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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網為您精選了8篇房地產經濟學問題，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞:杜能原理;房地產區(qū)位
區(qū)位在房地產投資中占很重要的地位,這一地位是不可取代的,在房地產經濟的著作中我們常常看到這一點｡區(qū)位在不同的行業(yè)所占據(jù)的位置是不相同的比如對于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來說,距城市的中心區(qū)域較近,它需要的是有較高人流量,具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區(qū),這往往可以在相當程度上保障并增加企業(yè)的經營利潤｡因此,商業(yè)企業(yè)對城市中心地區(qū)的土地投標地租就較高｡而對于工業(yè)企業(yè)來說,土地投入的地理位置是否居中往往并不重要,重要的是與其前､后序產業(yè)相互毗鄰,要有良好的供､排水條件和便利的交通運輸條件等｡以降低他的成本和城市擴張引起的不必要的損失｡而商業(yè)企業(yè)他要求距城市的中心區(qū)域較近,它需要的是有較高人流量的地區(qū)｡
這樣,城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用,并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業(yè)中心｡而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍,分成高､中､低不同的幾個級別｡而工業(yè)往往聚集在距車站､碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射｡
當然影響區(qū)位選擇的因素有很多,如土壤､地形､氣候､礦產資源等自然因素;又如市場､交通､政策､技術等社會經濟因素,都會影響區(qū)位選擇｡
房地產投資區(qū)位的選擇對不少開發(fā)商進行房地產投資時都是一個很難抉擇的問題,一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加;另一方面又面臨消費者收入增加緩慢的難題,這就意味著消費者對房地產區(qū)位和價格存在更多挑剔｡
在西方經濟學中我們會得到很多理論如:杜能原理､同心圓理論等等｡
下面我們通過這些理論來看一看房地產住宅投資區(qū)位的選擇｡
我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度;當然這是人所共知的,由此我們想到了西方經濟學的的一些理論如:杜能原理,在杜能原理中我們得到了公式I=(P- C-SK)Q;I定義銷售收入､P農產品市價､C農產品成本､K為農產品交通時間耗費､S為運費我們將公式重新定義為
R=P- C-K我們將其R定義為購房后的時間效用､P為購房人每天可消耗的時間､C為購房后生活必需品的交通時間耗費､K為購房后的交通時間耗費(K實際上是兩個變量我們在下面討論)｡如果市場價格P一定(一年內)在公式中有兩個變量C､K,那么消費者在討論購房時主要考慮的是C､K的問題了,這樣我們大家就一目了然了｡
我們先來討論C(C為購房后生活必需品交通時間耗費)｡在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位,而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的｡生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了,我要強調的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧､餐廳和歌廳也走向百姓生活｡當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求,但對一些中層收入家庭來說這是不夠的,因為對大部分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費,這合乎馬斯洛需求層次論｡對大多數(shù)開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率｡
對于C(C為購房后生活必需品交通時間耗費)的理解我認為可以使用追求效率型模型,(尋找需求點與區(qū)位點間的總移動費用最大化――中值問題:總移動距離最小化的地點成為中值)目標函數(shù)
目的:使每個居民都能得到一個設施,其費用最小;最終居民與設施均達到效率最大化｡
下面我們來談談K(K為購房后的交通時間耗費)｡這里我們把SK定義為消費者關心的一些項目如:子女上學問題､到工作單位的交通便捷程度､到醫(yī)院､到父母居住地的距離等等｡我們先以子女上學問題為例來談談,假設子女上學問題在家庭中占主要地位,而需要照顧的子女一般為小學和中學｡家長為子女選擇就讀的學校一般為教學質量較好的學校,我們設它為B點､設居住地為A點､家長的工作地為C點｡家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD,
AB+CD這一距離如何來確定呢,我們知道人保持某種狀態(tài)的時間是有限的,時間過長必然產生疲勞,從而就會放棄某種活動｡根據(jù)測算,一般情況下兒童疲勞時間的極限為40-60分鐘,成人為90-150分鐘｡普通人休閑步速為30-40米/分(我們還可以以公交時間､出租車時間來計算｡當然要看投資人的目標市場的選擇),那么我們得到150分鐘×40米/分鐘=6000米
一般這個時間為10-15分鐘(12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間)｡這樣我們就得到了以B､C點的一個橢圓｡在這個范圍以內的任何一點都是較理想的｡當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的｡有人會提到寄宿學校,但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇｡
對于K(K為購房后的交通時間耗費)的理解我認為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設施可利用追求效率型模型的目標函數(shù)
說明:被覆蓋的最大化人口,可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值｡這樣我們就得到了一個以K為半徑的圓｡
我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華的商業(yè)區(qū)､到醫(yī)院､到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構建出以下的區(qū)位,在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū),即這一區(qū)域內為住宅的黃金區(qū)域,超過這一界限的對于消費者來講效益遞減｡
對于商業(yè)物業(yè)來說若干個黃金住宅的區(qū)域就成了B､C點,B､C點構筑的橢圓也就成為商業(yè)物業(yè)的合理投資區(qū)位,而AB+CD所耗用的時間可以為在1-2個小時之間(星期六､日,一個家庭愿意耗用的時間)｡
參考文獻
[1]曹振良.房地產經濟學通論[M]. 北京:北京大學出版社,2003,(6).
[2]王春生.房地產經濟學[M]. 大連:大連理工大學出版社,2001,(10).
由中國高等院校房地產學者聯(lián)誼會、《經濟研究》編輯部和浙江工業(yè)大學經貿管理學院聯(lián)合主辦的“2010年中國房地產學術研討會暨高校房地產學者聯(lián)誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業(yè)大學經貿管理學院院長虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學副校長陳杰教授、《經濟研究》編輯部常務副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學張永岳教授分別代表主辦單位致辭。
中國社科院經濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產市場的關系。清華大學水利土木學院副院長、房地產研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統(tǒng)計指標體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統(tǒng)計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學不動產鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產”主題報告，圍繞城市化的內涵、趨勢，城市化與房地產發(fā)展的戰(zhàn)略重點和主要任務介紹了研究成果。同濟大學施建剛教授作了“以房價為核心的房地產市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學社會科學學部副主任、房地產研究中心主任賈生華教授作了“房地產市場調控政策動態(tài)與市場周期走勢”的主題演講，對當前宏觀調控中的“限購令”、“房產稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學艾建國教授作了“對完善經濟適用房制度的思考”主題報告，對經濟適用房制度中存在的問題作了總結，并提出政策建議。南京大學高波教授作了“關于房地產稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產稅帶來的預期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業(yè)大學經貿管理學院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設管理問題、進入退出機制做了精彩演講。
本次大會共有來自清華大學、中國人民大學、北京大學、復旦大學、浙江大學、同濟大學、中央財經大學、上海財經大學等全國50余所高校、100多位學者集聚一堂，對提交的100多篇學術論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產與宏觀經濟”、“房地產價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產金融”、“房地產開發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產學科探討與其他”。在學術論文研討之外，大會還對房地產教育與教學問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產投資與經營”、“房地產經濟學”、“房地產估價”等課題教學中的經驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽證書和獎金。
[關鍵詞] 房地產 區(qū)位 杜能原理 時間效用
區(qū)位在房地產投資中占很重要的地位，這一地位是不可取代的，在房地產經濟的著作中我們常常看到這一點。區(qū)位在不同的行業(yè)所占據(jù)的位置是不相同的比如對于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來說，距城市的中心區(qū)域較近，它需要的是有較高人流量，具有便利交通條件和密集消費群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當程度上保障并增加企業(yè)的經營利潤。因此，商業(yè)企業(yè)對城市中心地區(qū)的土地投標地租就較高。而對于工業(yè)企業(yè)來說，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。以降低他的成本和城市擴張引起的不必要的損失。而商業(yè)他要求距城市的中心區(qū)域較近，它需要的是有較高人流量的地區(qū)。
這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經濟功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。
當然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產資源等自然因素；又如市場、交通、政策、技術等，以及社會經濟因素，都會影響區(qū)位選擇。
房地產投資區(qū)位的選擇對不少開發(fā)商進行房地產投資時都是一個很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費者對房地產區(qū)位和價格存在更多挑剔。
在西方經濟學中我們會得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結出來的）、扇形理論（Sector Theory）霍伊特（Homer Hoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。
下面我們我們通過這些理論來看一看房地產住宅投資區(qū)位的選擇。
我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經濟學的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式
I=（P- C-SK）Q；I定義銷售收入、P農產品市價、C農產品成本、K為農產品交通時間耗費、S為運費
我們將公式重新定義為
R=P- C-K我們將其R定義為購房后的時間效用、P購房人每天可消耗的時間、C為購房后生活必需品的交通時間耗費、K為購房后的交通時間耗費（K實際上是兩個變量我們在下面討論）。如果市場價格P一定（一年內）在公式中有兩個變量C、K，那么消費者在討論購房時主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。
我們先來討論C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來說這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數(shù)開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。
對于C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點與區(qū)位點間的總移動費用最大化――中值問題：總移動距離最小化的地點成為中值）目標函數(shù) min Z=∑∑ aidijxij
約束條件：∑xij=1
yj―xij≥0
∑yj=P
xij=0，1；yj=0，1
式中，ai為地點i的需求；dij為地點i和地點j間的最短距離；
xij：地點i的居民如利用地點j的設施，則為1；否則為0；
yj：地點j布局設施時為1；否則為0
P為設施數(shù)
目的：使每個居民都能得到一個設施，其費用最小；最終居民與設施均達到效率最大化。
下面我們來談談K（K為購房后的交通時間耗費）。這里我們把SK定義為消費者關心的一些項目如：子女上學問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學問題為例來談談，假設子女上學問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學和中學。家長對子女在選擇就讀的學校一般為教學質量較好的學校，我們設它為B點、設居住地為A點、家長的工作地為C點。家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD。
AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產生疲勞，從而就會放棄某種活動。根據(jù)測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時間、出租車時間來計算。當然要看投資人的目標市場的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米
一般這個時間為10分鐘～15分鐘（12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間）。這樣我們就得到了以B、C點的一個橢圓。在這個范圍以內的任何一點都是較理想的。當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的。有人會提到寄宿學校，但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇。
對于K（K為購房后的交通時間耗費）的理解我認為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設施可利用追求效率型模型的目標函數(shù) min Z=∑∑ aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設施一定的范圍內，盡可能向更多的居民提供服務為目的，即距離各設施一定范圍內包含的需求地域最大化）。
目標函數(shù) max Z =∑aizi――被覆蓋的人口最大化
約束條件：∑yj ―zi≥0――能夠覆蓋地點i的至少有一個以上
∑yj=P
zi =0，1；yj=0，1
式中，zi：地點i被設施覆蓋，則為1；否則為0；
yj：地點j布局設施時為1；否則為0
P為設施數(shù)
說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個以K為半徑的圓通過其他西方經濟需理論如：
我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內為住宅的黃金區(qū)域，超過這一界限的對于消費者來講效益遞減。
對于商業(yè)物業(yè)來說若干個黃金住宅的區(qū)域就成了B、C點，B、C點構筑的橢圓也就成為商業(yè)物業(yè)的合理投資區(qū)位，而AB+CD所耗用的時間可以為在1小時～2個小時之間（星期六、日，一個家庭愿意耗用的時間）。
參考文獻：
[1]曹振良:房地產經濟學通論.北京大學出版社,2003.6
[2]王春生:房地產經濟學.大連理工大學出版社,2001.10
[3]曾詩鴻:西方經濟學.出版社:經濟科學出版社
[4]劉洪玉:房地產開發(fā).首都經濟貿易大學出版社,2006.1
[5]李王鳴葉信岳祁巍鋒:中外人居環(huán)境理論與實踐發(fā)展述評
[6]李書友:城市商業(yè)規(guī)劃與網點布局.北京工商大學經濟學院副教授
【關鍵詞】房地產；高庫存原因；去庫存
一、蚌埠市房地產庫存現(xiàn)狀
在近十年來，房地產市場得到了空前的發(fā)展，房地產企業(yè)對市場前景保持樂觀預期，導致房地產開發(fā)超出人們的需求。蚌埠市房地產商的住房投資額一直保持增長狀態(tài)，且增幅明顯。1999年蚌埠市住房市場投資額僅為39571萬元，而2015年，數(shù)據(jù)已經增長近70倍，住房投資額為2791223萬元。在2014年前，住房投資額增長率一直處于波動上升，從2014年后在去庫存大背景下增長比例才稍有下降，但是投資總量仍然存在。但是蚌埠市住房需求有限，又由于近年房價上漲，有效住房需求進一步減小，導致整個市場供過于求，形成住房庫存。蚌埠市采取了一系列去庫存措施，截止2016年12月31日，蚌埠樓市庫存量為20276套，仍然需要繼續(xù)努力。
二、庫存形成原因
（一）經濟發(fā)展水平
2000年以來，我國經濟迅速發(fā)展，居民生活水平不斷提高，可支配收入不斷增加，為住房市場的發(fā)展注入了動力，所以房地產市場經歷了蓬勃發(fā)展的十多年。但是隨著經濟新常態(tài)的來臨，我國經濟發(fā)展將由高速發(fā)展階段進入中高速發(fā)展階段。伴隨著經濟發(fā)展的放緩，房地產市場必然會受到沖擊，蚌埠作為一個三線城市，當然也不能免受影響。經濟的下滑導致人們對未來預期失去信心，而貸款買房的壓力只會隨著現(xiàn)實越來越重，所以人們可能會更多的處于猶豫階段。從另一方面來看，蚌埠僅是一個三線城市，發(fā)展水平有限，并且城市配套設施不夠完善，不能有效地吸引外來人口居住本市。雖然蚌埠市有十余所高校，但是大多數(shù)高校畢業(yè)生表示都不會留在蚌埠，而是選擇更具發(fā)展?jié)摿Φ拇蟪鞘芯蜆I(yè)生活，因為蚌埠市經濟發(fā)展水平相較于大城市沒有競爭力，而且就業(yè)崗位有限。
（二）地區(qū)人口流動
三四線城市較一二線城市的庫存壓力較大，很大一部分原因在于常住人口的流出。蚌埠市外出半年以上人口比例在2005年以前不足1%，但是從2006年開始，比例均在10%以上，并且整體處于上升，最后處于20%左右波動。這導致蚌埠市的常住人口長期低于戶籍人口，有效住房需求低于理論估計水平。數(shù)據(jù)表明，絕大部分本蚌埠人外出均選擇江K、浙江以及上海等富饒地區(qū)。由于蚌埠市經濟發(fā)展水平有限，部分人選擇外出打工，或者經濟較好的市民會搬去大城市生活發(fā)展。人口流失的同時，也造成了財富的流失。這對蚌埠市房市的發(fā)展造成了一定的阻礙。
（三）政府土地財政
近年來，不僅中央出現(xiàn)財政赤字，地方政府財政赤字情況也比較嚴重。而土地出讓金以及與房地產相關的稅收成為了政府重要的財政收入來源。所以從這個角度考慮，政府出讓了超出市場需求的土地，因此造成了住房的過量供應。另一方面，政府在土地供應方面具有壟斷權，土地市場屬于寡頭壟斷市場，政府擁有定價權。過高的土地成本增加了房地產商的建房成本，所以導致房價高居不下，而消費者才是真正的承受者，所以最后有部分人無力承受高漲的房價，住房銷售遭到了阻礙。
（四）房地產供應周期
住房不類似于一般商品，建設周期比較長，供給對價格的反應要滯后一段時間，因為供給的調整需要一段時間才能實現(xiàn)，表現(xiàn)為蛛網現(xiàn)象。在房地產火爆的時候，在市場經濟中，房地產商追求利潤最大化為經營目標，加大投資力度，而且，高額利潤吸引新的競爭者進入房地產市場。但是房屋建成竣工可能在兩三年之后，在此期間還是會有源源不斷的住房供應，由此，可能會造成住房供過于求。
（五）住房供給結構失調
隨著庫存的增加，各種用途的商品房庫存均在增加，然而比例明顯出現(xiàn)了差異。研究蚌埠市近五年各種用途的房待售面積可知，商品住宅待售面積占房屋總待售面積的比例不斷提高，2010年占比僅為38%，而在2011年飆升至約57%，隨后幾年均占據(jù)庫存面積的一半以上，2013年高達60%。在房地產市場中，商品住房市場確實是舉足輕重的，不乏剛性需求和改善居住條件為原因的需要，但是，蚌埠市常住人口有限，市場已經逐漸趨近飽和狀態(tài)，如果仍然大規(guī)模采用舊模式開發(fā)，必定會自食其果。另一方面，隨著經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對戶型的偏愛程度也在發(fā)生變化，90平米以下的住宅庫存越來越高，而144平米以上的大戶型住宅庫存比例卻處于下降。這表明隨著人們的可支配收入增加，人們更愿意在自己的最大支付能力范圍內選擇面積更大的住宅，過一個更舒適的生活。當然，這里面包含了首次購房需求，還有一個不容忽視的需求就是改善住房條件，在這種情況下，大面積的住宅更受到人們的喜愛。然而住房供給的調整并沒有跟上消費者需求的變化，才導致庫存的攀升。
而關于商業(yè)營業(yè)用房的庫存比例，早在2010年該用途的房屋待售面積占房屋待售面積的62%，而在2013年達到最近幾年的最低水平32.3%。從這個比例我們可以清晰地看出蚌埠市近幾年商業(yè)的發(fā)展。由于整個城市經濟的發(fā)展，越來越多的商家愿意入駐蚌埠，比如萬達城市廣場的建立吸引了一大批具有實力的商家入駐。這又帶給了房地產商一個更好的預期，于是繼續(xù)加大對商業(yè)營業(yè)用房的投資力度，但是蚌埠市僅是一個三線城市，消費潛力有限，所以房地產商過于樂觀的預期導致供過于求。近兩年，我國處于經濟新常態(tài)下背景下，整體發(fā)展汗速度下降，另外由于電商的沖擊，于是不可避免地在2014年和2015年，商業(yè)營業(yè)用房庫存比例重新回升。
三、化解蚌埠市房地產高庫存的路徑
房地產市場的健康發(fā)展對經濟的增長有重要意義，對國民生產總值的增長有重大影響。房地產市場與建材市場、水泥市場、裝修市場等聯(lián)系密切，下游產業(yè)眾多，因此房地產去庫存值得引起我們足夠的重視。積極探索房地產去庫存戰(zhàn)略，降低庫存壓力，消除潛在風險，才能促進房地產產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
（一）促進經濟發(fā)展，優(yōu)化產業(yè)結構，擴大就業(yè)
城市經濟的發(fā)展對房地產市場的發(fā)展有推進作用，城市經濟條件優(yōu)越，才會吸引人口流入。而蚌埠市作為工業(yè)城市，更應該優(yōu)化產業(yè)結構，實現(xiàn)資源更加有效合理的配置。審視蚌埠市產業(yè)發(fā)展結構，發(fā)揚優(yōu)勢產業(yè)，比如推進化工產業(yè)向精細化發(fā)展，推動玻璃產業(yè)與國際化接軌等。同時大力發(fā)展新興產業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展，城市發(fā)展才會更有動力。與此同時，必然會與更多的就業(yè)機會，可以吸引畢業(yè)大學生留在蚌埠市發(fā)展，農民工進城落戶也會更有生活保障。
（二）切實推進戶籍改革制度
在刺激農民進城買房的同時，應推進戶籍改革制度，使農民進城買房之后的生活有保障，同時外來常住人口也可以享受與本地人相同的待遇，解決子女上學問題、醫(yī)療問題以及公共服務問題等等，使所購之房具有含金量。不能享受到完善的配套設施，商品房的價值就會大打折扣，那么新引力也就不夠。
（三）創(chuàng)新棚戶區(qū)安置和住房保障方式
棚戶區(qū)安置均統(tǒng)一選址統(tǒng)一搬遷，新房建設周期長，對于選址拆遷戶眾口難調，戶型也難以滿足人們的偏好，所以棚戶區(qū)改造遇到了眾多阻礙，一些拆遷戶不愿配合，成為釘子戶。采用貨幣化安置政策，雖說帶來了適度的靈活度，拆遷戶可以憑借補償款自由選擇心儀商品房進行購置，既緩解了去庫存壓力，又解決了棚戶區(qū)安置問題。但是，不可否認，我們無法保證這一筆補償款一定會流入房市。面對突如其來的一筆巨款，確實有一小部分人經受不住誘惑可能進入了賭場，導致財屋兩空，引起一系列社會問題，也有部分人選擇搬去外市。這減小了對去庫存的促進作用?！胺科薄闭叽_實可以避免這些問題，值得借鑒。房票安置既保證了被征收人一定的自主選擇權，又體現(xiàn)了利益最大化。房源是本市已經被政府收購的商品房，戶型以及地段選擇范圍比較廣，房票只能被征收人使用，并且有規(guī)定的期限，對房地產去庫存的效果短期內就可以十分明顯。在保障住房方面，在高庫存背景下新建保障住房已經沒有必要，可以充分利用閑置商品房。
（四）推動發(fā)展住房租賃市場
考慮到部分人實在無購房能力但是又有剛性需求的情況，發(fā)展體制健全的住房租賃市場顯得尤為必要。對于剛進入社會的年輕人或者外來人口，租賃房屋都是首要選擇，這是一個很大的市場需求。但是目前，住房租賃法規(guī)不夠完善，參與住房租賃交易的多為老房。逐步完善法規(guī)，加強對中介機構的監(jiān)管，將小戶型住宅或者閑置的商業(yè)營業(yè)住房經過改建后納入租賃體系，推動住房租賃市場發(fā)展，有利于緩解庫存壓力。在房屋供應方面，調整供應結構，結合蚌埠市住房實際情況，將新建租賃房納入規(guī)劃體系。
（五）調整商品房供結構
住房需求是復雜多變的，應該及時根據(jù)市場需求調整供應結構。不可否認，實體經濟遭受了電商的猛烈沖擊，所以商業(yè)營業(yè)用房需求將趨于不增或者下降趨勢，蚌埠市目前已經有萬達廣場、銀泰城、海亮廣場等城市綜合體，這部分市場已經逐漸飽和，不可再隨意開發(fā)此類房產，否則很有可能淪落為淮河文化廣場的境況。而對于住宅，在控制供應總量的同時，應調整戶型比例。保障性住房和租賃住房適宜小面積，而商品住房可以適當增加大面積戶型的住房。
（六）控制房地產用地供應量
形成住房庫存的直接原因就是供過于求，在刺激需求的同時，應合理控制住房供應。最直接有效的方法就是嚴格控制地產用地供應量，只有從源頭上進行管理，整個房地產行業(yè)的發(fā)展才能長期健康發(fā)展。盡管土地收入是政府的重要財政收入來源，但是財政收入不可過分依賴土地，另一方面，在如今高庫存的背景之下，政府應該意識到過量的土地供應必定會導致住房商品的大量供應。政府應具體考察庫存量以及新增住房需求，經相關部門考證研究后發(fā)放適量土地。（指導老師：郭利京）
參考文獻：
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[2]倪鵬飛，丁如曦.樓市去庫存的目標原則與路徑[N].經濟參考報，2015：12-11（008）
[3]謝逸楓，農民工進城“去庫存，要打組合拳[J].產業(yè)，2016（1）：38-41
基金項目：
本文屬安徽財經大學2016省級大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目《三線城市房地產市場去庫存研究――以蚌埠市為例》（項目編號：201610378726）階段性研究成果。
可如今有好多芝麻綠豆大的事兒我反倒弄不明白了，這其中自然有我不學無術的因素，但也可能是被“狡猾”的人給“忽悠”傻了。
幾天前，女兒對我說：“你會寫文章，我不會寫文章，你覺得你聰明，那我考一下你的智力如何?！蔽艺f：“來吧!”女兒說：“有一位又聾又啞的人，到商店買釘子，便對售貨員做了一個左手兩個指頭立在柜臺上，右手握拳做敲擊狀的手勢。售貨員便給他拿來一把錘子，聾啞人搖搖頭，晃了晃立著的那兩根指頭。售貨員明白了，聾啞人想買的是釘子。接著又進來一位盲人，他要買的是一把剪刀，請問老爸，盲人將會怎樣做?”太簡單了，我伸出兩個指頭，做出剪刀的形狀。女兒一看就笑了：“哈哈，你答錯了，盲人不用手勢，買啥說話就是了?！?/p>
女兒這個小把戲有點像趙本山的忽悠小品，愣是把明白的人給弄傻了。這樣的“智慧”能算智慧嗎?誰先做套，誰占主動嘛。都是逗你一笑了之的，并無歹意?？捎行┦聝壕筒贿@么簡單了。
比如，雜文家王乾榮在《雜文月刊》四期上批評一位黃教授，黃教授在給北京大學的兩個MPA班上課時做了個測驗：“你們是否同意中國房地產是暴利行業(yè)這個觀點?”結果95％以上的同學同意。他又迫問：“暴利的標準是什么?是利潤總額，利潤率，營業(yè)利潤率，資產利潤率，年利潤率，還是項目利潤率?”這下子，立馬把眾學子窘得目瞪口呆，全都傻了。黃教授接著又問：“仍然認為房地產是暴利行業(yè)的請舉手。結果不到10％的人舉了手。”
我不知道MPA中的學子有多少人算明白的，但“精確率”應該高于“糊涂率”(老夫也學用“率”來說話)。但經黃教授這么一搬弄，不也都傻了吧唧了嗎。
那么，老夫也套用一下黃先生做學問的手法，我有個問題想考考黃先生這樣能把明白人弄傻的學者，你說我們草原上的屎殼郎推出一個屎球，其屎的粘合力、空氣的濕度、草葉上的露珠數(shù)與屎球滾動時的碾壓力在成功率中的各自作用的比例為多少?
其實知道不知道，那也不就是個屎球嗎?房價的利率越多就越是暴利，經濟學家、數(shù)學家的責任就是把最復雜的東西簡化了，就像陳景潤最后證明的不也就是1+1的問題嗎。地球人都知道房地產是暴利，這么一件人人明白的事兒，你能把大家都弄傻了，這除了賣弄點小聰明，能算學問嗎?
房地產市場是健康的
“多年調控并沒有收到良好的效果，其根本原因在于，調控是在試圖用政治和道德的觀點來解決復雜的經濟學問題?！崩顟?zhàn)軍認為多年來每一輪的房地產宏觀調控政策都不是新的政策，而是之前失效或未落實的原有政策的拼接和重組?！罢咭皇謮盒枨?，一手壓供給，并不符合科學發(fā)展觀，也不符合經濟規(guī)律，非但無助于房價的壓制，反而推動了房價的上漲?！?/p>
雖然房地產業(yè)和市場本身存在著各種問題，一些問題也不是中短期內所能解決的，但李戰(zhàn)軍認為其總體仍然處于健康的狀態(tài)?！爸袊康禺a市場是一個中國老百姓不斷改善住房需求的市場，其發(fā)展歷程總體上是順暢和穩(wěn)定的，并非是一個充滿泡沫和投機的邪惡市場。所謂的房價泡沫不能簡單歸結于房地產業(yè)和企業(yè)本身，主要因素是多年來中國人民幣和信貸的規(guī)?；l(fā)。長期存在著通貨膨脹，造成了包括房子在內的所有商品都在漲價。而房產作為投資保值增值的最好載體之一，也備受老百姓的青睞?！?/p>
到2013年一季度，中國M2余額已經達到103萬億元。近幾年，我國新增貨幣貸款規(guī)模一直處于每年7～9萬億元的水平。這些經濟數(shù)據(jù)都處于世界最前列。
“作為投資品的商品住宅，正成為吸納沉淀超發(fā)貨幣和實現(xiàn)老百姓家庭財富穩(wěn)定的最好載體?！崩顟?zhàn)軍認為，樓市的泡沫其實是替人民幣的超發(fā)“背黑鍋”， 去年我國商品房和商品住宅價格上漲的幅度在7.6%到8.4%之間，這個幅度基本上相當于我國GDP的增長速度，但又高于CPI的增長速度。如果將房地產行業(yè)放置于我國同步上漲的經濟大環(huán)境之中，整個行業(yè)總體上仍然是健康的，房價的上漲幅度在可控可接受的范圍之內。
新型城鎮(zhèn)化并非房地產
“不能將中國的新型城鎮(zhèn)化建設等同于房地產新一輪的開發(fā)機遇。新型城鎮(zhèn)化建設的主要目的是要消除中國社會兩元結構，解決機會公平和發(fā)展正義的問題，其中核心的是提供農業(yè)、農村和農民的發(fā)展出路，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。”對于目前正在推進的新型城鎮(zhèn)化建設，李戰(zhàn)軍認為，不能將房地產業(yè)的發(fā)展簡單等同于城鎮(zhèn)化建設，更不能認為城鎮(zhèn)化建設就是要依靠房地產業(yè)。
李戰(zhàn)軍分析認為，我國城鎮(zhèn)化需要解決的是長期積累的社會、經濟、生態(tài)等復雜問題，絕非房地產業(yè)一己之力能夠完成?！爱斎唬擎?zhèn)化的建設過程也必將給中國房地產業(yè)提供新的發(fā)展契機和平臺。正確認識產業(yè)定位和企業(yè)定位，是中國房地產業(yè)發(fā)展長盛不衰的基本要求?！?/p>
“房企參與城鎮(zhèn)化建設是一個大趨勢，同時也要對過去三十年我們城鎮(zhèn)化的發(fā)展道路進行反思和創(chuàng)新?！崩顟?zhàn)軍指出，首先需要解決的是農村集體土地的市場出路問題。要讓農民在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程當中基本利益得到保障，工作權益得到保護，長遠權益得到實現(xiàn)，滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展中所要求的土地轉型、產業(yè)轉型和勞動者轉型。重點要解決集體土地在城鎮(zhèn)化建設中的市場流轉不通的問題。對于符合規(guī)劃要求，按照法律法規(guī)程序走下來的農民住房，也需要給予確權登記。實現(xiàn)其土地和房屋的市場價值。
其次，對于房地產企業(yè)來說，需要解決發(fā)展定位和服務定位。在中小城鎮(zhèn)實現(xiàn)房地產開發(fā)，對于很多房地產企業(yè)來說并不陌生。但是，既要滿足城市人口的分流，又要解決原有農民的工作居住環(huán)境的提升，做到和諧發(fā)展并不是一樁簡單的事情。房地產企業(yè)要將原有城市客戶的服務對象，擴展到包括原先農業(yè)人口的新型服務對象。
除一二線城市以外，大多數(shù)中小城鎮(zhèn)的房地產主要依靠的是本地客源市場，容量較小，價格承受能力低。這就需要導入和創(chuàng)新適合于中小城鎮(zhèn)的先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，用產業(yè)集聚人口，用人口集聚帶來住房消費和生活消費。
郭凱想象中的王二，是“一個沒有臉譜的人物”，于是，在他的系列專欄文章中，面目模糊的王二卻漸漸有了幾十張面孔：他排隊購買火車票、賣糧食、買地皮、蓋房子、搞裝修、去打工、開公司、上三險一金、去香港打醬油……王二這個普通人，就這樣擁有了生命中的種種瑣細平常，和我身邊的你、你眼前的他，并沒什么不同。
郭凱講述王二這些真真假假、虛虛實實的故事，為的是闡述轉型中國必須面對的林林總總的具體經濟問題——收入分配與公平、稅制、房地產、貨幣與匯率政策、發(fā)展模式、政府信用、民粹主義、知識產權、人口。郭凱并沒有像許多經濟學普及讀物那樣重點介紹個人的微觀經濟決策，而是以小見大，希望能在宏觀經濟的層面上，“或是表述一個觀點，或是澄清一種誤解，或是提供一個思維的角度”，而且前提、假設、邏輯和結論也都一應俱全。
郭凱選擇用這樣的方式寫經濟學，為的是以王二這個簡化了的“代表性主體”為例，抽象化、濃縮化地理解和描述真實世界。另一方面，郭凱也希望通過經濟學模型的文字化，“講一個誰都能聽懂的故事，突出事情的關鍵所在”，盡量避開佶屈聱牙的專業(yè)術語，簡單、明了、直觀地展示經濟學原理的強大解釋力。
實話說，郭凱的這本書并不容易讀，因為他剖析的經濟問題紛繁蕪雜，而且正好發(fā)生在大變局、大轉型的時代背景之下，更因為他力圖把背后的經濟學說清、說準、說透。郭凱擅長和專注的是國際金融和開放宏觀經濟學，這絕對是初學覺得容易、越深研越覺得高深莫測的領域，但他在談及相關問題時，總是可以精準地勾勒出理論的精妙與現(xiàn)實的復雜，在“深入”之余，也做到了“淺出”，讓人讀起來興致勃勃，欲罷不能。例如，“王二往一桶水里固定兌上半桶酒”和“李四往酒里兌水直到口感合適為止”的區(qū)別，就是固定匯率制與浮動匯率制之間的差異。專種水果的王村和相鄰專種梨的李村協(xié)議把水果的交換比例固定下來，卻因為各自收成波動總是不同步，最終讓王二這樣投機倒把的人把君子協(xié)定攪和得失效，恰恰可以說明維持固定匯率的高昂代價。賣糧為生的王二因為公家提高糧食收購價而存款縮水，正好有助于理解人民幣升值對中國外匯儲備價值的影響。而當王二貪小便宜、舍近求遠地去購買鄰村便宜兩成的低價醬油時，他的套利活動最終也逃脫不開無貿易障礙前提下的價格傳遞效應，也就是著名的一價定律。
雖然郭凱謙虛地說“在跳出了自己熟悉的領域之后，很多人都可能說很外行的話”，但作為同樣受過嚴格學術訓練的同行來說，我卻十分贊賞他對“外行”的房地產領域的分析與解說。存糧越存越不值錢，王二必然會選擇買地；類似地，如果存款利息還趕不上通貨膨脹，哪怕房價再高買房投資也不算虧，所以說，“中國這么多人買房用于投資，其實是對中國投資渠道缺乏和利率管制的一個理性、自然、正常的反應”。更有意思的是，郭凱構建了一個產權清晰、激勵明確、房地產業(yè)迅猛健康發(fā)展的“樣板城市”，抽象掉“任何現(xiàn)實中可能存在的腐敗、壟斷、和各種丑惡”，然后告訴我們一個意外的結論：如此充分競爭完美的市場經濟，也未必會帶來社會選擇意義上完美的分配結果。對勤奮工作的王二們來說，擁有自己房子的夢想很可能會一次次地被高漲的地價房價打破，“干得越辛苦，掙得越多，房價也越高，而最后主要得益的反而是政府”。
在郭凱看來，房價問題絕不只是價格問題，更是分配問題?！霸诒举|上沒有動力調低房價的地方政府”，正是推動房價不斷走高的根源所在，期望單純依賴行政手段去調控房價，最終只能是緣木求魚、無功而返。
“收入分配問題，也許是當下中國面臨的最重大的政治和經濟問題”，郭凱之所以一直反對限購、限價等政策，之所以持續(xù)關注春運火車票價、油價、房價等等價格問題，其所有分析的著力點與落腳點正在于此。當然，郭凱認為，造成收入分配不均局面原因不僅僅是機會不均、權錢交換、壟斷收益、利益集團，還包括了經濟本身的高速增長，“就像一個用百米沖刺速度跑馬拉松的國家，一些人跑在最前面，但還有很多人被遠遠落在后面”。但他提醒我們，我們需要做的不應是質疑市場機制、加重政府戲份、人為控制再分配，而應是加大市場化改革力度，因為這些問題“不是因為市場經濟的結果，而恰恰是因為我們還不夠市場經濟”。
事實上，郭凱最想向讀者介紹的，不僅僅是經濟學常識，還有多角度、全方位的思維方法。他就像劉瑜所說，“既不意圖取悅政府，也不意圖諂媚民眾”，不預設觀點，不立場先行，更不會輕易給出非此即彼、非黑即白的鮮明態(tài)度。春運火車票價不應漲價、大石油公司壟斷并非高油價主因、延長養(yǎng)老保險年齡勢在必行，他的這些觀點與主張，很可能讓自己被批評和攻擊。
作為一名經濟學者，無論是在理想主義光芒關照下尊崇純正的計劃經濟，還是在經驗主義信條下視市場為圭臬，其實都應該相信，通過有效率的、有自改進演化機能的、有良知的市場來開展交換活動，可以使參與者獲得更好的福利。但這里強調的不應是“市場交換”這一看似絕對的“鐵律”，而應是“參與者獲得更好的福利”的目的。
房地產泡沫破裂之后
發(fā)達國家前幾年股市崩盤使眾多投資者損失慘重，人們再也不愿相信那些作弊的會計，再加上普通居民對經常虧損的養(yǎng)老基金失去信心，促使大量投資涌向房地產。但現(xiàn)在，經濟學家普遍預測，“股市滅了樓市補”的局面已經支撐不了多久。房地產泡沫破裂對經濟基礎和金融體系欠佳的國家負面影響很大。比如1990年代初日本房地產泡沫破裂重創(chuàng)了日本金融業(yè)，給企業(yè)和銀行帶來的損失以及給消費者支出所帶來的負面影響，至今仍然制約著日本經濟的發(fā)展。更大的受害者將是銀行。炒股的人至少還用的是自己的錢，炒房者卻十有八九從銀行借錢。房地產業(yè)與銀行業(yè)關系如此密切，使得房價下跌必然導致銀行不良貸款增加，出現(xiàn)大批死賬壞賬，甚至有可能誘發(fā)金融危機。
費爾特如何騙過FBI?
美國《國家》雜志最新獲得的FBI解密文件顯示，費爾特在“水門事件”中還扮演著另一個不為人知的角色：他曾兩次受命追查“深喉”的身份。也就是說，費爾特曾經帶領著大批FBI探員，裝模作樣追查他自己。然后，費爾特通過故布疑陣，讓FBI特工以為“深喉”藏在美國司法部中。就連尼克松的親信、FBI局長帕特里克?格雷也對費爾特的話深信不疑，即使當尼克松懷疑費爾特就是“深喉”時，被蒙在鼓里的格雷仍然拍胸脯向尼克松保證，費爾特“絕對忠誠清白”。為了保護自己，證明自己和“深喉”毫無關系，費爾特甚至故意以FBI副局長的身份約見伍德沃德，表現(xiàn)得故意不和伍德沃德合作，拒絕回答他提出的許多問題。當尼克松下決心清洗FBI，為時已太晚。
決不讓弱勢兒童當隱形人
臺越跨境婚姻潮十多年來一直呈上升趨勢，越南女子已成臺灣第一大外籍配偶。許多越南女子為了擺脫貧困，離鄉(xiāng)背井到臺灣準備迎接另一種人生，不料遇到經濟、家庭暴力種種問題，不得不又將孩子送返娘家養(yǎng)育，甚至攜子逃回越南。如同大陸流動人口出現(xiàn)農民工子女入學問題一樣，臺越跨境聯(lián)姻也產生類似的后遺癥：越甫的出口媽媽激增的同時，進口孩子也急劇攀升，大量持有、卻長期居留越南的臺越混血兒處于夾縫中，面臨無書可讀的窘境。他們沒有面孔、沒有聲音，有如隱形人一樣被遺忘。所幸政府中的開明人士畢竟清醒地認識到，只要給予適當協(xié)助，外籍配偶兒童不是臺灣的負擔，而是資源。孩子們的成長，無法等待兩地政府官員坐下來喝茶討論才開始，成年人當預先為他們鋪一條回家的路。
中國企業(yè)的綠色責任
近日，國家環(huán)保局副局長潘岳在與企業(yè)界的交流中提出了建立中國企業(yè)的“綠色責任”。
有企業(yè)家提出：“為什么我們不能先多賺點錢，具備足夠物質手段之后再來治理污染?為什么我們一開始就非要以發(fā)達國家的環(huán)境標準要求自己?”潘岳對此回答：“第一是我們發(fā)動工業(yè)化的時間太晚了。歐美日在發(fā)動工業(yè)化時積極進行海外擴張，通過殖民地的原料和市場積累起雄厚的工業(yè)資本，他們起飛的資源環(huán)境成本是全世界買的單。我們開始改革開放時人家已經發(fā)展了幾百年，早就劃分完了所有的國際規(guī)則與市場，我們的環(huán)境成本轉移不出去?！?/p>
“第二個原因是我們的人均資源占有量和環(huán)境容量只有歐美國家的幾分之一到幾十分之一，我們沒有本錢跟人家拼消耗。發(fā)達國家人均GDP8000-1萬美元的時候解決了環(huán)境問題，我們支持不到那一天。當中國人均GDP3000美元時，環(huán)境危機可能夾帶著其他社會問題提前來到，我們所取得的那點經濟成果根本無法抵擋?！?/p>
