時(shí)間：2023-08-24 09:27:48
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第一條、為加強(qiáng)本市房地產(chǎn)評(píng)估管理，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)行為，保障國(guó)家、集體、個(gè)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《廣東省房地產(chǎn)評(píng)估條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條、本辦法適用于本市市轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行。
第三條、房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)為基礎(chǔ)，參照本市的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
第四條、廣州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。
第二章、評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員
第五條、從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。
第六條、設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有機(jī)構(gòu)名稱、組織形式和章程（二）有固定的辦公場(chǎng)所。
（三）有10萬元以上人民幣的流動(dòng)資金。
（四）有3名以上房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員，其中經(jīng)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)估價(jià)師或土地估價(jià)師不少于2名。
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第七條、設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)資審?fù)猓〉觅Y質(zhì)證書，并申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。
第八條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家規(guī)定實(shí)行資質(zhì)等級(jí)制度，資質(zhì)等級(jí)的確認(rèn)按國(guó)家規(guī)定權(quán)限由有關(guān)部門審批。
一級(jí)資質(zhì)：有100萬元以上的注冊(cè)資金，7名以上取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)估價(jià)師，從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)4年以上，可獨(dú)立承擔(dān)評(píng)估標(biāo)的物的建筑面積在10萬平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目，可從事除國(guó)有土地使用權(quán)出讓外的各類房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。
二級(jí)資質(zhì)：有70萬元以上的注冊(cè)資金，5名以上取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)估價(jià)師，從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)3年以上，可獨(dú)立承擔(dān)評(píng)估標(biāo)的物的建筑面積在6萬平方米以上、10萬平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目，可從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股等方面的評(píng)估項(xiàng)目。
三級(jí)資質(zhì)：有40萬元以上的注冊(cè)資金，3名以上取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)估價(jià)師，從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)2年以上，可獨(dú)立承擔(dān)評(píng)估標(biāo)的物的建筑面積在2萬平方米以上、6萬平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目，可從事二級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)范圍內(nèi)的評(píng)估項(xiàng)目。
未取得資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，可承擔(dān)評(píng)估標(biāo)的物的建筑面積在2萬平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。
土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)審批權(quán)限及其從業(yè)范圍，按國(guó)家土地行政主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九條、房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)應(yīng)在核準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行，不得超越資質(zhì)等級(jí)從業(yè)范圍從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
第十條、市房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、房地產(chǎn)評(píng)估人員的資格實(shí)行定期審核制度。不參加審核或?qū)徍瞬缓细竦模坏美^續(xù)從業(yè)。
第十一條、房地產(chǎn)評(píng)估人員必須持有房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證或房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書，并參加一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，方可從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)評(píng)估人員不得同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)。
第十二條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的從業(yè)地域范圍從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
在外地注冊(cè)登記的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在本市從事評(píng)估業(yè)務(wù)的，須按本辦法規(guī)定到市房地產(chǎn)行政主管部門登記備案。
第三章、評(píng)估業(yè)務(wù)
第十三條、凡有下列情形之一的，委托人可自行選擇具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估：
（一）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的。
（二）組建中外合資企業(yè)、股份制企業(yè)以及上市公司對(duì)房地產(chǎn)作價(jià)投資、入股的。
（三）企業(yè)兼并或破產(chǎn)需對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的。
（四）房屋買賣、交換的。
（五）房屋抵押、典當(dāng)、投保、贈(zèng)與的。
（六）其他認(rèn)為需要評(píng)估的情形。
第十四條、國(guó)有土地使用權(quán)出讓，行政、司法機(jī)關(guān)決定或裁定以房地產(chǎn)作價(jià)補(bǔ)償、賠償以及依照房地產(chǎn)價(jià)值為納稅基數(shù)的項(xiàng)目，由廣州市房地產(chǎn)估價(jià)管理所按照國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一組織評(píng)估。
第十五條、委托房地產(chǎn)評(píng)估的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂估委合同，評(píng)估委托合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人姓名或名稱、住所、法定代表人。
（二）評(píng)估標(biāo)的物名稱、地點(diǎn)、面積、座落、用途、使用情況。
（三）評(píng)估目的、期限和要求。
（四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式和時(shí)間。
（五）評(píng)估糾紛處理和違約責(zé)任。
（六）當(dāng)事人認(rèn)為需要載明的其他事項(xiàng)。
第十六條、開展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)有兩名以上房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員參加。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成房地產(chǎn)評(píng)估后，應(yīng)向委托人出具評(píng)估報(bào)告書。評(píng)估報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。
第十七條、委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告書之日起15日內(nèi)，向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在接到復(fù)核報(bào)告書之日起15日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)重估。
第十八條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)，可以到需評(píng)估的房地產(chǎn)所在地的有關(guān)部門查閱與評(píng)估有關(guān)的檔案資料，有關(guān)部門應(yīng)予以協(xié)助。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員開展評(píng)估業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)提供有關(guān)證書和資料。
房地評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)為委托人保守秘密。
第十九條、房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)，應(yīng)按照國(guó)家和省、市物價(jià)主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并開具發(fā)票。
第四章、評(píng)估結(jié)果的確認(rèn)
第二十條、有下列情形之一的房地產(chǎn)評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果必須報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)：
（一）稅務(wù)部門委托征收的有關(guān)房地產(chǎn)稅的。
（二）涉及國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的。
（三）行政、司法機(jī)關(guān)決定或裁定以房地產(chǎn)作價(jià)補(bǔ)償、賠償?shù)摹?/p>
（四）股份公司上市需確定土地價(jià)值的。
（五）行政劃撥土地進(jìn)行抵押的。
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他的情形。
第二十一條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的，應(yīng)提交下列文件、資料：
（一）申請(qǐng)書。
（二）評(píng)估報(bào)告。
（三）評(píng)估計(jì)算過程與結(jié)果。
（四）其他有關(guān)文件、資料。
第二十二條、市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)依據(jù)下列規(guī)定確認(rèn)評(píng)估結(jié)果：
（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合其資質(zhì)等級(jí)范圍（二）評(píng)估報(bào)告至少有兩名在冊(cè)估價(jià)師簽署并注明資質(zhì)證號(hào)。
（三）評(píng)估的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰。
（四）評(píng)估報(bào)告及其技術(shù)報(bào)告符合國(guó)家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范。
（五）評(píng)估采用的資料和參數(shù)真實(shí)有效，評(píng)估方法正確。
（六）評(píng)估結(jié)果符合本市所在地段房地產(chǎn)價(jià)格水平。
第二十三條、市房地產(chǎn)行政主管部門受理房地產(chǎn)估結(jié)果確認(rèn)，應(yīng)自收到評(píng)估機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)書及全部評(píng)估文件資料之日起15日內(nèi)予以書面答復(fù)。符合本辦法第二十二條規(guī)定要求的，應(yīng)予辦理確認(rèn)手續(xù)。
第二十四條、房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)后，涉及國(guó)家征收稅款的，由稅務(wù)部門按稅法核定其計(jì)稅價(jià)格。
房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)后，如涉及國(guó)有企業(yè)兼并、破產(chǎn)、作價(jià)入股或上市的，該房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果應(yīng)并入企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，由國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管部門匯總。
第五章、法律責(zé)任
第二十五條、未取得房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書擅自從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，市房地產(chǎn)行政主管部門或會(huì)同工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，沒收非法所得，并處非法所得五倍以下的罰款；造成當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)依法賠償。
第二十六條、不按本辦法規(guī)定參加審核的，由市房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期補(bǔ)辦審核手續(xù)；逾期仍不補(bǔ)辦的，撤銷房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書或房地產(chǎn)評(píng)估人員崗位資格證書。
第二十七條、評(píng)估機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)超出從業(yè)范圍的，其評(píng)估結(jié)果無效，收取的評(píng)估費(fèi)應(yīng)退還委托人，并由市房地產(chǎn)行政主管部門處以2000元以上10000元以下的罰款。
第二十八條、違反本辦法第十二、二十條規(guī)定的，其評(píng)估結(jié)果無效，收取的評(píng)估費(fèi)應(yīng)退還委托人；造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)依法賠償。
第二十九條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員違反規(guī)定提高或壓低評(píng)估標(biāo)的物價(jià)值，損害當(dāng)事人利益的，除賠償經(jīng)濟(jì)損失外，并由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10，000元以上30000元以上的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書或房地產(chǎn)評(píng)估人員崗位資格證書。
第三十條、市房地產(chǎn)行政主管部門及廣州市房地產(chǎn)估價(jià)管理所的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分；觸刑犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章、附則
第三十一條、本辦法施行前，已經(jīng)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)而未領(lǐng)取房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起90日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門登記申領(lǐng)資質(zhì)證書。
第一條為適應(yīng)城市房產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，規(guī)范價(jià)格行為，維護(hù)交易價(jià)格的正常秩序，保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)制定本暫行辦法。
第二條本暫行辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)公民、法人和其他組織擁有產(chǎn)權(quán)的房屋的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和其它有償轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的價(jià)格及房產(chǎn)交易市場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)收費(fèi)的管理。
第三條國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房產(chǎn)交易價(jià)格管理工作；縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府的價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)交易價(jià)格管理工作。
各級(jí)政府價(jià)格主管部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格的監(jiān)督。
第二章管理原則
第四條國(guó)家對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格實(shí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止壟斷、哄抬價(jià)格。
第五條房產(chǎn)交易價(jià)格及經(jīng)營(yíng)收費(fèi)，根據(jù)不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
向居民出售的新建普通商品住宅價(jià)格、拆遷補(bǔ)償房屋價(jià)格及房產(chǎn)交易市場(chǎng)的重要的經(jīng)營(yíng)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。
房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的工商用房租金，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實(shí)際情況確定價(jià)格管理形式。
其他各類房屋的買賣、租賃價(jià)格，房屋的抵押、典當(dāng)價(jià)格及房產(chǎn)交易市場(chǎng)的其他經(jīng)營(yíng)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
第六條實(shí)行政府定價(jià)的房產(chǎn)交易價(jià)格和經(jīng)營(yíng)收費(fèi)，由政府價(jià)格主管部門會(huì)同有關(guān)部門按照價(jià)格管理權(quán)限制定和調(diào)整。
房產(chǎn)交易價(jià)格和經(jīng)營(yíng)收費(fèi)的管理權(quán)限，除國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門另有規(guī)定外，由省、自治區(qū)、直轄市政府價(jià)格主管部門確定。
第七條實(shí)行政府定價(jià)的房產(chǎn)交易價(jià)格和經(jīng)營(yíng)收費(fèi)，政府價(jià)格主管部門應(yīng)根據(jù)房屋價(jià)值、服務(wù)費(fèi)用、市場(chǎng)供求變化及國(guó)家政策要求合理制定和調(diào)整。
第八條對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的房產(chǎn)交易價(jià)格，城市人民政府可依據(jù)新建商品房基準(zhǔn)價(jià)格、各類房屋重置價(jià)格或其所公布的市場(chǎng)參考價(jià)格進(jìn)行間接調(diào)控和引導(dǎo)。必要時(shí)，也可實(shí)行最高或最低限價(jià)。
第三章價(jià)格評(píng)估
第九條實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房產(chǎn)交易，交易雙方或其中一方可委托有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，雙方可依據(jù)評(píng)估的價(jià)格協(xié)商議定成交價(jià)格。
第十條房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)，由經(jīng)依法設(shè)立的具有房地產(chǎn)估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)辦理。
房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則，遵守國(guó)家有關(guān)的法律、法規(guī)，執(zhí)行規(guī)定的估價(jià)辦法、標(biāo)準(zhǔn)和程序。
第十一條房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)以政府制定、公布的各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，結(jié)合成新折扣，考慮房屋所處環(huán)境、樓層、朝向等因素，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
第十二條房屋評(píng)估重置折扣價(jià)格計(jì)算公式：
評(píng)估價(jià)格＝房屋重置價(jià)格×成新折扣×（1±環(huán)境差價(jià)率±樓層差價(jià)率±朝向差價(jià)率）
計(jì)價(jià)單位為建筑面積平方米。
第十三條房屋重置價(jià)格以當(dāng)?shù)卣畬脮r(shí)公布的價(jià)格為準(zhǔn)。
房屋成新折扣以不同建筑結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限為基礎(chǔ)，考慮因維修和保養(yǎng)不同而實(shí)際新舊程度不同的情況評(píng)定。
第十四條環(huán)境差價(jià)根據(jù)整幢房屋的日照、通風(fēng)以及周圍的綠化、污染等因素綜合評(píng)定。
整幢房屋交易的樓層、朝向差價(jià)免計(jì)；整幢房屋各部位的樓層、朝向差價(jià)按整幢房屋各部位樓層、朝向差價(jià)的代數(shù)和分別趨近于零的原則視具體情況評(píng)定。
第十五條按房屋重置折扣價(jià)方法所評(píng)估出的價(jià)格，可參照當(dāng)?shù)乜杀仁袌?chǎng)價(jià)格補(bǔ)充修正。
由于評(píng)估條件的限制或其它原因不宜采用重置折扣價(jià)方法評(píng)估的，也可選擇其它評(píng)估方法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格。
第十六條房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中涉及地價(jià)評(píng)估的，執(zhí)行地價(jià)評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和程序。
第十七條房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中出現(xiàn)的價(jià)格糾紛，由政府價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)仲裁。
第十八條房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市政府價(jià)格主管部門制定。
第四章監(jiān)督與監(jiān)測(cè)
第十九條各級(jí)政府價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)交易價(jià)格及經(jīng)營(yíng)收費(fèi)的監(jiān)督檢查工作。
第二十條房產(chǎn)交易價(jià)格和經(jīng)營(yíng)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。
進(jìn)入房產(chǎn)交易市場(chǎng)交易的房屋，應(yīng)在交易場(chǎng)所掛牌出示其座落位置、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)格、面積、計(jì)價(jià)單位和銷售（出租）價(jià)格。
經(jīng)營(yíng)收費(fèi)，應(yīng)在服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的醒目位置公布項(xiàng)目名稱、規(guī)格、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)單位、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十一條國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)交易成交價(jià)格申報(bào)制度。房產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)。
第二十二條各級(jí)政府價(jià)格主管部門應(yīng)認(rèn)真做好房產(chǎn)交易價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)工作，及時(shí)對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格情況進(jìn)行分析、匯總，定期制定公布市場(chǎng)參考價(jià)格，并向上一級(jí)政府價(jià)格主管部門報(bào)送情況。
第五章罰則
第二十三條凡違反本暫行辦法，有下列行為之一的，由政府價(jià)格主管部門依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予處罰。
（一）越權(quán)定價(jià)和擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）虛置成本，短給面積，進(jìn)行價(jià)格欺詐的；
（三）壟斷、哄抬房?jī)r(jià)嚴(yán)重干擾市場(chǎng)秩序的；
（四）不按規(guī)定的估價(jià)辦法、標(biāo)準(zhǔn)和程序估價(jià)或故意抬高、壓低被估房?jī)r(jià)的；
（五）不執(zhí)行規(guī)定的明碼標(biāo)價(jià)制定的；
（六）不按規(guī)定申報(bào)成交價(jià)格的；
（七）其它違反本暫行辦法的行為。
第二十四條被處罰單位和個(gè)人對(duì)處罰決定不服的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可向人民法院。
第六章
第二十五條房產(chǎn)管理部門直管公房和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自管公房向職工出售、出租住宅的價(jià)格不適用本辦法。
房產(chǎn)管理部門直管的公房和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自管的公房向職工出售、出租住宅的價(jià)格評(píng)估可參照本暫行辦法執(zhí)行。
第二十六條房產(chǎn)交易及管理中涉及行政事業(yè)性收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門、財(cái)政部門按規(guī)定權(quán)限制定。
第二十七條各省、自治區(qū)、直轄市政府價(jià)格主管部門可根據(jù)本暫行辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)國(guó)家計(jì)委備案。
第二十八條本暫行辦法前有關(guān)規(guī)定凡與本辦法抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。
一、“暫行辦法”中第一章“總則”中增加如下條款：
公有房產(chǎn)房屋系指街道、社區(qū)（經(jīng)合社）、企業(yè)（含已關(guān)門倒閉但由街道代管）的企業(yè)占有使用的各類房產(chǎn)。具體包括經(jīng)營(yíng)性用房，非經(jīng)營(yíng)性用房，安置性房源，社區(qū)用房等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，租用或借用的直管公房及其他房產(chǎn)。
二、“暫行辦法”中第二章“機(jī)構(gòu)，基本職責(zé)”中增加如下條款：
各單位部門、社區(qū)（經(jīng)合社）、企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范區(qū)公有房（店面）檔案管理的通知》（紀(jì)[]57號(hào)）的要求，認(rèn)真做好公有房產(chǎn)檔案的規(guī)范工作，確保做到資料齊全，一戶一檔。規(guī)范準(zhǔn)確和及時(shí)更新數(shù)據(jù)信息。
三、“暫行辦法”中第三章“租賃”中增加如下條款：
1、所有符合評(píng)估的公有房產(chǎn)，在租賃之前都必需經(jīng)過有資質(zhì)的評(píng)估單位部門的評(píng)估。在不低于評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行公開競(jìng)標(biāo)和招投標(biāo)。
2、公有房產(chǎn)租賃，因特殊情況，需要續(xù)租的，必需經(jīng)社區(qū)班子研究同意，在原有評(píng)估的基礎(chǔ)上再選一家有資質(zhì)的評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估，（如果原來沒有評(píng)估的需有二家評(píng)估單位評(píng)估）在最高的評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上再確定租金，并報(bào)街道資產(chǎn)辦、監(jiān)督辦備案。
3、街道直管公有房產(chǎn)（除公正經(jīng)合社、鋼木家具廠，裝訂廠、裝潢廠外）的出租（包括續(xù)租）由各分管的部門、社區(qū)提前一個(gè)月報(bào)街道資產(chǎn)辦，由資產(chǎn)辦提交街道固定資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組研究決定。需直接提交街道黨政班子聯(lián)席會(huì)研究決定的房產(chǎn)，由街道固定資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)決定。
關(guān)鍵詞：改制企業(yè) 租用資產(chǎn) 問題及對(duì)策
一、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)的形成
改制企業(yè)租用的公有資產(chǎn)，是企業(yè)改制中剝離的公有資產(chǎn)在明晰公有產(chǎn)權(quán)后仍由改制企業(yè)租用的資產(chǎn)。所謂剝離公有資產(chǎn)是指在企業(yè)改制過程中將原國(guó)有集體企業(yè)中不屬于擬建股份制企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債從原有企業(yè)賬目中分離出去的行為。
剝離的公有資產(chǎn)主要有按政策規(guī)定進(jìn)行的剝離和按企業(yè)實(shí)際需要進(jìn)行的剝離。前者如保留在改制企業(yè)的職工福利費(fèi)、規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的應(yīng)付工資和未參加統(tǒng)籌前的離退休人員醫(yī)療保險(xiǎn)福利費(fèi)等共有資產(chǎn)。后者如企業(yè)初次改制中不愿買、不讓買及買不了而剝離的資產(chǎn)。不愿買的資產(chǎn)如企業(yè)托兒所、醫(yī)務(wù)室等福利資產(chǎn)、長(zhǎng)期閑置資產(chǎn)、技術(shù)落后的設(shè)備等，這些資產(chǎn)購(gòu)買后不能產(chǎn)生預(yù)期效益，有的可能還會(huì)成為企業(yè)新的負(fù)擔(dān)；不讓買的資產(chǎn)諸如地方政府規(guī)定不允許出售的商業(yè)用地、產(chǎn)權(quán)不清的房地產(chǎn)或房地兩權(quán)分離后有糾紛的房產(chǎn)、地產(chǎn)；買不了的資產(chǎn)是指改制企業(yè)股東無承受能力而暫不購(gòu)買但政府主管部門允許分期購(gòu)買或租用的資產(chǎn)。
隨著改制的不斷深化，公有資產(chǎn)管理的加強(qiáng)，股權(quán)的逐步集中，房地產(chǎn)的大幅升值，過去許多有問題的資產(chǎn)隨著時(shí)間的推移已不再成為問題。如職工共有資產(chǎn)的定性，應(yīng)收應(yīng)付款訴訟時(shí)效的到期，閑置資產(chǎn)及非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的盤活，城市改造的初步到位，許多改制中剝離的公有資產(chǎn)已有歸宿。本文只對(duì)改制中剝離的土地、房產(chǎn)、設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)租用問題進(jìn)行討論。
二、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在的問題
在改制初期，各地政府為加快改制步伐，穩(wěn)定職工隊(duì)伍，在確保國(guó)有資產(chǎn)不流失的前提下對(duì)改制企業(yè)實(shí)施了一系列照顧扶持政策，其中對(duì)出租給改制企業(yè)使用的土地房產(chǎn)采取價(jià)格優(yōu)惠就是措施之一。如本市曾對(duì)土地租金進(jìn)行限價(jià)，規(guī)定臨近市區(qū)的土地租金每畝每年最高不超過10 000元，土地租金每三年調(diào)整一次，每次增幅不超過30%。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，特別是房地產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)過快，導(dǎo)致了新形勢(shì)下改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中出現(xiàn)了新的問題。主要有以下幾個(gè)方面：
（一）租金價(jià)格總體偏低，有失合理
由于房地產(chǎn)的大幅漲價(jià)，目前商業(yè)用地拍賣價(jià)格連創(chuàng)新高。如本市一些較偏的商業(yè)用地每平方米競(jìng)拍價(jià)已達(dá)1萬元，臨近商業(yè)核心圈地區(qū)的商業(yè)用地已超4萬元。即使對(duì)改制企業(yè)按每畝每年10萬元計(jì)算土地租金，與每平方米競(jìng)拍價(jià)已超4萬元的裸地價(jià)格計(jì)算的利息也差距甚遠(yuǎn)。
（二）行業(yè)之間起點(diǎn)不一，有失公平
初次改制是以行業(yè)系統(tǒng)為單位開展的，剝離的房產(chǎn)或土地在各系統(tǒng)之間是不相同的。如工業(yè)系統(tǒng)剝離的土地主要是工業(yè)劃撥用地，單宗土地?cái)?shù)量大，而商貿(mào)系統(tǒng)剝離的土地主要是商業(yè)用地，單宗土地?cái)?shù)量小，但轉(zhuǎn)讓價(jià)格高，且同一塊土地上有不同的商貿(mào)業(yè)態(tài)，有的還分屬多家投資主體。雖經(jīng)十多年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的磨合洗禮，加上政企分開后公有資產(chǎn)的歸并管理，改制企業(yè)已對(duì)土地租金價(jià)格走高趨勢(shì)形成共識(shí)，但各行業(yè)之間、大商場(chǎng)與小門店之間、各種商業(yè)業(yè)態(tài)之間、公益辦公用房與經(jīng)營(yíng)用房之間、不同樓層的商業(yè)用房之間、即使同類業(yè)態(tài)在同一區(qū)域不同路段之間的租金都有一定的差別，這些差別在改制初期，由于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，又有政府指導(dǎo)價(jià)參考，還算相對(duì)公正，但到現(xiàn)在差距已經(jīng)拉大。雖然我市商貿(mào)企業(yè)的公有資產(chǎn)已歸并到一家企業(yè)管理，經(jīng)過前期說服溝通，調(diào)整幅度已逐步跳出政府指導(dǎo)價(jià)的限制，但與民間企業(yè)相比，還是相當(dāng)?shù)谋阋耍貏e是改制企業(yè)租用公有房產(chǎn)后再分割轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營(yíng)者賺取大額差價(jià)，確有欠公平的地方。
（三）大幅度調(diào)整有限制，有失公正
目前限制調(diào)整的原因主要有兩個(gè)方面：一是政府指導(dǎo)文件的限制。因?yàn)槌醮胃闹茣r(shí)各地政府都有承諾，目前雖有所突破，但突破幅度還不能太離譜。二是土地和房產(chǎn)分別擁有帶來的限制。有的企業(yè)在改制中購(gòu)買了房產(chǎn)和部分土地，有的只購(gòu)買了房產(chǎn)未購(gòu)買土地。有的改制企業(yè)是向銀行或法院購(gòu)買的房產(chǎn)，而土地卻仍為公有。房產(chǎn)和土地的關(guān)連性導(dǎo)致單方要求大幅提高土地租用價(jià)格有難度。
（四）資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任不清，有失安全
主要是房地分離后造成的資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任很難厘清。如改制企業(yè)要擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)過有權(quán)部門批準(zhǔn)后在租用的土地上建造房產(chǎn)，受托經(jīng)營(yíng)的公有企業(yè)如何體現(xiàn)擁有者的權(quán)利，如何同步提高收益；土地租給改制企業(yè)，表明使用權(quán)已交給使用者，雖然產(chǎn)權(quán)證上數(shù)量不會(huì)減少，但使用者亂搭亂建、開河筑路現(xiàn)象很難控制，一旦使用不當(dāng)產(chǎn)生問題責(zé)任如何認(rèn)定。特別是個(gè)別改制企業(yè)按比例擁有部分土地使用權(quán)，誰是土地使用權(quán)的主人，雖然法律上可定性為共有土地，但往往擁有房產(chǎn)的人處在相對(duì)有利的地位。城市拆遷往往只補(bǔ)房產(chǎn)，不補(bǔ)或少補(bǔ)公有土地價(jià)值，即使補(bǔ)償土地價(jià)值，往往也只是純土地的收購(gòu)價(jià)格，房地產(chǎn)的商譽(yù)價(jià)值（即房地產(chǎn)交易價(jià)格-房產(chǎn)建造成本-土地使用權(quán)價(jià)格的余額）土地?fù)碛姓卟荒芄蚕怼?/p>
三、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在問題的對(duì)策
針對(duì)上述存在問題，筆者認(rèn)為要著眼改制成功的主流，承認(rèn)改革的歷史和新形勢(shì)下對(duì)新問題的預(yù)估不足，在確保企業(yè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌完善措施。
（一）政府部門可適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)
改制已有十多年歷史，十多年來房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了翻天覆地的變化，雖其中不免有人為炒作等因素的干擾，但筆者始終認(rèn)為今天的房地產(chǎn)價(jià)格提高是對(duì)過去不合理房地產(chǎn)價(jià)格的矯正，只不過是某些地區(qū)、個(gè)別時(shí)段有矯枉過正之嫌。作為地方政府的職能管理部門理應(yīng)順應(yīng)歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，在設(shè)計(jì)房?jī)r(jià)調(diào)控措施時(shí)，也應(yīng)將公布本地區(qū)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)作為“組合拳”措施之一。房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)的公布不僅可以引導(dǎo)房地產(chǎn)的出租行為，間接穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)作為權(quán)威部門制定的指導(dǎo)價(jià)，更具有公信力，也容易被改制企業(yè)接受。如條件不成熟，當(dāng)前也可公布一個(gè)政府收購(gòu)?fù)恋氐幕鶞?zhǔn)價(jià)作為應(yīng)急方案出臺(tái)，讓公有資產(chǎn)管理企業(yè)協(xié)商時(shí)有據(jù)可依。
（二）通過拍租、協(xié)商辦法來提高房地產(chǎn)出租價(jià)格
一是對(duì)商業(yè)用房中的獨(dú)立門面，可以分割的獨(dú)立用房，條件允許拍租的房地產(chǎn)，不應(yīng)再拘泥是否是改制企業(yè)承租，可一律采用公開拍租，原承租企業(yè)優(yōu)先承租的辦法，這樣不僅可以讓租金價(jià)格更加市場(chǎng)化，同時(shí)對(duì)暫不能公開拍租的房地產(chǎn)出租也有指導(dǎo)意義。二是對(duì)不宜公開拍租的房地產(chǎn)，可參照民間出租房地產(chǎn)的辦法，租金每年調(diào)整一次，通過“積跬步至千里”的累積辦法逐步將租金提高到合理的價(jià)位。
（三）適時(shí)公開處置一批剝離房地產(chǎn)
對(duì)房地合一產(chǎn)權(quán)清晰、出租價(jià)格又偏低的房地產(chǎn)可公開掛牌轉(zhuǎn)讓。對(duì)其他租金較低及象征性收取租金的剝離資產(chǎn)可按原改制移交清冊(cè)作一次徹底清理，打包賣給改制企業(yè)或公開出售，以對(duì)剝離資產(chǎn)作一個(gè)了斷。
（四）探討房地分離資產(chǎn)的管理辦法
改制中房地分離是由歷史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分離評(píng)估及會(huì)計(jì)分開核算為具體實(shí)施創(chuàng)造了條件。政府職能管理部門、受托管理企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)有義務(wù)共同努力來探討房地分離的后續(xù)處理辦法。
一是土地管理部門應(yīng)加強(qiáng)土地出租價(jià)格的審核。土地管理部門是土地管理的綜合職能部門，在辦理土地使用權(quán)抵押貸款時(shí)，對(duì)出租的公有土地使用權(quán)零抵押或部分抵押時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)出租土地的價(jià)格審核，督促公有土地出租價(jià)格不應(yīng)低于政府指導(dǎo)價(jià)，引導(dǎo)土地資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)樹立成本效益觀念，合理使用公有土地，確保公有土地的安全完整。
二是房管部門在辦理房地分離房產(chǎn)租賃登記備案時(shí)要增加提供土地權(quán)屬證明或土地使用權(quán)租賃合同的要求，以強(qiáng)化政府對(duì)公有土地使用權(quán)的監(jiān)管。
三是土地受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)要通過公開處置房產(chǎn)或地產(chǎn)，力促房地合一。對(duì)房地分離擁有產(chǎn)權(quán)的，地方政府應(yīng)鼓勵(lì)改制企業(yè)允許參照初期的改制優(yōu)惠政策購(gòu)買公有地產(chǎn)，對(duì)承受能力受限企業(yè)可將擬轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)評(píng)估后轉(zhuǎn)成價(jià)值形態(tài)，再以原土地使用權(quán)抵押作為欠款讓改制企業(yè)分期購(gòu)買。對(duì)改制企業(yè)仍不愿購(gòu)買的土地，可由公有資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)視承受能力沿用原評(píng)估方法按再評(píng)估后的價(jià)格贖回原出售的房產(chǎn)，待兩權(quán)合一后仍將房地產(chǎn)出租給改制企業(yè)使用。
第二條 本辦法所稱房產(chǎn)交易，是指房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，以房屋作價(jià)的投資，以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等活動(dòng)。
第三條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)房產(chǎn)交易的管理。
第四條 房產(chǎn)交易應(yīng)堅(jiān)持平等自愿、依法買賣、有利生產(chǎn)、方便生活的原則。
第五條 市房產(chǎn)局是全市房產(chǎn)交易管理工作的主管部門，日常工作由市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)。
城建、土地、工商、稅務(wù)、物價(jià)、財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)管理等有關(guān)部門應(yīng)配合做好房產(chǎn)交易的管理工作。
第六條 下列房產(chǎn)均可進(jìn)行交易：
（一）單位自管的；
（二）私有的；
（三）市直管的；
（四）房屋開發(fā)單位興建的；
（五）按規(guī)定允許出售的部隊(duì)所有的；
（六）中外合資、中外合作和外資企業(yè)所有的；
（七）單位或個(gè)人與國(guó)內(nèi)、外聯(lián)營(yíng)合資的；
（八）以產(chǎn)抵債抵押期滿的；
（九）依法沒收、抵債、抵稅、抵罰沒款等的；
（十）其它按有關(guān)規(guī)定允許交易的。
第七條 下列房產(chǎn)不得進(jìn)行交易：
（一）無合法產(chǎn)權(quán)證件的；
（二）有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的；
（三）非法、違章和臨時(shí)建筑的；
（四）已批準(zhǔn)征用或劃撥建設(shè)用地范圍內(nèi)和臨時(shí)用地上的；
（五）抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利未清的；
（六）經(jīng)市房產(chǎn)主管部門或人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的；
（七）無償撥給機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位使用的。
第八條 凡從事房產(chǎn)交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，必須經(jīng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門審核同意，并到工商部門申領(lǐng)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記。
第九條 凡進(jìn)行房產(chǎn)交易的，必須持市人民政府核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證（照）和有關(guān)證明文件，向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)，經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門審查批準(zhǔn)后，辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。
出售國(guó)有房產(chǎn)的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前還須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門審查批準(zhǔn)。
第十條 有限產(chǎn)權(quán)（含自建公助、自買公補(bǔ)）房屋的出售，按有關(guān)規(guī)定辦理。
出售共有房產(chǎn)的，須提交共有人同意的證明書。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第十一條 出售已出租的房屋，需提前三個(gè)月通知承租人，并事先辦好過租承諾手續(xù)或與承租人就中止租約協(xié)商達(dá)成書面協(xié)議。在同等條件下，現(xiàn)承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第十二條 房屋產(chǎn)權(quán)人委托他人代賣房屋時(shí)，受委托人須提交委托書和本人的居民身份證。
第十三條 購(gòu)買商品房的，成交后必須持購(gòu)買協(xié)議書和付款收據(jù)到市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門辦理過戶、確權(quán)手續(xù)。
第十四條 平房和整體樓房產(chǎn)權(quán)變更后三十日內(nèi)，產(chǎn)權(quán)人須按規(guī)定到土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)。
第十五條 房產(chǎn)交易的價(jià)格須按下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）商品房?jī)r(jià)格按物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（二）其它房屋的交易價(jià)格按價(jià)格評(píng)估部門評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房產(chǎn)交易的成交價(jià)格超過評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的，由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門按其超標(biāo)部分的15％至30％收取超標(biāo)費(fèi)。
房產(chǎn)交易有最高限價(jià)的，不得超過最高限價(jià)。
第十五條 凡進(jìn)行房產(chǎn)交易的必須按有關(guān)規(guī)定交納契稅。
第十七條 凡進(jìn)行房產(chǎn)交易的，必須按規(guī)定向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門交納交易管理費(fèi)。
第十八條 凡房產(chǎn)因交易、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、公證、糾紛仲裁、合資入股等進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的，須按規(guī)定交納評(píng)估費(fèi)。
第十九條 已經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門審查批準(zhǔn)的房產(chǎn)交易，如因故需中止交易時(shí)，由提出中止方負(fù)擔(dān)交易額2‰的手續(xù)費(fèi)。
第二十條 經(jīng)紀(jì)人必須具備合法的經(jīng)營(yíng)證件，必須遵守房產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)管理制度，不得索要財(cái)物，不得謀取非法收入，不得進(jìn)行黑市經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
第二十一條 凡違反本辦法的，由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門或會(huì)同有關(guān)部門，按下列規(guī)定予以處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
（一）違反第七條第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（七）項(xiàng)規(guī)定，非法買賣無合法產(chǎn)權(quán)證件、限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和撥用房產(chǎn)等的，沒收其非法所得，由房產(chǎn)管理部門收回?fù)苡梅慨a(chǎn)，并對(duì)交易雙方各處以成交額10％至20％的罰款。
（二）違反第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，買賣違章和臨時(shí)建筑等房屋的，責(zé)令其限期拆除，沒收非法所得，并對(duì)交易雙方各處以每平方米100元的罰款。
（三）違反第九條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)私自進(jìn)行房產(chǎn)交易的，對(duì)交易雙方各處以成交額5％至10％的罰款。處罰后按規(guī)定進(jìn)行審查，符合條件的限期補(bǔ)辦手續(xù)，按規(guī)定補(bǔ)交稅費(fèi)；不符合條件的不予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。
（四）違反第十三條規(guī)定，購(gòu)買商品房不按規(guī)定辦理手續(xù)的，除責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)，按規(guī)定補(bǔ)交稅費(fèi)處，并對(duì)其處以成交額10％至15％的罰款。
（五）違反第十四條、第十五條規(guī)定，不按規(guī)定辦理土地使用權(quán)屬變更手續(xù)、不執(zhí)行價(jià)格管理規(guī)定的，按土地、物價(jià)管理的有關(guān)規(guī)定處罰。
（六）違反第二十條規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人無合法證件或謀取非法收入或進(jìn)行黑市經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，除責(zé)令其立即停止活動(dòng)，沒收其非法所得外，并對(duì)其處以非法所得總額1至5倍的罰款。
第二十二條 當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的，可在接到處罰通知之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定部門的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議。復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)在接到復(fù)議申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)作出復(fù)議決定。對(duì)復(fù)議決定仍不服的，可在接到復(fù)議決定之日起十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的部門或復(fù)議機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十三條 房產(chǎn)交易管理人員不嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，視情節(jié)輕重，由市房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門追究其行政、經(jīng)濟(jì)責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
2021年，在上級(jí)國(guó)資主管部門及公司黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，依照區(qū)國(guó)資服務(wù)中心、國(guó)運(yùn)公司出臺(tái)的相關(guān)租賃管理辦法規(guī)范推進(jìn)公司本部房產(chǎn)租賃工作，經(jīng)現(xiàn)將2021年國(guó)運(yùn)公司本部房屋租賃情況報(bào)告如下:
一、基本情況
截止2021年10月15日，國(guó)運(yùn)公司本部房產(chǎn)出租共計(jì)89處，其中自有房屋資產(chǎn)76處，委托管理資產(chǎn)13處。截止2021年10月15日在租88處，空租1處，出租率為98.87%。所有出租行為均遵循環(huán)翠區(qū)國(guó)資服務(wù)中心《環(huán)翠區(qū)區(qū)屬國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)出租管理辦法》等文件要求，出租房產(chǎn)均經(jīng)過主管部門報(bào)備批準(zhǔn)，并嚴(yán)格按照“評(píng)估+競(jìng)拍+簽訂”流程進(jìn)行相關(guān)租賃管理工作。
二、租金情況
截止10月15日，本年度已收取租金391.05萬元，涉及88戶承租戶。
三、管理情況
（一）合同簽訂
截止目前，向國(guó)資服務(wù)中心報(bào)備房產(chǎn)出租15處，應(yīng)新簽租賃合同15處，其中：已簽訂租賃合同 12處，待簽訂2處（其中屬于租賃合同續(xù)簽9處，重新招拍5處），空租1處。
（二）租金評(píng)估
截止目前，本年度評(píng)估房產(chǎn)租金15處，共進(jìn)行租金評(píng)估競(jìng)價(jià)活動(dòng)3次，評(píng)估機(jī)構(gòu)競(jìng)得情況分別為大地評(píng)估1次，華地評(píng)估2次，發(fā)生租金評(píng)估費(fèi)用合計(jì)10500元（評(píng)估單價(jià)平均為700元/處），待年終一并進(jìn)行結(jié)算支付。
（三）資產(chǎn)維修
截止目前，本年度已進(jìn)行租賃資產(chǎn)維修13次，共計(jì)結(jié)算金額101119.42元，其中：房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)維修10處，結(jié)算金額61114.42元；水電管路維修3處，結(jié)算金額40005元。另有待驗(yàn)收維修2處，待結(jié)算維修費(fèi)預(yù)計(jì)約10.5萬元。
三、其他工作
（一）截止目前共調(diào)解承租業(yè)主糾紛3起，處理完畢12345投訴1起；
第二條 本辦法所稱房產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。
第三條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)抵押。
第四條 市房產(chǎn)管理局是市人民政府房產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)房產(chǎn)抵押的管理。
第五條 房產(chǎn)抵押必須遵循自愿互利和誠(chéng)實(shí)信用的原則，設(shè)定的房產(chǎn)抵押不得違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)。
第六條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。
以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
第七條 下列房產(chǎn)不得設(shè)立抵押：
（一）未取得房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書的；
（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)；
（三）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（四）確定為拆遷的；
（五）依法被查封、扣押或監(jiān)管的；
（六）房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為不宜抵押的。
第八條 房產(chǎn)抵押必須簽訂書面合同，并辦理抵押登記。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)抵押，須經(jīng)土地管理部門登記后，到房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)抵押，由房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記后，交到土地管理部門備案。
抵押合同自房產(chǎn)行政主管部門登記之日起生效。
第九條 設(shè)定房產(chǎn)抵押須持下列證件及手續(xù)進(jìn)行抵押登記：
（一）抵押房屋的房屋所有權(quán)證書；
（二）抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證書；
（三）抵押人的身份證明及法人資格證明；
（四）抵押登記申請(qǐng)書；
（五）抵押合同；
（六）房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為應(yīng)提供的其他證件。
第十條 房產(chǎn)抵押獲準(zhǔn)登記時(shí)，抵押人應(yīng)將房屋所有權(quán)證書交由登記部門留存。由登記部門簽發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證，交由抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí)。
第十一條 登記部門的登記資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱抄錄或者復(fù)印。
第十二條 抵押物的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可委托抵押登記的管理部門指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
第十三條 共有房屋抵押時(shí)除出具房屋所有權(quán)證、共有權(quán)保持證外，還須出具共有人書面協(xié)議。
第十四條 抵押人用已出租的房屋抵押時(shí)，要事先通知承租人，原租賃契約或合同繼續(xù)生效。抵押人因不能清償債務(wù)，抵押房產(chǎn)被處分或拍賣時(shí)，原承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃期限未滿的，承租人有權(quán)繼續(xù)按原租賃契約或合同承租。
第十五條 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)抵押房產(chǎn)拆建、改建、更換租戶、轉(zhuǎn)讓或者以其他形式進(jìn)行處分。
抵押權(quán)人不得使用抵押房產(chǎn)，或者以抵押房產(chǎn)與第三者簽訂其他契約或合同。
第十六條 抵押期間抵押人是法人的，若發(fā)生合并、分立、更名等變更的，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人，并從變更之日起十五日內(nèi)向房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理抵押變更登記。
抵押人為自然人的，在抵押期間發(fā)生死亡的，其繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)自取得繼承或遺贈(zèng)有效證件之日起十五日內(nèi)，到房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押變更登記。
變更后的抵押當(dāng)事人應(yīng)享有和承擔(dān)原抵押當(dāng)事人相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。
第十七條 抵押期滿，抵押人能夠清償債務(wù)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自清償之日起十五日內(nèi)到房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押注銷登記。
第十八條 已設(shè)定抵押的房產(chǎn)，其土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房產(chǎn)所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
抵押的房產(chǎn)所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，在依法拍賣該房產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第十九條 同一處房產(chǎn)設(shè)定若干個(gè)抵押權(quán)的，其抵押價(jià)值之和，不得超過該房產(chǎn)的總值。清償順序按抵押物登記先后而定，順序相同的按照債權(quán)比例清償。
第二十條 抵押人隱瞞抵押的房產(chǎn)存在共有關(guān)系、權(quán)屬有爭(zhēng)議、已被查封、扣押或已作抵押等情況，抵押人應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第二十一條 房產(chǎn)抵押發(fā)生糾紛，當(dāng)事人雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成的可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第二十二條 本辦法由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
關(guān)鍵詞： 地方財(cái)政；房地產(chǎn)稅；國(guó)際比較；滬渝試點(diǎn)
一、地方財(cái)政困境
營(yíng)業(yè)稅一直屬于地方稅主體稅種，除歸中央所有的部分行業(yè)企業(yè)稅收之外，其余全部歸地方政府支配。增值稅則一直以中央與地方0.75：0.25的比例作為中央與地方的共享稅，營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，這一部分地方稅收入將被逐步納入中央與地方共享稅范疇，使得政府對(duì)這部分支配權(quán)縮小，同時(shí)對(duì)地方政府財(cái)政收入造成一定程度的沖擊。隨著試點(diǎn)范圍的不斷擴(kuò)大，減稅效應(yīng)將更加明顯。與此同時(shí)，土地出讓金一直在地方財(cái)政中占有舉足輕重的地位。但是我國(guó)目前的土地出讓金主要是批租制，一次性收取幾十年的地價(jià)，導(dǎo)致“寅吃卯糧”，土地越批越少，地方的財(cái)政收入也隨之受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。由于財(cái)政收入來源減少，地方政府在不斷通過各種渠道舉債， 2013年，國(guó)家審計(jì)署了對(duì)36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)的審計(jì)結(jié)果。公告指出，截至2012年底，36個(gè)地方政府的本級(jí)政府性債務(wù)余額為38 475.81億元，比2010年增長(zhǎng)了4409.81億元，增長(zhǎng)率為12.94%①。以上是官方數(shù)據(jù)，而實(shí)際上對(duì)于地方債的審計(jì)還存在數(shù)據(jù)不實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際規(guī)模無法估計(jì)。這使得盡快構(gòu)建地方主體稅種已經(jīng)勢(shì)在必行。
二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀
目前我國(guó)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅主要包括，營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅等，而保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收則主要包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)相關(guān)稅種設(shè)置繁雜，易導(dǎo)致對(duì)同一稅基重復(fù)課稅的問題，加重了這一行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)，與繁復(fù)的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅種相比，保有環(huán)節(jié)的稅種卻僅涉及了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，稅負(fù)比較低，而且免稅范圍大，是典型的“重交易，輕保有”的稅制模式。這一稅制一方面會(huì)提高新建商品房?jī)r(jià)格，另一方面對(duì)建立與健全土地有償使用市場(chǎng)形成了阻礙。在對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)方面，我國(guó)房地產(chǎn)稅征稅范圍一般針對(duì)的是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的交易行為，而且農(nóng)村的相關(guān)營(yíng)業(yè)出租用房并未納入征稅范圍，所以房地產(chǎn)稅稅基較窄，規(guī)模較小。
可以看出，與發(fā)達(dá)國(guó)家不同，我國(guó)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保有環(huán)節(jié)，并且隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)也不斷增長(zhǎng)。相比之下，保有環(huán)節(jié)的稅收收入對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)十分有限，而且近年來并無明顯增長(zhǎng)。
三、國(guó)際房地產(chǎn)稅相關(guān)情況
目前許多國(guó)家都建立了以不動(dòng)產(chǎn)為主的房地產(chǎn)稅收體系。在保有環(huán)節(jié)稅收方面，主要包括財(cái)產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅等；而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅則主要根據(jù)取得方式劃分，包括遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、印花稅等。如美國(guó)國(guó)主要設(shè)置了財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅，英國(guó)主要有住宅房屋稅和非住宅房屋稅，日本包括固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅、閑置土地特別保有稅以及不動(dòng)產(chǎn)取得稅等。
國(guó)際通行的房地產(chǎn)稅制是對(duì)房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)征稅的體制，通過設(shè)計(jì)合理的房地產(chǎn)稅制促進(jìn)房地產(chǎn)流通，滿足供需平衡。流轉(zhuǎn)課稅和保有課稅的結(jié)合是合理稅負(fù)的關(guān)鍵，稅率過高和過低都會(huì)產(chǎn)生不利影響：稅率過高會(huì)阻礙土地流通，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，稅率過低則起不到抑制投機(jī)和組織收入的作用；且各國(guó)均設(shè)立了嚴(yán)格的財(cái)產(chǎn)登記制度，保障納稅人的財(cái)產(chǎn)安全，確保財(cái)產(chǎn)稅收入，為評(píng)估的統(tǒng)一性提供信息保障；各國(guó)均重視房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，且根據(jù)房地產(chǎn)用途和納稅人的負(fù)擔(dān)能力采取差別稅率，合理的根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值征稅，且保障了稅收收入。
圖1是一些主要國(guó)家房地產(chǎn)稅占地方政府（州以下）稅收收入的比重，可以看出房地產(chǎn)稅在州以下地方稅體系中的支柱地位，在增加地方政府財(cái)政收入的方面起到很大的作用，證明了房地產(chǎn)稅作為地方稅主體稅種是具有可行性的。
圖1 主要國(guó)家房地產(chǎn)稅收入占地方政府稅收收入比重
資料來源：程瑤.地方政府房地產(chǎn)稅收依賴的國(guó)際比較與借鑒[J].財(cái)政研究， 2012， （11）
四、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況
2010年12月，國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議決定在上海和重慶對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)改革，地方政府自行制定具體的征收辦法和細(xì)節(jié)。在此基礎(chǔ)上，兩個(gè)直轄市各自出臺(tái)了開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法。滬方案征收對(duì)象為自辦法施行之日起上海居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該家庭第二套及以上的住房以及非上海市居民家庭在上海市新購(gòu)的住房，而渝方案為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)高檔住房、在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套及以上普通住房。計(jì)稅依據(jù)和稅率方面，上海規(guī)定參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值暫定以0.6%的稅率征收，按規(guī)定周期進(jìn)行重估，而重慶則主要以房產(chǎn)交易價(jià)格計(jì)稅，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率0.5%，3倍至4倍的，稅率1%，4倍及以上的，稅率1.2%，在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)第二套及以上普通住房，稅率0.5%。
稅收減免方面，上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，新購(gòu)住房暫免征房產(chǎn)稅，人均超過60平米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積按暫行辦法計(jì)算征收房產(chǎn)稅，重慶一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積；納稅人在該辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積100平方米。在房產(chǎn)稅稅收用途方面，滬渝兩地試點(diǎn)方案中均明確規(guī)定稅收收入將全部用于保障性住房建設(shè)，而重慶市的方案對(duì)稅收用途的界定更為明確，提出將個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。
滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革自2011年以來，作為全面推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的重要步驟，為稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了有益的經(jīng)驗(yàn)嘗試，但是在組織地方政府財(cái)政收入方面卻無顯著的成效。表3是2009-2012年上海和重慶稅收收入及房產(chǎn)稅收入的情況。
由上表可以看出2011年實(shí)行房產(chǎn)稅改革之后，房產(chǎn)稅收入比起之前有了明顯的增長(zhǎng)，但是比起總的稅收收入來說，比例仍然很小。
滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革雖然是一次制度上的有益嘗試，但實(shí)際上對(duì)于組織地方財(cái)政收入方面收效甚微，主要是因?yàn)檎鞫惙秶邢蕖⒍惵仕讲桓摺⒂?jì)稅依據(jù)不合理等問題。重慶市房產(chǎn)稅征收范圍主要對(duì)個(gè)人新購(gòu)高端商品住房以及個(gè)人持有的獨(dú)棟住宅征收，忽略了非獨(dú)棟商品住宅存量房產(chǎn)，征收范圍過小。上海則側(cè)重于對(duì)新購(gòu)的第二套及以上的住房征稅，對(duì)存量房不征稅。兩者都違反了稅收公平的原則，征稅范圍有限。而且兩市設(shè)計(jì)稅率均不高，減少了推行房產(chǎn)稅改革的阻力，卻導(dǎo)致房產(chǎn)稅帶來的財(cái)政收入甚微，打擊了地方政府的積極性。同時(shí)兩市房產(chǎn)稅稅率都是按照比例稅率征收的，沒有考慮到地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差異性，稅率的設(shè)計(jì)違背了稅收公平的原則。
除此之外，上海和重慶的個(gè)人住房房產(chǎn)稅細(xì)則中分別提到了暫時(shí)按照房產(chǎn)交易價(jià)格的70%和房屋交易價(jià)格原值來征收，條件成熟時(shí)，按市場(chǎng)價(jià)值征收。由于房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間、周圍環(huán)境的變化，國(guó)家政策等因素發(fā)生變化。如今土地與房地產(chǎn)價(jià)值如同泡沫般膨脹，新、舊房?jī)r(jià)格之間存在的差距也在不斷擴(kuò)張，以房產(chǎn)的交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)已經(jīng)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展，存在不合理因素。缺少專門的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和具備資質(zhì)的評(píng)估人員，稅務(wù)部門的評(píng)估人員遠(yuǎn)不能滿足房產(chǎn)稅評(píng)估的要求。同時(shí)，缺少獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估部門，難以保障稅基的穩(wěn)定和避免偷漏稅行為。開征房產(chǎn)稅后，由什么樣的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，由誰來承擔(dān)監(jiān)督等責(zé)任都未確定。而稅務(wù)機(jī)關(guān)不存在專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，舊房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制也不夠完善。
在此次改革中，納稅人意識(shí)也比較薄弱。部分納稅人對(duì)房產(chǎn)稅政策了解不夠，認(rèn)為房產(chǎn)稅是小稅種，沒有引起足夠重視。有的企業(yè)將電梯、大型中央空調(diào)等設(shè)備從房產(chǎn)原值中扣除，以降低房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)；有的房產(chǎn)租賃雙方刻意偽造租賃合同以減少房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值；有的單位采取報(bào)銷發(fā)票等多種不合理手段來消除房產(chǎn)租金以逃避繳稅。加大了房產(chǎn)稅的征收難度。
五、房地產(chǎn)稅改革的實(shí)際困境及政策建議
由各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅若要實(shí)現(xiàn)增加地方財(cái)政收入的功能，離不開對(duì)住房保有環(huán)節(jié)的普遍征收，但是保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅作為直接稅，具有高度的政治敏感性。因此房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)和征收在技術(shù)層面可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，但在制度設(shè)計(jì)方面，盲目借鑒其他國(guó)家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)并不能解決我國(guó)面臨的實(shí)際問題。第一，我國(guó)稅收體系以流轉(zhuǎn)稅為主。流轉(zhuǎn)稅屬于間接稅，易被轉(zhuǎn)嫁，具有一定的隱性特征，納稅人對(duì)于自己繳納多少流轉(zhuǎn)稅并無直觀的感覺。而房地產(chǎn)稅是直接稅，普遍開征必然會(huì)引起納稅人的抗稅行為，增加征收難度，不利于社會(huì)穩(wěn)定。第二，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比高于合理水平。房?jī)r(jià)收入比為住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，上海易居房地產(chǎn)研究院地專題報(bào)告顯示，2013年我國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.2，北京則高達(dá)19.1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過4-6的合理范圍。這意味著如果對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值征收房產(chǎn)稅，會(huì)導(dǎo)致居民的房地產(chǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)較重，加大征收阻力。第三，農(nóng)村土地和住房是否該納入征收范圍的問題。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.7%。若要使房地產(chǎn)稅成為地方稅收的主要來源，村鎮(zhèn)土地不容忽視。但是我國(guó)農(nóng)村土地為集體所有制，在新型城鎮(zhèn)化大背景下，若要對(duì)農(nóng)村的土地和房屋征收房產(chǎn)稅，首先就要理清產(chǎn)權(quán)問題。并且農(nóng)村地區(qū)普遍納稅人意識(shí)比較薄弱，開征房地產(chǎn)稅難度非常大，甚至可能造成嚴(yán)重沖突。
基于以上幾點(diǎn)情況的分析，房地產(chǎn)稅的改革面臨的現(xiàn)實(shí)問題和制度問題比較多，改革必須要循序漸進(jìn)，但是房地產(chǎn)稅本身所具有的稅基地域性、穩(wěn)定性和廣泛性，決定它依舊是增加地方稅收的重要選擇。參考國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，本文有以下建議。
第一，完善房地產(chǎn)稅稅收立法，簡(jiǎn)化稅制。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在費(fèi)大稅小、稅費(fèi)混亂、重復(fù)征稅等問題。所以必須完善稅收立法，規(guī)范稅務(wù)機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的征稅行為，將房地產(chǎn)稅以法律的形式確定下來，確保有法可依。在此基礎(chǔ)上簡(jiǎn)化稅制，取消名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目，以稅代費(fèi)，對(duì)于易造成重復(fù)征稅的交易環(huán)節(jié)稅進(jìn)行簡(jiǎn)化，使房地產(chǎn)業(yè)能夠健康發(fā)展。
第二，對(duì)于保有環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該遵循寬稅基、低稅率的原則。上海和重慶的試點(diǎn)改革對(duì)于地方政府增收規(guī)模甚微一個(gè)重要的原因就是稅基窄、稅率低。由于房地產(chǎn)稅直接稅的性質(zhì)，納稅人會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的抵觸心理，若設(shè)置稅率偏高，就會(huì)增加征收難度，加大征管成本，而由于房地產(chǎn)稅的廣泛性，甚至?xí)斐缮鐣?huì)的動(dòng)蕩。所以要保證地方收入的增加，就要擴(kuò)大征收范圍，在一定的免稅面積基礎(chǔ)上實(shí)行普遍征收。這一點(diǎn)在技術(shù)層面上就要求有豐富準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)、評(píng)估技術(shù)以及權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。
第三，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和動(dòng)態(tài)地價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠保障納稅人的財(cái)產(chǎn)安全，為評(píng)估的統(tǒng)一性提供信息保障，同時(shí)可以無遺漏地將所有納稅人納入征稅體系，可以確保稅收收入及時(shí)足額地繳收。房屋因其區(qū)位不同，其價(jià)值存在較大差異。過去在城郊的房屋隨著城市的擴(kuò)圍而位于城中，而按照市價(jià)是不可能及時(shí)監(jiān)控房產(chǎn)價(jià)格的。所以只有當(dāng)房產(chǎn)稅的征收建立起一個(gè)龐大的評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)于市場(chǎng)的數(shù)據(jù)能實(shí)時(shí)監(jiān)控，才能做到準(zhǔn)確評(píng)估，保證公正、合理的做到房產(chǎn)稅的征收。
第四，明確稅收用途。要建立起公開透明的決策和監(jiān)督機(jī)制，保證稅收所得用于公共品與公共服務(wù)的提供，使稅收真正取之于民、用之于民。
第五，加強(qiáng)稅法宣傳，提高納稅人意識(shí)。
總而言之，目前看來房地產(chǎn)稅要成為地方主體稅種還有很多問題需要解決，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，循序漸進(jìn)地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，不斷摸索和完善制度設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)稅仍是組織地方財(cái)政收入的最佳選擇。 （作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1] 樊麗明， 李文.房地產(chǎn)稅收制度改革研究[J].稅務(wù)研究， 2004， （9）.
[2] 楊斌.關(guān)于房地產(chǎn)稅費(fèi)改革方向和地方財(cái)政收入模式的論辯[J].稅務(wù)研究， 2007， （3）.
