時(shí)間：2023-06-06 09:00:15
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房地產(chǎn)作為一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè),屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),因此它的發(fā)展更需要一個(gè)健康穩(wěn)定的投融資體系作為支撐,如果房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期存在,將會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),帶動(dòng)整個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)突發(fā),本文以房地金融風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象,重點(diǎn)分析了風(fēng)險(xiǎn)防范中容易出現(xiàn)的問題,并根據(jù)研究經(jīng)驗(yàn),給出對(duì)策建議,希望對(duì)相關(guān)問題的研究提供參考意見。
關(guān)鍵詞:
房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策;防范
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
進(jìn)入21世紀(jì)后,國(guó)家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)內(nèi)投資的熱門行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時(shí)不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)內(nèi)需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認(rèn)為投融資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個(gè)相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進(jìn)行科學(xué)的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務(wù)過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈的負(fù)外部效應(yīng),當(dāng)某一個(gè)項(xiàng)目或者金融機(jī)構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí),尤其是已經(jīng)受到較大損失時(shí),公眾就可能對(duì)其他項(xiàng)目或金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),波及整個(gè)金融體系進(jìn)而引發(fā)金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)的發(fā)生。另外,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融體系都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
(一)投資增長(zhǎng)過快
眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)有著巨大利潤(rùn)空間的行業(yè),近幾年來房?jī)r(jià)的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤(rùn),所以就會(huì)有大量銀行信貸資金進(jìn)入該領(lǐng)域,導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對(duì)于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有著重要的意義。除了銀行信貸資金對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會(huì)資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負(fù)面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊(yùn)含了巨大的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)地方政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不到位
從2011年以來,政府大力出臺(tái)相關(guān)政策來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),但由于種種原因?qū)е碌胤秸块T對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的積極性并不高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性對(duì)GDP的帶動(dòng)作用十分明顯,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財(cái)政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致地價(jià)上漲而獲得高額收入)各級(jí)地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出位置,大力推進(jìn)城市化建設(shè),對(duì)修建汽車城、大學(xué)城等大型固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目持積極支持態(tài)度以推動(dòng)GDP增長(zhǎng)突出政績(jī),因此盡管中央政府出臺(tái)了一些列促進(jìn)房地產(chǎn)健康成長(zhǎng)的政策,但地方各級(jí)政府往往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展仍然有待扭轉(zhuǎn)。。
(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風(fēng)險(xiǎn)集中
一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問題,因?yàn)?一個(gè)項(xiàng)目從開發(fā)到竣工,各個(gè)環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷售或出租時(shí)才能有收益,而此時(shí)也存在高額費(fèi)用,如廣告、工資、開辦費(fèi)用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進(jìn)行融資。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)開發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國(guó)房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程,集中了該行業(yè)從買地到開發(fā)到建設(shè)到銷售每一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn),一旦其中某一個(gè)環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正常回流。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策建議
(一)吸收國(guó)際經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質(zhì)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的貸款,因此應(yīng)對(duì)其進(jìn)行分層出售,使之轉(zhuǎn)變?yōu)榇渭?jí)的按揭證券,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步的生成次級(jí)按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場(chǎng)上售出。通過資產(chǎn)證券化等方式,可以進(jìn)行金融創(chuàng)新,將風(fēng)險(xiǎn)分散。汪成豪認(rèn)為,如果經(jīng)過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴的基礎(chǔ)產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就很困難,只能依靠評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu),但是預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),傳統(tǒng)的計(jì)量模型無法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎(chǔ)金融產(chǎn)品越遠(yuǎn),對(duì)其進(jìn)行投資時(shí)就越具有投機(jī)性質(zhì),而這種投機(jī)使得金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性大大的增加。美國(guó)金融市場(chǎng)當(dāng)中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對(duì)于消除風(fēng)險(xiǎn)沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對(duì)稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級(jí)抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開始僅在儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)中產(chǎn)生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司甚至于全球金融市場(chǎng)的投資者。
(二)實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化
目前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動(dòng)我國(guó)REITs的發(fā)展,必須借鑒外國(guó)的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。首先應(yīng)參照西方國(guó)家的相關(guān)法規(guī),對(duì)我國(guó)房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善,對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易的管理制度進(jìn)行補(bǔ)充和修訂。其次對(duì)信托機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機(jī)制得到增強(qiáng),保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對(duì)信息的公開化制度進(jìn)行完善,信息的需求者能夠及時(shí)快速的得到房產(chǎn)信息和相關(guān)的政策信息以及金融信息等,促進(jìn)我國(guó)REITs的發(fā)展。
(三)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展機(jī)制
自從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始發(fā)展,由于過分依賴市場(chǎng),保障性住房嚴(yán)重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)十分薄弱。短期之內(nèi)可以通過政府調(diào)控解決房地產(chǎn)過熱的問題,但是長(zhǎng)期下去對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長(zhǎng)效機(jī)制。滿足“自住型”住房需求是長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對(duì)住房保障制度進(jìn)行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對(duì)城市住房建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行完善,逐漸的完善中央以及地方的財(cái)政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時(shí)期內(nèi)大幅變動(dòng)時(shí),不會(huì)對(duì)住房供需產(chǎn)生很大的影響。
(四)發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管
應(yīng)充分發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,政府應(yīng)該在充分分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房比例,以實(shí)現(xiàn)供需的平衡。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確的了解產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過程中的信息,通過科學(xué)的分析,對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷,及時(shí)向社會(huì)市場(chǎng)信息,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商合理投資。
四、結(jié)論
本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機(jī)構(gòu)的支持,但我國(guó)房產(chǎn)的融資渠道過于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格過高,蘊(yùn)含了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此在目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控,對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行回調(diào)的背景下,需要對(duì)調(diào)控力度和方式進(jìn)行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達(dá)到維護(hù)金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,對(duì)市場(chǎng)與政府的調(diào)控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費(fèi)者可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)。
參考文獻(xiàn):
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［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)金融，指為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)服務(wù)的金融活動(dòng)。從服務(wù)對(duì)象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購(gòu)買、維修、裝飾、消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分；從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
1.房地產(chǎn)融資體系不健全，制度安排缺失。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)融資以間接融資為主，銀行是該行業(yè)資金來源的主渠道。證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，基本上不存在二級(jí)市場(chǎng)，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)無法有機(jī)結(jié)合。
2.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸依存度過高。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。
3.房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。由于缺乏有效的房地產(chǎn)融資監(jiān)管措施和手段，加之商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)形式、治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制等方面存在諸多問題，受眼前房地產(chǎn)市場(chǎng)“形勢(shì)大好”的迷惑，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)極易形成市場(chǎng)沖動(dòng)，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。
4.房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)過于簡(jiǎn)單。我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)尚處于起步階段，與國(guó)外先進(jìn)技術(shù)差距較大，不利于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和微觀處置。
5.房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策傳導(dǎo)不暢。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財(cái)政困難而盲目推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價(jià)格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，抑制了有效需求。轉(zhuǎn)軌過程中宏觀調(diào)控政策的非穩(wěn)定性所造成的沖擊波，往往使處于市場(chǎng)最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施
對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。
1.實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。
2.建立宏觀信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制系統(tǒng)，強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理。建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，以利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對(duì)不同信用等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。這個(gè)系統(tǒng)還可對(duì)個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查，對(duì)個(gè)人信用度進(jìn)行評(píng)定打分，便于金融機(jī)構(gòu)分析、預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)類別與概率，對(duì)違約行為將會(huì)產(chǎn)生威懾作用，促使借款人按約履行合同。
3.加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場(chǎng)，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。我國(guó)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。
4.加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。
5.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，房地產(chǎn)金融尤其必要，應(yīng)建立健全與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營(yíng)造一個(gè)良好的法律基礎(chǔ)。一是針對(duì)在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為中出現(xiàn)的問題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)；三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。
6.建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制
針對(duì)我國(guó)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。
參考文獻(xiàn):
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
自1998年我國(guó)開始推行商品化的住房以來，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進(jìn)作用，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的積極發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，從目前的情況看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的核心部分。通過金融危機(jī)的沖擊后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)問題，對(duì)其研究具有極大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補(bǔ)給的情況。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。
目前，我國(guó)城市化的發(fā)展進(jìn)程已經(jīng)來到了至關(guān)重要的時(shí)刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的助益，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過土地投機(jī)獲利一定的利益。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)通過各種途徑進(jìn)行“圈地”操作，為自己儲(chǔ)備更多的土地。當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展到一個(gè)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)將土地以高價(jià)轉(zhuǎn)讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進(jìn)行瘋狂的炒作。也正是因?yàn)檫@一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價(jià)格不斷上漲，最終土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。
2.房地產(chǎn)投機(jī)
出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機(jī)是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)未知的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)進(jìn)行過高的預(yù)期，然后不斷地購(gòu)買、儲(chǔ)存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場(chǎng)曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，這一效應(yīng)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性以及不對(duì)稱信息所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費(fèi)者在預(yù)期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)新聞報(bào)道便可以看見在我國(guó)的一些大中型城市中常常就會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”的現(xiàn)象，例如排著長(zhǎng)隊(duì)去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機(jī)的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機(jī)交易來直接決定。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會(huì)各界的關(guān)注。目前，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個(gè)人利益存在著密切關(guān)系。因此，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：
第一，明確個(gè)人住房貸款的審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，然后以此為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的信用登記制度；第二，健全個(gè)人住房貸款的擔(dān)保制度，對(duì)于居民第二套住房的貸款比例和額度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，與此同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)監(jiān)管工作，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范；第三，要嚴(yán)格遵照個(gè)人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁擅自提高或壓低個(gè)人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴(yán)格評(píng)估貸款抵押物實(shí)值，在此過程中要嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過80%的規(guī)定，對(duì)于“零首付”貸款購(gòu)房現(xiàn)象應(yīng)該盡量規(guī)避。
2.建立健全的法律制度
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最有利的保障手段。對(duì)于目前我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對(duì)來講還是比較滯后的，缺乏實(shí)踐性和科學(xué)性。筆者認(rèn)為，應(yīng)該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強(qiáng)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范：第一，出臺(tái)專門的金融機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個(gè)人信用制度以及擔(dān)保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴妫坏谌M(jìn)一步完善和明確我國(guó)的《證券法》的內(nèi)容，并進(jìn)一步明確房地產(chǎn)相應(yīng)部門所對(duì)應(yīng)的法律制度，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進(jìn)行完善和補(bǔ)充；第四，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度也需要進(jìn)一步的完善，適當(dāng)?shù)膶⒆》康盅罕ｋU(xiǎn)的種類進(jìn)行擴(kuò)充，修改那些不符合實(shí)際的內(nèi)容，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)的金額進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，從而明確繳費(fèi)方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。
除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細(xì)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進(jìn)行有機(jī)地結(jié)合，以期有效地促進(jìn)金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.建立全方位的監(jiān)管體系
首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和審計(jì)部門來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計(jì)部門對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)收和經(jīng)營(yíng)效益的審計(jì)也起著至關(guān)重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實(shí)事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動(dòng)的合法性。然后，會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及審計(jì)事務(wù)所也是這一體系的重要組成部分，聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所對(duì)其進(jìn)行一些列的審計(jì)，保障相關(guān)信息的準(zhǔn)確性。
其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應(yīng)該給與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一些適時(shí)的正確的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供一個(gè)良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。
最后，外部評(píng)估約束系統(tǒng)的建立。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時(shí)，還應(yīng)該利用評(píng)估系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定并公布評(píng)級(jí)，這一方法能夠讓社會(huì)公眾都參與到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)度的監(jiān)督之中。
4.建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制
一方面，建立健全房地項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。我國(guó)的金融企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)評(píng)估體系學(xué)習(xí)和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估專業(yè)人才的招聘，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、管理能力、運(yùn)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)能力和營(yíng)銷能力等進(jìn)行全面評(píng)估，結(jié)合申請(qǐng)人的信用等級(jí)來測(cè)算該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度較高的情況應(yīng)該審慎發(fā)放貸款，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評(píng)審制度。我國(guó)金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級(jí)評(píng)級(jí)制度，但實(shí)際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進(jìn) “6C”原則以加強(qiáng)資信評(píng)估。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)泡沫與金融市場(chǎng)存在著密不可分的共生關(guān)系。這也就是說如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲的情況，金融機(jī)構(gòu)的資金就會(huì)通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲；反之，金融機(jī)構(gòu)的資金則會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下降，金融危機(jī)也隨之產(chǎn)生，極不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問題的癥結(jié)所在并對(duì)癥下藥，才能取得最大的成效。只有進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到保駕護(hù)航的作用。
參考文獻(xiàn)：
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[3]程瑞華.未雨綢繆防范房貸風(fēng)險(xiǎn).《金融時(shí)報(bào)》，2010.6.12
目前對(duì)于仍然火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)所引起的諸如部分房?jī)r(jià)過高或者各地區(qū)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張迅速的問題，都會(huì)迫使房地產(chǎn)行業(yè)隨時(shí)面臨系統(tǒng)性和區(qū)域性的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)，因此，為了將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有可能所造成的損失降到最低，我們應(yīng)當(dāng)重視對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。
1.房地產(chǎn)行業(yè)的目前狀況
房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過于快速。有關(guān)研究表示，近十年來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長(zhǎng)率和全社會(huì)固定資產(chǎn)年均增長(zhǎng)率都維持在一個(gè)相對(duì)較高的水平，前者為25%，后者為25.88%。同時(shí)，雖然這期間金融危機(jī)等對(duì)此有所影響，但是除了這期間部分年份出現(xiàn)調(diào)整現(xiàn)象之外，我國(guó)房地產(chǎn)投資和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例總體維持穩(wěn)定水平，并呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢(shì)。
房地產(chǎn)銷售量上升較快。相似地，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況一路唱紅，近十年來房地產(chǎn)銷售量穩(wěn)中有漲，在美國(guó)次貸危機(jī)出現(xiàn)之前房地產(chǎn)銷售量幅度相對(duì)較高，之后由于受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行自身調(diào)整，銷售增長(zhǎng)率下降，直至2009年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售增長(zhǎng)率才呈現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)較大的漲幅，目前雖然全國(guó)商品房市場(chǎng)出現(xiàn)輕微下行的趨勢(shì)，但總體來說我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在這近十年以來還是有相對(duì)較大幅度的增加的。普遍認(rèn)為原因有如下：城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大規(guī)模的人口遷徙產(chǎn)生了巨大的房屋住宅需求，按國(guó)人傳統(tǒng)觀念來說，遷徙人口有著較為強(qiáng)烈的工作地定居意愿，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的剛性需求；人口年齡結(jié)構(gòu)變化，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口比重較大，使得儲(chǔ)蓄率和社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率維持在一個(gè)較高的水平，這二者又反過來推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的大幅上升；房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求有所增加，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報(bào)率，使其成為了眾多投資者的熱門投資對(duì)象，我國(guó)閑置資金較多，相比于高風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)和難以辨別真假的古董玉器投資收藏，人們更傾向于選擇住房、黃金等保值產(chǎn)品，因此大量的民間資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然促使房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的大幅上升。
房?jī)r(jià)地價(jià)高位運(yùn)行。房地產(chǎn)銷售價(jià)格不斷攀升，主要是因?yàn)槲覈?guó)地價(jià)的上漲，由于我國(guó)土地供應(yīng)基本上是由政府壟斷的，而土地供應(yīng)十分緊張，因此政府賣地均是由價(jià)高者得，房地產(chǎn)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致地價(jià)被推得較高。在地價(jià)高位運(yùn)行的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在快速上漲，自2004年開始房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度就已經(jīng)開始加快，除了受次貸危機(jī)影響之外，我國(guó)近十年來經(jīng)常出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱的勢(shì)頭。
2.目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)
區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。研究指出，近十年來我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)年增長(zhǎng)率已經(jīng)超過城鎮(zhèn)居民收入水平的年均增長(zhǎng)率，就理論角度而言，房地產(chǎn)上升較快的價(jià)格很容易引起房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)樗膬r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了它的真實(shí)價(jià)值，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價(jià)格必然下跌，導(dǎo)致房屋貶值或者價(jià)值嚴(yán)重縮水，而銀行也難以避免地會(huì)遭遇抵押物嚴(yán)重貶值的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但是，在泡沫還沒有破裂之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路飄紅，使得投資者們紛紛將目光對(duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)，進(jìn)而開發(fā)商繼續(xù)盲目投資，極易造成房屋空置、投機(jī)者倒買倒賣房屋以賺取利潤(rùn)差價(jià)的現(xiàn)象。
房?jī)r(jià)高位運(yùn)行情況下房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的發(fā)展具有周期性的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)繁榮之后應(yīng)當(dāng)進(jìn)入轉(zhuǎn)變期，如果以1998年的住房制度改革為房地產(chǎn)繁榮的起點(diǎn)，按照國(guó)外十年一個(gè)繁榮周期來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算的話，目前應(yīng)當(dāng)是周期尾聲，更容易存在房地產(chǎn)價(jià)格下跌和金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生也并非偶然，首先是我國(guó)經(jīng)濟(jì)減速，在經(jīng)歷了舉世矚目的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)30年之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，必然同時(shí)降低家庭收入的增長(zhǎng)速度，以史為鑒，房地產(chǎn)泡沫在擴(kuò)張之后更容易發(fā)生破裂；其次，我國(guó)經(jīng)濟(jì)由于資源不足，環(huán)境承載力有限，因此處于面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的情況，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于轉(zhuǎn)型升級(jí)而言意義非凡，只有住宅價(jià)格回歸正常，才能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報(bào)，促使資金順利流向其他行業(yè)，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了資金和利潤(rùn)支持；然后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控，如不斷加息、頒布“限購(gòu)令”和房產(chǎn)稅征收等，將會(huì)有效地遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行有效約束，所以房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)就更容易發(fā)生。
銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行房地產(chǎn)信貸所存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房地產(chǎn)貸款過于集中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是同步增長(zhǎng)的，而銀行總貸款中房地產(chǎn)貸款所占比例較高，但是我國(guó)央行并沒有有效的手段來制約信貸，對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的科學(xué)指導(dǎo)和監(jiān)管更是奇缺，因此如果隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛熱，房地產(chǎn)信貸維持非理性增長(zhǎng)，將勢(shì)必加劇房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；不良的房地產(chǎn)貸款所引發(fā)的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，比如參與投資性買房等，將會(huì)直接影響到銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量；土地儲(chǔ)備貸款隱性風(fēng)險(xiǎn)較大，雖然土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)儲(chǔ)備土地的資金是來源于銀行貸款，但是由于沒有考慮到市場(chǎng)的實(shí)際需求，盲目進(jìn)行儲(chǔ)備土地收購(gòu)，導(dǎo)致最后難以償還貸款而引起貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3.關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資。政府應(yīng)當(dāng)合理運(yùn)用稅收政策、信貸政策等來抑制投資性的需求，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。首先，就房地產(chǎn)信貸政策方面而言，對(duì)于已經(jīng)在本市擁有一套住房的非常住消費(fèi)者，在當(dāng)其申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房等，對(duì)其采取本地銀行不再予以貸款的政策，避免其進(jìn)行投機(jī)炒房，而對(duì)于已經(jīng)用用兩套住房的多購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)對(duì)其采取提高貸款利率或者適當(dāng)減少抵押貸款成數(shù)等方法加以限制，尤其是對(duì)于那些在短時(shí)間內(nèi)頻繁倒買倒賣房屋的消費(fèi)者，政府應(yīng)當(dāng)提高其個(gè)人所得稅的征收稅率。其次，應(yīng)當(dāng)開征房屋空置稅、物業(yè)稅等來提高投機(jī)者的各項(xiàng)成本，解決房屋空置率問題，在有效降低具有真正購(gòu)房需求的消費(fèi)者的購(gòu)房成本的同時(shí)穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。
落實(shí)存款保險(xiǎn)制度，處理好不良資產(chǎn)。存款保險(xiǎn)資金即金融機(jī)構(gòu)在投保時(shí)的所繳保費(fèi)，落實(shí)存款保險(xiǎn)制度不僅保障了存款人的利益，也避免了銀行存款擠兌現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得風(fēng)險(xiǎn)被控制在某一家銀行之中，避免了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的無限制擴(kuò)散，有利于維持金融體系的穩(wěn)定。對(duì)于不良資產(chǎn)的處理，可將國(guó)家四大行的不良資產(chǎn)處理方法作為典范，成立專門的金融資產(chǎn)管理公司，使之在對(duì)相應(yīng)銀行的金融資產(chǎn)管理公司從銀行剝離出來的不良資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、管理和處置。
銀行方面加強(qiáng)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范。首先是完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的征信制度，以政府為主導(dǎo)，其他稅收、審計(jì)、財(cái)政等相關(guān)部門積極配合，共建多層次的個(gè)人信用調(diào)查體系，當(dāng)然銀行可以選擇和個(gè)人信用評(píng)估公司相合作以便對(duì)消費(fèi)者作出客觀的信用評(píng)價(jià)，或者銀行根據(jù)房地產(chǎn)商的信用狀況給予差異化貸款資金，嚴(yán)格落實(shí)資本金管理制度，政府方面更應(yīng)當(dāng)盡早出臺(tái)信用領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)。其次是嚴(yán)格控制抵押物價(jià)值缺口，這就要求商業(yè)銀行在和借款人簽訂房屋抵押合同時(shí)能合理設(shè)定抵押品的下限，并對(duì)抵押品價(jià)值進(jìn)行跟蹤，一旦抵押品降價(jià)使得擔(dān)保不足，銀行可以及時(shí)對(duì)此做好風(fēng)險(xiǎn)處理。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融政策 風(fēng)險(xiǎn)防范 經(jīng)驗(yàn) 啟示
一、美國(guó)的房地產(chǎn)金融政策與風(fēng)險(xiǎn)防范體系
1、房地產(chǎn)金融政策
（1）羅斯福和杜魯門時(shí)代。1932年，是經(jīng)濟(jì)大蕭條之后的羅斯福時(shí)代，美國(guó)出現(xiàn)了住房建設(shè)和金融危機(jī)，政府通過設(shè)立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)”（FHLB），并批準(zhǔn)《住宅抵押貸款法》，成立了“房地產(chǎn)貸款公司”，形成了長(zhǎng)久性的分期付款式抵押貸款市場(chǎng)。1934年，《國(guó)家住房法》通過并成立了“聯(lián)邦住宅管理局”（FHA）和“聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司”（FSLIC），組建“互助組織”，負(fù)責(zé)對(duì)個(gè)人的抵押貸款保險(xiǎn)。為解決低收入人群的住房問題，1937年，通過了《公共住宅法案》，設(shè)立“聯(lián)邦平民房屋建設(shè)總處（USHA）”，為平民提供低租金住房。1949年，杜魯門政府修訂了《國(guó)家住房法》，提出“居者有其屋”的住房目標(biāo)，通過興建公共住宅單位解決大多數(shù)人的住房問題。
（2）肯尼迪與約翰遜時(shí)代。1961年，肯尼迪政府發(fā)表國(guó)情咨文《住房和城鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃》，提出三個(gè)目標(biāo)：更新和規(guī)劃城市、給全國(guó)人民體面住房、鼓勵(lì)發(fā)展建筑業(yè)。并通過提供“低于市場(chǎng)水平利率”的貸款計(jì)劃，鼓勵(lì)私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)向市場(chǎng)提供貸款。1965年，約翰遜政府的“租金增補(bǔ)”計(jì)劃，將低收入家庭住房支出的比例進(jìn)行限制。1968年，出臺(tái)了新住房貸款計(jì)劃，鼓勵(lì)私人開發(fā)商低利率貸款，聯(lián)邦政府給予貼息。《住房與城市發(fā)展法》頒布后，住房與城市發(fā)展部（HUD）正式成立。
（3）尼克松與福特時(shí)代。1969年，尼克松政府先后實(shí)施了“自置居所計(jì)劃”和“租賃住宅計(jì)劃”，但收效甚微。1970年，國(guó)會(huì)通過“緊急住宅融資法案”，成立“聯(lián)邦住宅貸款抵押公司”開辟二級(jí)市場(chǎng)。后來，福特政府提出“社區(qū)發(fā)展補(bǔ)助計(jì)劃”，將住房建設(shè)、都市重建和其他住房資助計(jì)劃合并，重新分配資金。
（4）里根與布什時(shí)代。里根為了減少政府財(cái)政壓力，提高租客承擔(dān)租金的能力，降低政府確定的“公平市場(chǎng)租金”標(biāo)準(zhǔn)。于1987年推行稅制改革和“低收入階層住房稅金信用計(jì)劃”，對(duì)給低收入人士提供住房的項(xiàng)目提供稅收優(yōu)惠。1990年，布什政府出臺(tái)“國(guó)民可承擔(dān)住宅”法案，通過擔(dān)保和信用證明方式為租客提供幫助，并加強(qiáng)地方政府和非營(yíng)利性社區(qū)在住宅開發(fā)中的作用。
（5）克林頓與小布什、奧巴馬時(shí)代。1997年正式出臺(tái)了“多成員家庭資住房改革及承受能力法案”，新增45億美元資金用于保障住宅單位和個(gè)人利益，同時(shí)也為1999年以后逐步改革由FHA提供保險(xiǎn)的抵押貸款體制創(chuàng)造條件。克林頓時(shí)代，改革住房與城市發(fā)展部（HUD）的職能，在削減聯(lián)邦政府對(duì)住房有關(guān)預(yù)算的同時(shí)，將執(zhí)行住房計(jì)劃的職能逐步轉(zhuǎn)交給各州和地方政府。同時(shí)，提高各州所得的稅金信用人均標(biāo)準(zhǔn)，從1.25美元提高到1.75美元。2000—2004年，全美提高房地產(chǎn)稅收入比例。針對(duì)房屋購(gòu)買和出售的差價(jià)，美國(guó)一些州政府專門設(shè)計(jì)征收房地產(chǎn)增值稅，規(guī)定自住房住滿兩年以上出售可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應(yīng)的增值稅減免政策。
2、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)與運(yùn)作體制
20世紀(jì)60年代以來，隨著美國(guó)住房抵押貸款機(jī)制和房地產(chǎn)證券化機(jī)制的應(yīng)用，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)逐步完善，推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。一級(jí)市場(chǎng)就是直接發(fā)放貸款的市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)主體包括儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助銀行、人壽保險(xiǎn)公司等。不同金融機(jī)構(gòu)的主體職能又存在區(qū)別。儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)（SLs）是以吸收儲(chǔ)蓄存款、發(fā)放抵押貸款為主的專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行是美國(guó)范圍最廣的金融中介，主要提供短期信用和商業(yè)貸款。互助銀行是存款人共同所有和經(jīng)營(yíng)的互助組織，主要是提供抵押貸款。人壽保險(xiǎn)公司的保費(fèi)較為穩(wěn)定，逐漸成為抵押貸款的主要資金來源。二級(jí)市場(chǎng)是出售抵押貸款的市場(chǎng)。由于有一級(jí)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源，二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作更加順暢。目前美國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)機(jī)構(gòu)主要有聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA）、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）。其主要作用是加強(qiáng)抵押貸款的保證、收購(gòu)抵押貸款組群、授權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)行抵押債券或自己發(fā)行抵押債券、支付貸款利息等。美國(guó)房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成完整而統(tǒng)一的市場(chǎng)體制。
除此之外，美國(guó)房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)也發(fā)揮著重要作用，主要包括通貨監(jiān)理處和聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司，其職責(zé)是對(duì)銀行體系和貨幣政策進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，為了鼓勵(lì)購(gòu)買自有住宅，還創(chuàng)立了聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)、聯(lián)邦儲(chǔ)蓄貸款保險(xiǎn)公司和聯(lián)邦住宅管理局，對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行擔(dān)保。
3、風(fēng)險(xiǎn)防范體系
關(guān)鍵詞：上海市；房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)防范；最優(yōu)政策
一、 上海市防范房地產(chǎn)金融危機(jī)的最優(yōu)政策選擇
1. 對(duì)上海市當(dāng)前房?jī)r(jià)趨勢(shì)的判斷。我國(guó)當(dāng)前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房?jī)r(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過熱、房?jī)r(jià)普漲的態(tài)勢(shì)得到了初步的遏制。對(duì)比歷年量?jī)r(jià)波動(dòng)的情況可見，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“量?jī)r(jià)齊跌”來描述，表明上海市場(chǎng)并沒有能夠脫離全國(guó)大環(huán)境走出特立獨(dú)行的行情，而是受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性影響比較大。在未來一段時(shí)間，如果我國(guó)繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策不變、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不變的情況下，根據(jù)我們的研究，可以肯定全國(guó)房?jī)r(jià)將持續(xù)回落，而上海市房?jī)r(jià)受上述因素的影響將會(huì)更大更顯著，總體趨勢(shì)是持續(xù)向下，由此形成了上海市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。
2. 保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定是當(dāng)前的最優(yōu)政策選擇。基于上海市房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇的現(xiàn)實(shí)狀況，我們必須提前做好防金融風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備工作。目前有三種策略供選擇：一是任由房?jī)r(jià)緩慢下跌到合理價(jià)位再救市；二是加大擠泡沫力度讓房?jī)r(jià)快速下跌到合理價(jià)位再救市；三是采取較為靈活的短期和長(zhǎng)期反金融危機(jī)措施以維持房?jī)r(jià)大致穩(wěn)定。
策略一的優(yōu)勢(shì)在于，由于房?jī)r(jià)下跌速度緩慢，短期不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的斷供，從而不會(huì)造成大量銀行個(gè)貸的不良貸款。
策略一的劣勢(shì)也很明顯。①樓市將陷入長(zhǎng)期低迷。因?yàn)橐３址慨a(chǎn)市值高于房貸余額，房?jī)r(jià)的下跌速度必須非常緩慢，要使房?jī)r(jià)恢復(fù)正常合理價(jià)位將需要長(zhǎng)達(dá)上十年時(shí)間，在此期間新房銷售將受重創(chuàng)，樓市將陷入長(zhǎng)期低迷，從而拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。②金融危機(jī)爆發(fā)的可能性大。既然有不正常的高價(jià)，同樣會(huì)有不正常的低價(jià)，在樓市不斷向下尋找合理的支撐價(jià)位時(shí)，房?jī)r(jià)將可能跌破市值引起恐慌，金融危機(jī)將不可避免。③救市成功的可能性小。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌后即使政府出手救市，效果也難預(yù)料。從證券市場(chǎng)表現(xiàn)來看，歷來政府出手救市都只能暫時(shí)奏效，最終難以逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)。因此在經(jīng)歷長(zhǎng)期緩慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性較小，失敗的風(fēng)險(xiǎn)很大。
策略二如果奏效將是最理想的，其優(yōu)勢(shì)在于：盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)短期將面臨較大的問題，但災(zāi)難時(shí)間很短，在政府強(qiáng)有力的救市政策之下，房?jī)r(jià)在一個(gè)合理價(jià)位迅速穩(wěn)定。只要房?jī)r(jià)能穩(wěn)定在市值大于個(gè)貸余額這個(gè)臨界點(diǎn)之上，斷供潮不會(huì)出現(xiàn)，個(gè)貸不良率不會(huì)攀升；同時(shí)剛需將帶動(dòng)新房銷量回升，開發(fā)貸款也不會(huì)出現(xiàn)大量的壞賬。按照我國(guó)首付三成的情況來看，臨界點(diǎn)大概在購(gòu)房款的40%，在此之上止跌都將不會(huì)造成金融危機(jī)。
策略二的劣勢(shì)在于，房?jī)r(jià)如果快速下跌將會(huì)形成強(qiáng)大的下跌慣性，很可能跌破臨界點(diǎn)從而引爆金融危機(jī)，此時(shí)政府救市成功的可能非常小。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特點(diǎn)是房?jī)r(jià)總是呈現(xiàn)單邊上揚(yáng)和單邊下跌的趨勢(shì)，正反饋效應(yīng)明顯。在泡沫較大的情況下房?jī)r(jià)暴跌趨勢(shì)一旦形成將很難控制，從而導(dǎo)致嚴(yán)重的金融危機(jī)。從歷史上看，無論是在日本金融危機(jī)中，還是亞洲金融危機(jī)以及次貸危機(jī)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)都明顯表現(xiàn)出這個(gè)規(guī)律。
由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期屬于典型的過熱地區(qū)，經(jīng)過多年的上漲，尤其是近兩年上海房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)累積了很大的風(fēng)險(xiǎn)，暴風(fēng)驟雨的下跌將引發(fā)拋售狂潮，房?jī)r(jià)崩潰的時(shí)候所有人都會(huì)喪失理性，尤其是上海樓市中存在的大量投機(jī)者，將會(huì)大量拋售手中的房產(chǎn)，形成惡性循環(huán)從而導(dǎo)致樓價(jià)不斷下跌。在這種完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很難成功，爆發(fā)金融危機(jī)的可能性很大，因此策略二的風(fēng)險(xiǎn)更大。
策略三的優(yōu)勢(shì)在于：①不會(huì)有斷供潮。從當(dāng)前看已經(jīng)購(gòu)房者不會(huì)斷供，從而銀行不會(huì)被迫降價(jià)出售斷供房，消除了房?jī)r(jià)猛烈下跌的一個(gè)隱患。②政策實(shí)施的難度不大。當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌幅度不大，十提出的收入倍增計(jì)劃甚至還使房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期，此時(shí)適當(dāng)放松擠泡沫的政策，出臺(tái)一些溫和的刺激政策，比如提高公積金的貸款額度，對(duì)剛需提供優(yōu)惠貸款利率等，將能起到較好的穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。
只要能夠維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，就能充分發(fā)揮住房的居住與投資兩種功能，滿足兩個(gè)群體的需求。作為一種投資品，只有存在保值增值功能的情況下才有市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)符合這一群體的需要；而下跌通道中只有在確信房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定，剛需才會(huì)出手消費(fèi)，因此在當(dāng)前情況下，只有維護(hù)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定才能化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
此策略的不足之處在于，當(dāng)前房?jī)r(jià)處于高位，偏離剛需的承受能力較多，在一段時(shí)間內(nèi)新房銷量將停滯不前。避免房地產(chǎn)金融危機(jī)是當(dāng)前的首要矛盾，在貸款余額中個(gè)貸相比開發(fā)貸款占比更高，因此首先要防范斷供導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)問題。而且只要?jiǎng)傂枵鎸?shí)存在，房?jī)r(jià)穩(wěn)定下銷量肯定會(huì)上去，由此可見本策略成功的關(guān)鍵在于解決好開發(fā)商的問題。在短期銷量難以擴(kuò)大的情況下，處理好住房開發(fā)的節(jié)奏問題，保證開發(fā)商不盲目屯地盲目開發(fā)，改為減少開發(fā)盡量消化庫(kù)存才能避免降價(jià)競(jìng)銷的局面，就從開發(fā)商的角度消除了爆發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)另一個(gè)隱患。
權(quán)衡策略三的利弊得失，總體來看防范金融風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)明顯，不足之處也好彌補(bǔ)，可操作性強(qiáng)。
綜合以上三種策略的分析發(fā)現(xiàn)，策略三是當(dāng)前的最優(yōu)選擇。只有保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，大規(guī)模的斷供和爛尾樓導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融危機(jī)才能避免。
二、 上海市防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的短期應(yīng)急措施
盡管房?jī)r(jià)下降有系統(tǒng)性特征，但是由于住房存在區(qū)域性的特點(diǎn)，即使在全國(guó)房?jī)r(jià)回落態(tài)勢(shì)下，只要措施得當(dāng)操作及時(shí)，依然能夠穩(wěn)定上海市的房?jī)r(jià)。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的舉措可分為短期應(yīng)急措施和長(zhǎng)期防范機(jī)制。前者是指在風(fēng)險(xiǎn)苗頭出現(xiàn)時(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要措施，特點(diǎn)是政策實(shí)施后短期即可較為有效地刺激市場(chǎng)需求，增加購(gòu)買力，提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；后者是指從政府監(jiān)管的角度來防范金融風(fēng)險(xiǎn)，特點(diǎn)是偏重宏觀層面和長(zhǎng)效機(jī)制。
2012年2月上海出現(xiàn)了“持有長(zhǎng)期居住證滿3年家庭可購(gòu)二套房”的“限購(gòu)松綁”風(fēng)波，但是當(dāng)前情況與年初已經(jīng)有了很大不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌已經(jīng)發(fā)出了較強(qiáng)的金融風(fēng)險(xiǎn)提示信號(hào)，此時(shí)整體調(diào)控政策應(yīng)該進(jìn)行適應(yīng)性微調(diào)，采取必要措施來昭示政府維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定的意圖。盡管十期間住建部再次申明“暫時(shí)還不想放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”，但是要提早樹立應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的思想，預(yù)先儲(chǔ)備應(yīng)急政策。我們可以從以下幾個(gè)方面來儲(chǔ)備應(yīng)急措施，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候結(jié)合具體情況推出。
1. 及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)政策。從歷史上看，土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)都有著密切關(guān)系。從2005年、2006年全國(guó)土地供應(yīng)下降，開工建設(shè)量減少，2007年房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲；2009年土地供應(yīng)量負(fù)增長(zhǎng)，2010年房?jī)r(jià)大幅上漲。這實(shí)際上在很大程度上反映了市場(chǎng)供求的基本規(guī)律。盡管影響房?jī)r(jià)的重要因素很多，但房地產(chǎn)市場(chǎng)比竟也是一個(gè)市場(chǎng)，供給定律和需求定律也將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中得以體現(xiàn)，因此我們相信，適當(dāng)減少土地總量的供應(yīng)，將能在很大程度上有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
調(diào)整土地供應(yīng)政策，從現(xiàn)在就應(yīng)該開始實(shí)行。適當(dāng)減少土地總量的供應(yīng)，引導(dǎo)開發(fā)商以去庫(kù)存為當(dāng)前的工作重心；減少上海市中心區(qū)域的土地供應(yīng)，盡量增加周邊地塊供給，以較低的平均房?jī)r(jià)引導(dǎo)和滿足剛性住房需求。通過減少供應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、刺激剛需提高交易量的雙重手段，能較好地達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提高交易量以防范金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。
2. 為剛需提供購(gòu)房補(bǔ)貼。借鑒次貸危機(jī)中的措施，必要的時(shí)候?qū)傂孕枨筇峁┮欢ǖ呢泿叛a(bǔ)貼，同時(shí)降低印花稅和給予部分個(gè)貸貼息等，能夠提高剛需的購(gòu)買力，促進(jìn)住房消費(fèi)。另一方面，降低營(yíng)業(yè)稅和契稅等以減輕交易成本，也能在一定程度上促進(jìn)樓市供需兩旺。這一措施也許對(duì)下跌中穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果不顯著，但是對(duì)促進(jìn)剛需購(gòu)房以提高成交量，消化商品房庫(kù)存以降低開發(fā)貸款的不良率有著重要的積極意義。
3. 處理好保障性住房對(duì)商品房的擠出效應(yīng)問題。保障房尤其是經(jīng)適房和公租房對(duì)商品房存在著較大的擠出效應(yīng)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)存在較大下行壓力的情況下，如何處理好兩者的關(guān)系，有必要重新調(diào)整戰(zhàn)略部署。
采用收購(gòu)的方式完成保障房任務(wù)能夠一舉兩得。既滿足保障房的建設(shè)任務(wù)，又解決了沖突的問題，促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的良性發(fā)展，因此目前的最優(yōu)選擇應(yīng)該是暫緩建設(shè)公租房、廉租房等，暫時(shí)以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔，適當(dāng)時(shí)候再購(gòu)買商品房作為保障房。
問題是收購(gòu)的保障房要合理：價(jià)位、地段、數(shù)量等都要合理。不僅要考慮收購(gòu)時(shí)以上因素合理，還要考慮到未來管理上的便利性和低成本要求，因此在收購(gòu)的用途上，宜以公租房為主，廉租房為輔，適當(dāng)配以經(jīng)濟(jì)適用房。
從收購(gòu)時(shí)機(jī)上考慮，目前也可以少量購(gòu)買，目標(biāo)是完成中央的任務(wù)和兌現(xiàn)政府承諾；在需要政府出手救市的時(shí)刻再出手進(jìn)行規(guī)模收購(gòu)。從解決金融危機(jī)的角度看，收購(gòu)的目標(biāo)應(yīng)該是那些貸款未還清、銀行強(qiáng)制收回準(zhǔn)備拍賣的住宅，這樣能夠最大限度地減輕金融危機(jī)的沖擊力，最大化收購(gòu)資金的效用。
從收儲(chǔ)資金來源上看，目前可以動(dòng)用住房公積金閑置資金進(jìn)行收儲(chǔ)。上海利用閑置住房公積金收儲(chǔ)保障房已經(jīng)取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，在保障本金安全和一定收益的情況下，適當(dāng)擴(kuò)大閑置住房公積金收儲(chǔ)保障房的數(shù)量，尤其是收購(gòu)一手房房源，既能解決資金閑置問題，又能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)資金饑渴和滯銷的問題，達(dá)到多贏的格局。
在需要規(guī)模收儲(chǔ)的時(shí)候，土地出讓金和政府基金等凡是用于保障性住房建設(shè)的資金都可以用于收儲(chǔ)保障房。另外還要制定一些優(yōu)惠政策，充分利用社會(huì)資源，動(dòng)員社會(huì)資金積極參與到這個(gè)重大舉措中來，實(shí)現(xiàn)既防治金融危機(jī)，又解決住房困難的問題，解決社會(huì)資金投資渠道不足的問題，達(dá)到一舉多得的功效。
4. 可適時(shí)重啟購(gòu)房入戶政策。上海戶口在老百姓的心目中有著很高的含金量，購(gòu)房入戶曾經(jīng)是啟動(dòng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一，如果重啟這一政策，必能在關(guān)鍵時(shí)候發(fā)揮出重要而深遠(yuǎn)的作用。一方面能夠拉動(dòng)巨量資金流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，消化庫(kù)存商品房，有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)；另一方面能夠解決大量老百姓關(guān)注的戶口問題，提高上海的凝聚力，使人們的生活更有奔頭，因此這項(xiàng)政策不僅可以成為刺激房地產(chǎn)消費(fèi)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)宜之計(jì)，而且還能順應(yīng)戶籍制度改革的需求，達(dá)到一舉多得的效果。
三、 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制
防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了短期的應(yīng)急措施能夠起到一定的作用外，最主要的還是依賴于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的制度建設(shè)，做好防范金融風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)性工作。
1. 加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管防范金融危機(jī)。一要強(qiáng)化對(duì)“四證”的審查把關(guān)。為防止開發(fā)商資金鏈斷裂而造成爛尾樓，首先要在招拍掛環(huán)節(jié)嚴(yán)審開發(fā)商資質(zhì)，減緩開發(fā)商拿地速度，加強(qiáng)開發(fā)過程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)掌握開發(fā)商的資金狀況；對(duì)“四證”不全的不準(zhǔn)發(fā)放住房開發(fā)貸款。二要強(qiáng)化對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查把關(guān)。對(duì)一級(jí)、二級(jí)企業(yè)要重點(diǎn)支持，限制對(duì)三級(jí)以下企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款。三要加強(qiáng)對(duì)自有資金的審查把關(guān)。強(qiáng)調(diào)企業(yè)凈資產(chǎn)應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目總投資的30%，單個(gè)項(xiàng)目自籌資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%。當(dāng)然，對(duì)于開發(fā)商的正常合理資金需求，應(yīng)該協(xié)調(diào)銀行盡量予以滿足。
2. 完善上海的個(gè)人購(gòu)房貸款征信系統(tǒng)。從2005年7月份開始，上海各家銀行已全面啟用了人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，從此個(gè)人貸款中異地購(gòu)房、多套購(gòu)房及欠款失信記錄等可實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。銀行通過查詢此系統(tǒng)可客觀判斷貸款人的貸款歷史和還款能力，做出是否放貸的決定，并切實(shí)操作多套購(gòu)房利率，從而有效控制個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)。但是由于這一征信體系還無法客觀統(tǒng)計(jì)貸款人的收入水平，目前就做到真實(shí)反映貸款人還款能力還不現(xiàn)實(shí)，因此如何彌補(bǔ)這一缺陷就成為當(dāng)前防風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。
首先要詳細(xì)了解核實(shí)借款人（及其家庭成員）的職業(yè)、收入狀況以及穩(wěn)定性，確保借款人有足夠的收入來保證按期歸還借款本息；第二要約見借款人，當(dāng)面核實(shí)有關(guān)情況，由借款人當(dāng)面對(duì)借款合同等重要資料進(jìn)行簽字蓋章。對(duì)職業(yè)及收入狀況穩(wěn)定、有足夠的還款來源、個(gè)人資信狀況良好的借款者，應(yīng)作為重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)客戶群體；對(duì)于信息不符的異常客戶，應(yīng)提高貸款利率或者拒絕發(fā)放貸款，并加入征信黑名單。第三，對(duì)于購(gòu)買商用房、商住兩用房、購(gòu)買第二套以上住房用于投資投機(jī)的，在審查其第一還款來源時(shí)更應(yīng)嚴(yán)格和慎重，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，并提高貸款利率。第四，嚴(yán)格審查購(gòu)房人的資質(zhì)，打擊開發(fā)商自買自賣欺騙銀行的違法行為，嚴(yán)格控制投機(jī)性購(gòu)房，排除金融地雷的隱患。
3. 積極解決土地財(cái)政的難題，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐。土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)泡沫，無論在全國(guó)還是上海，已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。只有從根本上規(guī)避對(duì)土地財(cái)政的依賴，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。從上海市的具體情況來看，上海的優(yōu)勢(shì)顯然不在房地產(chǎn)市場(chǎng)，而在于已經(jīng)形成的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等。如何加快轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐，將這些優(yōu)勢(shì)放大，把這些優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為政府財(cái)政收入，才能規(guī)避當(dāng)前的土地財(cái)政問題，從根本上將房?jī)r(jià)收入比控制在一定合理范圍，既讓老百姓有良好的居住條件，同時(shí)政府也有穩(wěn)定的稅源。
4. 強(qiáng)調(diào)三成底線的按揭制度。強(qiáng)調(diào)住房抵押貸款的首付成數(shù)不得低于三成。只有嚴(yán)守這個(gè)三成底線，才能保證在未來萬(wàn)一泡沫破裂的情況下不至于造成大面積斷供問題，同時(shí)遏制投機(jī)投資性購(gòu)房帶來的房?jī)r(jià)泡沫。美國(guó)的次貸危機(jī)和日本金融危機(jī)中，教訓(xùn)最為深刻的就是幾乎零首付所導(dǎo)致銀行系統(tǒng)異常脆弱性帶來巨大損失。
5. 暫緩?fù)瞥龇康禺a(chǎn)稅。如果現(xiàn)在推出美歐的持有征稅制度，也許能夠改善地方政府的財(cái)政狀況，但是毫無疑問將對(duì)目前的樓市構(gòu)成致命打擊，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融危機(jī)的爆發(fā)。而如果倉(cāng)促推出一個(gè)不痛不癢的方案使房產(chǎn)稅增收范圍過窄，稅率過低，將無助于改善政府收支狀況，也無助于擠壓房?jī)r(jià)泡沫，反而失去了未來在這兩方面的主動(dòng)權(quán)；暫緩?fù)瞥龇慨a(chǎn)稅，保持當(dāng)前一定的輿論壓力，則既能對(duì)樓市投機(jī)構(gòu)成壓力而抑制泡沫，也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下行形成實(shí)質(zhì)性壓力，根據(jù)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況再?zèng)Q定推出合適的房產(chǎn)稅，無疑能掌握更大的主動(dòng)權(quán)。
6. 構(gòu)建住房貸款管理預(yù)警監(jiān)控系統(tǒng)。（1）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。依靠信用管理系統(tǒng)平臺(tái)，建立反應(yīng)靈敏的預(yù)警機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信貸運(yùn)行的全過程監(jiān)控，將高風(fēng)險(xiǎn)不良客戶列入“黑名單”。（2）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊非法操作和假按揭行為，加強(qiáng)對(duì)“假按揭”事件的處理動(dòng)態(tài)，對(duì)開發(fā)商采用虛假手段惡意騙貸行為必須及時(shí)動(dòng)用法律手段追索債務(wù)。對(duì)銀行內(nèi)部人員參與串謀騙貸的，要嚴(yán)肅追究其責(zé)任。（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金封閉式管理。對(duì)勘察設(shè)計(jì)、建材采購(gòu)、民工工資支付項(xiàng)目等資金嚴(yán)格管理，防止抽逃和挪用資金；項(xiàng)目完成后，銷售收入也實(shí)行全封閉管理，確保銷售收入按比例優(yōu)先歸還貸款。（4）繼續(xù)加大住房不良貸款的處置工作，創(chuàng)新解決不良貸款的手段和方法。
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基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金（項(xiàng)目號(hào)：71103121）、浙江省杭州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題（項(xiàng)目號(hào)：C12YJ03）、上海市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題（項(xiàng)目號(hào)：2011EJL002）、上海市教委科研創(chuàng)新課題（項(xiàng)目號(hào)：12YS106）階段性成果，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生創(chuàng)新基金（項(xiàng)目號(hào)：CXJJ-2009-305）。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn)分析
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)
1.金融企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
（1）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而滿足客戶提現(xiàn)要求的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，而銀行信貸資金主要來源是企業(yè)存款和個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象，從而產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，抵押資產(chǎn)多為不動(dòng)產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這就造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有不確定性，若某房地產(chǎn)企業(yè)的違約給銀行造成重大損失，這就可能會(huì)引發(fā)流動(dòng)性問題和人們對(duì)該銀行前途的疑慮，從而觸發(fā)大規(guī)模的資金抽離或?qū)е缕渌鹑跈C(jī)構(gòu)和企業(yè)為預(yù)防該銀行可能出現(xiàn)違約而對(duì)其信用額度實(shí)行封凍，兩種情況均可引發(fā)銀行嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，甚至導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。因此，在一般情況下一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時(shí)償還貸款，銀行就可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。
（2）操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在信貸操作過程中，由于缺乏相關(guān)制度的約束而給銀行帶來?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放貸款時(shí)，銀行把房地產(chǎn)貸款當(dāng)作一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在辦理業(yè)務(wù)時(shí)容易產(chǎn)生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，對(duì)資料真實(shí)性審核不嚴(yán)，辦理抵押的部門操作不規(guī)范，貸后辦理混亂，缺少風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，甚至內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行貸款，在房地產(chǎn)貸款發(fā)放過程中違規(guī)操作等問題，因此也會(huì)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
（3）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及銀行等金融機(jī)構(gòu)并給銀行等金融機(jī)構(gòu)造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未完成，利率市場(chǎng)化進(jìn)程剛剛起步，利率風(fēng)險(xiǎn)問題方才顯露。雖然以存貸利率為標(biāo)志的利率市場(chǎng)化進(jìn)程已經(jīng)推進(jìn)，但是目前我國(guó)基準(zhǔn)利率市場(chǎng)化還沒有開始，影響利率的市場(chǎng)因素仍不明朗。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展隨著利率的不斷調(diào)節(jié)而發(fā)生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調(diào)到6.60%，個(gè)人還貸負(fù)擔(dān)隨著利率的上調(diào)而有所加重，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負(fù)擔(dān)，購(gòu)房者會(huì)因?yàn)榉抠J利息的增長(zhǎng)而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。
2.個(gè)人住房消費(fèi)信貸的違約風(fēng)險(xiǎn)
完善的信用分級(jí)制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。缺乏最基本的個(gè)人信用征集體系，將造成風(fēng)險(xiǎn)控制手段的局限、目標(biāo)市場(chǎng)劃分不清、對(duì)借款人約束力不夠等問題。目前，我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)還不完善，不能夠完全通過該系統(tǒng)反映個(gè)人的全部信用信息，銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的調(diào)查監(jiān)控，因此個(gè)人住房消費(fèi)信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的防控難度加大。
3.宏觀調(diào)控引發(fā)的政策性風(fēng)險(xiǎn)
首先就全國(guó)而言， 國(guó)家有關(guān)部門在不同的時(shí)期根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況會(huì)制訂和出臺(tái)一些具體政策和規(guī)定，而這些政策和規(guī)定會(huì)通過影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來影響房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的資金運(yùn)作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長(zhǎng)及資金運(yùn)動(dòng)固定等特點(diǎn)，致使房地產(chǎn)業(yè)的融資不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。最近國(guó)六條及國(guó)八條的出臺(tái)，使本來就渠道單一的房地產(chǎn)融資被收緊，房地產(chǎn)業(yè)通過信貸融資受到了很大的限制，而且沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施分析
1.實(shí)行融資渠道多元化，推動(dòng)房貸證券化
（1）繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資
隨著市場(chǎng)體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。同時(shí)，鼓勵(lì)法人治理結(jié)構(gòu)完善且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的企業(yè)發(fā)行公司債券融資。
（2）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
從資金信托的角度出發(fā)，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財(cái)產(chǎn)信托的角度出，REITs則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。與財(cái)產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道、特別是尋求房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來投向房地產(chǎn)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，其基金特性則決定小股東更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。
（3）積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化（MBS）
這不僅是金融創(chuàng)新領(lǐng)域的一項(xiàng)成果，而且展示著一個(gè)重要的開端。通過房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS）的辦法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將商業(yè)銀行長(zhǎng)期貸款轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性高的證券資產(chǎn)，解決住房信貸資金來源與運(yùn)用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。MBS的運(yùn)作模式分為德國(guó)模式與美國(guó)模式，以美國(guó)模式運(yùn)作MBS需要商業(yè)銀行、證券公司、政府性質(zhì)的特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）、政府性質(zhì)的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)等通力合作，而且需要相關(guān)證券發(fā)行和保護(hù)投資者利益的法律法規(guī)的制訂，目前在我國(guó)不具備運(yùn)作該模式的條件。因此可以考慮以德國(guó)模式運(yùn)作MBS，即依據(jù)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的現(xiàn)金流量、年限、違約率、提前償還率等指標(biāo)，將各類指標(biāo)相近的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)打包出售給商業(yè)銀行內(nèi)部成立的一個(gè)專門收儲(chǔ)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，并由其進(jìn)行后續(xù)處理。
2.銀行應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力
（1）提高分析預(yù)測(cè)能力
銀行等金融機(jī)構(gòu)要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力。
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融中存在的問題
1、房地產(chǎn)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款
作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地購(gòu)置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購(gòu)房貸款，但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠(chéng)信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加。
3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營(yíng)中存在的一系列的問題
目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向。例如，有的商業(yè)銀行降低對(duì)客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，簡(jiǎn)化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來不利影響。
二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑
（一）??對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效策略
1.適當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境
首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥顿Y結(jié)果的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就必須堅(jiān)持職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制，同時(shí)要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實(shí)施措施。
其次，進(jìn)一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動(dòng)。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時(shí)，政府部門通過自身的投資行為，實(shí)現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。
2.提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控
房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國(guó)家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析以后，再對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房?jī)r(jià)的變動(dòng)在正常范圍內(nèi)，國(guó)家就不需要對(duì)其進(jìn)行深入干預(yù)，因?yàn)檫@種正常的價(jià)格變動(dòng)不僅能夠推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
當(dāng)房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價(jià)格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬(wàn)一存在脫離市場(chǎng)平均水平的現(xiàn)象，此時(shí)的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略
1.完善宏觀監(jiān)測(cè)的指標(biāo)系統(tǒng)。依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際投資情況。通過有價(jià)值的指標(biāo)和真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。
2.構(gòu)建健全的個(gè)人征信系統(tǒng)。導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)重要的因素還包括個(gè)人信用系統(tǒng)不夠完善，同時(shí)，有一些房地產(chǎn)商存在嚴(yán)重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對(duì)購(gòu)房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個(gè)人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴(yán)重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。構(gòu)建完善的個(gè)人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個(gè)人信用系統(tǒng)需要在一個(gè)有序的法律環(huán)境下實(shí)施進(jìn)行。
3.構(gòu)建全方位的投資途徑。房地產(chǎn)融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)都集中在了銀行，因此，要根據(jù)具體的情況，通過拓寬融資渠道的方式，來構(gòu)建完善的合理的融資系統(tǒng)，進(jìn)而加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。
