時間：2023-09-27 16:06:56
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【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.
【關鍵詞】房地產；投資分析；風險防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1房地產投資過程風險分析
房地產投資周期，是一個動態過程，充滿著不確定性。任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗，投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風險
房地產投資決策階段風險主要源于政策、經濟、區域社會環境、開發時機等四方面。
1.1.1 政策風險
產業政策風險。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。
金融政策風險。房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。
土地政策風險。土地產權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協議房市）、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。稅收政策風險。房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產商將面臨巨大成本風險。
城市規劃風險。城市規劃導致的布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來重大影響。
1.1.2 經濟風險
市場供求風險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產項目建設周期一般較長，房地產商在投資決策前，必須關注市場行情的變化，預測未來房地產市場的走勢。投資決策準確與否，直接關系到房地產商品的利潤能都實現。房地產投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。
開發時機風險。由于房地產開發周期長，易受國民經濟的影響，因此經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。在經濟發展的成長期，各類房地產需求旺盛，房地產可望獲得較好的收益。當經濟不景氣時，房地產市場供過于求，房價下跌，房產難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風險
在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償等社會問題，由于我國法律建設以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。
1.3 項目建設階段的風險
1.3.1 工期拖延風險
工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。
1.3.2 項目質量風險
質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀與環境協調五個方面。企業一旦因質量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產界。
1.3.3 開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經營管理階段的風險
1.4.1 營銷策劃風險
在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
1.4.2 物業管理風險
房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其售后服務，即物業管理。不良的售后服務以及不合理的得物業管理收費都是導致企業信譽不佳、難以發展的重要原因。
2 房地產風險防范建議
2.1 進行充分的市場調查分析以做出科學的項目決策
由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。
2.2風險回避
在房地產投資過程中, 選擇風險小的投資項目或者放棄那些風險較大的投資項目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產投資風險的方法, 能夠將風險概率保持為0。這種策略的一個不良后果是, 得到高額利潤的機會也減少了。預期收益值隨著風險的大小而增降是純粹市場經濟中一個不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉移風險
①投資者通過合同, 將風險損失轉由另一方承擔和賠償。例如, 可通過房地產開發建設合同轉移風險。據《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協議條款“ 組成。在“ 協議條款” 中涉及許多具體的責任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉移風險損失責任。投資者可在協議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時, 責任和費用由承建方承擔。
②保險型轉移即通過參加保險, 以小數額的保費為代價, 避免所承受的風險。在現實中, 一項房地產投資實質上是一項博弈活動。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產生的痛苦, 因為從預期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時所產生的痛苦更嚴重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過, 不是所有的風險都是可通過保險來轉移的。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以, 房地產投資風險的轉移, 部分性地受到限定。
2.4運用投資組合巧妙減小風險
不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，能提高總體抗風險能力和獲利能力。
2.5健全監管機制，加強工程建設管理
工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監理對項目施工進行全面的監督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險。
2.6風險自留
風險自留, 系指投資者預期某些風險不可避免時, 自行設立基金, 自行承擔風險變現后的財務后果。在實踐中, 風險自留有主動與被動之分。主動自留是通過風險的分析, 明確風險的性質及其預期變現損失, 對多種預計方式之優劣明了之后, 投資都主動選擇風險自留措施, 同時做好財務準備。被動自留風險恰好相反, 它是在風險變動帶來損失之后, 被迫采取自身承擔損失的風險的方法, 這往往是造成嚴懲的財務后果。
2.7 創新營銷方法來控制風險
目前，房地產商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預租預售等。分期付款是目前大多數國家房地產業銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。
3.結束語
房地產投資的風險評價與房地產項目可行性研究之間有不可分割的關聯性, 因為, 不管項目環境分析和財務分析的效果有多好, 對于風險的分析, 將直接決定著項目的投資意義。這就意味著風險分析在項目的決策、實施等階段也占有極其重要的地位。
[參考文獻]
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[2] 劉加剛.售后回租投資型物業的優劣勢分析[J].房地產市場，2004,(3)
[3] 曲波.中國房地產周期波動的評介與探析[J].中國房地產金融,2003,(2)
關鍵詞：房地產業；地區經濟；居民財富效應；金融風險
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01
經過改革開放30多年的發展，中國房地產業經歷了很大的變化，從2011年的統計年鑒的數據得出，房地產業的增加值在中國第三產業增加值構成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z。可見，其增加值在中國第三產業增加值構成中的比重不斷上升，而第三產業在國民經濟的占比也在不斷上升。因此，房地產業增加值占國內生產總值的比重也是在不斷上升，房地產業的重要性可見一斑。房地產投資結構也生了很大的變化，房地產投資與經濟增長之間的互動關系也在不斷變化之中。
一、地區經濟效應
1.房地產價格過高，會影響城市對投資的吸引力，造成外來投資減少。現在一些城市已經出現為數不少的公司為降低因房價過高導致運行成本過高而外遷的現象，這可以說是房地產價格過高對城市競爭力造成損害跡象的顯現。2.房地產價格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長，會影響城市對人才的吸引力。而人才是打造城市競爭實力的重要元素，因為房地產價格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對城市發展能力的提升構成一定的損害。3.房地產價格過高，會妨礙人們的創業熱情，創業能制造利潤空間，增加就業機會，是城市競爭力提升的重要途徑。但是，過高的房地產價格減少了人們可能投入創業的資金，城市的經濟活力難以得到有效激發，實際上阻抑了城市發展潛能的開掘。
二、居民財富效應
居民財富效應可分為正財富效應和負財富效應。所謂正財富效應是指房價的上漲增加了房產的價值，繼而影響收入從而使得消費增加。具體可以從實現的財富效應和潛在的財富效應進行分析。首先，實現的財富效應是所有者因為價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的上升進行了再融資，擴大了當期的消費水平。其次，潛在的財富效應是指當房地產價格上漲時消費者沒有出售其住宅也沒有去銀行進行抵押貸款，但是這種由于房地產價格上升帶來大的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，消費者的信心發生了變化，從而擴大了邊際消費傾向，這就是“未兌現的財富效應”。負財富效應是指房地產價格上漲會抑制居民消費支出的現象，可以從預算約束效應和替代效應兩方面來分析。其中預算約束效應主要是針對租房者而言的，對于租房者來說，房地產價格的迅速上升會引起租金的上漲，這會使租房者預算發生變化，不得不擠占其他的消費來應對房租的上漲。而負財富效應中的替代效應主要是針對于那些打算購房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產價格上漲的情況下，除非放棄原有購房計劃或只能購買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當期消費來應對。
三、金融風險效應
驅動房價上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房價會加大金融系統的風險，嚴重影響金融運行的秩序。房地產熱還吸引了大量的國際投資進入。北京達觀房地產經紀公司的調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5～3.5倍，海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。就目前我國的情況來看，房價若繼續走高，銀行系統風險將大為增加。因為目前我國房地產業運作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經被房地產市場綁架，高房價和大量銀行貸款為金融風險的發生的埋下了隱患，一旦市場出現波動，房地產開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和融資信用風險都轉變成為商業銀行的信貸風險，使商業銀行陷入困境，從而引發整個經濟的衰退，造成股市大跌、經濟崩潰等等。
四、宏觀經濟效應
下表給出了房地產價快速上漲的宏觀經濟效應的定量模擬結果。從表中給出的結果我們可以看到，在每一種模擬場景中，房地產價格上漲使得所有的宏觀經濟變量都上升，而且這些宏觀經濟變量的上升幅度都隨著房地產價格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產價格上漲對GDP的影響為例，房地產價格上漲10%將使得GDP增長2.69%，而在房地產價格上漲50%的情境下，GDP增長幅度達到13.40%。就房地產價格上漲對不同宏觀經濟變量影響的大小來看，房地產價格上漲對投資、GDP、就業、消費、消費者價格指數以及出口等宏觀經濟變量的影響較大，而對總產出和進口的影響則相對較小。作者認為，這一結果與我國當前經濟系統的生產、分配及消費結構有很大關系。
五、結束語
一個地區或國家的經濟發展過度依賴一個行業會帶來經濟發展的畸形發展。目前我國經濟發展對房地產投資的依賴程度非常高，不利于社會經濟的健康發展。首先，過度依賴房地產行業發展會帶來資源配置的不合理，房地產行業的過度開發，增加了整個經濟發展的脆弱性。房地產行業與工業以及金融業的直接關系緊密，一旦房地產行業發展受到外部環境的影響，會給整個產業鏈條帶來災難性的打擊；其次，房地產行業的急速發展，加劇了社會不公平程度和貧富差距的擴大，不利于和諧社會的建設與發展。由于該行業的準入門檻較高，并不是所有的人都可以進行房地產行業開發或者投資，房地產開發熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤，有失公平和效率的社會發展一般性原則；最后，房地產行業的大規模快速發展，不利于社會的可持續發展，整個經濟結構的畸形發展，使得我國經濟發展結構嚴重失衡。房地產行業的過度發展，給中國經濟的未來發展帶來了較大的風險和不確定性。
參考文獻：
[1]羅國銀.房地產投資對地區經濟增長的貢獻差異――基于面板數據的分析L1I[J].求索，2010（09）.
我國城鎮化已進入高速發展階段，小城鎮房地產開發也隨之不斷擴大，小城鎮房地產開發可增加地方財政收人，帶動當地建筑業、建材業、運輸業、批發零售業、飲食業等諸多產業的發展，促進基礎設施的完善，同時擴大農村消費需求，吸收農村富余勞動力。房地產投資資金投入量大，建設周期長，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產業屬典型的高風險產業。小城鎮在城鎮體系中，具有特殊性，因此，小城鎮房地產投資除了具有一般房地產投資風險的共性外，還具有其獨特個性。
一、小城鎮房地產投資風險特征分析
1．居民有效購買力風險。盡管全國范圍內，小城鎮人口眾多，市場較大，但是單個小城鎮市場規模并不大，消費群體有限。目前小城鎮居民多數是從農村致富后遷移到城鎮居住的，他們要么沒有住宅，要么當前住宅環境較差，對住宅的需求較強烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結構單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購買能力極易受到市場變化因素影響，存在一定的有效購買力風險。
根據國外的經驗，房價一般為居民家庭收入的3～6倍，發達國家為5～6倍，中等發達國家為4～5倍，發展中國家為3～4倍。2005年1～10月，我國商品房每平方米平均售價為3009元。據國家統計局公布，2005年，我國城鎮居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國城鎮戶均住宅建筑面積83．2平方米來計算，售價為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計算)的7．02倍，超過國際公認的發展中國家合理的房價收入比。因此，我國城鎮居民的有效購買能力不高。
另外，由于來小城鎮居住的農民大多沒有享受住房公積金政策，國家商業銀行住房消費貸款也極少在縣城以下的小城鎮實施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。
2．規劃風險。開發商擬在某地進行房地產開發時，都要與當地規劃管理部門進行溝通，詳細了解區域規劃和城鎮規劃，因為區域規劃和城鎮規劃的修訂將直接影響房地產開發成果的價值。但是，目前我國有的小城鎮還沒有建設規劃，或者雖有規劃但只是“規劃規劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴格地按規劃執行，主觀隨意性較大。有的小城鎮，城鎮建設純粹是長官意志，隨著長官的變化，建設規劃和思路也可能會變化，城鎮規劃的主導作用會失去，有的小城鎮雖有規劃，但是規劃也不盡科學合理，隨時都有修訂的可能。
這種無規劃或不嚴格執行規劃，將可能會導致房產與城鎮規劃中的功能分區不符，生活區、工業區和商業區等功能相互混雜，建筑風格與周圍自然環境、人文景觀不協調等，從而失去區位優勢，影響房產的價值，帶來投資風險。
3．房產投資類型單一風險。不宜投資組合降低風險。所謂投資組合就是由兩個或兩個以上的投資方案，按照不同的比例額度構成的一個復合體。上世紀50年代初期，美國經濟學家馬利維茨率先提出了現代證券組合理論，并廣泛地在證券業、保險業以及金融業中加以推廣和運用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現了這一理論思想。
房地產投資組合是利用多樣性來分散風險，通過開發不同房地產產品和不同的投資方式的組合，以求得單位風險水平上收益最高或單位收益水平上風險最小。小城鎮房地產需求，主要集中在居民對住宅房地產的需求，需求愿望強烈且需求量較大，但是對大型商鋪、旅館等房產的需求并不明顯，造成房地產開發商不宜采用投資組合來降低風險。
4．消費習慣風險。在大中城市，由于城市市民文化素質相對較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統一的消費習慣。我國地域廣闊，小城鎮眾多，但各小城鎮居民絕大多數為當地居民，他們的、文化背景、歷史淵源、傳統和觀念各不相同，多數小城鎮的消費者都有特定的消費心理和消費習慣。如果投資者開發的房地產與當地的消費習慣不一致，可能會造成滯銷。
5．開發企業自身風險。房地產開發企業的自身能力和素質，影響到開發活動的每個階段，這也是開發的一個比較大的風險。在小城鎮從事房地產開發的企業，多數是從原來的建筑企業或農村的建筑隊轉型而來，都不同程度地存在著素質低、資金實力弱、技術人員少、開發經驗不足等問題，有的甚至是無資金、無技術、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時不合理，很可能給項目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風險隱患。
6．公眾干預風險。這是由于某項房地產的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預，阻止該項目的發展，從而可能給房地產開發商帶來各種形式的損失。小城鎮土地所有權和使用權復雜，土地權有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關的費用不盡相同。另外，原土地上的附著物產物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時賠付過程復雜，經常出現各種經濟糾紛，影響項目正常進展，帶來一定的風險。
二、小城鎮房地產投資風險防范
1．廣泛收集信息，做好可行性研究。科學決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質量，最終決定投資決策的質量。眾所周知，房地產投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時間收回，并對投資者產生長期的持續影響，而且投資決策一旦被實施，就很難改變，或者要付出很大的代價。因此，房地產項目投資決策必須進行可行性研究，對擬投資項目進行科學、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。
在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此，可行性研究報告對決策意義深遠，它是對擬投資項目進行全面的技術分析，是房地產及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前，我國很多開發項目的研究報告，只是投資者申請立項時的例行公文，缺乏科學分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實成分較多，達不到可行性研究報告應有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業帶來巨大的經濟損失。
在可行性研究階段，小城鎮規劃也是不得不關注的問題，投資者一定要詳細了解小城鎮的建設規劃的制定和執行情況，和當地規劃主管部門和政府機關加強溝通和聯系，及時了解小城鎮的建設思路，保證房地產的地理位置和區位優勢。
2．不可盲目追求特色和檔次。開發規模不宜過大。小城鎮消費者收入不高，承受的價格隨能力較低，大都屬于一次置業，注重的是住宅的居住功能，對住宅的特色等輔助功能不是非常關注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮居民對開發項目接受較慢，因此，每次開發規劃不宜過大，可以采取分期開發的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費觀念對房地產市場的影響，及時掌握國家小城鎮房地產發展狀況，使投資項目在功能設計、結構安排、新材料、新能源的運用上，能不斷滿足消費市場的特殊需求，保證投資開發項目與消費市場的需求保持一致。
同時，必須考慮市場購買力，找到最佳的價格定位。小城鎮房地產價格較低，利潤空間相對較小，降低每套住宅價格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺的《國務院關于促進房地產業健康發展的六點意見》(簡稱“國六條”)中提出，“切實調整住房供應結構”，“重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租住房”。國務院辦公廳在轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》中提到，“要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上”。這些都充分體現了廣大城鎮居民購買力并不強大，需要的中低價位、中小套型的普通商品住房、經濟適用房和廉租住房。
3．提升企業自身素質。加強管理。確保工程質量。開發企業要理順企業體制，廣開資金籌措渠道，提升開發實力，引進管理人才，提高管理水平。開發企業要高度關注工程質量，要實行項目監理制度，聘請工程監理公司對項目施工進行全面監督和管理。項目施工是一項非常復雜的系統工程，需要較全面的專業知識和實踐經驗，而絕大部分投資者或開發商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。因此，有必要聘請有資質的工程監理隊伍對項目施工全過程進行監督和管理。一方面督促施工方嚴格履行施工合同，對項目工期、質量實行嚴格控制，對材料設備等資金成本進行嚴格監管，并加強施工現場經濟簽證，有效控制施工質量和工程成本。
推行項目負責人制度，從房屋的規劃設計到竣工驗收，全程都要加強管理，確保質量。要向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，切實保障消費者的權益，獲得消費者的認可，促進潛在消費群體的消費。
關鍵詞：房地產投資 項目管理 風險管理
房地產投資項目是一個高投入、高風險的復雜系統，其項目決策與實施都需要專業而系統的項目風險管理理論與方法來指導。目前我國房地產投資項目決策大多靠經驗和定性的風險分析方法, 對房地產投資項目建設的內在規律、風險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業而系統的風險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統的風險管理措施,亟需對房地產投資項目風險管理方法進行系統深入地研究。因此，本文擬對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產投資項目的風險管理提供參考。
一、房地產投資項目風險管理的重要意義
(l)房地產投資項目風險管理能促進項目管理的科學化、合理化。風險管理利用科學、系統的方法管理和處置各種項目風險，有利于減少和消除各種經濟風險、技術風險和決策失誤風險，對于項目管理的科學化、合理化具有重要的意義。
(2)房地產投資項目風險管理能夠促進項目建設的順利進行。風險管理為項目管理者提供了控制項目風險的各種措施，使項目管理機構在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設的順利進行。
(3)房地產投資項目風險管理能夠保證項目目標的順利實現。風險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風險損失控制在最低限度，并能在損失發生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經濟效益，保證項目目標的實現。
(4)房地產投資項目風險管理能夠促進項目經濟效益的提高。通過實施風險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風險的各種費用分攤到項目建筑產品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經濟效益；同時，房地產投資項目風險管理的各種監控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風險損失，進而提高項目經濟效益。
二、房地產項目投資風險管理的國內外研究現狀
（一）國外研究現狀
風險管理可以追溯到第一次世界大戰中的德國，而比較系統的風險管理理論則是在美國形成的。從20世紀30年代開始，項目風險管理研究被應用于房地產投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風險研究主要采用傳統的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創立了工程管理科學方法，增強了解決實際問題的能力。
對于房地產投資風險的研究，大多集中在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。如Wurkzebach在其《現代房地產》一書中，概括了房地產投資存在的風險，詳細探討了美國商業地產投資風險可能受到克林頓經濟政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產投資分析與應用》一書中，分析了房地產投資行為，在此基礎上，提出了一些適用于房地產投資的理論。并且，在充分考慮房地產投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環境等因素對其產生影響的情況下，提出了房地產企業投資的戰略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產投資的收益及決策問題，提出了一些房地產投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產組合管理手冊》一書中研究了房地產投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產項目投資風險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。
另外，隨著決策理論真正成為一門學科，層出不窮的研究成果逐漸將現代決策理論嫁接到傳統的房地產投資技術之上，現資決策技術應運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產投資基本原理》一書中強調了風險與回報的關系，主張定性與定量相結合的綜合風險決策，并提出了房地產投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產投資決策分析》中，定性地介紹了房地產投資存在的主要風險因素，討論了傳統的風險調整方法和敏感性分析方法，并把房地產風險的概率分析方法定義為“現代風險分析方法”。在此方法中，他認為風險應該表示為偏離預期值的概率。(3)國外房地產投資決策強調定性與定量分析相結合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產投資決策五原則為:房地產投資分析為系統性經濟分析、風險與回報緊密相連、最優投資應以財富最大化為目標、房地產環境分析必不可少，房地產投資分析是一種風險分析。
目前，發達國家商業地產項目開發研究已經比較成熟，相關學者和專業機構從不同角度對商業地產項目投資風險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經濟學模型分析和預測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關系進行了研究。
（二）國內研究現狀
20世紀80年代后期，項目風險管理的知識被介紹到我國，應用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風險管理應用于我國房地產投資風險的研究剛剛起步，對房地產投資風險管理的研究主要是在房地產投資風險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風險經濟學導論》，陳佑啟等編著的《房地產投資風險管理及經營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產項目投資》，李啟明等編著的《房地產投資風險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產投資分析》，胡曉龍主編的《房地產投資與分析》等。對于房地產投資風險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應用在建設項目風險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產的書籍都只是順帶提及風險的問題。
由于房地產在我國近幾年才引起人們的重視，國內學者對房地產投資風險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區別和未來增值空間的判別、租金回收風險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業借鑒的，如運用混沌經濟模型控制房地產投資，對房地產投資目標選擇模型的研究，用正態分布圖像法計算房地產投資凈現值風險等。
三、關于現有房地產項目投資風險管理研究的評述
我國房地產業開發起步較晚，關于房地產投資項目風險管理，尤其是在企業這個微觀層面上的研究還較少，現有文獻大都是側重于風險識別、風險評估或者風險調控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯系還不夠緊密，主要表現在以下幾方面:
(l)割裂了風險識別的特征聯系，并且缺少對風險發生機理的深入分析。
目前，國內許多有關房地產項目投資風險的識別研究內容大都是對投資風險的某些特征，如對風險來源、風險可控性等各種具體風險管理特征的介紹。由于對投資風險關注的側重點不同，如此分類只是針對性質相同的某一類房地產項目進行風險識別研究，這就割裂了各個風險特征之間的聯系。許多文獻中對“風險(驅動)因素”和“風險后果”兩個概念之間的關系也缺少深入的分析，從而導致對風險發生機理缺乏研究。
(2)風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。
房地產投資項目風險的評估離不開評估指標體系的構建。目前國內現有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產項目的投資風險進行識別并經過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。
(3)風險調控缺乏充分的先期研究支持。
房地產項目投資風險識別、評估的最終目的是對風險進行調控。風險調控的措施也應該建立在對房地產項目投資風險特征全面識別的基礎上。而目前國內現有文獻針對具體房地產項目投資風險的識別不夠，缺少對投資風險因素和投資風險后果之間發生機理的分析，同時風險評估與風險識別之間聯系不夠緊密，因此，許多風險調控提出的方法和措施大都是建立在對房地產項目投資風險定性分析基礎上的政策性建議。
參考文獻:
[1]李群.房地產項目投資風險管理.現代經濟信息， 2011，8
關鍵詞：房地產項目；投資；風險管理；措施
中圖分類號：F293 文獻標識碼： A
作為房地產投資者，必須增強風險意識，充分認識房地產投資的特性，了解房地產投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣可以有效地在一定程度內防范風險的發生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，或在風險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。
一、 房地產項目投資中存在的風險
1、 政策風險
政府在市場經濟中擔當著“守夜人”的角色，根據對國家宏觀經濟狀況的分析，其會制定相應的政策來促進經濟的發展。其中很多政策都與房地產行業的發展有著密切的聯系。因此，在進行房地產投資之前，就需要對當前的政策環境進行充分的了解。第三產業政策、租金政策、設備材料政策、土地出讓政策、環保政策等都會對房地產行業的發展產生影響。只有對我國的政策環境進行充分地認知，才能對比風險，達到理性投資的目的。
2、供求風險
在進行投資之前，就需要對供求關系進行必要的風險，在房地產投資的過程中，供求關系是難以進行科學地把握的。一般來說，房地產項目施工需要一個比較長的周期，先前的預測可能會隨著市場的不斷變化，而導致供求關系受到很大的影響。
3、土地風險
（1） 安土重遷觀念的影響
我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風險。
（2）投機主義的影響
隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業效益難以保證。
（3） 極端行為的影響
在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。
4、建設風險
項目建設階段涉及到市場把握、人員協調、材料的采購、機械的租賃、合同關系維度、進度管理等諸多方面的內容，在整個房地產項目的建設中，其是最復雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風險：
（1） 進度風險
由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴重影響企業的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復雜。
（2） 質量風險
建筑的質量對于房地產投資也存在一定的影響，如果質量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產就難以預期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。
二、房地產項目投資風險管理的措施
1、把握市場動態，提高風險預測能力
投資前對市場情況的調查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發的態度，有助于確保正確的投資決策方向。根據國家經濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產品功能、價格區間及營銷方式，并能依照政策變動適時調整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。
2、建立健全科學的投資決策和風險管理
機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產投資者而言，首要決策內容是對開發項目區位的選擇，良好的區位可以在較小的風險中實現升值，有效避免投資風險。區位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協調好投資控制與進度、質量控制的關系，加強投資動態管理，及時發現可能導致投資增加的現實問題和潛在因素。
3、建立風險管理的信息系統，形成動態風險監控報告
信息是進行科學的房地產投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業性的行業信息系統。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區域的經濟政策、行業政策、城市規劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業開發項目的定期房地產市場報告制度，為企業決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經濟政策和房地產政策的出臺情況。
4、加強風險管理的系統培訓，強化員工風險管理意識
企業可開展內部定期培訓或者通過外部專業培訓機構加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業度，增強企業凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業抗風險的能力。
5、投資分散策略
房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發生明顯變化時，如經濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大限度發揮各自優勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優勢，消除房地產籌資風險；與外商聯盟，即可引進先進技術和管理經驗，又能獲得房地產投資開發政策優惠。
6、風險回避
在房地產的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資,這樣風險的概率產生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。
7、 房地產項目風險的轉移
風險的轉移是風險管理的另一種有效手段。當企業沒有什么好的方法來對風險進行處理時，可以采用風險轉移的方式來保護自己的利益。風險轉移是將自身存在的風險轉移給其他企業來承擔，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風險直接轉接給目標企業，對房地產企業而言是風險的事情，對別的企業則不一定是風險。因為每個企業的發展狀況不同，對風險的管理態度也不相同，對自身企業是風險的項目可能在別的企業那里就是一種良好的機遇。因此，房地產項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風險的承擔方式。
總之，在房地產開發過程中，必須重視過程中每個環節的管理，重視企業的制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，這樣才能減少或規避風險對項目造成的不利影響。
參考文獻：
[1]勞燕玲,李江風.房地產項目的風險管理探究[J].前沿，2012（10）.
[2]蘇亞莉.房地產開發項目風險管理研究[J].東華理工大學學報（社會科學版），2011（01）.
[關鍵詞] 房地產投資風險效用多目標決策
隨著我國社會主義市場經濟的發展和改革開放的不斷深入，房地產業得到了迅速的發展。房地產作為一種投資工具，其風險性受到房地產投資者越來越普遍的關注。因此本文對房地產投資風險決策方法進行了深入研究。
一、房地產投資決策的特點
房地產投資決策就是運用有效的決策方法在若干個投資方案中選擇出最優的投資方案。房地產投資決策同時具有多目標決策和風險型決策的特點。
1.房地產投資決策的多目標性
由于房地產投資者所追求目標有多個：收益 、回收期 、信譽價值、環境保護等。 所以房地產投資決策具有多目標性，屬于多目標決策。
2.房地產投資決策的風險性
房地產投資過程中有許多風險因素：土地價格的不確定性、工程建設費用的不確定性、投資收益的不確定性及工期、投資回收期的不確定性等。這些風險因素是客觀存在的，但并不是完全不可知的。決策者可以根據自己的經驗和科學的方法預先估計和計算出其概率分布，再計算出益損值的概率分布。因此，房地產投資決策應該被認為是風險型決策，而不是不確定性決策。
二、多屬性效用理論
現代風險型決策理論已從期望值準則階段發展為期望效用準則階段。期望效用準則充分考慮了風險型決策問題的兩個基本特點，即后果的風險性和后果的效用。由于風險型決策問題的自然狀態是不確定的，所以不論決策者采取什么決策，都可能產生各種不同的后果，因此他要承擔一定的風險，但對后果并非是全然不知，可以預測它的概率分布。不同的決策者對風險的態度往往不相同，同樣的后果對不同的決策者會產生不同的效用。
基于期望效用準則的效用理論能很好地解決風險決策問題，效用理論已從單屬性效用理論階段發展到多屬性效用理論階段。多屬性效用理論可很好地解決多目標風險決策問題。運用多屬性效用理論進行風險決策的基本步驟如圖所示。
三、房地產投資多目標風險決策模型的建立
下面運用多屬性效用理論來解決房地產投資多目標風險決策問題，建立房地產投資多目標風險決策模型。
1.建立多目標分層遞階結構
(1)選定目標
通過詢問決策者，選擇出決策者關心的三個投資目標：收益、回收期、信譽價值。
①收益最大化。收益(Return)是一個較為籠統的概念，它一方面含有絕對的收益值的意思，另一方面也含有投資收益率的意思，因此將收益最大化具體表述為以下兩個方面：
一是凈現值最大化。凈現值(NPV)是一個反映投資收益的絕對指標，它直接描述了一個投資方案可能獲得的利潤的現值。其表達式為：
在風險條件下，需要確定凈現值的概率分布。
二是內部收益率最大化。內部收益率是反映投資經濟效益的相對指標。由于房地產投資者的資金總是有限的，因此投資者總是希望盡可能有效地運用有限的資金，獲得盡可能高的收益。
內部收益率(IRR)是使凈現值為零的折現率，它反映了項目自身的獲利能力，其值可由式(1)中令NPV=0計算得出。在風險條件下，需要確定內部收益率的概率分布。
②回收期最小化。房地產投資資金占用很大，投資者往往利用負債經營，利息負擔沉重，因此投資者往往希望盡快收回投資，把回收期最小化作為一個主要目標。回收期是指凈收益抵償初期投資所需要的時間。回收期有靜態和動態之分，區別在于前者沒有考慮資金的時間價值，而后者考慮了資金的時間價值。動態回收期較為常用，可通過令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在風險條件下，需要確定內部收益率的概率分布。
③信譽價值最大化。擁有地段好、規模大、檔次高、性能優異的房地產往往被視為一種榮耀，而且這樣的房地產也能夠給其擁有者或者投資者帶來無形的收益。我們將這種榮耀和無形收益統稱為房地產的信譽價值。
信譽價值的估計通常由投資者本人根據自己的偏好確定。通常可由投資者對各備選方案的信譽價值進行打分，分數越高表明信譽價值越高，對投資者越有利。
(2)遞階結構
對于收益這個目標，用凈現值和內部收益率作為它的屬性。顯然，這兩個屬性具有可理解性和可測性。同時，由于這兩個屬性分別從絕對值的角度和相對值的角度體現了收益這一目標的兩個重要方面――實際收益值和投資收益率，因此它們是完全的。而且它們是非多余的和最小的。
對于回收期和信譽價值這兩個目標，分別采用動態回收期和信譽價值的值作為它們的屬性。這兩個屬性具有可理解性和可測性。
對于這些目標所設定的一集屬性我們認為它是完全的、可運算的、非多余的和最小的。所有這些目標和屬性構成了房地產投資決策的多目標分層遞階結構。
2.建立決策模型
選定房地產投資決策的目標集為：
①收益最大化;
②回收期最小化;
③信譽價值最大化。
為具體表述上述三個目標，我們設定一個完全的、可運算的、非多余的和最小的屬性集：
這樣，我們就得到了一個表達簡單、意義明確的房地產投資多目標風險決策模型。我們只需先求出每個方案的各屬性的概率分布，再根據決策者的偏好確定多屬性效用函數，進而得出各方案的期望效用值，就可以據此期望效用值進行方案的優劣排序，從而進行有限個方案的多目標風險決策。
參考文獻:
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[2]徐水師:預測方法與決策分析.西北大學出版社,1997
[3]楊劍波:多目標決策方法與應用.湖南出版社,1996
【關鍵詞】 房地產；投資環境；投資類型；投資風險
面對房地產市場的競爭激烈，如何進行投資決策，規避風險，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經濟損失，是各房地產企業希望解決的主要問題。只有系統深入分析和研究影響房地產投資決策的因素，改變傳統決策方法的單一性和獨立性，減少投資決策過程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經濟損失，這不僅有助于企業自身發展，對房地產市場乃至整個國民經濟的健康穩定也有著重要意義。
一、房地產投資的涵義和特點
房地產投資是指資本所有者將其資本投入到房地產開發經營中以期在未來獲取更多收益或規避風險的經濟活動。也有人認為，房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為，包括建造新的物業和對舊有的建筑物進行改造。
隨著我國城市化的推進，從長遠來看，房地產投資已經成為廣大投資者追逐高額利潤和快速增值的重要投資形式。由于房地產商品和房地產市場的特殊性，房地產投資具有如下特點：一是高投入和高成本。房地產業是一個資金密集型行業，房地產的高資本價值特性，決定房地產投資需要投入的資金量大。土地的價格或土地使用權的價格相對較高、建筑造價高、施工周期長使得投資開發成本高。而且房地產開發投資涉及部門眾多、經營運作過程中交易費用高也使得投資需要投入大量資金。二是開發周期長和投資回收期長。房地產投資項目要經過可行性研究、項目論證、置地、設計施工建設、營銷和物業管理等眾多環節，房地產開發周期長。從土地審批、房地產建設、到物業投入使用，回收投資資金獲取利潤需要相當長的時間。房地產開發投資不是一個簡單的交易程序，而是一個涉及多個市場的交易系統，受到土地、建材、施工、勞動力市場等多個市場的影響，而且房地產變現能力差，投資資金要經過幾個市場的運動才能回收。三是高利潤和高風險。由于房地產的異質性、不可替代，所以房地產市場是一個非完全競爭市場，房地產投資回報率高。利潤和風險是對應的，與其他投資一樣，房地產投資收益和風險并存。由于房地產投資投入資金多，資金周轉期長，隨著時間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風險也將增大。四是政策鼓勵和約束。由于房地產業的基礎性作用，以及房地產對經濟發展的促進作用，政府常常在經濟出現下行風險時鼓勵房地產業的發展，出臺一些產業措施，鼓勵房地產消費，這就會增加居民對房地產的消費性投入，同時也激勵了開發性投入。但從城市發展角度看，城市需要進行統一規劃和布局，以滿足城市功能分區、城市生態的要求。由于房地產的不可移動性和耐久性，所以房地產開發投資必須服從城市整體長遠發展和規劃，這就構成了房地產開發建設的外在制約因素。
二、影響房地產投資的因素
投資是一項動態的連續性的經濟活動，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個循環的資金流。同一投資者在不同時期或者不同投資者，追求的投資目標是不同的，所愿意承擔的投資風險和選擇的投資時點也是不一樣的，這就決定了他們的投資結果和收益。由于房地產的區位、投資時機和房地產類型直接影響著房地產投資的利潤和風險，因此被稱為房地產投資的三要素。
1、區位
由于房地產作為一種特殊商品具有不可移動性的特點，所以在房地產物業中，區位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關心的因素之一。一般而言，區位是指特定房地產所處的空間位置及其相鄰房地產間的相互關系。從宏觀角度來說，區位指項目所在區域；從微觀角度來說，區位指項目的開發場地。實際上，區位不僅指房地產所處的地理環境位置，還包括該區域的社會位置。一宗房地產的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環境因素，社會位置包括該區域的交通狀況、配套設施和人文景觀等。任何一項房地產投資必定在既定的自然環境與人文環境中運行并與周圍各類環境因素發生各種互動關系。這些因素的差異加劇了區位差異，使得處于同一市場的不同區位的相同面積房地產具有不同的實用價值，產生了極為不同的經濟效益。交通運輸系統的完善、生活方式的變化以及科技的進步，都會使區位價值產生巨大差異，使投資者面臨巨大風險。因此，在進行房地產投資決策時必須充分考慮房地產區位條件，認真分析、研究擬投資區域的經濟發展狀態、人口因素和房地產市場狀態等因素。
2、時機
由于房地產開發活動受宏觀經濟的影響很大，而經濟發展具有周期性的規律，因此，房地產業發展也相應有著周期性的漲落。隨著經濟周期性波動的是房地產產品的供求、價格和收益水平的相應變化。因此，選擇合適的投資時機，保證所投資房地產有良好的市場前景，是一項投資成敗的關鍵。一般而言，經濟發展趨勢是影響開發時機的主要因素，在經濟發展的成長期，各類房地產需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，這時推出的房地產項目較易獲得較高收益；當經濟處于下行區間，由于失業增加，收入下降，房地產市場需求下降，供過于求，房地產價格下跌，物業租售所需時間加長，甚至根本就租售不出去，此時開發的房地產將導致資金占用和成本上升，預計的收益不可能實現，房地產開發商將承擔開發時機選擇不當帶來的巨大損失。因此，房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，善于把握機會和抓住時機。
關鍵詞：房地產；投資組合；收益與風險
中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01
一、房地產風險最小投資組合模型的建立
（一）房地產投資組合的收益與風險
1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權重，則：
RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）
2.投資組合的總體風險。投資組合的總體風險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優選法與預期收益率的方差；設σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標準差；pij為第iod 與第j類項目的相關系數，則
σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）
（二）確立的目標
結合以上對房地產投資組合方法的推導，可以歸納出房地產投資組合的目標有：在一定的預期收益水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業承擔最小的投資風險；在一定的風險水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業獲得最大的預期收益。
在本文中，結合資本資產定價模型β概念，以目標一為基礎建立了房地產投資組合風險最小模型。
（三）模型的有關假設
建立房地產投資組合模型的目的在于引入風險概念，使房地產企業獲得最小風險的投資目標。現做如下假定：各房地產投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據市場調查及預測資料確定各自可能收益率和各收益率實現的概率大小；市場由多元化的投資者統治，不存在低風險高收益的投資。
（四）模型的建立
設有N項不同的房地產投資，Wi為第i種房地產投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產投資組合風險，在預期收益R0尋求風險最小，依據房地產投資組合分散風險的原理建立模型：
minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）
s.t： ■wiRi≥R0
■wi
Wi≥0，i=1，2，3，4……n
房地產投資中，單項房地產風險包括系統風險（由政治、經濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統風險（與特定的房地產投資有關，可通過投資不完全相關的資產組合使之分散）。根據夏普等的資本資產定價模型（CAPM），可知單項投資總風險中只有系統風險對組合的預期收益和風險有貢獻，那么可預先把系統風險分離出來。設Rm是資本市場投資組合的預期收益率，ai是無風險時的投資收益，βi是不可分散風險度量，即第i項投資對市場組合風險的貢獻率，εi是投資i自身的變動，根據統計學原理，第i項房地產投資的收益為：
Ri=ai+βiRm+εi （2-4）
由統計學原理得：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2
上式表明，收益率的不確定性（即風險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統風險）因此可以用不可分散風險度β將第i種資產的總風險分解為系統風險和非系統風險：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）
式中，（σni）2為第i項投資的系統風險：（σni）2為第i項投資的非系統風險。
以（σsi）2，表示房地產投資組合的系統風險，同時，組合投資的風險還要考慮單項投資間的相關程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標函數，修正后最終可得模型，可得：
min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m
（2-6）
s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0
■wi=1
wi≥0，i=1，2，3，，4……n
以上模型是建立在一定預期收益率下，尋求風險最小的目標之上的，不同企業在實際應用中還可根據其不同的目標，同理以尋求收益最大化為目標來建立模型。
1.各變量發生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發生可能性大小的數值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數。
2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優選法可以根據市場調查、有關數據資料，在單項目經濟評價時加以確定。其計算公式如下：
E（Rp）= ■PiRi （2-7）
式中：Pi—項目第i種預期收益率的出現概率
Ri—項目第i種結果出現后的預期收益率
3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據下列公式求得：
σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）
4.項目之間的相關系數ρij
ρij=■ （2-9）
式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協方差
4.不可分散風險系數β。β反映的市場風險不能被相互抵消，體現的是投資組合的風險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風險β為度量的房地產組合投資，β系數是理論上的假設模型參數，可按照以下公示計算：
就單項資產看，其計算公式為：
βi=■=Rim（■） （2-10）
式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關性
σm —整個市場的標準差
σI —項目i自身的標準差
二、房地產投資組合案例分析
（一）分散風險的案例
某房地產商投資房地產項目，其項目組合中包括兩種房地產投資類型A和B，當項目A的預期收益率RA=25%時，預期收益率發生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當項目B的預期收益率RA=30%時，預期收益率發生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風險分析如下：
由式2-1、2-8得：
項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%
B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%
可以看出。項目B的預期報酬率高，投資風險比較大，而項目A的預期報酬率比B低，但投資風險較小。設投資商決定項目A和B的投資率均為50%。
由公示得：投資組合的預期收益率與方差為：
E（RP）=17.25%
σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB
由-1
0.00045
在投資率確定的情況下，投資組合的預期收益率為定值17.25%結合的風險隨兩者的相關系數變化，方差在0.0045～0.00316之間。
（二）房地產投資組合風險最小模型的案例
某房地產開發公司擬對1，2，3三種房地產類型進行投資組合，各項目投資預期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關系數為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預期收益率不低于12%，試確定風險最小化的組合投資比例。
由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風險分解為系統風險和非系統風險，計算如下：
項目1：系統風險=1.22X0.5%=0.72%，
項目2：系統風險=0.72X0.5%=0.245%，
項目3：系統風險=0.82X0.5%=0.32%，
設三項投資比例分別為W1W2W3將各數值帶入房地產投資組合風險最小模型，計算得：
min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3
s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12
W1+ W2+ W3=1
W1W2W3≥0
求解可得該房地產組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達12%，可見組合投資風險遠小于各單項投資風險，組合投資起到了分散風險的作用。
參考文獻：
