時間：2023-10-12 10:26:25
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產的開發策略，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：房地產 顧客類型 顧客特點 購買行為 市場策略
一、房地產顧客的類型和特點
（一）房地產顧客的類型
按照房地產產品的用途將房地產市場分為商業類房地產市場和住宅類房地產市場。
1.商業類房地產是指用作商業用途的房地產，包括酒店、超市、臨街店鋪、大型住宅項目的商業配套、購物中心、特色商業街區、商業廣場、專業批發市場等用途的房地產。商住兩用公寓，或建筑物體塔樓用作公寓、寫字樓，底層裙樓用作購物中心的大型綜合體也屬于商業房地產范疇。商業房地產市場中，房地產開發商對應的顧客類型是商戶型顧客。
2.住宅類市場主要是房地產開發商向個人消費者出售的房地產產品。在住宅類市場中，房地產開發商最終面向的是個人消費者。對應的顧客類型根據個人消費者購房的用途又可細分為消費型顧客、投資型顧客以及消費投資雙重型顧客。
（二）不同類型房地產顧客的特點
1.商戶型顧客，商業房地產能夠給房地產開發商帶來較高的投資回報率，投資價值較高，顧客經濟實力強。
2.消費型顧客，消費型顧客主要是購買房屋用于滿足自身居住需要的消費群體。我國，消費型顧客居住需求大致分為生存型、富裕型和文明型三種，不同居住需求的顧客對房地產的功能要求不同，導致房地產價值構成也不同。
3.投資型顧客，投資型顧客是為了滿足投資獲利的心理需求，而購買房地產產品的消費群體。之所以出現這樣的消費群體，歸因于房地產產品具有保值增值功能、信用擔保功能及融資功能等特性。
4.投資、消費雙重型顧客，投資、消費雙重型顧客購買房地產產品是為了暫時居住使用，等待升值時再銷售。
二、房地產顧客的消費行為特征及因素分析
（一）房地產消費過程中的顧客行為特征
1.房地產消費行為是普通產品消費與特殊產品消費行為的綜合行為。房地產產品特殊屬性決定房地產的投資（生產）、流通、分配、消費都是通過市場來完成，而非傳統商品的簡單流通行為。
2.顧客的消費行為不僅包括從房地產產品的需求識別到購后房地產后進行價格評價這一簡單的單次購買決策過程，而是從購房者的購買心理、購買行為、購買后行為與心理特征進行定義，從購買前的影響因素、決定因素與購買時的決策行為，再到購買后價值評估、實現與消費評價整個過程。
（二）影響房地產購買行為的因素分析
1.顧客收入因素。住房消費行為明顯受到顧客收入的約束，顧客收入水平的絕對數量上決定了人們消費水平高低，是顧客購買能力、消費能力與消費結構的直接決定因素，顧客的收入直接決定了購買房地產的檔次、房屋的面積以及房地產所在區域的選擇。
2.顧客行為（消費行為）偏好因素。房地產消費行為是多層次性消費，它表現為受消費水平與結構制約的消費層次性差異，主要是城市房地產消費與農村房地產消費觀念差異性、人口構成在消費群體中的結構差異、由于收入等因素決定的消費房地產時的區域差異性。
3.顧客組成結構因素。房地產消費行為具有個體行為與家庭行為的綜合性，本文研究的房地產顧客是個人或個人為代表的家庭，不是其他主體。因此，個人的行為往往受到家庭因素的制約，家庭結構、文化層次、總體收入、房地產消費時的心態都是影響房地產購買與評價的綜合因素。
4.房地產價格彈性因素。房地產消費行為的彈性主要是需求彈性，由于房地產產品的供給彈性較小，房地產產品生產周期決定了價格彈性對供給的影響不會短期出現，而價格對于房地產需求彈性的影響則可以迅速反映在顧客行為中。顧客同樣具有雙重需求彈性，為了滿足基本的生存需求的房地產價格彈性較小，也即是說生存需求較為剛性，而滿足發展與奢侈消費需求的房地產價格彈性大，而這樣的房地產價值的創造與形成反過來也具有較大的供給彈性。
5.房地產產品非同質性。房地產產品不可復制，因此房地產消費行為是差異性與不可替代的。顧客對于房地產消費得到的是不可復制的房地產產品自然該產品的價值屬性也是不可復制的，因此基于房地產產品的非同質性的價值衍生、延伸與附加就自然成為房地產業價值創造的源泉。
（一）針對商戶型顧客的市場策略
1.產權分割出售模式是將店面或店鋪進行分割，并將分割后的房地產產品出售給各個業主。這種模式的優點是使業主多元化，在店鋪的使用上業主可以自用也可以出租，從而使用起來比較靈活，而缺點是不便于進行管理。
2.為彌補產權分割出售模式的不足，避免和解決此種模式經營中可能出現的問題，房地產開發商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地產開發商在商業房地產售出之后統一返租、統一招商經營的模式。這種模式以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式吸引買家人場。因為售后返租必須附著于租賃行為，所以一般出現在商場、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷售過程中。
3.“地產大鱷+商業巨頭”的開發運營模式是商業房地產開發運營中一種較新的模式。它充分發揮國際商業巨頭的吸引力，是投資價值實現的有效方式之一。這種模式是房地產商在開發商業房地產之前，就先與知名商業企業結成戰略聯盟。
商戶型顧客具有顯著特點：商戶型顧客不僅對租金的差價和管理費比較關注，還關注終端消費者的價值取向；消費者對房地產項目的支持與否決定了項目的升值空間；商戶型顧客價值不僅受房地產項目自身因素的影響，還受到與房地產項目所匹配因素的影響，如增值力、產品力、銷售力、招商運營力、經營力和消費力。對房地產開發商來說，如何從這些方面提高商戶類顧客的滿意度而增加顧客價值是房地產開發商實現價值的根本。
（二）針對消費型顧客的市場策略
具有生存型需求的消費群體主要是低收入家庭。此類消費者以安置為首要目的，對房子的最基本的居住功能更為關注，而對生活的便利性和其他功能關注甚微。
具有富裕型需求的消費群體主要是中等收入家庭。目前，在我國，大多數居民都屬于富裕型需求。此類消費者對房地產產品的需求處于生存型和文明型之間。他們對房地產產品的需求層次高于生存型消費者，低于文明型消費者。富裕型消費者要求房地產產品功能齊全、經濟適用、面積適當。具備如此功能的房地產產品的價值構成由房子本身價值、物業管理及服務價值三部分組成。
具有文明型需求的消費群體主要是富裕家庭。在我國，這樣的消費群體正逐漸增大，將成為房地產產品的一種發展趨勢。此類消費者對房地產產品的需求已發展到個性化、生態化的高層次階段，消費者對房地產產品是否能提高生活質量和有助于事業的成功和孩子的成長。此類消費者對房地產產品的需求類型以高級別墅和高檔豪華商品房為主。此類房地產產品的基本價值有房地產產品本身價值、物業管理及服務價值、周邊環境與公共資源價值和業主價值四部分構成。
（三）針對投資型顧客的市場策略
此類消費者在購買房地產產品時，更關注購買的房地產產品是否具有一定的價值潛力和升值空間。而在影響房地產產品價格的眾多因素中，地理位置這一因素最為重要。因此，投資型顧客在購買房地產產品時，尤其關注房地產產品周邊環境與公共資源的價值。
（四）針對投資、消費雙重型顧客的市場策略
【關鍵詞】房地產；開發過程；管理內容；優化策略
房地產開發過程中的管理內容較多，作為房地產開發企業的工程管理必須涉及到規劃、設計、開發、施工等多方面的管理。并對這些管理內容采取相應的優化措施，才能將工程管理水平提升到一個新的臺階，從而提高自身的核心競爭力。基于此，筆者結合自身工作實踐，做出以下幾點分析與見解。
一、淺談房地產開發過程中的管理內容
開發房地產的目的主要是為了盈利，而加強開發房地產過程中的管理則是實現企業利益最大化的重要途徑，因而在房地產開發過程中加強管理就顯得尤為重要。基于此，筆者就房地產開發過程中的管理內容進行分析。
（一）房地產開發過程中的規劃管理
在房地產開發過程中，規劃管理是主要是管理內容和不可或缺的管理內容之一。這就需要在房地產開發施工之前，就整個工程項目進行一個整體而又詳細的規劃和設計，結合工程需要，結合本項目的特點，選取行之有效的施工方案和策略，以保證整個工程項目的施工順利有序的開展。如果在房地產開發施工之前缺乏相應的規劃管理，把可能出現的問題和困難考慮在前面，不僅會使得工程進度被延誤，還會浪費大量的人力物力和財力，從而增加房地產開發成本，降低企業效益；另則為保證既定效益，只能提高出售價格，給廣大消費者帶來購房的經濟壓力而流失大量的準顧客，同樣損失企業的經濟效益。因而必須在房地產開發管理中加強規劃管理。
（二）房地產開發過程中的設計管理
在房地產施工過程中，設計管理具有決定性和關鍵性的作用，直接影響項目的開發成本。為確保建筑工程項目施工順利有序的進行，作為設計人員就必須在建筑工程項目方案和擴初階段，依據項目性質、功能需求、項目定位、檔次等等因素，對整個開發項目進行整體設計。在設計過程中，還應充分考慮客戶的需求，根據項目所在地段，進行市場充分調研，摸清潛在客戶如對戶型大小，總價等需求，以盡可能的滿足客戶需求和刺激客戶消費為目的，進行針對性和個性化的設計，才能確保企業經濟效益的最大化。
（三）房地產開發過程中的開發管理
開發管理同樣是確保房地產開發項目順利有序進行重要管理措施。作為房地產開發商，應結合工程項目所在地的實際情況及施工現場的實際，制定行之有效的開發方案，如施工單位的選擇，工程款支付方式、何時開始施工、何時達到銷售條件等等。并在開發方案制定過程中根據市場需求情況，合理確定房屋銷售價格，以便于業主結合自身經濟實力與實際需求確定購買意向，并加強與潛在客戶的溝通確定出最佳的開發方案，從而最大程度的確保開發方案的科學合理性。
（四）房地產開發過程中的施工管理
在房地產開發過程中，施工管理尤為重要，其不僅同一般的建筑工程項目有一定的差別，而且所涉及施工技術和專業知識及其復雜，因而在工程施工管理中也存在較大的難度。這就需要開發商嚴格要求管理人員加強開發工程項目的管理，特別對質量和進度這對矛盾體加強過程管理，使其能成矛盾的統一體，以及各施工單位之間、工種之間、施工工作面的組織和相互協調。在國家法律法規的許可下，在堅持公開公正的原則下，采用現代建筑施工技術和材料，確保工程質量達標的同時保證工程項目的進度和安全，從而為取得整個開發項目的成功奠定堅實的基礎，也是為企業實現經濟效益最大化的重要內容。
二、當前房地產開發管理過程中面臨的問題
在房地產開發管理過程中經常會面臨很多問題，但主要問題主要表現在以下幾個方面：房地產開發管理過程中面臨的成本、質量、進度、安全等方面的問題。
（一）房地產開發管理過程中面臨的成本問題
任何企業存在都是在合法的情況下獲得正當利益的前提下，因而對房地產開發商更是如此。在房地產開發過程中，其一，在保證相同品質的前提下，加強管理，加強材料招投標控制，合理選用性價比高的材料，能減少投入，達到降低成本目的；其二，主要是通過銷售房屋提高企業的資金投資回饋力度，減少開發過程的資金成本。開發商必須抓住時機，合理定價，這就需要開發商準確測算房屋的建安成本、財務成本、銷售成本等等，綜合測定合理的房屋銷售成本，并結合市場需求，確定合理市場定價。成本投入多少直接影響產品的質量和銷售資金回籠。成本過高會給廣大購房者帶來經濟壓力而減少房屋銷售數量，這樣開發商的資金就難以回籠，成本過低房屋質量就無法保障，因而成本問題是房地產開發企業在開發過程中必須科學妥善處理的問題，在回籠資金的同時取得一定的經濟效益。
（二）房地產開發管理過程中面臨的質量問題
房屋質量如果無法保障，那么開發商的就會失去在房地產業生產的命脈，因而質量問題是開發商必須處理好的問題，只有合格的質量才能確保房屋正常的銷售，從而提高企業的經濟利益。質量就是生命，作為開開發商必須在施工過程中加強各方的溝通和協調，著力提高工程質量。俗話說：“千杯萬杯不如老百姓的口碑”。只有著力做好產品質量，企業才能立足于市場。
（三）房地產開發管理過程中面臨的進度問題
進度問題始終貫穿于整個工程項目開發之中的問題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴格的進度計劃，并在施工過程中嚴格執行，對于出現的進度變更應盡可能的分析進度問題，及時糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會增加企業的運行成本，還會影響企業的社會效益。
（四）房地產開發管理過程中面臨的安全問題
安全無小事，房地產開發本來就具有較高的危險性，企業要想獲得利益的最大化必須加強安全管理，注重安全問題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應的預警和應急措施，加強施工人員的安全教育與培訓，加大安全管理和投入，始終確保工程項目安全高效的運行是目前遇到的最大問題。
三、加強房地產開發管理的優化策略
企業要發展，離不開企業的有效管理，為確保管理的有效性，實現企業經濟效益的最大化，就必須結合管理內容及面臨的管理問題，采取相應的優化措施，才能更好的實現企業經濟效益的最大化。基于此，筆者結合自身實踐，提出以下幾點關于加強房地產開發管理的優化策略。
第一，工程的成本控制對工程整體來說都是非常重要的，而工程成本控制的關鍵就在前期方案階段或者說是設計階段，選擇一個優秀的勘探和設計單位是非常必要的。工程的勘探和設計是決定工程成本的兩大主要環節。在房地產開發中，能夠準確對土質情況進行定位以及提供合理的設計依據，就會將大大的降低工程的造價成本。地底下的物質是人肉眼看不見的，情況相當復雜，設計時為確保安全性往往會放很大的安全系數，增加投入。如能夠準確分析土質情況和土質受力，必將大大減小設計安全系數，節約成本。可見，選擇一家技術實力強和負責任的勘探單位多么重要。另外，在設計階段結構模型搭建的合理性和優化設計，在很大程度上節約成本。設計階段方案的確定，基本上可以說項目投資成本的約百分之七十已經確定。
第二，監理工作是提高工程質量的一個重要保證，所以，在選擇監理公司方面也要慎重，要選擇高效負責任的監理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業監理工程師，有針對性的對項目進行監理。監理的負責任程度直接影響了房地產公司的對外形象以及工程的管理成本，通過監理工作所反映出來的問題就可以間接的判斷工程的整體質量以及公司的信譽。所以，在監理公司的選擇上也是要格外注意的。
第三，隨著房地產的發展，人們的工程質量意思也不斷增強，對房地產企業的要求越來越高，特別是其開發工程的質量，市場信譽度和口碑，以及與客戶溝通時的服務態度。所以一個信譽好的施工企業、素質高的項目經理和有責任性的項目團隊對一個房地產施工來說是非常重要的，直接關系著工程的進度以及工程質量。
第四，工程管理的主要內容有很多，其中還包括與工程相關的資料、各個部門之間的關系協調、銷售分區圖的確認和統一等等。由于其涉及到的內容相對來說比較復雜，沒有一個合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進行，從而影響整個工程的開發周期。
四、結語
總之，作為房地產開發企業應結合開發管理內容和面臨的管理問題，選擇優秀的勘探和設計單位和高效負責任的監理公司以及信譽好的施工企業和素質高的項目經理，并加強工程項目的開發管理，才能更好的提高開發管理水平，實現企業經濟效益的最大化，助推我國房地產業的可持續發展。
參考文獻：
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[關鍵詞]新時期；房地產開發；經營；策略；轉變
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052
[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我國經濟在高速發展的過程中，給予了房地產領域極大的發展空間，經營者在過去很長一段時間里，為了追求經濟利益，不斷地進行土地的開發，卻嚴重忽視了土地資源的節省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產領域的發展，還將給我國未來的發展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產企業在積極進行土地開發和經營的過程中，應注重轉變傳統的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現我國的長期可持續發展奠定良好的基礎。
1 房地產開發與經營策略向土地集約利用方向轉變的原因
1.1 房地產業實現土地集約利用是城市化發展的關鍵
空間集聚是城市發展過程中的本質，也就是說城市在建設過程中，需要對各種生產要素進行有效的集聚，包括技術、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關鍵。房地產領域是我國基本的產業部門之一，開發、建設以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構成國民經濟的各個機構在運行過程中，需要對相關的物質載體進行利用才能夠從事社會以及經濟活動，這一物質載體就是房地產，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現階段，幾乎可以成為衡量城市經濟發展及建設水平的關鍵因素。在投資領域當中，房地產是一個關鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發揮功能。現階段，我國的城市是房地產業快速發展的關鍵地區，產生這種現象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產市場需求量大。因此，房地產業的土地集約化直接影響著城市化建設水平。
1.2 我國未來的發展要求實現土地集約化利用
我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現可持續發展的過程中，節約土地資源勢在必行。房地產是對土地資源利用相對較多的領域，因此，房地產開發與經營策略向土地集約方式轉變至關重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節約城市規劃中的土地資源，提升城市規劃的科學性。在城市規模擴大的過程中，節約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態平衡在耕地總量中得以實現。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產業的發展，在利用行政管理方式限制房地產用地的過程中，政府可以對房地產的發展提供政策支持，對提升企業綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農業發展等因素之間的沖突減少，實現我國的協調發展。
2 房地產開發與經營中的土地利用問題
首先，房地產投資不合理。現階段，我國房地產領域呈現出嚴重的滯銷現象，商品房空置面積越來越大。多數人認為產生這一現象最主要的原因是房價過高造成的，同時現階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產開發結構。而從房地產投資的角度來看，產生這一現象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產開發的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發，房地產領域在開發區廣泛建設的過程中迎來了更加廣闊的發展空間。與此同時，由于現階段我國的務農收入遠遠低于非農勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農經濟產出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規劃到工業建設所用，在有效提升農民生活質量的過程中，還能夠為我國經濟的發展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應經濟全球化的關鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設的關鍵措施之一。然而，由于過多地設置開發區，導致經濟規模嚴重不合理，失去了集聚效應，投資環境應由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發揮。
3 新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略
3.1 有效結合土地資源管理和資產管理
新時期，我國必須制定相關措施，保證房地產領域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節約土地資源。這就需要應用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉變需要傳統的土地資源管理與資產管理充分結合。我國房地產企業在開發和經營的過程中，充分證明其要想實現長期可持續發展，必須在優化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發揮宏觀調控的能力，提升土地利用模式的科學性。
從房地產領域來看，政策的導向作用得到充分發揮是得到理想投資環境的關鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環境應有較強的透明度，才能使房地產企業經營過程中面對的不確定因素和風險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠實現對土地資源的合理規劃和利用，這也是房地產領域提升市場競爭力的關鍵。
3.2 提升房地產企業市場競爭力
在房地產行業發展過程中，各企業之間的有效競爭是實現土地集約利用的關鍵。房地產企業在經營過程中，應首先進行詳細地分析投資環，并提升投資項目管理能力。企業在運行過程中，還應當詳細了解國家政策以及經濟發展政策，及時掌握市場經濟發生波動的過程中所帶來的發展機遇，并采取有效措施規避風險，提升自身競爭力。房地產企業還應當科學地預測該領域的需求及變化，科學地把握企業未來的發展方向。當房地產供大于求時，應詳細分析結構動態變化在房地產供求中的體現，并及時找到相關供不應求的因素，充分調動企業運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領全新的市場，將自身的優勢進行充分發揮的同時，創造更多的經濟效益，實現可持續發展。此外，還要應用創新性思維，科學地設計和規劃房地產，積極引進并應用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質量及工程實施速度，促進房地產行業的發展。
4 結 語
近年來，在科學和信息技術不斷發展的情況下，我國各行各業都迎來了廣闊的發展空間，房地產作為我國獨立的經濟實體，在長期的經營過程中，以追求經濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發展過程中，必須注重對各項資源的節約利用，在這種情況下，我國房地產企業必須轉變開發與經營策略，應用土地集約利用策略提升自身的競爭力。
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【關鍵詞】房地產；開發工程；技術管理
一、房地產開發工程技術管理的特點
1.房地產開發工程技術管理具有綜合性。房地產開發企業的技術管理工作是一項綜合性很強的工作，不僅僅是單純技術角度，更要從工程經濟方面來分析，但又不能片面追求企業的經濟效益，它綜合了工程技術、工程經濟及國家有關方針、政策、法規、規范等的要求。一個項目從決策分析、可行性研究、規劃設計、施工圖設計、組織施工到最后竣工交付使用，整個過程都為實現經濟效益、社會效益、環境效益服務。
2.房地產開發工程技術管理具有復雜性。房地產開發項目從設計到施工，再到銷售以及投入使用，所涉及到的單位部門以及技術種類十分繁雜，相較于設計單位、施工單位、監理單位等只需在自己的工作階段中做好自身技術管理，房地產開發工程技術管理要復雜得多，不僅要進行各階段、各部門之間的協調工作，還要對建筑工程設及到的所有環節進行綜合管理，對于工程中各個部分的問題也要予以解決，要通過跨工種、跨領域的整體調控，保障工程的順利進行以及工程質量充分達到標準。
3.房地產開發工程技術管理具有超前性。房地產開發工程技術管理的超前性是由房地產開發項目的特性決定的，房地產開發項目一般項目周期都較長，從投資到竣工往往要經過很長時間，同時樓房建筑的使用壽命也往往較長，隨著時間推移，人們對樓房建筑的功能性、建筑質量以及周邊環境質量等方面的需求會不斷改變，因此在其工程技術管理中一定要充分考慮時間跨度以及人們選擇標準的變化，要具有超前的眼光，通過超前性的技術管理，使建筑工程充分滿足社會發展的需求，適應市場選擇的標準，進而提升自身在行業內的競爭力，也為經濟效益、社會效益、環境效益的實現提供良好的保障。
二、房地產開發工程技術管理的主要內容
房地產開發工程的技術管理工作始終貫穿房地產開發工程的整個過程，所涉及到的工作內容十分復雜又具有綜合性，針對工程的每個環節都有相應的技術管理工作內容，掌握好每個階段的工程技術管理要點，加強工程技術管理工作水平，并通過綜合協調與整體掌控，才能充分確保工程建設的質量，以及促進工程技術的提升。
1.參與編制新開發區和新開發項目的可行性研究報告。這是工程技術管理的首個環節，也是房地產開發工程的基本環節，對新開發區與開發項目的可行性研究是確保房地產開發工程的合理性以及市場需求的適應性的關鍵步驟，可行性研究報告的編制也為后續的工程設計環節提供有效的參考依據，同時對于房地產開發項目的經營效益也有著十分重要的影響。
2.根據經營要求編制建筑工程的設計任務，包括工程的功能要求技術經濟指標、面積標準、裝修標準、設備標準等。這一階段的工程技術管理工作主要作用是為工程建設的設計與規劃工作提供標準依據，使工程建設的設計與規劃有明確的方向與基準，這一環節很大程度上決定著工程設計與規劃方案的質量，設計任務制定的合理性與規范性，對于工程設計以及工程建設施工都具有著一定的影響。
3.組織編制工程建設的規劃設計方案、詳細規劃、初步設計施工圖設計。并組織企業內部的經營、規劃設計、工程、預算等各部門對各階段成果進行研究、審查、修改。在工程的具體設計環節中，工程技術管理主要工作除推進設計與規劃方案以及設計施工圖的完成外，還要通過各部門之間的協調與參與對工程設計的各項內容進行審核和修改，以確保工程設計的不斷完善，確保工程建設的質量與功能性達到最好的發揮。
4.組織各種建材、設備的技術考察、選型選購、技術談判。建材、建筑設備以及施工技術是工程建筑施工的基礎組成，在工程建設的準備階段保證購置建材的質量，確保施工中使用的設備與施工技術滿足工程施工的要求，是工程技術管理在這一階段的主要內容。
5.參與編制工程項目的開發建設組織設計。開發建設組織設計的編制工作是全面規劃，以保證工程各項施工處于可控范圍的基礎，也是提高工程質量、提高成本控制能力以及保證工程進度的必要環節。
6.組織協調設計單位對施工單位進行技術交底，并與雙方經常聯系及時掌握情況、研究問題。工程技術管理在設計方與施工方間的協調是保證施工設計能夠有效實施、工程施工質量能夠滿足設計要求的關鍵。
7.參加工程監理單位組織的各種工程會議，解決工程中各種技術問題，必要時參與處理工程中的重大技術問題，通過工程技術管理保證工程監理工作的效力。
8.參加工程建設各階段各工種的驗收工作，通過對驗收環節的有效管理，確保工程各工種的施工質量。
9.組織工程的技術檔案、技術資料的收集、整理和管理工作。對工程施工中的技術信息及資料進行有效的管理，為工程技術的分析研究與技術創新提供重要材料，也為日后工程的維護以及質量問題的技術分析保留材料依據。
10.編制和實施企業內部的科技發展規劃和技術措施，以促進企業的長遠發展。
11.企業內部的科技成果、合理化建議的審定以及新技術新材料、新設備的推廣應用工作，進而提升企業的創新能力與發展潛力。
12.科技情報工作，國內外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作。對國內外先進建筑工程技術的引進與應用，是房地產開發企業的重要發展動力，做好科技情報的交流、收集與管理工作，是加速房地產開發企業發展的重要措施。
13.根據工作需要進行專題技術研究、總結工作。
三、加強房地產開發技術管理的策略
綜合考慮城市規劃要求、市場需求與開發成本之間的關系，在技術管理中，在不違反城市規劃要求的前提下，根據市場需求進行工程設計的調整，增加建筑的功能性與附加價值，提高自身市場競爭力，在有效控制開發成本的同時，不斷提高工程質量，創造更多的市場效益、社會效益與環境效益。
加強技術管理力度，從各個環節的規范化管理保證工程進度的正常推進。在建材與設備的購置與管理過程中，充分保證工程使用的設備與建材的質量，避免因質量問題出現停工與返工，使工期延誤，影響工程進度。在房地產開發工程中，要不斷加強技術管理水平與力度，采取積極的措施，促使工程各參與單位通過有效方式在保證工程進度的同時確保工程各環節的質量達標。
加強新技術、新設備、新材料的引進與應用，建立工程技術資源庫，提高房地產開發工程的科技水平。新材料的研發與技術創新可以為房地產開發企業的發展提供新的動力，但在新技術、新設備與新材料的應用中，也要根據自身的發展需求以及對風險的預估進行合理的選擇，在利用新技術、新材料以及新設備提升自身技術能力的同時，進行有效風險管控，通過全面考量與綜合分析，確保項目工程在建設與使用中滿足工程建設的需求，也能夠充分適應地區環境與市場的需求。
關鍵詞：房地產企業；開發成本；控制措施
一 房地產企業開發成本的組成
1 土地征用以及拆遷補償費用
土地征用以及拆遷補償費用主要由城鎮土地的出讓金、土地征用費用以及拆遷安置補償費構成。房地產企業主要通過三種方式來獲取土地：（1）協議出讓，（2）招標出讓，（3）拍賣出讓，通常后兩種方式更為常見。隨著我國對于土地所進行的宏觀管理政策的趨緊，拍賣方式已經成為多數開發商獲得土地的主要手段。
2 前期工程費用
前期工程費用指的是前期規劃及設計費用、可行性研究費用以及地質勘查等費用。此外，另一部分為行政性相關費用，是地方政府及其行政主管部門等對房地產企業所收取的費用，主要由征地管理費用、商品房交易管理費用以及人防費用等構成。
3 基礎設施費用
基礎設施費用主要指的是開發區內的道路、水電氣的供應、排污排洪、通訊、保安以及綠化等工程的支出。
4 建筑安裝工程費用
建筑安裝工程費用主要指的是房屋建造時，建筑工程、設備以及安裝工程所需支出的費用，包括了發包方式對承包方所支出的建筑安裝工程費用以及通過自營方式所產生的建筑安裝工程費用等。
5 公共配套設施費用
公共配套設施費用主要指的是建設用地內所設置的配套服務相關的各種非營利性公用設施以及多種營利性配套設施等所支出的費用。此外，還包括了煤氣調壓站、變電室等室外工程以及大市政配套費用等。
6 開發間接費用
開發間接費用則是指企業的直接組織以及管理開發項目等所支出的各項費用，主要包括了工資、職工的福利費用、折舊費用、修理費用、辦公費用、水電費用、勞動保護費用以及周轉房攤銷等等。房地產由于其開發周期相對較長，因此需要較大的投資數額，所以，必須通過銀行的信貸資金的借助，但其大小同所開發項目的規模，融資額度多少等息息相關。
二 房地產開發的成本控制
由于房地產開發成本的控制及其管理分為四個階段，即項目決策、規劃設計、施工以及竣工結算四個階段。因此，對此四個階段的成本進行控制即能達到對整個房地產開發成本的控制目標。
1 首先，決策工作作為控制整個房地產開發成本的關健，其對錯對對整個項目的成本造成直接的影響。
1.1 決策前應進行前期的調查及論證
進行投資之前，都應當對相關行情進行調查和研究，同樣，進行房地產開發項目的決策之前，進行新項目的立項過程中應當對立項請示以及可行性研究報告等進行提交，且需立項聽證會的討論方可通過。重視項目的前期調查及其論證等相關工作，確保為決策者提供詳細正確的相關資料以便其做出正確的決策。
1.2 項目決策階段應當具備理性投資決策的心態
當決策者接到項目前期的調查論證報告時，要求其具有一個理性的心態，不可浮躁急進。當前市場經濟畢竟還不太成熟，多種違背市場經濟規律的事情仍可能出現。例如進行土地拍賣時，地方政府為獲取更大的出讓金，自然希望土地可以拍個好價錢。此時，企業決策者認準了當前的火爆房市，無論地皮的價格有多高，都急進地冒險將地皮拍下，導致了各地不斷地出現地王。
2 規劃設計階段之前應做好成本控制的準備工作
規劃設計階段也是開發成本控制的一個相當重要的階段，此階段直接關系著整個項目開發成本的控制。成本控制相關人員應配合相關部門做好此階段的準備工作。例如：根據項目的具體定位對合理容積率進行確定；對方案的平面布置、結構體系以及基礎造型等應進行相應的成本論證，以確保方案能夠不斷進行優化；對限額施工圖進行設計；對監督設計質量等事前相關的成本控制工作進行檢查。
3 施工階段關鍵應做好工程造價的控制
由于施工階段需進行大量人力物力的投入，因此，做好此階段的成本控制意義重大，重點工作如下：
3.1 做好項目的招投標工作。由于此環節的工作相當多，因此對招投標進行有效地控制可以防止決策失誤以及成本失控的情況出現。選擇施工企業時應遵循信譽好、工藝先進、技術強、報價合理的原則。
3.2 做好現場簽證的管理、監督以及審核工作，杜絕行賄、收賄、違規及重復簽證、不及時簽證等現象。
3.3 確保對合同管理體系進行成本控制。合同的嚴密程度以及可操作性都是合同成本控制的關鍵，應對合同相關條款進行明確，以了解各方的責任及其風險。
4 竣工結算階段應重點加強對工程造價的控制工作
竣工結算階段的工作量相當大、且較集中和復雜，因此，為實現對此階段的成本控制，應避免結算過程中出現主觀的失誤以及客觀的大意，且注意以下方面的工作：
4.1 應嚴格根據合同條款進行辦事，杜絕重復計算及其收費現象，以合同為依據并結合會議對結算的原則進行確定。
4.2 對施工日記及其驗收記錄進行檢查，對施工企業進行核查，看其是否嚴格根據合同進行施工，對驗收的相關手續進行檢查，看其是否齊全。
4.3 對設計的變更及其簽證同程序是否符合進行核查，避免未經批準的設計變更的情況出現。
4.4 對工程量是否根據圖紙要求進行嚴格執行等情況進行核查，避免企業虛假報告的情況出現。
4.5 對投標價格是否根據合同進行嚴格執行的情況進行核查，避免高套單價的情況出現。
4.6 對計費程序以及相關的計費是否根據合同及其相關規定進行執行的情況進行檢查。
4.7 進行二次復核以及審計工作機制的構建，對監督結算工作進行嚴格的管理，以減少工作的失誤以及計算的誤差。
5 加強對房地產開發成本的管理
5.1 增強全員的經濟觀念。由于房地產開發的涉及面相當廣，部門人多員雜，因此，應加強全員的經濟意識，確保各部門間能夠協調工作。
5.2 強化組織機構。組織機構及人員的配置應遵循高效運轉、德才兼備、權責統一的原則，方可實現成本低且效率高的目的。
5.3 優化成本的管理體系。對開發項目進行成本管理時，應對成本費用管理的相關環節進行建立，同時，還應根據可預控程度進行多級成本控制點的設立。
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發；風險；應對
Abstract: in real estate development throughout the process of there is a lot of risk factors, such as industry policy adjustment, the housing market fluctuations, building materials price change, labor, the change of policy, foreign exchange rates and interest rates rise or fall risk, etc, they are directly affect the performance of real estate development project, for real estate development activities if can't fully consider these risks, and take effective strategies for the whole project will produce immeasurable heavy losses.
Keywords: real estate development; Risk; Deal with
中圖分類號： F235 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用是難以避免或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤發生較大背離，因而使企業有蒙受經濟損失的風險。
一、房地產開發存在風險
在房地產開發過程中存在諸多因素影響著開發最終結果，改善經營管理、增強競爭能力、強調風險管理有的放矢，是提高企業經濟效益的關鍵。
1.1 政策風險
毋庸置疑，國家政策對產業發展的影響是全面的，行業政策的變化可以給房地產項目開發帶來有利影響，也可以造成嚴重的經濟損失。尤其在市場經濟環境尚未完善的情況下政策風險對房地產市場的影響更加顯著，其影響最為直接的是金融政策和財政政策。
由于房地產市場狀況關乎民生，其發展的波動不可避免吸引輿論的關注推動政策按照中央和諧發展的要求不斷進行宏觀調控。其手段必然遵過金融財政和土地政策的變動來落實。
1.2 經營風險
眾所周知房地產項目基本依靠銀行貸款進行開發，國家金融政策的調整使依靠銀行貸款進行投資的企業面臨著經營風險。銀根緊縮使開發企業融資困難經營壓力增大，房價波動導致市場觀望程度增加。銀行利率的波動也影響著房地產市場變化。當利率上升時房地產開發的資金成本增加消費者的購買欲望降低，生產成本增加市場需求降低開發利潤風險增加。
1.3 技術風險
項目建設施工階段設計理念落后導致的商品房實用性差、承包商技術和施工管理落后、偷工減料以及項目監管責任心不強、監督不夠、失職瀆職、濫用權力等導致建筑物存在質量和安全隱患也是伴隨房地產開發過程的風險。管理不完善造成工期拖延，不僅房地產市場狀況與項目策劃時相比可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售會承擔逾期交付的違約損失信譽損失，還會加大資金成本增加管理費。在建設期間隨著建筑科學的進步，消防標準提高和節能環保要求的深化，國家和項目當地政府調整產業政策，會要求未竣工項目采用新的或更高的技術標準、施工方法，如禁止施工現場攬拌砂漿、強制推行商品預拌砂漿、提高節能環保要求、強制實行外墻外保溫系統和采用太陽能供熱水，提升消防設計和材料防火等級等都會使項目開發成本增加。除此之外建設過程中人工費上漲建材價格上漲和施工中意外事故等都是速一階段將要面臨的風險。
當然，影響房地產開發風險的因素還有市場風險、財務風險等，在這里由于篇幅有限作者就不一一具體介紹。
二、房地產開發項目風險產生的原因
房地產開發項目風險應對策略應該首先分析其產生風險的原因，從而制定恰當的策略。房地產開發項目風險產生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產品，市場競爭加劇；銀行貸款利率升高，投資風險增大等。
主觀的原因有：企業信息不靈，開發出來的產品不夠好，或只是本地區先進，這樣就失去了設計上的優勢。有的企業在開發上由于設計障礙產品遲遲研制不出，造成開發時機過遲，市場已被競爭者占領；過分重設計輕市場。既過分重視設計的先進性而忽視對市場需求的分析，結果開發出來的項目產品盡管設計水平和性能均比較高，但因不符合當地居民的需求或超過消費者承受能力而缺乏市場需求。集中表現在售價太高。產品投放市場后，企業沒能熟練運用促銷手段進行宣傳，價格過高或過低。缺少配件，售后服務跟不上，沒能掌握好產品推出的時機等。
另外，房地產銷售階段也容易產生法律風險。第一，與銷售中介公司相關的風險，因銷售合同簽訂及履行產生的法律風險或因銷售公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風險；第二，與廣告策劃相關的法律風險，因廣告策劃合同簽訂及履行產生的法律風險；因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產權的法律風險；因虛假廣告帶來的法律風險；因廣告內容不當的法律風險。第三，與銷售行為相關的法律風險，違規銷售產生的法律風險；取得商品房預售證書的相關法律風險；預售房款的收取和使用的相關法律風險；促銷方案的相關法律風險；銷售現場布置和樣版房相關的法律風險；銷售人員違規操作、擅自修改認購書、購房合同產生的法律風險；認購書、購房合同書相關的法律風險。第四，與購房者相關的法律風險，因房屋質量問題產生的法律風險；因延期交房、延期辦理房地產證產生的法律風險；因設計方案變更產生的法律風險；因公共設施使用等相關問題的法律風險；因按揭貸款合同產生的風險。在房地產市場低迷、經濟衰退的時候，這類風險特別突出。
三、加強風險管理的必要性分析
房地產開發風險管理是房地產開發企業采用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產開發風險管理對房地產開發企業而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利于房地產開發商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發提供安全的生產經營環境。
四、加強房地產開發風險管理的對策
房地產開發企業要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理：
4．1正確對待開發風險
風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其后果，使“風險與收益對等”。
4．2主動進行風險識別
風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。
4．3科學進行風險評估
對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。
4．4強化風險防范與控制
在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防范風險措施有利于開發商管理業務、優化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是防范開發風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。
合理安排項目資金。根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現項目投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案
的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。
加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。
加強與相關部門的協調溝通。在內部關系的協調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標，職責和權限，事先約定各個部門在工作中的相互關系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應全局需要。在外部關系協調中，開發商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領導牽頭并整合工程管理、開發、銷售、物業管理等內部人員組成的工程項目臨時機構，與工程項目現場人員分工。
4．5靈活進行風險分散與轉移
房地產開發企業可通過調整開發結構，實行開發類型多元化、開發區域多元化、開發時間差異化來分散風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產，如住宅房地產、商業房地產等。用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發風險，最終獲取平均的投資收益。
房地產開發企業可以采用以下形式進行風險轉移：①通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度的目的；②用外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人；⑦通過購買保險，業主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。
參考文獻
[1]王麒.我國房地產金融風險及防范.遼寧經濟，2007.8.
目前，大多數開發商的開發理念依然是以“我”為中心，不去關注市場，“走一步算一步”、“車到山前必有路”的思想主宰著開發意識：拿到一塊地，接著搞設計，方案一比較，看誰畫得好。完全沒有市場營銷觀念：賣給誰？
在詳規比較階段或確定之后，或許能想起策劃咨詢機構：你給我定定位，看哪個方案好，開發商立等要方案。既不知己：沒有項目區域市場調研數據支持；有不知彼：沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施；也沒有確立項目的銷售方向，誰能說得清哪個方案好？因為工作程序已經本末倒置，開發商如果不能果斷將已經做的工作推倒重來，策劃咨詢機構所能做的就是營銷概念策劃：為項目的未來銷售找賣點，想辦法讓置業者接受開發商已經建成的產品，項目的空置顯然不可避免。
《孫子兵法》曰：“夫未戰而廟算勝者，得算多也”，不“廟算”（前期策劃），不“得算多也”（預測各種影響因素），如果我們的項目找不到存在的理由，憑什么在市場立足呢？。正確的做法應該是：開始找地塊時或者至少拿到地塊后，就應該與房地產策劃咨詢機構配合。他們將告訴開發商：建什么？怎么建？賣給誰？怎么賣？賣多少錢？……
房地產開發的前期策劃可以說是生死攸關，他關系到未來兩三年后開發商的產品能否為市場所接受。 二、找最好的策劃咨詢機構
房地產策劃咨詢機構屬于智力企業，工作業績很難量化。“好”這個詞同樣只具有比較、相對概念，而不具有量化的概念，房地產的地域性決定了不同策劃咨詢機構具有不同的特長，同時，不同的策劃咨詢機構對不同區域的熟悉程度也不同，使用的調查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結構不同，應用的理論不同，對項目的看法也不盡相同。由于沒有一個通用的工作標準來衡量，既是對同一個項目，也有可能得出完全不同的結論。最有名的策劃咨詢機構搞出最蹩腳的項目不是絕無僅有。
按人才結構，西安目前有四類策劃咨詢機構。
1）“外來派”—全部由外來“和尚”組成的策劃咨詢機構，觀念先進，視野開闊，大處著眼，缺陷是過于超前，很難融入當地的社會生活。
2）“本土派”—全部由本地“和尚”組成的策劃咨詢機構，腳踏實地，小處著手、細心求證，缺陷是觀念落后，過于保守對外來文化接受緩慢。
3）“實力派”—由外來“和尚”與本地“和尚”結合而成的策劃咨詢機構，觀念先進，腳踏實地，缺陷是區域文化摩擦，容易形成觀念對壘，磨合期長。
4）“精英派”—本地“土著和尚”與在沿海城市工作學習歸來的“游學和尚”組成的策劃咨詢機構。外來觀念與本土文明相互融合，深得“適用”精髓。
四類策劃咨詢機構各有所長，照搬“馬列主義與中國革命的具體實踐相結合”的原理，外部先進理念與本地的房地產具體實踐結合的最好的、能夠抓住市場有效需求及其細微變化的才是最具實力的策劃咨詢機構。
房地產策劃咨詢機構是以策劃力的強弱來區分的。 三、招標選擇策劃咨詢機構
一些房地產開發商用招標的方法，來選擇策劃咨詢機構。結果可能出乎意料：面對各種各樣的方案，甚至是結論完全相反的方案，開發商更是無從去選擇。有些房地產開發商要求應標方案對項目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來自于項目調研、市場細分之后的結論，而簽約前，房地產策劃咨詢機構是不會投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的應標方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上，這種本末倒置的做法，能保證所建項目面對的是有需求的嗎？市場需求有限的項目當然不是暢銷樓盤。
工業產品招標的目的是為了降低成本，同規格的產品、同樣的質量要求、同樣的執行標準、同樣的ISO質量認證、同樣的……等等；智業產品不同于工業產品，不是看文案寫得好、吹得妙，或抓住了開發商的心，而是要看你占有的基礎信息量是否足夠，數據分析是否準確，應用的理論工具是否先進適用，得出的結論是否正確和有預見性……等等，總之是否抓住了未來有效需求的脈搏。
而是否抓住了未來有效需求的脈搏，開發商必須具備極強的預見力與洞察力。 四、要建設最高檔的住宅小區
開發商常有這樣的宏愿：在自己的地塊上建設最高檔的住宅，或把自己的項目建成標志性建筑。因此，總認為策劃咨詢機構所作的策劃方案不理想、不大膽、在什么地方不如A小區，在什么地方不如B小區，總之不是最好的，全國各地去考察，方案在手卻遲遲下不了決心，直至方案的開發建設模式、理念過時或類似模式的樓盤拔地而起。一鳴驚人、一飛沖天、樹碑立傳、石破天驚、被承認、被仰慕，這不僅是所有開發商的心愿，也是房地產策劃咨詢機構的心愿，同時是所有在事業上鍥而不舍、期待有所成就的人的渴望。
策劃咨詢機構與開發商在具體合作項目上是合作者，所提出的方案是理性的和準確的，要為開發商負責。移植、克隆、拷貝、照搬外地甚至外國的高檔住宅小區、樓盤，作為策劃咨詢機構是輕而易舉的，但我們能這樣做嗎？
房地產建設之所以強調“地段”的重要性，就是因為它是固定的，它的有效需求局限在周邊地區，并且要與周邊地區的經濟發展水平相適應，與其他商品不同，造得質量好甚至可以賣到國外去（前提是國外要有相應的需求）。如果不考慮項目所在區域的政治、經濟、文化、人文、地理、競爭環境，一味的想用最前沿的理論、聘請國外最好的建筑事務所、采用最新的設計理念、用最好、最新的材料、最高級的施工技術、最新的技術，建設出來的曲高和寡超前、高檔項目，賣給誰呢？我們從事房地產建設的目的，總不是為了炸掉它。 五、外來和尚會念經
外來策劃公司與策劃人員，帶來了國外與沿海發達城市房地產營銷與策劃的先進理念，在理論與實踐上都有本地策劃咨詢機構所不可比擬的長處。但房地產是一個有別于其他所有商品的特殊產品，它的地域性特點使外來策劃公司的優勢大打折扣，因為住宅寄托著人們對生活方式、生存狀態的一種理解和追求，項目當地的文化背景、社會內涵、居住理念、生活習慣、審美情趣、消費水平、思維方式等與其他任何地區相比都是獨特的，更是有別于沿海發達城市，沿海等發達城市的概念、功能、技術等是很容易應用于當地，但地域文化內涵是不相通的，不與項目當地的地情結合，全盤移植或照搬沿海發達城市住宅設計思想，失敗是必然的。
無論實力多強，短時間內對一個陌生的城市的風土人情、房地產業現狀、人文地理、消費心理等的了解，很難達到一定的深度，而這個深度，是為當地房地產業出謀劃策的充分必要條件。例如，僅區域居民居住消費水平和收入預期一項，就需對城市的產業結構、居民收入來源等有深入的了解，城市經濟的宏觀數據尚可通過公開資料查詢，而項目所在地的區域市場的政治、經濟、文化、人文、地理、競爭項目等，就不是短時間能夠透徹的了解。而本地策劃咨詢機構卻不存在此問題。
個別外來策劃公司談起策劃時，對本地的消費水平、消費習慣甚至對區域地段周邊的基礎設施、娛樂設施、配套設施、交通狀況這些最基本的策劃依據不去關注，不是告訴開發商如何抓住市場的有效需求，卻熱衷爆炒概念，接個“寬帶”叫智能小區、添一片水塘敢稱生態園林、鋪幾塊草坪就冠以綠色住宅； N維綠化、X空間、第五類住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飛舞，卻缺乏支撐“新概念”的條件內容，沒有對癥下藥的措施。 六、希望策劃符合自己心愿
每個房地產開發商的心中都或多或少有自己未來項目的藍圖，因此在選擇策劃咨詢機構時，不自覺地傾向于與自己思路相近的公司。一些策劃咨詢機構，為接到這個項目，多方探聽開發商想法，投開發商所好，并未對市場進行前期調查，卻能夠為開發商的項目做出定位結論，明知后果難料，可眼前利益遠高于未來銷售所可能產生的嚴重問題，這樣的策劃，結果可想而知。
現在房地產開發的要素就是土地、資金與信息，策劃咨詢機構就是在掌握大量專業信息基礎上，從事的科學的預測與分析，結果是建立在客觀分析的基礎上，結果有可能與開發商不謀而合，也有可能大相徑庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受現實。 七、策劃咨詢機構在項目開發中的地位
策劃咨詢機構站在開發商的角度和立場，以求證過的市場分析為依據，對未來可能面臨的市場需求變化，在正確的營銷理論、準確的項目定位指導下，勾畫出客觀的、可實施、可操作的項目藍圖。這個藍圖是建立在對廣泛的基礎信息資源的分析上，是成功的基礎。
策劃咨詢機構是開發商與建筑規劃單位、園林設計單位、施工單位，以及銷售公司、廣告公司、物業管理公司等中介服務部門的橋梁和紐帶，是項目戰略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴格按照確定的項目概念設計執行，又要隨時根據市場需求變化，對既定方針作戰術調整，要協調和判斷各專業公司的工作進度與成果質量，并提出改進意見。同時負有協調指揮各專業公司按既定目標共同工作的責任，最終目的就是使整個項目實現整體策劃意圖。 八、反復比較，多方求證
策劃咨詢機構咨詢不是奇跡的創造者，是客觀現實的分析者，其建議或結論對開發商而言，不是一個放之四海而皆準的絕對真理，而是一個地域性極強的相對真理，實際上是一個開發方向的建議及與此相應的工作計劃。
關鍵詞：房地產開發企業 會計內部控制 問題 策略
當前，我國房地產開發企業發展速度較快，發展規模不斷擴大，在市場中占據重要地位，有效推動了國民經濟快速增長。但是，房地產開發企業發展過程中還有一些問題值得我們分析探究，尤其是其會計內部控制方面的問題，對房地產開發企業正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務是不斷強化房地產開發企業的會計內部控制。
一、房地產開發企業會計內控中存在的問題分析
（一）房地產開發企業會計內部控制環境較為弱化
一方面，在計劃經濟體制的影響下，房地產開發企業未樹立正確的會計內部控制意識，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會思想。這些因素不僅不利于現代市場經濟的發展，而且對我國發展水平的整體提高還帶來了嚴重的制約，針對此情況，政府部門結合現代社會發展，做了深入的經濟體制改革，僅強調理論上的政企分開，從客觀角度上看，房地產開發企業并不享有自由理財權，需按照國家提出的相關指令計劃來開展經營管理工作，使得企業經營管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業的法人治理結構并未發揮應有的效用，沒有一個彼此約束的法制環境。當前，隨著房地產開發企業快速發展，市場上新涌現的房地產開發企業所實行的法人治理結構通常存在“形備而實不至”的現象，內部權力制衡效果較差。
（二）房地產開發企業會計內控制度并不完善
現階段，房地產開發企業還缺乏一套完善高效的會計內部控制制度，而導致這種現象發生的主要原因有：首先，企業未加快建設會計內部控制制度，部分企業雖構建了但還缺乏系統性，這樣，企業在實施會計內部控制制度時就缺少相關的參考依據。其次，有的房地產開發企業中雖存在會計內部控制制度，但還不夠完善。簡單舉例說明，雖制定了關于施工、設計、材料設備采購及銷售方面的內部控制程序，但未構建匹配的監督審計程序，雖具備成本控制與優化機制，但整體協調性低，沒有制定相關的制衡機制。
（三）房地產開發企業對內控的認識不足或缺乏
當前，有不少房地產開發企業將注意力全部放在了自身商品的開發與銷售上。有的企業將會計內部控制定義為內部牽制制度或者主要用來控制運行成本。可見，對會計內部控制沒有足夠的認識，存在錯誤的理解。企業必須認識會計內部控制對自身經營活動具有的推動作用，提高資產的安全完整性，確保會計信息資料的真實可靠性，嚴防違紀違法行為的發生，獲取較好的利潤。
二、房地產開發企業會計內部控制的有效策略
（一）提高房地產開發企業會計人員以及管理人員的整體素質
人才是市場競爭的主要因素，對企業的發展起到了關鍵性作用，是企業各項制度的實施者。當前，房地產開發企業應注重提高會計工作者與管理者的整體素質，加強他們的業務知識培訓，力爭培養一批專業水平高、技能好的高素質會計工作者，并且針對在崗人員定期開展相關培訓，以確保在業務水平上達到了財務管理實際需求。
（二）加強對房地產開發企業內部會計監督力度
首先，強化會計資料內部審計；內部審計能夠保證會計資料的真實可靠性，保護資產的安全完整性，同時有效督促員工按照內部管理制度開展作業，健全內部控制，確保企業經營合法性。所以內部審計在內部會計監督力度的加強中作用巨大，企業應設置專門的內部審計機構，并配備專業的工作人員。其次，健全會計管理制度；有不少企業為了強化內部會計監督要求，構建內部控制過程中，還賦予了會計管理制度有關規定。不僅加強會計程序和會計政策手冊，推動會計工作有效運行，而且還確立賬表制度、內部稽核制度、成本核算制度、財務收支審批制度等。
（三）加強構建“以人為本”的企業文化建設
在會計內部控制基礎上構建“以人為本”的企業文化建設，應從兩方面著手進行：一方面，認真編制并落實有利于企業會計內部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產開發企業持續穩定發展中發揮重要作用，企業要想提高會計內部控制的有效性，就必須加強管理人力資源，確立完善的管理措施，落實崗位輪換制。另一方面，加強員工培訓。注重培養員工的職業道德素養及技能，提高員工的法律意識，對各個區域中的法規加以掌握與了解，從而增強工作適應性。
三、結束語
綜上所述可知，會計內部控制是企業有效經營的前提保障，是企業中不可或缺的一項經濟管理活動。為了保證會計內部控制制度的完善高效，應從對其問題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業具有較高的內部管理水平，會計從業人員具有較高的財務管理水平，推動企業持續發展。
參考文獻：
[1]石英麗.建立與完善企業內部控制制度[J].商場現代化，2010（（21）：24-25
