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[關鍵詞] 房地產投資 價值鏈 風險分析
一、引言
2007年至2010年是中國房地產行業波瀾壯闊的幾年,房地產業先后經歷了國際金融危機,而后又一路率先反彈,房價持續高漲,成為國民經濟復蘇引擎機。持續走強的房地產市場固然值得我們期待,然而業界對房地產市場投資風險的識別與分析,對房地產投資的決策機制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導致部分房地產企業的經營出現危機,而且在一定程度上助長了房價的上漲,對整個國民經濟造成不良的影響。目前價值鏈理論在房地產企業的管理實踐中已發揮越來越重要的作用,本文試圖將價值鏈理論應用于房地產風險管理實踐中,
二、價值鏈理論
1.理論回顧
價值鏈理論是由波特在《競爭優勢》一書中提出的概念,他指出“每一個企業都是用來進行設計、生產、營銷、交貨以及對產品起輔助作用的各種活動的集合,所有這些活動都可以用價值鏈表示出來”。他認為“協調一致的價值鏈將支持企業在相關產業的競爭中獲取競爭優勢”。波特提出了每一個企業的價值鏈都是由以獨特方式聯結在一起的九種基本的活動類別構成的,“價值鏈將一個企業分解為戰略性相關的許多活動,企業正是通過比其競爭對手更廉價或更出色地開展這些重要的戰略活動來贏得競爭優勢的。”
房地產開發企業是以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。房地產開發企業的價值鏈分析也是以波特的價值鏈理論為基石,國內房地產發企業的價值鏈構成依然遵循波特的價值鏈理論基本結構。根據房地產開發企業所涉及的諸多環節,將企業價值鏈的基本活動分為投資決策、項目建設前期、項目施工建設、項目營銷、物業管理五個方面;企業價值鏈的輔助活動由企業基礎設施管理、人力資源、技術開發、材料采購組合而成。這九項活動構成房地產開發企業的價值鏈,其核心就是充分運用項目全生命周期理論,通過企業的運作和管理,實現對開發項目全過程控制的管理模式。
根據上述分析我們可以繪出房地產開發企業價值鏈圖,如圖1。
2.風險價值鏈
通過以上分析可以看出,傳統的價值鏈概念并未考慮風險的影響。事實上,企業生產經營活動的每一環節都潛藏著風險,它所進行的每一項活動都是與風險密不可分的。因此,有必要在價值鏈分析中增加風險對企業的影響。
所謂風險價值鏈,就是在傳統價值鏈的基礎上,將風險影響注入其中,從風險角度考慮各項活動的價值創造和轉移,探索企業風險的識別、評估和防范的整個過程。由于風險價值鏈突出了風險對企業生產經營活動的影響,因而這一概念更加具有現實意義。
三、房地產投資風險識別
房地產開發是一種通過預測未知的將來需求而進行的產品開發過程。因而,不確定性也就是房地產投資獲取未來利益的風險性是整個房地產開發過程的根基,房地產項目投資的過程通常也可以分為投資決策、建設前期、項目建設和項目營銷4個階段,不同的階段存在著不同的風險。
(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產投資過程中,這一階段的風險最大,直接影響著投資項目的成敗。這一階段主要的風險因素可大致分為政策風險,經濟風險,區域社會環境風險和開發時機風險。(2)建設前期。這一時期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風險和設計風險是這階段的主要風險因素。(3)項目建設階段。這一階段的風險主要有成本控制風險、工程質量風險、工期風險。(4)項目營銷階段。項目開發完畢后,開發商應盡快將商品房租售出去以實回收資金并獲取利潤;相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經營和發展。售價風險和市場營銷風險是這一階段的主要風險。
房地產項目投資過程各階段主要風險如圖3所示。
四、房地產投資風險評估
所謂風險評估,是指在風險識別的基礎上,對房地產開發過程中存在的風險進行量化,確定這些風險可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進一步對風險進行決策分析,正確的選擇風險處理的方法和房地產開發的方案。風險結果的不確定性意味著風險事件發生后果不止一種,幾種都有可能出現,每種后果都有對應的發生概率。因此,可以將風險作為一種隨機變量,引入概率分布來描述風險的變化規律。
風險作為一種隨機變量,可以通過期望值、標準差以及風險度來描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也稱均值,是指一個隨機變量的幾種可能后果以其各自概率進行加權平均所得到的平均數,它反映隨機變量重復發生時結果的平均值。
期望值
式中: ―隨機變量;
―隨機變量的第 個取值;i =1,2,3,…,n
―隨機變量取的概率。
從風險衡量的角度,某一風險事件的期望值反映事件的實際產出。實際產出與目標之間的偏離程度反映該風險事件的風險程度。該偏離程度越大,說明風險事件的風險程度也越大。
2.標準差
標準差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機變量各個可能后果與期望值的絕對偏差程度。它反映隨機事件可能后果值與期望值之間的分散程度。
標準差 =
=
式中: ―隨機變量的第個取值;=1,2,3,…,n
―隨機變量取的概率。
標準差數值的大小,反映了隨機變量在期望值附近的集中程度。一般來說,標準差數值越小,隨機變量在期望值附近越集中,隨機變量風險越小。標準差數值越大,隨機變量在期望值離散程度越大,隨機變量風險越大。
3.風險度的正態分布描述
期望值、標準差只能從一個側面反映方案的風險程度,單純依靠期望值、標準差無法判斷方案風險程度的高低。因此這里提出風險度的定義,以求用一個統一的指標全面反映方案的風險程度。如果估計風險變量變化在任意一范圍之間,均值出現的可能性最大,大于或小于均值的數值出現的機會均等,則可以采用正態分布來描述。
所以房地產開發的整體過程中的風險度也是可以用正態分布描述的。
正態分布的密度函數為: =
式中:都是常數,則稱隨機變量x服從參數為的正態分布,記作。隨機變量x的數學期望,標準差 。
4.房地產投資風險的綜合評價方法
對于房地產投資風險的綜合分析,在實踐工作中主要是應用層次分析法。
層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次,在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點是在對復雜的決策問題的本質、影響因素及其內在關系等進行深入分析的基礎上,利用較少的定量信息使決策的思維過程數學化,從而為多目標、多準則或無結構特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結果難于直接準確計量的場合。
五、結論
本文回顧并深入分析了價值鏈理論,對風險在價值鏈中的作用做了詳細論述。房地產企業在投資決策階段、建設前期、項目建設期、營銷階段和物業管理階段可能遇到各種風險,本文通過風險價值鏈對其進行了識別并加以分析,在風險識別的基礎上通過期望值、標準差和風險度三個指標進行了風險評估,并引入層次分析法作為房地產投資風險的綜合評價方法。風險價值鏈管理是一種項目全過程整合的管理方式,它細化了房地產開發過程中可能發生的風險,為決策者正確認識并有效防范風險提供了很好的方法。
參考文獻:
[1]邁克爾•波特:競爭優勢[M].華夏出版社,2003
[2]李寶山:管理經濟學[M]. 北京:企業管理出版社,1997
關鍵詞：投資性房地產；公允價值計量；應用
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
對于采用公允價值計量模式的投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。由于是按公允價值對其期末的賬面價值進行調整，因而公允價值計量模式下的投資性房地產不存在減值的問題。
一、投資性房地產定義及確認條件
1.投資性房地產的定義
投資性房地產同時滿足下列條件時，才能予以確認：（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。新企業所得稅法沒有對投資性房地產作出專門的定義，而將其包括在固定資產的稅務處理中[1]。
2.成本的確定
新企業會計準則規定，投資性房地產的成本，按照以下規定確定：（1）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。（2）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。（3）投資者投入的投資性房地產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。（4）非貨幣性資產交換取得的投資性房地產的成本，分別以下情況確定：①該項交換具有商業實質，且公允價值能夠可靠計量的，換入投資性房地產的成本按照換出資產的公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。如果有確鑿證據表明換入資產的公允價值更加可靠，則以換入資產的公允價值為確定換入投資性房地產的成本的基礎。②該項交換不具有商業實質，或者公允價值不能夠可靠計量的，換入投資性房地產的成本應當按照換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費，并加減相關補價后的金額確定其成本。（5）債務重組取得的投資性房地產成本，按照所取得投資性房地產的公允價值確定其成本。（6）企業合并所取得的投資性房地產成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業合并所取得的投資性房地產，按照被合并方賬面價值確定其成本。②屬于非同一控制下企業合并所取得的投資性房地產，按照購買日該項投資性房地產的公允價值確定其成本。新企業所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產，其相關成本的確定按照固定資產成本確定方法確定[2]。
二、公允價值模式計量的投資性房地產采用的條件
采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件：
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易場所；2.企業能夠從活躍的房地產交易場所取得同類或類似的房地產市場信息，從而對投資性房地產的公允價值作出估計。同類或類似的房地產，對土地使用權而言，是指同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。
企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。一旦選擇采用公允價值計量模式，企業就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產所在的城區。（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格（市場公開報價）來確定投資性房地產的公允價值；無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素予以確定[3]。
三、公允價值計量模式投資性房地產初始確認和計量
采用公允價值模式計量的投資性房地產，企業應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，分別計量取得時的成本和持有期間的公允價值變動情況。
1.外購投資性房地產
外購投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”科目。
2.企業自行建造取得或開發完成的投資性房地產
其成本包括建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。如果企業自行建造或開發完成但尚未使用的建筑物，且企業管理當局正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發產品用于經營出租、持有意圖短期內不再發生變化的，可視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為企業管理當局作出書面決議的日期。企業自行建造取得或開發完成的投資性房地產，應按照該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出，借記“投資性房地產”，貸記“在建工程（無形資產）”或“開發產品”科目[4]。
3.將非投資性房地產轉換為投資性房地產
（1）將存貨的房地產轉換為投資性房地產，企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按照該房地產轉換日的公允價值入賬，借記“投資性房地產——成本”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。
（2）企業將自用的建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按已計提的累計折舊（累計攤銷），借記“累計折舊（累計攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備（無形資產減值準備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產（無形資產）”科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。
4.由成本計量模式轉換為公允價值模式計量的投資性房地產
成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。即：當滿足公允價值計量條件時，按照轉換日公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目；按照原已經計提的折舊和減值準備，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”和“投資性房地產減值準備”科目；按照原來確認的成本，貸記“投資性房地產”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”科目。
投資性房地產采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量，企業應當設置“公允價值變動損益”賬戶。“公允價值變動損益”賬戶核算企業投資性房地產、交易性金融資產等公允價值變動而形成的應計入當期的損益，貸方登記資產負債表日企業持有的投資性房地產、交易性金融資產等的公允價值高于賬面余額的差額，借方登記資產負債表日企業持有的投資性房地產、交易性金融資產等的公允價值低于賬面余額的差額。期末，應將本賬戶余額轉入“本年利潤”賬戶，結轉后本賬戶無余額。
四、投資性房地產中公允價值計量模式的應用
1.后續計量
新企業會計準則規定，企業應當在資產負債表日對投資性房地產選擇采用不同的后續計量方法：（1）采用成本模式對投資性房地產進行后續計量的，按照固定資產后續計量的原則進行處理。（2）對于有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠獲得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，于資產負債表日對投資性房地產以公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。新企業所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產，對于投資性房地產按照固定資產的預計使用年限和折舊方法計提的折舊在計算應納稅所得額時予以扣除。對于按照新企業會計準則規定選擇采用公允價值模式計量的投資性房地產，期末公允價值變動計入當期損益的金額，在計算應納稅所得額時予以調整，即公允價值大于原賬面價值的差額計入當期利潤總額的金額，在計算應納稅所得額時予以調減；公允價值小于原賬面價值的差額計入當期利潤總額的金額，在計算應納稅所得額時予以調增[6]。
2.減值的處理
（1）新企業會計準則規定，對于采用成本模式進行后續計量的投資性房地產發生減值所計提的減值準備，計入當期損益。（2）新企業所得稅法對于按照新企業會計準則規定計提的減值準備在計算應納稅所得額時予以調增。
3.應用案例
2011年8月20日，G銀行購買一塊土地使用權，購買價款為18000000元，支付相關手續費300000元，款項全部以存放中央銀行款項支付。企業購買后用于對外出租。G銀行對該投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。該項投資性房地產2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關稅費。經復核，該投資性房地產2011年12月31日的公允價值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項投資性房地產，取得價款22000000元。
根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。企業存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，可以采用公允價值計量模式。企業選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，不得對一部分投資性房地產采用成本模式進行后續計量，對另一部分投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
五、結論
“投資性房地產”賬戶也可以用以核算采用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值。企業取得投資性房地產和期末投資性房地產的公允價值高于其賬面余額時，記入借方；期末投資性房地產公允價值低于其賬面余額和處置按公允價值計量的投資性房地產時，記入貸方；期末余額在借方，表示結存的投資性房地產的公允價值。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
參考文獻：
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[2]徐瓊，高云朝.試論投資性房地產公允價值模式的應用[J].內蒙古科技與經濟，2009（08）.
[3]王艷，張晗.我國投資性房地產采用公允價值計量的現狀分析[J].中國證券期貨，2011（02）.
[4]王晶晶.投資性房地產采用公允價值模式的影響[J].合作經濟與科技，2010（09）.
【關鍵詞】投資性房地產；會計計量；成本模式；公允價值模式
公允價值計量在近十幾年一直是國際會計理論前沿一個極富挑戰性的熱點和難點問題，國際金融危機的爆發把公允價值會計的爭議推上一個新的。在這一過程中，作為非金融資產項目的投資性房地產會計計量問題格外引人注目。目前國際會計準則規定企業從公允價值以及成本模式兩種會計模式中任選其一對投資性房地產進行計量，并將選定的會計模式一貫地應用于其全部投資性房地產。
2006年2月15日我國頒布了新企業會計準則，將投資性房地產作為單獨的一項資產列報并引入了公允價值計量方法，我國會計準則的國際趨同邁出了實質性的步伐。2011年是我國會計準則在國際趨同方面的關鍵時期，至該年基本實現了新舊準則的平穩過渡。與國際接軌，采用公允價值對投資性房地產進行計量是財務會計發展的趨勢。隨著我國經濟持續迅速發展，房地產價格亦持續上漲，對持有大量投資性房地產的公司來說，資產實際價值遠超賬面價值，運用公允價值計量模式比成本計量模式能更好地反映其真實價值，使企業會計信息披露更恰當、更相關。按預期上市公司應偏好公允價值計量模式，但實際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應該如何解決呢？
一、公允價值模式在投資性房地產后續計量中的應用現狀
基于對我國國情和與國際接軌需求的雙重考慮，《企業會計準則第3號——投資性房地產》（簡稱CAS3）允許企業有條件地采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，以提高會計信息質量。CAS3實施已五年有余，其效果如何呢？根據財政部會計司于2010年7月的《我國上市公司2009年執行企業會計準則情況分析報告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值計量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：
由圖1可以看出，雖然采用公允價值模式計量的企業數量以及所占全部擁有投資性房地產企業的比例都在逐漸增加，但總體來看變化不大，很多企業仍持觀望態度，與準則的預期相去甚遠。
盡管我國市場成熟度不高，但房地產市場近幾年來一直比較活躍，加之受我國土地制度國情影響，上市公司持有的投資性房地產絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運用公允價值計量模式要求的，是什么原因導致只有如此少的公司采用公允價值計量模式呢?根據2009年、2010年披露的年報和2011年公告，許多房地產企業擁有眾多投資性房地產，商業地產資源豐富，但他們中的絕大多數對投資性房地產仍舊采用成本模式進行計量。
更令人深思的是，發行外資股的上市公司，需按照境外會計準則的規定編制財務報告，即便在國內采用成本模式計量也需要在境外采用公允價值計量模式（國際財務報告準則中將公允價值模式規定為基準模式），因此對于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產公允價值模式計量顯得更為合理。但事實上，除深發展、中國銀行外，大多企業仍采用了成本計量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實業(A+H)就是在境內外分別采用了兩種計量模式，在境內仍堅持成本模式計量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。
二、投資性房地產應用公允價值計量模式的影響因素
公允價值的應用是CAS3的一大亮點，與成本模式相比，公允價值模式更能反映擁有大量投資性物業上市公司的真實價值，有助于提高公司會計信息的相關性，但經過前面的分析發現，上市公司對投資性房地產公允價值計量模式的偏好與預期相去甚遠，絕大多數都對公允價值計量持回避態度，下面我們就對其原因從外部因素和內部因素兩方面進行分析，具體如下：
（一）投資性房地產應用公允價值計量模式受企業外部因素影響分析
1.市場條件
眾所周知，公允價值來源于活躍的房地產交易市場，因此，建立一個有序的、理性的、公平的房地產市場價格體系是實行公允價值計量模式的前提條件。我國現行會計準則要求公允價值的運用只有具備活躍的市場，即市場必須是有序的、理性的、公平的，才能夠為公允價值提供計量依據。如果市場不活躍，缺乏公平價格的形成機制，勢必會影響投資性房地產合理價值的判斷。在我國城市特別是一些大中型城市，房地產市場近年來發展迅速，初步具備公允價值計量運用的“土壤”，促使CAS3引入公允價值；同時除北京、上海等少數一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產二級市場，說明我國房地產市場競爭不夠充分和規范。充分考慮中國市場發展的現狀，新準則對公允價值在投資性房地產比較謹慎地運用。據此可以看出，市場條件和資本市場成熟度制約了投資性房地產公允價值計量模式在我國的應用。
2.準則限制條件與市場監管層態度
【關鍵詞】 投資性房地產； 公允價值計量模式； SWOT分析法
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。由于投資性房地產在用途、狀態、持有目的等方面與作為生產經營場所和用于銷售的房地產有顯著區別，2006年的《企業會計準則——基本準則》規定，企業應將投資性房地產作為一項資產單獨計量，并在滿足特定條件的情況下，允許采用公允價值計量模式對其進行后續計量。據《我國上市公司2010年執行企業會計準則情況分析報告》顯示，截至2011年4月30日，擁有投資性房地產的833家上市公司中，27家上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產，占比3.24%。說明新準則實行五年來，我國企業對投資性房地產公允價值計量仍然保持謹慎態度。公允價值計量模式與成本模式相比有怎樣的差異，公允價值計量模式處于怎樣的運行環境，企業應采取什么對策做好投資性房地產公允價值計量工作，本文應用SWOT方法對以上問題作簡要分析，期望對準則制定者、監管機構和企業完善會計政策有所裨益。
SWOT分析方法是一種發展戰略分析方法，它最初用于企業戰略分析，包括分析企業的優勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機會（Opportunities）和威脅（Threats），然后用系統的思想將這些似乎獨立的因素相互匹配起來進行綜合評價，使得企業戰略計劃的制定更加科學全面。SWOT方法是一種結構化的平衡系統分析體系，它自形成以來，被廣泛應用于企業戰略研究與競爭分析，成為戰略管理和競爭情報的重要分析工具。現在，SWOT分析以其顯著的結構化和系統性的特征被廣泛應用于許多領域。本文選用SWOT分析法分析公允價值計量模式，優劣勢分析主要著眼于公允價值計量模式自身的特點及其與成本模式的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環境給公允價值計量模式應用帶來的影響上，最后將內部分析和外部分析結合起來，提出完善公允價值計量模式的政策建議。
一、公允價值計量模式的優勢S（Strengths）
（一）公允價值計量模式能夠客觀反映投資性房地產的現時資產狀況
投資性房地產的范圍包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物，它直接面向需求市場，具有投資額大、投資回報周期長和投資風險大的特點。由于投資性房地產用于賺取租金或增值收益，采用公允價值計量模式可以及時反映其資產狀況和盈利能力，提高會計信息的及時性和相關性，幫助財務報表使用者作出正確的經濟決策。
（二）公允價值計量模式有助于改善企業財務指標
投資性房地產準則前，企業將投資性房地產劃分為固定資產或無形資產，按照資產取得成本進行初始計量，按期計提折舊或攤銷。采用公允價值計量模式后，投資性房地產的賬面價值調整為公允價值，前期計提的折舊或攤銷予以轉銷。一方面，由于我國房價總體趨勢為在波動中上漲，多數企業采用公允價值計量模式后，投資性房地產賬面價值和企業所有者權益同時增加，降低了企業的資產負債率，提高了企業的融資能力。另一方面，由于公允價值計量模式不再計提折舊或攤銷，不確認業務成本，即使在投資性房地產公允價值不變的情況下，企業當期利潤總額也會增加；若是投資性房地產價格上漲，由于公允價值上升，確認的公允價值變動損益會使利潤總額上漲幅度擴大。因此，公允價值計量模式的運用能夠改善企業經營業績，潤色財務報表。
二、公允價值計量模式的劣勢W（Weaknesses）
（一）公允價值計量模式的應用條件嚴格并存在一定的執行成本
投資性房地產準則規定，采用公允價值計量模式計量投資性房地產，應當同時滿足下列條件：1.房地產所在地有活躍的房地產交易市場；2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對公允價值作出合理的估計。準則還規定，同一企業只能采取一種模式對所有投資性房地產進行后續計量。因此，有確鑿證據表明企業所有的投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時，才可采用公允價值計量模式。由于企業擁有的投資性房地產可能處于不同的地理位置，房地產交易市場的活躍程度不同，并非所有的投資性房地產都可以達到準則要求；又由于企業財會部門的資源有限，一般需要委托專業資產評估機構參與公允價值評估，這就給企業帶來一定的成本負擔。
（二）公允價值計量模式會計處理過程相對復雜
稅法規定，資產在持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，資產折舊可以計入企業生產成本。投資性房地產采用公允價值計量模式后，資產的賬面價值與計稅基礎會產生暫時性差異，財會人員計算企業所得稅時需要調整利潤總額，確認遞延所得稅，增加了會計核算的復雜性。
（三）公允價值計量模式會加劇企業利潤總額的波動
公允價值計量模式要求在資產負債表日將投資性房地產的賬面價值調整為公允價值，兩者的差額計入公允價值變動損益，從而對利潤總額產生影響。如果投資性房地產的公允價值變動頻繁，變化幅度較大，那么企業利潤總額將隨之波動，影響企業經營業績的穩定性，甚至導致投資者和債權人作出不利的投資決策。
（四）公允價值計量模式引發利潤與現金流的背離
凈利潤是基于企業權責發生制會計處理基礎產生的，而權責發生制導致了凈利潤與現金流的相互背離。在資產負債表日，投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，引起利潤總額的變化，但這種變化在處置投資性房地產前僅僅反映在企業財務報告中，并沒有真正的現金流變動，所以公允價值計量模式的應用加劇了利潤與現金流的背離，增加了利潤分配的難度。
三、公允價值計量模式當前的發展機會O（Opportunities）
（一）新企業會計準則趨同于國際財務報告準則，為公允價值計量模式的運用創造了良好的發展平臺
國外采用公允價值計量投資性房地產已有豐富的經驗，并取得了階段性的成果，我國投資性房地產準則正是借鑒于國際財務報告準則，目的是提高我國會計信息與國外會計信息的可比性，增加我國財務報告在國際資本市場上的認可度。考慮到我國市場經濟尚不發達，公允價值可靠性有待提高，為避免人為操縱利潤的現象出現，我國投資性房地產準則制定了與我國經濟環境相適應的后續計量模式，為公允價值計量模式的發展做了正確的引導。
（二）目前我國經濟形勢良好，多數投資性房地產的資產價值實現了保值增值
隨著我國經濟的飛速發展，通脹壓力日益增強，土地資源稀缺性使得房地產不再僅僅是企業的一種生產要素，而是成為企業的一種投資項目，也成為了企業貯藏財富的一種手段。當前物價水平穩步上漲，貨幣購買力有所下降，多數投資性房地產通過收取租金或高價出售實現了資本保值增值，增強了擴大公允價值計量模式的應用范圍的必要性和可行性。
四、公允價值計量模式面臨的環境威脅T（Threats）
（一）為擠出房地產泡沫，政府出臺了房地產宏觀調控政策
2010年4月17日，國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱國十條），通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。2010年國十條開始執行，政府出臺了一系列房地產宏觀調控政策，希望能夠遏制房地產投機炒作，擠出房地產泡沫。政府的宏觀調控雖然一定程度上促進了我國房地產行業的健康發展，但同時也引發了企業對投資性房地產價值波動的擔憂。為了防止投資性房地產公允價值下跌給企業帶來的不利影響，企業謹慎采用公允價值計量模式，遏制了公允價值計量模式的進一步發展。
（二）我國大多數企業依然選用成本模式對投資性房地產進行后續計量
投資性房地產準則規定，企業可根據其擁有的投資性房地產的特點自行選擇后續計量模式，而成本模式和公允價值模式的不同選擇降低了企業會計信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式計量投資性房地產。企業沒有選用公允價值計量模式，是為了維持與同行業同地區企業的會計信息的可比性。成本計量模式占主導地位的環境制約了公允價值計量模式的發展。
（三）我國尚未形成完善的房地產信息披露機制
投資性房地產公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產交易的價格。通常在確定房地產的公允價值時，需要參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格，因此，建立一個完善的房地產信息披露機制至關重要。目前，我國房地產交易仍處于自發狀態，交易信息披露不充分，這就給投資性房地產公允價值的確定造成了困難，也降低了公允價值的可靠性，阻礙了公允價值計量模式的普遍應用。
投資性房地產公允價值計量模式SWOT分析結論詳見表1。
五、完善投資性房地產公允價值計量模式的政策建議
（一）SO策略——加強監督和指導
會計政策選擇給企業盈余管理提供了可能，投資性房地產后續計量模式的選擇也不例外。目前已采用公允價值計量模式的企業試圖依靠公允價值的優勢抓住外部機會，一方面出于企業長足發展的考慮，另一方面可能立足于企業當前的盈余管理動機。為了促進投資性房地產公允價值計量模式的健康發展，規范公允價值計量模式的應用，監管層應加強對公允價值計量模式實踐的監督和指導。首先，要結合理論和實踐研究，從準則層面進一步規范會計處理。雖然我國在引入公允價值時保持了謹慎態度，準則對公允價值計量模式制定了嚴謹的操作規范，但是政策漏洞依然存在，例如投資性房地產與非投資性房地產之間的轉換條件較為寬松，企業可通過資產項目的轉換實現計量模式的轉換，違背了公允價值計量模式不得轉為成本模式的規定，因此，需要在理論和實踐發展中進一步完善準則。其次，要強制企業在報表附注中詳細披露投資性房地產的信息，包括介紹投資性房地產的資產狀況，論證采用公允價值計量模式的合理性，充分披露公允價值的確定方法、信息來源和估值技術等相關信息，增強投資性房地產公允價值信息的可信度。最后，要加強對投資性房地產公允價值計量模式的審計。由于我國尚未建立比較完善的房地產價值評估體系，公允價值審計也還處于初級階段，因此，審計人員需要特別注重風險導向審計理念在投資性房地產中的運用，增加審計資源的投入，加強與各個相關方面的溝通，搜集充分證據后對投資性房地產公允價值計量模式的運用作出客觀評價。
（二）ST策略——規范房地產交易市場
從投資性房地產公允價值計量模式的優勢和它面臨的環境威脅來看，沒有良好的運行環境，公允價值計量模式自身的優勢難以發揮，因此，監管部門需要盡快規范房地產交易市場，完善房地產信息披露機制。要建立一個規范的房地產交易平臺，加強對房地產交易活動和交易信息披露的管理，改變當前的混亂秩序，增加房地產交易價格的透明度，構建房地產價值信息的數據庫系統，充分披露房地產市場行情的動態發展，為企業獲取準確有效的房地產公允價值信息提供有利條件。
（三）WO策略——提高會計人員的執業水平
穩定的宏觀經濟形勢為投資性房地產公允價值計量模式創造了良好的應用環境，但公允價值計量模式要進一步發展還需要克服其應用障礙，也就是要提高會計人員的執業水平。首先，要幫助會計人員從思想上樹立公允價值觀念。投資性房地產引入公允價值計量模式時間尚短，企業會計人員對公允價值計量還很陌生，存在一定畏難情緒，因此，要提高會計人員對公允價值計量的認知和認可，樹立正確的公允價值計量觀。其次，要進一步完善投資性房地產價值評估的技術指導，出臺技術規范條例，增加相關技術培訓，幫助會計人員克服評估技術難題。再次，要增強會計人員的職業責任，利用道德規范和法律規范約束會計人員職業行為，以提高公允價值計量模式會計信息的質量。
（四）WT策略——披露兩種模式的計量結果
要想弱化公允價值計量模式劣勢和避免外部環境的威脅，最有效的方法就是同時披露公允價值計量模式和成本計量模式的計量結果。披露兩種財務報表，方便財務報表使用者根據自身對公允價值的判斷作出經濟決策。我國會計準則要求企業只能選用一種后續計量模式計量企業所有的投資性房地產，并且公允價值計量模式不能轉為成本模式，而房地產市場不穩定因素較多，實現準則要求難度較大。雖然披露兩種計量結果會增加會計人員的工作量，但是可以突破準則限制，也可以弱化公允價值計量模式本身的缺陷。
此外，國際財務報告準則規定采用成本模式計量投資性房地產的企業，要在報表附注中披露其公允價值，也給我國實現雙軌披露提供了借鑒。因此，在我國投資性房地產公允價值計量發展的初期，采用雙軌披露制度，或許能夠有效推動公允價值計量模式的發展。
通過上述分析，可以得出應用投資性房地產公允價值計量模式，一方面要從公允價值模式本身出發，完善會計準則規范；另一方面要從公允價值模式應用外部環境出發，創造良好的發展條件，同時要提高會計人員的業務素質，增強應用公允價值計量水平。只有這樣，才可趨利避害、揚長避短。隨著投資性房地產準則在實踐中的發展和相關理論研究的深入，相信我國投資性房地產公允價值計量在相關各方的努力下能夠取得長足的發展，并對我國會計信息披露產生積極而深遠的影響。
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【關鍵詞】 公允價值計量；投資性房地產；多因素
我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，市場的不斷成熟完善加之最新會計準則公允價值計量方法的引入令一些地區的房地產價格可以更加可靠地計量。由于房地產的現時價值經常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間，這就使得投資用的房地產與一般固定資產、無形資產具有很大差異。如果企業仍將具有投資性質的房地產依據歷史成本入賬，期末以扣除折舊、攤銷及資產減值準備后的金額作為賬面價值，那么就無法在表內體現投資性房地產的增值部分，這樣不能與現代房地產市場價格發展趨同。公允價值計量方法的應用將對企業利潤、凈資產以及房地產稅收制度等方面產生不同程度影響，同時也實現了與國際會計準則的做法接軌。本文將從多因素角度對公允價值計量在投資性房地產中的可行性進行研究分析。
一、公允價值計量方法提出的背景
（一）投資性房地產的提出
投資性房地產是一種為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。財政部2006年頒布的最新會計準則首次將投資性房地產從固定資產、無形資產中分離出來，并單獨核算和反映，其目的是與自用房地產和作為存貨的房地產加以區別，從而更加清晰地反映企業所持有房地產的構成情況和盈利能力。投資性房地產的后續計量，有成本計量和公允價值計量兩種模式。根據規定，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。因此，當企業存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以采用公允價值模式計量。
（二）房價的大幅波動影響
近年來，隨著我國經濟的高速發展以及工業化和城市化進程的加快，全社會固定資產投資和房地產投資規模總量不斷擴大，加之土地開發成本上升、市場需求擴大、房地產金融的支撐等多種因素的影響，我國房地產的價格出現了普遍上升和波動的局面（見圖1）。
如果企業的不動產價值仍然只能按原賬面價值來反映，會計報表揭示的信息是以不變的歷史成本計量的結果，也就不具有相關性和可比性，大大降低了會計信息的質量。
（三）成本計量模式的局限性
投資性房地產成本計量模式下的會計處理比較簡單，主要涉及“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”等科目，這與以前的“固定資產”、“無形資產”的計量仍然沒有太大差別，反應不出新會計準則改革的目的。同時，隨著市場經濟的不斷發展，企業經營業務模式不斷趨向于多樣化，企業對公允價值的內在需求日益增長，實際上有些企業早已經在會計處理中變相地引入公允價值這一概念。在20世紀90年代，某上市公司因股價操縱而震驚全國，該公司的股價不斷上漲，原因是該公司對其將要投資用的土地和建筑物等不動產進行了重估，并按評估值進行了調賬，相應調增了資本公積，然后再將該部分資本公積按1：1的比例轉增股本，即每10股送10股。雖然當時該公司受到了證監會的嚴厲處罰，但也反映了中國早期的企業對引入公允價值的強烈愿望。
二、公允價值計量模式在我國推行的有利因素
（一）公允價值反映出投資性房地產隨時間變化的真實價值
公允價值是客觀且動態的計量屬性體系，具體表現為現行成本、現行市價、可變現凈值、未來現金流量的現值等計量屬性，與歷史成本價值的靜態計量相比，更具動態性。投資性房地產不同于其他資產，有一定的特殊性，公允價值的使用使得企業信息更為透明，有利于公司和其他相關利益者在資本市場獲得正確的定價以為投資和再投資打好基礎。新會計準則的會計報表中將單列“投資性房產”科目，對于房地產企業的資產進行專門計量，在公允價值模式下不計提折舊或減值準備， 而應當以資產負債表日的公允價值計量，轉換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換日的公允價值大于原賬面價值的，作相反分錄，從產出的角度強調現在和未來的價值量，從而使企業的利潤與凈資產價值更加準確地得到計量與披露。
（二）提高了企業融資能力
在當前的市場下，部分大中型城市房地產存在資本的增值，公允價值的引入將在相當大的程度上提升企業投資性房地產的賬面價值，溢價將在賬面中充分體現。以陸家嘴為首的一些投資性房地產數量龐大的公司，其資產數倍于賬面的溢價巨額利潤將在賬面浮現，這將大幅提升企業價值，銀行等金融機構和企業的借貸交易也會隨之增多，有助于企業提升融資能力，并在一定程度上緩解企業資金鏈緊張的局面。在當前有利的市場環境下，這種新的會計模式會給房地產企業帶來重要發展機遇。
（三）更具有相關性和可靠性
歷史成本計量屬性是在幣值不變這一潛在假設前提下而提出的。但在我國上世紀80年代初至90年代中期，以及2007、2008年以來我國物價動蕩不定的大環境中，這種計量的缺陷凸顯出來。而相對于歷史成本信息，公允價值信息更多地反映了市場對企業資產或整體價值的評價，可以與“資產負債表”、“利潤表”較好地吻合，更具有相關性和可靠性。因此，新準則中公允價值計量的實施對會計核算的傳統思維是一次全面挑戰。
（四）避免一些房地產企業操縱利潤
以前，歷史成本原則對于遏制企業惡意操縱利潤，提高企業盈利質量的確起到了一定的作用，但卻已不能適應當今的市場環境。資產計量從歷史成本價值轉為公允價值時，凈利潤的波動會加大，特別是擁有較多投資性房產的企業，資產總額和凈資產都將大幅上升。為避免一些房地產企業利用新準則操縱利潤，新準則明確規定：將自用房地產或存貨由歷史成本計量轉換為公允價值計量的投資性房地產，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的差額，直接計入當期損益；公允價值大于原賬面價值的差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益，不能確認為變更當時的收益，這樣避免了因計量模式的變換來控制利潤的浮動。
（五）與國際會計準則的趨同
國際會計準則規定，在計量企業投資性房地產時要利用公允價值計量。由于國外很多國家已經有比較完善的資本市場、生產資料市場、產權交易市場以及成熟的專業評估市場和技術，為公允價值模式計量的使用奠定了很有利的基礎。我國新會計準則引入的公允價值計量方法雖然不完全具備成熟的市場環境，但將會促進我國不斷加快完善各類市場的建立和專業評估能力的加強，這一點將有利于國內會計準則與國際會計準則的接軌，并且這種趨同將更加方便以后投資者對比國內、國外企業資產的價值做出分析決策，更加有利于我國企業的國際化發展。
三、公允價值計量模式推行過程中的難題
（一）公允價值可能存在不確定性、高成本和差異性
中國現階段的市場不完善、公允價值不易取得、變化幅度大可能會給會計工作帶來不便，并且原有歷史成本計量仍存在可行性，給推廣新方法帶來不便。由于房地產的價格變化迅速，若要做到及時準確地反映資產的價值，勢必會經常性進行評估，使得投資性房地產公允價值評估成本增加，直接影響企業損益。另外，公允價值究竟應該是多少，不同的評估方式、不同機構的鑒定可能有不同的結果和誤差，對于投資性房地產公允價值的變動差額，新準則要求計入當期損益，這項規定在我國一些地區公允價值不夠公允的情況下，仍然可能為企業進行利潤操縱提供良好的機會。
（二）影響股價的評估
公允價值波動計入當年損益，公司的利潤將會巨幅波動，股價將有巨大波動。即便公允價值僅出現5%左右的小幅波動，意味著損益可能出現成倍的變化。每股收益的極不穩定，使投資性地產股的估值標準面臨挑戰，以前一貫采用的PE市盈率估值法的參考價值大大降低，使分析預測面臨較大難題。所以，我們必須尋找更加有效可行的估值方法與之配合。
（三）可能會增加企業的稅收負擔
很多企業并沒有采用公允價值計量方法，主要原因是不少企業認為按這種方法入賬，會大幅提高企業的當期稅收負擔。從稅法遵從收付實現制的角度來分析，所得稅稅負發生的可能性較小，但由于不再對投資性房地產計提折舊和攤銷，還是會相應減少費用攤銷，增加企業的所得稅。目前，房產稅有兩種征收標準：一是按租金收入的12%征收；另一種按投資性房地產原值的80%征收1.2%的房產稅。那么新準則執行后，對于適用第二種征收標準的房地產來說，按原賬面價值征收，則對房產稅沒有影響，但若相應改變按公允價值作為征收依據，影響程度將會大幅上升。那么，對于房地產企業來說，為了避免增加成本，在方法的選擇上也會謹慎，也會對推廣有一定影響。
四、公允價值計量推行的前景
（一）在大中型城市推廣
新會計準則規定，采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當滿足：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。對于大部分的大中型城市而言，各類市場已日趨完善。大中型城市由于存在許多性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物和比較成熟的評估機構，使得同一城區、同一位置區域并且可使用狀況相近的土地也可以得到相應評估機構的計量。中國國家統計局統計數字表明，2007年70個大中城市房地產銷售價格上漲7.6%，新建商品住宅價格上漲8.2%，二手住宅價格上漲7.4%；房產租賃價格上漲2.6%。由此可見，大中型城市存在活躍的房地產交易市場和價格披露機制，是推廣的首選對象。目前，全國70個大中型城市的房地產價格可以分別得到可靠計量，下圖為選取的35個城市2008年1月以來房地產價格指數的同比變化（見圖2）。
（二）在上市公司中大力推行
上市公司的各項會計信息需要公允地披露，以供各利益相關者的使用，利用公允價值計量最能準確反映企業資產情況，并且有利于投資者對上市公司中同行業的投資性房地產進行比較分析。投資性房地產賬面價值與公允價值的差異可能給公司帶來巨大的收益和損失，可利用重估凈資產法（RNAV）與市盈率估值（PE）相結合的方法進行估價，避免了每股收益變化過來帶來的評估不準確的弊端。
（三）政府所做的努力
一方面，國家為了鼓勵推廣公允價值計量的使用，在2007年了《關于執行企業會計準則需要協調的有關所得稅處理問題》(征求意見稿)，暫定投資性房地產應以公允價值計量導致的收益不計入應納稅所得，這樣免除了一些可行此法企業的后顧之憂。其實，房地產價值增值在使用公允價值計量的起初變化幅度最大，鑒于房地產市場的不斷成熟完善、價格浮動的日趨平緩，使得以后各期變化會相對減弱。另一方面，政府也應下大力量培育更多更專業的評估機構，統一測量口徑，與日趨完善的市場環境相協調，使投資性房地產的價格更加公允有效地反映企業的資產價值情況。
（四）結論
通過上述分析，投資性房地產以公允價值后續計量具有客觀需要和實施的必要性，在政府的政策指導下，在我國大中城市及上市公司中的推行是可行性的。
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論文關鍵詞：成本計價模式，公允價值模式，客觀因素，自利
1.引言
為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。
此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4, 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。
本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。
2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應
新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。
新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值。基于此，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。
2.1新準則下投資性房地產計價特點
相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：
1）歸入的資產性質變化
在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。
2.價值計量模式的選擇變化
舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。
3.后續計量變化
在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。
新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
2.2公允價值計價效應
我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。
雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。
表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表
年 度
2006
2007
2008
采用成本計量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允價值計量模式的上市公司
10家
【關鍵詞】上市公司；投資性房地產；公允價值
一、我國投資性房地產公允價值計量的特點
隨著我國房地產市場的發展，涉足房地產投資的企業越來越多。2006年我國在借鑒國際會計準則、全面修訂企業會計準則之際，新增《企業會計準則第3號――投資性房地產》，首次要求對以投資為目的而持有的房地產單獨確認。該準則充分考慮我國社會主義市場經濟不完善的實際情況，很多地方體現中國特色，特別在投資性房地產公允價值計量方面表現得十分謹慎。
首先是有條件地采用公允價值模式對投資性房地產后續計量。與國際會計準則優先采用公允價值計量不同，我國準則側重于采用成本模式。準則規定采用公允價值模式計量投資性房地產，應當具備兩個條件：a.有活躍的房地產交易市場；b.同類或類似房地產的市場價格及其相關信息能夠從房地產交易市場上取得。企業采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式確定后，不能再變更為成本模式。
其次涉及公允價值模式下對相關資產轉換為投資性房地產時轉換差額的處理。與國際會計準則相比，我國準則的特點是對同一資產價值發生增減不同方向變化產生的差額區別對待。規定如果轉換當日公允價值小于賬面價值，差額計入當期損益；如果大于賬面價值，應當將差額在己計提的減值準備或跌價準備的范圍內計入當期損益，剩余部分計入資本公積。在國際會計準則中規定自用房地產轉換為投資性房地產時按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產則無論價值增加或減少其差額都計入當期損益。
最后在披露方面，國際會計準則要求在成本模式下仍應披露投資性房地產公允價值，我國準則規定公允價值計量模式的企業要披露公允價值確定依據與方法，而采用成本模式的企業并不要求披露公允價值。
二、上市公司投資性房地產公允價值計量的現狀
我國對投資性房地產公允價值計量的所具有的謹慎特點不僅在準則制定時表露無遺，而且還能得到上市公司準則應用時統計數據的充分證明。總體上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少，筆者結合有關統計數據并通過互聯網公開資料查閱相關上市公司報表，確認三年分別為17家、20家和25家（見附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見企業對公允價值模式的運用普遍相當謹慎，遠低于此前市場普遍預期。2010年由于房價繼續高漲，物業稅呼之欲出，很多企業由此擔心增加投資性房地產的稅收負擔，沒有新增采用公允價值計量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應用情況作些描述：
（一）從涉及行業來看，以房地產類公司居多
25家中，房地產公司9家，占36%，它們分別是：津濱發展、臥龍地產、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產、泛海建設、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產行業收入超過60%，實現向房地產行業轉型）。另外銀行業4家，占16%，分別是：中國銀行、交通銀行、深發展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業零售業、紡織業、化工業、釀酒業、航空業等等。這主要是因為房地產類公司資產中投資性房地產相對其他行業來說較多，特別是一些擁有商業地產的公司，采用公允價值計量更能發揮其反映資產真實價值的優勢，對公司和投資者而言更有意義。這種現象在2007年剛開始實施新會計準則時并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產市場日益火爆，公允價值計量受到更多房地產公司青睞。
（二）從投資性房地產業務對公司影響看，多數公司影響不大
這可從兩個比重進行分析。一是投資性房地產占總資產比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應該說投資性房地產少的公司，無論采用成本模式還是公允價值模式對公司影響都不大。與之相對的是10家比重接近或超過10%，有1家投資性房地產占總資產比重甚至快達到90%。但總的來看，并沒有象通常所料想的那樣，表現出投資性房地產較多的公司偏好公允價值計量的現象。二是房地產租金收入占營業收入比重。根據2010年財務報表分析，有14家公司在營業收入中沒有單獨列出房地產租金收入，可見比例相當低，有單獨列出的9家超過1%，1家不足1%，另外1家房地產公司沒有單列租金收入，全部包括在房地產行業收入中披露。
（三）投資性房地產公允價值確定依據與方法各異，大多數公司有披露
根據2010年年報，有10家根據獨立評估機構評估報告確定，但有2家并未列出具體評估公司名稱，10家參考同市場同類房地產價格由公司自行確定，有3家根據第三方調查報告確定，另外有2家沒有說明確定依據。無論是評估給出還是自行確定，大多數只是較籠統地說明按市場法確定公允價值，具體方法不明。
（四）投資性房地產公允價值內部控制制度建設剛剛起步，大多數公司還是空白
投資性房地產公允價值計量內部控制是為保證投資性房地產公允價值合法有效取得及其相關信息真實準確完整披露而制定和實施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產、世茂股份4家公布投資性房地產公允價值計量的內部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監會要求建立公司內部控制制度并對其運行效果由會計師事務所予以鑒證，在內部控制制度的很多方面與投資性房地產有一定關聯，但對投資性房地產公允價值的確定依據、方法、原則等方面并沒有建立起有效內部管理制度。
三、投資性房地產公允價值計量存在的問題
從以上應用現狀的描述中我們可以發現，很多公司選用公允價值是以反映公司資產真實價值，向報表使用者提供與其決策更為相關的會計信息為目的的，他們為公允價值計量作了十分有益的嘗試。但由此也可發現很多問題，主要表現在以下幾個方面：
（一）利用公允價值計量進行盈余管理
與成本模式相比，采用公允價值計量時不用計提投資性房地產折舊攤銷，可以降低當期費用，提高公司利潤，同時在近兩年房地產價格節節攀升的背景下，還可以提高資產總額，降低資產負債率，產生公允價值變動收益進一步提高公司利潤。采用公允價值計量即使存在使公司業績不穩定、降低折舊稅盾作用、增加資產評估成本等因素，但兩相比較，公允價值計量的種種優勢為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財務狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產，當年因公允價值上升增加資產580萬元，與投資性房地產公允價值收益580萬元相比，因無需計提折舊而增加的利潤5270萬元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經常性收益總額是利潤總額的2倍多，其中投資性房地產公允價值變動收益金額為4232萬元，占非經常性收益5701萬元的74.23%，扣除非經常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3262萬元。可知，投資性房地產公允價值變動收益是該公司當年實現賬面盈利的主要因素。
（二）公允價值確定存在較大的可操縱空間
我國企業會計準則中雖然規定有確鑿證據公允價值可持續可靠取得條件下可使用公允價值計量，并要求對公允價值的確定方法與依據予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據仍由公司自主確定，這無疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說，公允價值計量運用關鍵在其確定依據與方法上，然而通過對上市公司公允價值確定方法與依據的分析可知，實際上很多公司是參照市場價自行確定計算公允價值的，也沒有說明計算方法與程序，有的雖然說明依據評估機構評估價格但并沒有披露具體評估機構名稱和評估報告書，還有的根本沒披露其公允價值確定依據，確定方法與程序的說明也較籠統，有的公司投資性房地產公允價值變動幅度遠遠超過當年同類市場正常增長幅度，這不能不使報表使用者對其價值真實性客觀性產生懷疑。另外，建立公允價值計量內部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數公司仍缺乏這種自我約束機制，使公允價值確定更加主觀隨意。
（三）投資性房地產信息披露不夠充分、不夠規范
主要表現在兩個方面：第一，持有土地使用權的信息披露較少。按照我國企業會計準則的界定，投資性房地產包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴建需要，擁有土地使用權的情況較普遍。但從25家采用公允價值計量的公司報表分析，投資性房地產涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權。公司的土地使用權似乎全部作為無形資產處理了，還在每年按土地使用權的規定年限攤銷成本，這種做法顯然無法反映一些上市公司囤地的投資目的與實際收益，沒有讓報表使用者取得投資性房地產完整信息。新華社2010年10月的報道曾披露，泛海建設（000046）在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，其間5次調整建設規劃。據估算，在這6年期間開發商僅靠坐收土地和房地產自然升值的利潤就超過200億元。可是在公司報表投資性房地產或無形資產附注中卻找不到有關這些土地使用權的重要信息。第二，25家公司中有13家沒有投資性房地產具體項目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價值變動分類數據資料，報表閱讀者無法了解公司主要投資性房地產的項目名稱、位置、面積、單位價格，同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，無法根據會計報告判斷上市公司采用的計量方法是否恰當。
四、投資性房地產公允價值計量的規范
在我國企業會計準則與國際會計準則持續趨同的大背景下，投資性房地產公允價值計量符合財務會計未來發展方向。針對上市公司在應用投資性房地產公允價值計量中存在的許多問題，建議從以下四方面進一步予以規范：
（一）完善公允價值計量與披露的相關會計準則，加強政府監管
第一是加快制定我國公允價值計量準則。2011年5月，美國財務會計準則委員會（FASB）與國際會計準則理事會（IASB）共同了關于公允價值計量和披露的最新規定，以實現公允價值項目趨同。制定我國公允價值計量準則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產公允價值計量的指導性文件，保證公允價值取得、評估和變動的準確性。第二是完善投資性房地產會計準則。要求企業披露與公允價值確定的一些相關因素，如具體項目名稱、位置、面積等。參考國際會計準則對投資性房地產公允價值估價作法，要求上市公司聘請經過有關部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行獨立評估，并要求披露評估報告，不能企業自己評估或聘請房地產經紀機構以及其他非專業評估機構，避免人為操縱企業利潤。第三是規范土地使用權歸類標準，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產，完整披露相關信息。
（二）完善房地產市場環境，為公允價值計量創造條件
第一完善房地產市場信息。活躍的市場是公允價值運用的基本前提，但是我國目前房地產缺乏完善的市場，價格及相關信息不健全。為了增強公允價值的公正性和客觀性，國家應采取有效措施，比如建立良好的交易環境、推行適當的優惠政策等，培育活躍的房地產交易市場。第二加快推行包括《評估機構業務質量控制指南》在內的資產評估準則體系，規范投資性房地產評估方法，提高資產評估質量與公信力。
（三）建立健全投資性房地產公允價值計量內部控制制度
隨著我國經濟融入全球化步伐加快，公司面臨的的風險越來越大，為此我國監管部門不斷提高對上市公司建立內部控制及其信息披露的要求。為與內部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價值訂立內部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價值計量資產的計量依據、計量程序與計量原則，并嚴格、有效地將其執行，有助于公允價值計量的操作，降低隨意性，提高會計信息質量的相關性和可靠性。
（四）加強教育與培訓，提高會計人員職業判斷能力
公允價值的引入增加了大量的職業判斷的內容，這對會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業判斷水平。另一方面，公允價值計量中大量不確定因素的存在，為企業利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和職業道德教育，從主觀上消除利潤操縱的動機。
參考文獻：
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[4]張鳴.投資性房地產中公允價值計量模式選擇的影響研究[J].財會學習,2010,2.
關鍵詞:房地產投資;建筑項目;工程造價;控制措施;動態控制
中圖分類號:TU723.3
文獻標識碼:B
文章編號:1008-0422(2009)07-0142-02
1引言
建筑工程項目的工程造價,就是一個項目建設全過程所支付的費用的總和,因此,從廣義上說,工程造價管理也可理解為項目成本管理。工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算與工程造價的控制,是項目建設中一項重要的技術與經濟活動,也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領域。
在20世紀80年代和90年代初,我國提出了全過程造價管理( wholeprocess cost managent -WPCM )的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用,進行全過程管理。按照這一理論,建筑工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎上,對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規劃、協調監督、控制和總體評價,以保證項目質量、進度、投資目標的順利實現。
本文從工程經濟的角度出發,就房地產投資項目在工程造價管理與控制方面,闡述在建筑項目運作過程中,如何運用工程造價管理的理論與辦法,做好項目的工程造價控制與管理,對造價形成過程的一切費用進行科學的分析與測算,保證項目目標的順利實現。
房地產投資的建筑工程項目造價控制與管理工作重點主要應放在如下三個階段,即決策階段、規劃設計階段及施工階段。
2決策階段工程造價的有效控制
據有關資料統計,在建筑項目各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度
最高,達到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價的基礎階段,直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。
在具體建筑工程實踐中,在項目立項、可行性研究等決策階段,工程造價的控制應從以下幾個方面人手:
2.1項目選址是項目成功與否的基礎
1)選址應符合城市規劃;
2)項目要有準確的市場預測與市場定位;
3)要編制科學的環境評價報告;
4)應做好地質初勘工作,因為地質情況對住宅項目造價影響甚大。
2.2應編制項目成本投資估算控制表
根據工程造價具有建設各階段計價的層次性特點,決策階段主要是可行性研究階段,應編制投資估算。按照工程造價理論,投資估算的內容應包含:
1)建筑安裝工程費用;
2)設備及工器具購置費;
3)工程建設其他費用;
4)基本預備費;
5)漲價預備費;
6) 建設期貨款利息;
7)固定資產投資方向調節稅。
結合建筑項目的特點,在項目選址已定,市場分析已完成的基礎上,應該在項目決策階段編制更為詳細、操作性更強、指導意義更大的估算――項目成本投資估算控制表。在實際工作中,可結合財務成本核算科目為基礎,以房地產投資為例,部分項工作為內容編制項目成本投資估算控制表,詳見表1。
根據表1,應將各項經濟技術指標分解到各職能部門,應用工程造價的層次性計價特點,結合成本分析,按照前者指導后者的原則,指導規劃設計階段、施工階段的計價控制工作,可有效避免不合理的“三超”現象,取得良好的控制效果。
3規劃設計及設計階段工程造價有效控制措施
設計階段是體現投資估算的實施階段,是項目決策在技術上和經濟上的全面詳盡的體現,是項目計劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對工程造價進行靜態控制的話,那么規劃設計階段可以說就是對工程造價的形成過程進行動態控制。根據房地產項目特點,該階段主要可在總平面規劃設計、單體施工圖設計及環境設計三個環節對工程造價進行重點控制。
3.1總平面規劃設計
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設計理念上體現最合理的土地成本;
2)結合城市基礎設施資源情況,對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計,其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留,污水系統應結合現有城市資源進行近期、長期的設計。
3.2單體施工圖設計階段
該階段應采用限額設計的辦法,將重點放在施工圖審查工作上,通過施工圖預算,將設計控制在原概算范圍內。重點圍繞樁基、結構設計二個方面:
1)樁基設計方面:在多層住宅中,據測算,樁基部份的工程造價比重占整個單體建安造價的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項目多層住宅工程常用的兩種樁型進行對比,其結果見表2 。
2)結構設計:應重點在施工圖審查工作中對鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯層設計等方面進行審核,以避免造成看不見的工程造價增加,處理好安全可靠與經濟適用的關系。
4施工階段工程造價的控制措施
按照工程造價理論,該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態控制,確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價,是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
4.1工程招投標階段的工程造價控制
1)把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估,目的是篩選出優秀的投標人,以降低工程承包風險。
2)根據項目實際,確定合理的投標條件
① 根據住宅工程的特點,其工期短,工程總投資相對規模不大,應采取工程量清單、固定合同價格的方式,以降低房地產企業因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。
② 對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目,無定額項目無單價、信息價可參照的,應重點說明,讓投標人明確在投標時以綜合價報價,以避免結算糾紛。
③ 確定合理、科學的評標原則:對有標底的,可在評標前確定合理的中標降低率,在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價中標的原則,從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
3)嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同,
注意合同的結構及合同價,對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。
4.2加強工程施工事中控制
1)嚴格控制施工中設計變更,經論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。
2)加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素,導致標外工程量項目增加現象,如基礎土方量、井點降水等,現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實簽證、審核,以真實反映實際工程造價。
3)嚴格按照合同進行工程款支付。
4)及時掌握國家工程造價調價動態。
5)對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范性對策。
5建筑項目工程造價控制與管理綜合措施
工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內容。為了取得目標控制的理想成果,應當從多方面采取各種措施與手段。
1)建立建筑項目工程造價控制管理體系,從組織、技術、經濟與合同四個方面人手,構建工程造價控制機制:
① 組織手段:就是應明確企業各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責,同時確定其工作考核標準;
② 技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較,對其適用性進行論證,從而尋求安全可靠、經濟適用的技術措施。
③ 經濟手段:就是收集、加工、整理工程經濟信息的數據,對造價控制目標進行資質、經濟、財務諸方面的可行性分析,如對工程預結算進行審核、成本變化動態分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。
④ 合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監理單位等的建設行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質、按量完成其工作。
2)充分發揮社會化監理服務功能,建立監理單位、政府質檢等各方面、各層次組成的項目管理監控體系
3)建立健全的工程造價管理制度,充分利用IS09001-2000質量管理體系,提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門,以此指導各職能部門開展工作,對工程造價實行動態管理。
在IS09001- 2000質量管理體系中,涉及工程造價控制的條款及內容,主要有以下幾方面,如表3。
6結束語
綜上所述,房地產投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上,為實現項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態控制,以設計、施工等實施階段的動態管理組成的,因此,宜采取經濟、技術、管理相結合的方法措施,將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內,避免工程造價“三超”現象的發生,實現投資效益最大化。
參考文獻:
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