時(shí)間：2023-09-27 16:06:39
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、宏觀調(diào)控壓力下房地產(chǎn)貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。一是個(gè)別達(dá)不到銀行貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、不具還款實(shí)力的項(xiàng)目房產(chǎn)商，故意編造和提供虛假或者部分虛假的企業(yè)和項(xiàng)目資料，取得銀行資金支持；二是房產(chǎn)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)項(xiàng)目資金不足，房屋預(yù)售不暢形成資金鏈斷裂造成的違約風(fēng)險(xiǎn)；三是開發(fā)商取得貸款后，將貸款挪為它用甚至攜款逃走。
2.個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。一是被迫違約，指借款人在購(gòu)買房產(chǎn)后，因?qū)嶋H支付能力下降或因突發(fā)事件而無(wú)法繼續(xù)正常還本付息而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)；二是惡意貸款違約，借款人使用虛假收入證明等不正當(dāng)手段來(lái)騙取貸款；三是理性違約，當(dāng)房?jī)r(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大時(shí)，借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來(lái)更大的收益，并將此看法付諸實(shí)施而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前宏觀調(diào)控趨緊、銀行信貸資金緊縮的背景下，要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂和個(gè)人理性違約的信用風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)采取的是“滾動(dòng)開發(fā)”的模式，在房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)過(guò)程。2010年后房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，銀行收縮信貸，后期投入資金減少，導(dǎo)致有些工程可能無(wú)以為繼，這會(huì)直接影響前期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的償還率；個(gè)人住房貸款方面，如果在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，貸款利率不斷增加，理性違約現(xiàn)象將大幅攀升，特別是在房?jī)r(jià)峰值購(gòu)買住房，發(fā)生理性違約的可能性較大。
（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
1.住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，我國(guó)住房?jī)r(jià)格飛速上漲，但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，市場(chǎng)價(jià)格理性回歸，一旦房?jī)r(jià)下滑，商業(yè)銀行存量房貸客戶還款意愿可能會(huì)出現(xiàn)變化，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之上升。尤其，在房?jī)r(jià)高位發(fā)放的按揭貸款將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。
2.利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款一般期限較長(zhǎng)，特別是個(gè)人住房貸款，一般在5~20年左右，最長(zhǎng)可達(dá)30年。在這樣長(zhǎng)的時(shí)間跨度內(nèi)，可能經(jīng)歷幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，市場(chǎng)利率也可能發(fā)生數(shù)輪波動(dòng)。對(duì)于商業(yè)銀行，尤其是實(shí)行固定利率制的商業(yè)銀行，當(dāng)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)占資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比率達(dá)到一定程度時(shí)，利率的波動(dòng)極有可能給商業(yè)銀行帶來(lái)無(wú)法規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)利率進(jìn)入上升周期，借款人利息支付加重時(shí)，不良率將上升。
3.匯率風(fēng)險(xiǎn)。如果市場(chǎng)對(duì)人民幣進(jìn)一步升值的預(yù)期強(qiáng)化，那么國(guó)外熱錢可能會(huì)進(jìn)一步流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可能保持相對(duì)穩(wěn)定，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)進(jìn)一步積聚，一旦人民幣升值到一定的幅度，國(guó)外熱錢出逃，可能會(huì)引起較大的市場(chǎng)震動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。
（三）操作風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)貸款中最典型、最重大的操作風(fēng)險(xiǎn)就是由于內(nèi)外部欺詐形成的“假按揭”現(xiàn)象。“假按揭”行為一方面使銀行信貸資金以流動(dòng)資金貸款之外的形式注入房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮，進(jìn)一步誘導(dǎo)社會(huì)上大量住房建設(shè)、住房消費(fèi)和住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生劇烈振動(dòng)，另一方面“假按揭”使銀行巨額信貸資產(chǎn)失去了法律的有力保護(hù)，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題必然會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量惡化，影響銀行內(nèi)部各有關(guān)部門對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確把握和判斷。
（四）合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
一是外部政策執(zhí)行情況的合規(guī)問題。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中比較敏感的合規(guī)問題包括利率政策、授信條件、用途監(jiān)管等方面。該類風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在產(chǎn)品研發(fā)以及業(yè)務(wù)執(zhí)行環(huán)節(jié)。各地監(jiān)管環(huán)境不同，監(jiān)管政策在執(zhí)行層面的統(tǒng)一性和持續(xù)性方面也有差異，加上各商業(yè)銀行因競(jìng)爭(zhēng)壓力所導(dǎo)致的各類業(yè)務(wù)創(chuàng)新不斷，有的不惜突破政策管制底線，合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)整體上呈上升趨勢(shì)。二是內(nèi)控制度完善落實(shí)的合規(guī)問題。一方面存在商業(yè)銀行內(nèi)控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系統(tǒng)性等問題，另一方面是內(nèi)控制度執(zhí)行不力，只重制度建設(shè)而輕制度落實(shí)，疏于管理、約束乏力，從而造成了有章不循、違章操作，嚴(yán)重影響了內(nèi)控制度的實(shí)施效果。
（五）其他風(fēng)險(xiǎn)
1.政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言，其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其它相關(guān)政策的影響。自1998年實(shí)行住房貨幣化改革至今，我國(guó)房地產(chǎn)政策歷經(jīng)了“松—緊—松—緊”的歷史變化，給商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來(lái)了較大的影響。
2.聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。2010年國(guó)家頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，至年底逐步取消房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠政策。各商業(yè)銀行部分當(dāng)年已受理但未完成放款的個(gè)貸客戶，2011年將面臨重新核定貸款利率。2011年初，自深圳開始的銀行“反價(jià)”風(fēng)波在全國(guó)蔓延，各地出現(xiàn)不同程度的房貸客戶利率糾紛，很多客戶通過(guò)向媒體報(bào)料、到監(jiān)管部門上訪等措施向銀行施壓，給銀行帶來(lái)極大的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的應(yīng)對(duì)措施
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)防控措施
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款。一是嚴(yán)格信貸規(guī)模，靈活信貸政策。應(yīng)以對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的科學(xué)分析為基礎(chǔ)，合理測(cè)算授信規(guī)模，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模上限；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信政策要保持相對(duì)的靈活性，不能因加強(qiáng)宏觀調(diào)控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。對(duì)于借款人融資能力和股東實(shí)力較強(qiáng)的、現(xiàn)金流充足、第二還款來(lái)源穩(wěn)定可靠的項(xiàng)目應(yīng)給予連續(xù)穩(wěn)定的資金支持。二是落實(shí)貸款新規(guī)，建立全程監(jiān)管制度。要求房地產(chǎn)企業(yè)開立項(xiàng)目資金專戶，將準(zhǔn)備投入項(xiàng)目的資金存入專戶，接受銀行監(jiān)督，確保企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入的真實(shí)性；合理確定資金使用計(jì)劃，嚴(yán)格憑付款合同和支出憑證逐筆轉(zhuǎn)賬；當(dāng)項(xiàng)目預(yù)銷售收入達(dá)到原來(lái)項(xiàng)目評(píng)估中測(cè)算的轉(zhuǎn)投入量、項(xiàng)目資金平衡時(shí)，銀行的監(jiān)管重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目的樓盤銷售和資金回籠，并開始從企業(yè)回籠資金專戶中按比率扣收銀行貸款，直至全部收回項(xiàng)目貸款；當(dāng)銀行項(xiàng)目貸款全部收回后，銀行的監(jiān)管重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到開發(fā)商按期交付房屋上。只有開發(fā)商按期交房、個(gè)人按揭貸款全部辦妥分戶產(chǎn)權(quán)抵押后，銀行對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管才真正結(jié)束。
2.個(gè)人住房貸款。一是建立個(gè)人信貸內(nèi)部評(píng)級(jí)體系和內(nèi)部評(píng)級(jí)模型。根據(jù)巴塞爾新資本協(xié)議關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理精神，充分考慮借款人個(gè)人資料和歷史信用信息，建立科學(xué)的償債能力和資信評(píng)估模型，逐步完善單一借款人信用評(píng)級(jí)體系。二是建立信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。通過(guò)和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相結(jié)合，建立銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。首先可以創(chuàng)立一種將個(gè)人人壽保險(xiǎn)和房貸償還相結(jié)合的新型方式，購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)買相應(yīng)年限的人壽保險(xiǎn)來(lái)為房屋貸款做擔(dān)保。其次商業(yè)銀行可以向保險(xiǎn)公司簽訂履約保險(xiǎn)，當(dāng)購(gòu)房人出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題而無(wú)法正常還款時(shí)，商業(yè)銀行可以從保險(xiǎn)公司獲得保險(xiǎn)金。
（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控措施
1.積極開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。2010年初，銀監(jiān)會(huì)要求全國(guó)各級(jí)銀行進(jìn)行了一次大范圍的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。該次壓力測(cè)試覆蓋了個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款及相關(guān)上下游行業(yè)貸款。這是各商業(yè)銀行通過(guò)定量分析提高應(yīng)對(duì)重大經(jīng)濟(jì)因素變動(dòng)能力的重要嘗試，也是積極防控房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。
2.加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研判，提高業(yè)務(wù)主動(dòng)性。一是應(yīng)加強(qiáng)人民幣貸款利率浮動(dòng)水平管理，在優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)的同時(shí)努力提高定價(jià)能力，力爭(zhēng)效益最大化。二是正確選擇適合的度量利率風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)利率管理的模型和方法，不斷提高利率風(fēng)險(xiǎn)管理精度。三是提高政策預(yù)判能力和應(yīng)對(duì)的前瞻性，加強(qiáng)利率走勢(shì)的預(yù)判，在精確化分解貸款進(jìn)度的基礎(chǔ)上，確定合理的貸款定價(jià)時(shí)機(jī)。
（三）操作風(fēng)險(xiǎn)防控措施
1.完善內(nèi)控制度，規(guī)范管理流程。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款“三查”制度和操作流程相對(duì)比較完善和規(guī)范，而個(gè)人住房貸款單筆金額小、筆數(shù)多、期限長(zhǎng)，在銀行信貸產(chǎn)品中發(fā)展和起步比較晚，相應(yīng)的制度設(shè)計(jì)和流程執(zhí)行上還存在諸多問題，尤其需要加以規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化：貸前要加強(qiáng)調(diào)查，堅(jiān)持面簽；貸時(shí)要獨(dú)立審批，規(guī)范抵押，確保貸款用途的合法性、抵押登記的合規(guī)性以及信貸條件的合理性；貸后要分類管理，嚴(yán)密監(jiān)控，在內(nèi)控制度和操作流程的設(shè)計(jì)上要堅(jiān)持“相互制約、換手監(jiān)督”的原則，同時(shí)兼顧流程的效率和可操作性，提高專業(yè)化管理水平，嚴(yán)密防控操作風(fēng)險(xiǎn)。
2.運(yùn)用適度，有效操作風(fēng)險(xiǎn)防控工具。對(duì)于個(gè)人住房貸款：一是要提高系統(tǒng)容量，特別是筆數(shù)較多的個(gè)人住房貸款方面，在相應(yīng)系統(tǒng)容量設(shè)計(jì)方面要預(yù)留足夠大的空間，避免由于業(yè)務(wù)大批量增長(zhǎng)而出現(xiàn)系統(tǒng)滯緩、差錯(cuò)，甚至堵塞和癱瘓；二是要提高系統(tǒng)智能化控制，通過(guò)日常統(tǒng)計(jì)、參數(shù)設(shè)置、報(bào)警標(biāo)識(shí)、貸后提醒和流程跟蹤等方式，增強(qiáng)系統(tǒng)智能管理功能，防范越權(quán)、不執(zhí)行授信標(biāo)準(zhǔn)以及不落實(shí)貸后管理要求等操作風(fēng)險(xiǎn)；三是開發(fā)專門針對(duì)假按揭操作風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)核查工具，設(shè)定相應(yīng)特征條件，通過(guò)數(shù)據(jù)掃描和比對(duì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常風(fēng)險(xiǎn)狀況；四是建立群發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表，防范外部市場(chǎng)環(huán)境變化下群體性違約風(fēng)險(xiǎn)。
3.創(chuàng)造良好的房貸風(fēng)險(xiǎn)管理外部環(huán)境。一是加大征信報(bào)告適用度，建立信息資源庫(kù)。首先，廣泛吸收各個(gè)領(lǐng)域的征信數(shù)據(jù)，豐富征信報(bào)告的內(nèi)容，使得銀行通過(guò)征信報(bào)告可以對(duì)借款申請(qǐng)人的信用狀況進(jìn)行全面的判斷，提升征信報(bào)告的利用效率。第二，商業(yè)銀行間應(yīng)加強(qiáng)合作、信息共享，通過(guò)建立個(gè)人信用信息共享平臺(tái)互通有無(wú)、共同發(fā)展。第三，建立個(gè)人信用失信懲罰機(jī)制，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和社會(huì)道德約束手段，懲罰社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的失信者，提高客戶違約成本。二是完善房產(chǎn)抵押登記管理。建立之前，商業(yè)銀行應(yīng)建立一個(gè)與房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)間的信息共享的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，讓銀行可以即時(shí)查詢到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)狀況，減少人為操作環(huán)節(jié)，防范抵押操作風(fēng)險(xiǎn)。
（四）政策風(fēng)險(xiǎn)防控措施
一方面，政府及各級(jí)監(jiān)管部門要從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的需求出發(fā)，吸取2008年以前宏觀調(diào)控不力的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，構(gòu)建宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，使宏觀調(diào)控目標(biāo)常態(tài)化，另一方面，要確保貫徹執(zhí)行。這些監(jiān)管政策是絕對(duì)不可以跨越。面對(duì)近年來(lái)監(jiān)管政策出臺(tái)較多、調(diào)整較頻繁的現(xiàn)實(shí)情況，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)定期和不定期檢查各經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)監(jiān)管政策的執(zhí)行情況，確保落實(shí)。
關(guān)鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產(chǎn)貸款；地方融資平臺(tái)；風(fēng)險(xiǎn)外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中圖分類號(hào)：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏觀審慎管理的空間維度主要關(guān)注的是在某個(gè)給定的時(shí)間點(diǎn)上，由于金融機(jī)構(gòu)之間共同的風(fēng)險(xiǎn)敞口以及資產(chǎn)的深度關(guān)聯(lián)而形成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前，國(guó)外研究關(guān)注的重點(diǎn)有兩個(gè)方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)；二是以結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對(duì)于我國(guó)金融體系而言，這兩個(gè)問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農(nóng)、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)不良貸款的剝離和股份制改革后，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升，在經(jīng)營(yíng)機(jī)制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國(guó)直接融資市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，資產(chǎn)證券化等跨市場(chǎng)、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學(xué)者將擔(dān)保公司、私募基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國(guó)的“影子銀行”，但是，總體來(lái)看，這些機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，與正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系還不十分密切，一旦出現(xiàn)問題只會(huì)造成局部性風(fēng)險(xiǎn)，尚不足以產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
就當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)空間維度宏觀審慎管理需要重點(diǎn)關(guān)注金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中于房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年6月末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額10.26萬(wàn)億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬(wàn)億元）的約20%；另?yè)?jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2010年6月，全國(guó)地方性投融資平臺(tái)貸款高達(dá)7.66萬(wàn)億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬(wàn)億元）的約17%。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會(huì)第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)上指出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)地方融資平臺(tái)貸款和房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防控。經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國(guó)銀行家高峰論壇上也指出，中國(guó)銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更多地集中在地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中。在本文中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，兼顧理論與實(shí)證，深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)三者之間風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的機(jī)制和路徑，并最終給出我國(guó)空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的相關(guān)政策建議，希望為完善我國(guó)宏觀審慎管理機(jī)制提供一些參考。
二、房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺(tái)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潛在傳導(dǎo)機(jī)制
近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)化改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)積極作用的同時(shí)，我們也必須清醒地認(rèn)識(shí)到，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張，金融體系在支撐房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)也積聚了大量來(lái)自房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，將對(duì)銀行信貸安全構(gòu)成威脅，嚴(yán)重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產(chǎn)行業(yè)之外，在銀行信貸過(guò)度投放的主體中，地方政府投融資平臺(tái)也須重點(diǎn)關(guān)注。自2008年底以來(lái)，地方融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢(shì)。而在地方政府投融資平臺(tái)的融資結(jié)構(gòu)中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來(lái)償還這些地方融資平臺(tái)的負(fù)債，因此房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)，直接關(guān)系到地方政府清償債務(wù)的能力，從而進(jìn)一步影響銀行信貸的安全性。
（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸主要由兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸迅速擴(kuò)張，各個(gè)商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)貸款作為一個(gè)重要的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。圖1綜合反映了房地產(chǎn)信貸增速與金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對(duì)比結(jié)果。可以看出，房地產(chǎn)信貸增速的平均水平，要遠(yuǎn)高于金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)信貸增速已經(jīng)超出了合理的范圍，房地產(chǎn)信貸規(guī)模存在過(guò)度擴(kuò)張的現(xiàn)象。從金融機(jī)構(gòu)貸款余額中房地產(chǎn)信貸所占的比重來(lái)看（見圖2），我國(guó)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達(dá)19.51%，比2004年末上升了6個(gè)百分點(diǎn)左右。2010年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)新增貸款7.95萬(wàn)億，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增2.02萬(wàn)億，所占比重為25%。
除了導(dǎo)致行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)外，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸在具體的投放過(guò)程中，還存在著多個(gè)方面的集中度風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)信貸投放具有明顯的區(qū)域集征。由于房地產(chǎn)的開發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產(chǎn)貸款主要投向珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國(guó)各省（直轄市）房地產(chǎn)貸款余額分布來(lái)看，排名前五的省（直轄市）均來(lái)自上述三大板快（見表1），而且這五個(gè)省（直轄市）的房地產(chǎn)貸款余額之和占全國(guó)房地產(chǎn)貸款總量的57.1%。進(jìn)一步，從地域劃分來(lái)看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國(guó)東部地區(qū)吸收了大部分的房地產(chǎn)貸款，貸款余額占全國(guó)總量的比重高達(dá)71%。房地產(chǎn)貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹。而且，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域集中的特點(diǎn)容易造成風(fēng)險(xiǎn)的迅速蔓延和擴(kuò)散，對(duì)房地產(chǎn)貸款的安全性極為不利。其次，在房地產(chǎn)信貸投放的結(jié)構(gòu)上，個(gè)人購(gòu)房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國(guó)購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重已高達(dá)66.43%。購(gòu)房貸款具有還款期限長(zhǎng)、受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響大等特點(diǎn)，具有很強(qiáng)的不確定性。而且，近幾年我國(guó)的住房消費(fèi)中很大一部分是投資性的購(gòu)房行為。一旦經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)大幅下跌，金融機(jī)構(gòu)將面臨著個(gè)人購(gòu)房貸款違約行為集中爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，在信貸投放對(duì)象的選擇上，房地產(chǎn)信貸存在著客戶授信集中的趨勢(shì)。各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸盈利和控險(xiǎn)的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。一些全國(guó)性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營(yíng)銷的重點(diǎn)目標(biāo)，客戶授信集中度風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)。
（二）地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況
近幾年來(lái)，隨著各項(xiàng)改革力度不斷加大，以及在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的投入不斷增加，地方政府財(cái)政支出的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了財(cái)政收入的增速，地方政府債務(wù)問題逐漸顯現(xiàn)。特別是在金融危機(jī)之后，為了加大投資，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各級(jí)政府紛紛通過(guò)成立投融資平臺(tái)來(lái)滿足融資需求，地方政府負(fù)債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》別指出，地方政府隱性負(fù)債問題不容忽視，地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。
作為地方政府債務(wù)形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模十分龐大。據(jù)審計(jì)署對(duì)地方政府債務(wù)的審計(jì)結(jié)果，至2010年底，全國(guó)省、市、縣三級(jí)政府共設(shè)立融資平臺(tái)公司6576家，其中縣級(jí)平臺(tái)約占72%，有3個(gè)省級(jí)、29個(gè)市級(jí)、44個(gè)縣級(jí)政府設(shè)立的融資平臺(tái)公司多達(dá)10家以上。地方政府投融資平臺(tái)的資金來(lái)源與銀行信貸密切相關(guān)。一方面，投融資平臺(tái)自身的融資渠道比較單一，主要通過(guò)抵押、政府擔(dān)保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來(lái)，投融資平臺(tái)貸款具有融資規(guī)模大、政府財(cái)力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點(diǎn)，是信貸營(yíng)銷的理想目標(biāo)，因此盲目地加大對(duì)投融資平臺(tái)的信貸投放，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。來(lái)自銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月全國(guó)地方融資平臺(tái)貸款約9.1萬(wàn)億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺(tái)貸款的大幅增長(zhǎng)及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中的風(fēng)險(xiǎn)，使得地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)被大量地轉(zhuǎn)嫁到金融體系中，對(duì)金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成嚴(yán)重威脅。
隨著地方政府和地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)的不斷積累，地方財(cái)政的償還壓力也日益增大。巨額的負(fù)債使地方政府負(fù)擔(dān)著沉重的利息壓力；同時(shí)，自2011年開始，大量的地方政府債務(wù)將進(jìn)入償還期，地方政府在未來(lái)5年內(nèi)的年均還款額將在1萬(wàn)億元以上。然而，面對(duì)如此嚴(yán)峻的債務(wù)償還形勢(shì)，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的低收益性，以及地方財(cái)政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負(fù)債面臨著嚴(yán)重的違約風(fēng)險(xiǎn)。一方面，地方政府投融資平臺(tái)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目普遍具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、公益性強(qiáng)、盈利能力低的特點(diǎn)，因此很難通過(guò)項(xiàng)目收益直接償還平臺(tái)貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財(cái)力來(lái)償還。另一方面，地方政府財(cái)政收入存在著過(guò)度依賴土地出讓收入的現(xiàn)象。隨著未來(lái)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢(shì)必會(huì)受到影響，這將大大增加地方財(cái)政收入的不確定性。特別是在當(dāng)前國(guó)家收緊土地供應(yīng)閘門的政策下，地方政府土地出讓的預(yù)期收入不能實(shí)現(xiàn)，地方政府投融資平臺(tái)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步上升。
（三）房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺(tái)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潛在傳導(dǎo)機(jī)制
從上述房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析中不難看出，我國(guó)的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺(tái)之間已有著很深的關(guān)聯(lián)性。各主要金融機(jī)構(gòu)都通過(guò)大比重的信貸投放，深度參與到房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺(tái)債務(wù)之中，并逐漸形成以房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺(tái)為中心的復(fù)雜的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)（見圖3）。金融機(jī)構(gòu)之間通過(guò)銀行間市場(chǎng)相互關(guān)聯(lián)，并且共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中于房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺(tái)兩個(gè)中心點(diǎn)。
進(jìn)一步，作為該信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的兩個(gè)中心，地方融資平臺(tái)的運(yùn)作與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，地方融資平臺(tái)貸款能否及時(shí)清償在一定程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺(tái)貸款中很大一部分為土地儲(chǔ)備貸款。地方政府作為土地儲(chǔ)備的主導(dǎo)者，其目的是希望通過(guò)土地儲(chǔ)備，提升土地的出讓價(jià)值來(lái)提高土地收益，為城市建設(shè)提供強(qiáng)大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲(chǔ)備貸款在內(nèi)的所有地方政府投融資平臺(tái)貸款的主要還款來(lái)源。依據(jù)國(guó)家審計(jì)署的審計(jì)結(jié)果，到2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額為2.55萬(wàn)億，占所有負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的38.0%。因此，土地出讓價(jià)格的波動(dòng)直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺(tái)貸款的能力。而從另一層面來(lái)看，土地價(jià)值的波動(dòng)又與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價(jià)值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷時(shí)期，土地需求銳減，勢(shì)必會(huì)影響到土地價(jià)值，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過(guò)推高房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過(guò)來(lái)，土地價(jià)格的提高，將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，滋生并加劇房地產(chǎn)泡沫。正是這種地方政府“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)價(jià)格之間相互推動(dòng)、相互捆綁的關(guān)系，使得地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)將對(duì)地方融資平臺(tái)貸款的安全性構(gòu)成威脅。
因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)將直接影響我國(guó)當(dāng)前信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中的兩個(gè)中心主體――房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)――的貸款質(zhì)量，進(jìn)而影響我國(guó)金融體系的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，隨著市場(chǎng)信心的增長(zhǎng)以及投資規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)信貸需求不斷擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)抵押價(jià)值的上升以及信貸風(fēng)險(xiǎn)的下降，各金融機(jī)構(gòu)也都將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款進(jìn)行重點(diǎn)投放，房地產(chǎn)信貸比重不斷上升。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲推動(dòng)土地價(jià)格的上升，促使地方政府不斷通過(guò)地方融資平臺(tái)，利用土地出讓收益獲得資金，來(lái)支持城市建設(shè)。地方投融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺(tái)貸款的過(guò)度投放，進(jìn)一步拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)作為信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中具有系統(tǒng)重要性的兩個(gè)主體，其風(fēng)險(xiǎn)狀況一旦惡化，將對(duì)各金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)。金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、國(guó)家宏觀調(diào)控政策等因素的影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行或者政策因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不利時(shí)，房地產(chǎn)需求會(huì)發(fā)生變化，市場(chǎng)預(yù)期和信心將出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著逆轉(zhuǎn)的危險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行期，市場(chǎng)需求的銳減將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅回落，房地產(chǎn)抵押品價(jià)值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺(tái)貸款的違約率迅速上升。又由于共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中于房地產(chǎn)及地方融資平臺(tái)貸款，各金融機(jī)構(gòu)將受到不同程度的沖擊，資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下滑，資產(chǎn)總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機(jī)構(gòu)都設(shè)法掩蓋自己的風(fēng)險(xiǎn)暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產(chǎn)的流動(dòng)性和融資流動(dòng)性將會(huì)面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，金融市場(chǎng)將出現(xiàn)流動(dòng)性嚴(yán)重不足的局面，整個(gè)金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)（圖4右半部分）。
綜上所述，通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之間傳導(dǎo)機(jī)制的分析可以看出，當(dāng)前我國(guó)空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的關(guān)鍵點(diǎn)在于如何對(duì)金融體系的共同風(fēng)險(xiǎn)暴露加強(qiáng)監(jiān)管，即如何設(shè)計(jì)有效的政策工具，對(duì)具有系統(tǒng)重要性的信貸主體――房地產(chǎn)行業(yè)及地方融資平臺(tái)――的貸款投放實(shí)施更加嚴(yán)格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
三、我國(guó)空間維度宏觀審慎管理的政策建議
近年來(lái)，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了多種政策措施，希望通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來(lái)防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在信貸政策方面，運(yùn)用了貸款價(jià)值比（LTV）、最低資本金比例等措施來(lái)進(jìn)行信貸調(diào)控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對(duì)金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結(jié)合房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，我們給出如下政策建議。
（一）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融支持的嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)防控房地產(chǎn)信貸的集中度風(fēng)險(xiǎn)
由房地產(chǎn)信貸規(guī)模膨脹導(dǎo)致的金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)度集中儼然成為我國(guó)當(dāng)前空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范的首要目標(biāo)。在已有金融監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，我國(guó)金融當(dāng)局應(yīng)該從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融支持的宏觀審慎管理：
1. 建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，合理評(píng)估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，并構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制。擁有完備的信貸監(jiān)測(cè)體系，是有效防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的根本前提。房地產(chǎn)信貸監(jiān)測(cè)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相結(jié)合；在監(jiān)測(cè)過(guò)程中，注重總體監(jiān)測(cè)與區(qū)域監(jiān)測(cè)并舉，多層次全方位地掌握房地產(chǎn)信貸的變化情況。在此基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的工具和方法，有效識(shí)別和評(píng)估房地產(chǎn)信貸面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)金融監(jiān)管部門主要通過(guò)壓力測(cè)試來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)狀況。在不斷改進(jìn)的過(guò)程中，測(cè)試風(fēng)險(xiǎn)因素更加全面，測(cè)試內(nèi)容更加廣泛，且更加關(guān)注測(cè)試過(guò)程的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。然而，壓力測(cè)試中的情景假設(shè)僅僅是對(duì)未來(lái)某種極端情況的假定，并不是對(duì)宏觀因素變化趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。因此，我國(guó)金融當(dāng)局應(yīng)積極構(gòu)建有效的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，充分利用房地產(chǎn)信貸監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)判斷未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)預(yù)警結(jié)果合理制定并實(shí)施抵御風(fēng)險(xiǎn)的各種應(yīng)急方案和行動(dòng)計(jì)劃。
2. 依據(jù)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，及時(shí)、動(dòng)態(tài)地調(diào)整貸款價(jià)值比（LTV）。LTV是一個(gè)非常重要的參數(shù)，往往在確定貸款總額及控制信貸風(fēng)險(xiǎn)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。較高的LTV會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)的前提下，通過(guò)動(dòng)態(tài)地、具有前瞻性地調(diào)整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國(guó)已重視對(duì)LTV的監(jiān)管和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步完善LTV的調(diào)整機(jī)制，提高LTV調(diào)整的科學(xué)性、靈活性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)的形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整LTV上限，對(duì)具有投資、投機(jī)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款制定更為嚴(yán)格的LTV上限。
3. 動(dòng)態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)貸款對(duì)總貸款的比率以及區(qū)域房地產(chǎn)貸款比重的上限，并依據(jù)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)狀況及抗風(fēng)險(xiǎn)水平，有差別地實(shí)行房地產(chǎn)貸款比重上限。在房地產(chǎn)信貸敞口增長(zhǎng)過(guò)快、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口趨于集中的形勢(shì)下，應(yīng)及時(shí)設(shè)置合理的房地產(chǎn)貸款比重上限，直接調(diào)控房地產(chǎn)貸款的增速，有效地防范房地產(chǎn)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)。在具體實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注重從整體、區(qū)域和個(gè)體三個(gè)層面出發(fā)，有差別地進(jìn)行調(diào)整。在控制總量的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況以及金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量來(lái)確定各層面房地產(chǎn)貸款比重的上限。
4. 嚴(yán)格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放。根據(jù)資質(zhì)、信用、資本金充足率等條件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行評(píng)級(jí)分類，通過(guò)保守估計(jì)和較為穩(wěn)妥的審慎做法來(lái)動(dòng)態(tài)確定各級(jí)開發(fā)商的貸款成數(shù)，以控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防大額授信集中度風(fēng)險(xiǎn)，并在把握風(fēng)險(xiǎn)收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價(jià)位房地產(chǎn)開發(fā)及保障性安居工程建設(shè)的貸款需求。在住房貸款方面，對(duì)于不同性質(zhì)的購(gòu)房貸款，實(shí)施不同的資本要求及利率浮動(dòng)機(jī)制，并對(duì)分期付款期限進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。嚴(yán)格要求商業(yè)銀行對(duì)非自住商品房實(shí)施較高的首付比例和更加嚴(yán)格的利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，并適當(dāng)縮短分期付款期限。通過(guò)運(yùn)用上述差別化的房地產(chǎn)貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎(chǔ)上，有效地抑制房地產(chǎn)貸款沖動(dòng)，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。
（二）深入推進(jìn)地方政府投融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控，不斷弱化投融資平臺(tái)與金融體系之間的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度
地方政府投融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控是我國(guó)空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范的另一緊迫任務(wù)，也是我國(guó)金融當(dāng)局空間維度宏觀審慎管理必須面對(duì)的重要內(nèi)容。在對(duì)地方政府投融資平臺(tái)貸款進(jìn)行清理、規(guī)范的基礎(chǔ)上，需要進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀審慎管理，以促進(jìn)金融業(yè)的審慎經(jīng)營(yíng)，并推動(dòng)投融資平臺(tái)主體的規(guī)范和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
1. 盡快建立地方政府投融資平臺(tái)貸款的數(shù)據(jù)庫(kù)及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，提高平臺(tái)貸款的透明度，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)的早期預(yù)警機(jī)制。地方融資平臺(tái)貸款數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，一方面有利于金融當(dāng)局準(zhǔn)確地掌握平臺(tái)貸款的規(guī)模和質(zhì)量，為貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和分析提供數(shù)據(jù)支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個(gè)投融資平臺(tái)貸款的基本狀況，準(zhǔn)確把握投融資平臺(tái)跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺(tái)授信額度，避免多頭授信和過(guò)度融資的問題。進(jìn)一步，為了切實(shí)有效地防范地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)地方融資平臺(tái)運(yùn)行的現(xiàn)狀，建立一套相對(duì)完備的監(jiān)控指標(biāo)體系，準(zhǔn)確地反映地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)程度和未來(lái)發(fā)展變化趨勢(shì)，切實(shí)打造地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)。依據(jù)預(yù)警結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計(jì)提增減的準(zhǔn)備。
2. 適時(shí)調(diào)整平臺(tái)貸款占貸款總額的比重，以及儲(chǔ)備土地、資產(chǎn)收費(fèi)權(quán)等抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的貸款價(jià)值比（LTV）等指標(biāo)，強(qiáng)化對(duì)地方融資平臺(tái)金融杠桿的動(dòng)態(tài)調(diào)控。依據(jù)投融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的結(jié)果，合理地調(diào)整平臺(tái)貸款占貸款總額的比重，控制平臺(tái)貸款的增速。進(jìn)一步，在控制授信總量的前提下，依據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，合理地分配授信比例。此外，抵押資產(chǎn)的貸款價(jià)值比具有較好的可控可測(cè)性質(zhì)，是地方融資平臺(tái)金融杠桿調(diào)控的有效手段。尤其是儲(chǔ)備土地的貸款價(jià)值比，通過(guò)降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺(tái)的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺(tái)對(duì)土地金融、土地財(cái)政的高度依賴，緩解周期性風(fēng)險(xiǎn)。
3. 建立地方政府投融資平臺(tái)評(píng)估分類體系，實(shí)行差別化的平臺(tái)信貸政策。建立對(duì)政府融資平臺(tái)的外部信用評(píng)級(jí)制度，不僅考察融資平臺(tái)自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估主管政府部門的信譽(yù)以及財(cái)政實(shí)力，將當(dāng)?shù)谿DP規(guī)模、財(cái)政收支結(jié)余情況、財(cái)政負(fù)債情況、預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度等因素一并納入評(píng)價(jià)體系。根據(jù)不同的信用等級(jí)，實(shí)行差別化的平臺(tái)信貸政策。對(duì)信用等級(jí)較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺(tái)，設(shè)置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)；相反，對(duì)于信用等級(jí)較低、還款來(lái)源不明確的地方融資平臺(tái)，實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎(chǔ)上，可以依據(jù)平臺(tái)項(xiàng)目的盈利性、投資回收期限等指標(biāo)，進(jìn)一步細(xì)化差別化的信貸支持政策，強(qiáng)化對(duì)平臺(tái)項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。
注：
①結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)主要指，通過(guò)銷售商業(yè)票據(jù)籌資，投資于MBS、CDO等長(zhǎng)期債券，套取長(zhǎng)短期利差的金融機(jī)構(gòu)。
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一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
（一）房地產(chǎn)投資低位增長(zhǎng)，商品房銷售漸趨穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲幅有所減緩
2013年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額1479億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)了14.52%。其中，住宅投資1004億元，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的68%，與上年同期相比增長(zhǎng)了18.7%。2013年，商品房屋竣工面積為16623萬(wàn)平方米，與上年同期相比，增長(zhǎng)了6.7%。商品房銷售面積2737.7萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng)了8.5%。全區(qū)商品住宅銷售平均價(jià)格為3863元/平方米，與2012年平均價(jià)格相比上漲207元/平方米，漲幅為5.66%。2013年，中央下達(dá)的內(nèi)蒙古保障性安居工程新開工17.48萬(wàn)套，基本建成任務(wù)18萬(wàn)套的建設(shè)任務(wù)全部超額完成。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩明顯，去庫(kù)存壓力依然較大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚
2013年，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年住房投資額、銷售面積和銷售額增速基數(shù)較低的基礎(chǔ)上，保持了恢復(fù)性增長(zhǎng)。2013年，內(nèi)蒙古新增城鎮(zhèn)人口28.7萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為58.7%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)，與此相比，房地產(chǎn)投資的增速遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)化速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)商品房消納將是一個(gè)不容忽視的問題。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，按2013年全區(qū)銷售面積計(jì)算，僅消化當(dāng)年的房地產(chǎn)施工面積和竣工面積就需要大約8年時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化格局也進(jìn)一步顯現(xiàn)，個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)銷售明顯滯緩，市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩，待售面積一年內(nèi)增長(zhǎng)超過(guò)了90%，未來(lái)去庫(kù)存壓力依然較大。
二、房地產(chǎn)信貸及風(fēng)險(xiǎn)狀況
（一）房地產(chǎn)貸款增速仍然較快，房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)變化敏感度增強(qiáng)
2013年末，內(nèi)蒙古銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款與上年同期相比，增長(zhǎng)了22%，快于各項(xiàng)貸款增速7個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)房地產(chǎn)貸款平均增速3個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長(zhǎng)了33%，購(gòu)房貸款同比增長(zhǎng)了18%。購(gòu)房貸款中，二手房貸款同比增長(zhǎng)了50%。全區(qū)60%的房地產(chǎn)貸款余額集中在呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市。保障性住房貸款大幅增長(zhǎng)，全區(qū)保障性安居工程貸款與上年同期相比，增長(zhǎng)了56%，高于各項(xiàng)貸款增速41個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等領(lǐng)域，具有較高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和較強(qiáng)帶動(dòng)效應(yīng)，目前，全區(qū)房地產(chǎn)貸款約占各項(xiàng)貸款的15%，如果再加上以房地產(chǎn)作抵押的貸款和涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)行業(yè)貸款，轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)一半以上的信貸資產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力，房?jī)r(jià)和市場(chǎng)成交量若出現(xiàn)大幅波動(dòng)將對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資金安全帶來(lái)不利影響，房地產(chǎn)貸款存量較高的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步顯現(xiàn)。如果再考慮一些銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸資金可能通過(guò)信托公司、小額貸款公司和融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)等“影子銀行”體系及民間借貸領(lǐng)域違規(guī)流向房地產(chǎn)行業(yè)，那么其最終風(fēng)險(xiǎn)可能還是要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。
（二）房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體較好，但房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，貸款違約逾期現(xiàn)象應(yīng)予關(guān)注
從目前情況看，內(nèi)蒙古銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量目前控制較好，但房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系復(fù)雜，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多頭授信、借道上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)以及理財(cái)、信托等渠道獲取銀行貸款，關(guān)聯(lián)群資金鏈不斷趨緊拉長(zhǎng)，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，則可能導(dǎo)致整個(gè)關(guān)聯(lián)群的信用風(fēng)險(xiǎn)。也有個(gè)別銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)違規(guī)調(diào)整貸款分類、辦理貸款展期、用理財(cái)產(chǎn)品承接存量問題貸款。個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在抵押手續(xù)不完備，上下游企業(yè)擔(dān)保和集團(tuán)公司擔(dān)保等問題，在一定程度上影響著抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用的有效發(fā)揮。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)貸款由煤炭運(yùn)銷企業(yè)和小額擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，在當(dāng)前煤炭運(yùn)銷企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、擔(dān)保公司資金趨緊的情況下，擔(dān)保效力下降，房地產(chǎn)貸款到期情況應(yīng)予以及早關(guān)注。加之部分地區(qū)由于房屋銷售不暢，開發(fā)商資金回籠緩慢，資金嚴(yán)重短缺，償還壓力加大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐漸向上下游行業(yè)蔓延，不良貸款已經(jīng)開始暴露，個(gè)別地區(qū)開發(fā)商違約也給銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)一定的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)聯(lián)
隨著地方政府融資平臺(tái)貸款的“解包還原”和“分類退出”，在剩余的地方政府融資平臺(tái)貸款存量中，以財(cái)政擔(dān)保、土地為抵押及土地收益權(quán)為質(zhì)押等風(fēng)險(xiǎn)緩手段的貸款占有一定比例，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)和地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)具有高度關(guān)聯(lián)性。2013年，全區(qū)地方財(cái)政總收入2658億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)了6.5%，增長(zhǎng)率同比回落了3.9個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政增收的不確定性增大。全區(qū)公共財(cái)政預(yù)算支出3682億元，與上年同期相比，增長(zhǎng)了7.5%，11個(gè)盟市中有9個(gè)盟市的公共財(cái)政預(yù)算支出高于其地方財(cái)政總收入，其中某盟市公共財(cái)政預(yù)算支出是地方財(cái)政總收入的3.85倍。特別需要關(guān)注的是，各盟市財(cái)政收入水平不平衡，個(gè)別涉及土地儲(chǔ)備貸款的盟市財(cái)政十分困難，這會(huì)在一定程度上影響到地方政府的財(cái)政擔(dān)保能力，而直接或間接以土地所有權(quán)和土地收益權(quán)為擔(dān)保的抵質(zhì)押品價(jià)值重估以及風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力下降將對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量形成最現(xiàn)實(shí)的考量。
三、幾點(diǎn)建議
（一）認(rèn)真落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
堅(jiān)決落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，加大保障性安居工程建設(shè)；著力化解和防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，防止投機(jī)資金過(guò)多向房地產(chǎn)領(lǐng)域聚集；不斷完善多元化的融資體系，逐步增加房地產(chǎn)直接融資比重，有效緩解房地產(chǎn)融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中在銀行的問題；同時(shí)密切關(guān)注、評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)面的傳導(dǎo)和影響，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審慎性監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（二）按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房政策
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，在完善抵押擔(dān)保手續(xù)和保證還款來(lái)源的基礎(chǔ)上，積極支持保障性安居工程建設(shè)、綠色建筑開發(fā)和既有建筑的節(jié)能、節(jié)地改造，優(yōu)先支持居民家庭首套真實(shí)自住購(gòu)房需求。繼續(xù)嚴(yán)把開發(fā)企業(yè)“名單制”管理和開發(fā)貸款以在建工程抵押這兩個(gè)基本要求，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)抵押物的及時(shí)估值和持續(xù)管理。按照土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理的要求，結(jié)合土地評(píng)估價(jià)值、變現(xiàn)能力、地方政府性債務(wù)水平和償還能力，審慎確定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款的管理和風(fēng)險(xiǎn)防范。
（三）高度關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)和相關(guān)行業(yè)的苗頭性風(fēng)險(xiǎn)
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)通過(guò)持續(xù)監(jiān)測(cè)和開展動(dòng)態(tài)壓力測(cè)試，深入分析重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)授信規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)狀況，根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)信貸特征和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理配置信貸資源，制定風(fēng)險(xiǎn)管理措施。密切跟蹤相關(guān)行業(yè)間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)情況，前瞻性地評(píng)估房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)貸款質(zhì)量狀況和預(yù)計(jì)損失情況，持續(xù)開展針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)性和清償能力的風(fēng)險(xiǎn)排查，及時(shí)預(yù)警判斷，及早制定風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，及時(shí)緩釋風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)強(qiáng)化名單制管理，對(duì)相關(guān)主管部門認(rèn)定的有閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)違法行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)禁發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。
（四）做實(shí)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)
個(gè)人住房貸款作為個(gè)人金融業(yè)務(wù)的主要品種，具有三個(gè)方面的鮮明特點(diǎn)：一是屬于優(yōu)質(zhì)貸款，風(fēng)險(xiǎn)較低；二是業(yè)務(wù)期限較長(zhǎng)，銀行可以有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，而且客戶的忠誠(chéng)度較高，有利于銀行培養(yǎng)一批忠實(shí)的客戶群體；三是銀行可以利用個(gè)人按揭服務(wù)，爭(zhēng)取客戶使用其他產(chǎn)品，賺取除按揭利差收入以外的其他收入，如銀行透過(guò)按揭業(yè)務(wù)，可以拓展VIP客戶，發(fā)放信用卡、個(gè)人貸款，可為客戶提供一整套的理財(cái)業(yè)務(wù)，從而賺取非利差收益。
正是由于上述個(gè)人住房貸款特點(diǎn)，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行零售業(yè)務(wù)的發(fā)展起著越來(lái)越重要的作用。隨著居民生活水平的不斷提高和住房體制改革的不斷健全，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有巨大的市場(chǎng)空間。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時(shí)，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)逐步成為銀河風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)重要方面。
一、正確識(shí)別個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成原因是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會(huì)監(jiān)督不力等因素外，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)主要還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“賣方”市場(chǎng)向“買方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的時(shí)期，市場(chǎng)參與各方都在不斷地調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)理念和操作方式，以因應(yīng)市場(chǎng)變化。
(二)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1.開發(fā)商或銷售商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。在住房貸款中開發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)。
2.開發(fā)商將購(gòu)房款入賬后,由于經(jīng)營(yíng)不善,導(dǎo)致樓盤爛尾,或因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓,由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。
3.由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷,不符合合同要求等原因,購(gòu)房人以開發(fā)商違約為由要求解除購(gòu)房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。
4.開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證,無(wú)法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因,導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。
(三)借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無(wú)力償還貸款,被迫放棄所購(gòu)房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來(lái)?yè)p失。
2.購(gòu)房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.購(gòu)房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個(gè)人收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
4.由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害以及不可抗力的因素,導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。
(四)銀行內(nèi)控機(jī)制不健全引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行內(nèi)部控制不嚴(yán)格,操作風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。具體表現(xiàn)在：一是貸前審查不嚴(yán)。經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),審查流于形式,對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)；二是信息不暢通帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審批發(fā)放時(shí),對(duì)貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)、不全面造成判斷錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。三是信貸管理規(guī)定不健全,形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。如目前對(duì)如何避免重復(fù)擔(dān)保問題沒有具體的管理方法;制度執(zhí)行不嚴(yán),落實(shí)不到位,違章不糾,極易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。四是貸后管理不到位引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
(五)其他因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1.在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi),由于國(guó)家政策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。
2.抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物管理不規(guī)范,辦理抵押物的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無(wú)效。
二、 控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要措施
（一）關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，完善信貸政策
房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不斷變化的市場(chǎng)，而且區(qū)域市場(chǎng)的差別化很大。我分行相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的變化。通過(guò)分析國(guó)家和地方政府的宏觀調(diào)控政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、居民住房需求和預(yù)期等因素的影響，正確把握形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策和經(jīng)營(yíng)策略，把好信貸準(zhǔn)入關(guān)，前瞻性地管理房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
1.進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系。首先,要根據(jù)政策層的要求,繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策，尤其要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核管理,盡力控制開發(fā)商通過(guò)諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。其次,要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
2.逐步建立全社會(huì)范圍的個(gè)人征信系統(tǒng)和行之有效的個(gè)人信貸資信評(píng)價(jià)體系。建立科學(xué)有效的個(gè)人征信體系是銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的前提保證。目的就是要通過(guò)評(píng)級(jí)掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn),掌握借款人個(gè)人負(fù)債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據(jù)以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。
(二) 加強(qiáng)內(nèi)部管理,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力
1.完善各項(xiàng)內(nèi)控制度,正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系。建立內(nèi)部個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。建立健全常規(guī)檢查與專項(xiàng)檢查相結(jié)合的檢查制度,及時(shí)糾正不合規(guī)的操作,強(qiáng)化內(nèi)控的再檢查和監(jiān)督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機(jī)制,以便明確職權(quán)和責(zé)任,防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.加強(qiáng)對(duì)房開客戶資金鏈和銷售情況的監(jiān)控。進(jìn)一步完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況和項(xiàng)目銷售情況，加強(qiáng)對(duì)房開貸款的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，特別是對(duì)即將到期的房開貸款，要制定一戶一策的催收措施。對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常，因拆遷、銷售延期等原因無(wú)法按時(shí)回收的貸款，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，應(yīng)切實(shí)做好項(xiàng)目貸款的轉(zhuǎn)貸、展期工作，避免因轉(zhuǎn)貸不及時(shí)而產(chǎn)生新的不良貸款。
3.加強(qiáng)對(duì)借款人及其相關(guān)法人的貸前調(diào)查,盡可能地做到操作風(fēng)險(xiǎn)的事前防范。住房按揭貸款業(yè)務(wù)因其特殊性,不僅和個(gè)人客戶有關(guān),而且和房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)中介擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司等法人客戶相關(guān)聯(lián),因此要強(qiáng)化貸前調(diào)查環(huán)節(jié)。首先要對(duì)借款人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查,詳細(xì)了解核實(shí)借款人貸款的真實(shí)性,以及借款人(及其家庭成員)的職業(yè)、收入狀況以及其穩(wěn)定性,確保借款人借款行為的真實(shí)性并有足夠的收入來(lái)保證按期歸還借款本息。
銀監(jiān)會(huì)將啟動(dòng)新一輪房貸壓力測(cè)試
【《財(cái)經(jīng)》綜合報(bào)道】中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在4月19日召開2011年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)，劉明康要求繼續(xù)認(rèn)真貫徹差別化住房信貸政策，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。
去年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，銀監(jiān)會(huì)曾組織商業(yè)銀行進(jìn)行多輪房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，以評(píng)估房?jī)r(jià)下降及宏觀經(jīng)濟(jì)情況變化對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響。在今年3月舉行的全國(guó)“兩會(huì)”上，銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民曾表示，根據(jù)壓力測(cè)試結(jié)果，房?jī)r(jià)下跌30％，在銀行可以承受的范圍之內(nèi)。
對(duì)于防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，劉明康要求，要貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)方針政策，更加自覺地做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控工作。繼續(xù)認(rèn)真貫徹差別化住房信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行貸款操作流程，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，不折不扣地落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數(shù)控制及售樓售地款封閉管理。開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。
在防范集團(tuán)客戶風(fēng)險(xiǎn)方面，要堅(jiān)守客戶授信集中度紅線，將所持有的債券、發(fā)放的貸款以及表外擔(dān)保和貸款承諾統(tǒng)一納入授信集中度限額管理。嚴(yán)格設(shè)定行業(yè)授信集中度，密切關(guān)注集團(tuán)客戶過(guò)度授信的風(fēng)險(xiǎn)。
劉明康強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控措施，提高金融服務(wù)水平。要堅(jiān)決貫徹落實(shí)穩(wěn)健的貨幣信貸政策，改變簡(jiǎn)單追求貸款規(guī)模、市場(chǎng)占有率等粗放式的經(jīng)營(yíng)模式，注重建立長(zhǎng)效機(jī)制和可持續(xù)發(fā)展，確保貸款條件的嚴(yán)格、審慎。
“在保證風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配和商業(yè)可持續(xù)的前提下，積極支持廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)還款保障機(jī)制的設(shè)計(jì)和建設(shè)。要嚴(yán)控合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，提高金融服務(wù)的質(zhì)量和水平，把消費(fèi)者保護(hù)落到實(shí)處，切實(shí)提高金融服務(wù)的質(zhì)量和水平。”劉明康說(shuō)。
聲音
市政債應(yīng)和財(cái)產(chǎn)稅組合
中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川：市政債和財(cái)產(chǎn)稅的搭配組合，有助于解決我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的融資問題，有關(guān)部門正積極研究市政債推出事宜。此前地方融資平臺(tái)產(chǎn)生的債務(wù)處于逐步償還階段，并非如外界所想象的那么嚴(yán)重。對(duì)于已積累的超額外匯儲(chǔ)備一定要管理好，央行正積極尋找新的投資機(jī)構(gòu)和渠道。
保險(xiǎn)業(yè)將積極推動(dòng)巨災(zāi)保險(xiǎn)制度
中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席吳定富：應(yīng)大力提高保險(xiǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，不斷擴(kuò)大保險(xiǎn)服務(wù)覆蓋面。在管理自然風(fēng)險(xiǎn)方面，“十二五”期間，保險(xiǎn)業(yè)將積極推動(dòng)建立適合我國(guó)國(guó)情的巨災(zāi)保險(xiǎn)制度，提高全社會(huì)抵御各種重大自然災(zāi)害的能力，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展，保障糧食生產(chǎn)安全。
外儲(chǔ)應(yīng)收購(gòu)更多資源和科技項(xiàng)目
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌：中國(guó)持有1萬(wàn)億美元外匯儲(chǔ)備就足夠，余下資金應(yīng)該大量投資，讓投資組合多元化。外匯儲(chǔ)備投資應(yīng)該修正原則，增加戰(zhàn)略性目標(biāo)，按照實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求收購(gòu)更多資源和科技項(xiàng)目。
快報(bào)
香港首只人民幣計(jì)價(jià)證券發(fā)售
香港首只人民幣計(jì)價(jià)證券、匯賢房產(chǎn)信托（匯賢REIT，87001.HK）在19日中午完成公開發(fā)售。匯賢REIT共籌得資金人民幣104.8億元，總發(fā)行規(guī)模為20億基金單位，面向散戶發(fā)行的部分占20％，獲2.5倍認(rèn)購(gòu)。
富安達(dá)基金公司獲批
4月19日，富安達(dá)基金管理有限公司從證監(jiān)會(huì)獲得基金牌照，成為中國(guó)第64家公募基金公司。富安達(dá)基金由南京證券有限責(zé)任公司、江蘇交通控股有限公司、南京市河西新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司三家單位共同發(fā)起設(shè)立，注冊(cè)資本1.6億元。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押；風(fēng)險(xiǎn)；控制
一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)
1、抵押物風(fēng)險(xiǎn)
抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。
從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要是指在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；
抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng)，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>
抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，與抵押物處置最密切的主要來(lái)自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問題。《規(guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果；②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過(guò)當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí)，能否對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。
2、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
3、社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)
任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵(lì)支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會(huì)看跌，我國(guó)也不例外。現(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化，很可能遭受損失。
4、抵押物毀損風(fēng)險(xiǎn)
抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。
5、房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項(xiàng)權(quán)利抵押登記時(shí)進(jìn)行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進(jìn)行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進(jìn)行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過(guò)去往往根據(jù)評(píng)估報(bào)告總額來(lái)測(cè)算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項(xiàng)權(quán)利證明書上標(biāo)明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標(biāo)記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時(shí)，無(wú)法保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。
6、房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)
抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的 評(píng)估。評(píng)估過(guò)程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間 價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工 時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo) 致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)控制
首先，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)貸款企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進(jìn)行全面審查，對(duì)屬國(guó)家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費(fèi)是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機(jī)制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加強(qiáng)與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài) 監(jiān)管抵押物全過(guò)程。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制 度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
其次，房、地、金融等相關(guān)部門應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。
再次， 完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng) 險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后 檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減 少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛 假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
三、總結(jié)
在我國(guó)，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn) 定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī) 則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登 記管理部門和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。
注釋：
①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。
②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》，2009年6月。
③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范”，《商情》，2008年6月。
關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；宏觀經(jīng)濟(jì)；信用風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)經(jīng)濟(jì)正逐步進(jìn)入增速適宜、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的新常態(tài)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷增長(zhǎng)速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和前期刺激政策消化的同時(shí)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨新考驗(yàn)，信用違約風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)新特點(diǎn)、新趨勢(shì)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的針對(duì)性和有效性提出了更高的要求。
一、當(dāng)前信用風(fēng)險(xiǎn)的新特點(diǎn)
（一）系統(tǒng)性
宏觀經(jīng)濟(jì)正處于“三期疊加”階段，加之世界經(jīng)濟(jì)還處于深度調(diào)整中，這種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的周期性、結(jié)構(gòu)性和政策性因素交互作用，消費(fèi)不足、投資周期、貨幣因素等將對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)造成區(qū)域性、系統(tǒng)性的沖擊，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)銀行將面臨區(qū)域性、系統(tǒng)性的信用風(fēng)險(xiǎn)。
（二）突發(fā)性
隨經(jīng)濟(jì)增速放緩，以及經(jīng)歷行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)陣痛，企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的難度增大，資金鏈面臨緊張。加之前期高速擴(kuò)張、盲目舉債投資留下的后遺癥，民間借貸危機(jī)的爆發(fā)，企業(yè)高管涉案、跑路失蹤，企業(yè)“猝死”增多，信用風(fēng)險(xiǎn)突發(fā)性增強(qiáng)。在2014年爆發(fā)的一系列違約事件中，不乏一些大型集團(tuán)企業(yè)，這些“光環(huán)”企業(yè)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)讓商業(yè)銀行防不勝防。
（三）傳染性
一方面體現(xiàn)在信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳染。部分領(lǐng)域、行業(yè)、客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)契約連、擔(dān)保鏈、貿(mào)易鏈和產(chǎn)業(yè)鏈蔓延滲透。這些鏈條上任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)。另一方面體現(xiàn)在非信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳染。民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)金融、表外業(yè)務(wù)等非信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有向信貸風(fēng)險(xiǎn)傳染之勢(shì)。
二、當(dāng)前信用風(fēng)險(xiǎn)的新趨勢(shì)
（一）行業(yè)角度
1. 制造業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注，尤其是產(chǎn)能過(guò)剩和高污染行業(yè)。根據(jù)對(duì)上市銀行2013年年報(bào)的統(tǒng)計(jì)，不良貸款余額共計(jì)3490.67億元，其中制造業(yè)1341.42億元、占比達(dá)38.4%，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。一是經(jīng)濟(jì)下行、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，致制造業(yè)整體疲軟。如煤炭行業(yè)步入需求不足、價(jià)格持續(xù)下跌的長(zhǎng)周期，風(fēng)險(xiǎn)沿產(chǎn)業(yè)鏈由煤炭采選業(yè)蔓延到煤化工、煉鐵等領(lǐng)域；鋼貿(mào)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也沿產(chǎn)業(yè)鏈蔓延到金屬制品領(lǐng)域。二是制造業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要集中在造船、鋼鐵、水泥等嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩和紡織、造紙、化工等高污染領(lǐng)域。
2. 商貿(mào)類貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注，尤其是大宗商品交易領(lǐng)域。根據(jù)對(duì)上市銀行2013年年報(bào)的統(tǒng)計(jì)，批發(fā)零售業(yè)不良貸款余額826.4億元，占全部不良貸款的23.7%，也存在較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。一是鋼貿(mào)、銅貿(mào)類客戶互保、聯(lián)保普遍，易造成單一客戶風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)擔(dān)保圈蔓延傳染，不良貸款集中暴露。2013年上海法院共受理涉鋼貿(mào)案件約3700件，同比增長(zhǎng)5.5倍，標(biāo)的金額達(dá)230億元，占金融商事糾紛案件標(biāo)的總金額的51.4%。二是商貿(mào)類貸款風(fēng)險(xiǎn)向信用卡領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。不少鋼貿(mào)商在銀行貸款收緊、民間借貸等途徑籌資也出現(xiàn)困難時(shí)，通過(guò)信用卡套現(xiàn)，償還銀行貸款和民間拆借的貸款本息。三是在銀行收緊房地產(chǎn)貸款的情況下，部分企業(yè)利用商貿(mào)企業(yè)尤其是建筑、建材類貿(mào)易企業(yè)作為融資平臺(tái)，為其提供擔(dān)保，通過(guò)小企業(yè)簡(jiǎn)式快速貸款等方式套取銀行貸款，投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，規(guī)避銀行信貸政策和貸款準(zhǔn)入門檻。
3. 房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注，尤其是房?jī)r(jià)虛高地區(qū)。雖目前不良率低于同期全部貸款不良率，銀監(jiān)會(huì)已多次警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行和調(diào)控措施的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)由“過(guò)熱”轉(zhuǎn)而“冷卻”，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下跌城市逐月增加，導(dǎo)致開發(fā)商資產(chǎn)縮水、資金回籠難度增大。同時(shí)，需要注意的是，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還應(yīng)關(guān)注占貸款總量14%的個(gè)人住房貸款，尤其是部分地區(qū)房?jī)r(jià)高峰時(shí)期發(fā)放的高檔房、大戶型個(gè)人住房貸款；以房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的其他貸款，由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌、交易量減少導(dǎo)致貸款第二還款來(lái)源的保障度降低。
（二）區(qū)域角度
在前期經(jīng)濟(jì)刺激政策下信貸投放過(guò)大，以及經(jīng)濟(jì)較為活躍、發(fā)達(dá)的區(qū)域，貸款風(fēng)險(xiǎn)更需引起關(guān)注。2008年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，其中配套的銀行貸款占了較大份額。前期信貸規(guī)模大量投放的“后遺癥”已開始顯現(xiàn)。一方面在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行層面，刺激政策在一定程度上加劇了產(chǎn)能過(guò)剩和經(jīng)濟(jì)失衡，信貸資金也并未全部用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)、技術(shù)升級(jí)等。尤其是一些民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為活躍的區(qū)域，在經(jīng)濟(jì)下行周期受到的沖擊將更大。根據(jù)對(duì)上市銀行2013年年報(bào)的統(tǒng)計(jì)，不良貸款余額共計(jì)3360.06億元，包括長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等在內(nèi)的東部沿海地區(qū)占比達(dá)63.18%，顯著高于中部和西部地區(qū)占比25.99%，信用風(fēng)險(xiǎn)更大。另一方面在銀行信貸管理層面，在信貸規(guī)模過(guò)快、過(guò)多投放的過(guò)程中，部分存在降低準(zhǔn)入門檻、疏于風(fēng)險(xiǎn)管理的問題，進(jìn)一步加大了現(xiàn)階段信用風(fēng)險(xiǎn)防控壓力。
（三）客戶角度
1. 大型民營(yíng)集團(tuán)客戶貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。部分大型民營(yíng)集團(tuán)客戶通過(guò)化整為零、過(guò)度用信，在經(jīng)濟(jì)上行階段偏離主營(yíng)業(yè)務(wù)、過(guò)度擴(kuò)張規(guī)模，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期后，更易出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，較國(guó)有企業(yè)而言，民營(yíng)企業(yè)治理架構(gòu)不完善，經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理欠規(guī)范；經(jīng)營(yíng)發(fā)展與其高管人員的個(gè)人素質(zhì)、經(jīng)營(yíng)理念和人格魅力直接相關(guān)；信息披露相對(duì)不完整，銀行難以掌握全面、真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況，民營(yíng)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。
2. 中小企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。一方面，中小企業(yè)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響更為明顯。同時(shí)，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)都更易在其身上產(chǎn)生疊加效應(yīng)，進(jìn)一步造成信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。另一方面，信貸市場(chǎng)上的融資困難、民間借貸的高額成本等都成為加劇中小企業(yè)資金鏈斷裂的因素。據(jù)浙江省經(jīng)信委統(tǒng)計(jì)，2014年上半年小企業(yè)利息凈支出增長(zhǎng)45.5%，超規(guī)模以上企業(yè)11.1個(gè)百分點(diǎn)；56%的中小企業(yè)認(rèn)為貸款困難程度超過(guò)去年；80%的小企業(yè)依靠民間借貸維持經(jīng)營(yíng)，年息最高達(dá)180%。
3. 涉案涉訴企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。隨反腐倡廉力度加大，2015年以來(lái)，企業(yè)及其高管涉案涉訴信息頻頻曝光，甚至存在由于涉案涉訴直接導(dǎo)致貸款形成不良的情況。企業(yè)或高管涉案涉訴，目前已成為新發(fā)生法人不良貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)問題之一。僅以四川為例，2014年上半年就先后多達(dá)20余戶企業(yè)高管涉案，涉及貸款上百億元。
4. 擔(dān)保圈客戶貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。2014年7月末，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)擔(dān)保圈貸款風(fēng)險(xiǎn)防范和化解工作的通知》，明確風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)要求。擔(dān)保圈使原本不相連的公司變得息息相關(guān)，且往往涉及銀行眾多、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，單體客戶的風(fēng)險(xiǎn)將被放大并蔓延至整個(gè)擔(dān)保圈，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的集群式爆發(fā)。如河南長(zhǎng)葛某擔(dān)保圈涉及近百家企業(yè)、20家金融機(jī)構(gòu)，圈內(nèi)擔(dān)保金額逾20億元。目前，多個(gè)關(guān)鍵擔(dān)保節(jié)點(diǎn)企業(yè)已形成不良，風(fēng)險(xiǎn)不斷蔓延擴(kuò)散。
（四）產(chǎn)品角度
1. 通過(guò)貿(mào)易融資業(yè)務(wù)套利風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。套利空間的存在、操作的便利性以及國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的惡化催生部分企業(yè)通過(guò)貿(mào)易融資套利，其背后積聚的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能增大。一是通過(guò)虛假貿(mào)易背景套利，且資金多流入高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。部分企業(yè)通過(guò)與境外關(guān)聯(lián)公司虛構(gòu)貿(mào)易背景，套取銀行資金及利差匯差，并將資金投入房地產(chǎn)開發(fā)、民間借貸等高風(fēng)險(xiǎn)、高收益領(lǐng)域。二是倉(cāng)單重復(fù)質(zhì)押，操作風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)口商與倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)合謀，采取修改倉(cāng)單編號(hào)、日期，同一貨物輾轉(zhuǎn)多家倉(cāng)庫(kù)等手段，重復(fù)開具倉(cāng)單，而銀行未對(duì)貨物進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，導(dǎo)致貸款失去貨權(quán)，喪失擔(dān)保保障。
2. 通過(guò)信用卡套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。近年來(lái)，部分信用卡客戶滾動(dòng)套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大，成為信用風(fēng)險(xiǎn)凸顯的又一產(chǎn)品領(lǐng)域。一是部分信用卡客戶以即還即透、卡中介代還代刷的方式，頻繁在他行商戶或第三方支付商戶實(shí)施滾動(dòng)套現(xiàn)，一方面，持卡人通過(guò)滾動(dòng)套現(xiàn)長(zhǎng)期高額占用銀行資金；另一方面，卡中介與商戶聯(lián)手，協(xié)助持卡人代墊資金還款再套現(xiàn)，并視墊資時(shí)間長(zhǎng)短收取手續(xù)費(fèi)。二是銀行內(nèi)部放松管理，員工參與套現(xiàn)，加劇了信用卡套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，部分商業(yè)銀行在信用卡業(yè)務(wù)辦理和管理過(guò)程中，存在準(zhǔn)入審核不嚴(yán)、未執(zhí)行“三親見”，授信管理存在漏洞，套現(xiàn)管理不到位等問題；另一方面，銀行內(nèi)部員工協(xié)助、參與套現(xiàn)，甚至套現(xiàn)用于資本市場(chǎng)投資或通過(guò)出借資金牟利，加劇了套現(xiàn)行為。
三、當(dāng)前信用風(fēng)險(xiǎn)的新對(duì)策
商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合新形勢(shì)下信用風(fēng)險(xiǎn)的新特點(diǎn)和新趨勢(shì)，從以下四個(gè)方面入手，提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的針對(duì)性和有效性。
（一）樹立穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念，夯實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)
部分信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，與銀行在經(jīng)營(yíng)管理中重發(fā)展輕風(fēng)控、重眼前輕長(zhǎng)遠(yuǎn)、重形式輕規(guī)范，甚至為完成指標(biāo)任務(wù)不惜違規(guī)違紀(jì)有關(guān)。商業(yè)銀行應(yīng)樹立科學(xué)的發(fā)展觀和業(yè)績(jī)觀，正確認(rèn)識(shí)發(fā)展效率和風(fēng)險(xiǎn)防范的辯證關(guān)系，杜絕以違規(guī)換業(yè)務(wù)增長(zhǎng)、以風(fēng)險(xiǎn)換短期利益。提高全面風(fēng)險(xiǎn)管理和整體合規(guī)意識(shí)，夯實(shí)業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，動(dòng)態(tài)調(diào)整信貸策略
1. 前瞻預(yù)判，調(diào)整行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行要主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的新形勢(shì)，通過(guò)前瞻分析和預(yù)判，把握信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和重點(diǎn)，將先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等作為支持的重點(diǎn)，如高端裝備制造、旅游、文化產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保等。
2. 綜合分析，實(shí)施差異化區(qū)域政策。主動(dòng)對(duì)接當(dāng)前的區(qū)域發(fā)展政策，結(jié)合信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，采取差異化的區(qū)域信貸政策。防范信用風(fēng)險(xiǎn)從東部沿海地區(qū)向中西部地區(qū)蔓延，以及前期信貸投放過(guò)大區(qū)域信用風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)。同時(shí)，圍繞國(guó)家重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃，積極支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、“一帶一路”的重大項(xiàng)目和自貿(mào)區(qū)離岸業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)等業(yè)務(wù)。
（三）提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，強(qiáng)化重點(diǎn)領(lǐng)域治理
1. 提高識(shí)別能力，摸清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)。要改進(jìn)調(diào)查、審查的技術(shù)和方法，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主動(dòng)性和技術(shù)能力，重點(diǎn)圍繞客戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、擔(dān)保有效性、信貸資金用途以及還款來(lái)源，及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。同時(shí)，加大風(fēng)險(xiǎn)排查力度，摸清客戶經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、對(duì)外投資和擔(dān)保的全貌，真正做到“早發(fā)現(xiàn)、早反映、早處置”。
2. 做好應(yīng)對(duì)預(yù)案，科學(xué)治理風(fēng)險(xiǎn)。要在準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域、風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)的基礎(chǔ)上，針對(duì)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)、區(qū)域、客戶和產(chǎn)品領(lǐng)域，提前制定應(yīng)對(duì)預(yù)案，做到信用風(fēng)險(xiǎn)的提前防控、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和快速響應(yīng)。同時(shí)，要講究治理措施的科學(xué)性、漸進(jìn)性，避免“一刀切”式的抽貸、停貸、壓貸，造成企業(yè)資金鏈斷裂。
（四）切斷風(fēng)險(xiǎn)傳遞鏈條，化解風(fēng)險(xiǎn)疊加隱患
1. 整體把握、嚴(yán)防傳染，切斷風(fēng)險(xiǎn)傳遞鏈條。商業(yè)銀行要從產(chǎn)業(yè)上下游、關(guān)聯(lián)關(guān)系、擔(dān)保圈/鏈等角度全面分析，判斷單一風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)途徑，及時(shí)采取措施切斷風(fēng)險(xiǎn)傳遞鏈條。一方面嚴(yán)防已經(jīng)暴露的信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延擴(kuò)張，另一方面阻斷來(lái)自信托融資、民間借貸、表外業(yè)務(wù)等非信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳染。對(duì)于已成為風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)導(dǎo)火線的擔(dān)保圈/鏈，必須找準(zhǔn)關(guān)鍵點(diǎn)，開展解構(gòu)工作。
【關(guān)鍵詞】金融調(diào)控；金融業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)；和諧發(fā)展
房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都離不開金融機(jī)構(gòu)信貸的支持。我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)信貸是在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)的，超額利潤(rùn)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸非理性增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款還款來(lái)源具有不確定性，資金來(lái)源較單一導(dǎo)致房地產(chǎn)對(duì)金融依賴程度高。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不良蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和我國(guó)金融的安全，2010年來(lái)我國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，2011年頒布房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)八條”，金融調(diào)控正在進(jìn)入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)期。通過(guò)差別化住房信貸政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息等一系列金融調(diào)控政策，使銀行放貸額度從緊，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈面臨考驗(yàn)。在新形勢(shì)下，發(fā)展機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存，如何共建穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)金融業(yè)和房地產(chǎn)和諧地發(fā)展，是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同面臨的重要問題。
一、金融調(diào)控對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的影響
（一）金融調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響
1、融資困難
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括貸款、股權(quán)投資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式，而其中銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)源渠道，全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金依賴程度已高于80%。實(shí)行金融調(diào)控后，一方面，銀行收緊信貸支持，資本市場(chǎng)基本關(guān)閉了IPO(首次公開募股)和發(fā)債融資的大門；另一方面，調(diào)控不斷深化，商品住宅交易量下滑，房企回籠資金趨緩。去年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多時(shí)間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來(lái)的最低水平；與去年同期類比，前6個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款降至6.8%，接近2007年以來(lái)的低點(diǎn)。在萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個(gè)城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。此外，主流開發(fā)商的銷售在今年7月份放緩。7月銷售數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科、保利、中海、綠城、富力等公司在內(nèi)，銷售環(huán)比均出現(xiàn)下滑，萬(wàn)科、中海、保利環(huán)比下滑超過(guò)3成。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。
2、成本費(fèi)用提高
一是，由于房地產(chǎn)融資渠道狹窄，在金融調(diào)控下，銀行放貸額度從緊，融資困難，融資成本也就隨之提高。今年開發(fā)商融資成本大幅度上升，由原來(lái)的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于貸款利率提高和限購(gòu)政策，使得人們的住房消費(fèi)速度放慢，而開發(fā)商為了及時(shí)回籠資金，積極開展各種形式的促銷活動(dòng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，銷售費(fèi)用增加。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化
信貸緊縮，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源；房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難；利率提高，信貸的利息增加。這些因素的共同作用，一些實(shí)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)商或被淘汰出市場(chǎng)，或被其他大型房地產(chǎn)商兼并收購(gòu)，從而市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化。
（二）金融調(diào)控對(duì)金融業(yè)的影響
1、銀行放貸額度從緊
實(shí)行金融調(diào)控以來(lái)，我國(guó)不斷提高存款準(zhǔn)備金率，特別是2011年我國(guó)5次提高存款準(zhǔn)備金率，使我國(guó)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，創(chuàng)歷史新高。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)使銀行放貸額度從緊。“偉嘉安捷”分析，央行每上調(diào)0.5個(gè)的百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金，將凍結(jié)超過(guò)3000億元資金。存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，銀根緊縮。今年下半年平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控的深入推進(jìn)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)放會(huì)越來(lái)越難。
2、信貸風(fēng)險(xiǎn)增加
金融調(diào)控下銀行信貸金額從緊，使對(duì)銀行貸款依賴程度高的房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過(guò)快顯非理性增長(zhǎng)，還貸來(lái)源不確定；二是房地產(chǎn)商自有資金比重低，銀行信貸占房地產(chǎn)資金的比重高，使得我國(guó)的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險(xiǎn)；三是商業(yè)銀行過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為了爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實(shí)性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實(shí)，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。
二、發(fā)揮金融調(diào)控的作用，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏
1、建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，加強(qiáng)監(jiān)管力度，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)
目前我國(guó)房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善，房地產(chǎn)金融缺乏有效的監(jiān)管體系。房地產(chǎn)調(diào)控是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，金融機(jī)構(gòu)要關(guān)注經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境的就化，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，隨時(shí)充分掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效信息，并及時(shí)進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，才能走在房地產(chǎn)發(fā)展的前沿，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，合理地運(yùn)用金融政策進(jìn)行有效調(diào)控，防范風(fēng)險(xiǎn)于未然，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系是十分必要的。
建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。首先，建立科學(xué)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)宏觀監(jiān)控制度，層層落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控職責(zé)，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程、全方位、全員的監(jiān)控；其次，金融機(jī)構(gòu)要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系；第三，建立一支房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的專業(yè)隊(duì)伍，提高金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
加強(qiáng)監(jiān)管力度，做好事前、事中、前后的監(jiān)控。認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施，確定投資項(xiàng)目的可行性。加強(qiáng)信貨資金的管理，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場(chǎng)的變化、銀行信貸資金流動(dòng)性和內(nèi)控制度要求變化，采用科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系對(duì)房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保信貸資金的使用安全。加強(qiáng)與客戶的溝通，建立良好的借貸關(guān)系，為提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效益出謀獻(xiàn)策，確保信貨資金按期收回。
2、大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，建立多元化的融資渠道
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，所需資金額非常大，單純依靠銀行信貸或信托基金都不能有效地解決融資的問題，在嚴(yán)厲的金融控制下，房地產(chǎn)金融融資模式創(chuàng)新就顯得十分重要。因此，一方面，必須大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，探索房地產(chǎn)信托，債券型、股權(quán)型以及混合型REITS，房地產(chǎn)私募融資，住房抵押貸款證券化，商用房地產(chǎn)抵押貸款證券化，構(gòu)筑完善的房地產(chǎn)金融體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，提高銀行房地產(chǎn)貸款的流動(dòng)性和安全性，分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，金融業(yè)憑借完善的金融服務(wù)體系，支持優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等多元化的融資渠道籌集開發(fā)資金，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和資本質(zhì)量，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
3、加快建設(shè)和完善信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，建立良好的借貸關(guān)系
完善的信用分級(jí)制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。過(guò)去由于商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，許多金融機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)評(píng)估形同虛設(shè)，信用評(píng)價(jià)制度缺失，貸款機(jī)構(gòu)與借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，在流動(dòng)性收緊時(shí)期，金融調(diào)控越來(lái)越深入，蘊(yùn)藏較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此，金融機(jī)構(gòu)建設(shè)和完善信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)迫在眉睫。建立客戶信用等級(jí)評(píng)估的制度，構(gòu)建和完善科學(xué)的客戶信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，通過(guò)信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源，及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化，在對(duì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真篩選與有效支持優(yōu)質(zhì)客戶，將有限的信貸資源分配到真正優(yōu)質(zhì)的客戶群體，確保信貸資金的安全。通過(guò)信用等級(jí)評(píng)估系統(tǒng)，及時(shí)了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，及時(shí)與企業(yè)溝通，并給予房地產(chǎn)理財(cái)?shù)闹笇?dǎo)，幫助企業(yè)渡過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，防止業(yè)務(wù)發(fā)展大起大落，同時(shí)加速信貸資金回籠，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)。
4、合理地運(yùn)用金融調(diào)控政策，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)和方向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
目前我國(guó)的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。“新國(guó)八條”國(guó)家的政策導(dǎo)向主要在于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設(shè)力度，以及廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度。國(guó)家在保障性安居工程建設(shè)上的政策措施、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的稅收政策、差別化住房信貸政策等直接或間接地給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠，從而實(shí)現(xiàn)供給和需求的合理互動(dòng)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控政策積極地引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)給予房地產(chǎn)商融資支持，明確的引導(dǎo)房地產(chǎn)商將資金投向中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。從我國(guó)整體水平來(lái)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的最大的住房消費(fèi)者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類群體對(duì)住房的偏好體現(xiàn)在價(jià)格合理，中小戶型、地段適中的普通住房。因此對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，投資此類住房是大有市場(chǎng)的。因此房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合政策的導(dǎo)向，在房地產(chǎn)開發(fā)的雙軌制的模式下，加速企業(yè)轉(zhuǎn)型，由原來(lái)的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)變，利用金融機(jī)構(gòu)的信貸大力投資中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，積極投資參與保障性安居工程建設(shè)。
在投資方向上，面對(duì)金融調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市的房?jī)r(jià)下降是必然趨勢(shì)，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受金融調(diào)控的影響較小，房?jī)r(jià)并沒有超出消費(fèi)者可以接受的合理的價(jià)格范圍。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)以及中房協(xié)今年7月份的相關(guān)報(bào)告顯示，我國(guó)房屋的銷售面積和銷售額等指標(biāo)均保持增長(zhǎng)。成交量自5月份以來(lái)一直延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中，成交量的增長(zhǎng)主要集中在三四線城市，而一二線城市的成交依然處于低位。投資方向應(yīng)以大城市為依托以中小城市為重點(diǎn)，在布局中關(guān)注到一二線城市，同時(shí)也要把業(yè)務(wù)向三四線城市積極延伸。隨著人們生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越注重生活的質(zhì)量，生活方式也在發(fā)生新的變化，這勢(shì)必推動(dòng)小城鎮(zhèn)的開發(fā), 推動(dòng)旅游房地產(chǎn)、休閑養(yǎng)生房地產(chǎn)的高速發(fā)展，度假用房及其短期交換使用也將成為新的熱點(diǎn)。
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)關(guān)系到60個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)就會(huì)受到嚴(yán)重的影響。我國(guó)政府近年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控措施，目的是為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和金融的安全。因此，建立和完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，合理運(yùn)用金融政策調(diào)控，才能促使金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏。
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