時間：2023-06-27 15:25:17
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇商品房建設標準，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
根據市政府《關于修改〈上海市房地產轉讓辦法〉的決定》（市政府第89號令）、《關于同意調整商品房預售應達到工程進度標準的批復》（滬府〔2000〕60號）規定，自2000年10月1日起，本市執行新的“商品房預售應達到的工程進度標準”（以下簡稱新標準）。現就嚴格執行新標準的有關問題通知如下：
一、市政府《關于同意調整商品房預售應達到工程進度標準的批復》（滬府〔2000〕60號）規定的商品房預售應達到的標準（即新標準）為：七層以下（含七層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封項；八層以上（含八層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于七層）。
二、2000年6月20日前取得《建設工程施工許可證》的商品房項目，在2000年12月31日前申請商品房預售的，仍按調整前的工程進度標準（商品房建筑安裝工程的總投資已經完成25％以上，或者商品房的建筑基礎工程已經驗收合格）執行；在2001年1月1日后，申請商品房預售，執行新標準。
三、2000年6月21日后取得《建設工程施工許可證》的商品房項目，申請商品房預售的，均須執行新標準。
四、市區（縣）房地產管理部門應嚴格按照新標準核發商品房預售許可證。
1．2000年6月20日前已實際開工，但未取得《建設工程施工許可證》的項目，申請商品房預售的，執行新標準。
2．2000年6月20日前已取得《建設工程施工許可證》，但2000年12月31日前未達到“商品房建筑安裝工程的總投資已經完成25％以上，或者商品房的建筑基礎工程已經驗收合格”標準的，不得核發預售許可證。
3．按新標準核發預售許可證的商品房項目，實行受理發證和現場鑒證分離，市區（縣）房地產管理部門不再對工程進度進行現場勘查；工程進度由企業委托有資質的房地產測繪機構現場鑒證，并由測繪機構出具鑒證結果書面報告。
4．按新標準核發預售許可證的商品房項目，在房地產測繪機構對工程進度現場鑒證的同時，企業還應委托該測繪機構對房屋的暫測面積進行測量，作為商品房預售合同的面積依據。
五、按新標準申請商品房預售須提交的材料，仍按《關于加強商品房預售管理若干問題的通知》（滬房地開〔1997〕935號）規定辦理，其中第6點“建筑工程質量監督部門核發的商品房基礎驗收合格證明或由已按規定簽訂預售款監管協議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明”，改為“房地產測繪機構出具的工程進度現場鑒證報告”；第12點“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表”，改為“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表（含暫測面積測繪成果報告）。
六、房地產開發企業申請商品房預售的，應如實提交相關材料。凡提供虛假材料的，取得商品房預售許可證，一經發現，由房地產管理部門予以糾正，收回已核發的商品房預售許可證；已經發生預售的，視作無證預售，按《上海市房地產轉讓辦法》第五十條第（四）項規定處罰。
七、房地產測繪機構出具的現場鑒證報告與事實不符的，由房地產管理部門按相應的資質管理規定處理。
一、定向限價商品房的建設標準：定向限價商品房在一般商品房的建安基礎上，增設水、電、氣、閉路電視（不含機頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計量到戶。
二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農轉非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區域范圍內的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉讓購房證明，跨區域購買必須經土地統征和整理中心批準后才能購買。
三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區域貨幣還房價標準為基數，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設定的定向限價商品房未經政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。
四、定向限價商品房的優惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優惠政策：城市建設配套費全免、人防易地建設費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
五、定向限價商品房的工程建設管理：市質監站應制定專項工程質量監督方案，派工程質量監督小組對定向限價商品房建設進行全程跟蹤監督，市質監站涉及經費列入工程投資，監理單位每月應書面向有關部門通報質量情況及整改意見。
一、定向限價商品房的建設標準：定向限價商品房在一般商品房的建安基礎上，增設水、電、氣、閉路電視（不含機頂盒），防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計量到戶。
二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農轉非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區域范圍內的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉讓購房證明，跨區域購買必須經土地統征和整理中心批準后才能購買。
三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區域貨幣還房價標準為基數，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設定的定向限價商品房未經政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。
四、定向限價商品房的優惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優惠政策：城市建設配套費全免、人防易地建設費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
五、定向限價商品房的工程建設管理：市質監站應制定專項工程質量監督方案，派工程質量監督小組對定向限價商品房建設進行全程跟蹤監督，市質監站涉及經費列入工程投資，監理單位每月應書面向有關部門通報質量情況及整改意見。
房地產開發企業的商品房成本結轉有兩種方法，一是在商品房竣工驗收辦理決算后把歸集的開發成本按一定標準分配結轉到商品房中去。二是在商品房銷售以后才把已銷商品房成本結轉到銷售成本中去。商品房的成本結轉既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點：
1.成本構成的不可分割性。商品房的開發從決策立項到房屋交付使用，成本的歸集分配大致分兩個階段。第一階段從立項、土地址用、拆遷安置、工程勘探、規劃設計、基礎設施配套建設到建筑施工前的各項稅費都是以開發項目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標準分配的，這一階段成本通常稱為前期開發成本。第二階段從建筑施工的招標或發包開始到工程竣工驗收辦理決算為止。由于現行國家法規不允許房地產開發企業從事工程施工，這就需要將建設工程招標或發包出去，所以第二階段開發成本也稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分攤的前期開發成本和第二階段的建筑安裝成本，就構成了商品房直接開發成本。當然在整個開發期間還會發生人員工資、辦公費、籌資費等間接開發成本，也要按適當標準分配到建設工程中去。但不論是直接開發成本，還是間接開發成本，都無法按樓層或戶型來確定成本。
2.成本與售價的不配比性。一般商品的售價總是圍繞成本上下波動，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個建設工程，但銷售時是按樓層或戶型為單位的。從單個樓層或戶型看，售價明顯不與成本配比。如同一結構（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點所決定的。但銷售時，底層售價反而高于高層。如果開發“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差很大。
3.商品房價格的不確定性。商品房的建設在工藝上與一般建設工程是相同的。不過，一般建設工程是根據“買主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決算后，收入即可實現。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價格，只有與“買主”簽訂購銷合同后銷售才能成立。
二、商品房成本結轉的方法
財務會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商品房作為獨立的產品按時確認收入的實現和進行成本的結轉。但現行成本結轉方法又都是按獨立產品作為計量單位結轉的。所以現行成本結轉方法不能適應商品房開發與銷售這一特殊業務的經濟內容，使房地產企業的成本結轉處于無序狀況，歸納起來大致有三種情況。
1.有些企業按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開發建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價受樓層、朝向因素影響，售房價格差異很大，采用上述分攤方法，計算出的經營成果會嚴重失真。
2.有些企業通過確定系數的方法，根據總成本按樓層面積和系數計算出各樓層成本，再根據各層成本按建筑面積計算出平方米建筑面積成本，進而計算每個戶型成本。這種方法，首先是確定系數的依據尚無科學標準，全憑人為估算，其次對于朝向不同的樓層，售價差異也大，所以提供的財務信息也會失真。
第二條 凡在本市行政區域內從事城市建設綜合開發，經營、銷售商品房的所有單位及有關管理部門，均應遵守本辦法。
第三條 商品房銷售價格行為，應當遵循公開、公平、誠實信用、正當競爭的原則。
商品房銷售價格應以開發成本為基礎，加合理利潤、結合供求和國家有關政策制定。
商品房價格構成按物價部門有關規定執行。
根據樓層、朝向確定的商品房差價，其代數和應趨近于零。
第四條 商品房銷售價格管理采取直接管理與間接管理相結合的原則，建立主要由市場形成價格的機制，保護正當競爭，禁止壟斷價格。
根據不同情況商品房價格分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
第五條 安居工程住宅和國家征購住宅實行政府定價，由市物價局、市城鄉建設委員會（以下簡稱市建委）會同有關部門審批。
第六條 普通商品住宅（不含公寓、別墅、四合院等高檔商品住宅）實行政府指導價格，由市物價局、市建委會同市計劃委員會（以下簡稱市計委）等有關部門定期。政府指導價每年第一季度末。
普通商品住宅的政府指導價格是市物價局、市建委、市計委在掌握全市各區域商品住宅開發建設成本基礎上，根據國家有關政策，面向全市的各區域商品住宅的銷售指導價格。
實行政府指導價格的普通商品住宅為平均每套建筑面積不大于120平方米的商品住宅。
第七條 除上述第五條、第六條規定以外的各類商品房實行市場調節價格。
第八條 實行政府定價的商品房，開發經營企業應在主體結構完工前同時向市物價局、市建委申報銷售價格。
市物價局、市建委在收到正式報告后30個工作日內做出正式批復。
第九條 實行政府定價的商品房，開發經營企業申報內容包括：
1、項目總說明（包括項目地點、四至、建設規模、配套工程、綜合環境及該商品房預售面積、預售價格、竣工交付日期等）；
2、商品房成本稅費報價表；
3、政府批地文件；
4、建筑施工合同；
5、市政管網綜合圖；
6、詳細規劃總平面圖（含附屬和配套工程明細）；
7、要求報送的其它有關文件和資料。
第十條 實行政府指導價的商品房，開發經營企業在向市房屋土地管理局申請商品房預售許可證之前，須將預售（銷售）價格向市物價局、市建委備案。
第十一條 實行政府指導價的商品房，開發經營企業備案內容包括：
1、項目總說明（內容同第九條有關規定）；
2、項目成本稅費報價表；
3、計、建兩委批準的商品房建設計劃文件；
4、市規劃局和市建委核發的建設工程規劃許可證和建設工程開工證；
第十二條 實行政府指導價格的商品房，銷售價格在指導價格規定的浮動幅度內的，備案后可自行銷售；特殊情況下銷售價格超過指導價格規定的浮動幅度的，須經市物價局、市建委審批后銷售。
第十三條 實行政府指導價格和市場調節價格的商品房，其成交價格在發生首次交易后30個工作日內應向市物價局、市建委備案。
第十四條 商品房銷售實行明碼標價，售房者必須備有售房價格說明書并向購房者明示。售房價格說明書內容包括：
1、商品房使用面積單價和建筑面積單價；
2、樓層、朝向價格增減系數；
3、座落位置、房型簡圖、整套建筑面積（含比例分攤公用面積）和使用面積；
4、商品房價格外代收代付的具體收費項目（含分攤性的項目）與收費標準；
5、擬定的物業管理收費項目和標準。
售房價格說明書文本由北京市物價檢查所統一監制。
第十五條 商品房價格構成外的代收代付費用，屬于政府定價的收費項目，必須嚴格按規定標準代收；屬于分攤性質的，只能按實際發生的直接成本（費用）合理分攤，不得額外加收任何名目的費用。
第十六條 凡向房地產開發企業收取的進入商品房成本和價格的行政性、事業性收費標準及經營性收費標準必須按《北京市行政事業收費管理條例》和《國家計委關于禁止向房地產開發企業亂收費抑制商品房價格不合理上漲的通知》的有關規定，報市物價局批準后執行。未經批準的收費項目及政府明令取消的收費項目，房地產開發企業及商品房購買者應拒絕交納，并向有關部門舉報。
第十七條 商品房銷售合同應標明銷售價格，其它涉及價格（收費）的內容應寫入合同有關條款或附件。銷售合同一經簽訂，售房者和購房者必須履行合同規定的義務，任何一方不得以商品房市場價格漲落、建筑成本變化等為由，擅自變更合同簽訂的銷售價格。
第十八條 未經市物價局、市計委、市建委批準，銷售商品房不得冠以平價房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名稱，誤導蒙騙購房者。
第十九條 銷售商品房不得有下列行為：
1、不執行政府規定的價格（收費標準）擅自漲價或亂收費用；
2、采取不公平競爭手段將應在商品房價格內包含的成本（費用），改為在價外另行收取；
3、違反代收代交規定，牟取非法利益；
4、不按規定實行明碼標價；不按規定使用售房價格說明書、或者使用虛假手續、不規范的標價手段蒙騙購房者；
5、虛置成本、短給面積、進行價格欺詐的；
6、不按規定申報備案成交價格、預售價格的；
7、其它違反本辦法的行為。
對價格違法行為由物價檢查部門按有關法律、法規和政府規章進行查處。
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發經營企業（以下簡稱開發經營企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
第七條開發經營企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）開發經營企業的《營業執照》；
（二）建設項目的投資立項、規劃、用地和施工等批準文件或證件；
（三）工程施工進度計劃；
（四）投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25％以上的證明材料；
（五）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖；
（六）需向境外預售商品房的，應當同時提交允許向境外銷售的批準文件。
第八條房地產管理部門在接到開發經營企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》。
需向境外預售的，應當在《商品房預售許可證》上注明外銷比例。
第九條開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發經營企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。
第十二條預售的商品房交付使用后，承購人應及時持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。
第十三條開發經營企業在預售商品房中有下列行為之一的，由房地產管理部門處以警告、責令停止預售、責令補辦手續、吊銷《商品房預售許可證》，并可處以罰款。
（一）未按本辦法辦理《商品房預售許可證》的；
（二）挪用商品房預售款項，不用于有關的工程建設的；
（三）未按規定辦理備案和登記手續的。
1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。
最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應
為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
第二條縣城區廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房等保障性住房配建適用本辦法。
第三條廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房等保障性住房配建，是在縣城區商品房開發項目用地招拍掛時，將配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房及公共租賃住房作為土地出讓條件之一，由土地競得人根據廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的建設標準和要求，按規定比例配套建設廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房。
第四條保障性住房配建列入用地掛牌條件，由開發企業按掛牌條件規定，建成后交給政府分配，產權歸政府所有。
第五條縣國土、建設、財政、價格等部門按各自職責共同負責本辦法的實施。縣價格部門會同縣建設部門制定保障性住房價格，報縣政府同意后執行。縣建設部門負責配建項目銷售分配工作。
第六條根據出讓土地面積的大小，按建筑面積2%—5%的比例配套建設廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房。縣建設部門在制定項目用地規劃時，根據項目用地的建筑密度、容積率、規劃建筑面積，提出配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房面積指標。
第七條縣國土資源部門在公開招標、掛牌或拍賣商品房建設用地時，應依據規劃設計條件在出讓公告中約定配建要求：
（一）配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的土地、房屋面積；
（二）配建房建成時限；
第八條縣國土部門應及時將含廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目的土地出讓及用地競得企業情況函告縣建設部門。
第九條配建項目實行總承包。由縣建設部門依據土地出讓公告，代表縣政府就保障性住房的具體建設事宜與項目用地競得企業簽訂配建合同。
第十條配建企業應根據土地出讓資料及配建合同，編制項目可行性研究報告向縣發展和改革部門申請建設項目立項審批。
第十一條縣建設部門在審查廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房設計方案時，要同時審查其是否符合土地出讓及配建合同的要求，不符合時予以糾正，否則不予審批。
第十二條配建的廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房按相關規定減免行政事業性收費和政府性基金。
第十三條配建的廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目竣工驗收合格后，由縣建設部門按合同要求進行驗收，驗收合格后辦理交接手續。
第十四條縣建設部門憑相關資料辦理配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的國有土地使用證和房屋所有權證。
