸多方面，不單單要體現(xiàn)高效環(huán)保，也要在充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，在空間規(guī)劃上考慮到老人及殘疾人。不但將環(huán)保概念停在表面，也融入生活。
4.建筑時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)化。將建筑過程統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化，建筑層數(shù)確定一般都存在一個(gè)合理完工時(shí)間，應(yīng)該在政府和有關(guān)部門的監(jiān)督幫助下，盡量讓其在合理時(shí)間內(nèi)完工。有助于建筑方將精力和資金集中使用，縮短建筑周期，節(jié)約資源減少排放，利于環(huán)保。
5.對環(huán)保型住宅產(chǎn)業(yè)化大力宣傳。在住宅環(huán)保化上的宣傳也應(yīng)該做到全面覆蓋重慶市。讓追求住宅環(huán)保成為基本需要后，才能使得住宅環(huán)保變成產(chǎn)業(yè)化。發(fā)展住宅環(huán)保成為產(chǎn)業(yè)化即為推廣節(jié)能省地環(huán)保型的住宅，不僅僅是對傳統(tǒng)建造方式的改進(jìn)，更是對傳統(tǒng)生產(chǎn)和消費(fèi)觀念和既定模式的嚴(yán)重沖擊，全面的宣傳也使得人民與政府齊心協(xié)力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境的發(fā)展，使得住宅環(huán)保化成為重慶市的特色。
6.針對環(huán)保型住宅產(chǎn)業(yè)化成立專業(yè)小組。由于重慶市住房建筑的逐年增加，重慶市環(huán)保局可以就如何貫徹落實(shí)住房環(huán)保的產(chǎn)業(yè)化，成立相應(yīng)的技術(shù)顧問小組，就先重慶市住房環(huán)保遇到的技術(shù)問題借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，針對重慶的特點(diǎn)提出方案。使得開發(fā)商遇到類似的問題能夠有部門可以找，不會(huì)使得解決問題停留在理想層面。
四、總結(jié)
有效推進(jìn)住宅環(huán)保產(chǎn)業(yè)化，有利于住宅產(chǎn)品的品質(zhì)和生產(chǎn)效能的上升，減少能源的消耗，改善人居環(huán)境，使得房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
發(fā)展住宅環(huán)保成為產(chǎn)業(yè)化即為推廣成熟環(huán)保型的住宅，不僅僅是對以往的建造方式的改進(jìn)，更會(huì)對傳統(tǒng)生產(chǎn)和消費(fèi)觀念和既定模式產(chǎn)生巨大影響。尤其大力發(fā)展城市化建設(shè)，對綠色環(huán)保環(huán)境的需要強(qiáng)烈增加，而在住宅建造方面對相關(guān)環(huán)保問題上，并未有切實(shí)有效的法律法規(guī)，健康環(huán)保材料的升級和結(jié)構(gòu)與空間的優(yōu)化亟待解決。在建設(shè)環(huán)保化上還需廣為宣傳。重慶市政府已經(jīng)開展專題調(diào)研，同時(shí)學(xué)習(xí)借鑒其他先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)交流“十二五”規(guī)劃實(shí)施、“十三五”規(guī)劃編制、行動(dòng)計(jì)劃制定、多規(guī)合一等方面的經(jīng)驗(yàn)與做法，旨在發(fā)展重慶市環(huán)保型住宅產(chǎn)業(yè)化，既使得住房發(fā)展向人群健康和生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防控?cái)U(kuò)展，又使得經(jīng)濟(jì)效益得到提高。
綜上所述，想在重慶市推行將環(huán)保型住宅產(chǎn)業(yè)化，還面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。（作者單位：重慶工商大學(xué)）
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)規(guī)劃，發(fā)展趨勢，影響因素
中圖分類號： [F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
一、前言
住宅建設(shè)和千家萬戶關(guān)系密切，它涉及到每個(gè)居民的切身利益。住宅建設(shè)又與國家、與社會(huì)息息相關(guān)，它影響著國家發(fā)展與社會(huì)安定。住宅小區(qū)規(guī)劃的最高目標(biāo)和終極目的，是為居民提供一個(gè)良好的居住環(huán)境，幫助人們能更好地實(shí)現(xiàn)各種社會(huì)活動(dòng)，所以，適應(yīng)和滿足居民的需求是住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求。在居住小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)中，積極推進(jìn)“以人為核心”的設(shè)計(jì)觀念和“可持續(xù)發(fā)展”方針，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新活動(dòng)，創(chuàng)造出具有地方特色、設(shè)備完善和達(dá)到21世紀(jì)居住標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境，從而使中國住宅建筑技術(shù)獲得整體的提高。
二、住宅小區(qū)規(guī)劃的內(nèi)容
1.含義
住宅小區(qū)規(guī)劃是一個(gè)總體設(shè)計(jì)的過程，其設(shè)計(jì)對象是住宅小區(qū)的環(huán)境和住宅的體型、房型。住宅小區(qū)規(guī)劃被城市文脈和地域的制約，是城市設(shè)計(jì)的延續(xù)。住宅小區(qū)規(guī)劃需要與居民生活需求的居住形態(tài)相適應(yīng)，對已有的文化傳統(tǒng)進(jìn)行保護(hù)和發(fā)揚(yáng)廣大，同時(shí)，對那些不斷新生的生活因素做出綜合考慮。
住宅小區(qū)的命名依據(jù)是我國現(xiàn)行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93，其中對居住區(qū)的劃分做出了明確規(guī)范，按照居住戶數(shù)或人口規(guī)模進(jìn)行劃分：居住人口規(guī)模在三萬到五萬人，或戶數(shù)規(guī)模在一萬到一萬五千之間的為城市居住區(qū)或居住區(qū)；居住人口規(guī)模在七千到一萬五千人，或戶數(shù)規(guī)模在兩千到四千之間的為居住小區(qū)或小區(qū)；居住人口規(guī)模在一千到三千人，或戶數(shù)規(guī)模在三百到七百的為居住組團(tuán)或組團(tuán)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行規(guī)模化發(fā)展，其發(fā)展趨勢也是以此規(guī)范為依據(jù)。
2.基本內(nèi)容
住宅小區(qū)規(guī)劃的基本內(nèi)容主要包含以下兩點(diǎn)設(shè)計(jì)：
一是，住宅小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，其中具體包括：選址、住宅布置、小內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃、道路布置、配套設(shè)施等。
二是，住宅小區(qū)的住宅體型和房型的設(shè)計(jì)，具體包括三點(diǎn)，分別是總體設(shè)計(jì)、具體設(shè)計(jì)以及無障礙設(shè)計(jì)。
三、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
這些年來，國家將住宅建設(shè)定位于國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，同時(shí)，住房制度則由福利型分配逐步轉(zhuǎn)成貨幣型分配，而住宅建設(shè)的開發(fā)正逐步由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。
(一)住宅小區(qū)規(guī)劃的現(xiàn)狀
當(dāng)下人們越來越注重居住環(huán)境的獨(dú)特性風(fēng)貌，逐漸摒棄了那些缺乏特色的小區(qū)，小區(qū)需要向獨(dú)特個(gè)性的方向建造。建造時(shí)應(yīng)當(dāng)注重以下幾個(gè)方面：
1．注重傳統(tǒng)文脈的延續(xù)
作為城市的構(gòu)成細(xì)胞，小區(qū)應(yīng)當(dāng)良好體現(xiàn)城市的建筑文化傳統(tǒng)、居住環(huán)境文脈、城市景觀環(huán)境等各要素，注重保護(hù)各城市自身的文化風(fēng)格。
2．因地制宜地布局
由于各自不同的小區(qū)基地狀況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)地形、地貌和地物，進(jìn)行小區(qū)的規(guī)劃和布局，充分體現(xiàn)小區(qū)的自身特色。
3．建筑形式的創(chuàng)作
住宅建筑，作為小區(qū)的主體，對大規(guī)模的住宅如果沒有處理妥當(dāng)，就會(huì)顯得平淡而雜亂。對小區(qū)的住宅建筑進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)注重統(tǒng)一，在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上進(jìn)行變化設(shè)計(jì)。可以采用兩種方法：一是，確定一個(gè)與當(dāng)?shù)亟ㄖ嘘P(guān)的主題符號，然后在小區(qū)建筑的各個(gè)部位上進(jìn)行應(yīng)用，符號在尺度和形狀上略作變化，但始終保持總體的一致和統(tǒng)一；二是，挖掘當(dāng)?shù)氐臍v史、文化或民風(fēng)，盡量顯示歷史的延續(xù)性以及小區(qū)居民的認(rèn)同感。
(二)住宅小區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢
住宅小區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢，可以從當(dāng)前設(shè)計(jì)時(shí)所遵循的原則看出，具體如下所示：
一是，以人為本，住宅建設(shè)力求提供一個(gè)方便而舒適的居住生活環(huán)境，體現(xiàn)對人的關(guān)懷。
二是，可持續(xù)發(fā)展，著重強(qiáng)調(diào)在經(jīng)濟(jì)和資源上的節(jié)能消費(fèi)，提倡節(jié)能、節(jié)地以及節(jié)材，建立一個(gè)可持續(xù)利用資源和能源的住宅體系，畢竟地球的資源是有限的，而有些資源是不可再生的。
三是，注重環(huán)境保護(hù)，創(chuàng)造一個(gè)良好的室內(nèi)外居住環(huán)境，盡可能少地制造污染，保護(hù)我們賴以生存的環(huán)境。
四是，反映科技的進(jìn)步，社會(huì)朝高科技方向發(fā)展，智能化系統(tǒng)的設(shè)施是住宅裝備的必然趨勢，建立智能化住宅通訊與管理系統(tǒng)以及智能化住宅綜合管理系統(tǒng)等等，才能讓新世紀(jì)住宅能夠適應(yīng)高科技社會(huì)、信息化社會(huì)。
五是，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，可通過各種技術(shù)手段推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，主要有三方面：一是，建立一個(gè)符合住宅產(chǎn)業(yè)化的住宅建筑體系；二是，建立一個(gè)完善的質(zhì)量控制體系；三是，建立一個(gè)住宅性能綜合評價(jià)體系。只有以科技進(jìn)步為核心，進(jìn)行住宅小區(qū)的建設(shè)，才能使住宅建設(shè)質(zhì)量得到全面提高，從而使其使用功能和居住環(huán)境得到大大改善。
四、若干影響因素
有若干因素對住宅小區(qū)規(guī)劃及其發(fā)展產(chǎn)生非常直接的影響，具體如下所述：
1.城市多元化
城市的發(fā)展以人為本，保持總體發(fā)展目標(biāo)不變，而各子系統(tǒng)的綜合目標(biāo)則向多途徑進(jìn)行發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市多元化。城市發(fā)展的總目標(biāo)可分解為若干子目標(biāo)，包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，生態(tài)保護(hù)目標(biāo)以及空間發(fā)展目標(biāo)等。在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)分析各子目標(biāo)，并分析它們之間的相互聯(lián)系和結(jié)合，從而制定出綜合的發(fā)展策略，以實(shí)現(xiàn)城市平衡發(fā)展。這就需要著眼于城市全局來實(shí)行具體小區(qū)的規(guī)劃。
2.城市信息化
（一）城市信息化的基本概念
城市信息化，其目標(biāo)是提高城市集聚輻射或擴(kuò)散的能力，高起點(diǎn)地融入經(jīng)濟(jì)全球化，建設(shè)一個(gè)由大容量國際出口寬帶、互聯(lián)互通多媒體交換的通信主干網(wǎng)以及多種寬帶接入網(wǎng)組成的城市信息網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施，綜合利用現(xiàn)有的信息網(wǎng)絡(luò)資源，實(shí)行城市信息化開發(fā)運(yùn)用的整體推進(jìn)。城市信息化，就是信息化進(jìn)程在城市這一特定地域空間上的實(shí)現(xiàn)。
（二）對城市居民工作方式以及住宅小區(qū)規(guī)劃的影響
工作是城市居民日常生活的主要部分，是最主要的生活行為。城市信息化，從兩方面對居民工作方式產(chǎn)生影響：一是，辦公地點(diǎn)擴(kuò)散化；二是，居家辦公的趨勢。因此，小區(qū)規(guī)劃，一要滿足小區(qū)信息化的設(shè)計(jì)要求，二要樹立信息城市的設(shè)計(jì)觀念。
（三）對居民日常生活方式和住宅選址的影響
城市信息化對居民日常生活方式的影響主要體現(xiàn)在居民和政府間活動(dòng)方式的變化。居民與政府相關(guān)的活動(dòng)，逐漸增多，成為居民行為中很重要的部分，而且居民與政府之間的活動(dòng)方式也發(fā)生了巨大的變化。而這點(diǎn)導(dǎo)致居民住宅選址更為寬泛，更為自由。
（四）對城市功能及其布局與住宅小區(qū)規(guī)劃的影響
城市信息化，導(dǎo)致城市功能布局產(chǎn)生總體變化，城市功能逐漸融合，或逐漸分散，對城市交通功能也產(chǎn)生了極大影響，導(dǎo)致其變化，進(jìn)而對住宅居住功能產(chǎn)生影響，導(dǎo)致其要求提高。因此，住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)注重完善小區(qū)住宅的使用功能。
3.消費(fèi)觀念和居住觀念的變化
（一）新經(jīng)濟(jì)時(shí)代消費(fèi)觀念的變化
市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作下，消費(fèi)者的需求，在生活方面和精神方面都極大地提升，人們對產(chǎn)品精神層面的要求更為豐富。住宅小區(qū)規(guī)劃，需要著重強(qiáng)調(diào)差異，重視居民的精神消費(fèi)和需求。
（二）生活理念的改變
城市規(guī)劃的變化，同時(shí)也導(dǎo)致城市居民在消費(fèi)、居住等各個(gè)生活方面的觀念，因此住宅小區(qū)的規(guī)劃需要努力順應(yīng)這一發(fā)展，把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，更好的為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。
五、結(jié)語
從事住宅小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的人員應(yīng)精心耕耘，積極創(chuàng)建未來世紀(jì)的美好家園，因此應(yīng)遵循以下五個(gè)原則：一是，未來住宅小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)以人為本；二是，未來住宅小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)能可持續(xù)發(fā)展；三是，未來住宅小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)充分注意環(huán)境保護(hù)；四是，未來住宅小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)充分反映科技進(jìn)步；五是，未來住宅小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。在住宅小區(qū)規(guī)劃過程中，以科技進(jìn)步為核心，從而全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量，改善住宅使用功能和居住環(huán)境。
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論文摘要：為了探究影響節(jié)能住宅推廣的原因，本文運(yùn)用層次分析法從消費(fèi)者購買決策的角度進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)節(jié)能住宅的價(jià)格和時(shí)節(jié)能環(huán)保內(nèi)涵的了解是影響消費(fèi)者購買節(jié)能住宅的最主要影響因素。因此，要將節(jié)能住宅推向市場，關(guān)鍵是要降低節(jié)能住宅的造價(jià)，并且要讓購房者深入了解節(jié)能住宅帶來的好處。
1引言
近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)一直處于快速發(fā)展階段，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)，其中住宅產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長起到了舉足輕重的作用。隨著環(huán)境污染日益嚴(yán)重、能源供給日趨緊張，2004年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出了要大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅。這也是在城鄉(xiāng)建設(shè)工作中落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的具體要求。
盡管與普通住宅相比，節(jié)能住宅有著無可比擬的優(yōu)勢，而且還有政府的大力提倡、專家和輿論的高聲呼吁，然而節(jié)能住宅的推廣最重要的是必須得到消費(fèi)者的認(rèn)可。本文將從消費(fèi)者理性決策過程的分析入手，在影響消費(fèi)者購房行為的諸多因素中，找出造成節(jié)能住宅建設(shè)推進(jìn)緩慢的關(guān)鍵所在，并提出相應(yīng)的對策。
2節(jié)能省地型住宅的內(nèi)涵及住宅業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
“節(jié)能省地型住宅”這一概念是我國從基本國情考慮，從人與自然和諧發(fā)展、節(jié)約能源、有效利用資源和保護(hù)環(huán)境角度出發(fā)所提出的，其核心是節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材與環(huán)境保護(hù)，注重以人為本，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。從這個(gè)意義上講節(jié)能省地型住宅與目前提倡的綠色建筑、生態(tài)建筑、可持續(xù)建筑的基本內(nèi)涵是相通的。
住宅產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中所占的地位十分顯著。在我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資占了總投資的絕大部分。資料顯示，2006年前五個(gè)月住宅的投資額達(dá)3892.28億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的68.8%。住宅產(chǎn)業(yè)對資源的占用、能源的消耗、環(huán)境的負(fù)荷是相當(dāng)大的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市用地的30%用于住宅建設(shè);住宅能耗占全國總能耗的20%左右;城市水資源的32%在住宅中消耗;住宅建設(shè)耗用的鋼材占全國用鋼的20%;水泥用量占全國總用量的17.6%。
現(xiàn)階段我國節(jié)能住宅建設(shè)的總體情況并不理想。我國現(xiàn)有城鄉(xiāng)住宅建筑總量約330億平方米，而節(jié)能型住宅不足2%。這些現(xiàn)有住宅還在無節(jié)制地消耗著大量的能源，比發(fā)達(dá)國家建筑能耗高2~3倍，這勢必進(jìn)一步加劇我國能源緊缺的矛盾。
從目前形勢來看，一方面住宅建設(shè)的任務(wù)還很繁重，另一方面又面臨著越來越嚴(yán)峻的資源、環(huán)境、生態(tài)壓力，繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行住宅建設(shè)，各個(gè)方面都將難以承受。為了推進(jìn)節(jié)能降耗重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)土地集約利用，鼓勵(lì)發(fā)展節(jié)能降耗產(chǎn)品和節(jié)能省地型建筑，建設(shè)部與國家質(zhì)檢總局在2006年上半年聯(lián)合了(住宅建筑規(guī)范》、(住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》和《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》三部國家標(biāo)準(zhǔn)，這將有利于進(jìn)一步提高我國住宅和公共建筑品質(zhì)。
3理性消費(fèi)決策對節(jié)能住宅推廣的影響分析
盡管節(jié)能住宅呼聲漸高，但一個(gè)現(xiàn)實(shí)的情況是，節(jié)能住宅的推廣雷聲大、雨點(diǎn)小，似乎不太被市場所接受，處境尷尬。那么，大多數(shù)消費(fèi)者為什么不愿意接受節(jié)能住宅呢？
為了便于對購房行為進(jìn)行分析，以我國房地產(chǎn)市場發(fā)育較為成熟的北京市為例，根據(jù)搜房(soufun.com )研究院2006年的(北京市最新購房需求調(diào)查報(bào)告》(以下簡稱”報(bào)告)中所提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。(報(bào)告》對消費(fèi)者購房影響因素進(jìn)行了調(diào)查統(tǒng)計(jì)，具體數(shù)據(jù)如圖1所示(隨機(jī)抽取樣本近1000個(gè)，其中有效樣本894個(gè))。以下將用層次分析法(AHP )3，結(jié)合(報(bào)告》中消費(fèi)者購房影響因素的調(diào)查數(shù)據(jù)，對消費(fèi)者購房的理性決策過程進(jìn)行分析，揭示節(jié)能住宅推廣的關(guān)鍵因素。
假設(shè)一消費(fèi)者準(zhǔn)備購買一套住房(A)，有兩個(gè)方案可供選擇，即普通住宅(C1)和節(jié)能型住宅(C2)。消費(fèi)者通過對比發(fā)現(xiàn)兩個(gè)方案只在造價(jià)和小區(qū)環(huán)境方面有所差別，其他如交通、地段、戶型結(jié)構(gòu)等條件基本相同，而消費(fèi)者做出購房決策的過程是完全理性的。為了研究方便只選取影響購房因素中的前五個(gè)因素，即交通(B1)、地段(B2)、房屋價(jià)格(B3 )，小區(qū)環(huán)境（B4)、戶型結(jié)構(gòu)(B5)進(jìn)行評價(jià)。影
響因素重要性的值=(1，2，3，4，5，6，7，8，9}，即各因素間重要性程度為:1，相等;3，稍重要;5，重要;7，明顯重要;9，絕對重要;2，4，6，8介于上述判斷的中間值。各因素之間重要性程度大小就是(報(bào)告》中的排序，重要性程度值可以認(rèn)為取決于選取某因素的人數(shù)分別占選取比其更重要的所有因素的人數(shù)的百分比(如果選取兩因素的人數(shù)比較接近，說明重要程度相當(dāng);反之說明重要程度相差較大)，具體數(shù)值按以下規(guī)則確定:
如選擇價(jià)格因素的人數(shù)分別占選擇交通和地段因素人數(shù)的66.37%和81.17%，則交通和地段相對于價(jià)格的重要性程度值分別為3和2。另外，設(shè)對于價(jià)格因素，普通住宅相對于節(jié)能住宅的重要性程度值為a;對于小區(qū)環(huán)境因素，節(jié)能住宅相對于普通住宅的重要性程度值為b(一般來說節(jié)能住宅價(jià)格比普通住宅高，環(huán)境優(yōu)于普通住宅)。
在確定了各因素間重要性程度的值之后，構(gòu)造判斷矩陣:
進(jìn)行層次單排序及一致性檢驗(yàn)，結(jié)果如下:
可以看出層次總排序的CR
4結(jié)論及對策
目前，節(jié)能住宅的推廣處于一種尷尬的境地。一方面，出于節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境，中央大力提倡發(fā)展節(jié)能省地型住宅，中央和地方政府也頒布了一系列的標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)來積極推動(dòng);另一方面，節(jié)能型住宅的建設(shè)相對于整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，表現(xiàn)差強(qiáng)人意。因此，要讓節(jié)能住宅被廣大消費(fèi)者所接受，必須抓住問題的癥結(jié)所在，對癥下藥。
從前文的分析可以看出，節(jié)能住宅的價(jià)格和消費(fèi)者對節(jié)能住宅優(yōu)點(diǎn)的認(rèn)識是大力推進(jìn)節(jié)能省地型住宅建設(shè)的兩個(gè)關(guān)鍵因素。要想使消費(fèi)者接受節(jié)能住宅，必須使a的值增加并同時(shí)減少匕的值，以影響消費(fèi)者的購買傾向。具體對策包括:
第一，降低節(jié)能住宅開發(fā)成本
由于建造節(jié)能建筑的工藝與傳統(tǒng)方法不同，設(shè)計(jì)和施工比普通建筑復(fù)雜，施工要求非常高，還要采用新型節(jié)能建筑材料，因此與普通建筑相比開發(fā)成本要高。一般來說，達(dá)到節(jié)能60%標(biāo)準(zhǔn)的建筑，節(jié)能住宅比普通住宅造價(jià)高出5%-7%，造成了節(jié)能住宅價(jià)格的水漲船高。因此，要降低節(jié)能住宅的價(jià)格就必須降低其開發(fā)成本。可以采取的措施包括:促進(jìn)新型節(jié)能環(huán)保建材的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化;大力提倡和發(fā)展建筑專業(yè)化施工;加快形成節(jié)能省地型住宅產(chǎn)業(yè)鏈等。
第二，使消費(fèi)者真正了解節(jié)能住宅帶來的好處
必須加大宣傳力度，讓消費(fèi)者樹立節(jié)能環(huán)保的意識，深刻認(rèn)識到節(jié)能住宅的優(yōu)點(diǎn)和購買節(jié)能住宅的必要性，在購房時(shí)更多地考慮節(jié)能、環(huán)保的因素。由于目前大多數(shù)消費(fèi)者的觀念還不到位，加上綠色住宅存在超額成本、具有溢出價(jià)格，他們不愿多花費(fèi)比普通住宅高5%-7%的價(jià)格來購買節(jié)能住宅。此外，綠色消費(fèi)也往往意味著購房者必須放棄某些利益(如對舒適度的追求)，而且綠色消費(fèi)具有較強(qiáng)的利他性，環(huán)保效果緩慢4，這些都讓消費(fèi)者望而卻步。
其實(shí)，使用節(jié)能建筑可以大幅降低建筑的能耗、節(jié)約后期使用成本，從長期來看是劃算的5。但由于沒有親身體驗(yàn)，消費(fèi)者往往認(rèn)識不到這一點(diǎn)。因此，必須要通過大力宣傳讓消費(fèi)者真正了解節(jié)能住宅的優(yōu)點(diǎn)和購買的必要性，強(qiáng)調(diào)節(jié)能住宅給購房者自身帶來的益處。
【關(guān)鍵詞】 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 社區(qū)養(yǎng)老
2015年末我國 65歲以上人口約為1.44億，占全國總?cè)丝诘谋戎爻^了10.5%，根據(jù)趨勢判斷，人口老齡化現(xiàn)象在我國將一直長期存在下去。隨著我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)由單一的國家負(fù)擔(dān)逐步走向社會(huì)化，再加上老年人的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變、子女生活事業(yè)壓力加大、老年人空巢率不斷提高等原因，可以預(yù)見未來我國養(yǎng)老服務(wù)市場的發(fā)展空間極為廣闊。日本是世界上較早進(jìn)入老齡化的國家之一，在政府引導(dǎo)下，經(jīng)過數(shù)十年的探索建設(shè)構(gòu)建了較為成熟先進(jìn)的私營養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)驗(yàn)可供我國參考借鑒。
在日本，存在“養(yǎng)老事業(yè)”和“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”：“養(yǎng)老事業(yè)”主要指由政府主辦、以老年人為對象的公共服務(wù)事業(yè)，整體上是非營利性的；而“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”則多為民間資本經(jīng)營的面向老年人的營利性事業(yè)。
一、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程
第一階段：20 世紀(jì)70、80 年代，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的形成階段。在此階段，由政府指定專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)，扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。政府的養(yǎng)老事業(yè)主要為民間企業(yè)不愿涉足的低收入階層提供必要的服務(wù)，大部分老年人的養(yǎng)老需求盡量由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)通過市場機(jī)制來解決。因此，這個(gè)時(shí)期的主要任務(wù)一是建立市場規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保證老年人的權(quán)益，二是在政府的指導(dǎo)下，扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建立，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
第二階段：80 年代后期，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成長期。在此階段，日本政府及相關(guān)企業(yè)開始重視和關(guān)注老年人的商品開發(fā)和老年市場的發(fā)展。日本厚生省成立了“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)室”。通產(chǎn)省作為政府經(jīng)濟(jì)主管部門著手制定了“老齡商務(wù)倫理綱領(lǐng)”，以加強(qiáng)行業(yè)和企業(yè)的自律。民間養(yǎng)老院協(xié)商成立了全國性的中日兩國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較研究行會(huì)，其下設(shè)立了基金會(huì)，以備個(gè)別養(yǎng)老院倒閉時(shí)對入住老人進(jìn)行補(bǔ)償和救濟(jì)。同時(shí)致力于提高從業(yè)人員的專業(yè)化水平，建立職業(yè)資格制度。1987 年，日本國會(huì)通過了“社會(huì)福利師和介護(hù)福利士法”，并于1989 年進(jìn)行了這兩項(xiàng)國家資格的首次考試。
第三階段：20 世紀(jì)90 年代，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期。在這個(gè)時(shí)期，制定了一系列的政策措施來促進(jìn)和推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。比如“促進(jìn)福利用具研究、開發(fā)和普及的法律”、“長壽社會(huì)住宅設(shè)計(jì)的指針”等。為引導(dǎo)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、培育新興產(chǎn)業(yè)提供政策支持。
第四階段，2000 年以后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張期。在此階段，改革與完善社會(huì)福利制度，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。繼“全民皆年金”和“醫(yī)療保險(xiǎn)”之后，日本建立了世界上第5個(gè)護(hù)理社會(huì)保險(xiǎn)制度。這項(xiàng)制度是日本最重要的社會(huì)保障制度。從此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。
二、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)營利性事業(yè)，內(nèi)容可以劃分為六個(gè)方面：一是老年住宅產(chǎn)業(yè)；二是老年金融產(chǎn)業(yè)；三是家務(wù)服務(wù)；四是福利器械用品；五是文化生活服務(wù)；六是其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)已形成了老年住宅產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、金融產(chǎn)業(yè)和家政服相結(jié)合、養(yǎng)老經(jīng)營機(jī)構(gòu)為主體的“三維一體”的養(yǎng)老模式。
（一）老年住宅a業(yè)
為鼓勵(lì)民間資本參與老年住宅建設(shè)和管理、日本政府近20年內(nèi)先后修訂或制定了《老人福祉法》、《醫(yī)療法》、《護(hù)理保險(xiǎn)法》、《高齡者居住安定確保法》、《住生活基本法》等法律；同時(shí)，地方政府也通過制定地方法規(guī)推動(dòng)民間力量參與老人住宅產(chǎn)業(yè)的投入。住宅產(chǎn)業(yè)分為多種形式，有收費(fèi)型老人公寓、老人集體住宅、晝夜看護(hù)服務(wù)旅館、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修等。
日本企業(yè)在建設(shè)和運(yùn)營住宅產(chǎn)業(yè)時(shí)，非常注重?fù)Q位思考，站在老年人的角度上考慮問題，想方設(shè)法研究如何更好的為老年人提供便利。比如，居室的設(shè)計(jì)、衛(wèi)浴的設(shè)計(jì)、座椅的設(shè)計(jì)、餐飲的配備等都交由專業(yè)的公司來操作。而每一個(gè)專業(yè)問題都涉及更為深入的細(xì)分領(lǐng)域，因此養(yǎng)老院的主辦方往往將這些細(xì)節(jié)問題外包給專門企業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)社會(huì)化建設(shè)和運(yùn)營的過程，帶動(dòng)了一大批類似“老人用品專賣”、“老年餐飲專營”、“老人之家管理咨詢”、“養(yǎng)老服務(wù)人員培訓(xùn)”等企業(yè)發(fā)展，這在某種程度上形成了以養(yǎng)老設(shè)施為核心的“養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)形態(tài)。
日本政府為保障老年人的居住需求推出了一系列政策性金融產(chǎn)品，如厚生勞動(dòng)省、國土交通省聯(lián)合金融住宅支援機(jī)構(gòu)（JHFA，日本政策性銀行之一）提供部分政策性貸款，利率低，零手續(xù)費(fèi)，較同期商業(yè)銀行貸款低 1-3個(gè)百分點(diǎn)；采用固定利率法，便于借貸者還款；還款期限最長可達(dá)35年，充分減輕購建者還款負(fù)擔(dān)。
（二）老年金融產(chǎn)業(yè)與家政服務(wù)
其中，老年金融產(chǎn)業(yè)包括了終身保險(xiǎn)、看護(hù)保險(xiǎn)、特殊醫(yī)療保險(xiǎn)、年金資產(chǎn)代管等，家政服務(wù)包括了家務(wù)服務(wù)、保健護(hù)理、登門洗澡服務(wù)等。其中，護(hù)理服務(wù)是日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。日本是世界上少數(shù)的推出“介護(hù)保險(xiǎn)”、實(shí)行“介護(hù)保險(xiǎn)制度”的國家，擁有標(biāo)準(zhǔn)化的介護(hù)制度，在養(yǎng)老護(hù)理方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢，而養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)又貫穿居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老全方式。所以日本是把金融產(chǎn)業(yè)和老人保健服務(wù)有機(jī)地結(jié)合在了一起。
日本在2000年4月開始實(shí)施的《介護(hù)保險(xiǎn)法》，豐富了居家養(yǎng)老的服務(wù)內(nèi)容，鼓勵(lì)老年人原宅居家養(yǎng)老，并且“介護(hù)保險(xiǎn)”的資金采取“稅收+保險(xiǎn)金”的形式，保證了籌措財(cái)源的穩(wěn)定。日本的“介護(hù)”是指對老年人、病人、殘障人士的照顧和護(hù)理，不同于一般的護(hù)士和護(hù)工，主要從日常生活照顧、基本醫(yī)療保障、精神生活干預(yù)等方面提供專業(yè)化服務(wù)，按介護(hù)程度輕重共分為7個(gè)級別層次。
很多專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營結(jié)構(gòu)業(yè)提供專業(yè)的護(hù)理服務(wù)，如倍樂生集團(tuán)的養(yǎng)老院都建在老人們多年熟悉的市中心的住宅區(qū)，24小時(shí)看護(hù)，家屬可以隨時(shí)來看望老人；日醫(yī)學(xué)館（Nichiigakkan）的看護(hù)部門提供家庭護(hù)理、日內(nèi)護(hù)理、失智護(hù)理、殘疾護(hù)理、上門護(hù)理和洗浴等服務(wù)，還開展護(hù)理學(xué)校，并且銷售出租護(hù)理設(shè)備，保健分部銷售保健產(chǎn)品，并提供家政、配餐和私人護(hù)理服務(wù)；西科姆（株式會(huì)社SECOM）提供生活救援、二十四小時(shí)緊急通報(bào)、室內(nèi)對外應(yīng)急求救設(shè)施以及高科技監(jiān)護(hù)老人身體狀況的裝置，以高品質(zhì)服務(wù)老年人。
（三）養(yǎng)老經(jīng)營機(jī)構(gòu)的發(fā)展
現(xiàn)有的養(yǎng)老經(jīng)營機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)構(gòu)建了集醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、預(yù)防、娛樂為一體的服務(wù)網(wǎng)，切實(shí)解決了養(yǎng)老面臨的許多問題，特別是對高齡老人和老年癡呆癥患者的照顧，極大地緩解了家庭養(yǎng)老的壓力。
為了鼓勵(lì)民間成立養(yǎng)老經(jīng)營機(jī)構(gòu)，日本于 2001 年專門成立福利和醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)（WAM），其主要職責(zé)之一：為符合條件的民營社會(huì)福利機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供低息或免息的長期貸款，并制定了詳細(xì)的貸款方案，對貸款對象從性質(zhì)、業(yè)務(wù)、規(guī)模、資本作出要求。目前，其支持對象主要有社會(huì)福利設(shè)施、看護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)、盈利養(yǎng)老法人等，貸款通過直接發(fā)放或金融機(jī)構(gòu)發(fā)放，融資額度為項(xiàng)目總造價(jià)扣除已獲得的補(bǔ)貼×系數(shù)（根據(jù)融資對象不同分 80%、75%、70%三種）；融資期限在3年～30年以內(nèi)，并且有6個(gè)月～3年的還款寬限期。
另外，商業(yè)銀行還開發(fā)了針對醫(yī)療、護(hù)理機(jī)構(gòu)建設(shè)、購買設(shè)備、運(yùn)營所需資金的貸款。例如，瑞穗診所輔助貸款產(chǎn)品，為經(jīng)營診所的醫(yī)生個(gè)人或醫(yī)療法人，提供醫(yī)療場所建設(shè)、運(yùn)轉(zhuǎn)和設(shè)備資金，貸款額度根據(jù)有無擔(dān)保控制在1000萬～1億日元以內(nèi)，運(yùn)營用途貸款期限為10年以內(nèi)，設(shè)備購置用途期限在15年以內(nèi)，同時(shí)，個(gè)人貸款人無需提供保證人，醫(yī)療機(jī)構(gòu)需要法定代表人提供連帶保證。
三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展對我國的啟示
近幾年，我國的老年人口增長迅猛，且數(shù)量巨大。因此，僅僅依靠政府的力量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)解決不了養(yǎng)老問題，吸引社會(huì)力量共同養(yǎng)老才是根本路徑。
1. 國家立法，確立養(yǎng)老制度。
近年來，我國先后出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》和《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，出臺(tái)鼓勵(lì)政策和優(yōu)惠政策固然重要，但通過立法的方式規(guī)范養(yǎng)老制度、樹立為養(yǎng)老服務(wù)的理念更為重要。日本政府為扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，制定了明確的行業(yè)規(guī)范，并通過產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)、培訓(xùn)及稅收等一系列措施扶持中小企業(yè)發(fā)展，并且相繼頒布了《國民年金法》、《老年福利法》、《老人保健法》、《推進(jìn)老年人保健福利10年戰(zhàn)略》、《護(hù)理保險(xiǎn)法》等法律法規(guī)文件維護(hù)老年人權(quán)益，為老年人的養(yǎng)老服務(wù)提供全方位的法律支持。所以通過國家立法，確立養(yǎng)老制度才能真正保障養(yǎng)老的長期性和穩(wěn)定性。
2、政府引導(dǎo)，社會(huì)興辦養(yǎng)老設(shè)施。
在養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)方面，一定要堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、社會(huì)興辦、市場推動(dòng)、加快發(fā)展”的方針，政府要制定引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收、信貸等各項(xiàng)政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費(fèi)用、信貸支持等特殊政策，積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)和規(guī)范個(gè)體私營和外資等非公有資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而增加對養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的投入，興辦不同檔次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。尤其是在信貸政策上，各個(gè)金融機(jī)構(gòu)在保證合理收益的基礎(chǔ)上，互相配合、加強(qiáng)合作，大力創(chuàng)新，設(shè)計(jì)契合我國各層次、各類型養(yǎng)老服務(wù)類信貸產(chǎn)品；同時(shí)，對老年人給予財(cái)稅政策支持，增強(qiáng)老年人消費(fèi)能力，培育養(yǎng)老消費(fèi)市場，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供更大政策優(yōu)惠，從而增強(qiáng)金融支持B老服務(wù)業(yè)的效果。
3、發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老，細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)。
我國的老年人口數(shù)量巨大，養(yǎng)老院根本無法滿足養(yǎng)老需求，再加上較為傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，所以，應(yīng)該大力提倡居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，尤其重視社區(qū)養(yǎng)老的作用。日本推行的“小規(guī)模多功能型社區(qū)養(yǎng)老”值得借鑒，在老人的日常生活圈里（30 分鐘以內(nèi)），建設(shè)能夠提供日托服務(wù)、上門看護(hù)、短期入住、夜間探視等全年全天候護(hù)理服的綜合平臺(tái)，一則在家里就可以接受來自社區(qū)的各種護(hù)理，二則可以接受日托服務(wù)、一起開展康復(fù)訓(xùn)練、一起開展娛樂活動(dòng)，三則兒女前來探望也非常方便。在我國，應(yīng)該通過財(cái)政撥款大力加強(qiáng)社區(qū)的服務(wù)職能，完善社區(qū)養(yǎng)老人員信息，熟悉養(yǎng)老人員情況，與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作為老人提供醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，增加娛樂設(shè)施，從而提高養(yǎng)老人數(shù)的生活品質(zhì)。
與此同時(shí)，大力鼓勵(lì)商業(yè)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開展短期居住型、長期居住型、療養(yǎng)保健型等富有特色的養(yǎng)老服務(wù)，開展更為復(fù)雜、更為細(xì)化的護(hù)理，支持信息服務(wù)、管理咨詢、人才培訓(xùn)等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展，鼓勵(lì)社會(huì)力量開展以社區(qū)為基礎(chǔ)的老年生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、緊急救援、心理咨詢等服務(wù)。
【參考文獻(xiàn)】
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