時間：2023-05-17 09:56:26
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房屋管理委托合同，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1.如因我公司制訂過程中的不謹慎導致本公約內容存在歧義、語義不清或違反有關法規政策，由我公司承擔相應責任。
2.我公司和物業管理企業簽訂的物業管理委托合同與本公約內容不存在抵觸。
3.我公司如將項目轉讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。
上述條款為本公約內容的組成部分，經_________市居住小區管理辦公室核準之日起，我公司即應遵從本公約內容。
開發企業：_________(公章)
日期：_________年_________月_________日
第一章 物業基本情況
一、物業名稱_________;座落_________;物業四至_________;總建筑面積_________;土地用途及使用期限_________;國有土地使用證明文件_________，政府批文號_________。
二、列明共有部位(具體參考公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明等)和共有設施設備(指物業管理區域內，不為單個產權人所有而為多個產權人共同擁有和使用的設施設備，應按實際情況列明。)以及其他配套設施。
第二章 各主體基本情況
一、產權人指擁有全部或部分房屋所有權及相應土地使用權的公民、法人和其他組織。
二、物業管理企業
名稱_________;物業管理資質合格證書號_________;注冊地址_________;法定代表人_________;注冊資金_________。
備選內容：_________。
管理業績：管理面積_________;是否獲得過市優或國優稱號等。
三、開發企業
名稱_________;注冊地址_________;郵編_________;法定代表人_________;注冊資金_________;聯系人_________;聯系電話_________。
四、物業管理企業和選定和變更
在物業管理委員會成立之前，物業管理企業由開發企業選定。公約核準后除以下情況外，開發企業不得變更物業管理企業。
1.該物業管理企業被取消北京市物業管理資質;
2.該企業注銷;
3._________。
上述情況下變更物業管理企業，開發企業需將變更原因和選定的新物業管理企業等有關事項告知業主，沒有50%以上反對意見的方可與新物業管理企業簽署正式合同。并須到市小區辦備案。
物業管理委員會成立之前變更物業管理企業，開發企業需要求變更后的新物業管理企業承諾遵守本公約。
物業管理委員會成立后可按有關規定解聘和重新選聘物業管理企業。
第三章 物業管理服務內容和標準
一、物業管理服務內容：一般包括房屋及其設施設備維修養護、環境衛生、公共秩序維護、機動車停放管理、檔案資料管理等內容。
二、物業管理服務標準：普通居住小區最低應達到政府規定的普通居住小區物業管理服務最低標準;高檔居住小區與其他非居住物業的服務標準由開發企業自定。
第四章 物業管理服務費用和住宅公共維修基金
一、物業管理服務費用
1.物業管理企業須向產權人明示物業管理服務收費標準_________。
2.收費項目、標準(須具體列出收費項目和標準)_________。
3.物業管理服務費的交納辦法_________。
4.在同一物業管理區域內，自房屋交付使用之日起，開發企業和產權人空置房屋均應承擔相應的物業管理費_________。
5.沒有約定或約定不明的，應按政府有關文件執行;政府有新規定時，收費應依新的政策進行調整。
6.物業管理服務收費標準如按規定或約定有調整，物業管理企業應在物業管理區域內醒目位置公告和書面送達通知全體產權人。
二、住宅共用部位共用設施設備維修基金
1.共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。
2.共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌。
3.產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
第五章 產權人權利和義務
一、產權人權利
1.產權及基于產權的財產權利如使用公共設施設備的權利、自有部位的裝修和維護權利、要求毗連產權人承擔維修責任等。
2.在物業管理中的權利：管理權、監督建議權等。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）:_________
組織名稱：______________________
主任：__________________________
辦公地址：______________________
聯系電話：______________________
受委托方（以下簡稱乙方）:_______
企業名稱：______________________
注冊地址：______________________
聯系電話：______________________
(物業名稱）委托乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：_______________________
座落位置：______市______區______路（街道）_____號。
管理界限：東至___________ ；南至_______________ ；
西至___________ ；北至_______________ 。
占地面積：___________平方米。
建筑面積：___________平方米。
委托管理的物業構成細目見附表。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體物業產權人和使用人。本物業的全體物業產權人、使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋共用部位的維修、養護和管理，包括：房屋承重結構部位（基礎、承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、門廳、樓梯間、走廊通道及外墻面、______、_______。
第五條 房屋共用設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、_________ 。
第六條 公用設施的維修、養護和管理，包括：非市政路、化糞池及化糞池以內的排水管道、垃圾房、庭院燈、草坪燈、自行車棚、停車場、_____ 、__________。
第七條 附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理，包括：物業管理辦公經營用房、商業網點、文化體育娛樂場所等。
第八條 公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。
第九條 公共環境衛生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、_____ 、_____的清掃保潔及垃圾的收集。
房屋租賃委托合同范文一甲方：___________區(縣級市)國土資源和房屋管理局
乙方：___________街(鎮)出租屋管理服務中心
根據《廣州市房屋租賃管理規定》(廣州市人民政府令〔XX〕第2號)的精神，為了進一步加強房屋租賃市場管理，規范房屋租賃行為，明確區(縣級市)國土資源和房屋管理局、區(縣級市)房地產租賃管理所和街(鎮)出租屋管理服務中心三者的管理職責，推進城市管理工作邁上新臺階，特訂立本委托合同，共同遵守。
一、委托范圍：甲方將轄區內全部房屋(含住宅和非住宅房屋)的租賃登記備案工作委托乙方負責辦理。
二、委托時限：自年 月 日起至年 月 日止。
三、乙方接受甲方委托，應具備下列條件：
1.有固定的辦公場所，正式掛牌辦公;
2.兩名以上經培訓的專、兼職房屋租賃管理工作人員;
3.統一使用"廣州市房屋租賃計算機管理系統"軟件。
四、雙方職責：
(一)甲方職責：
1.負責對違法租賃行為進行查處和做出行政處罰決定。
2.區、縣級市房地產租賃管理所負責房屋租賃登記備案的組織實施，對乙方進行業務培訓、指導、檢查和監督，開展違法租賃行為和租賃登記備案違規操作的調查、查處工作。
3.負責轄內房屋租賃政策宣傳組織工作。
(二)乙方職責：
1.負責辦理轄內房屋租賃登記備案手續，每月將受理的登記備案數據信息及時報送甲方。要求按照市國土資源和房屋管理局制定的辦事程序進行統一操作，統一收費。
2.負責對轄區內租賃房屋進行巡查，協助甲方開展轄內房屋租賃市場的清理整頓工作，發現涉及甲方職權范圍的違法租賃行為，及時書面告知甲方查處。
3.協助甲方開展轄內房屋租賃政策宣傳工作。
五、違約責任：
1.甲方沒有履行其相應的職責，乙方可以要求甲方履行，如甲方仍不履行，乙方有權向上一級主管部門或相關協調部門(辦)反映，督促甲方履行。因甲方不履行職責而造成管理過失的，甲方應承擔相應行政責任。
2.甲方發現乙方不履行職責或有違規操作的，應責令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權向協調部門(辦)反映。因乙方不履行職責或違規操作而造成管理過失的，乙方應承擔相應的行政責任。
六、本合同自雙方簽訂之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，送一份給市國土資源和房屋管理局備案。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章)
法定代表人：(簽名)法定代表人：(簽名)
房屋租賃委托合同范文二委托人： 證件類型 編號：
現住址 :
受托人： 證件類型 編號：
現住址 :
我欲出租本人名下位于 室的房產，辦理有關事宜諸多不便，特委托 全權本人辦理該房產的如下事宜：
1、本人簽署出租上述房產的各類交易合同;
2、本人收取上述房產交易的租房押金、租金;
3、本人辦理房屋交接手續等租房相關事宜;
受托人在上述委托范圍內所進行的活動，辦理有關事項，簽署有關文件本人均承認，本人愿意按照其與相關交易方之約定履行義務，委托期限至上述事宜辦結為止。
委 托 人：
年 月 日
本人保證上述委托內容系業主本人出具，系業主本人真實意愿，如有虛假本人愿承擔由此產生的一切法律責任。
受 托 人：
年 月 日
房屋租賃委托合同范文三甲方(委托方)：
乙方(受托方)：
甲方因人在外地，特將房屋委托乙方代為出租及管理。經甲乙雙方友好協商，現明確甲方房屋租賃授權委托的具體事項如下：
一、乙方有義務對甲方的委托房屋及相關的資信嚴格保密。
二、房屋信息
1.甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于;共層第層。
2.房齡：年;房間數量：;衛生間數量：;總建筑面積：平米;房屋朝向：_____;裝修情況：;房屋用途：。
三、委托權限
1.該房屋的出租和日常管理;
2.該房屋的相關設施設備的維護與管理。
四、經甲乙雙方簽字確認后，該委托授權書即生效。
委托方(甲方)： 受托方(乙方)：
身份證號： 身份證號：
房產證號：
關鍵詞:房屋置業中心;法律性質;信托租賃
中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)07-0091-02
一、“房屋置業中心”概況
“房屋置業中心”是一種新型的住房投資與消費模式,在早期的房地產中介領域被稱作“房屋銀行”。2000年5月9日貴州房屋置換中心與貴州省工商銀行首次在中國推出了“房屋銀行”租賃模式,隨后,“房屋銀行”如雨后春筍般在全國大中城市相繼出現。但根據《銀行法》第11條的規定,“設立商業銀行,應當經國務院銀行業監督管理機構審查批準。未經國務院銀行業監督管理機構批準,任何單位和個人不得從事吸收公眾存款等商業銀行業務,任何單位不得在名稱中使用‘銀行’字樣。”因此,有經濟學者又將其稱之為“房屋置業中心” [4] 。其運營方式是:房屋出租人將房屋存入房屋置業中心,由后者評估測算出房屋出租價格,經客戶認可后原價出租,但每年要給房屋置業中心留出一定的“空租期”,在空租期內房屋若出租則租金歸房屋置業中心所有,在其余時間無論房屋出租與否房屋置業中心都向客戶支付租金。出租風險均由房屋置業中心承擔,而且承租人房屋置業中心存房看房均不收取客戶任何費用且還要替客戶進行房屋管理。可以看出,“房屋置業中心”運營是否成功,主要決定于“房屋置業中心”在空租期內所能獲得的租金收益,因為在空租期內,“房屋置業中心”是不用付給存房人租金的。而該租金收益的大小主要取決于房屋的租金、空租期的長短和單位時間內的房屋存貸的數量這三個因素。
貴州首創的“房屋置業中心”模式運作一個月以來,顯示了巨大吸引力和潛力,短短一個月平均每天存房的業主超過60戶,并有2/3的存房很快被人承租。隨后,北京、上海、天津、杭州、寧波、青島、哈爾濱、太原、濟南等城市的房地產中介紛紛引入這種模式。在相當一段長的時間內創造了不菲的交易量。然而,隨著越來越多的中介機構開始推出“房屋銀行”業務,缺乏必要的市場調控人,中介機構之間惡性競爭,過度壓低空租期的時間;門檻過低、交易過程不透明等問題也逐漸暴露出來。致使房屋置業中心沒有能夠在較長的時期內延續高交易量,在一些城市相繼退出市場,目前,僅剩北京、上海、貴州等地的房屋置業中心艱難的維持。作為一種先進的經營模式卻沒有在真正意義上改變中國房地產中介服務混亂的現狀,其背后所暴露出來的法律問題值得我們深究。
二、“房屋置業中心”與相關法律關系的比較
1.與租賃合同比較。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同,即出租人和承租人之間關于出租人將房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議[1] 。“房屋置業中心”與租賃及轉租賃合同的區別表現在:首先,主體不同。房屋租賃合同存在于雙方法律主體之間,是典型的雙務合同。即便是轉租合同也僅發生于承租人與次承租人之間,承租人仍然應根據原租賃合同向出租人承擔義務和責任。而房屋置業中心在運營中存在三方主體:業主(出租人)、房屋中介機構以及承租人。業主與承租人之間并不存在人格上的選擇關系,因為在多數情況下,出租人甚至無從得知承租人的信息。出租人將房屋交給中介機構管理后,由中介機構選擇合適的承租人,并且有可能在今后的一系列運作中多次更換承租人,而此時中介機構已經獲得業主的永久授權,無須再次征得業主的同意。其次,權利性質不同,租賃權雖然有物權化的傾向,但本質上仍是債權。而在房屋置業中心,而業主將房屋“交給”中介機構,由其出租給第三方過程并非是一個簡單的“租賃―轉租”的過程。在實踐中,中介組織通常要對房屋進行簡單的修繕和消毒,科學估算租賃價格,最重要的是在存房期間要負責房屋的管理工作,而且有權利決定承租人以及承租期限。此時,中介組織是為了業主的利益,以自己的名義對房屋進行全面管理的行為,去所獲得的權利已經遠遠超越了租賃與轉租賃中承租人的權利范圍。從其權利的性質上看不僅具有債權的色彩,而更多的體現了所有權中的使用權能以及部分處分權能。
2.與居間合同比較。居間者,居于兩造簽約當事人之間,為之報告或媒介契約之行為[2] 。房屋置業中心運營過程和居間相比,具有以下區別:首先,標的不同。居間合同的標的是居間人的勞務行為,是典型的勞務合同。而從事房屋置業中心服務的中介機構,在收到業主的房屋后,是以自己的名義與承租人簽訂租賃合同并收取租金,并且要負責房屋的管理。房屋置業中心在運營過程中不僅提供了勞務,還獲得了房屋業主出讓的部分財產性權利,因此,在業主與中介機構的并非勞務性契約合同,亦即非居間合同。其次,勞務報酬構成不同。居間人報酬的請求權來自于其報告訂立合同的機會或成功的提供訂立合同的媒介服務。而房屋置業中心其獲得報酬的方式正如前文所述,是通過與房屋業主約定“空租期”,取得在空租期內承租人所付的租金為酬的。最后,有無租金收繳權利的不同。在房屋租賃居間合同中,居間人在提供訂立合同機會或存成租賃合同成立之后,其權利義務即告終結,出租人基于租賃合同獲得對承租人的租金收取權。而房屋置業中心在房屋出租之后,能夠以自己的名義向承租人收取租金,租金收取權則是房屋置業中心生存的保障。
3.與委托合同比較。委托又稱委任合同,是指委托人和受托人約定由受托人處理委托事務的合同。北京市建設委員會和工商行政管理局于2008年5月修訂的房屋租賃合同示范文本中,將該市租賃合同分為《經紀機構居間成交版》和《經紀機構成交版》,前者即一般的房屋租賃居間合同,而后者則是房屋置業中心同業主簽訂的合同。很顯然將房屋置業中心的運營模式當做委托法律關系,殊不知二者間的顯著區別:第一,委托合同的目的由受托人為委托人處理事務。與居間、行紀合同一樣,委托合同也是勞務性合同,第二,除法律另有規定外,委托合同是受托人已委托人的名義和費用處理委托事務。而房屋置業中心則是以自己的名義同承租人訂立租賃合同,其間所產生的費用及房屋日常管理的費用也有其自己承擔。第三,在國外立法例中,委托合同一般是無償的,例如:《法國民法典》第1986條規定,委托,如無相反的約定,是為無償。中國合同法雖然沒有采納這種觀點,但也規定委托可以是無償合同也可以是有償合同,取決于當事人的約定。而房屋置業中心在運營中則必須是有償的,否則就會面臨“滅亡”。
三、房屋置業中心的法律性質
通過對“房屋置業中心”這種特殊的房屋租賃方式的剖析以及和相似概念的比較,我們可以看出,在房屋置業中心的運營中,房屋所有權人實際上是將其對房屋的使用權能和部分處分權能通過合同的方式移轉給房產租賃中介,而后者依據合同的目的,以自己的意思租賃給第三方,并對房屋進行善良管理的法律行為。從房屋中介機構的角度看其所從事的是“受人之托,代人理財”的行為,可以看出中介機構的這種經營方式是為信托,即“委托人基于對受托人的信任,將其財產委托給信托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或特定目的進行管理或處分的行為。”而在房屋置業中心的運營中,受益人即委托人,也即房屋所有權人的特定目的是將其房屋出租,因此,筆者將這種租賃方式稱之為信托租賃。
從房屋置業中心的運營模式可以看出,其符合信托法律制度的構成要素:第一,信托基礎即“信任”。中國《信托法》第2條規定,“本法所稱信托,是指委托人基于對受托人的信任……。”這是因為如果委托人和受托人之間沒有信任的存在,很難想象委托人會把財產權利移轉到受托人名下任其管理和處分,也就更談不上信托行為的發生。正是在受托人得到充分信任的前提下,才會以名義上的所有權人身份恪盡職守承擔善良管理人的義務。正是基于這種信任關系,房屋所有權人才會將其物產交給信托租賃經營者,讓其自主選擇合適的承租人,維護房產的正常狀態從而達到收益的效果。這也就要求信托租賃的受托人在管理和處分房產時盡到謹慎、忠實義務。第二,信托目的。即委托人確定的、通過受托人管理運用信托財產所要實現的目的。房屋信托租賃的信托目的非常明確,即房屋所有權人希望通過信托的方式完成對房屋的租賃,中介機構也就只能在此目的之下尋找承租人,完成委托事務。但是,如果對房屋房屋的信托租賃設立后,委托人可否變更信托目的?如信托租賃的委托人變更其信托目的為出賣房屋,該如何處理?中國《信托法》并沒有明確規定。筆者認為,房屋信托租賃設立后,原則上不得隨意變更信托目的,但根據意思自治的原則,經受托人同意,且不損害房屋承租人居住利益的前提下,可以變更信托租賃的目的。第三,信托財產。一切具有可移轉性的動產、不動產、權利都可以成為信托的標的。房屋信托租賃的信托財產即房屋所有權人對房屋的使用權。第四,信托行為。信托行為由兩種行為所組合而成,其一為財產移轉或其他處分的行為;其二為形成受托人就該財產為一定目的的管理或處分義務 [3]。房屋信托租賃中,房屋所有權人通過合同轉移房屋使用權的行為即為信托行為。
總之,房屋置業中心的運營實質上是房屋所有權人為獲得房屋的投資收益,而將房屋使用權轉讓給中介機構,而由中介機構尋找房屋承租人的信托行為,并且通過與房屋所有權人約定空租期而取得信托報酬是其運營得以存續。
參考文獻:
[1]郭明瑞,王軼.合同法新論?分則[M].北京:中國政法大學出版社,1997:123.
[2]邱聰智.新訂債法各論(中)[M].北京:中國人民大學出版社,2002:226.
關鍵詞:物業服務;合同;法律性質;性質界定
中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)07-0095-02
物業服務合同由于其服務內容、服務方式的特殊性,雖然和其他類型合同具備很多相似的特征,但是又絕不同于《合同法》所規定的有名合同。
一、物業服務合同不同于委托合同
在以往很多學者的論著中,將物業服務合同當做委托合同看待,認為物業服務合同完全符合委托合同的特征,是委托合同的一種,并據此認為《合同法》所規定的委托合同的一般規則均適用于物業管理合同 [1]。筆者認為,物業服務合同與委托合同特別是有償委托合同確實有許多相似之處,但二者在本質上有著明顯的區別:
1.合同的形式不同。委托合同可以是有償的,也可以是無償的,并且可以是要式的,也可以是不要式的;而物業服務合同只能是有償、要式合同,物業服務合同必須采用書面形式,而且需要統一格式,還需要將合同報所在區、縣房地產管理部門備案,并且部分物業服務合同的訂立需要采用招投標方式。
2.法律后果不同。在委托合同中,受托人是以委托人的名義為委托人處理事務的,其后果直接歸屬于委托人;而在物業服務合同中,物業管理企業是以自己的名義處理事務,物業管理企業為物業管理行為的后果通常由自己承擔。
3.合同目的不同。委托合同是由受托人處理委托人事務的合同,委托人委托的事務要與第三方發生一定關系。委托合同的目的就在于讓受托人委托人從事與第三方發生一定后果的行為。而在物業服務合同中,則不一定具有與第三方發生關系的目的。雖然物業管理企業聘請專業進行清潔、綠化、維護等業務時,要與第三方發生關系,但這并非物業服務合同的必然性要求,因為物業管理企業自己也可以提供這些服務。
4.處理事務的自不同。《合同法》第399條規定,“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”這表明了受托人的忠實義務,因此受托人處理委托事務的自受到委托人的約束;而物業服務合同中約定的物業管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的,物業管理企業可以依據合同約定的范圍,獨立自主地開展物業管理服務。業主、業主委員會對物業管理企業開展的物業管理服務活動,只有監督權,而沒有干涉、指揮權。物業管理企業沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。
5.委托第三人事務的范圍不同。在委托關系中,受托人應當親自處理委托事務,經委托人同意,受托人可以轉委托,轉委托的范圍可以是委托事務的全部,也可以是委托事務的一部分。而《物業管理條例》第40條規定,“物業管理企業只可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業企業,但不可將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。”
6.是否適用間接制度不同。委托合同中的受托人以自己的名義,在委托人的授權范圍內與第三人訂立合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的關系的,該合同直接約束委托人和第三人。該規定借鑒了英美法上的制度,打破了中國民事立法上只承認直接的傳統,確立了間接制度。而在物業服務合同中并不適用間接,物業管理企業與專業企業簽訂的專業服務合同并不約束業主一方。
7.在是否享有任意解除權上不同。《合同法》第410條規定,“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”這說明委任即以信賴關系為前提,則與當事人之人格發生客觀上不能信賴之情況者,委任關系原則上亦應終止 [2]。而立法對物業服務合同中業主大會的單方解除權有嚴格限制。
8.物業服務合同與委托合同對支付報酬的方式要求也不同。委托合同將處理事務的費用與給委托人的報酬是分別規定的,處理事務的費用,委托人應當預付,對于報酬則在完成委托事務后按合同約定支付。而現行物業管理收費方式一般采用酬金制,由業主或住戶根據物業管理服務合同的規定按月交納固定金額的物業管理服務費,物業管理企業按一定比例提取報酬。
9.歸責原則不同。有償委托合同的受托人處理事務時,因過錯給委托人造成損失的,受托人應當承擔賠償責任;但如果委托合同是無償的,只有因受托人存在故意或重大過失時,委托人才可以要求賠償。而從《物業管理條例》第36條的規定來看,物業服務合同采無過錯責任原則,即物業管理企業無論是否存在過錯,只要其提供的物業服務不符合合同所要求的質量或標準,就應當承擔法律責任。
二、物業服務合同不同于雇傭合同
由于在傳統的房屋管理模式中,房屋管理方通常居于優勢地位,在現代物業管理模式中,為了強調業主同物業管理企業的平等地位,一些媒體的炒作多多少少把物業管理企業放在了業主的“仆人”、“管家”、“保姆”的位置,從而讓人誤以為業主與物業管理企業之間是一種雇傭關系。與雇傭合同相比,二者在形式上也都是當事人一方為他方提供勞務,他方給付報酬的合同,但二者也有區別:
首先,雇傭合同的受雇人是自然人,其提供的勞務是自然人通過自己的技能和經驗完成雇主所要求的任務;而物業服務合同的受雇人即物業管理企業,則是依法設立的專業企業,它依靠自身的資金實力、專業人員的配備以及綜合性的管理服務能力提供物業管理專業服務。其次,雇傭合同的受雇人在完成工作的過程中通常要聽從雇用人的安排和指揮;而物業管理合同的受托人在完成管理服務過程中具有更強的獨立性,只需遵從法律與合同即可,在具體事務上不必聽命于業主的支配。再次,雇傭合同包括勞動合同和提供勞務的合同,前者注重勞動的過程,后者注重勞動的結果;而物業服務合同則既有對過程的關注,也有對結果的追求。最后,雇傭合同受到勞動法等法律、法規的調整,對雇主和受雇人之間的權利義務及雇主所承擔的責任(如受雇人的工傷等)有一些特別的規定。而物業服務合同中雙方當事人的權利義務完全是依據合同來調整的。
三、物業服務合同不同于承攬合同
物業服務合同與承攬合同都是雙務、有償、諾成性合同,但是但二者存在明顯的差別:
1.合同的標的不同。物業服務合同的標的是提供一定的勞務,即對小區物業的管理服務。其目的是使小區的環境清潔、物業保值增值、社會秩序良好。物業服務合同不是制造出一種新物,而是使原有的物保持良好的狀態,物業管理企業的勞動成果是一種無形的東西。而在承攬合同中,承攬方提供的勞務表現為一定的物化勞動,其勞動成果為定作物,是一種有形的東西。
2.合同質量的檢驗標準不同。在承攬合同中,只要承攬人交付的產品達到了合同的要求,那么該方就全面履行了合同義務,因此定作人往往不去關注合同履行的具體過程,而只是關注合同履行的結果,即定作人對承攬人的檢查只是一種結果檢查,只在最后一個環節檢查承攬人是否全面正確地履行了合同。而在物業服務合同中,物業管理企業履行義務的結果,具體體現在小區的環境清潔,社會秩序良好等,不是表現為特定的產品。因此,合同對方對物業管理企業履行義務的狀況的檢查是一種實時地過程監督、隨時檢查,而不是對合同履行的最后成果的檢查。
四、物業服務合同不同于混合合同
所謂混合合同,即一方當事人所負的給付義務屬于不同契約類型,彼此間居于同值的地位,而他方當事人僅付的對待給付 [3]。正如史尚寬先生所云:“所為混合契約,謂非契約之聯合,而含有相當于兩種以上的典型契約內容之全部或一部之單一契約。”[4] 有學者認為,物業服務合同的性質應該既不是現行法中所規定的任一類型的有名合同,也不是一般所謂的無名合同,而是一種類型結合合同,屬混合契約之一種 [5]。其認為,業主把其共用部分、公用設施設備管理、安全秩序維持以及清潔、園林綠化等事務交托給物業管理企業完成,具有委托的性質;物業管理企業把部分事務交付給專營服務公司承擔,具有承攬的性質;物業管理企業在履行合同的過程中,很大程度上是以勞務付出或提供服務的形式進行的,因而具有勞務性質和服務性質。但從合同的履行上看,物業管理給付具有綜合性,整個物業管理服務的過程具有整體、連續的特征,單一服務的提供都不能被稱為物業服務合同。因此,物業服務合同不同于混合合同。
綜上分析,物業合同是平等的民事主體之間所簽訂的就建筑區劃內建筑物及其附屬設施提供有償服務的合同,其客體是物業管理企業依法律規定和合同約定提供的集體管理與服務于一體的綜合性專業服務,其內容不僅有對全體業主的公共物業的管理和小區秩序的維護,還涉及到對業主個體相關財產的保管,以及對共有物業設施的維護、更換,對物管用房的妥善利用等,并且涉及到的法律關系也很多,是一類糅合了較強公法關系、物權關系的債法合同。因其在主體、客體、內容等方面與傳統契約區別明顯,且個性強烈,在現行《合同法》有名合同中很難進行類推適用。
所以,物業服務合同作為一種新型的獨立的服務合同,若要解決其法律適用的難題,立法應當考慮在將來制定民法典或修訂《合同法》時將其有名化,以順應司法理性化的需求,提高司法機關辦案效率和辦案品質。
參考文獻:
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[4]史尚寬.債法各論[M].北京:中國政法大學出版社,2000:959.
房屋租賃委托合同范文一甲方(委托方)：_________________________________
乙方(方)：_________________________________
茲經雙方協議，甲方委托乙方其房屋出租事宜。
第一條房屋位置
甲方將座落于_________________________________
合計面積_________________平方米，委托乙方。
第二條期
1.期為_________________，自______年_____月_____日起，至______年_____月_____日止，其中免租期為________(天)，期滿乙方可再續租_______月。
2.期滿，甲方有權收回房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續簽本合同，需在本合同期滿前一個月向甲方提供書面申請，在同等條件下，乙方有優先續約權。
第三條房屋租金
1.甲乙雙方協商，乙方甲方房屋，每月租金為(人民幣)____________，一年共計(人民幣)____________。
2.房屋租金按_________繳納。
3.甲方收取租金，可選擇(A.到乙方公司所在地領取，B.乙方送往甲方指定地點，C.乙方匯入甲方指定帳戶，D.或其他方式)
第四條其它費用
1.在租賃期內，如房屋所在地進行公共設施改造如：小區建設，電力增容，寬帶入戶等所需交納的相關費用由甲方負擔。
2.在租賃期內，房屋內所發生的水、電、煤氣、有線收視及電話費由乙方客戶承擔，物業及供暖費用由甲方負擔。
第五條委托方和方的權利及義務
1.在期間，甲方不得無故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒絕。
2.甲方提供：①產權證明②戶口本③業主身份證(如代辦需有代辦人身份證)④其它必備相關證明;
乙方出示：①經紀機構資質證書②營業執照。
3.雙方保證所提供的證件的真實性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不實，而導致客戶無法正常居住(乙方遭受損失的)，甲方負責向乙方賠償，乙方并有權終止合同;如因乙方提供虛假證件而造成的損失，由乙方向甲方賠償，甲方并有權終止合同。
4.甲方在交房時，有義務對房內設施進行檢查修繕，保證電器正常使用，乙方積極配合。
5.在期間，乙方應及時安排客戶看房，保證客戶合法守法。
6.在期間，房屋租戶如有更換，乙方負責房內各項費用結算及清點檢查修繕屋內家具電器等設施，并免費為甲方尋找下撥客戶
7.期間，房屋因自然損壞，乙方應及時通知甲方修繕。
8.期滿，乙方交房時，結清房內各項費用及清點家具電器等設施。
9.甲方不得與乙方所介紹承租人以任何理由私下成交，否則視為違約，如違約應賠償三個月租金作為違約金。
10.甲方不得單方解除合同，如有特殊原因，需提前一個月以書面形式通知對方，以便乙方安排客戶，并支付一個月房租作為賠償。
第六條其它
1.房屋如因不可抗拒力及不能預想之因素導致損毀或造成損失，乙方不承擔任何責任。
2.房屋因市政建設需要拆除或改造，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責任。
3.本合同如有未盡事宜，由甲乙雙方協商解決，附補充協議。
4.本合同自雙方簽字之日起生效，合同文本一式兩份，甲乙雙方各執一份，任何一方不得單方面修改或取消本合同。
5.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決;協商不成，提請
_________人民法院解決。
6.本合同附房屋設備清單。
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房屋租賃委托合同范文二一、當事人
1、受委托方(以下簡稱甲方)
法定代表人：
公司住址：
郵編：
聯系電話 ：
傳真：
通訊住址：
2、委托方(以下簡稱乙方)
產權人：
房產證書(或購買房屋合同編號)
房屋座落： 號樓 層 號
身份證號： 郵編：
住址 ： 聯系電話:
通訊地址：
二、甲乙雙方在平等互利協商一致的基礎上，根據《中華人民共和國合同法》訂立如下房屋委托經營合同，望雙方共同遵守。
三、委托經營房屋的基本狀況
1、房屋座落在山外山莊 座 號;
2、房屋面積： 平米;
3、家具及設備包括：山外山莊完工交給業主時的狀況甲方給客房統一配備床上用品、一次性用品(按照星級標準配備);有線電視、寬帶、專用電話等開通費用由乙方負擔，乙方需交納物業管理費，合同租賃期限為6個月。
六、甲乙雙方的權利與義務
1、房屋所有權為乙方所有，甲方對其房屋享有使用和經營權。
2、乙方委托甲方對其房屋進行經營管理，乙方不得干涉。
3、甲方要根據本合同使用房屋，不得利用其房屋進行違法活動，嚴格遵守國家法律法規的規定。
4、甲方按最大限度維護房屋狀況，不得損害乙方的合法權益。
5、其它的權利與義務的約定：如發生房屋產權抵押、出售等影響房屋權屬性質變更的事情，乙方需事先通知甲方，且不能造成對本合同履行的任何影響。
七、相關費用的約定
1、在委托經營期間乙方須交納物業管理費。
2、在委托經營期間經營所用水費、電費，有甲方擔負。
3、在委托經營期間甲乙雙方負責各自在經營過程中應繳納國家有關規定的各種稅費。
八、違約責任
本合同一經簽訂即具有法律約束力，任何一方不得單方變更或解除合同，如一方需變更合同內容，雙方應進行協商變更，如一方解除合同，應向另一方支付人民幣5000元違約金，如甲方的原因致使房屋家具設備受到損壞應進行維修，不能維修的應進行換新或按價賠償。
九、本合同期滿
合同期滿后，甲方應將房屋及家具、設備返還給乙方，房屋要保持完好，家具、設備無損壞，如損壞、丟失應按折舊價格進行賠償(自然損耗除外)。
十、風險的約定(免責條款)
由于地震、臺風、火災、水災、疾情以及其它不能預見，并不可預防或其它不可抗力的原因致使合同無法履行，經雙方同意可提前終
止合同或暫停經營，造成的損失甲方不予承擔。
十一、合同的解除
本合同發生下列情況之一的，雙方可解除合同：
1、合同約定的日期屆滿;
2、由于不可抗力原因致使合同不能無法履行;
3、由于一方的違約，使另一方不能實現合同目的;
4、乙方因產權糾紛或被查封、凍結等影響正常經營的;(乙方需賠償給甲方造成的損失)
5、合同日期未滿，一方要求解約的;(需向另一方進行賠償，并承擔違約責任)
十三、合同到期可續簽
十四、本合同及附件，具有同等的法律效力
十五、如雙方在履行合同中發生糾紛，應進行協商，協商無果可進行訴訟解決。
十六、本合同簽字蓋章即生效，一式兩份，甲乙雙方各執一份。
受委托房(甲方)： (蓋章)
法定代表人：
聯系方式：
合同簽訂日期： 年 月 日
委托方(乙方)： (蓋章)
法定代表人：
聯系方式：
合同簽訂日期： 年 月 日
房屋租賃委托合同范文三甲方：_________區(縣級市)國土資源和房屋管理局
乙方：_________街(鎮)出租屋管理服務中心
根據《廣州市房屋租賃管理規定》(廣州市人民政府令〔20xx〕第2號)的精神，為了進一步加強房屋租賃市場管理，規范房屋租賃行為，明確區(縣級市)國土資源和房屋管理局、區(縣級市)房地產租賃管理所和街(鎮)出租屋管理服務中心三者的管理職責，推進城市管理工作邁上新臺階，特訂立本委托合同，共同遵守。
一、委托范圍：甲方將轄區內全部房屋(含住宅和非住宅房屋)的租賃登記備案工作委托乙方負責辦理。
二、委托時限：自_________年____月____日起至_________年____月____日止。
三、乙方接受甲方委托，應具備下列條件：
1.有固定的辦公場所，正式掛牌辦公;
2.兩名以上經培訓的專、兼職房屋租賃管理工作人員;
3.統一使用
四、雙方職責：
(一)甲方職責：
1.負責對違法租賃行為進行查處和做出行政處罰決定。
2.區、縣級市房地產租賃管理所負責房屋租賃登記備案的組織實施，對乙方進行業務培訓、指導、檢查和監督，開展違法租賃行為和租賃登記備案違規操作的調查、查處工作。
3.負責轄內房屋租賃政策宣傳組織工作。
(二)乙方職責：
1.負責辦理轄內房屋租賃登記備案手續，每月將受理的登記備案數據信息及時報送甲方。要求按照市國土資源和房屋管理局制定的辦事程序進行統一操作，統一收費。
2.負責對轄區內租賃房屋進行巡查，協助甲方開展轄內房屋租賃市場的清理整頓工作，發現涉及甲方職權范圍的違法租賃行為，及時書面告知甲方查處。
3.協助甲方開展轄內房屋租賃政策宣傳工作。
五、違約責任：
1.甲方沒有履行其相應的職責，乙方可以要求甲方履行，如甲方仍不履行，乙方有權向上一級主管部門或相關協調部門(辦)反映，督促甲方履行。因甲方不履行職責而造成管理過失的，甲方應承擔相應行政責任。
2.甲方發現乙方不履行職責或有違規操作的，應責令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權向協調部門(辦)反映。因乙方不履行職責或違規操作而造成管理過失的，乙方應承擔相應的行政責任。
六、本合同自雙方簽訂之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，送一份給市國土資源和房屋管理局備案。
多年來，如何開展交易模式的變革，很多市場參與主體進行了探討和嘗試。前些年曾經出現過類似大賣場的集中式房屋交易有形市場，也出現過完全以網站為平臺的中介交易模式，但從實踐效果看，這些交易模式或者銷聲匿跡，或者經營慘淡，都未產生成功范例，市場上仍然以傳統的門店經營、手工合同方式為主。**市房地產交易中心自成立以來,在市場交易和管理模式方面不斷探索,早年曾建立過房地產市場信息展示系統、房地產信息網站,也曾組織過會員制的網上房地產平臺以及房地產交易服務體系,多年的探索使人們認識到只有打造集“信息流、權利流、資金流”于一體,有形無形市場相結合的網上交易管理服務平臺,才能有效解決市場上業已存在的諸多問題，做好市場的管理員和裁判員。因此存量房合同網上備案是實現交易和管理模式變革的有效途徑。
**年，根據市政府和市房地局的文件精神，市房地產交易中心實施了新建商品房合同網上備案并受到政府、市場參與相關各方以及社會各界普遍歡迎，一手房合同網上備案的成功實踐為二手房交易模式變革提供了基礎和方向。
一、存量房合同網上備案工作目標
存量房合同網上備案的開展，改變了以往二手房交易市場傳統的運作模式，行業管理也從結果控制為主逐步轉向結果控制和過程控制并重。存量房合同備案工作的實施，要達到以下幾方面的工作目標：
（一）有助于厘清市場參與主體資質，提升從業人員綜合素質。
根據《**市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》規定，凡在本市從事二手房經紀業務的機構和從業人員，必須首先進行資格認證。通過資質審核的經紀公司和經紀人經培訓和考核后才能取得上網資格，在網上簽訂委托合同和交易合同，開展經紀業務。這一措施可以有效防止無證無照經紀機構擾亂二手房交易市場秩序，同時提高從業人員的綜合業務素質和行業信息化應用水平。
（二）有助于匯集房源供應信息，提高交易效率。
當時二手房源供應信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約5000余家經紀門店中。二手房合同網上備案實施后，原來分散的房源信息將匯集到統一的網上平臺，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產供應網上信息平臺，實現買房賣房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時房屋的物理狀況和權屬狀況采用房地產登記信息系統的信息，交易價格等信息采用經紀委托合同的數據，信息的真實性得到保證。
（三）有助于實施交易監管控制，規范經紀行為。
存量房合同在網上備案，為經紀行為的規范和交易過程的控制提供了便利，交易中心主要通過三個環節進行監管：首先在經紀委托環節，備案系統自動查詢權屬登記信息，對于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統禁止經紀機構與當事人簽訂經紀委托合同；其次在房屋交易環節，交易中心建立電話回訪制度，針對網上簽訂的委托合同和交易合同進行真實性校核，避免虛假交易信息的產生；第三在簽約環節，備案系統為每套合同的買賣雙方當事人設立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內容，簽約后至當事人約定辦理房地產登記手續前，備案系統禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣”的情況發生。
（四）有助于開展交易資金監管，提供安全保證。
交易資金安全風險防范，歷來是二手房交易環節備受關注的重要方面。合同網上備案開展后，便于交易中心充分運用房地產登記機構的業務優勢，與相關金融部門合作，通過監控產證過戶和資金劃轉的同步進行，開展交易資金監管服務，為交易雙方當事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風險。
（五）有助于建立誠信體系，為社會監督提供手段。
網上備案開展后，經紀機構和經紀人以認證的身份從事房地產經紀業務，網上操作平臺對相關主體信息予以公示，從而為建立經紀機構、經紀人監督機制和誠信體系奠定了基礎。房源的上網和交易信息的公開減少了交易過程的暗箱操作，為開展社會監督創造條件，有助于引導經紀機構和經紀人注重品牌和信譽，誠實經營，陽光操作。
（六）有助于進行數據匯總，為行業調控提供決策輔助功能。
存量房交易數據的統計分析，以往缺乏準確及時的數據來源，只能通過房地產登記數據來進行替代，由于登記采用自愿原則，且時間上相對滯后，導致交易統計數據長期以來在準確性和時效性上存在問題。對于分析判斷市場的重要指標之一的二手房市場當前有效供應總量及其結構的統計分析數據，更是無從獲取。存量房合同備案以后，即時數據來源得到保證，統計分析將更為精準，為出臺行業調控政策更具系統性、針對性、前瞻性和科學性提供了依據。
二、業務流程設計
（一）主體認證。
凡具備**工商管理部門頒發的有效經營執照并且在房地產管理部門進行過備案的經紀機構、分支機構、經紀人，在開展存量房經紀合同和交易合同網上備案前，須由網上備案主管部門進行主體認證，符合認證標準的，參加相關培訓并通過考核，取得上網操作資格，發給上網密鑰，同一經紀人只能取得一把密鑰。
（二）經紀合同網上備案。
已經取得網上備案操作資格的經紀公司、分支機構、經紀人在接受存量房交易委托業務時，應憑業主提供的房地產權證，及時在網上查詢和簽訂經紀合同進行備案。經紀合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發生委托事項的變更或撤銷，經紀公司應及時上網辦理。同一套房屋允許委托不同的經紀公司開展經紀業務。
（三）房源信息掛牌。
經紀公司簽訂經紀委托合同后，相關房源信息將在房地產交易服務網掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長不超過三個月。同一房源委托多家經紀公司的，網上只掛經紀委托合同最先備案的公司信息，超過委托期限后，再行輪轉到下一家備案公司。掛牌房源地址應采用專門的“坐落”，一般應是對真實坐落的簡化，以保護業主隱私和掛牌經紀公司合法利益。
（四）交易合同網上備案。
經紀公司在委托合同備案后，可據此開展經紀業務。一旦找到買主，雙方談妥合同條款，應及時上網簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認時雙方應各自設定合同密碼加以保護；一套房屋簽訂交易合同后，相關的掛牌信息自動撤除；同時對該合同給予一定時間的“保護期”，在“保護期”內該套房屋不得簽訂第二個交易合同，防止一房二賣，交易雙方應在“保護期”內辦理登記過戶手續；超過“保護期”后，同一房屋允許簽訂多個合同，并采用先來先登記的“跑步登記”原則確認房地產權屬。
業已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續前，經當事人雙方同意可進行變更或撤銷，變更可在校驗雙方密碼無誤后直接在網上進行，并重新確認簽字蓋章；如需撤銷合同，當事人雙方應持相關身份證明及其他資料至區縣交易中心窗口辦理。
（五）無中介房源網上掛牌及交易合同網上備案。
對于不通過經紀公司尋求交易的客戶，區縣交易中心應開設服務窗口提供網上掛牌和交易雙方合同簽約服務，對于曾經委托經紀公司上網掛牌的客戶，之后又自行在區縣交易中心辦理上網掛牌手續的，以自行掛牌優先對外。
（六）業務監管與后臺服務。
存量房經紀合同和交易合同網上備案監管重點應注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實性、有效性，房源信息前，應設立核實環節，確保上網房源信息的真實性、準確性和有效性；二是委托合同網上備案的及時性，應通過備案數據統計分析和摸底核查，發現不規范的操作主體和操作行為，防止網上備案成為簽約的“快速通道”，應考慮采用技術手段適當控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時間周期。
對于網上備案開展以后，市場參與主體以及社會大眾提出的涉及政策、業務、技術、投訴等各類問題，應設立熱線咨詢電話提供專業服務。
三、實施要點
（一）政策制定。
存量房經紀合同和交易合同網上備案是在新的市場背景下的交易管理模式變革,國內外尚無先例。制定并出臺相關法規、文件和實施細則，為全面推行合同網上備案工作提供政策依據，是此項變革成功實施的保證。
（二）系統搭建。
建設網上備案系統，提供簽約備案、業務監管、統計分析和網上公示的操作平臺，是備案工作順利開展的基礎。網上備案系統應能提供面向經紀機構和經紀人合同備案的簽約平臺，面向交易中心管理人員的監管平臺，面向社會公眾的公示平臺。系統應在滿足上述業務功能的基礎上，充分考慮用戶數多、數據量大以及公網傳輸速率受限制等情況，提高系統性能，確保系統的安全性、穩定性和可靠性。
（三）人員培訓。
人員培訓是網上合同備案工作的重要環節。所有交易中心管理人員,經紀機構管理人員和經紀人都必須登錄備案系統上網開展業務，因此必須通過培訓考核使各類上網人員理解存量房合同為何要進行網上備案和如何進行網上備案，掌握操作要領和細節。考慮到經紀公司和經紀人量大面廣,人員素質參差不齊,短期內要完成培訓和考核任務，對師資力量、教學場地、培訓設備、考試閱卷等方面帶來很高要求，應考慮與專業教學部門合作完成培訓考核工作，同時應研究采用特殊教學和考試方法，比如：編寫帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學光盤模擬演示操作過程，采用自學、教學、操作實習相結合的方式開展培訓，編制專用考試系統通過互聯網上網考試，電腦自動閱卷等。
（四）實施推進。
為進一步改善房屋租賃市場秩序，保證房屋租賃資金安全，根據房地產經紀機構、房屋租賃當事人及相關管理部門的意見和建議，結合實際實施過程中的問題，北京市建委會同市工商局對合同文本進行修訂完善：
一是將《北京市房屋租賃合同》分為“自行成交版”、“經紀機構居間成交版”、“經紀機構成交版”三個版本，并將原居間合同的相關內容融合在經紀居間成交版合同文本中；
二是修訂了《北京市房屋出租委托合同》，強化了租賃的資金監管；
三是簡化了合同條款，便于簽約操作；
四是貫徹落實《北京市房屋租賃管理若干規定》，明確了房屋出租登記責任，加強了房屋租賃管理；
