時間：2023-07-23 08:21:36
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產稅務管理，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
為進一步促進房地產開發市場健康有序發展,解決*市區房地產開發企業稅收征管中存在的問題,規范房地產行業稅收征管秩序,促進財政增收,現就規范*市區房地產開發企業稅收管理工作通知如下:
一、明確納稅對象
本通知所指納稅對象是指*區東城、西城、南城、北城、*、何樓、萬福辦事處和*開發區轄區所有從事房地產開發與經營的企業。
二、規范納稅辦法
所有房地產開發企業均按照屬地繳納原則繳納各項稅收。具體納稅辦法如下:(一)房地產開發企業依法繳納的營業稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、教育費附加及地方教育附加,按照房地產開發項目所在地和現行財政體制規定的分享比例就地繳入國庫。(二)房地產開發企業依法繳納的車船稅、個人所得稅和印花稅,按照房地產開發企業注冊所在地和現行財政體制規定的分享比例就地繳入國庫。(三)房地產開發企業依法應繳納的企業所得稅,按照房地產開發項目所在地和規定的預繳比例及現行財政體制規定的分享比例就地繳入國庫,最終由房地產開發企業和主管稅務機關分別匯算清繳。(四)市管理的房地產開發企業,按照屬地原則,分別下放給*區和*開發區管理。其上繳市級國庫的各項稅金,以20*年上繳數為基數,由市區兩級財政進行結算。
三、強化征收管理
(一)房地產開發企業應繳納的各項稅款依照上述納稅辦法,分別由*區、*開發區稅務主管機關征收與管理。*區、*開發區稅務機關要根據房地產開發企業注冊以及開發項目的實際情況,合理布局征管力量,確保各項稅收依法足額繳入國庫。對應收不收、擅自減免稅收、隨意變更入庫級次的,要根據有關規定嚴肅處理;觸犯法律的,移交司法機關追究刑事責任。(二)房地產開發企業要客觀真實核算并反映企業的經營成果,如實提供各種納稅資料,主動繳納稅款。對偷稅、漏稅、抗稅等違法行為,稅務機關要依據《中華人民共和國稅收征管法》及相關法律法規依法嚴肅查處。
關鍵詞:企業；利潤；稅務管理
對于現在的房地產經濟來講,其稅務是其經濟支出的重中之重,稅務和企業利潤的關系密不可分,對于房地產企業的經營管理來講,如何加強稅務管理工作以及合理控制稅務成本是必須要放在第一位的,目前,房地產行業的競爭愈演愈烈,豐厚的利潤對于房地產來講,即將成為過去式,在這樣的形式之下,必須加強對稅務管理的重視,將稅務管理工作做好了,就能在一定程度上減輕房地產企業的稅務負擔,加大房地產的利潤。
一、企業稅務管理的基本概念
企業稅務管理是企業在法律允許的范圍內,按照本身的具體經營現象和經營目的,為在稅務管理基礎上實現完成在一定程度上減少企業納稅成本,而對企業的涉稅內容做出探討、規劃、監控、預測、實施等全過程的管理行為的總和。
二、目前房地產企業稅務管理的現狀
(一)對于稅務管理不夠重視
在嚴格的稅務制度下,在稅務方面仍然存在著很多問題,其中最重要的就是企業對于稅務工作的不重視。所以導致,偷稅、漏稅現象十分嚴重。部分房地產企業對稅務管理存在一定的誤區,因此在愈演愈烈的房地產競爭中,勢必會對自身的競爭造成影響,減少利潤的收人,同時在一定程度上也讓稅務工作存在著一定的安全隱患。
(二)相關部門對于財務的監管不夠
在利潤相對暴利的房地產企業,其中的從業人員,并不是每個人都很專業,甚至部分全業為了獲得更大的利潤,就偷稅、漏水,給財務的征收工作帶來了很大的困難,因此相關部門必須增強對房地產行業的調控。
三、房地產企業稅務管理中的風險防控
(一)確定防控重點
在進行房地產企業稅務管理的過程中,應該加強工作的效率,保證稅務管理的有效地進行。稅務管理不是一時的工作,它需要長期的管理,管理過程復雜、工作量巨大,因此在進行管理的過程中,房地產企業不僅需要了解各項稅務政策,還應該根據企業的實際情況進行稅務業務的管理,同時還應該增加稅務管理者的能力,保證稅務管理工作的運行。
(二)建立動態的蔽礎信息系統
現階段信息技術在企業各項管理中的應用越來越廣泛,信息技術可以為眾多企業的管理工作提供技術支持。所以,房地產企業也要建筑相應的信息系統。為了更好的檢查出企業的涉稅經營業務,就要建立時時更新的內部數據庫。同時更新企業發展的《稅法》法規政策系統,這樣可以保證企業財務會計系統與國家法律的要求步調一致。也能方便房地產企業的稅務工作人員和財務工作人員進行各項稅務數據的據算,稅務信息的輸出也能及時對法律法規的更新作出變化。
(三)加強稅務工作者的專業素養
對于房地產稅務工作者的專業水平一定要嚴格要求,時不時的對其進行培訓,增強其專業技能和綜合素質。第一就是房地產企業管理者必須具有責任心以及很大的強烈的管理意識;再者就是,從事相關稅務管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓的核心放在稅收法律法規、財務理論、管理技能、稅務風險及防范意識的綜合管理能力上,為減少稅務管理的分析做出貢獻。
(四)保證做好和單位外面的聯系工作
我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關稅務方面的負責人員。在稅務負責人這一方,它主要就是要做好監督管理的工作,同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領域的內容和知識,還能夠從他們的手中獲得最新的消息,以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責執法的,所以他們還有自由裁量的權力。針對于這些現象,房地產的公司就要及時的與部門進行溝通,不能錯過最近更改的信息,學習最新的知識,必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很每如惑的地方要積極主動地找相關部門進行溝通,以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學習的時候,還要與中介進行交流和溝通,運用中介的相關技能和知識來彌補在辦理稅務工作時所帶來的風險,涉及到不能夠直接和稅務機關溝通的事情時,可以和中介進行溝通,請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面,來積極的提高我們自身的素質和水平,必要的時候可以請中介對單位自身進行核查,最大可能的減少稅務造成的風險問題。
四、結束語
目前,中國在進行第三次稅制改革,盡管中國經歷了兩個對稅收制度的重大改革,但是全球化的經濟和中國經濟的發展,提高和改革稅制的任務仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統尚不完善,仍與成熟的現代稅制有一定的距離;另一部分就是成熟的稅制在傳統國際的通行上也有一些缺點,需要稅收制度的創新。因此,積極平穩地推動調整和改革稅收制度更加需要持續的努力。
參考文獻:
[1]張月玲,洪慧林.我國煤炭企業資源稅改革探析[A].中國會計學會教育分會.中國會計學會2011學術年會論文集[C].中國會計學會教育分會:,201L6
[2]楊艷菊.現代企業財務管理與稅收籌劃[A].鄭州鐵路局“十百千”人才培育助推工程論文集
關鍵詞：房地產;稅務管理;企業管理;企業財
當前房地產企業競爭激烈，而稅負關系企業經營收益，所以很多房地產企業在通過各種方式降低稅負，但這種行為嚴重影響了房地產產業健康發展。房地產企業涉及到的納稅環節多，稅務管理復雜性強，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現偷稅漏稅現象。但當前我國房地產稅務管理效能發揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創新。因此，我國應加強房地產企業稅務管理，將房地產企業稅務管理作為稅務管理的重點內容來考慮，制定明確稅務管理目標和策略，促進房地產行業有序發展。
一、房地產企業稅務管理目的
二十一世紀是房地產產業發展的巔峰，帶動了一條龐大的產業鏈，涉及到房地產開發、經營、管理、服務等各個領域，是當前中國經濟發展的支柱產業，在國民生產總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當前房地產市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產企業便開始通過各種手段來規避稅負，從而降低企業經營成本，來實現利益最大化。而這種行為嚴重擾亂了房地產行業發展秩序，不利于我國經濟持續發展，以及國家對房地產行業的宏觀調控。因此，為促進房地產行業轉型升級，維護市場秩序，應積極采取稅務管理措施，解決房地產企業納稅過程中各類矛盾問題。
二、當前我國房地產企業稅務管理的基本情況
通過前文分析不難看出加強我國房地產企業稅務管理的重要性和必要性。然而，在當前的實際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點來分析當前我國房地產企業稅務管理的基本情況：
（一）少報現象突出
由于房地產企業涉及行業多，項目開發方式多樣化，與我國稅務管理上有較大差異，這便給一些房地產企業偷稅漏稅制造了可乘之機[1]。一部分房地產企業便通過各種手段，少報銷售收入，達到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經濟適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務進行申報，從而免于承擔稅負。此外，還有一部分企業通過轉讓或贈與房產方式來實現逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。
（二）申報不實
目前很大一部分房地產企業在計算營業額申報過程中有意縮減，所申報的數據不真實、不準確性。例如：產品銷售過程中，不對房產以外的各項費用與收入進行收錄，如物業費用、管理費用、有線費用等，從而使營業額得到減少，達到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報。此外，一些企業通過款項挪用偽造虛假報賬。
（三）掛靠開發項目稅收流失嚴重
就目前來看，房地產企業稅務方面掛靠開發項目稅收流失非常嚴重。在實際房地產企業稅收過程中本該納入財政核算的款項，卻完全沒有納入財政核算當中，并且這些掛靠也沒有建立相應賬目，開發項目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴重流失。
三、房地產企業稅務管理的優化措施
（一）督促企業及時申報
通過前文分析可知道，目前我國房地產企業稅務管理現狀并不理想，偷稅漏稅現象較為突出，非常不利于我國經濟發展秩序，不利于房地產行業持續發展。因此，我國應積極采取房地產企業稅務管理優化措施，提升管理效能。下面通過幾點來分析房地產企業稅務管理的優化措施:督促企業及時申報想要控制房地產企業少報行為，避免企業通過各種手段少報銷售收入，稅務部門必須要督促企業及時申報，采取有效監督管理措施，對企業房產項目進行檢查，監督銷售申報情況，控制企業申報過程，對銷售環節進行深入勘察，要求企業據實申報，并將勘察實際情況與申報銷售情況進行逐步分析，避免企業弄虛作假。
（二）監控評估和稽查有機結合
想要切實有效提升房地產企業稅務管理水平，應將監控評估與稽查有機結合，從而彌補以往房地產稅務管理模式上的不足和缺陷，來提高申報材料的有效性[3]。通過監控評估與稽查來監控房地產企業銷售情況，搞好納稅評估，對應繳未繳的稅款進行補征。
（三）加大處罰力度
目前我國對于房地產企業偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應加大處罰力度，制定明確的處罰機制，通過法律威懾作用，提高房地產企業對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結束語：房地產行業是我國經濟的支柱產業，是推動國民經濟的源動力。但當前房地產市場競爭激烈，很多房地產企業為降低經營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴重破壞了經濟秩序，妨礙了國家對房地產行業的宏觀調控，并不利于產業的持續發展。因此，我國應采取相應優化措施，加強房地產企業稅務管理，要求相關企業按量納稅。
作者:林先梅 單位:宜春職業技術學院
參考文獻：
第一條根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。
第二條本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。
第三條企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發產品已開始投入使用。
（三）開發產品已取得了初始產權證明。
第四條企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
第二章收入的稅務處理
第五條開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
第七條企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
第八條企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5％。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
第九條企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
第十條企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。
第三章成本、費用扣除的稅務處理
第十一條企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
第十二條企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
第十三條開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。
第十四條已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
第十五條企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。
第十六條企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
第十七條企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
第十八條企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
第十九條企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。
第二十條企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。
第二十一條企業的利息支出按以下規定進行處理：
（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
第二十二條企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。
第二十三條企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。
第二十四條企業開發產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
第四章計稅成本的核算
第二十五條計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。
第二十六條成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
第二十七條開發產品計稅成本支出的內容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
第二十八條企業計稅成本核算的一般程序如下：
（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。
第二十九條企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。
1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。
（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。
第三十條企業下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的,屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況,其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發完畢再行調整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建筑面積法進行分配。
（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
第三十一條企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
1．換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2．換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
第三十二條除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
第三十三條企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
第三十四條企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
第三十五條開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
第五章特定事項的稅務處理
第三十六條企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:
1.企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
第三十七條企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
第六章附則
現代企業全面風險管理理論認為，任何企業都存在管理上的風險，企業經營的風險苗頭和最終成果都會通過財務和資金形態體現出來。所以，財務管理自始至終都是企業全面風險管理的晴雨表。而稅務風險又是財務風險的重要組成部分，作為房地產企業的稅務專員重視稅務風險的管理和防范是我們義不容辭的責任。筆者認為，稅務風險體現在稅務會計對《稅法》等稅收法律法規的收集、研究、學習和理解不透，在稅種上會因為應納稅而未納、在稅款上會因為沒有足額繳納而被稅務稽查發現后給予處罰。另一方面是因為對稅收優惠扶持政策不了解，致使能享受的優惠政策卻沒有申請享受，增加了稅收負擔。因為沒享受優惠政策、補繳稅款、加罰滯納金，不僅會造成企業的財務損失還會造成企業聲譽受損。另外就是存在認識誤區：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會相應提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發票會相應減少稅收，購房人也許現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時問題就會暴露無遺，從而形成了稅務風險。稅務風險究其原因一是稅務會計的人員素質、風險管理意識和納稅觀念不高；二是重要業務流程環節的涉稅控制、稅務內控監督不嚴等等。
二、企業稅務風險的防范
1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務風險內控體系。通過執行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發銷售的全過程，實現對企業稅務風險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務會計人員素質的培養。加強稅收法律法規和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。
4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設立稅務會計，建立稅務核算體系
針對稅收管理的越發嚴格和越發精細化，要求企業的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統。
1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業經營過程中的每一筆經濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業的稅收負擔最小化，維護企業的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當的選擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規范納稅業務
企業應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數據準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。
1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現行稅收法律法規，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發現錯誤及時自行糾正。
2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發現的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現的問題消滅在自查階段。
3．由于企業習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發現問題，此時不排除聘請專業的稅務師事務所給予協助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規范納稅業務。
五、構建和諧稅企關系
一、房地產企業財務管理中的問題
（一）企業通常采用傳統的家族式管理模式。目前，我國許多房地產企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一，企業的投資者同時又是經營者。特別是在財務管理上，企業的財務負責人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔任。這勢必給企業的財務管理帶來一定的負面影響：企業存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現的現象；企業管理者集權現象嚴重、職責不分、越權行事，導致財務管理工作的無章、無序和混亂狀態；暗箱操作盛行、財務監控不嚴、會計信息失真等；納稅風險增大，偷稅、漏稅現象嚴重；企業沒有建立內部審計機構，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。
（二）財務管理機制薄弱。當前，大部分房地產企業財務管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略規劃、實施、控制方面強有力的作用。
1、財務制度不健全。沒有建立嚴格的財務核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關性、真實性和可靠性比較差；財務上的內部控制機制要么沒有設置，要么形同虛設，很容易造成資金的內部盜用和流失。
2、財務管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務報表的財務會計階段；財務預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。
3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現金流量管理觀念。特別是在經濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視財務管理，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。
我國房地產企業多屬民營經濟成分。據有關資料顯示，企業平均壽命僅為三年左右。很多企業之所以難以持續發展，一個極其重要的原因就在于財務管理水平低下，跟不上企業發展的需要。因此，房地產企業必須正視自身的財務背景，大力規范財務管理體制，加強財務管理工作。
二、提升房地產企業財務管理水平的對策
（一）優化管理模式，建立現代企業管理制度。現代企業制度是適應現代社會化大生產和市場經濟要求的產權關系明確、治理結構嚴謹、責權關系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業規模可以迅速擴大并能穩定持久經營的一種企業制度。現代企業制度的基本要求，就是產權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權和經營權的分離，減少投資者對企業日常經營管理的干預，使管理人員專心企業日常管理，完善管理理念和企業管理制度，在生產經營中有效使用現代管理方法和手段，調動經營者和廣大企業員工的積極性、主動性、創造性，切實解決房地產企業傳統家族式管理帶來的規模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現代企業制度是房地產企業發展的方向，是企業上規模、上檔次、上水平的必然選擇。
（二）構建完善的財務管理體系。為促進房地產企業核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業管理的核心手段之一，保障企業發展目標的實現，房地產企業必須構建完善的財務管理體系。
1、完善財務會計體系。（1）科學設置會計科目。根據《企業會計制度》和管理控制要求，科學設置會計科目。如，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集；在開發成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產品的營利能力分析。（2）統一會計核算程序。企業的會計科目設置要保持統一，在此基礎上增加適當的靈活性；會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統一。
2、建立管理會計系統。建立管理會計系統的主要任務是設立責任中心。責任中心是指，按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核指標、標準、辦法，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和每年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。同時，設置科學的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。
3、健全預算會計體系，實現財務管理預算化。房地產企業的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的規劃。企業財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施，形成以財務制度為主對經濟行為定性約束，以財務預算為主對經濟行為進行定量約束的格局。
4、強化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應做好以下幾方面工作：首先，要加強企業的信用管理。信用是企業興衰的標識，信用良好的企業，將能獲得條件優厚的長期低息貸款，企業將會有源源不斷的資金去開發經營更多的房地產項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應逐步擴大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉變為企業的盈利。（2）加快資金周轉，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉。由于受多種因素影響，房地產企業的開發項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉不暢，嚴重的會把企業拖垮。因此，企業應盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業現金管理。盡可能使應收賬款與應付賬款的期限保持一致，最好是應收賬款回收的期限較應付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應付賬款，使企業避免過多的利息負擔及資金占用。第三，防止企業過度預支資金，否則，一旦發生債務危機，就會危及到企業的生存。第四，嚴格控制管理費用的支出。房地產開發企業要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現象。
5、加強財務制度建設，完善內部審計制度。房地產企業在制定財務會計制度時，應當遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業實際的財務管理制度：一是要設立專門的財務管理機構，統一負責企業的資金融通、現金出納、財務管理、工資核算、固定資產等的預算編制、決算實施工作；二是要制定相應的財務管理制度，如現金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務管理的規范化和制度化；三是要制定相應的考核制度，強化監督機制。
【論文摘要】隨著我國房地產市場的繁榮發展，房地產業已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產業出現的較為嚴重的稅款流失現象做了分析，并對改進稅收征管工作提出了相應的建議。
【論文關鍵詞】房地產企業稅收征管
房地產稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產業發展迅速，成為拉動經濟發展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產業經濟發展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產行業就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據房地產稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規范和促進房地產行業的稅收征管。
一、房地產企業稅收征管的現狀和問題
1、相關的稅收法規制度不完善
據了解，我國現行的有關房地產稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，盡管后來根據不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經不能滿足現實社會的變化和需求，尤其是我國財產評估制度、財產登記制度不健全，而私人財產登記制度還沒有明確的法律規定。房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產企業納稅意識不強
一方面，有些房地產開發企業的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產開發企業大多數都是在取得土地開發權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發企業的股東也只是房地產行業的行家里手，對稅收法規和政策了解不多、學習不多，加上工程開發前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產開發企業一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們為了追求高額利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。
3、財務管理比較混亂
在房地產企業，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現象普遍存在。還有些房地產公司不按規定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。
4、房地產經營項目難以管理
房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。使得一些房地產企業有機可乘，造成國家稅款的大量流失。
5、稅務征管能力不強
一是稽查人員配備不足，業務水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強，違規違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業發展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發現的違法違規行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執行，往往流于形式。第三是行業征管手段滯后。目前，許多地方對房地產行業的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強我國房地產企業稅收征管的措施
1、完善相關稅收政策
我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發產品的房地產企業，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產開發企業建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識
一個良好的納稅企業服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規章、規定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現代信息技術產業的發展，稅務機關不但可以通過網絡獲取企業和個人房地產方面的信息，為稅收征管其他環節提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯網了解納稅人的收入及經營情況。而納稅人也可以通過網絡獲得多數納稅相關信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現信息化管理對于稅收征管的各個環節，都有促進作用。
3、加大房地產稅收稽查力度
為了防止房地產企業的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產業開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產開發企業作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構應加強聯手配合，互通營業稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯合開展對房地產的重點、交叉稽查。
4、實現房地產稅收一體化
在房地產稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環節所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當地的房地產管理部門取得聯系，建立有效的協作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創新，開發“房地產稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產企業的涉稅信息。同時建立健全部門間的協調與配合機制，明確部門職責。
5、提高稅務征管能力
一是要提高稽查人員的業務水平和政治素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業水平較高的人才，并定時組織培訓和學習，提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現網絡互聯、信息共享。可由房地產稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產稅收一體化管理信息共享系統”，規劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產發票。
【參考文獻】
[1]趙晉林：當前我國房地產稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務，2004（4）.
[2]韓雪：我國現行房地產稅制的博弈分析[J]．稅務研究，2005（5）.
隨著全市經濟的發展和城鎮化步伐的加快，土地開發和房地產市場日益活躍，房地產稅收收入大幅增長，已成為地方財政收入的重要來源。由于房地產稅收涉及稅種多、征管難度大，稅收收入流失現象較為嚴重。為切實加強房地產稅收管理，落實房地產稅收調控政策，促進我市房地產業健康發展，經市政府研究決定，我市將對房地產稅收實施一體化管理。現就有關問題通知如下：
一、控制源頭，全面加強房地產稅收征收管理
（一）以“先稅后證”、“以票控稅”為手段，按照“部門配合、信息共享、直接征收、源泉控管”的原則，結合房地產業經營特點，實施房地產稅收一體化管理。
（二）搞好稅源調查。由各級稅務部門牽頭，對本市房地產開況進行全面摸底調查，掌握房地產業的變化規律和納稅情況，制定相應措施，為開展征收工作打好基礎。各級稅務部門要加強與契稅征管部門的溝通，充分利用契稅征管中獲得的信息，挖掘土地使用權交易、房地產交易及二級市場交易等各個環節的稅源信息，搞好日常稅源調查工作。
（三）簡化辦稅程序，優化納稅服務。稅務機關應簡化辦稅流程，合理設置窗口、崗位，實現稅款征收、代開發票、減免稅審核等業務一條龍服務，最大程度上方便納稅人。各級房管、國土部門要為稅務部門開展工作提供場地和必要的信息資料，在房地產交易和權屬登記場所設立房地產稅收征收窗口，實現稅務機關直接征收。
二、嚴格執行“先稅后證”、“以票控稅”制度
（一）用地環節，國土部門在辦理土地出讓、使用權屬設定登記時，將納稅人的完稅（或減免稅）憑證和轉讓無形資產及銷售不動產統一發票作為權屬登記的必備資料，與權屬登記資料一并歸檔備查。未出具完稅（或減免稅）憑證和轉讓無形資產及銷售不動產統一發票的，一律不予辦理相關手續。
（二）房產銷售和房屋交易環節，房管部門將納稅人的完稅（或減免稅）憑證和轉讓無形資產及銷售不動產發票，作為權屬登記的必備資料，與權屬登記資料一并歸檔備查。對未辦理完稅（或減免稅）手續、開具轉讓無形資產及銷售不動產發票的，將相關資料轉交稅務機關，并通知當事人辦理完稅（或減免稅）手續、開具轉讓無形資產及銷售不動產發票。
（三）土地使用權轉讓和房產權屬交易必須使用合法的轉讓無形資產及銷售不動產統一發票。稅務機關應加強發票管理，嚴格執行“以票控稅”制度，依法查處發票違法行為，同時為納稅人領用、代開發票提供服務。
（四）在全市房地產交易和權屬登記場所設立房地產稅收征收窗口，由地稅部門直接征收。房管、國土部門應與稅務、財政部門建立共同的信息網絡系統，實現信息資源共享，積極協稅護稅。
三、加強領導，明確職責，建立房地產稅收一體化管理新機制
（一）市政府綜合治稅工作領導小組具體負責組織實施、協調處理房地產稅收一體化管理相關事宜。定期召開聯席會議，建立協調溝通機制，充分發揮房管、土地、規劃等部門的管理優勢，通過信息交流、協助配合，堵塞各環節的稅收管理漏洞。
