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關鍵詞：不動產登記；風險管控；統一立法；賠償責任
一、不動產登記制度概述
（一）不動產登記的概念
所謂不動產，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產這一最基本的物質基礎得到最大程度的利用以及妥善的保護，所有國家無一不在物權法等基礎財產類法律中對其進行重點規范。而對不動產進行規范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認為，所謂不動產登記系權利人、利害關系人申請國家確定的職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的行為。從不動產登記的概念即可得知，不動產登記是國家確定的相關機構（通常是行政或司法機構），對不動產及不動產之上的權利的取得、轉移、運行的管控與調節方法，是國家對不動產進行管理的一種重要手段。
（二）不動產登記的意義
首先，不動產登記制度能夠確認物權歸屬，定紛止爭。當事人的物權權利經過具有國家公信力的登記機關予以登記后，經過必要的公示程序，才會產生相應的公信力，當事人的物權權利才真正得以確定下來。其次，維護交易安全，降低交易成本。現代社會經濟迅猛發展，不動產交易量急劇增加。[1]但是不動產物權歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產物權流通與發展的一大瓶頸。在此背景下，不動產物權登記制度更能凸顯其維護交易安全的價值。不動產物權權利經過國家確定的登記機關的登記，進行一定的公示，使得物權權利情況暴露在交易關系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實的物權情況，而選擇是否進行交易。同時，假如沒有不動產登記制度，第三人進行每一筆交易都必須對交易的標的物進行權利歸屬的調查，極大的增加了交易成本。而不動產物權登記制度的建立，大大削減了此項交易成本。
二、我國現行不動產登記制度的不足
（一）欠缺統一的不動產登記法律
建國以后，我國的不動產登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權法》對不動產登記做出了相關規定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規定。規定的內容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規效力不同、各行政機關之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產登記制度存在著諸多的矛盾難以調和。這些現狀都要求我國盡快制定一部統一的不動產登記法律。
（二）不動產登記范圍不明確
眾所周知，我在物權領域實行的是物權法定主義。物權的種類、內容都應當由法律進行規定，個人是不能任意創設物權的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權可以被登記、哪些物權應當進行登記也應當由法律法規做出專門的規定。《不動產登記暫行條例》作為行政法規效力較低，并且其規定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。
（三）法律責任風險控制機制缺失
不動產登記是國家為了保持不動產流通的順暢以及保護不動產權利人而進行的一種以國家公權力為后盾的公示。國家財政每年撥出一筆款項作為不動產登記錯誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯誤保險賠償機制，即通過申請人繳納一定的保險費而將登記錯誤的賠償風險予以分擔了。由于我國財政壓力逐年增大，由財政分擔此項風險不太現實。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風險的分擔機制。
（四）不動產登記錯誤相關賠償責任規定不明
我國《民法通則》、《物權法》等主要財產類法律要么對不動產登記錯誤賠償責任毫無規定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務院2014年頒布的《不動產登記暫行條例》也只有一個條文對不動產登記錯誤賠償責任作了規定。[2]以上足以可見，我國不動產登記錯誤賠償責任極度缺乏法律法規作為支撐，需要予以補充完善的地方還非常之多。
三、完善我國不動產登記制度的構想
（一）制定統一的不動產登記法
建國以來，我國對于不動產物權管制的立法采取的是分散登記的立法構建模式。對于不動產登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規章甚至是地方政府頒布的規范性法律文件之中。例如草原的登記規定在《草原法》中，對房屋的登記規定在《城市房地產管理法》中，更多細節性的規定則規定在相關配套的部門規章與規范性法律文件之中。從這些法律規定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關不動產的行政部分負責對相關不動產進行登記。
我國政府、法學界顯然已經認識到了此問題的重要性。2014年國務院頒布了《不動產登記暫行條例》，第一次將不動產登記的目的、程序、責任進行統一的規定，這不得不說是一個重大的進步。然而，期望一部行政法規就解決不動產登記的全部問題是不現實的。不動產登記決定的是物權法這一基礎民事法律的運行效果，其規則理應由制定法律的方式來予以明確，行政法規和部門規章、規范性法律文件僅應當作為補充和具化存在。
（二）完善不動產登記范圍
不動產登記范圍是指可以或應當進行登記的不動產、不動產權利的種類。然而我國《物權法》、《民法通則》對不動產登記范圍的規定都非常簡略。《不動產登記暫行條例》作為行政法規，對不動產登記的范圍首次予以了統一規定。將不動產登記范圍限定于：集體土地所有權、房屋建筑物、構筑物所有權、森林、林木、草地、林地所有權，建設用地所有權、宅基地所有權、海域使用權，地役權、抵押權等其他可以登記的不動產權利。然而，《不動產登記暫行條例》對不動產登記范圍的規定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動產權利。一些新興的不動產權利應運而生。例如，伴隨著房價的急劇上漲，小區里的私家車車位的價值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項獨立的不動產權利，但是車位是否可以、是否應當登記在法律上卻是空白的。所以筆者認為，我國不動產登記的范圍還有完善的空間與必要，應當將新興不動產物權也囊括進去。
（三）建立科學的風險管控機制
所謂不動產登記錯誤是指不動產登記簿上記載的權利人與真實的權利人不一致的情形。[3]考察各個國家立法，目前流行的風險分散方式有三種。其一是建立登記錯誤賠償基金。此種方法為登記機關在每件不動產登記中按比例收取一定的費用作為登記錯位賠償基金。其二是財政特別撥款。此做法是由國家財政在每年的預算中撥付特別的款項作為登記錯誤的賠償專用金。其三是購買登記錯誤責任保險，由登記機關購買商業保險。就我國國情與司法實踐而言，首先，我國登記實行按件收費制，每筆不動產登記，登記機構只收取極地的登記工本費不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費用用作建立登記錯誤賠償基金，則可能增加權利人的登記成本。當下住房類不動產在我國還具有相當的社會公共屬性，登記費用的增加勢必影響我國社會穩定與和諧。其次，我國財政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項賠償登記錯誤造成的損失也不太現實。因此，筆者認為我國目前宜采取由登記機關購買登記錯誤責任險的方式，將登記錯誤賠償風險轉嫁到商業保險公司之上。
（四）明確不動產登記錯誤賠償相關問題
筆者認為，我國在接下來的不動產登記立法之中，要著重對不動產登記錯誤的賠償性質、法律構成要件、歸責原則予以明確。首先，關于不動產登記錯誤的賠償性質，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動產登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動產登記本質上屬于物權法律制度，是一項民事制度。登記機關因過錯造成的損失自然應當屬于民事責任的范疇，如此也更有利于權利人合法權益的保護。其次，所謂法律責任構成要件，是指要對登記機關責任人應當承擔賠償責任的要件性規定。法律必須明確承擔賠償責任的主體、責任、過錯的種類、免責條件等相關的要件。此點可以結合我國《侵權責任法》的相關規定進行設計。最后，登記機關承擔賠償責任應當適用何種歸責原則也是必須要予以明確的。筆者認為，法律正義原則要求成本與收益、權利與義務具有一致性。目前我國登記機關處于只收取廉價的工本費，卻承擔高額經濟賠償的巨大風險的現狀。因此不宜適用無過錯歸責原則，而應當適用過錯責任原則，從而使登記機關的權力與責任統一起來。
四、結語
筆者考察建國以來我國不動產登記相關法律法規，發現我國對不動產登記的態度從疏忽放任逐漸轉變為謹慎重視。從《不動產登記暫行條例》的出臺，就可以看出我國政府建立健全不動產登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動產登記體系也不是一兩部行政法規可以建立的。筆者認為，結合上述我國不動產登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動產登記法律法規應當著重解決不動產登記范圍、登記錯誤賠償風險化解機制以及賠償責任等問題。
參考文獻：
[1]常鵬翱.不動產登記法的立法定位與展望.法學.2010.
關鍵詞：物權法 預告登記 法律性質 法律效力
中圖分類號：D033 文獻標識碼：A 文章編號：1006-026X（2013）04-0000-01
預告登記制度的創設，它對于平衡不動產物權變動中多方當事人的利益、保障交易的安全、促使當事人自覺遵守誠實守信的原則具的現實意義。
一、不動產預告登記制度的性質
自從《物權法》確立了預告登記制度以后，理論界就預告登記制度的法律性質就一直有討論。原因是我國關于不動產預告登記制度法律規定過于粗，導致沒有建立起一個完整的預告登記制度。但是基于實踐的需要，理論上對它的研究還在進一步的發展。目前，關于預告登記制度的性質，我國學者主要有一下三種觀點：（1）物權性質的債權：納入預告登記制度中的債權請求權，對后來可能發生的與該債權請求權相沖突的不動產物權處分行為具有排他的效力，其實也是債權物權化的表現。（2）介于債權和物權之間：這種觀點認為，預告登記之后的債權請求權是一種準物權，其介于債權和物權之間。（3）請求權保全性質：王澤鑒認為：“關于其法律性質，究為一種物權，或僅為一種債權保全的手段，甚有爭論。預告登記介于債權與物權之間，兼具二者的性質，在現行法上為其定性，實有困難，可認為系于土地登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。”
筆者認為，經過預告登記的物權變動請求權還是一種債權。物權變動請求權是基于雙方當事人的法律行為產生的，權利人雖然有權要求義務人不得將不動產物權轉移給他人，但是并不能阻止義務人再次對該不動產進行物權處分，一旦發生了一房二賣的情形，預告登記制度就可以來保護權利人的債權請求權，經預告登記后的債權請求權具有對抗第三人的效力，是債權物權化的一種具體表現。
二、預告登記制度在實踐中的缺失
從預告登記的實踐操作反饋來看，現行的預告登記制度法律法規仍然存在缺位，配套規定不完善。
1、預告登記機關混亂
我國《物權法》第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產施行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”登記機關的不統一既不利于當事人進行登記確權，又不適應我國經濟建設的需求，實現商品的最大化流通以便創造更多的社會財富和不動產交易市場規則的確立。
2、預告登記制度的適用范圍狹窄
《物權法》第二十條對預告登記的范圍、效力和消滅作出了規定，但這些規定比較原則和概括，缺乏可操作性，還要在具體的不動產登記立法中對預告登記的內容進行詳細規定。《物權法》及其他配套法律法規也并未對“其他不動產”的具體范圍予以界定，更是對房屋及其他不動產買賣以外的物權變更的請求權缺少法律規范。我國不動產預告登記適用范圍的單一、狹窄，不利于從根源上發揮不動產預告登記的功用，限制了預告登記制度維護交易安全的制度價值。
3、預告登記制度的適用法律效力欠缺
預告登記制度的法律效力一般涵蓋：權利保全效力、順位保全效力和破產保護效力。只有賦予預告登記實實在在的效力，才能在實踐中促使預告登記取得實效。《物權法》第二十條規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。我國的預告登記制度的法律效力僅限于權利保全，對順位保全效力與破產保護效力均沒有相應的規定。預告登記制度法律效力的欠缺不利于充分發揮保障買受人權益的作用，更不利于維護預告登記權利人的合法利益和切實維護交易安全。
三、預告登記制度的規范完善
為切實保護買受人的權益，保障市場交易安全，促使我國不動產市場健康有序發展，充分體現預告登記制度的價值，必須積極完善現行的預告登記制度。
1、針對沒有統一的登記機構的問題，首先要健全不動產登記機關和登記配套實施法規，明確等級范圍，登記機構和登記辦法沒切實做到登記主體和登記依據整齊劃一，要做到于法有據。健全法法規以后就是應當對外統一設置一個登記機構，對外進行登記。目前我國存在大量的土地登記和房屋登記，所以可以先從建立健全房地合一的登記做起。其次，要建立健全物權信息登記制度。《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人可以申請查閱、復制登記資料，登記機關應當提供。”但是具體到查閱的具體程序、查閱范圍，《物權法》沒有做出規定。所以，應建立健全有關不動產信息的數據庫查詢系統，詳細錄入相關不動產信息的基本情況，并規范司法機關、行政機關、自然人的查閱、查詢、復制的范圍、事項及程序，保障交易的安全和信息的透明。
2、預告登記的本質是為了使債權請求權具有排他的效力，可以對抗第三人，因此進行預告登記的合同是優先未進行預告登記的合同的，這樣做可以維護交易安全。所以要是可以擴大預告登記的適用范圍，就可以更好的發揮預告登記的作用。
在實踐中，我們要從以下兩方面來擴大預告登記的適用范圍。一是要積極擴大預告登記所保護的請求權的范圍。實踐中常見的設定抵押權、地上權、不動產租賃、遺產分割請求權以及如建筑工程承包人的優先受償權、優先購買權之請求權等都可以包含在成為預告登記制度的適用范圍之內。二是要擴大預告登記的適用對象。除去不動產，還可以包含特殊的動產，譬如飛機、汽車以及輪船等，實踐中這些特殊的動產因為自身價值比較大，僅僅適用違約責任很難保護債權認的權益，所以可以包含在預告登記制度的范圍之內。
關鍵詞：不動產 善意取得 善意
一、善意取得制度的界定
（一）善意取得的概念
善意取得，亦稱即時取得，是指無權處分他人財產的財產占有人，將其動產或不動產轉讓給受讓人，受讓人取得該財產時出于善意，則受讓人依法取得對該財產的所有權或其他物權，原所有權人不得要求受讓人返還財產的制度。①
（二）善意取得制度中"善意"的含義
善意作為一個民法上的概念，起源于古羅馬法的善意占有之訴，即"產生于共和國末期的以時效取得為基礎的虛擬的要求返回所有物之訴"。②善意作為一個抽象的法律概念，應當包括四個方面的含義：首先，善意必須是行為人的主觀心理狀態；其次，行為人對行為相對人的無法律依據或者不享有權利的真實狀態并不知曉；再次，行為人主觀上認為與行為相對人的之間的法律行為是合法或者相對人享有合法權利；最后，行為人的這種心理狀態能夠通過其外在的表現被其他人所感知。
二、我國不動產善意取得的條件
《物權法》頒布之后對于不動產的善意取得有了明確的規定。而根據《物權法》106條的規定，我們可以知道不動產善意取得包括以下幾個構成要件③：
（一）標的物為依法可流通的不動產
但法律禁止或限制流通的不動產不適用善意取得
（二）轉讓人無處分權
轉讓人如果具有處分權，則對于受讓人構成繼受取得，不屬于善意取得。
（三）基于有償法律行為而取得
必須依據法律行為如買賣合同才可以發生善意取得，而且此處的法律行為應該具有財產交易的性質，即受讓人必須因此付出對價，具有有償性。
（四）受讓人受讓財產時必須是善意的
即受讓人與無處分權人進行民事行為的當時，第三人不知道對方對標的物無處分權，要強調的是善意取得為即時取得，因此善意的準據時點原則上應以法律行為發生時即受讓財產時為準。至于事后知道與否，并不影響善意取得的構成。
（五）轉讓的不動產必須已經完成交付
對于不動產來說，依法應當登記的應當辦理所有權轉移登記手續，即完成了不動產所有權的轉讓手續，受讓人才能基于善意取得制度取得該不動產的所有權。
三、不動產物權善意取得制度的不足之處
（一）有關不動產的登記的法律、法規不夠完善
由于我國有關不動產的法律體系并不完善，這些現有的不動產登記法律法規雜亂無章，有的甚至相互矛盾，嚴重損害了法律的尊嚴。雖然新的《物權法》實施，使得一些法律條文相沖突的情況得到一定緩解，如該法第10條規定"國家對不動產實行統一的登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律和行政法規規定。"但是該條規定過于寬泛，實施起來很困難。
（二）沒有確定統一的不動產登記機關
雖然《物權法》第10條第2款規定："國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律和行政法規規定。"該條雖然明確規定對不動產實行統一登記制度，但對于是由哪一個統一登記機構辦理仍然采取了擱置處理的方法，統一的登記機構仍然不明確。我國《物權法》第10條確立了統一登記機關的構想，可以看出建市統一的不動產登記機關已成定局。但如何從長期形成的"多頭管理、分級登記"的體制中確立一個統一的登記機關、如何整合分布在不同登記機關的登記資源、如何協調不同統一后的登記機關和若干不動產管理機構的關系，這仍然是物權法出臺以后的重點問題和難點問題。④
（三）對善意取得制度中的"善意"標準沒有做具體規定
善意取得制度的關鍵問題就是在于對什么是"善意"的判斷，但是對受讓人善意與否的判斷，各個國家和地區并沒有一個統一的理解。以德國和日本民法典為例，《德國民法典》第932條規定受讓人明知或因重大過失而不知動產不屬于讓與人所有者，即為非善意；《日本民法典》第192條規定須善意無過失。然而我國《物權法》在規定適用不動產善意取得時，僅指出"受讓人受讓該不動產時是善意的"，但并未對善意以何人、何時為標準作出規定。這點是個很大的立法缺陷，亟待解決。
四、不動產善意取得制度完善的建議
（一）不斷完善不動產登記的法律法規
我國現行的的有關不動產登記的法律法規不少，但是這些法律法規比較混亂，有的甚至相互沖突，在出現問題時候如何適用就成了一個難題。因此當務之急就是對現行的有關不動產登記的法律法規進行清理，廢止與《物權法》相沖突的已經不能適應現實生活需要的一些法律法規。明確《房地管理法》和《城市房地產管理法》之間發生沖突時如何適用，出臺《物權法》相應的實施細則，不斷地完善現有的不動產登記的法律體系。
（二）建立統一的不動產登記機關
我們應當盡快確定一個統一的不動產登記機關，來改變登記多頭的現象。我們建議不動產登記機關應當由國土資源部門下的土地管理機關來充當，這是因為在土地和建筑物之間，建筑物的存在必須以土地物權的合法存在為前提，并且土地是唯一永恒不變的不動產；再者，目前我國的城鄉房地產登記制度并不協調，廣大農村地區的房產登記幾乎是一片空白，而我國的土地登記工作已經覆蓋到了所有的城市和廣大的農村。由此可見，不動產登記適用統一的登記法律，實行統一的登記程序，賦予登記統一的法律效力，勢在必行。
（三）規范善意判斷的標準
我國新頒布的《物權法》在規定適用不動產善意取得時，并未對善意以何人、何時為標準作出規定。我們認為對于善意的認定，屬事實認定問題，涉及舉證責任的分配。認定是否為善意的標準還有一個重要的參考就是第三人是否查閱了登記簿。而就第三人是否以其查閱了登記簿為善意條件，卻有不同意見。有學者認為，不動產物權取得人實際上是否閱覽土地登記簿，在所不問。雖未閱覽登記簿，仍受登記公信力的保護⑤。王利明也認為，對于不動產轉讓而言，受讓人成立善意，必然要求其在交易之前查閱登記簿，了解登記簿上所記載的權利狀況，并對此產生合理信賴，如果受讓人怠于查閱，則推定其不構成善意。而我認為物權法可以把第三人在交易之前是否查閱了登記簿作為善意的一個標準。此外還可以根據受讓人的專業及文化知識水平以及對轉讓人的熟悉和了解程度等因素，從而進行具體問題具體分析。以本人為受讓人者，以本人為善意判斷標準；以法定人代為受讓者，以法定人為判斷標準；以人為交易者是否為善意以人為判斷。但如果其交易是依照本人所指示的意思而行為時，是否為善意，應以本人為判斷標準。在善意的時間判斷上，其首先考慮的因素是取得財產的第三人在取得財產時應為善意。鑒于此，關于"善意"的具體判斷還有待在今后的立法中加以確定。
結語
我國《物權法》立法者不為善意取得制度只適用于動產物權的理論通說局限，以登記公信力為理論基礎，建立了不動產物權善意取得制度，應該說，這是我國物權立法上的一大突破與進步。但我們也應清醒地認識到，雖然我國不動產物權善意取得制度設立有其必要性，其設立將有利于保護善意第三人利益和維護交易安全，但實施效果卻不盡人意。因而我們要不斷完善不動產物權善意取得制度，才能使不動產物權善意取得制度作用更大、走得更遠，才能在整個法律制度層面上實現原權利人與善意第三人的最大利益平衡，才能真正實現法律的公正與正義。
注釋：
①梁慧星、陳華彬.物權法[M]（第四版）.北京：法律出版社，2006年.第203頁：
②黃謨韜.論我國不動產物權的善意取得制度.法制與社會.2011年第14期
③李建偉.民法60講.人民法院出版社2011第9版.第140頁
④于海涌.論不動產登記.北京：法律出版社.2007年.第13頁
⑤王澤鑒：《民法通則：物權·所有權》.中國政法大學出版社.2003年版.第141
參考文獻：
[1] 楊立新.共同共有不動產交易中的善意取得[J].法學研究.1997（19）第4期.
[2] 石晶、張鋒.不動產善意取得的構成要件及法律效力分析[J].法學論叢.2008（3）.
[3] 劉保玉.物權法中善意取得規定的理解與適用[J].南都學壇.2008（6）.
[4] 薛冰.論我國不動產善意取得制度法制與經濟[J] .（下旬刊）2011（1） .
我國的抵押登記制度是以不動產物權登記制度為基礎，結合動產物權登記制度發展起來的。根據商業銀行實踐經驗，我國抵押登記制度存在以下問題：
（1）抵押登記機關不統一。目前，在中國負責不動產抵押登記的部門分別為國土資源管理局和房產管理局；負責動產抵押登記的部門有民用航空主管部門、海事局、漁政漁港監督管理局、工商局、林業局、農業局、公證部門、車輛管理所、農機站等。登記部門大部分是行政管理機關，行政管理的職能被過分強化，忽視了為市場交易提供信息等服務功能，服務意識差，依法辦事觀念淡薄。結果是，不能很好地發揮擔保物權登記的效用，不能很好地公示擔保物權狀態并使其具有公信力，難以保護交易安全、維護當事人合法權益、促進交易的開展。
（2）抵押登記立法不統一。中國抵押登記制度行政色彩濃厚，抵押登記按照各部門對不動產和動產的行政管理部門職權劃分而分別進行，相應的抵押登記立法工作也按照行政管理職能的劃分而分別進行。目前，有關不動產抵押登記的法律法規有《擔保法》、《土地登記規則》、《城市房地產管理法》等7部，有關動產抵押登記的法律法規有《民用航空器法》、《海商法》、《機動車登記規定》等12部。由于抵押登記立法不統一，造成各地登記事項、審查原則、登記內容等差異較大，給當事人帶來操作上的不便，也影響登記效率。
（3）抵押登記效力不統一。一是《擔保法》第41條規定采用登記生效主義，而其43條和《擔保法司法解釋》第49條、第59條則規定采用登記對抗主義。二是《擔保法》第41條規定抵押合同的成立自登記之日起生效，混同了抵押合同的生效和抵押權的設立這兩個不同的概念。抵押合同的訂立是在抵押交易的當事人之間形成抵押權的債權債務關系，是一種契約行為，只要經當事人合議，并符合《合同法》有關規定即為有效合同；抵押權的設立是保障抵押權人對抵押物的優先受償權的行為，是一種物權行為，只有通過登記公示才能產生對抗第三人的效力。
（4）登記機關審查責任不明確。有關抵押登記的法律法規都未明確規定登記機關在抵押登記時須對登記申請的有關事項進行實質審查，抑或形式審查。例如《機動車登記規定》關于抵押登記只規定了申請人應提交的申請材料，而未規定登記機關是應該對這些材料所記載的內容的真實性進行實質審查，還是僅僅對提供的材料是否齊備等進行形式上的審查。
（5）抵押權優先受償規則不明確，抵押權人無法確定自己在同一擔保物上債權的優先受償順序，易使抵押債權懸空，導致金融機構信貸萎縮，經濟發展缺乏動力。
第二，關于應收賬款的問題。“應收賬款”是會計學上的概念，由于其涵蓋的內容比較寬泛且早已被國內外商業實踐中廣泛使用。《物權法》并沒有確定“應收賬款”的定義。一般理解為因提品或服務而產生的金錢債權，不包括票據化的債權。
為使應收賬款登記制度能夠順利建立和實施，目前至少還需要弄清以下問題：
（1）如何理解《物權法》第228條規定的“信貸征信機構”的含義。
（2）如何理解《物權法》第228條規定“質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立”。
（3）應收賬款的范圍有多大？法律沒有對應收賬款進行定義，也沒有規定范圍，由于質權以信貸征信機構辦理出質登記為成立條件，那么，登記機構就要判斷出質的應收賬款是否可以出質。這是登記機構難以承擔的義務。
關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度
不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。
一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]
（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。
（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。
（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。
通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。
二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。
第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。
第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。
第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。
三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。
（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。可見，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。
（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。
（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。
（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。
我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。
注釋：
[1]參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。
[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。
[4]金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。
關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度
不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。
一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。「1
（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。
（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。
（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。
通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，「2因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。
二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。
第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。
第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。「3分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。
第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。「4但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。
三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。「5從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。
（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法。可見，西方各國將不動產登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。
（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記。《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效
力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。
（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。「6綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。
（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。
我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。
注釋：
「1參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。
「2「3趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。
「4金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。
關鍵詞：國內;不動產登記制度;探討
中圖分類號：D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-0000-01
引言
針對不動產登記，雖然我國已經制定和施行了一系列法律法規，比如《不動產登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動產登記問題，仍然遺留著一些問題需要有關部門予以解決。因此，應該將不動產登記制度作為重點研究課題，對制度中妨礙不動產登記的條例進行改進或者廢除，以此來確保不動產登記過程的合規合法。
一、不動產登記制度的內涵
不動產制度作為我國物權制度的一種，是在《中華人民共和國物權法》的基礎上確立實行的，它直接服務于利害關系人或者權利人，可以將其作為一種物權公示手段來理解[2]。其中，權利人或者利害關系人想要進行不動產登記需要提前申請相關不動產物權的變動事宜，而這一過程都要如實詳盡的在政府相關的專職部門進行記錄。與此同時，在我國市場經濟體制不斷完善的過程中，不動產登記制度也隨之產生并得以完善。由此可見，不動產登記制度的確立執行一方面是為了滿足市場經濟要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實現不動產登記制度的建立以及完善統一，才能在有效解決登記問題的前提下，體現市場經濟的核心價值。
二、當前國內不動產登記制度的漏洞以及不足
通過研究不動產登記制度的發展演變過程可以發現，不動產根據性質的不同，其管理以及登記分別被土地、房產、林業、漁業、水利以及農牧業等行政主管部門負責，而這些部門在規章制度以及遵循的法律依據都存在一定差異，它們會依據不動產權利類型以及相關職能等進行分散登記，這就很難對這些不動產的登記行為進行有效管理[3]。與此同時，不動產統一登記的改革與多部門多級別的等級制度、當前的市場經濟形勢不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來的不同的職能部門，僅僅是把登記的職能統一，特別是當前將不動產交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個部門，及其容易引發下列問題：第一，不動產交易的風險加大;第二，在一定程度上增加了權利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費;第四，如因行政審批的錯誤導致不動產登記發生錯誤，會引起不必要的責任推逶，影響到政府的公信力等等。
三、完善我國不動產登記制度的建議
1.完善不動產登記制度
目前，我國尚未建立和實行專門針對不動產登記的法律法規，雖然國家出臺的《不動產登記暫行條例》是目前國內最高水平以及最前沿的關于不動產登記的立法。但是想要確保《條例》的順利實施，就要對當前政策法規中關于不動產登記的條款進行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對其中不利于不動產登記的條款進行修正或者廢除，以此來為不動產的統一登記奠定基礎。其中，可以從以下幾方面入手，來完善當前的土地登記制度：第一，對土地登記申請制度進行完善。在土地登記申請過程中，除了權利人要按照程序行事之外，登記相關人以及義務人也應該向其提供協助登記的義務，從而在保護權利人利益的同時，提高登記的公信力;第二，確立實質審查制度。登記機關人員在受理了權利人的申請后，應該進行實地調查，以保證土地登記結果的準確性。與此同時，可以借鑒其他優秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來維護權利人的利益。當遇到欺詐或者劃界錯誤情況時，受害者可以恢復其權利的請求權，以此來提高土地登記的公信力;第三，目前，我國關于土地登記簿公開的相關制度還不夠完善，為保證土地轉讓或者出租等相關利益方的知情權，應該堅持土地登記簿的公開查閱，這不僅可以對土地登記實施有效監督，同時也有助于社會和諧;等等。
2.完善不動產登記機構的責任賠償制度
不動產登記機構在整個不動產登記過程中扮演著至關重要的角色。如果不動產登記機構在交易審查過程中沒有盡職盡責，或者存在暗箱操作等問題，都會給當事人乃至整個市場造成巨大危害。而一旦損害到當事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關部門或機構都要關注的重點問題。現如今，很多不動產登記機構都存在登記人員素質參差不齊的現象，登記錯誤問題時有發生，也讓該不動產登記機構的公信力受到質疑。所以，想要最大限度的減少發生登記錯誤的幾率，就必須要加強登記人員關于登記業務相關技能的學習培訓，對登記業務流程有一個熟悉以及掌握。與此同時，為保證登記效率，可以對本單位所有人員進行資質認證，比如注冊會計師考試以及國家司法考試等，建立和完善不動產登記人員從業資格選拔機制。另外，還可以面向社會公開招募一些專業技能過硬的人才，從而有效提升整個登記團隊的綜合素質。
目前，很多不動產登記的糾紛雖然由法院做出了相應判決，但是受經濟因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書也遲遲得不到賠償。這是由于當前我國的不動產登記機構很少會設立專門負責賠償的款項，這就使得很多機構沒有能力去執行法院的判決，從而影響到法院的公信力。基于此，相關部門應該結合當前的不動產登記情況，建立和完善相關的責任賠償制度，對不動產登記機構應承擔的責任，都做出明確規定。而登記機關賠償的資金來源，可以參照國外做法設立專項賠償資金。從登記機關上一年度收取的費用中劃撥出一部分資金專門用于不動產登記錯誤的賠償，必須做到專款專用。只有這樣，才能從根本上維護受害者的切身利益，進而促進社會主義市場經濟的良性發展。
四、結語
綜上所述，我國當前的不動產登記體系已經初步確立，但是在實際工作中，仍然暴露出一些問題。因此，為進一步確保不動產交易雙方的根本利益，相關部門應該就目前不動產登記制度中存在的問題加以研究，并提出有建設性的建議，來不斷完善我國的不動產登記制度。
參考文獻：
[1]闕持輝， 唐冬梅. 我國不動產登記制度若干問題探討[J].工業b，2015（8）：17-17.
一、不動產抵押登記制度存在的問題
（一）不動產登記部門不統一
我國現行的不動產登記工作處于較為混亂的局面，表現為多元管理、分散登記。依據我國現行法律、法規或規章的規定，我國涉及不動產記的類型達到了六個:土地登記、房屋產權登記、林權登記、草原所有和使用權登記、水面養殖使用權登記和土地承包經營權登記。因此，負這些登記的主管機關、部門也遍地開花，比如有土地管理部門、房地產理機關、農牧業部門、森林管理部門、縣級以上人民政府規定的部門等等而且由于這些部門之間的行政劃界不明晰，導致在受理范圍和內容上經出現交叉重疊現象，引發不必要的權利爭議。不動產登記部門不統一造成的一個最為直接而重要的后果便是權屬證書的不統一。權屬證書是指由責登記的機關、部門頒發的不動產權利憑證，是權利人享有該不動產物權的證明。由于在現行不動產登記體系中有多個登記管理部門并存，每個部門對其管理范圍內的的事項都有權發權屬證書，因此權屬證書的種類繁也是顯而易見的。
（二）不動產登記責任不明晰
由于我國對于房地產的登記工作仍然采取一種行政管理的思維，各登記部門在實施不動產物權登記事項時自認為在行使一項行政管理職能，登記在申請人心目中成了一種強制性法律義務。這些反映到我國的相關法律法規的具體內容上就是規范申請人的法律條文較多、較具體，如我國《土地登記規則》第六十九條規定:“土地使用者、所有者凡不按規定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節輕重報經縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。”‘在《城市房屋權屬登記管理辦法》中還專設“法律責任”一章，對登記當事人的法律責任進行了一些簡單的規定。而對于登記機關及其工作人員的法律責任規定則較少、較模糊。這些規定多數也集中在行政責任、刑事責任上，對于賠償責任很少具體提及。登記實踐中，權利人基本上認為自己在履行一項強制義務，進行登記似乎是一件不得不去做的很無奈的事情。而登記機關一般也都覺得自己只有權力而無須承擔責任和義務，發生了登記錯誤更改過來即是。
以上分析在一定程度上反映出了我國現行的不動產物權登記制度已嚴重落后于時代的發展，尤其是阻礙到不動產抵押權證券化制度的發展。對該法律制度進優化調整、更新完善已到了迫在眉睫的地步。
二、不動產抵押登記制度的完善
（一）統一登記部門
登記是維護現代財產秩序的重要環節，具有較強的技術性。只有由專職機關負責其事，才能收到事半功倍的效果。登記機關應是國家行政機關，而且將抵押權登記的國家行政機關統一為一個部門為宜。而且設立統一的抵押登記機關，有利于建立統一的物權登記制度，便利抵押權人節約登記成本。相反，登記機關分散，登記對于抵押權效力及抵押擔保交易的安全的保障作用會大大降低，尤其是在抵押權證券化過程中。抵押物所有人依登記公證的抵押權向特殊的金融機構申請發行抵押證券，若抵押權登記機構不統一，抵押物所有人就同一財產在不同的登記機關獲得抵押權登記，于此情形就可能會產生重復抵押、登記不實之后果，嚴重影響不動產抵押權證券化過程的順利進行。
（二）規范登記責任
登記制度涉及雙方當事人，雙方都應有具體的法律責任來規范。偏向其中哪一方的責任規范都是不公平的。抵押物的所有人申請時應按規定向抵押登記機關提交登記所需的文件和資料，不得出具虛假登記證明文件。抵押登記機關如果因其過錯而為錯誤的登記，致使相關權利人的合法權利受損，依照行政賠償的有關規定，受損人可以請求登記機關進行賠償。抵押物所有人在為抵押權登記申請時應如實申請，不得有欺詐行為，若發現有類似的行為則抵押物的所有人將受到相應的制裁。此外，若抵押登記機關與申請人串通進行虛假登記或出具虛假登記證明文件而給善意第三人造成損害，登記機關和當事人均應依其過錯的嚴重程度而承擔刑事、行政或民事責任。
（三）實行登記的實質審查
