時(shí)間：2023-09-28 15:27:22
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)行業(yè)估值，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：“工作過程”導(dǎo)向；教學(xué)模式；綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練
當(dāng)前，高職教育的教學(xué)與管理往往模仿普通高等教育，實(shí)施的是普通高等教育以學(xué)科為中心的教學(xué)模式，而沒有按照職業(yè)崗位去開發(fā)課程，因而培養(yǎng)的人才無法滿足生產(chǎn)第一線的實(shí)用型、技術(shù)型和技能型要求。這就出現(xiàn)了我國(guó)高職教育現(xiàn)在所面臨的尷尬局面：一方面，社會(huì)上技能型人才嚴(yán)重短缺，另一方面，相當(dāng)多的高職畢業(yè)生卻“有業(yè)難就”或“無業(yè)可就”。這種矛盾的現(xiàn)象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應(yīng)社會(huì)實(shí)際需要。
因此，我們借鑒德國(guó)職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專業(yè)技能”為教學(xué)主線，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過程”為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出反映真實(shí)工作過程的教學(xué)過程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對(duì)接。
本專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)與管理的基本理論知識(shí)和專業(yè)操作技能，熟悉國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門與開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事行政、經(jīng)營(yíng)、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問等工作的高級(jí)技能型人才。具體來說，該專業(yè)培養(yǎng)出來的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、定位、競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。
本專業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀
在現(xiàn)階段，雖然本專業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)》、《房地產(chǎn)開發(fā)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門專業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門課程獨(dú)立的知識(shí)體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識(shí)去完成工作。殊不知，該項(xiàng)工作過程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門課程的相關(guān)知識(shí)。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時(shí)間。
本專業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開發(fā)
（一）開發(fā)依據(jù)
本專業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和租售流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。
從專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動(dòng)手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開發(fā)了以該流程“工作過程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。
（二）訓(xùn)練目標(biāo)
該流程“工作過程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場(chǎng)景。通過真實(shí)工作場(chǎng)景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能。
在訓(xùn)練過程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識(shí)，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對(duì)新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于
（三）訓(xùn)練內(nèi)容
與課堂教學(xué)知識(shí)點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門專業(yè)課程之間相對(duì)獨(dú)立的理論知識(shí)體系打破，將各個(gè)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一線的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動(dòng)手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動(dòng)手操作能力。
以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個(gè)模塊為內(nèi)容依次展開的。模塊設(shè)計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、租售流程“工作過程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對(duì)應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)模塊。每個(gè)模塊均涉及了“工作過程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個(gè)模塊包含了“工作過程”的所有環(huán)節(jié)。
（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案、撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等典型工作。
（2）房地產(chǎn)估價(jià)模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬房地產(chǎn)估價(jià)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價(jià)方法、撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)崗位上從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等典型工作。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模塊。該模塊由項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。
（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項(xiàng)目銷售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)等典型工作。
（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過程設(shè)計(jì)了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。
以“工作過程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動(dòng)的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動(dòng)的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識(shí)點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。
以“工作過程”為導(dǎo)向開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)綜合職業(yè)技能訓(xùn)練項(xiàng)目，以“夠用、管用”為指導(dǎo)思想，緊貼市場(chǎng)，緊貼實(shí)際。通過這種綜合性的職業(yè)技能訓(xùn)練，可以使學(xué)生成為市場(chǎng)上需要的、搶手的、有一技之長(zhǎng)的高素質(zhì)技術(shù)應(yīng)用型專業(yè)人才，而不是那些基礎(chǔ)知識(shí)扎實(shí)、但畢業(yè)后仍需進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間職業(yè)培訓(xùn)和再教育后才能勝任工作的畢業(yè)生。
關(guān)鍵詞：外資參股；房地產(chǎn)行業(yè)；市場(chǎng)價(jià)值；影響
1.引言
隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸凸顯，對(duì)其的投入和產(chǎn)出研究也已經(jīng)越來越多。作為一項(xiàng)回報(bào)率較高的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)正在受到越來越多的外資關(guān)注。外資參股會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生什么樣的影響，是一個(gè)值得業(yè)內(nèi)人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對(duì)策兩個(gè)方面對(duì)這一問題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的對(duì)策。
2.外資參股對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
2.1外資進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響
外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面，一是對(duì)房地產(chǎn)金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本短缺現(xiàn)狀的彌補(bǔ)。長(zhǎng)期以來，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現(xiàn)狀使得銀行承擔(dān)了交易過程中的大部分風(fēng)險(xiǎn)，表面上對(duì)銀行的利潤(rùn)和業(yè)績(jī)有所促進(jìn)，但是在不良貸款和周期性房地產(chǎn)矛盾的影響下，影響了商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)并加重了銀行的中長(zhǎng)期流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫會(huì)對(duì)銀行的正常運(yùn)營(yíng)造成很大的影響。外資的進(jìn)入，相應(yīng)的承擔(dān)了一部分金融風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，對(duì)緩解我國(guó)的這一問題有一定作用。同時(shí)，外資的投入增大了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠有效的改善企業(yè)資金短缺的情況。
2.2外資進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)服務(wù)化水平的影響
外資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)水平影響同樣表現(xiàn)為兩個(gè)方面，即有助于提升專業(yè)水平和服務(wù)水平，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。外資的進(jìn)入將很多先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理方法引入到了我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)之中，從而帶來改革和創(chuàng)新，新理念的影響下勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)新一輪的競(jìng)爭(zhēng)熱潮。在競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈下，各企業(yè)開始全方面、立體式的改善公司的整體實(shí)力，特別是所能夠提供服務(wù)的能力，于是便要從專業(yè)水平和服務(wù)水平兩方面著手進(jìn)行改進(jìn)，從而帶來整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
2.3外資進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的影響
外資的進(jìn)入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理帶來的不僅是推動(dòng)，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進(jìn)的管理制度客觀上完善了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，讓與居民生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)具有更大的含金量和發(fā)展前景。另一方面，相對(duì)于本土行業(yè)，外資企業(yè)在資金和銷售甚至是物業(yè)方面都存在較為明顯的優(yōu)勢(shì)，無可厚非的會(huì)沖擊本土房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)營(yíng)銷模式和發(fā)展?fàn)顟B(tài)的影響如不能盡管的適應(yīng)這種形式、及時(shí)進(jìn)行改變，很可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中遭到淘汰。
2.4外資進(jìn)入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
已有的研究中表明，外資在進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，往往選擇高端或中高檔的物業(yè)。這種情況盡管在最初的一段時(shí)間中十分奏效，滿足了我國(guó)大中城市中的一些市場(chǎng)需求，但是接下來出現(xiàn)的開發(fā)商大規(guī)模投資高檔市場(chǎng)便導(dǎo)致了市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失去平衡，造成風(fēng)險(xiǎn)的陡增，從而加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和市場(chǎng)的波動(dòng)性。立足于我國(guó)國(guó)情來看，大部分資金投入到高檔住宅會(huì)造成百姓的經(jīng)濟(jì)適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價(jià)值。
2.5外資進(jìn)入對(duì)宏觀調(diào)控的影響
外資進(jìn)入的背景下，我國(guó)的宏觀調(diào)控受到了多方面的影響。首先表現(xiàn)為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應(yīng)和國(guó)際收支平衡的影響，外資會(huì)要求我國(guó)人民幣升值，施加更多的壓力。同時(shí)，外資會(huì)一定程度上制約我國(guó)宏觀調(diào)控政策的效果，對(duì)一些旨在改善市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)的政策造成影響。最后，外資會(huì)大大增加我國(guó)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致我國(guó)銀行處在高風(fēng)險(xiǎn)的地位，資產(chǎn)質(zhì)量和正常運(yùn)營(yíng)都將受到威脅。
3.針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)管理外資的建議
3.1引導(dǎo)外資的投資模式與投資方向
外資進(jìn)入是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)價(jià)值上升的一個(gè)主要原因，這會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)諸多的蝴蝶效應(yīng)。因此，對(duì)于進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資，要進(jìn)行合理的區(qū)分，必要的遏制短期投機(jī)，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行抑制，以免過度抑制造成的國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受影響。例如，印度在多年之前就曾對(duì)外資進(jìn)行了嚴(yán)厲的稅收打擊，導(dǎo)致國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯不前。所以，我國(guó)可以在這一問題上鼓勵(lì)外資進(jìn)行長(zhǎng)期投資，通過中國(guó)房地產(chǎn)信托基金的嘗試性發(fā)展為國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資渠道和發(fā)展機(jī)會(huì)。
3.2預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)的金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士共同擔(dān)心的問題，也是困擾中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的問題，我們應(yīng)當(dāng)采取必要的措施進(jìn)行預(yù)防，具體包括如下四個(gè)方面，即：“加強(qiáng)對(duì)外匯指定銀行結(jié)售匯的監(jiān)管”、“提高非居民首付比例和按揭擔(dān)保要求”、“對(duì)非居民個(gè)人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實(shí)施來預(yù)防金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.3建立多途徑的融資渠道
一直以來，融資渠道都是制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展速度的瓶頸問題，如何及時(shí)的幫助房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展并提供資金來源是一個(gè)難題。在我國(guó)證券化市場(chǎng)成熟度不夠和我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)銀行業(yè)依賴過于嚴(yán)重的情況下，銀行替房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的格局應(yīng)當(dāng)盡早改變。應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)資金向房地產(chǎn)開發(fā)上游環(huán)節(jié)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，通過信托基金的投資來降低金融性風(fēng)險(xiǎn)，解決融資問題。
3.4采取稅收手段調(diào)控外資的投機(jī)行為
我們應(yīng)當(dāng)充分借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，有效的利用稅收手段，對(duì)境外資產(chǎn)在我國(guó)的投資進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗疲攸c(diǎn)抑制投機(jī)性需求，可以采用：嚴(yán)禁外籍居民匯出在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)所得、限制投資基金在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量購(gòu)房、充分運(yùn)用稅收手段限制境外資本的投機(jī)行為等方法進(jìn)行調(diào)控，對(duì)海外熱錢進(jìn)行一定的遏制和警示。
3.5加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)，建立監(jiān)測(cè)預(yù)警體系
政府相關(guān)部門在進(jìn)行協(xié)調(diào)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的危險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)警，建立信息共享和聯(lián)合監(jiān)管的平臺(tái)和機(jī)制，定期對(duì)相關(guān)政策的效果進(jìn)行跟蹤，與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多方位的溝通的聯(lián)系，及時(shí)的了解其需求變化和發(fā)展問題，在政策上保證我國(guó)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
4.結(jié)語
外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的，我們應(yīng)當(dāng)積極努力的對(duì)這一問題進(jìn)行研究和探索，擴(kuò)大有力影響，摒除不利的影響，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。（作者單位：江西師范大學(xué)）
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫預(yù)期壓制估值
自2012年經(jīng)濟(jì)和行業(yè)短周期復(fù)蘇以來，房地產(chǎn)景氣度始終處于繁榮期，2013年房地產(chǎn)投資金額和銷售面積增長(zhǎng)約20%。但與此同時(shí)，地產(chǎn)股的表現(xiàn)卻不盡如人意。2013年，滬深兩市地產(chǎn)指數(shù)的跌幅分別為11.75和15.57%。
今年1月份以來，受多種因素的影響，整個(gè)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程。債券市場(chǎng)、大宗商品市場(chǎng)、A股市場(chǎng)都出現(xiàn)了一定幅度的下跌。房地產(chǎn)股票的調(diào)整明顯超過大盤，成為下跌的重災(zāi)區(qū)。經(jīng)過暴跌，房地產(chǎn)股的估值水平處于歷史最低位置。
分析人士認(rèn)為，因?yàn)榉康禺a(chǎn)股票對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和資金面的敏感程度明顯高于其他板塊，因此在市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)釋放階段，暴跌也在情理之中。
當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型過程中，產(chǎn)能過剩的矛盾日益凸顯。而市場(chǎng)利率的高企也給傳統(tǒng)行業(yè)帶來較大的壓力。在資金面緊張的背景下，房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的動(dòng)力不足。2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的預(yù)期將持續(xù)壓制地產(chǎn)股的估值水平。
也有分析師對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景表現(xiàn)得更加悲觀。長(zhǎng)江證券分析師劉俊表示，2014年新增剛需量將開始下滑，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式和政府考核機(jī)制的轉(zhuǎn)變卻打開了土地供給端的瓶頸，因此行業(yè)銷售面積可能首次大于新增剛需面積，這既意味著房地產(chǎn)自此進(jìn)入了供過于求的階段，也標(biāo)志著行業(yè)大周期拐點(diǎn)即將到來。
“疊加考慮到政府保增長(zhǎng)的需要和內(nèi)憂外患的資金面困境，我們認(rèn)為今年行業(yè)基本面穩(wěn)中下行的概率較大。”劉俊認(rèn)為。
政策調(diào)控影響微妙
與此同時(shí)，政策調(diào)控仍將是影響房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)非常重要的因素。在過去的一年，無論是金融去杠桿導(dǎo)致流動(dòng)性緊張，還是國(guó)五條等政策出臺(tái)導(dǎo)致調(diào)控加碼，都對(duì)行業(yè)基本面和估值面造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。而對(duì)于今年調(diào)控的影響，市場(chǎng)人士認(rèn)為可能會(huì)比較微妙。
東方證券分析師楊國(guó)華指出，18屆三中全會(huì)和2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度與以往不同，“調(diào)控”字眼消失，“供應(yīng)和保障”被更多提及，未來政策面將向“更市場(chǎng)化”、“更著重增加供應(yīng)和保障”、“更趨區(qū)域性和靈活性”轉(zhuǎn)變。
“未來行政化手段如限購(gòu)限價(jià)或?qū)⒅鸩降顺觯慨a(chǎn)稅可能會(huì)逐步推行，成為調(diào)節(jié)需求以及地方稅源的重要工具。對(duì)需求更多采取疏而非以往堵，疏將有利于保持需求穩(wěn)定釋放，保持房?jī)r(jià)和投資穩(wěn)定。”楊國(guó)華表示。
劉俊認(rèn)為，政府對(duì)于房地產(chǎn)政策的制定無非是考慮到房?jī)r(jià)和增長(zhǎng)兩大因素，或者說是在公平與效率、虛擬與實(shí)體間實(shí)現(xiàn)短期平衡。作為影響短期基本面和估值的主要因素，2014年房地產(chǎn)政策主線將從調(diào)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為保增長(zhǎng)。
行業(yè)集中度有望提升
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來格局的變化，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為行業(yè)集中度將會(huì)上升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的效應(yīng)會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)將有利于優(yōu)秀企業(yè)的生存和發(fā)展。而行業(yè)新進(jìn)入者的門檻更高，小企業(yè)趕超大企業(yè)將越來越困難。以往“拿塊地就能做房地產(chǎn)，就能賺錢”的時(shí)代可能一去不復(fù)返。
此外，對(duì)于房企而言，以前可以主要依靠銀行貸款，只要能夠找到銀行貸款，就基本可以解決主要的資金需求，而現(xiàn)在甚至未來，非銀貸款、直接融資等渠道將越來越重要，一些融資能力較弱的房企將面臨被淘汰的命運(yùn)，這也將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升。
防御策略為主 安全邊際為王
對(duì)于即將到來的馬年，如何制定房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略呢？
近日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆就房產(chǎn)稅首次公開表示，重慶即將開征的高端房產(chǎn)稅將對(duì)存量、增量高檔房都展開征收。而隨著重慶高檔商品房地產(chǎn)稅塵埃落定，上海房地產(chǎn)稅基本框架也逐漸明朗。房產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期已兌現(xiàn)，板塊估值已充分反映各種利空預(yù)期，中短期更嚴(yán)厲的政策調(diào)控預(yù)期告一段落，房地產(chǎn)板塊進(jìn)入估值修復(fù)和增長(zhǎng)階段，2011年將是地產(chǎn)股的價(jià)值回歸年。
重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響力度較弱
房產(chǎn)稅針對(duì)高檔商品房，預(yù)計(jì)征收范圍較小，力度較輕。從新華網(wǎng)消息看，房產(chǎn)稅針對(duì)高檔商品房征收。目前重慶劃分普通住宅和高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 144平米（或套內(nèi)面積122平米），我們預(yù)計(jì)實(shí)際方案起征范圍在戶均200平米以上，不涉及套數(shù)，累計(jì)稅率0.5-1.5%。并且，房產(chǎn)稅的征收對(duì)評(píng)估體系、征稅體系的要求比較高，估計(jì)最終方案不會(huì)十分嚴(yán)格，預(yù)計(jì)初始只對(duì)新增住房征收，后續(xù)待評(píng)估體系完善，再逐步擴(kuò)展至舊房。
對(duì)成交量整體影響較弱，對(duì)高檔住宅房?jī)r(jià)的影響取決于最終稅率，整體來看，影響幅度很有限。從出臺(tái)時(shí)間及征收對(duì)象看，除了作為稅制改革的一環(huán)外，此次房產(chǎn)稅的出臺(tái)帶有調(diào)控的目的和作用，我們認(rèn)為其對(duì)市場(chǎng)的影響是：（1）預(yù)計(jì)對(duì)整體成交量的影響比較有限：一方面是因?yàn)榇舜握魇辗秶^小，另一方面房產(chǎn)稅對(duì)投資者的影響遠(yuǎn)大于自住者，而前期的信貸等調(diào)控手段已經(jīng)明顯的抑制投資需求，從微觀來看，下半年購(gòu)房者以自住需求居多，重慶市場(chǎng)尤其如此；（2）對(duì)高檔住宅房?jī)r(jià)會(huì)有影響，但幅度取決于最終稅率。房產(chǎn)稅作為未來現(xiàn)金流支出的增加，從理論上講會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，如果按照1%的稅率貼現(xiàn)計(jì)算，對(duì)房?jī)r(jià)的影響幅度為10-15%（貼現(xiàn)率7-10%），因此對(duì)最終實(shí)際房?jī)r(jià)升降取決于最終的稅率及市場(chǎng)本身預(yù)期的房?jī)r(jià)升幅。
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定行業(yè)發(fā)展大勢(shì)
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重要的影響。首先，貨幣政策對(duì)于行業(yè)發(fā)展關(guān)系重大。房地產(chǎn)的開發(fā)需要投入大量的資金，同時(shí)商品房的購(gòu)買也需要不少資金，因此，利率的變化、貨幣供應(yīng)量的多少等因素將影響著房地產(chǎn)開發(fā)投資、成交量、房?jī)r(jià)等行業(yè)發(fā)展的反方面面。另外，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保值增值的重要工具之一也受到經(jīng)濟(jì)通貨膨脹情況、人民幣匯率變化等多種宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響。從貨幣政策、通貨膨脹以及人民幣匯率三方面來看，我們認(rèn)為，2011年的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展趨勢(shì)。
貨幣政策由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”
2010年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)確認(rèn)了2011年貨幣政策將由“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言的影響主要是負(fù)面的。從需求面角度，穩(wěn)健的貨幣政策主要意味著加息周期的開啟，從而將提高購(gòu)房者的購(gòu)房成本，減少房地產(chǎn)需求。從供給面角度，穩(wěn)健的貨幣政策意味著貨幣供給量的下降以及貸款成本的提高，因此，不利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)效益的提升。然而，這些影響效果的顯現(xiàn)還將取決于貨幣政策的具體實(shí)施方式、程度和速度等各方面因素，緩慢而溫和的貨幣政策轉(zhuǎn)變對(duì)于行業(yè)的影響相對(duì)較小。
通脹與治理通脹的博弈
近期，國(guó)內(nèi)CPI 出現(xiàn)了持續(xù)的快速上漲，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了負(fù)利率時(shí)代。在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，資金需要尋找抗通脹的投資品種以規(guī)避貶值的損失，房地產(chǎn)投資需求因此而增加，行業(yè)發(fā)展受益。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的背景下，預(yù)計(jì)2011年通貨膨脹延續(xù)的概率偏大，由此來看，2011年房地產(chǎn)行業(yè)有望保持較好的發(fā)展。但是，在調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資需求的嚴(yán)格限制下，由通脹產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求較難轉(zhuǎn)化成有效購(gòu)買，所以，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，上述利好作用可能無法充分發(fā)揮。同時(shí)，由于高通脹的存在對(duì)民生將產(chǎn)生較大不良影響，政府將采取較為堅(jiān)決的手段管理物價(jià)水平，而這些手段有可能給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來一些副作用。因此，綜合來看，通脹和治理通脹博弈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生有限制的利好的。
人民幣存在升值壓力
人民幣匯率改革將在2011 年繼續(xù)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好而國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍存在不穩(wěn)定的背景下，人民幣的升值壓力仍然存在。人民幣的不斷升值趨勢(shì)以及進(jìn)一步升值的預(yù)期將加速國(guó)外資金的流入，而對(duì)于流入的外資來講，房地產(chǎn)投資是各種保值增值方式中較好的選擇，由此房地產(chǎn)需求進(jìn)一步增加。因此，2011年人民幣升值預(yù)期將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展起到助推作用。
2011年行業(yè)基本面判斷
房?jī)r(jià)的判斷：房?jī)r(jià)難下跌 漲幅將收窄
2011年的價(jià)格走勢(shì)。我們判斷2011 年整體房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，但漲幅將得到控制（不排除個(gè)別城市房?jī)r(jià)會(huì)階段性有所回落，但幅度和持續(xù)時(shí)間也會(huì)非常有限）。房?jī)r(jià)難以下跌，通過國(guó)外的實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展，居民收入不斷增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程尚未結(jié)束的背景下，難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況。
日本的經(jīng)驗(yàn)。日本地價(jià)與其經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、居民收入、城市化進(jìn)程具有高度的相關(guān)性。日本地價(jià)于1992年開始下跌，與此對(duì)應(yīng)的，恰是日本經(jīng)濟(jì)從此也陷入了極度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992開始基本處于不增長(zhǎng)的狀態(tài)，同時(shí)，日本的城市化率在1992年后也已經(jīng)達(dá)到77%的高點(diǎn)。
德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。從1958-2008 年，德國(guó)房?jī)r(jià)基本未出現(xiàn)過下降，只是漲幅隨經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，且在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期也面臨了房?jī)r(jià)增幅的劇烈變化。而房?jī)r(jià)在1995-2008年出現(xiàn)了十多年幾乎不漲的情況，也是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)從高增長(zhǎng)回落至2%的低增長(zhǎng)時(shí)期，居民收入也陷入不增長(zhǎng)的境地，同時(shí)城市化也達(dá)到高點(diǎn)，人口增長(zhǎng)帶來的影響基本消失。
中國(guó)的現(xiàn)狀。中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來仍將處于高速的增長(zhǎng)期，居民收入仍將繼續(xù)增長(zhǎng)，中國(guó)的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)沒有結(jié)束，中國(guó)尚處在第三次生育高峰帶來的置業(yè)高峰（這一點(diǎn)從高校畢業(yè)生持續(xù)增加、2006年開始結(jié)婚對(duì)數(shù)增加兩個(gè)側(cè)面看出來）、居民儲(chǔ)蓄金額處歷史新高、2009年貨幣超發(fā)的影響還未消失，中國(guó)的購(gòu)房文化短期不會(huì)改變，居民投資渠道匱乏，這些因素決定房?jī)r(jià)不具備持續(xù)下跌的可能。
未來房?jī)r(jià)漲幅將收窄。首先，2011年樓市整體供應(yīng)量將明顯增加，在需求受抑制的情況下，供需將更加均衡。當(dāng)然，也有投資者擔(dān)心，供應(yīng)增大，而需求受調(diào)控，這種局面會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌？我們認(rèn)為，由于供應(yīng)的增加有明顯的區(qū)域化差異，這將化解供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的壓力。這種供應(yīng)的區(qū)域性差異是指：一線城市2010 年新開工增加是在之前連續(xù)5 年下降的基礎(chǔ)上恢復(fù)性的增加，因此供應(yīng)仍可能不足，但由于其需求是政策調(diào)控的重點(diǎn)，最終可能實(shí)現(xiàn)新的供需均衡；二線城市2011 年供應(yīng)增加是連續(xù)數(shù)年的持續(xù)增加，但其需求又是受政策影響較小的地方，供需將是另一種均衡。其次，隨著未來城市間軌道交通的快速發(fā)展，中國(guó)正從個(gè)別超大城市向城市群發(fā)展，這將改善未來城市人口分布，熨平住房需求，對(duì)控制中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)漲幅有利。
成交量的判斷：主要城市成交量將實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)
2011年的成交量走勢(shì)。2010年主要城市成交量同比下降約30%，其中有政策調(diào)控的原因，但更重要的原因是供應(yīng)不足，這一點(diǎn)從主要城市庫(kù)存去化周期仍在低位可以看出來。因此，目前，成交量的多少，不是需求決定的（現(xiàn)實(shí)情況是中國(guó)的住房需求仍非常龐大，政策一再抑制需求，也說明了這一點(diǎn)），而是由供應(yīng)決定。供應(yīng)的增加不會(huì)對(duì)需求形成壓制，反而會(huì)促進(jìn)成交。因此，我們認(rèn)為，隨著2011年供應(yīng)的增加，成交也將增加。
投資建議
2011年將是地產(chǎn)股價(jià)向上回歸基本面的一年，目前地產(chǎn)股仍處于估值低位，回歸之路才剛剛開始。主流地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)將保持確定性增長(zhǎng)，2011年地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境將較2010年明顯改善，意味著其估值中樞及估值頂部將明顯抬升。
未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)景氣為房地產(chǎn)行業(yè)景氣提供了支撐，真實(shí)消費(fèi)需求為1997年以來的需求擴(kuò)張繼續(xù)提供保證，政策調(diào)控路徑在于規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)，2007年依然處于景氣延長(zhǎng)階段。爆發(fā)式增長(zhǎng)的預(yù)售房款保證了07年的業(yè)績(jī)持續(xù)快速增長(zhǎng)。
RMB升值、流動(dòng)性泛濫和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則三駕馬車必將驅(qū)動(dòng)行業(yè)估值走高，多項(xiàng)證據(jù)表明需要把往年12倍動(dòng)態(tài)PE行業(yè)估值標(biāo)準(zhǔn)提高到15倍。因調(diào)控政策和行業(yè)自身調(diào)整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)的成長(zhǎng)性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場(chǎng)份額，還將更多地享受到未來的行業(yè)景氣延長(zhǎng)。
緊縮地根、地價(jià)款納入預(yù)算內(nèi)管理和工業(yè)地價(jià)必須招拍掛的政策變更，土地供應(yīng)數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動(dòng)性泛濫必將促進(jìn)地價(jià)上漲。
07年主流上市公司業(yè)績(jī)可以保持25％一40％的高速增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵(lì)、環(huán)渤海等區(qū)域市場(chǎng)景氣、地價(jià)上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機(jī)會(huì)。因此，建議投資者標(biāo)配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且超配者超強(qiáng)。
報(bào)告在業(yè)內(nèi)率先界定了強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)的度量標(biāo)準(zhǔn)，成長(zhǎng)動(dòng)力、暴增的預(yù)售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)、業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)趨勢(shì)、資金供求關(guān)系等因素決定著強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)必須享受更高的成長(zhǎng)溢價(jià)。
強(qiáng)勢(shì)大中型企業(yè)享受的更高成長(zhǎng)溢價(jià)體現(xiàn)為其45％的估值標(biāo)準(zhǔn)增幅高出25％的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。即強(qiáng)勢(shì)開發(fā)類企業(yè)07年動(dòng)態(tài)PE從15―16倍提高到21―23倍，強(qiáng)勢(shì)出租類從16―18倍提高到23―26倍。
我們都希望能在股市中抓到“價(jià)格與價(jià)值巨大差異”的瞬間――這樣的機(jī)會(huì)往往出現(xiàn)在“包裝”爛無可爛的時(shí)候。不過，是巧克力狀的屎還是屎狀的巧克力，還需要慧眼識(shí)之。
相比云計(jì)算、新能源、重組等概念圍繞的板塊，房地產(chǎn)行業(yè)這樣的國(guó)計(jì)民生行業(yè)很難被說成“神秘”，倒是容易被諸多“壞包裝”襲擊，政策打壓、資金短缺、炒房客拋盤、熱錢撤退⋯⋯
“壞包裝”的地產(chǎn)行業(yè)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)商品房銷售金額52478.72億元，同比增長(zhǎng)18.3%。地產(chǎn)龍頭萬科A（000002）更是實(shí)現(xiàn)銷售額1081.6億元，一躍成為全國(guó)首個(gè)年銷售額達(dá)到千億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)。業(yè)績(jī)表現(xiàn)不用說，多數(shù)企業(yè)還不差錢――房地產(chǎn)板塊在持續(xù)了一年一波又一波的調(diào)控下，盡管有越來越多的買房人加入觀望行列，但從投資角度來看似乎房地產(chǎn)板塊已經(jīng)迎來?yè)駮r(shí)投資的良機(jī)。可以說“現(xiàn)在是房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)，也是房地產(chǎn)股票的低點(diǎn)”。
市場(chǎng)往往會(huì)由于負(fù)面性事件為某一板塊或個(gè)股提供良好的投資時(shí)機(jī)。2008年，三聚氰胺事件讓整個(gè)乳品板塊進(jìn)入歷史黑洞，龍頭股伊利股份（600887）曾一度跌至6元，隨著負(fù)面影響淡化，乳品板塊開始了漫長(zhǎng)的“價(jià)值回歸”之路，經(jīng)過兩年時(shí)間，伊利被視為高成長(zhǎng)股，最高沖至46元。現(xiàn)在，同樣的狀況是否又要在雙匯發(fā)展（000895）重演？因?yàn)槭萑饩录瑥?fù)牌的雙匯一跌再跌，卻有券商認(rèn)為雙匯的基本面并沒有重大改變，市場(chǎng)將對(duì)其進(jìn)行重新估值，在經(jīng)過階段性的下跌后，必然迎來進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。發(fā)生在雙匯上的單一事件畢竟不同于三聚氰胺的行業(yè)性打擊，“重估雙匯”究竟是價(jià)值回歸還是券商的一次“危機(jī)事件包裝”？還要看雙匯的股價(jià)究竟跌至什么價(jià)位、PE如何。
房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)沒有問題
歷史上來看，對(duì)于周期性行業(yè)，最好的投資機(jī)會(huì)都是在投資增速最低點(diǎn)的時(shí)候。刨除保障房投資的板塊，我們能看到真實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)：
從今年一季度銷售來看，上市房企無論是資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力都延續(xù)了去年的態(tài)勢(shì)。目前房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額實(shí)現(xiàn)了27%的增長(zhǎng)速度，萬科A、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377.HK）銷售額同比增幅超過50%，但板塊估值接近歷史最低點(diǎn)。
保險(xiǎn)資金（以下稱險(xiǎn)資）投資不動(dòng)產(chǎn)，在國(guó)際上是慣例。作為長(zhǎng)線投資資金，保險(xiǎn)資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健和安全。由于不動(dòng)產(chǎn)（特別是商業(yè)租賃不動(dòng)產(chǎn)）收益穩(wěn)定，在股票、債券、基金、黃金等資產(chǎn)組合中加入不動(dòng)產(chǎn)，成為險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者最為常見的平衡策略。因此，美國(guó)85%以上的保險(xiǎn)公司會(huì)投資不動(dòng)產(chǎn)。
另外，部分保險(xiǎn)公司出于辦公自用目的，也會(huì)投資不動(dòng)產(chǎn)。在老齡化帶來商業(yè)保險(xiǎn)新機(jī)遇的背景下，險(xiǎn)資需要打通養(yǎng)老上下游（養(yǎng)老保險(xiǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)），投資不動(dòng)產(chǎn)是大趨勢(shì)。近年來，相繼有泰康人壽、中國(guó)人壽、合眾人壽介入養(yǎng)老地產(chǎn)投資。例如，2009年11月，泰康人壽首期投資40億元在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū)，這是中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目。
近年來，出于財(cái)務(wù)投資的考慮，境內(nèi)險(xiǎn)資紛紛增持地產(chǎn)股。2013年底，生命和安邦人壽競(jìng)相舉牌金地集團(tuán)，分別成為金地第一和第二大股東；2014年，安邦保險(xiǎn)增持金融街，并成為萬科的第二大股東；2015年4月，平安成為碧桂園第二大股東；近期，前海人壽兩次增持萬科，成為后者第二大股東。據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，133家A股房企中，被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家。
接下來，本文先從房地產(chǎn)行業(yè)未來趨勢(shì)為出發(fā)點(diǎn)，指出盡管行業(yè)長(zhǎng)周期下行，但這給龍頭房企做大做強(qiáng)帶來了難得的趨勢(shì)型機(jī)會(huì)。首先，行業(yè)下行、產(chǎn)業(yè)資本和中小房企退出，給龍頭房企做大（規(guī)模經(jīng)濟(jì)）、獲得存量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源帶來了機(jī)會(huì)；其次，盡管行業(yè)下行，但增量機(jī)會(huì)（傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)）屬于龍頭房企，特別是在一線城市；最后，在倒逼轉(zhuǎn)型大環(huán)境下，龍頭房企紛紛探索轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，估值抬升是必然的。因此，在當(dāng)前估值與盈利不匹配、股市下行后反彈、房企轉(zhuǎn)型大規(guī)模開啟的時(shí)候，也是險(xiǎn)資增持龍頭房企股票的絕佳時(shí)機(jī)。
二、從行業(yè)判斷說起：長(zhǎng)周期下行和產(chǎn)業(yè)資本退出
險(xiǎn)資大規(guī)模增持房企股票，發(fā)軔于2013年底。值得注意的是，該時(shí)點(diǎn)是我國(guó)人口紅利衰減、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向供應(yīng)過剩（整體庫(kù)存消化需要5-7年）、新房開發(fā)空間見頂（2013年，城鎮(zhèn)戶均住房擁有首次超過1套/戶）、行業(yè)長(zhǎng)周期下行開啟、產(chǎn)業(yè)資本開始退出的時(shí)點(diǎn)。自那以后，秉承“看未來”和“講故事”規(guī)則的資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不看好，行業(yè)估值被“踩在地上”。去年7月份（新一輪上漲行情開啟）到目前，在主板28個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)估值基本排在倒數(shù)4-5位，上市房企估值水平被資本市場(chǎng)持續(xù)打壓。
過去10多年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率相對(duì)較高，不少上市企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心歷年的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2009年底，在滬深港三地上市公司中，有345家涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。
2012年后，隨著行業(yè)供求關(guān)系開始向供應(yīng)過剩一端傾斜，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速，房企開始了快速發(fā)展10多年后的第一次轉(zhuǎn)型，也就是當(dāng)時(shí)被資本市場(chǎng)熱炒的“房地產(chǎn)+X”。當(dāng)時(shí)，房企轉(zhuǎn)型的方向是在部分堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，向礦業(yè)、環(huán)保、新能源等方向；同時(shí)，不具備競(jìng)爭(zhēng)能力、涉房（主業(yè)非房地產(chǎn)）上市公司開始退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2014年，行業(yè)供應(yīng)過剩問題逐步嚴(yán)重，行業(yè)下行趨勢(shì)明確，產(chǎn)業(yè)資本和中小房企開始退出。截至2014年，滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業(yè)退出。
三、再說未來房企機(jī)會(huì)：行業(yè)下行和整合利于龍頭房企
事實(shí)上，即便行業(yè)整體下行，但近年來行業(yè)整體發(fā)展更有利于龍頭房企。增量機(jī)會(huì)有限、產(chǎn)品間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高了進(jìn)入和經(jīng)營(yíng)的門檻和要求，對(duì)房企在操盤能力、融資能力、成本控制、適銷對(duì)路等負(fù)面的要求空前提高。目前，全國(guó)13.6萬家房企（約每1萬人就有1個(gè)房企）中的大部分被淘汰是必然的，其占用的土地資源必然要被重新利用，而這恰恰給資金、資源、品牌、成本控制和經(jīng)營(yíng)實(shí)力更強(qiáng)的龍頭房企帶來了機(jī)會(huì)。
2015年上半年，20家品牌房企平均銷售額335億元，而100家品牌房企中銷售額低于100億元的有68家，排名第1位的萬科地產(chǎn)上半年的業(yè)績(jī)是排在第100位的陽光100的37倍多。同時(shí)，弱勢(shì)中大型房企業(yè)績(jī)好于預(yù)期，截至2015年6月底，20家品牌房企銷售目標(biāo)完成率均值為41.5%，超過去年上半年，而恒大最高超五成；此外，銷售金額TOP10的房地產(chǎn)企業(yè)門檻，從2011年的315億元上升到2014年的658億元，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢(shì)明顯。
因此，中小房企退出、行業(yè)整合、愈大愈強(qiáng)成為大潮流。北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，2015年截至6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗，居各行業(yè)之首，其中有20家房企出售100%股權(quán)。與此同時(shí)，恒大、保利、萬科等大型房企正在加速收購(gòu)，這是未來獲得樓市增量機(jī)會(huì)和提高存量土地開發(fā)溢價(jià)的主要途徑，而這種機(jī)會(huì)明顯偏向于龍頭房企。
四、然后看市場(chǎng)機(jī)會(huì)：增量市場(chǎng)和融資政策利于龍頭房企
未來，城鎮(zhèn)化不均衡推進(jìn)是常態(tài)，人口將繼續(xù)流入人口、資源、產(chǎn)業(yè)更集聚和就業(yè)機(jī)會(huì)更多的一線城市和少數(shù)二線重點(diǎn)城市。這些城市是未來樓市風(fēng)險(xiǎn)的“安全墊”、機(jī)會(huì)選擇的“安全區(qū)”。近期，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲與被人口外流和老齡化及重化工嚴(yán)重拖累跌入“冰點(diǎn)”、積重難返的東北樓市，以及三四線城市樓市“死水微瀾”對(duì)比鮮明。可見，一線城市在集聚人口、資源和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面，具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，未來是增量樓市超額利潤(rùn)的來源，可謂“得一線城市者得天下”。
但是，一線城市高地價(jià)疊加配建保障房或公共項(xiàng)目成為常態(tài)，只有龍頭房企才有操盤和經(jīng)營(yíng)能力。因此，近年來一線城市土地基本被龍頭房企搶食，或通過聯(lián)合拿地瓜分。據(jù)德佑鏈家統(tǒng)計(jì)，今年上半年，典型20家房企有13家在一線城市拿地，拿地金額合計(jì)951億元，占全國(guó)拿地總額的53.7%，同比增加了8個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)期扎根三四線城市的典型代表――碧桂園，其官方微信7月24日公布，集團(tuán)已于7月11日宣布正式成立一線城市事業(yè)部，高調(diào)回歸一線城市。
與此同時(shí)，在政策上，國(guó)家及地方政府開始偏向于龍頭房企，除了大型公共配套由龍頭房企以BOT、PPP模式代建外，最明顯的就是融資政策松綁偏愛龍頭房企。出于分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮，銀行信貸將會(huì)淡出，直接融資將成為未來房企融資主渠道。不管是REITs，還是近期放開的公司債、中期票據(jù)，信用等級(jí)更高的龍頭房企無疑將是主體，這不僅有利于龍頭房企獲得更低成本的資金，而且也有利于獲得類似于險(xiǎn)資一樣的長(zhǎng)線資金。
五、最后看轉(zhuǎn)型紅利：龍頭房企將首嘗轉(zhuǎn)型“頭啖湯”
同時(shí)，筆者認(rèn)為，探索行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型，龍頭房企也將最先獲得突破和盈利，這將極大地提升估值水平。房地產(chǎn)的下游，一直被認(rèn)為是房企轉(zhuǎn)型的“藍(lán)海”。經(jīng)過15年的高速市場(chǎng)化發(fā)展，我國(guó)已積累了220多億平方米的存量商品住房，在新增開發(fā)空間見頂?shù)那闆r下，為現(xiàn)有存量住戶提供增量服務(wù)（如物業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融等O2O），將成為未來房企盈利主體。近年來，盡管很多房企都在探索，但盈利模式和現(xiàn)金流貢獻(xiàn)并不明顯。從近期房企轉(zhuǎn)型努力來看，筆者認(rèn)為，龍頭房企將率先轉(zhuǎn)型成功。
作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭老大，萬達(dá)持有2500萬平方米的商業(yè)面積、數(shù)百萬商家和上千萬的萬達(dá)客戶，這是其他地產(chǎn)商不具備的“沉睡資源”。借助于萬達(dá)掌握的信息和數(shù)據(jù)，向這些客戶推送小額和消費(fèi)貸款、理財(cái)產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品、影視文化消費(fèi)品等，將成為萬達(dá)未來的增長(zhǎng)點(diǎn)和盈利點(diǎn)，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型漸行漸近。近期，萬達(dá)高調(diào)宣傳其新四大支柱（商業(yè)、文化、金融和電子商務(wù)），并為轉(zhuǎn)型在短短半年時(shí)間內(nèi)砸下170多億元。
同樣，物業(yè)管理、垃圾處理、社區(qū)教育等公共配套，是目前存量社區(qū)亟待解決的幾大頑疾，也是業(yè)主需求的“痛點(diǎn)”和未來房企可觀的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。近期，萬科董事會(huì)通過了《關(guān)于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化發(fā)展及建立事業(yè)合伙人機(jī)制的議案》，萬科物業(yè)不僅將市場(chǎng)化輸出、物業(yè)板塊也將分拆上市，并通過合伙人的機(jī)制做大做強(qiáng)；同時(shí)，萬科將大力發(fā)展微生物技術(shù)，探索污水處理和“垃圾圍城”下的盈利機(jī)會(huì)。另外，萬科從物業(yè)管理入手，延伸到社區(qū)教育、社區(qū)醫(yī)療等社區(qū)服務(wù)，未來也將以版塊的形式獨(dú)立和分拆上市。
“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”是房企轉(zhuǎn)型的另一個(gè)方向，近期，龍頭房企進(jìn)入社區(qū)O2O已成潮流。近日，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)恒大，攜手互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)騰訊，強(qiáng)勢(shì)入主港股企業(yè)馬斯葛，致力于攜手打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商；7月31日，由騰訊、百度和萬達(dá)合力打造的O2O商城――飛凡電商正式上線，將109個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中的數(shù)萬商家和消費(fèi)者帶到線上去；萬科近期推出V-LINK，并以物業(yè)事業(yè)化分拆上市，打造物業(yè)服務(wù)、社區(qū)交流與商圈服務(wù)平臺(tái)的O2O閉環(huán)商業(yè)。
此外，龍頭房企新興業(yè)務(wù)版塊，以分拆和獨(dú)立上市的形式來轉(zhuǎn)型，也是近期房企轉(zhuǎn)型的方向之一。近期，分拆子公司獨(dú)立上市，或收購(gòu)相關(guān)領(lǐng)域非上市企業(yè)后重組上市，正在成為房企（特別是龍頭上市房企）熱衷的運(yùn)作模式。近日，萬科以物業(yè)分拆上市為契機(jī)，建立了事業(yè)部（四個(gè)區(qū)域事業(yè)部、四個(gè)新業(yè)務(wù)事業(yè)部），除分拆物業(yè)外，養(yǎng)老和醫(yī)療、物流、酒店和度假等新業(yè)務(wù)版塊，也列入分拆上市的計(jì)劃；商業(yè)地產(chǎn)老大萬達(dá)，旗下影院和商業(yè)地產(chǎn)已分拆上市，新四大支柱――商業(yè)、文化、金融和電子商務(wù)也將陸續(xù)分拆上市。
近年來，在資本運(yùn)作上頗為了得的恒大，旗下地產(chǎn)和健康已經(jīng)在港上市，足球、文化和礦泉也均在新三板上市。近期，在整合旗下400多個(gè)社區(qū)（5000萬平方米物業(yè)管理面積）的基礎(chǔ)上，通過控股社區(qū)O2O馬斯葛，獲得了第三個(gè)在港融資平臺(tái)。此外，分拆上市的行業(yè)龍頭，還有中海、碧桂園、綠城等，物業(yè)管理和酒店是分拆的主體。
六、總結(jié)：當(dāng)前是險(xiǎn)資投資龍頭房企的最佳時(shí)機(jī)
1.估值（低）與盈利（高）不匹配
房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)周期下行背景下，資本市場(chǎng)估值已經(jīng)在底部了。目前，房地產(chǎn)板塊平均市凈率（PB）降到1.8，而龍頭萬科和保利的PB分別只有1.4和1.5，隱含未來足夠悲觀的預(yù)期。但是，這與房企盈利能力不匹配。根據(jù)2014年數(shù)據(jù)，在申銀萬國(guó)28個(gè)一級(jí)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率排名第4、銷售毛利率排名第2，銷售凈利率排名第3，營(yíng)業(yè)收入增速排名第5。因此，相對(duì)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率，房地產(chǎn)行業(yè)股票被低估了。
2.轉(zhuǎn)型將提升估值中樞水平
不管是向行業(yè)下游轉(zhuǎn)型，還是與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，都是房地產(chǎn)企業(yè)“由重到輕”的脫胎換骨，估值身段將提升一個(gè)臺(tái)階。截至2015年6月，美國(guó)上市從事地產(chǎn)服務(wù)的公司61家，其中最大地產(chǎn)服務(wù)提供商世邦魏理仕（CBRE）的總市值為124億美元，而美國(guó)上市的開發(fā)商有35家，其中市值最大的是D.R.Horton，其總市值也才59.8億美元。因此，目前龍頭房企轉(zhuǎn)型大幕剛剛拉起，不管是物業(yè)、酒店、社區(qū)服務(wù)等子版塊獨(dú)立，或以海量物業(yè)資源為平臺(tái)，延伸到金融、旅游和文化等，將它們作為社區(qū)居民需求上的“痛點(diǎn)”，并與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來，可以講出一個(gè)個(gè)誘人的“故事”來，并實(shí)現(xiàn)高估值上市融資。而險(xiǎn)資在此時(shí)機(jī)介入，將獲得估值抬升的絕對(duì)收益。
一、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式分析
從目前出臺(tái)的相關(guān)政策，房產(chǎn)稅的征收模式可以分為三種，即以房地產(chǎn)交易價(jià)為稅基的重慶征收模式、以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值為稅基的上海征收模式以及以市場(chǎng)評(píng)估值為稅基的湖北模式。表1列出重慶和上海房產(chǎn)稅的具體細(xì)則比較。
（一）以房產(chǎn)交易價(jià)為稅基的征收模式——重慶
重慶以房地產(chǎn)交易價(jià)為稅基的征收模式，其最大優(yōu)點(diǎn)在于以高檔住房為征稅對(duì)象，符合目前整個(gè)宏觀調(diào)控政策的趨勢(shì)。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的二次分配，而重慶針對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅并且將稅收全部用于公租房建設(shè)則恰好體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的初衷。對(duì)于“三無人員”的第二套普通商品住宅進(jìn)行征稅，可以合理遏制投機(jī)行為。
（二）以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值為稅基的征收模式——上海
上海市是以市場(chǎng)交易價(jià)格確定的評(píng)估值為稅基的模式，評(píng)估值按周期進(jìn)行重估，確保了稅基的相對(duì)穩(wěn)定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性，其波動(dòng)很大。從目前發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，都會(huì)采取相應(yīng)的辦法確保稅基的穩(wěn)定。例如美國(guó)，每年都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格設(shè)定一個(gè)上限，這樣就避免了因?yàn)槭袌?chǎng)不理所帶來的征稅不公平。同時(shí)，這種稅基變化不大，避免了因?yàn)槎惤鸫箢~地額外支出，影響家庭正常的消費(fèi)支出。
（三）以市場(chǎng)評(píng)估值為稅基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則并未出臺(tái)，具體的稅率之類的數(shù)據(jù)無法得知。而國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司司長(zhǎng)陳杰在講話中透露，該司今年要做好四項(xiàng)稅收政策改革工作，其中一項(xiàng)就是在湖北、湖南進(jìn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)。湖北省發(fā)改委人士則透露房產(chǎn)稅最核心的內(nèi)容是對(duì)房產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。
目前世界上的房產(chǎn)稅，稅基大致可以分為物業(yè)價(jià)值和估算租金價(jià)值，湖北省的試點(diǎn)征收模式則屬于按物業(yè)價(jià)值征收。而合并了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，則解決了我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅種重復(fù)設(shè)置的現(xiàn)象。
二、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式的實(shí)踐難點(diǎn)
目前，上海和重慶房產(chǎn)稅已經(jīng)試點(diǎn)了一年，存在著共同的實(shí)踐難點(diǎn)，但由于具體的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則和征稅環(huán)境不同，又會(huì)存在相異的實(shí)踐難點(diǎn)。
（一）現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在共同的實(shí)踐難點(diǎn)
1.現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在重復(fù)征稅
無論是上海模式還是重慶模式，都是以房地產(chǎn)交易價(jià)作為評(píng)估基礎(chǔ)確定稅基的，存在著重復(fù)征稅。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅種達(dá)10多種，關(guān)于房地產(chǎn)收費(fèi)更是多達(dá)50余項(xiàng)，存在著嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象。例如，在流通環(huán)節(jié)已經(jīng)征收了城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅，再征收房產(chǎn)稅就會(huì)存在相應(yīng)的重復(fù)征稅。
2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，房產(chǎn)稅征收稅基不公平
我國(guó)是社會(huì)主義公有制國(guó)家，城市土地屬于國(guó)家，居民只具有建設(shè)用地使用權(quán)，這一點(diǎn)與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家不同。我國(guó)屬于住宅私有制、土地公有制，比較類似于我國(guó)香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征稅，我國(guó)香港則按照租金價(jià)值進(jìn)行征稅。
同時(shí)，由于我國(guó)住房政策經(jīng)常變動(dòng)，導(dǎo)致目前社會(huì)上存在著多種權(quán)屬關(guān)系的房屋，大致包括房改房、央產(chǎn)房、僅有使用權(quán)的房屋、經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房、定向安置房等數(shù)十種房屋，要想合理評(píng)估出這些房屋的價(jià)值，必須理順權(quán)屬關(guān)系。如果按照目前上海和重慶的征收方案統(tǒng)一對(duì)待，則存在征稅不公平。
（二）上海和重慶房產(chǎn)稅相異的實(shí)踐難點(diǎn)
1.以房產(chǎn)交易價(jià)為稅基的重慶征收模式
首先，現(xiàn)實(shí)操作難度較大，需要調(diào)查該區(qū)域商品房的銷售均價(jià)，才能確定項(xiàng)目是否屬于征稅范圍。其次，重慶對(duì)于三無人員第二套房征收房產(chǎn)稅，不利于人才的引進(jìn)，對(duì)人才流動(dòng)構(gòu)成障礙，不利于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
2.以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定評(píng)估值為稅基的上海征收模式
首先，僅以增量為征收對(duì)象，對(duì)于存量不征收，造成稅收的不公平。其次，僅對(duì)60平方米以上的新增住房征稅，但房產(chǎn)稅不應(yīng)單從面積上考慮，更重要的參照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是物業(yè)價(jià)值。最后，房產(chǎn)稅屬地方稅種，稅收應(yīng)用于地方的公共服務(wù)，但上海房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則并未說明房產(chǎn)稅的用途。
三、構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅征收模式
（一）理順現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的稅種，建立以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系龐雜，征稅存在交叉和重復(fù)的現(xiàn)象。因此，需要在理順現(xiàn)有60多種房地產(chǎn)稅費(fèi)的情況下，將其中重復(fù)征稅的納入到房產(chǎn)稅一并征收。這不僅可以降低政府的征稅成本，也可避免居民的稅負(fù)過重。同時(shí)，政府應(yīng)該修改現(xiàn)有的房地產(chǎn)法規(guī)，為征收房產(chǎn)稅提供法律依據(jù)，逐步建立起以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系。
（二）完善現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估制度，建立有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)
只有完善房地產(chǎn)評(píng)估制度，才能夠合理確定稅基。房產(chǎn)稅的稅基大致分為按物業(yè)價(jià)值和租金價(jià)值進(jìn)行征稅。由于目前我國(guó)房屋二級(jí)租金市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，因此租金價(jià)值征稅基本行不通。而按物業(yè)價(jià)值進(jìn)行征稅，就必須由有公信力的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。目前，房地產(chǎn)估價(jià)有四種方法，包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。由于估價(jià)對(duì)象未來的預(yù)期收益和開發(fā)商的開發(fā)成本很難獲得，因此后三種方法目前來說很難行的通。而市場(chǎng)比較法則要求有大量的交易數(shù)據(jù)，目前我國(guó)的各種統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常變化，導(dǎo)致數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。因此，如果要想合理評(píng)估房屋價(jià)值，必須收集大量數(shù)據(jù)，需要有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
