時間：2023-08-12 08:24:13
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產的投資價值，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
投資商鋪成為熱潮分析起來主要有以下幾個主要原因：一，中國經濟持續穩定的快速發展。經濟發展了，老百姓有錢了，從而產生了大量消費，促使了商業繁榮發展。二，老百姓存款增多，商業意識增強，房地產商鋪也逐漸作為一種投資項目。三，舊城的大規模改造及城市化進程的加快，導致傳統商業區的消失和新商業網點需求增加，從而產生對商業房的大量租賃需求。四，第三產業飛速發展也促使了商鋪需求加大。
商鋪類型按經營情況分為產權式與經營式；按所屬物業類型分為社區商鋪，大廈裙樓物業，商業街區、專業商場及購物中心等等。商鋪具有投資大，風險高.回報率高等特點，相對住宅來說，是更具有高效穩定性的長期投資。商鋪在直接投資時，能產生出新的價值――商業利潤。商鋪在間接投資的租賃經營時，能夠獲得租金收益，這是商鋪的通用性。商鋪具有很強的融資功能，是銀行歡迎的抵押品。
商鋪投資的主要目的有二：一是用以出租或轉手出售賺取收益。二是作為黃金保值并升值的手段。商鋪與住宅不同，其投資所關注的因素也不同。商鋪投資一般要考慮地段商業價值和發展前景、周邊商業氛圍等基本因素，街鋪j丕要考慮上下水和排煙防噪等配套、門面與進深寬度比例、適合出租或出售哪類商戶等等。
投資，當然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?所以要充分考慮到各項支出。首先，在商鋪的前期購買環節中的支出：1.購買商鋪應交的契稅，為總房價的3％，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價為50萬元，僅契稅一項就要交1.5萬元。2.在貸款政策方面，商鋪的貸款利率也相對較高，為5.76％，這樣，貸款利息也會增加投資的成本。3.購買后再出售，還要繳納總房價的5％的綜合稅。比如，轉手出售50萬元的商鋪，就要繳納2.5萬元的稅費。其次，在商鋪后期使用過程中的支出：1.商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等費用，都是按商業市政標準繳贊，大大高于普通住宅標準。2.商鋪的裝修、維護、修繕的費用和支出，也要考慮在內。
盡管投資要考慮的因素很多，但考評商鋪投資價值歸結為兩項指標，一是及時租金回報率，一是增值空間。
一、及時租金回報率
商鋪的投資租金回報率是(月租金×12個月)÷商鋪總價，國際上有個“15年收回全部投資”的公式，即年回報率達6.66％，就值得投資。而商業房地產流行的年回報率8％的模式，實際上只是一種營銷操盤方式，其目標就是讓年回報率能達到月供標準，從而刺激投資。
不同等級的商圈、地段，成熟度不同，商鋪投資回報率不同。社區人口多、客流量大、商鋪集中、地段繁華的地區，相對來說比較成熟，投資風險小些，租金回報率大些。商鋪及時租金回報率實際是個動態概念，租金回報中要扣除稅費、物業管理費等諸多方面的費用，同時還必須考慮到商鋪要有一定的空置期。
二、商鋪增值空間
商鋪具有高成長、高增值的特性，商鋪投資除了看中及時租金回報外，更關注的是其成長增值空間。商鋪的成長增值空間往往超過租金回報。
第一，要考慮所投資的區域。商鋪所處的地段直接關系到其保值、增值的能力。要從政府政策發展規劃方向來看，對商鋪未來的環境有深入了解，以保證商鋪本身的價值提升。如果選擇相對成熟的區域，可以較大程度降低投資風險，容易獲得穩步增長的收益，但投資起點高；而新社區的商鋪相對低價，今后居民密度會聚然增加，發展勢頭看好，并有較大的升值潛力，所以以超前意識看好新區也是一種把握方向，但人口少，客流量少也會讓升值潛力大打折扣。
第二，開發商的實力、信用、管理經驗等都直接關系到商鋪的業態形成。實力強的開發商能在硬件建設方面加大投入，優化配套環境，配置優良的物業管理服務，能較好的保證給投資者回報的承諾兌現。尤其產權式商鋪投資，是目前較多見的一種低門檻、多誘惑的賣鋪方式，投資收益方面，早期的回報率比較明確，投資的風險在于：今后的經營管理狀況決定早期的固定回報和以后的不固定收入，而這些取決于第三者――經營者。這種新型的商鋪銷鏈，將依賴于開發商，投資方、經營方，消費市場等大多方面，是商業物業經營管理的新產物。
第三，一個鋪位能值多少錢，是由它的周圍阻金水平所決定的。在購買之前要對該地段商鋪現在及未來幾年的租金水平有所了解，才能計算其現在的價格是否合理。投資者還必須要考慮到今后擬引進的行業能承受的租金水平以決定商鋪的規模大小。
關鍵詞：房地產價值評估；收益法；資本化率
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
房地產價值評估是現代房地產管理、投資、開發、交易、抵押貸款、征用賠償、保險、課稅、入股合營以及糾紛處理等的一項基礎性工作。而收益法是房地產價值評估的基本方法之一，在收益法基礎上，房地產價值評估與投資項目評估常用到資本化率這個與房地產投資經營有關的參數作為評估工具。
收益法在房地產評估中的公式一般為：
純收益每年均不變，且持續無限年：V=A/r
純收益每年均不變，且持續有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r
純收益每年按一定比率增加，且為無限年：V=A/（r-s）
純收益每年按一定比率增加，且為有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）
其中：V為評估值，A為凈收益，r為資本化率，s為純收益每年遞增的比例，n為年限。
從以上公式可以看出，確定一個合適的資本化率是實際估價中最重要也是最困難的問題。資本化率大于1%或小于1%將使收益價格產生很大波動，將會直接導致評估結果的巨大差異。然而，現在評估界在實際估價中，對資本化率的確定較為不規范，最小值（存款利率）與最大值相差懸殊，有的僅把它作為調整評估價值的工具，甚至還存在認識上的誤區，嚴重影響收益法的使用效果。同時，房地產具有很強的地理位置色彩，多樣性、個別性很強，很難找到一個對任何情況均可適用的資本化率。因此，資本化率的確定，是收益法評估中十分重要的問題。
一、資本化率的內涵、特點及決定因素
資本化是將房地產未來年凈收入現金流轉化為等量資本價值的過程，資本化率是這一轉化過程的回報百分率。對土地、商鋪等收益性物業來講，初始投資完成后，經過若干時間的價值收益，在投資期末會以一定的價格售出。這可以用現金流量表體現其房地產投資過程與結果，其中有一個反映資本價值隨時間變化而產生的變化幅度的參數，我們稱之為資本化率。
從本質上看，購買房地產可以看成是一種投資，投資所需的資本就是房地產價格，這筆投資將要獲得的收益就是房地產每年將產生的純收益。因此，資本化率實質上是一種資本投資的收益率。正常情況下，投資風險與投資收益是成正比的，風險大，收益率就高；風險小，收益率就低。若一筆資金存入國家銀行，風險小、安全系數高，同時利率也很低；但若用它購買股票、債券，風險性必然增強，安全系數下降，同時利率也會有所上升。
資本化率一般會隨所投資房地產的地段、性質、用途的不同而不同，隨時間的變化而發生變化。另外，若預期未來會產生高通貨膨脹率，或該收益性房地產未來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。
在市場經濟中，供求關系決定著價格，決定著收益價值水平，也決定著房地產的資本化率。而供求關系又是由以下兩個因素構成：一方面位置競爭性、規劃特征、持有期及變化、物理特征、法律權屬問題等因素構成供給；另一方面宏觀與區域經濟發展、行業投資方向與風險水平、租戶利潤與偏好等因素構成需求，供求各自對立、又互為統一的不斷變化決定著房地產資本化率的水平。在實際工作中，分析這些市場供求決定因素可以對市場可比案例進行修正，從而調整并最終確定房地產資本化率。
二、資本化率的確定原則
1、不低于無風險報酬率。在正常的資本市場和產權市場條件下，各種資產投資中政府債券和銀行存款通常被認為是低微風險甚至是無風險的投資項目，而其他投資方式的不確定性及風險性要高于政府債券和銀行存款。因此，政府債券利率和銀行存款利率通常被視為無風險報酬率，是投資者進行其他投資權衡投資報酬率時，必須考慮的基本因素。如果折現率小于無風險報酬率，就會導致投資者購買國債或是儲蓄，而不會去冒風險進行得不償失的投資。
2、行業基準收益率不能作為確定資本化率的依據。基準收益率是基本建設投資管理部門為篩選建設項目，從擬建項目對國民經濟的凈貢獻方面，按行業統一制定的最低收益率的判別標準。只有當擬建項目的投資收益率高于行業基準收益率時才可批準建設。國家可以通過產業政策措施來調控行業基準收益率，如屬于鼓勵發展的行業，國家可以有意地將行業基準收益率調低，以便促使更多的建設項目上馬。因此，行業基準收益率即包括了政策因素，還包括管理、組織等資源因素，相當于投資企業的收益率，而房地產資本化率中一般不包括管理、組織等資源因素，是純粹的資本投資收益率。
3、資本化率與收益額相匹配。資本化率的確定和選取要與房地產的預期收益相匹配。如果預期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在資本化率中也應有所體現；反之，如果預期收益中沒有考慮通貨膨脹和其他因素的影響，那么在資本化率中也不應反映。投資類房地產收益額來源既有房租收入還有房屋增值收益（在房屋出售時實現），如果收益額只考慮租金收入，則收益率也只應考慮租金收入對其的影響。
4、按實際情況確定。在房地產評估中沒有固定的資本化率，適用的資本化率要根據被評估資本化率的具體情況來確定。不同地區、類型的房地產適用不同的資本化率。
三、資本化率的確定方法
1、安全利率加上風險調整值法。所謂安全利率，是指無風險資本投資收益率，即：資本化率=安全利率+風險調整值。運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據估價對象所處地區現在和未來的經濟狀況、房地產市場發育狀況、土地取得方式、物價指數狀況以及估價對象的用途、新舊程度等確定風險調整值，最后用安全利率加風險調整值的和作為該估價對象的資本化率。在實例評估中，風險調整值被看作是一個經驗系數。
2、收益風險倍數法。收益風險倍數法是在排序插入法原理的基礎上改進而來的一種方法。因為投資房地產，其風險高于購買國債，在對投資收益率排序時，房地產的投資收益率也應該高于同期國債年利率，其詳細的計算步驟為：若以投資房地產的方式購買收益型房地產的總價款為V，其尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為A，同時以安全投資的方式購買國債，投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為B，則有：
購買國債時：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）
投資房地產時：V=A/r×［1-1/（1+r）］
在一般情況下，由于投資房地產的風險、收益均要比購買國債大，如果兩種投資方式的投資額相等，收益期相同，那么投資房地產的純收益要比購買國債的本息回收額要大。假設投資房地產的年回收額比購買國債本息回收額高出的倍數為C，則有：A=（1+C）×B，又因為P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C稱為收益風險倍數，利用此公式能準確地計算出資本化率r。
3、實際利率調整法。實際利率調整法是在市場抽樣法的基礎上，選取三宗或三宗以上（一般為三宗）相類似房地產的價格進行加權平均調整，并了解所調查房地產租金的平均水平，先求出收益無期限的資本化率r=a/v，再根據待估房地產收益有期限的具體情況進行修正調整。這里所采用的是反復式逐漸迭代、趨近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反復計算，不斷趨近，直至比較滿意的精度，以此作為調整值。利用這種方法計算出來的資本化率比較精確。
4、加權平均成本法。這種方法也稱投資復合收益率法，它是依據投資中所擁有的各項資金成本在總投資額中比例的加權平均值來計算資本化率的。一般情況下，它根據投資房地產時銀行規定的抵押貸款率與自有資本的收益率的加權平均值來計算資本化率。這里所指的自有資本收益率，實際上是以自有資本的機會成本來衡量的，這種機會成本可視為自由資本的投資收益率，它在應用上比較簡便。計算公式為：資本化率=自有資金占總投資額的比例×自有資金機會成本+抵押貸款額占總投資額的比例×抵押貸款率。
四、資本化率的修正
當從可比實例獲取資本化率時，可能需要進行修正以反映估價對象與可比實例在物質實體方面存在的差異以及估價時點經濟狀況方面的不同。盡管沒有修正資本化率的精確方法，但可以從已經提到的發現資本化率的方法中借鑒某些資本化率的修正方法。可以應用的部分有：1、房地產區域；2、房齡、質量和改良物的狀況；3、改良物剩余的經濟使用年限；4、建筑物價值與房地產總價值的比率；5、費用支出占房地產市場價值的百分率（如房地產稅）。
由于房地產所在的區域可以影響投資的相對風險、租金價格的未來走勢以及投資者的一般動機，因此對利率和資本化率有巨大影響。建筑物房齡、質量、狀況以及剩余的經濟使用年限也很重要。盡管小的差異可能不值得進行資本化的修正，但顯著的差異可能影響市場對于某一房地產收入流相對安全性和持續性的看法。建筑物價值與房地產總價值的比率影響資本回收的要求。因此，資本化率通常應該以建筑物價值占總價值比例與估價對象相似的成交實例為基礎。
當估價對象的某種費用是以其市場價值的某一百分率支付時，可能需要對市場得出的資本化率進行修正以反映這種費用。按價計算的房地產稅是個很好的例子。通過將稅率與資本化率相加來估計房地產稅通常比將稅費作為一定金額費用支出進行估計更為準確。
總之，房地產評估是一門藝術和科學的結合，估價技術人員在運用嚴謹的公式、科學的方法確定資本化率的同時，還需要更多豐富的經驗和實踐，以及對市場的熟悉程度，并綜合考慮房地產的類型、區位收益水平等各種因素，綜合分析。這樣才能正確地估算出房地產本身所具有的客觀、真實、合理的價位，從而降低投資房地產的風險。
（作者單位：山東大學管理學院）
主要參考文獻：
[1]李典凱，金公，郭向東.對房地產資本化率的認識.小城鎮建設，2003.8.
一、投資性房地產中運用公允價值的要求和條件
公允價值的主要特性被描述為公允性、現時性和估計性。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。
我國新準則明確表示，取得成本應被確認為投資性房地產的初始計量，與取得固定資產或無形資產的成本確認方法相同。同時規定，在其后續計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式。可采用公允價值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得逆向操作再轉回為成本模式，這就需要企業慎重選擇。
二、投資性房地產中運用公允價值的必要性
長久以來，企業財務會計報表中的“資產”包括四項內容：流動資產、長期投資、固定資產和無形資產，其中投資性資產實際就是企業將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準則可以發現，存在巨大獲益能力的投資性資產在企業中，通常是：交易性金融資產、可供出售的金融資產和投資性房地產，而投資性房地產作為最具潛力投資項目被各界所公認。在投資性房地產中由歷史成本計量轉換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業的利潤和凈資產帶來巨幅增長的潛力。具體表現為： （1）有利于提高投資性企業的賬面凈資產價值。（2）有利于增加擴大相關企業的利潤波動性。（3）短期內將對會計信息披露不充分的公司產生影響。（4）對會計信息質量產生影響。
三、我國投資性房地產上市公司計量模式選擇現狀及存在的問題
由我國上市公司執行新會計準則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數據，我國上市公司投資性房地產計量模式選擇現狀（見表1）：
由表1看出：
2007年，作為新會計準則實施的第一年，外界普遍預測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.86%。
2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產的上市公司總數的2.90%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。
2009年，為有效扼制企業確認巨額商譽，避免給企業持續經營和穩定發展造成不良影響，會計準則仍堅持謹慎態度引入公允價值。數據表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.24%。
2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產的上市公司總數的3.28%。其中，投資性房地產公允價值確定的方法主要有：房地產評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產的市場價格（9家公司），實地調查取得的價格（1家（下轉第頁）（上接第頁）公司）。值得關注的是，兩家上市公司（泛海建設和交通銀行）未披露投資性房地產的公允價值確定方法。
綜上分析，可總結概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產評估價格法、參考同類同。
四、完善公允價值計量模式的建議
（1）加強我國公允價值理論建設。為能使公允價值計量模式更深入、更規范地實現國際趨同，應鼓勵更大力度地建設、學習、公允價值理論，促進公允價值計量和確認的廣泛應用：
（2）積極創造公允價值評估環境。為能給企業提供更好的估價環境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應建立房地產市場信息數據庫，通過數據的實時共享創造積極條件。2）應加大力完善我國各級市場，加強企業內外部監管。3）應鼓勵發展并全面扶持資產評估行業和資產評估中介機構，以保證公允價值計量確認的真實性和可靠性
（3）完善企業公允價值信息披露。為能使企業投資者及相關者的利益得到更有利、更科學的保護，應進一步明確公允價值信息的披露程度，從準則角度細化公允價值計量信息披露的方式和方法。
（4）努力提高會計人員專業素質。為能給投入成本聘請資產評估機構的企業提供更真實的信息、更優質的服務，會計人員需具備扎實的專業知識和良好的職業素質，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強的綜合能力。
衡陽發展產業投資基金的必要性
衡陽綜合實力已躋身全省第一方陣，而加快發展產業投資基金，將從各方面進一步提升衡陽的競爭能力，加快實現衡陽“十二五”規劃。1.解決企業融資難問題。由于缺乏金融創新，直接影響了地方資金的有效利用，形成了企業資金短缺和民間資本富裕并存、外來資本涌入與民間資金外流并存的不合理現象。2011年末衡陽市各項存款1526.44億元，各項貸款611.57億元，存貸差914.87億元，說明長期以來，銀行資金供給充足，但資金的使用效率并不高；另一方面，民間融資規模持續擴大，民間資本利用效率逐漸降低，以“地下”性質的債權債務形式出現的民間融資，非規范性運作，蘊含較大風險。中小企業很難通過證券市場、申請上市、發行債券等方式融資。企業發展還面臨著很多困難，特別是融資難、融資貴、融資渠道窄，仍然是影響規中小企業持續健康發展的重要因素[1]。產業投資基金作為一種主要向未上市優勢企業和成長型企業進行股權或準股權投資的利益共享、風險共擔集合投資制度，可以有效利用外資，聚合地方資金特別是民間資金，拓寬企業融資渠道，定向支持中小企業和成長型企業發展，就衡陽實際而言，設立產業投資基金是解決上述矛盾、加快資本市場建設、促進全市金融業健康發展最為合適的切入點。衡陽“十二五”發展，五年需完成投資6600億元以上，其中直接融資和內聯引資800億元以上，產業投資基金的發展是解決資金短缺問題的一個有效途徑。2.發展戰略性產業、優化產業結構，實現企業上市的突破。堅持用先進適用技術、信息技術、先進工藝改造提升傳統優勢產業，支持企業技術改造，引導產業兼并重組，全面提高產業技術裝備水平和產品科技含量，促進傳統產業向價值鏈中高端演進，提高傳統產業“兩型”化、高端化、品牌化水平。按照“創新驅動、重點突破、市場主導、引領發展”的要求，著力構建技術創新、投融資服務、共性技術服務3大支撐平臺，在重點領域、關鍵技術、骨干企業和新產品中率先突破，促進戰略性新興產業規模擴張和集聚集群發展。“十一五”時期，衡陽市天雁機械、金杯電工、中油金鴻3家企業上市。大力發展金融經濟，支持發展產業投資投資，實施中小企業金融支持工程，健全企業上市聯動機制和綜合服務平臺，推進優勢企業上市融資。到2015年，全市上市公司總數達到10家左右，基本確立區域性資本運營和資金調度中心地位。而這，都離不開產業投資基金的幫助[2]。3．提升整體競爭力的必然選擇。目前，區域經濟、城市群加快發展。衡陽作為湘南重鎮，本應發揮湘南地區經濟發展的領頭羊作用。但其本身的經濟發展狀況，與其作為湖南省第二大城市的地位并不相稱。在省內，長株潭經濟一體化，其經濟綜合實力增長很快，成績有目共睹，無形之中給衡陽的發展帶來壓力。與毗鄰的廣東省相比，無論在經濟、政治體制，還是經濟發展的水平與效率來說，衡陽都相差較遠。因而，衡陽務必引入新的經濟、金融元素，改革現有觀念，從而加快自身發展。而產業投資基金的成立，對加快衡陽的經濟、金融體制改革，加強重大項目和基礎設施的建設，發揮重要作用。從這些意義上說，設立產業投資基金將不僅有利于衡陽的經濟、金融發展，更有助于提升衡陽市在省內、國內的市場經濟地位。4.改善民生增強地方財力的有效手段。產業投資基金有利于將閑置資金利用起來，聚沙成塔，提高資本的運營效率。在衡陽，有一部分先富起來的群體，他們的閑置資金渴望有效的投資渠道。而衡陽本土之外，也有資金準備進入，尋找投資機會。如果政府能夠建立引導資金將本土和本土之外的資金有效利用，必將增強地方財力，進行地方基礎設施建設和產業發展，加強服務民生的能力，達到政府、企業、居民與投資者的多方共贏狀態[3]。
衡陽發展產業投資的可行性
1.政策支持。在產業投資基金的發展上，中央政府已經出臺了相應的政策法規，省市地方領導也越來越重視。2012年7月，湖南省委書記表示，湖南要學習外國經驗，促進科技和金融結合，鼓勵風險投資進入科技創新領域，鼓勵更多科技型企業上市，進一步深化改革，擴大開放[4]。2.優秀的歷史文化。衡陽是湘南文化的輻射中心，是湖湘文化的重要源頭和組成部分。其城市精神高亢激揚，但民氣和淑，城市文化的總體風格平和淳凈，兼容并包，雅俗共存。其文化精神，兼容并蓄、勇往直前、開拓創新，因而，對于產業投資基金這樣的新鮮事物，必將得到政府與民眾的歡迎，從而得到應有的扶持和良好發展。3.管理成熟。產業投資基金作為在國內外發展多年的基金模式，已經有了成功的管理經驗與運營模式。其法人治理結構與職業投資人隊伍，都對產業投資基金的進一步發展奠定了堅實基礎。4.風險可控。基金在產業政策指導和政府支持下，專業管理、規范運作，必能有效規避內部風險和外部風險，實現投資價值最大化[3]。四、結語2012年4月，衡陽高新創業投資基金成立，該基金是衡陽市第一只政府引導的完全市場化的股權投資基金，總規模10億元。本期是股權投資基金的第一期，共募集資本2.02億元。衡陽高新創業投資基金力爭二至五年之內在本市成功孵化培育出5~10家具備核心競爭力的中小成長型高新技術企業，培育出2~5家行業領先的上市公司[5]。衡陽高新創業投資基金成立了，雖然其如何具體運作，找到一個適合衡陽的發展模式，還面臨一些困難，但我們相信，在政府、居民與企業的共同努力下，產業投資基金必將在衡陽開花結果，為衡陽的經濟發展做出應有的貢獻。
作者：楊會全 單位：湖南工學院
【關鍵詞】上市公司;投資性房地產;計量模式;公允價值計量
一、引言
經濟環境在世界經濟發展的推動下已經產生了巨大的變化，成本模式計量所反饋出的賬面價值脫離實際市場價值較為嚴重。隨著我國加入WTO，為了滿足國際趨同這一進展方向，我國新《企業會計準則》中引進了公允價值這一新的核算方式，并規定可以在達到一定前提的狀況下被采用。但在我國會計準則中，公允價值核算方式在理論上還有待完善，所以其在運用到實務的過程中也展現出了諸多問題，而這也是本文的切入點和寫作方向。
二、公允價值計量模式概述
(一)公允價值的本質
1、公允價值的涵義。熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。2、公允價值的基本特性。①公允性:將公平合理的交易中熟識狀況的買賣各方自覺實行資產互換或是債務結算的價格用于會計核算，對公司利益相關者來講一般是相對最公正的。②現時性:采取公允價格核算方式的的主要原因是為了達到眾多企業利益相關者的決議需求。所以數據信息必須是實時有效的、并與決策相關的。③估計性:現實業務中的實際成交金額和假定發生的交易中的預計金額都可以是公允價值的出處。所以，公允價值是資產今后帶來的經濟效益的現時金額。
(二)投資性房地產成本模式和公允價值模式計量的比較
1、成本模式。使用歷史成本時，投資性房地產的后續核算相對簡便，只需定期計提折舊或攤銷。發現減值現象、經測試后確認發生的，需計提減值準備，且所提的減值準備一旦確認無法轉回。2、公允價值模式。使用公允價值進行計量的先決條件是其能連續可靠的獲得。采取此種核算方式的，公允價格以資產負債表日的金額為依據，不計提折舊或攤銷。同時，公允價值與賬面余額的差值需于資產負債表日計入“公允價值變動損益”且不再對投資性房地產計提減值準備。3、公允價值模式的應用要求。投資性房地產使用此方式核算的，應一同契合以下要求:第一，資產所處地有成交量極大的房地產交易市場。第二，企業可以根據成交量極大的房地產交易市場中相同或相似資產的市價等訊息合理的估計投資性房地產的現時價格。
三、上市公司對投資性房地產公允價值計量模式的應用現狀
當前，公允價值己成為全世界公認的發展方向，我國大范圍引進公允價值，為的是能夠早日實現與國際慣例的接軌。連年來，房地產交易市場態勢良好，價格不斷攀升，這樣的增勢能夠通過采取公允價值計量模式轉變為公司賬上的利潤總額，借此提高企業的盈利狀況。從表象上看，這對企業有很大的利好，社會各界也普遍預計上市公司中會有許多企業選擇這一計量模式，而事實卻大相徑庭。按照行業劃分來看，截至2013年末，我國總體有132家房地產類上市公司。此中的23家沒有投資性房地產項目，其余109家中，有14家采取公允價格進行后續核算的，占比12．84%。根據國家的相關規定，使用公允價格對其投資性房地產進行核算的上市公司，需于每個資產負債表日，根據當時的公允價格調整其投資性房地產的賬面余額，這一行為必然會使企業的總資產發生一定的改變。雖然相較于其他行業，房地產行業的公司持有的投資性房地產在數量和總額上相應的要多，但其價格的浮動對總資產的影響微小。
四、公允價值計量模式在應用中存在的問題
(一)市場條件不完善
與金融資產相比較，我國房地產行業目前的交易市場依舊在透明度和流通性上有所欠缺，為推廣公允價值計量模式在我國的應用，我們應以更加公開、公平、公正為目標極力改進房地產交易環境。在我國，缺乏充分和規范的市場，因此目前我國對于公允價值計量模式的使用，態度依舊是適度且謹慎的。大多企業后續計量使用成本模式的本質緣故是市場環境的限定，這也是我國在公允價值計量的運用中所要攻克的最大難關。
(二)信息披露不完整
我國對投資性房地產公允價值的信息公開方面狀態依舊不盡如人意，訊息公布的不充足和不迅速在時下依舊是一個嚴肅的問題。在剖析了上市公司的年報及相關資料后發覺，一些上市公司在計量方式發生變更時，并沒有按規定對公允價值的確定方法作出及時、準確地披露，且對公允價值的確定方法等相關信息在年報附注中也未做出必要的說明，這將使投資者在對這些投資性房地產的真實性做出準確判定時有所顧忌。
(三)公允價值操作指南的缺乏
我國新會計準則中盡管對公允價值的應用條件和確認方法有一定的規定，但在公允價值的實施和操作方面的規定過于概略，操作指南不具體。我國并沒有明確規定公允價值取得的具體方式，所以，企業在運用時所采用的方法也不盡相同。對于同一個房地產，不一樣的評估方式會得到不一樣的公允價格，成果甚至是千差萬別的，所以獲取方式的不統一會使公允價值的可比性大打折扣。
五、對上市公司投資性房地產公允價值計量模式推廣的建議
(一)完善公允價值運用環境
恰是由于嚴格的條件，公允價值核算方式在我國的運用才受到限定，所以要想推廣公允價值計量模式，建立一個信息充分流通的交易環境刻不容緩。我國要盡力構建出一個相對詳細的市場經濟體系，為公允價值的核算提供出其所需要的透明的交易氛圍，逐步完善市場經濟的制度和結構，使公允價值無法被企業隨意利用，降低投資者的風險。
(二)規范信息披露軌制，加大披露透明度
相較于國外，我國新準則中對于信息公布方面的相關要求顯得過于簡單和寬泛。因而，我國的相關規定應對企業在投資性房地產信息公布的要求方面作出進一步的強化，以確保信息公布的有效性，同時這對減少企業使用公允價值隨意掌控利潤大有裨益。
(三)規范上市公司公允價值的詳細操作規則
目前我國并沒有將公允價格的內容在一個單獨的的具體準則中做詳細的規定，而是把對其的運用規定都體現在其他準則中，這就致使公允價格在真正使用時欠缺細致的指導原理。明確使用公允價值進行核算在披露上的不妥之處是目前國家應盡快改善的部分，通過這一概念，促使會計與資產評估兩大行業更好地溝通合作，對確認投資性房地產時所聘請的獨立第三方在評估中所用的方法、假設、證據來源等要素和公允價值的確認方式在企業報表中進行盡可能詳細的公布。
六、結語
綜上所述，公允價值能與現實緊密聯系、對投資性房地產現時價格的體現更為透徹，對獲取信息者和其他利益關聯者做出正確合理的決策大有幫助。它一方面能夠提高會計信息質量，但另一方面又為企業人為操縱利潤留下了一定的空間，因此企業管理者和會計人員的職業道德在使用公允價值時顯得尤為重要。如今，我國房地產市場尚不成熟，會計行業從業人員職業素質尚需提升，有關公允價值計量模式的法律法規和監管軌制的制定尚不完善，對投資性房地產的評估水平也未達到相應的高度，所以公允價值觀念的轉變和推廣仍需時日。企業只有結合內外多方極盡全力，才能使公允價值在我國發揮良好的作用，真正實現我國會計領域與國際的接軌。
【參考文獻】
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一、公允價值模式對投資性房地產的潛在影響
（一）影響企業資產結構
新準則出臺以前，在會計處理上，企業對自用的房地產和出租的房地產一向不加以嚴格的區分。所以，房地產在以前通常被當作固定資產、無形資產或存貨，而現今的會計準則規定投資性房地產必須單獨列報，企業名下的土地和房產中作投資用途的那部分，應按最新的規定予以計量，在會計報表中設置“投資性房地產”科目。故不論企業選擇公允價值計量與否，都必須對投資性房地產進行獨立核算。原先計入固定資產或者無形資產中的物業，將一并納入“投資性房地產”項目，這樣對資產的重新分類、確認勢必會影響企業的資產結構，特別是相對于那些投資性房地產持有量比較多的公司，影響結果是固定資產和無形資產、存貨的比重下降，投資性房地產比例升高。另一方面，之所以說公允價值計量會影響企業資產結構，原因在于成本模式的計量方法要計提折舊或攤銷，在核算上同固定資產或無形資產類似，計量方法的差異及新穎之處主要體現在公允價值模式上。所以，在企業的投資過程中，把對各種資產構成比例的影響說成是“公允價值計量的潛在影響”實不為過。
（二）增加企業所有者權益
投資性房地產可以從成本計量模式變更為公允價值計量模式，作會計政策變更處理，同時根據變更時公允價和賬面價間的差額調整企業初期留存收益。現階段房地產行業泡沫較多，市場價格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產從成本計量變更為公允計量的當年，年初的留存收益會被追溯調整，從而致使所有者權益增長顯著。以福建省三木集團股份有限公司（簡稱“三木集團”）為例，三木集團的主要業務是房地產開發（擁有壹級資質）和進出口貿易，經營范圍包括土地開發，房地產綜合開發（壹級資質），房地產中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發出公告，自2012年01月01日起對公司所有的投資性房地產由以前的成本模式改為公允價值模式，作為會計政策變更，并在2010年度及2011年度的會計可比報表中采取追溯調整。
表1呈現的是三木集團此次投資性房地產模式變更對所有者權益的影響，從表中可以看出，對未分配利潤的影響金額是885.12萬元，合計影響了所有者權益2068.42萬元，很好地驗證了文章的觀點，在當前的經濟環境下，公允價值計量會導致所有者權益增加。
（三）增加企業利潤
企業如果對投資性房地產的后續計量選用公允價值模式，就應采用資產負債表日的公允價值進行重估，當然，公允價值和賬面價值會有差額，須計入當期損益，因此會對企業的利潤產生影響。結合現今的經濟發展態勢，無論是土地使用權，還是建筑物的市場價格，都是穩中有漲，一般高于上一年的價格。因此，企業當年的利潤無形中就增加了。另一方面，采用公允價值后續計量模式，投資性房地產不計提折舊或攤銷，也不計提減值準備，導致企業的費用支出減少，從某個方面來說，這樣也會增加利潤。
還是以三木集團為例，表2反映的是該集團由于模式變更對當年凈利潤的影響。從表中可以看出，這種模式變更對1～9月凈利潤的影響金額是290.75萬元，影響比例更是達到了84.14%，說明公允價值計量會增加企業的利潤。
二、公允價值在投資性房地產應用中存在的問題及原因
（一）客觀環境不完善
新準則規定，對于投資性房地產采取公允價值計量的，應同時滿足兩個條件：（1）投資性房地產所在地存在活躍的交易市場。（2）企業能從活躍的交易市場上取得同樣或者類似房地產的市場價格以及與此相關的信息，以便能對投資性房地產的市場公允價值做出合理估計。
我國市場經濟發展時間尚短，資本市場不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場這樣一個條件，使企業能夠有效地取得公允價值。此外，在已經采用公允價值進行后續計量的上市公司中，投資性房地產公允價值的確定主要有三種方法：一是依賴房地產評估價格。二是參考同類同條件房地產的市場價格。三是通過實地調查取得價格。在我國目前的市場條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價格不公允、取得成本較高等問題。因此，公允價值計量模式應用的客觀環境還未成熟，有待完善。
（二）不能和成本模式進行轉換
準則規定，投資性房地產后續計量可以從成本模式轉換為公允價值模式，作為會計政策變更處理；如果已經采用了公允價值模式計量的，則不允許再進行轉換。從這段話里，可以清楚地看出我國政府目前對于投資性房地產后續計量模式的一種選擇偏好，企業如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時可以轉換為公允價值模式；可是一旦采用了公允價值模式，就不能再進行模式轉換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業權衡公允價值模式的成本效益，從自身利益出發，必然會優先選擇成本模式進行后續計量。所以，不能轉換為成本模式，這也是公允價值計量模式存在的一個問題，導致其無法得到廣泛的應用。
三、完善公允價值在投資性房地產應用的建議
（一）完善投資性房地產公允價值評估環境
公允價值模式的應用條件十分嚴苛，無法在我國得到廣泛應用的主要原因就是市場條件的限制。因此，加快市場環境的建設，逐步形成一個統一、開放、自由競爭的交易市場，形成良好的市場價格體系，已經刻不容緩。對于那些已經存在活躍的房地產交易市場的一線城市，國家監管部門或行業協會應該密切關注價格的公允性，并且積極引導信息需求者使用該市場的交易價格；對于活躍市場還未形成的其他城市，應該進一步細化評估公允價值的指導方案，著力推進市場上各種信息資源的透明化，方便企業財務人員或專業評估人員做出對公允價值的合理估計。
（二）同一企業允許兩種計量模式同時使用
不管是我國最新的《企業會計準則》還是《國際會計準則》都做出了明確的說明，同一企業所有的投資性房地產只允許采用一種模式進行后續計量，任何時候都不得同時采用兩種計量模式。袁媛（2009）[2]認為，同一企業應按照不同持有目的分別采用兩種不同的后續計量模式，而且這么做符合適用性、可靠性、相關性、配比原則。首先，投資性房地產的劃分本來就是以不同的持有意圖加以區分的，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地、已出租的建筑物三類，對于很多企業來說，同時擁有其中兩種或以上用途的資產是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折舊、攤銷信息，有的只需要反映市場價值的變化，所以單一的計量模式難以反映不同需求的會計信息。其次，在實際工作中，不同資產的公允價值取得的難易程度不同，會出現同一企業同時擁有可用公允價值計量的投資性房地產和不符合公允價值計量條件的投資性房地產的情況，而只能采用一種計量模式的規定，會造成此類企業對所有的投資性房地產可能都采用目前看來有利的計量模式――成本模式，這樣公允價值模式的運用就裹足不前。
關鍵詞：房地產企業 投資項目 后評價 價值
中圖分類號：F293
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2016）11-279-02
隨著社會經濟中房地產企業的大發展，企業的投資項目也越來越多。為了讓投資帶來更多效益，投資項目后評價顯得非常重要。房地產企業管理層應進行理論學習和方法研究，對現有數據資料進行檢驗，再進行項目后評估，全面總結項目投資管理的經驗，改進管理制度，對出現的問題進行不斷改進，及時有效地反饋存在問題，這對于未來項目的決策和效益的提高，能起到決定性作用。
一、房地產項目投資后評價的內涵
項目后評價是指對已經完成的項目或規劃的目的、執行過程、效益、作用和影響所進行的系統的客觀的分析。通過項目后評價完成對投資活動的檢查總結，確定投資預期的目標是否達到，項目是否合理有效，項目的主要效益指標是否實現，通過分析評價找出成敗的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，為未來項目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時也為被評項目實施運營中出現的問題提出改進建議，從而達到提高投資效益的目的。
項目后評價于19世紀30年代產生在美國，直到20世紀60年代，才廣泛地被許多國家和世界銀行、亞洲銀行等雙邊和多邊援助組織用于世界范圍的資助活動結果評價中。
房地產項目后評價是指在房地產項目建設完成并到達一定設計能力后，對房地產項目的前期工作、項目建設、建成后經營管理情況等進行調查研究，從而判斷房地產項目的實施結果與計劃目標的差距，以確定房地產項目策劃和判斷的正確性，找出產生偏差的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對房地產項目現狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監督、項目經營管理等工作創造條件，提高投資效益。從房地產項目的獨特角度來看，其后評價內容主要有以下幾個部分：
1.房地產項目決策后評價，主要包括項目可行性研究報告內容與形式是否符合國家有關批復文件、部門的規定，項目決策程序是否符合基本建設程序等。
2.規劃設計后評價，主要是設計單位選擇，規劃布局與交通的組織。
3.房地產項目施工后評價，主要包括施工準備工作評價和施工管理工作的評價。
4.房地產項目商業運營后評價，包括：
（1）房地產項目目標后評價。該項評價的任務是評定項目立項時各項預期目標的實現程度，并要對項目原定決策目標的正確性、合理性和實踐性進行分析評價。
（2）房地產項目效益后評價。項目的效益后評價即財務評價和經濟評價。
（3）房地產項目影響后評價。主要有經濟影響后評價、環境影響后評價、社會影響后評價。
（4）房地產項目持續性后評價。項目的持續性是指在項目的資金投入全部完成之后，項目的既定目標是否還能繼續，項目是否可以持續地發展下去，項目業主是否可能依靠自己的力量獨立繼續去實現既定目標，項目是否具有可重復性，即是否可在將來以同樣的方式建設同類項目。
（5）房地產項目管理后評價。項目管理后評價是以項目目標和效益后評價為基礎，結合其他相關資料，對項目整個生命周期中各階段管理工作進行評價。
二、房地產企業投資項目后評價的特點
1.房地產項目后評價具有真實性。根據現實發生的真實數據，根據實際情況提供的數據資料進行分析。而投資項目前評價，是預測數據。房地產企業投資項目后評價的數據比較客觀。能夠真實地反映出投資的情況，有力地對企業項目進行評判。
2.房地產項目后評價具有整體性。房地產投資項目后評價能對整個項目的過程進行完整的分析，不僅可以分析項目的投資過程、經營過程。還要分析投資帶來的整個收益，能夠對投資實施效果，經濟收益，管理狀況，進行全面分析。能夠準確地掌握整個項目的現狀，無限地挖掘項目的潛力，最大程度地創造價值。
3.房地產項目后評價具有探索性。投資探索性分析整個項目運營狀況，根據其問題，制定未來的發展方向，對整個投資項目綜合進行評價，不斷探索項目是否具有持續發展的能力。所以，這就要求評價人員的綜合專業素質要高，有效地準確地分析出影響投資效益的因素，為項目指引正確的方向，少走彎路，盡可能地節省項目建設的資源，降低項目的成本，提高項目的建設效率，并且提出有效的、可實施的具體方案。
4.房地產投資項目后評價具有回饋性。項目投資前期評價為投資者提供了重要的決策依據，而項目投資后的評價目的，根據實際情況，可以向有關部門反饋真實信息，好的方面可以繼續發揚，不好的方面可以引以為戒，從而及時的找出改進措施，為今后管理、投資計劃、制定目標、積累經驗起到了重要作用。用來檢測項目投資決定是否正確，為以后類似項目建設提供了正確的投資方向。
三、房地產企業投資項目后評價的價值
房地產企業投資項目后評價的價值對于企業來說，不是可有可無的，其重大的價值在于：
1.房地產投資項目后評價能正確評估企業投資的風險和收益。房地產企業在投資項目后進行評價，這樣可以有效地了解其中的風險和利益，有助于改善企業投資的策略，提升房地產企業在投資中的收益。運用投資項目后評價的方式評估投資能否達到設計能力、還貸能力，涉及各方面，企業通過投資項目或進行評價，認真分析、研究、然后進行評估。找出達不到預期目標效益的真正因素，通過分析之后，根據其原因進行項目決策、實施管理，根據分析，提出合理的改善措施。進行項目評估之后，將信息決策反饋到管理部和投資決策部，有利于改進企業投資項目。
2.房地產投資項目后評價是確保投資項目成功的客觀需求。對房地產企業投資項目進行綜合分析、評價能夠客觀、全面進行衡量，有利于提高各個部門的監管能力、責任感從而建立健全績效考核制度，確保投資項目成功。
3.房地產投資項目后評價有利于提升投資項目管理水平。對企業投資項目的評價，有利于投資決策，從而提高投資收益。有利于加強項目管理，企業投資項目的管理比較繁瑣，項目中會存在著很多方面的問題，需要加大管理要求，健全管理體制。企業投資項目后，要對實際使用的材料、數據以及檢驗管理中會出現的問題進行綜合分析評價，形成科學合理的評估結果，通過企業對投資項目的評價，有利于新項目的投資、運轉，提升項目管理水平。
4.房地產投資項目后評價可以有效地促進項目的運營。項目后評價主要是在企業的運營階段進行，所以，可以有效的研究出投資初期和生產過程中的差距和不同。對預測和實際情況進行分析，找出其中的因素。加大管理力度，從而保證項目的正常運營，以提高項目的效益。
四、房地產企業投資項目后評價方法
房地產投資項目后評價方法的基礎理論是現代系統工程與反饋控制的管理理論，投資項目后評價亦應遵循工程相關的方法與原則。
1.房地產投資項目后評價的綜合評價方法是邏輯框架法。邏輯框架法（LFA）是由美國國際開發署（USAID）在1970年開發并使用的一種設計、計劃和評價的方法。目前有三分之二的國際組織把它作為援助項目的計劃、管理和評價方法。這種方法從確定待解決的核心問題入手，向上逐級展開，得到其影響及后果，向下逐層推演找出其引起的原因，得到所謂的“問題樹”。將問題樹進行轉換，即將問題樹描述的因果關系轉換為相應的手段---目標關系，得到所謂的目標樹。目標樹得到之后，進一步的工作要通過“規劃矩陣”來完成，規劃矩陣是一個4×4矩陣，矩陣自下而上的四行分別代表項目的投入、產出、目的和目標的四個層次；自左而右4列則分別為各層次目標文字敘述、定量化指標、指標的驗證方法和實現該目標的必要外部條件。目標樹對應于規劃矩陣的第一列，進一步分析填滿其他列后，可以使分析者對項目的全貌有一個非常清晰的認識。簡單地說，邏輯框架法是通過投入、產出、直接目的、宏觀影響四個層面對項目進行分析和總結的綜合評價方法。
2.房地產投資項目后評價的主要分析評價方法是對比法，即根據后評價調查得到的項目實際情況，對照項目立項時所確定的直接目標和宏觀目標，以及其它指標，找出偏差和變化，分析原因，得出結論和經驗教訓。項目后評價的對比法包括前后對比、有無對比和橫向對比。
（1）前后對比法是項目實施前后相關指標對比，用以直接估量項目實施的相對成效。
（2）有無對比法是指在項目周期內“有項目”（實施項目）相關指標的實際值與“無項目”（不實施項目）的相關指標的預測值對比，用以度量項目真實的效益、作用及影響。
（3）房地產投資項目.橫向對比，是指同一行業內類似項目相關指標的對比，用以評價房地產企業的績效或競爭力。
（4）項目后評價調查，是采集對比信息資料的主要方法，包括現場調查和問卷調查。后評價調在事前策劃。
總之，企業投資項目后評價對改善管理制度，提高投資者效益起到了重要性作用，能夠有效地監測到項目實際的收益。并對評價后出現的問題及時地采取彌補措施，調整發展方向的項目損失，保障企業獲得最大效益。
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【關鍵詞】 公允價值； 投資性房地產； 公允價值計量模式
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在企業實務操作中早已有所涉及，但我國企業很長時間內并沒有對投資性房地產進行單獨核算，而是與一般的固定資產和無形資產一樣進行確認、計量和披露。隨著市場經濟的不斷發展，投資性房地產的規模越來越大，財政部于2004年5月頒布了《關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（四）》的通知，其中對房地產開發企業出租的開發產品進行了單獨的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產會計準則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價值引入到非金融資產，并于2006年正式頒布《會計準則第3號――投資性房地產》。準則規定，投資性房地產的后續計量在符合條件時可以采用公允價值模式進行計量。新準則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實施。
自新會計準則頒布并開始實施后，截止到2010年末，我國滬深兩市上市公司中，有投資性房地產的公司為六百多家，這些公司絕大部分對投資性房地產采用成本模式計量，而采取公允價值模式計量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準則中規定的一旦采用公允價值計量模式，公允價值的變動會使企業的利潤產生波動，而且不能再轉為成本模式外，最重要的一點就是公允價值的確認存在一定的難度。
投資性房地產公允價值計量的核心問題是公允價值的確定。我國現在對于投資性房地產公允價值的確定方法主要有三種，一是專業評估；二是參考同類或類似房地產市場價格；三是對第三方調查報告的分析。每種確定方法有其自身的優點和不足。目前，從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業評估的方法，也有少數企業采用參考同類或類似房地產市場價格的方法或者第三方調查報告的方法。
一、投資性房地產公允價值確認方法案例分析
眾所周知，公允價值計量可以更客觀地反映企業的資產價值，公允價值計量的范圍已經從金融資產擴展到了非金融資產，公允價值計量能為會計報告的使用者提供更客觀的信息，但我國上市公司中采用公允價值模式計量投資性房地產的情況還不是很普遍，對于不多的采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司，本文選取有代表性的企業，來分析其投資性房地產公允價值的確認方法。
（一）專業評估方法確定公允價值
所謂專業評估方法就是指企業聘請獨立的評估機構確定投資性房地產的公允價值。采取專業評估的方法要點有兩個，其一，存在活躍的市場。其二，有獨立成熟的評估機構。由專業房地產估價機構進行評估，可以比較客觀地反映出投資性房地產的市場價值。但是也為企業進行人為操縱利潤提供了機會，如企業與評估機構相互勾結虛增資產等，比較容易發生惡意地會計職業判斷情況。所以采取專業評估的方法，對于資產評估師的要求很高，評估師應該做到恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，根據自身的工作經驗和能力，承擔相應的審計任務等等。采用專業評估方法確定公允價值的代表企業是中國銀行。
中國銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長的發展過程中，中國銀行已經成為一個中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會計準則率先在上市公司使用后，中國銀行決定采取公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，公允價值的變動計入當期損益，并且中國銀行采用專業評估方法確定公允價值，即由獨立的評估師根據公開市場價格定期進行評估。2007年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達到中國銀行集團所有投資性房地產的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產的公允價值確定。當年投資性房地產采取公允價值模式計量增加了20.7億元的利潤。截至2010年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值已達到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司和萊坊測計師行有限公司根據公開市值計算而確定。
中國銀行是最早使用公允價值模式計量的公司之一，它對于投資性房地產公允價值確定的方法為專業評估方法。中國銀行采取專業評估的方法，是因為其投資性房地產主要分布在香港地區，這里相應的市場比較活躍，評估機構較為發達，采取專業評估方法比較合適。
（二）參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值
參考同類房地產市場價格的方法是指公司董事會參照活躍市場上同類或類似房地產的市場價格、活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格以及其他相關的信息，對公司投資性房地產的公允價值作出合理判斷。采用參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值的代表企業是山東勝利股份有限公司。
山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農化、塑膠、地產與投資等多方面領域，是山東政府重點扶持的骨干企業。新準則頒布后，山東股份有限公司對于投資性房地產采取了公允價值計量模式，2010年年報報出后，對投資性房地產進行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產的賬面價值為63 584 528.1元，由于公允價值的變動增加當期利潤8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產市場價格的方法，進行公允價值的確定。因為山東勝利股份有限公司的投資性房地產所在地為青島海口，有活躍的房地產交易市場，所以勝利股份是在充分考慮當地活躍房地產交易市場的市場價格下確定投資性房地產的公允價值的。
雖然參考同類房地產市場價格的方法取得的公允價值相對來說更接近實際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產交易市場，但同時存在著弊端，例如同類或類似的房地產的公允價值又是如何確定的？所確定的公允價值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方調查報告的方法確定公允價值
所謂第三方調查報告是指以獨立的市場經紀公司定期向非特定對象以刊物的形式公開的各類房地產的市場調研價格或價格變動幅度作為確定公允價值的指導依據。這種方法比較客觀，市場經濟公司的數據不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產的公司與確定公允價值的一方相互關聯較少，從而提高公允價值確定的客觀性。而這種確定依據的不足之處在于公允價值是完全由第三方調查得出的，使用者對于市場經紀公司是通過怎樣的調查方法獲取的公允價值并不清楚，所以難以確定公允價值是否準確。采取第三方調查報告的方法確定公允價值的代表企業是天津津濱發展有限公司。
天津津濱發展有限公司成立于1998年，是天津濱海地區首家以募集方式創立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊資本為1 617 272.22萬元。津濱公司確立了以工業房地產為基礎、以商業和民用房地產為重點的戰略發展方向。津濱發展集團截至2010年12月31日，擁有投資性房地產的賬面價值為757 129 292元，占非流動資產的67.5%。自2007年使用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量以來，津濱發展確定公允價值的主要依據為采用第三方的調查報告。天津津濱發展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產交易市場，并有獨立成熟的市場經濟公司。
因為第三方調查報告不受利益方控制，具有相對獨立性，所以其提供的公允價值更客觀公正。采取第三方調查報告的方法確定公允價值更符合實際。但出具調查報告方需要高素質的專業人才，有時候其獨立性會受到利益方的影響。
二、投資性房地產公允價值確認方法的比較分析
從上面的案例可以看出，投資性房地產公允價值的確定方法有其優缺點及適用范圍，具體如表1。
通過對比分析不難看出，三種確定方法各有優勢和劣勢，但是有一個共同的特點都是需要有活躍的房地產交易市場，這與我國采取公允價值所持有的謹慎態度有關，只有符合這樣的條件才可以使用公允價值模式計量。所以在我國目前的情況下，企業可以依據公司所在地的優勢，采取不同的確定依據。例如，公司所在地有活躍的房地產交易市場，并在此基礎上有獨立完善的評估機構，評估獲取的公允價值比較有保證，這種情況下采取專業評估確定依據獲取的公允價值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產交易市場，但沒有成熟的房地產評估機構或市場經濟機構，則采用參考同類或類似房地產市場價格確定公允價值比較合適。
三、投資性房地產公允價值確認方法的改進建議
通過對我國投資性房地產目前主要采取的三種公允價值確定方法的分析，投資性房地產公允價值的確認方法應該做如下改進。
首先，建立完善的房地產評估機構，提高資產評估師的職業能力。通過對我國投資性房地產使用公允價值模式進行后續計量的現狀分析可以看出，大部分的企業是通過聘請專業評估機構確定投資性房地產的公允價值。這樣做可以便捷地得到準確的公允價值。所以建立完善的資產評估機構，提高資產評估師的能力就至關重要。我國目前還比較缺乏具有權威性的房地產評估機構和專業的評估人才。因此，有關部門應當加大力度建設房地產評估機構，加強對相關專業人員的專業知識和職業道德方面的培訓，并制定相應的評估準則，使具體的評估行為有據可依，加強規范。
其次，加強市場化建設。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產的市場價格是最公允的，也是以后要大力加強的發展方向。公允價值的獲取依賴公平、成熟的市場。所以，加強市場化建設有助于獲取準確的公允價值，同時可以降低企業利用公允價值操縱利潤的空間，使取得的公允價值更有保證。
最后，設立專門的房地產市場信息官方機構。國家設立專門的機構，收集并定期各地的房地產交易信息，讓房地產公允價值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業獲取信息相對容易，采用公允價值計量的企業會隨之增加，其提供的會計信息更為相關可靠。為會計信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據。
總之，如果能夠準確地確定投資性房地產的公允價值，投資性房地產公允價值計量模式就能客觀地反映企業投資房地產的價值，企業就能為投資者提供更客觀的會計信息。
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