時間：2023-10-20 10:34:45
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房產糾紛的相關法律，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：公民權利保障;小產權房;研究
一、小產權房案例分析
深圳是我國的中心城市，該地區一直在不斷改革，力爭走在其他城市前端。深圳小產權房問題也一直存在，小產權房的數量占城市住房總量的55%，該地區小產權房問題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產權房亂建的現象數不勝數，問題日益突顯，打亂了市場秩序，阻礙了城市經濟的發展。要想實現該地區經濟快速發展，就必須在公民權利保障視角下合理的解決小產權房問題，提高房屋的利用率。
二、小產權房的類型
（1）農村集體用地上修建的小產權房。這種類型的小產權房具有以下特點：一是農民會選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產權房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產權房。目前，政府出讓的小產權房數量也不斷增多，這部分小產權房在修建的過程中沒有按照相關規定進行，房屋不具備任何產權證明。在這樣的情況下，政府依舊對外銷售此類房屋，導致房屋存在糾紛隱患。
三、公民權利保障視角下解決小產權房問題的必要性
（1）社會發展的需求。事實證明，社會公平公正，人民才能幸福生活，國家才能穩步發展。但是，從人們生活現狀來看，很多人根本無力購買房屋。（2）人們生活的需求。對于城市中收入較低的人群來說，因為收入較低，根本無法購買城市住房，只能購買小產權房，如果小產權房可以被法律所認可，這在一定程度維護了購買者的合法權益。
四、公民權利保障視角下小產權房問題解決對策
（1）完善小產權房相關法律法規。目前，我國住房產權相關的法律法規非常少，即便是國家下發相關文件，當地政府也會以各種理由拖延時間。《住宅法》是一部專門解決小產權房問題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒有建立。《住宅法》的核心內容是幫助人們解決小產權房問題，保障人們的合法權利。該法律是從公民權利出發，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產權。保障公民權利是政府應盡的義務，也是政府必須履行的職責。世界其他國家也在結合實際情況完善本國的法律法規，以保障人們的基本權利。案例：美國是一個民主性國家，美國《住宅法》的核心內容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國陸續頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產權房問題的對策，更好的保障了人們的住房權。（2）建立并完善小產權房保障體系。社會保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識才能不斷增強。要想完善我國社會保障體系，國家必須結合本國小產權房實際情況合理的制定《保障法》，并認識到加強農村保障體系建設的重要性，把農村保障體系建設和城市保障體系建設結合在一起，推動農村地區經濟發展。（3）發揮政府職能。在解決小產權房問題的過程中，政府必須發揮職能，起到一定的引導作用，降低房產糾紛發生的概率。政府應該從公民權利保障視角下來分析問題，解決問題，以更好的保障人民的權利。
結語：如今，小產權房的數量正在不斷增多，小產權房問題也日益突顯。小產權房問題不僅關系到社會穩定，也關系到城市經濟發展和人們的根本權利。要想合理解決小產權房問題，就必須站在公民的視角下，從人們的利益出發，幫助人們解決住房問題，緩解城市住房壓力，提高房屋的利用率。目前，我國住房產權相關的法律法規非常少，為了更好的解決小產權房問題，國家必須完善小產權房相關法律法規，保障人們的合法權利。除此之外，國家和政府必須建立并完善小產權房保障體系，把農村保障體系建設和城市保障體系建設結合在一起。
關鍵詞：房產測繪；測繪面積；質量控制
引言
房屋面積測繪是房屋工程項目實施后期必須履行的一項重要程序。當房屋建筑竣工驗收完成后，房地產開發企業委托具有專業資質的房屋測繪單位按照國家相關標準規范，結合工程技術文件對竣工后房屋面積進行實際測量、計算，取得房屋實際面積的過程就是房屋測繪。隨著房地產市場的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強烈，對于房屋實際面積的關注度也越來越高。房屋面積測繪的工作質量對于房地產市場的健康發展具有十分重要的保障作用。我國房產測繪事業目前尚處于發展接待，許多地方還不夠完善，特別是測繪行業市場化程度偏低，給房屋測繪質量帶來了一定負面影響，加強房屋實際面積測繪的質量控制是我國房地產行業直接面對并必須予以妥善解決的問題。
1 當前房產測繪工作發展現狀和重要意義
房產測繪的工作質量直接關系到房屋建筑實際面積的大小，進而影響到房產交易雙方的切身利益。為此，房屋測繪的過程、操作細節、精度標準和計算方法等必須嚴格遵循國家相關規范、要求。此外，在解決房產相關法律糾紛方面，房屋面積測繪是保護產權人根本利益的重要措施，測繪的結果對于判斷糾紛法律責任和房屋價值具有關鍵性的明確作用，是當前法律機構解決房產糾紛和審核違章建筑的重要憑據。房屋面積規格大小是衡量一個國家房地產產業發展水平的重要指標。在我國，與房產行業相關的房屋測量工作中，房屋實際面積測繪是必須執行的一項重要環節。進行房屋建筑項目建設或房產交易，必須進行房屋面積測繪。通過房產測繪取得的房屋實際面積，是政府管理部門計算土地價格、核算征地動遷補償支出、收取房產稅費、進行產權登記和編制城市規劃的重要依據，也是房產交易不可或缺的基礎元素之一。在實際工作中，由于房屋大小、規格差異很大，非專業人員很難了解其中的細節，少數不法開發商利用多數購房者對房產交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導購房者的認知，從而達到賺取更多經濟利益的目的，嚴重損害了消費者的合法權益，妨礙了我國房產市場的健康發展。而做好房產面積測繪，提高測繪質量，可有效防范上述不法行為的發生，保障購房群眾的切身利益，解決因為產權面積不清引發的法律糾紛，保障我國房產市場和諧穩定的發展環境。
2 房產面積測繪工作中存在的主要問題
在房產面積測繪的實際工作中，有許多問題存在，制約了房產面積測繪工作質量的提升，要保障測繪質量，就必須妥善解決這些問題。房產面積測繪工作中常見問題有以下幾個方面：
一是缺乏技術標準提醒尚未完善。房產面積測繪是一項具有較高技術性和專業性要求的工作嗎，執行過程中需要詳細的規范性文件對細節和步驟、參數進行明確。由于我國房產測繪工作尚處于發展階段，許多技術標準夠不夠完善，文件內容有時比較含糊，不夠明確，可執行性不高，不能滿足當前房地產產業迅速發展的實際需要。在實際操作過程，遇到爭議問題，往往依賴測繪人員個人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測繪結果的不一致，引發糾紛。二是工作量過于龐大。房產測繪需要測繪的項目和測繪的數據十分繁多，操作程序較為復雜，計算難度很大，使得測繪工作質量很難保證。
3 加強房產測繪中測繪面積質量控制的主要措施
3.1 嚴格執行一級驗收、二級檢查等制度規范
一級驗收、二級檢查制度是測繪工作質量的重要保證措施，是測繪單位在進行測繪作業時必須堅持的基礎原則。測繪單位在開展測繪工作時，首先要做好互檢、自查工作，其次要責成專人組成檢查組，對測繪過程進行全方位的檢查，在此基礎上，再由質量控制部門對測繪結果進行最終檢查確認。隨后由測繪業務委托單位對測繪結果進行檢查驗收。在具體檢查時，要遵循以下幾方面要求。
一是各項檢查驗收工作互相獨立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時發現測繪標準、規范的理解存在含糊不清的問題時，要立即提出處理意見，由相關單位進行確認并簽字后重新處理。三是要由專業技術人員對測繪過程中形成的各類技術文件，比如圖紙、測繪結果、質檢報告等進行細致全面的審查審核，一旦發現問題要及時聯系有關單位進行糾正。四是要建立研討分析制度。測繪單位要定期組織含召開技術分析研討會，有技術人員對房產測繪工作中遇到的典型案例進行分析、討論，總結經驗，針對不足的地方要下力氣進行整改、完善，幫助測繪人員提升技術水平，推動房產測繪工作質量的提升。五是當測繪結果處理意見發生分歧時，要按照一級檢查時發現的問題有專職質檢人員認定處理，二級檢查之后發現的問題提交總工辦或隊領導進行裁定、會辦解決。六是要堅持分項確定的方法，對測繪產品中各分項分別進行質量登記確定，并附于測繪檔案中。在野外作業階段，各測繪組之間必須進行互檢，以保證測繪結果質量。此外，技術部門還要不定期組織野外測繪產品的抽檢，并做好記錄。
3.2 嚴格做好各類前期技術資料審查工作
房屋建筑數據的收集是房產面積測繪的重要組成部分。在進行房產測繪時，委托單位必須提供全套的建筑設計圖紙，以及在施工過程中形成的設計變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細，數據準確無誤，以方便測繪人員查閱相關數據。
3.3 嚴格管控房產面積測繪各道工序質量
房產測繪由多個環節組成，要保證整體工作質量，首先要確保各個環節、工序的工作質量。一般來說，在進行房產面積測繪時，要堅持做到四個準確，即準確測定房屋套型邊長數據、準確認定房屋計算面積部位、準確認定房屋分攤面積、準確確定房產要素。
4 結束語
隨著房地產經濟繁榮程度的不斷加深，房產面積測繪問題已經引起越來越多的投資者和消費者的注意。由于房產面積測繪影響因素眾多，特別是房屋設計格局、套型越來越富于變化，面積分攤問題越加復雜，使得房產面積測繪越加困難。測繪人員必須按照房產測繪技術文件，嚴格執行測繪程序，對于測繪工作中遇到的問題要認真分析，不斷總結經驗，努力提高房產面積測繪質量，推動我國房產測繪事業實現可持續發展。
參考文獻
[1]丁巧林.如何做好房產面積測繪工作[J].中華建設，2011（9）.
[2]宋愛祥.對于加強房產測繪面積質量控制的幾點看法[J].科技經濟市場，2010（13）.
房屋租賃合同違約金怎么算?房屋租賃合同違約金怎么確定?
株洲律師解答：
房屋租賃合同違約金怎么算
一般而言，租房合同違約金的計算根據合同約定的違約金來計算。房屋租賃合同違約金怎么算，房屋租賃合同違約金如何算?
一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應當重復計算
根據“損益相抵”規則，即使一方行為被認定為違約，另一方應當僅僅選擇定金、違約金和損害賠償金中的一種作為追究違約責任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補實際損失時，違約方具有補足差額的義務，因此，不能通過重復累加的方式，無端加重違約方的責任。
二、支付損害賠償金作為違約責任承擔方式具有最終后置性
根據《合同法》等相關法律，賠償損失應當是在違約方承擔繼續履行、采取補救措施、支付違約金及承擔定金責任之后尚不足以彌補守約方實際損失時所應承擔的一種責任。
另外，被告對其損失額度具有舉證責任。
三、雙方協商一致解除合同時均不違約
租賃合同雙方意思表示真實，屬于平等自愿的協商行為，與訂立合同并無二致;不存在一方違約的情形，此時，一方要求另一方承擔違約責任沒有事實基礎，更沒有法律依據。
廈門房產糾紛律師解答：
房屋租賃合同違約金的確定
(1)違約金由雙方協商確定，沒有數額的限制，一般是根據雙方預測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。
(2)發生一方違約后、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低于”實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。
如何確定違約金
1、依不同標準，違約金可分為：
(1)法定違約金和約定違約金;
(2)懲罰性違約金和補償性(賠償性)違約金。合同法施行之前，中國的違約金制度兼容以上各種形態，合同法則做了全新的規定。
2、根據現行合同法的規定，違約金具有以下法律特征：
(1)是在合同中預先約定的(合同條款之一);
關鍵詞：房地產交易；檔案管理；法治觀念
中圖分類號：G275 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）17－0214－01
隨著我國房地產市場的迅速發展，房地產交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續日漸周密，交易管理日漸規范。進而，檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產安全與切身利益。這就要求房地產交易管理部門在開展工作過程中，加強依法管檔的法制觀念。
房產檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》為服務依據。《中華人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發的有關貫徹實施檔案法的實施細則，引領著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規范。房地產交易部門的制度規定是實現檔案管理內部控制的有力保證。
依法管檔的法制觀念即體現于房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規定，必須嚴格執行部門建立的各項規章制度，將檔案管理工作置于法律規范和部門制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學習中來，知法才能執法；二是從實踐中來，體驗勝于感知。
論文關鍵詞 涉老 家庭財產 糾紛類型 維權對策
2013年2月27日上午，中國社會科學院發不了《中國老齡事業發展報告（2013）》， 報告指出，中國將迎來第一個老年人口增長高峰，2025年之前，老年人口每年遞增100萬人。隨著人口老齡化問題的加劇，涉及老年人的糾紛日益成為突出的社會問題，在這些涉老糾紛中，尤以家庭財產糾紛所占比例最高。新《老年人權益保障法》規定：“贍養人應當履行對老年人經濟上供養、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要。”然而現實中，老年人的養老狀態不容樂觀，無論城市還是農村，家庭財產糾紛不斷，相當多的老人享受不到安寧的養老生活，他們在精神上受到打擊，物質上處于困境。然而就我國現行法律程序來說，在贍養糾紛案件中，老年人的權利卻不能得到及時的保障，本文立足于涉老家庭財產糾紛的典型類型為切入點，力求能對實踐中糾紛案件提出自己的一點看法。
一、涉老類家庭財產糾紛典型類型分析
（一）要求支付醫療費
案例：王老太現年81歲，系江蘇南京人，患有心臟病、高血壓等疾病，膝下育有三子一女。2010年5月，王老太的老伴去世，之后，王老太將老伴留下的一萬元錢交給了阿文（化名）和阿強（化名），而老大阿健（化名）卻沒拿到一分錢。為此，阿健與母親王老太的關系惡化，阿健甚至稱自己要與母親斷絕關系。
2011年，王老太怕影響其他子女的正常生活，住進當地養老院，期間的生活費用由阿文和阿強輪流支付。由于老太身體不是很好，期間曾患病花去4千余元醫療費，由于阿健不愿分擔醫藥費用，故王老太將阿健告上法院要求支付醫療費用的四分之一。
根據《婚姻法》、《老年人權益保障法》等相關法律規定：子女對父母有贍養的義務，無勞動能力或沒有將經濟來源的父母，有權要求子女給付贍養費，贍養費包括父母的生活費，醫療費等費用，且贍養費的數額應根據被贍養人的生活需要、贍養人的經濟狀況及當地的經濟水平確定。法院最終判決阿健支付王老太醫藥費的四分之一近1千元。
在此類糾紛中，由于被贍養人年老體弱，容易患病，較為常見的就是老人向法院起訴要求子女支付醫療費，特別是在一些農村多子女家庭中，因部分子女經濟情況較差，一旦遇老人生病，農村醫保不足則難以支付日益增長的醫藥費、護理費等開支。而往往農村多子女家庭，多有家庭矛盾或老人在財產處分等問題上如有偏心現象，則更易激發子女矛盾，引發糾紛。我國《老年人權益保障法》規定，老年人養老主要依靠家庭，家庭成員應當關心和照料老年人。贍養人應當履行對老年人經濟上供養、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要，對患病的老年人應當提供醫療費用和護理。當老人年老病重時，子女都應當平等承擔照顧老人，支付醫療費的贍養義務。
（二）追討贍養費
先哲孟子的名言“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼，天下可運于掌。”把敬老愛幼提高到了治國安邦的高度，成為我國傳統孝文化的精華。天下父母們在“幼吾幼以及人之幼”上大都做得無私而近乎完美，把子女養大成人后仍無怨無悔地奉獻“余熱”：帶孫子孫女，作“免費飯堂、旅館、保姆”，被子女心安理地“傍老”甚至無情地“啃老”、“刮老”，不求什么回報，只要看到子孫幸福有出息就很滿足。 相比之下，子女們做得如何呢？
案例：老人胡某某起訴子女支付贍養費，法院判決后，一年需支付老人870元。之后，胡某某每年前來法庭領取，法庭工作人員每年都代老人去向兒子討要贍養費，有時，未能及時討要到贍養費，考慮到老人年齡大，行動不便，便由法庭工作人員便先行墊付，將錢交給老人。
我國《婚姻法》第21條規定：“父母對子女有撫養教育的義務，子女對父母有贍養扶助的義務……子女不履行贍養義務時，無勞動能力的或生活困難的父母，有要求子女付給贍養費的權利。”這說明父母子女間的權利義務是對等的，父母撫養了子女，對社會和家庭盡到了責任，當父母年老體衰時，子女也應盡贍養扶助父母的義務。新《老年人權益保障法》則規定，老年人養老主要依靠家庭，家庭成員應當關心和照料老年人。贍養人應當履行對老年人經濟上供養、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要，對患病的老年人應當提供醫療費用和護理。贍養人不履行贍養義務，老年人有要求贍養人付給贍養費的權利。贍養人之間可以就履行贍養義務簽訂協議，并征得老年人的同意。
很多贍養糾紛盡管判決結案，但親子關系也被破壞，物質贍養尚可以通過訴訟解決，也可以通過法院予以執行，然而精神贍養，包括看望老人和日常的關心，卻很難執行。同時，依照民事訴訟法的規定，法院在審理追索贍養費案件時可以根據當事人的申請，先予執行。而在現實生活中，老年人基本不知道這條規定，訴訟能力差，法律知識薄弱，也不存在申請先予執行等情況，先予執行難以落實。
我國《婚姻法》第21條規定：“父母對子女有撫養教育的義務，子女對父母有贍養扶助的義務……子女不履行贍養義務時，無勞動能力的或生活困難的父母，有要求子女付給贍養費的權利。”這說明父母子女間的權利義務是對等的，父母撫養了子女，對社會和家庭盡到了責任，當父母年老體衰時，子女也應盡贍養扶助父母的義務。我國《老年人權益保障法》則規定，老年人養老主要依靠家庭，家庭成員應當關心和照料老年人。贍養人應當履行對老年人經濟上供養、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要，對患病的老年人應當提供醫療費用和護理。贍養人不履行贍養義務，老年人有要求贍養人付給贍養費的權利。贍養人之間可以就履行贍養義務簽訂協議，并征得老年人的同意。
很多贍養糾紛盡管判決結案，但親子關系也被破壞，物質贍養尚可以通過訴訟解決，也可以通過法院予以執行，然而精神贍養，包括看望老人和日常的關心，卻很難執行。同時，依照民事訴訟法的規定，法院在審理追索贍養費案件時可以根據當事人的申請，先予執行。而在現實生活中，老年人基本不知道這條規定，訴訟能力差，法律知識薄弱，也不存在申請先予執行等情況，先予執行難以落實。
（三）侵吞老人房屋的產權
“房子是要留給子女的”，這是很多人慣有的思維。相比于老人的其他行為，子女們更加關注父母百年后財產的分配。而房屋往往是老年人最重要的資產，無論是老人再婚，或者是不能在子女中平均處分自己的財產，都會引起子女對父母房產的過度關注，一旦處置不當，極易產生糾紛。 因此，房產權已成為老年人家庭財產糾紛中維權的第一焦點。隨著房產私有化程度的加深，我國無論城鄉老年人住房被子女或他人侵占而引發的維權案件呈明顯上升趨勢。有的子女把占用老年人住房作為贍養父母的條件；有的甚至強占、強行調換老年人的住房；有的利用房改將老年人的住房登記在自己名下。
案例：老朱有一子一女，盤算著把自己唯一的一套房子送給兒子，以后老了就由兒子養老送終。于是，把房子過戶到了兒子的名下。可天不遂愿，幾年后，兒子兒媳把他們趕出了房子。
老人把房子過戶給子女中的一個，并約定由這個子女承擔主要的贍養責任，是目前不少家庭采取的養老方式，但這種方式給養老帶來不少后患。
新《老年人權益保障法》第二十一條規定：“老年人對個人的財產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，子女或者其他親屬不得干涉，不得以騙取、盜取、強行索取等方式侵犯老年人的財產權益。”但是，在現實生活中，傳統觀念總認為，父母的房產天經地義要交給兒子的，子女早些處分也是得到世俗觀念認可的，而父母打官司要拿回房產則會被世俗議論，也難以被子女所理解。因此，這類糾紛背后家庭關系復雜、矛盾尖銳，在與子女打官司的過程中，老人的身心均受到巨大傷害，即使贏了官司，贍養義務最終也很難真正落實。即使老人得到了贍養費，但破裂的親情也難以修復，不少老人還因此遭到了子女的打罵。廣大老年人要增強自我保護意識，謹慎處理自己的房產等價值較大的財產，盡對子女購房的資助也要量力而行。另外，在與子女相處時也應注意，不要過于偏頗，以免造成子女們心理不舒服引發糾紛。上了法庭，不管結果如何，大家都輸了親情。能夠協商解決的，最好不要以付出親情為代價。
（四）為子女抵押擔保
案例：2010年，胡某因投資生意，缺少資金，欲向銀行貸款。然而，胡某前些年曾向多家銀行申請了貸款，自有的信用額度和房產都已做抵押，且由于其在銀行有不良貸款，已被列入銀行黑名單。
但胡某又不想錯過這個機會，便動員自己的小舅子陳某，讓陳某出面向銀行貸款，并說服自己的老父母將他們坐落在寧海躍龍街道的房屋進行抵押擔保。
2010年12月，陳某與該銀行簽訂了個人借款合同，約定該銀行向陳某發放貸款72萬元，期限一年，并以胡某父母的房屋進行抵押擔保。
貸款到期后，陳某未能歸還貸款本息。為此，銀行將陳某及胡某父母告上法院，要求陳某立即歸還貸款，并要求在陳某未能按期還款的情況下，將胡某父母所有的房屋進行拍賣，以歸還貸款。
法庭上，陳某表示，借款合同雖然是由他來簽名的，但實際借款人是胡某。而胡某投資失敗后，便外出未歸，下落不明。
胡某的父母年近七旬，膝下有三子，原本這套房屋是想留給有殘疾的老大，但是一直未過戶，仍然登記在老人名下。老三常年在外打工，經濟上也有糾紛。如今因為老二導致他們身陷官司，老兩口非常無奈。
考慮到房屋拍賣未必能拍出好價錢，最終，在法院調解下，雙方達成還款的調解協議。兩位七旬老人無力還款，最終，無奈將房屋賣掉，用來抵債。老人無處安身，只得在原來房子的對面臨時搭建一間棚屋住下。
往往父母子女之間出于親情，對子女的要求不會拒絕，結果導致房屋被抵押擔保，訴至法院后，老人還一無所知，臨老無所依。如今，涉老年人民間借貸案件日益增多，一方面老人手中有了余錢，便想通過民間借貸的方式增加收入，另一方面，又缺乏風險意識和法律意識，最后不得不將自己的房屋出賣或被法院拍賣處理，導致晚景凄涼。
（五）再婚老人問題多
隨著社會的進步，人類文明意識的提高，老年人再婚已不是社會道德不可逾越的鴻溝，越來越多的老年人通過再婚重又找到了相依為命的伴侶，重又體味到了家庭的溫暖，重又過上了幸福美好的老年時光。但是老年人再婚所引起的財產爭議確是呈逐年上升趨勢，甚至有些引發成了極為惡劣的案件，既給一些家庭造成了不幸，又造成了很多社會不穩定因素，對此應引起社會足夠的重視。
案例：75歲的蔣某（男）與74歲的張某（女）均為再婚。2010年，兩人辦理了結婚登記手續，然而，登記后兩人并未共同生活。為此，蔣某多次請求張某到他處生活，可張某卻一直拒絕。于是，蔣某將張某訴至法院請求離婚。蔣某表示，自己只是想有個人給他燒燒飯，陪他聊聊天，可是，現在錢被分走了，目的沒達到，連兒女們也不理他了。
再婚老人家庭成員關系復雜，尤其是各自子女關系難處理，矛盾容易激化；同時，老年人再婚后的生活涉及到具體的日常開支、住房、醫療費用、財產所有權、子女繼承權等一系列經濟問題較為復雜，若不能妥善處理容易引發糾紛，再加上老年人法律意識不高，更為糾紛的解決和處理帶來麻煩。
隨著社會進步與發展，老年人喪偶或離異后再婚已被大多數人接受。但婚前財產繼承問題成為老人再婚的障礙，兒女們擔心財產旁落他人。要想從根本上解除再婚雙方的后顧之憂，可以通過辦理婚前財產公證或者律師見證，避免將來可能發生的糾紛，利于穩定家庭關系和財產關系，利于保護再婚雙方的合法權益，利于雙方老人安度幸福的晚年。 因此，為了避免日后產生歧議和紛爭，黃昏戀的雙方最好作一個財產公證。老年人再婚之前，最好先就各自財產的歸屬和分配簽訂一份明確的遺囑或協議，避免將來發生爭議。
確定婚前雙方各自的財產所有權通常的做法是：（1）子女們提出的對已亡生父或生母的遺產繼承要求，應予以支持。死者的遺產，應由包括諸子女在內的第一順序法定繼承人共同分割。（2）老人原來與子女在一起生活的，應當做好再婚前的家庭析產。（3）再婚雙方各自確定本人的婚前財產，婚后不再視為夫妻共有財產。這樣做的好處在于財產權明確，既可避免不必要的糾紛，又可一旦發生糾紛能夠依法處理。比如，屬于老人的財產就可不因再婚而受到子女的牽制，再婚以后可以自行支配自己的財產，不受配偶的干涉。退一步說，即使再婚后又離異，也只分割共有的那一部分財產，而屬于自己的財產不會被對方侵占。當然，確定財產權是一件嚴肅的事，在與有關的當事人協議后應形成書面材料，并由有關人員簽字蓋章，最好到公證部門予以公證，以免過后發生爭議。
二、為何涉老類家庭財產糾紛維權難
通過以上幾種老人家庭財產糾紛類型的敘述，不難發現，在民事訴訟中，涉及贍養權、扶助權、婚姻自主權、繼承權等權利的案件是常發、高發案件。老年人維權為何難呢？主要有以下幾點原因：
1.老年人法律觀念薄弱，自我保護意識不夠。法律上規定“年滿60周歲的公民為老年人”，對于這部分人，有一個特點就是年齡大，讀書少，法制觀念薄弱，法律知識就更加少。有時明明自己是受害者，就因為他們缺乏基本的法律知識，自己的合法權益被侵犯了都不知道，就更加無從去保護自己的合法權益了。
2.老年人不知道怎樣維權。當老年人的合法權益受到侵害時，大部分的老年人不知道如何去維護自己的合法權益，也不知道找什么機構去維護自己的權益，就出現了維權難維權無門的局面。
3.老年人打不起官司。許多老年人因經濟困難打不起官司，無法通過法律途徑保障自己的合法權益，眼睜睜地看著自己的權益被侵害。
4.老年人不能正確對待侵權問題。現如今，引發老年人權益糾紛以家庭財產糾紛居多。因老年人家庭內部原因而產生的權益糾紛，由于老年人存在與“被告”子女有親情的心理障礙，使得老人權益即使受到嚴重侵害，也一般不愿聲張。因此在維權上的力度就小得多，客觀上也助長了侵權事件的發生。
在許多涉老家庭財產案件中，老人們都是由于法律意識不強、自我保護意識較弱或受傳統觀念影響，面對子女缺乏防范意識。老年人把自己的權益保障全部押在被告子女的自覺履行上，是不明智的。例如，有很多老人借款給子女時，很少會要求其出具借款條或其他書面證據，看起來是對家庭成員的信任，事實上卻是在自身的權益保障上打開了豁口。根據我國民事訴訟法“誰主張誰舉證”的規定和民事證據規則的“舉證時限”等規則要求，在諸多子女直接侵害老年人財產的案件中，絕大多數的老年人因沒有證據證明自己的主張，而在法律面前得不到支持，引發老年當事人與法院的矛盾，將家庭內部矛盾引向社會，影響了和諧社會的建設。
三、涉老類家庭財產糾紛維權建議
針對以上所提出的涉老類家庭財產糾紛的典型類型和維權難點，有如下的一些基本建議：
第一，加強道德和法制宣傳力度。提高老年人的維權意識和能力，一旦發生糾紛，引導老年人向人民調解委員會或者其他組織申請調解，或直接向法院起訴。同時提高子女履行贍養義務的責任意識和法律意識，形成尊老敬老的良好氛圍。
第二，建立農村老年人維權綠色通道，優先立案、優先審理、優先執行，對生活困難的老人，提供司法救助，并幫助聯系司法行政部門，積極尋求法律援助。
第三，建立代履行制度。法院在確定每個贍養義務人應當承擔的份額后，可以判決有履行能力或在家的子女代為履行全部的贍養義務，代履行的子女有權向代為履行義務的義務人追償。
第四，采取支付令方式。如果原告只是要求金錢給付贍養費且能夠送達贍養人的，法院可以根據法律規定發出支付令，要求贍養人履行贍養義務。
第五，建立完善老人合法權益的保護機制。充分發揮基層調解委員會、村（居）委會、派出所、司法所等職能部門的作用，建立糾紛預警、個案共調制度。
關鍵詞房地產登記 民行交叉 民事優先
中圖分類號:d920.5 文獻標識碼:a 文章編號:1009-0592(2010)12-092-02
一、問題提出:民行交叉案件孰先孰后
民行交叉案件,是指在案件的審理過程中,同時存在需要解決的行政爭議和民事爭議,兩種爭議的內容具有關聯性、處理結果互為因果或互為前提的案件。因房地產登記行為而產生的糾紛是引發民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時,由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結果上均大相徑庭,甚至出現不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴重損害了司法權威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機制成為司法實務中亟待解決的一個重大課題。
對民、行交叉案件的處理方式,現在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時進行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區別對待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據也不足,尚無一公認的解決民行交叉案件的方案。
二、沖突根源:房地產登記行為的多重屬性
(一)房地產登記行為產生行政與民事雙重法律效果
房地產登記,是指房地產主管部門將申請人的房地產權利登記于政府特定的簿冊上,并頒發房地產權利證書的一種法律制度,是依法確認房地產產權的法定手續。房地產登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當事人認為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。
同時,登記機構在對房地產進行登記過程中,又會涉及到房地產權屬變動的原因行為。所以,該行為又會產生廣泛的民事法律效果。主要表現在以下方面:一是房地產登記行為是不動產物權變動的生效要件。根據《物權法》的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅都應當進行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產登記具有推定登記內容為正確的效力。即使登記是錯誤的,但對于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認其與真實物權相同的法律效果。三是房地產證在民事訴訟中的證據效力。房地產證作為國家行政機關發放的確認房地產歸屬的權證,在民事訴訟中可以成為確定房地產權屬的證據。
由此可見,房地產登記涉及到兩個法律關系,一個是作為登記基礎的房地產所有權民事法律關系,另一個是登記機構對申請人的申請進行審查并予以核準登記的行政法律關系。這些法律關系相互交叉,錯綜復雜,使得由此引發的糾紛也出現民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。
(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節
房地產登記系對既有法律關系的記載,是一種非賦權性的具體行政行為。根據我國法律法規的規定,登記機構的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關產權的權屬清楚,登記機構就予以登記。至于引起變動的原因行為是否真實合法,具有法律效力,登記機構無需也無法進行實質意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對房地產變動的原因行為進行實質性審查)及登記機構審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內容真實性存在一定程度的分離。
房地產登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經成立,即具有推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。房地產登記標志著國家房地產行政主管機關依據法律對房地產所有權歸屬的認可和公示,也是對民事法律關系中所有權取得法律行為的認可。第三人基于該信賴而從事的交易應依法受到保護。基于此,對房地產登記行為進行實質審查是登記行為公定力的必然要求。
可見,房地產登記行為作為行政確認類登記,行政機關只負責對其進行形式審查。而登記行為在私法領域的公定力、公信力則要求對產生變動的原因行為進行實質審查,兩者相互脫節。當房地產權屬變動的原因行為無效、不合法,導致登記機構對房地產的權屬登記錯誤時,對登記機構的錯誤登記可提起行政訴訟,對權屬變動是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護則會引發民事訴訟,行政與民事爭議的交叉成為必然。
三、解決之道:民事優先原則
(一)基本思路:維護法的穩定性與發揮法官的審判技能
穩定性是法律權威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時代的發展,法律又不可避免地會出現滯后性。所以,當現實生活中新出現的問題無法在已頒布的法律中找到明確的解決依據時,從理論上為引進新的法律機制進行探討雖屬必要,但更重要和當務之急的則是在現行法律框架下為司法實務中新問題的解決提供可供操作的具體程序及對之進行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實務界不致于一籌莫展。
雖然現行法律和司法解釋并未對民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規定,但并不表示法官對此種情況就無所作為,束手無策。司法實踐的現實困境,實際上對現代法官發現法律和解釋法律的職業審判技能提出了更高更新的要求。“面對存在漏洞的法律條文和存在歧義的證言,法官需要發揮其主觀能動性,憑著自己的法律素養來解決實踐中紛繁復雜的糾紛。在法律適用中,法官通過權衡和解釋相關法律,發掘法律的原則和精神,進而彌補法律的缺陷。”房地產登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現行法律框架下,充分運用自由裁量權,根據立法的精神和法的原則來解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。
(二)現行法律框架下的審理原則
在房地產登記中,登記機構對引起房地產權屬變動的原因行為是一種形式審查,登記機構對房地產權屬的登記也不代表對原因行為合法有效的認定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無效或被撤銷,即使已辦理登記也將導致權屬變動無效。可見,房地產權屬的變動從根本上來說取決于引起權屬變動的原因行為,房地產登記對原因行為不會產生實質影響。因此,在房地產登記案件中,當事人實際主要是對登記所涉及的民事法律關系有爭議,只是由于該行為為登記機構所確認并基于登記而生效,導致登記行為被卷入到訴訟中,呈現民事與行政糾紛交織的狀態。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒有認定,即便提起行政訴訟,也不能解決問題。所以,應當建立民事訴訟優先的法律原則。
在民事優先的原則下,處理房地產登記行為引發的民刑交叉案件時,還應澄清以下幾個問題:(1)由于房地產登記行為引發的訴訟可能不僅是一個行政訴訟和一個民事訴訟,也有可能是一個行政訴訟和多個民事訴訟。民事訴訟優先指的是引起房地產權屬登記變更的民事法律行為引發的訴訟優先,而并非所有的民事訴訟優先。(2)在房地產證作為證據出現的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優先?根據證據法的規定,房產證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據。但是,房產證的證明力并不是絕對的,其只是一種優勢證據。如果一方當事人提供的其他證據足以推翻房產證登記的內容,則法院完全可以根據證據規則,對房產證不予采信,而無需等待當事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發的民事訴訟,是否需要行政訴訟優先呢?經審查,如果符合法律規定的善意取得的條件,即便引起權屬變動的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對該房產的取得。所以,該類民事訴訟無需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。 編輯
注釋:
杜承秀.民事與行政爭議交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112頁.
一、二手房交易過程中“陰陽合同”的表現形式及成因
二手房交易過程中，買賣雙方當事人往往為了達到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱“陰陽合同”。“陰合同”體現的是買賣雙方真實的成交價格，一般一式三份由買賣雙方及中介分別保管。而“陽合同”則根據需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場上“陽合同”主要有以下幾種表現形式：一種是通過填寫低于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產交易中心，其目的為降低買賣合同標的，從而達到少納稅的目的。另一種是將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給銀行，達到以申請更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個人所得稅的城市，將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產交易中心，其目的是減少未來房屋的成交差額以期達到減稅的目的。為此，同一宗房產交易卻簽訂了多份成交價格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。
“陰陽合同”在二手房交易市場中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驅使，因陰陽合同差價可規避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實際交易價在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價為160萬元（陽合同），差價達到了60萬元。按規定需要交納營業稅附加5.6%、契稅3%、個稅1.5%，共計10.1%，則陰陽合同避稅達到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財政的稅金。申請貸款時，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時，這無疑會給銀行增加經濟損失，而在房價下降時，銀行的損失會更大。
其次，當事人雙方法律意識淡薄，違法成本過低。國家的相關法律規定過于模糊，沒有對相關的法律法規條款進行合理的司法解釋。“陰陽合同”是典型的雙方惡意串通損害國家利益的行為，根據我國《民法通則》和《合同法》的規定，應屬無效合同，有過錯的當事人應承擔相應的民事法律責任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當事人的民事責任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。
再次，現有房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復雜性、隨意性造成“陰陽合同”現象禁而不止。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。同時《城市房地產管理法》規定了國家實行房地產成交價格申報制度，但上述規定都沒有具體的操作細則，執行起來難以做到百分百客觀公正。
相關主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報有一套評估制度，例如請評估機構或依托計算機評稅軟件系統，對房地產市場中發生交易的二手房進行評估。但評估機構有時會因追求經濟利益，無原則地迎合當事人的要求，造成對房屋評估價值的不公正。而采取機評手段時，稅務主管部門往往為避免過多糾紛，將統一的房屋評稅系統標準制定得過低，在二手房過戶時，因合同價高于計算機估價，以合同價為征稅基準；低于計算機評估價的，以計算機評估價為征稅基準，即“就高不就低”，這就導致了投機者有機可乘。
二、二手房陰陽合同的危害及風險
“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動搖社會對誠信經營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場經濟秩序，影響國家宏觀調控手段的實施。二手房交易中產生的數據，是國家和相關部門了解市場和出臺相關措施的重要參考依據，數據越真實，相關部門對市場的了解就越真實，出臺相關調控措施時就會更加有針對性，更加有效果。陰陽合同導致二手房交易市場的動態反映失真，不利于國家對房產市場進行及時有效的宏觀調控。
買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據也缺乏唯一性，容易產生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權益轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據，拒絕按事前商議的房價支付房款的風險，從而蒙受經濟損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易，由于在房地產交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關法規上講，應當以備案轉讓的價格為準，登記備案的行為是一種行政機關的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據。但登記備案的合同未必全是真實的內容，其中部分內容是合同當事人為規避法律而簽訂的非真實意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進行偷稅的行為，被有關權力機關查實，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數額較大、性質嚴重甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。
三、二手房“陰陽合同”的防范與對策
要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產生，必須采取針對性的措施。
首先，司法部門應修訂相關司法解釋，以法律法規約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據。增大違法成本，讓二手房交易各方認識到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產生。未經過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，不提供法律保護。
買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關條文，在有見證人的情況下，如果出現房產糾紛，法律上有可能承認那份有中介見證的合同，納稅人對“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關部門應該出臺相應的補充條文，針對這種“陰陽合同”，只承認經過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，對于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護。
其次，各管理部門應根據實際情況制定管理細則，統籌合作，杜絕“陰陽合同”的產生。例如房管部門加強房地產中介機構的行業管理，建立完善的二手房網簽系統，對一些有資質、信譽好、實力強的中介開放網簽系統，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對于一些無資質，不規范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評估等業務。同時建立完備的二手房資金監管賬戶，保障買賣雙方的合法權益。稅務管理部門及時更新基準價格數據，因為納稅的多少是“陰陽合同”產生的直接原因，而房地產交易價格是動態變化的，這樣就可盡量避免發生評估價格與實際價格差距過大的情況。稅務機關應該加大對納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補稅之外還應該處以重罰，讓其得不償失。虛報房價并發生偷稅或“超貸”的行為，情節嚴重的，依刑事犯罪處理。
最后，各有關部門應聯合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責任公之于眾，提高老百姓的自我保護與法律意識。逐步實現契稅、房管、銀行等部門的信息聯網，從根本上杜絕“陰陽合同”的產生，維護二手房市場的健康發展。
參考文獻：
1.劉凱.淺析二手房屋買賣中陰陽合同.商業文化.2012.23
關鍵詞：不動產登記；行政與民事交叉；程序選擇
一、解構透析：影響房屋登記糾紛的各方因素考量
X市法院2010-2011年共受理一、二審房屋登記行政糾紛61件，其中一審39件，二審22件。通過對這些案件樣本的分析，可發現房屋登記行政糾紛主要有以下特點：
（一）原告以自然人為主、權利來源復雜多樣
原告包含了自然人、法人和其他組織等多種主體形式，但以自然人居多，占84%，這是實際產權比例在訴訟中的正常投射。原告委托律師作為訴訟人的比例為85%，可見原告對訴訟較為重視。從引訟的法律關系來看，原告主體包含了登記名義人、繼承人、共有人、相鄰權人、業主委員會（基于建筑物區分所有權）、商品房預售合同的業主、出讓人、抵押人、其他異議人（基于侵權等事實行為）等多種類型，權利來源呈現多樣、分散的特點。
（二）被告應訴積極性不高、普遍依賴律師
與原告不同，被告作為政府部門，在訴訟活動中具有更多的資源優勢和便利條件。79%的案件中被告有委托律師參加訴訟，另外21%的案件未委托人主要是由于案件在受理后，原告隨即因為主體資格、受案范圍和庭外協調等原因撤訴，被告未及或無需委托人。此外，被告委托的律師通常較為固定，同一轄區內法院審理的房屋登記案件往往由同一名律師，甚至出現全市一審案件中，有19件均是同一名律師的情況。
（三）第三人數量眾多、關系類型復雜
房屋登記糾紛涉及第三人的案件比例高達92%，共涉及第三人57人，案件數量與第三人人數比約為1：1.5。第三人包含了登記名義人、繼承人或可期待的繼承人、房屋買賣合同的出賣人、贈與人、抵押權人、基于事實行為的無處分權人等多種類型，其中登記名義人和繼承人（包括可期待的繼承人）占60%以上。第三人與原告之間的關系最為常見的是家庭關系和鄰里關系，兩者涉及的第三人人數占一審判決案件第三人人數的比例將近60%。
（四）登記行為類型和登記權利類型較為集中
登記行為類型以轉移登記和初始登記為主，兩者共占70%以上，反映以下兩種情況較易產生糾紛：一是房屋權屬發生移轉時，如分家析產、遺產繼承、買賣贈與等；二是利用農村宅基地建房時，存在土地權屬不清、私自換地等情形。此外，涉及的登記行為還有初始登記、轉移登記、變更登記、預售備案登記、撤銷銷登記、抵押權登記等多種類型。登記權利類型以所有權為主，約占80%，集體土地所有權和抵押權也有涉及。
（五）程序方面適用裁定結案比例高
適用判決和裁定方式結案的分別為21件和18件，裁定結案的比例高達46%。其中，裁定駁回和裁定準予原告撤訴兩種情形共占一審受理總數的約41%，這些案件止于程序，未進入實體審判。判決結案的21件案件中，原告敗訴和被告敗訴分別為11件和10件，判決原告敗訴主要以駁回訴訟請求為主，有9件；判決被告敗訴的撤銷和確認無效各5件。
（六）行政糾紛與民事爭議交叉的情況突出
一審判決結案的39件房屋登記糾紛，依據引起爭議的法律關系可以分為兩類：一種是登記行為異議，其爭議實質為行政法律關系，僅1件，約占5%；另一種是登記權屬異議，其爭議實質為民事法律關系，共20件，約占95%。
二、 追本溯源：困擾房屋登記糾紛的原因分析
從以上數據的分析可以看出，全市一審判決的房屋登記糾紛案件中，有95%是由圍繞民事法律關系引起的權屬異議而展開的，這些實體法上的異議經由房屋登記這一具體行政行為在程序上的連接轉換，進入到行政訴訟程序，使行政糾紛與民事爭議交織在一起。那么，通過對房屋登記行政糾紛的審理，能否達到當事人的訴訟預期，解決實際權屬爭議？隨之而來的問題包括三個層面：一是房屋登記行為法律性質問題； 二是房屋登記糾紛審查標準問題；三是房屋登記糾紛程序選擇問題。
三、筑渠引流：化解房屋登記糾紛的對策和建議
（一）完善立法――統一法律適用標準
目前審判實踐中遇到的諸多爭議和困惑很大程度上是由于法律規定的空缺和適用標準的混亂。為此，應及時出臺房屋登記配套規定和有關司法解釋，對物權法的相關規定進一步細化。進一步明確房屋登記行為的性質、房屋登記糾紛的審查標準、程序選擇以及受案范圍、原告主體資格等問題，為審判實踐提供明確的法律依據。加快相關法律法規、司法解釋的修訂工作，統一裁判標準，避免因適用不同法律規定造成相互矛盾沖突。
（二）能動司法――著力糾紛實質化解
1、準確把握爭議實質
眾所周知，行政訴訟的基本功能在于通過訴訟程序解決行政爭議。實踐中，房屋登記糾紛的根源往往不在行政法律關系，行政爭議也不構成解決此類爭議的先決問題或附屬問題。行政訴訟以及行政法對于調整糾紛涉及的法律關系是無能為力的，只因存在不同類別法律關系的交叉，造成了形式的可訴性。因此，法官應當充分認識行政訴訟的限度，準確把握爭議實質，才能避免審判目標與結果的南轅北轍。
2、妥善處理程序選擇
對于涉及房屋產權歸屬的糾紛，可告知當事人通過民事訴訟途徑來確定產權歸屬，再由房屋登記機關根據法院民事判決直接進行變更登記，從源頭上減少交叉案件產生。行政庭與民商庭應在裁判前進行充分溝通，避免作出相互矛盾的裁判結果。此外，應合理行使釋明權，引導當事人在知悉訴權的基礎上，選擇最利于實現訴訟目的、能最大限度維護權益的訴訟方式尋求救濟。
3、積極做好協調工作
根據前文的統計數據，超過半數的房屋登記糾紛發生在家庭成員或鄰里之間，大多數房屋登記案件涉及原告與第三人之間的民事爭議。這給法院在處理此類案件時進行協調提供了空間和余地。一些案件通過對原告和第人進行協調達成協議，能夠更好地實現糾紛實質化解，提升訴訟效果。
（三）整合資源――借力非訴訟糾紛解決機制
1、充分發揮公證制度的作用
在我國法律體系中，公證處是專職從事司法審查和證明的法律專業機構。公證制度經過幾十年的發展，已建立較為完善的準司法審查程序和責任風險承擔體系。與不動產登記相比，公證制度在預防權屬爭議方面具有很多優勢，可以充分發揮公證制度的作用。
2、充分發揮更正登記制度的作用
對于非權利事項錯誤，有三種方式啟動更正登記程序：一是登記機構依職權進行，二是權利人有證據證明登記確有錯誤，向登記機構提出申請，三是提出申請后登記機構不予準許的，可向法院提起行政訴訟。對于權利事項錯誤，啟動更正登記的方式有兩種：一是請求登記名義人作出同意更正的意思表示，直接向登記機關申請辦理，二是存在權屬爭議，登記名義人不愿作出更正同意的意思表示時，可先通過民事訴訟確認權屬，再持法院的確權文書辦理更正登記。
3、充分發揮行政復議制度的作用
從數據來看，近兩年X市一審判決的21件房屋登記糾紛中，訴訟前經行政復議的只有1件，適用比例不足5%。行政復議機關可以發揮專業優勢，同時符合中國“和為貴”的文化傳統，因此，可充分發揮行政復議制度在化解行政爭議方面具有諸多優勢和便利條件，促進權屬爭議調解和解，實現“皆大歡喜”，及時糾紛登記錯誤，兼顧公正和效率，且有利于政府部門根據實踐中存在的困難和問題制定政策方針，促進司法與行政的良性互動。
結語
本文通過對X市法院近兩年案例樣本的統計分析，試圖還原房屋登記糾紛的爭議實質，并為審判實踐中遇到的難題提出了相應的對策建議。由于樣本數量、時空、范圍的局限性，本文所呈現的問題和解決思路并不完善。房屋登記制度是物權法與行政法交叉重疊的地帶，房屋登記糾紛在審判實踐中涉及的諸多問題，正是因為實體上公法與私法關系的交織所決定。要徹底解決這些問題，我們期待立法、司法、行政和其他相關組織的共同努力和緊密配合，為房屋登記糾紛提供更有效、更暢通的化解途徑。
參考文獻：
[1]孫憲忠.中國物權法總論[M].北京：法律出版社，2003。
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