時(shí)間：2023-10-02 08:55:40
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)法律培訓(xùn)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)交易；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策
中圖分類號(hào)：F270文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1005-913X（2017）04-m16-02
引起房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，這些因素若不及時(shí)處理好，將會(huì)對(duì)購(gòu)房者的利益造成極大的損害，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。因此深入分析研究房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出有效的防范對(duì)策，為購(gòu)房者的利益提供保障，具有現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)交易特點(diǎn)、交易規(guī)則
（一）交易特點(diǎn)
所謂房地產(chǎn)交易，指的是將房地產(chǎn)的所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他相關(guān)權(quán)益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介公司，都承擔(dān)著房地產(chǎn)的交易任務(wù)。交易平臺(tái)的多樣化是房地產(chǎn)交易活動(dòng)中最突出的特點(diǎn)。房地產(chǎn)交易是一項(xiàng)龐大的活動(dòng)，需要大量的交易資金，需要簽訂繁雜的交易手續(xù)，在市場(chǎng)因素的影響下，無法短期內(nèi)完成交易活動(dòng)。隨著我國(guó)頒布實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》，明確了房地產(chǎn)交易的基本特點(diǎn)；要求交易主體應(yīng)具備平等的民事權(quán)，負(fù)責(zé)有關(guān)的民事義務(wù)；交易雙方就房地產(chǎn)交易規(guī)定進(jìn)行商討確定；房地產(chǎn)交易必須滿足有關(guān)法規(guī)的要求。要想保證房地產(chǎn)交易活動(dòng)的順利完成，就必須及時(shí)找出房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，制定有效的措施加以防范。
（二）交易規(guī)則
房地產(chǎn)交易過程中，應(yīng)考慮好以下幾項(xiàng)規(guī)則：一是房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)同時(shí)交易規(guī)則；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押過程中，將房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)是緊密相連的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)只能由同一主體同時(shí)享有。這樣，房地產(chǎn)交易才真正具備公平性、安全性。二是房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)；房地產(chǎn)權(quán)利人在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓過程中，必須及時(shí)向上級(jí)政府部門具體申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)，禁止有瞞報(bào)或者申報(bào)不實(shí)的行為?？傮w而言，房地產(chǎn)交易中應(yīng)按相關(guān)法規(guī)繳納所有稅費(fèi)，當(dāng)事人必須真實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，為計(jì)算稅費(fèi)提供有力依據(jù)。若當(dāng)事人申報(bào)價(jià)格不實(shí)，那么國(guó)家將依法委托有關(guān)部門評(píng)估，在評(píng)估價(jià)格基礎(chǔ)上計(jì)算稅費(fèi)。三是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事者應(yīng)按相關(guān)法規(guī)辦理租賃登記備案。我國(guó)相關(guān)法律中這樣規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押時(shí)若沒有辦理相關(guān)的權(quán)屬登記，那么該轉(zhuǎn)讓、抵押不成立。
‘
二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）房地產(chǎn)交易合同無效
房地產(chǎn)交易過程中，如果存在賣方主體缺乏合理性、轉(zhuǎn)讓不合法、侵犯購(gòu)房者的購(gòu)買權(quán)等問題，都將削弱交易活動(dòng)的有效性。若雙方簽訂的合同一開始就沒有任何效力，那么由此帶來的不確定性將嚴(yán)重影響到雙方各自利益，如當(dāng)房?jī)r(jià)猛漲時(shí)，房地產(chǎn)賣方可能會(huì)反悔；當(dāng)房?jī)r(jià)下降時(shí)，購(gòu)房者會(huì)有退房的念頭。
（二）缺乏完善的誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制
由于目前我房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施的社會(huì)誠(chéng)信評(píng)價(jià)管理體系還不夠完善，沒有一套系統(tǒng)的評(píng)估方法，導(dǎo)致結(jié)果的獨(dú)立性、公正性得不到社會(huì)的大力支持；誠(chéng)信管理無法緊跟現(xiàn)代市場(chǎng)的發(fā)展，給各項(xiàng)規(guī)定的完善造成了一定的阻礙。
（三）開發(fā)商存在欺詐的可能
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)建筑的投資力度，為此，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。而在經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下，房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)中出現(xiàn)了一大批資質(zhì)低下的開發(fā)商，實(shí)際開發(fā)中沒有清晰標(biāo)準(zhǔn)的要求，為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，使用一些非法的手段參與投標(biāo)，忽視了城市建設(shè)工作，只注重對(duì)房地產(chǎn)的改造建設(shè)，致使城市綠地和公共生活空間被大面積占用，嚴(yán)重影響了城市全面發(fā)展。有的開發(fā)商出于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮，在房地產(chǎn)建設(shè)中經(jīng)常使用質(zhì)量差的材料，安全問題嚴(yán)重，如樓基不夠穩(wěn)定、墻體發(fā)生下降等，對(duì)民眾的居住安全帶來了極大的隱患。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售中還存在諸多的欺詐行為，比如發(fā)放虛假的廣告或者與實(shí)際不符的人住條款等欺詐行為。
（四）房地產(chǎn)中介公司存在欺詐的可能
房地產(chǎn)中介公司主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評(píng)估銷售工作，或者負(fù)責(zé)有關(guān)于房地產(chǎn)的所有活動(dòng)。當(dāng)前，仍有一部分中介公司為了提商自身的利潤(rùn)水平，根據(jù)購(gòu)房人不了解房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)等政策情況，對(duì)其實(shí)施欺詐行為，最終引起購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失。通常情況下，房地產(chǎn)中介公司的欺詐行為體現(xiàn)于缺乏經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)不合法、權(quán)力以外的經(jīng)營(yíng)等。
三、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
（一）規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風(fēng)險(xiǎn)
.
只有以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)簽訂的房地產(chǎn)交易合同才具備法律效力，房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記在合同的物權(quán)行為范圍內(nèi)，不會(huì)影響到合同關(guān)系的確立。購(gòu)房者在合同簽訂過程中，應(yīng)充分考慮由政府部門制定的規(guī)范文本，認(rèn)真分析簽訂的各項(xiàng)條款，確保文字的清晰表達(dá)，并充分了解條款內(nèi)容；合同簽訂中，必須劃分雙方的權(quán)利義務(wù)和雙方違約合同規(guī)定所負(fù)的責(zé)任，比如交房時(shí)間逾期、達(dá)不到合同中質(zhì)量要求等，防止日后發(fā)生不必要的糾紛；及時(shí)了解交易合同的法律特征，如果條件允許可聘請(qǐng)專家或?qū)I(yè)律師加強(qiáng)合同的審核工作，若對(duì)合同某項(xiàng)內(nèi)容存在疑問，交易雙方不能不情愿的簽訂，切實(shí)維護(hù)好自身利益。
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏一套健全的運(yùn)行機(jī)制，加之相關(guān)法規(guī)比較陳舊，因此房地產(chǎn)交易中經(jīng)常會(huì)發(fā)生合同風(fēng)險(xiǎn)問題，而購(gòu)房者實(shí)際承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要大得多。怎樣有效防范交易中合同風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)性質(zhì)、交易雙方類型等來具體對(duì)待；在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)，必須掌握房源信息，查看商品房的相關(guān)證書；在二手房買賣過程中，必須詳細(xì)核查賣方的實(shí)際情況，特別要查看有無抵押、出租等不完整產(chǎn)權(quán)情況，保證房地產(chǎn)交易主體的合理性、轉(zhuǎn)讓的合法性、購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)等，發(fā)揮合同的法律效力。
（二）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)法制制度
相較于我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間還不夠長(zhǎng)，相配套的法律法規(guī)有待進(jìn)一步完善。所以，政府部門應(yīng)積極發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，與市場(chǎng)、企業(yè)等建立良好的合作關(guān)系，結(jié)合市場(chǎng)當(dāng)前的需求和有關(guān)問題，采用傳媒監(jiān)督、聽證會(huì)等諸多手段構(gòu)建一套行之有效的房地產(chǎn)法制制度，并嚴(yán)格要求有關(guān)部門嚴(yán)格按該制度辦事，凡是發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)違法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須予以嚴(yán)厲的懲處，切實(shí)保證制度功能作用的全面發(fā)揮。
（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系的建設(shè)力度
現(xiàn)階段，加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系，切實(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)在市場(chǎng)中發(fā)展的監(jiān)測(cè)力度。房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)關(guān)應(yīng)與有關(guān)部門保持良好的信息溝通，并將各有關(guān)信息集中整合，定期向社會(huì)公眾公布土地供應(yīng)、住房?jī)r(jià)格增減等信息，采用科學(xué)合理的手段引導(dǎo)正確的輿論方向，加強(qiáng)政策實(shí)施的透明化，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
（四）提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，強(qiáng)化交易人員的綜合素質(zhì)
樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)能將風(fēng)險(xiǎn)抵制在萌芽之中，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的推動(dòng)作用。所以培養(yǎng)全員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)及綜合素質(zhì)，已經(jīng)成為了現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的核心任務(wù)之一。相關(guān)管理者應(yīng)結(jié)合之前的風(fēng)險(xiǎn)案例，對(duì)實(shí)際存在的問題進(jìn)行深入分析，加強(qiáng)全員間的交流，同時(shí)積極了解和掌握同行豐富的風(fēng)險(xiǎn)防范經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)保證全員的綜合素質(zhì)水平，從而為企業(yè)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
（五）樹立誠(chéng)信理念
強(qiáng)化誠(chéng)信道德建設(shè)力度，落實(shí)誠(chéng)信為本的基本原則，通過新聞媒體加大宣傳和監(jiān)督力度。政府部門及有關(guān)管理者應(yīng)清楚認(rèn)識(shí)到自己的職責(zé)權(quán)限，做好房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的培訓(xùn)活動(dòng)，尤其要加強(qiáng)培訓(xùn)其思想道德素質(zhì)及誠(chéng)信理念，促進(jìn)有關(guān)人員的思想價(jià)值觀，在交易中以誠(chéng)信為首，保證房地產(chǎn)交易率。如果開發(fā)商、銷售商、中介公司經(jīng)營(yíng)中存在與誠(chéng)信意識(shí)背道而馳的行為，那么，政府及有P管理者必須第一時(shí)間給予嚴(yán)厲的處罰，促使其對(duì)問題及時(shí)整改，若再有該問題發(fā)生，應(yīng)終身禁止其接觸與房地產(chǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，切實(shí)保障房地產(chǎn)交易順利安全進(jìn)行下去。
（六）建立健全房地產(chǎn)安全信息工作體系
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化
新華社入2003年1月5日電文“房地產(chǎn)業(yè)‘三外’現(xiàn)象預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)”指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外行業(yè)插手、外來人涉足、外來錢染指的現(xiàn)象很嚴(yán)重，眾多業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，也會(huì)導(dǎo)致金融業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，甚至危及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)的“三外”現(xiàn)象相對(duì)應(yīng)，在我國(guó)高等教育中，也存在把“房地產(chǎn)”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業(yè)”的現(xiàn)象，共同的原因是深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)教育都必須“現(xiàn)代化”。
一、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的內(nèi)容和墓礎(chǔ)
從行業(yè)實(shí)踐看，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理是綜合性管理活動(dòng)，專業(yè)內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識(shí)。這一學(xué)科產(chǎn)生的基礎(chǔ)和存在的原因，在于這一行業(yè)中市場(chǎng)規(guī)律和管理規(guī)律的特殊性，以及開發(fā)過程和交易過程的復(fù)雜性、專業(yè)性，專業(yè)內(nèi)容涉及范圍廣泛。其中，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的特殊性，表現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的市場(chǎng)、產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化(區(qū)位特性不同)、交易時(shí)產(chǎn)品不可移動(dòng)交割等方面。房地產(chǎn)行業(yè)工作實(shí)踐中，有估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、、法律服務(wù)、資產(chǎn)管理，也包括征地拆遷、報(bào)建、報(bào)批、項(xiàng)目籌資、風(fēng)險(xiǎn)管理、投資決策、資本運(yùn)營(yíng)、預(yù)結(jié)算、工程管理等各個(gè)方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業(yè)知識(shí)。
“法商管理”是房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的主要內(nèi)容。法商管理是以財(cái)經(jīng)、政法類專業(yè)知識(shí)為主的法商綜合應(yīng)用管理，內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、營(yíng)銷、金融、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、財(cái)經(jīng)、政法等方面。由于其專業(yè)細(xì)分程度高，學(xué)科設(shè)置齊全，內(nèi)容實(shí)用性強(qiáng)，能較好適應(yīng)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜合性強(qiáng)、涉及面廣的特點(diǎn)和要求?，F(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)管理中，還包含少量工程、規(guī)劃知識(shí)。以法商綜合管理為基礎(chǔ)，經(jīng)過專業(yè)資源整合，可以辦起“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)”管理這一新興專業(yè)。美國(guó)著名不動(dòng)產(chǎn)學(xué)者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》一書，為我們展示了美國(guó)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)內(nèi)容的全貌，主要內(nèi)容也是法商管理的綜合知識(shí)。從國(guó)外高等院校不動(dòng)產(chǎn)教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來看，不動(dòng)產(chǎn)類專業(yè)作為一門應(yīng)用管理專業(yè)，綜合性強(qiáng)，專業(yè)性內(nèi)容含量高，并非哪類專業(yè)基礎(chǔ)都能辦好。即使是有土木建筑專業(yè)的工科院校，也不一定在辦房地產(chǎn)類專業(yè)方面具有優(yōu)勢(shì)，這與一般人頭腦中的印象相反。在國(guó)際上，法商院校興辦的“不動(dòng)產(chǎn)管理”專業(yè)教育，是最具發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>
國(guó)外高等教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)代房地產(chǎn)管理教育應(yīng)以法商管理的綜合知識(shí)為基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的規(guī)范和引導(dǎo)
辦好不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，規(guī)范和引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化，可從以下方面進(jìn)行。
(一)搞好學(xué)科管理和指導(dǎo)
建議由國(guó)家教育部組織，聯(lián)合國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家土地管理部門、國(guó)家司法部門、國(guó)家資產(chǎn)管理部門，組織各大高等院校不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的學(xué)者，成立“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理”學(xué)科和專業(yè)教育指導(dǎo)委員會(huì)，規(guī)范和發(fā)展我國(guó)高校現(xiàn)有的房地產(chǎn)類專業(yè)教育。 目前各個(gè)高校的房地產(chǎn)專業(yè)教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個(gè)不同專業(yè)，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的產(chǎn)物，必須加以規(guī)范和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能有利于房地產(chǎn)專業(yè)教育的發(fā)展。
(二)主要由具有法商專業(yè)資源的院校來興辦
從專業(yè)特點(diǎn)和內(nèi)容看，興辦現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，具有法商專業(yè)資源的院校更有優(yōu)勢(shì)和潛力。以廣東商學(xué)院為例，房地產(chǎn)專業(yè)教育歸屬于工商管理學(xué)院，在房地產(chǎn)營(yíng)銷、投資、資本運(yùn)營(yíng)、估價(jià)、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎(chǔ)。此外，廣東商學(xué)院金融學(xué)院的房地產(chǎn)金融、法學(xué)院的房地產(chǎn)法也有相應(yīng)的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業(yè)，若能進(jìn)行資源整合，做好專業(yè)發(fā)展規(guī)劃，可以發(fā)揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競(jìng)爭(zhēng)中有鮮明特點(diǎn)和相對(duì)優(yōu)勢(shì)。
(三)做好專業(yè)發(fā)展的規(guī)劃定位
第一，“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理”是個(gè)大專業(yè)，學(xué)歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設(shè)置“房地產(chǎn)金融投資”、“房地產(chǎn)法律”等專業(yè)方向。若僅以其中的“物業(yè)管理”作為專業(yè)，則可發(fā)展?？平逃Ｒ?yàn)榉康禺a(chǎn)是應(yīng)用學(xué)科，綜合性強(qiáng)，涉及面廣，不是?？苾赡晁軐W(xué)透的，否則學(xué)生畢業(yè)后，將難于勝任相關(guān)工作。
第二，專業(yè)內(nèi)容規(guī)劃可包括不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷咨詢、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)金融投資、不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)、不動(dòng)產(chǎn)公共管理。培養(yǎng)目標(biāo)面向國(guó)土房管、稅務(wù)等行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)中介機(jī)構(gòu)(律師所、估價(jià)所、經(jīng)紀(jì)所、行、咨詢公司等)。
第三，加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)。一方面整合現(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)師資，另一方面吸納相關(guān)基礎(chǔ)學(xué)科的人才。房地產(chǎn)是新興學(xué)科，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類專業(yè)方向，具有博士學(xué)位授予權(quán)的高校僅有人民大學(xué)、清華等少數(shù)幾家高校。部分高校若引進(jìn)房地產(chǎn)類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)學(xué)科、傳統(tǒng)學(xué)科的專家、教授，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理、城市規(guī)劃、建筑理論、建筑歷史、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、民法學(xué)等學(xué)科的人才，這些領(lǐng)域有很多高層次人才，也有興趣從事不動(dòng)產(chǎn)這一專業(yè)，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關(guān)學(xué)科的分工協(xié)調(diào)
不動(dòng)產(chǎn)管理的學(xué)科有“不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)”、“不動(dòng)產(chǎn)金融”、“不動(dòng)產(chǎn)法律”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”、“不動(dòng)產(chǎn)投資”、“物業(yè)管理，’(本質(zhì)是資產(chǎn)管理與服務(wù))等，而“城市規(guī)劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動(dòng)產(chǎn)管理的相關(guān)基礎(chǔ)。
(四)與國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)教育接執(zhí)
論文摘要：加入WTO后，我國(guó)將孕育出“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)”行業(yè)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才的常求，也發(fā)生了巨化。我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)教育硯狀，已不能適應(yīng)祈形勢(shì)下的社會(huì)常要。文章分析如何以“硯代不動(dòng)產(chǎn)”理念規(guī)范和發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)類專業(yè)教育，對(duì)辦好我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)教育捉出了前性的看法。
新華社入2003年1月5日電文“房地產(chǎn)業(yè)‘三外’現(xiàn)象預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)”指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外行業(yè)插手、外來人涉足、外來錢染指的現(xiàn)象很嚴(yán)重，眾多業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，也會(huì)導(dǎo)致金融業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，甚至危及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)的“三外”現(xiàn)象相對(duì)應(yīng)，在我國(guó)高等教育中，也存在把“房地產(chǎn)”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業(yè)”的現(xiàn)象，共同的原因是深受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)教育都必須“現(xiàn)代化”。
一、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的內(nèi)容和墓礎(chǔ)
從行業(yè)實(shí)踐看，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理是綜合性管理活動(dòng)，專業(yè)內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識(shí)。這一學(xué)科產(chǎn)生的基礎(chǔ)和存在的原因，在于這一行業(yè)中市場(chǎng)規(guī)律和管理規(guī)律的特殊性，以及開發(fā)過程和交易過程的復(fù)雜性、專業(yè)性，專業(yè)內(nèi)容涉及范圍廣泛。其中，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的特殊性，表現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的市場(chǎng)、產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化(區(qū)位特性不同)、交易時(shí)產(chǎn)品不可移動(dòng)交割等方面。房地產(chǎn)行業(yè)工作實(shí)踐中，有估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、、法律服務(wù)、資產(chǎn)管理，也包括征地拆遷、報(bào)建、報(bào)批、項(xiàng)目籌資、風(fēng)險(xiǎn)管理、投資決策、資本運(yùn)營(yíng)、預(yù)結(jié)算、工程管理等各個(gè)方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業(yè)知識(shí)。
“法商管理”是房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的主要內(nèi)容。法商管理是以財(cái)經(jīng)、政法類專業(yè)知識(shí)為主的法商綜合應(yīng)用管理，內(nèi)容涉及經(jīng)濟(jì)、管理、營(yíng)銷、金融、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、財(cái)經(jīng)、政法等方面。由于其專業(yè)細(xì)分程度高，學(xué)科設(shè)置齊全，內(nèi)容實(shí)用性強(qiáng)，能較好適應(yīng)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜合性強(qiáng)、涉及面廣的特點(diǎn)和要求?，F(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)管理中，還包含少量工程、規(guī)劃知識(shí)。以法商綜合管理為基礎(chǔ)，經(jīng)過專業(yè)資源整合，可以辦起“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)”管理這一新興專業(yè)。美國(guó)著名不動(dòng)產(chǎn)學(xué)者查爾斯·H"溫茨巴奇等人所編寫的《現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)》一書，為我們展示了美國(guó)現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)內(nèi)容的全貌，主要內(nèi)容也是法商管理的綜合知識(shí)。從國(guó)外高等院校不動(dòng)產(chǎn)教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來看，不動(dòng)產(chǎn)類專業(yè)作為一門應(yīng)用管理專業(yè)，綜合性強(qiáng)，專業(yè)性內(nèi)容含量高，并非哪類專業(yè)基礎(chǔ)都能辦好。即使是有土木建筑專業(yè)的工科院校，也不一定在辦房地產(chǎn)類專業(yè)方面具有優(yōu)勢(shì)，這與一般人頭腦中的印象相反。在國(guó)際上，法商院校興辦的“不動(dòng)產(chǎn)管理”專業(yè)教育，是最具發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>
國(guó)外高等教育的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)表明，現(xiàn)代房地產(chǎn)管理教育應(yīng)以法商管理的綜合知識(shí)為基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化的規(guī)范和引導(dǎo)
辦好不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，重視專業(yè)人才培養(yǎng)，規(guī)范和引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)教育現(xiàn)代化，可從以下方面進(jìn)行。
(一)搞好學(xué)科管理和指導(dǎo)
建議由國(guó)家教育部組織，聯(lián)合國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家土地管理部門、國(guó)家司法部門、國(guó)家資產(chǎn)管理部門，組織各大高等院校不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的學(xué)者，成立“現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)管理”學(xué)科和專業(yè)教育指導(dǎo)委員會(huì)，規(guī)范和發(fā)展我國(guó)高?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)類專業(yè)教育。 目前各個(gè)高校的房地產(chǎn)專業(yè)教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個(gè)不同專業(yè)，這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的產(chǎn)物，必須加以規(guī)范和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能有利于房地產(chǎn)專業(yè)教育的發(fā)展。
(二)主要由具有法商專業(yè)資源的院校來興辦
從專業(yè)特點(diǎn)和內(nèi)容看，興辦現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)教育，具有法商專業(yè)資源的院校更有優(yōu)勢(shì)和潛力。以廣東商學(xué)院為例，房地產(chǎn)專業(yè)教育歸屬于工商管理學(xué)院，在房地產(chǎn)營(yíng)銷、投資、資本運(yùn)營(yíng)、估價(jià)、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎(chǔ)。此外，廣東商學(xué)院金融學(xué)院的房地產(chǎn)金融、法學(xué)院的房地產(chǎn)法也有相應(yīng)的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業(yè)，若能進(jìn)行資源整合，做好專業(yè)發(fā)展規(guī)劃，可以發(fā)揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競(jìng)爭(zhēng)中有鮮明特點(diǎn)和相對(duì)優(yōu)勢(shì)。
(三)做好專業(yè)發(fā)展的規(guī)劃定位
第一，“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理”是個(gè)大專業(yè)，學(xué)歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設(shè)置“房地產(chǎn)金融投資”、“房地產(chǎn)法律”等專業(yè)方向。若僅以其中的“物業(yè)管理”作為專業(yè)，則可發(fā)展?？平逃?。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是應(yīng)用學(xué)科，綜合性強(qiáng)，涉及面廣，不是?？苾赡晁軐W(xué)透的，否則學(xué)生畢業(yè)后，將難于勝任相關(guān)工作。
第二，專業(yè)內(nèi)容規(guī)劃可包括不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷咨詢、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)金融投資、不動(dòng)產(chǎn)法律服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)、不動(dòng)產(chǎn)公共管理。培養(yǎng)目標(biāo)面向國(guó)土房管、稅務(wù)等行政事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)中介機(jī)構(gòu)(律師所、估價(jià)所、經(jīng)紀(jì)所、行、咨詢公司等)。
第三，加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)。一方面整合現(xiàn)有的房地產(chǎn)專業(yè)師資，另一方面吸納相關(guān)基礎(chǔ)學(xué)科的人才。房地產(chǎn)是新興學(xué)科，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類專業(yè)方向，具有博士學(xué)位授予權(quán)的高校僅有人民大學(xué)、清華等少數(shù)幾家高校。部分高校若引進(jìn)房地產(chǎn)類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)學(xué)科、傳統(tǒng)學(xué)科的專家、教授，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理、城市規(guī)劃、建筑理論、建筑歷史、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、民法學(xué)等學(xué)科的人才，這些領(lǐng)域有很多高層次人才，也有興趣從事不動(dòng)產(chǎn)這一專業(yè)，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關(guān)學(xué)科的分工協(xié)調(diào)
不動(dòng)產(chǎn)管理的學(xué)科有“不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)”、“不動(dòng)產(chǎn)金融”、“不動(dòng)產(chǎn)法律”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”、“不動(dòng)產(chǎn)投資”、“物業(yè)管理，’(本質(zhì)是資產(chǎn)管理與服務(wù))等，而“城市規(guī)劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動(dòng)產(chǎn)管理的相關(guān)基礎(chǔ)。
!!房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的需要
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從(%世紀(jì))%年代開始興起經(jīng)過(%年的發(fā)展取得了令人矚目的成就%(%%*年我國(guó)房地產(chǎn)投資超過+%%%%億元占固定資產(chǎn)投資的,)"*-直接拉動(dòng)./0增長(zhǎng),*1%專家預(yù)測(cè)到(2(2年中國(guó)城市化水平將提高到$$3城鎮(zhèn)人口將達(dá)到4億人以上僅城鎮(zhèn)新增人口每年就需增住房(億平方米以上房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的重要地位將逐漸突出%
一個(gè)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展離不開對(duì)人才的需要%作為與人類社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)密切相關(guān)且涉及經(jīng)濟(jì)&金融&投資&市場(chǎng)&法律&資產(chǎn)治理和政府治理等諸多領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)也不例外%但就我國(guó)而言目前房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員基本上都是來自城市規(guī)劃&建筑學(xué)&土木工程&建造治理&投資與金融等相關(guān)專業(yè)真正受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)專業(yè)教導(dǎo)的人才只占很小的比例%我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(2年的發(fā)展已經(jīng)迫切地感到高級(jí)專業(yè)人才的短缺甚至在某種意義上說已經(jīng)開始制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)向高級(jí)化&現(xiàn)代化發(fā)展%
($社會(huì)發(fā)展的需要
房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)我國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)上對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的需求人數(shù)位居首位約占用人總數(shù)的)2%$5)(&$6其中房地產(chǎn)類7包括工商治理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理方向&工程治理&物業(yè)治理等8畢業(yè)生初次就業(yè)率在)$9左右且呈逐漸增加的趨勢(shì)%
另外從房地產(chǎn)專業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位及其發(fā)展前途來看作為教導(dǎo)者或教導(dǎo)治理人員絕不能忽視房地產(chǎn)作為一個(gè)與每一個(gè)社會(huì)成員都息息相關(guān)的巨大行業(yè)的存在%為該行業(yè)培養(yǎng)各個(gè)層次的專業(yè)人才是房地產(chǎn)專業(yè)教導(dǎo)工作者的歷史責(zé)任%因此我國(guó)的高等教導(dǎo)應(yīng)該順應(yīng)這一趨勢(shì)發(fā)展房地產(chǎn)專業(yè)教導(dǎo)培養(yǎng)出適合市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)類專業(yè)人才%
二&工商治理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理方向的課程設(shè)置及教學(xué)內(nèi)容
!’房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理的專業(yè)基礎(chǔ)課程設(shè)置開設(shè)的主要課程有+大學(xué)英語$高等數(shù)學(xué)7包括微積分&線性代數(shù)&概率論8$政治經(jīng)濟(jì)學(xué)&西方經(jīng)濟(jì)學(xué)$法律基礎(chǔ)7包括經(jīng)濟(jì)法&房地產(chǎn)法&合同法8$治理學(xué)概論$計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)7基本操作及數(shù)據(jù)庫(kù)制作8$建筑學(xué)概論7要求會(huì)識(shí)圖&使用基本儀器等8$會(huì)計(jì)原理$市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)等%
((房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理的專業(yè)方向課程設(shè)置及教學(xué)內(nèi)容
7!8房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)$
7(8房地產(chǎn)開發(fā)與投資$!"房地產(chǎn)估價(jià)!
!$房地產(chǎn)金融!
%&房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷!
%’物業(yè)治理"
三改進(jìn)工商治理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理方向課程教學(xué)方案的建議
(!結(jié)合院系教學(xué)平臺(tái)和院系特色改進(jìn)教學(xué)方法%($層次教學(xué)法"層次教學(xué)法要求在教學(xué)中%把握學(xué)生認(rèn)識(shí)問題過程的不同階段和層次%有針對(duì)性地利用多種形式%如講授理論討論案例演講論辯寫作報(bào)告等$的課堂組織方式%把認(rèn)知和實(shí)踐環(huán)節(jié)緊密結(jié)合起來"通過靈活的教學(xué)方式%從素質(zhì)教導(dǎo)入手%使學(xué)生在知識(shí)能力和素質(zhì)三方面得到全面的提高"
%)"$"模式"即&"*+的理論教學(xué),$*-的自學(xué),"*.的案例講析’"其中%&理論教學(xué)’是以各章節(jié)的核心理論為主體%兼顧各章節(jié)之間各課程之間的總體架構(gòu)和邏輯關(guān)系%有目的地講授%以提高學(xué)生的專業(yè)理論水平和邏輯分析能力!&自學(xué)’是針對(duì)教材中較為程序化和規(guī)范化或理解難度不大的教學(xué)內(nèi)容%采取學(xué)生課堂自學(xué)%教師隨時(shí)答疑的方式!&案例講析’是通過"/&個(gè)有代表性的案例%幫助學(xué)生深刻領(lǐng)會(huì)理論知識(shí)和有關(guān)內(nèi)容%并且以課堂提問分組討論的方式充分調(diào)動(dòng)學(xué)生參與的積極性%鍛煉他們分析問題和解決問題的綜合能力"%"鼓勵(lì)學(xué)生參加社會(huì)實(shí)踐并培養(yǎng)學(xué)生寫報(bào)告及科研能力"院系除了鼓勵(lì)學(xué)生利用假期參與一些房地產(chǎn)實(shí)務(wù)及相關(guān)課題研究外%還可以組織學(xué)生參與編寫房地產(chǎn)案例教學(xué)的輔助教材%建立一套房地產(chǎn)教學(xué)的案例庫(kù)%使課程教學(xué)內(nèi)容更加豐富和完善")"結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證制度設(shè)置相關(guān)課程
房地產(chǎn)專業(yè)的執(zhí)業(yè)資格%目前有房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人造價(jià)師建造師結(jié)構(gòu)工程師工程監(jiān)理師土地評(píng)估師%以后還會(huì)新增一些如房地產(chǎn)策劃師物業(yè)治理經(jīng)理等執(zhí)業(yè)資格"學(xué)校在教學(xué)中除了開設(shè)相應(yīng)的課程外%還可以邀請(qǐng)或聘請(qǐng)高層次有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士到院系給學(xué)生開設(shè)定期講座甚至專業(yè)課程%使本專業(yè)學(xué)生有更多機(jī)會(huì)接觸房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作"一方面可以使學(xué)生所學(xué)知識(shí)更加貼近社會(huì)需要%在學(xué)校里就能了解實(shí)務(wù)操作過程!另一方面還可以為學(xué)生尋找將來的就業(yè)企業(yè)和企業(yè)挑選學(xué)生提供了良好的機(jī)會(huì)""工商治理專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理方向課程的設(shè)置與完善%力求與國(guó)際接軌將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理專業(yè)并入工商治理專業(yè)的院校%可以結(jié)合工商治理的專業(yè)設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理的方向課程%除了設(shè)置房地產(chǎn)方向的核心課程之外%可以加入一些經(jīng)濟(jì)學(xué)和治理學(xué)的基礎(chǔ)課程"其目標(biāo)是培養(yǎng)具有扎實(shí)的治理經(jīng)濟(jì)法律及工商治理和市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的%把握策略設(shè)計(jì)策略評(píng)價(jià)和策略實(shí)施的知識(shí)和技巧的%能在政府機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資和開發(fā)企業(yè)物業(yè)治理公司資產(chǎn)治理公司以及房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)工作的專業(yè)人才"$$大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理研究生專業(yè)層次的教導(dǎo)
房屋銷售合同書
合同甲方(開發(fā)商)：
電 話：傳真：
地 址：
合同乙方(商)：
電話：
傳真：
地址：
甲、乙雙方本著平等、公平、誠(chéng)信的原則，就甲方投資開發(fā)的 項(xiàng)目第期進(jìn)行營(yíng)銷策劃及銷售等方面的合作事宜進(jìn)行充分協(xié)商，為明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況雙方一致同意達(dá)成以下合同內(nèi)容，并自愿簽訂本《房屋營(yíng)銷策劃及銷售合同書》，以共同信守。
第一條 定義
1. 本項(xiàng)目：是指甲方開發(fā)的 項(xiàng)目。
2. 開盤：指項(xiàng)目取得《預(yù)售許可證》并在媒體上開盤公告為準(zhǔn)。
3. 銷售價(jià)格：是指本合同乙方與甲方所商定并經(jīng)甲方簽章認(rèn)可的售樓價(jià)格(詳見附件一《委托房屋銷售面積及價(jià)格表》)。
4. 傭金：是指甲方支付給乙方的銷售酬金。
5. 成交：在客戶簽定《商品房買賣合同》、支付首付款后，則甲方視為乙方已完成該套房屋的成交。
6. 銷售率：以實(shí)際成交房源總面積與總委托可銷售房源總面積之比(如分期，則按各期實(shí)際成交房源總面積與各期委托可銷售房源總面積之比)。
第二條 委托標(biāo)的物
1. 甲方委托乙方物業(yè)為 項(xiàng)目。項(xiàng)目位 。物業(yè)地上總建筑面積約為 萬平方米，最終物業(yè)面積以政府主管部門審批為準(zhǔn)。
2. 本合同有效期限為：自雙方簽約之日起至第一期住宅、商業(yè)竣工交房完畢為止。
3. 在本項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)前 個(gè)月由乙方制定《委托銷售面積及銷售價(jià)格表》(即合同附件)交甲方確認(rèn)。乙方將根據(jù)平均銷售價(jià)格表制訂一房一價(jià)表，經(jīng)甲方確認(rèn)后，作為本合同有效附件。
第三條 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及銷售服務(wù)內(nèi)容
1. 項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃推廣
Ø 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析;
Ø 競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析;
Ø 項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析;
Ø 項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化建議及項(xiàng)目配套建議;
Ø 目標(biāo)客戶定位;
Ø 項(xiàng)目形象定位;
Ø 項(xiàng)目整合行銷策略建議;
Ø 推廣策略建議：媒介策略、推廣費(fèi)用計(jì)劃、公關(guān)活動(dòng)及現(xiàn)場(chǎng)包裝建議。
Ø 針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)行報(bào)紙、電視等媒介廣告，戶外廣告，新聞會(huì)、開盤活動(dòng)、禮儀促銷等活動(dòng),在經(jīng)過甲方批準(zhǔn)同意后執(zhí)行。
2. 包裝設(shè)計(jì)及形象整合
Ø 項(xiàng)目VI系統(tǒng)及應(yīng)用包裝設(shè)計(jì);
Ø 售樓處及外賣場(chǎng)、展示中心整體風(fēng)格及布局建議;
Ø 售樓處展板、LOGO墻、吊旗等設(shè)計(jì);
Ø 售樓處其他包裝設(shè)計(jì);
Ø 建筑物、圍墻、道旗、引導(dǎo)路牌等工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì);
Ø 示范區(qū)、景觀區(qū)、樣板間等導(dǎo)視系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì);
Ø 看房車包裝設(shè)計(jì);
Ø 戶外廣告牌、道旗、公交車體等戶外廣告平面稿件創(chuàng)意、設(shè)計(jì);
Ø 樓書創(chuàng)意設(shè)計(jì);
Ø 置業(yè)單設(shè)計(jì);
Ø 宣傳單頁(yè)、折頁(yè)、DM單、海報(bào)等創(chuàng)意設(shè)計(jì);
Ø 樓宇標(biāo)示、公共設(shè)施標(biāo)示設(shè)計(jì);
Ø 禮品包裝設(shè)計(jì);
Ø 會(huì)刊、客戶通訊等平面創(chuàng)意與設(shè)計(jì)。
3. 項(xiàng)目全案銷售執(zhí)行
Ø 建立銷售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為;
Ø 銷售文件及管理文件;
Ø 客戶資源庫(kù)的建立;
Ø 銷售價(jià)格定位及策略;
Ø 項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)控制;
Ø 客戶洽談、成交、簽約，銷售組織與案場(chǎng)管理;
Ø 開盤方案制定及開盤活動(dòng)組織;
Ø 銷售回款。
第四條 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、考核及結(jié)算方式
1. 策劃廣告費(fèi)
1) 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃廣告費(fèi)合計(jì)____萬元整(￥______)，工作事項(xiàng)包含第三條3.1和3.2全部事項(xiàng)。
2) 自簽訂本合同起 日內(nèi)，甲方支付廣告策劃前期費(fèi)用______萬元整(￥_____)，完成銷售總量的 %時(shí)支付 萬元整( 元)，余款(RMB 元)銷售按期完成后結(jié)清。
3) 銷售過程當(dāng)中所產(chǎn)生的一切廣告、制作費(fèi)用完全由乙方承擔(dān)(銷售過程發(fā)生的廣告推廣費(fèi)用泛指除本合同第五條第一款第6項(xiàng)外的費(fèi)用)。
4) 對(duì)于乙方提交的方案及稿件，甲方有權(quán)利要求乙方根據(jù)甲方的需要進(jìn)行無條件調(diào)整。
5) 本合同所約定項(xiàng)目在銷售推廣期間，每月30日前乙方向甲方提交項(xiàng)目下月階段推廣方案及廣告預(yù)算，甲方對(duì)內(nèi)容及費(fèi)用進(jìn)行審核，并有權(quán)進(jìn)行調(diào)整及負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，廣告費(fèi)用及制作費(fèi)均由乙方承擔(dān)。廣告內(nèi)容涉及對(duì)客戶承諾的必須經(jīng)甲方書面簽字后方可。
6) 甲方按照已審核的銷售進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行核算結(jié)算傭金，若乙方不能按時(shí)完成月銷售計(jì)劃，甲方應(yīng)視為乙方所承擔(dān)的全程廣告策劃制作資金投入不足，措施不利，造成銷售額度下降，應(yīng)在結(jié)算時(shí)扣除全程廣告策劃制作費(fèi)用伍萬元/月。連續(xù)叁個(gè)月不能完成銷售計(jì)劃，結(jié)算時(shí)扣除所有全程廣告策劃制作費(fèi)用，作為甲方的銷售損失的補(bǔ)償。
2. 傭金
1) 乙方銷售傭金按以下方式進(jìn)行計(jì)算：
銷售率
X≤50%
50%
X>80%
住宅結(jié)算比例
%
%
%
商業(yè)結(jié)算比例
%
%
%
X為乙方累計(jì)銷售的面積占總銷面積的比例。雙方根據(jù)銷售進(jìn)度，采取不同的比例分別計(jì)算傭金的辦法，當(dāng)住宅銷售比例小于等于50%時(shí)，甲方按 %計(jì)算傭金;當(dāng)住宅銷售比例大于50%小于等于≤80%時(shí)，甲方按 %計(jì)算傭金;當(dāng)住宅銷售比例大于80%時(shí)，甲方按 %計(jì)算傭金;商業(yè)統(tǒng)一按%計(jì)算傭金。
傭金結(jié)算條件：一次性付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付全額房款;分期付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付首期房款;銀行按揭付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并繳納首付款辦理完畢銀行按揭手續(xù)。
2) 傭金結(jié)算周期：每月1日至30日(完整月)。
3) 傭金支付方式：每月1日前乙方按照上月實(shí)際銷售金額，對(duì)應(yīng)計(jì)算銷售費(fèi)用，向甲方提交上月傭金結(jié)算提報(bào)，甲方于每月15日前向乙方支付上月應(yīng)結(jié)銷售傭金，審核付款時(shí)間周六、周日順延，以下條款相同。
4) 因客戶違約而沒收的定金、房款，按甲方80%、乙方20% 比例分成。如涉及訴訟的，則在扣除訴訟全部成本費(fèi)用后計(jì)提，雙方對(duì)該部分不應(yīng)計(jì)算傭金。
5) 因乙方原因造成退房，乙方應(yīng)將因該客戶買賣房屋所提取的傭金返還。
第五條 合同雙方之責(zé)任
1. 甲方權(quán)利及義務(wù)
1) 甲方負(fù)責(zé)審定由乙方提供的銷售計(jì)劃、銷售價(jià)格、銷售資料，并根據(jù)實(shí)施情況有權(quán)修改銷售計(jì)劃、調(diào)整價(jià)格或銷售資料中的條款。
2) 甲方保證所委托物業(yè)無債務(wù)糾紛，并擁有合法銷售手續(xù)。
3) 在期限內(nèi)甲方不得委托其他任何第三方對(duì)本合同約定之房屋進(jìn)行銷售。
4) 甲方負(fù)責(zé)制定一套標(biāo)準(zhǔn)商品房銷售合同文本內(nèi)容，并負(fù)責(zé)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同以外的附加條款的審核，審核時(shí)間為5個(gè)工作日。合同附加條款審核需乙方書面通知甲方指定人員簽收，并經(jīng)甲方指定人員審核簽字后方才生效。
5) 甲方承擔(dān)本項(xiàng)目售樓處、樣板房的建設(shè)、裝修、大廳辦公設(shè)備及沙發(fā)(甲方員工及公用沙發(fā)、商談桌椅)、沙盤制作、房屋維護(hù)、看房車等，并在雙方確認(rèn)的合理日期提供使用。
6) 甲方指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)控和協(xié)調(diào)乙方銷售及策劃工作的推進(jìn)，甲方負(fù)責(zé)人現(xiàn)擬定為 ，該負(fù)責(zé)人對(duì)于乙方提報(bào)的工作內(nèi)容予以簽字或蓋章后均屬甲方確認(rèn)。在本協(xié)議內(nèi)任何有關(guān)項(xiàng)目的變動(dòng)，該負(fù)責(zé)人有責(zé)任以書面形式及時(shí)通知乙方。(該負(fù)責(zé)人選如有變動(dòng)，甲方需及時(shí)以書面形式通知乙方)。
7) 對(duì)乙方的書面提報(bào)，甲方應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)給予回復(fù)或同乙方進(jìn)行專題討論。逾期未回復(fù)，乙方視同甲方認(rèn)可。
8) 甲方安排會(huì)計(jì)專人負(fù)責(zé)客戶訂金、首期款、按揭貸款、房款及附屬配套款的直接收取，并及時(shí)出具購(gòu)房收據(jù)或發(fā)票。
9) 甲方對(duì)乙方專派人員及銷售人員有監(jiān)督權(quán)。如果甲方收到客戶關(guān)于乙方銷售人員態(tài)度或服務(wù)水平的投訴，有權(quán)要求乙方更換該名銷售人員;如甲方對(duì)乙方策劃及銷售專派人員不滿意且銷售總體進(jìn)度未達(dá)到計(jì)劃時(shí)，有權(quán)要求乙方更換人員。
10) 服務(wù)過項(xiàng)目的曾屬乙方人員，甲方在本合同生效期間及合同終止一年內(nèi)不得錄用。
2. 乙方權(quán)利及義務(wù)
1) 乙方必須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書復(fù)印件。
2) 本合同簽署后_______天內(nèi)向甲方提交市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、營(yíng)銷策劃案及營(yíng)銷實(shí)施計(jì)劃給甲方審定，在甲方基本具備銷售條件后，經(jīng)甲方同意，在_______天內(nèi)展開銷售實(shí)際運(yùn)作。
3) 切實(shí)完成向甲方承諾的銷售進(jìn)度計(jì)劃書(詳見附件二)，嚴(yán)格執(zhí)行銷售價(jià)格特殊情況須經(jīng)甲方書面同意。
4) 乙方指定負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本項(xiàng)目營(yíng)銷工作的推進(jìn)，乙方負(fù)責(zé)人現(xiàn)擬定為 ，該負(fù)責(zé)人對(duì)于甲方提出的工作內(nèi)容予以簽字并蓋章后均屬乙方確認(rèn)。在本協(xié)議內(nèi)任何有關(guān)項(xiàng)目的推進(jìn)工作，該負(fù)責(zé)人有責(zé)任以書面形式及時(shí)通知甲方(該負(fù)責(zé)人選如有變動(dòng)，乙方需及時(shí)以書面形式通知甲方)。同時(shí)乙方派遣足夠有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)推銷工作，并不得超過甲方認(rèn)可的宣傳資料范圍進(jìn)行宣傳和推廣，乙方不得超越甲方授權(quán)向客戶做出任何承諾和有損甲方利益的行為。在營(yíng)銷活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)和提升甲方企業(yè)形象，甲方有權(quán)定期不定期的監(jiān)督乙方營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的工作情況。
5) 乙方應(yīng)按照雙方確認(rèn)的《銷售現(xiàn)場(chǎng)管理辦法》、銷售策略、促銷、折扣辦法等規(guī)定安排有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)接待、銷售認(rèn)購(gòu)等工作，非經(jīng)甲方同意，乙方不得更改任何有關(guān)規(guī)定或決議。
6) 委托期內(nèi)，該項(xiàng)目配置項(xiàng)目總監(jiān)1名、策劃經(jīng)理1名、銷售經(jīng)理1名、行政助理1名、策劃助理1名，并選派不少于6名專職銷售人員，在現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售工作。乙方員工工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)保險(xiǎn)、培訓(xùn)、辦公設(shè)備、等及乙方內(nèi)部所發(fā)生的全部費(fèi)用由乙方自理，以及自行繳納水電費(fèi)用，自行辦公設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，乙方人員必須嚴(yán)格遵守本項(xiàng)目安全規(guī)定，如因自身過錯(cuò)發(fā)生安全及其他意外事故造成的人身傷害或經(jīng)濟(jì)損失，乙方承擔(dān)一切責(zé)任。甲方不承擔(dān)任何連帶責(zé)任。
7) 如因項(xiàng)目工程進(jìn)度或乙方廣告資金投入等問題導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩滯、延誤或中斷，在緩滯、延誤或中斷期間，乙方應(yīng)對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行合理調(diào)配，不應(yīng)拖延合同期限。
8) 乙方負(fù)責(zé)客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并協(xié)助催收房款。乙方指派專人負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)買賣手續(xù)和銀行樓宇按揭手續(xù)。未經(jīng)甲方同意，不得代收任何售房款項(xiàng)，如遇特殊情況乙方代收客戶房款，需在24小時(shí)內(nèi)交付甲方，其它約定除外。不得以甲方的名義進(jìn)行本合同約定之外的業(yè)務(wù)。
9) 乙方受甲方委托負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書和合同，必須以甲方確認(rèn)的合同樣本內(nèi)容為準(zhǔn)，任何與客戶的額外約定必須由甲方事先書面確認(rèn)，否則由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失由乙方全額賠償。
10) 乙方負(fù)責(zé)每月向甲方指定人員書面匯報(bào)實(shí)際銷售情況。
11) 在期限內(nèi)，乙方保證未經(jīng)甲方書面允許，乙方不得將其之甲方物業(yè)再行轉(zhuǎn)由第三方，違者承擔(dān)由此造成的損失。
12) 本項(xiàng)目屬于甲方定價(jià)銷售，乙方無權(quán)折扣，乙方承諾未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得低于或者高于銷售價(jià)格銷售委托之物業(yè)，否則，差額部分由乙方交付甲方。
13) 對(duì)甲方的書面工作調(diào)整意見，乙方應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)給予回復(fù)或同甲方進(jìn)行專題討論。逾期未作回復(fù)的甲方視同乙方認(rèn)可。
14) 在甲乙雙方合作過程中，甲方支付乙方的所有費(fèi)用，乙方必須先提供正式發(fā)票。
15) 為便于銷售管理，避免銷售紊亂導(dǎo)致的糾紛，所有成交及合同的簽署必須在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，并及時(shí)將銷售合同及客戶資料編序造冊(cè)交甲方存檔。
16) 乙方應(yīng)按本合同約定完成合同規(guī)定銷售考核指標(biāo)，若乙方不能如期(注：按月考量還是按委考量，最好明確)按約定完成銷售考核指標(biāo)，逾期超過15天，甲方有權(quán)提前終止合同并將乙方已扣留的銷售傭金作為違約金。
第六條 違約責(zé)任
1. 本合同書甲、乙雙方任何一方如泄露對(duì)方之商業(yè)秘密，無論故意還是過失，均應(yīng)向?qū)Ψ劫r償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。
2. 乙方不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的銷售活動(dòng)之外的任何商業(yè)活動(dòng)，也不得以虛假夸大之詞欺騙購(gòu)房人，只能在甲方編制的書面宣傳資料和允許的范圍內(nèi)對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行宣傳，否則造成的社會(huì)不良影響及甲方、第三方的損失由乙方承擔(dān);
3. 乙方不得私收房款及預(yù)訂款，乙方有任何未經(jīng)甲方同意私收房款、預(yù)訂款以及其它挪用行為，視為違約，甲方有權(quán)立即終止乙方承銷權(quán)，并追究其法律責(zé)任;
4. 乙方若無故終止合同給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失，則乙方需向甲方賠償經(jīng)濟(jì)損失______________萬元人民幣。
第七條 合同生效、終止及其它
1. 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。如有未盡事宜，甲、乙雙方本著互利互惠的原則訂立補(bǔ)充合同，補(bǔ)充合同作為本合同組成部分，并具有與本合同同等效力。
2. 本合同如有任何爭(zhēng)議之處，雙方可友好協(xié)商另立補(bǔ)充合同，協(xié)商不成的任一方可依照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律及規(guī)定，向合同簽訂地提起訴訟。
3. 本合同一式肆份，甲乙雙方各持貳份。
第八條 附件
1. 本合同附件：《委托銷售房屋面積及價(jià)格表》、《銷售進(jìn)度計(jì)劃書》《合同樣本及填寫格式》。該附件必須經(jīng)甲方審核簽字同意后生效。
2. 《委托銷售物業(yè)面積及價(jià)格表》作為本合同附件在項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)前30天內(nèi)由乙方負(fù)責(zé)制定，經(jīng)甲方審核后由甲乙雙方簽字蓋章后生效，與本合同享有同等法律效力。
3. 在合同約定的銷售范圍內(nèi)，如果甲方的內(nèi)部員工購(gòu)買，以及甲方用房屋進(jìn)行抵債、抵償、抵押、置換等，以及甲方關(guān)系戶銷售(可額外折扣)，不視為乙方銷售，甲方無須支付乙方傭金，但甲方額外折扣關(guān)系戶銷售應(yīng)按制在本期戶數(shù)的10%以內(nèi)。除此之外，所有成交均由乙方銷售執(zhí)行。
4、因甲方開發(fā)權(quán)利發(fā)生變化或整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，甲方應(yīng)通知乙方并將此合同關(guān)系一并轉(zhuǎn)移。項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利或整體產(chǎn)權(quán)接受方應(yīng)在乙方權(quán)利和責(zé)任不變的情況下于項(xiàng)目交易前與乙方重新簽訂本合同。
5、甲、乙雙方同意自本合同生效后，任何一方在對(duì)方未違反合同內(nèi)容的規(guī)定下，若甲方對(duì)乙方全程和銷售狀況不滿意有權(quán)單方終止或解除本合同，應(yīng)以提前30天以書面形式通知對(duì)方。因一方原因造成違約，應(yīng)賠償另一方全部經(jīng)濟(jì)損失。雙方因工作業(yè)務(wù)持不同意見時(shí)，應(yīng)以甲方意見為準(zhǔn)。
(以下為甲乙雙方簽字蓋章欄，無合同正文)
甲方： 乙方：
代表簽字： 代表簽字：
簽約時(shí)間： 簽約地點(diǎn)：
有關(guān)房地產(chǎn)銷售合同
甲方：____________
地址：____________
郵碼：____________
電話：____________
法定代表人：____________
職務(wù)：____________
乙方：____________
房地產(chǎn)中介有限公司地址：____________
郵碼：____________
電話：____________
法定代表人：____________
職務(wù)：____________
甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)銷售甲方開發(fā)經(jīng)營(yíng)或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。
第一條合作方式和范圍甲方指定乙方為在____(地區(qū))的獨(dú)家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________興建的____________項(xiàng)目，該項(xiàng)目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計(jì)________平方米。
第二條合作期限
1.本合同期限為個(gè)月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見，本合同期自動(dòng)延長(zhǎng)____個(gè)月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。
3.在本合同有效期內(nèi)，甲方不得在____________地區(qū)指定其他商。
第三條費(fèi)用負(fù)擔(dān)本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不僅包括報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負(fù)責(zé)支付。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付。
第四條銷售價(jià)格銷售基價(jià)(本項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià))由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場(chǎng)銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價(jià)目表為本合同的附件。
第五條傭金及支付
1.乙方的傭金為所售的____________項(xiàng)目?jī)r(jià)目表成交額的____%，乙方實(shí)際銷售價(jià)格超出銷售基價(jià)部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付傭金：甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對(duì)該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于。3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來的傭金后應(yīng)開具收據(jù)。乙方代甲方收取房?jī)r(jià)款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項(xiàng)返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每?jī)蓚€(gè)月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對(duì)臨時(shí)買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。第六條甲方的責(zé)任1.甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶;
(2)新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對(duì)開發(fā)建設(shè)____________________項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括：國(guó)有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售________________項(xiàng)目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書、國(guó)有土地使用權(quán)證書。
(3)關(guān)于代售的項(xiàng)目所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;
(4)乙方銷售該項(xiàng)目所需的收據(jù)、銷售合同，以實(shí)際使用的數(shù)量為準(zhǔn)，余數(shù)全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為________________項(xiàng)目銷售(的獨(dú)家)的委托書;以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后2天內(nèi)向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購(gòu)買的____________的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。
2.甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，負(fù)責(zé)提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號(hào)不發(fā)生誤訂。
3.甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。
第七條乙方的責(zé)任
1.在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：
(1)制定推廣計(jì)劃書(包括市場(chǎng)定位、銷售對(duì)象、銷售計(jì)劃、廣告宣傳等等);
(2)根據(jù)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書;
(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目、環(huán)境及情況;
(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動(dòng);
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產(chǎn)臨時(shí)買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。
2.乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的________________項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購(gòu)買時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購(gòu)買多個(gè)單位)，乙方應(yīng)告知甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。
4.乙方收取客戶所付款項(xiàng)后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。
第八條合同的終止和變更
1.在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。
2.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條其他事項(xiàng)
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。?
甲方：____________________代表人：____________________年____月____日
乙方：____________________代表人：____________________年____月____日
房地產(chǎn)銷售合同范文
甲 方：___________________________地 址：______ 郵碼：_____ 電話：______法定代表人：________ 職務(wù)：_________
乙 方：___ 房地產(chǎn)中介有限公司 地 址：______ 郵碼：_____ 電話：______法定代表人：________ 職務(wù)：_________
甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)銷售甲方開發(fā)經(jīng)營(yíng)或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。
第一條合作方式和范圍
甲方指定乙方為在____(地區(qū))的獨(dú)家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________ 興建的____________項(xiàng)目，該項(xiàng)目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計(jì)________平方米。
第二條 合作期限天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供法律服務(wù)
1.本合同期限為個(gè)月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對(duì)意見，本合同期自動(dòng)延長(zhǎng)____ 個(gè)月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。 3.在本合同有效期內(nèi)，甲方不得在____________地區(qū)指定其他商。
第三條費(fèi)用負(fù)擔(dān)
本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不僅包括報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負(fù)責(zé)支付。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。
具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付。
第四條銷售價(jià)格
銷售基價(jià)(本項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià))由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場(chǎng)銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價(jià)目表為本合同的附件。
第五條 傭金及支付 1.乙方的傭金為所售的____________項(xiàng)目?jī)r(jià)目表成交額的____%，乙方實(shí)際銷售價(jià)格超出銷售基價(jià)部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付傭金：
甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對(duì)該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來的傭金后應(yīng)開具收據(jù)。
乙方代甲方收取房?jī)r(jià)款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項(xiàng)返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每?jī)蓚€(gè)月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對(duì)臨時(shí)買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。
第六條 甲方的責(zé)任天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供法律服務(wù)
1.甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶;
(2)新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對(duì)開發(fā)建設(shè)____________________項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括：國(guó)有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售________________項(xiàng)目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書、國(guó)有土地使用權(quán)證書。
(3)關(guān)于代售的項(xiàng)目所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等;天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供法律服務(wù)
(4)乙方銷售該項(xiàng)目所需的收據(jù)、銷售合同，以實(shí)際使用的數(shù)量為準(zhǔn)，余數(shù)全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為________________項(xiàng)目銷售(的獨(dú)家)的委托書;
以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后2天內(nèi)向乙方交付齊全。
甲方保證若客戶購(gòu)買的____________的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。
2.甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，負(fù)責(zé)提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號(hào)不發(fā)生誤訂。
3.甲方應(yīng)按時(shí)按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供法律服務(wù)
第七條 乙方的責(zé)任天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供法律服務(wù)
1.在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：
(1)制定推廣計(jì)劃書(包括市場(chǎng)定位、銷售對(duì)象、銷售計(jì)劃、廣告宣傳等等);
(2)根據(jù)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，制定銷售計(jì)劃，安排時(shí)間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書;天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供法律服務(wù)
(5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目、環(huán)境及情況; (6)利用各種形式開展多渠道銷售活動(dòng);
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產(chǎn)臨時(shí)買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供法律服務(wù)
2.乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的________________項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價(jià)格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購(gòu)買時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購(gòu)買多個(gè)單位)，乙方應(yīng)告知甲方，作個(gè)案協(xié)商處理。
4.乙方收取客戶所付款項(xiàng)后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。
第八條合同的終止和變更天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供法律服務(wù)
1.在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。
2.經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 其他事項(xiàng)天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)免費(fèi)為大家提供法律服務(wù)
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
甲方：____________________
代表人：________________ ____年____月____日
房地產(chǎn)稅的實(shí)施方向是以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的批量評(píng)稅，這就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)和高校房地產(chǎn)評(píng)稅專業(yè)（方向）建設(shè)提出了挑戰(zhàn)。借鑒發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，有助于形成具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)模式，滿足房地產(chǎn)稅改革實(shí)施的需要。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)評(píng)稅工作需要較多高素質(zhì)的專業(yè)評(píng)稅人才。如加拿大BC省評(píng)估局（BC Assessment）負(fù)責(zé)該省財(cái)產(chǎn)稅的征收和管理，該組織有650個(gè)專職人員，評(píng)估房地產(chǎn)數(shù)量超過188萬宗（BC Assessment 2010年度服務(wù)計(jì)劃報(bào)告）；在中國(guó)香港特區(qū)，專職負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅評(píng)估征收工作的是差餉物業(yè)估價(jià)署，截至2011年4月總職工數(shù)達(dá)819人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員共466人，占總?cè)藬?shù)的56.4%，評(píng)估各類物業(yè)236.92萬余宗（香港差餉物業(yè)估價(jià)署年報(bào)2010—2011）；美國(guó)馬里蘭州財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估局有全職崗位4481個(gè)，其中職業(yè)估價(jià)師、制圖員和IT人員數(shù)量占到56.26%，評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)類的稅基7313.57萬宗（Maryland Department of Assessment and Taxation 2011）?？梢姡康禺a(chǎn)評(píng)稅工作對(duì)于專業(yè)人員的需求量很大。
一、部分國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅人才的培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)分析
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收是財(cái)產(chǎn)稅制的核心，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的地方政府財(cái)政收入重要來源。由于財(cái)產(chǎn)稅的直接稅性質(zhì)，評(píng)稅結(jié)果必須公平、一致和準(zhǔn)確可信，否則將引起稅負(fù)不公，進(jìn)而引發(fā)納稅人的反對(duì)。實(shí)施財(cái)產(chǎn)稅制的國(guó)家和地區(qū)均極為重視評(píng)稅人員的專業(yè)能力和執(zhí)業(yè)水平，有較為完善的評(píng)稅專業(yè)人才培養(yǎng)模式，包括本科和研究生層次的學(xué)位課程、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和考試、執(zhí)業(yè)繼續(xù)教育在內(nèi)的一整套體系。本文借鑒了加拿大、美國(guó)和中國(guó)香港特區(qū)的評(píng)稅人才培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出有共性的內(nèi)容可作為建立我國(guó)評(píng)稅人才培養(yǎng)模式的參考。
（一）政府部門的評(píng)稅法律和制度建設(shè)是根本
政府部門既是評(píng)稅活動(dòng)的執(zhí)行者，也是評(píng)稅法律和制度規(guī)則的設(shè)計(jì)者，而制度建設(shè)是評(píng)稅人才培養(yǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根本條件?？偟膩碚f，美、加以及中國(guó)香港特區(qū)的政府都傾向于從具體的行政管理事物中抽身，依靠法律和行政許可來規(guī)范評(píng)稅人才培養(yǎng)的行為，放手發(fā)展行業(yè)中間組織，鼓勵(lì)各類評(píng)稅專業(yè)學(xué)術(shù)團(tuán)體之間的相互交流和有序競(jìng)爭(zhēng)，依靠高校、行業(yè)中間組織等市場(chǎng)力量實(shí)施評(píng)稅人才的培養(yǎng)。
（二）高校的專業(yè)課程設(shè)置和實(shí)踐教學(xué)模式是基礎(chǔ)
房地產(chǎn)評(píng)稅是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技藝，既要遵循評(píng)估基本理論和原理，又要在實(shí)踐中有所創(chuàng)新，解決具體問題。在人才培養(yǎng)中，高校起到了主導(dǎo)作用。
1.高校的多層次教育模式
加拿大英屬哥倫比亞大學(xué)（UBC）在加拿大的評(píng)稅人才乃至該國(guó)房地產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)中居于重要的地位。該校的Sauder商學(xué)院下設(shè)房地產(chǎn)系，開設(shè)與房地產(chǎn)評(píng)稅有關(guān)的專業(yè)核心課程。在教育層次上，不僅有全日制本科和研究生的培養(yǎng)方案，同時(shí)開設(shè)成人職業(yè)教育系列課程計(jì)劃，提供評(píng)稅行業(yè)認(rèn)證課程和房地產(chǎn)評(píng)估學(xué)會(huì)注冊(cè)課程，滿足房地產(chǎn)評(píng)稅從業(yè)者從入職到晉升的繼續(xù)教育需求。針對(duì)成人職業(yè)教育和繼續(xù)教育的時(shí)間和地域局限性，還推出了遠(yuǎn)程教育形式，完善的導(dǎo)師制和發(fā)達(dá)的通訊手段保證了教學(xué)質(zhì)量。
香港理工大學(xué)的建筑及房地產(chǎn)學(xué)系提供“物業(yè)估價(jià)”專業(yè)知識(shí)，在本科生培養(yǎng)方面，除全日制學(xué)位課程外，還提供在職學(xué)位課程系列，并頒發(fā)測(cè)量專業(yè)本科（榮譽(yù)）學(xué)位，滿足社會(huì)實(shí)踐與高等教育結(jié)合的需求。
2.課程系列體現(xiàn)專業(yè)性和實(shí)用性
UBC房地產(chǎn)系的城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)位課程系列提供高水平的房地產(chǎn)專業(yè)教育，并在全加拿大得到普遍承認(rèn)。該學(xué)位課程系列包括房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)稅、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)專業(yè)方向。其中，房地產(chǎn)評(píng)稅方向的核心課程和專業(yè)方向課的設(shè)置情況如表1所示。
從表1可以看到，課程設(shè)置前后銜接恰當(dāng)、針對(duì)性強(qiáng)。核心課程介紹房地產(chǎn)的基本性質(zhì)、價(jià)格形成機(jī)制、影響因素及分析工具，同時(shí)介紹房地產(chǎn)法律基礎(chǔ)和職業(yè)倫理；專業(yè)方向課強(qiáng)調(diào)對(duì)CAMA應(yīng)用的掌握，要求在課程中熟練操作計(jì)算機(jī)軟件，熟悉批量評(píng)稅的技術(shù)原理和方法，并實(shí)際應(yīng)用。
3.工學(xué)結(jié)合和實(shí)踐教學(xué)是重要形式
房地產(chǎn)評(píng)稅工作不僅要求評(píng)稅人員熟悉批量評(píng)稅的理論和技術(shù)路線，還能夠?qū)W以致用，對(duì)現(xiàn)實(shí)中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)做出準(zhǔn)確的價(jià)值評(píng)估，熟練操作CAMA系統(tǒng)。因此，高校在評(píng)稅人才培養(yǎng)時(shí)，更加注重對(duì)分析實(shí)際問題和動(dòng)手操作的能力培養(yǎng)。
工學(xué)結(jié)合（Work-integrated Education，簡(jiǎn)稱WIE）是指將學(xué)習(xí)和工作相結(jié)合的教育方式，即學(xué)生在校期間不僅學(xué)習(xí)而且工作，并得到相應(yīng)的勞動(dòng)報(bào)酬，使學(xué)生真正融入到社會(huì)中得以鍛煉專業(yè)能力和交流溝通能力。香港理工大學(xué)用教學(xué)計(jì)劃和學(xué)分制等手段保障學(xué)生參與社會(huì)實(shí)踐，自2005年開始設(shè)置WIE環(huán)節(jié)，要求學(xué)生在校內(nèi)導(dǎo)師和雇主導(dǎo)師的聯(lián)合指導(dǎo)下獲取專業(yè)知識(shí)和技能，實(shí)習(xí)期不少于4周，并根據(jù)學(xué)生實(shí)習(xí)表現(xiàn)、提交作業(yè)或論文以及雇主評(píng)價(jià)等，對(duì)學(xué)生進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，計(jì)算學(xué)分。WIE開拓了學(xué)生視野，有助于學(xué)生運(yùn)用所學(xué)知識(shí)解決實(shí)際問題，建立清晰的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃；有利于高校和行業(yè)的密切聯(lián)系，使得教育機(jī)構(gòu)知識(shí)更新能緊跟行業(yè)發(fā)展；同時(shí)，雇主得以物色新員工、補(bǔ)充人力資本，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏。
實(shí)踐教學(xué)則更多地體現(xiàn)為校園內(nèi)的教學(xué)活動(dòng)，以實(shí)驗(yàn)教學(xué)、案例教學(xué)為主要形式。如UBC的房地產(chǎn)系有完善的評(píng)稅實(shí)驗(yàn)室和軟硬件，能夠模擬CAMA系統(tǒng)的真實(shí)操作環(huán)境，有效提高了評(píng)稅技能訓(xùn)練水平。在課堂教學(xué)中，案例分析被廣泛采用，教師不是單純的知識(shí)灌輸者，而是引導(dǎo)學(xué)員學(xué)以致用，提升學(xué)生的應(yīng)用能力。
（三）行業(yè)學(xué)會(huì)等中間組織的專業(yè)指導(dǎo)和學(xué)術(shù)交流是主導(dǎo)
中間組織在房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)中具有重要地位，包括房地產(chǎn)評(píng)稅行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)以及部分類政府職能的公共組織，如國(guó)際估價(jià)官協(xié)會(huì)（IAAO）、國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅學(xué)會(huì)（IPTI）等均是評(píng)稅領(lǐng)域內(nèi)著名的學(xué)術(shù)組織，其中IAAO在北美地區(qū)有極大的影響力。以美國(guó)加州為例，該州的州均等化委員會(huì)（the State Board of Equalization，簡(jiǎn)稱BOE）由選舉產(chǎn)生， 可看作是類政府的中間組織。BOE主要負(fù)責(zé)監(jiān)督和規(guī)范州下轄各縣的房地產(chǎn)評(píng)稅工作，其中重要的職責(zé)之一是評(píng)稅人員的培訓(xùn)和資格認(rèn)證。在香港，作為獨(dú)立學(xué)會(huì)的皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)（CIOB）和香港測(cè)量師學(xué)會(huì)（HKIS）對(duì)評(píng)稅人員的資格準(zhǔn)入和后續(xù)教育都有一定的影響力。
1.制定評(píng)稅專業(yè)教育標(biāo)準(zhǔn)
評(píng)稅行業(yè)中間組織對(duì)房地產(chǎn)評(píng)稅人才的培養(yǎng)目標(biāo)、課程設(shè)置、 教材選用、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則等具有較高的權(quán)威，對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)的人員選用條件和繼續(xù)教育安排有很大的影響力。這來源于中間組織的專業(yè)威信、學(xué)術(shù)水平以及與政府部門間的良好關(guān)系。如IAAO的評(píng)稅資格認(rèn)證課程分為強(qiáng)制性、激勵(lì)性和自愿性三種類型，其中強(qiáng)制性認(rèn)證課程是由IAAO根據(jù)美國(guó)和加拿大的政府部門要求設(shè)計(jì)的；激勵(lì)性認(rèn)證課程提供的各種資質(zhì)也得到美國(guó)、加拿大等國(guó)的評(píng)稅機(jī)構(gòu)認(rèn)可。
2.進(jìn)行廣泛的學(xué)術(shù)交流與合作
評(píng)稅行業(yè)中間組織充分利用行業(yè)影響力和會(huì)員人脈關(guān)系，積極投身到國(guó)內(nèi)和國(guó)際的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)中，不斷擴(kuò)大其專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)認(rèn)證資格的推廣范圍。一方面，各中間組織在相互交流中得以分享經(jīng)驗(yàn)、深化理解，有助于提升評(píng)稅人才的培養(yǎng)質(zhì)量；另一方面，中間組織與高校、其他學(xué)術(shù)團(tuán)體以及從事批量評(píng)估的商業(yè)機(jī)構(gòu)有更多的合作機(jī)會(huì)，促進(jìn)了新理念、新技術(shù)在評(píng)稅人才培養(yǎng)中的應(yīng)用。中間組織往往和開設(shè)評(píng)稅專業(yè)的高校聯(lián)合制定專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃和執(zhí)業(yè)認(rèn)證課程計(jì)劃，如IAAO和UBC房地產(chǎn)系及建設(shè)成本數(shù)據(jù)服務(wù)提供商Marshall & Swift公司等機(jī)構(gòu)在認(rèn)證課程方面的合作。在美國(guó)加州，BOE制定評(píng)稅人員的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置專業(yè)培訓(xùn)課程，與社區(qū)學(xué)院合作實(shí)施人員培訓(xùn)。
二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)模式的建議
總的來看，房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)模式包含3個(gè)主要環(huán)節(jié)，即專業(yè)知識(shí)傳授、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定和繼續(xù)教育。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革尚處于稅改總體框架尚未明確、評(píng)稅技術(shù)試點(diǎn)逐步推進(jìn)、CAMA系統(tǒng)試運(yùn)行不斷完善的階段，雖然稅收行政管理部門內(nèi)部組織了若干次培訓(xùn)，但系統(tǒng)性的評(píng)稅人才培養(yǎng)問題尚未觸及。如何借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)學(xué)會(huì)等中間組織的力量，依托高校開展系統(tǒng)性的房地產(chǎn)評(píng)稅專業(yè)建設(shè)和人才培養(yǎng)問題，需要未雨綢繆、統(tǒng)籌考慮。鑒于上述國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展和專業(yè)教育的現(xiàn)狀，提出以下建議。
（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，明確政府部門的職責(zé)邊界
房地產(chǎn)評(píng)稅活動(dòng)是法定行為，對(duì)評(píng)稅人員的職業(yè)教育、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定和后續(xù)教育計(jì)劃也應(yīng)具有嚴(yán)肅性。在我國(guó)目前的政府架構(gòu)下，評(píng)稅人才培養(yǎng)涉及教育、人事、財(cái)稅、建設(shè)等多個(gè)行政主管部門，需要明確各職能部門的職責(zé)邊界，如評(píng)稅專業(yè)建設(shè)需要定期接受教育主管部門的評(píng)估，評(píng)稅執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證需要人事、建設(shè)和財(cái)稅部門的行政許可，等等。
（二）更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮高校教育的基礎(chǔ)性作用
1.目前高校的專業(yè)設(shè)置基礎(chǔ)
由于教育投入水平、教育資源和歷史傳統(tǒng)等原因，我國(guó)高等教育的主要承擔(dān)者是占高校數(shù)量絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的公立高等院校。根據(jù)1998年教育部的我國(guó)高校專業(yè)設(shè)置與房地產(chǎn)評(píng)稅有關(guān)的主要有土地資源管理、 地理信息系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等專業(yè)（或方向），這些專業(yè)構(gòu)成了我國(guó)普通高等教育中房地產(chǎn)評(píng)稅人才培養(yǎng)的基礎(chǔ)。
2.課程體系和專業(yè)設(shè)置調(diào)整
房地產(chǎn)評(píng)稅活動(dòng)應(yīng)該掌握的核心課程主要有城市和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)估價(jià)、地理信息系統(tǒng)（GIS）應(yīng)用、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等。以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)（或方向）為例，為適應(yīng)評(píng)稅人才培養(yǎng)的需要，要在課程體系和專業(yè)設(shè)置等方面做出相應(yīng)的調(diào)整。在近期，可以有針對(duì)性地增加房地產(chǎn)估價(jià)課程的深度，介紹房地產(chǎn)批量評(píng)估中使用的多元回歸方法和特征價(jià)格模型，以及參數(shù)求取和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法等。增加GIS理論和應(yīng)用方面的課程，使學(xué)生掌握利用ArcGIS等工具進(jìn)行緩沖區(qū)分析、疊置分析、空間插值等空間分析技術(shù)。增加計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的課程，使學(xué)生熟悉計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的應(yīng)用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，為滿足房地產(chǎn)評(píng)稅工作對(duì)高水平應(yīng)用人才的需求，可設(shè)置新的房地產(chǎn)評(píng)稅專業(yè)（或方向），調(diào)整本科及研究生專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃，開設(shè)獨(dú)立的專業(yè)平臺(tái)課程，提高專業(yè)學(xué)習(xí)的針對(duì)性和適用性。
3.教學(xué)方式和方法的創(chuàng)新
教學(xué)方法對(duì)授課效果的影響很大，在課程設(shè)計(jì)上應(yīng)突出評(píng)稅專業(yè)培養(yǎng)的應(yīng)用性，多運(yùn)用案例分析、研究小組、工學(xué)結(jié)合教育等方式，提高學(xué)生應(yīng)用理論解決具體問題的能力。強(qiáng)化實(shí)驗(yàn)室建設(shè)，使其能夠滿足模擬房地產(chǎn)批量評(píng)稅的實(shí)驗(yàn)環(huán)境，促進(jìn)高校教師與國(guó)內(nèi)外行業(yè)中間組織、學(xué)術(shù)團(tuán)體和評(píng)稅機(jī)構(gòu)的交流，提高教師的實(shí)踐能力。
（三）轉(zhuǎn)變觀念，促進(jìn)行業(yè)學(xué)術(shù)團(tuán)體與國(guó)際同行的接軌
目前，國(guó)內(nèi)不論是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，還是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，單宗評(píng)估仍然是主流業(yè)務(wù)。而房地產(chǎn)批量評(píng)估業(yè)務(wù)需耗費(fèi)極高的成本，技術(shù)復(fù)雜，商業(yè)應(yīng)用前景不明確，商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)極少涉及。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的各類評(píng)估行業(yè)學(xué)術(shù)團(tuán)體，對(duì)房地產(chǎn)批量評(píng)估的認(rèn)識(shí)尚處于引進(jìn)、介紹和初步探索階段。國(guó)內(nèi)的評(píng)估業(yè)中間組織想要達(dá)到國(guó)際同行在房地產(chǎn)批量評(píng)稅領(lǐng)域中的地位，發(fā)揮評(píng)稅行業(yè)人才培養(yǎng)的主導(dǎo)作用，需要不斷更新觀念和專業(yè)知識(shí)，加強(qiáng)國(guó)際交流與合作，以引領(lǐng)整個(gè)評(píng)估行業(yè)更新觀念，盡快與國(guó)際接軌。
關(guān)鍵詞：診所式教學(xué)；社會(huì)需求；教學(xué)模式
診所式教學(xué)在中國(guó)開展將近二十年，經(jīng)過不斷的探索和研究，在一定程度上推動(dòng)了中國(guó)法學(xué)教育改革，取得了一定成果。經(jīng)濟(jì)法診所式教學(xué)模式的研究也在不斷推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)法是實(shí)踐性較強(qiáng)的部門法，從根本上來說，適合采取診所式教學(xué)模式，但基于學(xué)科的特點(diǎn)，在發(fā)展進(jìn)程中面臨一些困難。分析法學(xué)教育現(xiàn)狀，構(gòu)建合理的教學(xué)模式是亟待解決的問題。診所式教學(xué)，是法學(xué)院仿效醫(yī)學(xué)院利用診所實(shí)習(xí)培養(yǎng)醫(yī)師的教學(xué)形式。設(shè)立“法律診所”，學(xué)生在診所教師的指導(dǎo)下辦理案件，為委托人提供咨詢，“診斷”法律問題，開出“處方”，并親自案件。因?qū)W生要在律師的辦公地點(diǎn)接待當(dāng)事人，與診所看病有相似之處，故命名為“診所式”法律教學(xué)［1］。2000年，我國(guó)有七所高校率先開設(shè)了法律診所式教學(xué)課程，這七所高校是北京大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、清華大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、華東政法學(xué)院、武漢大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)。
一、我國(guó)診所式教學(xué)的開展情況及特點(diǎn)
目前，我國(guó)有160多所高校開展診所式教學(xué)［2］。本研究選擇其中幾所進(jìn)行梳理，對(duì)這種教學(xué)方式進(jìn)行分析和探究。
1．北京大學(xué)
北京大學(xué)作為首批開展診所式教學(xué)的學(xué)校，充分利用前期研究成果，診所式教學(xué)發(fā)展迅速。北京大學(xué)法學(xué)院首先開設(shè)了診所式法律實(shí)驗(yàn)中心，該中心下設(shè)民事行政訴訟診所、立法診所、社區(qū)普法診所、校外診所，每學(xué)期結(jié)合具體情況，開設(shè)相應(yīng)課程。2014年秋季學(xué)期開設(shè)了“民事行政訴訟法律診所”“立法診所”“法律發(fā)展診所”“大成校外法律診所”課程，2015年春季學(xué)期開設(shè)了“民事行政訴訟法律診所”和“大成校外診所”課程，2016年春季學(xué)期、2016年秋季學(xué)期實(shí)驗(yàn)中心開設(shè)了“民事行政訴訟法律診所”和“小微企業(yè)法律診所”課程，面向三年級(jí)以上本科學(xué)生和研究生［3］。
2．清華大學(xué)
清華大學(xué)也是我國(guó)首批開展診所式教學(xué)的學(xué)校。清華大學(xué)法學(xué)院從2000年起開設(shè)“法律診所”類課程，與北京市海淀區(qū)法律援助中心合作，共建診所教育法律實(shí)踐基地，與北京市海淀區(qū)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)合作共同設(shè)立了“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)投訴與支持中心”，同時(shí)開設(shè)了以“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)”為主題的法律診所課程。除此之外，2001年開設(shè)了以勞動(dòng)權(quán)益保護(hù)為主題的“法律診所”課程，定期向弱勢(shì)群體無償提供法律援助［4］。通過對(duì)弱勢(shì)群體提供無償?shù)姆稍梢宰寣W(xué)生了解到基層民眾的法律需求，鍛煉學(xué)生的法律思維、執(zhí)業(yè)技能，培養(yǎng)學(xué)生的公益心和職業(yè)道德。
3．中國(guó)人民大學(xué)
中國(guó)人民大學(xué)的法律診所開設(shè)了專門的診所式教育課程，針對(duì)大三學(xué)生進(jìn)行法律職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)技能的培訓(xùn)，同時(shí)依托地石律師事務(wù)所，為經(jīng)濟(jì)困難的當(dāng)事人提供無償?shù)膶I(yè)法律服務(wù)，主要涉及土地征收、交通肇事、勞動(dòng)爭(zhēng)議、相鄰權(quán)糾紛、醫(yī)療服務(wù)合同糾紛、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛、著作權(quán)糾紛等各類案件280余件［5］。2011年，中國(guó)人民大學(xué)環(huán)境法副教授竺效創(chuàng)設(shè)了環(huán)境法律診所，要求學(xué)生在教師指導(dǎo)下，確定一個(gè)環(huán)境訴訟案件，為當(dāng)事人提供法律服務(wù)［6］。目前的法律診所教學(xué)情況，具有一些共同點(diǎn)。第一，法律診所課程的開展需要借助實(shí)務(wù)部門的幫助。2014年，北京大學(xué)法學(xué)院與北京大成律師事務(wù)所合作建立“北京大學(xué)法學(xué)院實(shí)踐教學(xué)基地”，開展了“北京大學(xué)法學(xué)院大成校外法律診所”項(xiàng)目。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院與地石律師事務(wù)所合作，為經(jīng)濟(jì)困難當(dāng)事人提供無償法律援助。第二，法律診所課程的指導(dǎo)教師大多具有律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第三，在選課對(duì)象方面，大多數(shù)開設(shè)法律診所課程的高校將選修課的對(duì)象定為三年級(jí)以上的本科生或者研究生。第四，在開課內(nèi)容方面，大多數(shù)高校的法學(xué)院是結(jié)合指導(dǎo)教師的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和學(xué)校的資源優(yōu)勢(shì)來開設(shè)課程的。如清華大學(xué)法學(xué)院的開課重點(diǎn)是調(diào)解項(xiàng)目，其主題是“以調(diào)解為主、訴訟支持為輔”，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院的開課重點(diǎn)針對(duì)刑事申訴案件，北京大學(xué)法學(xué)院的開課重點(diǎn)針對(duì)婚姻家庭糾紛和房屋租賃糾紛，這都需要課程自身貼近生活，具有較強(qiáng)的實(shí)踐性。
二、經(jīng)濟(jì)法開展診所式教學(xué)的優(yōu)勢(shì)和問題
（一）經(jīng)濟(jì)法開展診所式教學(xué)的優(yōu)勢(shì)
1．經(jīng)濟(jì)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)
傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)法課程包括三大塊內(nèi)容———經(jīng)濟(jì)法總論、市場(chǎng)監(jiān)管法和宏觀調(diào)控法。市場(chǎng)監(jiān)管法包括反壟斷法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、產(chǎn)品質(zhì)量法、城市房地產(chǎn)法、環(huán)境保護(hù)法、勞動(dòng)法等內(nèi)容，宏觀調(diào)控法包括計(jì)劃法、財(cái)政法、稅法等內(nèi)容，從上述體系可以看出，經(jīng)濟(jì)法課程中的很多單行法具有較強(qiáng)的實(shí)踐性要求。以市場(chǎng)監(jiān)管法為例，反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、產(chǎn)品質(zhì)量法、城市房地產(chǎn)法乃至環(huán)境保護(hù)法、勞動(dòng)法教學(xué)，法條和教材的內(nèi)容都只是一部分，學(xué)習(xí)的關(guān)鍵在于學(xué)以致用。實(shí)際上，很多學(xué)校的法律診所課程均涉及經(jīng)濟(jì)法相關(guān)內(nèi)容，如2013年北大法律診所與北京義聯(lián)勞動(dòng)法援助與研究中心合作開設(shè)的勞動(dòng)立法診所就向人力資源和社會(huì)保障部提交了《勞務(wù)派遣制度調(diào)研報(bào)告》以及對(duì)《勞務(wù)派遣若干規(guī)定（征求意見稿）》的修改建議［7］。清華大學(xué)開展的以“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)”和“勞動(dòng)者權(quán)益保護(hù)”為主題的法律診所課程，中國(guó)人民大學(xué)開展的環(huán)境法律診所，都是以經(jīng)濟(jì)法課程中的部分內(nèi)容作為診所教學(xué)的重點(diǎn)，這在一定程度上證明經(jīng)濟(jì)法診所式教學(xué)的可能性和必要性。
2．經(jīng)濟(jì)法教學(xué)內(nèi)容與社會(huì)聯(lián)系緊密
經(jīng)濟(jì)法課程中的內(nèi)容，尤其是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和勞動(dòng)法，涉及普通的消費(fèi)者和勞動(dòng)者。二者權(quán)益受侵害的情況在現(xiàn)實(shí)生活中比較普遍，需要用法律的武器來保護(hù)自己，這就為經(jīng)濟(jì)法“法律診所”課程的開展提供了有利條件。以河北師范大學(xué)法律咨詢中心為例，該中心自2016年底成立以來，接受的法律咨詢案件主要涉及三大類：第一類是關(guān)于婚姻家庭方面的，主要有離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承案件等；第二類是關(guān)于公司設(shè)立方面的，主要涉及學(xué)生創(chuàng)業(yè)設(shè)立公司；第三類是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的，主要是學(xué)生網(wǎng)購(gòu)、校內(nèi)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、共享單車服務(wù)等領(lǐng)域存在的爭(zhēng)議；第四類是勞動(dòng)者權(quán)益保護(hù)，這類案件的咨詢有兩種情況，一是有學(xué)生幫助家鄉(xiāng)就業(yè)者咨詢，二是本地勞動(dòng)者親自到法律咨詢中心進(jìn)行咨詢。從咨詢案件整體來看，經(jīng)濟(jì)法課程中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)和勞動(dòng)者權(quán)益保護(hù)類案件占案件總數(shù)的50％左右，這可以看出其強(qiáng)大的社會(huì)需求。此類案件往往標(biāo)的較小、案情復(fù)雜，專業(yè)的法律工作人員往往怠于這些案件，當(dāng)事人尋求法律幫助面臨著一定的困難，法律診所的開展，在一定程度上解決了這類案件的法律訴求。
（二）經(jīng)濟(jì)法開展診所式教學(xué)的問題
1．部分單行法與法律實(shí)際應(yīng)用存在一定距離
20世紀(jì)80年代初，國(guó)家實(shí)行改革開放，發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)法的發(fā)展提供了前提條件。但由于經(jīng)濟(jì)法和民商事法律規(guī)范幾乎產(chǎn)生于同一時(shí)期，存在一定不足，導(dǎo)致早期對(duì)經(jīng)濟(jì)法認(rèn)識(shí)較為模糊。經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)法的脈絡(luò)日益清晰，除經(jīng)濟(jì)法總論外，主要包括市場(chǎng)監(jiān)管法和宏觀調(diào)控法。即便如此，相比其他學(xué)科，經(jīng)濟(jì)法的內(nèi)容仍較為繁雜，一門課程往往涉及十幾部單行法。在這些單行法中，比較適合診所式教學(xué)模式的有消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、產(chǎn)品質(zhì)量法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、勞動(dòng)法等，而其他單行法，比如反壟斷法、財(cái)政法、稅法、城市房地產(chǎn)法、環(huán)境保護(hù)法等，適用群體比較高端，以反壟斷法為例，反壟斷法的執(zhí)法機(jī)構(gòu)主要是商務(wù)部、國(guó)家工商總局和國(guó)家發(fā)改委，省一級(jí)的機(jī)構(gòu)也只能在授權(quán)范圍內(nèi)行使職權(quán)。這在一定程度上體現(xiàn)了反壟斷法對(duì)專業(yè)素質(zhì)的要求，一般情況下，該類案件的當(dāng)事人都實(shí)力雄厚，不大可能讓學(xué)生處理案件，因此學(xué)生直接處理此類案件的可能性比較小。除此之外，宏觀調(diào)控法的可訴性較弱，以財(cái)政法、稅法為例，第一手的案件幾乎接觸不到，開展法律診所課程存在一定的阻礙。
2．師資短缺
診所式教學(xué)模式的開展對(duì)教師有較高的要求。一位優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)法教師不僅需要熟練掌握經(jīng)濟(jì)法的體系和內(nèi)容，還需要了解相關(guān)學(xué)科或領(lǐng)域的知識(shí)，比如經(jīng)濟(jì)學(xué)、稅務(wù)管理、房地產(chǎn)知識(shí)等，這對(duì)于教師的綜合素質(zhì)要求較高，而在高校中這種復(fù)合型的人才相對(duì)短缺。除此之外，診所式教學(xué)需要具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的教師，包括校內(nèi)教師和校外教師。對(duì)于校內(nèi)教師而言，因?yàn)殚L(zhǎng)期從事理論研究，大多數(shù)教師或者沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，或者即使具有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，其所接觸的案件也以普通民事或商事案件為主，涉及經(jīng)濟(jì)法的案件往往集中在勞動(dòng)者權(quán)益保護(hù)和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)領(lǐng)域。而校外教師，一般是與法學(xué)院具有合作關(guān)系律所的律師，他們大多業(yè)務(wù)繁忙，只能把有限的時(shí)間和精力放在實(shí)踐教學(xué)上。對(duì)于大多數(shù)高校來說，校外教師的聘用和待遇問題沒有統(tǒng)一、合理的標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上也影響到校外教師的工作積極性。師資短缺是開展診所式教學(xué)的一個(gè)難題。
3．案源不足
案源不足是影響法律診所課程順利進(jìn)行的另一個(gè)因素。國(guó)內(nèi)大多高校法律診所課程均不同程度地存在案源緊張的情況。學(xué)生沒有執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，雖然提供的是無償法律服務(wù)，但能否取得當(dāng)事人的信任和認(rèn)同還是個(gè)問題。當(dāng)事人若不愿意將案件交給學(xué)生，學(xué)生在真實(shí)案件中學(xué)習(xí)法律知識(shí)和執(zhí)業(yè)技巧的目的就不能實(shí)現(xiàn)。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院環(huán)境法律診所的竺效教授就提到：“有一年診所沒有接到案例，學(xué)生們一直緊盯著北京市12369環(huán)保熱線網(wǎng)站，對(duì)網(wǎng)上提供的案例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)分類研究，發(fā)現(xiàn)法律、政策上的問題，并提出了實(shí)踐方案，與網(wǎng)站工作人員溝通。”［2］獲取案源的困難可見一斑。除此之外，法律診所在社會(huì)的影響程度不夠，普通百姓知道法律診所的很少，這也影響了案件的來源。
三、經(jīng)濟(jì)法診所式教學(xué)模式的構(gòu)建
經(jīng)濟(jì)法診所式教學(xué)的全面開展需要長(zhǎng)期的實(shí)踐和努力，要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)教學(xué)思路，創(chuàng)新教學(xué)方法，根據(jù)經(jīng)濟(jì)法教學(xué)內(nèi)容的特點(diǎn)，對(duì)不同的教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)適合自身的“診所式”教學(xué)模式。
（一）“內(nèi)置式”教學(xué)模式
“內(nèi)置式”教學(xué)模式是指法律診所課程主要設(shè)置在學(xué)校內(nèi)部，學(xué)生在本學(xué)院教師的引導(dǎo)下，為相關(guān)當(dāng)事人直接提供法律服務(wù)，直至完成整個(gè)案件的全部工作。“內(nèi)置式”教學(xué)模式適用于實(shí)踐性較強(qiáng)、專業(yè)性較弱的單行法。除經(jīng)濟(jì)法總論外，市場(chǎng)監(jiān)管法中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、產(chǎn)品質(zhì)量法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、勞動(dòng)法，都屬于實(shí)踐性較強(qiáng)的單行法，這些單行法的專業(yè)性要求不高，大多數(shù)講授經(jīng)濟(jì)法課程的教師都具有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以率先針對(duì)這些單行法開展法律診所選修課程。在這些單行法中，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和勞動(dòng)法案情相對(duì)簡(jiǎn)單，事實(shí)相對(duì)清楚，適用法律不復(fù)雜，比較適合學(xué)生辦理，最適合早期開設(shè)“診所課程”，主要面向大三以上的學(xué)生。在案源方面，借助高校平臺(tái)，依托法律援助中心的力量，做好早期的宣傳工作。另外，在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等重要節(jié)日，在學(xué)校舉辦免費(fèi)咨詢活動(dòng)，為校內(nèi)學(xué)生提供法律服務(wù)。以這種教學(xué)模式為基礎(chǔ)，加強(qiáng)與農(nóng)村、社區(qū)服務(wù)部門的合作，走進(jìn)農(nóng)村、走進(jìn)社區(qū)，免費(fèi)提供法律咨詢，全程幫助當(dāng)事人維護(hù)自身權(quán)利；與工會(huì)合作，走進(jìn)工廠，了解勞動(dòng)者權(quán)益受保護(hù)的狀況，為勞動(dòng)者提供法律援助。此外，還要加強(qiáng)與相關(guān)部門的長(zhǎng)期合作，比如消費(fèi)者協(xié)會(huì)，協(xié)助消費(fèi)者協(xié)會(huì)共同維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。
（二）“模擬式”教學(xué)模式
對(duì)于經(jīng)濟(jì)法中的反壟斷法、城市房地產(chǎn)法、環(huán)境保護(hù)法、財(cái)政法、稅法等，獲取案件的途徑較少，可以開展“模擬式法律診所”課程。“模擬式法律診所”課程的完成較為靈活，既可以獨(dú)立開設(shè)選修課，也可以嘗試在經(jīng)濟(jì)法必修課程中完成。比如借助微課形式，教師在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供視頻，學(xué)生課前自學(xué)基本知識(shí)點(diǎn)，這樣就可以節(jié)省大量的課上時(shí)間用于談?wù)摪讣治鼍唧w案情。之后，開展模擬法庭活動(dòng)，在學(xué)生學(xué)完相關(guān)內(nèi)容后，讓學(xué)生模擬當(dāng)事人和法官，完成整個(gè)案件的和審理工作，加強(qiáng)對(duì)這部分知識(shí)點(diǎn)的學(xué)習(xí)。也可以開設(shè)相關(guān)單行法的“模擬法律診所”選修課程，同樣面對(duì)已經(jīng)學(xué)過經(jīng)濟(jì)法必修課程的學(xué)生，這類課程在一定程度上要依賴校外資源，加強(qiáng)與相關(guān)部門的聯(lián)系，盡可能聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的校外專家與校內(nèi)教師共同完成教學(xué)任務(wù)。以城市房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)選修課為例，由校內(nèi)教師講授部分課程，回顧房地產(chǎn)法基本理論知識(shí)點(diǎn)，解答對(duì)基本知識(shí)點(diǎn)存在的疑惑。由房地產(chǎn)公司法律工作人員講授部分課程，主要講解法律實(shí)務(wù)中遇到的問題。然后由從事房地產(chǎn)審判工作的法官講授部分課程，重點(diǎn)講解審判過程中遇到的問題，最后留下一些課時(shí)進(jìn)行案例模擬，由校內(nèi)教師和校外專家共同指導(dǎo)完成。
（三）“外置式”教學(xué)模式
“外置式”教學(xué)模式是指法律診所課程在學(xué)校以外的特定機(jī)構(gòu)中，在法律從業(yè)人員指導(dǎo)下，直接從事法律工作直至完成具體案件的［1］。“外置式”課程是較為理想的法律診所教學(xué)模式，幾乎適用于經(jīng)濟(jì)法中所有的單行法，尤其適用于專業(yè)性強(qiáng)、案源少的單行法，需要與和學(xué)校有合作關(guān)系的律所合作完成，學(xué)生在律所學(xué)習(xí)全部課程時(shí)，要為選修此課程的學(xué)生選好課程導(dǎo)師，由導(dǎo)師帶領(lǐng)學(xué)生處理案件，至少完成一個(gè)案件的工作。這里存在兩方面問題。第一，學(xué)生的身份問題，在現(xiàn)行的法律診所課程中，學(xué)生沒有案件的明確身份，這既不利于增強(qiáng)學(xué)生的責(zé)任心，也不利于提高當(dāng)事人的信賴感。如果可以通過教育管理部門和司法管理部門的協(xié)調(diào)，明確法律診所課程中學(xué)生案件的身份，給予學(xué)生一定的權(quán)力和責(zé)任，將更有利于課程的推進(jìn)。第二，時(shí)間銜接問題。有些案件較為復(fù)雜，而學(xué)生的選修課時(shí)間固定，有時(shí)不能完成案件的整個(gè)過程，要做好與下一屆選修該課程學(xué)生的對(duì)接工作，并有效監(jiān)督，設(shè)置相應(yīng)的未決案件跟進(jìn)監(jiān)督制度，盡量減少“真空”階段，讓“外置式”診所課程有序開展。
參考文獻(xiàn)：
［1］林海容．美國(guó)診所式法律教育及其啟示［J］．山東工會(huì)論壇，2012（5）：118－121．
［2］貴靜．我國(guó)診所式法律教育教學(xué)模式困境與應(yīng)對(duì)［J］．現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2016，37（32）：160－161．
關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)；經(jīng)紀(jì)；問題；對(duì)策
一、當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題
隨著改革開放以后國(guó)家住房制度改革的深入，計(jì)劃分配房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化以及城鎮(zhèn)化水平的提高導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。近年來在全國(guó)各中小城市出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及隊(duì)伍，這為中小城市的房地產(chǎn)交易建立了很好的信息平臺(tái)。如筆者所在的中等城市――四川內(nèi)江就有超過80%的客戶買賣二手房的時(shí)候選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)――房屋中介公司來為其服務(wù)。應(yīng)該說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)對(duì)降低房地產(chǎn)交易成本、保障交易安全，維護(hù)委托人合法權(quán)益等方面能發(fā)揮重要作用。從未來的發(fā)展趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進(jìn)房屋信息的對(duì)稱，充分維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。但是，當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)卻存在較多問題，若列其大端，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)低
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其從業(yè)人員持證人數(shù)比例低，是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)道德、知識(shí)結(jié)構(gòu)和執(zhí)業(yè)能力等專業(yè)素質(zhì)低的重要表現(xiàn)之一。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，到2012年底，全國(guó)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)組織達(dá)11多萬家，但有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有1.2萬多家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員30萬余人，但取得了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書的不足萬人。但大部分機(jī)構(gòu)是不規(guī)范的，有的只是取得了《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，但未取得《備案證書》的機(jī)構(gòu)，甚至有90%的還是“三無”機(jī)構(gòu)（即是無營(yíng)業(yè)執(zhí)照、無備案證書、無從業(yè)執(zhí)業(yè)資格證書）。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)大體有如下特征：1.從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟(jì)、法律、信息等知識(shí)的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的掌握不足。2.從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當(dāng)竟?fàn)?、泄露客戶隱私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。不少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還利用信息和自己的優(yōu)勢(shì)地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。如制造虛假或不實(shí)廣告信息，引誘或欺騙當(dāng)事人；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價(jià)；亂收費(fèi)；合同
不規(guī)范等違規(guī)操作等，給當(dāng)事人造成不小的損失。3.從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識(shí)、市場(chǎng)分析能力相對(duì)來說都比較差，很難以差異化、個(gè)性化服務(wù)滿足客戶的需求。
（二）監(jiān)督法規(guī)不完善
目前國(guó)家出臺(tái)制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對(duì)應(yīng)的處罰措施。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中沒有對(duì)是否取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》可以從事業(yè)務(wù)作出具體的規(guī)定，也沒有對(duì)是否必須成立機(jī)構(gòu)方可從事業(yè)務(wù)做出具體規(guī)定?！掇k法》只對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作了相應(yīng)的規(guī)定，但未對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者方面作出具體規(guī)定。而現(xiàn)在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續(xù)、看房、租房等業(yè)務(wù)，基本未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)資格證、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證書》。其主要原因是無注冊(cè)資金、無從業(yè)人員資格證書，無法達(dá)到取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》的條件?！掇k法》對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》從業(yè)的，未明確其法律責(zé)任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業(yè)務(wù)投入的人力、物力、財(cái)力等成本也低，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所不規(guī)范，甚至無營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個(gè)人、一塊牌就是一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，特別是中小城市比較突出。
（三）政府部門監(jiān)管難度大
當(dāng)前，導(dǎo)致政府部門監(jiān)管難度大的因素主要有：1.房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是一項(xiàng)專業(yè)性、復(fù)雜性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，政府部門相關(guān)人員對(duì)其相關(guān)的稅收、交易政策和程序及法律法規(guī)等知識(shí)都有一定欠缺，這增加了政府部門監(jiān)管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺(tái)較少，使得房屋信息嚴(yán)重不對(duì)稱，增加了政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度大。鑒于政府提供的出售和購(gòu)房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機(jī)構(gòu)（多數(shù)是不規(guī)范的機(jī)構(gòu)）登記售房信息和獲取購(gòu)房信息，這既客觀上為目前不規(guī)范的房屋中介機(jī)構(gòu)提供了生存空間，又增加了政府部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管難度。許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。3.政府管理政出多門，也是導(dǎo)致其監(jiān)管難度大的重要原因。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責(zé)職能交叉，行業(yè)管理多處出證。如民政部門向社區(qū)頒發(fā)社區(qū)服務(wù)證書中服務(wù)內(nèi)容也含有房屋中介等業(yè)務(wù)，而工商部門也在參與經(jīng)紀(jì)人員的資格頒發(fā)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其從業(yè)人員甚至政府管理部門不知哪個(gè)部門頒發(fā)的是合法、有效的。
（四）行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)
當(dāng)前，我國(guó)還沒有出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的完整的配套的法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，其市場(chǎng)行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開辦門檻低，成本少、風(fēng)險(xiǎn)較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動(dòng)作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部管理混亂，規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)的狀況。
二、規(guī)范中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的對(duì)策
（一）加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)，為了適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需求，需要培養(yǎng)一批知識(shí)結(jié)構(gòu)完善、職業(yè)道德良好、綜合能力強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才。一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍對(duì)于保障房地產(chǎn)交易雙方的聲譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有重要作用。在專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一些基本方法的培訓(xùn)，掌握市場(chǎng)營(yíng)銷中的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的房地產(chǎn)管理知識(shí)培訓(xùn)，主要包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資、物業(yè)管理等房地產(chǎn)管理等知識(shí)，同時(shí)還要要熟悉城市規(guī)劃、環(huán)境評(píng)價(jià)、建筑工程、房屋測(cè)量等方面知識(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)化水平日益提高。隨著經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的復(fù)雜化、專業(yè)化和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)領(lǐng)域激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高專業(yè)技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，適應(yīng)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)更加細(xì)分的要求，將造就出一支支分門類的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。同時(shí)，要加強(qiáng)宣傳，普及《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)法》、《房屋權(quán)屬登記管理辦法》等法律法規(guī)和權(quán)屬登記、合同簽訂等各項(xiàng)辦理程序，培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法制觀念和道德意識(shí)，誠(chéng)信守法，提升從業(yè)人員道德素質(zhì)。
（二）完善監(jiān)督法規(guī)
要進(jìn)一步明確《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行為主體的責(zé)權(quán)利規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也應(yīng)有對(duì)應(yīng)的處罰措施?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要對(duì)未取得《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的機(jī)構(gòu)不能從事該業(yè)務(wù)作出明確規(guī)定，《辦法》還應(yīng)針對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者作出具體規(guī)定，因?yàn)楫?dāng)前在中小城市從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的組織，絕大多數(shù)是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。
（三）采取措施提高政府管理效用
目前，中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展還處在初級(jí)發(fā)展階段，提高政府管理效用是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要制度保障。一是該行業(yè)涉及工商、物價(jià)、房管等部門，各部門須建立科學(xué)合理，具有切實(shí)可行和操作性的長(zhǎng)期有效的聯(lián)合機(jī)制、協(xié)調(diào)機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制；二是各級(jí)政府部門要高度重視，要將該行業(yè)納入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)；三是充分發(fā)揮行業(yè)行政部門職能作用，同時(shí)必須將職責(zé)職能落實(shí)到實(shí)處； 四是指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)組織成立行業(yè)協(xié)會(huì)。
（四）整頓行業(yè)內(nèi)部秩序
建立秩序井然的行業(yè)內(nèi)部秩序是行業(yè)市場(chǎng)化的前提和基礎(chǔ)。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房屋信息必須具有真實(shí)性、完整性；二是加強(qiáng)行業(yè)自律，積極組織行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)行業(yè)交流，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平；三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所應(yīng)公示《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《備案證書》、規(guī)章制度以及辦理程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)構(gòu)服務(wù)人員做到持證上崗并掛牌服務(wù)。在服務(wù)工作中，應(yīng)公開、公正、公平，不得賺取差價(jià)，不得欺騙當(dāng)事人，同時(shí)，不得亂收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)，做到質(zhì)價(jià)相符；四是服務(wù)合同的簽訂，合同內(nèi)容、條款等應(yīng)遵《合同法》等法律法規(guī)，不得存在不平等和欺騙當(dāng)事人等條款。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逐漸凸現(xiàn)其重要性，并將全面引導(dǎo)未來行業(yè)的發(fā)展方向，但剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒有走向成熟，主要存在從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)低、法規(guī)監(jiān)督不完善、政府部門的監(jiān)管難度大以及行業(yè)內(nèi)部管理混亂、規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)等問題。因此，建立規(guī)范有序的中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)依然是任重而道遠(yuǎn)的事。當(dāng)前應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)；應(yīng)完善相關(guān)監(jiān)督法規(guī)；應(yīng)采取措施提高政府監(jiān)管效用以及應(yīng)整頓行業(yè)秩序等，以促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
【1】?jī)?nèi)江市房地產(chǎn)管理局《2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告》
