時(shí)間：2023-09-27 16:06:45
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)控制
一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估趨嚴(yán)、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時(shí)代。
房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國，是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費(fèi)用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個(gè)分支，是指通過非公開方式，面向少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。
我國私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機(jī)構(gòu)按背景分主要有三類：PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個(gè)合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研及評(píng)價(jià)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項(xiàng)目導(dǎo)向型為主，也就是先有項(xiàng)目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。
二、私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)種類及風(fēng)險(xiǎn)管理
私募房地產(chǎn)投資基金按投資對(duì)象可簡(jiǎn)單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉儲(chǔ)等。由于投資對(duì)象的特性不同，在投資策略上會(huì)有差異，但在投資項(xiàng)目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險(xiǎn)的共性。
房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)和被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開發(fā)商投資一個(gè)項(xiàng)目，明確項(xiàng)目定位后，該開發(fā)項(xiàng)目70%～80%的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度，對(duì)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)控制的措施進(jìn)行判斷，盡量減少信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)，只有在投資決策階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進(jìn)行投資決策。
房地產(chǎn)項(xiàng)目按開發(fā)過程分為以下四個(gè)階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險(xiǎn)。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個(gè)階段，分別對(duì)房地產(chǎn)基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行探討。
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖1所示。
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司主要對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。基金公司要建立經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度，對(duì)城市化、城市圈進(jìn)行深入研究，著眼于存在長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)的區(qū)域，進(jìn)行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過上述研究，評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類型風(fēng)險(xiǎn)等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險(xiǎn)的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜⑺木€城市為主，投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項(xiàng)目區(qū)位及類型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)承受度。同時(shí)要重視投資項(xiàng)目可行性研究，減少投資項(xiàng)目的盲目性，謹(jǐn)慎做出投資決策。
第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖2所示。
針對(duì)此階段的風(fēng)險(xiǎn)，基金公司根據(jù)進(jìn)入的不同階段主要對(duì)置地風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。通常地產(chǎn)基金介入項(xiàng)目都比較早，投資期限較長(zhǎng)，期間如果國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得不到保障，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金無法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進(jìn)入項(xiàng)目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進(jìn)展情況，落實(shí)相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，基金投入項(xiàng)目后何時(shí)可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查，了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)，積極同當(dāng)?shù)貒辆帧⒎康禺a(chǎn)交易中心等部門溝通，及時(shí)了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)聯(lián)系，了解投資項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請(qǐng)的難易程度，對(duì)項(xiàng)目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。
第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司在投資階段要綜合評(píng)判開發(fā)商的操盤能力，可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)接受度等進(jìn)行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項(xiàng)目決策通過、執(zhí)行投資后，此類風(fēng)險(xiǎn)的管理將貫穿投資項(xiàng)目投后管理的始終，并且是項(xiàng)目投后管理的重點(diǎn)內(nèi)容。
第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)如圖4所示。
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)
針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長(zhǎng)短，預(yù)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠，擬定項(xiàng)目快銷、慢銷的營(yíng)銷策略，同開發(fā)商達(dá)成一致，預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時(shí)間要求，操盤過程中根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。
私募房地產(chǎn)投資基金公司除對(duì)前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理外，還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是由信息不對(duì)稱引起的，這一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項(xiàng)目管理層關(guān)于其自身及被投資項(xiàng)目的完整、準(zhǔn)確信息，只有被投資項(xiàng)目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點(diǎn)筆者認(rèn)為基金公司在項(xiàng)目選擇階段需特別進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理。
其一，對(duì)被投資項(xiàng)目實(shí)際控制人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察，預(yù)先識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇交易對(duì)手。基金公司可建立合作開發(fā)商檔案，針對(duì)開發(fā)商特質(zhì)進(jìn)行分類，可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長(zhǎng)開發(fā)商、機(jī)會(huì)型開發(fā)商，針對(duì)不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項(xiàng)目合作平臺(tái)。著重考察交易對(duì)手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項(xiàng)目管理層的素質(zhì)是決定一個(gè)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項(xiàng)目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項(xiàng)目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。
其二，調(diào)查被投資項(xiàng)目法律關(guān)系是否清晰，識(shí)別法律風(fēng)險(xiǎn)。基金公司應(yīng)開展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項(xiàng)目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會(huì)影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會(huì)影響基金交易；項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據(jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險(xiǎn)承受度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，評(píng)判是否投資。
其三，了解、評(píng)估開發(fā)商融資真實(shí)意圖是否合理。基金公司針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資應(yīng)用于項(xiàng)目本身開發(fā)，若開發(fā)商僅以項(xiàng)目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險(xiǎn)投資，則基金投資的風(fēng)險(xiǎn)則不可控。基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開發(fā)商投后將會(huì)執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)費(fèi)用；項(xiàng)目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項(xiàng)目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達(dá)成一致，方能促成投資項(xiàng)目順利進(jìn)行。
其四，被投資項(xiàng)目是否存在其它硬傷，如土地未完成動(dòng)拆、土地抵押物價(jià)值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估，選擇是否放棄項(xiàng)目。
三、結(jié)論與展望
本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實(shí)際項(xiàng)目選取、操作中不同風(fēng)險(xiǎn)類型對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點(diǎn)，有利于投資人清晰認(rèn)識(shí)到各種風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)關(guān)注點(diǎn)及對(duì)策。
私募房地產(chǎn)投資基金的未來很廣闊，它將會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)化資源配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實(shí)現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合。可以預(yù)見在未來的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會(huì)繼續(xù)提升，同時(shí)還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險(xiǎn)管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進(jìn)，希望通過對(duì)私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國的健康發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 任紀(jì)軍：房地產(chǎn)投資基金-組織、模式與策略[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社，2006.
截至2006年12月20日，世茂房地產(chǎn)股價(jià)從6.60港元上漲到了13.16港元。按4.14港元的進(jìn)入價(jià)格計(jì)算，世茂房地產(chǎn)在上市前向四家海外私募股權(quán)基金每股折讓33.8%而讓度的大約16.0%的股份（最初的發(fā)行價(jià)為6.25港元），已經(jīng)讓這四支基金在半年的時(shí)間內(nèi)獲得了約3.2倍的投資回報(bào)。
參股內(nèi)地房地產(chǎn)公司似乎正在成為外資私募基金的一種趨勢(shì)。北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)以及人民幣升值的預(yù)期――三大契機(jī)加快了外資私募股權(quán)基金入駐中國的投資步伐。顯而易見的是，日益深入的經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)以及中國內(nèi)地投資環(huán)境的改善，使越來越多的外資私募股權(quán)基金進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了可能；而中國內(nèi)地龐大的人口基數(shù)和高速發(fā)展的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，也為外資私募股權(quán)基金覬覦中國房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的投資機(jī)會(huì)。
據(jù)清科集團(tuán)研究中心2006年中國私募股權(quán)投資市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，1～11月中國房地產(chǎn)行業(yè)從外資私募股權(quán)基金手中獲得了大約23.98億美元的投資，占據(jù)了其傳統(tǒng)行業(yè)投資總額（56.24億美元）的42.6%，也占了中國私募股權(quán)投資市場(chǎng)整個(gè)投資總額（117.73億美元）的20.4%。從投資案例數(shù)量看，房地產(chǎn)行業(yè)總計(jì)有26起投資案例，占63起傳統(tǒng)行業(yè)投資案例總數(shù)的41.3%。
從外資私募股權(quán)基金的類型來看，合計(jì)有4類基金完成了26起投資案例，分別為房地產(chǎn)基金、PIPE（Private Investment in Public Equity）、成長(zhǎng)基金和并購基金。其中17起投資案例是由房地產(chǎn)基金完成的，涉及投資金額12.75億美元，占外資私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)投資總額的53.2%，超過了一半。
私募基金投資策略轉(zhuǎn)向
早期涉水中國房地產(chǎn)市場(chǎng),由于外資私募股權(quán)基金對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的政策、模式以及關(guān)系等方面極為不熟悉，其進(jìn)入的主要方式是與國內(nèi)大型房地產(chǎn)公司成立合資項(xiàng)目公司搞聯(lián)合開發(fā)，或者獨(dú)立成立投資公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
在投資中國試水階段，外資私募股權(quán)基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以克服上述諸多不適應(yīng)。因?yàn)殡p方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，各取所需。外方資金充足，管理先進(jìn)；中方既熟悉政策、法律，又熟練地掌握規(guī)則。
隨著私募股權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)的深入，資產(chǎn)收購逐漸取代聯(lián)合開發(fā)和獨(dú)立開發(fā)已經(jīng)成為外資私募股權(quán)基金投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要投資方式。考慮到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期，資本退出的安全性以及收益的穩(wěn)定性，2005年外資私募股權(quán)基金的投資策略由原來的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫懽謽呛蜕啼仦橹鞯馁Y產(chǎn)收購，這是他們?cè)趪?yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控下為探索新的盈利模式而作出的投資策略調(diào)整。
根據(jù)國際著名地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)盛陽地產(chǎn)基金戰(zhàn)略中心的《2005中國外資地產(chǎn)基金生態(tài)報(bào)告》顯示，2005年前兩個(gè)季度大型商業(yè)資產(chǎn)的收購占同期投資總額接近50.0%。2005年12月21日，中國首只REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）廣州越秀基金在香港主板市場(chǎng)掛牌上市，在一定程度上掀起了外資收購寫字樓和商鋪的熱潮。此時(shí)相對(duì)于資產(chǎn)收購模式，2005年的股權(quán)投資方式仍然處于從屬地位。
參股漸變?yōu)橹饕侄?/p>
2006年，以參股內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)為主要特征的股權(quán)投資方式成了外資私募股權(quán)基金的最愛。根據(jù)清科研究中心的調(diào)查，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例數(shù)就有14起，總額達(dá)14.54億美元，占同期投資總額23.98億美元的60.6%；而以寫字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購模式有8起，涉及金額8.70億美元，比例為36.3%。較2005年有較大幅度的下降。 參股內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資案例有3起。譬如美林集團(tuán)以3000萬美元參股北京鋒尚房地產(chǎn)公司南京鋒尚項(xiàng)目，持股約50.0%；揚(yáng)子基金1612萬美元入股位于天津市和平區(qū)的天津中心項(xiàng)目，攜手上海復(fù)地集團(tuán)合作開發(fā)；花旗銀行房地產(chǎn)基金2000萬美元參股上海徐房集團(tuán)共同開發(fā)徐匯區(qū)“建業(yè)里”部分公寓項(xiàng)目。僅此3起項(xiàng)目涉及的金額已高達(dá)6612萬美元。 同樣屬于參股房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資方式還有Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資。這一方式成了2006年外資私募股權(quán)基金房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的一大亮點(diǎn)。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，外資私募股權(quán)基金Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資案例為3起， 2005年沒有一起，2004年只有1起（環(huán)亞投資基金投資合富輝煌房地產(chǎn)，具體金額不詳）。
從投資金額上看，Pre-IPO房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資總額約3.19億美元。在政府方面一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控下，擬海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)走出國門，恰恰就為熟悉和善于資本運(yùn)作的外資私募股權(quán)基金提供了新的投資缺口。
投資策略轉(zhuǎn)變緣由
2006年，外資私募股權(quán)基金直接參股房地產(chǎn)企業(yè)，取代了以前的資產(chǎn)收購而成了他們主要的投資方式，原因主要有以下兩個(gè)方面：
第一，171號(hào)文件令直接收購房產(chǎn)成本大增。2006年7月11日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、中國人民銀行、國家行政管理總局和國家外匯管理局六個(gè)部委聯(lián)合了171號(hào)文件，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》。其中規(guī)定“購買非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)”，這一條就禁止了外資私募股權(quán)基金利用海外殼公司直接收購房產(chǎn)的行為。
實(shí)際上，如果允許外商獨(dú)立設(shè)立投資企業(yè)進(jìn)行投資，則必須按照中國的相關(guān)法律辦理登記注冊(cè)手續(xù)，依據(jù)中國稅法交納企業(yè)所得稅。此外，還規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50.0%”，顯然，171號(hào)文件提高了外資私募股權(quán)基金直接收購房產(chǎn)的交易成本和時(shí)間成本，并且資金門檻也比以前高出了許多。 171號(hào)文件實(shí)施后，許多外資私募股權(quán)基金改變了單純的直接購買投資的路數(shù)，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或者參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資為外資私募股權(quán)基金提供了投資機(jī)會(huì)。在包括緊縮銀根在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控下，資金過度依賴銀行信貸的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陷入了自身資金鏈即將斷裂的困境。在這種情形下，銀行信貸以外的融資方式，例如上市融資、私募融資、信托融資等方式變得越來越普遍。2006年7月22日，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）規(guī)定信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行“212號(hào)文”的有關(guān)規(guī)定。以集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度。《通知》使得房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資的方式難度和門檻大大提高了，信托融資的這個(gè)渠道基本堵死。
外資股權(quán)基金未來走向
由于中國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)階段，地產(chǎn)金融不發(fā)達(dá)，直接融資渠道狹窄，資金來源過度依靠銀行，因此地產(chǎn)金融發(fā)展前景深深地吸引著外資私募股權(quán)基金。隨著改革開放的持續(xù)深入，經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢(shì)的加強(qiáng)，更多的外資私募股權(quán)基金將進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。
此次調(diào)研的范圍主要針對(duì)在中國大陸地區(qū)有活躍投融資記錄的75家私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)。
新募基金總額增長(zhǎng)
策略結(jié)構(gòu)分化
記者從清科研究中心《2008年第一季度中國私募股權(quán)投資研究報(bào)告》中得知，今年第一季度針對(duì)亞洲市場(chǎng)（包括中國大陸地區(qū)）的私募股權(quán)基金募集非常活躍。本季度共有16只可投資于中國大陸地區(qū)的亞洲私募股權(quán)基金完成募集，資金額達(dá)到199.98億美元，比去年同期大幅增長(zhǎng)，增幅達(dá)163.3%；對(duì)比2007年第四季度基金募集情況，本季度募資金額也增長(zhǎng)59.6%。未來大量新募集的私募股權(quán)基金涌入中國市場(chǎng)，在帶動(dòng)中國優(yōu)秀企業(yè)的快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也將加劇中國私募股權(quán)投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
在募資總額大幅增加的同時(shí)，新募集私募股權(quán)基金的策略類別也變化較大。其中，房地產(chǎn)基金占比顯著下降，而成長(zhǎng)基金占比顯著增加，房地產(chǎn)基金募資金額占比由去年的19.3%下降到2008年第一季度的2.5%，成長(zhǎng)基金募資金額占比則由去年的24.4%增長(zhǎng)到本季度的46.5%。這種結(jié)構(gòu)的變化不僅反映了次債危機(jī)影響下投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資前景預(yù)測(cè)的微妙變化，也反映了投資者更加關(guān)注中國總體經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來廣泛的行業(yè)投資機(jī)會(huì)。
廣義IT行業(yè)投資額增加
清科研究中心的報(bào)告中顯示，在中國大陸，共有36家企業(yè)得到私募股權(quán)基金的投資，投資額為26.79億美元，整體來看，一季度私募股權(quán)基金投資總額保持穩(wěn)定。
從被投資方的行業(yè)分布看，2008年雖然傳統(tǒng)行業(yè)仍然領(lǐng)跑，但私募股權(quán)在中國的投資過度集中在傳統(tǒng)行業(yè)的趨勢(shì)有所緩和，從投資金額看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由去年占比65.0%下降到2008年第一季度占比52.9%。
值得注意的是，在總體平均投資額2008年第一季度與去年相比持平的基礎(chǔ)上，廣義IT行業(yè)平均投資額由去年0.94億美元增加到2008年第一季度1.50億美元。
北京領(lǐng)跑私募股權(quán)投資
在2008年第一季度私募股權(quán)基金投資的地域分布中，北京摘得桂冠，共10個(gè)案例，獲13.3億美元投資。上海、深圳、廣東（不包括深圳）2008年第一季度獲私募股權(quán)基金投資額都有所減少。
值得注意的是，私募股權(quán)基金投資除在東部沿海地區(qū)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)外，東北和中西部地區(qū)所獲得的私募股權(quán)基金投資也有逐漸增加的態(tài)勢(shì)。一季度河北、河南、湖北、重慶、陜西、遼寧等中西部地區(qū)和東北地區(qū)私募股權(quán)基金投資表現(xiàn)活躍，這些地區(qū)一季度共獲得6.3億美元的私募股權(quán)基金投資。可以預(yù)計(jì)，今后中西部地區(qū)和東北地區(qū)的私募股權(quán)基金投資額將會(huì)進(jìn)一步增加。
成長(zhǎng)資本保持絕對(duì)主流
從投資策略分析，一季度成長(zhǎng)資本投資策略依然占據(jù)絕對(duì)主流地位，且投資額度大幅增加。采取成長(zhǎng)資本投資策略的投資金額達(dá)20.89億美元，占一季度總投資額的78.0%。與此同時(shí)，成長(zhǎng)資本策略的平均投資額由去年的0.33億美元增長(zhǎng)到2008年第一季度的0.77億美元。
結(jié)合前述關(guān)于廣義IT行業(yè)平均投資額大幅增加的分析，經(jīng)過一波傳統(tǒng)行業(yè)投融資“補(bǔ)課”后，在3G啟動(dòng)和創(chuàng)業(yè)板即將推出等利好消息刺激下，一向?qū)V義IT行業(yè)不太關(guān)注的私募股權(quán)基金似乎也有逐漸拓寬原有領(lǐng)域，向以廣義IT行業(yè)為代表的高成長(zhǎng)行業(yè)邁進(jìn)的趨勢(shì)。
退出案例急劇減少，IPO和上市后退出仍為主流
在本季度8筆投資退出案例中，以IPO方式退出的案例筆數(shù)為4筆，占據(jù)50%份額。本季度總退出案例數(shù)相較于2007年第一季度13筆退出案例減少38.5%，相較于2007年第4季度37筆減少78.4%。整個(gè)退出市場(chǎng)在2008年第一季度步入低谷，這與2008年第一季度國際資本市場(chǎng)環(huán)境急劇惡化，國內(nèi)股市大跌有直接關(guān)系。一季度私募股權(quán)基金投資退出情況反映出IPO和上市后減持退出仍是當(dāng)前私募股權(quán)基金在中國投資的主流退出模式。
VC/PE相關(guān)并購數(shù)量下降，規(guī)模偏小
從清科研究中心的報(bào)告中可以看出，在一定范圍內(nèi)，2008年第一季度與VC/PE相關(guān)的并購事件共有5起，比去年同期減少了50.0%。其中2起與VC/PE相關(guān)的并購發(fā)生在廣義IT產(chǎn)業(yè)內(nèi)，2起發(fā)生在服務(wù)業(yè),但規(guī)模都偏小。另外一起與VC/PE相關(guān)的并購發(fā)生在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模遠(yuǎn)大于上述兩個(gè)產(chǎn)業(yè)。
預(yù)測(cè)2008：全年中國大陸私募股權(quán)投資將保持在100億美元以上
中國和亞洲私募股權(quán)市場(chǎng)的良好發(fā)展正吸引全球資本紛紛涌入。結(jié)合2006年和2007年的募資和投資的歷史數(shù)據(jù)分析，來自清科研究中心的報(bào)告顯示，在2008年，專門針對(duì)亞洲市場(chǎng)（包括中國大陸地區(qū)）投資的私募股權(quán)基金管理的可投資的資金可望超過500億美元。如果沒有太大的市場(chǎng)波動(dòng)，預(yù)計(jì)2008年全年中國大陸的私募股權(quán)基金投資額將保持在100億美元以上。
就行業(yè)來看，預(yù)計(jì)2008年全年傳統(tǒng)行業(yè)私募股權(quán)基金投資仍然占據(jù)重要地位，但是行業(yè)分布會(huì)有較大的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)不明朗和政策從緊的預(yù)期下投資熱情會(huì)有所下降。在廣義IT領(lǐng)域，2008年第一季度通信、電信領(lǐng)域增長(zhǎng)較快，隨著3G和三網(wǎng)合一進(jìn)程加快，預(yù)計(jì)廣義IT領(lǐng)域投資將會(huì)有所增長(zhǎng)。在其他高科技的細(xì)分領(lǐng)域中，基于全球市場(chǎng)對(duì)替代能源的巨大需求，近兩年來興起的投資中國新能源企業(yè)的熱潮在2008年將熱度不減。
有關(guān)部門預(yù)測(cè)2011年GDP將增長(zhǎng)9 5％，A股市場(chǎng)新增資金2萬億元左右。“十二五”是主題投資的絕對(duì)核心，它將為A股市場(chǎng)提供一些結(jié)構(gòu)性的熱點(diǎn)，以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和大消費(fèi)類為主的“新興藍(lán)籌”將表現(xiàn)出不俗的成長(zhǎng)潛力。因此，股票投資的行業(yè)配置要緊跟政策，可以對(duì)這些新興產(chǎn)業(yè)和“十二五”規(guī)劃相關(guān)板塊重點(diǎn)布局，如消費(fèi)類的醫(yī)藥、保險(xiǎn)、汽車、電子，新興產(chǎn)業(yè)中的節(jié)能環(huán)保、新能源、高端裝備制造業(yè)、生物科技、下一代信息技術(shù)、先進(jìn)材料等。格外關(guān)注盈利增長(zhǎng)確定的低估值相關(guān)公司，短線可關(guān)注資源股和智能電網(wǎng)板塊。在緊縮銀根、大盤加劇震蕩的形勢(shì)下，2011年新股發(fā)行的規(guī)模和速度不會(huì)放慢，扣‘新股可避免大盤震蕩風(fēng)險(xiǎn)，也可得到不錯(cuò)的收益。
基金投資策略
2011年是“十二五”開局之年，“復(fù)蘇”和“向上”是大的趨勢(shì)。基金投資首先要看產(chǎn)品配置，把握政策的脈搏，挖掘結(jié)構(gòu)性、主題型的投資機(jī)會(huì)。再點(diǎn)關(guān)注“五大網(wǎng)”(即高速鐵路網(wǎng)、智能電網(wǎng)、三網(wǎng)合一、新能源網(wǎng)和新投資網(wǎng))、“十條線”(即國防軍工、電力電子、智能電網(wǎng)、核電、節(jié)能減排、高鐵、品牌家紡和戶外用品、新能源汽車的產(chǎn)：業(yè)鏈、三網(wǎng)合一和特色新材料)的投資機(jī)會(huì)。把握經(jīng)濟(jì)周期的變化，尋找較好投資價(jià)值的企業(yè)如持續(xù)增長(zhǎng)型、拐點(diǎn)型、主題類。倘若只想現(xiàn)金管理，可投資貨幣基金，收益率有望繼續(xù)上升。如抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，可配置股票基金或混合型基金。指數(shù)基金和創(chuàng)新型封基要關(guān)注階段性機(jī)會(huì)。封閉式基金要看分紅情況。
房地產(chǎn)投資策略
2010年出臺(tái)的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策涉及信貸、土地、稅收等各方面，覆蓋面和打擊力度可謂史無前例。2011年房產(chǎn)市場(chǎng)將受調(diào)控深化和銀根緊縮等不利因素影響，尤其要注意房產(chǎn)稅征收的信號(hào)。這一政策的出臺(tái)對(duì)炒房、投機(jī)、投資者都會(huì)造成重大影響，再加上國家推出10007-套保障房的投資計(jì)劃，會(huì)給房市帶來一定沖擊。因此，投資者要慎對(duì)房地產(chǎn)投資，關(guān)注階段性投資機(jī)會(huì)。如按慣例一季度是信貸投放寬裕的旺季，投資機(jī)會(huì)可能出現(xiàn)在2、3月，關(guān)鍵要看信貸是否出現(xiàn)明顯收緊情況如再次加息等。如房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，投資機(jī)會(huì)可能出現(xiàn)在6、7月。如信貸緊縮使CPI逐步回落，投資機(jī)會(huì)可能出現(xiàn)在年底。列于已貸款買房的投資者可適當(dāng)考慮提前還貸，但三類人群要慎重考慮：第一類是首套房貸者；第二類是公積金等額本息還款已到還款中期者；第三類是公積金等額本金還款期已過1／3者。
黃金投資策略
2010年黃金價(jià)格屢創(chuàng)新高，目前金價(jià)漲幅在20％左右。國內(nèi)黃金市場(chǎng)主要的投資標(biāo)的有實(shí)物黃金、紙黃金、黃金期貨、掛鉤黃金類理財(cái)產(chǎn)品、與黃金有關(guān)的A股上市公司等。隨著諾安基金黃金ETF的獲批，新的黃金投資渠道帶來新的投資機(jī)會(huì)。2011年上半年黃金價(jià)格可能出現(xiàn)反復(fù)，通常美元二季度初期會(huì)出現(xiàn)漲勢(shì)，黃金與美元成反比關(guān)系，因此投資者可考慮年中投資黃金。此外，隨著IPA D和智能手機(jī)等高科技產(chǎn)品需求的增加，黃金在納米技術(shù)、環(huán)境和生物醫(yī)學(xué)領(lǐng)域的應(yīng)用等都將帶動(dòng)其需求的增長(zhǎng)。因此，長(zhǎng)期看黃金價(jià)格還是呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
拓展私募股權(quán)和房地產(chǎn)不良資產(chǎn)投資
私募股權(quán)業(yè)務(wù)調(diào)整投資策略
全球金融危機(jī)中，黑石私募股權(quán)投資部門把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，及時(shí)調(diào)整投資策略，進(jìn)行不良資產(chǎn)投資。
從2008年開始，黑石私募股權(quán)基金開始投資不良債權(quán)和結(jié)構(gòu)化證券以及價(jià)值被低估的資產(chǎn)，并在幾乎未使用杠桿的情況下，對(duì)投資組合公司進(jìn)行戰(zhàn)略收購。另外，還購買信譽(yù)良好的高杠桿公司和陷入財(cái)務(wù)困境企業(yè)的銀行債權(quán)和證券，通過投入資本和專業(yè)知識(shí)，使許多陷入困境的優(yōu)質(zhì)企業(yè)恢復(fù)財(cái)務(wù)健康和競(jìng)爭(zhēng)力。
2009年，黑石不斷拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。黑石私募股權(quán)基金對(duì)陷入困境的位于佛羅里達(dá)州的Bank United進(jìn)行資本重組。通過持續(xù)推出新產(chǎn)品，比如企業(yè)救援融資專項(xiàng)基金對(duì)企業(yè)提供資金支持。募集基金，投資于基礎(chǔ)設(shè)施和清潔技術(shù)。2010年，在中國設(shè)立以人民幣計(jì)價(jià)基金投資中國市場(chǎng)，并拓展對(duì)印度、韓國等新興市場(chǎng)的投資。
房地產(chǎn)板塊大力拓展不良資產(chǎn)收購與投資
全球金融危機(jī)爆發(fā)以后，黑石房地產(chǎn)部門調(diào)整投資策略。一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)之前停止物業(yè)、房地產(chǎn)公司投資。二是自2008年開始加快設(shè)立各種房地產(chǎn)投資基金。三是開拓不良房地產(chǎn)債權(quán)投資領(lǐng)域。開拓不良房地產(chǎn)債權(quán)投資領(lǐng)域。2008年，在全球房地產(chǎn)和信用市場(chǎng)陷入混亂、銀行退出房貸市場(chǎng)之際，黑石把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過設(shè)立房地產(chǎn)債權(quán)策略基金，建立房地產(chǎn)債權(quán)策略，將業(yè)務(wù)重心放在向新貸款客戶提供流動(dòng)性、向面臨遺留商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露的銀行提供流動(dòng)性以及對(duì)流動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行投資。黑石房地產(chǎn)債權(quán)策略注重估值及市場(chǎng)分析，謹(jǐn)慎使用杠桿，堅(jiān)持價(jià)值導(dǎo)向投資。主要投資領(lǐng)域包括：一是夾層債權(quán)；二是資本重組；三是遺留債權(quán)投資，隨著越來越多的貸款人希望減少債權(quán)頭寸，黑石房地產(chǎn)債權(quán)策略對(duì)遺留債權(quán)工具進(jìn)行折價(jià)收購和投資；四是上市股權(quán)及債券；五是優(yōu)先股，主要專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域與收購、開發(fā)及資本結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)的優(yōu)先股投資。截至2014年9月底，黑石房地產(chǎn)債務(wù)策略擁有93億美元管理資產(chǎn)。
開展抵押貸款收購業(yè)務(wù)。與在調(diào)整貸款期限方面有良好經(jīng)營(yíng)記錄、管理抵押貸款支持證券的抵押貸款服務(wù)商Bayview合作發(fā)起設(shè)立基金，購買住房抵押貸款，并通過改善不良貸款質(zhì)量，使不良貸款恢復(fù)正常。
2009年下半年市鑾饔諼榷ê笤諶球范圍內(nèi)尋求房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。在物業(yè)和股權(quán)投資領(lǐng)域，把握機(jī)會(huì)對(duì)高品質(zhì)物業(yè)以低價(jià)進(jìn)行投資。2009年底，收購倫敦布羅德蓋特辦公綜合大樓50%權(quán)益。在債權(quán)投資領(lǐng)域，黑石將業(yè)務(wù)重點(diǎn)擴(kuò)展到一系列房地產(chǎn)債權(quán)投資機(jī)會(huì)，包括其認(rèn)為被錯(cuò)誤定價(jià)的公開交易債券、夾層貸款、房地產(chǎn)貸款收購、救援融資和優(yōu)先股。房地產(chǎn)特殊機(jī)遇投資基金主要集中在公開市場(chǎng)和私人市場(chǎng)進(jìn)行全球范圍的非控制型債權(quán)收購和股權(quán)投資。2009年設(shè)立若干新的房地產(chǎn)債權(quán)投資基金專注于在公開市場(chǎng)和私人市場(chǎng)與非控制型債權(quán)相關(guān)的投資機(jī)會(huì)，主要集中于美國和歐洲地區(qū)。
2010年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投放近50億美元，其中絕大部分投資于破產(chǎn)企業(yè)、資本重組和債權(quán)收購，為美銀美林管理21億美元的亞洲房地產(chǎn)資產(chǎn)并擔(dān)任美林亞洲房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金普通合伙人。2011年，黑石房地產(chǎn)部門投放76億美元，絕大部分投向不良房地產(chǎn)領(lǐng)域。2012年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門創(chuàng)建用于購買、裝修并出租需修復(fù)的單戶住宅的重大項(xiàng)目InvitationHomes，投入30億美元修復(fù)住房，為美國家庭提供住房并重建社區(qū)。
在全球范圍內(nèi)拓展并購重組咨詢服務(wù)
全球金融危機(jī)爆發(fā)后，在大型銀行和證券公司等傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自顧不暇之時(shí)，黑石大規(guī)模拓展金融咨詢業(yè)務(wù)。
拓展重組咨詢業(yè)務(wù)
經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)期重組需求不斷增長(zhǎng)，黑石為企業(yè)、債權(quán)人、投資者和陷入困境企業(yè)的收購方提供破產(chǎn)重組咨詢服務(wù)，2008～2009年業(yè)務(wù)量大幅度增加。2008年重組咨詢服務(wù)涉及61宗破產(chǎn)項(xiàng)目、涉及金額5000億美元。2009年重組咨詢業(yè)務(wù)涉及265宗，涉及金額8900億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1991～2007年的150宗和3500億美元規(guī)模。
黑石在金融危機(jī)期間的重組咨詢業(yè)務(wù)代表性案例有：2008年2月，向北巖銀行（Northern Rock）就一系列策略選擇和制定公眾股權(quán)框架下的重組計(jì)劃提供顧問服務(wù)；2008年9月，作為AIG全球重組顧問，幫助AIG評(píng)估可選方案，協(xié)調(diào)分拆出售若干附屬公司；2009年2月，向AlliedCapital庭外重組10.15億美元債務(wù)提供顧問服務(wù)；2009年3月，為拉脫維亞國內(nèi)最大的銀行Parex Banka提供顧問服務(wù)，就Parex Banka進(jìn)行戰(zhàn)略選擇審查、“好銀行/壞銀行”結(jié)構(gòu)安排以及為持續(xù)融資提供擔(dān)保在內(nèi)的重組事宜提供服務(wù)，涉及交易金額47億歐元；2009 年6月，為哈薩克斯坦圖蘭?阿列姆銀行 （BTA Bank） 提供顧問服務(wù)，就BTA Bank債券違約保險(xiǎn)投資基金 （Monolines） 以多元化支付權(quán)利 （“DPR”） 證券化方式包裝“票據(jù)”事宜提供咨詢服務(wù)，涉及7.55億美元交易金額；2010年12月，向GoodyearTire&Rubber Company就各種資本結(jié)構(gòu)、策略替代方案等事宜擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問，涉及金額58億美元；2012年3月，就希臘債務(wù)交換事宜為希臘私人債權(quán)人投資者委員會(huì) （PCIC） 的Steering Committee擔(dān)任獨(dú)家財(cái)務(wù)顧問，涉及交易金額2060億歐元。
拓展并購咨詢業(yè)務(wù)
2008年金融危機(jī)時(shí)期并購業(yè)務(wù)陷入低谷。2009年，黑石開展了一系列重大并購咨詢業(yè)務(wù)，涉及交易金額達(dá)4260億美元。隨著全球金融危機(jī)推動(dòng)重組及整合活動(dòng)的增加，健康企業(yè)也重新審視自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略，黑石并購咨詢業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)為企業(yè)開展戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)、解決資本結(jié)構(gòu)問題等復(fù)雜交易提供增值服務(wù)。
金融危機(jī)期間黑石并購咨詢業(yè)務(wù)的代表性案例有：為施樂公司以8.3億美元收購聯(lián)盟計(jì)算機(jī)服務(wù)公司提供咨詢服務(wù)；協(xié)助世界最大的傳播集團(tuán)之一Pu b l i c i sGroup SA以5.3億美元收購微軟互動(dòng)商Razorfish公司；為雀巢公司以37億美元收購卡夫食品公司冷凍比薩業(yè)務(wù)提供咨詢服務(wù)；為路透社與湯姆遜并購交易提供咨詢業(yè)務(wù)。
金融危機(jī)中收購GSO信貸平臺(tái)
2008年3月，為把握金融危機(jī)期間市場(chǎng)動(dòng)蕩和錯(cuò)配產(chǎn)生的信貸業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，黑石收購了擁有100億美元資產(chǎn)管理規(guī)模、擅長(zhǎng)杠桿信貸業(yè)務(wù)的GSO 資本公司（GSOCapital Partners，GSO）。以此為基礎(chǔ)，黑石將不良證券對(duì)沖基金整合到該平臺(tái)，創(chuàng)建了黑石GSO，成為全球最大的另類信貸平臺(tái)之一。
2007年，GSO三位創(chuàng)始人出席黑石的上市路演。路演期間，黑石披露的數(shù)據(jù)展示了其在私募股權(quán)、房地產(chǎn)和對(duì)沖基金投資領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及其與全球大型機(jī)構(gòu)投資者的密切關(guān)系，但是也顯示出僅有50億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的信貸業(yè)務(wù)與集團(tuán)整體以及與其他版塊發(fā)展的不相稱。黑石正在另類資產(chǎn)管理領(lǐng)域?qū)で笮碌陌l(fā)展空間，與私募股權(quán)、對(duì)沖基金和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相互補(bǔ)。而GSO的資產(chǎn)負(fù)債表較小，投資者數(shù)量也很少，投資者投資金額只有220萬美元，且過度依賴已經(jīng)受到次貸危機(jī)早期沖擊的美林和瑞士信貸，GSO自2007年3月股價(jià)已下跌了40%。2008年1月，尋求多元化的黑石宣布，將收購擁有100億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的另類信貸資產(chǎn)管理公司GSO。該項(xiàng)收購使黑石一躍成為全球最大的信貸平臺(tái)之一，交易于2008年3月完成，通過支付9.3億美元收購擁有32億美元信貸對(duì)沖基金、5億美元夾層投資、48億美元CLO業(yè)務(wù)的GSO，黑石加強(qiáng)了信貸業(yè)務(wù)板塊并使其私募股權(quán)業(yè)務(wù)受益。
全球金融危機(jī)中，世界各國政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)提出了更加嚴(yán)格的資本要求。基于更加嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境以及資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的自身需求，銀行回歸至傳統(tǒng)角色，僅對(duì)評(píng)級(jí)最高的企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)最低的交易承銷債券和發(fā)放貸款。投資銀行自金融危機(jī)爆發(fā)以后一直處于去杠桿狀態(tài)。黑石收購GSO之后形成的信貸業(yè)務(wù)平臺(tái)，為充分利用和把握由銀行留下的市場(chǎng)空間，拓展信貸業(yè)務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
把握金融危機(jī)契機(jī)拓展另類信貸業(yè)務(wù)
黑石憑借收購GSO之后形成的信貸業(yè)務(wù)平臺(tái)，充分把握市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)，同時(shí)也受益于處于歷史最低點(diǎn)的低利率和投資者對(duì)信貸投資的需求，當(dāng)企業(yè)需要Y金、投資者需要收益之時(shí)，成為尋求獲得融資的企業(yè)至關(guān)重要的資金來源。
金融危機(jī)爆發(fā)當(dāng)年大力拓展另類信貸業(yè)務(wù)
2008年收購GSO之后，尤其是在全球金融危機(jī)爆發(fā)以后，黑石憑借GSO活躍于全球信貸市場(chǎng)。收購GSO當(dāng)年，黑石通過設(shè)立對(duì)沖基金、夾層基金和杠桿貸款基金募集55億美元，為開展信貸業(yè)務(wù)奠定資金基礎(chǔ)，并以GSO為平臺(tái)提供了17.7億美元貸款。由GSO提供的夾層融資幫助許多信譽(yù)良好、在信貸市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)期難以獲得銀行信貸的企業(yè)走出困境。
2008年8月，GSO和黑石的私募股權(quán)基金共投入10億美元從德意志銀行收購約30億美元的不良過橋貸款組合。隨后GSO和TPG一起收購了20億美元花旗集團(tuán)的過橋貸款。由于GSO詳盡的信貸分析和對(duì)債權(quán)進(jìn)行的結(jié)構(gòu)化處理，2年之后，每家公司都償還了債務(wù)，GSO投資獲得1.5倍的收益。到2009年，GSO擁有了240億美元的資產(chǎn)。
金融危機(jī)中持續(xù)拓展信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域
2009年，GSO通過創(chuàng)新拓展信貸業(yè)務(wù)及產(chǎn)品系列。產(chǎn)品包括夾層基金、不良資產(chǎn)基金、多策略信貸對(duì)沖基金、CLO和其它為客戶量身定制的產(chǎn)品等，向需要流動(dòng)性或資產(chǎn)負(fù)債表需要重組的企業(yè)提供救援融資，收購陷入困境企業(yè)資產(chǎn)和因市場(chǎng)錯(cuò)配被錯(cuò)誤定價(jià)的正常債權(quán)。在收購GSO后的2009年1月，黑石清算了原來的不良證券基金，整合到GSO平臺(tái)，投資者被賦予資金轉(zhuǎn)移到GSO的選擇權(quán)。2009年市場(chǎng)觸底之后，GSO發(fā)起不良資產(chǎn)基金，其首只救援融資基金（re s c u e l e n d i n gfund）――GSO資本解決方案基金（GSOCapital Solutions Fund）作為救援融資工具。由于針對(duì)中型企業(yè)的投資很少，黑石的夾層貸款和新開展的救援融資通過提供資金，幫助許多中型企業(yè)走出困境。比如，GSO資本解決方案基金以1.25億美元可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的形式向受金融危機(jī)沖擊的美國能源企業(yè)CRO
TEX提供支持，幫助企業(yè)建立了穩(wěn)固的資本結(jié)構(gòu)，并幫助企業(yè)通過發(fā)行債券以及獲得銀行信貸拓展業(yè)務(wù)。
通過戰(zhàn)略收購擴(kuò)大信貸市場(chǎng)份額。2010年，GSO完成收購Allied CapitalCorp.旗下的9只CLOs。2011年，GSO收購了擁有100億美元管理資產(chǎn)規(guī)模的歐洲杠桿信貸管理機(jī)構(gòu)Harbourmaster CapitalManagement，以及Allied Irish Bank的4只CLOs。對(duì)Harbourmaster CapitalManagement的收購使整合后的GSO成為歐洲和美國最大的另類信貸管理機(jī)構(gòu)。
2 0 1 1 年繼續(xù)開展創(chuàng)新并提供信貸業(yè)務(wù)。募集GSO高級(jí)浮動(dòng)利率期限基金（BSL），該基金為封閉式基金，目標(biāo)是尋求當(dāng)期收益和資本保值，主要投資于優(yōu)先級(jí)貸款。提供4.35億美元融資，幫助NANA Development Corporation收購一項(xiàng)重要油田服務(wù)業(yè)務(wù)，使其構(gòu)建了多元化資源組合。
把握美國信貸評(píng)級(jí)被調(diào)低的機(jī)會(huì)拓展業(yè)務(wù)。2011年8月，在美國信貸評(píng)級(jí)被調(diào)低之前，GSO提前做好了市場(chǎng)凍結(jié)的準(zhǔn)備，以識(shí)別、把握潛在的投資機(jī)會(huì)。在美國信貸評(píng)級(jí)被下調(diào)之后，GSO以50億美元資金投資于幾十家企業(yè)，包括美國、西班牙大、英國等國的企業(yè)。
GSO實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展
在進(jìn)入黑石的5年中，G S O從最初擁有2只基金產(chǎn)品發(fā)展到管理27只基金。GSO基金的廣度和深度使GSO有能力通過自身發(fā)放貸款和投資于行業(yè)龍頭企業(yè)，向企業(yè)提供“一站式”和“一攬子”解決方案，展示了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，黑石的集團(tuán)平臺(tái)給予了GSO許多潛在的投資機(jī)會(huì)。在黑石集團(tuán)框架下，GSO有能力完成整個(gè)融資，降低了企業(yè)向其他機(jī)構(gòu)尋求額外資金的需求。GSO的旗艦對(duì)沖基金積極參與信貸業(yè)務(wù)和事件驅(qū)動(dòng)型信貸業(yè)務(wù)，向面臨債務(wù)違約、債務(wù)到期、監(jiān)管政策變化、破產(chǎn)或者法律糾紛的企業(yè)開展業(yè)務(wù)。與其他機(jī)構(gòu)合作對(duì)企業(yè)進(jìn)行短期和長(zhǎng)期融資也是GSO拓展業(yè)務(wù)的方式之一。2013年2月，澳大利亞沖浪服裝零售商Billabong International Ltd宣布，由于歐洲貿(mào)易環(huán)境惡化等原因，半年內(nèi)虧損高達(dá)5.56億美元。2013年7月，GSO和Altamont Capital Partners一起向陷入困境的澳大利沖浪服裝零售商BillabongInternational Ltd提供2.94億美元過橋貸款。依靠G SO和A l t a m o n t Ca p i t a lP a r t n e r s提供的過橋貸款，該企業(yè)得以償清債務(wù)，穩(wěn)定業(yè)務(wù)。貸款自7月22日開始，12月31日到期，貸款利率為12%。同時(shí)，Billabong同意以636億美元將DaKineH a w a i i I n c .品牌出售給Al t a m o n t。GSO還與Altamont、GE Capital一同向Billabong提供長(zhǎng)期融資，使該企業(yè)通過建立更為靈活的資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)目標(biāo)，并且用于償還過橋貸款。融資安排包括提供短期貸款、循環(huán)信用額度等形式。作為交易的一部分，美國加利福尼亞州運(yùn)動(dòng)服裝公司Oakley Inc.前CEO被任命為Billabong的CEO。
募集第二只救援融資基金。2013年9月，GSO關(guān)閉其第二只救援融資基金――G S O資本解決方案I I（G S O C a p i t a lSolutions Fund II LP），募集50億美元資金，向遭遇流動(dòng)性困難的企業(yè)提供債務(wù)融資，向試圖走出破產(chǎn)境地的企業(yè)提供退出融資。由于基金規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2010年關(guān)閉的第一只救援融資基金規(guī)模，使黑石具有了向具有大額流動(dòng)性需求的企業(yè)進(jìn)行融資的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
基金經(jīng)理
2005年7月2日龐颯開始擔(dān)任基金經(jīng)理，他目前還兼任均衡增長(zhǎng)的基金經(jīng)理。龐颯先生曾擔(dān)任富國基金公司行業(yè)分析師以及投資策略小組成員，具備較豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。他注重實(shí)地調(diào)研，通過細(xì)致深入的公司基本面分析為投資提供決策依據(jù)。自他擔(dān)任基金經(jīng)理以來，該基金業(yè)績(jī)穩(wěn)步上升。2007年三季度增聘蘇競(jìng)擔(dān)任助理，他有較好的研究背景，可以給基金提供研究支持。
基金業(yè)績(jī)
收益方面，該基金今年以來、一年、兩年回報(bào)均戰(zhàn)勝同期晨星股票型基金指數(shù)。截至2007年11月21日，該基金今年以來回報(bào)為148.60％，列69只同類基金的第3名。該基金最差季度收益為-0.07％(2006年3季度)，最好季度收益為45.83％(2007年2季度)，歷史上8個(gè)季度中僅有1個(gè)季度獲得負(fù)收益。
投資策略
優(yōu)勢(shì)精選基金契約規(guī)定較為寬泛，股票投資范圍是40％～95％，投資風(fēng)格箱穩(wěn)定在大盤成長(zhǎng)型。
2006年全年基金的一年風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益處于股票型基金的前列。2007年1～4月該基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)滑落，投資策略面臨著短期排名壓力，“5.30”以來業(yè)績(jī)恢復(fù)穩(wěn)步上升。2007年3季度，基金經(jīng)理看好未來增長(zhǎng)明確以及盈利質(zhì)量較高的消費(fèi)服務(wù)業(yè)，季度末超配金融、保險(xiǎn)業(yè)達(dá)凈值的23.67％，重配房地產(chǎn)和食品飲料行業(yè)；同時(shí)還結(jié)合市場(chǎng)特征和估值考慮，投資了能夠最大程度分享通貨膨脹的資源和資產(chǎn)行業(yè)，包括石油化工、金屬非金屬行業(yè)和采掘業(yè)等。3季度明顯增持金融、房地產(chǎn)，金屬非金屬和采掘業(yè)，減持食品飲料、機(jī)械設(shè)備，交通運(yùn)輸和信息技術(shù)業(yè)。前3大行業(yè)投資集中度為46.51％，處于歷史較高水平。
個(gè)股方面，2007年3季度基金重倉股大幅增持萬科A，中信證券和云南銅業(yè)，小幅減倉中國平安和蘇寧電器。長(zhǎng)期以來，基金在第一、二大重倉股上保持超過5％的配置比例，其余個(gè)股投資相對(duì)分散。3季度前10大重倉股持股集中度略有提高，為41.45％。
展望未來，基金經(jīng)理依然堅(jiān)持“行業(yè)相對(duì)均衡、個(gè)股適度集中、適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整”的配置思路。4季度看好3個(gè)投資主題：宏觀調(diào)控背景下的消費(fèi)服務(wù)業(yè)，通脹背景下的資源和資產(chǎn)行業(yè)，整合背景下的資產(chǎn)注入和整體上市。
疾風(fēng)暴雨般的大調(diào)整瞬間吹散了基金此前極度樂觀的情緒，基金經(jīng)理對(duì)后市看法的分歧也逐漸顯現(xiàn)。7月宏觀數(shù)據(jù)的差強(qiáng)人意，再次引起人們對(duì)經(jīng)濟(jì)二次探底的憂慮，各類觀點(diǎn)的碰撞和交鋒顯得熱鬧非凡。
房產(chǎn)論：先導(dǎo)性行業(yè)主宰后市發(fā)展
對(duì)于后市如何發(fā)展，一部分基金人士認(rèn)為重點(diǎn)取決于房地產(chǎn)等先導(dǎo)性行業(yè)的發(fā)展。
長(zhǎng)信基金在其策略報(bào)告中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇直接影響到國內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。由于地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的25％左右，如果加上各類下游產(chǎn)業(yè)可能占到近50％的比重。自1998年啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，房地產(chǎn)已成為1999～2007年經(jīng)濟(jì)上行周期的兩大主要引擎之一。
長(zhǎng)信基金認(rèn)為，市場(chǎng)日前的調(diào)整主要源于對(duì)貨幣正常化以及由此帶來的經(jīng)濟(jì)二次探底的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。同時(shí)，7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有所反復(fù)也是市場(chǎng)調(diào)整的重要原因。在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府可能首選保增長(zhǎng)，民生問題將退居次席。類似于一季度，房地產(chǎn)等先導(dǎo)性行業(yè)或?qū)ьI(lǐng)市場(chǎng)在調(diào)整后繼續(xù)上行。
當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)投資情況仍處于歷史較低水平，長(zhǎng)信基金認(rèn)為，未來仍具有進(jìn)一步復(fù)蘇的空間。數(shù)據(jù)顯示，在2005～2006年較為低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其銷量一度只有10％以內(nèi)的增長(zhǎng)。即便如此，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資增幅仍然達(dá)到25％左右，新開工而積增速也在10％以上。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)投資僅有12％的增速，新開工累計(jì)增速依然為負(fù)，離歷史最低迷的時(shí)期還有50％左右的距離。
此外，自2005年開始，另一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎――出口的迅速崛起，在很大程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)和投資的低迷。但從目前來看，由于美國經(jīng)濟(jì)短期反彈的趨勢(shì)已經(jīng)明確，但中期趨勢(shì)依然不明朗，所以對(duì)中國出口的拉動(dòng)僅僅是小幅和暫時(shí)的，出口再次成為主要引擎將比較困難。
長(zhǎng)信基金認(rèn)為，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)將非常重要。基于房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中占據(jù)主導(dǎo)的以識(shí)，政府將繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)的刺激作用，這也是長(zhǎng)信基會(huì)看好房地產(chǎn)行業(yè)的主要原因。此外，汽車、家電以及新能源等行業(yè)也有望成為后市發(fā)展中新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和市場(chǎng)熱點(diǎn)。
持有類似觀點(diǎn)的還有交銀施羅德投資總監(jiān)項(xiàng)延峰，他認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，投資功不可沒。雖然宏觀政策基調(diào)不變，但微調(diào)已展開。從拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”上看，固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)最大，消費(fèi)和出口也成上升趨勢(shì)。從進(jìn)一步拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段分析，私人投資剛開始觸底回升，下一階段房地產(chǎn)投資的回暖將是需要投資者關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)。
建倉論：調(diào)整正是建倉良機(jī)
對(duì)一部分新發(fā)行基金而言，調(diào)整正是其求之不得的良機(jī)。目前場(chǎng)內(nèi)基金的平均倉位約85％，后市走向可能更多取決于新增資金的流向。新基金建倉的動(dòng)向值得重點(diǎn)關(guān)注。
摩根士丹利華鑫基金的投資總監(jiān)項(xiàng)志群認(rèn)為，目前的調(diào)整更有益于未來的市場(chǎng)，對(duì)基金投資也是難得的機(jī)遇。
他表示：“股市在3000多點(diǎn)出現(xiàn)調(diào)整，應(yīng)該說是一件好事，有助于夯實(shí)市場(chǎng)基礎(chǔ)。目前的股市對(duì)政策的依賴性比較高，當(dāng)大家預(yù)期政策有可能發(fā)生調(diào)整時(shí)，股市的波動(dòng)必然加大再加上近期房市也有所降溫，引發(fā)了大家的擔(dān)心，股市出現(xiàn)震蕩在所難免。”
從全球的角度而言，目前的整體狀況是全球產(chǎn)能過剩，而需求相對(duì)比較疲弱，這也包括中國在內(nèi)，特別是外部需求這方面，短時(shí)期內(nèi)很難提振。中于我國仍屬外向型經(jīng)濟(jì)，在外需疲弱的情況下，受到外部沖擊的情況實(shí)際上是很大的。項(xiàng)志群認(rèn)為，從這個(gè)角度而言，A股持續(xù)上漲的基本面支持是不夠的。
此外，他認(rèn)為今年A股大幅上行的主要原因歸根到底是政策，包括流動(dòng)性和復(fù)蘇預(yù)期，所以目前的股市對(duì)政策的敏感性變得越來越大，以致當(dāng)政策預(yù)期發(fā)生細(xì)微變化時(shí)，股市的波動(dòng)也必然會(huì)加大。
項(xiàng)志群表示，從2007年基金申購的平均成本來看，大概接近滬指3700點(diǎn)的位置，也就是說目前大部分的投資者還處于解套和待解套的狀態(tài)。此前有媒體報(bào)道基金贖回壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，這一因素也不可忽視。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前新發(fā)行基會(huì)的建倉比例并不算高，新任基會(huì)經(jīng)理們中約掌握400億元的現(xiàn)金，本輪下跌使他們得以從容建倉。項(xiàng)忠群認(rèn)為，而對(duì)股市大跌，正好是新基金建倉的好時(shí)機(jī)，在尋底的過程中，反而更能分辨出到底哪些東西是值得買的，哪些東西是值得信賴的。“我們已經(jīng)初步?jīng)Q定在接下來6個(gè)月，少跌少買，大跌大買，不跌不買”。
對(duì)于未來的投資方向，項(xiàng)志群表示，摩根士丹利華鑫領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)基金主要是買入長(zhǎng)線看好、并具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的品種，并會(huì)積極參與一些大的整合購并主題。未來的投資主線包括新能源、房地產(chǎn)、電網(wǎng)建設(shè)、商業(yè)零售以及并購重組等。另外，公司投研還看好化工行業(yè)中的農(nóng)藥、新材料以及精細(xì)化工等。
“我們從今年5、6月份集中調(diào)研。以往中國的市場(chǎng)，普遍都是公司比較小，比較脆弱，過去幾年中國公司在加速成長(zhǎng)，從2007年開始到現(xiàn)在為止，實(shí)際上中國已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)及整合期。”項(xiàng)志群表示，“我們要用這個(gè)思路評(píng)估公司，我們的組合里就會(huì)體現(xiàn)這種發(fā)展趨勢(shì)的公司，找出持續(xù)有效成長(zhǎng)的公司，這就是我們可以選擇的部分。”
泡沫論：下半年攻防結(jié)合
還有一部分率先看空的基金，較早開始減倉，其中以興業(yè)基金為代表。
興業(yè)基金投資總臨監(jiān)王曉明在近期的投資策略報(bào)告會(huì)上指山，基于流動(dòng)性推動(dòng)、預(yù)期恢復(fù)和風(fēng)險(xiǎn)偏好上升帶來的股市趨勢(shì)性上漲整體上已經(jīng)告一段落，體市場(chǎng)將逐漸回歸價(jià)值、叫歸基本面、回歸長(zhǎng)期成長(zhǎng)。下半年投資選擇上，應(yīng)該更注重從自下而上、回歸成長(zhǎng)、確定性溢價(jià)等方面精選個(gè)股，同時(shí)做好防御與進(jìn)攻的均衡策略。
王曉明表示，目前股市估值已進(jìn)入高區(qū)域，市場(chǎng)風(fēng)除也日益加大，投資者應(yīng)做好資產(chǎn)配置，理性對(duì)待下半年的投資機(jī)會(huì)。同時(shí)，關(guān)注現(xiàn)實(shí)通脹何時(shí)來臨、企業(yè)利潤(rùn)能否進(jìn)一步改善以及人民幣升值趨勢(shì)能否保持等影響資產(chǎn)價(jià)格泡沫能否延續(xù)的條件。
此外，影響估值的重要因素是預(yù)期，長(zhǎng)期股票投資回報(bào)并非取決于企業(yè)實(shí)際的盈利增長(zhǎng)，而是取決于企業(yè)實(shí)際盈利增長(zhǎng)率與投資者預(yù)期之間的差異。
事實(shí)上，基金定投只是一種幫助投資者克服情緒影響，按照既定計(jì)劃進(jìn)行紀(jì)律操作的投資策略，能否賺到錢，關(guān)鍵還看我們?nèi)绾芜\(yùn)用這種策略。
以股票型基金為例，我們分析和比較了采用“定投”和“一次性買入”這兩種投資策略，在大牛市、大熊市、平衡市、牛短熊長(zhǎng)，熊短牛長(zhǎng)這幾種市場(chǎng)走勢(shì)情況下的收益差異。我們發(fā)現(xiàn)，定投策略獲得收益金額和避免虧損的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一次性投入或是頻繁操作策略，定投策略確實(shí)能夠有效規(guī)避一部份市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是把周期拉長(zhǎng)后，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步釋放。
今年以來，隨著債券市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，投資者對(duì)債券的投資熱情開始蔓延，我們選取了近兩年的債券型基金的業(yè)績(jī)，進(jìn)行定投策略的數(shù)據(jù)模擬，發(fā)現(xiàn)表現(xiàn)也非常不錯(cuò)。債券市場(chǎng)屬于長(zhǎng)期向上的單邊市，震蕩幅度較小，適合期初單筆投入后期持續(xù)追加的策略。債券基金定投對(duì)于穩(wěn)健型客戶來說，同樣能獲得可觀的收益。
然而，基金定投不應(yīng)該只專注于在投資時(shí)點(diǎn)的選擇上，更應(yīng)該把關(guān)注點(diǎn)放在投資標(biāo)的的選擇上，兩者相結(jié)合才能讓定投發(fā)揮應(yīng)有的功效。
通過對(duì)不同投資期限和不同類型基金的定投收益的分析比較，我們得出如下結(jié)果：
1、混合型優(yōu)于股票型
從最近五年到最近三年的基金定投業(yè)績(jī)比較可以發(fā)現(xiàn)，混合型基金由于靈活的倉位控制，整體定投業(yè)績(jī)好于主動(dòng)型股票型基金。說明基金倉位對(duì)業(yè)績(jī)穩(wěn)定性有很大影響，誰都不希望賺到的錢很快輸?shù)簦旌闲突鹉苡行фi定收益。
2、中小盤指數(shù)基金優(yōu)于大盤指數(shù)基金
從最近五年到最近三年的中小板基金定投業(yè)績(jī)優(yōu)于中證100和上證50等大盤指數(shù)基金，主要原因還是中小企業(yè)公司的企業(yè)增長(zhǎng)和盈利能力相對(duì)權(quán)重股要更強(qiáng)，雖然PE較高，波動(dòng)較大，成長(zhǎng)性遠(yuǎn)優(yōu)于權(quán)重指數(shù)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)更佳。
3、QDII基金定投值得關(guān)注
