時(shí)間：2023-08-03 09:19:47
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)中介法律法規(guī)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)狀
隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面也基本形成，而且從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊(duì)伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中正在扮演越來(lái)越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場(chǎng)也將成為主要市場(chǎng)，在這一發(fā)展過(guò)程中，中介市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實(shí)現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動(dòng)的場(chǎng)所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過(guò)程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)作為架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到了劑的作用。
2.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)主要問(wèn)題
2.1政府監(jiān)管不力
全國(guó)除溫州這樣的城市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)改革和發(fā)展的意見(jiàn)》，開(kāi)始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機(jī)構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國(guó)家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價(jià)、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒(méi)有建立相關(guān)的協(xié)助機(jī)制， 職能分配不明確， 難以形成對(duì)從業(yè)人員、 機(jī)構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)形成行業(yè)壟斷，進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)。
2.2法規(guī)體系不全
房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項(xiàng)內(nèi)容，需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國(guó)首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實(shí)施，但是我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運(yùn)營(yíng)以及對(duì)從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》等等，初步形成了一個(gè)法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。
2.3機(jī)構(gòu)信譽(yù)不良
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實(shí)際的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上，這些機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)利用這一信息不對(duì)稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠(chéng)信的手段賺取傭金以外的交易差價(jià)；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機(jī)取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對(duì)不規(guī)范，使得進(jìn)入這種市場(chǎng)顯得相對(duì)容易，人員大多都不是科班出身，沒(méi)有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評(píng)估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見(jiàn)不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅(jiān)決抵制。同時(shí)與多家簽訂口頭合同賺中間差價(jià)、與熟人串通故意抬價(jià)、乘人多購(gòu)房時(shí)機(jī)蓄意加價(jià)等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的一大隱患。
2.4人員素質(zhì)不高
房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家對(duì)中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國(guó)實(shí)行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，尚缺乏一支經(jīng)過(guò)專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范.管理不嚴(yán)，造成我國(guó)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來(lái)源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。
3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的對(duì)策
3.1嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度
在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金要達(dá)到30萬(wàn)元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時(shí)，劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級(jí)認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。
3.2嚴(yán)格執(zhí)業(yè)資格制度
在人員資格管理方面，要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達(dá)到大學(xué)專科以上學(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、無(wú)犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。
3.3嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營(yíng)制度
規(guī)范經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)，一方面考慮到消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對(duì)稱問(wèn)題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機(jī)制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對(duì)中介企業(yè)的基本情況和失信行為進(jìn)行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強(qiáng)自身的誠(chéng)信建設(shè)、嚴(yán)格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠(chéng)實(shí)守信；并規(guī)范經(jīng)營(yíng)條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強(qiáng)客戶的信任度。
3.4嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管制度
政府要在立法、制度、管理規(guī)定等方面對(duì)中介企業(yè)的規(guī)范化起到一個(gè)根本性的推動(dòng)作用。第一，科學(xué)設(shè)置政府管理職能，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主管機(jī)構(gòu)，確立政府各管理部門的協(xié)作機(jī)制。第二，通過(guò)立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。第三，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)。同時(shí)行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度，對(duì)各項(xiàng)違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰措施，肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度，使其真正落實(shí)到位。
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)策
Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.
Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure
中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A文章編號(hào)：2095-2104（2012）
0 前言
房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分，它在產(chǎn)品市場(chǎng)和要素市場(chǎng)中都占有很重要的地位。自20世紀(jì)90年代初開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、市場(chǎng)內(nèi)需的擴(kuò)大、投資和消費(fèi)的雙向增長(zhǎng)、城市面貌的改變以及人民生活水平提高發(fā)揮著巨大的作用，不僅逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，而且還帶動(dòng)了建筑、金融等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過(guò)程之中，一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供了多元化的中介服務(wù)，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作;另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無(wú)序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。文章闡述了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析了目前行業(yè)中存在的問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題提出了相應(yīng)措施，以促進(jìn)本地房地產(chǎn)中介組織和整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
1.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題
1.1 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的總體發(fā)展現(xiàn)狀
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀總體上看，本地房地產(chǎn)的發(fā)展己步入快車道，具備了作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的特征和條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年本地房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量占全市中介服務(wù)業(yè)企業(yè)的13. 8%; 年末從業(yè)人員達(dá)到11283人，占17.5%; 營(yíng)業(yè)收入為13.05億元，資產(chǎn)總計(jì)約為40億元。由于行業(yè)政策等因素使得市場(chǎng)并未形成壟斷，本地中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)顯得異常激烈。到2010年初，本地房產(chǎn)中介行業(yè)里比較強(qiáng)大的企業(yè)約有20多家，此外還有眾多的小型中介企業(yè)為街道兩旁的小型門面店及辦事處等。
1.2 本地房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題 1.2.1 發(fā)展無(wú)序，企業(yè)生存率低
市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)中介的需求逐步放大，但房地產(chǎn)中介尤其是普通中介市場(chǎng)，由于投資成本低，管理不規(guī)范，準(zhǔn)入制度不完善，企業(yè)間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，因而許多中小房地產(chǎn)中介企業(yè)逐步被淘汰，近年來(lái)，由于當(dāng)?shù)卣菩械淖》拷ㄔO(shè)、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不斷向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力在不斷釋放，本地的中介業(yè)務(wù)成倍上升，有許多投資人看好這一巨大的市場(chǎng)，不斷地涌入從而大大加快當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介業(yè)的洗牌速度。
1.2.2經(jīng)營(yíng)失信，社會(huì)信譽(yù)度低
日前對(duì)房地產(chǎn)中介組織的資質(zhì)管理和行為監(jiān)督尚不健全。樓市異變之下的中介市場(chǎng)，是一個(gè)急需監(jiān)管和自律的市場(chǎng)，房產(chǎn)中介老總輕易攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當(dāng)前二手房市場(chǎng)在資金監(jiān)管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)將賺錢看作是唯一目的，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)扣留、騙取看房押金的行為，故意讓房屋買賣雙方互相隔絕，加劇信息不對(duì)稱，以壓低賣價(jià)、抬高買價(jià)，從中獲取非法所得的現(xiàn)象; 以霸王條款、虛假?gòu)V告、隱瞞重要信息、承諾不予兌現(xiàn)、巧立名目胡亂收費(fèi)等方式強(qiáng)迫和欺騙的問(wèn)題也較為普遍，因此，如何重塑社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的信任，己成為整個(gè)中介行業(yè)發(fā)展所面臨的嚴(yán)重問(wèn)題。
1.2.3 企業(yè)規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)中從業(yè)人員數(shù)在10人以下的占80%; 超過(guò)50人的占4.9%。專業(yè)化程度低也是此類企業(yè)普遍存在的問(wèn)題之一，除少數(shù)規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)有一些專業(yè)部門，絕大部分機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍狹窄，沒(méi)有實(shí)行專業(yè)分工，缺乏自身的業(yè)務(wù)強(qiáng)項(xiàng)，因此缺乏為客戶提供法律咨詢、評(píng)估、信貸、產(chǎn)權(quán)登記和過(guò)戶手續(xù)等多樣化的服務(wù)。業(yè)務(wù)種類單一，經(jīng)營(yíng)范圍狹窄，也造成了企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不足。
1.2.4 市場(chǎng)準(zhǔn)入低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊
房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。目前，只有少數(shù)幾家大公司在招聘員工時(shí)有大專以上學(xué)歷要求而且要有相應(yīng)的工作經(jīng)驗(yàn)，其他一些小中介企業(yè)都沒(méi)有學(xué)歷限制，一般的高中學(xué)歷都可以去任職。
1.2.5 法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力
當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)中介組織設(shè)立、運(yùn)營(yíng)以及對(duì)從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件己初步形成了一個(gè)框架，但還不健全和完善。同時(shí)，由政府直接監(jiān)管，面對(duì)數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)和不勝枚舉的中介糾紛，難以到位，同時(shí)還存在著尋租空間，另外，政府各職能部門以各自的依據(jù)和方式參與監(jiān)管，會(huì)造成政出多門，企業(yè)無(wú)所適從，且易產(chǎn)生許多漏洞，而行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管同樣存在諸多問(wèn)題。1.2.6信息化程度低
目前在本地市場(chǎng)上，實(shí)行計(jì)算機(jī)信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理，并擁有自己的網(wǎng)站的中介企業(yè)可以說(shuō)是少之又少，除少數(shù)大的中介公司外，一般都沒(méi)有像樣的設(shè)備，因此被人們稱之為"皮包公司"。
1.3 房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的欺詐行為包括包銷、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書、濫用格式合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按期限辦理備案手續(xù)、虛假?gòu)V告等。這些不當(dāng)行為嚴(yán)重危害了房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的有序、健康地發(fā)展。同時(shí)，也給社會(huì)維穩(wěn)帶來(lái)了極大的隱患。
2. 健全房地產(chǎn)中介行業(yè)的對(duì)策和建議
2.1 房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展對(duì)策
2.1.1 加強(qiáng)政府規(guī)劃和調(diào)控，引導(dǎo)企業(yè)有序發(fā)展
由于市場(chǎng)機(jī)制在解決信息不對(duì)稱方面有其自身的局限性，因此，政府應(yīng)采取措施對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足，因?yàn)槭袌?chǎng)是有缺陷的，需要政府加以干預(yù)。當(dāng)?shù)卣梢酝ㄟ^(guò)制定一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展計(jì)劃，并運(yùn)用信息披露、稅收、信貸、擔(dān)保基金等經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)本地房地產(chǎn)中介組織發(fā)展的速度、規(guī)模和結(jié)構(gòu)進(jìn)行事先規(guī)劃和過(guò)程調(diào)控，避免或減少大起大落。
2.1.2 樹(shù)立中介品牌，加強(qiáng)企業(yè)誠(chéng)信建設(shè)
鼓勵(lì)一批具有實(shí)力、運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)中介企業(yè)，通過(guò)各種手段塑造服務(wù)品牌，以真誠(chéng)的服務(wù)、專業(yè)的素質(zhì)在客戶心目中樹(shù)立威信，在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為房地產(chǎn)中介名牌企業(yè)。同時(shí)，采取建立企業(yè)信用檔案，開(kāi)展企業(yè)信用評(píng)級(jí)，創(chuàng)造有利企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的環(huán)境和條件。
2.1.3 規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)
應(yīng)加快實(shí)施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有權(quán)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書: 嚴(yán)肅查處無(wú)資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，通過(guò)培訓(xùn)考核，使房地產(chǎn)中介從業(yè)人員具備系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)，較強(qiáng)的溝通能力，良好的職業(yè)道德和牢固的法紀(jì)觀念。
2.1.4 完善法律法規(guī)，改進(jìn)政府監(jiān)管和行業(yè)自律
制定一部自成體系的房地產(chǎn)中介法律或法規(guī)，提高立法層次和法律效力。修訂、調(diào)整和充實(shí)與房地產(chǎn)中介"基本法"銜接配套的法規(guī)或規(guī)章，優(yōu)化法律結(jié)構(gòu)， 完善法律體系。
在房地產(chǎn)法律法規(guī)中增加或重新設(shè)置概念準(zhǔn)確、含義清楚、解釋詳盡的條文，增強(qiáng)法律法規(guī)的適用性和實(shí)效性。
2.1.5 推廣實(shí)行計(jì)算機(jī)信息化和網(wǎng)絡(luò)化管理
將IT產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)結(jié)盟，創(chuàng)建局域網(wǎng)、遠(yuǎn)程網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)體系，構(gòu)建公司在房屋置換市場(chǎng)上的網(wǎng)絡(luò)信息高速通道。開(kāi)發(fā)各種與房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)的軟件，如交易、評(píng)估、抵押、按揭等。利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)科技手段向客戶提供高品質(zhì)、人性化和多樣化的房地產(chǎn)中介服務(wù)。
2.2 對(duì)相關(guān)立法的幾點(diǎn)建議
借鑒國(guó)外的立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的實(shí)際情況，建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度、設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)、規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)的禁止行為、建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。
洗錢風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)不同類型來(lái)衡量。利用風(fēng)險(xiǎn)分類可以讓房地產(chǎn)中介對(duì)不同客戶適用恰當(dāng)?shù)目刂坪捅O(jiān)督，為管理潛在風(fēng)險(xiǎn)提供戰(zhàn)略支持。最常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)類型包括：國(guó)家地域風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。由于自身情況的不同，不同房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在評(píng)估整體潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)時(shí)賦予每類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重可能各不相同。此外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還需根據(jù)從特定主管部門、自律組織或其他可靠來(lái)源獲得的信息，調(diào)整其對(duì)特定客戶的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類
為了實(shí)施合理的洗錢風(fēng)險(xiǎn)管理，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)識(shí)別不同類別的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)類別進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)對(duì)客戶、客戶類型、服務(wù)、地域所帶來(lái)洗錢風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)再確定和實(shí)施緩釋這些風(fēng)險(xiǎn)的政策、程序和控制措施。
1.國(guó)家/地域風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合其他風(fēng)險(xiǎn)要素，是反映有關(guān)潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)的有用信息。洗錢風(fēng)險(xiǎn)與特定地域存在高度的相關(guān)性，例如委托人的住所、交易場(chǎng)所和資金來(lái)源地等。具有較高風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)家與地區(qū)包括：被FATF（金融行動(dòng)特別工作組，國(guó)際反洗錢權(quán)威組織）聲明認(rèn)定為反洗錢體系薄弱，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)其開(kāi)展業(yè)務(wù)和交易特別關(guān)注的國(guó)家、地區(qū)；受聯(lián)合國(guó)、FATF或其他政府制裁、禁運(yùn)或類似措施的國(guó)家、地區(qū)；被可靠來(lái)源認(rèn)定為缺乏適當(dāng)反洗錢法律法規(guī)和相關(guān)措施的國(guó)家、地區(qū)；被可靠來(lái)源認(rèn)定為特定恐怖活動(dòng)或?yàn)橐驯恢付ǖ目植澜M織提供資金和支持的國(guó)家、地區(qū)；被可靠信息來(lái)源認(rèn)定為腐敗或其他犯罪活動(dòng)十分嚴(yán)重的國(guó)家、地區(qū)；對(duì)房地產(chǎn)中介沒(méi)有強(qiáng)制性注冊(cè)登記要求的國(guó)家。
2.客戶風(fēng)險(xiǎn)
客戶的行為和動(dòng)機(jī)可能是洗錢風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源之一。確定某個(gè)或某類客戶潛在的洗錢風(fēng)險(xiǎn)對(duì)制定和執(zhí)行一套完整的風(fēng)險(xiǎn)為本框架至關(guān)重要。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身的標(biāo)準(zhǔn)，判斷特定客戶是否屬于較高風(fēng)險(xiǎn)，確定可能對(duì)評(píng)估產(chǎn)生影響的因素。預(yù)示較高洗錢風(fēng)險(xiǎn)的客戶包括：政治公眾人物；客戶在不尋常或非傳統(tǒng)情況下要求開(kāi)展業(yè)務(wù)關(guān)系或服務(wù)；客戶實(shí)體或關(guān)系的結(jié)構(gòu)、性質(zhì)導(dǎo)致房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)難以及時(shí)確認(rèn)實(shí)際收益人或利益控制者；現(xiàn)金密集行業(yè)；受特定主管部門或自律組織監(jiān)測(cè)的慈善團(tuán)體和其他非營(yíng)利組織（特別是跨境運(yùn)作的組織）；客戶所在地與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在難以解釋的遠(yuǎn)距離且無(wú)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性。
3.交易風(fēng)險(xiǎn)
這一類風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)產(chǎn)、交易融資方式、資金來(lái)源以及交易參與方的具體因素密切相關(guān)。這些因素具體包括：交易速度（沒(méi)有合理理由的過(guò)快交易可能有較高風(fēng)險(xiǎn)）；財(cái)產(chǎn)類型（住宅或商業(yè)、空地、投資、高周轉(zhuǎn)率物業(yè)，用于出租或租賃的多單元物業(yè)）；連續(xù)交易，特別是同一物業(yè)在短期內(nèi)以難以解釋的不同價(jià)格進(jìn)行連續(xù)交易；將物業(yè)轉(zhuǎn)換為更小單位；在交易后期引入不知名的參與方；用第三方工具（如信托）隱瞞買方真實(shí)所有人；低估或高估價(jià)格；出售物業(yè)后很快受到制裁或破產(chǎn)；物業(yè)價(jià)格對(duì)客戶沒(méi)有營(yíng)利性；客戶所處地點(diǎn)和客戶資金來(lái)源異常；用大量現(xiàn)金購(gòu)買；來(lái)自非正常途徑或那些被認(rèn)為具有國(guó)家地域風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金存款或匯票；使用復(fù)雜的貸款安排或其他深?yuàn)W的融資方式，而不是從受監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)獲取貸款；難以解釋的融資安排的變化。
4.可能影響風(fēng)險(xiǎn)的變量
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)為本的反洗錢框架必須考慮與特定客戶或工作類型有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)變量。這些變量包括：牽涉的其他參與方，如金融機(jī)構(gòu)、律師和公證人是否受反洗錢法規(guī)監(jiān)管；客戶是如何被引薦給房地產(chǎn)中介的；客戶與房地產(chǎn)中介的溝通方式，如電子郵件或親自接觸；是否存在不同于直接客戶的受益所有人；與房地產(chǎn)中介有業(yè)務(wù)關(guān)系的人，例如與自然人相比，法人或沒(méi)有清晰結(jié)構(gòu)的法律安排可能具有更高風(fēng)險(xiǎn)；使用允許非面對(duì)面以及有利于匿名的新技術(shù)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
5.高風(fēng)險(xiǎn)情形的控制
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)為本的方法，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)客戶帶來(lái)的洗錢風(fēng)險(xiǎn)，采取適當(dāng)控制措施，以降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。這些控制措施包括：與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有關(guān)的洗錢方法和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的一般性培訓(xùn)；對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)開(kāi)展有針對(duì)性的培訓(xùn)；增強(qiáng)高風(fēng)險(xiǎn)情形下的客戶盡職調(diào)查水平；在建立業(yè)務(wù)之初，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要進(jìn)行強(qiáng)化的或額外的審查；對(duì)提供的服務(wù)進(jìn)行定期審查，以判斷洗錢風(fēng)險(xiǎn)是否增加；經(jīng)常審查業(yè)務(wù)關(guān)系，以判斷洗錢風(fēng)險(xiǎn)是否增加。
二、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了有效管理洗錢風(fēng)險(xiǎn)，必須以風(fēng)險(xiǎn)為本加強(qiáng)內(nèi)控體系，認(rèn)真開(kāi)展客戶盡職調(diào)查、客戶和交易監(jiān)測(cè)、可疑交易報(bào)告及培訓(xùn)和教育工作。
1.內(nèi)部控制體系
特定非金融機(jī)構(gòu)在規(guī)模方面與金融機(jī)構(gòu)存在很大不同。與多數(shù)金融機(jī)構(gòu)相比，很多特定非金融機(jī)構(gòu)只有少量員工。這就限制了小型機(jī)構(gòu)可投入打擊洗錢犯罪的資源。對(duì)于很多特定非金融機(jī)構(gòu)而言，一個(gè)人可能就同時(shí)負(fù)責(zé)前臺(tái)、后臺(tái)、反洗錢報(bào)告以及高級(jí)管理層的功能。包括房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)的這種特殊性，在設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)為本反洗錢內(nèi)部控制體系時(shí)必須予以考慮。
為使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)擁有有效的風(fēng)險(xiǎn)為本反洗錢方法，風(fēng)險(xiǎn)為本程序必須是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制的一部分。高級(jí)管理層領(lǐng)導(dǎo)和參與反洗錢計(jì)劃是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)為本方法的重要方面，高級(jí)管理層要對(duì)確保組織有效的內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)負(fù)最終責(zé)任。
受制于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模和范圍，以風(fēng)險(xiǎn)為本的內(nèi)部控制框架通常包括：擁有適當(dāng)?shù)墓芾硐到y(tǒng)以判斷客戶、潛在客戶或?qū)嶋H受益人是否為政治公眾人物；不斷提高對(duì)易被洗錢分子濫用的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)注；依據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)活動(dòng)變化，定期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理流程進(jìn)行審查；在管理層指定一個(gè)人或幾個(gè)人負(fù)責(zé)反洗錢的合規(guī)管理；根據(jù)組織規(guī)模和中介職業(yè)的性質(zhì)，在適當(dāng)情況下，規(guī)定反洗錢合規(guī)功能和審查計(jì)劃；向負(fù)責(zé)人報(bào)告合規(guī)建議，發(fā)現(xiàn)的合規(guī)缺陷、已采取的糾正措施；無(wú)論管理層或雇員組成結(jié)構(gòu)是否發(fā)生變化，要保持程序的持續(xù)性；要滿足反洗錢監(jiān)管要求，并根據(jù)監(jiān)管要求變化及時(shí)調(diào)整反洗錢政策；執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)為本的客戶盡職調(diào)查程序；必要時(shí)對(duì)較高風(fēng)險(xiǎn)的客戶、服務(wù)實(shí)施諸如審查、管理層批準(zhǔn)等充分的控制措施；作為反洗錢計(jì)劃的一部分，為雇員行為提供充分的監(jiān)管和支持；在相關(guān)人員的職位描述和表現(xiàn)評(píng)價(jià)中，融入反洗錢合規(guī)要求；給所有相關(guān)員工提供適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。
2.客戶盡職調(diào)查
客戶盡職調(diào)查旨在使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)能夠形成對(duì)客戶背景的合理判斷，真正識(shí)別客戶。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)客戶盡職調(diào)查程序應(yīng)包括：（1）及時(shí)識(shí)別和核實(shí)每個(gè)客戶身份。（2）識(shí)別實(shí)際受益人，并采取合理措施核實(shí)實(shí)際受益人的身份。識(shí)別實(shí)際受益人的目的，在于確定通過(guò)所有權(quán)、投票權(quán)或其他方式對(duì)客戶實(shí)施有效控制的自然人。（3）獲取適當(dāng)?shù)念~外信息以了解客戶的具體情況和業(yè)務(wù)，這取決于所提供服務(wù)的性質(zhì)、范圍和持續(xù)時(shí)間。這些信息可以在客戶對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出要求的過(guò)程中獲得。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是其客戶盡職調(diào)查及其他反洗錢措施的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要根據(jù)其對(duì)客戶的了解確定適合每個(gè)委托人的客戶盡職調(diào)查要求，包括：（1）通常適用于所有客戶的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。（2）在考慮適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)變量以及已知低風(fēng)險(xiǎn)情況下簡(jiǎn)化的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)，例如上市公司、受到FATF反洗錢標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)、政府主管部門和國(guó)企（受制裁國(guó)家除外）。（3）被房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合理判定為高風(fēng)險(xiǎn)的客戶要采取強(qiáng)化的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。高風(fēng)險(xiǎn)一般歸因于客戶的業(yè)務(wù)活動(dòng)、所有權(quán)結(jié)構(gòu)、特別是所提供服務(wù)涉及較高風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家，或被有關(guān)法律法規(guī)界定為高風(fēng)險(xiǎn)。
3.監(jiān)測(cè)客戶和特定業(yè)務(wù)，報(bào)告可疑交易
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反洗錢監(jiān)測(cè)的程度、性質(zhì)取決于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模、地理分布、識(shí)別出的洗錢風(fēng)險(xiǎn)、受監(jiān)管活動(dòng)的性質(zhì)。考慮到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與客戶間的咨詢關(guān)系以及頻繁與客戶接觸這一性質(zhì)，反洗錢監(jiān)測(cè)最好由受過(guò)訓(xùn)練、與客戶有聯(lián)系的員工來(lái)實(shí)施。監(jiān)測(cè)的目的在于清醒認(rèn)識(shí)潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)變化，預(yù)防洗錢活動(dòng)。
對(duì)于這種主要針對(duì)中介業(yè)務(wù)的反洗錢監(jiān)測(cè)，不可能僅依靠自動(dòng)化系統(tǒng)，更多依賴的是律師的人工判斷。自動(dòng)化系統(tǒng)是否適用，取決于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)的性質(zhì)及其可以合理獲取的資源。不能期望一個(gè)小的房產(chǎn)中介如大中型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一樣投入同樣水平的資源；相反，小的房地產(chǎn)中介可以開(kāi)發(fā)與其職業(yè)實(shí)踐范圍和形式相適應(yīng)的監(jiān)測(cè)方式。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最好選擇與客戶有直接聯(lián)系并具備反洗錢知識(shí)的員工進(jìn)行人工監(jiān)測(cè)。在達(dá)到適當(dāng)業(yè)務(wù)規(guī)模時(shí)，監(jiān)測(cè)工作可以逐步依靠自動(dòng)化系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)投入。
風(fēng)險(xiǎn)為本的方法同樣適用于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)識(shí)別可疑交易活動(dòng)，例如，將更多分析資源分配給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已識(shí)別出的高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。作為風(fēng)險(xiǎn)為本方法的一部分，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)積極使用主管部門提供的信息來(lái)完善自身對(duì)可疑交易或活動(dòng)的識(shí)別。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)定期評(píng)估其可疑交易識(shí)別和報(bào)告系統(tǒng)的有效性，并根據(jù)外部變化作適當(dāng)調(diào)整。
4.培訓(xùn)和教育
一、誠(chéng)信是道德的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂
早在奴隸社會(huì)，我國(guó)就已經(jīng)產(chǎn)生了“誠(chéng)信”觀念，春秋時(shí)期的大思想家、大教育家孔子早就為人們的社會(huì)交往定下了“言必信，行必果”的準(zhǔn)則。孔子還譴責(zé)了背信棄義的行為，認(rèn)為“言而無(wú)信，不知其可”。漢字“信”就正是由“人”與“言”兩部分所構(gòu)成。古人云“聽(tīng)其言，觀其行”。這些都說(shuō)明人們一直遵循社會(huì)活動(dòng)中的誠(chéng)信原則。封建社會(huì)，“誠(chéng)信”在社會(huì)生活的各領(lǐng)域已形成道德規(guī)范。“誠(chéng)信”是一切道德的基礎(chǔ)和根本，社會(huì)的高速發(fā)展和進(jìn)步，講誠(chéng)信是最基本的要求，它不只是一種古老的傳統(tǒng)，是精神文明程度的一種標(biāo)志，更是未來(lái)社會(huì)健康發(fā)展的基石。是人之為人的最重要的品德，是一個(gè)社會(huì)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。一個(gè)民族或國(guó)家一旦喪失或弱化了誠(chéng)信意識(shí)，各種不道德?lián)p害他人利益和腐敗現(xiàn)象的生產(chǎn)就是必然的了。我們只有講誠(chéng)信，才能建立正常的生活和經(jīng)濟(jì)秩序，人與人的交往中只有誠(chéng)實(shí)守信，無(wú)欺無(wú)詐，才能相互信任，和諧共存。政府要取信于民，企業(yè)要生存與發(fā)展，個(gè)人要立身處世，都不能沒(méi)有誠(chéng)信。
今天，我們處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮之中，同樣需要誠(chéng)信。因?yàn)樾庞媒灰资鞘袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)和完善的表現(xiàn)，也是每一個(gè)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家所追求的目標(biāo)。西方國(guó)家交易方式90％都是采用信用交易，而我國(guó)在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡中，信用問(wèn)題還遠(yuǎn)未解決。就房地產(chǎn)中介而言，其信用體系的建立任重而道遠(yuǎn)。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，也是誠(chéng)信經(jīng)濟(jì)。誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的靈魂，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)就愈要求城市守信。沒(méi)有誠(chéng)信，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)將無(wú)以立足。
二、必須加強(qiáng)房地產(chǎn)中介業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，房地產(chǎn)中介企業(yè)才得以生存和發(fā)展
就房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“催化劑”，對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是二手房市場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，作為服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)所提供的商品不具有實(shí)物狀態(tài)，而是—種具有動(dòng)態(tài)過(guò)程的服務(wù)。
誠(chéng)信反映在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中，誠(chéng)是指真誠(chéng)和坦誠(chéng)，而真誠(chéng)即真心以客戶的利益為己任，坦誠(chéng)即誠(chéng)實(shí)地向客戶告之自己的所知。信是指恪守信用。在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)是促成他人交易。要促成交易，首先必須使買賣雙方相信自己，而要想使買賣雙方相信自己的最基本要素就是“誠(chéng)”。對(duì)別人誠(chéng)，就是對(duì)自己信。真誠(chéng)是做人的美德，是社會(huì)的規(guī)范。人人渴望遇到真誠(chéng)，享用真誠(chéng)。服務(wù)，應(yīng)當(dāng)也必須是真誠(chéng)的，只有這樣，接受服務(wù)者的心情才是偷快的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)更是如此。
由于誠(chéng)信往往與經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)，促使一些急功近利的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人以犧牲誠(chéng)信為代價(jià)攫取利益，他們通過(guò)無(wú)證經(jīng)營(yíng)、賺取不正當(dāng)差價(jià)、隱瞞重要交易信息。不當(dāng)承諾與不當(dāng)誘導(dǎo)、不當(dāng)收取傭金、不當(dāng)?shù)仁侄危瑩p害消費(fèi)者利益。這種通過(guò)犧牲誠(chéng)信而獲取的利益，是一種短期行為，由此，將失去的是消費(fèi)者的信任；是有損機(jī)構(gòu)的信譽(yù)；是有損經(jīng)紀(jì)人的品性，將使企業(yè)失去后續(xù)的業(yè)務(wù)，使企業(yè)無(wú)法發(fā)展壯大。這無(wú)異于殺雞取卵！
房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)及管理
房地產(chǎn)交易特點(diǎn)
房地產(chǎn)交易主要指，房屋及土地供應(yīng)與需求雙方實(shí)施的買賣交易活動(dòng)，從而將房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程。房地產(chǎn)交易包含多種類型，不僅包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產(chǎn)交易進(jìn)程中是由中介公司帶領(lǐng)客戶查看房源，最終促成交易。房產(chǎn)交易與其他產(chǎn)品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質(zhì)層面，房產(chǎn)交易主要指房地產(chǎn)交易主體間以房地產(chǎn)特殊產(chǎn)品為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)，擁有較多特征。首先，不發(fā)生物體的空間移動(dòng)。房產(chǎn)交易中，由于房產(chǎn)具有不可流動(dòng)性，不能以實(shí)物形態(tài)進(jìn)入交易場(chǎng)所。因此，房產(chǎn)商品交易，只有所有權(quán)或使用權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，并不存在物流形態(tài)；其次，房產(chǎn)價(jià)格隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，處于穩(wěn)步上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)交易的管理房地產(chǎn)交易管理，主要指為避免房產(chǎn)交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對(duì)房地產(chǎn)管理部門實(shí)施約束，促使其交易規(guī)范化，對(duì)交易過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法行為，針對(duì)不良違法交易應(yīng)嚴(yán)厲打擊。政府對(duì)房產(chǎn)交易進(jìn)行引導(dǎo)，彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國(guó)法律紅線內(nèi)。此外，根據(jù)《2019年中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)全書》指明，房地產(chǎn)交易中，不僅應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，而且還包含土地使用權(quán)，該制度極大程度地消除了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)。
房屋交易過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)的房屋
房產(chǎn)交易過(guò)程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)此類房產(chǎn)，購(gòu)買者應(yīng)加以規(guī)避，主要包含以下幾種類型：1.沒(méi)有房產(chǎn)證的房子。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰，才能明證房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，也為證明買房權(quán)力的唯一憑證。若購(gòu)買沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，其可能處于抵押或轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，無(wú)法保障購(gòu)買者的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)通常為集體所有土地開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，售價(jià)與商品房相比較低，但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房未有合法流轉(zhuǎn)空間，禁止對(duì)外銷售，購(gòu)買此類房屋無(wú)法獲取產(chǎn)權(quán)證。3.未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護(hù)。
房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)
與開(kāi)發(fā)商交易中的風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其核心目標(biāo)為獲取更多的利益，實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，將核心置于利益層面，對(duì)城市規(guī)劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時(shí)有發(fā)生，此類行為對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)造成一定影響，不利于城市文明建設(shè)；同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商在實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，出于利益考量，未能嚴(yán)控建筑工程建設(shè)質(zhì)量，導(dǎo)致房產(chǎn)存在一定安全隱患，會(huì)給消費(fèi)者造成較大損失。此外，房地產(chǎn)實(shí)際營(yíng)銷中，為吸引客戶眼球，對(duì)自身房產(chǎn)宣傳真實(shí)性有待深究，若客戶在購(gòu)房中對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)未能正確把控，可能在支付房款之后無(wú)法如期入住，或部分客戶難以獲取相關(guān)的法律證件，不同程度上使消費(fèi)者利益受損。
房地產(chǎn)中介交易風(fēng)險(xiǎn)
一般房地產(chǎn)交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商間的交易；二手房主要依附于房產(chǎn)中介實(shí)施。房地產(chǎn)中介承擔(dān)的職能較多，不僅包含房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、咨詢，而且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高峰期，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其中，部分中介不正規(guī)，出于自身利益考量，為吸引更多消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)促成交易，房源實(shí)際信息不真實(shí)，造成買賣雙方信息缺乏對(duì)稱性。房地產(chǎn)中介從賣方獲取相應(yīng)的房源，將房屋價(jià)格提升，從而獲取相關(guān)利潤(rùn)；房地產(chǎn)中介在房主未授權(quán)情況下，將房屋在網(wǎng)上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領(lǐng)購(gòu)買者看房，均易增加房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險(xiǎn)。
購(gòu)買者缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)
購(gòu)買者在購(gòu)買房屋的進(jìn)程中，主要將核心置于房屋質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商可靠性層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律缺乏掌握，對(duì)周邊未來(lái)規(guī)劃及設(shè)施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產(chǎn)交易存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要包含兩個(gè)核心點(diǎn)，即銷售及交付。風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關(guān)預(yù)售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購(gòu)房者在購(gòu)房之前，應(yīng)積極掌握交易相關(guān)法律知識(shí)，避免增加交易風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策
完善房地產(chǎn)法律法規(guī)
完善的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)交易具有一定的導(dǎo)向，使其交易趨于規(guī)范化。當(dāng)前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)交易中的法律缺乏完善，導(dǎo)致交易中的風(fēng)險(xiǎn)增加，從而使購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)利益容易受損。因此，國(guó)家及政府相關(guān)部門應(yīng)加以重視，針對(duì)房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，將相關(guān)法律法規(guī)完善，杜絕房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購(gòu)房環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。宣傳誠(chéng)信理念，倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀開(kāi)發(fā)商未持有正確的開(kāi)發(fā)建設(shè)理念，是房地產(chǎn)交易存在風(fēng)險(xiǎn)的重要成因，一是，在相關(guān)法律法規(guī)完善的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)通過(guò)各類媒介加大城市理念宣傳，提升開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信水平。二是，政府應(yīng)積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，給予全國(guó)誠(chéng)信度低、違反相關(guān)法律的開(kāi)發(fā)商相關(guān)懲罰，并積極采取正確的引導(dǎo)措施，加強(qiáng)培訓(xùn)及教育，不定期對(duì)此類機(jī)構(gòu)嚴(yán)格檢查，對(duì)其各類活動(dòng)實(shí)施監(jiān)管，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境。
建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系
伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來(lái)，各類信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，應(yīng)加快信息體系建設(shè)，減少交易進(jìn)程中的各類風(fēng)險(xiǎn)。利用信息技術(shù)，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房源信息共享，可切實(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)交易中的各類活動(dòng)，針對(duì)違規(guī)操作，及時(shí)給予相關(guān)的調(diào)整，使房地產(chǎn)交易更具可靠性及安全性。同時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺(tái)上設(shè)定相應(yīng)的反饋模塊，建立消費(fèi)者交流區(qū)，消費(fèi)者可通過(guò)該平臺(tái)進(jìn)行交流，以此實(shí)現(xiàn)信息共享，不斷減少房地產(chǎn)交易中的各類風(fēng)險(xiǎn)，提升消費(fèi)者購(gòu)房的滿意度。以季度為單位，根據(jù)平臺(tái)消費(fèi)者反饋的意見(jiàn)，將其予以整理、匯總，為今后房地產(chǎn)交易工作調(diào)整提供方向。
加大工作人員培訓(xùn)力度
房產(chǎn)中介人員作為房地產(chǎn)交易核心協(xié)調(diào)者，需擁有良好的綜合素養(yǎng)，可及時(shí)準(zhǔn)確地識(shí)別各類交易風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)為消費(fèi)者安全購(gòu)房提供參考。房地產(chǎn)中介企業(yè)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況，積極組織工作人員學(xué)習(xí)各類法律相關(guān)知識(shí)，增強(qiáng)工作人員的法律觀念，確保在實(shí)際工作中不被利益所誤導(dǎo)。同時(shí)，為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)性，應(yīng)積極開(kāi)展相關(guān)系統(tǒng)教育考核，并不斷加強(qiáng)工作人員的綜合素養(yǎng)，從源頭遏制交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，為使員工樹(shù)立正確的價(jià)值觀及道德觀，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，將其理念滲透于培訓(xùn)中，切實(shí)為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
實(shí)施穩(wěn)健的政府調(diào)控政策
經(jīng)濟(jì)體制主要依附于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產(chǎn)波動(dòng)頻次較高。因此，為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，政府應(yīng)通過(guò)調(diào)控手段，制定完善的調(diào)控策略，避免房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)較大，造成不良影響。實(shí)施調(diào)控時(shí)，應(yīng)注意各地區(qū)的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強(qiáng)金融監(jiān)管，建立約束房地產(chǎn)投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機(jī)制房地產(chǎn)交易中，針對(duì)其交易環(huán)節(jié)及主體應(yīng)采取相關(guān)管理手段，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，形成完善的管理體系，確保政府調(diào)控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機(jī)制，針對(duì)商品房交易，不僅需監(jiān)管預(yù)售許可、銷售公示，而且應(yīng)將房源質(zhì)量予以審核，使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。
為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。
第二章 中介服務(wù)人員資格管理
第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。
房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。
房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
第七條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。
第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理
第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。
凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；
（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；
（四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。
一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。
三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬(wàn)平方米、土地面積1.5萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。
臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬(wàn)平方米、土地面積1萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。
第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。
（一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。
（二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬(wàn)元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。
（三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。
（四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬(wàn)平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。
一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。
第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。
設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬(wàn)元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。
第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：
（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；
（三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（四）依法交納稅費(fèi)；
（五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
第四章 中介業(yè)務(wù)管理
第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；
（二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；
（三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；
（六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內(nèi)容。
第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開(kāi)展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。
第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。
第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。
第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>
（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；
（三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；
（四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
1.從游擊散漫型走向職業(yè)化、正規(guī)化
近幾年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)如雨后春筍，其從業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員不斷增加，業(yè)務(wù)量也不斷擴(kuò)大。但是從整體上看，這支隊(duì)伍還是“散兵游勇”，行業(yè)信譽(yù)不佳，社會(huì)地位不高。一方面少數(shù)“害群之馬”侵害服務(wù)對(duì)象利益敗壞行業(yè)名聲，導(dǎo)致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應(yīng)得的正當(dāng)利益又得不到保護(hù)。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運(yùn)作。由于經(jīng)營(yíng)得不到發(fā)展，無(wú)法通過(guò)資產(chǎn)增值達(dá)到做大做強(qiáng)的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊(duì)伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：
（1）加強(qiáng)法制建設(shè)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過(guò)程中，體系尚待完善，尤其是較高級(jí)別的法律政策文件僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，規(guī)定過(guò)于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。因此，我們應(yīng)加大立法力度，通過(guò)法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時(shí)，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會(huì)要依法從嚴(yán)管理，保護(hù)正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和合法收益，打擊非法經(jīng)營(yíng)，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。
（2）確定行業(yè)地位。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的并有一定社會(huì)地位的職業(yè)，而我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)社會(huì)地位和勞動(dòng)價(jià)值尚未得到全社會(huì)的認(rèn)可。買賣雙方拒不接受中介服務(wù)以及提供中介服務(wù)拿不到報(bào)酬的事時(shí)有發(fā)生。由此可見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的保護(hù)和支持顯得特別重要。首先，政府要運(yùn)用各種手段倡導(dǎo)和引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商逐步實(shí)行產(chǎn)銷分離，尤其通過(guò)政策導(dǎo)向構(gòu)建專業(yè)化房地產(chǎn)流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評(píng)估、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷及銷售服務(wù)。其次要從關(guān)心愛(ài)護(hù)及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時(shí)，注意適度暴露問(wèn)題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當(dāng)提高擁金率，嚴(yán)格規(guī)定傭金支付方式，維護(hù)中介服務(wù)合同的嚴(yán)肅性，確保從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的勞動(dòng)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。
（3）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。要本著寧缺勿濫的原則，通過(guò)立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等要設(shè)定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù)。在人員資格管理方面要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、專業(yè)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求再提升一個(gè)檔次。要通過(guò)審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不斷提高。
（4）堅(jiān)持從嚴(yán)整治。美國(guó)各個(gè)州的房地產(chǎn)委員會(huì)一般都有一個(gè)調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到任何一個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)檢查他們的業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，由房地產(chǎn) 委員會(huì)講座決定是否向法院控告，同時(shí)，各地都有專門的部門負(fù)責(zé)處理此類案件，他們接到控告后立即去調(diào)查，問(wèn)題嚴(yán)重的將處以暫停營(yíng)業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，中介服務(wù)人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會(huì)因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實(shí)際上一旦發(fā)生此類事情被公分開(kāi)查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無(wú)法再?gòu)氖逻@一職業(yè)。當(dāng)前我國(guó)在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴(yán)重，如有的拿“回扣”，搞低價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)，迎合委托方對(duì)標(biāo)的進(jìn)行夸大宣傳或虛假評(píng)估，甚至欺詐客戶，這種非正當(dāng)經(jīng)營(yíng)的中介商頗有市場(chǎng)。根據(jù)美國(guó)、香港等地的經(jīng)驗(yàn)，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴(yán)整治、扶正祛邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強(qiáng)管理。要克服互不照應(yīng)的做法，聯(lián)起手來(lái)，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實(shí)處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊(duì)伍，凈化市場(chǎng)環(huán)境。除了每年要對(duì)中介機(jī)構(gòu)檢查一次以決定是否通過(guò)年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機(jī)構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報(bào)制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)查處理，清除“害群之馬”，取締無(wú)資質(zhì)（格）經(jīng)營(yíng)，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽(yù)差的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級(jí)人民法院應(yīng)積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，既維護(hù)合法經(jīng)營(yíng)者，又打擊非法經(jīng)營(yíng)者。
2.從零星分散型走向社會(huì)化、系統(tǒng)化
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的分布呈如下特點(diǎn)：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無(wú)序；三是縱向分布沒(méi)有梯度，無(wú)法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡(luò)，這種狀況不能適應(yīng)住房市場(chǎng)梯度化的需求。尤其是住房的消費(fèi)需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢(shì)，這就要求房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務(wù)面向社會(huì)，面向社區(qū)，面向市民。
（1）建立服務(wù)全社會(huì)的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)當(dāng)前，為活躍中國(guó)住房市場(chǎng)，滿足百姓對(duì)住房服務(wù)的需求，應(yīng)該大力發(fā)展交易網(wǎng)點(diǎn)，并且要從實(shí)際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點(diǎn)線面相結(jié)合的中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。點(diǎn)，即市一級(jí)交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店。總之服務(wù)的機(jī)構(gòu)要形成網(wǎng)絡(luò)，讓老百姓通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)，享受便利的中介服務(wù)。
（2）建立溝通全社會(huì)的信息網(wǎng)絡(luò)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)靠信息運(yùn)作，信息的集中儲(chǔ)存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒(méi)有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲(chǔ)存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場(chǎng)，分散的運(yùn)作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場(chǎng)紅火不起來(lái)。為此，我們應(yīng)借鑒外的做法，結(jié)合本地實(shí)際建立各種信息網(wǎng)絡(luò)。首先，可利用專業(yè)手冊(cè)、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價(jià)格信息、房地產(chǎn)交易登記信息等，有的可對(duì)外或公示，有的可對(duì)外開(kāi)放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡(luò)，充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息全、容量大、時(shí)效快等優(yōu)點(diǎn)為市民提供全天候、全方位的信息服務(wù)。
（3）提高服務(wù)水平。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)中服務(wù)機(jī)構(gòu)一般都能提供深層次、高附加值的服務(wù)，能滿足客戶高難度的服務(wù)需求。而我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水準(zhǔn)。使服務(wù)領(lǐng)域從項(xiàng)目后期擴(kuò)展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項(xiàng)目包裝、廣告及服務(wù)，為購(gòu)房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)模式以及高水平的顧問(wèn)服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延展，開(kāi)拓新的服務(wù)市場(chǎng)，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，探索帶有中國(guó)特色的服務(wù)方式，逐步形成各項(xiàng)業(yè)務(wù)的程式化。
（4）加強(qiáng)行業(yè)自律。我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實(shí)可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)制定職業(yè)道德規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)付 員的管理，對(duì)違規(guī)違約的會(huì)員，可給予處分甚至開(kāi)除出協(xié)會(huì)。二是要普及建設(shè)部組織166家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供“放心中介”的做法，以公開(kāi)辦事程序的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定服務(wù)時(shí)限和服務(wù)質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會(huì)作出鄭重承諾，接受全社會(huì)監(jiān)督。三是建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。四是建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，建立會(huì)計(jì)賬簿，繪制財(cái)務(wù)報(bào)表，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)務(wù)和收費(fèi)規(guī)定。五是建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳，以備管理部門和協(xié)會(huì)檢查。
3.從傳統(tǒng)粗放型走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化
目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)。
（1）提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營(yíng)銷、建筑、評(píng)估、金融、計(jì)算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。
國(guó)外及港臺(tái)房地產(chǎn)中介服務(wù)具有悠久的發(fā)展歷史，具有一套較為完善的獨(dú)立法規(guī)體系（包括市場(chǎng)準(zhǔn)入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等）。他們的執(zhí)業(yè)質(zhì)量水準(zhǔn)較高且采取規(guī)模化連鎖經(jīng)營(yíng)，利用優(yōu)化資源配置優(yōu)勢(shì)，集中大量的財(cái)力、人力、物力，利用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)服務(wù)手段（房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和地理信息系統(tǒng)等）以及強(qiáng)大的國(guó)際網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)。
一、國(guó)外中介機(jī)構(gòu)發(fā)展策略
國(guó)外中介有許多值得我們借鑒之處，如誠(chéng)信問(wèn)題、信息問(wèn)題、信息共享、進(jìn)入（認(rèn)證）條件、行業(yè)自律、人員培訓(xùn)、相關(guān)政策、業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)等。美國(guó)房地產(chǎn)中介已發(fā)展了80多年，無(wú)論在法規(guī)、制度還是經(jīng)紀(jì)人管理、培訓(xùn)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)作方面，都有一套完整的制度及成熟的運(yùn)作模式，處于世界房地產(chǎn)中介行業(yè)領(lǐng)先地位。特別是其房地產(chǎn)中介管理制度，值得借鑒。
（一）經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)等級(jí)。在美國(guó)，從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，必須擁有州政府機(jī)構(gòu)――房地產(chǎn)委員會(huì)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要有兩類人員：（1）經(jīng)紀(jì)人。具備獨(dú)立的法人地位，具有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。（2）銷售員。具有銷售員執(zhí)照，為一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的雇員，代表經(jīng)紀(jì)人行事，只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人所制定的任務(wù)，無(wú)權(quán)訂立契約和收取傭金，僅能以經(jīng)紀(jì)人的名義對(duì)外接洽業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)。經(jīng)紀(jì)人公司有數(shù)個(gè)經(jīng)紀(jì)人的若干銷售員，銷售員受雇于經(jīng)紀(jì)人，有的也可以獨(dú)立訂約。二者均需書面考試，合格后取得執(zhí)照方可開(kāi)業(yè)。同時(shí)，還分別為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員取得執(zhí)照制定了具體條件。比如年齡、學(xué)歷、專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、名聲等。持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員執(zhí)照者每四年需要重新申請(qǐng)更發(fā)執(zhí)照，申請(qǐng)時(shí)要提供證據(jù)證明已完成45學(xué)時(shí)的有關(guān)房地產(chǎn)最新課程的學(xué)習(xí)。在取得執(zhí)照前，州政府主管部門要對(duì)申請(qǐng)人行為進(jìn)行調(diào)查。要取得執(zhí)照，除了一般要求和相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)外，還要接受一定課時(shí)的專業(yè)知識(shí)教育訓(xùn)練，并參加執(zhí)照考試。取得執(zhí)照后，還要接受州房地產(chǎn)委員會(huì)的執(zhí)照管理。美國(guó)法律規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或銷售員在業(yè)務(wù)活動(dòng)中有不實(shí)陳述、虛假承諾、多頭、公私款不分、以非法手段取得執(zhí)照、有不良行為記載等行為，均會(huì)受到暫停或吊銷執(zhí)照的處罰，甚至可能會(huì)向法律提訟。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果發(fā)生損害當(dāng)事人的欺詐行為，不但會(huì)因賠償而被罰得傾家蕩產(chǎn)，而且被逐出經(jīng)紀(jì)人行業(yè)后，很難再在這種講究信譽(yù)的行業(yè)中謀生。可見(jiàn)，美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，無(wú)論是當(dāng)初準(zhǔn)入，還是加入本行業(yè)后的管理，都是相當(dāng)嚴(yán)格的。
（二）法規(guī)制度。美國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)中介的法規(guī)主要有：一般法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法規(guī)。不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易的最嚴(yán)密的法令。執(zhí)行房地產(chǎn)執(zhí)照法的是“州房地產(chǎn)委員會(huì)”，主要的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照、扣留執(zhí)照和吊銷執(zhí)照。有關(guān)執(zhí)照法還規(guī)定對(duì)審批執(zhí)照的機(jī)構(gòu)進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督，防止有能無(wú)照或無(wú)能有照。
為保障交易安全，維護(hù)社會(huì)大眾利益，許多州都專門設(shè)立了房地產(chǎn)復(fù)原基金制度，目的是在社會(huì)大眾因某一執(zhí)照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不良行為而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)受損時(shí)，予以賠償。該基金由領(lǐng)照人在申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)所交納的特別規(guī)定費(fèi)累積而成。比如，加州地產(chǎn)局設(shè)有兩項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)基金，一項(xiàng)為教育及研究基金，另一項(xiàng)為賠償基金。所有執(zhí)照費(fèi)用的20%投入不動(dòng)產(chǎn)基金，其中40%放在教育研究，60%放在對(duì)外賠償基金內(nèi)。賠償基金用于經(jīng)紀(jì)人因錯(cuò)誤而造成不能賠償?shù)膿p失，當(dāng)賠償被允許且已支付時(shí)，則被告經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照會(huì)被取消，直到它償還所賠償款項(xiàng)及附帶利息。
一般美國(guó)經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷售價(jià)格的百分比來(lái)支付，傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。根據(jù)反托拉斯法規(guī)定，任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交易機(jī)構(gòu)不可強(qiáng)迫訂立最小傭金比率，否則將受到嚴(yán)厲處罰。傭金數(shù)目隨房地產(chǎn)出售的種類不同而不同，出售傭金率為：住宅5%～7%，大型商業(yè)用地3%～6%，未開(kāi)發(fā)土地6%～10%。
房屋買賣過(guò)戶由產(chǎn)權(quán)公司經(jīng)手，不僅、代辦過(guò)戶手續(xù)，尚有保證履約之實(shí)際功能。依雙方條件切實(shí)執(zhí)行，代收金錢、文件。一切辦妥，則錢交給賣方，權(quán)狀給買方。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。為防兩邊吃，美國(guó)禁止經(jīng)紀(jì)人同時(shí)代表雙方。
（三）職業(yè)道德。美國(guó)非常重視中介的職業(yè)道德，商業(yè)法典10176項(xiàng)和10777項(xiàng)中列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。另外，美國(guó)的全國(guó)房地產(chǎn)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡(jiǎn)明，注重實(shí)效。每個(gè)州的房地產(chǎn)委員會(huì)一般設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查業(yè)務(wù)紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題向房地產(chǎn)委員會(huì)報(bào)告，由該委員會(huì)討論決定是否向法院控告。同時(shí)，美國(guó)各地都有專門的檢察機(jī)構(gòu)處理此類案件。經(jīng)紀(jì)人或銷售員只要有一次違反職業(yè)道德的行為發(fā)生，并被暫停或吊銷執(zhí)照，就會(huì)被刊登在經(jīng)紀(jì)人廣告刊物上，從此很難再?gòu)氖逻@一職業(yè)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的完善
（一）從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員職業(yè)化、正規(guī)化。近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)如雨后春筍，從業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員不斷增加，業(yè)務(wù)量也不斷擴(kuò)大。但是，從整體上看，仍然是行業(yè)信譽(yù)不佳，社會(huì)地位不高。一方面少數(shù)“害群之馬”侵害服務(wù)對(duì)象利益敗壞行業(yè)名聲，導(dǎo)致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應(yīng)得的正當(dāng)利益又得不到保護(hù)。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運(yùn)作。由于經(jīng)營(yíng)得不到發(fā)展，無(wú)法通過(guò)資產(chǎn)增值達(dá)到做大做強(qiáng)的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊(duì)伍。
1、加強(qiáng)法制建設(shè)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過(guò)程中，體系尚待完善，尤其是較高級(jí)別的法律政策文件，僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》。因此，我們應(yīng)加大立法力度，通過(guò)法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時(shí)，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會(huì)要依法從嚴(yán)管理，保護(hù)正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和合法收益，打擊非法經(jīng)營(yíng)，建立良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。
2、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制。要本著寧缺勿濫的原則，通過(guò)立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等設(shè)定更高一些的“門檻”，并劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù)。在人員資格管理方面，要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、專業(yè)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求再提升一個(gè)檔次。通過(guò)審核，逐步淘汰不合格者，以確保中介機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不斷提高。
3、堅(jiān)持從嚴(yán)整治。當(dāng)前我國(guó)在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴(yán)重，如有的拿“回扣”，搞低價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)，迎合委托方對(duì)標(biāo)的進(jìn)行夸大宣傳或虛假評(píng)估，甚至欺詐客戶，這種非正當(dāng)經(jīng)營(yíng)的中介商頗有市場(chǎng)。根據(jù)美國(guó)、香港等地的經(jīng)驗(yàn)，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴(yán)整治、扶正壓邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強(qiáng)管理。要克服互不照應(yīng)的做法，聯(lián)起手來(lái)，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實(shí)處。其次，加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊(duì)伍，凈化市場(chǎng)環(huán)境。除了每年要對(duì)中介機(jī)構(gòu)檢查一次以決定是否通過(guò)年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機(jī)構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報(bào)制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)查處理。與此相配套，各級(jí)人民法院應(yīng)積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，維護(hù)合法經(jīng)營(yíng)者，打擊非法經(jīng)營(yíng)者。
（二）行業(yè)結(jié)構(gòu)社會(huì)化、系統(tǒng)化。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)分布呈如下特點(diǎn)：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無(wú)序；三是縱向分布沒(méi)有梯度，無(wú)法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡(luò)，這種狀況不能適應(yīng)住房市場(chǎng)梯度化的需求。尤其是住房的消費(fèi)需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢(shì)，這就要求房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務(wù)面向社會(huì)，面向社區(qū)，面向市民。
1、建立服務(wù)全社會(huì)的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)。當(dāng)前，為活躍中國(guó)住房市場(chǎng)，滿足百姓對(duì)住房服務(wù)的需求，應(yīng)該大力發(fā)展交易網(wǎng)點(diǎn)，從實(shí)際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點(diǎn)線面相結(jié)合的中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。點(diǎn)，即市一級(jí)交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店。總之，服務(wù)機(jī)構(gòu)要形成網(wǎng)絡(luò)，讓老百姓通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)，享受便利的中介服務(wù)。在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要想站穩(wěn)腳跟，獲得一席之地，就必須降低中介公司的服務(wù)成本，提高成交率。擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，走連鎖化道路則是中介公司的發(fā)展方向。一方面規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以大大降低中介公司提供服務(wù)的平均固定成本，同時(shí)由于大規(guī)模公司的人員對(duì)業(yè)務(wù)的熟悉和高度的專業(yè)化，可以有效地降低平均可變成本，從而在整體上降低中介公司的服務(wù)成本，保證較高的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面規(guī)模經(jīng)營(yíng)和連鎖化也有利于房地產(chǎn)中介公司擴(kuò)大自身影響，提高知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。
2、建立溝通全社會(huì)的信息網(wǎng)絡(luò)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)靠信息運(yùn)作，信息的集中儲(chǔ)存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散的，沒(méi)有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲(chǔ)存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場(chǎng)，分散的運(yùn)作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場(chǎng)紅火不起來(lái)。為此，應(yīng)借鑒外國(guó)的做法，結(jié)合本地實(shí)際，建立各種信息網(wǎng)絡(luò)。首先，利用專業(yè)手冊(cè)、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體，建立中介信息、價(jià)格信息、房地產(chǎn)交易登記信息，有的可對(duì)外或公示，有的可對(duì)外開(kāi)放供查詢。其次，利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡(luò)，充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息全、容量大、時(shí)效快等優(yōu)點(diǎn)，為市民提供全天候、全方位的信息服務(wù)。如利用三維成像和多層鏈接技術(shù)，全面地展示樓盤區(qū)位、環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃、樓內(nèi)結(jié)構(gòu)及其本身結(jié)構(gòu)布局等。
（三）服務(wù)執(zhí)行深層化、制度化
1、提高服務(wù)水平。我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)層次較淺。要改變這一現(xiàn)狀，首先，拓展服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水準(zhǔn)，使服務(wù)領(lǐng)域從項(xiàng)目后期擴(kuò)展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項(xiàng)目包裝、廣告及服務(wù)，為購(gòu)房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)模式以及高水平的顧問(wèn)服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延展，開(kāi)拓新的服務(wù)市場(chǎng)，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，探索帶有中國(guó)特色的服務(wù)方式，逐步形成各項(xiàng)業(yè)務(wù)的程式化。
2、加強(qiáng)行業(yè)自律。我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行執(zhí)業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。一是從上至下成立行業(yè)協(xié)會(huì)，由協(xié)會(huì)制定職業(yè)道德規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)人員的管理，對(duì)違規(guī)違約的會(huì)員，可給予處分甚至開(kāi)除出協(xié)會(huì)。二是普及“放心中介”，以公開(kāi)辦事程序的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定服務(wù)時(shí)限和服務(wù)質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會(huì)做出鄭重承諾，接受全社會(huì)監(jiān)督。三是建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。四是建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，建立會(huì)計(jì)賬簿，繪制財(cái)務(wù)報(bào)表，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)務(wù)和收費(fèi)規(guī)定。五是建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)賬，以備管理部門和協(xié)會(huì)檢查。
（四）經(jīng)營(yíng)模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)。
1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國(guó)外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營(yíng)銷、建筑、評(píng)估、金融、計(jì)算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、造價(jià)師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級(jí)合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊(duì)伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級(jí)人才，使中介機(jī)構(gòu)通過(guò)吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊(duì)伍。
2、實(shí)行規(guī)范運(yùn)作。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)運(yùn)作方式原始，程序簡(jiǎn)單，運(yùn)作水平不高，其主要原因是沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對(duì)目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的運(yùn)作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運(yùn)作方式上，對(duì)每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對(duì)價(jià)格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運(yùn)作程序上，美國(guó)中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。
3、加大科技含量。加大硬件和軟件投入。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)是一個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)，把最新科學(xué)技術(shù)應(yīng)用到中介服務(wù)行業(yè)中來(lái)，是世界各國(guó)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。當(dāng)前的任務(wù)是利用先進(jìn)技術(shù)手段，及時(shí)、準(zhǔn)確地提供房地產(chǎn)信息。房地產(chǎn)中介服務(wù)無(wú)論是經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、咨詢，都要依靠及時(shí)而準(zhǔn)確的信息，僅靠人工的市場(chǎng)調(diào)研是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須大力推廣計(jì)算機(jī)應(yīng)用，建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，組建最具權(quán)威的房地產(chǎn)信息收集、加工和傳送服務(wù)機(jī)構(gòu)，這是收集、傳遞信息最可靠、最便捷的途徑，可以保證房地產(chǎn)中介服務(wù)有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的信息基礎(chǔ)。
4、推進(jìn)集約化經(jīng)營(yíng)。我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)由于起步晚、規(guī)模小、素質(zhì)差、不規(guī)范，且處于粗放式經(jīng)營(yíng)，因而從總體上看還屬于幼稚行業(yè)。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進(jìn)行調(diào)整改造，以提高其競(jìng)爭(zhēng)能力。首先，要?jiǎng)?chuàng)造條件切斷房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)與其母體開(kāi)發(fā)商之間的臍帶，加速產(chǎn)銷分離。其次，要改善經(jīng)營(yíng)管理。
