時間：2023-08-30 09:16:48
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇商業項目風險分析，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、引言
隨著第三產業的快速發展和中國產業結構的不斷調整，商業地產在城市經濟中的地位越來越顯著。它的發展不但帶動了第三產業的發展，吸納了大量的就業人口，而且還改善了人們的生活品質和城市景觀。在這種情況下，決策者如何有效地評估商業地產項目的系統風險，以提高企業的經濟效益和社會效益，對于社會、政府主管部門、開發商和用戶都具有重要的現實意義。
本文應用灰色關聯分析對商業地產的系統風險進行了評估，以尋求改善系統風險，為建立穩定、繁榮和諧的商業地產市場做出貢獻。
二、灰色關聯分析的計算步驟
灰色關聯分析包括步驟如下：
1、確定參考數列，構造數據陣
參考數列一般記為X0（k）， 即X0={X10，X20，...，Xm0}，通常xk0（k=1，2，...，m）為第k個指標的最優值。根據不同情況，這些最優值可能是指標中的最大值，也可能是指標中的最小值。
2、數列的無量綱化處理
本文運用均值化方法處理數列，首先算出X中第k列元素中的均值xik；然后再將同列各行元素xik除以xik，得到新的無量綱元素cik，從而構成新的數據矩陣C，即：
Cik=Xik/xik/■（1）
3、求差序列、最大差和最小差
差序列：Δi（ki）=■
兩級最小差：
m=■Δi（ki）=■■
兩級最大差：
M=■Δi（ki）=■■
4、計算關聯系數
將經過量綱處理的最優指標值C0作為參考數列，經過量綱處理的各因素指標Ci作為比較數列，求出C0中第個最優指標與Ci中第k個指標的關聯系數αi（k）：
αi（k）=■（2）
（i=1，2，...，m，k=1，2，...，n）
式中，αi（k）為關聯系數；ρ為分辨系數，取值范圍ρ=0.1—1.0，，一般取0.1—00.5。
5、計算關聯度
關聯度計算公式為：ri=■。
6、結果分析
根據計算出來的關聯度， 對每個因素與比較因素進行排序， 若關聯度ri最大，則說明Ci與最優指標值集C0最接近，第i個因素優于其它因素， 從而確定對系統影響較大的因素。
二、基于灰色關聯度的商業地產項目系統風險評估
（一）系統風險評估指標的確立
本文結合商業地產項目和專家的意見，運用相關性原理，對研究對象逐步分解，構建了商業地產項目系統風險評估指標體系，如圖1所示：
（二）數據的標準化
1、對于政治因素的子集，標準化的參考數列及被比較數列有：
■={0.9842 0.9876 0.9844 0.9875 0.9792 0.9776}；
■=■
2、對于自然因素的子集，標準化的參考數列及被比較數列有：
■={0.9949 0.9871 1 11 1}
■=■
3、對于經濟因素的子集，標準化的參考數列及被比較數列有：
■={0.9837 0.9689 0.9880 0.9412 1 1}
■=■
4、對于社會因素的子集，標準化的參考數列及被比較數列有：
■={0.9788 0.9774 0.9567 0.9396 0.9838 1}
■=■
（三）確定差序列矩陣和最大最小級差
用公式Δi（ki）=■（i=1，2，3，4）確定標準化處理后的各子集差序列矩陣，結果如下：
1、政治因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ1（k） =■
2、自然因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ2（k2）=■
3、經濟因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ3（k3）=■
4、社會因素的子集集差序列矩陣如下：
Δ4（k4）=■
根據以上矩陣確定各個子集的兩級最大差M和兩最最小差m，即：
M（k1）=0.0538，m（k1）=0；M（k2）=0.0221，m（k2）=0；M（k3）=0.0784，m（k3）=0；M（k4）=0.0906，m（k4）=0。
（四）計算關聯系數
1、政治因素子集關聯系數計算結果為：
E1=■
2、自然因素子集關聯系數計算結果為：
E2=■
3、經濟因素子集關聯系數計算結果為：
E3=■
4、社會因素子集關聯系數計算結果為：
E4=■
（五）計算關聯度并排序
商業地產項目系統風險評價指標權重經過整理分析如表1所示。
根據公式■=■（i，j=1，2，3，4），矩陣E1，E2，E3，E4的■值以及指標權重確定各子集的關聯度并排序，計算結果如下：
（1）政治因素子集的計算結果為：R1=（0.2235， 0.1774， 0.1710， 0.1118），關聯度排序為：土地政策>住房政策>金融政策>稅收政策。
（2）自然因素子集的計算結果為：R2=（0.2989， 0.1443， 0.2058， 0.2446），如關聯度排序為：火災風險>洪水風險>風暴風險>地震風險。
（3）經濟因素子集的計算結果為：R3=（0.2599， 0.1515， 0.2255， 0.1420），關聯度排序為：國名經濟狀況>融資風險>市場供求>地價風險。
（4）社會因素子集的計算結果為：R4=（0.3271， 0.2646， 0.1527）， 關聯度排序為：城市規劃>區域發展>社會性事件。
（六）綜合評估分析
從關聯度的計算結果中可以看到， 不同的因素都有自己的最優指標與最差指標。如果要反映商業地產系統風險的總體狀況， 需要根據全部因素， 進行二級綜合評價， 因此由公式 ■ ， 計算商業地產系統風險綜合關聯度為：
R=（0.2444，0.1508，0.1865，0.1612）。商業地產系統風險綜合關聯度排序為：政治因素>經濟因素>社會因素>自然因素。對比可見， 本文認為商業地產系統風險主要是政治風險和經濟風險。
三、結論
本文應用灰色關聯度分析法對商業地產項目系統風險進行評估，由于商業地產項目系統風險具有灰色的特性素，因此應用灰色關聯度分析能夠對這些風險素進行合理的優化，使結果更符合客觀現實，并且該方法計算簡單，所以在實踐中具有一定的理論指導意義。
參考文獻：
①王良舉. 入境旅游產業結構的灰色關聯度分析——以安徽省為例[J].皖西學院學報，2007，23（2）：99—101
【關鍵詞】商業地產； 風險識別； 層次分析法
引言：最近十幾年來，房地產在我國的發展風生水起，越來越多的房產企業和非房產企業都加入了這個看起來利潤巨大的行業。商業地產更是頻繁進入人們的視線，不斷上漲的房價牽動著普通百姓和政府的每一根神經。隨著越來越多企業進入商業地產這一行業，再加上政府不斷加強的調控措施，房地產已經開始走向微利時代。其實這也正是一個行業走向成熟的必經階段。在這個階段，對房產企業的風險控制提出了更高的要求，而風險控制是我國房產企業發展過程中十分欠缺的，企業需要利用這個契機建立并不斷完善風險控制系統。
1、國內商業地產風險管理研究綜述
風險管理在我國起步較晚，“風險”一詞最早出現于1980年的文獻中。普遍看來，國內的商業地產風險研究還處于較低水平。在20 世紀 80 年代初，陳佑啟、申立銀、俞明軒進行了投資風險的理論研究，但實踐方面的研究顯得不足。1998年，李啟明對于房地產的投融資風險做了定性分析；2001年，王偉寧和李淑同做了商業地產開發項目的風險管理研究；2003年，趙世強對商業地產的研究進了一步，他不僅提出了風險管理系統，還細致分析了商業地產開發的各階段可能出現的風險。張道航則對商業地產的風險做了更細化的分析，提出準備不足、布局不合理、運作脫離實際等我國商業地產項目存在的普遍風險。陳世杰，劉曉君更進一步，將風險大類做了以下歸類：市場供求風險、運營風險、融資風險以及政策風險（如城市規劃風險），并提出了相對應的防范措施。百虹更詳細地指出了資金、人才缺乏，泡沫過大等商業地產存在的六大風險。鄧航，周為吉等人區分了不同的地產開發形式，從開發環節，資金的回收周期、回收方式，宏觀環境影響大小，對開發商運營能力的要求等方面對投資風險做了分析。
2、商業地產項目風險管理過程
商業地產的風險管理就是在對風險進行分析識別的基礎上，提出可行的風險防御、控制的全過程，大致可分為以下六個階段：風險識別、風險估計、風險評價、風險決策、風險實施和檢查。本文著重尋找風險識別階段的方法。
3、以上海某建材大廈項目為例用層次分析法進行風險識別
上海某大廈新建項目為大型商場辦公綜合體項目，建設內容包括：高層辦公用房、大型建材商場。總建筑面積：99993平方米，其中：地上面積約64655平方米，地下建筑面積約35338平方米。本工程為地下3層，地上3-16層的大底盤多塔樓結構，地下二層、三層層高3.90m，地下一層5.5m。東側和北側各布置1棟地上16層的高層建筑。
商業地產不同于住宅地產，它所要考慮的因素多種多樣，比如規模的大小、選址問題、項目定位的高低、特色的定位、招商租售定位以及選取哪些品牌入駐等等因素。這些因素對于項目最后的成功都有著決定性的影響。還有一點就是，這些因素都不是一成不變的，他們受到政策、流行風尚、人們消費觀念的轉變而轉變，一旦建成的商圈不符合大眾的口味，想要反敗為勝就是一件非常困難的事。因此，在做商業地產項目的決策時，風險管理是必不可少的一個環節，做好風險識別和控制是商業地產項目獲得成功的重要前提。
3.1基于 AHP 對風險評價指標權重的確定
風險因素按照一定的視角可以分為不同的層次，我們將建材大廈項目的風險因素劃分為三個層次：目標層、階段層和實施層。目標層：建材大廈項目的綜合風險測評值，用A來表示，它是設立標評價體系最后想要達成的目標，即完成對建材大廈項目綜合風險的測量；階段層：按照建材大廈項目實施階段的先后順序，各階段的風險指標分別用B1、B2、B3、B4表示，依次代表投資決策階段、前期準備階段、項目建設階段、運營租售階段；實施層：項目的每一階段又對應著不同類別的風險，我們用Ci來表示準則層的各個風險指標。其中投資決策階段包含4個風險指標；前期準備階段包含6個風險指標；項目建設階段包括4個風險指標；運營租售階段包括4個風險指標。
構建的風險層次結構模型如下圖所示：
3.2.建材大廈項目各風險指標權重的計算
（1）投資決策階段（B1）包含的可行性研究風險C11、開發時機風險C12、開發區位選擇風險C13、投資物業類型風險C14的權重計算如下：
判斷矩陣為：
判斷矩陣B1的一致性檢驗：
因此，該判斷矩陣通過了一致性檢驗，投資決策階段各風險因素指標的權重為：
（可行性研究風險C11，開發時機風險C12，開發區位選擇風險C13，投資物業類型風險C14）=（49.58%，26.71%，15.44%，8.26%）
（2）同理前期準備階段（B2）包含的融資風險C21、合同風險C22、項目招投標風險C23、土地獲取風險C24、勘察設計風險C25、前期手續風險C26的權重計算結果如下：
（融資風險C21，合同風險C22，項目招投標風險C23，土地獲取風險C24，勘察設計風險C25，前期手續風險C26）=（35.43%，20.93%，18.57%，11.71%，7.01%，6.34%）
（3）同理 建設階段（B3）包含的工期風險C31、成本風險C32、質量風險C33、安全風險C34的權重計算結果如下：
（工期風險C31，成本風險C32，質量風險C33，安全風險C34）=（48.39%，27.95%，16.80%，6.85%）
（4）同理運營租售階段（B4）包含的市場需求風險C41、營銷策劃風險C42、銷售時機風險C43、運營決策風險C44的權重計算結果如下：
（市場需求風險C41，營銷策劃風險C42，銷售時機風險C43，運營決策風險C44）=（48.31%，22.85%，20.81%，8.03%）
（5）同理風險綜合風險評價（A）包含的投資決策階段B1、前期準備階段B2、項目建設階段B3、運營租售階段B4的權重計算結果如下：
（投資決策階段B1，前期準備階段B2，項目建設階段B3，運營租售階段B4）=（51.42%，30.60%，11.24%，6.75%）
綜合以上的分析計算，我們得到各風險因素所占的權重，如下圖所示：
4、結語
經過以上層次分析法的分析計算得出的結論，可以看出投資決策階段風險較大，而該階段中可行性研究階段的風險較大；同理前期準備階段的融資風險也較大；運營租售階段的市場需求風險較大。可以使得風險源通過計算的方式加以明確，為下一步風險估計、風險評價、風險決策、風險實施和檢查指明了方向，打下良好的基礎。
參考文獻
[1] 朱云斌.工程項目風險管理基本原理與方法[J].機場工程.2004.3.
一、系統集成項目風險概述
隨著系統集成業務的不斷發展，系統集成項目類型主要包括：第一，數據中心建設類項目。例如，針對商業銀行的原有系統實施軟硬件升級，新業務系統構建等；第二，運營系統搬遷類項目。例如企業運營機房的搬遷。無論哪類系統集成業務，都是為了滿足客戶的需求，并根據客戶的需求選擇合適的產品與技術，并進行相關的方案設計、集成測試與實施工作。可以說，系統集成項目屬于系統性項目，涉及技術、商務與管理等的集成。在系統集成項目實施過程中，系統集成項目的風險因素主要包括：成本風險、進度風險、質量風險、技術風險、后期維護風險與信息溝通風險等。
二、系統集成項目風險管理的現狀與問題
1.缺乏項目風險意識
部分系統集成項目負責人總是將系統集成項目風險理解為“意外事件”，忽視風險的提前防范，只有“風險事件”發生了，才會意識到風險管理的重要性。由于系統集成項目的動態特性，導致一旦項目失敗，這就意味著市場競爭優勢的喪失。因此，系統集成項目負責人必須認真地對待系統集成項目的業務需求、技術方案與組織管理工作。
2.無法識別真正的風險
系統集成項目過程中處處存在風險。部分系統集成公司片面的認為系統集成項目的風險僅僅是技術風險，試圖通過“合理選型、合理開發”來化解風險。然而風險管理的過程應包括系統集成項目的每個階段，包括需求、技術方案以及組織管理等。系統集成項目風險管理應該要求能夠識別項目整個過程的所有風險，確保風險識別過程能夠關注所有不確定性。
3.風險、原因與后果混淆
系統集成項目風險管理常常混淆風險原因、風險以及風險后果。原因指系統集成項目中存在的確定事件或情況，并且會產生不確定性。風險指夠對系統集成項目的目標實現產生積極或者消極影響的不確定性，并且能夠通過風險管理過程實現有效的分散或者規避。后果指對系統集成項目目標的非預期變動，包括正面的與負面的，并且是由風險引發，不能通過風險管理規避。
三、系統集成項目風險管理機制
在系統集成項目實施過程中，如何有效地管理與控制風險成為項目成功的必要條件。總而言之，系統集成項目風險管理主要分為五個步驟。
1.系統集成項目風險計劃
風險計劃決定如何采取與計劃系統集成項目的風險管理的過程。在制定風險計劃時，應該全面考慮系統集成項目生命周期各階段的風險，利用風險管理計劃模板與類似項目的風險管理經驗，將具體系統集成項目的風險其逐步細化，并使得風險計劃具有一定的靈活性，可以容納新風險的加入，明確項目管理人員的角色分配與職責定位。
2.系統集成項目風險識別
風險識別主要是確認影響項目正常進行的風險，并記錄具體風險的特征。風險識別包括三個因素：風險來源、風險事件與風險征兆。具體識別風險過程一般會利用常識、經驗與判斷，通過已有項目的歷史資料、數據、經驗與教訓，若干項目的歷史資料對識別當前項目的潛在風險具有特殊幫助。歷史資料可以通過項目資料文件、商業數據、項目組的經驗知識等渠道獲得。系統集成項目風險識別的方法包括：核對表、流量表以及面談等。
3.系統集成項目風險分析
系統集成項目風險分析對項目風險發生的可能性及其后果做出定性定量的測度。通過風險估計，充分、系統的考慮系統集成項目所有的不確定性與風險，找到實現目標的可行方案。系統集成項目風險包括定性風險與定量風險。
定性風險分析要求使用己有的定性分析方法與工具評估風險的概率與后果。定性風險分析的依據包括：風險計劃、己識別的風險、系統集成項目狀態、數據精確性、概率范圍及后果假設；定性風險分析的工具包括：風險概率及其后果、概率/后果風險評分矩陣、項目假設檢驗、數據精確等級；定性風險分析的結果包括：項目總體風險等級、風險優先次序清單、需深入分析與管理控制的風險清單、風險定性分析結果反映的趨勢。
4.系統集成項目風險應對
完成系統集成項目風險分析且排出風險的優先級之后，根據風險性質與項目對風險的承受能力制定防范計劃，這就是系統集成項目的風險應對。風險應對主要包括編制風險應對計劃。系統集成項目中的風險應對主要有三種方法：第一，風險規避通過變更系統集成項目計劃，消除風險或風險的條件，或保護項目目標免受風險的影響；風險規避是系統集成項目風險管理技術的消極種類，即在項目尚未實施時，對項目的損失最小；風險轉移將系統集成項目中某風險的結果連同對風險進行應對的權利轉移給第三方；風險緩解則是將某一負面風險事件的概率或其后果降低到可以承受的限度；風險接受則指以不變的項目計劃應對某一風險。
參考文獻：
[1]何靜.系統集成項目中的風險管理[J].吉林師范大學學報（自然科學版）.2012（2）.
[2]楊泉.集成項目中的風險評估[J].信息安全與通信保密. 2012（1）.
作者簡介：
曹正啟（1983.02-），男，籍貫：四川成都，在讀院校：中國地質大學（北京），研究方向：項目管理，目前從事的工作：銷售工程師，單位：曙光信息產業（北京）有限公司；
關鍵詞：BOT；風險管理
一、高速公路BOT項目風險簡介
（一）高速公路BOT項目風險的含義及類別
高速公路BOT項目風險是指：在一定的時間內，在項目目標既定的條件下，由于系統行為的不確定性給項目帶來損失的可能性。常見的高速公路BOT項目風險有：通貨膨脹風險、設計方案變更風險、成本費用超支風險、政策風險、完工風險、生產技術風險、經營管理風險、市場風險、不可抗力風險等[1]。
（二）高速公路BOT項目風險的特征
1、復雜性：以BOT模式融資建設的高速公路，一般而言其投資規模較大、建設周期及特許經營期較長。在這一較長的特許權期內，高速公路項目遭遇政治、經濟等外部環境風險的概率增大、復雜程度增加。另外，高速公路BOT項目的項目公司是基于一系列協議書上的、由多個參與方組成的商業組織，從項目的設計、融資、建設、運營到移交給政府的過程中，各個環節會由不同的參與方負責完成，其間涉及到的參與者及風險承擔者眾多，而各個參與者均需通過利益博弈進行風險分擔，這無疑增加了項目風險分擔的復雜性。
2、階段性：在BOT項目建設-運營-移交的不同階段，由于參與方的不同，項目風險呈現出非常明顯的階段性。
（1）在建設開發階段，完工風險是項目面臨的主要風險。如在此階段項目遭遇拆遷、特殊技術難題等問題，都有可能引發完工風險。
（2）在生產運營階段，市場風險是項目面臨的主要風險。具體的高速公路項目，由于可行性報告中對車流量的樂觀估計，很可能引發項目此階段的市場風險。
（3）在項目移交后，運營維護風險則是政府部門面臨的主要風險。由于此階段高速公路修理及養護費用的增加，政府部門需要投入大量資金及人力管理運營項目，很有可能造成入不敷出的現象。
3、政策性：高速公路項目關系到社會公眾利益，政府部門在簽訂高速公路BOT項目特許權協議時會為自身保留一定的行政特權，即政府部門可以在其需要的時候單方面對合同進行變更。此外，一些政府性的法律法規也會增加BOT項目風險的政策性。
二、高速公路BOT項目風險管理的內涵及流程
高速公路BOT項目風險管理是指：項目利益相關者通過對高速公路BOT項目風險的識別、分析和評估，揭示高速公路BOT項目面臨的各類風險的過程，并根據BOT項目及項目執行組織的特點，采用多種技術、工具和管理方法，對高速公路BOT項目所涉及的風險進行有效的控制與管理，以盡可能少的成本保證項目的實施，確保高速公路BOT項目整體目標的實現[2]。
高速公路BOT項目風險管理的流程具體包括：
1、風險識別。通過對風險的初步了解，找出風險產生的原因，并對其可能產生的后果做出定性分析。
2、風險分析。分為定性分析和定量分析兩種。通過對已識別風險進行分類，分析出每種風險是否對項目目標產生影響，并確定出每一種風險的驅動因素。
3、風險評估。通過對風險因素的分析，估算風險發生的概率及其影響程度，進而得出主要風險因素；明確項目整體風險水平，為如何應對此類風險提供科學依據。
4、風險應對。有控制法和財務法兩種。前者是指在項目風險發生之前，盡可能低將項目損失降到最低；后者是指在風險發生且造成損失后，運用各類財務工具對損失進行補償，以盡快恢復項目建設運營。
三、高速公路BOT項目主要風險分析
（一）項目建設開發階段的風險
此階段的風險主要表現在兩個方面：
1、因項目實際建設成本超過預算成本而造成的成本超支風險。
2、因未能按要求完成項目的建設而造成的完工風險。此階段風險通常由項目公司承擔。為了償還貸款并實現項目的投資回報，傾向于風險規避的項目公司通常會通過“交鑰匙”合同將風險轉移[3]。同樣，總承包商為了實現建設開發階段風險的轉移，會采用競爭機制來選擇盡可能符合條件的子承包商。此階段的風險對于政府部門的影響主要體現在：項目移交后的質量會因建造的不合格而難以保證；公眾利益會因項目未能順利完工而難以實現。
（二）項目車流量難以預期的風險
由于外部經濟環境的變化及影響較多，即使沒有競爭性項目，高速公路項目的車流量也很難預測。倘若項目的實際車流量低于預測車流量，項目公司將承擔較大的商業風險；相反，政府部門則需承擔了一定的社會效益上的損失。
（三）項目競爭性風險
高速公路BOT項目的競爭性風險主要表現在兩個方面：
1、在當前項目車流量尚未飽和時，競爭性項目的投入運營無疑會影響當前項目的車流量。
2、與當前項目相關的競爭性項目的收費水平降低，甚至取消收費，或者與本項目的收費標準調整不同步，都有可能導致項目車流量的減少。
項目公司在特許期內對高速公路BOT項目的經營是具有一定壟斷性質的，但其仍需面對其他道路的競爭。高速公路作為一種服務性的產品，缺乏一定的市場退出機制，即一旦高速公路項目與其它項目形成競爭關系，這種影響將會是長期的，而這種長期的影響很有可能導致項目商業運作的失敗。
在高速公路項目中，政府部門更為關注項目建設所帶來的稅收增長等其它利益，而不單純考慮甚至有時不考慮項目本身的商業收益。然而作為項目公司，其在決定是否投資高速公路項目時，最關心的卻是項目本身能夠帶來的投資回報。二者在決策基礎上的這種不同，極有可能造成一條高速公路的車流量還未飽和時，政府部門就開始籌劃新的競爭性項目的現象。
（四）項目運營維護風險
高速公路BOT項目運營維護風險的根本在于政府部門和項目公司的利益趨向不同。前者關心的是高速公路BOT項目移交時運營是否良好，技術是否過時，是否能為公眾提供預期的、高質量的服務；而后者則更為關注項目本身的投資收益，即如何最小化項目的運營成本而最大化項目的運營收入。因此項目公司是不具備積極性提高項目服務質量的，尤其在特許期將滿時，受利益驅使，項目公司更愿意通過降低項目的維護成本來增加自身的投資回報，這極有可能導致項目移交后維護費用的大幅度增加。（作者單位：西南交通大學公共管理與行政學院）
參考文獻：
[1]李秀偉.公路建設BOT項目風險管理研究[D].長安大學碩士論文.2010.
【關鍵詞】 建筑設計 項目 風險管理
1.研究目的
近年來，我國社會經濟飛速發展，各城市基建項目投資不斷增加，在此過程中的不確定性因素也不斷增多，會面臨越來越大的風險。一個項目從最初的投資決策到建成并投產都伴隨著各種風險，而項目的建筑設計在整個項目全生命周期中起著舉足輕重的作用，前期的設計決定了整個項目能否順利的完成，對建筑的經濟性、安全性、適用性和美觀性等都有很大影響.建筑設計對工程項目實施的安全、質量、進度和成本的影響也很大。根據有關調查研究，設計原因造成的的質量事故高達40.1%，位于各個事故原因之首。
在20世紀80年代初，隨著日本在魯布革工程中成功運用項目管理的沖擊，我國開始引進項目管理理論，但當時只引進了項目管理的基本理論和方法，并沒有引進風險管理，一直到80年代末，隨著中國的改革開放和經濟發展，慢慢開始接觸到國外各種風險管理的理論和書籍，風險也被應用到項目管理之中。盡管工程項目開始應用項目管理的知識體系，但是也主要是在項目的施工階段應用，一般我們都看到項目在施工階段的投資是最大的，投資方對施工階段的管理投入也會比較大，而對項目的設計階段運用項目管理知識體系，不管在理論上還是在實踐上都很匱乏，有待于我們進行積極探索與研究。
再者，我國以前的設計單位長期以來都是設計院性質的事業單位，風險意識淡薄，雖然正在向企業單位過渡，但是仍然沒有足夠的風險意識，并且許多設計單位并沒有與所屬行政部門和事業單位完全脫鉤，在項目的設計階段根本不注重風險管理。但是，隨著我國建設項目多元化格局的形成，以及外國設計事務所的競爭和設計單位改革的步伐加快，設計單位要承擔越來越大的風險。所以，必須要在建筑設計的項目管理中重視風險，對項目風險進行全面的識別、準確的分析評價和有效的控制及其重要。
美國項目管理協會（PMI）推出的項目管理知識體系（PMBOK）中對風險管理的界定：項目風險管理包括規劃風險管理、識別風險、實施風險分析、規劃風險應對和控制風險等各個過程。項目風險管理的目標在于降低項目中消極事件的概率和影響，提高項目中積極事件的概率和影響。隨著工程項目風險管理的體系的不斷完善，有關風險識別和風險分析評價的理論，開始不斷的被應用到工程項目管理實踐，對工程項目風險進行識別和分析評價己經成為工程項目管理的重要組成部分。大量風險管理的研究，促進了風險管理體系的發展，而風險識別、風險分析評價和風險控制應對也是大家共識的風險管理基本步驟。
2.項目風險識別
國外的風險識別研究中，常見的方法主要有以下幾種：風險列舉法;調查的識別法;系統分析方法;風險因素預先分析法;層次分析方法（AHP）;表格與問卷;影響圖法和其他圖形法;頭腦風暴法;德爾菲法等。
對風險識別的分類在工程項目領域方面的研究比較成熟，而在其他領域也有不用的分類方法。例如，Belev把科技風險分為六類：技術風險、設計風險、資金風險、成本與進度風險支撐體系風險、和外部因素風險;Kosnik和Moriarty認為風險分為兩大類：技術風險與市場風險; Bethay和Soude則把風險分為市場風險、商業風險和技術風險三類。
國內對工程項目的風險分類有：王心發對項目的決策，計劃與設計，施工，項目試生產及竣工各個階段進行風險分類。蔡依平總結主要的幾種風險識別方法：事件樹分析法、試驗數據或結果、專家調查法、問卷調查或訪談、工作分解結構法。識別出檢查表中風險的基本形式。將工程項目的風險分為類，即政治法律風險，經濟風險，不可抗力風險，技術風險，財務風險，自然環境風險，組織風險和管理風險。李金海等提出了大型工程項目中的風險主要包括五種：社會風險、技術風險、政治風險、經濟風險和自然風險。唐坤等結合大型建筑項目的實際情況，將風險分為三類：社會控制，自然力的作用，人的作用。官慶通過問卷調查的方式，收集了大量與大型公用建筑設計有關的各方風險因素的有效樣本，并進行了信度和效度分析，最終確定影響大型公用建筑設計項目的十個關鍵風險因素：缺乏對安全、能源、環境、市場等的周全考慮，可行性分析流于形式，設計單位選擇，設計方案評選，選址錯誤，業主的設計目標不明確，業主提供的設計基礎資料不準確、不及時，設計招標文件不規范、不準確，方案的藝術、經濟、技術和社會效益等諸多因素的不協調，設計方對業主要求的理解程度不夠，業主不遵循設計的客觀規律。單寶艷等分析了結構中最容易出現的各種風險因素，總結了建筑結構設計風險因素主要有：結構設計方案不合理、結構荷載及作用問題、結構耐久性不當等十方面。張相勇總結了了建筑設計的前十大風險因素：未進行項目可行性研究分析，現場不明確或情況不了解設計方案評選，業主提供的資料不完善或要求不夠明確，設計招投標文件不準確或不規范，選擇不當的設計單位，不按正常設計階段設計，邊設計邊施工，設計方對業主要求的理解程度不夠，單純的強調建筑外觀效果和功能。
3.項目風險分析評價
在20世紀50年代，國外就己經在工程項目管理中運用了風險管理技術。他們主要運用的方法有：模糊數學法、統計和概率分析法、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、CIM模型和影響圖法、調查和專家打分法、層次分析法。;Tahetal提出的用于大型工程項目的風險控制的風險評價的模糊邏輯技術;Lametal提出的用于大型復雜項目的風險決策的模糊推理決策技術。
20世紀80年代我國引進風險管理理論體系，并在水利、土木、建筑等各種項目中實施，取得較好的效果。主要的研究有：王學軍等從工程項目的工期、質量、費用三大指標中抽象出共性的兩個隨機變量：相對量和絕對量，進而用Bayes推斷模型進行相對量與絕對量的概率分布分析，為項目決策分析提供依據。吳立寰則采用了蒙特卡洛模擬對工程項目風險進行分析。賈俊峰等結合施工安全風險的特點，提出了WBS-RBS與AHP相結合的土建工程施工安全風險評價方法。邢莉莉通過建立一個基于灰色關聯分析的建筑設計項目風險因子分析的模型，結合案例分析了造成設計單位經濟損失的各個主要風險因素，對這些風險進行排序分析，找到最具重要的風險因子。按照建筑工程設計風險的類別、發生時間、分擔主體角度，構建了建筑工程設計風險評價的三維結構指標體系;運用模糊網絡分析評價方法對建筑設計風險進行多維度的分析評價，包括風險引起損失、發生概率、可預測性和可控制性。王春建采用基于AHP的模糊綜合評價方法進行了風險評價。采用專家意見、統計問卷數據和文獻綜述，建立評判矩陣的層次分析法，得到各個風險的權重;通過的構造模糊評判矩陣，將建筑設計的風險從定性深入到定量分析，得到了建筑設計項目風險的隸屬程度。
4.項目風險應對
通過對風險進行全面分析、識別建筑設計項目風險因素，根據具不同的風險提出相應的風險管應對策略，把項目風險控制在最小的范圍，以實現風險收益比率的最大化。結合建筑設計項目特點，可把風險應對策略總結為風險規避、風險轉移、風險減輕、風險接受等對策。
風險規避是指拒絕或放棄某項風險損失發生可能性較大的活動的方案。風險規避是各種風險管理對策中最為消極又最簡單的一種。其主要優點是將損失出現的概率保持在零的水平，經濟安全，簡單易行。在建筑項目設計中，通過拒絕從事有責任風險的活動來規避高風險的設計技術，設計項目和設計方案。或者制定方案降低風險的損失。風險轉移是指企業有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟體來承擔所采取的措施。風險轉移是建筑項目中最常用的一種風險應對措施。設計單位通過保險的方式，將可能發生的自然災害、意外風險等轉移給保險公司。但是風險轉移是以有利于履行合同為前提的;風險的承擔方應該更能有效的控制和防止風險，這種轉移有助于調動承擔方的積極性，是增強風險管理的效果。風險減輕是設法把不利的風險事件的概率或后果降低到一個可接受的臨界值。提前采取行動減少風險發生的概率或者減少其對項目所造成的影響，比在風險發生后亡羊補牢進行的補救要有效得多。在項目設計時候就考慮到增加冗余的構件可能減少某項原有構件出現問題所造成的影響。風險接受是指企業自己非理性或理性地主動承擔風險，即指一個企業以其內部的資源來彌補損失，由自身來承擔風險事件。企業可以在不妨礙自身根本利益的前提下接受一些難以轉移、難以控制、無法避免、收益較大的風險。
5.結語
總而言之，為了有效地防范工程項目設計風險，為了保證設計工作更加順利的進行，各個建筑工程企業都要加強企業設計風險分析，對于工程中可能會存在的風險進行深入的研究與系統分析，加強對設計風險的有效管理，從而對設計風險給予有效地防范，進而將風險盡可能地降為最低。與此同時，企業要根據市場的發展需求找到企業合理定位，找到最適合自身發展的道路，并不斷地提高自身的工程設計水平，從而促進企業的可持續發展。
【參考文獻】
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[3] 吳立寰.工程項目風險分析中的蒙特卡洛模擬[J].廣東工業大學學報，2004 （2 ）： 18～21.
內容摘要:本文闡述了房地產投資風險的特點,對房地產投資風險因素結構系統的七大因素進行了分析,并在此基礎上分析了不同房地產項目投資的風險,為房地產投資決策提供科學依據。
關鍵詞:房地產投資 風險因素 風險分析
近年來,房地產業已經成為我國經濟增長的支柱產業,房地產業及相關產業對國民經濟的貢獻日益顯著。房地產投資屬于國民經濟基礎性投資活動,受國家和地區的社會經濟環境因素影響較大。加上需用資金量大,投資回收期長,資金周轉速度慢,眾多不確定因素使得房地產投資風險增大。所以,房地產開發決策者絕不能僅憑經驗判斷市場,而更需要科學理論和方法的指導。為了正確地預測、控制和規避房地產投資的風險,在投資前必須進行房地產投資項目的風險分析,充分考慮未來可能出現的不確定因素對房地產投資項目的影響。本文對房地產投資的風險因素進行系統的分析,并在此基礎上分析不同房地產項目投資的風險,為房地產投資決策提供科學依據。
房地產投資風險的含義和特征
(一)風險的含義
風險是人們熟悉的概念,但是要給它下一個確切的定義并不容易。筆者認為,所謂風險,是指某一事件發生的不確定性以及這種不確定性所導致結果的綜合效應。
房地產投資風險可以定義為投資者預期收益不能實現的概率(或可能性)。這一概率越大,意味著風險越大(龍勝平、方奕,2006)。
(二)房地產投資風險的含義
房地產投資風險是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資金的損失和未達到預期收益的損失(陳溥才、郭鎮寧,2004)。
由于在房地產投資中存在著復雜的不確定因素,因此其風險因素也很多。一般來說,可以把房地產投資風險分為系統風險和非系統風險兩部分。系統風險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動,這種因素以同樣的方式對所有證券的收益產生影響(戴國強,1999)。系統風險主要包括市場風險、利率風險和購買力風險。非系統風險是指發生于個別企業的特有事件造成的風險。系統風險和非系統風險的分類表明,系統風險應盡可能回避,非系統風險應盡可能消除。
(三)房地產投資風險的特征
不確定性。項目風險是不可避免的,而房地產開發更是如此。對于一個特定的項目的一個特定的風險來說,它的發生是諸多因素共同作用的結果,是一種隨機現象。
規律性和可預測性。風險的產生是來自于客觀條件的不斷變化,即風險因素是各種不確定因素的伴隨物。但是由于房地產項目的環境變化和實施總是有一定的規律性,所以風險的發生和影響也必然有一定的規律性,風險是可以預測的。
可變性。風險活動除了有規律性,還存在變化的可能性,一旦引起風險的因素發生變化時,風險也必然隨之發生變化。在房地產項目實施的整個過程中各種風險在質和量上都可能會發生變化,隨著項目的不斷持續,有些風險得到控制變小,有些風險會發生并得到有效處理,但與此同時在每一階段都可能產生新的風險。
潛在性。盡管房地產項目風險客觀存在可能性,但風險的不確定性決定了它僅僅是一種可能,而這種可能要變為現實還需要有必要的條件,這就是風險的潛在性。
階段性。風險的發展不是一成不變的,而是分階段的,這就是房地產項目風險的階段性。一般認為它包括3個階段:潛在風險段;風險發生段;造成后果段。
結果雙重性。風險所引發的結果可能是損失也可能是收益,這就是房地產項目風險的結果雙重性。傳統上把項目風險看成是一種損失,因此項目風險的雙重性也就意味著風險與收益機會共存。
房地產投資風險因素系統分析
房地產市場千變萬化的根本原因是由于一系列不確定因素的存在。這些不確定因素的影響產生的動態變化會給在房地產市場中交易的商品經營者帶來各種不同形式的風險。如果完全不考慮這些風險因素或遺漏了主要因素,那么風險分析就可能有很大的偏差;但要把每個風險因素包羅萬象地都加以考慮,則會導致研究模型的過度復雜化,這是不現實的。經過風險分析,可以合理地、盡可能地縮小風險因素的不確定性,找到影響風險的主要因素,從而為投資者提供最科學的風險對策。
要想保證風險分析的質量,必須科學地分析房地產投資過程中可能存在的各種風險因素,采取相應措施或對策來盡可能地減少風險損失。圖1至圖7給出了整個房地產投資風險因素的結構系統。
(一)自然風險
自然風險指的是由于自然因素具有不確定性,導致房地產商品的生產過程和經營過程可能受到的影響和直接破壞,由此帶來的對房地產開發商和經營者經濟上的損失,如風暴風險、火災風險、洪水風險等。
(二)政治風險
房地產的不可移動性使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由以下因素造成:、戰爭、經濟制裁、外來侵略、騷亂等。同時,政治風險還包括政策風險,即由于國家或地方政府有關房地產投資的政策條件發生變化而帶來的投資風險。房地產投資是一項政策性很強的業務,它受多種政策的影響和制約,其政策都會對房地產投資者收益目標的實現產生巨大影響,從而給房地產開發投資者帶來投資的風險。政治風險因素還可以細分,參見圖2。
(三)經濟風險
經濟風險因素主要是指國家的經濟形勢環境變化這類不確定因素的出現對房地產市場產生的影響,經濟風險因素的分類參見圖3。
(四)技術風險
房地產技術風險是指隨著科學技術的不斷進步,技術結構及其相關變量的不斷升級,會給房地產開發商可能帶來的損失。比如,科技進步可能使得房地產商品的適用性受到影響,從而使開發商不得不追加投資進行房地產的翻修和改造。技術風險的主要變量可以分成如圖4所示的類別。
(五)社會風險
社會風險因素指的是由于社會形勢的變化對房地產市場的影響,有可能給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失。參見圖5。
(六)內部決策和管理風險
上述風險因素都是來自外部環境,而內部決策和管理風險指的是由于開發商決策錯誤、策劃失誤或經營管理不善導致低于預期的收入水平,包括類型選擇風險、地點、人、財、物組織管理風險和投資方式等,參見圖6。
(七)國際風險
國際風險是指國際經濟環境的變化產生的對地區性經濟活動的影響,它對一個社會經濟活動的影響是全局性的。投資者如果有意涉足國際房地產項目,那么就要了解項目所在國的環境,把握好投資政策,并且采用相對穩定的貨幣和匯率工具,才能盡可能地避免潛在損失。國際風險因素一般可以細分為如圖7所示的分類。
不同房地產項目投資的風險分析
地產投資的風險。土地開發是一種風險最大、收益通常也是最高的房地產投資方向。由于土地的市場價格受一系列的風險因素的影響而波動很大,土地投資的風險也很大。為了減少在地產投資中的風險,保證投資收益,把握投資的政治及經濟時機最為重要。了解和隨時掌握城市規劃及其變更情況,特別是對土地使用性質改變和變化趨勢做出正確的分析和判斷,可以在很大程度上降低投資的風險損失。
普通住宅投資的風險。除地產之外,住宅也是房地產市場中較為引人關注的項目之一。一般而言,投資于普通住宅市場,若是房屋能夠很快地銷售出去,那么這種投資便屬于短期投資,資金周轉較快,也較容易獲利。如果住宅因為某些原因銷售不出去,則虧損是必然的。
公寓投資的風險。評估對公寓市場的投資成功與否的主要標準,就是看公寓能否租出去,以及租金的高低。影響公寓生意的主要因素有兩方面:市場需求;管理水平。若是市場需要量大,公寓難度不大;若是管理水平高,條件硬,則租金必然較高,收入也會較多。其主要風險是:市場需求量低,公寓租不出去;管理成本高于租金收入。
辦公、寫字樓宇投資的風險。由于中國近年來商業市場的繁榮,便為寫字樓市場的發展提供了一個契機。寫字樓是與商務活動和政府機關聯系在一起的,因此其位置最好是接近于商業或社會活動的中心,這有利于提高其被利用率和租金價格。另外,其管理水平也是很重要的因素。所以,寫字樓市場的主要風險即是:若不能使其保持較好的地理位置,并保證業務管理水平,會是很危險的。
商業樓宇投資的風險。投資商業樓宇一般比投資普通住宅、公寓、寫字樓的風險大。商業樓宇市場的風險主要有以下三個方面:投資的收益取決于商店的銷售情況;商業競爭帶來的不利影響;租方信譽不佳對投資者的影響。
工業樓宇投資的風險。工業樓宇通常需要進行一定規模的土地開發,形成一個具有一定規模的工業園區。工業園區的基礎設施,如供電、供水、道路等條件的改變或不充分都會構成對工業樓宇市場的風險,從而給投資者帶來風險。
以上結合房地產項目投資的不同類型,對于房地產市場中的風險進行了分析。通過分析可以看出:不同的房地產項目,其風險程度及重心是不同的。對比分析對其有充足的了解,以期在實踐應用中降低投資風險。
參考文獻:
1.龍勝平,方奕.房地產金融與投資概論[M].高等教育出版社,2006
2.陳溥才,郭鎮寧.房地產開發項目可行性研究與方案優化策略[M].中國建筑工業出版社,2004
【關鍵詞】風險認知；主動預防風險；進行動態管理；降低風險
1 風險管理方案
1.1 工程風險管理的含義
工程風險管理是指依據工程風險環境和設定的目標，對工程風險分析和處置進行決策的過程。工程風險管理分為兩大環節，四個步驟：第一個環節是工程風險分析，主要采用實證分析的思路對工程風險性態進行準確的描述，從定性和定量兩個角度認識工程風險，在此基礎上進行風險評價；第二各環節是采用規范分析的思路，依據工程風險分析的結果并結合工程項目的人員、資金和物資等資源的限制，制定和實施風險處置方案。工程風險的四個步驟是：工程風險辨識、工程風險估計、工程風險評價和工程風險處理。
2 動態工程風險管理思想
對于建設項目，代建單位擬采用動態風險管理方法。動態風險管理方法，即是在項目的實施過程中不斷重復上述風險管理的步驟，利用風險管理過程中的反饋機制，實現動態的風險管理過程。
3 工程風險管理的目標
工程建筑面積大，工程造價高，工期長，故將面臨的風險因素也較多。代建單位將對項目進行全過程的風險管理，保證實現項目的安全、質量、工期、功能和成本目標。
4 制定工程風險管理計劃
4.1 工程風險管理組織的設置
周全的工程風險管理計劃的制定及其高效率地貫徹實施都離不開良好的風險管理組織。采用矩陣型工程風險管理組織方法，矩陣型工程風險管理組織采用縱向和橫向交叉式的管理模式，對于某一項子工程的管理人員來說，既要接受垂直領導，也要接受橫向指揮和協調。此方式適用于大型工程項目的風險管理。
4.2 工程風險辨識
建設項目資金由建設單位撥付，投融資環節的風險較小。因此，工程風險管理的重點將放在工程施工環節。代建人擬將工程風險的辨識分為兩個階段：第一階段是工程施工準備中的風險辨識；第二階段是工程施工中的風險辨識。以求全面而無遺漏地辨識工程風險。為保證風險辨識的系統性，可按照工程內在的施工工藝順序和內在的結構關系辨識風險。風險存在的普遍性使工程風險的辨識必須有所側重。
工程風險辨識過程主要存在兩個環節：一是查找風險源；二是找出風險因素向風險事故轉化的條件。
4.3 工程風險估計與評價
4.3.1 風險估計
由于風險估計的結論將影響風險響應措施的選擇，在此環節，代建人堅持謹慎性，以及定性估計與定量估計相結合的原則，運用多種評估方法從不同側面反映風險狀態。
（1）定性估計
在定性估計，即對風險程度進行模糊綜合評判過程中，采用專家調查法搜集用于風險估計的數據，到施工現場和施工企業調查獲取第一手資料，聽取設計人員、現場管理人員、施工人員對工程各個環節暗含的風險的意見，將專家意見和類似工程歷史評判資料匯總，作出模糊綜合判斷。
（2）定量估計
在定量估計，即風險量的計算過程中，分組對設計人員、現場管理人員、施工人員進行調查，運用頭腦風暴法讓每組內被調查者獨立判斷分部工程（如基礎工程）的施工風險的損失水平及其發生概率。從而得出分部工程施工風險狀態的調查表。
根據調查表的數據，算出各組被調查人員判斷的風險損失期望值，再采用加權平均的方法計算出總風險損失期望值。
本工程建設周期持續時間較長，涉及委托人和使用人、代建單位、咨詢、監理、設計、施工、供貨等各個方面，風險因素多，風險識別工作量大、情況復雜。風險管理的具體工作由項目管理合同預算組負責，搜集各方面的信息，通過統計、分析、整理等具體工作手段，針對本工程的具體情況，列出本工程初始風險清單。
5 項目風險管理的特點
5.1 多樣性。項目風險管理的客體隨工程總承包方式的不同而不同。如交鑰匙總承包必須面對設計、采購、施工安裝和試運行服務全過程的風險；而設計-施工總承包面對的只是設計和施工階段的風險。
5.2 復雜性。項目風險管理所要處理的風險問題比設計或施工等單項承包復雜得多，風險量大得多。因此，項目風險管理的難度必然更大。相應的，其所取得的效益也更顯著。
5.3 社會性。項目風險管理所涉及的社會成員（利益相關者）多，相關關系十分復雜。
5.4 全局性。代建單位風險管理是管理者從全過程（全局）的觀點出發進行全局性的綜合管理，而不是把各階段或各個過程分割開來進行的項目風險管理。
5.5 風險評價
工程風險評價的主要目的在于，確定工程風險和風險處置措施對系統的影響程度。風險評價分為定性評價和定量評價。AHP法是介于定性和定量分析之間的層次分析法，故代建人將采用AHP法進行本項目風險處置措施的優劣排序
AHP法的操作過程：首先是列出相對矩陣模式，然后將各風險措施兩兩比較，主要比較風險防控效率、措施保障能力和風險處置成本。比較評判過程采用專家調查法，讓不同組的專家分別對兩兩風險處置措施的相對優化程度做出判斷。經數據處理得出其平均的相對優化度。以次類推比較其他風險處置措施的相對優化度。當三種風險處理措施兩兩比較后，構成相對矩陣，運用方根法計算相對優化度。最后通過檢驗，得出風險處理措施的優先排序。
5.5.1 工程風險處理
a） 工程風險的處理方法
工程風險的處理方法主要有：風險回避、風險自留、風險轉移。鑒于本建設項目的性質，以上三種方法均有可能用到。在實施中，代建人將按上述的AHP法確定其采用的優先順序。
（1）工程風險回避方案
工程風險回避方案主要運用于工程項目施工準備階段。在此階段，有些項目的取舍或變更不會對整體工程造成太大的影響。
①通過嚴格的招投標程序選擇合適的承包商，以便降低技術風險。
②控制工程分包防止將工程分包給劣質承包商的可能性
③根據實際情況進行現場規劃和拆遷，在滿足工程設計要求的前提下，盡可能回避施工地質條件復雜，拆遷困難的地域。
（2）工程風險自留方案
根據風險自留的條件，制定風險安排。
①可自我容納的較小的風險控制和化解方案。一是制定和落實風險防范措施，降低風險發生的概率；二是制定施救措施，如防止已發生的危險擴散；降低危險擴散速度，限制危險作用的空間；迅速處理已經造成的損害。
②未預料風險的處理方案。處理方案由風險預警系統、風險應急措施和風險補救措施構成。
③不能回避或轉移的風險的控制和化解方案。這類風險的處理途徑有三條：一是變更設計，當一些經濟風險或政治風險影響設備采購和安裝時，在變更設計可行的情況下，可以通過變更設備型號和安裝要求來化解風險；二是借鑒較小風險控制和化解方案；三是實行替代方案。
（3）工程風險轉移方案
工程風險轉移方案是較常用的一種風險處置方案，風險轉移方式是：
①在投標階段向投標人收取投標保證金，以防中標人違約給業主造成經濟損失。
②中標后要求承包人或供應商向業主提供履約擔保，擔保方式為銀行出具的履約保函。保函金額按中標合同價的10%。
③預留中標合同價的5%作為質量保證金。
④要求承包商辦理必要的工程保險。
選擇以上幾種風險轉移方式主要基于如下幾點考慮：一是風險分析結論，根據風險調查和分析的結論，一些主要風險最初源于合同的訂立和履行，因而通過控制合同履約環節的風險，可以有效地分散相關風險；二是合同履約擔保方式本身的擔保效力較高，對于合同履行過程中出現的未履約或未完全履約的風險，擔保銀行可以提供擔保，而擔保費用由對方支付；三是工程擔保和工程保險并列成為工程外加的雙層保障機制。
6 工程風險管理計劃的實施
風險管理計劃的實施過程中，管理人員將做好指導、監督、檢查和信息反饋工作。工程項目的風險管理是全員參加的、施工周期內全過程的、動態監控的復雜管理系統。在計劃實施過程中，風險管理人員如發現風險計劃的不當之處，需進行及時調整。
7 工程風險管理計劃的調整
工程風險管理計劃的調整是實行動態風險管理的關鍵步驟，主要設計如下兩個環節：一是風險管理組織的調整；二是補充或修正風險分析，調整工程風險處置對策。
通過對項目全過程的動態風險管理，可有效控制項目可能遇到的風險發生的概率，最大限度地降低風險事故造成的損失，以最少的成本保證本項目總目標的實現。
8 工程保險
工程總承包項目的風險分擔，應該盡量采取社會化、商業化的方式轉移，根據工程總承包項目合同和適用法律的規定，在項目合同履行期間，承包商職能部門應及時為項目辦理各種保險。工程總承包項目涉及的保險種類有：建筑安裝工程一切險（包括海運且保險金額不少于替換整個項目的價值）附加第三者責任險和雇員賠償險（限雇主人員）、建筑物一切險（包括綜合的建筑物、工廠、設備含財產損害，保險金額不得少于用于替換全部物質的價值）、一般責任險（包括一般責任險或一般商業責任險，保險范圍是項目所從事的一切營運活動）、業務中斷險、利潤預損失險、人身意外傷害險（承包商所有雇員包括當地雇傭人員）、車船險、及融資需要投保的其他保險。項目投保的險種由承包商企業根據項目情況決定，但是合同規定必須投保的險種其金額和條件應符合合同規定并保持有效。承擔保險責任的保險公司應按商業上合理的條件和當時的市場行情進行擇優選擇。辦理商業保險后，承包商職能部門應將有關單證的副本發給項目經理部并組織相關的學習，制定相關的措施。
參考文獻
[1]周林.做好項目管理工作的實踐心得.建設監理.2011（5）。
一、充分了解業主資信情況，科學地進行投標。合同一方的業務能力、管理能力、財務能力等有缺陷或者沒有圓滿履行合同都會給另一方帶來一定的風險，所以要充分了解工程項目的來源，特別是業主資金運作情況、合同的支付條件以及業主延期付款條件的制約方法（包括銀行保函及利息率）。承包商要避免在承攬工程業務過程當中，為了爭取中標，不顧實際情況和客觀條件拼命壓低標價的做法。競標更要實事求是，能夠壓縮的壓縮，不能壓縮的絕對不能勉強，以免收不抵支，造成虧損風險；或者由此偷工減料，造成新的安全風險。同時，要杜絕在投標過程中的營私舞弊現象，避免由此造成法律方面的風險。
二、充分認識商業保險的局限性。商業保險并不能轉移工程項目的所有風險，一方面是因為存在不可保風險，另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此，商業保險具有一定的局限性，即只承辦純粹的自然災害和意外事故所致損失的保險，而且只承辦其責任項下的業務，其他損失不屬理賠范圍，保險人均不賠償。商業保險目前的業務擴展也不能與承包商的工作發展完全同步，所以，承包商不能完全依靠商業保險規避項目風險，必須加強項目自身內部的風險預防。
三、分析考慮合同中不可抗力因素。不可抗力因素指項目建設過程中不可預見、無法克服和避免且給項目造成損壞或毀滅的因素。項目面臨的不可抗力因素有許多，包括政治風險、經濟風險、自然風險，等等。承包商應對其給予充分考慮，做好抵御風險的必要預防工作。
除此之外，特別是對不明地理和惡劣氣候條件要有充分考慮。例如，施工中遇到嚴重的不可預知情況，而使工程難以正常進行。此時，業主提供的地質資料和地基技術要求可能與實際出入很大，需要經過勘察、設計單位研究和解決問題后方可開始施工。處理異常地質情況增加了工作量，而且還可能會導致工期損失及成本增加。因此，承包商在對項目的風險管理中不可忽視合同中的不可抗力因素。
四、加強合同管理，著力規避項目風險。工程合同既是項目管理的法律文件，也是項目全面風險管理的主要依據。在合同管理中進行風險分析，目的在于研究如何降低風險程度或規避風險，減少風險損失。在預測到主要風險因素后，應根據不同風險因素提出相應的風險規避和防范對策。
（一）研究招標文件合同條款，力爭非承包商同意補償的條款。承包商在投標過程中，要反復深入研究招標文件，仔細勘查施工現場，盡可能發展并探索可能的索賠機會。對于這類問題承包商在向業主質疑和進行合同談判、詢標時，可技術性處理，使自己處于有利地位。總之，承包商必須具有強烈的風險意識，學會從風險分析與風險管理的角度研究合同的每一個條款，對項目可能遇到的風險因素有全面深刻的了解。否則，風險將給項目帶來巨大的損失。
（二）適當選擇合同形式，謹慎報出合理單價。根據工程項目的特點和實際，適當選擇計價式合同形式，從而降低工程的合同風險。例如：對于水文地質條件穩定且承包單位有類似施工經驗的中小型工程項目，實際造價突破計劃造價的可能性不大，其風險量較小，可以采用總價合同的報價方式，但要注意其變更條款的清晰，合情、合法謹慎報好工程量單價。對于工程量變化的可能性及變化幅度均較大的工程項目，其風險量較大，應采用單價合同報價方式。在報工程量單價時，要特別注意單價的內容、范圍及完成單價內容的全部工藝及程序，且要根據實物量可能調整的幅度，采用不平衡單價的差異報價方法，將工程量變化的風險轉移給業主方。對于無法測算成本狀況的工程，貿然估價將導致極大風險，宜采用成本加酬金合同，將工程風險轉移給業主方。
（三）明確合同內容，劃清工作界面。合同條文不全面、不完整、不清楚，合同雙方責權利關系不清楚就會帶來一定的風險。在商簽合同過程中，承包商要逐一仔細斟酌合同條款，劃清各方責任，明確承包內容，尤其要對業主有意轉嫁風險和開脫責任的條款特別注意。如：合同中缺少業主拖欠工程款的處罰條款以及預付款支付的相關規定。又如：合同中對一些問題不作具體規定，僅用“另行協商解決”等字眼。這樣的承包合同在執行過程中會導致雙方發生分歧，最終導致承包商的損失。承包商要注意這些風險條款，合理分析所承擔的風險。
五、選擇適當的手段對風險進行回避和轉移。風險回避是在考慮到項目風險及其所致損失巨大時，主動放棄或終止該項目以避免與該項目相聯系的風險及其所致損失的一種處置風險的方式。通常，當遇到下列情形時，應考慮風險回避的策略：風險事件發生概率很大且后果損失也很大的項目；發生損失的概率并不大，但當風險事件發生后產生的損失是災難性的、無法彌補的。但是，有時放棄承擔風險就意味著可能放棄某些機會。因此，某些情況下的風險回避是一種消極的風險處理方式。
