時間：2024-03-22 14:40:05
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇商業運營建議，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、油價上漲造成公路運輸企業的直接生產成本上升。以我省最大的公路運輸企業江西長運股份有限公司為例，該公司*年所用柴油的平均價格達到了3.95元/升，比2004年平均油價上漲了0.50元/升。按該公司*年耗柴油2473.3239萬升計算，*年比2004年要多支出1236.66萬元。今年0#柴油市場零售價上調到4.26元/升，較*年油價高出0.31元/升，按以上同口徑計算，該公司將在消化*年燃油價格上漲的基礎上，還將面臨新增燃油費用766.73萬元，如油價繼續上漲，每上漲0.20元/升，該公司年支出成本將再增加494.66萬元。另據調查，我省公路貨運也存在“油價上漲、成本增加、利潤減少”的共同問題。
二、油價上漲將導致公路運輸行業競爭力下降。據調查，目前我省同線路、同檔次的公路旅客票價基本上是鐵路旅客票價的1.6至2.5倍，以南昌至武漢同線路、同檔次的公路和鐵路的旅客票價比較，江西長運的豪華大巴票價為110元，而鐵路的票價為55元，公路票價是鐵路票價的2倍。由于公路票價高于鐵路票價，公路客運班線的旅客實載率平均只有50%左右。以南昌長途汽車站為例，*年平均實載率只有54.22%。如果公路客運票價隨油價上漲而提高，公路客運的實載率還將下降。目前，我省公路客運為提高實載率，往往采取票價打折的辦法來吸引旅客。我們從南昌長途汽車站售票大廳的電子顯示屏上看到，很多票價都未達到國家規定的價格。如南昌至廣州，國家規定的到位價為每張252元，實際價格為190元；南昌至深圳，國家規定的到位價為每張231元，實際價格為180元；南昌至贛州，國家規定的到位價為每張165元，實際價格為100元。盡管目前我省公路運價還有價格上升的空間，但企業都不愿意用提價的辦法來消化油價的上漲。原因就是公路運輸票價的提高，將會導致企業市場競爭力的下降，最終使企業效益受損。
建議：
一、通過延長部分公路收費年限來適當降低高速公路通行費標準。隨著國際油價的不斷攀升，國內成品油價格仍有繼續上調的可能。為保證我國經濟能持續、穩定、健康地發展，在本次成品油價格調整中，國家提出了對弱勢群體以及公益性行業實行財政補貼和對相關行業實行價格聯動機制的綜合配套方案。但就目前我省公路運輸行業來講，如果實行國家財政補貼，將會增加中央和地方財政的支出；如果實行價格聯動，在目前我省公路運價還未完全達到國家規定的到位價的情況下，也是無濟于事。在調查中，我們了解到，在公路運輸成本構成中，路橋通行費所占比例比較大，如果通過延長部分公路收費年限來適當降低我省高速公路通行費收費標準，我們認為可以緩解當前油價上漲給我省公路運輸業帶來的壓力。
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主題詞 WT0 煙草 政策
中國即將加入世界貿易組織WTO，這是當代中國經濟貿易方面的一件大事，對國際經濟、貿易、金融以及科技發展將產生深遠的影響。我國煙草如何與世界貿易組織協定這一重要的國際規則接軌，是一個十分重要的大課題。為此我們必須深入研究世界貿易組織的各種有關規定，做到在決策和日常工作中心中有數，趨利避害，從而制訂出煙草發展的最佳戰略方案，建立與國際市場接軌的煙草發展體系。
WTO協議的基本框架
當前，國際間競爭有賴于資源和生產要素在國際間的優化配置，有賴于貨物、技術、人員、資金的國際間自由和有序的流通，國與國之間更加相互依存，世界經濟日益走向一體化。跨國公司快速興起和發展，貿易自由化與新貿易保護主義并存，區域集團和單邊主義措施不斷發展，世界經濟和產業結構調整和轉移加快，生產要素優勢和全面優化配置成為現代國際分工的基礎，現代社會化大生產在產品和數量上都受規模經濟規律的制約，知識產品越來越處于重要地位，第三產業和國際服務貿易不斷發展。世界貿易組織正是在這樣的歷史大背景下產生的，除規范貨物貿易外，WTO還涵蓋了服務貿易和知識產權貿易，世貿組織在推動世界貿易投資自由化、組織多邊貿易談判、處理國際爭端等方面發揮著重要作用。目前世貿組織的成員國已達135個，是代表國際經濟貿易主流的重要國際組織。
為了對成員國之間的貿易行為進行有效的約束和規范，世貿組織通過雙邊或多邊談判，形成了一套完整、嚴密的世貿組織協定。根據協定的規定，成員國之間享有對等的權利，履行同等的義務并要遵循一定的程序，公正平等地處理貿易爭端，同時考慮到成員國之間經濟發展水平的差異而設置了例外條款，因此WTO協定具有公正性、約束性、權威性和靈活性等特點，體現出世貿組織通過實施市場開放，非歧視和公平貿易，推動實現世界貿易自由化的基本原則和宗旨。WTO協定的十大原則是：無歧視待遇原則、最惠國待遇原則、國民待遇原則、貿易自由原則、互惠原則、一般取消數量限制原則、透明度原則、對發展中國家和最不發達國家優惠待遇原則、市場準入原則、公正平等處理貿易爭端原則。
WTO協定由本身十六條案文和四個附件組成。實質性規定都體現在四個附件中。附件一包括了：A．貨物貿易協定；B．服務貿易總協定及其附錄；C．與貿易有關的知識產權，包括冒牌貨物貿易。其中貨物貿易協定包括了有關貿易的十四個協議。它們是：
1．1994年關稅與貿易總協定構成的7個備忘錄，其內容是對1947年關貿總協定在新的情況下的補充規定；2．烏拉圭回合對1994年關貿總協定的議定書；3．農業框架協議；4．衛生和檢疫措施協議；5．紡織品與服裝協議；6．貿易技術壁壘協議；7．與貿易有關投資措施協議；8．關于關貿總協定第6條（反傾銷）執行協議；9．關于關貿總協定第7條海關估價執行協議；10．裝運前檢驗協議；11．原產地協議；12．進口許可證程序協議；13．關于補貼和反補貼措施協議；14．保障條款協議。
世貿組織協定附件二是關于處理貿易爭端規則和程序的備忘錄，附件三是關于貿易政策評審機制協議，附件四是關于四個多種貿易協議，即關于民用航空器協議，關于政府采購協議，關于國際牛乳協議和關于牛肉協議。
加入WTO，意味著中國經濟將遵循WTO的基本原則和有關規則，直接參與國際競爭。對于長期受國內政策保護的中國煙草業而言，為盡快適應加入WT0以后的新形勢，必須正確認識中國煙草業在WTO貿易規則中的權利與義務，深入研究WTO協定中與煙草業有關的主要條款，從而利用好規則，維護自身的正當權益，增強抗風險能力。
本文集中對與煙草進口控制措施密切相關的WTO農業框架協議、貿易技術壁壘協議、反傾銷協議以及補貼與反補貼協議等進行了研究，對加入WTO后煙草面臨的挑戰提出了政策建議。
WTO有關協議與煙草
一、農業框架協議
世貿組織的農業框架協議指的是在1986年——1993年長達8年的關貿總協定烏拉圭回合談判期間所達成的“烏拉圭農業協議”。它包含21條條款和5個附錄，其主要內容包括：
1．擴大市場準入，維護公平競爭。協議規定：各成員首先必須將非關稅壁壘轉換成關稅，取消諸如浮動關稅、進口禁令、配額、自愿出口限制、最低進口價格限制以及各類限制性協議等非關稅壁壘措施，代之以從價稅和從量稅。其次，削減現有關稅水平。
2．逐漸削減出口補貼。協議要求成員方承諾削減其補貼農產品出口的數量與預算開支。
3．進一步規范政府的國內支持措施。協議把國內支持農業的政策措施分為兩類，一類是可以產生貿易扭曲的政策，要求予以削減，稱為“黃色”政策。協議為各國政府向國內生產者提供的國內支持總量制定了最高上限。用支持總量來進行數量表示，要求發達國家在1986——1988年基期年份內支持的平均水平，在6年內削減補貼總量的20％，發展中國家在10年內削減13.33％。這類政策措施有：價格支持、營銷貸款、面積補貼、牲畜數量補貼、種子、肥料、灌溉等投入補貼，某些有補貼的計劃等。值得重視的是，另一類不會引起貿易扭曲且對生產者沒有影響或僅有最微小的貿易扭曲或影響生產作用的補貼政策免予減讓承諾，稱“綠色”政策。其中包括：
·在農業研究、病蟲害控制、特定產品的檢驗和分級、營銷和促銷活動等方面的政府開支；
·政府用于資助生產者的收入保險和收入保障計劃；
·救濟自然災害的開支；
·通過下述計劃給予的結構調整資助：
＊旨在便利從事可銷售農產品生產人員退休的生產者退休計劃；
＊旨在從可銷售的農產品中轉移土地或其他資源包括牲畜的資源輪休計劃；
＊旨在幫助生產者對營運進行財政或實物結構調整的投資支持；
·環保計劃下的開支；
·區域援助計劃下的開支。
4．提高動植物衛生檢疫的科學性及合理性。協議規定：允許各國采取正常的以保護人類健康、動植物生命安全及其生長為目的的措施，但這些措施不應構成不公正的歧視，從而造成對農產品國際貿易的隱蔽性限制。
為實現熱帶產品貿易的自由化，改善發展中國家的熱帶產品進入發達國家市場的條件，烏拉圭回合再次把熱帶產品其中包括煙草和煙草制品的貿易談判列入了議程。然而，實際談判中發達國家的態度是比較消極的，美國一再堅持熱帶產品談判要與農產品談判掛鉤，并把熱帶產品分為熱帶農產品和熱帶非農產品，熱帶農產品的談判將取決于農產品談判達成全球協議。而由于美國和歐共體在農產品問題上的原則分歧，致使熱帶農產品貿易談判不了了之。因此，有關“煙草和煙草制品”的貿易并沒能達成有利于發展中國家的目標。因而涉及煙草貿易的規則方面在WTO中并無一攬子協議，只有在參照農業框架協議原則的基礎上，由相關國家通過雙邊談判解決。
1999年4月，中美兩國政府簽署了《農業合作協議》。1999年11月15日，中美兩國政府簽署了關于中國加入WTO問題的雙邊協議。2000年5月19日，中國同歐盟簽署了關于中國加入WTO問題的雙邊協議。在整體市場開放問題上，中國承諾將停止一系列扭曲貿易并對宏觀經濟造成影響的措施，對進口香煙及酒類的零售，中國承諾將逐步取消對國內產品的優惠政策。在農產品貿易問題上，中國還與歐盟簽訂了植物衛生檢疫協議。
煙草是我國的重要經濟作物，煙草種植在我國大部分煙區的農業生產中占據著十分重要的地位。從世界煙草產業發展的歷程來看，以煙草種植業及其制成品工業為主形成的煙草產業，客觀上被許多國家作為政府積累資本和對國民收入進行再分配的特殊手段，我國亦概莫能外。由于我國現行的財政體制（以中央集權為主，分級包干）、稅收體制（對煙草征高稅，并在生產環節征稅）導致了煙草產業與國家財政安全緊密結合的特征，各級地方政府對發展高利稅的煙草產業的積極性空前高漲，煙草產業的發展與地方利益難舍難分。國家煙草專賣管理體系受地方利益驅使演變成為“地方專賣”，導致了目前我國煙草產業總體“大而不強”的后果。
我國的煙草種植作為農業項目之一，在入世后顯然會受到農業框架協議的約束，根據中美雙邊協議，我國對煙草的稅率減讓承諾如下：
目前關稅（%） 2004年關稅（%）
卷煙 65 25
煙葉 40 10
數據來源：tobaccochina.com/news
將煙葉進口關稅降至10%，明顯低于對農產品平均關稅的承諾17％，這對我國煙葉生產的沖擊是較大的。從降稅幅度來看，外國煙葉在3年之內就會在國內市場上提高30％的價格競爭力。而1999年的統計數據表明，在目前關稅水平下，國內煙葉平均調撥價大約是津巴布韋進口煙葉國內銷售價的1／3，國內煙葉在價格特別是等級合格率方面具有競爭優勢。在關稅減讓后，二者的價格水平相當將使國內煙葉的價格優勢喪失。在質量方面，國內煙葉的平均水平尚不能與津巴布韋、美國、巴西等煙葉生產出口大國相比。我國煙葉進口在現行專賣制度下嚴格的配額及許可證管制等非關稅壁壘，在農業框架協議的規則約束下將逐步放松甚至取消，因此國內煙葉市場將會面臨較大沖擊。
我國盡管是世界最大的煙葉生產、消費國，但在國際煙葉市場上的貿易額很小。這一方面說明我國煙葉生產在國際煙葉市場上缺乏競爭力，另一方面亦說明外國煙葉憑借多年在國際煙葉貿易中形成的質量、價格、營銷能力等競爭優勢，沖擊國內煙葉市場的空間會相當大。云南有著煙草種植的得天獨厚的自然條件優勢，云南煙葉生產在全國煙葉生產中占據重要地位，云南烤煙是全國卷煙生產企業的重要原料，產量占全國烤煙生產總量的1／3，然而煙葉出口量相當低，參與國際煙草貿易的實力和能力亦比較低。多年來，云南煙草種植主要滿足于為本省卷煙企業提供原料，缺乏開拓國際市場的動力和機制，因而面對入世后的國內市場國際化趨勢，云南煙草種植、生產的競爭壓力會增強，云南煙葉生產必須認真借鑒世界煙草主要貿易國的經驗，著力培養和增強云南煙葉的國際競爭力。
二、貿易技術壁壘協議
技術壁壘是非關稅壁壘的重要方面，主要由技術法規和技術標準組成。技術壁壘產生的原因是世界各國為了限制進口，保護本國利益，借助本國文化背景、生活習俗、價值觀念的不同和科技發展水平的差異，從維護人體的健康、安全及環境保護等方面出發，制定的各種切合本國利益的，進口商品檢驗標準的技術法規和技術標準。
根據WTO《貿易技術壁壘協議》對成員國技術規定的要求，技術貿易壁壘的設置必須遵循三個條件：1．在最惠國待遇基礎上適用于所有來源的進口貨物；2．進口產品享受的待遇不低于國產產品享受的待遇，即國民待遇原則；3．制定和實施的形式不應對貿易造成不必要的障礙。技術壁壘設置的手段靈活多變，形式隱蔽，雖然都有其共性，但在WTO法律框架中，難以用統一的法律規則來約束。其設置的主要形式有：技術法規、技術標準、質量認證、認可制度、檢驗程序和檢驗手續及對產品的特殊要求等，另外計量單位制、商品的品種、規格、花色、款式等外觀要求及標簽、物品的編碼標志系統等都能成為設置技術壁壘的手段。
按國際通行規則，進口到我國的煙草及煙草制品經入境口岸的法定檢測部門中華人民共和國出入境檢驗檢疫局檢測合格后即可放行。進口卷煙主要根據國標對物理、化學和主流煙氣等指標履行常規檢測。目前，我國物理指標檢測著重于外觀；化學指標檢測除按國家標準執行外，未把成份檢測、微量元素檢測等內在成份的檢測納入入關檢測范圍，對卷煙內在品質的檢測，除合同規定外，尚未作具體的要求，也未設置任何障礙，這與許多國家對化學指標除履行常規檢測外，嚴格考核卷煙內在品質，增強卷煙內在成份檢測項目形成了一定的差距。對于主流煙氣主要檢測焦油和煙堿含量，CO因無統一的國際標準，相關的國際組織也無具體的要求，目前未列入強制檢測范圍，只是按合同中簽定的款項執行。進口烤煙主要履行等級、水份、包裝、外觀品質、衛生、病蟲害、砂塵粒、數量與重量等常規檢測，著重進行病蟲害，特別是霜霉病的檢測。因為烤煙的國際交易方式是制樣成交，各國制定的烤煙等級、采用的標準都不相同，進口烤煙除按國標履行以上項目的檢測外，對其它檢測項目，根據合同的具體要求而執行。關于國際煙草界較為關注的轉基因、化學農殘、放射性物質、重金屬含量等項目，我國均未列入入關檢測范圍。
隨著“吸煙與健康”運動的升級，消費者迫切要求提高卷煙的內在品質，安全型卷煙、低危害性卷煙、低焦油卷煙成為世界卷煙產品的發展主流，煙草技術壁壘的制定應順應世界煙草科技的發展方向，充分利用世貿組織《貿易技術壁壘協議》允許的合理限制及協議賦與發展中國家在一定限度內靈活采用標準的權力，用符合國際慣例的做法，結合本國國情，從煙草對人體的健康、安全、衛生等領域，著重從卷煙的安全性、降低卷煙的有害生物活性和致癌物質特別是一些在國際上引起廣泛爭議但相關國際組織又無明確規定的方面考慮，使構筑的技術壁壘既能滿足協議的要求，又不偏離國民待遇原則和非歧視性原則。
在使用技術壁壘做為保護手段時，我們有必要充分認識到技術壁壘對我國煙草產業在科技發展、標準采用、產品質量提高等方面的積極推動作用。它將推動煙草業在一定限度保護產業的同時，努力提高產品的競爭力，并參與到國際市場的競爭之中。
三、反傾銷協議
經濟全球一體化和貿易自由化已經是當今國際的經濟主流。但是，自由貿易在促進世界經濟貿易繁榮的同時，也對各國，特別是發展中國家，帶來了消極影響和危害。隨著世界市場上許多產品供給出現飽和，國際上傾銷與反傾銷的矛盾也日益激烈。
根據WTO協定第6條的規定，傾銷是指：“如果一個產品經一國出口到另一國的出口價格低于在出口國正常貿易中旨在用于消費的相同產品的可比價格，即低于該產品的正常價值進入另一國商業，此產品被視為傾銷。”
在對傾銷行為的法律認定上，在三個基本的構成條件：
（1）產品以低于正常價值或者公平價值的價格銷售。簡單說，傾銷是由出口商根據不同出口市場，為了不同的目的，而對同一產品進行的國別差價銷售。由于這種行為不以市場的供求關系和產品的生產成本為基礎，而是一種人為的低價銷售，則很容易扭曲市場形成的價格機制，造成市場秩序的混亂。
（2）這種低價銷售行為給進口國產業造成了損害。這里的損害包括實質損害、實質性威脅和實質性阻礙，是指對進口國相同產品的整個產業所造成的損害，而不是對進口國的某個或幾個生產廠商的不利影響。國際貿易中，對于任何出于競爭的，而采取的有礙于進口國產業的技術進步或者阻礙其生存與發展的差價銷售行為，都是予以禁止的。
（3）損害與低價之間存在著因果關系。考慮到現實經濟生活的復雜性，這里的因果關系只是一般性的要求，不強調低價是造成損害的主要因素還是直接因素。
同時具備上述三個條件的低價銷售行為，就是法律上所認定的傾銷行為，才能夠根據反傾銷法采取反傾銷措施，征收反傾銷稅。
反傾銷稅是進口國反傾銷調查當局對傾銷產品征收的一種特殊關稅。其特殊性，體現在是正常海關稅和費用之外的一種關稅或者附加關稅。根據WTO的反傾銷守則規定，反傾銷稅的稅額應小于或者等于傾銷幅度或者傾銷差額。
從稅種方式上看，一共有三種類型即臨時反傾銷稅、固定反傾銷稅和追溯反傾銷稅。
反規避措施是針對規避反傾銷稅的行為而采取的一種反傾銷措施。如果某一產品已被征收反傾銷稅，而其生產商或者出口商通過變換原產地、出口方式等手段繼續向進口國傾銷出口該產品。這種行為就是規避反傾銷稅的行為。一旦這種行為被調查核實，進口國可將反傾銷稅的征收對象擴展到這種“變換”的產品上。
反傾銷協議為保持進口國國內市場的公平競爭與國內產業的健康發展，提供了一個十分有利的法律制度框架。
根據1999年11月中美達成的有關中國加入WTO的協議，我國對美國作出諸多關稅上的承讓，稅率降低的一個直接后果，就是，國外生產的煙草以及煙草制品，可以以比較低廉的價格進入我國的國內市場，瓜分我國現有的市場份額。對于云南煙草企業和煙農來說，無疑會帶來許多競爭壓力。盡管目前對今后國外的煙草生產商是否會出于占領市場份額的需要，采用低價傾銷的方式，沖擊我國的國內煙草市場還無法作出可能的回答，但是，從保護行業發展與維護國內市場公平競爭角度出發，有必要加強對國內國際市場的監控，結合1994年WTO《反傾銷守則》與我國《反傾銷條例》的有關規定，云南煙草行業應采取相應的應對策略。
四.補貼與反補貼協議
補貼政策一般用于保護受到進口沖擊的產業或在國際市場上參與競爭的出口產業。根據WTO《補貼與反補貼協議》，“補貼是指政府或公共機構提供的資助”。也就是說，如果政府支出了財政捐款，則認為補貼存在。這樣一來，補貼就涉及到直接的資金轉移（如贈予、貸款和入股）；潛在的直接資金轉移或債務（如貸款擔保）；放棄或未征收的到期應收的政府收入（如稅收減讓或信用貸款）；除基礎設施以外的貸物或服務的供給或購買；發放給個體的用來完成本應由政府執行的職責的政府基金等等。此定義的收入支持或價格支持形式還要求必須產生利益。WTO各成員必須每年向WTO秘書處通知其補貼計劃，提供有關補貼種類，涉及金額、政策目標、執行期限以及能夠確定其貿易影響的統計資料等方方面面的信息。任何國家都可以“交叉通知”其他國家密而未宣的補貼計劃。對農產品的補貼另由《WTO農業框架協議》專門做出規定。
普遍采用的補貼——非專向性補貼，是不可起訴的。補貼的非專向性要求補貼的分配標準必須是中立的，非歧視的和以整個經濟為基礎的，不對部門加以區分。出口補貼不論有無特定目標，全都屬于專向性補貼。
1．紅燈補貼（受禁止的補貼）
對于非農產品出口補貼WTO守則制訂了嚴格的規則。禁止使用的補貼有：（1）形式上或事實上依出口表現而定的補貼；（2）設法用國產貸代替進口貸而給的補貼。例如，以比用于國內消費優惠得多的條件供應產品或服務（包括運輸）給出口生產、提供出口信貸和擔保、提供保險率低得不能償付長期操作成本和承保人損失的保險等。構成這幾類補貼的一個必要條件是，補貼必須由政府或政府控制下的機構來提供。
2．黃燈補貼（可起訴的補貼）
可訴訟的補貼是指允許使用的補貼，但若該補貼對WTO成員產生了不利影響，則可對其采取磋商手段，動用爭議解決程序或對其采取反補貼措施。
如果一項補貼減少了某個WTO成員的出口、導致大幅度低價銷售、或者增加了補貼成員在一項主要產品上的國際市場份額，這些情況均會引起嚴重侵害。
記者：公司的基本情況、發展規模及所獲榮譽?
付總： 重慶諸葛飲食文化有限公司創業于2004年，在公司總經理的帶領下，緊緊圍繞“平等、開放、信任、自由”誠信經營、以人為本、協作雙贏的經營宗旨，辟蹊拓徑，以味制勝。是一個集餐飲、技術項目開發、底料加工及推廣的特許加盟企業。
公司現擁有完善的項目開發體系，市場擴展加盟體系和單店營建營運體系。有大專以上學歷的專業管理人員、專業技術人員三十多名，同時特聘國際烹飪大師為公司技術顧問和成立了由高級企劃師，高級餐飲管理大師組成的管理顧問團。
目前“諸葛烤魚”連鎖店已遍地開花。“諸葛烤魚”因其卓越的品質，成功的品牌運籌，受到全國各地廣大消費者的青睞及社會各界人士的高度贊譽。先后獲得“重慶市連鎖經營協會常務理事單位”“中國烹飪協會團體會員”“中國飯店協會理事單位”“AAA級質量誠信會員單位”“質量誠信消費者(用戶)信得過單位”“中國名菜”等多項殊榮，并被推選為“重慶飲食行業協會副會長單位”。在第六屆中國美食節暨第四屆國際美食博覽會上摘得最高榮譽“金鼎獎”。
記者：公司的加盟要求?
付總：主要有五大要求：①對烤魚事業充滿熱情，愿積極投入諸葛烤魚事業。②認同諸葛烤魚經營理念，服從總部機構管理，積極配合總部的市場運作，遵紀守法，規范經營。③具有誠信的商業信譽，有上進心，事業心，創造力和創業精神。④愿意自覺維護諸葛烤魚的企業品牌形象。⑤愿意參加總部的系統化培訓和接受本部的合理化建議。
記者：店鋪如何選址?
付總：店鋪選址要注意以下七項事宜：①商業中心、休閑廣場或是餐飲集中區②位置適中，交通方便③有成型的經營場地和空間④容易進行裝修布置的外型⑤水電氣三通、排污通風通暢和符合要求的消防設施⑥一樓或者二樓、寬敞的廣場⑦使用期限不短于3年以上。
記者：公司目前的加盟合作方式有哪些?
付總：具體合作方式主要有五種，1、單店加盟：加盟商按要求獲得在當地開店經營的權利，按照總部品牌統一經營的要求經營加盟店。單店加盟商不具有發展其他加盟店和與總部共享合作利益的權利。2、品牌：加盟商按要求獲得某地區“諸葛烤魚”品牌壟斷運營權，按照總部統一的品牌經營要求，在授權區域內獨家經營“諸葛烤魚”直營店，總部不在該區域發展其他加盟店，完全尊重區域獨家壟斷運營商的“利益”。3、獨家經營：加盟商按要求獲得在當地獨家經營開店的權利，按照總部品牌統一經營的要求經營加盟店，不得發展其他加盟店。4、加盟區域級別中的直轄市和省會城市，具體加盟方式為：加盟商先向公司總部繳納最低保底面積的對應加盟費用，簽訂意向協議書，然后公司派專人前往當地協助選址，店面地址確定后，加盟商再補齊余下的所有費用，并與公司簽訂正式加盟合同(當面或傳真簽約均可)。
記者：公司對加盟商有哪些盈利保障政策?
付總：公司奉行“以烤魚的熱情待顧客，以丞相的風范立商界”的經營理念，為更好的扶持區域加盟商，將豐厚的發展空間和市場資源，授權給加盟商壟斷經營，給予加盟商最完善的加盟盈利保障政策，特制定了加盟盈利保障政策。 1、金商圈計劃；2、金鑰匙計劃；3、金鄰計劃：4、金網計劃：5、金喇叭計劃；6、二十四節計劃；7、跟蹤支持計劃；8、金輪計劃。
記者：公司有哪些特色：精品菜及開店后的經營支持?
付總：烤魚特色系列有：張飛鵝掌湯、劉備椒香雞、關羽奇香鴨、呂布干煸鱔段、周瑜霸王排、曹操燴嘴兔、黃中青椒魚、姜維烤魚頭、群英薈萃香香鍋等。精品川菜有毛血旺、夫妻肺片、麻婆豆腐、二姐兔丁、回鍋肉、水煮魚、魚香肉絲、辣子雞等。魚宴系列有浪里魚皮、瓦崗魚油、魚蕊豆腐、串串紅魚白等。經營支持主要有技術手冊、營銷手冊、營建手冊、員工手冊、技術光盤、品牌使用授權書、授權牌、裝修方案。同時配送專用服裝、POP用品、刀面旗、橫招貼、豎招貼、店內紙巾、筷套、促銷、開業氣球、專用盛具、烤魚夾、竹簡菜單等用品。
記者：諸葛烤魚的投資與回報分析?
付總：以100―200平方米店為例，總投資6―10萬元(含初期房租、加盟費、流動金、裝修費、設備費等)，消費人數120位左右，人均消費25元左右，日營業額120×25=3000元左右，月營業額3000×30=90000元左右，月營業毛利90000×50％=45000元，月費用25000元左右，月利潤45000-25000=20000元左右，投資回報期約4―5個月。
關鍵詞：PPP模式；項目管理；項目融資
一、PPP模式概念
PPP模式，也即是PPP項目經營，這是一種能夠讓政府公共機關與私營企業相互進行合作經營一個共同項目的模式，項目當中的三方分別為政府公共機關、私營企業以及非營利性企業三者；這三者之間通過共同經營一個公共事業項目，來達到相互合作的關系。在PPP項目經營模式當中，政府往往不會將項目的全部責任都推到另外兩方身上，而是會與二者共同進退，一同承擔相應的責任和風險，這也就使得三方所需要承受的成本與風險都大幅度的減低了，從而避開了風險威脅，實現了彼此之間的利益共享，并且充分的利用了債務性融資成本低而效益高的優勢，實現了合作三方的互惠互利。
二、PPP項目管理方法
（一）PPP項目融資風險管理：通常情況下，PPP項目所需要進行投資的資金額度相對較高，因此項目在融資方面不可能僅僅只依靠PPP經營方自有的資金進行解決，大多數情況下，項目的經營都需要倚仗于大量的外部投資來完成融資，當前我國PPP項目融資的主要依靠的外部資金來源都來自于銀行的貸款；在這種情況下，PPP的項目建設和經營，往往就需要承擔巨大的融資風險，這些融資風險主要體現在三個方面上，首先是PPP項目經營三方，是否能夠完整的獲得銀行的資金貸款，其次是所進行貸款的利率三方是否能夠承擔，最后是銀行的貸款到期后，三方的經營收益能否足夠對其進行償還。PPP項目想要完成運營建設，就必須要依靠于外部融資才能夠實現，因此為了能夠更好的解決其在進行外部融資貸款時所需要承擔的巨大風險，就需要PPP項目三方，在簽訂PPP項目融資建設和貸款等有關合同之前，先一步征求所進行貸款的銀行對合同中關系到融資貸款等方面的專業建議，并由三方共同商討，制定出針對融資風險的相關預案，從而選擇出較為科學合理的融資方案，使項目的投資風險降到最低。
（二）PPP項目的融資模式管理：我國的PPP項目在進行建設的階段一般都會采用無追索權的融資管理模式，而在回購階段則會采取有追索權的融資管理經營模式，這樣的融資管理模式，能夠更好的規范借貸兩方彼此之間對權利以及義務、風險的相互承擔情況，使雙方都能夠不可避免的負擔相對應的責任；PPP項目融資管理模式的當事人和責任承擔人分別為融資人、投資人、中間擔保人等，其中融資人指的是為了能夠讓項目得以開發建設并經營下去而成立的針對項目的經濟實體，或是相關項目的責任公司；投資人一般指的是能夠為三方所共同進行經營的項目直接提供融資的政府公共機關或是個人財團組織等；而中間擔保人則指的是能夠為三方經營建設項目的融資人提供相應的資金擔保的責任組織或政府機構。
（三）PPP項目債務資金管理：PPP項目的相關經營公司一般會由政府給予相應的授權來進行經營運作，并由三方圍繞某一項目主要經營公司來進行經營和建設；一般情況下，融資的主體大都為主要進行該項目經營的公司，其經營過程中的資本金大都由項目主營公司的股東以個人資產的形式進行出資，其資金將被用來作為整個項目運行的資本金進行管理和使用。項目的債務資金應該通過以向商業銀行進行長期貸款的方式進行籌集，未經三方允許，任何一方不得通過其他方式進行獲得。項目的相應注冊資金，應由該項目主要負責經營的公司股東，分期在兩年之內以貨幣的形式交足；剩余的項目建設款項應由該項目公司向商業銀行申請貸款來進行解決。在項目進行建設的期間內，項目公司的相關股東不會對整個項目的貸款給予擔保；建設完成之后，項目貸款資金會由公司的股東進行承擔。
（四）PPP項目財務管理：PPP項目經營和建設的過程中，其財務一般需要進行投標及合同簽訂的事前管理、項目建設工程施工的財務事中控制管理以及項目完工后的財務管理等。其中，事前的項目財務管理與控制，需要管理的工作重點放在PPP項目建設前期的決策與資金準備上，并對所需要進行經營的項目可行性進行詳細的分析，并對整個項目在運營過程中所可能會遇到的風險事項，進行提前的評估與鑒定，并預測出其所能夠得到的收益，以此來結合實際情況，選擇出風險最低的融資方案；而對于事中的項目財務管理，則需要項目經營三方，根據所建項目的規模、施工周期以及進度所需要消耗的資金來制定合理的資金安排方案，控制好資金的動向；至于事后的財務控制，則需要對項目建成的回購資金進行及時的收取，并確保項目建設之前所進行的貸款能夠在第一時間內歸還銀行，從而阻止不良信用記錄的產生，并避免項目負責三方，受到長期貸款利息和違約賠償金額所造成的不必要損失。
結束語：
隨著我國發展建設的步伐加快，大量的基礎設施投資建設也相應的增加了，市場的需求孕育出了PPP項目經營的新模式，在這種模式下，政府和私營企業、非營利性企業三方，都能夠在經營的過程中獲得較大的利益，從而產生出政府與民營企業共贏的新局面；本文對針對PPP項目的管理，提出了一定的管理建議，能夠為我國的PPP項目經營給予一定的實際參考基礎；只有完善的PPP項目管理方式，才能夠使這種經營模式長久的發展下去，從而實現更為廣闊的發展前景。
參考文獻：
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[3]伍迪，王守清. PPP模式在中國的研究發展與趨勢[J]. 工程管理學報，2014，06：75-80.
要：銀行網點經營管理是國內外商業銀行管理者都十分關注的問題，但目前國內外相關研究甚少。本文從分析目前銀行網點經營現狀出發，借鑒外國有競爭力模式，構思銀行網點綜合性經營目標，首次提出銀行網點應進行綜合性經營管理的具體建議。
關鍵詞：銀行網點；綜合性經營；管理建議
Abstract：Branch management is a great concern of both domestic and foreign commercial banks，but the related research is limited at present. This paper starts with present situation of bank branch management，and refers to foreign competitive mode，and considers bank outlets integrated operational objectives. This paper puts forward for the first time to carry out comprehensive management suggestions.
Key Words：bank outlet，integrated management，suggestion
中圖分類號：F830
文獻標識碼：B
文章編號：1674-2265（2012）12-0074-04
近十多年來， 國內銀行在營業網點建設方面始終不斷探索、不斷進步。隨著金融市場的競爭加劇，各家銀行為了在艱難的市場環境中取得發展，在零售網點布局和經營中采取了各種經營策略，以節省成本取得最大化的銷售和盈利。在網點數量和成本有限的情況下，如何最大程度地提高網點效能，是目前各家商業銀行管理者都十分關注的問題。我國商業銀行在網點轉型中，也著力開展了改善網點布局、改善業務流程、加快向自助渠道遷移、改善績效管理等方面的工作。但相對整個金融市場環境、客戶群體、業務種類、經營策略等方面的變化來說，營業網點的發展變化仍顯得相對滯后。本文重點針對網點綜合經營管理——綜合性網點、綜合柜員制、綜合營銷隊伍“三綜合”方面進行分析，并對如何加強銀行網點轉型，推進網點綜合性經營管理提出相關建議。
一、銀行網點綜合性經營現狀
目前，我國商業銀行網點存在的一個普遍問題是經濟結構單一、規模效率低下。多年來，各商業銀行在追求經濟發展的過程中，只講求經營網點數量的增長和規模的擴張，而忽視對其結構進行改善和經營質量的提高。網點經營結構單一，絕大部分網點單對公或者單對私，或者分區經營，對公部分專營對公，對私部分專營對私。所有經營網點或者只能服務于企事業單位，或者只能面向儲戶；即使規模較大的營業機構，在提供各類金融產品服務時，也是自成一體，無法在一個窗口、一個柜臺提供全方位服務。經營網點內部經濟結構的單一性，使得商業銀行本來就稀缺的資源無法優化配置，更得不到高效應用，無法產生規模效率。這種傳統單一的經營理念，會導致商業銀行網點不重視對金融產品和服務的開展推廣。主要表現在：
（一）單功能對私網點占比較大，迫切需要提高渠道效能
對我國國有商業銀行網點進行考察，發現建設銀行對外營業機構單功能對私網點占比33%（4541個）；農業銀行僅儲蓄所就占比2%（371個），工商銀行僅儲蓄所占比5%（865個），中國銀行全部定于綜合性網點，但也是分開對公對私專區。考察發現銀行營業機構功能單一，對公對私界限分明，為客戶提供綜合亟待強化。
（二）營業網點人員、功能區域需求矛盾突出，迫切需要實現資源共享
營業網點人員安排和崗位設置受條線分割限制，柜面業務前后臺分離，電子渠道分流后部分網點柜員閑置與客戶排隊并存，迫切需要推行綜合柜員制；對公中高端客戶服務場所需求強烈，迫切需要復用已設立的對私中高端客戶服務場所，進一步實現網點資源整合共享。
（三）公私聯動營銷不足，迫切需要加強綜合營銷提升市場競爭能力
零售網點一代、二代轉型，實現全行零售網點統一的崗位設置和服務規范，提高了個人客戶營銷服務能力，但隨著市場競爭日趨激烈、客戶需求多元變化，迫切需要組建網點綜合營銷團隊，公私聯動實現營銷資源運用最大化，推動對公、對私業務快速發展。
二、外國銀行網點經營管理情況
國外的商業銀行發展程度高于我國，一些先進銀行的銀行網點建設值得我們學習和借鑒。應分析外國商業銀行網點經營建設的特點，再結合我國商業銀行的特色取其精華，取長補短，加快網點經營架構建設轉型升級。
（一）物理性網點再次成為渠道建設的重點
上世紀 80 年代以來，隨著西方信息技術的發展和電子網絡的普及，網上經濟交易活動日益頻繁，國外商業銀行加快了網絡銀行的建設步伐，紛紛裁減物理性網點，將銀行活動和顧客服務大量轉移到 ATM、電話銀行、網上銀行等自助模式。但實踐證明，渠道的遷移帶來了銀行運營成本的下降，卻沒有帶來相應的盈利增長。顧客大量采用自助渠道后，與銀行關系日漸疏遠，顧客接觸機會的減少導致了顧客貢獻率降低、滿意度下降、忠誠度降低、新開戶量減少、產品銷售成功率低等不利現象。在美國的一份在線調查中，72%的受訪者表示主要通過網點渠道購買產品，而人工電話服務、網上銀行和語音電話服務的使用比例分別是63%、53%和42%。此外，78%的受訪者表示未來仍將通過網點購買產品。
（二）新型網點在功能和布局上發生了根本性轉變
1. 業務模式重塑。由傳統的“出納網點”轉變為產品銷售中心和利潤中心。首先是將多數交易性業務導向自助機具，將后臺操作集中到后臺處理中心，降低運營成本，減少員工數量，使網點可以專門交叉銷售有利潤的產品和附加服務。其次是網點員工由柜員轉變為顧問型銷售員。冠以客戶顧問、客戶服務官、業務經理、個人銀行家、個人金融顧問或金融規劃經理等頭銜的顧問銷售員工，一般在網點員工總數中占到2/3以上。銀行的銷售員工在提供咨詢的過程中實現產品或服務的銷售。
2. 改善內部分區設置。對網點內的每個功能區域精心劃分布置，使網點的銷售功能最大化已成為標準的行業做法。再造網點的經典布置是三個分區：自助區、柜員區、顧問或銷售人員區。此外，一般還有客戶等候區和產品展示區。通過這種分區設置既使各種自助渠道得到充分利用，減輕柜員壓力，也使網點的產品與服務銷售最大化。
3. 改造營業環境和條件。成功的銀行網點要有經過深思熟慮設計的環境，使客戶在其中感到舒適，使員工能夠高效率地操作。過去，網點的形象設計最注重的是安全性和堅固性，而現在，網點的形象設計更注重開放透明、便于溝通但又兼顧客戶的私密，并能夠吸引更多客戶進入。網點設計一切從顧客的角度出發，達到互動的服務效果和更好的交易體驗。
4. 管理方式扁平化。銀行網點的業務經營自不斷擴大， 銀行總行與各網點形成中心—輻射式組織管理結構。總行是經營決策中心、信貸審批中心、產品創新中心、技術支持中心和后勤服務中心， 而營業網點是銷售中心。
三、銀行網點綜合性經營目標
針對目前我國商業銀行網點經營建設的現狀和存在的問題，我們知道銀行網點經營轉型的重要性和緊迫性。為了深化營業網點轉型，一個科學可行的方式就是實施銀行網點綜合化建設，進行銀行網點綜合性經營管理，進一步提高銀行營銷服務能力和客戶體驗，優化營業網點業務與服務流程，不斷提升整體競爭力。綜合性網點是指既能夠為對私客戶也能夠為對公客戶提供支付結算服務的多功能網點。包括如下幾方面：
（一）推進單功能網點向綜合性、多功能網點轉變
推進單功能對私網點開辦對公業務；推進私人銀行等機構受理對公業務；新設網點綜合化，結合市場和客戶需求開辦對公業務，在柜臺設置、人員配置、業務培訓等方面，統籌安排，實現對公業務受理服務最大化覆蓋。
（二）推進營業網點柜員向綜合柜員制轉變
實施對公柜員綜合受理業務；實施對私柜員綜合受理業務；實施網點后臺人員綜合化。
（三）推進營業網點綜合營銷隊伍建設
整合營銷資源，提高市場擴展能力，打破部門、條線界限，最大程度地促進各業務條線人員、產品、渠道和市場等資源實行聯動營銷。突出專業專注，為中高端客戶提供個性化、綜合化的金融解決方案，提高客戶對銀行的依賴度和忠誠度，從根本上改變客戶基礎薄弱的問題，提升銀行的核心競爭力。組建綜合營銷團隊，整合網點的營銷崗位，培養復合型營銷人才，提高綜合營銷能力。
四、銀行網點綜合性經營管理的建議
基于銀行網點綜合性經營管理的目標，為推進綜合性網點、綜合柜員制、綜合營銷隊伍“三綜合”建設，擬提出以下建議。
（一）整合功能區域，提高網點資源利用效率
綜合性網點必須結合對公客戶業務辦理特點，靈活安排對公柜臺辦理對私業務，即在對公業務空閑或不影響對公客戶服務質量的前提下，對公柜臺可以辦理個人存取款、轉賬等業務量占比較大、單筆耗時較短的對私業務。專業、專注為對公大客戶提供優質高效服務。原則上對公存款日均余額不低于20億元，對公貸款余額不低于10億元的一、二級分行所在城市行、專業支行以及為特定客戶提供服務且一級分行認可的綜合性網點，可設立一個重客服務中心，為大型央企、全國性和總行級戰略客戶等高端對公客戶提供個性化、綜合性一攬子金融服務。中心內可不單設對私柜臺，但能夠為該類客戶提供個人業務服務。原則上對公存款日均余額在3億元以上，對公貸款余額在2.5億元以上的綜合型網點可設立對公金融中心，為對公存款日均余額50萬以上及大中型有貸中高端客戶提供對公、對私、投資理財等各項金融產品與服務。客服務中心須優先復用已設立的私人銀行和財富中心；金融中心須優先復用理財中心，實現網點資源有效利用。
（二）推行綜合柜員制，支持網點綜合化運營
其一，結合對公、對私業務量情況，合理安排對公柜員辦理對私業務，打破對公、對私柜員業務分工限制，緩解對私客戶排隊嚴重狀況。其二，結合單一對私網點對公客戶需求，選取1至2個柜臺安排對私柜員辦理對公業務。對已部分實施綜合柜員制的網點繼續推進對私柜員綜合受理，促進網點對公業務快速發展。其三，整合、復用網點對公、對私授權和后臺業務人員，結合對公、對私后臺業務處理量，合理安排網點后臺業務人員數量，促進網點人員轉向營銷服務崗，實現網點人力資源有效利用。
（三）加強綜合營銷隊伍建設，提高市場綜合拓展能力
1. 組建綜合營銷團隊。綜合營銷團隊是在綜合性網點內組建的，負責對公、對私所有客戶和產品營銷的常態化、任務型團隊。團隊成員包括網點負責人、營銷主管、網點客戶經理、網點產品經理以及其他兼職營銷人員，或者上級行、海外分行專家。團隊成員不分對公或對私條線，開展綜合營銷。網點負責人是綜合營銷團隊的主要責任人，對高端客戶須出面營銷，對緊急事項應第一時間做出響應。
2. 統一工作流程，明確營銷重點。綜合營銷團隊根據營銷對象，圍繞“確定對象——制定計劃——實施營銷——售后服務——考核評價——總結表彰”等“六步法”，制定營銷工作流程。柜面內營銷側重于挖掘客戶潛在需求，開展公私聯動營銷；柜面外營銷側重于開拓市場，在專注營銷目標的同時，結合客戶需求，精準營銷；“三大一高”客戶須利用經論證后的、成熟的金融服務解決方案，開展綜合營銷。
3. 兼顧專業、專注， 強化營銷針對性。綜合營銷團隊應立足于網點客戶資源，開展對公、個人理財、結算和小微企業、小額無貸戶、企業關聯人等所有客戶市場營銷。須根據所在網點的規模和客戶結構有所側重，特別是對公重點客戶集中的網點，要配備專門的客戶經理專業專注營銷對公產品，同時聯動營銷個人產品。
4. 有針對性開展員工職業生涯培訓，增強員工歸屬感。加強網點人員綜合能力培訓，圍繞網點綜合服務轉型，新轉崗的綜合柜員、綜合營銷人員崗前培訓面須達到100%；資金結算、公司、個人存款與投資、電子銀行、小企業等業務條線須針對營業網點不同崗位員工，開展產品知識分級培訓，每三年至少輪訓一次，每名員工累計參加培訓時間每年不少于10天。對營銷服務崗位員工，須重點加強服務理念、溝通能力、營銷技巧等技能培訓。關心網點人員職業生涯，積極推進人本文化建設，關注營業網點員工成長，建立適應營業網點綜合化轉型職等序列，通過職業生涯規劃、培訓、激勵、人文關懷等手段，增強員工歸屬感和自豪感。
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《現代裝飾》對話夏剛
《現代裝飾》以下簡稱《現》
《現》：夏總您好，據我們所知，您公司的宗旨是把設計交給專業的設計團隊，追求不重復他人也不重復自己的設計態度。這種態度令貴司自2000年成立以來，創作出大量優秀作品，同時獲得甲方的贊許。我們想知道，在這個競爭殘酷的商業社會，您如何看待商業設計，商業設計的精髓又是什么呢?
夏剛：首先資本以逐利為第一目的。資方投入資本就想快速獲取收益，完成本金回收和資本再增值。例如在酒店、餐飲、娛樂、賣場等商業建筑中，投資方對資金預算和投資回報的要求強烈而且仔細。再一個，好的商業作品應做到在投資方預算可控范圍內，做出在符合某一地域廣大消費者的主流價值觀認同的同時，又能反映投資方企業文化的作品來，而不是一味的求新求異。我們在實現的過程中可以計算精準的人流動向，功能完備而實用的平面布置，完全可控的造價目標，符合大眾接受度的審美價值觀，讓商業設計的利潤在設計階段就開始涌現，“將利潤設計出來”。這就是商業設計的精髓所在。
《現》：“雙贏”是現代商業社會所追求的理想狀態，您認為投資方和設計方應該怎樣實現雙贏?
夏剛：作為裝飾設計師或者說是商業設計師，首先需要放下要做出唯美作品的心態，投資方不會為半世紀后的經典買單；設計師也是商業形態中強有力的消費者，當他們放下頭上藝術的光環，就可以回歸本心，以消費者的角度來權衡自己的作品；投資方也需要放下高高在上的資本權杖，要以消費者的角度去考慮問題。當設計回歸到消費，當資本回歸到理性時，設計師就可以用自己的飛揚藝術來創作出源于生活而高于生活的作品，投資方也可接受既有新意又符合大眾主流審美觀的藝術，設計與投資便開始出現雙贏的構架了。
《現》：真正做到令同行、消費者及投資方滿意并非易事，以您的經驗來看，如何才能做好一個商業作品呢?請您和大家分享一下設計的經驗或心得。
非常高興能為云南浩宇房地產開發有限公司提供金海岸．華庭市場推廣合作建議書！
我們提供的本建議書，是基于《營銷策劃案》的策略，本著熱情負責的態度，配合專業技能和精神，為最終達成配合貴公司的業務發展策略而專門擬訂的，如對計劃書中有任何問題或不詳之處，請及時提供意見或進一步深入探討。
項目形象與VI系統的建立
1、 項目形象特征及概念確定；
項目形象遠景：讓生活有了全方位、新層次的自然、尊貴體驗；
項目品牌特性：領先的、創新的、能實現自我價值的成就感；
金海岸．華庭——羅平首座大型山水生態型高尚別墅區
廣告語：
金花銀瀑陶醉鄉
青山綠水棲居地
仁智之士樂山樂水
地杰人靈擇水而居
山水間尊貴顯
詩意海岸精彩生活
2、 項目案名LOGO的設計
3、 標準色及標準字及標準組合。
4、 擴展運用
媒介組合
目標群體簡析：
年齡在35-45歲之間，多為私營企業主和個體工商戶（還有部分政府官員），年收入在15萬以上。購買行為多為二次置業。
目標群體媒介接觸習慣：
報紙、電臺接觸較少，電視接觸率相對較高；由于工作關系，戶外活動較多。
消費行為特點和媒體選擇：
對于消費者來說，別墅的特點就是昂貴，是需要投入大的資金的，因此現場考察外，通常還需多方收集信息資料、反復權衡；所以是一種理性消費，他必須有足夠的信息支撐其購買行為。
對發展商來說，房地產銷售最大的好處是客戶的本地性強、“作業面”窄、最大的壓力是時間緊迫，幾千萬元資金的投入必須在一年甚至短短幾個月內實現回籠，因此不僅需要壓迫性的高強度廣告攻勢，更需要廣告媒體能將別墅優勢、賣點如孔雀開屏一般充分展示，迅速激發消費者的購買熱情。
所以說印刷媒體是地產廣告的最佳媒體。
廣告大師奧格威說：“你介紹得越詳細，銷售得也就越多。”因此售樓書不宜過于簡陋，更重要的是，一定要讓消費者得到盡可能多的信息。
具體媒體選擇：
戶外是重點——%26gt;展示、告知
活動為關鍵——%26gt;互動、加深內涵
從地產廣告的特性和金海岸華庭針對的目標群體的媒介接觸習慣來看，戶外廣告作為首選媒體，電視、報紙廣告媒介作為輔助媒介，具體媒介選擇：
一、戶外路牌：在羅平縣繁華商業區和交通要道上挑選3-5塊大中型路牌，充分展示樓盤形象；
二、《曲靖日報》：通過硬性廣告傳播信息，通過軟性新聞在其上樹立權威性和可信度，并且針對一部分政府官員的消費群體；
羅平縣電視臺：創作一條30秒的電視廣告，并和其合作進行《金海岸華庭-佳片有約》欄目，每天黃金時段播放精彩電視劇并插播廣告；
出租車：在其上張貼廣告，通過其每天在羅平縣城運營進行流動傳播；
整合廣告宣傳服務
總體構想：針對羅平縣的縣城情況和金海岸華庭的樓盤性質，我方建議整個廣告推廣活動中圍繞“山水好景觀，樓盤高品質”的核心，做足“山水”的文章，體現出樓盤性質又傳遞文化氣息，略舉幾例：
在售樓現場接待客人用的茶水采用“青山綠水”，符合案名又體現檔次，加上印有樓盤名稱的茶葉桶就成為精美的小禮品；
在售樓部播放的背景音樂是《高山流水》、《春江花月夜》、《藍色多瑙河》、《水邊的阿狄麗娜》……等與山水有關的中外經典音樂，對樓盤引起美好的聯想；
……
第一部分：現場包裝
1、 圍板：遮擋工地施工雜亂現場，同時大面積展示樓盤形象；在文筆路沿街一線全線設置；
2、 工地及主要城市干道路牌：在繁華路段和交通要道上樹立3-5塊；
3、 樓體招示布、樓層進度牌：表明建設施工的進展情況，可在小區成型建筑物上懸掛；
4、 導示牌：引導購房者、參觀者路線，分小區外和內部導示牌；
5、 立柱掛旗：建議在文筆路和九龍大道兩側的電桿設置廣告牌，起到擴大氣勢和指引人流雙重作用；
6、 歡迎標牌
7、 看樓專車
8、 氣球、掛旗：設置在售樓部和一些內部設施中，渲染氣氛；
第二部分：賣場包裝：
1、 形象墻：設置于售樓部主體背景上，內容為樓盤LOGO和主體廣告語；
2、 實體展板：將要發售的各種戶型、單位作一個全面的介紹展示；
3、 售樓書：內容：
樓盤概況：占地面積、建筑面積、公共建筑面積、商業建筑面積、建筑覆蓋率、容積率、綠化率、物業座數、車位數、物業結構、發展商、投資商、建筑商、物業管
理人……
位置交通：樓盤所處具置圖、交通路線圖及位置、交通情況文字詳細介紹。
周邊環境：自然環境介紹、人文環境介紹、景觀介紹。
生活配套設施：介紹周邊學校、幼兒園、醫院、菜市場、商場、超市、餐飲服務業、娛樂業、郵政電信……
規劃設計：包括樓盤規劃人、規劃理念、規劃特點、樓盤建筑設計者、設計理念、建筑特色、環藝綠化風格特色等介紹。
戶型介紹、會所介紹、物業管理介紹、此外還有建筑裝飾材料、保安管理系統、新材料新科技成果運用等等根據樓盤自身優勢賣點而側重不同的介紹。
4、 折頁：樓書的一個簡化和補充；
5、 價格單頁落格、付款方式清單落格
6、 手袋設計
7、 銷售人員工作牌
8、 信封信紙、名片、紙杯
第三部分：樣板間形象包裝
1、 樓梯氛圍布置
2、 樓梯間歡迎牌
3、 展示中心導示牌
4、 戶型標牌
5、 展示空間功能標牌（主人房、兒童房、父母房、客房、書房、電腦房、健身房、畫室等）
6、 免費贈送標牌（潔具、櫥具等）
二.廣告推廣階段策略
導入期
成長期
成熟期
以懸念導入，廣泛全面的宣傳積累消費者關注度，最短時間內打出高知名度。
整合推廣活動全面帶動，有目的的針對目標消費群宣傳自己的生活方式，形成品牌知名度和積累品牌美譽度并促成銷售。
重點在于金海岸華庭社區文化的營造，強調金海岸生活的文化內涵，自然、個性、自在、回歸自我的生活。
懸念導入
強勢推廣
營建品牌
媒體推廣方案（暫略）
1、 第一階段推廣的策略計劃
2、 第一階段推廣的媒體計劃
3、 第一階段推廣費用預算
4、 軟廣告/新聞及新聞事件炒作：按實際需要進行操作。
五、 PR（公共關系）%26amp;SP（促銷）活動粗擬了以下幾個構想：
1、 組織羅平縣和附近加油站（高速公路收費處），對（過路）進站加油的車輛進行餐巾紙贈送（包裝盒上印上金海岸華庭廣告）；
2、 和縣城各個洗車點合作，制作印有金海岸華庭廣告的免費洗車卡在縣城發放；
3、 組織“吃住云商飯店、游玩帝景華庭”的準業主聯誼活動；
4、 工程進行到一定程度，可組織省內著名書畫家“金海岸華庭”的采風活動；
（按實際銷售進程實施），
結束語：
非常榮幸將此建議書提交給云南浩宇房地產開發有限公司，并期望能和貴公司共同按時按質完成本次市場推廣任務，我們將會盡心盡責，期待和貴公司同心同力，共同發展！
如對本建議書有何異議和建議，請聯系并共同商討，謝謝！
順頌
