時間：2024-02-20 15:50:10
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位，也是財政收入的重要來源和稅務(wù)稽查的重點領(lǐng)域，伴隨全行業(yè)“營改增”的日益臨近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效開展稅務(wù)籌劃顯得十分必要。筆者從探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義出發(fā)，研究了不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體稅務(wù)籌劃策略，進而總結(jié)出現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題并給出建議：本文認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從增強稅務(wù)籌劃意識、培養(yǎng)稅務(wù)籌劃專業(yè)人才、加強稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理等幾個方面提升稅務(wù)籌劃在企業(yè)中的實際效用。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 企業(yè)稅務(wù) 稅務(wù)籌劃
隨著國家鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產(chǎn)調(diào)控的方向之一。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔(dān)、實現(xiàn)企業(yè)效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。
所謂稅務(wù)籌劃，就是指納稅人在復(fù)雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營活動，以規(guī)避涉稅風(fēng)險，控制、減少稅負，以達到稅后經(jīng)濟效益最大化為目的的經(jīng)濟活動。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義
（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔(dān)的必然要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。
（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。
（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
（一）前期準備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應(yīng)當(dāng)分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。
（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。
（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理
有效的風(fēng)險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險意識應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個過程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險評估的方法和程序，制定風(fēng)險控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理考核制度，對風(fēng)險進行實時監(jiān)控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下，關(guān)注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識。
參考文獻：
[1]趙曉莉，趙德彥.利用稅務(wù)籌劃促進房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的探究[J].山西建筑，2014.
（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔(dān)的必然要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。
（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。
（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
（一）前期準備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應(yīng)當(dāng)分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。
（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。
（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時,由于房地產(chǎn)交易金額大,開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此,需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負擔(dān),提高企業(yè)的獲利能力,增強企業(yè)的市場競爭力。
(二)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策,針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。
(三)稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
(一)前期準備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款,但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題,前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
(二)開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下,建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點,其施工設(shè)備的采購金額也很大,涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權(quán)益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實扣除方式,借款利息費用較高;權(quán)益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務(wù),又有裝修業(yè)務(wù),若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
(四)物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應(yīng)當(dāng)分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認識不足,不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下,企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自,不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ),而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程,同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺,稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中,由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo),導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理,規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識,首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,要認識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益,正確理解稅務(wù)籌劃的含義,提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí),樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持,設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員,以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。
(二)重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面,還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中,稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國家利益,應(yīng)立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。
一、稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體應(yīng)用
（一）準備階段的稅務(wù)籌劃
（1）選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及結(jié)構(gòu)。個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅，同時，稅務(wù)機關(guān)還要對股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個組織形式對促進企業(yè)的發(fā)展更為有利，但是，在財務(wù)管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業(yè)在選擇組織形式時要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進行合理選擇。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要包括子公司和分支結(jié)構(gòu)。分支機構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現(xiàn)降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機構(gòu)承擔(dān)部分連帶責(zé)任。子公司擁有獨立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納。總公司無法借其實現(xiàn)納稅額降低，但亦不需要承擔(dān)過多的連帶責(zé)任。所以，在選擇組織結(jié)構(gòu)時，需要根據(jù)實際的運營情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。
（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具有經(jīng)營周期長、資金需求大等特征。這些特征使得企業(yè)的融資難度加大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)或者財務(wù)管理等方面的風(fēng)險。另外，融資租賃也不失為一個好的融資方式，其能夠有效降低企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產(chǎn)用于“雙重抵稅”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時，應(yīng)根據(jù)自身當(dāng)前的經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展需求等進行全面考慮。
（3）選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項目。建設(shè)項目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。
（二）項目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃
（1）選擇合理的建設(shè)方式。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項目的建設(shè)方式可選性較強，例如：代建方式以及合作開發(fā)等。選擇合作開發(fā)模式時，如果是甲方出資，乙方出地，項目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產(chǎn)，土地增值稅暫免征收。同時，對于以不定產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，不需要繳納營業(yè)稅。選擇代建方式時，代建方向客戶收取一定的代建費，由于房地產(chǎn)權(quán)屬并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，其無需繳納土地增值稅。
（2）成本費用以及利息的合理扣除。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應(yīng)該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，例如：固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)在計提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)生的成本費用可以進行全額扣除等。像“業(yè)務(wù)招待費”等限額扣除的成本費用，企業(yè)應(yīng)盡可能將其控制在限額范圍內(nèi)。像“廣告費”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際經(jīng)營需求合理安排其活動費用使用量。像“罰金”等無法進行稅收抵扣的成本費用，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡力避免引發(fā)罰金繳納行為的事件發(fā)生。
（三）銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃
（1）確定最優(yōu)的銷售價格。房地產(chǎn)銷售價格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據(jù)。表1為我國土地增值稅四級超率累進稅率表。
（2）企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃。按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷或者代銷等方式對收入進行分解。其中，代銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)向代銷公司支付的代銷費用可以作為成本費用，并作為企業(yè)的土地增值稅抵扣項。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業(yè)所得稅的抵扣項，從而達到合法降低企業(yè)納稅額的目標(biāo)。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節(jié)稅的目標(biāo)。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費用可以作為稅前扣除的成本費用，但是，大幅度增加的銷售價格同樣會使企業(yè)的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產(chǎn)開放企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達到降低應(yīng)稅收入的目標(biāo)。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業(yè)稅負擔(dān)的目標(biāo)。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業(yè)實現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標(biāo)，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險。
（四）保有階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的庫存出現(xiàn)大量積壓時，很多房地產(chǎn)公司都會選擇租賃方式來加大企業(yè)的經(jīng)營效益，進而減輕因產(chǎn)品積壓而引發(fā)的資金壓力。借助科學(xué)的稅務(wù)籌劃在很多時候能將這一行為產(chǎn)生的利益最大化。
（1）選擇合理的出租方式。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅等。這同樣增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)將原先的“出租”改成經(jīng)營“投資”，則僅需要繳納一定的企業(yè)所得稅，如此，企業(yè)的稅負壓力將大幅度降低。
（2）選擇適當(dāng)?shù)臅嬚摺Ｔ谕顿Y性房地產(chǎn)的會計處理方面，會計準則中的處理方法主要有：成本法，該方法對企業(yè)的歷史成本進行計量，在規(guī)定的年限內(nèi)可做計提折舊處理。權(quán)益法則是采取公允價值計量，公允價值變動損益是由公允價值變動決定的，不進行計提折舊。相對于權(quán)益法，成本法更適合房地產(chǎn)企業(yè)，因為，其可以將資產(chǎn)的折舊費用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段稅務(wù)籌劃的風(fēng)險對策
（一）準備階段 房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對來講，稅收征管部門在房地產(chǎn)企業(yè)分公司的監(jiān)管力度上還是要弱于對子公司的監(jiān)管，同時，分支機構(gòu)一旦出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)的虧損額也是可以用來進行母公司利潤抵消的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在決定是設(shè)立分公司還是子公司時，要對企業(yè)自身的盈利能力進行科學(xué)、合理的預(yù)測分析；房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業(yè)則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發(fā)生土地轉(zhuǎn)移而不用進行契稅繳納，這樣便可以為企業(yè)節(jié)省大量的稅款。目前，國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)公司都是按照 “先買地，再創(chuàng)建項目公司” 的傳統(tǒng)流程進行房地產(chǎn)開發(fā)的，如此，便會因為出現(xiàn)了土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移而使房地產(chǎn)企業(yè)增加大量的契稅負擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權(quán)利，并承擔(dān)全部責(zé)任。同時，把子公司的名字填寫到土地財政票據(jù)抬頭處，并用其名義進行土地使用證辦理，如此便不會產(chǎn)生與“票據(jù)不合規(guī)”相關(guān)的風(fēng)險；多數(shù)情況下，銀行貸款都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業(yè)的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業(yè)將融資的關(guān)注重點轉(zhuǎn)向了非金融機構(gòu)，而在融資過程中，合規(guī)的單據(jù)則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與征管部門進行有效溝通，并嚴格遵循獨立交易原則，從而將結(jié)算利息費用充分利用起來，以實現(xiàn)有效降低企業(yè)稅負的任務(wù)。
（二）開發(fā)建設(shè)階段 在該階段，房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用歸集對企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在遵循稅法規(guī)定以及會計準則的前提下，根據(jù)企業(yè)該項目的預(yù)征利潤率，選擇合理的成本費用核算方式，盡量為企業(yè)獲取“節(jié)水效益”，從而促進企業(yè)的資金供應(yīng)鏈周轉(zhuǎn)正常。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資計劃時，要對企業(yè)所得稅的轉(zhuǎn)回問題進行全面性的綜合考慮。如果施工項目外包給其他企業(yè)，在合同簽訂時，要明確規(guī)定合同價款以及發(fā)票的取得方式，從而有效避免不合規(guī)風(fēng)險的出現(xiàn)。
（三）銷售階段 該階段，稅務(wù)籌劃的主要任務(wù)就是如何確定銷售收入，進而最大限度地降低增值額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)上文給出的土地增值稅四級超率累進稅率規(guī)定，合理進行銷售價格制定。在開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對企業(yè)執(zhí)行的稅務(wù)籌劃方案是否真能達到節(jié)稅作用進行綜合測算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節(jié)稅額的情況出現(xiàn)。
（四）保有階段 在這一階段內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是同時進行房產(chǎn)的租賃和投資聯(lián)營活動。其在物業(yè)費、經(jīng)管費以及租賃費的制定上不僅要以市場價格為基本依據(jù)，還要積極地與相關(guān)的稅收征管部門進行及時溝通，并盡可能爭取征管部門的認可與支持。在將“租賃”轉(zhuǎn)為“承包經(jīng)營”時，房地產(chǎn)企業(yè)要辦理相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照，并將這項經(jīng)營活動作為自身經(jīng)營范圍內(nèi)的一部分，同時，將“經(jīng)營人”的角色賦予“承租人”，并對其經(jīng)營活動進行
三、實例應(yīng)用
（一）對房地產(chǎn)的增值率進行適當(dāng)控制 該房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，其嚴格遵循國家的相關(guān)稅收法規(guī)，合理制定企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案。其在實際的生產(chǎn)與經(jīng)營過程中，主要涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級超率累進模式，該房地產(chǎn)公司在進行房價制定時，對土地增值稅臨界點進行了充分的考慮。例如：稅收因素對銷售利潤的影響等。具體分析如下：對房地產(chǎn)價格進行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價為2110元；第二種是每平售價2210元。如果按照售價2110元銷售商品房，房地產(chǎn)公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點，企業(yè)的最終利潤為676.327萬元。如果按照2210元一平進行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營業(yè)稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護建設(shè)稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業(yè)的實際利潤為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以每平2110元銷售商品房。
（二）該房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃 該房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)與銷售的同時，出于擴大企業(yè)經(jīng)營范圍和發(fā)展規(guī)模以及充分利用現(xiàn)有資源目的，對部分房屋進行對外出租。該房地產(chǎn)企業(yè)準備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿(mào)企業(yè)，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費用，還有電話費、水電費。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年購置這些家具、電器的不含稅價格為54萬元，預(yù)計使用年限為6年，且每年所支付的電話費為24 萬元，水費為18萬元，電費為24萬元。則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅600×5%=30萬元；房產(chǎn)稅600×12%=72萬元；城市維護建設(shè)稅30×7%=2.1萬元；教育費附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費、水電費成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元。現(xiàn)對企業(yè)進行如下稅務(wù)籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿(mào)企業(yè)，每年支付費用15萬元，電話費和水電費改為代收。籌劃后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況如下：應(yīng)繳納營業(yè)稅510×5%=25.5萬元；房產(chǎn)稅510×12%=61.2萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對于商貿(mào)企業(yè)而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿(mào)企業(yè)每年所需費用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進項稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經(jīng)過籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿(mào)企業(yè)每年節(jié)約租金600-591=9萬元，進項稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。
參考文獻：
[1]高鴿：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究》，吉林大學(xué)2013年碩士學(xué)位論文。
一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中稅務(wù)籌劃的概念及主要意義
國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及土地增值稅等稅收項目。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)減少房地產(chǎn)開發(fā)中所繳納的國家稅務(wù)方面的費用而采取的一種新型有效地措施，相關(guān)納稅人應(yīng)該結(jié)合國家稅收的相關(guān)政策，采取相關(guān)的措施對繳納的稅收上進行必要的管理，減少企業(yè)所要繳納的稅收上的費用，實現(xiàn)企業(yè)獲得最大利潤的最終目的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的重要性
（一）房產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)重，企業(yè)籌劃中有很大空間
通常情況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)稅務(wù)上的負擔(dān)都比較重，從項目準備到銷售過程以及后期進行的物業(yè)管理的整個過程中有契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等十余項稅務(wù)負擔(dān)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)進行交易的資金比較多，相應(yīng)繳納的稅款也非常多，在對稅款的計算過程中，采用不同的方法進行計算就會產(chǎn)生不同的稅務(wù)結(jié)果，并且每個結(jié)果之間的金額有著非常大的差距。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅款在我國的稅收中占有很大的比例。對此，房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要對稅務(wù)進行適當(dāng)?shù)幕I備和策劃，減少繳納的稅款，減輕企業(yè)在稅收上的經(jīng)濟負擔(dān)。
（二）要充分的利用國家所制定的政策進行籌備和策劃
從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要充分的依靠政府的各種政策和制度，謀求企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，我國對房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展方面制定了非常多的法律和規(guī)章制度，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場的競爭中占據(jù)著優(yōu)勢地位，就要充分的發(fā)揮國家相關(guān)政策的重要作用，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的狀況對所要繳納的稅款進行籌備和策劃，減少企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險減少到最低，減少企業(yè)所要繳納的稅務(wù)。
（三）完善我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅務(wù)制度，為企業(yè)謀求長遠的發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在當(dāng)前社會中得到健康快速的發(fā)展，在發(fā)展中需要依靠比較好的法律制度進行發(fā)展，充分利用市場發(fā)展規(guī)律中的公平原則以及健康發(fā)展的原則，在合法的范圍內(nèi)，最大程度的提高企業(yè)獲得的利潤，利用稅務(wù)方面管理政策出現(xiàn)的漏洞，盡可能減少企業(yè)所要繳納的稅務(wù)金額，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，完善我國的稅務(wù)管理體制。
三、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)稅務(wù)籌備和策劃中采用的方法和策略
（一）在準備的環(huán)節(jié)進行稅務(wù)的籌備和策劃
對繳納的稅務(wù)進行籌備和策劃是當(dāng)前企業(yè)在管理中采用的一種新方法，它對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提出了更高的要求，需要房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從整體的角度考慮問題，在房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在創(chuàng)建的初級階段就要對企業(yè)相關(guān)的注冊地點、企業(yè)出資的方式、企業(yè)的性質(zhì)以及企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)等方面進行重視，在企業(yè)從事經(jīng)營的初級階段就要對這些方面進行籌備和策劃，以減輕企業(yè)在稅收中所要繳納的稅款。
（二）在資金進行籌劃的過程中對稅務(wù)進行籌備和策劃
房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的性質(zhì)為資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在籌備相關(guān)的資金進行建設(shè)的過程中，要充分的考慮到是否能籌備和收集到足夠資金，還要對資金進行籌備和收集所需要的成本進行分析，采取相關(guān)的計劃盡可能減少資金在籌備過程中所需要的成本，加強對債務(wù)上的資本以及股權(quán)上的資本進行分配，對資本進行合理的分配，采用科學(xué)合理的方法進行籌備資金方面的工作，盡可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的費用，防止在進行籌備和收集中出現(xiàn)更大的稅務(wù)負擔(dān)，盡可能的減少企業(yè)借款中所付出的成本，把借款中的風(fēng)險減小到最低。
（三）在進行開發(fā)的環(huán)節(jié)對稅務(wù)進行籌備和策劃
從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的企業(yè)在開發(fā)過程中所涉及到的范圍非常的廣泛，此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納的稅款中數(shù)量非常多，扣除的方法也有很多的種類，并且每個種類中有著非常大的差異，國家的稅收過程中有著非常大的差距，對相關(guān)的土地稅收上沒有制定統(tǒng)一的標(biāo)準進行征收，使得因為分立的原因而造成房地產(chǎn)權(quán)方面的轉(zhuǎn)移不會征收相關(guān)的土地增值稅，除此在外，國家對土地方面的稅務(wù)在制定過程中還有著細致的劃分。房地產(chǎn)企業(yè)可以從這些方面對土地方面繳納的稅款進行相關(guān)的管理，以實現(xiàn)減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納費用的目的，減輕企業(yè)稅收中的負擔(dān)。
（四）在企業(yè)進行經(jīng)營的主要銷售環(huán)節(jié)中對稅務(wù)進行籌備和策劃
在企業(yè)的銷售經(jīng)營環(huán)節(jié)對所要繳納的稅務(wù)進行策劃的主要方法是對企業(yè)法人方面進行相關(guān)的設(shè)置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以配置相應(yīng)的子公司進行管理，配置能夠獨立的進行核算工作的二級法人，讓他們對房地產(chǎn)開發(fā)以外的行業(yè)進行經(jīng)營管理，將其所應(yīng)當(dāng)繳納的部分稅務(wù)從所要繳納的營業(yè)方面的稅務(wù)中分割出去，讓相關(guān)的業(yè)務(wù)對稅收方面的優(yōu)惠政策進行充分的認識，采用各種各樣的方法減輕企業(yè)所要繳納稅款方面的負擔(dān)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌備和策劃工作中要注意的問題
（一）政府機關(guān)制定的政策措施在企業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了非常大的影響
政府機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)方面所制定的政策和措施對房地產(chǎn)行業(yè)所要繳納的稅款有著非常大的影響。當(dāng)今社會，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速的發(fā)展，人們對住房上的需求也越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)在市場中的競爭變得非常的激烈，當(dāng)?shù)氐恼贫ǖ姆康禺a(chǎn)相關(guān)的政策對其產(chǎn)生了非常大的影響。政府要充分的發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的宏觀調(diào)控作用，制定相關(guān)的政策措施對房地產(chǎn)行業(yè)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)給予鼓勵和支持，給予相關(guān)的政策充分的調(diào)動其積極性和主動性。企業(yè)也要充分的利用國家政府給予行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，減少所要繳納的稅收費用，使企業(yè)盡可能的獲取更多的利潤。
（二）把工作的重點放在了追求利益，忽視了稅務(wù)籌劃中的問題
企業(yè)是以盈利為目的的企業(yè)法人，在企業(yè)的發(fā)展中企業(yè)采取的相關(guān)措施就是為了獲取更多的利潤，企業(yè)在采取相關(guān)的措施進行稅務(wù)籌劃工作的同時，雖然明顯的減少了企業(yè)所要繳納的稅收，但是這一方法的實施中存在著很多問題，比如，在對稅務(wù)進行籌劃的過程中增加了工作人員的工作量，在這一方法的實施過程中所花費的額外費用遠遠的超過了企業(yè)在稅務(wù)中獲取的相關(guān)收益。總而言之，單方面的從減輕稅務(wù)方面的收益會對企業(yè)發(fā)展帶來了非常不利的后果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要采用科學(xué)合理的方法，既要注重減稅方面的活動又要對經(jīng)濟方面的各項稅務(wù)進行合理的轉(zhuǎn)嫁，權(quán)衡各項收益之間的關(guān)系，對企業(yè)的管理方面的體制進行不斷地優(yōu)化和完善，建立最優(yōu)化的稅務(wù)籌集和策劃方案。
（三）稅務(wù)籌備和策劃有著非常強的適應(yīng)性，要針對具體情況進行具體分析
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對繳納的稅務(wù)進行籌備和策劃的過程中，因為過程非常的復(fù)雜，企業(yè)不能直接的對其他企業(yè)生產(chǎn)模式進行直接使用，也不能在固定的生產(chǎn)模式中止步不前。企業(yè)要充分的認識到企業(yè)的稅務(wù)籌備策劃要結(jié)合相關(guān)的稅法進行，同時，對于稅法概念和策劃與會計方面相關(guān)制度要進行適當(dāng)?shù)姆蛛x。企業(yè)會計制度方面工作的重點是讓投資的一方對企業(yè)的真實經(jīng)營情況以及獲利的情況進行相關(guān)的了解，而國家制定相關(guān)的稅法是為了對經(jīng)濟和社會方面的發(fā)展進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)和規(guī)范，兩者之間不能等同。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問題
稅收籌劃在國外已經(jīng)發(fā)展成為一個穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當(dāng)前和今后一個時期新的經(jīng)濟增長點，隨著市場化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場的主體之一，隨著目前經(jīng)濟全球一體化趨勢的加強，在宏觀調(diào)控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟效益，增大企業(yè)價值，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力的有效方法之一。
1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要特點
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉(zhuǎn)稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性。稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務(wù)知識，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動進行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關(guān)系的共同準繩，稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務(wù)機關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。（3）多維性。籌劃過程的多維性從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應(yīng)進行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。（4）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)。直接減輕稅收負擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權(quán)益。
2、房地產(chǎn)項目合作開發(fā)模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業(yè)為主體，另一方資金以協(xié)議借款方式參與項目的開發(fā)，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設(shè)公司合作建房，開發(fā)企業(yè)采取增資或股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔(dān)的責(zé)任和享有的權(quán)力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當(dāng)，均能達到相同的結(jié)果。
3、項目合作開發(fā)方式的稅務(wù)分析籌劃
3.1 以物易物式合作建房
（1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。雖然雙方都沒有進行貨幣結(jié)算，但其行為皆屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產(chǎn)進行銷售，則又再次發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為。在實際業(yè)務(wù)中由于，土地使用權(quán)證在甲方，參與合作建房的開發(fā)產(chǎn)品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產(chǎn)證和施工許可證等，比較復(fù)雜，實際操作性較差，一般房地產(chǎn)企業(yè)不會考慮此種方法。
（2）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。如甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，租賃期內(nèi)部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。
所得稅處理方面，開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，該項目未成立獨立法人公司，開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證較困難，不適合對外出售的開發(fā)產(chǎn)品。
3.2 項目獨立核算法
國稅發(fā)[2006]第031號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：
（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。按此規(guī)定，合作雙方實現(xiàn)利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規(guī)避所得稅。由于是利用自有資金開發(fā)，籌資成本不得在開發(fā)成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產(chǎn)生影響。擁有土地的開發(fā)企業(yè)的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發(fā)該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發(fā)不夠的資金采用雙方對金融機構(gòu)擔(dān)保的方式，獲得開發(fā)貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務(wù)杠桿，提高投資方的投資回報率。
項目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均未發(fā)生變化，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權(quán)方的名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。
4、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題
4.1遵循成本效益原則
任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應(yīng)機會收益。當(dāng)新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當(dāng)費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇，不能簡單地認為稅負最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。
4，2考慮經(jīng)濟環(huán)境配套性
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟越發(fā)達，競爭就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬{稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準的，往往不止是稅務(wù)部門，所以房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。
4.3 稅法和會計制度的分離
由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業(yè)會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績以及財務(wù)狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經(jīng)濟和社會發(fā)展進行調(diào)節(jié)。由于目的不同，二者有時在對同一經(jīng)濟行為或事項做出不同的規(guī)范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟主體。納稅主體是指依法直接負有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業(yè)會計制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩(wěn)健性或謹慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案中加以考慮。
5 結(jié)語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進行科學(xué)合理有效的稅務(wù)籌劃，多方考慮各種利弊關(guān)系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，達到預(yù)期的目的和效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展，為促進稅收制度的完善，做出貢獻。
參考文獻：
就目前房地產(chǎn)企業(yè)對自身的稅務(wù)籌劃工作來看，主要存在以下問題：（1）土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒有得到實際的實施，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身不同的實際情況開展稅務(wù)籌劃工作，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)設(shè)計方案都輕視了業(yè)務(wù)實際特點，違反了具體分問題具體的實際原則，甚至違背了房產(chǎn)企業(yè)的特有屬性（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅規(guī)劃過程中，沒有按企業(yè)具體實際進行稅務(wù)籌劃工作，也不注重個體的稅務(wù)規(guī)劃工作，其中在稅務(wù)籌劃中缺失科學(xué)化分析，因此難以給企業(yè)增值稅稅務(wù)籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)規(guī)劃中，實行的是超額累計稅率，根據(jù)增值額占比進行累計稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定中，企業(yè)財務(wù)費用支出中，能提供金融機構(gòu)相關(guān)證明并且按房地產(chǎn)相關(guān)項目份額計提利息的，準許按實扣除，但不應(yīng)超過銀行同期貸款利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)政策優(yōu)惠上進行具體相關(guān)性稅務(wù)籌劃工作，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)，促進房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作
（一）明確稅務(wù)籌劃空間
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項目為主要依據(jù)，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)，即加大了房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程時間周期性長，工程建設(shè)資金數(shù)額較大，經(jīng)濟業(yè)務(wù)復(fù)雜繁多，使得房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程難度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對自身經(jīng)濟業(yè)務(wù)稅務(wù)涉及范圍有明確的規(guī)定，了解土地增值稅稅務(wù)籌劃空間臨界，及時規(guī)劃財務(wù)預(yù)算，保障稅務(wù)工作的合理有序進行，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法
稅務(wù)籌劃工作的質(zhì)量共同依賴于稅務(wù)籌劃空間的合理界定和稅務(wù)規(guī)劃的合理化與科學(xué)化，所以增值稅的稅務(wù)籌劃工作要合理有序開展就必須結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身實際情況，加以相應(yīng)科學(xué)化的稅務(wù)籌劃方案，方可給房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機遇。由于土地增值稅的稅務(wù)籌劃是以控制或減少相關(guān)納稅額為目標(biāo)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關(guān)規(guī)定的情況下，結(jié)合其實際納稅份額分析增值稅占比，并在規(guī)劃增值稅額的前提下，通過增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學(xué)化的土地增值稅籌劃方案，給房地產(chǎn)企業(yè)降稅，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
1.分散收入法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按法律相關(guān)規(guī)定，在兩個及其以上納稅人間分擔(dān)應(yīng)納稅額，以此實現(xiàn)減少企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加大與其它相關(guān)企業(yè)合作力度，分散資金納稅額，同時還可以通過分散地產(chǎn)模塊來獲取政府稅務(wù)優(yōu)惠，比如開發(fā)性地產(chǎn)、租賃類地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等等，分散企業(yè)投資模式，以此獲取超額利潤，一定程度上能降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)負擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)通過不同的銷售合同確定相應(yīng)的收入，由于商品房毛胚房銷售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以降低毛胚房售價，提高裝修費用，這在一定程度上也可以降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅額。
2.增加扣除項目法。增加扣除項目法是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下通過適度增加扣除項目，以此調(diào)整稅務(wù)扣除額，給企業(yè)減少相關(guān)納稅額，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。由于增值稅額與扣除項目額的合計比率是影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對扣除項目進行科學(xué)合理規(guī)劃，充分利用扣減項目對土地增值稅額進行調(diào)整，在扣除項目額的實際調(diào)整過程中，不斷對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本費用進行合理的規(guī)劃，以實現(xiàn)減少稅費的目標(biāo)。按照我國稅法的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的扣除項目分別是取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及其他扣除項目。在其他扣除項目扣減的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人可以按照土地使用權(quán)所支付的金額及房地?a開發(fā)成本之和的20%進行扣減。作為房地產(chǎn)開發(fā)費用的期間費用的扣除并不全是按照實際發(fā)生額進行扣除，而是按照企業(yè)支付土地所有權(quán)的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%進行扣除。在企業(yè)的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費用進行合理的籌劃，將一部分期間費用直接的轉(zhuǎn)到成本中，一旦在稅收籌劃之后進行轉(zhuǎn)移，就屬于偷稅行為，因此在事前進行相關(guān)籌劃是十分重要的。
關(guān)鍵詞：會計收益與應(yīng)稅收益的差異 審計費用
房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項檢點行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不是簡單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理問題進行分析，
一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定和特征分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定 目前理論界與實務(wù)界對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃還沒有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃從屬于一般意義上的稅務(wù)籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業(yè)財務(wù)管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現(xiàn)稅負最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)的特點。稅務(wù)籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務(wù)籌劃還應(yīng)符合國家的立法意圖。稅收是國家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費者行為的經(jīng)濟杠桿，也是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實現(xiàn)國家不同的調(diào)控目標(biāo)。因此，稅務(wù)籌劃也要對國家的調(diào)控意圖作出積極反應(yīng)，將國家的政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預(yù)測性：稅務(wù)籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經(jīng)營活動之前，事先進行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項活動至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟業(yè)務(wù)已經(jīng)完成、納稅義務(wù)已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務(wù)籌劃的本意，并且更易導(dǎo)致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時刻關(guān)注會計、稅務(wù)等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務(wù)籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務(wù)籌劃應(yīng)具有全局性，兼顧短期和長期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼于企業(yè)收益的長期穩(wěn)定增長和企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，稅務(wù)籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財活動的全過程，與會計、財務(wù)管理、進出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務(wù)籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國家的立法意圖。企業(yè)運用這類不正當(dāng)?shù)氖侄慰赡軙媾R更大的稅收成本和風(fēng)險。
（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細財務(wù)管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)多元化，主要開發(fā)、經(jīng)營活動包括：設(shè)計規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務(wù)等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個領(lǐng)域，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)復(fù)雜，投資主體多元化。稅務(wù)籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務(wù)籌劃需要對企業(yè)的各項業(yè)務(wù)做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細的管理模式相適應(yīng)。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，企業(yè)主要通過預(yù)收購房定金、預(yù)收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟實體的投資、在資本市場發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)更關(guān)注成本、費用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用龐大，房地產(chǎn)開發(fā)成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發(fā)間接費用等；房地產(chǎn)經(jīng)營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，籌劃時間長。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，回收資金時間長。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點主要是針對營業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問題分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個稅務(wù)籌劃風(fēng)險偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個項目所獲得收入規(guī)模相當(dāng)大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭取更多的稅務(wù)籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險遠高于其他行業(yè)。稅務(wù)籌劃之所以有風(fēng)險，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是要立足于企業(yè)自身的實際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會發(fā)生變動。企業(yè)如果沒有及時運用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會錯過了稅務(wù)籌劃的好時機；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險，使企業(yè)對稅務(wù)籌劃持保守、謹慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營業(yè)務(wù)的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開發(fā)產(chǎn)品，但這個過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務(wù)的選擇。對于開發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對于開發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會根據(jù)競爭對手的情況、市場的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時作出變化。稅務(wù)籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身的各項活動作出預(yù)見性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營周期長的特點，這就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務(wù)籌劃的風(fēng)險。
（二）企業(yè)會計核算不健全影響稅務(wù)籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要精細的財務(wù)管理，很多企業(yè)沒有復(fù)雜而精細的企業(yè)會計制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務(wù)籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應(yīng)稅收入。如：價外收費等按合同約定應(yīng)計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅；開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇浚灰苑康止こ炭睢⒁苑康謴V告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預(yù)提施工費用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應(yīng)負擔(dān)的成本費用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當(dāng)期利潤；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額；將開發(fā)期間財務(wù)費用列入期間費用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。
（三）企業(yè)人員稅務(wù)籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。如對房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業(yè)錯失稅務(wù)籌劃的好時機，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務(wù)籌劃動機，也會使企業(yè)稅務(wù)籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。
（四）稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務(wù)籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務(wù)機關(guān)則會向維護國家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標(biāo)準，而是在一個可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務(wù)籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務(wù)機關(guān)認可的程度。這也就導(dǎo)致了很多稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果不能達到方案制定者的初衷。
三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對策
（一）全面防范稅收風(fēng)險因素 無論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識到，稅務(wù)籌劃風(fēng)險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務(wù)籌劃方案去應(yīng)對萬變的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務(wù)風(fēng)險的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營和涉稅事務(wù)中應(yīng)該保持對這三大稅種納稅風(fēng)險的警惕性。（1）營業(yè)稅納稅風(fēng)險分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響營業(yè)稅納稅風(fēng)險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業(yè)選擇對外銷售則應(yīng)繳納營業(yè)稅，而持有開發(fā)產(chǎn)品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。營業(yè)稅是按銷售收入作為計稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價格越高，企業(yè)繳納的營業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計算繳納營業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購買者的委托而建設(shè)項目，建設(shè)完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品以實物資產(chǎn)的形式投入到購買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔(dān)及納稅風(fēng)險。（2）土地增值稅納稅風(fēng)險分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發(fā)產(chǎn)品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計稅依據(jù)，而開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對于在營業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業(yè)同時擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險分析。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會對企業(yè)所得稅稅負產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中是按照預(yù)計毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預(yù)計毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小。總之，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格和成本。企業(yè)確定的銷售價格越高，開發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售時間和進度。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時間越早，按預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的時間就越早。同樣，開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入越大，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的竣工時間。稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應(yīng)對預(yù)繳的企業(yè)所得稅進行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時要補交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。
（二）及時關(guān)注稅法變動 稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務(wù)籌劃之所以為稅務(wù)籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務(wù)籌劃更應(yīng)是能體現(xiàn)稅收政策導(dǎo)向的。因此在實際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。一是學(xué)法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會過時，從而為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來風(fēng)險。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅務(wù)籌劃方案及時作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務(wù)籌劃方案的制定打下堅實的基礎(chǔ)。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務(wù)籌劃合法的底線，正確處理稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
（三）提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國家利益時，堅持應(yīng)有的職業(yè)道德。任何稅務(wù)籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務(wù)籌劃方案必將帶來巨大的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃人員不能因為企業(yè)的一己私利而損害國家的利益，應(yīng)該立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進行規(guī)勸。另一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，決定了稅務(wù)籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經(jīng)驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應(yīng)包括會計、財務(wù)管理、金融等方面的知識；實際操作經(jīng)驗要求稅務(wù)籌劃人員能對企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進而根據(jù)企業(yè)的實際情況，找準稅務(wù)籌劃的切入點，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務(wù)籌劃方案。如果稅務(wù)籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業(yè)知識作支撐，最終只能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機關(guān)。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機關(guān)可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進行靈活的操作。同時，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅務(wù)籌劃受當(dāng)?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通。
再好的稅務(wù)籌劃方案只有付諸實施、得到稅務(wù)機關(guān)的認可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)對相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應(yīng)用、實際操作程序，使稅務(wù)籌劃方案主動適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的管理特點；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務(wù)機關(guān)的有關(guān)提問作出相應(yīng)的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務(wù)機關(guān)認可；三是對稅務(wù)籌劃方案的疑點要及時與稅務(wù)機關(guān)溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務(wù)機關(guān)反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應(yīng)有的收益。
參考文獻：
