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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項目財務(wù)管理，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 問題 措施
財務(wù)管理是企業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容，對于改善企業(yè)經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金投入量大，回收周期長，財務(wù)管理難度和風(fēng)險也較大。在國家出臺一系列針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈，為了企業(yè)能夠自如應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性日益明顯。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性
（一）引導(dǎo)正確的投資決策
房地產(chǎn)開發(fā)項目多為重大投資項目，投資風(fēng)險較高，在選擇投資項目時，客觀的財務(wù)分析和預(yù)測是項目可行性研究的核心內(nèi)容，對投資決策起著非常重要的作用。
（二）保持安全的資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大，科學(xué)合理的融資渠道和資本結(jié)構(gòu)是保證企業(yè)長久發(fā)展的基礎(chǔ)。
（三）保證資金的科學(xué)管理
房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金成本高，在項目全生命周期中巧妙安排營運資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理工作中存在的問題
（一）投資前財務(wù)風(fēng)險揭示不足
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時經(jīng)過較長時期的開發(fā)活動才能完成開發(fā)產(chǎn)品，在這個相對較長的開發(fā)周期中，各個因素的影響都會使項目經(jīng)濟目標發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對于項目的財務(wù)指標風(fēng)險揭示不全面有可能會使企業(yè)做出錯誤的投資決策。
（二）籌資方式單一
目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業(yè)資金鏈的健康運行產(chǎn)生影響，嚴重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。
（三）疏于現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長期連續(xù)出現(xiàn)較大的負數(shù)，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現(xiàn)金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
（四）財務(wù)預(yù)算管理流于形式
全面預(yù)算管理越來越被企業(yè)所采納，但在實際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實施預(yù)算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務(wù)預(yù)算，但在預(yù)算執(zhí)行過程中控制力度薄弱，預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性，預(yù)算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對執(zhí)行者的考核。
（五）稅務(wù)籌劃觀念淡薄
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個較長時期的高速、高利潤率發(fā)展時期，在高速發(fā)展和高利潤的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務(wù)籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業(yè)就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
（一）建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，充分揭示項目風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進行可行性研究過程中，財務(wù)分析人員應(yīng)提高對政策風(fēng)險的敏感度，將政策風(fēng)險的影響充分列示在財務(wù)數(shù)據(jù)估算中；除了政策風(fēng)險，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險都應(yīng)納入財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來自外部或內(nèi)部的風(fēng)險沒有考慮充分，項目實際執(zhí)行金額與預(yù)算指標金額發(fā)生較大偏差時，會使企業(yè)實際投資成果達不到預(yù)期，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點，量身定制投資風(fēng)險評估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險因素以及各個風(fēng)險因素的影響系數(shù)，減少因財務(wù)分析人員對風(fēng)險的個人偏好不同而導(dǎo)致不同人員的財務(wù)分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結(jié)果失去可采納性。
（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風(fēng)險能力
首先，積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。
其次，開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發(fā)活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發(fā)貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風(fēng)險。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應(yīng)有其他資金及時流進來補充。同時，企業(yè)在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險能力會隨之增強。并且，隨著國內(nèi)金融市場的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能；在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券；發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權(quán)；通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財產(chǎn)品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關(guān)的理財產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風(fēng)險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小；自持資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設(shè)立基金，亦或?qū)⒆猿仲Y產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非常可觀。
（三）實施全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發(fā)項目的生命周期實施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度，在工程實施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財務(wù)預(yù)算，預(yù)算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過相關(guān)管理層審批后嚴格執(zhí)行。全面預(yù)算的實施使項目開發(fā)活動在一個可以預(yù)計的范圍內(nèi)進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預(yù)算管理同時還起著考核依據(jù)的作用。
（四）利用稅法優(yōu)惠政策進行稅務(wù)籌劃
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程開發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關(guān)規(guī)定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構(gòu)證明的利息支出可以據(jù)實扣除，否則可以按照土地使用權(quán)成本加開發(fā)成本的10%計算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項目土地成本和開發(fā)成本以及融資的實際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發(fā)生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發(fā)項目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無法轉(zhuǎn)回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發(fā)項目，以合理節(jié)約所得稅支出。
（五）開展項目后評估工作，建立經(jīng)驗教訓(xùn)案例庫
開發(fā)項目經(jīng)濟效益是后評估工作中一項重要的內(nèi)容，而經(jīng)濟效益也反映出企業(yè)對于開發(fā)項目的財務(wù)管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結(jié)項目開發(fā)過程中各項活動執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評估結(jié)果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經(jīng)驗和教訓(xùn)可以幫助新項目節(jié)約時間和經(jīng)濟成本，避免重走彎路。
一個企業(yè)在風(fēng)云變幻的商場上生存會面臨各方面的風(fēng)險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風(fēng)險。資金鏈的正常運轉(zhuǎn)就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財務(wù)管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業(yè)應(yīng)高度重視財務(wù)管理工作，通過完善的財務(wù)管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應(yīng)千變?nèi)f化的外部環(huán)境。
參考文獻：
[1]劉成高.中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2008
關(guān)鍵詞：動態(tài)財務(wù)管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目 應(yīng)用
城市化進程的加快，使得城市規(guī)模迅速擴大，城市人口不斷增加，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。對于房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在的財務(wù)風(fēng)險和財務(wù)管理問題，可以應(yīng)用動態(tài)財務(wù)管理的方法進行解決，能夠有效對項目開發(fā)成本以及資金流向進行控制，防止財務(wù)管理的混亂狀況，促進房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟效益的提高。
一、動態(tài)財務(wù)管理概述
動態(tài)財務(wù)管理，是一種現(xiàn)代化的財務(wù)管理方式，主要是通過對企業(yè)未來一段時間內(nèi)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的模擬，結(jié)合一系列的動態(tài)財務(wù)指標以及分析方法，對企業(yè)財務(wù)隨制約因素的變動過程進行反映，幫助企業(yè)從自身發(fā)展的實際出發(fā)，對財務(wù)管理的措施和方法進行改進。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，動態(tài)管理是指通過對項目未來可以接受的內(nèi)涵報酬率、目標成本以及財務(wù)狀況等的設(shè)定，結(jié)合相應(yīng)的動態(tài)財務(wù)指標，利用現(xiàn)代化的信息管理手段及動態(tài)分析方法，對各種因素影響下的項目經(jīng)營成果進行預(yù)測和反映，通過動態(tài)目標與實際目標的對比，實現(xiàn)項目財務(wù)管理的全過程。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，應(yīng)用動態(tài)財務(wù)管理是非常必要的，一方面，應(yīng)用動態(tài)財務(wù)管理是提高項目價值的要求。在市場競爭日趨激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長遠穩(wěn)定發(fā)展，就必須不斷提高自身財務(wù)管理水平，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行實時動態(tài)管理，降低項目運行中產(chǎn)生的各種成本費用，提升企業(yè)的市場競爭力。另一方面，應(yīng)用動態(tài)財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)自我完善的要求。房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要投入大量的資金，而這些資金都需要開發(fā)商提前墊付，一般都會通過銀行貸款的方式，維持項目的資金供應(yīng)，在這個過程中，企業(yè)的資金使用成本較高。應(yīng)用動態(tài)財務(wù)管理，能夠使得企業(yè)管理人員及時把握項目開發(fā)過程中的資金使用情況，幫助決策人員發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理中存在的問題，從而減少財務(wù)風(fēng)險，推動企業(yè)的自我發(fā)展和完善。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理中存在的問題
（一）管理意識淡薄
在當(dāng)前市場經(jīng)濟環(huán)境中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商對于財務(wù)管理工作并沒有一個正確的認識，采用的是粗放的財務(wù)管理模式，在項目開發(fā)之前，沒有進行相應(yīng)的預(yù)算編制，對于資金的支出沒有進行有效的控制，認為只要能夠取得土地使用權(quán)，在保證質(zhì)量的前提下，確保工程的按期交付，就可以獲得可觀的經(jīng)濟效益。不可否認，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫的背景下，這種房地產(chǎn)開發(fā)模式雖然粗放，也的確能夠取得相應(yīng)的收益，但是盲目的運作容易造成許多不必要的資金浪費，降低項目開發(fā)帶來的經(jīng)濟效益，減少企業(yè)的收入。
（二）管理制度欠缺
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，財務(wù)管理制度的不健全主要表現(xiàn)在缺乏相應(yīng)的目標成本預(yù)算，沒有對項目進行規(guī)范的預(yù)算編制，財務(wù)支出缺乏明確合理的計劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商無法及時準確地把握資金流向，影響了其對于房地產(chǎn)開發(fā)活動的決策與判斷，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的開發(fā)缺乏一個相對科學(xué)嚴謹?shù)倪^程。
（三）管理難度較大
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中，對于財務(wù)管理的認識還停留在會計管理層面上，對項目開發(fā)成本的管理只是簡單的核算，運用會計知識對項目開發(fā)過程中存在的會計問題進行解決，而沒有真正從房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程出發(fā)，進行相應(yīng)的財務(wù)監(jiān)督和控制，導(dǎo)致財務(wù)管理的難度大大增加。
三、動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用
（一）樹立合理的成本管理思想
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)管理，最為核心的內(nèi)容，就是成本管理，只有切實做好成本管理工作，才能夠從根源上對項目成本進行控制，實現(xiàn)財務(wù)管理的規(guī)范化和標準化。從目前來看，在成本管理中，應(yīng)該將以往“以核算為中心”的管理思想轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥刂茷橹行摹钡某杀竟芾硭枷耄诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目的成本管理中，適當(dāng)前移成本控制點，在立項階段，結(jié)合相應(yīng)的可行性分析，制定出全面細致的成本預(yù)算。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同簽訂前，組建調(diào)查小組，對房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的開發(fā)費用及預(yù)期收益做了一個大致的了解，結(jié)合企業(yè)的利潤空間，實現(xiàn)了對項目成本的有效控制，有效減少了資金的無謂浪費，提高了該企業(yè)成本管理的安全性及有效性。
（二）強化成本的全過程控制
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，合同性成本、非合同性成本以及待發(fā)生成本共同構(gòu)成了項目的動態(tài)成本，對于動態(tài)成本的管理，應(yīng)該結(jié)合動態(tài)財務(wù)管理方式，實現(xiàn)成本的全過程控制。動態(tài)成本中變動性最大的部分是合同性成本，這種特性也決定了其必然是成本控制的核心和重點。工程合同容易受到各種因素的影響，存在很大的不確定性，也使得成本的控制呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的特點，在實際操作中，“款項超付”、“變更黑洞”等成本失控現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴重影響了成本控制的有效性。對此，在項目成本管理中，應(yīng)該堅持以合同為中心，對項目整體的成本控制目標進行分解和細化，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個合同都擁有與之相對應(yīng)的合約規(guī)劃，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)、每一個時期，都具備統(tǒng)一標準的成本規(guī)劃。這種規(guī)劃不僅需要體現(xiàn)在對開發(fā)項目的明確指標要求上，也應(yīng)該體現(xiàn)在資金的動態(tài)管理上，為項目動態(tài)財務(wù)管理提供必要的支撐。
（三）做好現(xiàn)金流的動態(tài)分析
房地產(chǎn)項目的開發(fā)可以看做是一種投資行為，對于開發(fā)商的現(xiàn)金流有著較高的要求，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，做好財務(wù)管理，維護好企業(yè)現(xiàn)金流，是減少財務(wù)風(fēng)險，確保房地產(chǎn)開發(fā)安全的關(guān)鍵所在。在傳統(tǒng)靜態(tài)財務(wù)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理停留在對各種表面數(shù)據(jù)的結(jié)算和控制，而沒有真正觸及房地產(chǎn)開發(fā)活動的真實資金狀況，無法及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理中存在的問題。如某房地產(chǎn)公司在進行二期工程開發(fā)時，報告期內(nèi)收入3800萬元，利潤值2600萬元，平均凈資產(chǎn)4800萬元，通過靜態(tài)分析可知該企業(yè)財務(wù)指標尚可。然而經(jīng)深入分析，該企業(yè)年度內(nèi)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物凈增加-1100萬元，說明該企業(yè)面臨開發(fā)活動難以為繼的困境。由此可知，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)，靜態(tài)財務(wù)分析無法對企業(yè)財務(wù)管理中的問題及時發(fā)現(xiàn)。采用動態(tài)財務(wù)管理模式，能夠及時把握現(xiàn)金流的動態(tài)變化，更加深入準確地對房地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)狀況進行分析，確保資金的合理使用，提高財務(wù)管理效果。
（四）規(guī)范動態(tài)財務(wù)管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足自身發(fā)展實際，及時更新財務(wù)管理觀念，應(yīng)用動態(tài)財務(wù)管理模式，對財務(wù)管理的目標和程序進行規(guī)范，制定出切實可行的財務(wù)管理制度，確保動態(tài)財務(wù)管理作用的充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)并處理生產(chǎn)經(jīng)營中存在的各種風(fēng)險和隱患，實現(xiàn)資源的合理利用，促進企業(yè)財務(wù)管理水平和市場競爭力的不斷提高，使得企業(yè)能夠在日趨激烈的市場競爭中，占據(jù)一個有利的位置，獲得更好的發(fā)展。
四、結(jié)束語
總而言之，在經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，我國的城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此得到了迅猛發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，財務(wù)管理工作發(fā)揮著非常重要的作用，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。針對傳統(tǒng)財務(wù)管理中存在的各種問題，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該立足自身的發(fā)展實際，積極引入動態(tài)財務(wù)管理模式，實現(xiàn)對開發(fā)項目的實時監(jiān)督和成本控制，結(jié)合財務(wù)管理中存在的各種動態(tài)變化，確保財務(wù)管理的有效展開，推動房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]焦翠林.分析房地產(chǎn)開發(fā)項目中的動態(tài)財務(wù)管理方法[J].中國總會計師，2015，（1）：74-75
摘 要 房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到很大的帶動作用，但作為高風(fēng)險行業(yè)，為了控制成本，規(guī)避風(fēng)險，在當(dāng)前競爭日益激烈的環(huán)境下，實行動態(tài)財務(wù)管理具有必然性。本文首先對動態(tài)財務(wù)管理進行了基本概述，然后分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題，論述了其構(gòu)建動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的必然性和可行性，最后提出了房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建動態(tài)財務(wù)管理模式的步驟，對房地產(chǎn)業(yè)進行財務(wù)管理、成本控制具有借鑒作用。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 動態(tài)財務(wù)管理 現(xiàn)狀 構(gòu)建
由于房地產(chǎn)業(yè)所處的重要經(jīng)濟地位和行業(yè)本身所暴露出的現(xiàn)實財務(wù)問題，有必要引入一種更為科學(xué)的財務(wù)管理理念和方法來指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，提高項目的抗風(fēng)險能力。另外，開發(fā)商進行房地產(chǎn)投資是為了獲取利潤，從財務(wù)管理的角度來講，就是要實現(xiàn)開發(fā)項目經(jīng)濟價值的最大化。因此必須借助于一個有效的價值測量工具來提升項目的經(jīng)濟價值，即開發(fā)和運用動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)。
一、動態(tài)財務(wù)管理概述
動態(tài)財務(wù)管理是一種財務(wù)管理的方式，所謂的動態(tài)化管理就是在管理中利用對結(jié)果的模擬來實現(xiàn)對目前財務(wù)管理的措施和方法的改進，是一種預(yù)測式的財務(wù)管理方法。其應(yīng)用的主要手段是利用動態(tài)化的管理指標和預(yù)先設(shè)置好的管理工具和財務(wù)分析的方式對財務(wù)實現(xiàn)管理，從而研究企業(yè)財務(wù)信息在某種因素的制約下會如何發(fā)展。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)的財務(wù)管理現(xiàn)狀
與一般項目投資相比，房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、過程復(fù)雜、投資巨大等特點。其財務(wù)管理工作往往要求準確的投資分析和成本控制能力。當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，沒有對開發(fā)項目實行有效的財務(wù)管理和成本控制，項目開發(fā)環(huán)節(jié)存在諸多財務(wù)問題，嚴重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。歸納起來，問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（一）缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識
許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)項目管理時沒有做很好的事情財務(wù)預(yù)算，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒有從征地的成本、資金運作、投資回報率等方面做細致的財務(wù)分析，因而無法準確地預(yù)測目標利潤，更談不上各項成本指標的測算和分解落實工。這很有可能會造成企業(yè)盲目地進行資金管理，嚴重影響了項目的經(jīng)濟效益。
（二）為趕工期忽略成本控制
迫于市場競爭以及資金回收方面的壓力，許多房地產(chǎn)公司都會出現(xiàn)趕工期的情況。為了節(jié)省時間，經(jīng)常出現(xiàn)沒有完成設(shè)計工作就急于“招標”、“施工”，普遍存在“邊干邊設(shè)計”這種現(xiàn)象。正所謂欲速則不達，這種一味追求建設(shè)速度的做法造成了在項目建設(shè)前期無法對目標進行估計測算，不利于日后施工過程進行有效的成本控制。
（三）部門間信息溝通不暢，不利于項目財務(wù)工作的開展
房地產(chǎn)項目進行財務(wù)管理，往往需要大量的基礎(chǔ)財務(wù)資料。而這些，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及一線施工管理部門。許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)單純認為成本管理是財務(wù)部門的工作，而沒有認識到財務(wù)部門實行財務(wù)管理需要其他職能部門的配合，以至于財務(wù)部門無法收集到所需的一線成本管理的資料，也就無法進行成本核算與管理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)實行動態(tài)財務(wù)管理的必要性和可行性
（一）實施動態(tài)財務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目價值的客觀需要
房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須采取最低成本戰(zhàn)略，差異化戰(zhàn)略，或者集中戰(zhàn)略。而采取低成本戰(zhàn)略，必須要對企業(yè)實現(xiàn)有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差異化戰(zhàn)略必須具備持續(xù)的創(chuàng)新能力，能夠不斷超越自身和競爭對手，而房地產(chǎn)企業(yè)的任何一項創(chuàng)新，都不具有可持續(xù)性，非常容易被競爭對手模仿，所以很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正做到持續(xù)創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長遠的生存發(fā)展，擁有自己的核心競爭能力，就必須走低成本戰(zhàn)略之路，通過進行有效的財務(wù)管理和控制，來最大程度地降低企業(yè)的運行成本。但是傳統(tǒng)的財務(wù)分析與核算不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這項要求，已不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作，因此，在企業(yè)內(nèi)部實行動態(tài)財務(wù)管理是其必然選擇。
（二）信息化技術(shù)的應(yīng)用為實施動態(tài)財務(wù)管理提供了可能
面對經(jīng)濟全球化和信息化的發(fā)展趨勢，財務(wù)管理信息化已是必然趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。而要實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，必須擁有能迅速處理財務(wù)信息和具備數(shù)據(jù)運算功能的分析工具，這就要求結(jié)合不同公司實施動態(tài)財務(wù)管理的實際需要來開發(fā)應(yīng)用財務(wù)軟件。通過財務(wù)軟件的使用，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的信息化，企業(yè)的決策者就可以得到經(jīng)過處理的、簡明直觀的財務(wù)信息，這樣不僅可以省掉大量繁雜的財務(wù)核算工作，而且同時也可以降低企業(yè)的人工成本。另外，動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)具有非常強大的數(shù)據(jù)處理能力，可以對所有需要進行處理的信息進行處理，這樣企業(yè)就可以綜合把握各種信息，避免產(chǎn)生因忽略部分數(shù)據(jù)而造成決策失誤的現(xiàn)象。
四、房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理模式的構(gòu)建
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建原理
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建，是一個關(guān)聯(lián)整個企業(yè)的系統(tǒng)工程。在構(gòu)建之前，必須明確系統(tǒng)設(shè)計的原理，即在動態(tài)財務(wù)管理的定義框架內(nèi)，立足于對財務(wù)數(shù)據(jù)的及時處理與反饋，將動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)構(gòu)建成一個能夠?qū)崟r反映項目資金運作情況的信息平臺。在這個平臺上，房地產(chǎn)企業(yè)可以模擬出目標資金在不同市場環(huán)境下的變化，并將動態(tài)財務(wù)指標與目標值的比較結(jié)果及時反饋給系統(tǒng)，供企業(yè)管理者進行決策提供參考。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理模式構(gòu)建思路
不同的企業(yè)，其資金運作情況也不同，因此要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的特點，制定相應(yīng)的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)控制流程。在財務(wù)動態(tài)管理鏈中，公司任何一處發(fā)生成本支出的環(huán)節(jié)與項目，都可以在動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)中直觀展示。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)控制水平將達一個全新的高度。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)借助動態(tài)系統(tǒng)不斷提高企業(yè)的內(nèi)部成本控制水平，為股東創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。另一方面，動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)可以對企業(yè)的資金運作情況進行預(yù)測，從而有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用效率。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式系統(tǒng)設(shè)計
房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的關(guān)鍵是要進行管理模式系統(tǒng)設(shè)計，通過建立適合目標企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理平臺，使企業(yè)的各職能部門的財務(wù)管理都能在一個系統(tǒng)內(nèi)進行。房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計，主要分為以下幾個環(huán)節(jié)：
第一，需求分析。結(jié)合所在企業(yè)的戰(zhàn)略目標與財務(wù)管理的目標，根據(jù)所要解決的主要問題，確定未來系統(tǒng)所要實現(xiàn)的主要功能，從而科學(xué)地進行功能模塊的設(shè)計。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)實行動態(tài)財務(wù)管理，主要是為了實現(xiàn)其財務(wù)管理的信息化，既包括財務(wù)信息匯總、查閱、調(diào)整、分析以及執(zhí)行結(jié)果測算等，又包括對房地產(chǎn)企業(yè)具體項目的財務(wù)運行情況進行實時信息反饋，統(tǒng)計分析和綜合評估等工作。進行有效的需求分析，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的前提。
第二，設(shè)置系統(tǒng)模塊。在明確了動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)所要具備的功能后，就需要對房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)進行模塊設(shè)置。通常，房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理主要包括基礎(chǔ)信息、可行性分析、成本控制以及企業(yè)績效評估幾個模塊。
第三，動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的運行。動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)正式運行后，才能使房地產(chǎn)真正實現(xiàn)有效的財務(wù)管理。主要包括前期準備工作、財務(wù)成本的計算、分解、監(jiān)控管理、評估考核等環(huán)節(jié)，以及各個環(huán)節(jié)之間的相互配合。只有真正使企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)得以有效運用，才能有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，實現(xiàn)企業(yè)的各種資源，特別是資金的合理配置，進而不斷提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
第四，系統(tǒng)的集成管理。這一階段對系統(tǒng)的各個功能模塊進行整合，從而形成一個完整的相互協(xié)調(diào)的系統(tǒng)。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目因為周期長，成本大在管理中容易因為復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用動態(tài)化的財務(wù)管理模式，對開發(fā)項目進行全過程的動態(tài)監(jiān)控是十分必要的，通過進行實時化監(jiān)控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。
參考文獻：
[1]張根龍.我國房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)財務(wù)風(fēng)險研究.網(wǎng)絡(luò)財富.2010(17).
[2]肖芳林,仇俊林.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范策略.財會月刊.2011(02).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目融資；資金管控；對策
中圖分類號：F271 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0246-02
資金是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型的企業(yè)，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理活動的企業(yè)組織，房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有投資規(guī)模大、投資成本高、資金周轉(zhuǎn)周期長等特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他企業(yè)組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的順利進行具有重要意義。近年來，房地產(chǎn)項目成為推動我國經(jīng)濟增長的重要項目，房地產(chǎn)項目的投融資問題也日益受到關(guān)注，如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效益的提升成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。研究房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資和資金管理，旨在提高房地產(chǎn)項目的融資能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，有效地整合房地產(chǎn)企業(yè)的資源，提高企業(yè)資金使用效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的最大化。
一、房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資和資金管理方面存在的問題分析
1.房地產(chǎn)融資決策不當(dāng)
在房地產(chǎn)項目的融資過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的融資決策，造成項目融資出現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理的情況，造成企業(yè)融資成本過高和引起債務(wù)危機的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)針對某一地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，需要進行融資決策分析，進而確定企業(yè)的項目融資的渠道、數(shù)量、風(fēng)險等要素。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的決策分析流程，沒有對項目融資決策進行綜合的分析和評價，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產(chǎn)項目融資的經(jīng)濟性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財務(wù)風(fēng)險。另外，缺乏科學(xué)的審批流程和審批制度，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資決策不當(dāng)?shù)闹匾颉?/p>
2.房地產(chǎn)融資市場體系不健全，融資效率低
房地產(chǎn)項目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實際的運行過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資風(fēng)險。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展過程中存在短視行為，企業(yè)過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環(huán)境的影響，受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式嚴重制約企業(yè)的發(fā)展。同時，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，存在融資成本過高的風(fēng)險，這嚴重地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金的有效籌集，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)項目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模、融資方式、項目建設(shè)的數(shù)量、融資的時機等，缺乏充分的考慮，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)盲目融資的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的財務(wù)風(fēng)險。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平不高
房地產(chǎn)項目建設(shè)是一項投資周期長、投資規(guī)模大、投資成本高、面臨風(fēng)險多的項目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中面臨多重風(fēng)險的考驗。而當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學(xué)的風(fēng)險管理意識，在項目融資和項目資金管控方面存在嚴重的不足和問題，造成企業(yè)存在巨大的風(fēng)險和危機。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，對企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險和融資風(fēng)險缺乏充分的預(yù)警、識別和應(yīng)對機制。企業(yè)缺乏對融資風(fēng)險和資金管理風(fēng)險的重視，對變幻莫測的市場環(huán)境缺乏冷靜的、科學(xué)的分析和認識。這造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴重的財務(wù)風(fēng)險隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制機構(gòu)，對投資和資金缺乏有效的監(jiān)督管理職能部門，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。
4.資金管控不嚴和調(diào)度不合理，造成企業(yè)財務(wù)困境
在房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資和開發(fā)管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產(chǎn)項目資金管理的效率，可能導(dǎo)致獎金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金調(diào)度的不合理，營運不暢，可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境或資金冗余。
對項目建設(shè)資金的使用缺乏有效的預(yù)算管理，房地產(chǎn)項目資金在使用的過程中不能夠按照計劃進行控制，項目資金在收付過程中缺乏有力的監(jiān)督和控制，嚴重影房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的正常運轉(zhuǎn)，影響和制約項目的進度和項目投資資金的周轉(zhuǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控的措施建議
1.加強房地產(chǎn)企業(yè)融資決策分析
科學(xué)的融資決策分析，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資水平，降低融資成本和融資風(fēng)險具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目投資之后，應(yīng)該進行科學(xué)的融資決策分析，探討企業(yè)融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險等。企業(yè)應(yīng)該對項目資金的籌集途徑進行科學(xué)的比較分析，對企業(yè)的債務(wù)責(zé)任和融資規(guī)模以及融資期限進行綜合的評價分析。從而確定企業(yè)的融資目標和融資方案。企業(yè)應(yīng)該充分認識自身的融資能力，提出建設(shè)性的融資方案，充分的咨詢?nèi)谫Y顧問，降低融資風(fēng)險和融資成本。
2.推進融資渠道創(chuàng)新，實現(xiàn)多元化融資
房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，例如，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資專門機構(gòu)、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發(fā)展。企業(yè)在進行項目融資中應(yīng)該主動發(fā)展多元化的融資，推動房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股權(quán)融資的方式獲得企業(yè)發(fā)展資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產(chǎn)企業(yè)有效的利用資本市場，獲得企業(yè)發(fā)展資金的方式。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行公司債券的方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業(yè)長期發(fā)展的資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債券，為企業(yè)籌得建設(shè)資金。債券融資是一項穩(wěn)定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發(fā)展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)對信貸融資的依賴，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)在融資的過程中應(yīng)該合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)負債率，保證良好的社會形象，穩(wěn)步擴張，促進企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
3.監(jiān)督資金使用過程，提高資金使用效率
通過對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、多渠道融資籌得的資金進行合理的組織和安排，制訂科學(xué)的資金使用計劃，提高房地產(chǎn)項目的資金管理水平，加強對房地產(chǎn)建設(shè)資金的使用過程的監(jiān)督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風(fēng)險因素。在房地產(chǎn)項目的設(shè)計、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)地制訂資金使用計劃，加強對資金過程的監(jiān)督和控制，避免資金使用過程中出現(xiàn)浪費和流失的現(xiàn)象，降低資金使用的成本。另外，應(yīng)該加強對項目建設(shè)資金的集中管理。房地產(chǎn)項目的建設(shè)資金使用主要流向工程的采購和建設(shè)成本中，因此，必須加強對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監(jiān)督，嚴格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該制定滾動的預(yù)算計劃，加強對資金使用的預(yù)算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應(yīng)該加強對項目資金的收入與支付過程的監(jiān)控。針對房地產(chǎn)項目的運作流程，加強對關(guān)鍵節(jié)點的資金流動的監(jiān)控，建立完善的內(nèi)部控制制度，完善相關(guān)的資金審批、嚴格用款審批制度，有效防范資金使用風(fēng)險。
4.完善資金管理制度，保障房地產(chǎn)項目資金安全
房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項目資金管理存在一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項目資金的保障機制。房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理過程中，應(yīng)該采用資金集中管理的方式，建立完善的項目工程款項和工程費用的計量、審批、確認以及支付程序。完善房地產(chǎn)項目的資金存取、費用收付制度，加強對資金流動的審批和操作流程的規(guī)范，從而保證房地產(chǎn)項目的資金有效管理。提高房地產(chǎn)項目的財務(wù)資金計劃管理水平。在房地產(chǎn)開發(fā)的階段，應(yīng)科學(xué)地編制項目建設(shè)資金使用計劃及原材料設(shè)備等采購資金計劃通過全面的年度和月底資金使用計劃的編制，根據(jù)實際的工期需要和工程進度需要，科學(xué)合理地安排項目資金使用，從而實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
資金對于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言至關(guān)重要，關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開發(fā)和戰(zhàn)略發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目立項、土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資和資金管理與控制，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，實施多元化的融資模式，加強對融資渠道的創(chuàng)新，不斷完善企業(yè)的財務(wù)管理制度，提高對企業(yè)資金管理和使用的監(jiān)控，加強對資金使用的預(yù)算管理和內(nèi)部審計，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
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土地浪費風(fēng)險。近年來城市規(guī)劃的盲目擴大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟收益率不成比例，重復(fù)開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業(yè)來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。工程項目管理缺失帶來的風(fēng)險。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對于工程項目的管理與監(jiān)督，簡單的投資和工程設(shè)計之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項目管理出現(xiàn)了斷層，對工程的質(zhì)量控制不嚴格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產(chǎn)項目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。通貨膨脹與市場因素帶來的風(fēng)險。通貨膨脹會導(dǎo)致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無法完成預(yù)期收益，整個房地產(chǎn)項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類風(fēng)險往往體現(xiàn)在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經(jīng)濟泡沫的影響，導(dǎo)致項目收益縮水。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制
加強房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統(tǒng)籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，防止市場變動對發(fā)展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對項目進行決策和計劃。健全企業(yè)財務(wù)管理體制，嚴格規(guī)范財務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財務(wù)管理人員的研究，針對性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)支出特點和管理重點，積極探索適合企業(yè)特點，適合市場特點的財務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對于不明財務(wù)問題及時查清并消除影響。加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業(yè)就必須進行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產(chǎn)項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市場競爭中，取得競爭優(yōu)勢，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。積極創(chuàng)新高效財務(wù)管理方法，提高財務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財務(wù)數(shù)據(jù)具有實時性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財務(wù)管理效率和財務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財務(wù)管理方法，通過工作經(jīng)驗總結(jié)出不斷完善的財務(wù)管理體系，不斷強化財務(wù)的管理職能。強化企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。財務(wù)管理作為企業(yè)核心競爭力所在，就必然需要高質(zhì)量的管理部門和管理人員，為了提高企業(yè)的財務(wù)管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業(yè)可以在聘用和設(shè)立管理部門時，選擇具有專業(yè)知識的員工，并且在后續(xù)的工作中，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展水平，積極組織管理人員的學(xué)習(xí)深造工作，及時考核工作人員的技術(shù)水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態(tài)，才能保證企業(yè)財務(wù)管理穩(wěn)定發(fā)展。
三、總結(jié)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本控制；項目成本構(gòu)成；成本控制措施；財務(wù)管理體現(xiàn)；前景展望
眾所周知，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)競爭不斷加劇使得地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)局部過熱的態(tài)勢，國家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱局面推出了一系列的宏觀經(jīng)濟調(diào)整政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不進行競爭方式和競爭手段的調(diào)整，而最為重要的就是進行成本的控制和管理，管理出效益，只有對項目成本進行了必要的控制，才能在激烈的競爭中取得競爭優(yōu)勢。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，把房地產(chǎn)成本構(gòu)成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：
1.1項目開發(fā)階段的成本
項目開發(fā)階段的成本主要是指土地成本。
1.2項目建設(shè)成本
房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進行項目開發(fā)前的工程費用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費用等，做好項目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。
1.3財務(wù)費用
房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財務(wù)費用。
1.4項目建設(shè)中的管理運營費用
管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項目完成交付使用前所發(fā)生的各種費用，即開發(fā)項目中所有管理人員所發(fā)生的費用都包含在管理運營費用中。
1.5各相關(guān)品類的稅收費用
房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
2、房地產(chǎn)項目成本控制應(yīng)遵循的原則
2.1經(jīng)濟效益原則
進行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟效益，本著以經(jīng)濟效益為中心的原則進行成本控制。
2.2目標成本控制原則
進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責(zé)任制，定期和不定期的進行目標執(zhí)行結(jié)果的檢查，進行目標的調(diào)整和修定，促進項目成本最低化的實現(xiàn)。
2.3綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟效益。
2.4權(quán)責(zé)發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項目開發(fā)過程中，工程項目經(jīng)理、各班組負責(zé)人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任。
2.5動態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準備階段進行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計的具體內(nèi)容進行的，從而制定目標成本、編制相關(guān)的計劃，最終確定可行性的施工方案。
3、房地產(chǎn)項目成本控制的重要性
房地產(chǎn)項目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，進行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，實現(xiàn)經(jīng)濟利益。其次，房地產(chǎn)項目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險，實現(xiàn)較高的收益率。再次，加強房地產(chǎn)項目成本控制有利于縮短投資回收期，因為房地產(chǎn)項目承受著眾多的風(fēng)險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標的實現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟、落實科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
4、房地產(chǎn)項目成本控制的措施
4.1項目準備階段的成本控制
房地產(chǎn)項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關(guān)鍵階段，一個是項目籌劃階段的成本控制和項目設(shè)計階段的成本控制。
4.1.1項目籌劃階段的成本控制，也被成為項目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添椖康目偝杀具M行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認真考察項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術(shù)指標、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等；
（2）企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案；
（3）在房地產(chǎn)項目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算；
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設(shè)項目的市場需求、財務(wù)評價、建設(shè)標準、設(shè)計方案、潛在風(fēng)險等因素制定科學(xué)的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性；
（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程造價進行準確估算。
4.1.2項目設(shè)計階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項目設(shè)計能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項目的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目設(shè)計前，要進行周密的分析，確保實現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計前做好投資估算，通過對項目發(fā)生的各種費用進行估算和比較，對初步設(shè)計進行控制。依據(jù)投資估算落實成本費用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時對工程項目設(shè)計的變更進行適時的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目設(shè)計方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計時，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗、市場知名度比較高的設(shè)計公司，并加強相關(guān)管理工作，進而保證項目設(shè)計方案在技術(shù)上和經(jīng)濟上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計的應(yīng)用。比如當(dāng)一個企業(yè)的項目經(jīng)過批準后，相關(guān)部門就必須及時建立設(shè)計變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項目的建設(shè)工期，也能夠?qū)椖康耐顿Y進行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴格控制圖紙設(shè)計的相關(guān)工作。設(shè)計人員不僅要對設(shè)計圖紙的期限和質(zhì)量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關(guān)人員進行圖紙會審工作，進而實現(xiàn)從造價和設(shè)計等角度對房地產(chǎn)項目設(shè)計方案可行性的有效控制。
（4）在設(shè)計出圖之前，相關(guān)人員要加強審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設(shè)計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。
4.2項目施工階段的成本控制
房地產(chǎn)項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項目施工階段應(yīng)該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施 進行分析和總結(jié)。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計的審查工作。施工組織設(shè)計除了是承包方進行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量、施工進行、建設(shè)成本控制目標的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結(jié)清相關(guān)款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項等。
（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價格、服務(wù)信譽等方面嚴格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應(yīng)商進行比價。
（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設(shè)計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因?qū)е碌脑O(shè)計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產(chǎn)工程項目的投資和預(yù)算造成不良影響。
（5）加強對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項目的施工質(zhì)量、施工進度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標準和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
4.3項目結(jié)算階段的成本控制
工程項目結(jié)算階段是項目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現(xiàn)投資效益。因為房地產(chǎn)工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結(jié)算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。
5、財務(wù)管理在成本控制中的體現(xiàn)
在房地產(chǎn)項目成本控制中，財務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵機制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財務(wù)管理在房地產(chǎn)項目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強化成本約束機制；③控制房地產(chǎn)項目的成本周期；④創(chuàng)新項目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑嵱行У某杀究刂疲瑑?yōu)化企業(yè)的各項管理活動，確保房地產(chǎn)項目預(yù)期目標的順利實現(xiàn)
6、房地產(chǎn)成本控制的發(fā)展趨勢
首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標，增強自身實力來適應(yīng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實現(xiàn)。借鑒國外的先進經(jīng)驗、通過大量項目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計算機等輔助虛擬設(shè)備實現(xiàn)項目建設(shè)的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 財務(wù) 作用
加強房地產(chǎn)項目成本管理是企業(yè)管理工作的重要組成部份，也是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要手段。成本管理具有綜合性強、過程復(fù)雜等特點。財務(wù)人員參與成本管理能力和水平的高低，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理效果有著較大的影響。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理面臨的主要問題
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本管理的重要性認識不足，在項目開工前沒有進行項目目標成本的制定，對項目動態(tài)成本的管控近于空白，使得公司管理層在房地產(chǎn)項目結(jié)算前無法準確知悉項目總成本情況；對各類工程項目變更導(dǎo)致的項目收益情況的影響也無法進行可靠分析。預(yù)算人員通常也只是每月進行工程進度款的計算審核，對整個項目的總成本缺乏全局管控。
另外，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立與自身發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)預(yù)算管理體系，使得財務(wù)人員無法對階段性項目成本預(yù)算數(shù)與實際發(fā)生數(shù)的差異進行有效分析；無法掌握項目預(yù)計成本指標的變動情況；在審核各類工程成本付款時，無法準確發(fā)表財務(wù)意見；無法合理預(yù)計項目資金需求量，協(xié)調(diào)項目資金籌措及使用的難度較大。
（二）財務(wù)人員參與成本管理中的現(xiàn)狀
首先，很多財務(wù)人員只求穩(wěn)定不求發(fā)展，工作不積極、不主動。認為成本管理只是預(yù)決算部門的事，不是財務(wù)部的主要工作，本位主義嚴重，帶著自掃門前雪的態(tài)度來看待成本管理工作，無法站在企業(yè)整體角度來考慮問題。
其次，由于大部份財務(wù)人員對如何在成本管理中發(fā)揮作用沒有清晰的思路，同時也缺乏先進的成本控制方法及強有力的成本控制手段，無法找到成本管理與財務(wù)管理工作的交集點，使得財務(wù)人員對參與成本管理工作有著普遍的畏難情緒。
另外，財務(wù)人員在成本管理過程中需要處理并溝通大量的信息，但現(xiàn)狀是大部份財務(wù)人員的溝通技巧明顯不足。這些都會使財務(wù)人員得到的信息失真、遺漏嚴重，進而導(dǎo)致成本管理決策出現(xiàn)失誤，加大了管理成本和管理風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員參與成本管理的建議
（一）明確財務(wù)人員參與成本管理的定位及思路
財務(wù)人員如何參與房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理？如何與專業(yè)從事成本計算審核的預(yù)決算人員分工合作，明確定位財務(wù)人員參與成本管理的職能？這些問題常常困擾著房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員。
結(jié)合日常實際工作情況，我認為財務(wù)人員應(yīng)立足于反映企業(yè)盈利狀況這一財務(wù)的基本職能來看待成本管理的問題。預(yù)決算人員主要是對項目成本進行具體的計算及審核，而財務(wù)人員主要是從管理項目整體收益的角度來參與房地產(chǎn)項目的成本管理，通過對項目整體收益情況的管控，延伸至對項目成本的管理，對嚴重影響項目收益的成本變更進行管控，組織相關(guān)部門對項目成本的變更進行討論，分析其變更合理性、必要性，并及時調(diào)整項目盈利預(yù)期及相關(guān)預(yù)算計劃。
（二）建立并不斷完善的資金預(yù)算管控體系
財務(wù)管理的核心就是資金管理。在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的大環(huán)境下，財務(wù)人員應(yīng)通過建立并不斷完善企業(yè)資金預(yù)算管控體系，來對房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程進行監(jiān)控。資金預(yù)算管控體系應(yīng)包括成本測算、開發(fā)計劃、工程簽證變更、資金預(yù)算編制等方面。
通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行整體成本預(yù)測，來確定項目資金的總需求量；依據(jù)項目開發(fā)計劃，將項目資金總需求量在開發(fā)期間內(nèi)按月進行分解，并編制工程項目資金預(yù)算。財務(wù)人員在進行工程項目款項支付時，應(yīng)嚴格按照工程項目資金預(yù)算中的數(shù)額進行審核。
當(dāng)發(fā)生項目成本變更時（包括項目設(shè)計變更、開發(fā)計劃變更、材料價格變更等最終可能導(dǎo)致資金預(yù)算發(fā)生變化的變更），財務(wù)人員應(yīng)及時協(xié)調(diào)工程部重新制定項目開發(fā)計劃；協(xié)調(diào)成本合約部對項目總成本進行重新的測算，并對分解后的工程項目資金預(yù)算進行調(diào)整。財務(wù)人員在后期進行工程項目款項支付時，應(yīng)按照調(diào)整后的工程項目資金預(yù)算進行審核。
通過上述資金預(yù)算管控體系的建立，可以使財務(wù)人員著眼于企業(yè)成本戰(zhàn)略，全方位、全過程地參與房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，有效發(fā)揮財務(wù)人員在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中應(yīng)有的作用。
（三）建立與企業(yè)內(nèi)部職能部門的信息溝通機制
加強財務(wù)與企業(yè)內(nèi)部各部門的溝通，是財務(wù)人員參與成本管理的重要手段。建立企業(yè)內(nèi)部各職能部門的信息溝通機制，有利于財務(wù)人員及時了解項目進度情況及相關(guān)，有助于充分發(fā)揮財務(wù)人員的成本管理職能，提高財務(wù)參與成本管理的效率。 另外，財務(wù)人員也要本著相互尊重的態(tài)度，主動與各部門進行有效溝通，打破部門隔閡，與其他部門的同事建立起融洽的關(guān)系，疏通成本信息交流的渠道，營造良好的溝通環(huán)境。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮財務(wù)人員在成本管理中的積極作用，不斷完善企業(yè)財務(wù)成本管理體系。財務(wù)人員只有真正了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，滲透到具體的經(jīng)營環(huán)節(jié)中，才能更好的發(fā)揮財務(wù)管理的作用，體現(xiàn)財務(wù)管理的價值，為企業(yè)創(chuàng)造良好的生存和發(fā)展空間。以上是我個人對財務(wù)參與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的一些淺見，不足之處歡迎指正。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；財務(wù)管理
中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）05-0171-02
當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入調(diào)整期，股權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中的普遍手段，在房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓中也遇到了一些財務(wù)管理問題和財務(wù)風(fēng)險，所以，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的財務(wù)管理問題進行分析并提出解決對策具有很強的現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及原因分析
房地產(chǎn)集團進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般是通過對房地產(chǎn)項目公司股權(quán)交易完成的。房地產(chǎn)項目公司是指專門為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，大部分擁有正在開發(fā)或者待開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指公司的股東依法將自己擁有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，使他人成為該公司的股東。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指相關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與以及其他合法途徑將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、在建工程和土地使用權(quán)。房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指本來要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但是因為某些原因改為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行，實質(zhì)上還是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
房地產(chǎn)集團實施股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因主要有以下幾個方面：
1．我國法律對土地轉(zhuǎn)讓的限制。我國相關(guān)法律規(guī)定，企業(yè)不能對未達到轉(zhuǎn)讓條件的土地進行轉(zhuǎn)讓，所以，一些想進行土地交易的房地產(chǎn)公司不得不采取變通的方式，使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式對土地進行交易。
2．股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)相對比較簡單。房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需要按照相關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記，不需要辦理房地產(chǎn)的過戶手續(xù)，房地產(chǎn)公司的名稱不會發(fā)生變化，可以繼續(xù)進行后續(xù)的項目開發(fā)。而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要到土地管理部門、房地產(chǎn)部門等相關(guān)政府部門辦理變更或者過戶手續(xù)，手續(xù)來看相對復(fù)雜，特別是在建工程涉及的項目立項等手續(xù)的變更更加復(fù)雜，所以，為了減少對項目的外部影響，加快項目的建設(shè)進度，交易雙方就會選擇以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實施交易。
3．為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的部分稅費。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相比股權(quán)轉(zhuǎn)讓要多繳納營業(yè)稅、契稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅，所以，很多房地產(chǎn)集團利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓來進行稅收籌劃，以此減少交易環(huán)節(jié)需要繳納的稅金。
二、房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓中存在的財務(wù)管理問題與風(fēng)險分析
房地產(chǎn)集團進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到一系列的財務(wù)問題，并且轉(zhuǎn)讓過程中存在較多的財務(wù)風(fēng)險，具體來說主要包括以下幾個方面：
1．房地產(chǎn)項目公司面臨或有負債風(fēng)險。或有負債，主要包括為批量的對外擔(dān)保、潛在的尚未支付款項、潛在的合同違約等。在房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，受讓方收購相應(yīng)的股權(quán)后，就應(yīng)該承擔(dān)目標公司的債務(wù)責(zé)任。即使在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確約定了受讓方對目標企業(yè)轉(zhuǎn)讓前的債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，但是由于這樣的協(xié)議條款不能對抗善意第三人，受讓方也是只能在對外先承擔(dān)了債務(wù)責(zé)任后，再對原來的股東實施追償。但是此時轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東的償債能力可能大不如前，沒有了償債保證，使得股權(quán)收購方無法進行追償。
2．股權(quán)收購的程序是否合法有待驗證。房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域外很多的法律法規(guī)，轉(zhuǎn)讓是否具有有效性和合法性關(guān)系著轉(zhuǎn)讓的成敗，例如，《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東數(shù)要求是2人以上、50人以下，如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的股東人數(shù)不符合這一要求，就可能會使得交易失敗。如果是轉(zhuǎn)讓國有股權(quán)，必須要按照法定的程序進行，否則轉(zhuǎn)讓合同是無效的。轉(zhuǎn)讓收購國有股權(quán)必須經(jīng)過國有資產(chǎn)管理辦公室的審批并辦理產(chǎn)權(quán)界定和登記，簽訂轉(zhuǎn)讓合同，等到產(chǎn)權(quán)交易中心出具了產(chǎn)權(quán)交割單之后，才能辦理股權(quán)登記和工商變更等手續(xù)。收購房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)后，要及時到工商企業(yè)登記機關(guān)進行登記，屬于中外合資企業(yè)的還要經(jīng)過外經(jīng)委的審批，確認公司的投資主體發(fā)生了變化，否則，股權(quán)收購合同無法生效。
3．房地產(chǎn)相關(guān)公司以前經(jīng)營是否合法有待驗證。房地產(chǎn)項目公司以前經(jīng)營的合法性主要包括董事會和股東大會的決議是否有效合法、是否存在偷稅漏稅行為等等。這些潛在的風(fēng)險都可能使房地產(chǎn)項目公司及其負責(zé)人受到經(jīng)濟上或者非經(jīng)濟上的處罰。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確規(guī)定股權(quán)的受讓方對以往的經(jīng)營不必承擔(dān)責(zé)任，但是受讓方在收購股權(quán)后，稅務(wù)部門仍然可以根據(jù)以往經(jīng)營的不合法行為對收購后的房地產(chǎn)項目公司實施處罰，這樣，收購方在承擔(dān)相應(yīng)處罰后，再對原來的股東進行追償，為時已晚。
4．房地產(chǎn)項目公司存在產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。在建工程或者土地使用權(quán)有可能會被股東進行多次抵押，原股東的債權(quán)人也可能查封，因為房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是不需要經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，這樣就使得產(chǎn)權(quán)風(fēng)險顯得相對隱性。所以，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方應(yīng)該審核房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，看產(chǎn)權(quán)證是否標注了其他權(quán)利的登記，到房地產(chǎn)管理部門對產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)芜M行核實。
三、解決房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓中財務(wù)管理問題的對策建議
針對房地產(chǎn)集團在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的各種問題，建議從以下幾個方面加以改進。
1．嚴格股權(quán)轉(zhuǎn)讓的各項管理流程。一方面，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的雙方應(yīng)該成立調(diào)研小組，該小組應(yīng)該由專業(yè)人員組成，從法律、財務(wù)管理、前期手續(xù)、市場以及工程技術(shù)等多個角度對房地產(chǎn)項目公司以及轉(zhuǎn)讓項目本身進行評估調(diào)研。另一方面，要做到綜合評估，權(quán)衡利弊。市場經(jīng)濟條件下，沒有無風(fēng)險的投資，當(dāng)然也就沒有無風(fēng)險的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，所以，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方應(yīng)該建立綜合的評估機構(gòu)，由決策機構(gòu)從發(fā)展需要、收購方戰(zhàn)略等方面權(quán)衡利弊、全局考慮、綜合評價，值得注意的是決策機構(gòu)應(yīng)該獨立于調(diào)研小組。
2．明確轉(zhuǎn)讓合同約定的權(quán)責(zé)劃分。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)該明確約定權(quán)責(zé)劃分邊界。一般來說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前的債務(wù)、歷史問題的處理等是由轉(zhuǎn)讓方負責(zé)，轉(zhuǎn)讓方的權(quán)利是按照合同約定收到的轉(zhuǎn)讓款項；房地產(chǎn)集團的受讓方主要責(zé)任是承擔(dān)合同約定的付款，受讓方的權(quán)利則是獲得相關(guān)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)集團轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵是或有債務(wù)的約定，是進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時可以約定在工商部門先變更股權(quán)手續(xù)后再獲得新的營業(yè)執(zhí)照的時間為劃分債務(wù)的時間邊界，這一時間以前形成的債務(wù)由原股東負責(zé)，后來形成的債務(wù)由新股東負責(zé)。
3．嚴格控制擔(dān)保和保證金。房地產(chǎn)項目的風(fēng)險一般都可以通過相關(guān)的調(diào)查程序發(fā)現(xiàn)，但是股權(quán)交換的風(fēng)險具有或有性、隱蔽性的特點。為了避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險，收購方一方面可以采取分期付款的方式，留尾款當(dāng)做保證金，加入?yún)f(xié)議簽訂后因為目標公司的原因，使得受讓方承擔(dān)了額外的損失，受讓方就可以用該保證金支付；如果協(xié)議期限屆滿后，并沒有出現(xiàn)額外的風(fēng)險和債務(wù)，受讓方就應(yīng)該將該項保證金付給出讓方。另一方面，受讓方還可以要求轉(zhuǎn)讓方提供上市公司擔(dān)保、母公司擔(dān)保或者銀行保函等方式進行擔(dān)保，擔(dān)保責(zé)任應(yīng)該隨著潛在的債權(quán)風(fēng)險規(guī)模變化，提供擔(dān)保的時間也應(yīng)該相對較長，受讓方應(yīng)該選擇具有較高信用度的主體來作為擔(dān)保方，以此規(guī)避房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的潛在風(fēng)險。
4．房地產(chǎn)集團股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)該對付款節(jié)點給予嚴格控制。股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)該通過對付款節(jié)點進行安排來控制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵風(fēng)險點。例如，完成相關(guān)的工商變更手續(xù)，領(lǐng)取新營業(yè)執(zhí)照，標志著股權(quán)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上已經(jīng)完成，可以將此作為付款管理的時間點之一；又如土地使用權(quán)存在查封或抵押的情況，需要將土地使用權(quán)解封或者解押的時間作為付款的時間點之一。
5．股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方要認真進行稅收籌劃。當(dāng)前，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避繳納土地增值稅的案例比比皆是，但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式對房地產(chǎn)進行受讓后繼續(xù)開發(fā)的，可以扣除的開發(fā)成本是轉(zhuǎn)讓前的房地產(chǎn)賬面成本，并不是股權(quán)交易的金額。如此一來，計算土地增值稅的增值額與直接購買房地產(chǎn)相比較高，導(dǎo)致繳納的土地增值稅額較大，所以，如果房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后用于繼續(xù)開發(fā)的，應(yīng)該關(guān)注股權(quán)轉(zhuǎn)讓對土地增值稅的影響。股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不能簡單地理解為肯定比直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)節(jié)稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式通常會減少轉(zhuǎn)讓方繳納的稅金，但是從長遠來看，受讓方往往是多繳納稅金，因此，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時，應(yīng)該充分估計稅金對轉(zhuǎn)讓的影響。
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