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摘 要 隨著我國生活水平的提高以及城市化進程的加快，房地產業也隨之發展迅速，其在經營中遇到了很多風險。本文從房地產金融風險的涵義入手，分析了房地產金融風險的形成原因，并針對這些風險提出了一些防范措施。
關鍵詞 房地產金融風險 風險防范
我國房地產業的迅速發展，帶動了我國的房地產金融的產生與發展。1998年全國房地產開發投資資金4414.94億元，2008年已達33404億元，10年增長了7.56倍。但由于房地產規模較大，投資期長，房地產金融風險的問題也逐漸暴露出來。
一、房地產金融風險概述
房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。
二、我國房地產金融風險產生的原因
（一）土地儲備制度不完善
我國各城市開發和改造的樓盤都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。土地儲備屬于政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貨款。而土地收購和開發的主要資金來源于銀行貨款，還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁，這些無不增加了土地購置與開發貸款的不確定性風險。
（二）房地產融資渠道單一
長期以來，我國房地產融資以銀行貸款為主渠道，證券、信托機構等涉足很少，其融資量不足房地產市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質的抵押品轉換為流動性較強的金融產品，使得房地產市場與整個金融市場無法有機結合。
（三）信息的不對稱性
我國目前信息傳遞機制的不完善和個人信用制度的缺乏，使得銀行無法對房地產投資項目的預期效益和潛在風險進行全面評估，也無法對購房者的資信情況、收入狀況、現有住房狀況、未來收入是否穩定進行詳盡了解，銀行要獨立面對開發商、建筑商與個人消費者三個方面的信貸風險，任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會產生還貸的風險。
（四）房地產融資機構風險意識淡薄
我國房地產融資機構受眼前房地產市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，極易形成市場沖動，盲目擴張房地產信貸規模。
（五）房地產融資風險管理技術過于簡單
我國房地產風險度量技術尚處于起步階段，與國外先進技術差距較大，不利于對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行有效識別和處置。
（六）房地產業和房地產融資的宏觀調控政策不穩定且效率低
我國短期性宏觀調控政策，往往使處于市場最前沿的金融機構遭受重創，出現疼在房地產業卻傷在金融機構的現象。一些地方政府管理行為不規范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產業發展，使土地價格虛高，造成房地產成本大幅上升，開發商最終將高額成本轉嫁給消費者，抑制了有效需求。
三、我國房地產金融風險防范措施
（一）完善土地制度
政府應該重新界定土地儲備中心的功能，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。地方政府的征地動機不能被濫用，各級土地儲備中心的土地儲備重點應轉向基本建設用地和工業項目用地儲備整理。
（二）拓寬房地產金融融資渠道，實現融資結構多元化
促進房地產融資方式的多元化發展，構建房地產業多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵有條件的企業發行公司債券，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。積極穩妥地發展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點，滿足低收人居民的購房需要。
（三）商業銀行自身應加強管理，提高風險防范能力
商業銀行要擴大房地產市場信息來源，完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力。加強產業政策研究，制定與產業政策相互協調的房地產信貸政策，加強對房地產行業周期波動的研究，防范市場風險于未然。信貸從業人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業道德意識，在調查環節盡職盡責，認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險，研究信貸風險防范措施。
（四）公布房產信息，引導公眾心理預期
政府須建立和完善房地產市場預警監測體系，加強數據、信息的統計、處理和公示。通過對房地產及相關產業的動態監測，信息，正確引導房地產企業的開發投資方向，促使消費群眾形成理性預期，顯露政府對炒房行為打壓的決心和規范市場的力度。
（五）健全房地產的法律、法規體系
嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。建立健全有關房地產信貸的法律法規。
參考文獻：
[1]袁萌萌,賈秀娥.我國房地產金融的風險及防范研究.技術與創新管理.2009(1).
[2]耿丹,邱敏芳.試論我國房地產金融未來發展趨勢.華商.2008(15).
[3]趙凱興.淺談金融危機對我國房地產業的影響及對策.決策參考.2009(2).
【關鍵詞】美國次債危機；房地產金融風險；金融管理
一、當前國際房地產金融風險
美國次債危機已對世界經濟產生重大影響，尤其所展現出的房地產作為虛擬資產的特殊性和現代金融風險新特征相結合的當前國際房地產金融風險變化值得我們關注。
（一）沖擊傳統觀念，充分體現房地產價格的強波動性
美國次債危機是一起典型的由個人住房消費而非房地產投資引發的金融危機。傳統理論認為：住房消費引發信貸危機的風險小，而住房投資引發的風險大。這正是我國目前“鼓勵消費，抑制投資”的房地產業宏觀調控的基本原則之一，根據購房行為和主體的不同在政策上區別對待。但從虛擬經濟理論看，房地產屬于虛擬資產，其價格具有強波動性，它不僅是一般耐用消費品，更是一種投資工具，房價不只是由土地、建筑成本與消費者效用決定，更重要是由投資房地產所能帶來的預期收益和資產升值的潛力決定[1]。這導致住房消費與住房投資并無本質差異，在適時誘因下，兩者都可引發危機。 正是房價的強波動性，房地產的高風險和高收益使其成為投資或投機活動的主要對象，這是房地產容易引發金融危機的主要因素之一。
（二）現代金融風險新特征
1、現代消費者信貸風險的固有性
美國次級住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評價完善，金融業高效監管，經濟景氣的背景下發展起來，采用了現代風險管理模式，對每個貸款人的信用風險進行科學評估，然后根據風險的大小來設定貸款的差異化價格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費者信貸。傳統的商業貸款可以通過對貸款申請者進行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費信貸者所固有的個體差異大，貸款數額小且分散，致使在美國金融機構對次級住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規模經濟性而處于兩難境地，最終在市場的過度競爭、房地產泡沫帶來的財富錯覺和對新興金融衍生品規避風險能力的強化下，埋下了風險隱患。
2、資產證券化具有兩面性
資產證券化于20世紀70年代源自美國，能將缺乏流動性的資產轉換為在金融市場上可以自由買賣的流動性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風險的功能，是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創新之一。美國次債危機中各利益主體正是由資產證券化連接在一起，但最終也是因這個紐帶的斷裂導致了危機，并通過其風險傳導機制演釀為國際金融危機。這說明，資產證券化本身作為一種金融創新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產的流動性，轉移、分散風險，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。
3、金融風險波及范圍廣，影響深遠
由于美國證券市場的開放性，特別是在當今金融全球化與混業經營的發展趨勢下，國際資本快速大規模流動，任何一個國家金融市場的內部失衡都會反映為外部失衡，進而很快影響到與其具有緊密投資和貿易關系的國家，最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機境地。美國次債危機從次級抵押市場開始，很快覆蓋整個資產抵押市場，再傳染到國內資本金融市場，隨后又波及世界各國形成事實上的全球金融動蕩就是一個有力的證明。
4、可能弱化本國政府宏觀調控能力
國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經濟決策的獨立性和國家對宏觀經濟的控制力，使得本國政府面對金融危機在調控時常陷入兩難困境。面對當前日趨嚴重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級住房按揭貸款市場的穩定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會進一步形成現貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當大批無辜者陷入危機的漩渦時，各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標，如原先實施緊縮貨幣政策的國家，為救市不得不采取反向操作，即向市場投放流動性，以保證市場的穩定性[2]。因此，可能弱化本國政府宏觀調控能力成為是現代金融風險中不可忽視的一個新特征。
二、我國房地產金融風險的主要表現
從融資看，目前國內的房地產金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產證券化更是尚未展開。整個房地產業的融資幾乎完全集中在銀行，這勢必把房地產的市場風險轉化為銀行信貸風險，使銀行面臨潛在的金融危機。
從銀行看，雖然我國按揭市場發展時間不長，但在市場競爭和短期利潤的追逐下，個人住房按揭貸款一直被奉為優質資產，各銀行將其作為市場規模擴張的根本。貸前銀行放松個人住房按揭準入標準，缺乏信用評級，次級信用評定更是不確定，貸后又缺乏有效的風險管理。這樣，出現了不少假按揭和假資產證明，尤其是在前期國內股市上漲及賺錢效應誘導下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時，沒有實現房地產證券化，國內個人住房按揭貸款潛在風險逐漸在銀行積累。
從市場環境看，從1998年到2006年，我國個人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元，房地產市場的空前繁榮讓個人住房按揭貸款過速增長的風險暫時潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經濟過熱、穩定通脹預期，連續多次加息，大大增加了購房人的還貸負擔。同時，隨著中央持續對房地產市場調控，房價出現了下跌。一旦房價出現大波動，房地產市場呈現周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風險也將暴露無遺。
與美國相比，中國房地產市場存在兩大突出情況。一是房價上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產繁榮期內，我國不少城市房價上漲了4到5倍，而美國的房地產市價格僅上漲50%。二是面臨的風險可能更大。美國次級信用的人僅占整個金融市場的12-13%。并且，美國具有目前中國房地產市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產品，個人信用評定，金融監管和法律配套。盡管這樣，個人按揭貸款仍引發如此巨大的金融危機。雖然國內個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風險擴展到整個金融市場之外，但實際上我國銀行所面臨的風險影響可能會更大。
三、對我國房地產金融風險管理的建議
（一）改變傳統觀念，警惕風險客觀存在
美國次債危機說明了，房地產信貸風險是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風險，而且住房貸款證券化產品也存在著市場風險；消費信貸風險是固有的，不僅住房投資能夠引發金融危機，住房消費同樣也能夠引發金融危機。只是房地產市場繁榮時，風險和危機被掩蓋，一旦市場逆轉時，就會逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產金融市場存在較大差異，但是國內銀行業及管理層要對房地產信貸風險予以高度關注，吸取經驗教訓，避免類似危機在中國爆發。
（二）金融創新的同時必須注重金融風險的防范
21世紀金融業的發展趨勢是金融全球化和混業經營。我們須充分認識金融衍生品的兩面性：在分散風險的同時也兼具放大風險的作用。金融衍生品為貸款人提供流動性以及降低融資成本，并通過重新分配風險滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風險過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續推動住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產融資渠道的同時，還應加強對衍生品市場發展的監管，嚴控單一市場風險向其他市場傳播。
（三）商業銀行應實行嚴格的貸款審核制度和風險管理措施
我國商業銀行一要堅決落實國務院對房地產市場的調控政策，嚴控個人住房按揭貸款市場準入標準，對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則，將風險防范在貸款發生之前。二是加強商業銀行內部控制和人住房信貸管理，防止風險貸款大量產生。三是建立并完善個人征信系統，加強個人信用風險評級，采取嚴格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現。
（四）監管部門應做好風險提示和檢查工作
我國監管部門應做好風險提示和檢查工作，一是在房價動態變化的市場環境下，要及時對市場參與各方發出風險提示，提高風險管控的前瞻性和有效性。二是嚴格監督國內商業銀行的個人住房信貸管理和相關政策執行，加大對違規責任人處罰力度。同時，完善個人信貸法規，加強對失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費信貸業務的開展。三是實行必要的信息披露制度，對出現的社會經濟問題及時分析說明，穩定公眾信心。四是加強金融監管的全球性協調與合作，降低國際金融風險的沖擊。
（五）避免房價大起大落，穩定房地產市場
在當前經濟形勢和中央持續嚴控房價的背景下，我國管理部門要注意加息或減息的影響，防止房價強波動的負面影響。進一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導房地產市場健康發展。
參考文獻：
[1]周建成，包雙葉.住房消費、住房投資與金融危機[J].財經科學，2008，（3） .
房地產作為一個龐大的產業,屬于資金密集型產業,因此它的發展更需要一個健康穩定的投融資體系作為支撐,如果房地產金融風險長期存在,將會導致多米諾骨牌效應,帶動整個環節的風險突發,本文以房地金融風險為研究對象,重點分析了風險防范中容易出現的問題,并根據研究經驗,給出對策建議,希望對相關問題的研究提供參考意見。
關鍵詞:
房地產;金融風險;對策;防范
一、房地產金融風險概述
進入21世紀后,國家采取一系列政策支持房地產業的發展,房地產業成為國內投資的熱門行業。隨著經濟的不斷發展,房地產行業的前景也一片大好,房地產業成為新的經濟增長點,推動經濟發展,同時不斷擴大的市場內需也與房地產有著緊密聯系,房地產現今已經成為我國國民經濟的支柱產業之一,對其他行業的發展也起到重要的影響。本文認為投融資市場風險,對房地產企業的發展影響非常大。這是一個相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進行科學的研究和策劃,以及系統的分析。房地產金融風險是指金融機構在為房地產業提供資金籌集、融通、清算等金融服務過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。由于房地產金融風險的強烈的負外部效應,當某一個項目或者金融機構遭受較大的房地產金融風險時,尤其是已經受到較大損失時,公眾就可能對其他項目或金融機構的穩定性、可靠性、流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,引發多米諾骨牌效應,波及整個金融體系進而引發金融動蕩乃至金融危機的發生。另外,金融機構經營的外部環境變化,也可能使整個金融體系都遭遇系統性風險,從而發生更大損失。
二、房地產金融風險產生的原因
(一)投資增長過快
眾所周知,與其它行業相比,房地產行業是一個有著巨大利潤空間的行業,近幾年來房價的持續走高更是讓房地產業成為了暴利行業。正因為房地產行業投資存在巨額利潤,所以就會有大量銀行信貸資金進入該領域,導致資金風險性的增大。如果房地產業貸款額度比重降低,那對于降低銀行信貸風險有著重要的意義。除了銀行信貸資金對地產行業的投資以外,房地產業的投資中還包括其他各種社會資金,如外資,外資的流入為房地產業提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊含了巨大的投機風險。
(二)地方政府對地產市場監管不到位
從2011年以來,政府大力出臺相關政策來調節房價,但由于種種原因導致地方政府部門對地產調控的積極性并不高。因為房地產業作為國民經濟的支柱產業,以其高度的產業關聯性對GDP的帶動作用十分明顯,我國房地產業是最容易獲得財政收入的行業(地方政府還可以利用房地產的發展導致地價上漲而獲得高額收入)各級地方政府紛紛把房地產業放在經濟發展的突出位置,大力推進城市化建設,對修建汽車城、大學城等大型固定資產投資項目持積極支持態度以推動GDP增長突出政績,因此盡管中央政府出臺了一些列促進房地產健康成長的政策,但地方各級政府往往對房地產市場采取縱容的態度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國的房地產市場健康發展仍然有待扭轉。。
(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風險集中
一直以來,房地產企業自我資金不足已是普遍現象,已成為地產界面臨的主要問題,因為,一個項目從開發到竣工,各個環節都是很大的支出,只有到銷售或出租時才能有收益,而此時也存在高額費用,如廣告、工資、開辦費用等。因此,房地產企業要不斷尋求新途徑進行融資。中國人民銀行統計我國房地產開發資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發達國家,房地產開發商一般不從商業銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國房地產資金的構成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業的自有資金。過分單一的房地產貸款融資渠道導致銀行從房地產需求和供給兩方面參與了房地產項目開發的全過程,集中了該行業從買地到開發到建設到銷售每一個環節的風險,一旦其中某一個環節扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產信貸資產的正常回流。
三、加強房地產金融風險防范的對策建議
(一)吸收國際經驗教訓
防范風險的一個重要環節就是使房地產金融得到創新和發展。次貸其本質是一種高風險的貸款,因此應對其進行分層出售,使之轉變為次級的按揭證券,在此基礎上,進一步的生成次級按揭證券衍生產品,以這種形式在債券市場上售出。通過資產證券化等方式,可以進行金融創新,將風險分散。汪成豪認為,如果經過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產品所依賴的基礎產品的信用情況以及估值水平,這樣對其進行風險評估就很困難,只能依靠評價機構,但是預測風險時,傳統的計量模型無法完成。如果一直金融產品距離基礎金融產品越遠,對其進行投資時就越具有投機性質,而這種投機使得金融市場的不穩定性大大的增加。美國金融市場當中,很多的金融創新產品和衍生產品對于消除風險沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風險。由于房地產泡沫的破裂,次級抵押貸款出現了大范圍的違約情況,開始僅在儲貸機構中產生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業銀行、養老基金、對沖基金、保險公司甚至于全球金融市場的投資者。
(二)實行房地產企業融資多元化
目前我國房地產信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動我國REITs的發展,必須借鑒外國的先進的經驗。首先應參照西方國家的相關法規,對我國房產投資信托基金的相關法律法規進行完善,對房產產權的登記、交易的管理制度進行補充和修訂。其次對信托機構等加強監督和管理,使信托行業的自律機制得到增強,保障REITs的發展更加的規范。第三要對信息的公開化制度進行完善,信息的需求者能夠及時快速的得到房產信息和相關的政策信息以及金融信息等,促進我國REITs的發展。
(三)建立房地產市場平穩健康發展機制
自從我國房地產市場開始發展,由于過分依賴市場,保障性住房嚴重不足,因此平穩發展的基礎十分薄弱。短期之內可以通過政府調控解決房地產過熱的問題,但是長期下去對房產市場的健康發展產生一定的影響,因此需要建立長效機制。滿足“自住型”住房需求是長效機制的關鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對住房保障制度進行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對城市住房建設規劃進行完善,逐漸的完善中央以及地方的財政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時期內大幅變動時,不會對住房供需產生很大的影響。
(四)發揮政府職能,加強政府對房地產的監管
應充分發揮政府職能,加強對房地產市場的宏觀調控,政府應該在充分分析市場的基礎上,確定房地產開發建設規模和各類商品房比例,以實現供需的平衡。政府應及時、準確的了解產業運行過程中的信息,通過科學的分析,對市場狀況和發展趨勢做出準確判斷,及時向社會市場信息,引導房地產開發商合理投資。
四、結論
本文探討了地產和金融之間的關系。房地產業是資本密集型的行業,它的發展需要金融機構的支持,但我國房產的融資渠道過于單一,房產供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導致了房產價格過高,蘊含了嚴重的金融風險。因此在目前我國對房地產進行嚴格的調控,對房產價格進行回調的背景下,需要對調控力度和方式進行靈活的把握和掌控,使房產金融體系更加的完善,達到維護金融穩定性的目的。另外本文還對房地產行業發展現狀進行分析,對市場與政府的調控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產市場的發展,為房地產行業的發展,為開發商的投資提供政策依據,促進房地產健康發展,最后使我們的消費者可以對房地產行業的發展有更深入的了解,以指導消費者合理消費。
參考文獻:
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[2]劉水杏.房地產業與相關產業相關度的國際比較[J].財貿經濟,2014,4:81-87
[3]黃忠華,杜雪君,吳次芳.房價與宏觀經濟研究綜述.中國土地科學.2009.23(1):62-67.
【關鍵詞】房地產企業；化解；金融風險
2010年，我國的貨幣政策調整為“穩健貨幣政策”，國家緊縮流動性，并多次提高存款準備金率和存貸款利率，這種緊縮性的貨幣政策對房地產企業特別是中小房地產企業帶來了很大的資金壓力，必然要求其加強風險管理，才能在市場競爭中更好更快發展。
1 房地產企業的資金來源的基本現狀
2009年，我國房地產開發企業數達到80407個，其中內資企業、港澳臺投資、外資企業數量分別為74674,3633,2100個，如此龐大規模的企業數量，其融資需求必定也會是一個相當大的規模。2009年，房地產開發企業的資金來源共達到57799.04億元，其中國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金所占的比重分別為19.67%、0.83%、31.05%、48.45%。并且國內貸款的比重在有逐步上升的勢頭，而自籌資金的比重在經歷了逐步上升之后又有下降的勢頭。并且，自籌資金的比重約為房地產開發投資比重的三成，表明房地產企業的資金來源對外部依賴程度很大。實際上，從開發投資所占的比重最大的其他資金來看，主要包括發行債券、群眾集資、個人資金、無償捐贈的資金及其他單位撥入的資金等，這都并非房地產企業的自身的資金，因此。外部融資環境的變化對房地產企業的影響巨大。
表1:2001年來房地產開發企業
資金來源比例表
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
國內貸款（%） 21.98 22.77 23.78 18.4 18.31 19.74 18.71 19.2 19.67
利用外資（%） 1.76 1.61 1.29 1.33 1.2 1.47 1.71 1.84 0.83
自籌資金（%） 28.38 28.09 28.57 30.33 32.72 31.68 31.41 38.65 31.05
其他資金（%） 47.69 47.38 46.27 49.87 47.77 47.1 48.16 40.32 48.45
資料來源：中國統計年鑒2010
2 房地產企業的金融風險分析
當前房地產企業的金融風險主要包括融資風險，政策風險，信用風險等方面。
2.1 融資風險
融資風險主要是融資成本的增加，這主要包括兩個方面，一方面，由于國家緊縮流動性，從而使得金融機構以及社會資金出現緊縮的局面，但房地產企業本身對資金的需求并不會降低，這就使得企業要獲取足夠的資金支持，必須付出更大的成本，否則可能會出現流動性不足而導致企業本身的資金鏈斷裂。并且，由于金融機構貸款在房地產企業融資中占據了相當的比重，國家調整提高貸款利率，會直接增加房地產企業的資金成本。另一方面，在流動性偏緊的外部約束下，房地產企業要獲取外部資金的支持，必須花費更多的成本來進行信息收集，合同談判等方面，以便獲取可能的融資渠道，這也會增加企業的融資成本。
2.2 政策風險
政策風險主要是指國家宏觀調控政策的變動帶來的風險。一方面，我國房地產政策密集出臺，特別是各種限購政策、商品房貸款政策的出臺，使得一部分有在原有政策下有購房能力的消費群體的購房支出直接增大，甚至使得部分群體失去購房能力，如首付由原來的兩成提高至三成，按100萬元計算，則在首付階段直接增加支出10萬元，這可能會使得部分群體的購房欲望直接降低，從而增加了房屋銷售的難度，降低了資金回籠的速度。另一方面，國家大力建設保障性住房，會直接降低市場對商品房的需求，并且由于兩者之間的價格差異較大，會對商品房的漲價行為構成一定的制約。并且，國家將出臺的商品房價格控制目標等都會對房地產的銷售價格帶來直接影響，這都使得房地產企業的銷售收入可能會減少，從而在某種程度上降低了單位資金的盈利能力。
2.3 信用風險
信用風險主要包括兩種。第一種是銀行出于流動性的需要，為達到國家提高存款準備金率等的要求，或者認為當前房地產企業經營面臨的風險較大，從而要求提前收回貸款。這會使得嚴重依賴外部資金的房地產企業直接面臨資金壓力。第二種是房地產企業本身的信用資金管理帶來的風險。如房地產企業在建造房屋過程中，會通過預付資金等方式來購買原材料，或者給施工單位，但施工方或者原材料供給方出現破產等問題，這就會給企業帶來信用風險。
3 房地產企業化解金融風險的對策建議
房地產企業化解金融風險，可以從增加融資渠道，加強資金管理，積極參與政府項目建設等方面著手。
3.1 增加融資渠道
增加融資渠道，首先，可以進一步通過擴充股本等方式來增加自籌資金的比重。部分非專業性的房地產投資企業，如國有大中型企業的下屬企業，則可以通過進一步爭取母公司的支持來獲取更多的資金。其次，可以通過加強與銀行等金融機構的合作來獲取資金。要在項目開發等過程中進一步加強與銀行等金融機構的聯系和溝通，做好前期調研，以便更好的獲得銀行資金的支持。再次，還可以通過信托融資，發行企業債券等方式來進行融資。特別是對于上市房地產企業而言，可以積極增去從資本市場中來融資，以此解決資金短缺問題。
3.2 加強資金管理
加強資金管理，首先，房地產企業要進一步加強預算管理，對內部嚴格控制經營成本，以此來節約資金。其次，房地產企業要進一步加強對投資的管理。在投資之前，要對投資項目的可行性、投資的回收周期等做出科學的分析預測。同時，企業還要加強投資決策管理，通過建立完善的投資決策渠道，來降低可能面臨的投資風險，化解資金壓力。
3.3 積極參加政府項目建設
房地產企業要積極研究政府政策的變化，并加強與政府合作，通過合作樹立良好的形象，從而為參與政府項目奠定基礎。如對于即將展開的保障性住房建設等項目，房地產企業要積極的參與，以參與政府項目來解決自身資金不足的問題。此外，房地產企業還可以積極參與政府鼓勵的對外合作項目，通過對外合作項目來爭取政府在資金方面的支持，或者爭取外國政府資金的支持，以此來緩解資金需求的壓力。
【關鍵詞】 房地產 金融 風險
一、前言
2016年春節過后，中國的房地產市場價格就一路飆升，政府出臺了各種政策對我國房價進行調控，但是效果甚微。中國房地產市場仍然吸引著一批批投資者進入。自2003年以來，我國房地產市場就進入一個高速發展期，直到2008年我國開始出臺各種政策控制房地產市場過熱到近年來逐步放寬對房地產市場的政策控制，我國的房地產市場一直波動不斷。
房地產市場的開發具有投資規模大、周期長等特點，且需要大量的投資。房地產產業的發展需要金融部門的支持和幫助，房地產金融為房地產產業的發展提供不可或缺的支持和保障。房地產市場的波動必然會給房地產金融帶來風險，因此對房地產金融風險的研究具有現實意義。
二、我國房地產金融風險現狀
房地產的健康發展對我國的經濟發展具有重要作用。在拉動經濟的三大馬車消費、投資和出口中，投資和出口是我國經濟增長和發展的主要來源，而房地產投資是投資中的重要組成部分。房地產產業對上下游產業的影響非常重大，其中金融產業受房地產產業影響最大。房地產金融風險是指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或者客觀環境變化等原因導致其資產、收益、信譽等遭受損失的可能性。
根據我國房地產市場發展現狀，本文認為我國房地產金融風險主要有：個人住房抵押貸款風險、房地產企業貸款風險、商業銀行經營管理風險以及土地儲備風險等。
（一）個人住房抵押貸款風險
雖然我國的個人住房抵押貸款業務較發達國家存在發展時間短，發展完善度不夠等劣勢，但是隨著房價的一路飆漲，貸款買房成為大部分購房者的首要選擇。雖然我國對個人住房抵押貸款的把控較嚴格，個人住房貸款不良率也較低，但是個人住房抵押貸款風險具有隱蔽性強、暴露時間長的特點，且受經濟周期波動影響較大，2008年的美國次貸危機就是由于個人住房抵押貸款引起的。個人住房抵押貸款風險容易引起銀行壞賬，總體來說，個人住房抵押貸款風險主要有：欺詐風險、銀行存貸期限不匹配風險、提前償還貸款風險。欺詐風險是指個人住房貸款者為最大程度上獲得銀行貸款，對自己的個人信息、收入水平、收入穩定狀況、個人動產和不動產情況進行偽造欺詐銀行的風險，一旦個人住房貸款者無力償還貸款，銀行難以回收貸款；銀行存貸期限不匹配風險是指由于個人住房貸款期限較銀行吸收存款的期限長所造成的銀行資金不穩定的風險；提前償還貸款風險是指貸款者提前還款后銀行遭受的服務成本損失、提前收回造成的資金閑置以及預期收益減少等損失風險。
（二）房地產企業貸款風險
由于房地產產業占用資金量大、回款慢等特點，房地產企業在投資房地產時會想盡各種辦法獲得足夠投資，在這些過程中難免會出現一些舞弊行為，產生房地產企業貸款風險。總體來說，房地產企業貸款風險主要有：房地產企業資產負債率過高、假按揭、企業財務信息造假、房地產企業“超前貸款”等。房地產企業資產負債率過高表示房地產企業的償債能力較低，出現資金鏈斷裂的可能性較大，因此會存在風險；假按揭是指房地產企業為更快獲得貸款，采用“假按揭”的方法獲得個人住房貸款替代項目開發貸款以獲得開發項目資金導致的風險，當樓盤銷售情況差時，會出現不良貸款；企業財務信息造假是指企業為獲得銀行的貸款支持，對自己的企業財務信息進行粉飾，使得銀行高估其信用狀況、還款能力、貸款金額等造成的風險；房地產企業“超前貸款”是指房地產企業在不具備發放貸款的“四證”條件下用流動資金貸款來頂替房地產開發貸款給銀行帶來的風險。
（三）商業銀行經營管理風險
貸款是銀行的主要收入來源，因此，銀行會大力發展貸款業務。而隨著一些大企業的貸款金額大、還款時間長等弊端，同時也為了開拓新的市場業務，銀行逐步加大對房地產貸款業務的支持力度。房地產貸款業務的還款率高、還款時間短等特點使得房地產貸款成為各銀行的主要競爭業務，因此產生一些惡性競爭手段。一些銀行工作人員為業績考慮會放低對貸款者的信用和資產狀況的審查嚴格程度，使得一些不符合銀行住房貸款要求的顧客獲得了貸款，一旦顧客不能按時還款，所有的風險由銀行來承擔。同時，房地產貸款業務數量多、情況復雜，如果銀行過分依賴房地產貸款業務，一旦房地產市場產生波動，y行所遭受的風險很大。
三、我國房地產金融風險產生原因
（一）房地產金融體系不健全，融資渠道單一
我國并沒有形成完善的房地產金融體系。美國的房地產金融體系是世界公認的房地產金融體系的典范。它包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場以及以證券為主要手段的二級市場。一級市場主要是發放貸款市場，二級市場是出售抵押貸款的市場，兩個市場共同作用形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。而我國自商品房出現以來，房地產金融市場也得到了長足發展，初步形成了商業房地產融資體系和政策性房地產融資體系組成的房地產融資體系，但是我國房地產金融體系并沒有形成完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系，使得對風險的應對能力特別弱。而且我國房地產金融目前融資渠道單一，目前只能通過銀行貸款獲得房地產投資。
（二）商業銀行信用風險管理落后
商業銀行對貸款的信用風險評定主要采用貸款風險測度法，雖然該方法能從一定程度上對信用風險進行評定，但是其還是存在貸款風險度主觀性強、科學性差等弊端。我國商業銀行在信用風險評定和度量等技術上都比較落后，對企業的了解主要依靠財務信息。商業銀行在房地產貸款項目中不注重對貸款的事后監督和不確定性因素對貸款的影響，過度重視違約后債務的賬面價值的損失。我國對貸款的五級分類管理制度，對貸款分類級別設置過少，缺乏對貸款損失率的細化。銀行信用風險管理較為落后的技術方法是導致我國房地產金融風險過高的重要原因。
（三）缺少健全的法律法規體系
我國的個人信用方面的法律法規還不完善。尚未有明確的法律對個人信用的信息披露、使用以及信貸各方的權利、義務等作出明確的規定。從已有的法律來看，現有的法律并沒有對個人信用風險管理起到良好的約束作用。且我國尚沒有法律對個人失信的懲罰制度作出明確的懲罰規定。
同時，我國的抵押制度不完善。我國抵押貸款中有規定是法院可以查封不良貸款人員的房屋等，但是并不能對其進行拍賣。該規定是以保證不良貸款人員的基本生存底線為基礎的，卻給一些不法分子造成了可乘之機。這會使得不具有貸款和還款能力的人員想方設法獲得貸款，同時誘使已經獲得貸款的人出現不按時還款等行為的發生。
四、我國房地產金融風險防范建議
（一）建立和完善房地產金融體系，拓寬融資渠道
一個完善的房地產金融體系需要發放貸款市場和出售抵押貸款的市場相結合，我國目前發放貸款的渠道單一，同時沒有建立一個良好的出售抵押貸款的市場。因此，我國應該加快建立和完善房地產金融體系。
前面提到，我國的房地產金融體系不健全，融資渠道單一，因此，為我國房地產金融的穩定發展，需要拓寬融資渠道，也只能從銀行獲得貸款支持房地產產業發展來改變現狀。鼓勵房地產投資信托企業的發展，為房地產企業提供資金支持。我國的房地產投資信托企業在國家的控制和幫助下得到健康發展，以后國家應該出臺更多的政策鼓勵和支持房地產投資信托企業的發展。同時，對房地產企業而言，也可以通過與地方資金雄厚的企業進行合作等方式實現自主融資。地方企業投資房地產可以通過投資房地產進行多元化經營分散風險，創造新的盈利模式。我國應擴大住房公積金貸款的額度，積極推進房地產融資渠道的拓寬。
（二）建立和完善住房信貸保障制度
住房信貸體系應該具有一定的在社會環境中分散風險的能力，但是我國的住房信貸體系不具有此功能，因此我國應該建立和完善住房信貸保障制度。
建立和完善住房信貸保障制度，首先要完善房地產抵押貸款擔保體系。房地產抵押貸款擔保體系可以通過建立政府住宅抵押貸款擔保基金組織和社會抵押貸款擔保公司組成。通過政府住宅抵押貸款擔保基金為購房者提供抵押貸款保障，當購房者無力償還債務時可以讓政府住宅貸款擔保機構承擔其未償還的債務，保證能夠向金融機構及時償還貸款和利息，降低住宅抵押貸款市場的系統風險水平，降低壞賬率，還可以開辦社會抵押貸款擔保公司來彌補政府住宅抵押貸款不能解決的缺陷。
（三）建立和完善個人信用制度
根據我國房地產市場的發展現狀來看，住房貸款制度將長時間存在并發展，因此，我國應建立和完善個人信用制度，為降低我國房地產金融風險提供信用保障。個人信用評價制度在我國出現的時間較短，再加上我國社會情況的復雜性等，我國尚未出現比較成熟的個人信用征信公司。我國應積極推進建立和完善我國的個人信用制度，建立起政府推動征信公司市場化運作的個人信用體系。
首先我國應該建立個人信用制度的法律法規體系。對個人信用體系中個人信息披露、使用以及信貸各方的權利、義務等做出明確的規定。同時，規定當個人失信時應該遭受的懲罰和懲罰力度，為個人信用制度的建設提供法律支持。
其次，我國應建立個人信用專管機構。我國的專業個人信用機構缺乏，主要的信用評判是通過貸款申請人提供的資料由銀行對其信用進行評判，評判的主觀性較強，科學性差。我國應該建立非盈利性的可信度高的信用管理機構，如國家信用管理局等。
第三，我國應建立個人信用評判體系。建立個人信息檔案，對能夠表明貸款人信用狀況的信息進行長時間記錄，并建立一個信息共享平臺，供信用評級機構共享信息。同時，我國應建立一個有效的個人信用評估體系，對貸款人的信用進行全方位有效評估，避免因為評估失誤造成的金融風險。
房地產市場的金融風險時刻存在，但是并不是不能夠有效控制的。我國房地產市場的金融風險目前主要是因為制度和市場的不完善造成的，我國應該加快對房地產金融市場的建立和完善。
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關鍵詞：房地產金融風險；成因分析；防范策略
一、我國房地產金融風險的成因
1.高速發展的宏觀經濟影響。改革開放以來我國國民經濟發展良好，民間財富得到迅速積累，房地產投資的基礎就是人民的富有。統計數據表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產業占有比較大的比重。經濟學中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經濟的增長事實上已經對房地產經濟形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮化的步伐持續加快，均為房地產過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產金融風險便會暗暗滋生。
2.唯GDP論的政府考核機制和土地供應壟斷導致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導致投資最大化以及經濟增長率最大化，所以，地方政府可能會出現一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經將土地收入變為自己的“第二財政”，部分地區甚至出現了將二十年規劃的土地審批和建設行為集中在五年完成的現象，這種不計后果的擴張行為也為房地產金融風險做好了“鋪墊”。
3.不合理的房地產融資結構。很大一部分的房地產企業融資主要渠道是銀行貸款，商業銀行的信貸資金幾乎介入了房地產業運行的全過程(土地轉讓、房屋開發、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產證券化等融資方式所占貸款比例很少。
4.不夠明晰的金融產權導致權責利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產權內部的信貸資金管理中，權責利并未有機結合起來，責任與約束均不明顯，可以說當前的商業銀行并非真正意義上的商業性金融機構，容易引發金融風險。
5.金融機構缺乏完善的內部控制制度，對風險的管理和防范缺乏有效的機制。
6.企業和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標準，銀行等金融機構在放貸前缺乏對借貸企業和個人的詳細考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現不良貸款。
二、我國房地產金融風險的防范策略
1.改進土地供應制度，加快管理模式轉變，加強監管力度。
土地市場的健康發展，離不開正確完善的土地供應管理政策，這個政策需要要適應宏觀經濟的發展形勢，房地產的金融風險。當今，我國所儲備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業用地資源和用地效率等，但是它的負面影響如政府對土地供應高度壟斷、限制集體建設用地流轉、地方債務平臺壞賬風險、土地財政推高房價等，也會對房地產市場的健康發展和金融風險防范有一定的影響。為保持房地產市場的可持續發展，在條件比較成熟的時候，可以適度改革土地供應制度，加快對土地管理模式的轉變，同時應對土地供應加強監管。
2.促進融資渠道多元化，推進房地產直接融資渠道建設
當前我國房地產融資的特點是渠道較少，銀行貸款還是房地產資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產的融資機制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉化為銀行貸款、公積金貸款、房地產信托、住房資產證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構建房地產多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業的房地產金融風險。具體需要考慮以下的幾個方面：第一，要充分地發揮房地產基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級市場的培育和發展，實施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風險的前提下，可以在國內的房地產適當引進外資；第四，擴展住房公積金貸款方式的服務范圍，除原有個人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設開發貸款等領域。
3.加強國家宏觀調控引導，加大對房地產行業的監管力度
對于國家來講，房地產行業的健康發展是金融市場穩定的重要保證，國家有必要加強對房地產金融機構的監控以有效地控制風險，一方面中央銀行、銀監會等監管機構可以通過定期監督檢查引導金融機構逐步建立完善的內控機制、開展有序競爭；另一方面監管機構還須認真對房地產市場的運行狀況和發展規律進行調查研究，通過科學詳實的調研可以提高對房地產市場研究判斷的準確性，并可逐步建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時對相關房地產金融機構發出預報和警示。
4.完善房地產金融的法律環境
房地產金融業務的開展離不開要良好法律環境的支持，隨著房地產金融的不斷發展演化，相應法律法規也需要進一步完善和健全。針對房地產資金籌集、融通、借貸、使用等各環節中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規予以約定，以便從法律層面保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產行業的金融風險。
5.建立房地產企業及個人信用制度，健全信息傳遞機制
現在，我國的企業及個人信用信息不健全，信息不對稱等現象時有發生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，通過對信用檔案系統的信息檢索，房地產金融機構可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經營和收入變動以及財產增減情況實行動態監控和追蹤調查以鎖定貸款風險。此外，應把各類房地產企業經營業績以及違法違規記錄向社會公開，將使得有劣跡的企業在擴大經營、承接新業務方面受到限制，從而引導房地產企業守法、誠信經營。
參考資料：
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關鍵詞：后金融時代；房地產；金融創新；風險防范
中圖分類號：F832.1文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
創新是一個國家發展的不竭動力，也是各行各業不斷前進的核心所在。在房地產金融業發展的過程中，隨著市場經濟的迅速發展，房地產金融創新是其發展的必然趨勢，對其今后的發展有著極其重要的作用。盡管中國金融市場的整體結構和運作模式與美國存在較大的差異，但是在全球經濟一體化的背景下，美國公司在金融危機中暴露出的問題值得中國公司警戒。在房地產金融創新中，基于房地產金融的特殊性，其業務、監管不到位，都會對房地產市場的發展造成影響。在當前我國房地產金融創新發展中，至今仍以銀行信貸為主，融資方式單一，金融產品創新層次低，且同質化現象嚴重，這些都對我國的房地產金融創新造成了影響。在房地產金融創新中，結合著市場發展趨勢，在原有的基礎上加強風險防范意識，在推進房地產金融業務創新的同時，還能穩步推出投資信托基金。在此，本文從我國房地產金融狀況分析、金融創新在我國房地產領域勢在必行、金融創新在房地產業的總要性、房地產金融創新的途徑、我國未來房地產金融創新的可借鑒的現實模式以及房地產金融創新必須加強防范風險意識等六個方面出發，針對后金融危機時代房地產金融創新中存在的相關問題及完善措施，做以下簡要分析。
一、我國房地產金融狀況分析
隨著當前我國人口的不斷增加，城市發展化進程的不斷加快，房地產在開發建設中，其基本功能在于滿足人們的生活需要，在推動社會發展的同時，還能進一步促進我國的經濟增長。在當前我國房地產金融狀況分析中，主要包括以下幾個方面：首先，在房地產金融業發展的過程中，房屋成本的不斷上漲，在很大程度上加大了對土地的要求，整個建設成本呈現出不斷上漲的趨勢。其次，我國房地產金融業在發展的過程中，自2003年起，所呈現出調而不控，逆勢上揚的發展趨勢，尤其在2009與2010年，超發貨幣規模的不斷擴大，使得理性通脹預期對未來房地產價格的走勢影響很大。再次，在我國當前社會經濟發展的過程中，投資渠道匱乏，無法滿足投資的基本需求，再加上先行入市者高額的回報示范效應，更加認定房地產是“優質投資品”，這種局面導致一系列差別化信貸調控政策失靈，房價扶搖直上。最后，在房地產市場發展在，基于通脹預期及旺盛投資的影響，多數資金流入房地產市場，以此來發揮資金的最大使用限度，并在原有的基礎上形成巨大的投資需求。
二、金融創新在我國房地產領域勢在必行
在我國房地產金融市場發展的過程中，針對當前房地產金融創新中存在的超發貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素，需要相關責任人在其創新發展中，能夠最大限度的加強房地產金融創新，同時結合著這些影響因素，將其造成的影響降到最低，只有這樣才能從根本上推動房地產金融創新。
在當前我國房地產開發研究中，普遍存在著融資渠道單一的現象，且我國房地產融資主體的股權仍掌握在股東手中，這就在很大程度上增加了投資風險。再加上我國至今沒有形成滿足房地產融資的相關模式，要想使其在今后的發展中持續健康發展，其難度可想而知。而之所以會出現的現象，其根本原因主要包括以下幾個方面：首先，房地產金融市場在其發展的過程中，至今沒有形成科學完善的結構體制，導致融資渠道得不到有效的發展，投資需求兩旺造成信貸擴張與政府緊縮的調控體制相沖突。其次，在當前住房融資中，二級市場得不到有效的開發，一級市場又呈現出畸形發展，由此導致信貸資本的固化形態資產得不到有效的發展，在帶來大量市場風險的同時，也對金融市場的監管效果造成了極大的影響。最后，在我國房地產的整體金融體系中，政府住房公積金制度仍無法成為住房融資的主導體系，導致在其發展的過程中，仍形成了以商業銀行信貸為主導的結構體系。
三、金融創新在房地產業的重要性
在當前我國房地產金融業發展的過程中，其金融創新在推動房地產市場發展的同時，還能在原有的基礎上規范房地產的發展秩序，為其今后的可持續發展奠定基礎。針對其金融創新的重要性，主要體現在以下幾個方面：首先，房地產金融創新能夠在現有的基礎上擴張房地產的融資渠道，優化融資結構，提高融資效率。其次，房地產融資創新在跟上市場經濟發展趨勢的同時，提高房地產的融資收益，在降低融資風險的同時，還能完善資產的整體管理，確保資產的順利運行。再次，房地產行業的金融創新在很大程度上符合了市場的發展需求，在彌補當前市場缺口的同時，還為投資者與消費者提供了更多的選擇途徑，以此來促進社會的發展。最后，房地產行業金融創新在豐富金融市場內容的同時，還能在現有的基礎上彌補金融市場上的不足，并為其下一步的發展奠定堅實的基礎。
四、房地產金融創新的途徑
在房地產金融創新的途徑中，主要包括以下幾個方面：首先，創新房地產金融制度，完善房地產的金融結構及組織形式，使其健康、完善的發展。其次，在推動房地產金融創新的過程中，其基本前提在于房地產金融業務的創新。只有其業務在原有的基礎上進行了創新，才能實現融資對象的多元化，進一步擴大房地產金融行業的融資途徑。除此之外，在融資對象多元化的同時，投資主體也在現有的基礎上面對多元化發展，其股權及股東意識也在現有的基礎上得到了強化。再次，創新金融工具，使其打破傳統的單調、匱乏局面，朝著創新、豐富的方向發展。最后，建立房地產二級低壓市場，實現低壓資金的再次分配，以此來增強低壓貸款資金的流動性。
五、我國未來房地產金融創新的可借鑒的現實模式
在當前我國房地產金融發展中，與國外一些發達國家相比，我國至今仍處于薄弱環節，這就要我國在發展創新的過程中，能夠借鑒國外的發展模式，并結合著我國的實際國情，將其運用到我國房地產金融行業的發展中來，以此來達到創新發展的目的。縱觀當前發達國家房地產的發展形勢，我國在創新發展的過程中，最有可能借鑒的模式為REITs，即房地產投資信托基金。
REITs模式在使用的過程中，其起源于美國，并隨著社會經濟的迅速發展，成為公眾熟知的房地產投資工具。在其具體實施的過程中，首先，能夠憑借自身的優勢，對民間資金的投向進行科學、合理的分流，以此來減少房地產商品市場投資性的需求。其次，在REITs模式具體運行的過程中，能夠及時的提供房租租賃市場中的資金來源，同時在現有的基礎上增加住房租賃市場的供給，以此來降低居民購買住房的剛性要求。再次，REITs能夠最大限度的降低銀行金融風險，在發展民間投資新途徑的同時，還能減少工程項目對銀行信貸的依賴。最后，該模式的有效運行，還能有效的環節國外資本進入我國房地產市場的壓力，為國內資本市場的發展爭取可靠的空間與時間。
六、房地產金融創新必須加強防范風險意識
在整個創新活動順利進行的過程中，除了要摒棄傳統的發展模式外，還應加強自身的風險防范意識，以此來確保創新模式的順利運行。在整個風險防范意識加強的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，在其風險防范意識加強的過程中，必須堅持一切從實際出發的原則，在借鑒國外先進發展模式的過程中，應結合著我國的社會體制，不斷推進、創新，以此來達到創新的目的與效果。其次，在現有的基礎上，加快住房抵押貸款證券化的法制化建設進程，積極培育二級市場，同時進一步完善現有的金融法律法規制度體系，加大違法成本懲處。再次，相關工作人員應密切注意房地產行業的市場發展狀況，尤其是房產價格的浮動，并對其產生的信息進行收集，以便及時的預測價格浮動帶來的經濟風險，并對其采取相應的完善措施，以便風險來臨時能夠將經濟損失降到最低。在整個風險考慮中，除了考慮社會風險外，還應將個人風險考慮在內，以此來保證風險防范的全面化。最后，明確政府職能，完善制度建設。政府在干預貸款的過程中，其主要作用在于政策工具來干預經濟市場，因而在發展的過程中，應以平等的身份參與到市場發展中，只有這樣才能在現有的基礎上推動市場發展，完善市場基礎設施及制度建設。
總結
綜上所述，隨著我國社會經濟的迅速發展，傳統的房地產金融也已經無法適應社會的發展趨勢。這就要求在其發展的過程中積極尋求創新模式，在推動房地產金融行業發展的同時，還能促進我國經濟的發展。而在其創新的過程中，面對當前我國社會經濟的復雜性，還應加強自身風險的防范意識，真正體現出創新的價值。
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中國的房地產價格在最近一段時間里出現了近乎瘋狂的上漲。根據國家統計局9月份的統計，全國70座大城市新建住房價格平均同比上漲9.2%，上海房價同比上漲31.2%，廈門同比上漲43.8%。這些驚人的數字告訴我們，中國的房產泡沫已經到了難以持續的地步，若是不加以控制，極有可能引發房產或金融危機。
為此，自10月份以來，房價漲幅偏高的地方政府紛紛推出了限購政策，來遏制價格上漲過快的樓市。這樣的做法能否有效化解中國已經形成的、且非常嚴重的房地產泡沫，是一個需要認真加以研究的問題。 土地供給制度的缺陷不小
根據價格原理，任何商品的價格上漲都源于需求過剩，即供給的增加趕不上需求的增加。所以，我們不妨從供給與需求兩個角度，來尋找中國中心大城市房價瘋狂上漲的原因。
從供給來看，至少有以下幾個因素推動了房價的上漲：第一，國家土地供應有紅線約束。這個紅線約束就是國家對可耕地數量的控制。由于存在這個約束，就會產生土地價格上漲的預期。這個約束越是趨于剛性，這種預期也就會變得越發強烈。因此，想要從根本上改變房價單邊上漲的預期，只有適當增加紅線彈性才是可取的。其實，就今天中國的情況來看，增加紅線彈性的空間是存在的。
首先，中國農業生產率還有大幅提高的空間，原因就在于中國大部分農村還處在前工業化的小農生產方式，若是能夠通過土地使用權流轉，轉變成為現代大農業，那么農業產出將會產生突破性的增長，從而就可以給紅線帶來彈性。
其次，中國的人口增長率已經出現下降的趨勢，人均收入也在以較快的速度提升，從而對糧食的絕對需求和相對需求都有下降的趨勢，這也為增加紅線彈性提供了很大的空間。并且，從長期來看，隨著人口增長率的下降，人們對住宅的需求也是會趨于下降的，從而耕地數量是動態可調整的。
第二，土地配置中的價格歧視。這種歧視表現為工業用地可以低價租賃，而用于住宅建設的商業用地則需高價租用。存在于不同性質用地中的價格歧視，是由中國地方政府追求政績的目標函數所決定的。地方政府官員的職務升遷在很大的程度上取決于能力，顯示官員能力的顯性指標當然是“政績”，出眾的政績表現為地方社會穩定、經濟高速增長。為此，就需要招商引資發展經濟，并且會選擇效率較高的產業項目來增加本地稅收，然后用于社會發展之所需。這是一種良性的“激勵相容”機制。
但是，分稅制改革后，地方政府的這種激勵不再存在。在大部分稅收歸中央政府的情況下，做大經濟規模（GDP）比做好產業項目更為重要，做好項目的稅收歸中央，做大經濟規模的政績則屬于地方。于是，通過發展房地產業來增加投資和經濟規模，并借助于房地產開發來增加地方財稅收入，就成為地方政府“理性”的選擇。為達此目標，就必須對房地產業商業用地，推行高價拍賣的價格歧視政策。
在這種政策背后，我們可以觀察到以下兩個結果：一是地方政府與房地產開發商的激勵相容，地價上漲帶來地方政府土地拍賣收入的增加，同時也使得房地產開發商可以獲得更多銀行融資，因為作為銀行融資抵押品的土地價格上漲了，這既是導致廣義貨幣供應量持續上升的重要因素，也是造成全社會資源過多集中在房地產業、導致中國經濟增長結構惡化與資源錯配的主要原因；
二是購房居民的收入被地方政府再分配。其中的傳導路徑是這樣的，中央政府通過分稅制改革對地方政府的收入進行再分配，地方政府則通過土地價格與房價上漲對居民收入進行再分配，房地產開發商通過杠桿獲得了超額利潤，而購房居民則因房價上漲而不得不增加負債。隨著居民負債率的上升，國民儲蓄持續下降，作為國內總需求的投資和消費雙雙趨于下降，最終帶來的結果自然是經濟增長的下行。
第三，現行的土地拍賣制度也是推動房價上漲的動力所在。曾經采取過的土地批租制度產生了嚴重的腐敗問題，為了解決這個問題，便采取了市場化的土地拍賣制度。但是，這又產生了兩個新的問題：一是在土地供給被賣方（政府）壟斷的情況下，不可能形成真正的市場化交易，地方政府可以通過控制土地上市的數量，以及由其控制的城司等機構進場托市的方法來推高地價；
二是在房價預期看漲的情況下，推行市場化拍賣制度，會帶來土地價格自我實現的上漲效應。由此產生的后果是，腐敗變成了壟斷，由壟斷造成的地價上漲帶來了更大的社會福利損失。所以，正確的做法應該是按照公允會計價格來拍賣公共土地，在公允會計價格形成的過程中，至少需要導入經濟長期增長、居民收入的動態變化，以及土地的開發成本等因素，現在這種賣方壟斷、買方“自由”競價的方法，并不是真正的市場化土地拍賣制度，由這種制度帶來的只能是地價暴漲。 是金融危機，而非經濟危機
現在我們再來分析需求方面的問題。從需求角度來看，房價上漲與以下幾個因素有關：
第一，2008年危機以來，世界進入廉價貨幣時代。2008年的危機是金融危機，金融危機與經濟危機并不完全一樣。經濟危機大都是周期性的，由于儲蓄還在，只要有企業家精神，危機很容易恢復。但是，金融危機就不同了，這種危機在本質上是債務危機，造成危機的原因就是資不抵債，因此，危機發生就意味著儲蓄的耗盡。
所以，為了恢復危機，就必須增加廣義貨幣的供給，否則，即使企業家想要通過創新來擺脫困境，也會面臨難以逾越的現金預付約束。從2009年美國開始的量化寬松貨幣政策，到今天全世界央行的負利率政策，不僅告訴我們克服一場金融危機有多難，而且再也清楚不過地表明世界確實已經處于廉價貨幣時代。隨著貨幣供應量的增加，包括房價在內的資產價格自然會趨于上漲。
第二，央行貨幣政策的目標過于狹義。根據早已深入人心的慣例，世界各國央行的政策目標是保持價格穩定、控制通貨膨脹。這種過于狹義的貨幣政策目標，既是2007年美國次貸危機發生的重要原因之一，也是今天世界各國央行繼續執行過度寬松貨幣的根源所在。資產價格一旦處于央行政策視野之外，那么房地產價格上漲不僅不會引起央行的重視，反而會被貨幣當局當做一個安全的貨幣池，從而會誘惑央行進一步增加貨幣供給。
第三，對房地產價格上漲的單邊預期。除了以上這些宏觀因素之外，導致房價非理性上漲的市場因素就是人們對于房價的單邊上漲預期。這種預期源于對房地產市場的錯誤理解。房地產市場沒有一般均衡，只有分離均衡，導致這種情況發生的原因就在于房產是一種不可分割的資產，所以不能分拆購買。
房產的這種屬性就決定了不是所有人都可以進入這個市場的，想要進入這個市場就要具有越過閾值的能力，那就是能夠支付“首付”的能力。正因為有這樣的閾值存在，所以任何國家的房地產市場都不會有一般均衡，只會有分離均衡。
分離均衡意味著房地產市場會因為人們收入水平的高低與期限差別而分割成為三個市場：其一，是高收入者才可以入市的商品房市場；其二，是只有低收入階層才可以進入的廉租房市場；其三，是為工資收入較高，但工作年限較短、儲蓄不足首付的人群提供居住便利的租房市場。
毫無疑問，為了實現分離均衡，就必須有三種不同的供給者提供三種不同種類的房產，來滿足這三種不同性質的需求，它們分別是：房產開發商，地方政府，房產出租商，由此分別形成商品房市場、廉租房市場和租房市場的均衡。但是，中國的現實情況是，廉租房市場和租房市場的供給嚴重缺失。地方政府為了從土地使用權出售中獲得較高收入，一般不會根據低收入者的需求來提供足夠數量的廉租房，借以實現低收入者住房市場的均衡。房地產開發商也不會負債建造只租不售的房子，通過長期出租來收回成本，以及微薄的本金利潤。
這樣一來，整個房地產市場中有供給彈性的就只剩下商品房市場，當人們錯誤地把房地產市場當做一個一般均衡的市場來對待，進而把那些因為供給剛性而無法得到出清的低收入者的需求和儲蓄不足首付的人群的需求，加總到商品房市場中去的時候，便會產生商品房市場需求大于供給的假象，從而形成房價單邊上漲的錯誤預期。這種預期一旦形成，就會形成整個社會“買漲不買跌”的羊群效應，從而導致房價泡沫化上漲。
根據以上的分析不難發現，對房地產市場做一般均衡解讀所造成的、將不同類型需求加總的錯誤，實際上就是犯了把“居者有其屋”簡單等同于居者都要買房的錯誤。這一錯誤很有可能衍生出另外一個錯誤，那就是很多低收入者期盼房價下跌來解決其住房問題。但是，國際經驗告訴我們，房價下跌很可能帶來金融危機，一旦危機發生，低收入者的金融約束只會加強、不會寬松，原因就在于他們極有可能遭遇失業的厄運。所以，在任何國家，低收入者的居住問題從來都不是通過商品房市場來解決的，而是要通過政府提供廉租房才能得到有效的解決，這就叫分離均衡。由此可以得出的政策結論是，想要房價回歸理性，政府就必須承擔起提供廉租房的責任。
第四，房地產的商品屬性變成了金融屬性。這一屬性變化源于中國投資渠道的匱乏。中國缺乏穩定性好、收益可觀的資本市場：中國的債券市場不發達，因為政府更喜歡征稅，而不是發債；中國的股票市場不能做多，只能做空，因為根據政府產業政策審批上市的公司大都缺乏盈利能力，不具有投資價值，從而使得股票市場的基本面有利于做空、而不是做多。于是，無處可去的資金便會前赴后繼地流向房產市場，由此形成的投資和投機需求很快就把原本用于居住的房產變成了金融資產。房產的屬性一旦由商品變成金融品，那么就必定會走上自我強化的上漲之路。
第五，貨幣貶值。貨幣貶值歸根到底是由經濟增長下降所造成的。在今天這樣的全球化時代，經濟增長下降會引起資本外流和儲備下降，從而導致貨幣對外貶值。在經濟下行的情況下，央行有必要采取較為寬松的貨幣政策，但在儲備（此為央行資產）以及基礎貨幣（此為央行負債）供給下降的時候，就只能通過貨幣創造來增加流動性，于是就會發生信用貨幣替代基礎貨幣的現象，即增加M1和M2來對沖由基礎貨幣M0供給下降所造成的貨幣緊縮效應，而這又會導致本幣的對內貶值。
在貨幣對外與對內同時貶值的時候，假如沒有有效的資本市場來幫助擁有貨幣資產（儲蓄）的人們對沖貨幣貶值的風險，銀行又不能給予存款人以正利率，那么與其持幣存款遭受負利率的損失，還不如向銀行貸款，利用杠桿去買房子。 摧毀技術進步，扭曲財富分配
由以上這些來自于供求兩個方面的因素所造成的房價泡沫化、非理性上漲，已經給中國經濟帶來了較大的負面影響，具體說來，主要表現在以下幾個方面：
第一，宏觀經濟陷入流動性陷阱。房地產市場就像一個巨大無比的黑洞，吞噬著全社會的流動性，個人儲蓄、企業資金以及銀行貸款持續流向房地產業，從而造成旨在穩定宏觀經濟增長的擴張性貨幣政策一再失效。
更為可怕的是，流向房地產市場的資金，不管是購房者，還是開發商，都是帶著杠桿的，由此產生的后果便是杠桿率越高，房價漲的越快，房價越高便需要更高的杠桿率，而高杠桿的背后則是全社會的高額負債。其結果就是，硬生生地把中國從儲蓄型經濟變成了今天這樣的高負債經濟，這不僅會制約中國經濟的增長，而且還帶來了發生債務危機的風險。
第二，擴大收入分配差距。收入差距不可能完全被消除，因為人們的人力資本和創造財富的能力是有差別的。合理的收入差距反而有可能成為人們努力工作、增加人力資本投資的激勵。從這個角度來講，公平的收入分配，以及廣泛的收入再分配政策并不可取，因為這樣的政策會帶來負面的激勵。
但是，由房價上漲帶來的收入分配差距擴大卻是非常有害的，因為這與人們的勤勞和努力幾乎沒有什么關系，只與人們獲取杠桿的能力有關。社會收入分配差距擴大會對社會穩定產生沖擊，引發各種矛盾，從而會迫使政府推行各種各樣的收入再分配政策。
然而，經驗表明，社會收入再分配的政策效應大都是負面的，促進經濟增長的政策永遠要優于收入再分配政策。從這樣的意義上講，先以房地產業作為支柱產業來“推動”經濟增長，然后再用收入再分配政策來“公平”收入分配的政策組合，實在是一種糟糕的組合。
第三，極高的環境成本。工業化會帶來環境成本，但是，今天中國環境惡化，在很大的程度上是由過度發展房地產業造成的。在地價不斷上漲的壓力下，房地產開發商為增加盈利，自然傾向于提高容積率，為了提高容積率，就需要蓋高樓，于是就要使用大量建材，包括鋼筋、水泥、玻璃等等，正是這些產業構成了今天中國最為重要的污染源。
以2004年為界，之前，中國經濟增長的動力主要是出口貿易、加工制造，盡管也有環境污染，但是卻并沒有像今日這么嚴重的霧霾，而且來自出口的學習效應還促進了中國的技術進步，這對未來降低中國環境污染的社會成本會產生十分積極的影響。但是，自從2004年之后，隨著結構調整和出口下降，房地產業逐漸成為中國經濟增長的支柱產業，于是就出現了樓有多高、霧霾指數便有多高的污染。
在此特別有必要指出的是，與房地產相關的產業在破壞中國環境的同時，并沒有帶來多少技術進步和創新，原因就在于與房地產相關的工業基本上都是屬于粗放型的，其主要產品就是螺紋鋼、水泥與玻璃，這些產品的技術含量很低，但其生產過程卻會對環境產生很大的破壞性。
由此可見，以房地產來推動經濟增長實在不可取，因為這種做法一點兒都不經濟：壓制了技術進步、破壞了環境、錯配了資源、擴大了收入差距，還增加了數量巨大的庫存（空置房）。事實告訴我們，正是以上這些問題讓中國經濟走上了不可持續的泡沫經濟之路。 破解泡沫，更要當心風險
時至今日，房地產價格幾經暴漲，已經將中國經濟推向泡沫化，中國經濟正面臨著自1979年改革開放以來最為嚴重的金融風險，因而必須采取堅決、而又有效的措施來加以化解。
目前各地房價上漲過快地區的政府，幾乎無一例外地采取了限購的政策，這并不能從根本上起到遏制房地產業泡沫化發展的趨勢，特別是當政府有關部門把限購當做調控房價的政策工具來使用時，就一定會采取相機抉擇的策略，即在房價下跌時取消限購，而在房價過快上漲時又對某些類型的購房者實施限購，結果，政府的這種機會主義的做法不僅穩定不了房價，反而有可能對房價上漲起到助推的作用。
比如，最近在各地盛行的居民通過離婚再購房的應對策略，實際上已經成為推動房價進一步上漲的重要因素，因為離婚買房的本質就是加杠桿。所以，真要讓房價穩定，政府就不能采取上述那種機會主義的策略，而是要根據上文分析中所提到那些能夠影響房價的因素，進行系統性的政策優化，具體說來，我們需要通過以下一些政策組合來達到穩定房價的政策目標：
從短期來講，控制信貸和社會資本流入房地產已經成為當務之急。為此，可以采取以下兩個措施來加以限制：第一，除了嚴格執行有關房地產抵押貸款的信用甄別制度外，還可推行銀行房地產抵押貸款的準備金制度，即商業銀行每發放一筆房地產抵押貸款，就需要向央行上繳一定數量的準備金，這既可減少流向房地產市場的信貸資金總量，也可防范房地產市場潛在的違約風險；
第二，堅決停止和取消與房地產市場相關的“金融創新”，其中最為典型的就是房地產抵押貸款的證券化。世界各國房地產泡沫破滅的重要經驗是，房地產抵押貸款的證券化最終都助長了房地產泡沫和違約風險。以上這些措施針對的是流量問題，面對今天中國房產庫存不斷增加的結構性存量問題（即中國中心大城市房產供不應求和一般城市房產供給過剩、庫存積壓嚴重的結構性問題），政府還應當盡可能釋放人們的剛性需求，借以達到去庫存的政策目標。為此，就有必要采取降低交易稅的政策措施。
房地產交易市場的實際情況是，幾乎所有的交易稅都是由買家來承擔的，各種相關稅收加總，大概要占到房價總值的5%以上，或者更多，如若能夠降低此類稅收，那么剛性需求的購房者就有可能提前2～3年進場購房，這對降低房產庫存和房產投機或者投資者手中的空置房，防止房產恐慌性拋售的危機都會起到十分積極的作用。
最后，央行的貨幣政策目標需要進行調整，應該從狹義的物價管理拓展為包括資產價格在內的廣義價格管理，正如我們在上文中所建議的那樣，對房地產抵押貸款征收準備金，可能是央行進行廣義價格管理的一種比較可行的政策措施。
再從長期來講，要使房地產市場健康發展，就必須深化各種體制改革。首先，我們需要借助改革，讓房地產市場回歸分離均衡。回歸分離均衡最為重要的政策措施，就是各級地方政府必須根據低收入民眾的實際需求提供廉租房，然而為了保證地方政府能夠切實承擔起這樣的職責，就必須開展財稅體制的改革來幫助地方政府走出土地財政的陷阱，這意味著必須重建中央政府與地方政府間的財稅關系，保證地方政府有足夠財力承擔起各種社會職能。
其次，中央政府要對現有的金融體系進行徹底的市場化改革。比如股票市場的注冊制改革、銀行系統的自由準入改革等，當諸如此類的改革可以為投資者提供穩定收益、為居民儲蓄提供為正利率的時候，銀行信貸與社會資本就不再會盲目流向高風險的、并且具有博傻性質的房地產市場。
最后，國家必須承擔起維持貶值穩定的職責。為此，就要采取促進出口的貿易政策來增加外匯儲備的供給，而不是急于讓人民幣離岸。此外，輕易不要開放資本項，因為由開放資本項造成的資本跨境流動會對匯率帶來沖擊，從而對幣值產生影響，進而改變人們的投資策略。不僅如此，大量的實證研究告訴我們，新興市場經濟國家開放資本項幾乎沒有成功的，開放資本項的好處是不確定的，但是風險卻是可以明顯觀察到的。
