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關(guān)鍵詞：回歸分析；聚類(lèi)分析；因子分析
中圖分類(lèi)號(hào)：F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-000-01
一、研究背景和目的
目前，關(guān)于固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)的分析主要集中在使用結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)，胡永平就其投資的來(lái)源、投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，提出通過(guò)投資增量調(diào)整方法來(lái)解決投資與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，司增綽從投資用途方面對(duì)我國(guó)固定資產(chǎn)投資進(jìn)行了實(shí)證分析，由于投資行業(yè)之間具有一定的相關(guān)性，根據(jù)以上分析難以滿(mǎn)足實(shí)際的需要，因此，文章將從投資行業(yè)的角度出發(fā)，利用我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)的固定資產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)研究我國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，定量分析各行業(yè)之間聯(lián)系和區(qū)別，初步探索投資結(jié)構(gòu)的區(qū)域性差異。
二、研究方法
依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2012》說(shuō)法，對(duì)于固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，根據(jù)投資目的將其分為：1.農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；2.采礦業(yè)；3.制造業(yè)；4.電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；5.建筑業(yè)；6.交通運(yùn)輸、倉(cāng)庫(kù)和郵政業(yè)；7.信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)；8.批發(fā)和零售業(yè)；9.住宿和餐飲業(yè)；10.金融業(yè)；11.房地產(chǎn)業(yè)；12.租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)；13.科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)；14.水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)；15.居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)；16.教育；17.衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)；18.文化、體育和娛樂(lè)業(yè)；19.公共管理和社會(huì)組織；20.國(guó)際組織。在進(jìn)行分析時(shí)，由于非農(nóng)戶(hù)固定資產(chǎn)投資交易額占了投資總額的絕大部分，文章采用不含農(nóng)戶(hù)的行業(yè)數(shù)據(jù)，由于國(guó)際組織數(shù)據(jù)樣本資料數(shù)據(jù)無(wú)從取得，將該項(xiàng)省掉，將剩下的19個(gè)方面作為19個(gè)變量，分別以字母A～S表示，總固定資產(chǎn)用字母T表示。文章數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2012》，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的方法主要有：回歸分析、因子分析、聚類(lèi)分析、相關(guān)分析等。
三、研究思路
利用相關(guān)分析分析固定資產(chǎn)投資各變量之間的關(guān)系；然后利用因子分析找出各變量的公共因子；最后使用聚類(lèi)分析對(duì)各省的投資情況進(jìn)行聚類(lèi)，以分析省際之間的投資差異；提出保證固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)的建議。
四、數(shù)據(jù)分析與報(bào)告
以總固定資產(chǎn)投資為因變量，以各行業(yè)投資為自變量，進(jìn)行多重線性線性回歸，估計(jì)結(jié)果中修正，說(shuō)明模型的解釋能力強(qiáng)，方差分析中P值小于0.05，模型顯著，在整體上很具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義的，文章采用標(biāo)準(zhǔn)估計(jì)系數(shù)（SPSS19.0中定義為試用版），通過(guò)多重線性回歸可以分析出其投資結(jié)構(gòu)，估計(jì)模型如下：
（1）
在以上模型中可以看出C（制造業(yè)）、K（房地產(chǎn)業(yè)）對(duì)總投資的單位影響分別達(dá)到0.474、0.269個(gè)單位，遠(yuǎn)大于對(duì)其他行業(yè)投資的影響。為了研究各行業(yè)之間的關(guān)系，對(duì)固定資產(chǎn)投資的19個(gè)組成部分進(jìn)行相關(guān)分析，根據(jù)Pearson相關(guān)分析，除B（采礦業(yè)）與G（軟件業(yè)）相關(guān)系數(shù)值為-0.231外，其他行業(yè)之間表現(xiàn)出很好的正相關(guān)性。通過(guò)相關(guān)分析可知，固定資產(chǎn)投資的各變量之間存在一定的相關(guān)關(guān)系，意味著存在一定的信息重疊，變量之間具有公共的信息，為了找出這一部分信息，文章對(duì)19各變量進(jìn)行因子分析。案例的KMO值為0.831，檢驗(yàn)說(shuō)明案例很適合因子分析，公因子變量對(duì)各行業(yè)信息提取度達(dá)到70%以上，比較合理，根據(jù)成分的特征值大于1和累計(jì)方程貢獻(xiàn)率大于80%的標(biāo)準(zhǔn)，提出三個(gè)公因子，分別以表示，第一個(gè)因子在A、C、D、F、H、I、L、K、O、R行業(yè)載荷較高，第二個(gè)因子在E、G、J、M、S行業(yè)載荷較高，第三個(gè)因子在B、N、Q行業(yè)載荷較高。為了研究提取出來(lái)的公因子對(duì)總投資的貢獻(xiàn)，利用T作為因變量，以提出的公因子作為自變量進(jìn)行多重線性回歸分析，估計(jì)模型如下：
（2）
由于地域差異性的存在，第一公因子總投資影響最大，主要集中在制造業(yè)、房地產(chǎn)等與人們生活消費(fèi)、住行方面，這也是符合實(shí)際情況，其次是第二、三公因子所涉及的行業(yè)。
五、研究結(jié)論與總結(jié)
1.我國(guó)固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)是：用于制造業(yè)、房地產(chǎn)的投資要高于其他行業(yè)的投資。
2.制造業(yè)、房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)總投資有顯著影響，在這兩方面的投資占總投資的比例比較大，其中制造業(yè)投資增長(zhǎng)1元會(huì)帶來(lái)總投資0.474元的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)1元會(huì)帶來(lái)總投資0.269元的增長(zhǎng)，這與目前我國(guó)人民日益增長(zhǎng)的生活消費(fèi)和住房緊張等問(wèn)題相契合。
3.構(gòu)成我國(guó)固定資產(chǎn)投資的19個(gè)行業(yè)之間有著很強(qiáng)的相關(guān)性，這就使得增加一個(gè)行業(yè)的投資可能會(huì)帶來(lái)其他行業(yè)發(fā)展，特別是以制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等龍頭行業(yè)。
4.鑒于構(gòu)成我國(guó)固定資產(chǎn)投資的各個(gè)組成部分之間存在很大的相關(guān)關(guān)系，文章對(duì)各變量進(jìn)行因子分析，將其精簡(jiǎn)為三個(gè)公因子。固定資產(chǎn)投資與這三個(gè)公因子呈正相關(guān)，對(duì)總投資的影響依次減弱。
5.北京、廣州、上海等地區(qū)的各行業(yè)的固定資產(chǎn)投資都要領(lǐng)先于其他城市，投資結(jié)構(gòu)在各地區(qū)中最為合理。
根據(jù)研究結(jié)論，總結(jié)如下：由于各變量之間相關(guān)性比較高，呈現(xiàn)正向相關(guān)，說(shuō)明我國(guó)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)“同步式”投資現(xiàn)象，在一方面的投資必然會(huì)帶動(dòng)其他方面的投資。投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)地區(qū)性的差異，特別是貴州、云南、廣西在投資方面比較落后，投資效率低、結(jié)構(gòu)不合理，所以一方面要繼續(xù)支出西部建設(shè)，推動(dòng)其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面要根據(jù)各省的投資結(jié)構(gòu)差異性制定更加合理宏觀投資調(diào)控政策，形成合理的地區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，合理布局基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的投資，充分利用預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資等資金來(lái)源。
參考文獻(xiàn)：
[1]胡永平.我國(guó)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析[J].經(jīng)濟(jì)探索問(wèn)題，2003，02
[2]司增綽.我國(guó)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)實(shí)證研究[J]，統(tǒng)計(jì)與決策，2005，12
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)基本面；聯(lián)合影響；直接彈性；間接彈性
一、引言
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“區(qū)域分化”明顯，不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響不盡相同。就東部地區(qū)而言，其房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用仍然較強(qiáng)；而中部與西部面臨的房地產(chǎn)投資萎縮、房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重等問(wèn)題對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面的沖擊則愈加顯現(xiàn)。誠(chéng)然，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響，不單單是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，而是涉及到經(jīng)濟(jì)基本面多個(gè)方面的聯(lián)合影響。那么，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面哪些指標(biāo)產(chǎn)生顯著的聯(lián)合影響，其直接影響作用與間接影響作用有多大，這些問(wèn)題是本文的研究所在。有關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的影響，國(guó)內(nèi)外研究主要圍繞房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響作用而展開(kāi)。在其影響關(guān)系分析上，一類(lèi)是利用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩者之間是否具有因果關(guān)系，并由此建立VAR模型；另一類(lèi)是利用投入產(chǎn)出法或要素投入貢獻(xiàn)率分解法，運(yùn)用生產(chǎn)函數(shù)或拓展的柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，建立房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投入產(chǎn)出關(guān)系。
主要結(jié)論包括：Green（1997）對(duì)1952—1992年美國(guó)住宅投資與GDP的影響關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，指出住宅投資是GDP的格蘭杰原因，且住宅投資引導(dǎo)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的周期變動(dòng)；Wigren和Wilhelmsson（2007）利用14個(gè)歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，認(rèn)為住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了長(zhǎng)期的影響；梁云芳、高鐵梅等（2006）運(yùn)用脈沖響應(yīng)模型，分析房地產(chǎn)投資的沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期影響作用，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)基本面之間既互相拉動(dòng)又互相牽制；孔煜（2009）鑒于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特征，分析指出我國(guó)東部與中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)互為因果關(guān)系，而西部地區(qū)并不存在這種因果關(guān)系；張洪、金杰等（2014）[5]利用1998—2010年我國(guó)70個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，采用空間動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)方法，構(gòu)建了包括房地產(chǎn)投資及其空間效應(yīng)的空間動(dòng)態(tài)計(jì)量模型，實(shí)證分析房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的地區(qū)影響效果；等等。這些研究主要考慮房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩者之間的影響關(guān)系。本文以我國(guó)東部、中部和西部為研究對(duì)象，通過(guò)分析區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面多個(gè)指標(biāo)的相關(guān)性，探討區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的聯(lián)合影響，由此建立聯(lián)立方程組形式的遞歸模型，以檢驗(yàn)影響關(guān)系的有效性，并估計(jì)其直接與間接影響作用的大小，從而為制定因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供量化依據(jù)。
二、區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)性
在房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)基本面構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)（如：房屋面積與套數(shù)等）同全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（簡(jiǎn)稱(chēng)：固定資產(chǎn)投資）、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緊密聯(lián)系。其中，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分；房地產(chǎn)供應(yīng)所提供的產(chǎn)品及其帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)發(fā)展，反映了房地產(chǎn)所屬產(chǎn)品及其相關(guān)產(chǎn)品的總消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響；而房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其吸引的資金流向帶動(dòng)人力與物力的集聚，直接或間接地拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，這里以房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）組成經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)。考慮房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面的區(qū)域差異，本文以我國(guó)28個(gè)省（市）為研究對(duì)象。為敘述方便，仍然將這28個(gè)?。ㄊ校﹦澐譃闁|部、中部和西部區(qū)域，東部包括：北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部包括：山西、吉林、安徽、黑龍江、江西、河南、湖北、湖南；西部包括：廣西、重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏。同時(shí)，考慮數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性，選擇的樣本區(qū)間為2005年1季度至2015年4季度。因數(shù)據(jù)缺失，西部區(qū)域數(shù)據(jù)未包含內(nèi)蒙古、和新疆的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。我國(guó)東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資總額不盡相同，但區(qū)域房地產(chǎn)投資占其固定資產(chǎn)投資比重的變動(dòng)態(tài)勢(shì)基本一致。
2005年1季度至2015年4季度區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額占其固定資產(chǎn)投資額比重的變化（注：數(shù)據(jù)進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整，消除了季節(jié)影響）。由圖1可見(jiàn)，東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資占比分別在均值線25%、15%和20%上呈現(xiàn)基本一致的走勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資占比分別平均為24.79%、15.61%和19.82%，其波動(dòng)幅度均在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差左右。近年來(lái)，各區(qū)域房地產(chǎn)投資占比都呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，同樣是平均下降5個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部從高位27.52%降至22%左右、中部由17.64%降至13%左右、西部從22.61%降至17%左右。究其緣由，東部、中部和西部的房地產(chǎn)投資與其固定資產(chǎn)投資的變化是同步的，兩者的相關(guān)系數(shù)都達(dá)到0.99以上，具有很強(qiáng)的相關(guān)性。以區(qū)域房地產(chǎn)竣工面積與新開(kāi)工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)，以廣義貨幣供應(yīng)量（M2）表示資金市場(chǎng)供給，統(tǒng)計(jì)顯示，東部房地產(chǎn)投資與其房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場(chǎng)供給以及GDP的相關(guān)系數(shù)分別為0.75、0.92和0.98；中部的分別為0.84、0.88和0.97；西部的分別為0.84、0.94和0.96。因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、資金市場(chǎng)供給以及GDP之間也呈現(xiàn)較強(qiáng)的相關(guān)性。綜上所述，區(qū)域房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)基本面之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性。
三、區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的影響關(guān)系設(shè)定
1、提出假設(shè)
依據(jù)房地產(chǎn)理論和上述區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)性分析，假設(shè)房地產(chǎn)投資是影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接外部因素，且通過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部單向作用產(chǎn)生間接影響。對(duì)此，提出以下假設(shè)。假設(shè)1：區(qū)域房地產(chǎn)投資將帶動(dòng)房地產(chǎn)供應(yīng)、引致固定資產(chǎn)投資、吸引資金市場(chǎng)供給，進(jìn)而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因而，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)2：由于房地產(chǎn)供應(yīng)的增加會(huì)擴(kuò)大總消費(fèi)，減少總投資，但最終仍然是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，由此，房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給產(chǎn)生直接的負(fù)向影響，而對(duì)GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)3：固定資產(chǎn)投資對(duì)資金市場(chǎng)供給、GDP產(chǎn)生直接的正向影響。假設(shè)4：資金市場(chǎng)供給產(chǎn)生的集聚效應(yīng)將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，資金市場(chǎng)供給對(duì)GDP產(chǎn)生直接的正向影響。
2、遞歸模型的設(shè)立
（1）面板數(shù)據(jù)的指標(biāo)選取。依據(jù)上述東部、中部和西部區(qū)域的劃分，樣本數(shù)據(jù)為2005年1季度至2015年4季度各區(qū)域?qū)?yīng)省（市）的季度數(shù)據(jù)組成的面板數(shù)據(jù)，其中，東部是11個(gè)省（市）組成的樣本量為484的面板數(shù)據(jù)，中部是8個(gè)省（市）組成的樣本量為352的面板數(shù)據(jù)，西部是9個(gè)?。ㄊ校┙M成的樣本量為396的面板數(shù)據(jù)。在指標(biāo)與變量選取中，以各?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額表示房地產(chǎn)投資（記作：X）（單位：億元），以其房地產(chǎn)竣工面積與新開(kāi)工面積之和表示房地產(chǎn)供應(yīng)（記作：Y1）（單位：萬(wàn)平方米），以其全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額表示固定資產(chǎn)投資（記作：Y2）（單位：億元），選取廣義貨幣供應(yīng)量（即：M2）表示資金市場(chǎng)供給（記作：Y3）（單位：億元），各省（市）GDP（記作：Y4）（單位：億元）。同時(shí)，為避免數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)的異方差性，所有變量均以對(duì)數(shù)形式引入模型之中，簡(jiǎn)記為：ln（）。
（2）遞歸模型。在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的聯(lián)立方程模型中，遞歸模型（RecursiveModels）[6]以其獨(dú)特的內(nèi)生變量單向傳遞關(guān)系，通過(guò)聯(lián)立方程組的形式，系統(tǒng)地反映內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間的因果依賴(lài)性以及直接與間接聯(lián)合影響關(guān)系。于是，遞歸模型的內(nèi)生變量為：房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP；外生變量為房地產(chǎn)投資。為簡(jiǎn)便起見(jiàn)，不妨將外生變量與滯后變量組成的向量簡(jiǎn)記為Z。
1，2，3，4。在遞歸模型式（1）中，第一個(gè)方程為區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)方程，假設(shè)房地產(chǎn)供應(yīng)主要由房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量所決定；第二個(gè)方程為區(qū)域固定資產(chǎn)投資方程，假設(shè)固定資產(chǎn)投資不僅受房地產(chǎn)投資及相關(guān)滯后變量的影響，而且與第一個(gè)方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)）有關(guān)，因而，將房地產(chǎn)供應(yīng)與房地產(chǎn)投資兩者都看作是決定固定資產(chǎn)投資的“原因”；由此類(lèi)推，第三個(gè)方程為區(qū)域資金市場(chǎng)供給方程，假設(shè)決定資金市場(chǎng)供給的“原因”包含第一、第二個(gè)方程的內(nèi)生變量（房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資）以及房地產(chǎn)投資；第四個(gè)方程為區(qū)域GDP方程，假設(shè)GDP由第一至第三個(gè)方程的內(nèi)生變量以及房地產(chǎn)投資共同決定。于是，這些方程的內(nèi)生變量之間、外生變量與內(nèi)生變量之間形成了因果決定關(guān)系，其系數(shù)βij反映了經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部彈性影響；系數(shù)γij為房地產(chǎn)投資等外部因素影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性，而∑（βij×γkl）則為間接彈性。
四、區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的實(shí)證分析
1、面板數(shù)據(jù)的協(xié)整性與變截距效應(yīng)檢驗(yàn)
（1）面板數(shù)據(jù)的單位檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)。面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗(yàn)顯示，東部區(qū)域的所有變量均為2階單整的非平穩(wěn)序列；中部與西部區(qū)域的變量則同為1階單整非平穩(wěn)序列。進(jìn)一步，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)顯示，各區(qū)域的這五個(gè)變量之間均存在協(xié)整關(guān)系方程。由于遞歸模型的單個(gè)方程均滿(mǎn)足最小二乘估計(jì)方法的基本假定，所以，對(duì)于單整階數(shù)相同且具有協(xié)整關(guān)系的面板數(shù)據(jù)，單個(gè)方程均可以直接用最小二乘法進(jìn)行估計(jì)。
（2）變截距效應(yīng)的檢驗(yàn)。依據(jù)面板數(shù)據(jù)的特征，遞歸模型的截距項(xiàng)或斜率系數(shù)可能隨橫截面單元的個(gè)體（即：?。ㄊ校┑牟煌兓?。如果這些系數(shù)隨個(gè)體是不變的，其對(duì)應(yīng)的模型是固定效應(yīng)模型，估計(jì)的系數(shù)被稱(chēng)為共同系數(shù)；如果截距項(xiàng)或斜率系數(shù)隨個(gè)體不同而變化，其模型被稱(chēng)為變截距效應(yīng)模型或變斜率效應(yīng)模型。經(jīng)計(jì)算與檢驗(yàn)顯示，東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的遞歸模型具有變截距效應(yīng)，而斜率系數(shù)則是固定效應(yīng)。因此，各區(qū)域的遞歸模型具有變截距效應(yīng)的特征。
2、遞歸模型的估計(jì)
現(xiàn)分別利用東部、中部與西部區(qū)域的面板數(shù)據(jù)，對(duì)遞歸模型的單個(gè)方程進(jìn)行逐個(gè)估計(jì)。由最小二乘法得到2005年1季度至2015年4季度我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性，其變量指向關(guān)系與對(duì)應(yīng)的彈性系數(shù)如表1所示（因篇幅所限，未列出其變截距項(xiàng)部分的回歸結(jié)果），同時(shí)，模型的整體擬合效果較好，且不存在異方差和自相關(guān)性。因此，回歸方程可用于經(jīng)濟(jì)分析。
3、比較分析區(qū)域房地產(chǎn)投資的彈性影響
根據(jù)上述回歸系數(shù)，經(jīng)整理得到2005年1季度至2015年4季度我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)基本面的直接彈性與間接彈性，以及經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)之間的內(nèi)部彈性。
（1）直接彈性。一是房地產(chǎn)供應(yīng)：房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性作用，彈性值分別為0.527、0.685和0.545，即東部、中部與西部的房地產(chǎn)投資每提高1%，將使其房地產(chǎn)供應(yīng)（面積）分別上升0.527%、0.685%和0.545%，因而，不同區(qū)域的房地產(chǎn)供應(yīng)增速基本相同。二是固定資產(chǎn)投資：東部、中部與西部的直接彈性均接近于1，表明區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍。三是資金市場(chǎng)供給：東部與中部的直接彈性為正，分別為0.227和0.137，表明東部與中部的房地產(chǎn)投資每上升1%，將吸引資金的供給分別提高0.227個(gè)百分點(diǎn)和0.137個(gè)百分點(diǎn)；但西部的直接彈性是負(fù)值，這與理論上假設(shè)的正向影響不一致，說(shuō)明西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持，其投資每提高1%，資金供給卻下降了0.135%。四是GDP：東部、中部與西部的直接彈性分別為0.198、0.06和0.165，即房地產(chǎn)投資每提高1%，將直接帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別提高0.198個(gè)百分點(diǎn)、0.06個(gè)百分點(diǎn)和0.165個(gè)百分點(diǎn)。因此，東部與西部的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)效應(yīng)基本相同，而中部的帶動(dòng)效應(yīng)較弱。
（2）間接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的間接影響，來(lái)自經(jīng)濟(jì)基本面的內(nèi)部影響關(guān)系和彈性作用。具體來(lái)說(shuō)：一是房地產(chǎn)供應(yīng)的負(fù)向傳遞作用，使固定資產(chǎn)投資增速下降。這與理論假定是一致的，說(shuō)明當(dāng)房地產(chǎn)供應(yīng)增加時(shí)，總消費(fèi)的擴(kuò)大使得總投資減少。經(jīng)計(jì)算，東部、中部與西部的固定資產(chǎn)投資間接彈性分別為-0.038、-0.223和-0.046?？梢?jiàn)，東部和西部的間接彈性較小，這種間接影響不敏感；而中部的彈性較大，間接影響較為敏感，表明中部的固定資產(chǎn)投資缺乏后續(xù)支撐。二是西部的資金市場(chǎng)供給間接彈性增大。雖然西部房地產(chǎn)投資引致資金市場(chǎng)供給不足，但其間接帶動(dòng)的資金市場(chǎng)供給彈性較大，彈性為0.316。三是區(qū)域GDP的間接彈性大于直接彈性。區(qū)域房地產(chǎn)投資通過(guò)房地產(chǎn)供應(yīng)與資金市場(chǎng)供給對(duì)GDP產(chǎn)生間接作用，東部、中部和西部的間接彈性分別為0.220、0.211和0.179。比較而言，區(qū)域GDP的間接彈性略大于直接彈性。因此，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接帶動(dòng)效應(yīng)不容忽視。
五、結(jié)論與政策建議
1、主要結(jié)論
我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、資金市場(chǎng)供給以及GDP組成的經(jīng)濟(jì)基本面具有較強(qiáng)的相關(guān)性。構(gòu)建的遞歸模型反映了區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的聯(lián)合影響，以及直接彈性與間接彈性關(guān)系。實(shí)證分析表明，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生直接彈性影響；區(qū)域房地產(chǎn)投資引致的固定資產(chǎn)投資增速接近一倍；東部與中部的資金市場(chǎng)供給具有正向直接彈性，表明房地產(chǎn)投資能夠吸引資金市場(chǎng)的相應(yīng)供給，但西部的房地產(chǎn)投資缺乏資金支持。同時(shí)，區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接影響略大于直接影響，其中，東部與西部的房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)效應(yīng)基本相同，但中部的直接帶動(dòng)效應(yīng)較弱。
2、政策建議
（1）保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，防止區(qū)域房地產(chǎn)投資的過(guò)度下滑對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生下行沖擊。區(qū)域房地產(chǎn)投資不僅直接影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、固定資產(chǎn)投資的增速、資金市場(chǎng)供給以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生顯著的間接影響。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)處于新常態(tài)的背景下，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展，有利于創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于穩(wěn)定發(fā)揮投資要素對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。
（2）實(shí)施區(qū)域差異化的房地產(chǎn)投資策略。東部房地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)型升級(jí)，有利于經(jīng)濟(jì)基本面逐步退出對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)。中部房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接帶動(dòng)效應(yīng)較弱，因而，需要將投資更多地轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于西部房地產(chǎn)投資缺少資金供給的支持，因此，在資金供應(yīng)有限的條件下，應(yīng)適度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，以保證其他行業(yè)發(fā)展的資金需求。
（3）區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，以提高調(diào)控效果。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了大范圍的多輪房地產(chǎn)調(diào)控，盡管實(shí)施了差異化的區(qū)域限購(gòu)、限貸等需求管理政策，但始終未能達(dá)到預(yù)想的調(diào)控效果，而是落入“限購(gòu)限貸”與“放松限購(gòu)限貸”的循環(huán)圈?？蓪⑦@種以需求管理為主的調(diào)控轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)供給側(cè)管理，即：在規(guī)范房地產(chǎn)有序開(kāi)發(fā)的同時(shí)，提高房地產(chǎn)供應(yīng)的有效供給，將房屋的“空置”、“庫(kù)存”轉(zhuǎn)化為人們當(dāng)前的居住與商用需求，進(jìn)而使區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控跳出“循環(huán)圈”，達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn)投資 形勢(shì) 展望 問(wèn)題 對(duì)策
一、2012年上海固定資產(chǎn)投資運(yùn)行情況
（一）投資者信心指數(shù)企穩(wěn)，全市固定資產(chǎn)投資小幅增長(zhǎng)
2012年上海固定資產(chǎn)投資者信心指數(shù)為114.58點(diǎn)，比2011年小幅回落0.26點(diǎn)，呈現(xiàn)低位運(yùn)行但逐步企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖1）。全年完成固定資產(chǎn)投資5254.38億元，比上年同期增長(zhǎng)3.7%。從投資主體的經(jīng)濟(jì)類(lèi)型看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資1855.24億元，同比下降1.1%；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資3399.14億元，增長(zhǎng)6.5%。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資中，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)和外商投資保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，集體經(jīng)濟(jì)、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)投資和其他經(jīng)濟(jì)呈下降態(tài)勢(shì)。
圖1 2005-2012年上海固定資產(chǎn)投資者信心指數(shù)
（二）宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)單位的投資意向有所抑制，但對(duì)全市投資增長(zhǎng)影響不大
2012年開(kāi)展的投資意向調(diào)查主要對(duì)全市各種登記注冊(cè)類(lèi)型的企業(yè)、事業(yè)和行政單位共1427家進(jìn)行的計(jì)劃總投資（或?qū)嶋H需要總投資）500萬(wàn)元及500萬(wàn)元以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，包括建設(shè)和改造投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其他固定資產(chǎn)投資進(jìn)行調(diào)查。
調(diào)查結(jié)果顯示，六成以上的調(diào)查單位認(rèn)為宏觀政策保證了上海固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。分行業(yè)看，宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的抑制作用比較明顯，44%的房地產(chǎn)業(yè)單位認(rèn)為上年的宏觀政策影響了本單位的投資（見(jiàn)表1）。
（三）投資項(xiàng)目資金到位情況總體較為理想，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資資金到位情況略好于民間投資
調(diào)查結(jié)果顯示，九成以上的調(diào)查單位2012年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目到位資金大于或等于當(dāng)年的實(shí)際投資額，該比重較2011年調(diào)查結(jié)果提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；8.5%的調(diào)查單位小于當(dāng)年投資額，比重下降 0.8個(gè)百分點(diǎn)。從投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資資金到位情況略好于民間投資，89.5%的國(guó)有經(jīng)濟(jì)調(diào)查單位的投資項(xiàng)目資金到位情況良好，比民間投資調(diào)查單位高3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，資金到位金額大于實(shí)際投資額的國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資單位占5%，和實(shí)際投資額相等的占84.5%，小于實(shí)際投資額的占10.5%；資金到位金額大于實(shí)際投資額的民間投資調(diào)查單位占5.4%，和實(shí)際投資額相等的占80.3%，小于實(shí)際投資額的占14.3%（見(jiàn)圖2）。
（四）投資項(xiàng)目進(jìn)展順利，大項(xiàng)目進(jìn)展更顯優(yōu)勢(shì)
85%的調(diào)查單位2012年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)展順利：1.2%的調(diào)查單位投資項(xiàng)目進(jìn)展超前于預(yù)定計(jì)劃，與2011年調(diào)查結(jié)果持平；83.8%的項(xiàng)目進(jìn)展與計(jì)劃基本一致，比上年提高3.9個(gè)百分點(diǎn)；15%的項(xiàng)目進(jìn)展滯后于預(yù)定計(jì)劃，下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。從項(xiàng)目規(guī)?？?，大項(xiàng)目投資進(jìn)展更顯優(yōu)勢(shì)，86.1%的投資額在5億元及以上的調(diào)查單位投資進(jìn)展順利，比2011年提高6.4個(gè)百分點(diǎn)；13.9%的項(xiàng)目進(jìn)展滯后于計(jì)劃，下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。
二、2013年上海固定資產(chǎn)投資趨勢(shì)預(yù)測(cè)
（一）投資環(huán)境總體較為平穩(wěn)
從調(diào)查情況看，上海投資環(huán)境總體趨穩(wěn)。43.7%的調(diào)查單位認(rèn)為2013年的投資環(huán)境和2012年基本相同，這一比例比上次調(diào)查提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，投資項(xiàng)目規(guī)模大的調(diào)查單位對(duì)2013年投資環(huán)境的預(yù)期更為樂(lè)觀 （見(jiàn)表2）。
（二）2013年投資總量基本持平
從規(guī)?？?，2013年投資總量將基本保持2012年的規(guī)模。上海圍繞現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“硬投資”雖然進(jìn)入一個(gè)相對(duì)的低谷期，但在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和教育文化醫(yī)療等民生問(wèn)題上還存在很大的“軟投資”空間。在2012年發(fā)生固定資產(chǎn)投資行為的599家調(diào)查單位中，表示2013年將會(huì)繼續(xù)保持或者增加固定資產(chǎn)投資規(guī)模的單位有396家，占66.1%。在2012年未發(fā)生固定資產(chǎn)投資的828家調(diào)查單位中，表示2013年將增加投資的單位有126家，占15.2%。其中當(dāng)年投資規(guī)模較大的調(diào)查單位對(duì)下一年度投資保持較高的投資意愿。2012年預(yù)計(jì)投資完成5億元及以上的調(diào)查單位有79家，其中72.2%的單位2013年將保持或者增加投資。這些投資量的有效釋放對(duì)2013年固定資產(chǎn)投資規(guī)模的形成是有力的支撐。因此，初步判斷2013年上海的投資總量將基本保持2012年的規(guī)模。
從增速看，2013年投資增速可能出現(xiàn)回落。根據(jù)調(diào)查單位對(duì)2013年本單位固定資產(chǎn)投資量的預(yù)期，我們分別依據(jù)樂(lè)觀估計(jì)（預(yù)期增長(zhǎng)最多、下降最少的估計(jì)）、中間估計(jì)（增長(zhǎng)和下降均折中的估計(jì)）和保守估計(jì)（預(yù)期增長(zhǎng)最少、下降最多的估計(jì)）對(duì)2013年上海固定資產(chǎn)投資增速做出預(yù)測(cè)：樂(lè)觀估計(jì)2013年上海固定資產(chǎn)投資比2012年增長(zhǎng)6.7%，中間估計(jì)下降0.2%，保守估計(jì)下降7%。據(jù)此綜合判斷，2013年上海固定資產(chǎn)投資增速可能會(huì)出現(xiàn)小幅回落。
三、2012年上海固定資產(chǎn)投資中呈現(xiàn)的問(wèn)題
（一）大型城市基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目融資難度有所上升
2012年，調(diào)查單位固定資產(chǎn)投資的建設(shè)資金融資緊張情況總體有所緩解。認(rèn)為投資項(xiàng)目的融資難度比上年度提高的調(diào)查單位占22%，比2011年調(diào)查結(jié)果下降12個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為基本不變的占68.6%，提高8.3個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為下降的占9.4%，提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。但是投資規(guī)模在5億元及以上的調(diào)查單位中，認(rèn)為融資難度提高的占31.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平（見(jiàn)圖3）。在這些投資規(guī)模大的調(diào)查單位中，除了受房?jī)r(jià)調(diào)控政策影響較大的房地產(chǎn)單位外，還涉及到部分承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的單位。
（二）投資項(xiàng)目的預(yù)期效益有所下降
2012年以來(lái)，上海工業(yè)生產(chǎn)增速較低，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯放緩。受此影響，眾多調(diào)查單位對(duì)2012年本單位固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目效益預(yù)期出現(xiàn)一定下滑。認(rèn)為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目回報(bào)率在10%以上的單位數(shù)明顯回落，回報(bào)率在0-10%的單位數(shù)有所增加。本次調(diào)查中，項(xiàng)目投資回報(bào)率在20%以上的調(diào)查單位占5.3%，這一比例比2011年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；投資回報(bào)率在10%-20%的占26%，下降3個(gè)百分點(diǎn)；回報(bào)率在0-10%的占35.1%，提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查單位中，認(rèn)為項(xiàng)目投資年回報(bào)率在10%以上的比重分別為36.8%和30.8%，比2011年下降6.8個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)；投資回報(bào)率在0-10%的比重分別為34%和35%，提高3.7個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。
（三）民間資本投資意愿減弱
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民間投資具有進(jìn)展快、回報(bào)率高的特點(diǎn)，但同時(shí)也存在投資相對(duì)謹(jǐn)慎的情況。調(diào)查結(jié)果顯示，90.2%的民間投資調(diào)查單位投資項(xiàng)目進(jìn)展順利，比國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資高11.3個(gè)百分點(diǎn)；36.6%的民間投資項(xiàng)目投資回報(bào)率在10%以上，比國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資高13.6個(gè)百分點(diǎn)。但是比較調(diào)查單位2011年、2012年和2013年的投資總額可以發(fā)現(xiàn)，民間資本投資意愿明顯弱于國(guó)有資本投資。15.2%的民間投資2012年投資總額比上年度有所增加，比國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資低18.2個(gè)百分點(diǎn)；14.7%的民間資本預(yù)計(jì)2013年投資將比2012年有所增加，比國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資低15.9個(gè)百分點(diǎn)。
（四）跨行業(yè)投資意向謹(jǐn)慎
考慮到發(fā)展定位局限、缺少資金和融資困難、投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大等原因，調(diào)查單位對(duì)于跨行業(yè)的投資一直保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。在1427家調(diào)查單位中，明確表示愿意跨行業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位有28家，僅占調(diào)查單位的2%；而明確表示肯定不會(huì)跨行業(yè)投資的單位有1267家，占88.8%。在表示肯定會(huì)跨行業(yè)投資的調(diào)查單位中，投資行業(yè)雖然依然較為集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是公用設(shè)施、新一代信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保、新能源、教育、科研和綜合技術(shù)服務(wù)等領(lǐng)域投資也漸漸有所涉足。比較往年的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，跨行業(yè)的投資選擇范圍已經(jīng)有所擴(kuò)大。投資項(xiàng)目前景看好、與自身行業(yè)的相關(guān)性高、投資回報(bào)高和投資風(fēng)險(xiǎn)小是調(diào)查單位選擇這些行業(yè)進(jìn)行投資的最主要原因。不過(guò)電力建設(shè)、生物醫(yī)藥制造、石油化工及精細(xì)化工制造等領(lǐng)域的投資依然無(wú)人問(wèn)津。
四、關(guān)于改善投資環(huán)境優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的四點(diǎn)建議
（一）引導(dǎo)投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，穩(wěn)步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)
“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主線。要加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)。在投資建設(shè)領(lǐng)域，2012年上海第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成3949.04億元，比上年同期增長(zhǎng)5.1%，占全部固定資產(chǎn)投資的75.2%。其中，房地產(chǎn)業(yè)投資占到第三產(chǎn)業(yè)投資的六成以上，投資2404.53億元，增長(zhǎng)5.9%；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)投資510.57億元，下降18.3%，占12.9%；信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)投資121.34億元，增長(zhǎng)44.3%，占3.1%；金融業(yè)投資49.15億元，增長(zhǎng)1.1倍，占1.2%；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)投資151.73億元，增長(zhǎng)1.8倍，占3.8%。為穩(wěn)步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，要合理引導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，儲(chǔ)備和啟動(dòng)如迪斯尼樂(lè)園和虹橋商務(wù)區(qū)等項(xiàng)目作為新的“增長(zhǎng)點(diǎn)”；健全重大項(xiàng)目協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，爭(zhēng)取落地一批總部機(jī)構(gòu)、研發(fā)中心、運(yùn)營(yíng)中心和銀行二總部等功能性項(xiàng)目。
（二）努力提升工業(yè)能級(jí)，穩(wěn)定傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)的投資規(guī)模，加大對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的培育
2012年，上海工業(yè)投資1292.61億元，比上年同期增長(zhǎng)1.1%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的24.6%。其中，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、石油化工及精細(xì)化工制造業(yè)、精品鋼材制造業(yè)、成套設(shè)備制造業(yè)和生物醫(yī)藥制造業(yè)等六個(gè)重點(diǎn)工業(yè)投資740.35億元，同比增長(zhǎng)4.8%，占工業(yè)投資的57.3%。六個(gè)重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)占據(jù)工業(yè)投資的半壁江山，不僅形成了完整的制造業(yè)基礎(chǔ)，而且也培養(yǎng)了大量的技術(shù)、管理和技能方面的人才。應(yīng)充分發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，加大更新改造的投入，穩(wěn)步推動(dòng)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)的投資規(guī)模。同時(shí)重點(diǎn)培育節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料、新能源汽車(chē)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，落實(shí)好《上海市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，在財(cái)政、稅收和金融信貸上提供多方面的扶持。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在技術(shù)突破的基礎(chǔ)上，通過(guò)示范項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)推廣產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用，形成大規(guī)模的生產(chǎn)和對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)裝備的帶動(dòng)，逐步成為投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的新亮點(diǎn)。
（三）關(guān)注民間資本的投資環(huán)境，尤其關(guān)注中小民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展
近年來(lái)，上海民間投資增長(zhǎng)較快，占全市投資比重也不斷提升。2012年，民間投資1890.28億元，比上年同期增長(zhǎng)13.2%，占全社會(huì)投資的36%，比重同比提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。但是，從項(xiàng)目涉及領(lǐng)域看，民間投資項(xiàng)目仍局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和傳統(tǒng)工業(yè)領(lǐng)域，平均投資規(guī)模和全市投資項(xiàng)目相比也明顯偏小。從調(diào)查情況看，民間投資融資難度相對(duì)困難，投資也相對(duì)謹(jǐn)慎。為繼續(xù)改善民間資本的投資環(huán)境，關(guān)注中小民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，引導(dǎo)民間資本更多投入重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)，拓寬民間資本的融資渠道，開(kāi)展多種融資擔(dān)保，支持中小企業(yè)早期發(fā)展，重視中小企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力，建設(shè)綜合性公共平臺(tái)，突破行業(yè)壁壘，為中小企業(yè)提供免費(fèi)或者低成本的信息服務(wù)。
本次調(diào)查對(duì)象為北京市全行業(yè)法人樣本單位（無(wú)論目前是否有固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目均納入調(diào)查對(duì)象）。以2011年末全市法人單位庫(kù)為抽樣調(diào)查樣本框，參照2011年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成情況，以行業(yè)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入等為分層指標(biāo)，共抽取樣本2000個(gè)。截至今年6月30日，共計(jì)回收有效問(wèn)卷1885份，涉及19個(gè)行業(yè)，與當(dāng)前全市固定資產(chǎn)投資主要分布行業(yè)情況基本一致。
投資受政策影響各有不同
政策因素有一定影響——三成單位將“相關(guān)政策出臺(tái)情況”作為影響投資的首要因素。在對(duì)影響投資的三個(gè)因素（單位自身情況、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策出臺(tái)情況）按重要程度進(jìn)行排序的調(diào)查中，45.7%的單位將“單位自身情況”排在第一位，29.8%的單位將“相關(guān)政策出臺(tái)情況”排在第一位，其重要程度僅次于“單位自身情況”。此外，還有27.3%的單位將“相關(guān)政策出臺(tái)情況”排在第二位，這表明大多數(shù)單位在投資決策過(guò)程中除考慮單位自身情況外，也很重視對(duì)政策因素的考量。
調(diào)控措施獲得認(rèn)可——近七成單位認(rèn)為調(diào)控促使北京投資增長(zhǎng)。在1885家單位中，被問(wèn)及2010年以來(lái)國(guó)家“調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹、促轉(zhuǎn)型、惠民生”的宏觀調(diào)控政策對(duì)單位自身投資的影響時(shí)，63.9%的單位認(rèn)為政策對(duì)自身投資基本沒(méi)影響，19.8%的單位認(rèn)為調(diào)控政策使自身投資增加。當(dāng)被問(wèn)及上述政策對(duì)全市固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響時(shí)，60.4%的單位認(rèn)為調(diào)控使全市投資保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，8.4%的單位認(rèn)為政策促進(jìn)了全市投資較快增長(zhǎng)，僅3.6%的單位認(rèn)為調(diào)控導(dǎo)致了投資增幅波動(dòng)較大?？梢?jiàn)，政府的宏觀調(diào)控政策獲得了企業(yè)的認(rèn)可。
房地產(chǎn)調(diào)控政策影響明顯——超過(guò)六成房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)受影響。在參與調(diào)查的313家房地產(chǎn)企業(yè)中，認(rèn)為2011年以來(lái)房地產(chǎn)限購(gòu)的調(diào)控政策對(duì)本單位投資有一定影響的有94家，占30%；感到影響很大的有110家，占35.1%。調(diào)查結(jié)果顯示，樓市調(diào)控政策對(duì)逾六成房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)產(chǎn)生了影響。
行業(yè)、土地及稅收政策影響較大——超過(guò)四成單位將行業(yè)政策排在影響投資決策首位。為了解哪些政策對(duì)投資者的影響較大，本次調(diào)查要求被調(diào)查單位就各類(lèi)政策影響投資決策程度的輕重做出判斷。結(jié)果表明，行業(yè)政策影響最為明顯，44.2%的被調(diào)查單位將其重要程度排在第一位；其次是土地供應(yīng)和稅收（見(jiàn)表1）。
多數(shù)單位看好明年北京投資環(huán)境
超過(guò)七成單位預(yù)計(jì)2013年投資將維持或高于2012年水平。在預(yù)計(jì)明年投資時(shí)，73.4%的被調(diào)查單位預(yù)期本單位投資將維持或高于今年水平，其中有38.8%的單位預(yù)計(jì)明年投資與今年基本持平；26.9％的單位預(yù)計(jì)略有增加；7.7%的被調(diào)查單位預(yù)計(jì)明顯增加。預(yù)計(jì)比今年明顯減少的單位僅占12.7%。
超過(guò)六成單位對(duì)全市明年投資環(huán)境抱有信心。近年來(lái)，北京市多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，培育符合首都功能發(fā)展的投資增長(zhǎng)點(diǎn)，著力啟動(dòng)民間投資，不斷優(yōu)化投資環(huán)境。在回答如何判斷2013年北京的固定資產(chǎn)投資環(huán)境時(shí)，33.2%的被調(diào)查單位認(rèn)為將維持今年水平不變，29.2%認(rèn)為將比今年好，有32.4%認(rèn)為難以做出判斷，僅有5.2%的單位分析不如今年?？傮w看，認(rèn)為“向好”的單位比認(rèn)為“變差”的單位高出24個(gè)百分點(diǎn)。
六成單位2013年投資意向明確。在預(yù)計(jì)本單位明年是否繼續(xù)在本行業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資時(shí)，53.6%的被調(diào)查單位回答肯定，38.9%的單位還難以判斷，7.5%的單位明確表示肯定不會(huì)。半數(shù)單位愿意繼續(xù)投資本行業(yè)。愿意在本行業(yè)繼續(xù)進(jìn)行投資的1011家單位，他們首要考慮的因素主要包括三個(gè)方面：一是增強(qiáng)單位在行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力，二是政府相關(guān)政策的引導(dǎo)，三是看好本行業(yè)前景。
兩大投資動(dòng)向值得關(guān)注
跨行業(yè)投資意向領(lǐng)域過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè)
在1885家調(diào)查單位中，明確表示愿意跨行業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位僅43家，占被調(diào)查單位的2.3%，而明確表示肯定不會(huì)跨行業(yè)投資的單位有980家，占52%。不愿意跨行業(yè)投資排在前三位的原因依次是：發(fā)展定位局限、政府相關(guān)政策的限制以及缺少資金，融資困難。而在表示肯定會(huì)跨行業(yè)投資的43家調(diào)查單位中（見(jiàn)圖1），投資行業(yè)則過(guò)度集中，主要集中在房地產(chǎn)業(yè)，占23.3%。在選擇房地產(chǎn)業(yè)作為單位本行業(yè)外投資對(duì)象的10家單位中，4家的主要理由是與自身行業(yè)相關(guān)性高，還有4家是因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目前景看好，其余2家則認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率高。
未來(lái)京外投資意愿增強(qiáng)
六分之一投資流向京外地區(qū)。被調(diào)查單位中，自2009年以來(lái)在北京以外地區(qū)有過(guò)固定資產(chǎn)投資的單位比重為10.1%，2011年在京外地區(qū)累計(jì)完成投資1024.7億元，占被調(diào)查單位2011年全部投資的六分之一左右。當(dāng)被問(wèn)及未來(lái)2013至2015年是否打算在北京以外地區(qū)進(jìn)行投資時(shí)，17.9%的單位表示出投資意愿。京外投資意愿比重提高了7.8個(gè)百分點(diǎn)，表明企業(yè)在京外投資的趨勢(shì)在擴(kuò)大，未來(lái)北京的總部經(jīng)濟(jì)特征會(huì)更加明顯。
投資主要輻射華北和華東地區(qū)。2009年以來(lái)，在京外地區(qū)投資的單位中，36.6%選擇華北地區(qū)作為投資地點(diǎn)，其次是華東地區(qū)，比例為24.6%；二者比例合計(jì)超過(guò)六成（見(jiàn)圖2）。
運(yùn)輸、石油、煤炭和天然氣等行業(yè)投資明顯流向京外。被調(diào)查單位中，2011年在京沒(méi)有投資而在京外地區(qū)有投資的企業(yè)共29家，主要集中在運(yùn)輸、石油、煤炭和天然氣等行業(yè)，這與北京的區(qū)域定位及資源稟賦相符。
［關(guān)鍵詞］廣州市；房地產(chǎn)業(yè)；金融風(fēng)暴
［中圖分類(lèi)號(hào)］F293.35 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2010）48-0008-04
1 前 言
我國(guó)在美國(guó)次貸危機(jī)及后來(lái)的全球金融危機(jī)的影響下,出口和FDI方面出現(xiàn)了明顯的負(fù)面變化。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中有著舉足輕重的地位,而廣州作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)典型代表,其房地產(chǎn)業(yè)的變化及其采取的政策對(duì)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理都有一定的借鑒作用。因此,本文選取廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)作為分析對(duì)象,選取廣州市的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,旨在從房地產(chǎn)變化的內(nèi)因和外因兩方面來(lái)分析這次金融風(fēng)暴給我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響,得出這種影響和變化的大小及其方向,以及出現(xiàn)這種影響的原因和我們應(yīng)該采取的對(duì)策。
2 文獻(xiàn)綜述
彭紅艷(2009)認(rèn)為中美之間的貿(mào)易主要集中在服裝、鞋類(lèi)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)品,收入彈性較小,在金融風(fēng)暴下美國(guó)居民對(duì)這些商品的需求可能不降反升,同時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩會(huì)增加業(yè)務(wù)外包的可能,有利于我國(guó)增加對(duì)世界其他地區(qū)的出口,但是金融風(fēng)暴會(huì)使中美貿(mào)易中的非經(jīng)濟(jì)因素干擾增加,人民幣升值壓力加大,貿(mào)易環(huán)境可能會(huì)惡化。
黃潤(rùn)中(2007)認(rèn)為從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力看我國(guó)具有絕對(duì)比較優(yōu)勢(shì)的低端產(chǎn)品出口彈性受出口對(duì)象國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的影響不大,中國(guó)所保持的巨額貿(mào)易順差使人民幣仍具有很強(qiáng)的升值潛力,我國(guó)實(shí)行相對(duì)嚴(yán)格的資本管制政策也使國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受?chē)?guó)際金融事件的影響大為減弱,但國(guó)際短期融資市場(chǎng)中仍然存在大量不確定因素會(huì)對(duì)我國(guó)的FDI有負(fù)面影響。
3 數(shù)據(jù)分析
3.1 廣州市社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)
宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)選取的是廣州市的地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)率、三大產(chǎn)業(yè)的增加值比重、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和城鎮(zhèn)居民可支配收入。
2007年第3季度地區(qū)生產(chǎn)總值為4996.96億元,比2006年同期增長(zhǎng)14.5%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2.41%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為40.65%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為56.94%；第4季度地區(qū)生產(chǎn)總值為7050.78億元,比2006年同期增長(zhǎng)14.5%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2.3%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.9%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為57.8%。2008年第1季度地區(qū)生產(chǎn)總值為1746.64億元,比2007年同期增長(zhǎng)11.1%,第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為37.5%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為60.5%；2008年第2季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)為3733.53億元,比2007年同期增長(zhǎng)11.9%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為1.93%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.72%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為58.35%;2008年第3季度地區(qū)生產(chǎn)總值累計(jì)為5921.66億元,比上一季度增長(zhǎng)12.1%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為1.96%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.89%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為58.15%,2008年第4季度地區(qū)生產(chǎn)總值為8215.82億元,比上年同期增長(zhǎng)12.3%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為2.04%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為38.94%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為59.02%。2009年第1季度地區(qū)生產(chǎn)總值為1837.88億元,比2008年同期增長(zhǎng)8%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值比重為1.99%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為35.52%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為62.49%。
全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2007年第3季度累計(jì)達(dá)11038212萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)8.8%。第4季度累計(jì)達(dá)18633437萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)9.8%,2008年第1季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為3169347萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)10.7%;第2季度累計(jì)達(dá)7542205萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)13%;第3季度達(dá)12378996萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)12.1%;第4季度達(dá)21045635萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)12.9%。2009年第1季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)3769589萬(wàn)元,比2008年同期增長(zhǎng)18.9%。
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2007年第3季度累計(jì)達(dá)16788.65元,比2006年同期增長(zhǎng)11%;第4季度達(dá)22469.22元,比2006年同期增長(zhǎng)13.2%。2008年1季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)7361.07元,比2007年同期增長(zhǎng)5.8%;第2季度累計(jì)達(dá)13213.7元,比2007年同期增長(zhǎng)10.2%。第3季度達(dá)19229.19元,比2007年同期增長(zhǎng)12.3%。第4季度累計(jì)達(dá)25316.72元,比2007年同期增長(zhǎng)12.7%。2009年第1季度達(dá)8109.29元,比2008年同期增長(zhǎng)10.2%。
3.2 房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析
2007年第3季度,廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)達(dá)到4328495萬(wàn)元,比2006年同期增長(zhǎng)28.6%。第4季度累計(jì)達(dá)到7038031萬(wàn)元,比2006年同期增長(zhǎng)26.4%。2008年第1季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)1372234萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)23.9%;第2季度累計(jì)達(dá)3191215萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)19.7%;第3季度達(dá)5171575萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)19.5%;第4季度達(dá)7624286萬(wàn)元,比2007年同期增長(zhǎng)8.3%。2009年第1季度達(dá)1250749萬(wàn)元,比2008年同期增長(zhǎng)-8.9%,近期首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
從2007年第3季度開(kāi)始房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值的比重保持了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),但是在2008年第4季度后兩個(gè)數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了較明顯的下降。如表1所示。
從2007年7月美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)以來(lái),為考察廣州經(jīng)濟(jì)受其影響的程度,取CPI、出口總值累計(jì)數(shù)和與2006年同期相比增長(zhǎng)率以及進(jìn)出口差額的數(shù)據(jù)來(lái)衡量。由于房地產(chǎn)投資中住宅性住房投資占絕大多數(shù),因此本文取房屋價(jià)格指數(shù)來(lái)衡量廣州市房地產(chǎn)業(yè)所受影響。數(shù)據(jù)如表2所示。
從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)的關(guān)系圖,房屋價(jià)格不計(jì)入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本保持了一致的發(fā)展態(tài)勢(shì),從2008年8月開(kāi)始都出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。
從表2中發(fā)現(xiàn)衡量國(guó)外對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)影響的重要參數(shù)：出口總值、出口比上年同期增長(zhǎng)率和進(jìn)出口差額都出現(xiàn)了負(fù)面變化。出口比上年同期增長(zhǎng)率除了2007年7月和2008年1月達(dá)到20%以上外,大都保持在十位數(shù)左右的增長(zhǎng)速度,到2009年甚至連續(xù)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),這在以往都是極少出現(xiàn)的現(xiàn)象,而進(jìn)出口差額除了在2007年7月~12月保持了較明顯的增長(zhǎng)外,到2008年也開(kāi)始出現(xiàn)了急劇下跌的態(tài)勢(shì),甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù),2008年11月出現(xiàn)了井噴的增長(zhǎng)后又出現(xiàn)了連續(xù)下降的趨勢(shì)。
由于數(shù)據(jù)可得性的限制,本文對(duì)于房地產(chǎn)資金來(lái)源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)取廣東省2007年第1季度與2008年第1季度的數(shù)據(jù)作對(duì)比,以此作為廣州市房地產(chǎn)資金來(lái)源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的參考。
從表3中可以發(fā)現(xiàn)2008年第1季度房地產(chǎn)資金來(lái)源較2007年第1季度有較快增長(zhǎng),其中,國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金的增長(zhǎng)速度明顯,其他資金來(lái)源也占較大份額,但是與此對(duì)比的是外資所占比重出現(xiàn)了下降,其下降幅度達(dá)到了47.34%。
4 原 因
從上文的數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)衡量宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì),地區(qū)生產(chǎn)總值和居民可支配收入都保持了較平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì),這說(shuō)明廣州經(jīng)濟(jì)沒(méi)有受到美國(guó)次貸危機(jī)及其后的金融風(fēng)暴的太大影響。
社會(huì)固定資產(chǎn)投資與其他數(shù)據(jù)不同的是,在2007年第3季度到2009年第1季度這段時(shí)間,保持了絕對(duì)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),尤其是在2009年第1季度,社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度較之以前更加明顯,并且固定資產(chǎn)占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。這一方面說(shuō)明了社會(huì)固定資產(chǎn)投資,尤其是國(guó)內(nèi)投資對(duì)熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng),保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展起到了重要的作用,另一方面說(shuō)明了社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增加是廣州市應(yīng)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)及其帶來(lái)的金融風(fēng)暴的負(fù)面影響的措施。
廣州市2007年第3季度―2009年第1季度這段時(shí)間,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重保持的增長(zhǎng)勢(shì)頭直至2008年3季度才出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn),這一方面是由于美國(guó)次貸危機(jī)及其帶來(lái)的金融風(fēng)暴影響的滯后性;另一方面也是由于房地產(chǎn)投資是長(zhǎng)期投資行為,因此房地產(chǎn)投資決策的變化也具有一定的時(shí)滯。我國(guó)在美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)后加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,2007年9月央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理,對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房對(duì)又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款首付比例不得低于20%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付比例不得低于30%。這個(gè)政策是在美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后出臺(tái)的。美國(guó)次貸危機(jī)引起我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資抽逃的現(xiàn)象,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜，這也直接導(dǎo)致了在2008年第3季度開(kāi)始的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的逆轉(zhuǎn)。
從居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)的關(guān)系圖可以看出,居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)成基本同方向的變動(dòng),由于房屋價(jià)格指數(shù)不計(jì)入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù),所以?xún)烧叩耐较蜃儎?dòng)可以解讀為CPI對(duì)房屋價(jià)格的影響是同方向的。
從上面的圖表還可以發(fā)現(xiàn),廣州市的房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重雖然有波動(dòng),但是都保持在30%以上,在美國(guó)次貸危機(jī)以及之后的金融危機(jī)爆發(fā)后,廣州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊保持著較高的投資比例,其中一個(gè)很重要的原因是國(guó)外資金占廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金比重有限,在大量投放的國(guó)外資金出現(xiàn)抽逃時(shí),廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)能仍舊保持一個(gè)較健康的狀況。根據(jù)2008年度廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析報(bào)告中外資的比例就可以大致看出廣州市房地產(chǎn)中外資所占的比例大小,根據(jù)這一分析報(bào)告,2007年第1季度外資占廣東省房地產(chǎn)投資的3.5%,到2008年第1季度外資占廣東省房地產(chǎn)投資的1.47%,下降了2.03個(gè)百分點(diǎn),所占比例非常小,但是國(guó)內(nèi)貸款和自籌經(jīng)費(fèi)卻出現(xiàn)了都接近50%的增長(zhǎng)速度,這不僅減輕了外資抽逃的影響,而且使本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)抵抗國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)的能力大大增強(qiáng)。
5 對(duì) 策
第一,針對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在美國(guó)次貸危機(jī)和隨之而來(lái)的金融風(fēng)暴帶來(lái)的影響下的表現(xiàn),我們可以做出一些應(yīng)對(duì)措施。為保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速健康的發(fā)展,增強(qiáng)抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的能力,應(yīng)加大國(guó)內(nèi)對(duì)固定資產(chǎn)的投資,擴(kuò)大就業(yè)面,緩解由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受沖擊而帶來(lái)的嚴(yán)重的失業(yè)問(wèn)題,同時(shí)保證地區(qū)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng),創(chuàng)造良好穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
第二,政府要利用好財(cái)政政策和貨幣政策這兩個(gè)工具,由于政策的滯后性特征,在采取政策時(shí)努力做到預(yù)見(jiàn)性,在控制房地產(chǎn)泡沫時(shí)要嚴(yán)格地控制泡沫破裂后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)萎縮、就業(yè)減少、房?jī)r(jià)過(guò)度下跌、居民收入下降等負(fù)面影響。如《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》是為了控制當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的泡沫,但是當(dāng)時(shí)美國(guó)已出現(xiàn)次貸危機(jī),并且金融風(fēng)暴的趨勢(shì)已形成,廣州市房?jī)r(jià)在之后出現(xiàn)了明顯的下降,導(dǎo)致建筑、鋼鐵、水泥等行業(yè)的負(fù)面變化,因此我國(guó)又接連出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施：央行在2008年9月~12月,連續(xù)5次降息；財(cái)政部下調(diào)契稅稅率,居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通住房提供的貸款利率下限調(diào)整到貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整到20%,還調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款利率,同時(shí)允許地方政府制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。這些措施在廣州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到了一定的收效。
第三,政府應(yīng)加大對(duì)國(guó)際游資的監(jiān)管和完善人民幣匯率的形成機(jī)制。國(guó)際游資主要是由于人民幣升值預(yù)期所引起,當(dāng)前人民幣升值的外部壓力既來(lái)自外界政治力量,也包括國(guó)際游資的壓力,在這種情況下,無(wú)論人民幣升值或者貶值,都可能引發(fā)過(guò)度反應(yīng),造成人民幣的過(guò)度升值或者貶值,而這種過(guò)度會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的影響,因此我國(guó)政府和金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善人民幣匯率的形成機(jī)制,使人民幣升值保持一種合理的增長(zhǎng)方式。若不加以控制,一旦外部環(huán)境變化,這些國(guó)際游資就會(huì)立即抽逃,加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
第四,保障社會(huì)的就業(yè)水平和人民的收入水平的平穩(wěn)增長(zhǎng),創(chuàng)造有效需求。根據(jù)2008年第1季度廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告可以看出,2007年廣東省第1季度的市場(chǎng)消化系數(shù)是1.7404,到2008年第1季度增加了0.9442,達(dá)到2.6849,可以看出包括廣州市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一時(shí)期市場(chǎng)銷(xiāo)售情況良好,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍,消化能力增強(qiáng),這一方面是政策刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的原因,另一方面是人民的收入水平在平穩(wěn)的增長(zhǎng),增加了房地產(chǎn)的有效需求。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；互動(dòng)機(jī)制
截止到目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷過(guò)山車(chē)式的發(fā)展階段，從幾年前的膨脹式高漲到近1～2年間的在較低的水平上徘徊，房地產(chǎn)一直牽動(dòng)著國(guó)民的神經(jīng)。但是，無(wú)論如何，房地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)獲得發(fā)展的道路上不可或缺的重要因素，即便其在特定的時(shí)期面臨特定的困境，但是它與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系是難以割斷的。而對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，其增長(zhǎng)與區(qū)域的資源、教育、政策以及投資直接或間接相關(guān)，良好的持續(xù)的房地產(chǎn)投資能夠在較大程度上促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這已經(jīng)被無(wú)數(shù)的案例所證實(shí)。當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展面臨諸多的問(wèn)題，房地產(chǎn)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響正在減弱，區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的支撐也越來(lái)越模糊。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有一定的互動(dòng)關(guān)系，對(duì)這一關(guān)系進(jìn)行分析和加以利用具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)聯(lián)
（1）房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了間斷性的影響。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展一直呈現(xiàn)出一種“波動(dòng)型”上升的趨勢(shì)，與其他類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)占區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量的幅度相對(duì)較小。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中比重的上升與一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的比重下降是同時(shí)出現(xiàn)的，即便房地產(chǎn)業(yè)位于新興產(chǎn)業(yè)中的重要產(chǎn)業(yè)行列，正向支柱地位邁進(jìn)，但是，在發(fā)展壯大的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)總是表現(xiàn)出對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的間斷性影響。（2）房地產(chǎn)投資的整體作用與區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量之間關(guān)聯(lián)密切。近年來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)投資都呈現(xiàn)出了明顯的上升態(tài)勢(shì)，地王頻生，實(shí)際投資增長(zhǎng)勢(shì)頭表現(xiàn)的異常強(qiáng)勁。當(dāng)然，一個(gè)基本的事實(shí)是，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)是必須與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為前提的，任何脫離區(qū)域經(jīng)濟(jì)本身的做法都將導(dǎo)致失敗，這是歷史發(fā)展的慣性使然?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)投資而產(chǎn)生的輻射作用是與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)總量密切相關(guān)的，如同任何投資都不能脫離土地等生產(chǎn)一樣，房地產(chǎn)投資難以單方面的發(fā)揮作用。此外，值得注意的是，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資能夠在較短的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)化為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力量，將投入轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出，從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮的作用就不可低估了。（3）房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的視域下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往與其保持一種同步的關(guān)系，其增加值的增長(zhǎng)過(guò)程是十分迅速的。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè)，這樣一來(lái)，貨幣的供給或者發(fā)行就會(huì)在其中發(fā)揮重要的作用，當(dāng)期貨幣的供給增加能夠在很大程度上推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)其產(chǎn)出的增加。可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間是緊密相關(guān)的，房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的重要因素。
二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的因素分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的“慣性”超過(guò)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的承受水平。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位得到了持續(xù)的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展周期和經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期之間的關(guān)聯(lián)越來(lái)越緊密，這一現(xiàn)象能夠很好的說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域，它對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用正在逐漸的顯現(xiàn)。從這個(gè)角度講，應(yīng)該以宏觀經(jīng)濟(jì)為視角，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)聯(lián)進(jìn)行實(shí)時(shí)的把握，以期獲得作為及時(shí)和關(guān)鍵的信息。當(dāng)然，從另外一個(gè)層面講，房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)失衡也會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面的影響。這就是為什么當(dāng)前情況下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)遭遇瓶頸，房源大量積壓，三四縣城市面臨崩盤(pán)的重要原因。為此，需要調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)，調(diào)整和消除階段性的消費(fèi)斷層，保持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。（2）房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響。在任何一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不同行業(yè)之間存往往在著廣泛的、甚至是復(fù)雜的關(guān)聯(lián)，這些行業(yè)間是一種相互依存同時(shí)又相互影響的關(guān)系，并且在多種因素的作用下，最終使房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。但是，不可否認(rèn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，這對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，雖說(shuō)是間接的影響，但是這種影響的范圍和深度都是其他產(chǎn)業(yè)所無(wú)法比擬的。比如，近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了鋼鐵行業(yè)和水泥、玻璃行業(yè)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)所出產(chǎn)的產(chǎn)品的需求量越來(lái)越大。同時(shí)，鋼材產(chǎn)量的增長(zhǎng)，還極有可能形成一種對(duì)需求的長(zhǎng)期增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，這又會(huì)使得社會(huì)對(duì)鋼鐵的需求和投資都會(huì)長(zhǎng)期增加，如果這些投資最終轉(zhuǎn)化為了生產(chǎn)能力，如果房地產(chǎn)業(yè)能夠?qū)ζ湫纬捎行У男枨笾危撹F行業(yè)將會(huì)一如既往的良性的發(fā)展下去。
三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的影響
（1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既向社會(huì)提供了可供使用的土地、房屋等生產(chǎn)資料和產(chǎn)品，也從現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)過(guò)程中帶走了一定數(shù)量的生產(chǎn)資料、生活資料與勞動(dòng)力，而在一定時(shí)期內(nèi)，全社會(huì)能夠提供的資源數(shù)量必定是有限的，受到當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。所以，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平可以看作是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最為重要的基礎(chǔ)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越快速——這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。（2）收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)發(fā)展水平的重要因素。在房地產(chǎn)也的產(chǎn)品體系中，住宅是其中的主要部分。人們的收入水平、消費(fèi)水平以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要因素。居民的收入水平越高，用于住房的支出就會(huì)越高，房地產(chǎn)的容量就會(huì)越來(lái)月大，產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)隨之走高；相反，收入水平越低，用于居住方面的支出就會(huì)越少，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)受到明顯的限制。實(shí)際上，我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還處于較低的水平，多數(shù)居民的消費(fèi)水平也相對(duì)較低，這是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要因素之一。（3）固定資產(chǎn)投資水平影響和限制房地產(chǎn)投資水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、水平與結(jié)構(gòu)要受到全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的規(guī)模水平的限制與影響。此外，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模還要受到全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量的制約，同時(shí)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量則受當(dāng)時(shí)社會(huì)所能提供的資金、物資等方面的限制。其中，固定資產(chǎn)投資率越高，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模越大，占固定資產(chǎn)投資的比重也就越大；反之，則正好相反。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)業(yè)被稱(chēng)看做是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”與“晴雨表”，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中發(fā)揮著基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性的作用。因此，需要在一定程度上，規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)住房結(jié)構(gòu)比例，盡最大可能增加中、小面積的商品房供給量；此外，政府也應(yīng)積極的發(fā)揮作用，實(shí)施提高城鄉(xiāng)居民收入、建立與完善社會(huì)保障的政策，幫助社會(huì)公眾提高購(gòu)買(mǎi)房屋的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展的軌道，更好的為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。本文基于這樣的憂(yōu)思，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的互動(dòng)機(jī)制問(wèn)題進(jìn)行了研究，得出了一些結(jié)論，希望這些結(jié)論能夠?yàn)橄嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)或區(qū)域的發(fā)展提供一定的思路。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]張靜.房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2009（12）：12～14
[2]周達(dá).房地產(chǎn)業(yè)與中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究[J].石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào).2008（3）：39～43
[3]王達(dá)琪，王秀艷.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的影響[J].哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）.2008（1）：42～44
[4]孫穎.淺析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的決定作用
摘要：房地產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展的核心和樞紐環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，它是在此流程中，位于最核心的地位。文章第一步介紹了2014年山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，其次，依次分析了山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從促進(jìn)和阻礙兩方面對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的作用，得出要抑制房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論。最后，根據(jù)本文的研究?jī)?nèi)容，提出了相關(guān)的政策建議和對(duì)2015年山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望，便于政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；GDP；房地產(chǎn)泡沫；宏觀調(diào)控
一、山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
2005-2014年，山西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)，2014年，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1403.55億元，在全國(guó)排第22位，在中部六省位列第5位，在周邊五省（區(qū)）位列第4位。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，近十年一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，2014年同比增長(zhǎng)7.3%，在全國(guó)排第24位，在中部六省位于末位，在周邊五?。▍^(qū)）位列第4位，超過(guò)了 GDP的增長(zhǎng)速度，有利于推進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)幅度比同一時(shí)期固定資產(chǎn)增幅低4.2個(gè)百分點(diǎn)。占固定資產(chǎn)投資比例的11.7%。
2014，預(yù)計(jì)全省商品房施工面積為15476.89萬(wàn)平方米，同比增幅為10.2%，商品房新開(kāi)工面積達(dá)3887.5萬(wàn)平方米，同比增幅為5.8%。在房屋的銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售額和新開(kāi)工面積一并增長(zhǎng)的同時(shí)，然而，住宅用房和商品房的空置程度卻仍然沒(méi)有明顯的改觀，房屋空置率有增無(wú)減。
從房屋銷(xiāo)售面積情況來(lái)看，山西省為1576.2萬(wàn)平方米，同比減少4.1%。全省商品房銷(xiāo)售額746.1億元，同比增長(zhǎng)2.5%。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響
（一）促進(jìn)作用
1.作為社會(huì)固定資產(chǎn)投資的一個(gè)成分，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度快，由2000年的39.46億元提升到2014年的1403.6億元，15年間提高35.57倍，年均提高28.58%，明顯高于同期國(guó)民生產(chǎn)總值10.74%的年均水平。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直迅猛增長(zhǎng)，其占整個(gè)社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例由2000年的2.14%提高到2014年的11.72%，投資效應(yīng)大幅提升，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響日益加深。成為決定固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和水平的中流砥柱。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在2000年為39.46億元，2014年提高到1403.6億元，在2000年對(duì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度的貢獻(xiàn)率為3.38%，為最低值。隨后逐年增高，在2005年出現(xiàn)小幅波動(dòng)，貢獻(xiàn)率降低，在2005-2009年貢獻(xiàn)率大幅增長(zhǎng)，在2009年達(dá)到最高值，為37.09%。但在2010年貢獻(xiàn)率再次出現(xiàn)大幅滑坡，只占11.22%，在2010年至2014年，貢獻(xiàn)率小幅提高，2015年貢獻(xiàn)率再一次降至15.1%。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值都存在起落，那么就不能顯著地辨別出存在哪種穩(wěn)定的增加或降低的趨勢(shì)，于此同時(shí)，投資對(duì) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率逐年發(fā)生改變的因素之一是人們對(duì)房地產(chǎn)投資有迫切要求，這就是盲目性。GDP貢獻(xiàn)率和當(dāng)時(shí)所處的時(shí)段也有著很大的相關(guān)性?，F(xiàn)在，山西省在房地產(chǎn)業(yè)方面出現(xiàn)一個(gè)低潮時(shí)段。所以，在未來(lái)可以看到，我省房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)會(huì)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
從全局角度思考我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和居民的年齡分布情況，能夠發(fā)現(xiàn)，由于受計(jì)劃生育政策影響，“九零后”的年輕一代由于有了穩(wěn)定的收入，再加上面臨婚姻的壓力，將對(duì)房地產(chǎn)有很大需求，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響會(huì)顯著提高。其次，隨著人們收入的提高，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)，生活水平也有大幅提高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力有增無(wú)減。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)雖然面臨漫長(zhǎng)的低谷期，但由于房地產(chǎn)業(yè)的周期性和價(jià)值規(guī)律的作用，不會(huì)出現(xiàn)永久蕭條的情況。政府要增強(qiáng)信心，運(yùn)用貨幣政策和財(cái)政手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保持對(duì)GDP的促進(jìn)作用。
（二）阻礙作用
當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展速度和結(jié)構(gòu)超出市場(chǎng)可承受的最大程度和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的現(xiàn)象是無(wú)法避免的。就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值無(wú)法和諧發(fā)展。將會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，泡沫破滅時(shí)，造成資源浪費(fèi)，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至造成市場(chǎng)的持續(xù)低迷。
三、結(jié)論
（一）提高資金管理力度，，避免投資過(guò)度
房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)在一定程度上是政府對(duì)投資過(guò)度疏于監(jiān)管而造成的投資膨脹，如果在膨脹的開(kāi)始階段就實(shí)行管理整治，既能滿(mǎn)足人們對(duì)房地產(chǎn)的需求，還能對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值有相當(dāng)程度的促進(jìn)，結(jié)果會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定健康發(fā)展。
（二）加強(qiáng)引導(dǎo)，減少投機(jī)行為
恰當(dāng)?shù)耐稒C(jī)對(duì)市場(chǎng)的活躍有一定好處，然而過(guò)度的投機(jī)會(huì)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，在房屋的流轉(zhuǎn)和出售中進(jìn)行引導(dǎo)，能夠有效減少投機(jī)行為的產(chǎn)生，杜絕資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。
四、政策建議及展望
（一）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)
目前，我省居民多為中低收入者。房?jī)r(jià)過(guò)低或過(guò)高都會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不良影響。放假過(guò)低會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益，挫傷其積極性。房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)使大多數(shù)人買(mǎi)不起房，影響社會(huì)穩(wěn)定。所以，政府應(yīng)減少高檔商品房的投資，建設(shè)規(guī)模，促使企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的投資和建設(shè)，穩(wěn)定民生。
（二）做好土地儲(chǔ)備及供應(yīng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造穩(wěn)定的環(huán)境
穩(wěn)定的土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得以持續(xù)進(jìn)行的基礎(chǔ)。今年，太原市計(jì)劃將城中村，棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行改造，同時(shí)完成對(duì)此地區(qū)拆遷及以后土地建設(shè)的工作，保障了土地的持續(xù)供給，調(diào)整了土地利用結(jié)構(gòu)，使土地利用率有了大幅提高。
優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境需要與之相配套的法律文件相呼應(yīng)。如今，在城中村改造方向缺乏足夠的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范土地市場(chǎng)，各個(gè)主體的意見(jiàn)也存在分歧，需要改善。
（三）提高房地產(chǎn)信貸資金的審批要求，加強(qiáng)審核程序的管理
我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的投資大部分是通過(guò)銀行貸款或自籌資金，銀行或者相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)也在承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振，帶動(dòng)金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)也受之影響，銀行存在大量呆壞賬，所以，企業(yè)應(yīng)采用多渠道融資方式，來(lái)降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1]山西省統(tǒng)計(jì)年鑒，2000一2014
關(guān)鍵詞：南昌市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；泡沫
中圖分類(lèi)號(hào)：F127.56 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003－4161(2011)03－0052－03
一、房地產(chǎn)泡沫及其成因
美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Charles P.Kindleberger認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中保持持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買(mǎi)者――隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)由于過(guò)度投機(jī)而產(chǎn)生虛偽的需求從而使房地產(chǎn)的價(jià)格虛高。
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下三個(gè)方面。
(一)土地稀缺
眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，土地的供給彈性最小。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的生產(chǎn)生活等切身利益息息相關(guān)。由于土地的有限性，且房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲存在著很樂(lè)觀的預(yù)期，導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。
(二)投機(jī)需求膨脹
投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，即人們買(mǎi)樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣(mài)。而市場(chǎng)上總有一批從眾參與者，他們沒(méi)有足夠的信息來(lái)源，也觀測(cè)不到準(zhǔn)確的信息，他們對(duì)未來(lái)預(yù)期的形成主要依賴(lài)于市場(chǎng)上其他人的行為來(lái)選擇自己的行為策略。由于從眾行為的出現(xiàn)，導(dǎo)致當(dāng)有少數(shù)人預(yù)期房?jī)r(jià)上升而購(gòu)房投資時(shí)，有更多的人也會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)的價(jià)格上升。這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢(shì)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。
(三)過(guò)度放貸
金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。由于房地產(chǎn)價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)根本的條件是市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣(mài)，使銀行部門(mén)認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門(mén)還會(huì)過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，大量銀行資金的介入，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹和泡沫的產(chǎn)生。
(四)投資渠道狹窄
隨著南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市民手中積累了一些財(cái)富，讓這些資金保值增值是他們?nèi)账家瓜氲膯?wèn)題。老百姓的資金沒(méi)有地方投資，錢(qián)放在銀行儲(chǔ)蓄，大家不甘心，因?yàn)橄鄬?duì)于通貨膨脹來(lái)說(shuō)，利率很低。目前，南昌市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資渠道明顯偏窄，很多行業(yè)都是國(guó)有資本在壟斷，民間資本難以進(jìn)入。由于實(shí)體行業(yè)投資渠道受限，且受金融危機(jī)的影響行業(yè)利潤(rùn)下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對(duì)于股市，房地產(chǎn)這種固定資產(chǎn)更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二、房地產(chǎn)泡沫的危害
(一)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡
房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說(shuō)難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。但每個(gè)行業(yè)都是社會(huì)必不可少的，而且作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭也不一定就只有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)只是一個(gè)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，良性發(fā)展時(shí)龍頭作用顯著；然而房地產(chǎn)不可能成為永遠(yuǎn)的龍頭，如果一旦失去控制，那就可能成為危害經(jīng)濟(jì)、社會(huì)健康發(fā)展的禍?zhǔn)?。房地產(chǎn)泡沫把經(jīng)濟(jì)發(fā)展引向崩潰的邊緣，重蹈日本、中國(guó)香港、美國(guó)、迪拜等房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
(二)導(dǎo)致金融危機(jī)
房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系非常密切，這主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%－30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%－40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來(lái)自于銀行的資金高達(dá)61%。房地產(chǎn)泡沫把銀行變成了房貸銀行，使得銀行資產(chǎn)驟然增高風(fēng)險(xiǎn)，而一些需要資金的生產(chǎn)企業(yè)貸款大量減少，長(zhǎng)此下去，隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，銀行也將風(fēng)險(xiǎn)大增，危害國(guó)家的金融安全，并引起連鎖反應(yīng)。比如2008年美國(guó)房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)。
(三)引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，居民實(shí)際收入下降。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂(yōu)心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以防不測(cè)。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門(mén)陷入困境，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)危機(jī)的惡性循環(huán)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，犯罪案件會(huì)激增。馬來(lái)西亞1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿(mǎn)，社會(huì)危機(jī)將逐漸加劇。
三、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析
目前，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，國(guó)際上通用的指標(biāo)有房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房?jī)r(jià)收入比、租售比。其他的一些指標(biāo)還有空置率、施工面積與竣工面積比等等。我們將運(yùn)用房?jī)r(jià)上升幅度與GDP增幅之比、房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比、房?jī)r(jià)收入比三項(xiàng)指標(biāo)，采用數(shù)據(jù)對(duì)比法來(lái)分析評(píng)價(jià)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年至2010年期間的泡沫問(wèn)題，并提出一些對(duì)策建議，希望有助于南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
(一)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比
房?jī)r(jià)上升幅度與GDP增幅之比是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)。GDP增長(zhǎng)率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費(fèi)的商品和勞務(wù)的實(shí)際增長(zhǎng)程度。其中，該年的當(dāng)年價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與該年不變價(jià)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比值，即為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)，既反映了私人消費(fèi)品，也反映了公共部門(mén)、生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品和勞務(wù)的價(jià)格變動(dòng)程度，比一般的物價(jià)指數(shù)吏綜合。房屋及相關(guān)的建材等行業(yè)的商品和勞務(wù)作為其中一部分，其價(jià)格走勢(shì)當(dāng)然與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平減指數(shù)具有相當(dāng)?shù)囊恢滦浴７績(jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與GDP增長(zhǎng)速度的對(duì)比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大；一般認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度是
GDP增幅的2倍以上時(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)很不正常，有較大泡沫；只要前者的增長(zhǎng)速度不超過(guò)后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫。因而，在一般情況下，我們只要將房屋價(jià)格的上漲率與反映全部商品及勞務(wù)價(jià)格變動(dòng)的GDP平減指數(shù)比照，就可以測(cè)定房地產(chǎn)在全部商品體系中價(jià)格的走向，從而為房地產(chǎn)業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。
2007年，南昌市GDP為1390.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)15.5%，房屋均價(jià)為4256.8元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為17%：2008年，南昌市GDP為1660.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)15%，房屋均價(jià)為4990元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為17.2%；2009年，南昌市GDP為1837，5億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)13.1%，房屋均價(jià)為4645元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為-6.9%；2010年，南昌市GDP為2207億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)14%，房屋均價(jià)為5573元/m2，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為19.98%?？梢杂?jì)算出，南昌市2007年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值為1.1；2008年為1.15；2009年為-0.53；2010年為1.43。從這一指標(biāo)來(lái)看，都未達(dá)到“2”的警戒線，說(shuō)明南昌市房地產(chǎn)投資在2009年至2010年之間還是處于安全線內(nèi)的。但我們也看到，除了2009年因國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控及全球金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)外，其他各年房?jī)r(jià)上漲速度都超過(guò)了GDP增長(zhǎng)速度，且呈增速加快態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的過(guò)熱現(xiàn)象。
(二)房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比
房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比。這一指標(biāo)可以反映用于房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例，用來(lái)說(shuō)明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)際公認(rèn)是不宜超討10%。
2007年，南昌市房地產(chǎn)投資額為125.6億元，投資增長(zhǎng)率為13.4%，固定資產(chǎn)投資總額為809.92億元，增長(zhǎng)率為26.23%：2008年，南昌市房地產(chǎn)投資額為163.3億元，投資增長(zhǎng)率為30%，固定資產(chǎn)投資總額為1086.05億元，增長(zhǎng)率為34.09%：2009年，南昌市房地產(chǎn)投資額為198.25億元，投資增長(zhǎng)率為21.4%，固定資產(chǎn)投資總額為1464.9億元，增長(zhǎng)率為34.88%；2010年南昌市房地產(chǎn)投資總額為230.15億元，投資增長(zhǎng)率為16.1%，固定資產(chǎn)投資總額為1935.6億元，增長(zhǎng)率為32%，可以算出2007年南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額之比為16%；2008年為15%；2009年為14%；2010年為12.3%。從這個(gè)結(jié)果可以看出，該比例超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)是否存在泡沫的臨界點(diǎn)10%，但在2009年至2010年期間南昌市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的，說(shuō)明還沒(méi)有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。
(三)房?jī)r(jià)收入比
房?jī)r(jià)收入比是指城市的平均住房?jī)r(jià)格與每戶(hù)家庭可支配收入之比。房?jī)r(jià)收入比反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力和承擔(dān)能力，比值越高，支付能力就越低。國(guó)際比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。
從表2可以計(jì)算出南昌市2007年的房?jī)r(jià)收入比為9.77；2008年為9.9l；2009年為8.46；2010年為9.15。從這個(gè)結(jié)果可以看出，南昌市商品房房?jī)r(jià)收入比較高，且呈放大現(xiàn)象，說(shuō)明南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定的泡沫。
四、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的建議
通過(guò)對(duì)南昌市房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)的數(shù)據(jù)對(duì)比分析，我們認(rèn)為：近年來(lái)，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了輕度泡沫。結(jié)合上述對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，就未來(lái)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提出幾點(diǎn)建議。
(一)完善住房供應(yīng)體系，加快南昌市保障性住房建設(shè)步伐
按照“政府保障基本需求，市場(chǎng)提高住房水平”的思路，擴(kuò)大有效供給，加快保障性住房建設(shè)的步伐。在保障性住房的建設(shè)方式上，南昌市應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)向更加合理化和人性化方向推進(jìn)。一要合理規(guī)劃商品房建設(shè)用地范圍，不應(yīng)在離市中心較遠(yuǎn)的位置建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，這樣是變相的拉平房?jī)r(jià)，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格和周邊商品房?jī)r(jià)格持平。而應(yīng)在配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域建設(shè)保障性住房小區(qū)，有助于城市資源合理利用。二應(yīng)采取多租少售模式。南昌市正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)，部分進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭的住房問(wèn)題將日益嚴(yán)峻，他們沒(méi)有能力去支付房?jī)r(jià)和銀行貸款利率，只能靠租房來(lái)解決問(wèn)題。保障性住房采取多租少售模式可以讓更多的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民和城市低收入家庭生活安定。
(二)加強(qiáng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，保證市場(chǎng)運(yùn)行的穩(wěn)定性
政府應(yīng)抓好南昌市閑置土地的清理和利用，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開(kāi)發(fā)期限，打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地的行為。加強(qiáng)對(duì)南昌市商品住房預(yù)售行為的監(jiān)管，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。加大對(duì)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商限期生產(chǎn)、限價(jià)銷(xiāo)售、限融資渠道、限信貸規(guī)模，對(duì)已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售的價(jià)格不得超過(guò)申報(bào)價(jià)格。以控制價(jià)格短期內(nèi)的波動(dòng)變化，確保房地產(chǎn)銷(xiāo)售的市場(chǎng)秩序。
(三)保持南昌市房貸的穩(wěn)定，限制投機(jī)性購(gòu)房需求
近期，國(guó)家采取了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的貸款額大幅度下跌，這會(huì)導(dǎo)致投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資金突然減少，部分開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，使得樓盤(pán)停工、建筑工人失業(yè)、商品住房供應(yīng)減少，這樣的結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)。因此，南昌市不應(yīng)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的政策而急劇減少房貸額，而應(yīng)采取逐漸遞減的方式進(jìn)行，從而維護(hù)南昌市房貸的平穩(wěn)。另外，銀行要密切關(guān)注放貸對(duì)象的信用等級(jí)，認(rèn)真核實(shí)貸款申請(qǐng)人信息，采用差別信貸政策，提高居民家庭購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房貸款首付比例和貸款利率。如果住房投機(jī)炒作者的首付比例和貸款利率上升到一定程度，其購(gòu)買(mǎi)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)立刻顯現(xiàn)出來(lái)。信貸政策的收緊與成本的提高會(huì)限制投機(jī)購(gòu)房需求。
(四)改善投資環(huán)境，拓寬南昌市民投資渠道
南昌市應(yīng)該著眼于拓寬私人投資渠道，打破管制和壟斷，讓民營(yíng)企業(yè)可以進(jìn)入更多行業(yè)投資。降低行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻，降低高管制的一些行業(yè)的投資門(mén)檻，比如公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、旅游等，通過(guò)改善投資環(huán)境，讓更多的民間資本進(jìn)入實(shí)體行業(yè)，讓投資實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的民間資本獲利。只有這樣，才能疏導(dǎo)擁積在房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
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[7]南昌市統(tǒng)計(jì)局，nctj.省略
