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企業風險指未來的不確定性對企業實現其經營目標的影響。風險管理是企業從戰略制定到日常經營過程中對待風險的一系列信念與態度，目的是確定可能影響企業的潛在事項，并進行管理，為實現企業的目標提供合理的保證。2004年國際內部審計師協會(IIA)在其修訂的《內部審計實務標準》中將內部審計認定為：“內部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統化、規范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現其目標。”本定義第一次把風險管理和治理過程列入內部審計定義并放在第一位，使風險管理成為內部審計的一個核心和重點。房地產開發企業面臨的風險主要有政策風險、經濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內控風險、資本市場融資風險等。在境內外上市企業，還面臨境外業務匯率風險、企業市值波動風險等。
2房地產開發行業中內部審計參與企風險管理的必要性
2.1新形勢下房地產開發企業生存和發展的客觀需要
傳統的居住觀念，催化了我國房地產產業持續投資增長。目前房地產產業面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業之一。企業內部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業經營活動，增加企業價值，內部審計參與房地產開發企業風險管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產開發行業中內部審計自身發展的需求
房地產開發項目復雜的業務流程，決定了內控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業密切協同，從而促進企業內部審計從傳統的財務審計向風險導向審計的轉變。審計署《關于內部審計工作的規定》中也作出明確規定：“對本單位及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審。”
2.3外部審計的影響
注冊會計師業務領域的不斷擴展，勢必對內部審計界產生影響。內部審計部門和人員是企業內部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業發展的脈搏和價值運動規律，對企業興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。
3房地產開發企業中內部審計存在的問題
3.1企業內部審計監督理念缺位，往往忽視內部控制建設工作
房地產開發企業的高層領導多是工程技術領域的專家，重視工程項目的開發與建設工作，對財政管理工作了解得不多，對企業內部審計的作用和監督意義認識不夠。個別領導甚至認為計劃管理就是內部控制，不需要什么內部審計監督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經濟損失。例如，某房地產開發企業與乙方簽訂小區換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內確保設備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經過驗收，不能正常供暖，引發業主訴訟維權，造成直接經濟損失三十余萬元。
3.2企業內部審計監督體系薄弱，對企業的內部控制監督流于形式
房地產開發企業有些業務流程設計不科學，很多時候起不到應有的相互監督的作用。企業內部不相容職務分離控制、授權審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯簽制度也存在一些執行不力的問題，監督職能失去了應有的剛性。有的企業付款控制不嚴，工程款發生超付；有的工程劃線不及時，結算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結算相關收入和成本費用，存在人為調節收入成本的現象。
4如何讓內部審計更好地融入房地產開發企業風險管理中
4.1加強內部審計全過程監督，充分發揮事前審計、過程審計和結果審計職能
房地產開發企業的風險可能產生在招投標中、產生在結算中、產生在工程管理中、產生在具體經濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能、減少企業風險的關鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數據的收集、整理和雙向溝通工作，確保數據詳實、準確。在房地產開發銷售的實際經營業務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉，將開發成本努力實現為產品銷售收入，將商品變現為資金，并搞好后續土地儲備，增強可持續發展的活力。
4.2要優化內部審計人員結構，培養高素質的審計人才
房地產開發過程涉及技術研發、項目規劃、工程建設、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質較高的各類專業技術人員，更是企業內部審計有效實施的前提和基礎。我國房地產企業內部審計工作起步晚，相關人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規范招投標、工程劃線、工程結算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎，確保工程建設程序規范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內部控制制度
對于房地產開發企業的內部審計，必須建立健全完善的內部控制制度。內控制度本質上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節、效能抵銷、責權不清的困境。
4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經濟效益
注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業人士專門負責預算的審批、編制、監督工作。使預算范圍從傳統、單一的生產資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產權車庫、地面車位的排查清理，對限制資產逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現有的存量資產，回籠資金，減少資金占用，提升經營活動的增效點，激活現有資產的動態價值，為企業增收創效。
4.5建立相應的評價考核與激勵機制
關鍵詞：風險管理；房地產；內部審計
一、房地產企業內部審計在企業風險管理的價值
當下經濟發展方式的轉變使得經濟正在經歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產企業的風險特別是資金風險變得越來越大，對其資金風險管理的能力要求越來越高。在企業的資金管理過程中，企業的內部審計是重要的環節之一，是及時發現其資金風險點以及采取相應應對措施的重要基礎。因此，房地產企業應該積極改進自身的內部審計方式和措施，引入全面風險管理理念，全面提升企業的資金管理能力，提升審計效果，規避企業風險。
二、當下房地產企業的內部審計現狀
(一)制度方面
在市場經濟和現代管理理念的雙重作用下，內部審計已經成為眾多企業進行企業內部控制和管理的標準手段之一。對于房地產企業來講，內部審計的重要性不言而喻，企業的領導者和管理層都深知這一點，因此在內部審計制度建設方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產企業中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學性；另外一方面是制度對于企業本身的適應程度。對于制度本身的合理性和科學性，當下的房地產企業由于受到自身知識水平、技能以及經驗的限制，在制度設計的合理性和科學性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監督評價，制度的更新頻次較低，導致制度的設計逐漸落后等等方面。對于制度對企業自身情況的適應程度方面。房地產企業在進行制度設計的時候，或多或少會對先進企業的內部審計制度和方式進行學習和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導致其脫離企業自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才資源和儲備是科學的制度建立的基礎。房地產企業在制度建立的過程中，通常受到人才技術的限制。總體來看，當下房地產企業的內部審計人才問題主要集中在質量上面。由于經濟環境的變化，導致企業在面臨新的經濟環境時需要及時的調整相關的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發展，企業內部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業的內部管理人才就需要具備較強的學習能力以及持續不斷學習的意識，只有這樣，才能使自己企業的人才結構和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎上防治制度和執行方面的不科學合理以及脫離實際。我國房地產企業的內部審計人才結構就存在著一定的落后的問題，一方面是企業的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學習，以至會導致并使得在經濟環境和管理目標變化時，房地產企業的內部審計人才顯得較為落后和能力不足。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，這是房地產企業內部審計制度切實落地的過程，是內部審計發揮其應有效果的過程。在房地產企業的內部審計執行過程中，由于房地產企業項目復雜度和周期交錯度較高，其建造的設計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內部審計結果可能涉及相關人員利益等，這就給內部審計增加了很大的難度，也是房地產企業亟待提升內部審計能力的重要原因。總體來看，當前的房地產企業在內部審計的執行和監督方面，有一些流程化的東西，發揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質”的現象。針對房地產企業項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預判，導致企業的內部審計流于形式，達不到預期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產企業集團——恒大地產，其在經營過程中顯示出來的前瞻性和穩定性是毋庸置疑，其在內部審計完善和優化方面也必然有值得借鑒和學習的地方。在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調了內部監管和約束機制的建立，而在內部監管和約束中，內部審計就是一個重要的環節。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內部控制能力，但是仍然將以內部審計作為重要環節的內部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內部審計部門自身的建設，這包括制度建設、流程建設、隊伍建設等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調相關人員要加強自身學習，打鐵必須要自身硬。從恒大集團的相關措施來看，對于內部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執行和人才學習等方面進行。房地產企業也可根據自身情況，借鑒和學習其適合自己的地方，提升企業內部審計能力。
四、基于風險管理導向的房地產企業內部審計措施
(一)制度方面
針對房地產企業內部審計制度科學合理性以及切合實際兩方面的不足，企業應該著力從制度入手，建立和不斷完善內部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產企業應該積極把握當下經濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產泡沫的大背景下積極加強自身內部控制，提升管理水平。一方面，房地產企業應該和具有良好關系的兄弟企業建立起良好的合作關系，相互探討和研究關于風險管理的制度設計和執行工作，并且在此基礎上根據自身的具體情況，遵循自身企業發展規律，因時因地制宜，建立起本地化的內部審計制度。另一方面，企業應該深刻認識到房地產業務過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環節的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責任制，使得相關的審計工作能夠在“可查”的基礎上進行，提升內部審計的效率和效果。
(二)人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內部控制管理針對人才培養和優化方面給我們的重要啟示。房地產企業的內部審計工作由于行業特性，顯得較為復雜和多變，一方面需要扎實的專業知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經驗。因此，房地產企業除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內部的學習、交流和培訓，營造進步氛圍，打造相關的學習體系，保持人才結構和人才知識的新鮮度。一方面企業可以與本地高校相關學院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業可以與關系良好的企業建立合作關系，取長補短，共同培養內部審計人才，達到內部審計能力提升的共贏。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，房地產企業應該積極踐行相應的內部審計制度，并且在實踐中不斷的總結和摸索，逐步優化企業內部控制制度。具體來講，一方面企業應該建立相關的執行和時間流程，做好各個環節的責任制下放，環環相扣，做好監督和審查，獎懲并舉，做好激勵工作；另一方面，企業要結合人才方面的措施，著力提升執行人員的業務水平，增強執行和實踐的效果以及反饋能力，為后期的總結和優化奠定良好的基礎。
五、練好內功任重道遠
在房地產市場深入發展的今天，經濟增長方式發生著較大的改變，房地產市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調控，各家房地產企業需要審時度勢，根據自身的具體情況積極適應這樣的大情勢、大背景，在做好外部轉變的同時積極進行內部管理的優化和完善，進一步練好內功。內部審計工作是企業內部管理重要的一環，總體來講，企業應該立足內部審計制度的建立和優化，逐步探索和研究相關課題，為后續的制度完善提供理論和經驗支撐。同時，企業應該做好人才方面的優化，在做好人才引進的同時逐步建立內部培訓體系，達到企業的長期人才戰略和短期人才戰略的并行和融合，促進人才資源的可持續發展。最后，企業應該做好后續的執行和監督工作，以期達到總結經驗和激勵執行的效果，為房地產企業的健康發展進一步練好內功作出應有的貢獻，這是一項十分重要的任務，我們要不懈的努力，任重而道遠。
參考文獻：
[1]王玉寶.淺議房地產開發企業的內部審計與風險管理[J].中國商論，2015(17).
[2]秦霖.基于企業風險導向內部審計控制理論研究[J].財會學習，2015(14).
不動產是指不能移動或者如果移動就會改變其性質、損害其價值的有形財產,包括土地及其定著物,包括物質實體及其相關權益。在《保險公司不動產投資試點管理辦法》(征求意見稿)中,“不動產”被定義為建筑物、構筑物及其附屬設施,以及該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的土地使用權。而“不動產投資”,則指保險公司為獲取投資回報,運用保險資金,通過認購不動產金融產品或以物權、股權、債權等方式,投資不動產的行為。因為動產和不動產有時是可以互變的,而房地產業是不動產中性質較為穩定的一項,最為符合保險資金投資特點。
保監會主席吳定富在接受采訪時表示,保險資金投資不動產細則有望于近期出臺,屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產開發、不允許直接投資商業房地產等項目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對于其投資范圍做出的適當限制。
(一)投資渠道窄且收益率偏低
吳定富曾表示,“在中國目前保險業處于初級發展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業做大做強,保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性,對保險業健康持續發展、防范風險、做大做強,具有非常重大的意義”。
國外統計資料也顯示,只有當保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經營才能進入良性發展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達,保險資金投資股票的收益一般為10%,但風險較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對偏低。而地產的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率,投資地產后,收益將翻番。
(二)拓寬渠道——房地產業
按照保監會公布數據,截止2009年底,中國保險業的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業在房地產的投資比例——限額占總投資額的15%,進行計算,并假設30%的資金流入海外市場,進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此,保險資金的去向吸引了房地產市場的目光。而且,我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩定性、累計性、負債性。而房地產業的流動性較低,短期內不易變現,投資規模大、期限長,比較符合保險資金穩健投資的特點。
二、房地產市場發展空間分析
2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產富豪有8位。房地產富豪卷土重來,無疑與當前中央政府的政策緊密相關,08年10月下旬國家和上海市出臺有關完善住房保障、促進房地產市場發展的措施后,市場反應比較積極,交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產業調控措施形成鮮明的對比。
(一)房地產行業近況
根據國家統計局公布2009年1~12月全國房地產市場運行情況。2009年,全國完成房地產開發投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產開發景氣指數為103.66,比11月份提高0.88點。
其中,由數據我們不難發現在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下,今年我國房地產市場表現遠好于預期,出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。
(二)投資房地產的原因
1.剛性需求的存在
剛性需求,是指商品供求關系中受價格影響較小的需求,房產也屬于其中之一,不論價格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經濟基礎之上的,但對于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費巨資購買房子。而且,隨著社會的發展,我國的家庭規模也逐漸減小由原本的四世同堂變為一個個小家庭,因此其對于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對住宅面積、質量要求的提高等因素無一不對房地產需求構成強有力的支撐,促使其價格提高。
2.土地資源稀缺
根據最新一輪的土地變更調查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢必使得土地成本增大。而現在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產價格不斷上漲。
3.通貨膨脹
根據國外資料顯示,房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間,通貨膨脹形勢最為嚴峻,CPI上升了13%,與此同時房價卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動幅度要小于房價,這對房價形成支撐作用,租金持續在一個高水平上,房價就難以下降。
相比較發達國家房地產業的發展歷程來看,中國房地產業的發展歷程,其總體發展水平還處于產業的成長階段。而且,很多發達國家的房地產價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上,因此對于中國這個發展中國家來講于中國經濟的迅速增長,城市化進程的推進,社會結構進入轉型期,居民購買力和購買意向增強,都為房地產行業發展提供強勁動力。因此,在房產業還存在很大的發展的空間,在人民幣升值預期、國民的消費水平的提高等因素的影響下,房地產產業的蓬勃發展必然是勢不可擋。綜上所述,投資房地產是可行,可以獲取一定利益
三、保險資金投資房地產的物業類型
關鍵詞:房地產行業 年度會計報表 審計
隨著中國市場經濟的快速發展，房地產行業經營規模不斷擴大，成為支持我國國民經濟發展的主導產業，同時各地數量龐大的房地產企業也成為會計師事務所提供審計服務的重要對象之一。由于房地產行業不同于一般工商企業，其產品特殊、建設項目規模大、時間跨度長，且房地產企業審計報告一般情況下都會有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產行業審計風險較高，如何做好房地產行業年度會計報表審計工作，提高審計質量，降低審計風險，筆者結合多年房地產行業的審計經驗，就審計中應重點關注的幾個問題粗談一二，以期對會計師事務所的同仁們在房地產行業的審計中能有所啟發。
一、提前或推遲確認收入
以《企業會計準則第14號-收入》的判斷標準為依據，同時考慮房地產的特殊性，房地產企業應在同時滿足以下條件的情況下確認商品房銷售收入的實現：
(1)商品房已完工且已取得政府相關部門的綜合驗收證明，并已交付業主使用；
(2)已簽訂商品房買賣合同；
(3)已收到與商品房有關的全部價款或者已按合同規定收到首付款，收到首付款的其剩余價款應預期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本應能夠可靠計量。房地產開發企業出于各種不同的需求，往往或提前確認收入或推遲確認收入，這就要求我們審計人員在審計中應細心認真，善于通過核對購房合同、銷售清單等會計資料以外相關的業務資料判斷其銷售收入確認時間的正確性。
二、完工產品的成本結轉不準確
房地產企業的成本結轉相對一般工商企業具有其特殊性和復雜性，要求企業財會人員不但應具有較高的財務理論水平，更應對房地產行業具有較高的熟悉度，在多年的審計實踐中，筆者發現由于企業財會人員水平參次不齊，加上部分企業出于人為調節利潤的需要，房地產行業中的產品成本結轉問題較突出，成本結轉隨意性大，甚至有個別企業按商品房銷售收入的固定百分比進行估轉成本，造成房地產銷售成本嚴重失實，在此筆者將審計中遇到過的成本結轉不正確的主要幾種情況列舉如下：
由于建設周期長，房地產開發企業的完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，賬面發生成本滯后，企業為了增加賬面利潤，一般會僅按賬面成本結轉完工產品成本，以達到少轉開發成本的目的。
對房地產企業來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但企業為了少轉成本，往往以工程價款未結算為由將預付賬款長期掛賬。
對于較大的分多期開發的房地產項目，其配套設施一般會在后期開發建設，審計中應索取企業的配套設施預算資料，關注其配套成本是否預計并結轉。
出于減少應繳土地增值稅和企業所得稅的考慮，部分房地產開發公司往往會通過虛開建筑發票而虛列成本，即通過“真票假業務”的列賬增加開發成本以達到偷逃稅款的目的。
三、稅收問題
稅收是國家對房地產行業進行宏觀調控的主要手段之一，且由于房地產業稅收的政策性強，涉及稅種多且復雜，所以也是我們對其進行年度會計報表審計時的難點和重點。審計中我們可以重點關注以下幾點：
(一)是否存在隱匿收入行為
房地產企業隱匿收入的通常做法有：一是對采取銀行按揭方式銷售的房地產其按揭收入不入賬，不申報納稅；二是對其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報納稅。
(二)是否存在虛開建筑發票虛列成本問題
虛開建筑業發票是指在沒有真實業務的情況下，到當地稅務機關代開建筑發票或取得建筑公司虛開的建筑發票。企業只需支付營業稅或者手續費，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計算企業所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業務”偷稅行為。
(三)是否存在未按規定預繳和匯算清繳土地增值稅問題
欠繳、少繳土地增值稅在房地產行業比較普遍，一是未竣工清算項目不按規定預繳土地增值稅，二是已完工項目長期按未完工項目核算，不按規定到主管稅務機關匯算清繳。
(四)是否存在捐贈、償債、以房換地等行為未按規定繳稅
根據現行稅法的相關規定，房地產企業存在將商品房捐贈、償債和以房換地等特殊房產轉讓行為時，應按視同銷售處理，按規定繳納相關稅金。實際審計中，發現有房地產開發企業在做賬務處理時往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認銷售收入，不申報納稅。
(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況
印花稅屬小稅種，企業往往不夠重視，同時也是審計人員比較容易忽視的問題。房地產行業的印花稅重點涉及以下兩項：一是對建筑安裝工程承包合同，應按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計稅依據是合同的承包金額或工程標的； 二是對房地產（預售）銷售收入，則是按“產權轉移書據”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。
現階段，我國房地產行業屬于高利潤行業，如果按照實際盈利進行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產開發企業都將面臨需補繳巨額的稅款，為達到少繳或不繳稅款的目的，房地產行業幾乎不存在主動進行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關稅務主管部門清繳力度不夠，造成房地產行業中已完工項目長期不進行匯算清繳現象極為普遍。
針對以上房地產行業會計報表審計中容易遇到的問題，筆者認為最關鍵的一點是會計師事務所在選派審計小組時，要選派熟悉房地產企業開發經營和財務管理、熟悉相關的稅收法規以及具有一定房地產業審計經驗的注冊會計師，運用更完善更嚴謹的審計程序和審計方法，將審計風險降到最低。
參考文獻：
關鍵詞：房地產行業 財務報表 審計
目前我國的地產市場發展速度非常快，短短的幾年時間幾乎成為了GDP的主要增長點。房地產企業也如雨后春筍般快速崛起。但這也導致了房地產企業發展不健康，行業內魚龍混雜，在對房地產行業財務報表的審計過程中發現的財務欺詐行為比比皆是，但是對房地產行業的財務審計卻存在很大的風險。
一、房地產行業的特點
房地產行業是多項目的綜合體工程系統，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設計、建筑施工、監理、物業服務、裝飾、材料供應、商業等。房地產行業從事的不是建筑活動，而是經濟活動。它涵蓋了從土地取得、項目策劃、項目規劃設計、建設實施、銷售及后期物業管理的整個過程。它的主要經營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產行業的計劃項目投資額和實際支出投資間往往存在著很大的差異，開發商和承建商之間的合同關系非常復雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應交稅金等難以精確估值。據調查顯示，從2005年深滬兩市的房地產開發企業的審計報告來看，共有33家公司，其中出具標準無保留意見審計報告的22家，占67%，而出具非標準無保留意見審計報告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產行業的特殊性及其行業特點導致了房地產行業財務報表審計有很大的難度和風險。
二、房地產行業審計常出現的風險
1.對成本和收入的確認
首先是房地產行業開發成本的確認存在著風險。房地產行業的開發成本構成主要包括：土地獲得價款、開發前期準備費、建安工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費、開發間接費、稅費類成本。
在這些房地產開發成本中，土地價款比重較大，其變數也較大。這是因為土地取得的方式有招拍掛、協議出讓、正轉農村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產成本的大小。另外，在實際審計中還經常會碰到幾個開發項目共用一塊土地和一次征地分期開發的情況，這更增加了確認土地費用的難度，同時也增加了審計的固有風險。配套設施費用的審計核實也存在著固有風險。由于配套設施一次到位或配套設施費用預入賬差異造成了此種費用估值差異，增加了審計風險。對利息費用的計算同樣也會因利息計提、分配的標準和會計周期的劃分都會影響這一部分的成本計算。
其次是房地產行業收入的確認。注冊會計師在進行收入確認審計時常遇到的難題是在竣工驗收至竣工結算之間的房屋銷售是否該作為當期的銷售收入，辦理了產權移交手續但尚未開具發票或結算賬單、開具發票單未辦理產權移交手續的情況是否應確認為收入的問題。而對于此類問題依據目前的相關制度和規定不能確認為收入，這就使得有些房地產企業利用這一規定進行人為的利潤調整來推遲收入的確認。這些都大大增加了對房地產行業審計的控制風險。
2.對存貨的審計
由存貨盤點困難帶來的審計風險也不容忽視。會計準則規定：在建工程轉固定資產，必須有所有的工程支出發票，沒有發票不能計入在建工程科目，在固定資產完工后，要有工程驗收記錄、工程結算單，需要強制檢測安全性的固定資產還必須取得相關主管部門的檢查認定報告。以上單據齊全，就可以將在建工程結轉為固定資產。房地產開發企業的存貨在資產總額中占有相當大的比例，存貨審計存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發完成轉入銷售環節前，費用滯留周期長，核算復雜。而且項目大小不同，成本構成也不同。一些銷售是按照計劃成本結轉，這樣滯留在開發成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認開發項目開工數量、在建項目數量和結轉開發產品數量及相關的成本金額。其次，從數量上看，因為完工的產品數量較多較散，并且核算面積不僅存在技術上的難度，而且也將增加審計的成本。另外，驗證存貨所有權是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉房等等也存在一些困難。
3.應交稅金問題
一項調查顯示，某房地產企業近三年總共開發房產近6萬平方米，實際繳納各種稅費基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項稅費基金達190萬元之多，占實際繳納稅金額的28%。審計結果表明，應交稅金的復核是對房地產行業財務報表審計的一項亟待解決的重大問題。對應交稅金審計的風險主要來源于以下幾個方面：首先是開發企業方面，由于經營機制不合規、法規執行不嚴格、財務核實不規范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費，賬外收支行為，會計核算不真實，弄虛作假行為等問題都給應交稅金的審計復核帶來了很大的風險。其次是征管機關方面，因收入征收不到位造成應征未征、執法稽查不到位造成應查未查、監管工作不到位導致應管未管，給房地產企業提供了鉆空子的機會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費優惠政策吸引外地客商開發投資的行為，造成審計人員對稅費取證困難，亂收費、搭車收費和變相攤派導致稅費項目和分攤確認模棱兩可，增加審計人員對房地產行業應交稅金審計的風險。
參考文獻：
首先是完善環境保護宣傳教育機制，建立以碳會計確認、計量、記錄以及報告為中心的審計體系，進一步確定低碳經濟的房地產企業審計標準；其次是大力推廣低碳經濟的房地產企業審計，號召和鼓勵更多的企業、學校等組織能夠積極的參與到低碳經濟的房地產企業審計活動中來，不斷壯大審計隊伍；再次是加大低碳經濟的房地產企業審計監督管理機制執行力度，及時發現和查處碳排放領域的經濟犯罪問題和違法違規現象，并予以嚴厲懲處，力爭為公眾營造一個良好的生活環境；最后是增強企業、學校以及各組織的環保意識，使其能夠全面認識碳審計工作的重要性和必要性，進而，充分調動各組織的低碳經濟的房地產企業審計的積極性、自主性，為低碳經濟的房地產企業審計提供真實可靠的數據打下堅實的基礎。
強化低碳審計工作，降低低碳審計風險
傳統的低碳經濟的房地產企業審計工作主要著力于碳源的負債確認問題與碳匯的資產確認問題，此行為在一定程度上制約著低碳審計工作的高效性，因此，應進一步強化低碳審計工作，在傳統低碳經濟的房地產企業審計工作的基礎之上，不斷創新，一方面是充分披露因廢棄排放對環境產生的各種風險，通過降低低碳會計報告的重大錯報風險，起到降低碳審計風險的目的；另一方面是低碳經濟的房地產企業審計應積極開展計劃審計工作，嚴格按照風險評估程序，實施控制測試和實質性測試，保障審計工作和編制審計報告的真實性、合理性以及科學性。
加強低碳審計業務培訓，培養“雙復合型”審計人才
［關鍵詞］投資性房地產；商業銀行；資本成本；轉移路徑
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.02.013
［中圖分類號］F832.48［文獻標識碼］A［文章編號］1673-0194（2013）02-0028-03
0 引言
近年來，隨著商業銀行機構網點及業務規模的較快增長、經營管理模式的調整變化，分支機構營業用房購置面積在考慮前瞻性的基礎上逐步擴大，對于暫時閑置部分往往會對外出租。這是基于充分利用資源所作的暫時性安排，但從長遠來看這些出租房產都將逐步轉為自用，而此部分房產是否應確認為投資性房地產，普遍存在爭議。從會計準則的規定來看，商業銀行現有對外出租的部分房產一般為臨時性出租，持有目的不是賺取租金或資本增值。另外，出租部分的房產，由于不是獨立的房產項目，如何公允地“切分”并實現單獨核定其價值存在一定難度，賬務處理也會復雜化。
同時，我們注意到，2012年6月7日中國銀監會印發了《商業銀行資本管理辦法（試行）》，商業銀行在采用標準法計算風險資產時，投資性房地產的風險權重系數上調至1250％。因此，商業銀行持有大量的投資性房地產會承擔過高的資本成本，付出高昂的代價，這與商業銀行目前普遍推行的發展低資本消耗業務的戰略轉型背道而馳。
針對上述問題，本文剖析了投資性房地產的概念內涵，從風險、資本的角度分析了其對商業銀行經營管理帶來的主要影響，并設計了有效防范風險、降低資本消耗的管理路徑。
1 投資性房地產的界定
《企業會計準則》（2006年）對投資性房地產的確認、計量和披露作了具體規定，但是如何準確界定商業銀行的投資性房地產，在實際執行中仍存在一定分歧。
1.1 會計準則的規定
根據《企業會計準則》（2006年）及其應用指南的有關規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要有以下特征：①投資性房地產是一種經營性活動。投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。②投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產。企業持有的房地產除了用作生產經營活動場所外，出現了房地產用于賺取租金或增值收益的活動，這就需要將其單獨作為一項資產核算和反映，與自由房產加以區別，從而更加清晰地反映企業持有房地產的構成情況和盈利能力。③投資性房地產有兩種后續計量模式。除采用成本模式外，在滿足特定條件下，有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，方可采用公允價值模式進行后續計量。
投資性房地產的范圍包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。自用房地產，即為提供服務或經營管理而持有的房產，不屬于投資性房地產，如用于經營管理的辦公大樓屬于固定資產；用于經營管理的土地使用權屬于無形資產。自用房地產的特征在于服務企業自身的經營活動，其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到服務中去，通過提供服務為企業帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。某項房地產部分用于經營管理、部分用于賺取租金，若用于賺取租金的部分能夠單獨計量和出售，應當確認為投資性房地產；否則，不應確認為投資性房地產。
當有確鑿證據表明房地產用途發生改變，自用建筑物停止自用，改為出租，企業應將其從固定資產轉換為投資性房地產。
1.2 判定的依據
從上述會計準則的規定看，在判斷一處自有房產是否應確認為投資性房地產時，我們應綜合考慮持有目的、能否單獨核算計量、轉換條件等因素。即投資性房地產應同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。
2 投資性房地產對商業銀行的主要影響
投資性房地產對商業銀行的影響主要體現在法律風險、財務風險、審計風險和資本成本等方面。
2.1 法律風險
根據《中華人民共和國商業銀行法》的相關規定，商業銀行在中華人民共和國境內不得從事信托投資和證券經營業務，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資，但國家另有規定的除外。依據該規定，商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險，可能遭受處罰。
2.2 財務風險
投資性房地產的財務風險就是無法實現其預期資本價值的可能性，這在經濟景氣時可能不太明顯，但在經濟下行周期會比較突出。投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于其他資產，當用現金流量來評價其可行性時，現金在不同階段流入、流出的不確定性就表現為財務風險。影響投資性房地產財務風險的因素很多，主要包括外部風險因素變化引起的系統性風險、每年為維持投資性房地產帶來租金收入的經營成本變動情況、出租需求的變動情況、調整租金的能力、租戶違約的可能性等等。
2.3 審計風險
當自有房產滿足投資性房地產的各項確認條件時，商業銀行應將其納入投資性房地產管理，并進行披露。如果不確認并核算為投資性房地產，可能在認定層次上出現重大錯報風險，會使財務報表在所有重大方面未能按照企業會計準則的規定編制，即未能公允反映財務狀況和經營成果。
2.4 資本成本
根據《商業銀行資本管理辦法（試行）》的相關規定，在計算風險資產時，自用不動產，以及因行使抵押權而持有并在法律規定處分期限內的非自用不動產的權重系數為100％；包括投資性房地產在內的非自用不動產的權重系數高達1250％。就非自用不動產的具體內涵，銀監會尚未明確界定，目前主要存在以下兩種理解：僅包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產；除包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產外，還包括固定資產中的對外出租部分。如果按后者來確認，在一定假設條件下，投資性房地產對商業銀行資本消耗和資本充足率的影響會相對較大。
3 國內商業銀行投資性房地產的管理情況
從年報公開披露情況來看，國內商業銀行對投資性房地產的確認持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較小（見表1）。經分析，主要呈現以下特征。
3.1 金額相對較小
從2011年度財務報告來看，13家國有銀行和股份制商業銀行中僅有6家披露了存在投資性房地產，且與固定資產相比金額相對較小。在合并報表口徑下，2011年底，中國銀行投資性房地產最多，金額為146．16億元，與固定資產的比例也最高，為10．57％；華夏銀行最少，金額為0．55億元，與固定資產的比例為0．82％。在母公司口徑下，2011年底，金額最高的仍是中國銀行，為12．8億元，與固定資產的比例為1．72％；與固定資產比例最高的是深發展，為8．31％，金額為2．13億元。
3.2 境內分布相對較少
國內商業銀行投資性房地產主要分布在境內以外的其他地區，如：中國銀行和招商銀行在合并報表口徑下投資性房地產與固定資產比例約為10％，而在母公司口徑下該比例降至2％左右。同時，我們也注意到交通銀行、深發展和華夏銀行的投資性房地產主要分布在境內，但金額普遍較小。
注：本表數據來源于公開披露的年報。
4 投資性房地產的轉移路徑
經上述分析，我們看到，對滿足一定確認條件的自有房產，商業銀行應納入投資性房地產管理，但納入投資性房地產后可能面臨法律風險和財務風險，并且還要承擔過高的資本成本。因此，商業銀行要加強對自有房產的管理，避免形成投資性房地產。就如何轉移投資性房地產的風險和成本，主要路徑是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。
4.1 存量部分
4.1.1 轉移路徑
商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為戰略合作對象，根據自有房產的市場評估值向其發放一筆貸款，隨后做一筆自有房產的售后租回交易業務，這樣自有房產的產權就轉移給第三方，但商業銀行仍保留使用權。該交易完成后，由于第三方向商業銀行提供物業服務，商業銀行需要向第三方支付租金；由于商業銀行向第三方提供貸款，第三方需要向商業銀行支付貸款利息。若商業銀行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空間，該交易就具有可持續性（見圖1）。
通過設計的上述轉移路徑，自有房產將不在商業銀行表內反映，同時，由于與第三方保持戰略合作關系，又能保證營業用房供給的穩定性，滿足經營管理的需要，從而達到防范風險、節約資本的目的。
4.1.2 模式分析
商業銀行成為特殊目的公司（SPV）的控股股東存在一定難度，一方面，根據《商業銀行法》的有關規定，商業銀行在境內不得從事信托投資，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資；另一方面，金融危機以來，監管當局加強了對“影子銀行”等重點領域的風險防控，設立特殊目的公司（SPV）的難度有所加大。
此外，監管當局近來加強了對商業銀行的并表監管，商業銀行成立專門的特殊目的公司（SPV），僅能在一定程度上降低風險，但無法有效降低資本消耗。若通過其他投資主體設立特殊目的公司（SPV），運作成本可能相對較高。
從目前監管政策來看，房地產公司、資產管理公司模式在實際操作方面更具有可行性，通過建立公開、透明的定價交易機制，不斷增強合作的穩定性。
4.2 增量部分
4.2.1 轉移路徑
就增量部分，我們可考慮在初始購置階段統籌運作，運作的實質是“以租代購”。商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為穩定的合作對象。根據機構網點建設規劃確定所需房產后，商業銀行不直接購置，而是由第三方購置，然后與第三方簽訂長期租賃合同，從而達到既節約資本消耗，又鎖定租金成本的效果（見圖2）。
4.2.2 模式分析
“以租代購”模式在一定程度上滿足了分行營業用房的實際使用需求，更重要的是可以達到節約資本消耗、鎖定租金成本的目的。但該模式存在的主要問題是：①若商業銀行向第三方提供信貸支持，則大量資金沉淀在房地產行業，當商業地產不景氣時可能面臨較大風險，對此，商業銀行與第三方之間需要設置防火墻，購置房產的資金應來源于資本市場，而不是商業銀行的信貸資金。②商業銀行營業網點一般選取在繁華地段，房產持有人可能存在惜售心理，導致第三方無法購置，從而造成商業銀行無法鎖定租金成本。③若網點經營業績不佳，搬遷受限，支行采用該模式可能受到一定限制，此模式更適用于分行本部。
5 結論
本文首先深入剖析了投資性房地產的內涵，經分析，我們認為若自有房產納入投資性房地產管理，必須同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。
針對投資性房地產帶來的風險、成本影響，除一般企業面臨的財務風險和審計風險外，對商業銀行經營管理影響最大的是法律風險和資本成本。我國法律明確規定商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險。根據即將于2013年1月1日起實施的《商業銀行資本管理辦法（試行）》有關規定，商業銀行采用標準法計算風險資產時，投資性房地產的風險權重系數高達1250％，會過度消耗資本。同時，我們注意到，考慮到投資性房地產帶來的重大影響，國內商業銀行對投資性房地產的確認普遍持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較小。
對此，本文提出了防范投資性房地產相關風險的總體框架，并設計了有效降低資本消耗的管理路徑。商業銀行采取的總體策略是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。同時，商業銀行分支機構購置新大樓或機構搬遷時，應同時將原營業用房一并處置，嚴禁整體出租賺取租金，避免形成投資性房地產。
主要參考文獻
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［3］賈莉莉，張鳴．投資性房地產確認、計量、轉換及影響問題研究［J］．上海財經大學學報，2009（6）．
1 審計環境
審計環境是指影響審計行業發展及審計理論與實務發展的各種環境因素的集合，包括宏觀環境、行業環境以及理論研究環境。審計的宏觀環境影響審計的需求，審計的行業環境影響審計的供給，審計的理論研究環境則影響審計理論及實務的發展。
獨立審計環境，是指影響獨立審計行業生存和發展的外部條件的總和，就是指獨立審計行業的從業環境，它既不是單指獨立審計工作所必須面臨的經濟、法律、客戶等因素，也并非注冊會計師或會計師事務所在從事獨立審計工作時，所必須面臨的獨立審計機構內部的工作條件和注冊會計師之間的人際氛圍，而是一定時期國際、國內的獨立審計工作所必須面臨的政治、經濟、法律、社會、客戶素質等因素的集合。
2 相關舉措
2.1 監管制度
為加強對具有獨立審計資格的注冊會計師及會計事務所的監管，我國注冊會計師協會于2014年相繼下發了《中國注冊會計師協會執業質量檢查人員管理辦法》的通知，關于開展2014年證券資格會計師事務所執業質量檢查工作的通知，以及關于開展2014年會計師事務所執業質量檢查工作的通知。可見，作為中注協來說，從制度這一宏觀角度把控獨立審計業務及其從業人員，顯得至關重要。
而獨立審計的主要監管制度體現在以下兩個方面：政府干預型和行業自律型。
2.1.1 政府干預型
政府干預型監管模式是指對注冊會計師行業的管理，在充分發揮注冊會計師協會的自我管理的基礎上，由政府出面進行管理的一種方式，其范圍涉及較大，程度較深。政府監管包括制定法律、法規、建立許可制度、法院訴訟機制等，避免因注冊會計師個人的違約、過失、欺詐等可能給公眾造成的損失。政府監管的審計服務主要針對的是低于可接受標準的、審計工作不規范、未能達到職業標準等。那些未能達到執業準則最低要求的事務所或注冊會計師將受到相關處罰，包括根據有關法律法規的規定取消或暫停其執業資格、罰款、給予警告等。
政府監管是強制性的，其目的是避免將來再度發生類似的違規行為，同時促使執業人員達到行業規范的最低要求。實行政府干預型監管模式的國家以德國、日本最為典型。此外意大利、瑞典等歐洲國家以及菲律賓、巴西等許多發展中國家也同樣采用這種模式。
2.1.2 行業自律型
自律型監管模式是指注冊會計師主要由民間協會自律管理，政府不加干涉。在該種模式下，注冊會計師協會內部機構完善，分工明確，完全享有關于注冊會計師資格考試、執業登記制度以及審計準則的制定權，并由協會負責監督審計規范的執行和檢查審計工作質量，具有較高的獨立性和環境適應性。但如果沒有相關的配套措施，在處罰效力方面就會顯出一定的局限性。行業自律與政府監管在很多方面存在區別：行業自律的目標是促使注冊會計師提供高質量的服務，對事務所遵循準則的情況進行嚴格審查，如在美國、澳大利亞、加拿大等國家推行的同業復核，可以在促進審計質量提高的同時加強行業自律。
注冊會計師協會除了可以監督審計質量、推進審計質量提升以外，還通過組織資格考試來限制進入本行業的人員的數量和素質，并且通過制定相關標準來限定介入復雜業務審計。
2.2 監管信息
中注協不僅僅是頒布監管舉措，對于實際商業環境中的各項活動，同樣做出實際行動。
第一，例如，于2015年2月13日，中注協提示事務所關注房地產類上市公司年報審計風險。中國注冊會計師協會向眾華及眾環海華兩家證券資格會計師事務所發函，書面提示房地產類上市公司2014年年報審計風險。由于房地產開發具有資金投入大、建設周期長、易受宏觀經濟與政策影響等特點。2014年，隨著我國房地產市場調整的不斷加深，房地產投資增速持續放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續加大。因此在風險提示函中，中注協要求事務所充分考慮房地產類上市公司所處行業狀況及特點。
第二，例如，中注協約談事務所提示煤炭類上市公司年報審計風險。
中注協以“煤炭類上市公司年報審計風險防范”為主題，對普華永道中天、希格瑪這兩家證券資格會計師事務所分別進行了當面約談和書面約談，就事務所承接的部分上市公司2014年年報審計業務可能存在的風險進行提示。
中注協相關負責人指出，當前，世界經濟格局深度調整，我國經濟處于發展方式轉變、產業結構調整、能源結構優化的關鍵時期。2014年，受產能過剩、需求疲軟、進口煤沖擊等因素影響，國內煤炭價格持續低迷、庫存不斷積壓，煤炭企業盈利能力下降、經營壓力增大。
中注協相關負責人強調，事務所和注冊會計師要始終保持高度的職業懷疑態度，嚴格遵守職業道德相關要求，充分關注煤炭類上市公司所處的宏觀經濟環境和行業狀況，考慮管理層可能面臨的業績考核壓力，有效識別、評估和應對可能存在的舞弊風險。
3 作用及影響
3.1 對審計的需求及供給的影響
宏觀環境常指國家和地區的政治環境、經濟環境、社會環境、技術環境、法律環境和審計行業環境因素。
第一，政治環境，是指一個國家或地區的政治制度、體制、國家治理方針政策、法律法規等要素。政治環境會直接影響和制約審計在一個國家或地區的法律地位和社會作用。
第二，經濟環境，指影響一個行業或企業生存和發展的社會經濟狀況和國家經濟政策。社會經濟狀況包括經濟要素的性質、水平、結構、變動趨勢等方面的內容。國家經濟政策是國家履行經濟管理職能、調控國家宏觀經濟水平、結構、實施國家經濟發展戰略的指導方針等。經濟環境特別是其中資本市場因素的發展、信息資源要素的發展以及國家經濟管理職能的發展對審計需求產生重要的影響作用。
第三，社會環境，指一個國家或地區的人們共享的價值觀、文化習俗、人口、教育及宗教信仰等因素。其中深灰價值觀和文化習俗對審計的需求產生一定的影響作用。
第四，技術環境，指影響人們日常生活和生產或生產活動的科技要素，包括社會科技水平、科技力量、國家科技政策等。科技水平的提高和科技進步既可催生新興企業或行業的產生，也可導致現有企業或行業的衰亡。審計的產生就與企業財務管理、會計管理和經濟管理技術含量的不斷提高具有密切的聯系。
第五，法律環境，為審計人員的審計判斷過程提供必要的評價依據。評價標準越完備、越統一，就越有利于審計人員做出正確的審計判斷。同時，法律體系對于注冊會計師職業界的保護越是完善，審計人員就越能充分發揮自己的專業判斷能力，不受或少受外界環境的左右。
第六，審計行業環境，行業自律是注冊會計師行業用來約束注冊會計師行為的機制，即通過會計職業界自身的力量實現對行業運行與發展的管理。其中，審計職業界教育即針對審計業內人士展開的教育，是實施行業自律的重要組成部分。審計人員的業務能力是影響審計判斷水平的重要因素。我國審計人員素質及知識很難適應現實的需要，在這樣的情況下，審計人員要做出準確的審計判斷便顯得十分困難，容易導致審計失敗。與此同時，注冊會計師在進行審計判斷時還會受到同行業競爭壓力的影響。審計人員一方面要保護社會公眾的利益；另一方面要應對來自同行業競爭客戶的壓力，同業競爭壓力非常大。
3.2 對審計理論的推動作用
第一，事務所代表對中注協通過約談方式強化上市公司年報審計事前事中監管的做法予以充分支持。事務所代表表示，將認真落實中注協約談提出的各項要求，有效識別關鍵風險領域，切實加大質量控制力度，全力確保年報審計質量。
