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【關鍵詞】土地規劃 政策 區域經濟調控
一、城市土地規劃與城市經濟模式的聯系
（一）城市土地經濟建設與區域經濟調控
為了更好地進行城市土地規劃政策的應用，有必要展開區域經濟調控策略的分析。目前來說，我國城市土地規劃體系是不健全的，因此需要展開相關方面的宏觀調控。區域經濟涉及的范圍比較廣，從其廣義含義來說，對于城市宏觀土地經濟建設起到制度化的規范作用，并且有利于政府土地規劃策略的運行。我國狹義的區域經濟就是指某一區域的經濟建設，這區別于自然地理區域調控，它是一種宏觀層次的調控，具備一定的經濟學的意義，也就是經濟區域的應用。通過對該環節的剖析，我們得知土地規劃政策的開展實際上是我國城市經濟調控體系中的一部分，是利用人類現有的資源對自然環境的改造，這是土地規劃政策開展的一個重要應用前提。這需要展開宏觀調控環節的剖析，在下文中將會具體提到。
區域經濟調控之下的土地規劃策略的應用，要就該地區的社會經濟制度、社會資源及其自然環境等展開協調開發，它涉及城市綜合利用條件的各個要求。通過對經濟調控基本理論的分析，可以就城市土地規劃政策與土地空間規劃等展開聯系，進行城市土地規劃過程中的發展規律及其內在聯系的剖析。
（二）城市土地規劃模式和區域經濟調控
從區域經濟的自身性質來說，城市土地規劃體系的開展是一種中觀經濟模式的應用。所謂的中觀經濟就是國家經濟中的經濟層次的劃分，和宏觀調控異曲同工。基于城市土地規劃的區域經濟調控的應用，是出于城市經濟管理的需要，實現宏觀調控模式與微觀調控模式的應用，它涉及城市經濟綜合體的各個方面，起到了一個連接的作用。我國城市區域經濟的發展模式、規模等都是不同的，這需要我們去區別對待，也就是分類分析城市土地規劃應用的經濟結構、經濟運作模式，這樣就實現了土地規劃的目的，促進我國城市經濟建設環境的穩定性。
城市土地規劃模式的開展，必然是以土地資源為應用基礎的。城市土地規劃政策的應用，最終目的是促進土地的有效利用，這兩者與區域經濟調控是密切聯系的。受到我國傳統經濟模式的影響，我國城市經濟的發展是粗放式的經濟形式，這不能形成對城市土地的有效利用，出現城市土地資源的不合理利用，比如消耗過大、收益過低等，同時由于受到土地資源供應的剛性束縛，城市經濟必然得不到有效地開展，要與之采取相對應的土地規劃政策，進行區域經濟模式的探索，進行城市空間利用體系的健全，實現經濟發展用地壓力的緩解，這是現階段城市區域經濟發展模式探究的重要一個環節。
二、城市土地規劃與區域經濟調控的聯系
（一）土地利用與城市經濟發展模式的聯系
在城市土地利用問題上，我們需要展開區域經濟發展關系的探究，要避免單方向研究的局限性，通過對城市土地利用和經濟發展關系的剖析，這需要應用到土地資源利用學模式、城市經濟學模式、產業經濟學模式等展開探究，進入城市土地木桶效應的分析，突破城市土地利用的局限性。在下面應用程序中，我們將展開城市土地經濟理論研究和實證研究模式的協調，進行經濟發展環節中的城市土地利用互動機制的分析。
在區域經濟模式的研究過程中，土地利用結構模式與城市經濟發展的關系是一個整體，通過對聯立方程模型的分析得知，城市土地規劃模式的動態性的變化，對于經濟發展的影響是非常大的，尤其是城市空間開發過程中的建筑用地規模及其結構的變化情況。
（二）城市土地利用模型下的城市化
我們通過對城市GDP各個產業的產值比重，進行城市基礎設施與工業建設用地比重的分析，來體現土地利用政策與區域經濟發展的內在關系。通過對區域經濟發展理論的分析，進行土地規劃環節的優化，確保產業結構的調整，這樣有利于實現土地的規劃利用。通過經濟聯立方程模型的實證研究得知，城市用地規劃政策的變化與這個城市的工業化水平、城市化水平都存在一定的互動影響，比如城市建筑用地比例的變化，城市產業結構的變化等，與城市的經濟增長是密切相關的，通過對城市建設用地的規劃，進行不同建設區的劃分，進行城市建筑用地面積的有效利用。
為了方便展開城市規劃環節與區域經濟發展模式的探究，我們進行沿海地區與內陸區域的具體經濟發展數據的研究，進行城市土地規劃政策和經濟發展模式的聯立性環節的分析。在探究中，我們發現其所處的區域不同，其城市的土地利用政策產生的結果也不一樣的，但是每個城市的土地利用模式與城市化、工業化等都存在一定的輔助關系，特別是土地規劃政策對于城市產業結構的影響，間接影響了該城市的現代化、工業化發展，這些程序的運用與城市建設用地的面積也存在聯系，這對國家城市土地規劃政策的選擇提供一些借鑒意義。在區域經濟學原理的應用之下，可以得知城市土地規劃的應用，要滿足該城市的土地與經濟的關系需求，城市土地規劃政策的應用和該城市的經濟發展模式并不是一種單向的關系，在研究過程中，要考慮兩者的互動關系，這是當下新型城市土地規劃政策開展的前提。
通過對區域經濟理論的分析，可以得知，不同區域的城市、不同的土地規劃利用政策和經濟發展都存在不同維度的互動。比如城市經濟與工業用地、交通用地、公共用地及綠化用地等的關系，這需要展開具體的土地規劃利用政策的分析，協調好城市經濟發展與不同方向的土地規劃政策之間的關系，展開灰色典型方法與聯立方程模式的探究。
三、結語
在區域經濟調控模式應用下，進行城市土地規劃的分析，可以得知城市建設過程中的空間利用與經濟發展模式之間的內在關系，在研究過程中，要避免經濟發展方向與城市土地規劃模式的單向性探討，從而實現土地利用政策和經濟發展體系的協調。
參考文獻
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關鍵詞：土地整理 土地規劃 規劃設計 土地權屬
土地資源作為我國重要的自然資源，有效地對土地資源進行整理規劃設計，是推動我國經濟社會發展的重要動力。土地整理作為一個專有名詞在我國主要指開展土地方面的現實工作，一般包括農業土地整理和非農業土地整理，在我國土地整理主要指農業土地整理，其主要內容就是在一定的區域內，根據土地利用總體的規劃設計對土地關系進行調整，進一步改善土地資源的有效利用和土地生產結構，從而增加土地的利用率和有效農業用地面積。
一、土地整理規劃設計中土地權屬調整的作用
首先，由于土地整理工作的主要對象是農業土地，所以在進行過程中，必然會涉及到農業土地的重整，而隨著土地的重新劃分勢必導致土地權屬和利益的重新分配，涉及到土地產權人的有關利益，其中包括土地的所有權、使用權及土地經營權，在位置和作用上的改變導致土地權屬的調整，同時會使農業產業結構也隨之改變，而且涉及到了土地功能和用途的變化，因此，土地權屬調整在土地整理規劃設計中具有至關重要的作用。
另外，我們土地制度是以社會主義公有為主體的，農村土地屬于國家和農民集體所有，有利于土地調整的順利進行，更便于土地整理過程中土地權屬問題的順利解決。而且，我國的土地權利類別簡單，在土地整理過程中土地權屬調整的工作簡單，難度不大，更主要的是土地登記已經完成，因此，在我國農業土地整理工作中進行土地權屬調整有很大的優勢，具有較強的可行性。
二、現階段我國土地整理規劃設計中存在的土地權屬問題
盡管土地權屬問題在我國土地整理工作中具有很大的可行性，然而，在具體的土地整理工作實施中，土地的所有權、使用權及承包經營權等土地權屬問題都必須解決好，如果出現相應問題，不僅對于整個土地整理工作的順利進行產生極大的阻力，而且土地整理的效果也會受到很大影響。因此，在現階段我國土地整理規劃設計中存在的土地權屬問題如下：
1、農業田地水利規劃設計中的土地權屬問題
農田水利工程作為土地整理的重要內容，在其規劃設計上內容一般是根據當地水文條件和水資源利用情況，以及當地已經修建的水利灌溉設施進行制定，確定農田水利工程的規模和位置。在具體的規劃設計中，首先要做的是以維護農民利益為前提。由于水利規劃設計與現有的水資源利用格局有沖突，很多之前的農業灌溉系統都是根據地區內自然形勢進行劃定的，所以很容易導致水利設施規劃設計無法正常實施，而是要根據灌溉區的具體實際情況，打破原有的小范圍灌溉。
2、土地平整工程中的土地權屬問題
由于在具體的土地整理工作實施中，土地整理的規劃設計與我國現行土地承包經營管理模式有沖突。例如在土地整理的規劃中，利用田地、水利及山林進行綜合治理，大范圍大規模的實行農業機械化生產，而我國現行的度是以小農戶為單位的小規模生產模式，所在土地整理規模上與農業生產實際情況不相符。
三、解決土地整理規劃設計中土地權屬問題的具體辦法
1、農田水利的設計規劃
在具體的農田水利設計規劃中，一定要聯系當地的農業實際情況，因地制宜，貫徹土地整理的標準，使工程的規劃設計符合當地發展條件，設計中得農業水利灌溉布局一定要符合灌溉區的自然地貌特征和現存土地權屬狀況，不能違背土地整理實施規劃，破壞原有農業模式和權屬，造成權屬的糾紛。
因此，在現階段的農田水利設計規劃中，首先要以維護當地土地權屬現狀為前提，對其中不合理的地方進行適度調整，以求符合土地整理規劃標準，如此一來，不僅對當地原有農業格局改動較小，而且能夠很大限度地維護農業水利設施的現狀，符合當地耕種的習慣和客觀條件，減少了土地整理的成本，并且充分發揮了農田水利設施的功能。
2、土地平整的設計規劃
在實施土地平整工程中，首先要對土地權屬問題進行分析，處理好小范圍耕地和大規模土地平整規劃設計之間的沖突，采取必要的土地調配和抗塘的填埋工作，處理好其中的具體權屬問題，而且，在具體的規劃設計方案實施之前，要與當地群眾進行探討、協商，廣泛接受群眾的實際意見，確保公平公正。尤其是對丘陵等特殊地區的坑塘填埋工作，一定要先了解當地的實際情況，走訪農民，對當地水源情況做深入地了解，確保規劃設計的正常實施。
總結：
綜上所述，土地權屬問題在我國土地整理規劃設計中的地位十分重要，在整個土地資料開發和利用中發揮著至關重要的作用。因此，現階段我國土地政策的實施，特別是農業土地政策的調整，一定要圍繞著土地權屬問題展開，以相關法律法規為依據，對土地整理工作進行細致規劃設計。
參考文獻：
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一是土地利用發展戰略政策。當前影響其土地利用總體規劃制定和實施的相關政策中主要是與江西省有關的國家級發展戰略6個，省級發展戰略5個。二是土地規劃實施監督政策。當前，江西省土地利用總體規劃實施監督政策主要有：動態監管機制、規劃目標的管理責任制、建設用地管理三項基本制度、土地利用總體規劃修改或調整審批政策。三是新增建設用地管理政策。江西省按照保障重點、兼顧全面、差別化管理的原則實行“三個三分之一”計劃下達、省重大產業項目“點供”制等計劃差別化管理制度，促進各地在使用新增建設用地計劃方面更加節約、更加高效。同時江西省也出臺了城鄉增減掛、工礦廢棄地復墾利用試點等耕地補充政策。
2實施管理成效分析
2.1土地規劃實施監督政策管理目標成效分析
江西省于2012年4月編制《江西省土地利用總體規劃修編與第二次土地調查成果銜接后的調整方案》（以下稱《規劃銜接方案》）對《江西省土地利用總體規劃（2006－2020年）》進行補充完善。《規劃銜接方案》對部分縣、鄉級規劃主要控制指標或布局進行了局部調整。一是優先安排結構性調整。規劃新增建設用地總量不增加的前提下，對部分地區的新增建設用地指標進行結構性調整，將部分節余且暫不使用的交通水利用地及其他建設用地指標調整到城鄉建設用地。二是市域范圍內縣與縣之間局部調整。在本設區市范圍內，允許矛盾突出的個別縣（市、區）耕地保有量或基本農田保護面積作微調，縣級新增建設用地指標在縣與縣之間作適當調整。顯然，江西省現行土地利用總體規劃調整修改次數為一次，修改原因是與第二次土地調查成果銜接。說明江西省現行土地利用總體規劃并非擅自修改擴大建設用地規模和改變建設用地布局，降低耕地保有量和基本農田保護面積。而規劃調整修改符合法定條件，調整修改程序符合要求，嚴格按江西省土地利用總體規劃修改或調整審批政策執行。
2.2土地利用發展戰略政策管理目標成效分析
江西省現行土地利用總體規劃實施以來，取得的經濟效益明顯。向莆鐵路、滬昆客運專線（江西段）、德興至南昌高速、濟南至廣州高速瑞金至尋烏段等重大基礎設施用地得到切實保障。城市建設有序進行，經濟水平快速增加。（1）GDP、固定資產與建設用地增長彈性系數：2006～2012年江西省GDP與建設用地增長彈性系數為4．05，固定資產投資與建設用地增長彈性系數為6．39。（2）GDP、固定資產與城鄉建設用地增長彈性系數：2006～2012年江西省GDP與城鄉建設用地增長彈性系數為3，固定資產投資與城鄉建設用地增長彈性系數為4．73。
2.3新增建設用地管理政策目標成效分析
（1）計劃管理。規劃實施以來，江西省堅持節約集約用地，為全省新型工業化、城鎮化和農業現代化建設的推進提供了良好的土地資源保障，促進了經濟社會快速發展。近5年統計數據顯示，江西省新增國有建設用地的供地率達70．48％，利用率達58．41％，新增建設用地的供地率和利用率水平總體較好。計劃管理目標實現程度較好。（2）規劃管理。江西省有效控制了11個設區市、100個縣級、1493個鄉級的土地利用總體規劃的各項指標，指導了《江西省土地整治規劃》等多個專項規劃的編制，引導城市、交通、村鎮、能源、水利、旅游和生態建設等相關規劃的編制，規劃管理目標得以實現。
2.4耕地補充政策目標成效分析
造地增糧富民工程實施期間（2007～2011年），全省實施“造地增糧富民工程”建設規模16．9×104ha，新增耕地4．6×104ha，總投資43．1億元；城鄉建設用地增減掛鉤試點實施4年來，全省共批復11個設區市80個縣（市、區）250個增減掛鉤試點項目區，批復拆舊區總規模9300ha、預計補充耕地8100ha；建新區總規模8873ha、擬占用耕地5893ha，可凈增有效耕地面積2206ha；2012年工礦廢棄地復墾利用12個項目區復墾區，總面積704．7ha，可新增耕地150．4ha；2012年，低丘緩坡荒灘等未利用地開發利用試點，年均控制規模為2000ha。顯然，江西省現行土地利用總體規劃實施過程的耕地補充政策中各試點政策效果好，示范效果明顯。
3存在的問題及對策
3.1存在問題
（1）新的試點政策在土地利用總體規劃中未體現，造成試點政策實施較難，如：低丘緩坡荒灘等未利用地開發利用試點、工礦廢棄地復墾利用試點、城市低效用地再開發試點的項目區，未在土地利用總體規劃圖中布局，在報批時往往會因為不符合規劃而被擱置，導致新的試點政策在規劃實施中較難開展。（2）土地利用總體規劃編制過程對中央重大發展戰略預計不足，無法滿足中央重大發展戰略政策對土地利用的需求。（3）差異化土地管理政策不明顯，建設用地指標使用空間分布不均衡。（4）建設用地管理政策中缺乏建設用地管理與相關用地管理人員的切身考核體制，致使實際用地超出規劃目標規定。
3.2對策
（1）增加土地利用總體規劃修改條件，使試點政策和土地利用戰略政策變化成為土地利用總體規劃修改條件。（2）建立土地利用總體規劃實施的定期評估機制，定期評估土地利用總體規劃實施情況，及時了解土地利用總體規劃實施情況。（3）建立并規范土地利用總體規劃修改／調整動態機制，依據土地利用總體規劃實施評價結果及時對土地利用總體規劃進行修改／調整。（4）參考耕地保護責任體制，建立建設用地管理與相關用地管理人員的切身考核體制，嚴格控制建設用地增量。
4結語
關鍵詞：土地規劃 存在問題 改進措施
人們活動較密集的地區應是城市土地，它的載體是完全以空間集中的趨勢讓人們自行的生產以及生活消費。而且作為稀有的寶貴自然資源和擁有重要資產的城市土地。對于能高效利用已提升人們的生活水平質量，保護耕地的現有資源以及對社會經濟可持續的發展有著至關重要的決定。
土地規劃是指針對某一區域的土地進行對未來的規劃以及安排，規劃的只是根據這個區域的經濟發展和土地的相關歷史特性來實施對土地的資源分配以及對土地的合理組織的相關綜合性技術方案。土地利用的基本點是對于城鄉的建設以及對土地的開發利用和整治等多項土地的利用進行管理規劃，由此可見對于社會的可持續發展經濟，土地規劃有著重要的影響。
重要的影響主要概括為五個點，一、對于社會經濟可持續發展保障的前提就是對土地的規劃和管理。二、有效促進城鄉合理建設主要方針的基礎就是土地的規劃和管理。三、積極的對市場的資源發揮有著決定性作用的重點就是土地的規劃和管理；四、對于土地管理根本性依據就是土地的規劃和管理。五、對于土地利用宏觀調控核心措施就是土地的規劃和管理
一、當前土地利用規劃所存在的問題
（一）動態經濟和靜態規劃間的矛盾所在
土地的總體規劃是具有戰略性質的長期規劃，規劃的年限最少的為五年左右，最多為十年甚至是二十年。在這個時間段，雖然事物在不斷的發展變化，但是因為土地規劃的性質屬于靜態所以具有指令性。所以說，動態經濟和靜態規劃內容之間的矛盾就這樣不可避免的發生了。若是對土地規劃相關內容進行一定的修改是規劃能快速適應形勢需要，那對于土地規劃不斷修改會導致土地規劃的嚴肅性逐漸的消失。若是沒有對土地規劃進行修改就會造成土地規劃和實際發生脫節使得土地規劃失真。由此可以看出現在對于土地規劃的各個方面都有著一定的缺陷.所以士地的相關管理部門需要認真研究的課題。就是怎樣才可以讓靜態的土體規劃更貼近動態的客觀現實。
（二）土地規劃缺乏穩定性，調整隨意性很大。
在土地規劃實施的過程中出現了土地規劃調整過于頻繁，過于隨意。我國很多地方的土地規劃只是形式，隨意對土地規劃進行調整不但使土地規劃權威大打折扣，而且很難達到土地規劃的目的。
（三）農村居民點道路網的布局不夠重視
農村產業的結構現在正是調整時期，農轉非的速度也在不斷的加快。要是經過土體的規劃將把耕地和農村居民點調整以及道路網的布設進行結合，讓這方面也成為土體規劃的一部分就會得到相當好的效果。既對耕地的保護和用地的節約起到了一定的作用，又將農轉非帶入了新的階段。
（四）沒有很好的保護耕地
在對縣鄉進行土地規劃的過程中，會把條件相對比較好的耕地作為一般的農田，條件差的耕地作為基本的農田。這完全違背了土地規劃對耕地進行保護的初衷。
（五）土地規劃策略的滯后
對于土地總體的規劃的制定大都使用傳統的制定方法，也就是對于定性的研究方法。以經驗的判斷作為基礎的定性研究方法，指的是規劃方案是以在對客觀事物的觀察為基礎進行相關的分析。隨后對于得到的各個數據進行推算，以求達到一個平衡的綜合點。繁瑣的客觀事物表明土地問題不但屬于經濟方面的問題，而且還是一個社會性質的問題。它自身就具有自然的屬性特點，所以對于土地規劃問題的研究是必要牽扯到其它方面。因為傳統的土地規劃方法的性質屬于靜態，所以對于土地規劃的年限越久遠對于現實判斷的誤差概率也會隨之增大，土體規劃和現實之間的距離就會變得越來越遠。
（六）缺乏靈活性，規劃的制定與現實相脫節。
土地的動態進一步決定了土地規劃靈活的性質，但是靈活性不是隨意性。還是有很多地方的土地規劃并完全沒有按照現實中的情況，只是一味的在原有的基礎上大肆的做文章。使得土地規劃的實質沒有根據現實狀況進行改變，從而導致土地規劃工作技術和進度的落后，規劃制定和現實產生了一定的差距。
（七）對耕地實施相關的保護措施
在縣鄉、鎮級別的土地規劃中，都會把條件好的耕地作為一般的農田，把條件相對差一點的耕地作為基本的農田，使得“保劣不保優，保遠不保近”的現象普遍的發生。而地方政府的最終目的在將來進行非農建設的時候，對于農轉非的相關手續辦理可以方便快捷。這種做法在實際上并不是土地規劃對于耕地保護的初衷.也沒有落實好《基本農田的保護條例》。
二、土地規劃的改進措施
（一）了解實際情況對于規劃適時調整
土地規劃和現實不統一是我國在土地規劃中非常突出問題。因為經濟發展過于迅速，有些地方的用地規模已超越當前的土地規劃。所以說，解決土地規劃與實際用地的關系是目前最重要的事情。根據現在的情況來看，最有效的途徑莫過于，在土地規劃時結合當今社會發展的速度進行整體的調整，是最有效的途徑。
（二）嚴格實行土地用途管制制度
通過實行對農地、非農地的嚴格用途管制，使建設用地的供應量、城市、農業以及非農的用地規模得到了有效的控制。土地的用途管制核心是指通過土地規劃對于農轉非進行控制，從而有效地對因為農業的結構調整使得耕地被大量占用的現象得到控制。
（三）建立土地規劃師的職業資格制度
建立土地規劃師的職業資格制度，首先要針對市場的機制資源配置方面發生失靈的狀況，在微觀的經濟中是偏離帕雷托的表現。宏觀經濟的領域中同樣也會反映出市場失靈的狀況，對宏觀經濟領域中考察的指標為就業、物價的水平以及的經濟增長情況。但是市場機制自發形成，并不可以向就業、物價的穩定以及經濟的增長進行自行的趨向。在宏觀經的濟領域收入分配的不公平及經濟的波動、失衡是市場失靈的表現。所以說，對于經濟進行相關的調控是政府義不容辭的責任。在現實的社會中市場失靈沒有使市場的經濟制度癱瘓，經濟學家認為在現實中絕對解決市場失靈的方法。 其中，拋出應該由政府出來干預并解決市場失靈的問題觀點外，有的經濟學家還提出通過對擴大覆蓋面的擴大以及對市場效率的提高來解決市場失靈的狀況，這些方法在現實中是無法進行實踐的。西方的經濟學家在研究并分析解決市場失靈的多種方法之后得出了一定的結論，因為市場失靈導致資源配置的優化政府需進行一定的干涉，這也表明了財政是市場經濟的必要存在。
（四）合理規劃用地類型
土地規劃不合理大部分原因都是由于對區域內的土地沒有進行準確的考察。對土地不準確的考察會導致土地規劃的目標不明確，規劃隨意性增大。尤其是以工業為主的土地規劃，土地規劃的隨意使得居民的生活空間受到壓縮從而出現很多不和諧的社會因素，保證社會發展以及居民生活的前提就是合理的利用土地。在實施土地規劃前，必須要對規劃范圍以內的用地進行詳細考察和認真規劃
（五）建立公眾參與的體系
公眾的參與并不是完全可以解決土地規劃所出現的問題，但可以讓公眾對土地規劃編制的過程進行參與才會使公眾對于土地的規劃實施有一定的感同身受感。公眾在參與土地規劃實施的過程中，可以行使質疑和監督的權力。所有被土地規劃影響到的個人和集體都可以參與到土地規劃實施的過程中，公眾對于出現的問題可以隨時提出。在對土地規劃進行修編前，必須通過媒體途徑向公眾進行公布。在研究的階段，公眾、專家以及政府部門對于問題的研究都可以進行參與，在確定確定土地規劃大綱的階段公眾可以在以社會經濟發展對土地現狀基礎之上對大綱提出相關的建議，在土地規劃確定的階段，公眾可以以對土地的用地的性質、布局和限制等條件提出相關的建議，在土地規劃調整的階段公眾可針對調整的科學、合理和必要的性質提出相關的建議。同時在實施土地規劃的過程中，社會公眾要實施對土地規劃的監管制度。
（六）完善城鄉結合部的土地規劃
由于城鄉結合部的特殊，在實施土地規劃到時候比較的隨意出現了許多不合情理的地方。城鄉結合部的土地規劃最大的困難就是人員流動大，而且城鄉結合部的二元制較為突出，使得城鄉結合部的土地規劃更加的困難。二元制指的是城鄉結合部會綜合城市大工業的生產和小農業的生產，這對土地規劃發起了了挑戰，在土地規劃的過程中不但要對城市工業用地進行考慮，還不能忽視農村耕地的規劃。要在土地規劃達到城鄉結合部合理規劃土地的目的，必須使得城鄉結合部盡快的城市化或是農村化，將城鄉二元制的制度進行突破。
（七）對于土地規劃的專門法規要盡快制定
如果要讓土地規劃的實施可以盡快的落實發揮真正的作用，法律的保障制度要盡快建立。我國當前土地規劃的法律體系并不健全，還有對土地規劃的編制存在不重視的地方使得土地規劃的實施出現土地規劃隨意等現象。
（八）合理規劃用地類型
土地規劃不合理大部分原因都是由于對區域內的土地沒有進行準確的考察。對土地不準確的考察會導致土地規劃的目標不明確，規劃隨意性增大。尤其是以工業為主的土地規劃，土地規劃的隨意使得居民的生活空間受到壓縮從而出現很多不和諧的社會因素，保證社會發展以及居民生活的前提就是合理的利用土地。在實施土地規劃前，必須要對規劃范圍以內的用地進行詳細考察和認真規劃。
結束語：
土地規劃也叫土地利用規劃。主旨是對土地資源合理利用，將目標定為最好的經濟社會效益。以社會經濟區域性的發展、土地自然的特性為基礎，對區域一定范圍內的土地進行合理的開發利用和整治工作。對土地將來的利用和發展的趨勢進行預算過程是它的實質質是。
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第一條 為統一土地利用總體規劃（以下簡稱“規劃”）的編制和審批程序，推動規劃工作的開展，根據《中華人民共和國土地管理法》第十五條的規定，特制定本辦法。
第二條 省級規劃、市（地）級規劃、縣級規劃和鄉（鎮）級規劃的編制和審批，均應遵守本辦法。
編制跨行政區域的規劃，可以參照本辦法執行。
第三條 規劃的主要任務是對土地利用現狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上，根據需要和可能提出規劃期內的土地利用目標和基本方針；并協調各部門的用地需求，提出各類用地的控制性指標；調整土地利用的結構和布局；以及提出實施規劃的政策、措施和步驟。
第四條 編制規劃的目的是為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協調各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經濟與社會發展提供土地保障。
第五條 規劃的期限應與國民經濟和社會發展長期計劃相適應，一般在10年以上。同時應對土地利用的遠景目標，作出輪廓性的展望。
第六條 根據分級管理的原則，規劃按行政區域分為全國、省級、市（地）級、縣級、鄉（鎮）級5個基本層次。在各層次之間，還可以根據需要，按自然區劃或經濟區劃，進行跨省的、跨市縣的、跨鄉（鎮）的區域土地利用總體規劃。
上一級規劃是下一級規劃的依據和指導，下一級規劃是上一級規劃的基礎和落實。規劃編制采取自上而下和自下而上相結合，亦可采取兩級規劃同步編制。在上級規劃未編制時，也可根據需要和當地實際情況先行編制本級規劃，并把規劃成果及時向上級反饋。
全國和省級規劃是土地利用宏觀控制和計劃管理的指導性戰略規劃；土地利用比較單純的地區，也可不搞地區規劃，只把省級規劃的指標分解到縣。市、縣規劃要和城市規劃相協調；縣級規劃是宏觀與微觀相結合的規劃；鄉級規劃是實施規劃的基礎，其重點是把縣級規劃中提出的各類用地規劃指標分解到村，落實到地塊。
第七條 編制規劃遵循的原則：
（一）認真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策和“一要吃飯，二要建設”的方針，統籌安排各項用地；
（二）堅持因地制宜，從實際情況出發；
（三）要兼顧社會、經濟、生態綜合效益的原則；
（四）堅持局部利益與全局利益、眼前利益與長遠利益相結合，兩者矛盾時，前者應服從后者；
（五）實行公眾參與和充分協調；
（六）注重規劃的實施。
第八條 國家土地管理局是全國規劃的主管部門，各級土地管理部門是本級行政區規劃的主管部門。各級規劃的范圍包括該級行政管轄范圍內的全部土地。
第九條 各級人民政府負責編制規劃。組織有關部門成立規劃領導小組，負責對規劃工作的具體領導和協調。
領導小組下設規劃辦公室，掛靠在土地管理部門，負責規劃具體編制工作。
各有關部門派聯絡員參與規劃的編制，向規劃辦公室提供有關資料和本部門用地規劃，反映本部門對規劃的要求和意見，參與規劃的研討。
第十條 規劃的基礎數據必須準確可靠，符合規劃所需精度要求。規劃用地分類與土地利用現狀調查分類一致。
第二章 編制程序與規劃內容
第十一條 規劃工作一般可分為準備、編制、審批等三個階段。
第十二條 準備工作包括成立規劃領導小組和規劃辦公室，擬定規劃工作方案、工作計劃并報同級人民政府批準，落實規劃經費和人員，廣泛收集已有的現狀和規劃相關資料等。
第十三條 規劃辦公室根據上級規劃控制指標以及有關國民經濟和社會發展計劃的要求，結合當地土地資源實際狀況，初步提出規劃任務、目標和基本方針，經領導小組審議通過后，據此確定編制規劃的重點和具體要求。
第十四條 編制規劃通常包含以下工作內容：
（一）土地利用現狀分析。通過現狀分析，提供土地利用的基礎數據，分析土地利用結構和布局，總結土地利用變化的規律和經驗教訓，指明土地利用當前存在的和規劃期間可能出現的主要問題，提出合理利用土地的建議。
（二）土地需求量預測。一般由各用地主管部門提交規劃期間各部門用地變化預測報告和用地分布圖。規劃辦公室對預測數據進行必要的分析和校核。
（三）土地適宜性評價。通過土地評價重點了解各類后備土地資源和用途需作調整的土地資源的數量、質量、分布和適宜性，為分析土地利用潛力、確定土地利用方向、調整土地利用結構和布局提供依據。
（四）確定規劃目標和方針。在進行土地利用的現狀、需求、潛力分析研究基礎上由領導小組制定規劃的主要任務、目標和基本方針。
（五）土地利用結構和布局的調整。根據規劃目標和用地方針，對各類用地的需求量進行綜合平衡，合理安排各類用地，調整用地結構和布局。統籌協調土地開發、利用、保護、整治措施。
（六）土地利用分區規劃。通過土地利用分區規劃與土地利用控制指標相結合的方法，把規劃目標、內容、土地利用結構和布局的調整及實施的各項措施，落實到土地利用分區，有利于規劃的實施。省級以上規劃的土地利用分區，提出各區土地利用的特點、結構和今后利用的方向及提高土地利用率的主要措施；縣級以下規劃的土地利用分區，提出土地利用的具體用途、要求和措施；市（地）級規劃分區可結合具體情況，參照省級或縣級規劃要求進行。
（七）分解下達下一級規劃的各類用地的控制性指標，為編制下一級規劃提供依據。
（八）制定實施規劃的政策和措施。主要包括各種行政、法律、技術和經濟的措施，保證規劃的實現和落實。
規劃內容的核心是編制各類用地規劃平衡表和劃分土地利用規劃區。前者反映土地利用結構的調整和各類用地數量平衡，后者反映各類用地空間布局。
第十五條 規劃方案要經過與有關部門和上、下級政府充分協調，必要時也可依據不同側重點編制2～3個待選方案，進行比較論證，確定最后推薦方案。
第三章 規劃成果
第十六條 規劃成果包括規劃文件、主要圖件及附件。
（一）規劃文件：包括規劃（送審稿）及規劃說明。
規劃（送審稿）是政府的法規性文件，要求文字簡煉、準確，避免論述性、說明性文字。規劃說明是對規劃的具體解釋。
（二）規劃主要圖件：包括土地利用現狀圖、土地利用總體規劃圖。
圖件比例尺：省級為1／20萬～1／100萬，一般為1／50萬；市（地）級為1／10萬～1／50萬，一般為1／20萬；縣級為1／2.5萬～1／10萬，一般為1／5萬；鄉級一般為1／1萬或1／5000.（三）規劃附件：包括專題研究報告、部門用地預測、其它圖件、有關的現狀和規劃資料等。
第四章 規劃的審批
第十七條 規劃領導小組組織審定的各級規劃（送審稿），經同級人民政府審查通過后，報上一級人民政府批準執行，并報上級土地管理部門備案。
第十八條 經批準的規劃在實施過程中，可根據實際需要和客觀情況的變化作適當調整和變動。涉及重大原則性問題的修改，須經原批準機關批準。
第五章 附 則
一、指導思想
以科學發展觀為指導，堅持規范運作，嚴格執行國家法律法規和相關政策，增強城鄉規劃決策與審批的科學性、嚴肅性，提高規劃行政效能，建立調整建設用地規劃指標規范化制度，加強城鄉規劃管理，保障城鄉規劃的實施。
二、規劃指標的分類
建設用地規劃指標分為強制性指標和引導性指標。
1．強制性指標包括：用地性質、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率、配建的公益性公共設施及市政公用設施、建筑后退紅線距離、建筑后退用地邊界距離、停車泊位、地塊交通出入口方位和允許開口路段、地下空間利用控制等；
2．引導性指標包括：人口容量、建筑形式、體量、藝術風格、色彩、標識物等規劃設計要素；
對于特定意圖區，根據實際情況，某些引導性內容應轉化為強制性內容。
三、土地出讓前調整規劃指標的情形
（一）經營性建設用地出讓前，市城鄉規劃主管部門應當依據批準的控規，確定出讓地塊的位置、使用性質、容積率等各項規劃指標，出具規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。
（二）對已出具規劃條件的，尚未出讓的地塊（用于土地儲備），需調整規劃指標的，如調整的規劃指標不符合控制性詳細規劃的，首先按照《市人政府關于嚴格控制和加強規劃變更管理的規定》（澄政發〔2010〕25號）文件調整控制性詳細規劃；如調整的規劃指標符合控制性詳細規劃的，由鎮（街道）或市土地儲備中心向市城鄉規劃主管部門提出申請，市城鄉規劃主管部門按照控制性詳細規劃重新確定各項規劃指標，出具規劃條件。
四、土地出讓后調整規劃指標的情形
（一）土地出讓后不得調整規劃指標的情形：
1．對房地產開發項目，除因公共利益需要外，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的；
2．申請單位在簽訂土地出讓合同起兩年內未動工建設的；
3．建設單位或個人在地塊內有違法建設行為，未查處完畢的。
（二）土地出讓后已經建成并投入使用的建設項目，擬進行改建、擴建可以調整除用地性質外規劃指標的情形：
1．不影響規劃實施的位于工業集中區的工業項目；
2．具有功能性且建設主體自持未進行分割銷售的商業項目（如酒店、大型商場等）因增加城市服務功能需要改建、擴建的項目；
在符合已批準的控制性詳細規劃中各項規劃指標要求下，建設單位或者個人應當持有關主管部門的項目批準、核準、備案文件和相關材料，向市城鄉規劃主管部門重新申請建設用地規劃許可證。涉及相關國有土地使用權出讓事項的，應當按照土地管理等法律、法規的規定辦理有關手續。
（三）土地出讓后在建或未開工項目可以調整除用地性質外規劃指標的情形，必須符合以下前置條件：
經營性用地出讓后，建設單位應當按照市城鄉規劃主管部門確定的規劃條件進行開發建設，任何單位和個人都無權擅自更改規劃條件確定的容積率等規劃指標，也不得依據政府會議紀要調整規劃條件確定的容積率等規劃指標。容積率等規劃指標確需調整的，在不影響國家利益和公眾合法權益的前提下，必須符合下列條件之一：
1．城市總體規劃、分區規劃、詳細規劃和專業規劃調整或者修編，造成地塊開發條件發生變化的；
2．因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要，導致已出讓地塊的大小及相關條件發生變化的；
3．國家、省和市的有關政策發生變化的。
（四）調整程序
強制性指標走一般程序，引導性指標走簡易程序。
1．強制性指標調整的程序：
（1）建設單位或個人向市城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由；規劃指標的調整突破控制性詳細規劃的，應當依法先行調整控制性詳細規劃；
（2）市城鄉規劃主管部門從建立的專家庫中隨機抽調專家，并組織專家對調整的必要性和規劃方案的合理性進行論證；
（3）在市規劃網和建設項目現場進行公示，征求利害關系人的意見，公示時間不少于三十日，必要時應組織聽證；
（4）經專家論證、征求利害關系人的意見后，市城鄉規劃主管部門將專家論證意見、公示（聽證）結論等相關材料上報市政府批準；
（5）經市政府批準，抄送市規劃、國土、住保房管、監察等有關部門，并通知建設單位辦理相關手續；
（6）建設單位或個人應根據變更后的規劃條件與市國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》補充協議，補交土地出讓金差價和相關建設規費；
（7）建設單位持《國有土地使用權出讓合同》、補充協議以及市發改部門的變更核準或備案文件，向市城鄉規劃部門申請辦理建設用地規劃許可證、規劃設計方案的變更，市城鄉規劃部門按照有關規定予以辦理；
（8）市國土、發改和城鄉規劃主管部門按照市政府批準調整規劃指標的批復辦理規劃許可變更后，應當將變更后的行政許可決定及時抄告市監察部門；
（9）涉及規劃指標調整的相關批準文件、調整理由、調整依據、規劃方案以及專家論證意見、公示（聽證）材料等均應按照國家有關城建檔案管理的規定及時向城建檔案館移交備查。
2．引導性指標調整的程序
（1）建設單位或個人向市城鄉規劃主管部門提出書面申請并說明變更的理由；
（2）市城鄉規劃主管部門從建立的專家庫中隨機抽調專家，并組織專家對調整的必要性和規劃方案的合理性進行論證；
（3）在市規劃網和現場進行公示，公示時間不少于三十日；
（4）經專家論證、征求利害關系人意見后，市城鄉規劃主管部門依法提出規劃指標調整建議并附論證、公示等相關材料報市人政府；
（5）經市政府批準，抄送市規劃、國土、住保房管、監察等有關部門，并通知建設單位辦理相關手續。
3．劃撥用地調整除用地性質外規劃指標可參照以上簡易程序程序執行。
五、工作要求
（一）市城鄉規劃主管部門要依據建設單位或個人提交的《國有土地使用權出讓合同》、補充協議以及市發改部門的變更核準或備案文件、土地價款補繳憑證、市人政府同意變更建設用地規劃指標的批準文件等資料辦理建設用地規劃許可和建設工程規劃許可手續。
（二）市國土、發改和城鄉規劃主管部門按照市政府批準調整規劃指標的決定辦理規劃許可變更后，應當將變更后的行政許可決定及時抄告市監察部門。未經市城鄉規劃部門按規定辦理規劃許可變更的，市國土部門不得辦理（變更）土地使用權屬登記手續。
（三）市建設主管部門要依據建設工程規劃許可核發《建筑工程施工許可證》，并督促施工單位按照審定的施工圖進行施工。
（四）市住房保障管理部門要嚴格按照建設工程規劃許可批準的建筑紅線范圍、建筑規模、建筑層數和建筑使用性質辦理商品房預售許可，未取得建設工程規劃許可證正本和行政處罰未執行到位的建設項目，房管部門不得進行房屋產權登記。
（五）市城鄉規劃主管部門進行建設項目規劃核實時，應當對建設項目規劃審批檔案的完整性、一致性進行檢查，審查建設用地范圍內的總建筑面積是否符合規劃許可確定的容積率和建筑面積。經房管部門測繪后計算容積率的總建筑面積超過建設工程規劃許可證核定的計算容積率總建筑面積的，按照以下規定處理：
1．建設項目按照市城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證核準的圖紙和規定事項施工，由于計算和測量誤差造成的竣工實測面積大于該項目建設工程規劃許可證副本核準面積的在允許的3%范圍內的，免于補交土地出讓金，但需補繳超出部分面積的其他相關規費；
2．建設項目未按照市城鄉規劃主管部門核發的建設工程規劃許可證核準的圖紙和規定事項施工的，按照《無錫市城鄉規劃條例》第五十一條的有關規定依法查處。
關鍵詞：土地規劃；穩定性；靈活性
我國的國土面積比較大，而且屬于農業大國，但是耕地所占的比例卻比較少，而且在發展經濟時，占用了很多耕地面積，降低了耕地的人均占有率，使得土地資源的保護工作越來越重要。我國在大力發展經濟時，容易忽視的資源與環境的保護，尤其的土地資源，這時土地規劃工作就起到了重要的環保作用，通過協調土地規劃的穩定性與靈活性等工作，可以有效的保護土地資源，而且還能促進經濟的發展。
一、我國土地規劃存在的問題
土地規劃是我國土地管理的一項重要工作，我國的土地規劃在制定的過程中存在一些問題，而且這些問題都是歷史遺留的問題，解決具有一定的難度。筆者根據自己的經驗，分析了土地規劃存在的幾點問題。
1、土地規劃缺乏權威性與執行力
土地規劃無法發揮應有的效用，主要是因為相關工作沒有進行落實。我國很多地區制定土地規劃比較被動，而且是迫于地方政府的壓力，相關工作比較形式主義，而且相關制度缺乏合理性與科學性。從表面上看這些土地規劃方案沒有什么問題，但是在實際執行的過程中，土地規劃卻缺乏一定的可行性。經過調查發現，很多省份制定的土地規劃方案內容比較空洞，在對其進行驗收與審核時，其大量的數據缺乏真實性，而且圖片與實際不符，具有應付差事的嫌疑。這主要是因為土地規劃缺乏權威性，有的人認為土地規劃沒有實際意義，甚至覺得土地規劃會阻礙城市的發展。這些錯誤的想法使得土地規劃缺乏執行力，而且有的地方沒有對編制土地規劃進行審批，使其缺乏法律效力。
2、土地規劃缺乏穩定性
很多地方的土地規劃在實施的過程中，由于缺乏可行性，改動性比較大，缺乏穩定性。有的城市建設人員甚至把土地規劃當做是一種形式，在發展城市經濟時，對土地隨意占用，不重視土地規劃的規定，而且隨著城市發展的不同要求，對土地規劃的更改比較頻繁，這種行為降低了規劃工作的權威性，而且也沒有做到對土地的保護，無法促進城市與土地資源的和諧發展。
3、土地規劃缺乏靈活性
土地規劃工作包含的內容很多，在制定的過程中需要與土地的實際使用情況結合，具有一定的靈活性，但是對土地規劃的調整需要遵循一定的原則，不能隨意更改。在不同的時代，對土地規劃有著不同的要求，一般情況下，國家相關部門每隔五年會對土地規劃進行相應的調整。但是我國有的地區，對土地規劃的調整缺乏靈活性，調整的方式缺乏科學性，只是做了表面功夫，也使得這項工作具有一定的滯后性。
二、對土地規劃的穩定性與靈活性的研究
經過研究發現，協調好土地規劃的穩定性與靈活性的關系，可以起到緩解土地資源緊缺的作用。土地規劃可以保護耕地面積，土地規劃是一項長期的工作，而且對國家的發展長遠的意義，同時這項工作的展開也符合可持續發展的要求。協調土地規劃的穩定性與靈活性的作用主要是：
1、土地利用總體規劃是實現其它規劃的基礎，具有法定性
土地利用總體規劃的編制要貫徹執行黨和國家的有關土地方針政策和法規，是經濟和社會發展目標在土地布局上的具體落實，是其它規劃編制和實現的基礎，其編制和修改有嚴格的法律程序。如《土地管理法》第十八條規定：“下級土地利用具體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制”。
2、穩定規劃有利于提高規劃的科學性
土地利用總體規劃從根本上說是一種管理手段，要以“控制和保護”為核心，只有保證這一核心在任何情況下都不得隨意改變，在“控制和保護”的基礎上，在保證了這一“穩定”的前提下合理配置土地，才能穩定規劃，提高規劃的科學性。在確保了土地規劃的穩定性后，提高土地規劃的地位，這樣政府部門在制定規劃的時候，必然會更加認真，采用更為科學的方法，以保證規劃和實際發展需要相適應。
3、加強靈活性有利于調動積極性，適應發展的需要
由于我國正處于一個經濟高速發展的階段，經濟的發展日新月異，規劃編制后，如果單純地強調穩定性，呆板僵化，不能根據實際進行調整，就很難根據市場的不斷變化進行產業結構的調整，從而必然會對經濟的發展起阻礙作用。只有隨著實際情況的變化，對規劃進行適當的調整，才能保證規劃的龍頭地位。
三、協調土地規劃穩定性與靈活性的建議
1、進一步提高規劃的法律地位
目前，土地規劃的法律保障主要來自土地管理法及其實施細則的相關規定，相關人員應及時制定《土地管理法》的配套法規和規章，同時在實施過程中要加大執法力度，逐步建立和完善規劃監督管理制度。
2、完善相關制度建設，確保嚴格執行
要維護土地利用規劃的權威性就必須配以相關的法律法規體系。在加強土地規劃的法律地位的同時，要進一步完善相關制度的建設，為土地規劃的執行做好準備，如完善土地規劃的審批制度，加強各級政府相關主管部門對規劃的執行等。
3、穩定規劃有利于提高城市土地利用效率
城市規劃設計需要充分考慮土地的合理使用和有效使用。城市規劃不僅要對各種用地進行合理布局，而且要使建筑物功能得到相互配合和協調。穩定土地規劃，加強其法定性，可以促使城市的管理者從內部挖潛，通過結構調整來滿足城市發展的需要，提高城市土地的利用效率，而不再是通過城市外延的擴張來滿足用地需求，隨意的調整規劃。
四、結語
土地規劃既具有穩定性，也具有靈活性，協調好這兩者的關系可以有效的促進土地資源的利用與保護工作。我國很多地區對土地規劃不夠重視，而且沒有認識到土地規劃的作用與意義，甚至有的城市建設部門認為土地規劃阻礙了城市的經濟發展，在進行城市規劃時，對土地隨意占用，使得我國的耕地面積越來越少，這種行為既降低土地規劃的權威性，也減少了我國的農業收入。土地規劃必須具有穩定性，但是其內容并不是一沉不變，我國有關部門每隔五年會對土地規劃進行調整，這樣可以提高這項工作的先進性，而且使其更具靈活性，從而促進我國土地規劃的發展。■
參考文獻
[1]王萬茂，韓桐魁主編.土地利用規劃學[M].北京：中國農業出版社，2002，2
關鍵詞：灰色用地、工業用地改造、可持續發展用地、二次城市規劃
1、概述
1.1灰色用地概念及意義
某些地區由于外部環境不夠成熟、未來發展的不確定性等因素，使其具備灰色的特性，不能按照正常的總體規劃將土地利用規劃一步落實到位，可以先賦予其將來易置換的用地功能，待時機成熟，再將其轉換成其它用地性質，此類地塊統稱為“灰色用地”。灰色用地不是不去確定地塊的性質，而是讓它在市場經濟的調控下來轉變自身的用地性質，使其更好地適應市場經濟，使土地在各個階段都能發揮最大的經濟效益。
灰色用地是社會發展與經濟增長導致的必然產物，是適應市場經濟條件下理性規劃的產出，它的出現適應了土地可持續發展的要求，在考慮當地人文和市場的條件下，以較短的時間（10-20年）作為灰色用地的限期，以適應當地當時的規劃背景，保持土地價值的最優。
1.2灰色用地與二次城市規劃
灰色用地的出現推進了城市規劃創新，要求城市規劃必須適應市場經濟發展，要求城市用地在不同發展階段效益最大化且功能多樣化，以動態的思想來規劃，適應城市社會經濟可持續發展的要求。
二次規劃是為了保持土地的使用價值與社會經濟水平相平衡，在一次規劃時超前考慮與二次規劃的銜接，避免重復開發的浪費，同時盤活土地存量，以此適應市場經濟條件下的城市規劃。用二次規劃的方法來實踐灰色用地的理論，以此達到土地利益最大化和經濟的可持續發展的目標。
圖1灰色用地與二次規劃關系圖
1.3灰色用地開發案例分析
1.3.1案例一：南京1912特色街區&上海新天地----被動性灰色用地規劃
南京1912特色街區是由民國總統府遺址建筑群轉換為目前南京的集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化、品位于一身的時尚休閑商業區及知名品牌的展示地。上海新天地是由上海石庫門居住區轉換為了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。
對于這類處于城市地價較高的地段，由于當時規劃未能預見其未來發展潛力，土地使用效益往往不是很高，為了充分發揮其潛力，一般用建筑功能置換的方式來改變其用地性質。
1.3.2案例二：蘇州工業園區----主動性灰色用地規劃
為了實現中國-新加坡蘇州工業園區向蘇州新城區的轉變，《蘇州工業園區（蘇州東部新城）分區規劃（2007－2020）》時提出了灰色用地的概念來協調工業園區在近遠期對工業用地需求的矛盾。園區從1994 年啟動，經歷了十幾年的發展，已成為中國規劃的楷模，它用發展的速度、協調程度、經濟效應來證明灰色用地理念實踐的成功。
蘇州工業園區對灰色用地的開發方式進行研究探索，在第一次規劃中，主要是將零散工業集中化，形成工業坊，同時配備宿舍區，配套基礎設施；第二次規劃中通過彈性綠地控制來適應后期開發需求，并嚴格控制工業土地使用期限（不超過2020年），采用工業用地退出和部分“退二進三”的方式進行用地置換。
1.3.3小結
實踐證明，灰色用地的實踐與推廣使用地的開發控制始終處于一種最優狀態，保證城市在不同階段和現有多種約束條件下的快速發展，滿足了市場環境、政策背景等因素變化對用地的動態需求；對灰色用地置換方式的研究與實踐也為城市建設的可持續發展提供了寶貴的經驗。
同時二次城市規劃方法增加了規劃彈性，減少規劃修改的頻率；根據市場需求對用地的整理、用地性質的調整，提高土地的使用價值和利用效率，保證城市土地使用良性循環，進一步實現土地開發的可持續發展。
2、蘇州運河路沿線地塊現狀分析
蘇州過去十多年的經濟增長主要依靠制造業（非常依賴土地資源），近年來土地使用效率已有降低的趨勢，土地資源的減少成為制約蘇州發展的瓶頸，外延式發展難以為繼，選擇一種新的土地開發模式，盤活存量土地和提高使用土地使用效率，以此來保障經濟的增長，已成為解決蘇州發展的當務之急。
2.1目標地塊區位分析
地塊位于蘇州高新區中心位置，緊鄰運河，原來處于城市邊緣，隨著高新區近幾年的高速發展，現在已經處在高新區價值較高的中心位置。
2.2目標地塊的現狀分析
2.2.1現狀分析
由于政治、歷史等原因，以及當時的經濟發展水平等因素，目標地塊工業用地所占比例最高，雖然現有的工業污染相對較小，但是土地使用不經濟，基礎設施不完善，居住用地配備較少且質量較差。
2.2.2 SWOT分析
目標地塊SWOT分析表
由于地快所處的大環境在高度動態發展，加之，地鐵線路的開發和周邊商圈的發展模式使得地塊發展的不確定因素增多。
2. 3灰色用地概念的引入
現狀地塊眾多不確定因素，促使地塊不能按照常規城市規劃的方法一步落實到位。用地性質的不確定性使其具備灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市規劃的方法，在規劃設計中我們可以先賦予其將來易置換的用地功能，以便用地性質的調整（在高度動態發展的過程，第二次規劃也不必將其完全置換為最終土地使用的狀態）。
蘇州運河路灰色用地二次城市規劃的實踐
根據已有的灰色用地實踐，本次運河路沿線地塊的二次城市規劃采用以下方法，以保證規劃的可操作性。
由于地快所處的大環境在高度動態發展，加之，地鐵線路的開發和周邊商圈的發展模式使得地塊發展的不確定因素增多。
2. 3灰色用地概念的引入
現狀地塊眾多不確定因素，促使地塊不能按照常規城市規劃的方法一步落實到位。用地性質的不確定性使其具備灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市規劃的方法，在規劃設計中我們可以先賦予其將來易置換的用地功能，以便用地性質的調整（在高度動態發展的過程，第二次規劃也不必將其完全置換為最終土地使用的狀態）。
由于灰色用地的規劃重點在解決高動態發展下的城市用地的布局，所以規劃期限應根據當地當時的發展狀況做出相應的調整，但是一次規劃時間不宜超過20年，二次規劃的期限應與上位規劃相對應。
3.1第一次規劃
3.1.1第一次土地使用規劃構思
在第一次土地使用規劃中，首先要考慮在法定規劃期限內用地性質永久性不變的地塊，這類地塊基本都是會以發展商業商務等服務業為主，追求中高密度高容積率，以此符合該地塊未來發展趨勢和整體形態，以及上位規劃和設計理念對該地塊未來作為蘇州高新區商業商務中心的定位。
除了永久性不改地塊，一次規劃是以整治現狀為主，對于建筑、道路基本維持原有形態，不做大變動但在主要道路兩側進行綠地防護，修繕路面環境。
3.1.2規劃重點
1、用地性質的調整
（1）工業用地調整。
擴大X2范圍，調整部分工業用地，形成2.5產業特色區域；
將一些靠近人才市場的工業建筑改建為培訓中心，適應地塊特色；而原來的大工業廠房，依據其現有的特征，改造成體育學校，原有的絲綢廠改造成服裝培訓學校，為人才市場輸送人才；
（2）其他用地調整。將已經不適應當地經濟發展的倉儲用地改為商貿區，建立一些賣場，商業百貨等場所，增加地塊的商業氛圍，適應上位規劃；
（3）新增公交首末站。配合在建地鐵站和即將通行的地鐵1號線2號線，使整個地區的交通更加便捷，出行效率提高。
（4）新增綠化用地。沿運河公園綠化建設，將運河的景觀引入地塊，加強沿路綠化的建造，為建造步行系統做好準備。建造廣場公園，輻射周邊地塊，做好節點綠化，提升區塊品質，點線面結合，將綠化作為一個系統來提升整個地塊的可用性。為地塊整體維持綠色平衡的大面積綠化，優化環境的同時也給整個區塊優良的休息場所。
2、道路系統――第一次規劃道路分析
一次規劃道路調整的主要原則：在沒有調整用地性質的地塊，保持大路網不變的情況下，局部調整了內部路網，使整個道路體系更加完善。在城市道路和區內主要干道基本保持現狀的前提下，為了提高運河景觀的利用率，沿河增加綠化和道路，調整區內次要道路，合理組織道路出入口與建筑的關系，疏通道路；根據建筑和地鐵出入口合理組織路網。
道路動態變化：
（ 1）延伸區域內道路，與主干道相連，使整個道路系統趨于連貫；
（2）沿河邊綠化（包括運河公園）增加道路，拓展到路沿岸景觀，增加沿河綠化帶使用性；
（3）緊密聯系各地塊，聯通區域內道路；
（4）增加路網密度，提升地塊活力。
3、建筑改造――第一次規劃工業廠房改造
對地塊內一些建筑進行質量評估，對一些原來結構有良好的承重體系的建筑進行改造，一次規劃中將原來的一座工業廠房改變為體育學校，在保留其原有建筑結構的同時，也進行一定的調整，同時將工業建筑的大空間分割成小空間以適應功能的需要。
3.2第二次規劃
3.2.1第二次土地使用規劃構思
二次規劃依據土地利用性質，將運河路地塊定位為一個商業、商務為主的綜合用地，輔助住宅區和教育用地。在第一次規劃的基礎上，根據上位規劃對用地進行了深入的規劃設計，對土地利用性質進行了大幅度的改變，對原有建筑進行了更新改造，目標把運河路地區打造成以商業商務為主的城市綜合體。在保留一次規劃的基礎上，調整了路網，臨近獅山路的地塊基本保持現狀，以高容積率為目標打造該地塊,在綠化方面，繼續開發運河邊上的公園，也抓緊開發沿獅山路的高新廣場。
3.2.2規劃重點
1、對一次規劃的延續與調整
（1）變更一次規劃公交首末站位置，將公交首末站轉移到地鐵出入口處，打造交通節點；
（2）將上位規劃中要拆除的行政用地調整為商業文娛用地；
（3）根據上位規劃將工業拆除，調整為商業、教育用地。將地塊整合，其中工業廠房改造部分，對一次規劃中改造成體育學校的建筑進行二次改造，在不改變其結構的基礎上對其建筑細部如門窗、立面等進行二次改造，將其改造成娛樂功能的健身房。
（4）延續一次規劃的X2項目，并繼續擴建，將其作為新區的特色街區，成為文化或商業標志。對一次規劃中的功能和布局進行承接和改造的同時，滿足新功能和二次規劃的環境以及經濟狀況的相互適應。
2、道路系統――第二次規劃道路分析
二次規劃道路調整的主要原則：延用一次規劃調整的大部分道路，對于一次規劃新增的道路，必須改變用途的，也以調整為主。
道路動態變化：
（1）城市道路和區內主要干道基本與第一次規劃保持一致；
（2）調整部分路網為步行道，將原有次要道路根據用地變更變成步行道，使區塊趣味性和連通性增加。
3、地塊詳細設計要求
（1）平面布局方式
地塊再開發以延續原有城市肌理，采用大街坊的形式，重點考慮內部路網對外的銜接性與安全性要求。
（2）現有建筑改造要求
通過對地塊內建筑的采取保留、整治、開發三種方式來布置。保留南部商務辦公區的小部分地塊內建筑：這些建筑質量和環境都比較好，與用地性質、周邊建筑風貌、環境、規劃道路沒有沖突；整治分布在混合用地和創業產業園區域內的大部分地塊：這些地塊與規劃用地性質基本一致，建筑質量尚可，但配套設施不齊全、環境風貌欠佳或建筑風格不協調；開發重建與規劃用地性質不一致，建筑質量很差或不符合功能要求，與周邊建筑風貌和環境沖突較大的建筑。
（3）整體環境控制
按照從獅山路到金山路變低，從金山路到金山浜變高，到潤捷廣場附近又出現一高點，呈現出波浪形；新建的建筑形式則要呼應運河，以流線型居多；臨近運河的建筑以透明的低層建筑為主，滿足觀景需求，同時給后面的建筑留有余地；在大型建筑入口設置入口廣場或綠化用地，提高綠化使用率，同時加強廣場綠化與整塊地的銜接；地塊內的綠化應以點帶動面、面連成線的形式布局，以綠心作為集中點擴散開來，服務整個區塊，使之充滿生機。
3.3小結
二次規劃考慮到經濟發展對用地布局的影響，統籌考慮用地近遠期的銜接，以可持續發展的理念適應市場經濟條件下的用地發展。依據上位規劃，結合目標地塊現狀的發展情況，從功能定位、用地性質、各項功能、道路系統、空間組織等方面考慮，將城市規劃動態化，銜接各層次規劃，滿足用地發展需求。
而這兩次規劃中都考慮所處區位已經由邊緣轉變為中心，用灰色用地的理論進行改造，“以舊貌換新顏”，在盡量保持其原有結構及形態的基礎上，考慮其周圍環境的影響，通過漸進式的改造，改變建筑細部和整體環境來完成功能的銜接，充分考慮其可持續發展。
結語
在如今土地已成為制約城市發展的主導因素。經濟高速發展和市場高度動態的條件下，用灰色用地理論和二次規劃的方法，以動態的理念看待規劃，處理好土地遠期發展與近期使用的矛盾，具有避免土地閑置、挖掘存量用地、保持土地使用效率最優化的特點，是破解土地瓶頸、適應市場變化的有效手段。灰色用地如同“白地”、“彈性綠地”等概念一樣以動態性和適應性的土地開發模式適應快速城市化地區發展，使土地使用效率盡量達到最高，滿足城市發展不同階段土地高效和集約的利用模式。
參考文獻
1、 楊忠偉，殷景文．城市“灰色用地””規劃方法研究．城市規劃．2009（08）
2、 楊忠偉，臧慧怡．灰色用地在蘇州工業園區的規劃探索．規劃設計．2009（05）
3、 吳紅兵．關于工業用地置換模式探討―以株洲市石峰區核心區域城市更新規劃為例． 2006（03）
