時間：2023-08-12 08:24:23
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇買賣合同的相關法律，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
出賣人(以下簡稱甲方)：__________
認購人(以下簡稱乙方)：__________
根據相關法律、法規規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方認購甲方商品房相關事宜達成如下協議：
一、認購標的的基本情況
乙方所認購的商品房為甲方開發的位于_____市_____區_______________(以下簡稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。
二、認購標的的價款
該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元(大寫：_______________)。
三、認購款
乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協議時表示甲方已收到該款項。
甲方在取得預售許可證后，應立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內，到銷售現場與甲方協商商品房買賣合同的相關條款，協商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應在取得預售許可證____日內通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規定時間內通知到乙方，因此產生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。
甲、乙雙方在上述約定的期限內協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應當在本認購書解除次日起_____日內將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關法律責任及乙方的一切經濟損失。
甲乙雙方協商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認購書未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致可簽訂補充協議，補充協議與本認購書具有同等法律效力。
本認購書經甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權代表：________________________授權代表：______________________
證件號碼：_________________________證件號碼：_______________________
[關鍵詞]：房屋買賣合同 糾紛 解決方式
我國農村房地產市場十分活躍，農民往往將其在宅基地上建造的房屋賣給了他人，而這些購買者中有很多是外地人甚至是城鎮非農業戶口居民。這些被已出賣的房屋在被拆遷時，高額的拆遷補償與原先低廉的出賣價格刺激、促使了眾多出賣者以這種買賣合同無效為由，至法院要求返還房屋，是發生此類案件的主要原因。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時應考慮個案情況做出不同處理：
一、慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
二、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民房屋買賣合同應當認定有效
理由是：其一，合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。其二，土地管理法規定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。其三，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
三、對于買賣的農村房屋被拆遷的，拆遷補償費的分配要兼顧村集體和買受人的利益，應具體情況具體對待
我國《土地管理法》規定，土地分為國家所有和集體所有兩種，農村房屋坐落在集體土地之上，在我們要保護買賣合同當事人利益的時候不能侵害土地所有者村集體的合法權益。農村房屋被拆遷時的拆遷補償費主要分為兩部分：地上房屋部分，按重置價格補償；土地使用權部分，按區位價進行補償。
（1）地上房屋部分補償款應當歸買受人享有。因為房屋是買受人通過等價、有償以買賣的方式取得的，買受人對該房屋享有所有權，當然包括收益權能。在房屋被拆遷時，房屋部分的拆遷補償屬于房屋部分的價值轉化，理應由買受人享有。
（2）土地使用權部分的區位價補償應分為如下情況進行補償。如果買受人的戶口已遷入村集體，且已經申請到了該宅基地使用權的，應補償給買受人。因為在這種情況下意味著村集體已同意將該塊宅基地無償劃撥給買受人使用，這種安置補償性質的費用應當歸將失去安身住所的買受人享有。
如果買受人的戶口未遷入村集體或雖已遷入但無法申請到土地使用權的，該部分補償款應歸村集體。
前面已經闡述，買受人購買的僅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出賣人出賣房屋后雖然宅基地的使用主體變更成了買受人，但此時買受人享有的宅基地的使用權是以房屋存在為前提的，若房屋滅失或被拆遷，買受人將失去繼續享有宅基地的使用權的基礎。在買受人沒有支付宅基地的使用權對價和村集體未將該塊宅基地劃撥給買受人使用的情況下，宅基地的使用權部分的拆遷補償理應歸土地所有者享有。
四、要堅持尊重歷史，照顧現實原則
農村私有房屋交易是在城鄉流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，對此缺少監管是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等是引起此類案件的主要原因。審理此類案件實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實。
五、綜合權衡買賣雙方的利益
首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再是返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。
關于農村房屋買賣合同的效力問題，盡管相關法律尚不健全，缺少明文規定，但是，從立法精神出發，綜合分析相關法律規定，我們可以確定以下的處理原則：以有效認定為原則，無效認定為例外；在1999年前的農村房屋買賣合同一般均應作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時還綜合考慮到了相關政策規章的特殊性及此類矛盾糾紛發生的原因力。
參考文獻：
[1]張濤.農村房屋買賣合同效力認定.正義網，2009.02.
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）從六月一日開始施行了。就其內容而言，打算購買商品房的人毫無疑問在許多方面又踏實了許多。無論是對商品房買賣合同效力的不輕易否定，還是把商品房銷售廣告納入合同內容，也無論是在房屋質量和面積誤差的處理問題上，還是對商品房買賣合同解除條件和擔保貸款合同解除條件的明確方面，可以說都突現了該《解釋》對商品房買受人合法權益的傾向性保護，尤其是關于五種情形適用懲罰性賠償責任的內容，通過增加商品房出賣人的懲罰性責任，無疑能夠使守約買受人的合法權益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院長在接受記者采訪時所言：“《解釋》的起草和制訂，始終體現了在對雙方當事人平等保護的前提下，注重對買受人這些處于弱勢地位群體的合法權益的保護，體現了以人為本的精神。”筆者相信，《解釋》的公布和實施，對統一商品房買賣合同糾紛案件審理中的法律適用，保護守約買受人的合法權益以及制裁有違誠實信用的違法經營行為具有十分重要的現實意義。
但是，作為最高人民法院的司法解釋，其突破制定法對商品房買賣合同那種普遍一般的規范，又不免使筆者產生了一些疑慮，甚至是擔心，而且其中的一些突破已在經意與不經意間，給商品房買受人埋下了新的隱患。
按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《關于司法解釋工作的若干規定》第九條規定：“對于如何應用某一法律或者對某一類案件、某一類問題如何適用法律所作的規定，采用‘解釋’的形式?！庇纱丝梢?，解釋是有前提的，即相關法律和相關法律規定的存在。而之所以法律或法律規定需要解釋，一是因為法律調整的對象在司法層面是具體的，法律規定的效力要落實到具體的人和事上；二是法律的發展要求它必須不斷適應現實生活和人們認識的發展變化，法律規定不能成為疆死的教條；三是因為法律和法律規定的缺漏本身是難以避免的，司法還需要通過解釋從法律的原則甚至立法精神出發，在法律適用上進行拾遺補缺。如公布實施的這一 《解釋》，盡管其首先列出了民法通則、合同法、城市房地產管理法、擔保法等相關法律，但從條文體現的許多重要內容看，卻已然脫離了解釋上述相關法律和其中具體法律規定的范疇，而成為最高人民法院結合民事審判實踐對上述相關法律或法律規定的“修改”，具有了立法性質。如《解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 ”這一內容就具有“修改”的意味，對出賣人完全獨立的后一個行為與前一個行為不加區分，使買受人因無效合同而可以行使的權利主張成為不可能。這條解釋使得買受人對于商品房預售許可證明這一出賣人的適格要件變得難以把握，出賣人也盡可以不辦理商品房預售許可證明，混一天是一天，只要不打官司，也就沒有誰來確認商品房預售合同的效力，如此給商品房預售管理帶來混亂也就并非杞人憂天。又如《解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這里顯然已把標志所有權轉移的房屋產權登記排除在了交付成立要件之外，取而代之以“轉移占有”，而這被上述最高院領導明確表述為“交鑰匙”。甚至連“書面交房通知”這樣的擬制交付也被確認了效力，由此將《民法通則》第七十二條規定和《合同法》第一百三十三條規定的除外情形徹底忽略不計。如此傷至法律筋骨的“解釋”，真不知最高法人民法院憑何下得了手。
規范市場經濟是一個持續、漸進的過程，不能任意地打破交易人的預期。之所以市場經濟的健康發展依賴于社會的法治化程度，就在于法律能給交易人以最穩定的預期，如果法律可以不按法定的程序去更改和變化，那么屬于市場經濟規律的那條“生物鏈”就會被打亂，焦慮和緊張感會使交易充滿了不信任，從發展的眼光看這都是十分有害的。在一定程度上講，類似最高人民法院這樣的司法解釋已遠非裁判權的附屬，而已在“中國特色”的語境中“被單列為一種權力，一種通過解釋形成具有普遍法律效力的一般解釋性規定的權力”（張志銘〈法律解釋操作分析〉P238）。但這樣一種可以打破交易人基于法律所預期的權力在合理性、正當性甚至合法性的道路上到底能夠走多遠？這個問題或許值得我們認真深入地去進行思索。在我們欣慰于最高人民法院這一《解釋》給商品房買受人帶來更多的安全感的時候，我們確有必要認真地考慮一下法律自身的安全，切不可因目的之追尋而迷失在眼前的快意之中，從而忽略法律成長中那些更接近本質的觀照。
買房付了定金，賣家卻不賣了
問：五個月前，我和房主張彥簽訂了《定金協議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產證后5日內由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當天，張彥把房及有關資料給我，我也將45萬元支付給張彥。
可是現在張彥書面通知中介公司轉告我，《定金協議》暫緩執行，需要買賣雙方另行協商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護自身權益？是履行《定金協議》，還是繼續簽訂并履行《房屋買賣合同》？
答：該《定金協議》雖名稱是定金合同，但此《定金協議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產權證，這才冠以定金協議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權利義務。遂認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同，現賣方取得了房屋產權證，該買賣合同當屬有效。
在實際生活中，看待合同的性質不僅看合同的名稱，還應根據合同的具體內容，并結合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。此外，《定金協議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的。法律規定了買賣合同雙方，應本著誠實信用原則來履行合同。
究竟由誰掌握生育的權利？
問：我今年25歲，去年年初結婚了?；楹?，公公婆婆經常催促我們早點生小孩?？晌矣X得自己還年輕，加上工作還不太穩定，就勸父母不要心急。老公當時也很支持我。
一個多月前，我發現自己意外懷孕了。如果現在生小孩，就等于我主動放棄工作，老公一個人的收入根本不夠養活一家幾口，所以我想做人工流產?？蛇@時候老公突然不同意了，很嚴肅地跟我提出“生育權”，說男方也有這個權利。我想知道生育權到底掌握在誰手里？
答：根據婚姻法相關法律法規，婦女有按照國家有關規定生育子女的權利，也有不生育的自由，即婦女享有不生育權。如果妻子不愿意生育，丈夫不能強制實現自己的生育權。
根據我國相關法律規定，房屋買賣需簽訂書面的買賣合同。在簽訂該合同時，作為買方，應當注意審查賣方的資信狀況，賣方是否是合法的合同簽訂主體，房屋的產權狀況、實物狀況、是否存在拖欠物業水電采暖費等情形。作為買方，則應關注買方的誠信、財務狀況等等。買方和賣方可站在各自角度審查合同的具體條款，并有針對性的進行協商修訂。
法律依據：
《合同法》第十二條
合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：(一)當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(三)數量;(四)質量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
（來源：文章屋網 ）
統計數據顯示,2013年,新疆法院受理一審、二審買賣合同糾紛案件19015件,占全區法院同期受理全部民商事案件的10.44%;2014年,新疆法院受理一審、二審買賣合同糾紛案件24240件,占全區法院同期受理全部民商事案件的11.65%;2015年1月至9月,新疆法院受理一審、二審買賣合同糾紛案件9369件,占全區法院同期受理全部民商事案件的14.1%。
于會堂說,從這組數據可以看出,歷年來民商事糾紛案件中,買賣合同糾紛案件是人民法院受理的民商事案件中最常見、數量最大、占比最高的案件類型。買賣合同糾紛案件審判工作質量的高低,直接關系到民商事審判工作的整體質量。
據介紹,目前,新疆經濟社會發展已經進入新時期,大建設、大開放、大發展格局已經形成,特別是在推進“一帶一路”戰略中,新疆成為“絲綢之路”經濟帶的核心區,意味著全區各類市場交易活動會更加頻繁和活躍。在這一背景下,人民法院妥善處理好買賣合同糾紛案件,有利于明晰交易主體之間的法律關系,強化社會信用、制裁失信行為、維持交易秩序、確保市場交易順暢,推動市場經濟更加健康有序地發展。
二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。
房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。
表現
不履行先合同義務應承擔締約過失責任
據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。
所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。
不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。
據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。
內容
五項內容構成先合同義務
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。
房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。
表現
不履行先合同義務應承擔締約過失責任
據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。
所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。
不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。
據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。
內容
五項內容構成先合同義務
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當場約定5日內雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續。然而，在5天當中，雖經李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實的義務
內容：
二手房交易中，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關信息屬商業秘密，但基于此種信息的特殊性質，按照一般的常識，二手房交易當事人不能泄露更不應當以此搞手拉手交易，否則，應當承擔賠償責任。
案例：
XX年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經紀有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規定看房者自看房之日起3個月內，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉讓合同，否則需向該公司支付房屋轉讓總價2%的違約金。
王海 長春理工大2013屆法學院民商法專業研究生
侯德斌 長春理工大法學院講師
摘要：當前，隨著房地產市場的不斷開發以及商品房交易的不斷增加，商品房買賣合同糾紛也越來越多，本文旨在厘清商品房買
賣合同中的一些基本問題，并對其進行探討、研究。
關鍵詞：商品房；買賣合同；生效要件
一、商品房買賣合同的概念和性質
商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或已竣工
的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款
的合同商品房買賣合同分為預售合同和現售合同兩種形式，普遍
認為區分預售和現售的標準是商品房買賣合同雙方當事人在簽
訂合同時合同的標的物即商品房是否已經竣工并且經過有資質
的法定建筑質量監督檢驗機構驗收合格。目前，學界對于商品房
現售合同的性質已沒有爭議，但對于商品房預售合同的性質還存
在很多不一致的觀點。主要有以下幾種學說：
第一種觀點認為，商品房預售合同是委建合同，根據此種觀
點，商品房預售合同的性質實際上屬于加工承攬合同，加工承攬
是指承攬人按照定作人的要求完成工作成果，定作人給付報酬的
行為的合同。即在商品房預售時，實際上買受人被看成是委托人，
出賣人（房地產開發企業）被看成是受托人，購房款被看成是委
托人支付給受托人的報酬。買受人委托房地產開發企業幫助其完
成商品房的建造，在受托人（房地產開發企業）交付其完工產品
即商品房已完工并經有關機構驗收合格后，由出賣人支付其一定
的工作報酬。但是，筆者認為，將商品房預售合同的性質界定為
承攬合同還值得商榷。雖然加工承攬行為與買賣這種轉移標的物
的所有權的行為在某些情況下容易混淆，尤其是定作人提供原材
料的情況下。但是一般情況下還是很好區分的。況且，在商品房
的預售過程中，預購人通常不會提供商品房的建造材料，更不會
像承攬合同中那樣由定作人提供圖紙，建設方案等。預購人只關
心商品房是否能夠按期交付。至于由誰設計、由誰施工、以及監
管，預購人并不在意。且商品房的竣工驗收是由法定的機構來完
成，并不是由所謂的定作人房地產開發企業來完成，所以筆者認
為商品房的預售合同不是加工承攬合同。即不是委建合同。
第二種觀點認為商品房預售合同是期貨合同，此觀點認為商品
房預售的性質是“房屋的期貨交易”，從而區別于成品房的買賣。
在商品房預售合同中，標的物是尚未建造完成的房屋，其交付時間
一般都很長，這與期貨的交易類似。但是我們仍不能將商品房的交
易視同為期貨的交易，因為在期貨交易過程中，大部分的市場參與
者的主要目的是轉移價格風險或賺取風險利潤，而不是追求實物或
金融證券的交割。且在期貨交易中，標的物的價格在交易期限到來
之前是不確定的，只有在期限來臨之際，標的物公開成交之時其價
格才能最終確定。但是在商品房預售過程中，雖然作為標的物的商
品房尚未建成，但是，商品房的質量、數量、面積、價格和交付時
間均已在預售合同中明確載明。此外、根據國際交易慣例及我國實
踐中的期貨交易實務，一般情況下，不動產也不是期貨交易的標的。
加之商品房預購人的目的是獲取房屋，而不是將商品房作為套期保
值或者增值的工具。因此，不能將商品房的預售等同于期貨交易，
也不能商品房預售合同看成是期貨合同。
第三種觀點認為商品房預售合同是遠期交貨的買賣合同。此
種觀點認為，在商品房的預售過程中，房地產開發企業即預售方
從土地的開發投資到房屋的建造再到房屋的竣工交付，通常都需
要很長的一段時間。在簽訂商品房預購合同時，預購方一般需要
先支付部分定金或者是部分的購房款，但預售房即房地產開發企
業并不立即交付房屋，而是在約定的將來某個確定的日期交付，
所以，商品房的預售屬于一種遠期交付標的物的買賣行為。商品
房的預售合同也就是一種遠期交付標的物的買賣的買賣合同。其
在成立條件，合同的生效、變更、履行、以及責任承擔方面與買
賣合同并無區別。只是標的物的交付時間不同而已。
筆者同意第三種觀點，即認為商品房預售合同是一種遠期交
付標的物的買賣合同。
二、商品房買賣合同的特征
商品房買賣合同由房地產開發企業銷售其開發建設的商品
房的一種房屋買賣合同，其主要有以下特征：
第一、主體一方確定，出賣人僅為房地產開發企業。在商品
房預售合同中，其中一方當事人是特定的，即房地產開發企業。
所謂房地產開發企業，是指是以營利為目的，從事房地產開發和
經營的企業。在我們的生活中，每當有房地產樓盤開盤銷售時，
買受人大部分接觸的都是營銷商而不是房地產開發企業。需要指
出的是，這些營銷商并沒有商品房的出賣人主體資格，他們只是
幫助房地產開發企業代銷或者包銷，然后由房地產開發企業按照
約定支付其一定的報酬。無論是報銷還是代銷，營銷商都是以房
地產開發企業的名義進行銷售行為，而不能成為商品房買賣合同
的出賣人。其本身不具備商品房出賣人的主體資格。
第二、標的物具有的多樣性。在傳統民法領域，不動產買賣
主要以轉移不動產所有權為目的，其標的物主要是不動產的所有
權。但在我國，由于我國土地所有權屬國家所有，因此，在商品
房買賣合同中，其標的物主要是商品房及其所附著的土地使用權
而非所有權。此外，還包括建筑物所在小區的公用設施的共有權
以及基于共有權而產生的管理權。
第三、合同具有較強的行政干預性。所謂行政干預性，是指
行政機關運用法規、經濟、政策等手段，對有關國家事務的運行
狀態和關系進行強行的干預以進行調節，從而保證國家的政治、
經濟、文化等方面的持續、健康、協調發展。由于一般的商品房
買賣合同涉及的標的物特殊，且涉及金額巨大，對國計民生和社
會的穩定影響較大，因而世界上大多數國家都和地區對于商品房
的買賣這一領域都規定了較為嚴格的行政法律法規。如許可制
度、登記制度、公示制度等。以確保交易的安全和社會的穩定。
保障當事人雙方的經濟利益。
三、商品房買賣合同成立要件
商品房買賣合同作為合同的一種，其與一般合同的成立要件
并無太多區別，其成立要件如下：
第一、商品房買賣合同的出賣人必須是取得房地產開發資格
的法人組織，即房地產開發商或房地產開發企業。且房地產開發
商或企業應當擁有所出售商品房的所有權和土地使用權，并且經
申請獲得《商品房預售許可證》等有關許可。沒有取得《商品房
預售許可證》的，不得進行商品房銷售。
第二、商品房買賣合同的雙方當事人，必須具備完全民事行
為能力。無民事行為能力或限制民事行為能力者所訂立的商品房
買賣合同不能成立。且當事人的意思表示必須真實，當事人內心
的效果意思必須與其表意行為保持一致，商品房買賣合同的訂立
必須是出自雙方當事人共同的意愿。
第三、商品房買賣合同的訂立不得違反法律的強制性或禁止
性規定。首先，商品房買賣合同在內容上必須符合法律的規定，
不得違反法律的強行性或禁止性規定。其次，商品房買賣合同在
形式上必須采用書面形式。最后，在合同生效后，當事人還應當
按照法律的規定到相關單位辦理房屋產權變更登記和土地使用
權變更登記。
四、商品房買賣合同的生效要件
（一）商品房現售合同的生效條件
商品房買賣合同的生效條件分為兩類：一類是商品房現售合
同的生效要件；另一類是商品房預售合同的生效要件。
商品房現售合同的生效要件如下；
首先、房地產開發商必須是擁有房地產開發企業資質證書和
房地產開發企業法人營業執照的企業法人。
其次、房地產開發企業必須取得土地使用的批文或者土地使
用權證，并取得規劃許可證、施工許可證等。
再次、作為標的物的商品房已竣工并經有關單位驗收合格。
最后、買受人和房地產開發商已經簽訂了商品房買賣合同，
且雙方的合同不違反相關法律規定。
（二）商品房預售合同的生效條件
商品房預售合同的生效要件除了需要具備現售合同生效需
要的一般要件外，還需要以下特殊條件：
第一、房地產開發企業必須已經取得商品房預售許可證。
第二、房地產開發企業必須取得土地使用權證書，并已經支
付了全部的土地使用權出讓金。并按照相關法律的規定取得規劃
許可證和施工許可證。
總之，隨著房地產企業的不斷發展，買房群體不斷增多，商
品房買賣合同越來越備受人們的關注，有必要對其就行深入的探
討、研究。
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作者簡介：
王海，長春理工大2013屆法學院--民商法專業研究生，學號