時間：2023-07-16 08:54:33
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在我國，經濟體制的深入改革使得房地產企業的發展受到了較為明顯的影響，也使得這些企業在財務管理過程中面臨著更為復雜的環境與更多風險。而國家政策風險和經濟市場風險等加大了企業防范財務管理風險的難度。同時，我國房地產企業采取的是靜態型監管模式，這種模式主要針對事后進行監管。這也是我國房地產企業在防范財務管理風險的一大障礙。因此，房地產企業唯有對防范財務管理風險進行深入分析，改進風險防范措施，才能夠有效降低財務管理風險的發生率，并保障企業的和諧發展。
二、我國房地產企業在財務過程中存在的風險問題
1.多數房地產企業的還貸風險
科學調查發現，我國多數房地產企業的實際負債率較高，部分企業超過了七成。眾所周知，房地產企業在運營過程中通常需要依靠大量的流動性資金的參與，尤其是對單個工程項目而言，假設過多借貸資金流入到運營中，在無形中將會加大本企業的經營風險。如果不協調借貸問題，不降低本企業的資產負債率，一旦增大投資風險，企業在今后的運作中就會更加危險。此外，由于房地產企業貸款隨意性較強，未進行科學規劃。現階段，我國多數房地產企業并未對投資資金進行有效的規劃，未能科學估算自身資金潛力，未合理計算企業內外負債，這加大了房地產工程的投資風險。
2.經濟市場的不景氣，使得再融資風險的出現
通常情況下，在金融市場上，多數上市房地產企業采用融資方式來獲取工程項目資金。而對于負債經營的房地產企業而言，融資只會進一步增加本企業的實際負債率，且從客觀上而言，這些企業的具體債權保證程度也會下降。這種高負債率會降低本企業通過其他融資方式獲得項目資金的可能性。此外，房地產行業的經營鏈較長，而較高負債率的出現將會加大鏈條的斷裂風險，同時造成連鎖反應，并對整個社會經濟產生較大的經營風險。
3.單個工程項目的具體負債率比較大
我國房地產企業存在著單個工程項目的具體負債率偏大、質量管理不合理的問題。多數企業的運營資金來源于金融借貸，只有少數部分屬于本企業的自有資金。所以企業借貸的資金量較大，在企業工程項目比較大的情況下，會增加本企業的負債成本。同時在開始一些工程項目時，因為質量難度以及風險問題使得本工程項目在一段時間內成為本企業難以解決的問題之一。
4.資本結構的不合理
資本結構的不合理指的是由于在企業資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導致企業收益出現問題。我國房地產企業在實行工程項目的過程中需要擁有一定數量的資金，用來規劃、生產房地產品以及支付各種費用等。能夠籌集到所需的資金，這對本企業工程項目的順利實施產生直接的影響，同時也影響了本企業今后的生存與發展。通常情況下，我國房地產企業會利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來滿足本企業的房地產品生產要求。而這個過程中的資金借入進行較為規范，收費工作人員對于當日收入就當日結算，按照收費工作人員的日報表借款，并在報表中退票收據、有效金額、廢票收據、有效票據等均有詳細的記錄；財務科對收費工作人員所錄入的數據準確情況與真實程度等進行實時的監控，并掌控票據的具體使用情況；財務科按照系統提供的財務報表，對本企業的資金使用情況、工程進程、業務收入、收費項目統計等諸多內容進行動態監控，為企業領導階層提供科學、真實的財務數據。
三、房地產企業財務管理風險防范的有效措施
1.國家層面
（1）加強銀行的信貸管理，不斷完善我國房地產市場。
努力發展信貸資產的證券化，加強銀行的信貸管理，不斷分散我國房地產企業的信貸風險；進一步完善我國的稅費體系，科學稅負。同時，也需要做好房地產的金融防范工作，不斷完善我國房地產的金融市場，以此促進我國房地產行業的可持續發展。
（2）國家需要不斷完善我國房地產政策制度。
現階段，我國房地產政策，尤其是近年來頒布的政策制度均是在房地產品銷售量上漲速度偏快、房價高漲的形勢下出臺的。而現在，我國的房價與銷售量的上漲速度均在下降。因此，我國政府在上調存款準備金率以及加息的基礎上，還需要放寬制度，調整改善房貸利率。此外，國家還需要在信貸政策上扶持信譽度高的房地產企業。
2.企業層面
（1）企業要不斷提高資金的利用率。
房地產作為資金密集型產業，做好企業資金管理工作是整個財務管理工作的核心意向。這就要求，房地產企業合理利用資金、統籌安排。其一，企業需要建立完整的資金管理機構，針對大型集團公司可以在企業內部成立“銀行”，發揮出統籌安排的功效，合理調度，突出重點集中財力用于優質項目開發，減輕企業籌資壓力，在充分發揮貨幣時間價值的基礎上，合理地利用分散資金。其二，針對有關賬簿需要工作人員仔細審核，并及時登記賬簿，及時清查，一旦檢查到問題就需要及時查明其原因，并加以解決。最后，企業還需要建立完善的財務預警系統，對財務管理中潛在的風險進行分析研究，并及早預防風險。
（2）加強單個項目管理。
一、房地產企業經營的概述
房地產行業的發展莊要從事房地產的開發和建設進行租賃經營以及相關的服務等形成的一種獨立性產業部門。其中主要內容包括進行土地的開發、對房產的買賣和租賃、進行物業的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產經營的周期性和社會經濟發展的周期性有很大的關系, 同時房地產企業的發展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業的發展。因此房地產經濟的發展對社會經濟的發展具有基礎性的影響。
二、房地產企業存在的財務風險問題
(一) 債務方面的風險。房地產企業的發展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產企業容易出現財務風險問題的重要原因。相關的資料顯示月前我國的房地產企業平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉。但是一般的房地產企業擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產企業的還款還要等到地產項目開始盈利所以很多的房地產企業都是在負債率比較高的情況下進行經營所以會產生很大的財務風險。一旦某個環節出現問題就會給整個項目的運行產生影響, 對企業的經濟效益造成很大的損失。
(二) 房地產企業進行再次融資的風險。由于房地產項目的投資比較大所以,一般的房地產企業很難單獨完成一個地產項目往往需要一些金融機構來介入。一些房地產企業在沒有機融機構介入的同時就盲目的開始建設項目,導致項目建設中進行融資出現問題。我國的銀行大部分屬于國有企業在社會經濟的發展中起著一定的調節和保持平衡的作用,但是如果房地產企業的收入狀況受到影響池會導致銀行的運作出現問題始社會經濟發展造成一定的影響。
(三) 利率變動給企業造成了財務風險。房地產企業的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經濟政策會對利率變動產生很大影響所以這些因素的影響容易給企業造成比較大的財務風險這也是房地產企業發展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產泡沫的抑制造成了房地產企業的融資成本提高增加了企業的還貨壓力。而且企業若經營不善段有實現預期的發展目標就會影響到正常的投資和經營這也是目前房地產行業面臨的重要問題。
(四) 房地產企業經營管理中的風險。房地產企業的發展中和許多部門有相關的經濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業的債務人、股權人、企業的職工以及企業內部的各個單位等。
由于房地產企業和這些方面的經濟關系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產企業的財務風險增加。同時許多的房地產企業在財務管理方面的制度不是很完善, 也容易導致企業在財務管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業沒有建立規范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預期影響企業的經濟效益。
三、房地產企業進行財務風險防范的措施
(一) 房地產企業需要優化資本結構。房地產企業的發展,屬于資本密集型企業所以必須擁有比較合理的資金結構。目前,國內的很多房地產開發企業擁有的資金是無法獨立進行項目開發的但是房地產企業在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業的償還能力, 以及具體的房地產項目的收益情況。進行項目的開發過程中房地產企業需要進行資本結構的優化,雖然房地產企業的負債經營能夠通過金融杠桿原理來增加企業的收益情況但是房地產企業的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內。
(二) 房地產企業需要優化融資渠道。當前房地產企業的發展中應積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產企業需要擺脫以往的單一性融資方式根據自身的優勢,豐富融資手段,例如采用產業基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業的發展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業的債務比例減少財務風險。
(三) 房地產企業需要樹立財務風險意識。隨著市場環境的競爭日趨激烈房地產企業需要樹立起一定的風險意識特別是企業的財務風險意識。所以需要企業對整體性的國民經濟加強認識根據社會經濟的發展形式預測相關的政策變化, 以及對企業的經營管理產生的風險。目前我國的經濟發展速度比較快而且相關的政策也需要進行調整和變化必然會對房地產企業的發展產生一定的影響, 因此就需要企業加強對經濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現財務風險問題。
(四) 房地產企業需要加強項目的調查, 有效控制成本。房地產行業的發展是一個具有高風險性的行業,受到社會環境的影響比較大特別是社會經濟政策的影響所以房地產企業的發展中進行相關項目的開發建設需要在投資前加強對建設項目的考察及投資風險的調查。做好準確的風險評估報告,是促進房地產企業進行成本控制, 減少財務風險的重要方面。
關鍵詞：房地產；財務動態管理；原則；方式
我國自改革開放以來，各行各業如雨后春筍般發展起來，房地產行業更是如此，就目前的狀態來看，房地產市場正在由發展的成長期轉為成熟階段[1]。房地產行業這種發展勢頭帶來了行業整體實力的提升，同時也使得行業內部各企業之間的競爭更加激烈。對于一個房地產企業而言，要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現利潤最大化做起，要求企業在財務管理工作中作出改進，提高管理效率與水平，而財務動態管理模式的實現正好可以滿足房地產企業的這一要求，因此我們有必要分析房地產財務動態管理的原則，探索財務動態管理方式，提高房地產企業的競爭力，促進其持續、健康發展。
一、財務動態管理的概念
所謂財務動態管理指的是一種財務管理模式，在財務的動態管理中，通過一定的技術手段來對企業未來的財務經營狀況與目標進行模擬，加之必要的動態財務指標的幫助，找出制約財務信息工作的原因。財務動態管理屬于一種整體的財務信息動態管理流程。具體到房地產行業，企業的財務動態管理通過在日常項目管理工作中，結合房地產企業的實際情況，對未來的財務經營目標做出設定，并選取適宜的的動態財務指標作為輔助，充分利用現代計算機軟件等工具，找出限制房地產企業發展的根源，通過對預定目標與實時動態目標進行比較研究，逐漸實現對企業財務的動態管理。
二、房地產企業實現財務動態管理的可行性與必要性分析
首先，對房地產企業而言，實施財務的動態管理是確保其提升開發項目價值的客觀需求。當前房地產行業的市場競爭呈現白熱化狀態，企業要想在這種行情中獲得長遠發展，必須不斷提升自身的競爭水平，企業持續創新力的注入是其發展過程中能夠超越競爭對手的保障。加之現代房地產創新很容易被其他企業模仿改進，因此，對于一家房地產企業而言，要想真正提升競爭水平，與其他企業區別開來，還要注重從企業內部的財務管理中做出創新，通過財務運轉來拓展企業的發展空間。而且在房地產企業中，傳統的財務運作模式已經不能適應現代房地產企業發展的要求，無論是企業自身需求，還是從房地產行業現狀來看，實現財務動態管理都是最佳選擇。
其次，現代科技的迅速發展、尤其是計算機技術的普及使得房地產企業實現財務動態管理成為現實。當今計算機技術的普及和網絡的應用，在企業的財務管理中，傳統模式的缺點逐漸暴露出來。現代經濟全球化發展以及實現企業的信息化管理屬于時展的趨勢，也是企業實現自身發展的需要，財務管理有責任實現信息化動態管理。然而，財務動態管理的實現，必須要有適宜的技術與工具作保障，現代計算機技術的發展以及財務管理軟件的開發等為房地產企業實現財務動態管理提供了技術支撐。
三、房地產財務動態管理的原則
（一）合法性原則
在此所指的房地產財務動態管理的合法性原則指的是，其管理模式必須在法律允許的前提下運行，避免房地產企業在財務管理工作中出現違法亂紀的現象。
（二）適應性原則
適應性原則指的是房地產企業在對財務動態管理模式進行探究時，必須充分結合企業自身的運營情況，確保能夠和企業發展所需的社會經濟環境相符，此外，由于企業在發展過程中的不確定性等因素，財務動態管理模式的構建必須結合企業發展的現狀、不斷變化的環境等作出及時調整與更新。只有做到滿足以上要求，構建出來的房地產財務動態管理模式才能夠具有較高的可行性以及可控性。
（三）一貫性原則
一貫性原則在此是指構建房地產財務動態管理模式時，必須要做到連續性與一致性的統一，堅決避免構建過程中對各項步驟頻繁修改，確保財務動態管理模式能夠得以順利貫徹執行，增強其有效性。
（四）整體性原則
房地產企業要想獲得長遠發展，在對財務動態管理模式進行構建的過程中，必須從企業的現狀出發，結合本企業的未來規劃，并以發展的眼光來對該模式進行構建。在構建的財務動態管理模式落實過程中，必須要能夠和企業其他的財務管理制度統一起來，保障它們共同為企業發展服務。
四、房地產企業財務動態管理模式的構建
（一）構建原理
正如前文所述，財務動態管理模式的構建是一個整體性工程，管理到整個房地產企業的發展，在構建之前必須要對其設計原理進行確認。在對房地產財務動態管理時，要以實現對財務的動態管理為目標，以對財務數據的處理與反饋為基礎，通過選取一定的計算機財務管理軟件，構建出一個能夠及時反饋企業資金運行情況的財務信息平臺[2]。在這個信息平臺中，房地產企業能夠輕松地對目標資金在不同市場環境中的變化進行模擬，得出一定的比較目標值，和動態財務指標共同完成對信息的反饋，房地產企業的管理者通過對該信息的參考利用，能夠做出合理的決策，從而規避風險，提升企業的抗風險能力。
（二）房地產財務動態管理模式的實現
要想實現房地產企業的財務動態管理，在對這一管理模式進行構建時，必須要建立適宜本企業的財務動態管理系統，在該系統中實現對財務的管理工作。為此，要想做好房地產企業財務動態管理模式構建工作，必須通過以下幾個方面來進行。
1.需求分析
首先應該明確房地產企業財務動態管理的要求，事先找出需要在模式構建中解決的問題，對即將構建出的房地產企業財務動態管理模式的功能進行明確，做好功能模塊設計的準備工作。通常在房地產企業中，財務動態管理模式的構建在于實現對財務的信息化管理，除了要對企業日常運營中所涉及的財務信息信息進行處理，包括計算、修改、查詢等等，還必須對企業開發項目的詳細財務運行狀況作出反饋、統計以及評估等。可以說，房地產財務動態管理模式構建的前提便是做好需求分析工作。
2.功能模塊設計
在對需求分析做了明確界定之后，我們必須要結合房地產財務動態管理的功能要求，對其功能模塊進行設計。根據房地產行業的運行特點，其財務動態管理模式應該具備的功能模塊主要有以下幾部分：即可行性研究、財務基本信息、績效評估和成本控制分析等。
3.房地產企業財務動態管理系統的運行
房地產財務動態管理模式的作用主要在此環節中得以發揮，主要包含對財務成本的分解、財務流向跟蹤、評估考核和項目的動態管理等環節，其中各=環節相互配合，共同為房地產企業服務，發揮出財務動態管理模式的作用，從而不斷提升企業的財務管理水平，達到優化配置、提升企業利潤的目的，最終提升企業的競爭力。
4.房地產財務動態管理系統的集成管理
在房地產財務動態管理系統的構建過程中，須知各板塊的功能各異，必須選取恰當的數據集成平臺，促進各模塊功能的交互，提升系統的整體性。當前在對房地產財務動態管理模式構建時，利用Acess系統能夠提升項目管理的規范性與科學性，提升管理效率。
五、結語
房地產市場正在由發展的成長期轉為成熟階段。房地產行業這種發展勢頭帶來了行業整體實力的提升，同時也使得行業內部各企業之間的競爭更加激烈。房地產企業要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現利潤最大化做起，要求企業在財務管理工作中作出改進，實現財務動態管理，從而保障企業獲得持續、健康發展。
參考文獻：
[1]馬.淺析房地產財務動態管理模式[J].現代商業，2013（3）：79-80.
摘 要 作為一個典型的資金密集型行業，房地產企業資金投入量大、存貨周轉期長、回收期長與變現能力差的特點決定了其必然存在的財務風險。隨著房地產企業高速發展,房地產企業財務風險也不斷積聚。財務風險的存在可能會給企業帶來一定的收益，同時也潛在著很大的威脅。目前許多企業在不斷擴張的同時，忽視企業財務風險，由此帶給了企業巨大的財務危機。鑒于此，如何合理把握財務風險的度，如何防范企業財務風險意義巨大。本論文理論聯系實際，結合實際的調研資料，文章對某地產公司財務風險成因進行分析,針對房地產企業財務風險的產生環節,提出風險防范措施并化解財務風險。
關鍵詞 房地產 財務風險 風險分析
財務風險是指企業財務經營效果的不確定性，指企業的財務系統中客觀存在的由于各種難以或無法預料和控制的因素作用，使企業實現的財務收益和預期務收益發生背離，因而蒙受損失的機會或可能。從經濟學角度講，現代企業的財務風險是一種微觀經濟風險，是企業所面臨的全部風險的貨幣化的表現形態，是企業經營風險的集中體現。國內外一些知名企業所以紛紛破產倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財務風險的存在，因此對哦財務風險的認識、預防和控制的研究已成為當今企業所面臨的重要課題。對企業的財務風險進行研究不僅具有理論意義同時也具有現實意義。
財務風險的成因是復雜的，這就要求經營者所采取對策的復雜化和多樣化。財務風險發生的時間、空間和形式是偶然的，表現出一定的潛在性。財務風險發生的概率也難以準確計算，每次發生的財務風險也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。
財務風險的大小是相對于不同的經營者及其抗衡風險的能力而言的，由于人們識別風險、認識風險和抵御風險能力的增強，就能在一定程度上降低風險損失的強度、范圍和風險的不確定性，減少風險發生的機會和概率，減少不可控風險發生的破壞力。
一、優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對某地產公司來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
二、縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
三、注重融資策略的創新
對于規模較大的某地產公司而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
四、規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，
上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
五、做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
六、財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，某地產公司應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
七、適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
對于房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
總之，房地產的核心是金融運作，房地產信托基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。而中國房地產市場明顯地缺乏金融市場環境，房地產企業榮房子服務還不完善，《產業基金法》尚未出臺。美國房地產信托基金模式所強調各個環節由不同的專業公司完成，18980年后，美國的房地產融資不斷創新，并形成了大企業主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業仍然依賴高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國的房地產資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產基金，房地產基本上是私人 投資。而中國的房地產投資80%都與銀行有關，如消費者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發貸款。所以，某地產公司也應該借鑒美國式的房地產信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長期發展。
某地產公司的整個運營策略一直圍繞著土地資源進行，即“先做大再做強”在某地產大規模進行商業地產開發的周期內，某地產始終在走鋼絲，公司必須依靠高負債和產常規的滾動開發來實現規模的迅速膨脹，而萬科地產公司是“先做強再做大”這樣在以后的發展中就不會獨擋一面，有資金問題大家解決的狀況，所以某地產可以借鑒萬科地產公司的發展模式。
八、總結
在了解了財務風險的研究背景和意義以及國內外學者對財務風險的認識和研究的基礎上，本文對某地產公司財務風險進行了全面的調研，從融資風險、投資風險、資金回籠風險這三個方面進行了詳細的分析，發現某地產公司財務風險無處不在，無時不在。風險是一把雙刃劍，合理面對風險，采取措施解決風險，公司才能吸取經驗穩步發展，但是如果忽視風險，公司就很難長期發展下去。
某地產公司在面對風險的同時穩步前進，矗立與房地產百強企業，表明某地產公司具有很強的市場競爭能力，具有很大的發展空間。
參考文獻：
[1]周魏.我國房地產項目投資風險及防范研究.2008(07).
隨著最近幾年我國房地產行業的起起落落，使得房地產行業猶如大浪淘沙般將許多缺乏競爭能力的房地產企業淘汰掉。這樣也增加了現存房地產企業的危機感，生存下來的企業為了能夠在未來更加劇烈的市場競爭中繼續生存下去，其已經逐漸將自身的財務控制與資源配置放在關鍵環節，而財務內部控制也在房地產企業財務管理機制中脫穎而出，其已經逐漸成為房地產內部控制的重要角色。財務內部控制的新穎之處就在于其將房地產企業的重點放在財務資源的配置以及財務風險的防范與應對，它的出現使得整個房地產企業的財務管理提升了一個臺階。其所帶來的優勢主要有以下幾點。第一就是財務內部控制是通過財務預算的方式來針對房地產企業的所有資源進行事先預算，從而保證房地產企業的所有資源能夠達到最大利用效率的地步，這樣能夠充分的發揮出企業的整體潛力，也是房地產企?I經營活動能夠獲得更多的財務收益，這種財務資源的利用水平是許多企業夢寐以求的。同時由于房地產企業作為龐大的不動產企業，其必定會有大量的固定、有形與無形等資產堆積，而財務內部控制也將更加重視固定、無形與有形資產管控，確保資源不浪費。第二就是財務內部控制的內容主要是針對房地產企業中各種風險而構建的，所以財務內部控制能夠更好的強化企業整個風險防范機制，將企業防范以及應對風險的能力更進一步的提升。第三就是財務內部控制的落實是將房地產企業整個財務環境進一步優化的重要舉措，由于財務內部控制機制將于房地產企業的所有制度機制進行掛鉤，通過這種密切的聯系能夠通過財務內部控制來達到提升企業整個財務環境的目的。
綜上所述，財務內部控制制度，對房地產企業是十分必要的。只有實行內部控制，才能在接下來更加激烈的競爭當中取得先機與優勢。
二、財務視角下房地產企業內部控制的弊端
（一）現有內部控制機制整體性與靈活性較差
由于現代企業的發展程度，其內部控制理論已經逐漸的完善，其已經將企業的內部控制機制指導到一個較為完善的層次。房地產企業也不例外，將該內部控制機制適時的引進，在剛起步時為房地產企業帶來巨大的效益。但是某些房地產企業在引進的過程中采取的是粗放式的拿來主義，通過完全照搬的形式來構建并且落實內部控制機制，這樣就使得由理論充斥的呆板內部控制機制更加的缺乏靈活性。這種照搬的形式并沒有依據房地產企業自身的特征以及財務管理的需求來進行內部控制機制的建設，這樣的內部控制機制也是缺乏整體性的。因此隨著房地產企業規模的不斷擴大，內部控制機制在進行各種控制程序的過程中還出現各種不協調，會使得該制度的落實碰到意想不到的阻礙。此外，房地產企業的市場環境事業詭譎多變的，一旦內部控制機制缺乏靈活性沒有足夠的變通就會被市場的巨輪碾壓掉。當下許多企業的內部機制都是較為呆滯的，這個弊端也是房地產企業最容易忽略的環節。
（二）無法有效的遏制與應對財務風險
隨著房地產企業市場環境的不確定因素逐漸增加，房地產企業的風險也在不斷的增加。所以風險就作為房地產企業財務管控的重要目的之一。就當下整個房地產行業的風險管控現狀來看，其只是利用內部控制針對風險進行粗放式的管控，并沒有針對風險制定相應的風險防范與應對機制。而內部控制機制無法有效的對風險管控，主要體現在對房地產企業運營風險的分析與更新不及時，同時缺乏相對應的科學的應對策略，從而無法針對房地產企業的風險進行評估，也就沒有辦法對其進行一定的防范以及應對，這樣就使得房地產企業財務上極易產生風險，對房地產企業會造成不必要的損失。
（三）內部控制機制缺乏監督機制保障
無論什么企業執行內部控制機制的主體都是人為的，房地產企業也不例外。因此針對人的行為進行監督就是降低人為操作風險的重要保障，但是由于這個監督的過程是繁冗復雜的，因此房地產企業這方面的監督機制并沒有有效的保障。具體體現在房地產企業的監督機制層次性不強，只是簡單的利用內部審計機構兼任監督的功能，但是這樣卻難以及時有效的監測到企業財務運轉過程中的種種財務風險，尤其是大型的房地產企業集團公司，有擁有諸多的子公司、分公司，如果監督機制不能夠很好的對整個房地產企業集團的內部控制落實進行有效的監督制約，那么就會出現監督的斷層，就會為下屬各個公司或是部門營私舞弊提供機會。其次就是由于房地產企業的內部控制機制整體存在一定的滯后性，這樣內部控制的監督人員的監督活動也不能實時的將監督反饋給相關部門，多數都是在事后才反應過來，這樣就大大的削弱了監督的作用。最后就是某些房地產企業的內部控制監督機構沒有認真落實的完成自身的監督工作，沒有嚴格的按照日常工作來進行監督工作的實施，致使內部控制部門沒有壓力，這樣就不會提升工作的積極性，最終耽擱了風險防范或是處理的最佳時機。
三、加強房地產企業財務內部控制的策略
（一）健全風險控制應對，從財務角度全面的風險評估
內部控制需要從兩個角度加強，首先是針對房地產企業各個隱藏的風險誘因從源頭上進行消除，其次就是需要在內部控制實踐中重點關注風險的監測與控制。我國房地產企業面臨著極為惡劣的市場環境，其政策性與市場性風險都較大，所以房地產企業能夠脫穎而出的方式就是具備良好的風險控制能力。房地產企業要不斷的健全風險管控，加強風險識別與評析，審慎的進行風險研究，最終形成與環境相適應的自我更新的風險分析機制。其具體操作方式，就是利用當下科學有效的風險分析模型、評估工具以及研究策略，來對風險的破壞力進行預估；同時構建出動態的風險監測機制以及數字化的風險預警機制，這兩種機制能夠幫助房地產企業更好的對風險進行管控，無論是預防還是應對都能夠提升其及時性與精確性，這樣房地產企業能夠從最大程度上降低各種風險產生所帶來的損失。
（二）加強完善投資決策
隨著我國政府針對房地產進行宏觀調控的復雜形勢之下，房地產企業是否能夠繼續傳統的暴利還是一個無法確定的事情，房地產行業未來的發展方向也不是很清晰。但是某些房地產企業一味的堅持以往的經驗不斷投入大筆的資金來追求資產增長，卻將過高的負債置之不理，這對房地產企業的財務是十分不利的。因此財務內部控制應該其重點放在解決房地產企業高負債的問題，通過制定一系列的措施來規范財務投資決策，從而達到合理科學的投資，而不是盲目的進行投資。財務內部控制中應該明確要構建一個投資決策的部門，明確該部門的職能以及責任、負責人以及具體成員；其次就是需要負責人依照財務內部控制機制構建一個切實可行的計劃，針對這個計劃不同環節安排不同的負責人，同時明確其職權。通過上述方式能夠有效避免財務決策失誤的現象，從而達到科學投資的目的。
（三）構建全面預算控制機制
房地產企業的項目開發通常都是巨額投資，要想每個房地產項目的資金都能夠得到充分的利用，那么構建一個健全的全面的預算控制機制是必不可少的。財務內部控制從某種程度上來說就是加強預算管控，該方式是事前預防的最有效的措施之一，這能夠有效避免控制資本項目超支的現象，房地產企業內部財務控制應該充分把握好財務預算管控工作。具體需要房地產企業的管理層將其注意力能夠放在財務預算管控環節上；其次需要強化預算部門員工預算知識以及意識的培訓，提升其參與預算管控工作的責任感與積極性，這樣才能夠為財務內部控制改革打下良好的群眾基礎。之后還需要相應部門組織編制、審議預算草案，針對財務預算管控制定詳盡的落實細則與方案，形成最后的預算方案，之后上交房地產企業的管理層由其審批；審批通過后通過相關部門組織下達預算，最后執行相關預算項目。最關鍵的就是還要在這個預算項目結束之后對其進行執行情況評估，以此作為約束與監督機制，還能夠為以后的預算留下經驗。
（四）加強財務監控，加強內部監督機制
第一需要房地產企業能夠構建出多層次的財務內部控制機制，這樣能夠提升內部控制的全面性。首先其對提升房地產企業財務活動的靈活性有所幫助，其要綜合利用財務資源，要想有效的、合理的不干擾到房地產企業資金鏈的正常?轉的方式就是構建多層次的財務內部機制，這樣無論是整個房地產企業還是其子公司等的財務都能進行整體性的管控。第二就是房地產企業要將財務內部控制監督盡量往整個財務活動的后方移動，這樣能夠有效結合內部控制監督機制，從而形成財務、內部雙重監督機制，能夠為房地產企業的財務運轉程序與內部控制運行提供強有力的保障。
1999年5月黃某因經商所需向陳某借款6萬元，劉某以其新建的二層樓房為黃某的借款作抵押擔保，并辦理了抵押登記手續。同年底，劉某經批準在其二層樓房上加蓋了一間“小閣樓”用于堆放雜物。到期后，因黃某不能歸還借款本息，陳某遂起訴黃某和劉某。
評析：
對劉某所蓋“小閣樓”是否屬抵押財產及其處理，存在兩種不同觀點。
第一種觀點認為該“小閣樓”屬于抵押財產，在案件的執行過程中，應將整棟樓房拍賣，陳某可就所得款優先受償。其理由是：劉某與陳某的抵押合同有效。劉某在該二樓房上加蓋的“小閣樓”與原二層樓房連為一體，該“小閣樓”用于堆放雜物，要配合原二層樓房才能發揮作用，顯屬從物。根據主物吸收從物的規定以及主物的處分效力及于從物的通例，該“小閣樓”應從屬于已設置抵押的二層樓房而為抵押財產的一部份，“小閣樓”應為抵押權效力所及。
第二種觀點認為該“小閣樓”不屬于抵押財產，其理由是：
首先，從雙方當事人的真實意思表示來看，在劉某與陳某訂立抵押合同時，“小閣樓”并不存在，劉某系以其二層樓房提供擔保、設置抵押，雙方的真實意思表示的抵押物為劉某的二層樓房，沒有將“小閣樓”作為抵押物的意思表示，而意思表示須真實是民事法律行為的生效要件之一。
其次，“小閣樓”并非登記抵押的建筑物。劉某的二層樓房設立抵押后，經批準在其二層樓房上加蓋一間“小閣樓”，該“小閣樓”屬須批建的建筑物。根據房產設置抵押時應當辦理抵押登記，否則不得對抗第三人，即無優先受償權利的規定，該“小閣樓”并未辦理抵押物登記，不屬于抵押財產。
關鍵詞：房地產財務管理問題措施
一、房地產財務管理的特點
我國是全球最大的發展中國家，房地產企業發展迅速。但相對應的，我國房地產企業發展時間短，財務管理相對落后。根據以往的經驗，房地產企業的特點主要體現在：第一，房地產的資金周轉周期較長，所需資金也比其他行業多出不少，中間的環節也非常復雜。這都大大提高了房地產企業財務管理的難度。第二，房地產行業在開發過程相比其他行業更為復雜，在資金、稅務等各個方面都不同于其他行業。因此對財務人員的要求更高，財務人員需要更高的水平，更專業的素養才能更好的服務于企業的財務管理。相對應的，水平不夠的工作人員只會影響到企業的運行。
二、房地產企業財務管理存在的問題
1、企業的財務制度不完善。
我國目前房地產企業較多，良莠不齊。由于公司注冊門檻低，不少企業都存在著一定的問題。尤以企業的財務制度不健全為主，極大地干擾了企業的良性運作。由于我國房地產企業發展迅速，財務制度的不完善逐步凸顯。一些房地產公司的財務管理模式落后，而且執行起來也非常困難，這也是我國較多民營房地產企業中的普遍現象。
2、財務管理人員的素質不高。
房地產企業發展迅速，問題也隨之而來。那就是房地產企業財務管理人員的素質相對不高。因此這就需要房地產企業對待新人要更加斟酌，選擇一些更加優秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專業性。但是我國的房地產行業現狀卻不是如此，我國房地產企業的財務管理人員招收不是很嚴格。同時企業老板對財務處理干預的任意性及對財務人員的重視程度也不夠，不能夠提高財務人員的工作積極性，入職的一些財務管理人員素養也相對較低，管理意識也不高。一些財務管理人員簡單的認為財務管理工作只是粗糙的記錄信息、分發工資而已，財務管理人員的素質和專業知識的缺失，導致了企業的衰敗。
3、房地產企業的成本管理能力差。
在當前，我國的大多數房地產企業在公司的成本管理上存在著問題，有著不小的漏洞。雖然在當前我國社會形勢大好的情況下，企業落后的成本管理模式不會影響企業的大局，但是必然會對企業的發展造成一定的影響，導致企業的經營出現問題。其次，目前我國的大部分企業只對于內部管理成本控制比較關注，而對于其他的環節相對有所忽略，如工程造價的各個環節是相輔相成，相互統一的一個整體，重視一個環節，忽略其他環節對于工程造價的影響是不利的。第三，企業財務管理工作人員的水平有限，對于企業成本的估算也缺乏專業判斷，這就直接影響了企業的經營，從而導致企業盈利下降。
三、解決房地產企業財務管理問題的措施
1、優化房地產企業的財務管理模式。
從根本入手，房地產企業的財務管理制度不完善，財務管理模式不健康，導致了一系列的財務管理問題，影響公司的正常運作。所以應該優化房地產企業的財務管理模式，讓企業的各個環節之間都更加統一，使管理人員得到的數據更加準確細致，從而能夠進行更加高效的決策，同時還要對企業的財務管理模式進行更改，對于落后的財務管理模式要毫不猶豫的放棄，而對于其他公司更加科學的財務管理模式也要毫不猶豫的加以引進。根據本公司管理架構的特點，采取集團總制度建設，開發項目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開源節流，提高企業對資金的使用和投資效益，由此提高房地產企業的利潤。
2、加強房地產企業的財務管理，優化員工素質。
由于房地產企業的財務管理存在較大的問題，影響了公司的正常運營，因此房地產公司需要不斷地對財務工作人員提出更高的要求，培訓企業員工，使得員工對于自己在公司中的位置有著更加精準的認識，知道自己肩頭肩負的重任，讓他們正確認識到自己的位置，充分發揮自身的積極性。要將財務管理納入企業的戰略大局之中，從而有利于企業的發展，而不至于讓落后的管理模式影響企業的健康運行和發展。
3、加強房地產企業的成本管理力度。
在房地產企業的財務管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個環節。因此，房地產企業應該更加重視企業對于成本管理的能力，改善當前房地產企業發展模式之中存在的問題，把成本管理作為一項重要的工作。公司要不斷的提高財務管理的能力，創新更加高效的成本管理方式，隨著形勢發展不斷更新成本管理模式，創新成本管理，在成本管理的過程中細化步驟，對于各環節工作都要進行更加全面的預算，并要規避稅務風險，不斷發掘降低企業成本的途徑，從而壯大發展房地產企業。
4、房地產企業財務集中預算管理。
房地產企業的集中管理必然需要房地產企業對自身資金管理進行高度的預算，并且進行全面的預算，這就需要建立適用于自身房地產企業的預算和核心結算制度。為實現財務管理的集中，就需要房地產企業具有保障的財務預算，也需要得到房地產企業管理人員的監控，以及對房地產企業管理人員的審計，加強房地產企業內部控制的審核，這些都是房地產企業必須完善的，逐步實現管理的集中化。
5、加大監督力度。
房地產企業的重要部門之一就是財務部門，所以必須要對其進行嚴格的監督，以保證房地產企業的良性健康發展。對于房地產企業財務部門的監督，不僅要對其內部進行監督，控制資金的不合理使用，同時還應該對整個的財務管理系統進行監管。對房地產企業內的財務問題需要進行及時的了解，杜絕資金流失、短缺等問題。因此，房地產企業必須要對房地產企業內部的資金管理進行嚴格的監督，打擊不法行為，為房地產企業的健康發展創造良好的條件。
四、結語
對于房地產這種資金密集的關乎國民經濟發展的綜合性行業來說，應該更加注重企業的資金管理，將資金進行最高效、最科學、最大化的利用。提高企業內部財務管理水平，發揮財務的最大保障力和助動力，建設適應現代企業管理要求的企業財務管理體系是房地產企業發展的迫切需要。
參考文獻
[1]王革.中小企業財務管理中存在的問題和解決措施[J].黑龍江對外貿，2011，05:144-145.
關鍵詞：房地產企業 財務風險 風險測度
房地產業是一種高風險、高收益的產業，價值規律如同一只“看不見的手”給房地產開發企業投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業，由于資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點，同時存在行業自身尚不成熟、體制不健全、法規不規范等問題，決定了房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。中國指數研究院2008年6月的一項有關房地產上市公司研究成果表明：滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風險顯著提高。同時，部分滬深房地產上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經濟增加值）降幅明顯。數據顯示，近百家滬深房地產上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導致滬深上市公司資產成本壓力日益加大。房地產企業的財務風險成為當前房地產企業亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產企業財務風險，并就此提出防范房地產行業財務風險的相關對策，從而為促進我國房地產企業健康發展進行積極探索。
一、房地產企業財務風險表現形式及其管理問題分析
（一）房地產企業財務風險的表現形式 房地產開發企業，財務風險主要表現為以下幾個方面：（1）償還債務風險。開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸。根據調查顯示，目前我國房地產開發企業的資產負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線。籌資結構不穩定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業置到期能否償還本金及高利率的風險于不顧，盲目地、過度地、不合規范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉貸等，為企業埋下了到期支付能力及利滾利負擔的財務風險。（2）利率變動風險。房地產企業需要的資金鏈一般都很長。在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。高額的利息將成為房地產企業沉重的負擔。自2008年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。（3）再籌資風險。對于房地產企業來說，高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應， 再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅，從而對整個經濟來說也是一個巨大的經營風險。
（二）房地產企業財務風險管理存在問題 目前房地產企業財務風險管理存在問題主要有：（1）企業貸款比較隨意。目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。有些房地產企業為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅動下盲目舉債加重了成本負擔與債務風險，企業負債規模巨大，利息支出加大，收益降低而導致企業喪失償付能力或破產的可能性也增大。（3）資本結構不合理。而且根據組合風險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業的籌資風險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內部信息傳遞不暢。目前，大多數房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發項目缺乏合理規劃和科學管理。由于房地產具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權或是使用權的轉移；其次，由于房地產投資的規模大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，因此，科學的規劃和管理非常重要，一旦規劃不合理，開發定位出現失誤，投資分析缺乏可靠依據、開發過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質量控制等，就會造成企業財務風險的出現。鑒于房地產企業發生財務危機的現實，房地產企業只有構建符合自身條件的財務危機預警模型，才能及時的發現財務危機的相關動向，隨時動態跟蹤公司的財務狀況，根據預警判別值的變化和判別區間的歸屬來預測公司發生財務危機的可能性，及時發現導致公司財務危機存在的不良因素，以此尋找關鍵原因，采取適當措施，從而對財務風險加以有效防范和控制。
二、房地產企業財務風險的實證測度
（一）預測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產行業上市公司數目，ST公司數目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結果的準確性和可靠度。本文選取的具體數據和相關指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當年12月31日收盤價為依據計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產與非流通股數相乘計算的；所有年報數據均采用合并會計報表中的數據；由于所需的利息費用一項從公司財務公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務費用來代替利息費用；每股凈資產、凈資產收益率、每股收益采用非國際標準數值；總資產按年末數計算。
（二）z模型及其修正 美國學者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預測企業破產發生的概率。他通過選用66家樣本企業，即33家破產企業和與之相對應的相同規模相同行業的33家正常企業，然后按流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和周轉能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務變量，并賦予這五個財務變量一定的權重，這五個變量分別為營運資本/總資產、留存收益/總資產、息稅前利潤/總資產、股權市價總值/總負債、銷售收入/總資產，并依據這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數據代入Z模型計算出一個數值，根據該數值歸屬哪個區間來預測企業財務危機發生的可能性，其本質是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結搜集到的破產企業數據中，發現了判別Z模型經驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當判別Z值高于2.675時，企業被認定為財務狀況良好，破產幾率極低；而當判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業通常財務狀況不穩定，有可能存在財務危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業被認為存在極大的破產概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區間如（表1）所示。從Z模型判別區間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業出現的財務危機越小，破產機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業出現破產機率逐漸增大。同時奧爾曼還發現Z模型在企業破產時前一年預測企業破產情況正確率相當高，在33家破產企業樣本中能有效預測31家，33家正常企業樣本也能準確預測到32家未發生破產，預測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業即25家破產企業和56家非破產企業，同樣采取類似的判別方法，實證結果得出Z模型預測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設定為：X1：營運資金/總資產=（流動資產-流動負債）/總資產；X2：留存收益/總資產=（未分配利潤+盈余公積）/總資產；X3：息稅前利潤/總資產=（凈利潤+所得稅+財務費用）/總資產；X4：股權市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數十每股凈資產×非流通股數）/負債總額；X5：銷售收入/總資產=主營業務收入/總資產。
（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構建的Z模型是具有相當大的學術價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經濟環境下的企業風險測度，并不適合我國市場經濟條件下的上市公司風險測度，尤其是該模型所設置的臨界值偏高，并不適合我國房地產企業財務風險的評價。因此，具體到我國房地產企業的現實來說，必須探索適應我國市場經濟條件下的房地產企業財務風險判別標準，才能精準反映我國房地產企業的財務風險狀況。基于此，本文在借鑒相關文獻資料和數據統計支持下提出我國房地產行業上市公司的經驗臨界值，然后利用2008年的數據對經驗臨界值做出檢驗。目前，國內學者使用凈資產收益率指標來預測財務危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當凈資產收益率小于6%，財務風險較大。因而根據凈資產收益率小于6%，得出財務風險較大這一結論。本文統計了此段區間房地產公司的Z統計值，隨后再把條件調整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產收益率小于零時，人們一般認為該公司出現財務危機的可能性更大，所以相應的本文也計算了此段區間房地產公司的Z統計值，具體見（表2）。由表得知，當Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當每股收益大于0.4時，公司的財務狀況比較好，本文選為風險較小者，對每股收益大于0.4這一區間的Z值做數據統計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統指標凈資產收益率來判別風險較小者，根據有關文獻及房地產業業績評價標準，當凈資產收益率大于10%時，公司財務風險較小。對凈資產收益率大于10%這一區間的Z值做數據統計，見（表4）。根據謹慎性原則，本文定義當Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業績比較好的公司，風險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產收益率、主營業務收入排名都在前面，其每股收益、凈資產收益率遠超過房地產行業上市公司加權平均每股收益（-0.4）和加權平均凈資產收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產行業上市公司Z指標的經驗臨界值見（表6）。
（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產上市公司2008年度財務數據對結論進行檢驗，在86個非財務危機公司中，模型把9個非財務危機公司判別為財務危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務危機公司中，有1個被認定為非財務危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區分度。從判定結果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值。可以利用Z模型臨界值變化趨勢來預警房地產公司財務危機。如2009年房地產行業上市公司被實行退市風險警示的珠江控股公司股票，從連續三年的Z值數據來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發生財務危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產企業財務風險進行測度時，應該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產企業財務風險，并能加以有效防范和控制。
三、房地產企業財務風險的控制策略
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內。一是做好全面預算和財務集中管理。將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。二是合理安排權益及債務資本，優化資本結構。一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。以此來優化資本結構，為控制財務風險奠定基礎。三是注重融資策略創新，建立多元化融資渠道。企業可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業壞賬損失風險，加速資金的運轉，提高資金的利用率。同時， 企業要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。六是建立房地產公司的財務預警系統。通過建立短期財務預警系統，編制現金流量預算，為房地產企業提供預警信號，使經營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務預警系統的同時，還要建立長期財務預警系統，更好地使管理者和員工掌握財務風險的預防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風險責任履行情況，責權利相結合，更好地激發員工參與風險管理，控制風險損失。
參考文獻：
