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一、不動產登記制度改革的主要內容及意義
1.不動產登記制度的主要內容
不動產，具有在自然或法律范圍內不可移動的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動產登記是國家對于物權制定了的一項法律制度，由專屬部門在權利人或利害關系人申請下，對不動產物權及其變更情況進項登記，本質上具有司法效果。從最早2007年《物權法》的制定，到2013年11月國務院常務會議關于不動產登記統一制度的提議再到2016年1月21日《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺，這一系列的相關工作彰顯了我國政府與領導對該項工作的積極重視的態度以及銳意改革的決心，標志著我國在不動產物權公示上取得了改革的實質性進步。
2.不動產登記制度改革的意義
我國的不動產統一登記制度是在市場經濟發展的基礎上產生的，具有經濟學價值。它的建立為我國的不動產交易提供了清晰的產權制度，對不動產交易、獲取、處置進行了規范。簿證統一是保護物權保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權力矛盾，同時也生成了反腐敗等衍生價值。不動產統一登記制度在形式上讓土地與房屋實現了房地合一，簡化了工作程序，在流程上實行一站式管理，使管理更高效，促進了房產等行業的經濟發展。此前，我國實行不動產分別登記制度按不動產所屬經濟范疇來登記信息，在房產市場上，相應信息未進行實名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動產實現統一登記之后，對公職人員的房產信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實施后國家對公民的住房信息了解更全面，提高了房產宏觀調控的準確性，房產投資人群拋售房產，在一定程度上減弱了住房空置的現象，提高了我國住房使用效率。在該制度改革的同時也為國家關于農村土地三權（經營權、所有權、使用權）分立的制度管理提供了保障，進一步保證了農民的合法利益。從長期看為房產稅及遺產稅等新稅制的健全奠定了制度基礎。此外，依此制度建立的不動產登記信息管理系統，以電子存儲的方式對不動產信息進行登記，提高了信息的安全性與準確性，符合大數據時代的要求，是管理技術的一項革新。
二、關于不動產登記制度加強管理的具體思路及措施
我國的不動產登記制度從2007年《物權法》頒布至今，經歷了近10年的時間，可見改革任務的任重道遠。我國不動產管理的客觀環境決定了改革的實施進度。首先，我國缺乏統一的不動產管理機制與條例，不同部門、不同地域對不動產分別管理，給統一登記工作帶來了難度。其次，該項工作的管理過程觸及了部門和個人的利益，實行科學、合理的統一登記制度需要一個循序漸進的過程。具體可以從以下幾個方面進行加強改革管理：
1.提高員工素質
不動產登記工作是一項動態跟蹤的工作，隨著交易事項的頻繁發生，給該項工作帶來大量的工作量，需要相關工作人員要有認真、細致的工作態度，要依據該項工作的時態特性及時進行信息登記與更新工作。此外，不動產登記工作需要相關工作人員既要有法律知識又要掌握土地管理領域的測繪等專業技術，這就需要管理部門要加強對工作人員的專業培訓，不斷完善員工隊伍的知識結構，提高專業素質。
2.加強部門管理
不動產統一登記制度是對土地、林權、房產等進行的統一管理，該制度的實施需要國土、房管、農林等多個職能機構的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態，要加強部門間的溝通與銜接工作，建立統一的工作局面。
3.注重制度建設
任何一項改革的實質都是制度的革新，不動產登記制度從分別登記到統一登記是我國不動產管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據與之相配伍。國家及相關制度建設部門要做好頂層制度規劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領與規范改革的腳步，同時要落實好各項相關政策，消除改革的不利因素，確保新制度實施期間的平穩過渡。
4.實施違規問責
落實責任制，是保證制度實施的有效途徑。不動產管理是對產權、財權的管理，在管理過程中常常觸及的是個人的利益，極易誘發風險。在制度推行中，要對工作人員的錯誤及違規行為給予相應的處罰，要加強員工的自律性管理，提高風險意識，將人為因素的風險降到最低。
5.拓寬登記領域
不動產統一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關基礎制度的建立和完善，我國該項工作也應該不斷的拓寬登記的領域與范圍， 要擴大公示及交易安全維護等方面的權利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進行的更測底。
三、結束語
伴隨著經濟與社會的發展，我國的各項法制得到了不斷的完善與健全，不動產登記制度的變革，規范了物權及產權管理，在法制層面上創建了良好的交易環境，推動了我國經濟的健康發展。改革至今，不動產統一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動產登記制度改革實施的合理性、合法性。相關部門及個人要重視不動產登記制度，在最大范圍內維護該項制度，推進此項改革的進程。
參考文獻：
關鍵詞：不動產 登記制度 不動產登記法
一、引言
不動產，包括土地及其定著物，是人類財產中重要的組成部分。不動產登記是指不動產權利人或不動產權利變動當事人按法律規定向主管機關提交申請書及有關的產權證書、協議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產的權利或權利變動的事項，經審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。
二、我國現行不動產登記立法還存在著許多問題
（一）登記機關不統一
依據我國現行的法律法規，約有6個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在房地產管理機關，林木權登記在森林管理部門，草原登記在農牧業部門等。其次，登記機關和行政管理部門結合在一起，也有很大的弊端，如因登記機關分散，既不利于登記機關的溝通，又不方便當事人的查閱；當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。
（二）登記程序不統一
目前我國調整不動產登記的法律法規有很多，如《土地管理法》，《城市房地產管理法》，國家土地局的《土地登記規則》，建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》等，這些法規對不動產登記的程序規定都不盡一致。使各登記機關各行其是，當事人無從適應，嚴重的損害了登記作為法律行為確認的統一性和權威性。
（三）登記機關的責任機制不健全
我國登記機關在登記時經常出現登記錯、漏，登記資料遺失，致使有關當事人損失慘重，而登記機關實際承擔的有關責任卻非常有限。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現象。如登記機關只享有收費的權利，而對錯誤登記的登記機關承擔何種責任和義務法律卻沒有明確規定，也沒有規定具體的賠償事宜，損害了當事人的合法權益，這對當事人而言是極不公平的。
三、對我國不動產登記制度的立法思考
（一）我國不動產登記應采取生效主義
近兩年來，房地產市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產開發商和當事人達成合意，合同即成立，開發商還可以就同樣的內容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當事人的權益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進行。只有登記作為合同成立的生效要件時，當事人之間就不動產物權的轉移進行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護了買方的合法權益。
（二）不動產登記應采取形式審查制
筆者認為，特別是在我國的當前公權力缺乏有效制約的國情下，實質審查制非常容易導致國家公權力對私權力侵擾和過度干預的問題。而登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權變動的法律關系不明朗，物權歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產產權證書的方法予以解決。
（三）建立預告登記制度
預告登記，即為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。預告登記對保護不動產交易安全，維護房地產市場交易秩序有重要意義。筆者認為，構建我國的預告登記制度，應當明確：第一，申請人的資格。預告登記應當由債權人和債務人共同申請或由債權人或債務人依合同單獨申請或根據法院的裁判提出申請。第二，可經預告登記保全的請求權范圍應當細化，即規定預告登記保全請求權的原因和范圍。第三，預告登記的效力。明確預告登記具有物權登記的效力，不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人，也可以對抗任意第三人。
參考文獻
關鍵詞：不動產；預告登記
一、不動產預告登記的歷史制度，出臺背景
1.我國的不動產登記由于歷史的原因，起步較晚，是80年代末伴隨著房地產市場的建立，在全國范圍內進行房地產總登記，1995年1月出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》。以后建設部又出了《房地產權屬登記管理辦法》，以上提到的對我國的房地產實行的是登記發證制度，登記的種類僅限于終局登記。
2.在現實中，隨著這幾年國家大力發展商品性住房市場，房地產市場日益活躍，不動產本身的價值也隨著經濟的發展不斷升高，同時房地產交易糾紛也不斷出現，在一宗不動產交易中賣方一般享有的是物權，而買方一般享有的是債權，而物權與債權相比在效力具有絕對優勢的低位。處于這種弱勢地位的尤其在購買商品房時更為突出，在強大的開發商出現一方多買的情況下，購房者更是很難實現自己的不動產物權，為了保證這種債權的實現，保護弱者，體現公平、維護房地產市場的穩定秩序，實行不動產預告登記很有必要。
3.世界很多發達國家早就有了預告登記的成功先例。
德國在中世紀首先確立了預告登記制度（vormerkung），本是德國法上的概念，它是指為了保全以不動產物權的得失，變更為標的的債權請求權而進行的登記，這種登記，使債權請求權也獲得了公示的效力，從而得以對抗第三人。因此，可以認為預告登記是對不動產權利人處分的一種限制，它具有阻斷公信力的作用。
二、我們國家關于房屋預告登記
不動產預告登記制度，是為了補充不動產登記公信力設立的一種制度。不動產預告登記是指當事人所希望的物權變更的條件不夠成熟時，法律為保護這一將來發生的物權請求權進行的登記。
因此，預告登記制度法律性質即不是一種物權，也不是一種債權保全手段，而是物權法向債權法的擴張。當事人預購商品房、以預購商品房設定抵押等物權法規定的其他可以申請房屋預告登記的，可以向房屋登記機構申請預告登記。預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，賣房未依照合同約定辦理預告登記，預購人可以單方申請辦理預告登記。預告登記后，未經權利人的書面同意，該房屋處分登記的，房屋登記機關不應當受理。但是預告登記后，主債權已經消滅的或已經具備辦理房產登記的條件，應當進行相應的登記。預告登記的其他各項事項應當在房屋登記簿上予以記載。
1.目前我國大部分地區已經受理的預告登記
預購商品房以預購商品房設定抵押，這是我國多數地區都已經開通的業務，建設部剛出了房產登記規范規程，將這兩項業務歸為可以合并辦理的業務，事實上為了方便百姓，好多地區已經這樣做，例如徐州市房產登記中心，就是在辦理預購商品房設定抵押時，先進行商品房預告登記，再進行抵押登記，給當事人發放預告登記證明，并出具抵押預告登記證明，由當事人送達貸款銀行，作為抵押憑證。
2.其他發放預告登記證明的還有：再建工程抵押登記
我國物權法規定，以在建工程申請設立抵押權權登記的，在建工程抵押可變更、轉讓。已經登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當申請變更登記、轉移登記、注銷登記。在建工程竣工 并經房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。在建工程抵押權登記的事項在房屋登記簿上記載后，發放在建工程抵押登記證明
3.能妥善取得從理論制度上看適用于不動產，物權法106條充于妥善實行條例。
三、預告登記與商品房預售備案登記區別與聯系，制度是為了維護交易安全，已實際上有和已經成登記的既定基礎。
我國的不動產預告登記和商品房預售備案登記是兩個完全不同的概念。
1.預告登記是國家不動產的一種所有權登記制度，而商品房預售備案登記是一種為了防止開發商已具備預售條件后將房子一房多買的行政管理手段，其并不具備所有權登記的效力。
2.二者所登記的主要目的皆不同，商品房預售備案登記，登記的主體是開發公司，是賣方，而預告登記是買賣雙方的行為登記的主體是賣方。
3.二者的聯系是商品房預告登記，一是開發商辦理了預售網上備案登記，取得商品房預售許可證
當事人與開發商簽訂了商品房買賣合同，方可憑此手續辦理預告登記，
四、預告登記的完善
我國的不動產預告登記制度，基本是建立起來了，這是我國登記制度的革命性的亮點，《物權法》對預告登記的范圍，效力和消滅作出了規定，但只有一個條文，相對于《德國民法典》的六個條文和《瑞士民法典》的四個條文來說，就顯得有所不足，這些規定是比較原則性概括性，缺乏具體的操作性，因此希望在具體的程序上不斷進行改善。（作者單位：徐州市房產登記交易中心）
關鍵詞：宅基地使用權；農村不動產統一登記制度
中圖分類號：DF4 文獻標識碼：A文章編號：1673-0992（2010）11-0000-01
隨著《物權法》的出臺，法律明確了宅基地屬于用益物權的范疇，結束了學界多年的宅基地使用權性質的爭論，構建了現行的宅基地使用權制度。然而《物權法》對宅基地使用權規定過于簡單，籠統，多是準用性標準，因而給實踐中帶來了適用的困難。
一、宅基地的概念與特征
1.宅基地的概念。
宅基地是農村集體經濟組織成員．按照法律法規規定用于建造自己住房的土地。 現行立法上，宅基地所有權屬農民集體。
2.歷史原因。
我過現行農村宅基地登記制度問題的由來是有其歷史原因的。我過宅基地制度經歷了一下幾個時期。第一，1949年國民經濟恢復時期，農村繼續進行并基本完成了，消滅了延續幾千年的土地所有制。第二 社會主義探索時期，建立農村宅基地適用權。第三，改革開放完善農村宅基地。1978年后實行了以為核心的農村經濟體制改革，但這一改革并沒有改變宅基地所有權屬于集體、宅基地使用權屬于農民的權利分配框架。第四，現行立法嚴格管理宅基地。中國現行的農村宅基地權利制度是在《憲法》框架下，由《物權法》《土地管理法》《擔保法》等法律規范所組成的，嚴格限制土地的流轉。
二、現行關于登記的法律規定及問題解析。
1.現行法律規定。
我國目前關于農村宅基地登記散見于《物權法》《土地管理法》《擔保法》《土地實施條列》等等法律法規中，其中重要的如下：第一，《物權法》。第10條規定:不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。第152條規定:宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,第153條規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規定了申請房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
2.現行法律規定的缺陷分析。
第一 權利主體界定不清。
由于目前仍是一戶一宅，由戶在本村中申請宅基地。戶的概念是不準確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請宅基地再進行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農村集體成員，而繼承人脫離原集體經濟組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經濟的發展，集體經濟組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進程中，一部分農村已沒有集體經濟組織了，那么在法律法規中涉及經濟組織的將面臨尷尬境地。因而無論從理論還是實踐來看，突破城鄉二元結構是勢在必行的。
第二 登記面積問題。
由于規定是每戶面積不得超過國家省自治區直轄市的規定標準，那么就會激發農民分戶搶地的現象。而且歷史原因，對于已經超標的并無相關規定。
第三 權利期限不清。
通過上述法律法規可以看出國家對于農村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒有權利期限的限制，只要仍是集體經濟組織的人員其永久享有宅基地適用權，房屋是永久繼承的。如果不進行變更登記，那么將來在原房屋上進行擴建等就會造成原權利人與使用權人權利界定不清的問題。
三、實踐調研發現的問題。
法律法規我們可以從理論上邏輯推導出相應的問題，但是實踐中的問題遠遠多于理論問題。本文作者對北京市郊區面臨搬遷的農村進行了初步調研發現了一系列的問題，現歸納如下：
1.登記意識嚴重缺失。
作者調查的14個村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產權證，本文作者認為這個證過于簡單，只有正房主體結構的標識，院子長寬的米數。問題有二，其一,是農民后又進行了擴建等等，無論是否超過國家要求的標準，都沒有進行從新登記。其二，產權證中沒有偏房的示意圖。那么沒有出現在房產證上的房子依據什么給予保護？還有個別村子全村是二層三層樓房設計。登記時如何登記？
2.村民超標占地現象嚴重。
很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數不勝數，尤其面臨即將拆遷，為了多爭得前拆補償費更是瘋狂搭建。那么對于這些建筑應給如何登記呢？如果嚴格依照法律規定，農村大面積存在的問題又由于歷史遺留問題，勢必引發糾紛。
3.農村耕地建設用地化嚴峻。
本次調查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農村集體土地所有制，農村很多耕地用途最終以各種方式轉入私營廠長手中，因而農村大量的土地已是廠房林立，基本沒有可耕之地。
4.農村房屋私下交易嚴峻。
這些糾紛主要涉及兩個方面。其一，農村本集體經濟組織成員間買賣房屋的糾紛。由于一直無過戶登記，依賴鄰里信賴，糾紛不斷。其二，非本集體成員買房。由于國家明確規定居民戶口不可以買農民房，所以目前發生糾紛也多。
四 建議
農村宅地基問題關系重大，因而對于其解決時破在眉睫的事情。筆者認為應該逐步改革我土地制度，完善房產統一登記制度。可以從以下幾點入手：
1.完善房屋所有權和宅基地使用權統一登記制度。
對于目前房屋的現狀，無論是原始狀態還是進行翻蓋翻修等，依據國家省自治區直轄市的標準給予登記，個別地方可以適當延伸。對于因繼承買賣等原因取得房屋產權的，不是經濟組織成員的，可以協商解決，在目前土地還不能流轉非本經濟組織情況下，可以協商納入經濟組織或者本經濟組織成員給予賠償會回贖。
2.可以考慮商用房登記制度。
可以考慮將農村不動產分為住宅與商用房。實際上農村也大量存在租用商用房的問題，所以可以通過商用房登記流通逐步解決前面所有權人與使用權人不統一的問題。或者逐步建立有償使用制度。 從國家目前的形勢出發，為了應對經濟結構轉型和世界金融危機，確保經濟社會平穩較快發展，維護社會和諧穩定，促進農村地區經濟的健康有序發展，積極推進社會主義新農村建設。我們應當盡快消除對宅基地上的房屋作為經營場所的種種限制。
3.完善相關部門的職責。
農村宅基地問題頗多也與個別部門職能缺位有關。有關部門要加強對農村土地規劃整理，逐步建立統一的登記的登記制度。制定統一的面積標準，及統一的準確的測量方法。同時制定房屋評價標準，科學進行房屋分類與估價。也要加強部門效率，簡化審批程序。
4.宣傳力度。
農民權利意識淡薄，這就需要相關部門做好宣傳工作。讓農民真正從登記中獲得實惠時，登記工作也就容易許多。
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關鍵詞：中國內地 澳門 不動產登記 等級制度
不動產對于全球經濟的發展都具有重要意義，尤其是隨著社會經濟的快速發展，不動產交易數量逐漸增多，不動產已經成為了財富的象征，人們對不動產的保護意識也不斷提高，然而在不動產登記方面還存在一些缺陷，影響了不動產交易。因而，完善不動產登記制度是內地與澳門地區人們的共同需求。
1.不動產登記
在法律上，不動產主要是指不能進行移動的土地、土地附著物以及沒有與土地進行分離的土地相關生成物，也可以是一些通過人力添加或自然生成的土地物品[1]。不動產登記是由權利人或者相關利害關系人提出申請，由當地政府機構中的相應部門對申請人的不動產物權及物權變更等情況進行在冊登記，也可以將其稱為不動產物權登記。為了對不動產交易行為的安全性進行保障，各個國家都根據不動產市場交易的實際情況，制定了與之相對應的不動產登記制度。目前在世界范圍內，主要有契據登記制、權利登記制以及托倫斯登記制等三種主要的不動產登記方式[2]。
2.內地不動產與澳門不動產等級制度比較
對內地不動產與澳門不動產等級制度進行比較，具有一定難度。主要原因在于我國內地關于不動產登記工作方面還沒有做出嚴格規定，不動產登記制度體系還不夠健全，盡管地方性的法律、規定等多條法律都對不動產登記進了規定，但是缺乏統一性。相比較而言，澳門地區具有統一的不動產登記制度體系。同時，由于我國內地與澳門地區的經濟政治管理體制有所不同，導致兩個地區的不動產登記體制不盡相同。本文主要從以下幾個方面進行比較。
2.1不動產界定比較
在澳門地區，除了對有物體與無物體進行了區分，而且在《澳門民法典》中對不動產進行了準確界定，詳細指明了不動產的范圍，在不動產的認識上不存在任何分歧。而在我國內地，由于沒有頒布《民法典》，只是憑借《民法通則》中的不動產概念的界定來開展工作，但是《民法通則》中并未對不動產的詳盡概念與范圍做出具體明確的規定，很多時候為不動產登記工作的開展帶來了一定麻煩[3]。
由于澳門地區對不動產有明確的界定，對不動產進行了四種分類，因而，在開展工作時，尤其是在不動產的認定環節，可以按照民法典中的規定對不動產進行對比，就能夠準確判斷出是否為不動產。由于我國內地主要是通過規劃范圍的方式來對不動產進行界定，主要是將其定義為土地、附著在土地上的建筑物及其它固定附屬設備。盡管二者對不動產的界定有所不同，但是都可以按照法律與相應規則判斷出不動產的屬性，都具有特定意義。
2.2不動產登記立法比較
由于受到歷史文化的影響，澳門地區的法律在制定過程中會受到葡萄牙傳統殖民地文化因素的影響。澳門不動產登記制度就是建立《抵押法》基礎之上，這部法律是由葡萄牙在1863年頒布的。但是由于澳門人口與葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，當澳門真正回歸祖國以后，相關部門對不動產登記相關法律進行了修訂，頒布了《物業登記法典》，時至今日還一直在沿用。
但是在內地，到目前為止，在不動產登記方面還尚未形成統一的法律，盡管在我國的《物權法》中對相關內容進行了規定，也解決了不動產相關法律法規較為散亂的問題，但還只是一個雛形，并且行政色彩較為濃厚。但是近些年來，隨著人們呼聲的強烈以及人們法律意識的增強，我國在不動產登記法律的制定方面取得了一定進展。例如相關部門對《物權法》進行了修改，使其不斷得到完善。《土地登記法》也對不動產的登記、變更、賠償等方面進行了規定。從整體上看，我國內地不動產登記制度與法律日益完善，正在向著統一化的方向發展。
2.3不動產登記效力比較
無論是中國內地還是澳門地區，在不動產登記效力方面基本都是采用“兼采主義”的方式。但是對“兼采主義”內涵的理解，兩個地區卻截然不同。在澳門，把登記對抗作為了不動產登記的原則，把登記生效作為了例外。在這里想要使一項不動產交易順利完成，不僅僅雙方當事人意見要高度達成一致，首先必須要嚴格遵照相關法律完成相應程序，需要簽訂“不動產買賣公證書”，即澳門地區的法律規定需要通過簽訂不動產買賣證書與實施對抗主義制度來對不動產交易進行雙重安全保護。
在我國內地，進行不動產交易時，只要買賣雙方達成了共識，就會產生不動產交易合同，也就代表著不動產物權的轉移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通過登記方式來對不動產物權轉移進行保護，保障交易安全。另外，由于內地的多部法律都對不動產物權的轉讓、變更及注銷進行了規定，但是很多法律中都標出了“另有規定除外”的字樣，這就使得在實際操作中不利于對除外情況尺度的把握，缺乏科學性，有待完善與優化。
2.4不動產登記機關比較
中國內地與澳門不動產登記機關也同樣存在差異。由于澳門地區的行政區域范圍較小，相對來說，對不動產資源的管理較為容易。根據澳門地區《物業登記法典》中的內容規定，澳門法務局及其下屬物業登記局對不動產登記工作進行統一管理，所有關于不動產登記的內容與信息都可以在相關登記機關進行查詢。
但是我國內地的情況與澳門地區有所不同，我國內陸幅員遼闊，行政管理范圍較廣，而且行政區域劃分較為復雜，因此，使得不動產登記管理中，不能按照統一標準來進行控制。到目前為止，也沒有形成一個具有統一性的內陸不動產管理制度，因而也沒有設置統一規定的不動產登記機關。根據我國憲法規定，內地大部分地區都實行了不動產分別登記制度，因而在這種分制度影響下，對于房屋、土地等不動產的登記工作都是由不同機關來登記處理。但是內地眾多的不動產登記機關，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各個不動產登記機關的交流與溝通，增加了當事人對不動產等資料信息進行查詢的困難。同時一些不動產登記機關也存在權利劃分不清、互相扯皮推諉等問題，一定程度上對法律秩序與社會秩序造成影響。另外，當兩個或者兩個以上的不動產登記機關的權利出現交叉時，不僅會損害當事人合法權益，同時也增加了不動產登記工作的不合理性，影響了房屋、土地等不動產資源的利用效率，造成了人力資源的浪費。為此，我國內地不動產登記機關，可以借鑒澳門等地區不動產登記機關的設立機制，大力推進登記機關改革。
3.結束語
本文通過對中國內地不動產登記制度與澳門不動產等級制度在不動產含義界定、不動產登記立法、不動產登記效力及不動產登記機關方面的比較，對兩個地區的不動產登記制度有了進一步了解。澳門地區的不動產登記制度形成時間較長，值得內地在不動產制度及法律制定過程中學習與借鑒。同時我們需要繼續加強對中國內地與澳門地區不動產登記制度的研究，通過對比分析，完善兩個地區的不動產登記制度，從而提高土地、房屋等不動產資源的利用效率。
參考文獻：
[1]彭威堅.澳門與內地不動產登記制度比較[D].華東政法大學， 2012，04（15）.
不動產是人類生存的基礎與前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其無論是對國家、社會或公民都有重大意義，所以不動產立法歷來是各國民法的重點。不動產立法在我國即將制訂的物權法中占有重要位置。而不動產登記制度必將是不動產立法中的核心問題之一。本文擬結合司法實踐和物權法理論。對我國不動產登記制度的缺陷和立法完善略陳薄見。目前世界各國有三種不同的不動產物權公示制度：一是契據登記制度，法國、日本、意大利、比利時、西班牙、美國多數州均采此制；二是權利登記制度，德國外，瑞士、荷蘭、奧地利均采此制。三是托倫斯登記制度，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國加利福尼亞州、伊利諾州及馬薩諸塞州等英語國家均采此制。
故實我們有對不動產物權登記制度加以研究的必要性，論文分三部分，第一部分是對不動產物權登記的含義的了解；第二部分是不動產登記的目標及性質的刨析，這里又分別詳細的介紹了不動產登記的目標和登記的性質；第三部分對我國不動產權利登記的制度問題與解決方案的研究。對我國現有的不動產登記制度存在問題一一的列出，并針對這些制度的不健全的問題作了分別的分析及對這些問題的解決方法作了個人的見解，第三部分共有五個問題的闡述：一是登記機關不統一問題的解決；二是登記中公權國力干預私權利問題的解決；三是不動產登記效力問題；四是不動產登記權利范圍的問題；五是即將形成物權的債權或請求權的保護問題。基于本文上述，確立登記行為私法、建立統一、獨立、以服務于交易安全為任務的登記機關、登記賠償制度、異議登記制度等。
《合同法》頒布之后，物權立法正式提到日程。因我國長期將不動產物權登記視為行政管理之手段，有關不動產權利登記制度的規定較為混亂，故實有加以研究的必要。
一、不動產物權登記的含義
登記，也稱不動產物權登記，指經當事人申請國家專門機關將物權變動的事實記載在國家設計的專門薄冊上的事實或行為。廣義上的不動產登記包括權利來源、取得時間、權利變化情況和地產的面積、結構、用途價值、等級、坐落、從坐標、圖形等事項。狹義上，不動產登記是土地上建筑物的所有權與他項權利的登記。
（一）不動產的含義
一般而言，所謂動產，是指易于被移動的財產；所謂不動產，則指不能被移動的財產。這種從表面上看來“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會導致兩類財產在政治上、經濟上和社會意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。
動產與不動產確定的根據是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過確定財產的目的而將之不動產化，或人為地將財產動產化。不動產主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國不論稱“土地登記”抑或稱不動產登記，在觀念上應把握兩點：其一，這里的土地與不動產為同意語，即使規定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動產與不動產物權并無區分之必要，《意大利民法典》規定：“除法律另有規定的以外，有關不動產的規則準用于客體為不動產的物權以及相關的訴權……”也可以不動產物權為不動產。為明晰法律關系，我們應采不動產登記這一用語。
（二）不動產登記制度立法例
當今世界各國的不動產登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據登記制度”，又稱“法國登記制度”；“權利登記制度”，又稱“德國登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。
1.德國法主義。德國登記制度之特色：（1）登記（eintragung ）為土地物權變動之效力發生要件。即土地物權之發生變動效力，除當事人之合意外，尚須登記。（2 ）登記官吏為登記時有審查土地物權變動實質關系之權限——所謂實質審查主義。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實，縱實體法上不成立或無效，不得以其不成立或無效對抗善意第三人，常視為實體上有效。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（prin-zip des reaifoliums）即以不動產標準編成之。（5 ）登記物權之靜的狀態，即于登記簿不記入物權的變動事實，而記入物權的現在狀態。
2.托倫斯登記制度（torenssyhem），此制度為sir robet tomens所創，1855年始行于南澳洲，現在美國多數州亦采之，乃登記制度中最優者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動產時，登記局依一定的程序，精查確定其不動產的權利狀態后，制成記載此權利狀態之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（ 2）不動產移轉之時使用一定的官制用紙，或轉讓為證書，存于登記局。登記官制審查以后，記入權利的移轉于登記簿，讓與證書存于登記局，對于受讓人交付新地券，成為背書之原來地券。（3 ）不動產設定抵押權時應依一定的形式，作成抵押書二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務人。（4 ）不動產物權之變動，非登記于登記簿，不生效力。（5 ）其登記官有實質審查的權限。（6）登記有公信力。 其結果真權利人因不實的登記而受損害時，國家負賠償的責任。
3.法國法主義。法國法登記的特色：（1 ）登記為物權變動對抗第三人之要件，即物之變動，依當事人的合意發生效力，登記不過為已發生的物權變動對抗第三人的要件。（2）登記官吏于登記時，只得為形式的審查，對于物權變動更無實質的審查的權限。（3 ）登記無公信力，故登記事項，實質上不成立或無效之時，其不成立不得以之對抗善意之第三人。（4）登記簿的編成采人的編成主義（prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動產為標準，而以權利人為標準編成之。 （5）登記物之動的狀態，即不僅登記物權之現在狀態，而且登記物權之變動。
但我們認為，我國目前立法受轉型社會的影響，其行政管理傾向較為明顯，保障交易安全功能不足，主要是德國登記規則，如登記生效主義、物的編成主義，登記的公信力等，其制度基礎是國家干預主義。但并未建立地券、賠償儲金等制度，故不具以自由主義為基礎的托倫斯登記制度的特色。我國正處于轉型時期，物權法負有整理舊物權，確定、穩定物權關系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。我國長期以來房地產登記為部門利益所左右，造成房產、地產的不統一，登記機關的不統一，登記程序的不統一，登記效力的不統一，登記權屬證書的不統一。
立法建議上，我國學者們比較贊同德國法主義，但應考慮托倫斯登記制度之優點。在登記自主主義這一點上，從中國實際出發則不宜采用，對一些法定物權應強制登記，我們贊同上述之觀點。
二、不動產登記的目標及性質
（一）不動產登記的目標
每一部法律都應有明確的目標，其中的每一制度有相應的制度價值。我國土地立法過分強調國家利益，強調管理。而在轉軌時期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統一，即登記機關、登記根據、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統一，由此帶來諸多交易安全上的問題。
80年代我國重建不動產登記制度時借鑒了前蘇聯立法經驗，亦十分強調國家目標，可謂歷史上退步式的回歸。在轉軌時期，部門利益又使登記目標加上了部門利益目標。現在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護之交易安全時有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標應向個人傾斜，以維護交易安全，并以之為登記制度之根基。
（二）登記的性質
對登記的性質大體有三種學說：1.公法上行為說。該說認為：“從登記行為看，房地產權屬登記在我國是房地產管理部門依其職權所實施的行政行為。”2.證明行為說。該說避免公、私法性質上的判斷，認為“房屋產權管理機關的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產權變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。”更有人認為：“不動產登記在本質上是國家證明行為，而不是批準行為。” 3.我們認為， 上述學說均有偏頗，登記本質上應為私法行為。證明行為說回避這一問題，不甚確切，必然說不清證明與登記行為的關系如何。
首先，從登記行為過程來看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當事人參與的僅是登記請求及登記申請兩部分，研究登記行為的性質應從這兩項權利去考察。
其次，從登記所產生的效力來看，登記行為是產生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權變動的公示及公信，相對人及利害關系人均可查閱登記簿冊，并且任何人均可相信登記權利而為交易。另外，雖然登記之效力具有統一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機關的權力，對于符合法律要求的形式要件的登記申請.
再次，自羅馬法以來，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區別之實意“除理論認識目的以外，厥載于救濟程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟，由行政機關或行政法院管轄。”就登記制度而言，預告登記、異議登記、撤銷登記性質上均為向法院提起的私法上之訴權，并且登記機關應負登記錯誤之賠償責任。
綜上所述，登記性質上為私法行為當無異議，其特殊之處在于其是國家設立的擔負公共職能的機關參與的私法行為。故此，立法者應注意登記之私法屬性及保護交易安全之功能，應摒棄批準式的行政行為觀念，剝奪登記機關之行政特權，確立其為法律服務、為當事人服務的立場，這對中國真正登記制度的建立具有指導性意義。
三、中國不動產權利登記的制度問題與解決方案
我們認為土地權利登記能解決登記不統一，登記中公權干預私權的問題，登記的效力問題、登記的物權法定與意定平衡的問題，即將形成物權的債權的保護問題以及物權爭議訴訟的保全問題。
（一）登記機關不統一問題的解決
我們認為，我國登記五不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。統一了不動產登記機關，登記原則、根據、程序、效力、簿冊自然便統一了。我國舊民法制定之時，也采用由地方法院統一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機關的獨立部門——地政局統一負責。二是不動產登記機關的統一性。為維護在不動產登記上的司法統一性，同時也因為不動產在自然聯系上的緊密性，國家法律均規定一國之內或一個統一司法區域內實行統一不動產登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動產，也不論是何種不動產物權，均由統一的登記機關負責。
關于登記機關統一性的問題，廣州、深圳等地已實行房產、地產證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認。我們認為，物權立法應協調各有關部門，解決好這一問題，學習成功經驗，建立統一獨立的登記機關.
（二）登記中公權力干預私權利問題的解決
利用登記機關行政權力的高效、權威性使物權得以公示并獲得公信力，但同時也帶來了公權力對私權利侵擾的問題。為解決這一問題，無論采取實質審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補救措施，典型的如德國的物權行為理論、法國及日本的公證制度等。
1、實質審查主義。實質審查主義是與公示、公信原則相協調的制度，登記機關不僅就登記之申請在登記程序法上是否適合加以審查，同時就其登記的申請，是否與實體法上的權利關系相一致，且其實體法上的權利關系，是否有效，亦加以審查。
2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請，是否在登記程序法上賦予登記機關以審查的權限，惟就其登記的申請，是否為實體法上的權利關系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請的許否。法、日采之。這種方法的優點是公權力不干預私權利，登記的效力純依當事人意思自治，登記并無公信力，僅有對抗力，故登記效率很高，但由此產生的弊端亦不少。
我國登記機關在進行登記時所擁有的權利相當大，不僅如德國實質登記主義那樣對當事人提交的文件資料有審查權，而且享有審查這些資料以外事實的權限，力求達到“客觀真實”的理想狀態。所以，公權力對私權利的侵擾甚大。我國土地立法實質登記主義是正確的，但必須有相應的立法技術對其弊端加以補救，才能達到權力與私權平衡的目的。從改革開放以來的登記實踐看，大部分登記機關要求公證這一程序，只有公證的真實性得到保證，登記機關的審查權加以弱化，方能結合實質審查與形式審查的優點。
（三）不動產登記效力問題
物權登記的效力，是指物權獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對相關當事人所施加的實際作用。它是整個登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現的物權縱不存在或有異，但對于信賴此項公示方法所表示之物權、而為物權交易之人，法律仍承認具有與真實物權存在相同法律效果，以為保護的原則。
關于不動產登記效力的問題，目前在我國出現的問題表現為其效力的不統一，以不動產抵押登記為例，實踐中大體有四種做法：一是規定自完成抵押登記時生效；二是規定自合同公證后生效；三是規定合同鑒字后生效；四是規定登記時生效，但當事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產抵押管理辦法》第31條規定：“房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。”這樣的規定不僅在理論上說不通，實踐中也必侵害當事人的利益。國外的有關立法中，不論把登記作為成立要件還是對抗要件，都是針對不動產合同履行或物權行為效力而言的，已經登記只是說明不動產的物權已發生移轉或不能對抗第三人，并不意味著不動產買賣合同本身無效。否則，當事人之間不僅沒有登記請求權，發生糾紛時亦不能以有效合同為據提訟。所以，不動產民事立法應規定登記的效力，并僅針對物權的設立或移轉，而不針對債權合同之效力。關于產生物權公信力還是對抗力，依目前大多數學者的看法及我國司法、立法實踐，應采公信力主義立法，以統一登記效力。
（四）不動產登記權利范圍的問題
登記的客體為物權及其相關因素，特定的債權登記屬特殊登記程序，但債權的效力一般不受登記之影響，我國立法及司法實踐中將租賃權的登記等同于物權登記，認為租賃權不經登記不生效力，這是極端錯誤的，沒有明確的登記權利范圍的概念。登記制度為物權實體法服務，故實體物權種類、內容、方式的法定是不動產登記權利的基礎，登記權利范圍就因各國法定物權之不同而不同。《日本不動產登記法》第1 條規定：“登記，就不動產標示或下列不動產權利的設定、保存、移轉變更、處分限制或消滅而制定：1.所有權；2.地上權；3.永佃權；4.地役權；5.先取特權；6.質權；7.抵押權；8.承租權；9.采石權。”而我國臺灣登記權利范圍與此不同，計有所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權。可見物權法定是登記權利的基礎。而我國現代的物權制度呈開放性體系，尚未法定，不僅表現為法的依據的不統一，而且表現為類型的未法定，物權變動的未法定，如我國農村承包經營權、“四荒”土地使用權等作為物權的依據是否充分頗值討論，但這些權利類型不僅存在，而且日益有物權的特征。在我國存在這樣的現象，法定需要登記的物權并不涵蓋所有物權，這就使得有些物權不經法定登記方式也可獲得，實質上否定了物權法定。《土地登記規則》亦采開放式方法，其第2 條規定：土地登記是依法對國有土地使用權和他項權利的登記。不能認為這里的“他項權利”即法律上的他物權。大陸法系的大多數國家由于采物權法定之立法主義，故其登記權利亦隨之法定，整個物權制度的概念、內容、體系歷經百年而無實質改變；而我國轉軌時期，物權放任主義有其適宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、發展中國物權之功效，但相應地卻帶來了登記權利的開放性及開放性弊端防止問題，如在法律上，土地他項權利就是一個開放的概念；隨著土地所有權和土地使用權利以外的土地權利的逐漸增加，土地他項權利所涵蓋的具體權利也會越來越多。登記權利的開放性必然會帶來物權法定的否定，而物權放任主義立法不僅有違物權絕對、排他性質，而且使以物權為內容的契約不能無爭議的事先確定，進而使契約無以自由，同時也會造成交易程序混亂。所以，當務之急是登記權利的法定化，使復雜的物權社會關系明晰化。
中國的不動產權利類型紛繁復雜，難點在于對農村不動產的整理。城市不動產權利在流通中已逐步有明確的權利內容及類型，如國有土地使用權，而農村不動產權利則不然，并未真正建立土地他物權體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進行保障交易安全的登記，所進行的登記不過是為了保護耕地，整理土地，政府財稅等。
我國民法通則、土地管理法、擔保法、漁業法、城市房地產管理法、礦產資源法、海商法及水法等法律，已規定了所有權、國有土地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、抵押權、留置權、采礦權等若干不動產權利類型，但法律并未明確這些權利的性質與效力。如果登記權利范圍容納了這些權利，同時又規定登記生效主義，則就完成了這些權利物權化及法定化，這一工作又是特定物權法的前提。登記權利范圍的確定解決了物權法定的問題，而登記制度本身又可避免物權法定的僵化，平衡物權法定與意定的沖突。現代生活日益復雜，債權與物權的界限有模糊的領域，典型的如土地上債權所出現的物權化現象，故物權有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認。
（五）即將形成物權的債權或請求權的保護問題。
為解決債權及物權請求權保護的問題，各國規定了兩種性質的準備登記，即異議登記及預告登記。德國法稱預告登記與異議登記，日本相應稱為假登記及預登記。瑞士則分為三種，第一種為債權的預登記，第二種為處分權限制，第三種為暫時登記，前兩種相當于德國民法的預告登記，第三種相當于德國民法的異議登記。預告登記（vormerkungen）為債權請求權的準備登記。目的是為了保全關于不動產的請求權，并有警示的作用，其登記權利并不是不動產權完成權，例如在瑞士民法，先買權、買回權、購買權、用益和使用權、使用租賃權等債權均可預登記。登記順位也可預先保留，由此可見這種制度的優越性； 異議登記（widresprudn）為物的請求權的準備登記， 即因登記原因的無效或撤銷之物的請求權，提起登記、涂銷或恢復之訴時，對于既有物權所為之異議登記，有阻止公信力之效力。預告登記制度的核心問題在于其效力。在不動產債權行為成立之后和不動產物權移轉之前，雖然，不動產的所有權人或者其他物權的持有人已經承擔了未來移轉物權的義務，但因為合同相對人享有的債權的相對性，并不能對抗第三人，所以為平衡當事人間的利益，將債的請求權預告登記之后，該項請求權既獲得物權的對抗力及排他力。關于異議登記的效力，有國家規定物權經異議登記后，即凍結登記簿，即物權不得為處分，如德國。而瑞士的暫時登記卻不生凍結土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時登記人無處分權。如果其主張暫被登記之權因判決而確定，則其確定溯及于暫時登記之時，發生效力。登記名義人于其間所為之登記不發生效力，而且對于一切人，并對于處分人及其繼承人不發生效力。勝訴之原告，得逕請不正當登記的變更或涂銷。由上可見，“處分行為的重點其實是在交付或登記，藉以滿足物權的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預告登記，反而可以有一定的處分權限制效果；相對的，無法滿足公示性需求的物權合意，反而不承認任何處分權限制的效果。”
我國《城市房地產管理辦法》第34條規定：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載。抵押的房地產在抵押期間峻工，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。”在建工程抵押登記是否為預登記，值得探討。從整體看，我國并無預告登記及異議登記制度，實踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權立法應借鑒之，規定其定義、程序內容及效力，以其衡平當事人間的利益。
基于上述，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統一、獨立、以服務于交易安全為任務的登記機關、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權行為獨立與無因基礎上的實質審查主義，公開登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區分建筑物登記、預告登記等登記種類。同時建議在物權立法中僅規定不動產登記效力、權利范圍、順位保留及預告登記等私法內容，并另行起草一部《不動產登記法》，以為物權程序法。
參考文獻
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關鍵詞：不動產；登記；請求權制度
中圖分類號：G264文獻標識碼： A
1、不動產概述
不動產即是指任何國家、任何集體、任何企業、任何個人都不能須臾離開的生存和發展的物質基礎，包括土地以及房屋、林木等地上定著物。因此，所有國家都在其財產法或者物權法中將不動產作為重點內容予以規范。在民事實體法上，不動產權利的變化，如以不動產為買賣或設立抵押權的標的物時，必須經過一定登記的公示手續，否則不發生效力。
2、不動產登記要點分析
2.1、不動產登記的內容
不動產登記即經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。不動產登記簿為公示不動產物權的根據，保存于房地產登記機關，對不動產物權的當事人及利害關系人公開，利害關系人可以申請查閱。經查閱，第三人可以知悉、了解特定不動產的權屬狀況、負擔情況等。
2.2、登記請求權的三種類型
(1)變更登記請求權。當初始登記完成后，某一不動產物權因買賣、贈與、分立、合并及設定他物權等發生變動時，登記權利人有權請求登記義務人協助變更登記。變更登記請求權是基于合同債權而發生的一種請求權，也是最基本、最常見的一種登記請求權；(2)更正登記請求權。對已經完成的登記，如有不正當登記的情形，導致登記薄上的記載與實質權利關系不一致時，“因不正當登記而受不利益之人，得對因更正而受不利益之人，請求為更正登記之同意。被請求人不為同意時，得以判決代之”；(3)預告登記請求權。所謂預告登記，即為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。納入預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為具有排他的效力，以致將來只能發生請求權所期待的法律后果。
2.3、不動產登記需要法定程序
登記程序的健全和切實履行是不動產登記實現其價值的必要條件。從我國《物權法》的規定來看，登一記程序的規定僅間接體現在第十一條中申請人的申請、十二條登記機構的審查職責和十四條不動產物權變動上。
2.4、不動產登記簿是不動產登記的載體
不動產登記簿對防范交易風險舉足輕重，它為當事人進行交易提供了完備的信息，交易人可以通過查詢不動產登一記簿來獲取有效的信息以備交易時使用。因此，不動產登記簿是登記機構記載不動產物權變動和相關事項后，予以長久保管和公示的簿冊。不動產登記簿對外公示其登記事項，其所記載內容具有公信力或對抗力并以此為今后的不動產物權變動的安個性提供保障。
3、不動產登記請求權的設立依據
所謂登記請求權，是指登記權利人對登記義務人所享有的請求其履行登記義務或協助履行登記義務的權利。登記請求權一般包括兩方面內容：一是享有請求權的一方可以請求對方為其辦理登記手續。原則上，登記機構只能應登記申請人的請求才能辦理登記，且只能在登記請求的范圍內進行登記。二是負有辦理登記義務的一方，有權利請求對方協助辦理登記義務。可見在登記請求的過程中，依據法律和合同規定，一方有義務辦理登記手續，另一方有義務協助辦理登記手續。
3.1、合同約定
不動產登記請求權作為民事主體的一項權利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最不的法律干預。故而登記請求權也可以通過雙方當事人進行協商約定雙方所享有和負有的權利義務，根據合同法原理，如果合同明確約定由一方辦理登記，那么這一方就負有履行登記的義務，而另一方就有權要求該方在規定的時間里完成登記的權利，如果履行義務方未能夠在規定的時間內完成相應的登記手續，則權利方就可以通過司法途徑來實現自己的權利請求履行登記義務或者請求賠償一定的損失，又如物權失效前，應為涂銷登記因而產生的涂銷登記請求權，擔保物權或被用于物權的設定登記的某種事物等都與物權承擔人之間有約定，其次，在特殊約定的基礎上，被省略的中間登記程序也可以產生不動產登記請求權。
3.2、法律規定
不動產物權登記的目的在于使得不動產登記具有公示、公信力，是不動產物權變動的憑證，更是第三方善意第三人的信賴依據，維護市場交易安全。因此，不管是出賣人的主觀因素，還是市場交易中的客觀因素導致無法進行不動產登記時，享有登記請求權的一方有權要求對方履行或者協助履行登記義務，登記請求權制度不但能夠維護正常的交易秩序，保護權利人的利益，而且對物權法中的公示公信原則具有積極的確立和實施作用。
3.3、法律司法裁決
當負有履行登記申請義務的一方不履行義務，雙方之間變產生了不動產物權權屬糾紛，權利人一方可以以此為由，訴至人民法院，法院經過審查后作出相應的生效判決，勝訴一方便可以依據此生效判決到相應的不動產登記部門，申請不動產變更登記，依法取得不動產所有權。
4、不動產登記請求權的制度完善要點
4.1、明確不動產登記公證的內容
明確不動產物權登記公證事項，也可稱為法定公證，或強制公證、必須公證，即是指法律明文規定必須經公證方可有效的重大法律行為、法律事件和文書，不經公證不發生法律效力。不動產物權登記法定公證制度的確立是在立法將公證機關的審查作為一種制度進行明確規定，并且與物權登記制度銜接的共同作用下形成的，而公證則是在不動產物權法定公證制度的基礎上進行不動產物權變動登記之前必須經過的一個前置性程序，公證機關對引起物權設立、變更、轉讓和消滅等行為進行實質性審查，登記機關只對提交登記的申請及有關材料進行形式審查。
4.2、明確登記合同中主要義務
在房地產買賣合同中，應明確出賣人為登記義務人，買受人為登記權利人，將登記視為雙方當事人所附的主要義務，任何一方不辦理登記手續可以視為其已經違反了依據合同所應負的主要義務。依據此規定，當出賣人違反此義務時，買受人可以及時提訟，請求出賣人履行登記義務。此時，登記并不是依合同而產生的義務了，而是依民事法律行為以外的原因——法院判決而產生。根據前文第一章關于單方申請原則的論述，在基于此類原因而產生的登記，可以實行單方申請登記。如瑞士民法典第665條第2項即規定：“在先占、繼承、征收、強制執行或法院判決等情況下，取得人得自行請求登記。”
4.3、建立個人交易誠信查詢機制
就法律本身而言，在沒有明確登記請求權的法律地位之前，對強制解除合同所能采取的救濟手段比較有限。而民法中的誠實信用原則可以在保護登記權利人方面提供一些裨益。誠實信用原則，是指民事主體在從事民事活動、行使民事權利和履行民事義務時，應本著善意、誠實的態度，即講究信譽、恪守信用、行為合法、等。誠信原則要求民事主體行使民事權利與他人設立、變更、終止民事法律關系，均應誠實，不做假、不欺詐，不損害他人利益和社會利益。為保護交易公平，可以建立個人交易誠信查詢機制，將侵害登記請求權的情況記入侵害方的個人誠信檔案，并對多次反復不履行協助辦理登記義務的人員，在今后的交易行為中加以限制，以保護交易的公平。比如，以前違約多次的出賣人在今后的交易中，可以適當加大其違約后所應承擔的賠償責任，這與民法誠實信用原則也是相適應的。
5、結束語
完善不動產登記制度不僅關涉不動產交易市場的健康有序發展，而且對保護權利人的合法利益,促進社會經濟秩序和諧與進步具有重大意義，這是我國市場經濟法治化的必然要求。
參考文獻：
[1]崔建遠.《物權法》,中國人民大學出版社,2009年第1版.
關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度
不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。
一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]
（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。
（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。
（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。
通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。
二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。
第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。
第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。
第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。
三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。
（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。可見，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。
（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。
（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。
（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。
我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。
注釋：
[1]參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。
[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。
[4]金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。
