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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產企業財務風險研究，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1. 房地產企業財務風險的形成原因
1.1 財務風險形成的內部原因及內在財務風險分類
1.1.1 內部原因。
(1)財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足。在現實工作中，許多房地產企業的財務管理人員缺乏風險意識，認為只要管好、用好資金，就不會產生財務風險，風險意識淡薄。（2）財務決策和管理缺乏科學和有效的制度。目前，我國房地產企業的財務決策普遍存在著經驗決策及主觀決策現象，由此而導致的決策失誤經常發生，從而產生財務風險。
房地產企業與內部各部門之間及企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重。房地產企業內部經營活動是指資金從籌集、投入、運營、收回到收益的分配的正常生產經營活動過程。
1.1.2 內在財務風險分類。
在此活動過程中，由于各生產經營環節內部因素的影響而可能引起財務收益的不確定性，稱之為內在財務風險。內部的影響因素主要包括籌資過程中負債資金數量和籌資成本以及償還時間;資金投入過程中的投向、數量、結構;生產運營過程中的收入、成本、經營管理水平等;收益分配過程中收益的確認以及收益分配政策、數量和形式。上述這些因素的影響引起的內在財務風險具體表現在以下幾方面:
（1）籌資風險。它是由于負債融資不能如期償還而帶來的風險。該風險叫分為收支性風險和現金風險，收支性風險為收不抵支造成房地產企業不能到期償債以至破產的風險;現金風險為房地產企業某時段上現金流出額超過現金流入額，而造成手中沒有現金償還到期債務而帶來的風險。
(2)內部投資風險。它是指房地產企業對內部資金投入所產生的風險。投入資金不足會破壞生產經營的連續性;投入資金結構比例不合理會形成流動比率過高或過低，固定資產閑置或不足;投入資金效益低等都會給房地產企業帶來很大的風險。
(3)經營內部風險。它是由于房地產企業經營收入不確定性而產生的風險。這里主要指經營管理不善而造成的風險。主要有銷售風險、成本風險、違約風險、流動性風險、管理風險等。這些風險與企業正常生產經營活動和經營管理密切相關，因此稱其為內部風險。
(4)收益分配風險。它是指收益確認是否適當和收益分配政策是否科學以及分配形式是否合理、是否符合房地產企業的發展要求等而產生的風險。
1.2 財務風險形成的外部原因。
房地產企業財務管理的宏觀環境復雜多變，它也是企業產生財務風險的外部原因。財務管理的宏觀環境包括經濟環境、法律環境、市場環境、社會文化環境、資源環境等因素。這些因素存在于企業之外，但對企業財務管理產生重大的影響。宏觀環境的變化對企業來說，是難以準確預見和無法改變的。宏觀環境的不利變化必然給房地產企業帶來財務風險。。企業在原料采購中沒有話語權，處于相對被動地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風險。
2. 財務風險的防范與控制
2.1 確立財務分析指標體系，建立長期財務預警系統
對房地產企業而言，獲利是企業經營的最終目標，也是企業生存與發展的前提。建立長期財務預警系統，其中獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標最具有代表性。
2.2 結合實際，采取適當的風險策略
財務風險是現代房地產企業面對市場競爭的必然產物，尤其是在我國市場經濟發育不健全的條件下，更是不可避免。產生財務危機的根本原因是財務風險處理不當，因此面臨財務風險，房地產企業要根據自身情況采取回避風險、控制風險、轉移風險和分散風險等策略防范財務風險，這對于降低和化解財務風險、提高房地產企業經濟效益具有重要意義。
2.3 加強房地產企業財務活動的風險控制
2.3.1 籌資活動風險控制
市場經濟條件下，籌資活動是一個房地產企業生產經營活動的起點，管理措施失當會使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產生籌資風險。而對于借入資金而言，企業在取得財務杠桿利益時，實行負債經營而借入資金，將給企業帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。
2.3.2 投資活動風險控制
房地產企業通過籌資活動取得資金后進行投資的類型有三種：一是投資開發項目；二是投資證券市場；三是投資商貿活動。在決策中要追求收益性、風險性、穩健性的最佳組合，或在收益和風險中間體現穩健性原則的平衡器作用。。
2.3.3 資金回收風險控制
房地產企業財務活動的第三個環節是資金回收。應收賬款是造成資金回收風險的重要方面，有必要降低它的成本，包括機會成本（常用有價證券利息收入表示）、應收賬款管理成本、壞賬損失成本。應收賬款加速現金流出，它雖使企業產生利潤，然而并未使企業的現金增加，反而還會使企業運用有限的流動資金墊付未實現的利稅開支，加速現金流出。因此，對于應收賬款管理，應建立穩定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產企業的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立銷售責任制。
3. 房地產企業財務風險預警指標體系的構建
3.1 明確警義
明確警義也就是明確預警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個方面考慮。。警素是指構成警情的指標是什么，而警度則是警情的程度。
3.2 尋找警源
警源是警情產生的根源。從警源的生成機制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經濟運行機制內部的警源，即內生警源。
3.3 分析警兆并預報警度
分析警兆是預警過程中的關鍵環節。警兆也叫先導指標。一般不同警素對應著不同的警兆。當警素發生異常變化導致警情爆發之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關系，也可以有間接關系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經驗分析。
4. 結論
發現了房地產企業財務風險的警度，不論是處于哪一警限區間，這都不是我們進行財務風險預警研究的最終目標。我們的最終目標是根據警度預報來尋找是哪些因素的異常導致了這種警情的出現，即與標準指標離差巨大的先導指標(警兆)，并對此進行分析研究發現警情產生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時采取措施對其加以控制、排除，以免風險的發生。構成預警模型的償債能力、盈利能力、周轉能力和成長能力的四個模塊中，盈利能力的權重最大，因為盈利能力是房地產企業經營的根本目標，沒有盈利企業經營就沒有意義，當然存在著較大的財務風險;其次是償債能力，企業雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務或無資金繼續持續經營而導致破產的結局。。綜上所述，房地產企業可以通過建立財務風險預警系統來最大限度地減少財務風險損失。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產企業；財務風險；控制對策
中圖分類號：F23
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）22012802
1房地產業財務風險的原成因分析
1.1籌資過程中財務風險的成因
1.1.1資本結構不合理
房地產企業資本結構的不合理主要指房地產企業的資本來中，權益資本金和負債資本金的比例安排不合理，從而對企業投資收益產生了負面影響。在我國，絕大部分房地產企業負債比率過高，據統計，房地產企業的資產負債率一般都在70%以上，有的甚至達到了90%。高負債率給企業帶來的效應體現為兩面性：一方面可能給企業帶來較高財務杠桿收益，另一方面又可能會帶來較大的財務杠桿損失，加大企業的財務風險。如果房地產投資收益不理想時，則資產報酬率可能會低于負債資本成本，企業將會面臨巨大的償債壓力，財務風險加大。
1.1.2融資渠道單一
我國大多數房地產企業的資金來源主要依靠銀行借款，融資方式單一，目前銀行信貸仍然是我國房地產企業融資的主要渠道，只有少量地產商運用產業基金、股權投資、發行企業債券、信托融資、行股票等融資方式籌集資金。由于地產商過度依賴銀行，一旦銀行縮緊信貸政策，勢必導致多數企業面臨融資難的局面，造成在項目開工過程中存在大量資金缺口，企業面臨著再籌資的風險和再次遇到籌資難的問題，最終導致企業財務風險的加大。這種情形既是由于我國房地產企業金融市場欠發達和相關法律政策嚴格引起的，又是房地產企業自身未能合理利用現有融資渠道，不能靈活采用多種融資方式的組合造成的。
1.2投資過程中財務風險的成因
1.2.1投資結構不合理，品種單一
盡管當前我國城鎮居大量居民處于缺房壯態，甚至有許多家庭人均居住面積不足4平方米，而且我國總體上人均居住水干和質量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我國房地產企業的投資項目而言，大多數企業的投資產品結構單一，不少企業投資目標主要定位于中高端消費者，導致投資產品集中在中高端住宅，因此對經濟的敏感性較強。由于外部環境總是多變的，尤其是目前國家政策的制約，再加上市場需求的不定性，結構單一的房地產項目容易使企業面臨更大的財務風險。
1.2.2缺乏投資項目可行性的深入研究、盲目投資
由于房地產投資項目普遍分散在各個城市，所有項目重大決策都需要集中在集團本部中心來做決策，因而不能夠隨之深入到各個項目來進行調查，造成決策機構對各個投資項目了解不夠充分。在管理半徑過大且信息搜集不夠的條件下，造成對投資項目分析不夠準確，導致效率偏低。據統計，不少房地產企業現有可行性分析報告中普遍存在分析不夠全面與準確，存在盲目跟從領導層意愿的現象，大部分分析報告主要針對開發產品可獲得利潤大小而忽略其可能存在的風險與問題。
1.3日常營運過程中財務風險的成因
1.3.1現金流管理的重視不夠
房地產行業是資金投入巨大的行業之一，在“現金為王”的時代，誰的資金實力雄厚，誰就擁有強有力的競爭能力與抗衡能力。當前，房地產行業資金運作效率并不高。據統計，2008-2013年間房地產行業年經營現金凈流量皆為負數，這就意味著企業將大量的留存資金用于了土地拓展，導致經營現金回流不能滿足經營現金支出，需要借助籌融資維持企業正常運營，一旦國家緊縮信貸政策，企業將面臨資金鏈斷裂。再者許多房地產企業缺乏現金的收支預算，即使有現金預算也是流于形式，完全與實際相脫節，進而阻礙了資金調度，使資金周轉速度緩慢，造成大量資金被占用，資金成本增加，增加企業的財務風險。
1.3.2營運能力較弱
與其他行業相比，房地產企業存貨周轉率、總資產周轉率明顯較低，這與房地產投資量大、周期長、回收期長等特點有關。近年來，我國商品房成交量持續下降，導致資金回籠緩慢。究其原因來看主要是前幾年的大規模高價取得的土地，占用了大部分的資金，阻礙了資金的流動，在加上這幾年房產需求受到宏觀調控的制約而下降，土地房產開發的資金周轉困難使得企業高盈利業務運行受阻；宏觀經濟的緊縮政策，使得外部融資難度加大，成本提高。由此表明房地產企業自身經營風險已經攀升，占用資金量大且占用時間長，導致資產周轉率降低，這些都會給企業帶來較大的財務風險。
1.4收益分配過程中財務風險的成因
我國房地產企業主要是民營企業，并且全是項目型企業，因此許多開發商并沒有系統的收益分配政策，利潤分配隨意性較大。同時由于我國房地產行業起步晚，企業成立時間短，相關專業人才的缺乏，導致企業對未來沒有系統長遠的規劃，因此，在企業獲取高額利潤之后，投資人并不是根據企業的最佳資本結構、融資需求和企業內外部關系人的要求去制定系統合理的利潤分配策略，而是直接根據投資人的意愿進行收益分配，這樣無疑會給企業帶來較大的財務風險。
2房地產企業財務風險的控制對策
2.1資金籌集過程的風險控制
2.1.1拓寬籌資渠道，增強融資能力
現階段，制約我國房地產企業提高效益和擴大規模最大的阻礙就是籌資渠道過于單一的問題。目前在我國宏觀調控的背景下，房地產企業的債務融資比例從總體上來看基本都在70%以上，一方面來看，這有利于企業獲得抵稅效應；但另一方面又加大了企業發生財務風險甚至于面臨危機破產的可能性。所以，房地產企業要從單一的籌資渠道過渡到多元化的籌資渠道，根據企業自身情況確定合適的資本結構。在未來的發展中，多元化的融資方式和配置合理的資金結構必然會是一種良性發展的趨勢。此外，企業還應合理采用投資信托和典當融資這種新興的融資渠道，特別是中小型企業，還應將以銀行貸款為主的融資模式轉變以市場為主導的融資策略，例如企業合作開發、海外融資、房地產信托基金、配股融資和銀行貸款等方式。
2.1.2優化企業資本結構，規避籌資風險
企業在整個籌資環節中應該以優化資本結構為目的進行規劃。企業為了實現最佳的資本結構，必須要科學合理安排權益融資和債務融資比例，這樣才能提升自身價值。因此，筆者認為可從以下兩方面著手：一是從企業的未來發展前景和投資回報率水平這兩方面出發，建立科學的融資決策機制。并且根據企業當前的融資環境和企業規模大小確定合理的債務和權益比例，同時還要充分考慮到市場因素，在條件允許的情況下安排自有資金、預售資金以及銀行貸款各占三分之一的資本結構，從而達到企業的財務杠桿平衡；二是合理分配長短期負債的比重，確保短期債務到期在企業可以支付的范圍內，均衡長、短期債務比例，更有助于企業避免債務危機。
2.2投資環節的財務風險的控制
2.2.1強化投資項目的可行性研究，防止盲目投資
投資項目是否可行必須要對供需情況進行市場調查，從而把握市場方向和讓項目更具有針對性。首先應以消費者的購買意向為基準，聘請專業人員進行嚴格縝密的市場調查，避免因盲目跟風或者個人主觀意見致使市場開發出現的定位錯誤；其次在確定好投資方向和項目后，還要運用科學合理的團隊組織來制定獲取最優經濟效益的具體途徑，以加快資金周轉速度和縮短項目的建設周期；最后，要時刻了解當地的政策信息以及開發項目的周邊環境設施的變化情況，并做好相應的應對措施。只有充分的確定了項目的可執行性和可靠性，后續的工作和準備才能順利展開，才能進一步研究該項目預期的收益和損失，有效的應對各種突如其來的風險。
2.2.2合理利用組合投資
近幾年國家政策對房地產也有著明顯打壓并且形勢變化多端。因此，我國房地產企業在這一方面可以向國外企業學習借鑒。國外房地產企業比較擅長組合投資策略，這也是有效規避財務風險的重要手段。房地產企業可以通過強強聯合來化競爭為合作，采用多種經營和合作開發來降低分散企業的財務風險。特別是投資方式單一的房地產企業，可以與其他企業聯營，取長補短，共同投資，從而實現風險與收益共同承擔的局面，這樣可以有效分散投資，避免引發財務危機。目前雖然國家現行政策對房地產的發展有一定不利的影響，但是社會對于房地產多樣化的需求空間還是巨大的。隨著社會的進步和發展，人們生活質量的提高，一些大型商場，寫字樓，辦公樓，綜合型住房，公寓等諸多方面還存在較大的需求，因此，房產企業應該本著從實際角度出發廣泛拓展業務，堅決杜絕單一類型投資，來規避企業財務風險。
2.3日常營運過程中財務風險的控制
2.3.1強化資金的全面預算管理、控制預算外成本費用支出
房地產企業應當采用以資金預算與項目預算與為基礎的企業年度責任預算管理模式。房地產企業全面預算的編制過程需要反復溝通、上下層互動。一方面，有計劃的針對項目建設初期的借款計劃、可行性研究和規劃設計費用進行前期預算。另一方面，在項目建設過程中對工程開發成本和經營收入等也要進行全面預算和管理。同時將預算執行控制需要與業務授權體系的內容相結合來有效地控制預算外支出和增強企業的資金管控能力，有效的降低企業的財務風險。各項的費用支出應在預算規定的范圍內，特別是防止一些施工單位將本不屬于樓房建設的費用納入結算成本，從而增加公司的成本費用行為發生。并且這個過程要反復執行審核，以達到有效地控制資金流。
2.3.2加快資金的周轉、提高資金使用效率
首先，企業應充分利用內部閑置資金，在各部門相互融通后統一調度工程物資，這樣既能減少物資積壓，又能確保工程順利進行，有效提高資金利用率。其次，要加強企業的應收賬款的管理：建立穩定的信用政策；確定客戶的資信等級，評估客戶的償債能力；確定合理的應收賬款比例；建立銷售回款責任制。此外，多元化項目開發的大型房地產公司，可以滾動開發推動多個項目交叉進行，這樣就能夠有效地提高資金利用率，緩解企業應對銀行資金緊縮政策的壓力。
2.4建立健全財務風險的內控制度
2.4.1不斷提升財務人員的專業素養
在房地產企業的發展過程中，各部門的相關人員綜合素質決定著該企業的的財務管理水平，因此，企業財務人員的財務管理水平、相關專業能力以及決策者的敏銳洞察力尤為重要。企業應該定期對財務人員進行考核評估，積極招聘專業人才，在企業內部進行良性競爭，安排相關人員參加培訓和教育，從而提高企業財會人員的專業技術水平和能力，提高財務人員的財務管理的意識和風險意識，盡可能地降低企業的財務風險。
2.4.2不斷提升管理層的綜合管理水平
良好的綜合管理水平是企業開展一切經營活動的前提和保障。風險的防范與控制能力的提高是一項復雜、系統的工程，加強內部財務管理水平的同時更需要提升企業的綜合管理水平。企業只有在供、產、銷等各個環節來提高風險管理意識和水平，才能將風險維持在一個可控范圍內，企業也才能真正具備較強的風險規避能力和風險抵抗能力。
參考文獻
【關鍵詞】房地產企業；財務風險；原因分析
【中圖分類號】F27 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企業財務風險的概念
財務風險的概念最先出現在財務管理領域，其出發點是基于企業財務管理決策活動過程中的不確定性。企業財務風險也稱籌資或融資風險，首先是由企業負債引起的，具體來說是指企業因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務的不確定性，沒有債務就不存在財務風險。
二、房地產企業財務風險的產生環節
財務風險在不同的理財環境和理財階段，有不同的表現形式。資本循環運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程，以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要在籌資、投入、生產、分配四個節點上停留，集聚著四種風險。房地產企業財務風險按其在資本運動各環節節點的實物載體上所積聚的風險性質分類，可分為融資風險、投資風險、資金收回風險和收益分配風險四種。
融資風險：融資活動是一個企業生產經營活動的起點，是滿足企業生產經營、對外投資及調整資本結構的需要。當前市場經濟發達，籌集資金的渠道更是多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。主要表現在債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。債務規模不合理而導致過度負債，既造成資金浪費，又增加了財務費用，增加了企業的成本，對企業的長期發展十分不利。
投資風險：投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預期效益，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險。主要表現為投資項目在工藝技術上不可行或尚不成熟；市場調研有誤，產品上市后滯銷、落后；投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理；負債經營的負債率過高造成債務負擔沉重；技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大。
資金收回風險：企業產品售出后，就從成品資金轉化為結算資金，再從結算資金轉化為貨幣資金。這兩個轉化過程在時間上和金額上的不確定性，就是資金回收風險。資金回收風險的存在，與國家宏觀經濟政策尤其是財政金融政策是緊密相關的。
收益分配風險：收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業今后的生產經營活動帶來的不利影響。收益分配是指企業實現的財務成果即利潤對投資者的分配，包括留存收益和分配股息兩方面，留存收益是擴大規模來源，分配股息是股東財產擴大的要求，二者既相互聯系又相互矛盾。
三、房地產企業財務風險的產生原因
一個企業面臨的風險最終都要將在該企業的財務狀況中體現出來，因而某種意義上，企業面臨的風險也是引發企業財務風險的因素，房地產企業的財務風險主要來源于以下幾點：
客觀因素：房地產的周期性特點。房地產業受經濟發展周期和國家的經濟發展水平影響較大。房地產業與國民經濟的發展周期一樣，也有周期性循環。房地產業的周期分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。國內房地產的周期與GDP增長有明顯的關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且復蘇早于宏觀經濟，衰退晚于宏觀經濟。
法律、政策環境。由于房地產業與國家經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政多種經濟手段對房地產行業實行宏觀調控，宏觀政策對企業收益具有很大的影響。
利率風險是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。調整利率是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段之一。國家通過調整利率可以引導資金的走向，從而起到宏觀調控的作用。市場利率的高低與房地產價值呈反方向變動，即利率越高，房地產價值越小，房地產投資價值越小。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，房地產投資將無利可圖。隨著房地產市場的發展，房屋商品化、社會化和自有化程度的推進，房地產市場的發展迫切需要資本市場的推動，那么房地產投資者將面臨較大的利率風險。
通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資要求有一定的時間周期，尤其是房地產的投資周期較長，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風險。
市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷運動變化的，房地產的供求關系也是不斷變化的。供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產本身價格的變化，這種變化會使房地產投資的預期收益發生偏離。更嚴重的是，當市場內某種房地產的供給大于需求并達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進一步引發更為嚴重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導致投資者破產。
變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致的資金損失的風險。房地產作為不動產，銷售過程復雜，屬于非貨幣性資產，流動性差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現時，由于房地產市場的不完備，使投資者蒙受折價的損失。房地產一般要較長時間才能在市場上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的。
主觀因素：自身經營特點，從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、市場調研、投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監督，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
企業資金結構不合理。主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的70%，有的甚至高達90%，一旦企業經營出現失誤，不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。
財務管理水平。我國的房地產企業中，有相當一部分是由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。
財務決策能力。在決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統地分析和研究，加之決策所依據的經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。
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關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險防范；經濟發展
中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058
房地產行業需要的投資數額巨大，回收周期較長，而且變現能力不足，這些都使得房地產企業面臨著較高的財務風險。與此同時，由于我國房地產市場的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個房地產行業較為混亂，而市場上存在的很多中小企業又使得市場集中度過低，不能有效的配置市場資源，而這些管理不完善的企業本身又會加大整個行業面臨的財務風險。因此，我們需要對目前我國房地產行業面臨的財務風險管理現狀進行研究和分析，并從中尋找出防范財務風險的措施，來達到完善整個地產行業的目的。
1財務風險的概念
1.1狹義的財務風險
我們一般將狹義的財務風險稱作籌資風險，企業的財務風險一般是由企業的負債所導致的，具體來說就是企業由于欠缺資金，不得不向外界借款，導致企業產生負債，從而使得企業未來的發展具有一定的不確定性，企業存在著一定的經營風險，如果企業不存在負債，它的財務狀況相對就比較穩定，因此我們可以說企業不存在財務風險。
1.2廣義的財務風險
廣義的財務風險一般是企業所面臨的各種各樣的風險通過貨幣化來表現出來，能夠更加全面地反映企業當前所面臨的風險，企業在經營過程中，面臨著復雜的外部環境，存在著很多不確定性，有很多企業并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導致企業在經營過程中面臨著各種財務損失的可能性，這些都會對企業的進一步發展帶來巨大的影響。因此我們一般認為廣義的財務風險更加能夠反映企業的生產經營狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財務風險狀況，這也更符合市場經濟的實際狀況。因此綜上所述，本文認為財務風險的主要含義是：企業在生產和經營過程中，由于各種不可預料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產經營存在著巨大的不確定性，從而進一步導致企業出現財務損失的可能。
2房地產企業財務風險的類型
房地產行業需要的投資數額巨大，回收周期較長，而且變現能力不足，這些都使得房地產企業面臨著較高的財務風險。理論界對其面臨的財務風險類型也有多種不同的分類方法。本文根據對房地產企業影響范圍的不同，將其面臨的財務風險分為系統風險和非系統風險。而系統風險和非系統風險又主要有以下幾種風險。
2.1政策風險
在房地產行業，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產價格政策、環護政策和結構調整政策等。這些政策都會對房地產的經營發展產生影響，繼而影響到房地產企業的財務情況，影響其進一步的發展。眾所周知，房地產投資是一個周期很長的過程，在這個過程，很多房地產商都可能經歷不同的政策變動，而對于很多中小企業來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風險的能力很弱，很容易成為國家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩定房地產市場和促進房地產行業的良性發展，我國政府出臺了促進房地產行業健康發展的五條措施，也就是我們熟知的“國五條”。2011年1月26日，我國政府又出臺了“國八條”，緊接著的是“新國八條”，從而直接導致“金九銀十”的房地產神話破滅，眾多開發商不得不紛紛降價。從以上內容我們可以看出，政府政策對房地產行業的發展起到重要的作用，一般我們認為這種風險屬于系統風險。這種風險是個別企業不能控制和消除的，所以為了避免這種風險，降低企業的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國家支持的項目進行投資，而且資金的周轉周期也不能過長，比如可以投資國家保障性住房建設項目。
2.2社會風險
社會風險則指的是一個社會的人文、社會、環境等因素給房地產企業投資帶來的不確定性，從而導致其產生財務損失的可能。近年來，我國房地產價格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產行業顯得有些混亂，加上一些房地產開發商的不文明行為，導致了很多社會問題，從而產生了極大的社會風險。一些房地產商在開發過程中，違背了城市發展的長遠規劃和區域發展趨勢，損害了廣大人民的利益，這些項目會很容易受到大多數人的反對。當房地產企業在擴大投資，將項目投資到不同區域時，由于地域環境和文化的不同，導致水土不服，讓房地產商在開發過程中面臨著極大地社會風險。例如，昆明市在城市化擴張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對當地居民的生活帶來了極大的影響，導致后來的房地產開發集中放量，對昆明的房地產市場產生了極大的影響。
2.3籌資風險
籌資風險是指在房地產廠商在投資、經營、開發過程中，由于房地產商資金不能及時供應導致項目失敗，給開發商帶來財務損失而產生的風險。眾所周知，房地產開發資金投入巨大，基本上每個環節都需要充足資金的保證才能正常運營下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導致投資項目失敗，給房地產開發商帶來無法估計的損失。在房地產開發過程中，企業一般都會向銀行貸款，當企業面臨著高額的債務時，就會存在著到期不能夠還款的巨大風險。如果房地產企業出現了這種風險，將會對房地產商接下來的運作產生影響，如企業不能及時處理這個問題，很可能造成房地產企業開發的項目資不抵債，最后經營失敗，出現巨大財務損失。在當前開放的市場環境下，如何通過風險最低、費用最少的方式籌到資金成為每個房地產企業投資經營的目標。雖然民間籌集資金的方式和流程簡單，但是潛在風險巨大，企業一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產生了惡劣的影響，給房地產行業帶來了巨大的沖擊，嚴重影響國民經濟的發展。
2.4投資風險
投資風險一般指的是在房地產商在進行投資過程中，面臨著復雜的外部經濟環境，存在著各種不可預知的狀況，導致投資結果不能夠達到預期，影響房地產企業的盈利水平，給企業的財務狀況帶來損失。與其他行業相比，房地產行業面臨的外部環境更加復雜，首先，它和政府、銀行以及市場都有著極為密切的聯系，如果政府政策出現變化，市場環境發生改變都會導致房地產企業投資的失敗，從而導致其投資達不到預期收益，因此，我們認為房地產企業相比其他行業面臨著更為嚴峻的投資風險狀況。
2.5資金回收風險
房地產投資數額巨大，在企業實際經營銷售過程中，企業難以短時間內回收全部資金，這種情況使得房地產企業存在一定的資金回收風險，雖然企業的銷售收入可以記到應收賬款項目上，并給企業的財務帶來利潤，但這些可能并未增加企業的現在流，可能反而會使企業用有限的現金流去墊支尚未實現的利稅開支，給企業帶來極大的負擔。資金回收風險一方面會受到國家宏觀政策和財政金融政策的影響，也取決于企業決策和管理水平的高低。
3房地產企業財務風險的防范措施
3.1培養房地產企業核心管理團隊
不管任何行業，取得成功的關鍵都在于人，在于企業的管理者們，任何一個企業的成功都離不開一個優秀的管理團隊。目前國內房地產商的利潤趨于下降，在這種環境下，一個企業想要健康的發展和壯大必備的條件就是需要職業化的經理人管理團隊，在他們的帶領下。為企業的發展營造一個和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業實現經營目標。
3.2加強房地產企業成本管理和控制
房地產行業投入資金巨大，對成本的控制就顯得尤為重要了，在企業投資一個項目前，一定要做好可行性分析、財務經濟評價及不確定性分析，從土地到物業管理這一整套經營過程，都要嚴格控制它們的成本，減少成本的關鍵就是加強對原材料和供應商的管理，大力倡導節價意思，實行成本責任制。而且，企業應該努力減少不必要的經營活動，盡可能的減少非生產性支出，努力降低管理費用從而達到控制成本的目的。
3.3善于利用市場機遇
雖然我國房地產行業存在著很大的泡沫，但是城市化進程、居民的剛性需求、人口結構和中國居民的財富性結構調整都表明我國房地產行業有進一步擴張和發展的潛力，在這種有利的環境下，房地產企業應該善于把握住機會，充分利用市場環境，爭取進一步發展和擴張的機會。
3.4提高資金使用效率
減少現金流出以及增加能夠控制的現金能夠提高企業的資金使用效率。房地產企業需要從經營過程的每個環節入手，要和房地產企業相關的行業建立長久的合作關系，使得房地產商能夠在各個經營環節充分利用合作方式，讓資金在采購環節盡可能實現間接融資，動態追蹤應收賬款的情況，謹慎估計壞賬的額度，改善企業的經營投資模式，促進企業的現金周轉效率，通過這些措施來保證房地產商現金流的充足，從而保證企業的正常運行和發展。
4對未來的展望
從宏觀經濟上看，我國人均GDP超過2000美元、城市化進程的加深、消費結構的變化都表明未來我國房地產行業有很大的發展潛力，雖然近期我國經濟處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數投資者持觀望態度給短期內的房地產行業帶來一定的沖擊，給很多房地產企業帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數人對房地產市場的發展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國經濟正處于結構轉型過程，短期內的市場低迷不可避免，這也是為經濟轉型付出代價，但同時我們應該看到房地產市場低迷背后的機遇。在當下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會產生新的融資渠道，房地產市場的融資渠道也會呈現專業化和多樣化。就未來房地產市場的投資方向而言，保障性住房將是一個非常重要的項目，結合當下我國國情，我國的房地產政策不可避免將會向保障性住房傾斜，保障性住房將成為我國多層次供房體系重要的組成部分，結構性的調整會主要通過土地、稅收和信貸政策實現，未來我國房地產行業的利潤率會逐漸回落到合理水平，開發商也會更多的涉及保障性住房方面。
總而言之，在當下我國房地產市場環境下，房地產企業應該積極采取各種有效措施，改變經營理念，提高企業的責任意識，提高財務風險的抵抗能力，總之，一個完善的財務控制體系是房地產企業長久發展下去的關鍵，同時也是我國經濟可持續發展不可或缺的一環。
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關鍵詞：房地產企業；財務風險；管理
我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。
一、房地產企業財務風險的概念
風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。
二、房地產企業財務風險的內容
房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。
三、房地產企業財務風險的管理策略
（一）在籌集資金方面的風險管理
在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規模可能會直接導致房地產企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。
二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。
（二）對投資方面的風險管理
為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
（三）在房地產企業運營中的風險管理
在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。
（四）在房地產企業資金分配方面的風險管理
針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。
（五）房地產企業內部制度對財務風險的管理
房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。
四、結論
房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。
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一、房地產企業的特征與財務風險
作為從事房地產開發和經營的房地產企業,在經營、財務結構、組織結構等方面具有獨特性,這些特點決定房地產企業在財務風險管理方面具有獨特性。
1.房地產開發周期與風險。
房地產開發產品要從規劃設計開始,經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段,經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風險也就越大。首先,房地產開發周期越長,各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大,產品的成本和售價的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價格變化變動越大,房地產企業成本和售價變動越大;隨著利率水平的變動,房地產企業成本和售價也發生相應變動。其次,隨著社會的進步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產的品質要求也越來越高,房地產企業面臨其產品不能滿足人們要求的風險;如由于房地產產品周期的長久性,其適應性能和替代性也差,一些設計過時的房地產產品面臨不能滿足人們日益變化的需求的風險。
2.房地產產品特性與風險。
土地與房屋同屬于不動產范疇,房地產的不可移動性是其區別其他商品的一個重要特征。房地產位置的固定性造成房地產產品的區域性和個別性,造成不同城市之間、同一城市不同區域、地段之間的差異性。房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區域、地段未來發展的趨勢,未來發展的不確定性是房地產投資的重要風險因素之一。因此,房地產商品價格與所處的地區、地段的社會經濟及地理環境的優劣密切相關,而這些條件的變化非常復雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產的投資產品必然承擔項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。房地產企業的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發產品以及各種已完成開發建設全過程并已驗收合格,可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品。與普通企業相比,房地產企業的存貨具有單個存貨價值巨大,存貨的成本按新會計準則公允價值計算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價的變化,存貨成本隨之變動。這說明房地產企業的資產受市場影響較大,資產價值具有相當程度的不穩定性。
3.房地產企業資金供求與風險。
房地產投資是資金密集型的投資,房地產每一個開發階段都需要投入大量資金,加上開發產品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產企業來說,預售款與銀行貸款假設為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產企業資本運作能力的提高,房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產企業采用。房地產企業資金來源多樣化。房地產投資的規模越大、融資方式越多,投資者承擔的風險也越大。因為投資額越大,投資周期越長,資金周轉也越慢,資金流動性也越差,同時變現性能力也就越差,房地產企業面臨財務風險也就越大。房地產企業融資方式越復雜,資金成本控制越困難,房地產企業風險也就越大。高負債率是房地產企業最大的特點之一。大多數房地產企業采取項目資本化的經營模式,通過對項目立項之后再進行融資,而融資的方式多種多樣,但是負債占有相當大的比例,主要是銀行貸款和房屋預售款。目前我國房地產企業的資產負債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個房地產項目在最初的開發中,自有資金不到30%。所以,房地產企業極度依賴銀行資金同時也引發了其巨大的償債風險。
4.房地產企業組織結構形式與風險。
在組織結構上,大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處,同時也增加了管理的風險。總公司和項目公司也存在委托——關系,項目公司是人,在空間上具有相對的獨立性,總公司和項目分公司之間存在比較嚴重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準確性和滯后性,這削弱了總公司對項目公司的控制。在經營上,項目公司的經營可能違背總公司所制定的戰略規劃和原則,在財務上,總公司也很難有效地對項目公司的預算、決算進行控制。二、房地產企業財務風險的防范措施
1.融資風險的防范。
在對企業融資風險充分評估、測度的基礎上,為了降低和控制房地產企業籌資風險,企業應根據本企業的實際情況,制定嚴格的籌資管理規則并嚴格遵守。首先,應該收集相關企業的信息,找到房地產行業最佳的資本結構,與本企業的資本結構相比較,評估能否優化本企業的資本結構,降低公司的綜合資本成本。同時,公司也應該比較資金籌集的來源、方式、成本和風險,以降低本公司各種籌資來源的成本和風險。其次,公司應該對每個項目的資金籌集活動進行管理,優化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風險。最后,公司也應在本企業內部進行管理,比較分析在本企業內部不同項目的資金籌集活動,分析評估風險和成本。
2.投資風險的防范。
(1)做好投資項目的可行性分析。
房地產投資項目的金額大,資金占用時間長,企業的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學的投資決策程序,認真進行投資項目的可行性分析,財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容,包括:對收入、費用和利潤等經營指標的預測和分析;對資金投入、配置、流轉和回收等資金運行過程的預測和分析;對資產、負債、所有者權益的預測和分析;預測和分析項目現金流量、凈現值、內含報酬率等指標和項目收益與風險平衡關系的預測和分析。對投資項目技術上的可行性進行論證,運用各種方法計算出有關指標,以便合理確定不同項目的優劣。
(2)制定后備措施。
影響企業投資項目收入的不確定因素較多,如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等,因此,收入預測比任何其他的經濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性,收入數字不準確將給投資企業帶來更大的風險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經營費用較預算增加,市場利率的波動,建設期的延長。此外,投資項目風險的來源還有社會、政治、經濟的穩定程度,項目的經營管理水平,技術進步與經濟發展的狀況,國家的投資及產業政策,投資決策部門的預測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應針對可能出現的風險制定風險控制預案。在風險控制預案中可制定后備措施,如設定預算應急費,即項目管理組織為了補償差錯、疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金,專款專用。
3.日常資金運營風險的防范。
(1)加強對日常現金流量的預測。
控制日常資金運營風險,編制現金流量預算非常重要。由于公司理財的對象是現金及其流動,就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現金用于各種支付。因此,編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監測。現金流量預算就是通過對現金持有量的安排,使企業保持較高的盈利水平,同時保持一定的流動性,并根據企業資產的運用水平決定負債的種類結構和期限結構。現金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成,因為通過現金流量分析,可以觀察到企業的經營、投資和財務政策,將企業動態的現金流動情況全面的反映出來。如通過現金流量分析,企業的經營者就能看出企業內部現金流量產生能力有多強,營業現金流量是正值還是負值,原因何在及企業是否有能力通過營業現金流量來履行其短期償債能力,扣除現金投資后企業的現金流量是否有盈余等。因此,準確的現金流量預算,可以為企業提供風險預警信號,使經營者能夠及早地采取行動,防范風險。
(2)采用資金集中管理模式。
房地產企業一般采用項目法人制,通常設立多個項目公司,一般會形成集團公司模式,集團公司不是幾個公司的簡單組合,為了公司能利用集團公司的協同效用,提高公司日常資金運作效率,集團公司的資金管理應更側重于集權式的管理模式。此種模式能使項目公司及時了解集團資金的流向、安全和效益,防止資金在運行中可能出現的違章和舞弊行為;也能夠實現集團整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內部融資的渠道,降低資金的閑置形成統一的資金池,以提高資金的使用效率,增強公司的抗風險能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔保等或有負債的統一管理,由于集中管理具有較大的規模和實力,在和銀行等金融機構協商資金籌措條件時可處于有利地位,如可爭取獲得較為優惠的借款利率和期限。超級秘書網
關鍵詞：財務風險；資金管理；低碳房地產
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1673-1573（2013）04-0081-03
房地產企業作為我國國民經濟的支柱產業，是公眾關注的焦點。作為典型的資金密集型企業，它具有投入資金量大、回收期長、產業鏈廣等特點，這些特點和它本身所具有的特殊的經營模式決定了房地產企業在高收益的背后蘊藏著比一般企業更大的財務風險。在市場競爭不斷加劇、國家政策繼續調控的情況下，房地產企業開始面臨更大的風險和挑戰。財務風險作為財務管理的重要組成部分，已經成為房地產企業求生存、促發展迫切需要解決的問題。只有充分認識財務風險，才能采取相應的控制措施，增強抵抗風險的能力，以保障房地產企業持續健康地發展。
一、房地產企業面臨的財務風險
（一）財務風險的內容
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業的內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果和預計的財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產企業的財務風險定義為經營活動中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風險，更適于對房地產企業財務風險的分析與控制。當前備受房地產企業關注的財務風險主要包括開發周期風險、資金供求風險和內部控制風險等。
（二）房地產企業的財務風險指標分析
財務風險指標即設置敏感性指標，通過觀察其變化，從而對企業已存在的或者將面臨的財務風險進行監測預測。通過對房地產企業財務風險指標的分析，能夠了解企業的財務狀況以及經營結果，預測財務風險。反映房地產企業財務風險的指標體系，包括盈利能力指標、償債能力指標、運營能力指標以及基于現金流量的指標等。
2012年、2013年中國房地產上市公司測評研究報告的相關數據顯示：從整個房地產業來看，負債水平仍然高居不下；2012年上市房地產企業資產負債率均值與2011年幾乎持平，凈負債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉率均值較上年雖然有所上升，但是運營效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產企業盈利能力有所下降，營業利潤下滑的企業較上年增加了26家，達到87家；凈資產收益率均值呈現下滑趨勢，降至11.23%（如表1所示）。
通過數據分析可見：面對市場的不確定性、庫存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產企業整體抗風險能力偏低，有待進一步加強。現階段國內大部分房地產企業均開始關注財務風險的影響和作用，但對其反應普遍比較遲鈍，缺乏風險系統控制管理。加強對財務風險的認識及成因分析，從根源上加強對財務風險的防范，提高抗風險能力，對房地產企業來說已經迫在眉睫。
二、房地產企業財務風險的主要成因
房地產企業在經濟全球化的經濟環境中，所處的環境十分復雜。作為高收益高風險的行業，房地產企業具有很大的發展潛力，但是在我國房地產企業還屬于一個新興的行業，有著很大的財務風險隱患。行業自身的特點和外部宏觀的經濟環境因素的影響也無形中增加了房地產企業所面臨的財務風險。
（一）外部宏觀環境因素
1. 市場和經濟環境的變化。我國的房地產企業處在競爭十分激烈的環境中，市場格局的變化導致市場供求關系和購房者消費觀念的改變，個人購房者的個性化需求逐漸明顯，這就要求房地產企業要對不同的客戶群體進行細分，要在項目定位上具有前瞻性，不斷創新營銷方式。現在大多數房地產企業缺乏應對市場變化的靈活機制，直接會導致商品滯銷的財務風險。
在低碳經濟下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢，同時對房地產企業帶來了巨大沖擊。傳統的房地產模式已經難以適應低碳經濟的要求，“低碳建筑”將會在房地產業引發一場新的革命，是未來房地產企業發展的主要方向。但是，由于我國房地產企業開發動力不足、低碳技術不成熟、節能激勵機制不健全等原因，現階段發展低碳房地產面臨著許多嚴峻的挑戰及風險。
2. 稅收、土地政策因素。房地產企業屬于固定資產投資領域，在開發和經營過程中，受國家宏觀經濟政策的影響很大，其中最關鍵的是土地和稅收政策。近年來土地的閑置問題十分嚴重，國家出臺了新的土地政策，比如企業未能在規定的時間內開發所儲備的土地，將會被征收閑置土地稅甚至會被無償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關土地政策的出臺加大了房地產企業的開發成本，直接影響到資金周轉率和預期收益率。從表1數據中可以看到，2012年上市房地產企業凈資產收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財務風險加大。
此外，房地產企業是稅收籌劃的重點，涉及的稅種多、稅費負擔重。而房地產企業的資金大部分是通過舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時由此帶來的財務風險也很大。
（二）房地產企業自身因素
1. 行業特點。房地產企業作為典型的資金密集型企業，開發周期長、投資規模大、變現能力低等特點決定了它具有較大的財務風險。這種風險貫穿于企業的開發、經營、管理之中。較高的資產負債率在給企業帶來財務杠桿效應的同時給企業帶來了一定的財務風險，同時也使得企業在貨幣市場的籌資難度進一步增大，籌資風險增加。受關聯性影響的作用，當通貨膨脹幅度上升時，建筑材料、勞動力的成本以及管理費用也會相應的上升，而相關行業成本的上升會使得房地產商品增加的開發成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費用占用的資金比例過高，加大了房地產企業的財務風險。
2. 資金管理不善。首先，我國許多房地產企業的管理人員資金管理意識淡薄，缺乏資金風險控制觀念，對現金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產企業在資金的結算和計劃方面的管理還不夠完善，導致信息脫節，資金管理和調度比較被動；再次，企業內部的資金管理權責不夠明確，項目的拆遷、規劃、施工質量等因素使得工期延長，成本增加，風險加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費者購買欲望的下降，使得商品房市場滯銷，無法快速地回籠資金。2012年數據顯示，將近50%上市房地產企業的經營活動現金流量凈額為負數，資金鏈趨緊，經營風險凸顯。
3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產企業產生投資風險的重要原因，如果項目整體的規劃缺乏可行性，市場調查不夠充分，技術分析不到位，對未來市場的估計過于樂觀，就會造成決策失誤的財務風險；另外，項目投資決策后，由于投資估算出現偏差，會使資金無法正常流轉，影響投資結果，甚至導致投資無法收回的風險。
4. 缺乏全面預算管理。預算管理在財務管理中處于十分重要的地位，許多房地產企業往往比較重視預算管理對成本的節約，對系統管理和價值管理的認識不足，對全面預算的重視度和執行力度不到位，從而降低了企業抵御市場風險的能力，增加了面臨的財務風險。有關數據顯示，2012年上市房地產企業成本費用利潤率均值率下跌為31.87%，成本費用整體較高，資源利用率低。
三、房地產企業財務風險的防范措施
面對市場的激烈競爭，房地產市場出現大規模并購、集團化趨勢，如何加強對財務風險的認識，增強企業抵抗風險的能力已經成為房地產企業密切關注的問題。從以上財務風險成因來看，加強財務風險的防范要做到：
（一）把握國家的宏觀政策，發展低碳房地產
我國房地產企業的發展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房地產企業應該準確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產市場中的調控政策，及時調整企業項目投資，減輕成本壓力，從而降低財務風險。
作為我國國民經濟支柱產業，房地產企業應該與時俱進，推動“低碳房地產”的發展，進行低碳建筑的研發，擺脫舊的經營模式，開拓創新，從而提高核心競爭力，增強抵御風險的能力。為此，房地產企業應樹立低碳意識，選擇環保型材料，合理規劃建設小區，在不影響居住質量的基礎上做到節能減排，實現綠色房地產和產業鏈的低碳整合，增強核心競爭力，降低因市場消費脫節產生的財務風險（如圖1所示）。
（二）優化資本結構，創新融資策略
對于房地產企業來說，要嚴格控制負債的比例，合理安排產權與債務的關系，依據自身的融資能力、獲利能力，確定最優的資本結構，尋求最優組合，降低籌資財務風險。
房地產企業要降低對金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過面向公眾發行小面值的有價證券、上市發行股票、利用房地產信托、委托發行住房建設證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉變，爭取主動性，降低風險系數。
（三）科學決策，謹慎投資
房地產企業部分財務風險是由于投資失誤導致的，而這部分風險恰恰是可以避免的。在房地產企業加強投資風險意識的同時，應該充分準備投資決策前的準備調研工作，這是做好項目風險分析和可行性分析的前提。為了實現科學決策，避免盲目投資，在投資過程中應注重投資與市場、政策的緊密結合，從而規避決策失誤導致的財務風險，提高應對能力。比如企業可以采用投資組合戰略，開發不同類型物業或者同一類型物業不同檔次、不同類型房產、不同區域的組合來分散風險；在綠色經濟、旅游經濟領域進行探索，尋求新的利潤增長點。
（四）控制資金管理，重視現金流
為了降低由于日常資金管理不善導致的財務風險：首先，房地產企業應該強化資金的預算管理，實現資金良性循環，努力減少資金的閑置，節約融資成本；其次，加強現金流量管理，尤其是重視經營性現金流，在日常的資金運作中，經營性現金流的穩定是控制風險的關鍵，可以提供風險預警信號，使經營者能夠及時地發現問題所在，并采取行動，防范風險；最后，要加強存貨管理。商品房作為房地產企業特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創新營銷策略，利用互聯網、微信、微博、電商平臺等高效的營銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉，以滿足房地產企業對資金的需求，并降低財務風險。
（五）實施全面預算管理，提高資金使用效率
全面預算管理能夠對資金進行全程控制，保證資金使用和企業戰略的有效結合。為了降低財務風險，房地產企業要及時編制預算計劃，完善資本預算程序，加大預算的執行和監督力度，并且完善企業的財務內部控制，有效地控制財務風險，從而保障預算計劃的實行。比如房地產企業的建筑材料成本一般會占到開發成本的60%左右，在預算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標準，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務風險發生的可能性。
四、結語
房地產企業在實現高回報的同時伴隨著很大的財務風險，這就要求房地產企業對這些問題予以高度的關注。目前我國的房地產企業面臨著經濟危機和政策調控的雙重壓力，提高風險意識，完善企業的財務風險預防措施是房地產企業在激烈競爭中取得長足發展的關鍵。房地產市場的風險是十分復雜的，應對這些風險需要不斷地進行思考和應對。市場上大多數房地產企業正朝著規模化、集團化方向發展，部分企業設立房地產聯盟也是為了化解區域財務風險，提高資金使用效率，并且有效地規避財務風險。總之，為了促進房地產企業的發展壯大，順應時代潮流，提高抗風險能力，房地產企業必須時刻樹立風險意識，正確的防范財務風險。
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房地產開發企業是指對城市土地綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。近年來，我國房地產企業發展迅猛，房地產業已經成為我國經濟支柱之一，伴隨著房地產政策的改進，以及金融政策的創新，房地產業得到了越來越廣闊的發展空間。房地產業作為一個尚未成熟的新興行業，豐厚的利潤吸引了許多房地產開發商的參與，面對著中國房地產市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產業，使得該行業的競爭日趨激烈，其面臨的風險也不容忽視。
我國的房地產市場起步于80年代中期，但是它的發展是非常迅速的，它為國民經濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經濟的發展，人民生活水平的提高，對房地產的需求呈現日益擴大的趨勢，使得房地產行業資產規模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產行業的宏觀調控，房地產企業出現財務危機的可能性更加大。加強開發項目的經營管理，特別是財務風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創新要利潤將是未來房地產業健康發展的必由之路。
1 我國房地產財務風險研究現狀
我國對于房地產財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內出現了房地產投資熱，我國才真正開始了對房地產財務風險的研究。一些專家、學者都發表了這方面的相關著作，彌補了我國在這方面的缺陷。
目前，我國房地產建設正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產市場也開始了與國際接軌，使得房地產項目競爭更加激烈，企業面臨的財務風險越來越大。大部分房地產開發企業，由于不重視風險管理與經營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產項目開發的始終，因此，深化房地產項目財務風險的研究，建立適合我國房地產開發實際的、系統化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業界亟需解決的重要課題。
2 企業財務風險內涵及其表現形式
2.1 財務風險內涵
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業財務風險表現形式
房地產是一個非常注重資金流的行業，在房地產企業內部控制管理中，基本以財務為主。現階段房地產企業的財務風險主要由以下六個方面構成：
2.2.1 稅率變動風險 房地產是一個非常注重現金流的行業，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業稅、印花稅、教育費附加稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的變動，將導致企業成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現金儲備無法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產企業財務內部控制的重點在于保持凈現金流量的穩定，只有擁有穩定的現金流，才能保證資金鏈的穩固。只有在保證凈現金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業的未來發展規劃，因此，房地產開發企業需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現金流的大小，防止出現資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經濟周期影響的風險 房地產開發企業與國民經濟有著相當密切的依存關系，非常容易受到國家宏觀調控政策和經濟環境變化的影響。在經濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產企業的發展有良好的促進作用；相反在經濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產企業的需求也會下降。由此可見，房地產開發企業的發展存在隨經濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。
2.2.4 融資風險 由于房地產開發企業需要大量資金，而房地產開發企業在融資的時候容易受到經濟周期波動、政府宏觀政策調控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。
2.2.5 資產負債率超標 房地產企業是資金密集型行業，開發一個項目需要投入大量的資金，我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產開發企業的資產負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。
2.2.6 預期投資回報風險 房地產企業的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經濟等因素的影響，有可能會出現一些房地產開發企業的產品空置，或者房地產的開發租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產企業的資金已經投入，短時間內套現是不可能實現的。由于存在種種不能預期的影響，房地產企業的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。
3 企業財務風險的原因
3.1 企業管理者的風險意識淡薄
財務風險存在于財務活動的始終，是企業管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業現實經營中，企業管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業務當中，正是由于相關人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產生。
3.2 企業的資本結構不合理
在企業全部資金來源中，權益資金與負債資金之間的比例，就是資本結構。不合理的資金結構有如下幾方面危害：第一，增加企業的財務負擔；第二，造成企業償貸能力不足的現象；第三，使企業資金的流動性不足。資產的流動性是指，資產變為現金并保持其購買力的能力。它不僅是企業得以運行的關鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現在存貨積壓、資金缺乏。企業的資本結構不合理也往往體現在籌資決策失誤造成的財務風險。
3.3 企業內部財務關系的復雜性
我國企業財務關系混亂，子公司與母公司以及企業的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權不明的現象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業財務風險的重要內因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產企業財務風險的防范措施
4.1 提高管理層及財務人員的財務水平
隨著政府部門不斷調整監管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業有必要進行財務方面的調整。企業管理層是企業的舵手，決定著公司的發展走向。企業管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發展有益的決策，有利于公司財務機制建設，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業工程等方面的培訓，從而提高自身素質，進而提高自身財務管理水平。
4.2 實現財務管理預算化
在房地產開發企業的經營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業投資項目的成敗與經濟效益良好與否。房地產開發企業的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎，具體安排企業資金的收入與支出、取得與投放、經營成果與其分配等等。對于資金預算，企業財務部門應依據企業運營的整體情況，規劃資金需求與使用計劃，從而構建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設的可行性，整體預算經營收入、規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執行力度，適量企業經濟行為，從而發揮預算監督的財務預警功用。
4.3 優化資本結構
房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。
4.4 完善內部審計
房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。
4.5 收益分配風險的防范
筆者根據房地產開發企業的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規劃。因為目前房地產開發企業沒有發揮內源融資成本低的優勢，從而給企業融資增加了負擔，減少了企業利潤。另外，房地產開發企業利潤分配極不規范，十分隨意，從而導致企業資本結構不合理，增加企業負債率，影響企業的外部融資。因此，房地產開發企業應依據企業經營戰略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優化資本結構，整合內源融資，進而增加企業利潤。②減少以現金分配的方式進行利潤分配。因為房地產開發企業擁有較少的融資渠道，較小的資金規模，所以資金是房地產開發企業發展的瓶頸。房地產開發企業，要依據內源融資優勢，制定以增加實收資本為主，現金分配為輔的利潤分配戰略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規模，優化資本結構；還能夠促進企業盈利，增強企業競爭力，降低企業財務風險。從企業自身及所處環境來看，在中短期內，這種分配方式應占據主導地位。
