時間：2023-05-24 08:52:03
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產企業稅務管理，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
現代企業全面風險管理理論認為，任何企業都存在管理上的風險，企業經營的風險苗頭和最終成果都會通過財務和資金形態體現出來。所以，財務管理自始至終都是企業全面風險管理的晴雨表。而稅務風險又是財務風險的重要組成部分，作為房地產企業的稅務專員重視稅務風險的管理和防范是我們義不容辭的責任。筆者認為，稅務風險體現在稅務會計對《稅法》等稅收法律法規的收集、研究、學習和理解不透，在稅種上會因為應納稅而未納、在稅款上會因為沒有足額繳納而被稅務稽查發現后給予處罰。另一方面是因為對稅收優惠扶持政策不了解，致使能享受的優惠政策卻沒有申請享受，增加了稅收負擔。因為沒享受優惠政策、補繳稅款、加罰滯納金，不僅會造成企業的財務損失還會造成企業聲譽受損。另外就是存在認識誤區：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會相應提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發票會相應減少稅收，購房人也許現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時問題就會暴露無遺，從而形成了稅務風險。稅務風險究其原因一是稅務會計的人員素質、風險管理意識和納稅觀念不高；二是重要業務流程環節的涉稅控制、稅務內控監督不嚴等等。
二、企業稅務風險的防范
1．提高決策管理人員稅務風險意識。充分認識稅務風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務風險內控體系。通過執行風險管理的基本流程，設置涉稅風險控制點，將稅務風險管理貫穿項目開發銷售的全過程，實現對企業稅務風險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務會計人員素質的培養。加強稅收法律法規和政策的學習。認真學習稅務會計的職能、分類、核算方法。
4．負責稅務的會計人員要密切關注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關信息交流傳遞制度，對有關政策進行深入研究，正確理解。結合企業實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設立稅務會計，建立稅務核算體系
針對稅收管理的越發嚴格和越發精細化，要求企業的稅務會計必須從財務會計、管理會計中分離出來，使之成為企業專門從事稅務籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統。
1．建立稅務會計的獨立核算。在稅務會計與財務會計分離的前提下，企業應設置相對獨立的稅務會計部門或機構。例如可在財務部下設稅費管理科，明確對企業中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業經營過程中的每一筆經濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據，獨立地進行稅務會計核算，計算各項應稅收入及相關稅金，從而保證企業各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業的稅收負擔最小化，維護企業的合法權益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當的選擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規范納稅業務
企業應當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數據準確完整，也可作為接受稅務稽查的前期準備。
1．日常定期自查，結合財務核算過程的實際情況，對照現行稅收法律法規，檢查有無漏報應稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發現錯誤及時自行糾正。
2．對于稅務機關組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發現的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現的問題消滅在自查階段。
3．由于企業習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發現問題，此時不排除聘請專業的稅務師事務所給予協助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規范納稅業務。
五、構建和諧稅企關系
【關鍵詞】房地產企業稅務風險成因分析管理對策
一、稅務風險的特點
（一）難化解
稅務風險一旦形成，如果企業不采取有效的應對措施，風險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務風險還會隨著企業經營活動的開展，呈現出累積效應，從隱形的風險逐漸轉化為顯性的資金流失，在引起稅務機關的注意后，將會給企業自身的經濟利益帶來嚴重的損害。對于房地產企業來說，由于行業內部競爭激烈，企業一旦出現稅務風險，還會使商業信譽受到損失，企業的市場競爭力也會一同下降，對未來的發展帶來了阻力。
（二）多變性
稅務風險的形成原因具有復雜性的特點，其中即包括企業內部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務機關自由裁量權過大等。在企業正常的經營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導致稅務風險也呈現出多變性的特點。例如，企業為了減少稅費支出，會根據稅法規定和自身經營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調整，內容發生變化，而企業有沒有及時調整納稅籌劃方案，就有可能導致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進而引起稅務風險。
（三）可控性
雖然企業稅務風險具有多變性和難化解的特點，但是稅務風險的形成和爆發，也并不是無跡可尋的。企業可以結合以往的稅務風險管理經驗，一方面提高對稅務風險防控和管理的重視，例如通過加強內部各個部門之間的信息交流，減少稅務工作中的失誤，降低稅務風險發生概率；另一方面，也可以提前制定一些應急方案，即便是出現稅務風險，也可以第一時間采取控制策略，避免風險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應，就可以實現稅務風險的有效控制，這也是維護企業利益的一種有效手段。
二、房地產企業稅務風險的成因分析
（一）房地產企業內部原因引發的稅務風險
1.財務核算水平不高。財務核算是對企業涉稅進行處理的重要一環，它直接對企業的稅務情況產生影響。房地產企業財務核算的基礎數據對企業的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數據進行計算。房地產企業財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業涉稅行為處理的恰當程度。2.財務制度不健全。房地產企業制度的不完善是企業制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業的生死。目前，某些房地產企業內部規定的財務制度非常不合規范，且與國家的相關法制規定不相符，還有一些房地產企業在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。
（二）房地產企業外部原因引發的稅務風險
1.稅法改變后沒有及時調整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產企業在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經濟活動，直接損害了稅務機關的利益。當稅務機關對現行的稅法法律進行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內容已經不再使用。但是從新稅法的實施，到企業更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業沒有盡快結合當前的稅法內容對納稅籌劃方案進行調整，也容易引發稅務風險。另外，在激烈的行業競爭中，許多房地產企業將工作中心都放在經營業務上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務風險的發生概率。2.稅務機關的自由裁量權。代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。因為現階段的法制環境不良、文化傳統因素等原因，房地產企業作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執法不規范、自由裁量權使用不恰當等現象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業稅務風險提高了。
三、房地產企業強化稅務風險管理的具體對策
（一）建立健全稅務風險預警系統
1.推出稅務風險評分評級機制。對于房地產企業的管理人員來說，稅務風險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預防和管理，就可以做到風險可控，不會對房地產企業各項經營活動以及經濟效益造成大的損失。稅務風險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結合的方法，立足于房地產企業當前工作的開展情況，對潛在的稅務風險進行評價，對其發生概率、可能造成的危害后果等進行預測和分析。這樣一來，就可以為稅務風險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業集中人力進行稅務風險的防控。2.做好日常稅務活動的監督。在房地產企業的日常工作中，由于存在一些不良的習慣，引發稅務風險。同時，企業內部沒有開展有效的監督和檢查活動，也會導致稅務風險進一步擴大，最終給企業造成損失。針對這一問題，就要去房地產企業關注細節，從日常稅務活動著手，強化監督意識。例如，定期核對應收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產企業資金的流動效率也起到了積極作用。
（二）營造良好的稅務風險管理環境
1.提升稅務風險管理意識。稅務風險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環節出發，采取有效的稅務風險防控策略，以最大限度的避免稅務風險。而這些工作的開展，需要房地產企業的稅務管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產企業的管理人員，需要樹立長遠目光，能夠認識到稅務風險管理對企業經營活動順利開展產生的積極影響，進而為管理活動的進行提供必要的支持；另一方面，作為直接負責稅務管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務風險的發生概率。2.重視稅務風險管理制度建設。在房地產企業的稅務風險管理中，一方面要求稅務管理人員具備較強的風險管理意識和豐富的稅務風險處理經驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務風險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風險預警機制外，像合同管理制度、發票管理制度等，也都需要根據房地產企業工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產企業需要對合同中雙方的責任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務機關的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務風險。
（三）與稅務機關建立良好關系
房地產企業要與當地的稅務機關保持良好的關系，在交流過程中了解稅務機關關于現行稅法將要做出的調整和改變，進而提前采取應對策略，這樣即便是后期進行了稅法修改，房地產企業也不會因為應對不及時，而引起稅務風險或法律糾紛。另外，地方稅務機關擁有對現行稅法的補充和解釋權，通過加強與地方稅務機關的溝通，也能夠了解地方性的補充政策，這也有助于提高對稅務風險的預防和控制水平。
關鍵詞：增值稅；全面實施；房地產企業；稅務風險管理
在當前，更加需要進一步的加強“營改增”工作，“營改增”對于企業的發展也會造成諸多影響，體現在下列兩大方面，由于實施“營改增”政策之后，房地產企業經常會出現資金不足、資金短缺的現象，這主要就是由于實施“營改增”政策之后可能會導致企業現金流量被占用。目前我國對于房地產行業也進行了全方位宏觀調控，通過宏觀調控避免房地產行業過熱，但是這樣的狀況之下，也會對于企業資金流動造成一定挑戰，導致資金短缺或不足現象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對于房地產企業當中的增值部分稅額進行抵扣存在著一定的難度，另外無法實現抵扣的情況導致企業稅負不降反升，對于企業發展反而會造成一定的阻礙［1］。
一、房地產企業稅務風險類型及原因
（一）稅務風險類型
對于房地產企業來講，其稅務風險主要劃分為下列幾大類型：第一，在房地產企業實際核算的過程當中，應當繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規要求，會出現稅款應繳未繳狀況，企業需要補稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴重狀況之下，還會受到政府部門的處罰［2］。另外，市場經濟條件之下很多房地產企業往往為了利益的驅使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤，影響到了房地產企業健康發展。第二，對于當前的房地產企業來講，在實際核算的過程當中缺乏規范性和合理性，少計收入或者虛增成本，財務管理流程不夠健全和完善［3］。成本費用方面不能夠根據會計準則核算，成本管理也相對較為混亂，導致稅款難以被正確計算，還面臨著稅務處罰的風險。第三，對于當前的房地產企業來講，由于自身錯誤也往往會導致稅款多繳納。對于稅款進行計算的過程當中，依據是國家所頒布的各項法律法規，需要相關的工作人員能夠嚴格地按照規范進行合理及科學操作，若房地產企業不能夠進行準確的操作，將會直接地影響到稅款的計算科學性和準確性。例如很多的企業自己已經繳納了稅款卻不能知曉，企業無形成本大幅度的增加，讓企業稅收負擔過重。
（二）稅務風險產生的原因
對于當前房地產企業而言還依然面臨著涉稅風險問題，主要包括了稅收法律法規缺乏完善性，主觀趨利動因以及財務人員整體素質和能力不足等等。此外，內部控制制度缺乏完善性和健全性也會造成重大的稅務風險。第一，對于當前的房地產開發商來講，在市場經濟的背景之下，往往由于主觀趨利動因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業故意違反誠信原則以及違背國家法律法規，導致稅款被少繳或者不繳。第二，當前房地產行業發展的過程當中，相關的法律法規還依然不夠完善和健全。對于我國市場經濟而言，其正處于高速發展背景之下，但是，與之相關的法律法規以及有關制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規實際操作的過程當中存在著諸多阻礙性因素，需要進一步提高其適用性。房地產行業屬于國家的支柱性產業，尤其是其稅收政策相對較多以及變化較快，容易導致企業忙中出錯。第三，對于當前的企業內部相關財務管理人員來講，其專業能力和專業素質相對較為有限，雖然我國已經成為一個財會大國，但是卻依然不是財會強國，缺乏能力突出的高級財會人才。對于財務會計人員來講，其綜合素質、專業能力、專業水平都相對較為低下，這也是經常導致企業出現財務風險。第四，在當前企業開展內部控制過程當中，內控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業的健康穩定的發展，同時也難以防范風險事件，這在很大程度上為稅務風險的產生提供了相應的條件。
二、“營改增”后稅務風險管理探討
（一）專用發票管理存在的風險及控制措施
針對增值稅專用發票來講，從某種意義上可以將其認為一種有價證券。目前，發票方面有關的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關的，主要就是由于增值稅發票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發票能夠抵扣企業所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機會在發票上大做文章。比如虛開增值稅發票來開展違法犯罪活動，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務機關需要高度重視，如果發現在增值稅發票方面存在著違規違法的行為，就需要及時采取措施對于相關企業進行處置、處罰。對于當前的企業來講，在對發票管理的過程當中需要采取合理及科學的措施，要從下列幾個方面進行必要的防控：第一，對于增值稅專用發票進行充分認知，同時也需要了解增值稅專用發票的管理規定。第二，要通過采取更加合法以及科學的手段來獲得抵扣進項稅發票，并且要在合適時間之內將其交給稅務機關進行必要的認證，保障企業稅務風險得到降低。由于增值稅發票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價證券，在目前的背景之下，更加需要企業加強發票嚴格管理，避免產生抵扣聯丟失的狀況。第三，增值稅發票也是一種價外稅。換言之就是稅款、價款二者相互分離開。對于當前財務人員來講，在實際財務核算工作開展的過程當中需要對于稅款和價款準確合理歸集。第四，在實施“營改增”政策之后，對于當前納稅人來講，在利用增值稅專用發票的過程當中，要保障按照國家的法律法規來進行操作，尤其是不能夠虛開發票。否則一旦發現，就會遭受到稅務機關嚴厲處罰，對于企業的健康穩定的發展會造成重大的影響和阻礙。
（二）進項稅額抵扣存在的風險及控制措施
在實施“營改增”政策之后，對于當前的房地產而言，還是面臨著進項稅額抵扣風險。第一，對于當前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經知曉情況之下利用虛開增值稅發票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴重的違法行為，需要引起重視。第二，對于當前的企業而言，購進貨物以后，增值稅發票用在了非應稅項目或者是個人消費上，卻沒有根據稅法相關要求和規定將進項稅額進行必要處理。第三，應稅服務已經出現不能抵扣進項的狀況。第四，納稅人在實際稅額抵扣的過程當中產生較多的稅務風險，為此，需要企業能夠采取合理以及科學的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發票，需要保障和企業的業務實現相互的對應，這樣才能夠讓發票更加具有有效性和真實性。第二，實際財務核算工作開展的過程當中，也需要切實做好進項稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進項稅額的也應當實現進項稅額轉出。這樣才能夠促使其符合稅法相關規定和要求，并且也可以理順邏輯關系。第三，對于當前的企業來講，也需要組織員工針對增值稅條例進行深入的學習和研究，讓員工能夠意識到增值稅條例的重要價值和重要意義，并且通過條例來對于自身的行為進行規范和約束。第四，對于當前的企業人管理人而言，要采取措施提高企業財務管理人員的專業素質和專業能力，這樣才能夠促使會計核算工作更加具有科學性和合理性，否則難以準確有效的對于進項稅額進行科學的把握控制。
（三）增值稅政策上存在的風險及控制措施
“營改增”也設置了增值稅免征項目以及退稅項目免征項目，主要包括了退伍軍人就業、殘疾人就業、著作稅轉讓、以及相關的免稅業務等等。對于當前的企業而言，也需要解讀相關的政策，避免錯誤的運用稅收優惠政策而對于企業發展造成一定風險和影響。其主要采取的措施包括下列幾項，第一，要對于自身的業務進行深入的研究和分析，切實保障自身所開展的各項業務符合稅收的各項政策。尤其是對于優惠政策當中的內容，要進行熟練地掌握和了解。另外，對于當前納稅人來講，也需要明確各項稅收優惠政策的內涵，不能夠根據個人理解或者是感覺來理解稅收優惠政策。不能優惠的必定不能優惠。第二，要在符合稅收優惠政策的基礎之上，給稅務機關提供相關的資料。第三，要對于增值稅專用發票以及企業免稅項目之間關系進行合理及科學的處理。
（四）偷逃稅風險及控制措施
在當前，依然存在著一部分企業管理人士為了能夠有效提高企業利潤水平，實際經營管理的過程當中鋌而走險，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現金收入，企業也不開正規發票，獲得了更多的賬外收入。稅務機關會對于偷逃漏稅行為進行嚴厲的處罰，甚至情節嚴重的情況之下還會追究刑事責任，所以，企業也需要端正好自身態度，不要存在任何的僥幸心理，平時也需要嚴格按照規范進行合理科學的操作。
三、結語
綜上所述，“營改增”政策就是為了能夠有效減少企業的稅負，房地產企業更加需要高度重視稅務風險問題，要采取措施有效規避稅務風險，這樣才能夠提高企業利潤水平，實現企業健康、穩定及持續性的發展。
參考文獻
［1］張慧慧.淺析房地產企業稅務風險防范［J］.科技經濟導刊，2020（9）.
［2］林傳萬.房地產開發企業土地增值稅稅收風險籌劃研究［J］.納稅，2020（8）.
【關鍵詞】 房地產企業稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。
4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。
二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
7、房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
【關鍵詞】 房地產企業 宏觀調控 財務管理
自2010年1月10日出通知要求促進房地產市場平穩健康發展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產調控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展。照市場經濟環境下適者生存的不二法則，經歷了此輪房地產宏觀調控，房地產各參與方必然會轉換其自身的發展方式，朝著管理層和政策導向希望的方向發展。房地產企業要想走出困境并且持續發展，首先要管理的核心是自身內部的財務管理，應該說在房地產行業高速發展的昨天，房地產企業并沒有將財務管理納入企業管理應有的地位。因此，在目前這種經濟形勢下房地產企業加強自身內部財務管理是必須的。
一、房地產企業財務管理的概念和特點
1、房地產開發企業及其財務管理的概念
房地產開發企業，是指進行城市土地及房屋綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營和管理，獨立核算，自負盈虧的經濟組織。
房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業管理的重要組成部分。
2、房地產企業財務管理的特點
（1）開發周期長，資金籌集任務繁重。房地產開發具有長期性、資金周轉期較長、周轉率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經濟形式較差、企業融資較為困難的情況下，房地產企業需要通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目滾動開發。
（2）房地產企業開發風險較大。宏觀調控給房地產企業開發帶來了財務風險，房地產開發企業籌資風險加大了企業的財務風險。房地產企業的財務關系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位以及工商、稅務等行政單位。由于財務關系復雜，房地產開發敏感性強，其自身調整能力較差，因而管理風險較大。
二、房地產企業內部控制存在的問題
“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產市場的持續火爆有關，另一方面也表明國家對地方調控的結果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責機制。房地產企業也應該及時發現自身財務管理內部控制中存在的問題，并及時根據國家相關政策以及內部調整增強自身的競爭能力。
1、房地產企業缺乏財務風險控制意識
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業受內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產開發企業上，主要是指由于財務狀況惡化而導致實際開發利潤與預計利潤之間發生較大背離，給企業帶來經濟損失的可能性。
有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地的使用權，工程項目能夠按期竣工就會產生經濟效益，其實則不然。由于開發商前期沒有對財務風險進行周密細致的可行性研究，對投資風險的認識不足，信息不全面，導致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預期的收益，因而會給企業帶來巨大的財務風險。應該說缺乏財務風險控制意識既影響了企業銷售收入的實現，又影響了企業的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環使用，一旦資金鏈條發生斷裂就會面臨資金短缺的風險，從而產生損失。
2、房地產企業更傾向于舉債增加成本負擔，不能進行合理的財務預算
“新國八條”相對于此前兩輪調控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調存款準備金率等措施的推出，將提高房屋開發成本。目前，央行已連續三次加息和八次上調存款準備金率，大型金融機構調整后的存款準備金率達19.5%的歷史高位。加息和存款準備金率上調的疊加效應也將逐步釋放，進一步影響市場預期。這樣一來，嚴重影響了房地產開發企業資金的回籠。年內央行繼續加息和上調準備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產金融市場的主基調。
當前，房地產開發企業的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經營管理模式促使房地產開發企業的負債率加大，相應的債權人的債權保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產開發企業從其他渠道增加負債籌資的能力。
房地產企業一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務管理內部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務規劃，加大了房地產項目的投資風險度。例如，在項目前期階段，財務人員如何根據調整的項目總體設計方案來不斷調整項目總體預算是財務管理的關鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協議出讓土地，繼經營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進而提高了開發商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現差距。對房地產企業來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務預算，企業的資金管理鏈條很可能會出現問題。而房地產項目工程成本管理的基礎資料，均來自于企來內部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認為成本管理和核算是財務部門的職責，而忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務收集資料有限，成本管理偏離預算。
3、稅收籌劃困難
長遠來看，未來房地產宏觀調控政策將進一步細化，保持房地產政策的統一性和穩定性。如加強對土地增值稅清算監督，以綜合調控稅收等手段來多方面協調推進房地產調控政策。“十二五”規劃建議也提出，要研究推進房地產稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產稅。未來，隨著試點的成熟，房產稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產市場短期和長遠健康發展影響重大，稅收的綜合調控政策使得房地產企業的稅收籌劃工作更加困難。
三、新形勢下加強房地產企業財務管理控制的對策
1、謹慎投資，嚴控風險
房地產企業在財務管理內部控制中要樹立風險管理意識，要實行財務集中管理模式，建立集中的現金管理、籌資管理以及投資管理系統，要逐步規范公司重要財務決策的賬務處理程序以及審批程序，提高財務報表的可靠性。
房地產公司融資結構的一個重要步驟是完成對項目風險的分析和評估。能否采用以及如何設計項目融資結構的關健之一是要求項目投資者對與項目有關的風險因素進行全面分析判斷，確定項目的債務承受能力和風險，設計出切實可行的融資方案。融資結構以及相應的資金結構的設計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰略和要求。
2、根據國家的政策及時優化資本結構，加強資金管理
在國家的宏觀調控政策下，企業要充分考慮稅率、利率風險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內部控制。企業要在稅法許可的范圍內稅收籌劃，盡可能獲得納稅節約的好處。企業要準確估計每個時期項目所需要的現金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業應對國家宏觀調控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預期國家利率會上升，那么企業應該簽訂長期合同，以免增加財務費用，如果預期國家利率會下降則應該簽訂短期合同，提早歸還借款。
房地產企業還應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，降低財務風險。
3、充分考慮財務預算的決策作用
房地產企業運用不同的方法進行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認都將產生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務預算的作用，對企業降低成本、防范風險、加強內部控制是非常重要的。制定成本預算目標時，需要將項目建設中發生的前期可行性研究費用、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入等納入到整體預算中來，對成本費用進行正確的歸集和核算，重視基礎數據的收集和整理，做好成本預測，挖掘內部潛力，設立目標成本，對投資成本開支進行預先的控制。為了更好地推進全面預算管理，房地產企業只有將預算管理績效考評與獎懲機制相結合，才能確保企業預算管理目標和戰略目標的最終實現。
在企業管理過程中，財務管理是最直接、最有效的影響企業獲得經濟效益的管理環節。許多企業的興衰史充分說明，重視并加強財務管理，企業才能充分獲益，迅速發展。這就要求企業各級領導層牢固樹立財務管理是企業管理的核心這一基本理念，建立完善的財務管理體系，并不斷創新，以利于房地產企業整體管理水平的跟進。
【參考文獻】
關鍵詞 營改增政策 房地產開發企業 財務管理 稅務管理
在我國經濟轉型期間，營改增政策的提出，不僅優化了我國稅收制度的結構，而且還有效地避免了重復征稅現象的出現，對國民經濟與社會之間的協調發展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產開發企業想要保證并提升企業財務管理的工作成效，財務管理人員就必須要緊抓營改增政策實施的契機，對其給企業財務與稅務管理方面帶來的影響進行全面分析，在提高其實施成效的基礎上有效地促進房地產開發企業進行更好的轉型升級。[1]
一、營改增政策的概況
營改增政策是我國稅制改革的重要內容，其主要是將企業應該繳納的營業稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營業稅，而且還包括有產品增值后產生的稅款。我國自2012年開始試點以來，營改增政策的實施已經覆蓋各行各業，主要包括交通運輸業、現代服務業、鐵路運輸業、電信業、建筑業、金融環保業以及不動產業等。在營改增政策實施以前，我國房地產營業稅的稅率為5%，建筑行業營業稅的稅率為3%。而在營改增政策實施以后，根據財政部與國家稅務局聯合下發的《營業稅改征增值稅試點方案》中的相關規定要求，房地產和建筑行業的營業稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業與房地產業的經營和發展。其具體影響從以下兩個方面進行分析，即對房地產開發企業財務管理和稅務管理的影響。
二、營改增政策的實施對房地產開發企業財務管理的影響
在房地產開發企業的財務管理中，營改增政策的實施對其產生了諸多影響，主要表現在以下幾個方面：
（一）對房地產開發企業負債表的影響
固定資產作為房地產開發企業經營發展過程中的重要組成部分，其一旦發生變動會直接影響到房地產開發企業的整體結構，從而影響到房地產開發企業的資產負債表的數據波動。從營改增政策實施以來，房地產開發企業固定資產的原值入賬金額和累計折舊都相應地減少，而且房地產開發企業除去本身應繳納的營業稅之外，其期末余額也相應地降低。在這種情況下，營改增政策的實施會使得房地產開發企業的資產負債金額得到降低，而其內部的流動資產與負債的比重則會提升。同時，從長遠發展來看，營改增政策的實施還推動了房地產開發企業自身的發展規模，對其發展制度的建設還能起到完善的作用。
（二）對房地產開發企業利潤表的影響
從現階段來看，營改增政策的實施對房地產開發企業利潤表的影響主要包括長期影響和近期影響。從長期影響來看，營改增政策的實施不僅起到有效降低房地產開發企業的納稅成本和負擔的作用，而且對房地產開發企業來說，為其進行資金積累奠定了良好的基礎，讓房地產開發企業能夠有更多的資金投入到其他項目中，避免資金被套牢，起到擴展企業發展項目的作用。而從近期影響來看，營改增政策的實施免除了房地產開發企業的原值稅金，而稅金金額和企業成本也得到了有效降低，從另一個方面來看對房地產開發企業經濟效益的增加還起到了一定的促進作用。[3]
（三）對房地產開發企業現金流量表的影響
營改增政策的實施對房地產開發企業現金流量表的影響主要體現在三個方面：首先，營改增政策的實施使房地產開發企業的各項投資受到不同程度的影響。房地產開發企業為了得到更好、更全面的發展，承接多個工程項目，需要購置大量的施工裝備設施，但是由于增值稅的進項稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產開發企業的現金流出情況。因此，在保證資金穩定的同時，可以讓房地產開發企業有多余的資金用于投資其他項目。其次，營改增政策的實施使得房地產開發企業的現金活動受到了影響。在營改增政策實施之后，其中的增值稅對于房地產開發企業的生產成本起到了有效降低的作用。最后，營改增政策的實施還使得房地產開發企業的籌資活動受到了影響。在如今的房地產行業，各個開發企業之間的競爭愈演愈烈，而為了更好、更多地占領房地產市場，企業就要不斷地進行融資與籌資。營改增政策的實施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產開發企業內部的現金流逐步壯大。但是，從長遠發展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風險隱患，反而會逐漸加重企業的負債金額。
三、營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響
在房地產開發企業的稅務管理中，營改增政策的實施對其產生了很深的影響，主要從以下幾個方面進行分析：
（一）對采購房地產建筑材料的影響
在房地產開發企業中，建筑材料的采購工作一直是重中之重。在采購房地產建筑材料時，不僅要注意采購的數量，而且還要著重注意質量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時還有一些小型的建筑材料，如鐵釘等。針對大型建筑材料的采購通常都是首選大店面，大店面可以根據自己的需求開具相關增值稅的專用發票，若選擇一些規模較小的店面進行采購，則無法開具出相關增值稅的專用發票。因此，房地產開發企業在采購建筑原材料這一環節上就無法對稅務的增值稅情況實行進項扣除，從而增加了房地產開發企業的生產成本。[4]
另外，房地產開發企業在采購建筑原材料時，即使能夠開具發票，但依照我國現有的稅務法規定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個百分點，從這里也可以看出營改增政策的實施對房地產開發企業稅務管理的影響。因此，企業想要更加適應營改增政策，就必須要不斷地進行改革，對使用的物資材料進行相應的稅收籌劃。例如，可采用招標的方式來采購建筑原材料，在要求材料供應商提供專用發票的情況下再對建筑原材料的質量和價格提出自己具體的要求。
（二）對房地產建設人力成本的影響
房地產開發企業在進行房地產工程的建設時，離不開人力資源。現階段，房地產企業的人力資源大多都是來源于農村的農民工，這些農民工在某種程度上解決了房地產企業人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產工程的成效獲得了一定的保障。但這些農民工由于沒有正規的勞務公司對其負責，其流動性也比較大，因此房地產開發企業在這方面也無法獲取增值稅發票。這樣不僅使得房地產開發企業的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產開發企業的生產成本。對此，可通過人力外包機構來獲得人力資源，如人力勞務公司等，通過其出具相關專業發票來降低房地產開發企業的稅收支出，從而降低企業生產成本。
（三）對房地產稅務負擔的影響
營改增政策的實施對房地產開發企業的稅務負擔情況也造成了影響，如上文所分析，在營改增政策實施以前，房地產與建筑業的營業稅的稅率為5%，而自從營改增政策實施之后，房地產與建筑業的營業稅就提升到了11%。以某房地產公司為例進行分析，假設該房地產公司的年收入為1000萬元，而生產成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進項稅率17%來計算，在營改增政策實施以前，1000萬元乘以5%，計算出其營業稅為50萬元，而在營改增政策實施之后，最后計算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對于規模較小的房地產企業而言，營改增政策的實施顯然是利大于弊的，但是對于年銷售額超過500萬元的房地產企業而言，只有進項金額大于營業收入額時，這項政策的實施才能起到降低企業稅務負擔的作用。對于房地產企業而言，由于其本身特殊的性質，在稅務工作經常出現稅上加稅的情況，通過營改增政策的實施則有效避免了這種重復繳稅的情況發生，在間接上也減少了房地產企業的稅收負擔，提升了企業的經濟效益。
總之，營改增政策的實施，對于我國的房地產開發企業來說，不僅有利于企業稅負的降低，而且在一定程度上還能優化企業的財務管理體系結構。在提升企業核心競爭力的同時，對于企業未來長期的發展具有非常好的促進意義。
四、結語
本文通過對營改增政策進行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產開發企業財務與稅務管理的影響。對財務管理的影響主要體現在三個方面，即對企業負債表，利潤表以及現金流量表造成影響。對稅務管理方面造成的影響同樣體現在三個方面，即對房地產建筑材料的采購，對房地產建設人力成本以及對房地產稅務負擔的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國房地產開發企業對實施營改增政策所造成的影響有一個全面的了解，從而能夠制定相應的對策措施。
（作者單位為成都地鐵實業有限公司）
[作者簡介：陳英（1978―），女，碩士，會計師，主要從事財務管理工作。]
參考文獻
[1] 高涵.“營改增”對房地產開發企業影響分析[J].全國商情（經濟理論研究）， 2015（21）：84-85.
[2] 陳素娣.“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析[J].經營管理者，2016（09）： 62.
一、BT融資模式的定義
BT是政府利用非政府資金來承建某些基礎設施項目的一種投資方式，是Build（建設）和Transfer（轉讓）兩個英文單詞的縮寫，直譯為建設―轉讓，是基礎設施項目建設領域中采用的一種投資建設模式，其含義是：政府通過合同約定，將擬建設某個基礎設施項目的投融資權授予某個建筑商，在一定時間內，由建筑商負責該項目的投融資和建設，合同期滿，建筑商考慮一定利潤后將該項目有償轉讓給政府。
一般來說，確定BT模式需通過如下特征：1.它是一種投資方式；2.只有政府的基礎設施項目才能采用BT方式；3.他采用的是非政府資金，即不由政府直接投入而由建筑商自己籌集資金（包括自有資金和出面借取的資金等）；4.項目的投融資和建設者是建筑商（施工單位）；5.項目在規定的時間建成后（是指按法定建設程序竣工驗收備案后）立即有償轉讓給政府，收回投資并賺取一定的利潤。
二、會計處理
BT融資的存在三大模式：
1.完全BT：即通過招標確定項目建設方.然后建設方組建項目公司，由項目公司負責項目的融資、投資和建設，項目建成后由業主回購的形式。（即實務中先由地產集團與地方政府簽定BT合同，然后由項目公司進行全程運做）
2.工程總承包方式：簡單如下流程即招標==確定建設方==建設方==對工程項目的勘察、設計、采購、施工、竣工驗收等實行全過程的承包，并承擔項目的全部投資，==由業主委托指派工程監理，==項目建成后==業主回購。
3.施工承包方式：即招標==確定建設方，建設方==對工程項目的工程施工及投資負責==驗收合格==業主回購。
下面以我公司承建延津玉湖（引黃渠改造工程）為例，對其進行會計核算：
河南地產集團地產集團2013年8月與延津縣政府達成引黃渠改造工程改造協議，由名門地產集團成立項目公司（名門地產延津有限公司，注冊資本3000萬）承擔引黃渠改造工程的改造工作.工期10個月，合同轉讓總價3000萬，毛利率10%，管理費10%，根據實質大于形式原則，應采用模式一方式進行核算。
地產集團：
借：長期股權投資――投資成本――名門地產延津有限公司 3000
貸：銀行存款3000
名門地產延津： 8-12月根據實際發生的合同成本
借：工程施工――合同成本 1120
貸：銀行存款等1120
根據已結算的合同價款：
借：應收賬款――延津縣政府 1200
貸：工程結算1200
2013年末，按照完工進度40%，確認當年的合同收入和合同費用時
借：工程施工――合同毛利 80
主營業務成本 1120
貸：主營業務收入1200
完工時，將“工程施工”科目的余額與“工程結算”科目的余額對沖
借：工程結算 3000
貸： 工程施工――合同成本 2800
工程施工――合同毛利 200
三、稅務處理
對BT的稅務處理規定，各地有不同的規定：：下面分別介紹一下重慶和河北及河南的規定
1.重慶市規定。《重慶市地方稅務局關于建筑業營業稅有關政策問題的通知》（渝地稅發[2008]195號）規定：BT是通過融資進行項目建設的一種融投資方式。對BT模式的營業稅征收管理，明確為：
（1）無論其是否具備建筑總承包資質，對融資人應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。
（2）融資方取得的回購價款，包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，應全額交納建筑業營業稅，并全額開具建安發票。
（3）融資人的納稅義務發生時間為按BT模式合同規定的分次付款時間，合同未明確付款日期的，其納稅義務發生時間為總承包方收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。分包方納稅義務發生時間為分包方收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
2.河北省規定。《河北省地方稅務局關于“建設-移交”模式有關營業稅問題的公告》（河北省地方稅務局公告2011年第2號）“建設―移交”模式有關營業稅問題公告如下：
納稅人采用“建設―移交”模式從事基礎設施建設項目取得的全部收入，應按“建筑業”稅目繳納營業稅。若該納稅人將建筑工程承包（分包）給其他施工企業的，則以取得的全部收入扣除支付給其他施工企業的承包（分包）款后的余額為營業額繳納營業稅。
3.河南省規定。《河南省地方稅務局關于的公告》第八條規定：建設項目實行BT模式的，納稅人為：
（1）項目的建設方（或投資方）與施工企業為同一單位的，以項目的建設方（投資方）為納稅人。
（2）項目的建設方（或投資方）將建筑安裝工程承包或分包給其它施工企業的，分別以建設方（或投資方）和施工企業為納稅人
《河南省地方稅務局關于的公告》第十九條 納稅人實行BT模式的，營業額按以下方式處理：
（1）項目的建設方（或投資方）與施工企業為同一單位的，建設方（或投資方）在取得業主支付回購款項時以實際取得的回購款項為計稅營業額。回購價款包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入。
關鍵詞：“營改增”；稅務風險；影響因素
一、基本理論
（一）“營改增”的基本理論
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進，并在我國落實中，財政部門及稅務部門頒布了有關政策法規，對改革行業及計稅方法進行了明確規定，同時還對稅種稅率進行計算。
（二）房地產企業稅務風險基本理論
（1）房地產企業稅務風險定義。房地產企業稅務風險隸屬于風險范圍內，稅務風險實際上就是稅務責任所具有的隨機性，在企業所作出的涉稅行為內，沒有按照稅法規章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產企業稅務風險。“營改增”稅收政策在落實前后，房地產企業需要面對稅務風險。“營改增”在房地產企業內開展，必然對房地產企業運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產生不同程度稅務風險，進而對房地產企業價值最大化目標造成影響。所以，房地產企業對稅務風險進行管理，提升對稅務風險防范意識。
（三）將稅務風險管理歸納到公司治理層面上
調整企業治理結構，提高稅務風險管理能力構建專門稅務風險管理機構，可以有效對“營改增”之后房地產所應對的稅務風險進行管理。房地產企業決策在制定中，必須從企業戰略層面進行研究，充分認識到稅務風險管理在房地產企業發展建設內重要性，將稅務風險管理歸納到企業戰略層面內，設置稅務風險專門管理機構，承擔起對稅務風險管理制度監督職責。按照我國房地產企業原有部門結構，筆者認為房地產企業在董事會下面應該設置稅務風險管理機構，主要承擔稅務風險監督管理職責。
（四）完善稅務風險管理人員結構
（1）稅務風險管理委員會內人員構成。房地產企業稅務風險管理委員會內人員主要由兩部分構成，分別為企業內部稅務風險管理工作人員及社會內專家。首先，稅務風險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經理層決策制定起到監督作用。因此，稅務風險管理委員會內成員必須包含企業董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務方面專業管理人員；其次，為了能夠對稅務風險管理規章制度進行完善，提升稅務風險管理質量，房地產企業稅務風險管理委員會需要積極了解企業運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產企業稅務風險管理委員會在具有企業內部稅務管理人員情況下，還可以向社會內聘請專業稅務風險管理人員。（2）稅務籌劃科人員。稅務籌劃科是稅務風險管理落實主要機構，需要對企業涉稅事項進行全面管理，進而稅務籌劃科工作人員必須了解稅法內容，進而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產企業稅務籌劃科需要具有掌握稅務有關知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務風險管理工作有著一定了解，直接由房地產企業稅務風險管理委員會進行統一管理；其次，房地產企業可以借助人員培訓或者是外聘等方式，提升自身復合型人才數量，分配到稅務籌劃科不同稅務崗位上面，從源頭對房地產企業所存在的稅務風險進行管理。
（五）明確稅務風險管理崗位職責
房地產企業為了能夠保證稅務風險管理工作順利開展，提升稅務風險管理質量，就必須對稅務風險管理不同工作崗位職責進行明確。（1）稅務風險管理委員會職責。稅務風險管理委員會作為房地產企業稅務風險整體管理部門，必須從企業戰略層面上，對房地產企業稅務風險進行管理，提升房地產企業經濟效益。首先，稅務風險管理委員會需要參與到企業決策制定上面，為房地產企業管理活動運營提供稅務風險管理數據，幫助房地產企業獲取更高價值；其次，房地產稅務風險管理委員會需要對稅務風險管理制度進行制定及完善，定期對有關管理人員進行培訓，構建完善稅務風險管理制度，自動對房地產企業稅務方面所存在的風險進行識別及評估，進而采取針對性解決措施。（2）稅務籌劃科崗位職責。稅務籌劃科崗位工作人員需要提升對稅務風險管理工作重視程度，積極參與熬稅務風險管理制度編制內，并且向稅務風險管理委員會遞交有關運營情況及處理結果，為稅務風險管理委員會提供有關數據依據，同時對稅務風險管理委員會進行監督管理。明確稅務籌劃科不同工作崗位職責，從源頭對稅務風險進行防范管理，增加稅務籌劃科與不同部門之間的關聯，聽取房地產企業內其他部門的意見。
