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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產開發商業模式，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
SOHO尚都是一個面積達170，000平米的多功能房地產開發項目，占地2.2公頃，位于北京最集中的都市開發區域———CBD（中央商務區）內。SOHO尚都的平均售價為22000元/平米，其租金在2006年底的價格達到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中國的純商業地產SOHO尚都開始運營，但是隨著時間的推移，曾經創造中國商業地產銷售神話的SOHO尚都出現歇業和退租現象，隨后出現大規模歇業，使人們對SOHO中國的商業運營模式產生懷疑。SOHO中國的商業運行模式是：SOHO尚都的目標客戶瞄準投資客，將產品定位為投資品，通過媒體炒作以高價將所有商鋪銷售一空，獲得開發利益最大化。開發商將整個物業進行分割出售，即出售所有的物業產權，而且公司不保留任何物業，在物業出售完畢后，不對物業進行統一的規劃和管理，而是由投資者根據自己的需要各自進行物業管理。這種運營模式的優點，可以為SOHO中國迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產權，并根據自己的意愿對產權進行處置，以獲取最大的投資收益。但是，這種模式使開發商失去長期擁有物業并獲得長期效益的機會，也使一些投資者由于房地產經營與管理的專業知識匱乏而造成對物業管理失敗，面臨著投資失敗的風險。造成SOHO中國商業模式失敗的原因有以下兩個方面：第一，商業房地產開發商在處理建成物業時往往采用“只售不租”的模式，將所有產權分割出售給投資者；在銷售完物業之后并不對后期的物業進行統一的經營與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業不能統一規劃，物業的業態分布不合理，各物業管理者均從自身利益經營物業，這很容易導致整個物業的經營與管理失敗。另外，商業房地產租金的預期收益水平已遠遠超出了市場能承受的范圍，造成銷售商鋪的租金與市場脫節，導致投資者招商難和運營難，這也是目前中國商業地產面臨的普遍問題，把商鋪的價格提升到一個非理性的程度，嚴重透支了業主和商戶的未來收益，這也是造成部分物業的投資者難以為繼的一個重要原因。
二、我國商業房地產形成SOHO中國商業運營模式的原因分析
SOHO中國的商業運營模式普遍存在于我國商業地產中，經過筆者對全國房地產企業商業房地產運營模式的研究發現，形成這種經營模式的原因可以從房地產公司和投資者這兩個方面進行分析說明。
（一）房地產開發公司所面臨的困境2007年國內的房地產開發公司的數量達到62518家[1]，僅上市的房地產公司就有幾百家。房地產公司的數量是自建國以來最多的一個時期，但仔細研究這些房地產開發公司就會發現，雖然這些公司的綜合實力的差異很大，但是不論房地產公司實力的強弱，他們都面臨著共同的問題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國房地產企業的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應房地產行業的發展需要，因為房地產行業是資金密集型行業。由于自有資金少，所以國內大多數房地產開發公司對已建成的商業地產均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補自有資金短缺的不足。目前，我國獲取土地使用權的途徑主要是通過“招拍掛”（招標、拍賣、掛牌制度簡稱）的方式，開發商在獲得土地的使用權時就會消耗其大量的自有資金，開發公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進行后期的開發。房地產開發公司在開發一項房地產的時候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費和其他前期投入，在達到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請，然后利用貸款完成后續的建設開發。開發商在商業房地產建成之后對其產權進行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競拍土地和下一輪的房地產投資開發。這就是我國房地產開發公司的一般開發流程，從這個過程中可以發現，房地產開發公司急于分割出售商業地產的產權是為了回籠資金，迅速進入下一輪的房地產開發建設或土地儲備。銀行貸款的高額利息，使房地產開發商在房地產建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個開發成本。鑒于我國商業房地產“只售不租”經營模式所帶來的問題，一些業內人士提出改變經營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結合”的經營模式。這兩種經營模式雖然不可以使開發商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產的開發成本，但可以使開發商長期持有物業的產權，獲得長期的收益，逐步緩解房地產自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經營收益。從長遠來看，“只租不售”或者“租售結合”的經營模式所獲得的收益要遠遠高于“只售不租”的經營模式。但是，筆者對國內房地產開發公司的研究發現，國內還沒有一家房地產開發公司對物業形成“只租不售”或“租售結合”的長期經營觀念。例如，作為我國房地產開發公司領軍的萬科集團，在對其開發的房地產項目均采用出售物業的經營理念，而不保留任何物業的產權。
（二）個人投資者面臨的困境我國個人投資者對商業房地產的投資現狀與美國等發達國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個人資金少的缺點。[2]33-34目前，國內現行的商業房地產的投資渠道主要是購買房地產類股票和直接購買分割后的商業房地產產權，存在這種投資現狀的原因是由于我國的個人投資者還沒有足夠的資金購買整棟商業物業。根據國家統計局的數據分析，我國的房地產企業的利潤率在1999年由負轉正，隨后便進入上升軌道。2007年，全行業的平均利潤率略高于10%，比全社會平均值高出4個百分點，可見房地產行業是高利潤行業。而投資者的投資心理是將資金投向回報率高的行業，這就驅使個人投資者希望將自己的投資資金投到商業房地產領域。但是，從我國的個人投資者的角度來看，能夠將物業進行整棟購買的投資者相對較少。從最早的投資幾百萬的客戶，發展到現在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場的發展和財富積累的階段，但還遠沒有發達國家那樣財富集中，我們的市場定位不能超越中國財富積累的歷史階段。所以，投資者只能購買經過房地產開發商分割后的產權，然后將其進行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度出發，不對整體的物業管理或者業態分布進行考慮，這往往導致商業地產的經營管理混亂，進而不能達到投資者的收益預期，使投資者的收益得不到保障。而房地產開發商由于沒有商業地產的產權就不能有效地協調投資者的利益，也就不能有效地組織商業房地產經營與管理。這最終造成個人投資者在花費大量的資金購買產權之后，無法保障其穩定預期收益的困境。[3]50-51
三、解決SOHO中國商業運營模式問題的出路
目前，國際上個人投資商業房地產相對較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動產投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動產投資信托。
（一）日本的不動產投資信托對我國的啟示日本的不動產信托分為兩種。一種是信托型不動產證券化，是由商業房地產開發公司將其開發的不動產的所有權分割成為較小的單位，并將這些分割后的產權進行出售。投資者得到產權之后，可以由房地產開發公司對其統一收回管理或者委托信托公司統一管理，以達到不動產證券化的目的。這樣就保證產權經過分割出售的商業房地產，雖然在產權上是投資者獨自擁有的，但是經過對產權管理權的回收，仍然能對后期的物業進行統一管理和規劃，使商業房地產具有穩定的收益。日本的另外一種不動產投資信托形式是組合型不動產證券化（流程如圖1所示），是由不動產公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動產的所有權，再以任意組合的名義將不動產出租給原不動產公司以負責經營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時若合作人決定將不動產出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運營模式都適合解決目前我國個人投資商業房地產模式所存在的困境。根據信托型不動產證券化的模式，對我國那些已經進行分割出售的商業房地產來說，可以由開發商對產權的管理權進行回收，然后對整個物業進行統一的管理和合理的業態分布，這樣就可以避免投資者各自為戰的局面，同時提高投資者收益的穩定性，也能為房地產開發商提供持續的收益。而根據組合型不動產證券化的模式，我國的商業房地產開發公司與個人投資者合作成立任意組合，共同持有不動產的所有權，在以任意組合的名義將不動產出租給商業房地產開發公司或委托給第三方物業管理公司，對物業進行統一的規劃和經營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續持有物業，若繼續持有只需續簽合同即可；若將所有的產權出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運用組合型不動產證券化即可以使房地產開發商在與投資者簽訂證券組合合同的時候回籠一部分資金，又可以使開發商長期持有物業管理權，獲得長期收益。對于投資者來說，可以在擁有商業房地產產權的同時，依靠統一的物業經營管理獲取穩定的投資收益。
（二）美國不動產投資信托對我國的啟示美國的不動產信托類型是在房地產項目沒有開發之前，由負責開發物業的房地產公司對要開發的房地產項目進行可行性評估，并對項目的未來收益做一個評估分析。通過委托信托公司或由開發公司自行將房地產項目的產權進行信托證券化，并向社會公開發行信托證券，籌集社會資金。利用籌集的資金進行房地產項目開發建設，在物業建成之后，進行統一的物業管理，獲得預期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運行期間可以轉讓其收益憑證。美國的這種不動產投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動產投資信托的模式可以很好地解決目前國內個人投資商業房地產出現的問題，值得我們借鑒。根據美國的不動產投資信托的模式，開發商在開發建設物業之前就可以委托信托公司對物業進行產權證券化，然后再將證券化的產權面向投資者進行發售以獲取商業房地產項目的開發資金。這樣對于房地產開發商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產開發商節約開發成本，同時也可以使整個房地產項目由于充足的資金而減少建設周期。對于投資者來說，這種模式不但能夠購買到商業地產的產權，而且也不必考慮后期的物業管理。在商業房地產項目建成運營之后，不僅可以保障開發商和投資者的經濟利益，也會使開發商避免開發過程中的資金短缺，也能滿足投資者對商業房地產投資的愿望。
雖然，日本和美國的不動產投資信托可以解決我國個人投資商業房地產存在的問題。但是，我國現有的不動產投資信托管理辦法中有關資金信托計劃不得超過（含）200份，且每份合約金額不得超過（含）5萬元的限制，是影響當前不動產投資信托發展的因素之一。另外，不動產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未完全形成，容易發生受托人的道德風險。所以，我們要克服不動產投資信托實施的不利條件，建設適應不動產投資信托發展的社會和法律環境。
關鍵詞：房地產；開發模式；城市運營
中圖分類號：F712.9 文獻標識碼：A
文章編號：1009-0118（2012）08-0152-02
我國的房地產開發在經歷過20年左右的市場歷練之后已經取得了長足發展，并且作為一個能夠集納多個行業的重要產業在國民經濟與人民生活中都扮演著越來越重要的角色。目前，在中國城鎮化飛速發展過程中，城鎮化的發展也進入了一個從規模擴張到品質提升的整體轉型時期，迫切需要解決諸如城市的戰略定位、城市規劃、城市公共產品短缺、城市運行效率低下、城市環境污染、城市民生、人口的素質提升等一系列問題。
如果說最初的房地產開發還只限于滿足人們基本的居住需求的話，那么今天的房地產開發無不在沿著住宅地產、商業地產、城市綜合體和產業地產的路子在走。而從項目的開發到一個片區乃至新區的城市運營才是房地產開發中的更高的層次，也是一種具有開拓性的嘗試。
一、城市運營的理念和意義
（一）城市運營的理念
城市運營，就是站在更高的角度，通過先進的定位、科學的策劃、產業整合，強調產業合理布局，提升城市功能和效率，實現城市的效能優惠和土地價值提升，實現經濟效益和社會效益同步增長。
城市運營是房地產商主動適應當前城鎮化和城市發展的需要而形成新的房地產運行模式。房地產開發商由傳統房地產商轉型為城市運營商，必須自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使其開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分。
（二）城市運營的目的和意義
城市運營商不是以單個地產項目為基礎發展堆積木式的項目管理，也不是通過簡單的項目疊加來實現短期盈利；城市運營模式，更像一個價值藤，圍繞區域經濟藤，逐漸深度植入不同產業，房地產業是主要支藤，在協同發展中，逐漸與其他產業彼此給養，共同造血同生，最終使得價值藤整體成長茁壯。正如中國城市發展研究院常務副院長章惠生所說：“城市運營模式的出發點是將地產資源與其他的資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長點的培育。把政府給的土地，用來孵化出一些先導產業的實體來，帶動相關產業的發展，提升經濟水平才是我們真正要搞城市運營的目的。”在此基礎和前提下，實現土地價值提升和企業效益增長也就順其自然了。
城市運營商可以有效的實現居住價值、產業價值與城市價值三者的統一與良性循環，促進房地產投資向產業運營方面的轉化，促進房地產資本轉化為實體資本和產業資本，促進房地產開發商提升區域運營能力和產業運營能力，抵御政策的周期性風險。通過對與城市發展緊密相關、與產業升級相關的旅游、文化、教育、養生、養老、酒店等產業項目進行整合，為城市發展做出貢獻。
二、城市運營與傳統房地產開發的區別
城市運營比單純的二級房地產開發要復雜、要艱難，前期的論證更系統，后期的運營也要認真籌劃，不是一個簡單的設計、建造、銷售、后期物業管理的過程。它涉及到更多的科學定位、產業支持，資源整合更艱難、規劃設計更廣泛、營銷推廣更綜合。如果說二級開發的產品是房子，那么城市運營的重點是土地本身即土地上所需要引進的產業，其難易程度、專業化水平、綜合統籌能力等要求差別巨大。
（一）項目選擇原則不同
一般住宅及商業地產通常選擇成熟區域尤其是城市，商業地產講究地段、地段還是地段，但如果城市運營亦按此原則選點布局，要么土地容量不夠，要么成本高，要么缺乏旅游支撐資源，失去整體運營的意義。城市運營對于區域的選擇針對不同的模式有不同的核心點，通常不會選擇城市已經成熟的板塊，因為其講究的是先期低成本控制資源，然后運作資源整合，產業導入提升區域品牌與價值，逐步進行開發，最終獲得超值利潤；講究的是資源占有及最終價值，前期小資金占有大資源是綜合運營首要考慮的因素，否則就失去了運營的價值。
（二）城市運營行業跨度大
二級地產開發行業鏈清晰而簡單，從論證拿地到開工建設周期很短，涉及的產業基本為設計、建造、銷售、物管等單一產業鏈上的過程，而城市運營屬于復合開發的大范疇，但比復合開發更為復雜，不僅要考慮企業運營的部分，還需要考慮社會運營的部分，是以土地為載體，整合多種產業，是一種全新的經營模式。其涉及的產業幾乎涵蓋一個城鎮建設的全部進程，行業跨度大、運營復雜程度高。產業與產業的復合能夠達到協同效應，這樣的效應也才是城市運營所追求的。
（三）城市運營運作周期長
二級房地產項目通常要求運作周期短、資金回籠快，這與房地產特性相關，即自有資金與信貸資金結合的特性。而對于城市運營來說，其定位論證、資源控制、配套建設、資源整合、前期營銷等都將花費非常長的時間，這個時間一般不低于3年，先控制資源再逐步開發是城市運營后期是否可控的主要因素，由于開發面積大、產業多，且后期不僅僅涉及房地產物業管理，還涉及資產運營和區域管理，其開發周期比單純二級地產要長很多。
由于REITs本質上是房地產融資(大部分是權益融資)的一種模式，通過發行REITs將所擁有的部分資產套現，特別是通過IPO完成一次性融資，是絕大多數發行REITs的基本動機。除lPO階段外，在REITs的運營階段，以“開發+持有”為特色的地產商還可持續地以向RElTs出售物業的方式進行融資，使REITs成為以“發+持有”為特色的地產商與資本市場之間的長期有效接口和穩定融資平臺。從長期來看，發行REITs產品比IPO等一次性融資方式的意義更為重要。
以“開發+持有”為特色的地產商的REITs的操作模式有兩種：一種是將物業直接打包銷售給REITs管理公司。另一種思路是將物業轉讓給REITs，并用物業轉讓的收入認購REITs與物業等值的一部分基金份額，從而完成物業由實物形式向基金份額形式的轉化。
第二種思路可能是未來我國房地產開發商與金融機構臺作推出REITs產品的主要思路。因為通過這種轉讓，首先開發商可以獲得物業轉讓時產生的資本得利機會，即將物業轉讓給REITs的時候產生的轉讓價格相對于物業賬面值的溢價：其次，可以把不可流動的房地產實物轉化為可以流通的基金份額；另外，由于流動性在市場上可以產生溢價，這就意味著認購與物業出售時金額相等的基金份額有可能產生比持有物業本身更高的市場定價。從持有物業到轉變為持有高流動性基金產品的以“開發+持有”為特色的地產商，將會在資金獲取上更加靈活，更易變現。
根據國外的經驗，REITs的發起人在REITs發行后往往會持有(或通過其子公司持有)一定份額的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凱德置地旗下的幾個REITs產品均采用了這種方式。這種做法一方面可以保證發起人與廣大持有者的利益具有一致性，增強持有者的信心：另方面，發起人的持有比例雖然大幅降低，但由于其他投資者更為零散，所以仍繼續對REITs所擁有的物業具有控制權，從而達到既能融大筆資金又不喪失對物業控制權的目的，這也是利用REITs進行融資的最大優勢所在。同時，沒有轉讓給REITs的部分，發起人仍可以享受物業增值給發起人帶來的收益。
目前根據我國的房地產開發實踐經驗，通常在購置土地的時候，待購土地中會含有大量商業性物業規劃項目，這是我國房地產市場的一個特色，也是我國房地產和城市化進程在特定階段的產物。在這些產品的組合中，將要建設或者正在建設的商業物業的未來管理模式和發展模式仍不確定。通過REITs的發行，有可能解決這類房地產企業目前的出租性物業和待開發的商業物業收益率較低和流動性不足的問題。
按照新會計準則3號的規定，房地產資產在以“開發+持有”為特色的地產商的資產負債表中通常是按照原始成本計價，每年按照直線折舊法不斷提取折舊，其賬面價值往往會低于房地產的真實市場價值。當然，按照新會計準則，也可以采用公允價值為投資性房地產物業進行計價。但是由于目前市場仍不成熟，房地產資產的公允價值很難持續可靠取得并被各機構認可，因此，大部分企業仍舊采用原始成本計價方式。
以“開發+持有”為特色的地產商所發行REITs中的物業通常都是優質的收益性物業，市場表現良好。REITs的發行能夠使這些房地產資產的增值體現在賬面上，使得資產負債表中的資產總額增加，同時增值部分也會計入利潤表，提升當年度的利潤增長水平，同時增加每股收益。
近年來，以“開發+持有”為特色的地產商的發展節奏與房地產運行周期的部分脫節，部分地表現了這類企業在我國當前情況下采取的商業模式上的不足。一方面，在市場趨好時，以“開發+持有”為特色的地產商很難拿到非常好的土地：另一方面，在市場轉差時，這類房地產商亦沒有很好的資源和能力作為應急的支撐和支持。盡管“開發+持有對房地產開發商來說是一個較為穩定的商業模式，可以平抑市場劇烈周期性波動時，尤其是市場低谷時的銷售壓力等給房地產商帶來的沖擊，但是在我們目前的發展現狀下，這類房地產商通常缺乏應對市場競爭的核心能力。
倘若能夠通過REITs的發行為持有和經營型物業提供解決出路，可以使以開發+持有”為特色的地產商著眼于房地產的綜合開發――配合當地政府在城市核心區進行較大規模的商業物業搭配多業態的開發。從經營角度考慮，綜合性開發可實現資源的良性互動，且其客戶可以互相借力，形成整合效應。只有實現從“開發+持有”到業務經營再到獨特商業模式的轉變，才可能為這類房地產商帶來可持續發展的機會。
從長遠看，REITs模式有助于以“開發+持有”為特色的地產商實現分離開發性房地產業務和經營性房地產業務的發展戰略。通過管理所發行的REITs，可以提升其房地產資產管理的核心能力，并使之成為新的業務來源和增長點。擔任基金管理人和物業運營管理人的子公司亦可在實際操作中積累大量經驗，在服務母公司發行的REITs的同時，還有可能為其他企業REITs的發行和運營提供相關的咨詢。顧問或管理等服務，成為這類企業的創新業務。
REITs為以“開發+持有”為特色的房地產商提供了建立戰略合作伙伴的機遇。通過REITs的發行，這類企業可以同些國內外優秀的金融機構，包括投資銀行、資產管理公司，基金管理公司、證券公司等建立合作伙伴關系，而這些金融機構又可以為這些房地產商提供個未來與融資和與機構投資者的聯系平臺：認購REITs的部分機構投資者可能成為發行REITs的房地產商其他業務的重要潛在客戶和合作對象，同時，通過REITs的發行和運作，可以給房地產商提供個與世界上專業的物業管理公司等建立聯系的契機，從與他們的溝通和合作中獲取物業專業經營和管理的先進經驗。
在建立全方位的戰略合作伙伴關系的基礎上，以“開發+持有”為特色的地產商若能成為國內REITs的首批發行者，通過發行REITs產品，還可以大大提升此類型地產商的品牌影響力和號召力。
自房地產教父馮侖辭任萬通地產董事長以來，看似隱退幕后，其實他現在的舞臺更高、更大――萬通投資控股股份有限公司董事長。在其完成身份轉換之際，萬通地產也正在上演轉型大戲。
所謂轉型，是指一向將重心放在住宅開發領域的萬通地產將在商用物業領域集中發力，按照規劃，到2015年，萬通將投資150億元，開發超過100萬平方米的商用物業，持有投資級商用面積超過50萬平方米，目標年租金收入11億元。
由此，新上任的萬通地產董事長許立拉開了轉型大幕。
增持投資型物業
從口號、起步，到規劃面積超100萬平方米的項目儲備，萬通地產商用物業戰略布局耗時數年，以完全有別于某些房企輕率進軍的做法，嫻熟地引入了金融、資本工具。“重要的不是規模，而是能力。”許立如此總結著幾年來的厚積薄發。
此前一直擔任萬通地產總經理許立表示，新的管理層將繼續堅持和貫徹萬通地產既定的戰略與核心價值觀，堅持“低風險，中速度，高回報”的發展策略，成為開發與運營并重的地產公司，從而使公司具有穩定的利潤來源和良好的反周期能力，萬通地產整體的成長速度和發展空間前景可期。
對于商用物業投資，萬通地產不僅戰略清晰，而且戰術上不乏創新。他們將商用物業投融資模式體系化，對應項目開發運營的四個階段，進行不同的組合運用：在拿地前夕，即引入戰略投資伙伴實現股權合作，共同開發，以此降低自有資金投入；在開發建設階段，引入私募股權投資基金（PE）、銀團貸款或信托資金，完成項目的開發建設；在持有經營階段，引入商用物業孵化基金，實現早先合作股東的利益退出；在出租率與租金收益保持穩定后，則通過各種金融產品比如REITs等，向包括養老基金、保險企業等機構出售部分或全部權益。
不過，更獨特的是萬通地產商用物業的產品選擇――投資型物業。以“萬通中心”系列為例，萬通地產新任總經理云大俊說：“我們只做一線城市核心商務區或新興商務區，以及二線城市核心商務區的項目，因為只有這樣的項目未來才能獲得充分的運營收入，也才能為公司豐富多元的財務安排奠定基礎。”
許立則強調，萬通地產仍然會堅持“濱海新區、美國模式和萬通價值觀”的既定戰略，轉型期的策略安排是：在住宅領域鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產品，豐富住宅產品線；在商用物業領域堅持美國模式，以萬通中心為主軸，租售并舉，利用創新的融資渠道，提升專業運營能力。
財務總監出身的云大俊似乎更習慣用數據說話。他透露，萬通地產力爭5年內使商用物業收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業占總資產的20%至30%。而對萬通地產的新團隊來講，這是一個有挑戰性的轉型目標，“我們團隊有信心完成公司的既定戰略目標”，許立對此深信不疑。
四大業務支撐“大萬通”
2006年萬通把一部分資產注入A股上市公司之后，經過四年重組，對萬通體系已經初步構架完畢。“未來我們最主要的是以萬通控股作為一個整體的代表，來向市場和我們行業做出一個互動。”馮侖說。萬通旗下最重要A股上市公司萬通地產仍然是萬通旗艦公司，目前承擔主要的住宅開發和商業不動產業務。
在萬通內部被稱為“萬通新創”的工業地產業務，是萬通控股的第二家上市公司。據介紹，工業地產與TCL的合資已經取得明顯的成果，品牌為萬通公社，今年會增加相當規模的資產，從而使這部分業務最終上市。
此外，資產管理和基金業務是萬通未來發展的重頭戲，萬通相關發言人稱，萬通基金目前有多只基金正在籌備，目前公開的有守正基金。在4月即將公布的年報當中，還會適當披露其他基金。這部分業務過去幾年通過跟一些機構的合作，發展了萬通自己獨特的資產管理方式和業務模式。
還有一塊，是萬通的海外業務，包括在紐約的中國中心，以及未來在海外重要的業務。
不難看出，“四大業務模式”支撐著“大萬通”。這是發展20年的房地產開發商在宏觀調控的密集期對整個中國房地產市場的思考。
不過，這對于大萬通來說，“這一切都成為零，未來發展新的十年，我們最重要的就是用創新和變革來應對復雜和多變的政策、體制以及市場環境。”馮侖表示。
給力“美國模式”
據悉，萬通地產將在“美國模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導向，資本收益，收入多元”的特色路徑。即由一個包辦一切的房地產開發商轉化為一個以投資能力見長的專業房地產投資公司。
而與金融企業中金公司和商用物業專家香港置地的戰略合作，也給萬通地產所倡導的“美國模式”以強有力的支持，畢竟資本和運營能力是商業地產的兩大核心要素。在馮侖看來，海外不動產市場發展時期早、成熟度較高，對產品與服務的理解更為深入。因此，只有在海外市場投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠學到真功夫，而這樣的功底將是萬通地產決勝內地高端物業市場的最大底氣。
“不爭下游，把房地產變成建筑業；而是爭上游，把房地產企業變身為服務業、金融業。3年之內，萬通控股爭取實現整體上市。”這是馮侖“大萬通”戰略的終極目標。
公開資料顯示，萬通控股是北京資本規模最大的專業房地產投資公司之一，總資產138億元。目前，其旗下業務涉及房地產開發、園區地產、基金管理和資產管理等眾多領域。馮侖表示，萬通控股有息負債率不足10%。這意味著，未來萬通控股有充足的發展空間。
做中國的“凱德置地”
萬通為自己未來發展模式尋求的學習榜樣是新加坡房地產公司――凱德置地。凱德置地模式就是將直接投資和資產管理相結合，傳統開發運營能力和金融能力相結合。
新加坡凱德置地有兩個特點。一是輕資產，從傳統地產的重資產、完全自有資金投入，轉為自有資金較低，更多是管理外部基金投資人、使資產獲得更好的回報，同時通過表外資產使發展速度更快；二是以軟收入為主，通過運營管理收入等帶來軟收入。
馮侖對重組后的模式思考是，萬通地產借鑒新鴻基模式，萬通控股則仿效凱德置地模式，直接投資權益性收入加上資產管理收入，結合起來成為控股公司的主要收入。
不過，萬通此次商業模式轉型在專家眼中仍不無困惑。住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮表示，與傳統房地產開發模式不同的是，PE才是真正半產權方式參與開發商環節，這屬于商業模式。但PE是很獨特的合伙方式，既有債權特征、也有產權合作的特征，但無法通過分享長期產權溢價來實現擴張。
地產電商基本概念
經過探討和研究我們總結出了地產電商的模式，所謂的地產電商就是房地產業與互聯網電子商務的有機融合。為什么我們要關注地產電商？第一是國家現在政策上大力支持電子商務，各地政府也相當重視；第二是互聯網是不斷發展的新技術，這些技術打通了過去房地產業信息的不對稱；第三是我們的銷售，產品這塊我們之前考慮的都比較少。而地產電商就是基于轉型創新的市場與格局，以房地產業為核心，以大數據和云計算為鏈接，以移動互聯網無所不在為場景，以電子商務為平臺，以電商產業園、O2O 商業綜合體、智慧社區等為實現方式，以智能化、差異化、個性化的設計為體驗，以商業地產保值增值為目的的商業模式。
房地產業互聯網化的實踐
房地產已經步入平穩期，具有先見意識的地產企業將目光投向了電子商務產業園、O2O 商業綜合體和智慧社區。
現在說到電子商務產業園，就不能不談嶺南國際電子商務產業園。它是由廣州市嶺南電子商務產業園有限公司重點打造的現代化國際電子商務集散地，是由傳統鞋商轉型而成的電子商務產業園區。嶺南國際電子商務產業園利用自身的地理優勢及硬件優勢，集“辦公、倉儲、物流、信息流”為一體，通過產業集群的方式，大力推進電子商務行業和各行業經濟產業的升級，解決商家“貨源、培訓、推廣、招聘、采購、創業、拍照、設計、倉儲、金融、市場咨詢”等問題，形成電子商務企業的綜合平臺。
而商業運營環節的互聯網改造則是商業地產商最為關注的領域，因為商業地產關注的就是客戶的持續消費。很多客戶主要來源于周邊 3 公里到 5 公里范圍內的辦公樓和社區，如果能把這 3 公里到 5 公里范圍內的客戶通過互聯網搭建一個立體的銷售網絡，然后根據不同需求進行商業服務組合和運營，就能保證商業地產在此地區穩步增值。現在流行的“O2O”商業模式就是打通“線上 + 線下”渠道，增加客戶體驗環節而形成立體銷售網絡，引發商業運營模式的新變革。
最后是互聯網思維與社區緊密結合。對于地產開發商而言，智慧社區也是打造產品差異化的未來趨勢。智慧社區是利用物聯網、云計算、移動互聯網、信息智能終端等新一代信息技術，實現對社區居民吃、住、行、游、購、娛、健等生活的數字化、網絡化、智能化、互動化和協同化管理，將社區建設成為政務高效、服務便捷、管理睿智、生活智能、環境宜居的社區生活新業態。近年來，我國開始有系統地建設智慧社區。
關鍵詞：地板企業 營銷渠道
從目前地板行業整體來看，地板的外觀質量已經達到國際先進水平，產銷量也已躍居世界龍頭老大的地位。從行業發展趨勢來看，受全球金融危機的影響，地板企業的數量將會急劇下降。一些中小型地板企業，尤其是地處偏遠地區的中小企業，由于金融危機影響，市場供求關系變化，原材料價格上漲等方面的因素，將面臨關、停、并、轉的局面。筆者認為，針對目前的經濟環境，中小型地板企業可設置如下的銷售層級結構。
一、在目標市場渠道建設方面。以直銷為主。分銷為輔
主營地區由企業自設形象專賣店。建立專賣店系統是行銷的重要通路，專賣店是企業產品、品牌展示的窗口，擔負著零售直營任務。直接影響消費者的購買信心。調查表明：專賣店形象在消費者對品牌的認知上排第2，僅次于電視廣告，對購買行為的作用則排在首位。中小地板企業可考慮在主營地區大型建材超市、裝飾市場建立企業產品專賣店，銷售企業產品。
(一)能夠獲得高知名度和信賴感
實現視覺、產品、服務的統一：服務行為規范，如對同產品賣點介紹相同：營業行為規范。表現在采購全過程，如訂單格式、付款方式、結算方式、發票等；制作物規范統一。這些都能給人信賴感。即無論哪里都會擁有同樣的產品和服務。
(二)擁有很大的集客力
集客力即無論地段好壞，都能吸引來顧客的魅力。是知名度、商品力、品質、價格、店面、環境、促銷等因素的合力。為了讓顧客對專賣店的陳列、促銷新產品產生興趣，系統設計應充分考慮產品特點，結合店內外客流合理布局，對產品陳列、層次規劃完善，達到視覺高度沖擊。將促銷、階段宣傳納入附屬設施，使店面新鮮。第一時間吸引消費者，隨后對其進行更高效的產品信息告知。由于產品和服務規格統一，使各位置不同的專賣店在顧客流量上均衡，從而提升非黃金地段專賣店的營運效率。
(三)形成品牌形象中心
中心城市專賣店形象直接影響著周邊地區的品牌認知。在中心城市建立有競爭力的形象中心，可擴大品牌知名度、為周邊消費者或經營者增添信心。在通路或消費者看得見的地方投入，也表現出對客戶的態度，即長期穩定經營。做好服務。
(四)人、財、物的調配變得容易
可見，專賣店系統對品牌傳遞、銷售提升、降低成本，提高反應速度有重要作用。
另外，由于建材超市也是重要的地板銷售渠道，中小地板企業應在建材超市開設企業地板展位，方便顧客進行選購。宣傳企業產品。擴大市場影響。
二、在非目標市場渠道建設方面，以分銷為主。直銷為輔
由于受資金的限制，中小地板企業不可能在每個中心城市都開設專賣店。為了爭取大規模分銷的經濟性、提高營銷效率，獲得更為豐厚的回報，中小地板企業應將部分銷售工作授權給中間商執行，充分利用各地中間商的地理優勢、市場優勢、信息優勢。營銷企業產品，盡快打開當地市場。同時，企業重新制定有關中間商的管理辦法，建立健全有效的激勵機制和約束機制。強化中間商渠道的監管，既能有效發揮渠道作用，也可防止中間商損害公司利益。重塑地板企業形象，中小地板企業可考慮導入CI戰略，聘請專業形象設計公司設計企業形象，突出產品品質優良、綠色環保、一流服務的品牌內涵。對中心城市的工程市場，要發展設計施工單位為商。利用國家“房屋精裝修”等有利條件。在重點以上市場設置專人負責收集、分析、跟蹤、投標、成交的全過程：兼職或專職人員協調貨源計劃、財務管理、檢核工程執行等。對大城市、地級市的某些大項目，進行直銷。
三、緊密加強與裝飾公司的聯系
選擇與裝飾公司合作是地板企業的重要營銷渠道之一。裝飾公司直接和業主打交道。其一言一行會對業主購買材料的行為產生直接影響。一些業主相信裝飾公司，容易接受其推薦的地板品牌，尤其是大型裝飾公司，其產值大部分在千萬元以上，地板作為主材要占據一定的份額，能夠迅速提高地板銷量。一般而言，中等以上的城市有數百家甚至上千家裝飾公司。這么龐大的市場。要占據一席之地，關鍵就看經銷企業如何運作。首先，要有一批懂業務、精通地板專業知識的營銷員專門去開拓市場，主動出去推銷產品，而不是坐等客戶上門。其次，價格體系要合理、穩定，讓裝飾公司有一定的利潤空間。要保證穩定的市場售價。同時，還要為客戶實行免費送貨、免費鋪裝、免費打蠟等一系列服務，并承擔由于質量問題引起的責任，真正做到“地板零缺陷”。除了業務上的往來，更要注重進一步聯絡感情。在人際交往中，人的感情對交往成功與否起著舉足輕重的作用，只有當人際關系發展到親密階段，交往的對象信任我們，才有機會積極推薦并選用企業的產品。
終端營銷方面，應對那些還沒有與企業合作且始終忠誠于某一非品牌地板的裝飾公司進行攻關。要先了解這些裝飾公司有哪些即將施工的項目及工程項目所在地，然后有針對性地從事營銷活動。比如，在工程項目的所在地展開強大的宣傳攻勢，把產品的優點、特點向終端客戶展示，讓業主了解企業的品牌，了解企業有完善的售后服務體系，直至最終選用企業的產品。那么。這些裝飾公司終會主動地要求與企業合作。
規模經營的地板經銷企業，最好要設立家裝設計室，為用戶提供免費設計方案。而家裝設計師要對當地的房源情況，如地段、樓盤的各部分結構、戶型等有充分的了解，只要客戶說出戶型的種類，設計師的電腦中，就會出現幾種不同的設計方案供客戶選擇，還推薦幾家品牌裝飾供客戶選擇，一旦客戶確定了設計方案、產品品牌、選定了裝飾公司，就把裝飾工作交給裝飾公司。這樣。一方面，客戶感激企業為其免費設計了家裝方案，并推薦了優秀的品牌家裝公司為其裝修；另一方面，裝飾公司感激企業為其介紹了業務，帶來豐厚的收益。
四、緊密加強與房地產開發商的聯系
選擇與房地產開發商合作是新環境下中小地板企業又一理想的合作渠道。自建設部出臺取締毛坯房的政策后，房地產開發商之成品銷售迅速由毛坯房向精裝房轉變。作為地面裝飾主材，地板在室內裝飾裝修過程中的使用越來越普遍。目前，許多好的品牌地板企業還沒有被房地產開發商發現，關鍵在于大部分地板經銷商尚不能主動為房地產開發商提供暢通而準確的產品信息。要解決地板企業與房地產開發企業在產品供需方面存在的問題。需要建立一個供需雙方能互相了解、相互信任、交流順暢、合作安全的平臺。
因此。中小地板企業應該拿出一套切實可行的措施，使地板在工程項目中的使用更安全、更放心。對此，企業應結
合自己的經營特點，提出比較新穎的規范模式，讓房地產企業在規范中受惠，讓中小地板企業及經銷商在規范中發展，達到雙贏的目的。
首先，提高企業產品的知名度。樹立地板企業的形象。利用媒介傳遞商品觀念等方面的信息，以促進銷售或宣傳形象。激起公眾的消費欲望和消費行為，從而使企業的產品在公眾的心目中留下良好形象，以此為房地產開發商提供暢通而準確的產品信息。
其次，建議通過各地的裝飾協會和質量技術部門向房地產開發商進行推薦。裝飾協會和技術質量部門是建筑行業最有權威的行業協會，請他們為房地產項目所用木地板、廠商及安裝服務隊伍進行咨詢，對開發商所選產品進行鑒定，對安裝服務隊伍的規范進行監督，對所推薦的產品質量負責，這樣，房地產開發商就可以放心所選的產品質量及售后服務了。
五、積極采用網絡營銷、電子商務等商業模式
在新經濟環境下，成本控制成為中小地板企業經營的主旋律。多數企業在制定營銷戰略時，營銷推廣、行政費用等各項開支都有所縮減。如何更好地節約成本是每一位企業家需要深思的問題。
在金融危機的影響下，各企業強化了節儉觀念，在廣告與營銷費用投入上更為謹慎。相對于其它傳統營銷，網絡營銷具有成本低、互動性、精準性等諸多優勢。中小地板企業加大網絡營銷投入，創新網絡銷售模式，打出網絡營銷組合拳正當其時。不僅能夠有效地控制營銷成本，而且在品牌知名度塑造上會有更出色的表現。國內知名調研公司艾瑞咨詢的調查數據也印證了這一點。2009年網絡廣告預測報告稱，2009年45，5％的企業會加大其網絡廣告的投放力度，45％的企業會大體維持網絡營銷費用占整體營銷費用的比例，而家裝、建材等企業，更是在整體營銷推廣計劃中增加了網絡營銷的投入比重。
網絡平臺上的信息傳播廣度與深度是其它媒體所不可比擬的。更為重要的是，網絡不僅只是媒介，為中小企業提供品牌宣傳、產品推廣的支持。同時，網絡更代表著一個快速崛起的新渠道。以網絡團購、B2B網絡采購為代表的網絡銷售，開始與經銷、建材賣場、行業展會等傳統營銷渠道形成鼎立之勢。讓不少資金有限的中小地板企業嘗到了低成本營銷的甜頭。
2008年以來，我國商品房銷售面積增速逐步放緩（如圖1），我國房地產業相應從成長期步入成熟期。隨著人口結構拐點出現和城鎮化增速放緩，未來商品房需求增速將進一步放緩。城鎮化增速放緩和住房需求收入中樞下移將抑制新增住房購買力。我國1978-2013年常住人口城鎮化率年均提高1.02個百分點，按照規劃，2020年常住人口城鎮化率要達到60%左右，年均提高0.9個百分點。城鎮常住人口增速放緩意味著新增住房需求增速動能較上個10年減弱。此外，我國目前住房自有率達到80%左右，城市中高收入階層大多已擁有住房，未來城鎮新移民將以農村人口或農民工群體為主，中低收入群體將成為購房主力，可以預見購房需求收入中樞下移，新房購買力相對較弱。我國房地產業正處于從開發建設為主向經營服務轉型階段。根據國際成熟的經驗，當一個國家人均GDP在1300-8000美元之間時，住宅投資將達到高峰，人均GDP在8000-13000美元之間時，住宅投資保持平穩，當人均GDP處在13000美元以上時，住宅投資將開始回落。同時，在人均GDP超過8000美元之后，經圖2房地產價值鏈及企業分布濟結構將從制造業轉向服務業。這意味著未來的住房消費需求將從實物消費向服務消費轉變。而我國2004年人均GDP即超過1300美元，開始加速增長，2014年達到7594美元，即將突破8000美元的關口。房地產業將面臨一系列轉型，包括“從注重投資開發轉型為注重管理運營、從追求加杠桿轉型為泛金融化、從重資產拼規模轉型為輕資產多業態、從買地賣房轉型為客群服務等”。
二、當前房地產企業轉型的趨勢
隨著互聯網工具的應用，有的房地產開發商變身為互聯網企業，提供辦公物業、住宅物業租賃服務，有的開發企業與互聯網企業合作進入電商運營領域，也有互聯網企業介入房地產開發和運營。房地產業企業與互聯網企業、服務業企業的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產業是一個包括了開發建設和各種服務的價值鏈。從環節上看，房地產業包括了土地、資金、設計等上游投入階段，中游開發建設和銷售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業服務和居住消費服務。開發建設和銷售環節的附加值相對較低，以規模經濟為主要特點；而上游融資及下游經營服務環節附加值較高，以精細化、專業化為主要特點。所謂產業升級，即企業經營從低附加值的環節向上下游高附加值環節遷移的過程，伴隨著行業競爭以成本競爭、規模擴張為主向利潤競爭、價值創造為主。許多品牌房企在房地產業規模擴張的階段已經取得了領先的市場地位和規模優勢，正在積極的尋求轉型。這主要包括以下幾個方面：1.從銷售中心向利潤中心調整2009年后房地產銷售整體承壓，費用攀升和地價上漲使企業凈利潤持續收窄，房地產業上市公司凈利潤呈持續下降趨勢。行業利潤拐點出現迫使房地產企業將發展目標從擴大銷售向提升利潤調整。2015年上市房企公布的增長目標普遍放緩：萬科未來將不考核銷售額指標，考核方向轉變為銷售回款及利潤指標，綠地集團銷售目標同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調。萬達集團核心考核指標調整為租金、凈利潤、持有物業增長，并明確房地產收入指標可以少增長，不增長，甚至負增長。房地產企業的另一個動作是積極推出合伙人計劃或激勵計劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵計劃；2014年5月，萬科啟動股權激勵、項目跟投等領域的地產事業合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團公布“合伙人+”制度。房地產企業引入合伙人制度和股權激勵有多種考慮，例如提高企業人才吸引力、提高項目運行效率、確保項目質量和安全等，但根本原因是，企業日益看重利潤獲取，需要引入激勵機制確保項目運營目標的一致性。2.向房地產價值鏈的高附加值環節滲透伴隨著中國互聯網企業的興起，傳統房地產企業與行業外企業的業務合作日益活躍。2015年上半年，平安集團、京東等企業與萬科、綠地、碧桂園等房地產開發企業聯手，密集推出房地產眾籌項目。而早在2012年，萬科即與淘寶聯手打造住宅網上銷售平臺。2014年8月，萬達集團與騰訊、百度共同出資成立萬達電子商務公司。互聯網企業也開始向房地產領域滲透。例如，小米通過打造“互聯網+地產+X”模式，形成以地產為基礎的、整合教育、醫療、社區服務、居住消費的新型業態。從傳統的行業視角來看，過去專注于房地產開發的企業與物業管理企業、資產管理公司及互聯網企業之間的邊界逐漸模糊。但是從價值鏈角度看，房地產行業內外的企業正在逐漸滲透和融合：過去房地產開發商依靠雄厚的資金實力牢牢控制著土地購置、項目規劃和融資環節，而建筑方案設計、建設工程、銷售業務、物業服務及生活消費則以外包的方式轉移出去。現在，房地產開發企業為了追求新的利潤來源，將業務向物業服務、居住消費等環節擴展，同時在價值鏈的上游，引入合作以尋求新的競爭優勢。3.基于資源整合的多元化發展房地產開發商向價值鏈其他環節轉移的表現，就是業務多元化。萬科未來定位于“城鎮化配套運營商”，綠地集團等房地產開發企業致力于向“綜合地產運營商”轉型。也有地產商將核心業務向產業鏈的上游轉移，萬達的“輕資產戰略”致力于銀行、證券、保險等金融企業的并購。遠洋地產宣布第四步發展戰略是“構建包括住宅開發、不動產開發投資、房地產金融、客戶服務在內的四元業務格局”。在房地產業跨界轉型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權投資與并購。2013年以來，生命人壽、安邦人壽等保險資金通過聯合拿地、股權投資等方式進入房地產領域，主要是養老地產領域。房地產企業之間的合作也在加強，萬科與萬達簽訂戰略合作協議，將住宅和商業領域的優勢資源結合，構建商住地產平臺。同時，房地產企業也非常注重互聯網平臺的整合。比較典型的是平安集團聯合萬科、萬通、碧桂園、綠地集團、綠城集團等房企成立的房地產眾籌聯盟，成為利用互聯網模式融資與銷售的門戶。此外，也有許多房企試圖進入智能家居的領域，例如主營業務為房地產開發的中茵股份公告稱，將收購聞泰通訊51%的股權，而后者的主營業務是智能手機、智能硬件、云計算和大數據分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關消費的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產業嘗試投資和進入的領域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進入了體育、電影等娛樂領域。但是，這些表象背后，是房地產企業依托已有的資本、經營上的競爭優勢，將業務不斷打散細化，整合新型的優勢資源，向房地產價值鏈中更具附加值的環節轉移的趨勢。
三、房地產業加速轉型的有利條件
房地產業從開發建設轉向經營的核心問題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產，前者是已經建成的各類房產和物業，后者主要包括以房地產為抵押的各種貸款及金融資產。新的商業模式和資本化技術有利于存量資源的充分利用，提高財富的流動性，為房地產企業轉型提供了新的業務空間和條件。1.O2O模式我國住房市場重購買輕租賃，美國、德國、英國、日本等發達國家首次購房者平均年齡在35歲以上，而我國則在26-30歲之間，購房者低齡化的趨勢明顯，抑制了非住房消費的增長。發展住房租賃市場對加快人口流動和城鎮化、緩解住房供需結構性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費者從購房轉向租房存在巨大的商機，2013年市場規模已達到2.5萬億，但是信任和服務缺失卻阻礙市場進一步增長，行業服務水平亟需提高。許多房地產企業和中介機構正在積極的將O2O模式（線上對線下）引入租賃業務，通過租賃合約將分散的房源集中起來加以管理和經營。對業主提供全程托管服務，返回穩定的租金收益；對租戶提供經過二次設計裝修的產品，附加房屋維護、住房消費金融、家政物業等增值服務。實際上，O2O模式是對存量房源重新定位、加工、再向市場投放的居住服務，強烈的體現了以用戶為核心的思維。2.資產證券化資產證券化能夠將流動性較差的房地產信貸或投資資產轉化為高流動性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產信托基金）。中國建設銀行最早在2005年12月和2007年12月發行過兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設銀行、民生銀行分別發行500億、100億的個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發銀行、中國銀行發行RMBS，共計1600億元。同月，武漢市也發行了規模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發行RMBS產品可以盤活購房貸款資金，更好的支持購房需求，同時也為資本市場供應了新的風險投資品種。更富積極意義的房地產資產證券化產品是REITs。目前，全球已有20個國家和地區相繼推出REITs，并且有7個國家和地區正著手開辟REITs市場。REITs使房地產投資收益權分割并自由流通，有效解決了房地產資產的固定性與權益的流動性、經營的統一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會投資可以集中起來投入綜合地產開發運營。通過REITs的分級技術，不同風險偏好的資金將會流向商業地產運作的不同環節，進而實現資金的風險偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經營績效規模化溢價高的項目，促進商業地產行業的經營趨向精細化運作。
四、房地產業轉型的政策引導
【關鍵詞】房地產 現狀 發展 趨勢
伴隨著經濟的改革，我國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展，對拉動經濟增長發揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國的房地產業在發展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此，國家曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。
1、房地產開發現狀和問題
經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。
（1）現狀
房地產開發市場是構架起土地市場與銷售市場的一道橋梁，沒有房地產開發，自然也就談不上銷售。有關統計數據清晰地顯示，房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國家的經濟發展中占有越來越重要的地位。從2000年到現在，如果我們把全國房地產開發投資額與固定投資總額作一下比較的話，房地產投資增長速度要明顯快于固定資產投資的增長速度，房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重也在不斷加大，這一點顯得越來越明顯。
房價收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5：l，聯合國確定的標準一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據初步測算，這一比例嚴重失去平衡，大約在10～15：1。一般說來，住房消費超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負擔。我國主流媒體的一項調查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認的住房警戒線，應引起我們的重視。
住房消費上也存在一些問題，消費者與消費者之間買賣房產和房產商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機，而不是為了居住，這就造成我國部分地區房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%，就不良資產而言，居我國各行業之首。
（2）問題
我國的房地產金融 信貸風險在不斷增加。這具體表現在，部分房地產開發商在購買土地開發的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計從銀行取得貸款，這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款，購買多套住房，從而囤積房源，對房產進行炒作，這也會導致房地產業泡沫的產生，從而加劇信貸風險。
縱觀我國房地產的發展歷程，在每一次房地產市場的升溫背后，都是由于經濟的高速發展而催生的。現在，中國經濟受到金融危機影響之后，經濟開始全面復蘇，這也會帶來房地產的進一步繁榮。隨著經濟的復蘇發展，這樣就會對工業用地、寫字樓物業的需求有所增加，市場需求就會受到更大刺激；同時，伴隨著經濟的持續增長，人民的收入會不斷增加，使得這些潛在的對住房的需求逐步轉為實際有效需求，影響著人們的購房需求。
在獲取國有土地使用權時時有違規現象發生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農業用地，這樣就會致使房地產開發加快。尤為嚴重的是，有的開發商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價獲得國有土地使用權，造成土地資產的不斷流失，擾亂了法律框架下的招標購地秩序，助長了行賄受賄不正常的風氣，更重要的是損壞國家的土地儲備，進而危害整個國民經濟的可持續發展。
2、房地產企業發展趨勢分析
企業逐步走向民營化。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業領域投資機會越來越少，而房地產領域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業家轉向投資房地產。國有企業由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發展相對緩慢。
實現法制化正規化。制度化是企業發展規模化，民營化的制度基礎和保障，加強企業內外制度的建設是中國房地產企業發展的未來趨勢。未來我國房地產企業將按照現代企業制度的要求，完善企業內部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務制度等。企業的內部運行和組織建設及企業的外部環境和行業管理也都將進一步向制度化、規范化方向發展。
行業發展追求專業化和品牌化。目前，我國許多房地產企業既做房地產，又作地產，而且不分檔次、不分區位、不分用途，什么項目都做。更有開發企業提供“ 一條龍”式的服務，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業管理都自己做，甚至包括了中介、設計，企業向大而全、小而全發展。品牌是一個企業的實力、產品質量、管理水平等指標的綜合體現，以核心競爭力和綜合素質的外部表現，是市場經濟發展和市場競爭的必然產物。
3、改變房地產市場現狀的應對措施
稅制結構要盡量簡單、明確、確定。一個明確的稅制可以讓房地產投資者更放心地投資，因為明確稅制可以幫助房地產投資者在作可行性研究的時候，準確地估算這些支出。稅制也要簡單，對于各種稅項要根據其內在聯系和計征方便與否，加以歸類和合并。當前應解決有些地方房地產稅不統一的問題。另外，稅制還要保持相對穩定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現稅收的嚴肅性和權威性，當然穩定并不等于一成不變，在稅制不變動的前提下，稅率應隨著社會經濟的發展作動態調整。
（1）必須從以前簡單的房地產開發轉向房地產開發和全程運營
商業地產的操作成功，最重要的是前期定位規劃，及后期的運營管理，至于中間環節的招商是非常簡單的。因此，中小型商業地產開發商在戰略方針制定的早期，就必須意識到：需要花大力氣鎖定長期的商業地產專業操盤團隊，或者建立自己的商業運作團隊。讓專業的商業地產操盤團隊參與整個企業的前期項目地塊價值評估、項目市場定位、策劃規劃、設計施工、招商運營、資本運作等階段。
（2）要從以前靠關系拿地轉向靠成功商業模式拿地
在中國房地產行業大家都知道很多的房地產開發企業，在起家的地區都有相當的人脈關系，在拿地方面自然也就有一些獨特的優勢。不過我們也真實的看到在近幾年與大開發商的角逐中，無論是實力、品牌、資金等方面都占下風。僅有的地方關系優勢，并不能確保其成功拿地。
（3）必須從以銷售為主要目的轉向以經營增值為主要目的
在中國很多的中小型房地產開發商，由于資金鏈的壓力，往往采用各種手段，進行商鋪銷售以回籠資金。雖然近年由于通貨膨脹及投資渠道窄等現狀不少項目的商鋪銷售形勢還不錯，但單單只顧銷售的方式，必然很難顧及未來項目的持續經營。長遠來看，無論對開發商的企業品牌、項目的發展命運，都是非常不利的。必須以通過專業的經營管理來獲取穩定增長的現金流，從而帶動項目和周邊地價的增值為主要策略。
【總結】
從總體上講，我國的房地產形勢看好，房地產企業有較好的生存環境。我國的房地產企業要在市場中站穩腳跟，牢牢把握好市場開發方向，提高自身素質，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰勝對手，立于不敗之地。還必須有國家政策的正確指導、政府部門的大力配合，以及政府與企業對消費者需求的準確把握及合理引導。
【參考文獻】
巴曙松；王淼，《房地產企業需要個性化的融資模式》，載于《中國房地信息》，2006.4
