時間：2023-05-17 09:56:26
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇物業管理稅收政策，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：物業管理單位 涉稅 稅收籌劃
物業管理行業在我國起步較晚，但發展迅速。在城市化進程的影響下，物業管理作為一種新興行業，與其它行業一樣，都需要在激烈的市場競爭中不斷探索和發展，這就不僅要求物業管理單位以質量取勝，還需要探求更多降低成本的有效手段，以不斷提升企業的經濟效益。在現代企業的管理過程中，對企業涉稅問題的研究越來越深入，做好涉稅問題研究，對企業進行科學的稅收籌劃，不僅可以降低企業的運營成本，也可有效提升企業管理水平，提高企業的市場競爭力。因此，物業管理企業也應該做好自身的涉稅研究，以便為企業的稅收籌劃提供參考。
一、物業管理單位涉稅現狀
在我國現行的稅制中，物業管理行業需要繳費的稅種主要包括：營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、車船使用稅、印花稅以及個人所得稅等。雖然稅務部門還沒有對物業管理單位的營業稅稅目歸類進行明確，但是物業管理行業已經約定俗成的按照服務行業來繳納流轉稅。其營業稅的繳納比例按收取全部物業服務費的5%來進行計算，將服務費結余按照調整后應稅所得額的25%稅率計算來作為企業的經營成果繳納所得稅；城建稅與教育費附加則分別按照營業稅的7%、3%來計算繳納所得稅；車船使用稅則按照物業管理行業所擁有的應稅車船為征稅對象，來進行定額征收。在實際納稅過程中，物業管理企業由于涉及的業務范圍不同，還有可能會涉及到增值稅和其他形式的營業稅問題。近年來，隨著市場競爭的激烈演化，物業管理行業的收費水平持續偏低，加上國家對物業管理行業缺乏相應的扶持政策，與其它行業相比，物業管理行業的稅收壓力較大，其經營和發展都面對著極大的挑戰，部分城市已經出現了物業管理行業低迷的現象，總體來講，物業管理相關單位在涉稅方面主要存在的問題有：
（一）物業管理行業的稅率偏高
目前物業管理行業歸屬為服務行業，其稅率為5%，相當其它交通運輸、建筑業以及通信業等3%的稅率，存在明顯的稅率偏高問題。但是從物業管理企業的利潤來看，其利潤與其它行業又不具可比性。利潤偏低而稅率卻明顯偏高的現狀，給物業管理企業帶來極大的生存壓力。而且，物業管理與稅率相同的金融保險來相比，在稅收優惠政策方面也不能享受到金融保險業所享受的相關稅收優惠政策，存在著明顯的行業收入低，稅負高的問題。由此可見，將物業管理行業并入服務業這一舉措有失偏頗。目前我國大多數的物業服務企業都處于起步階段，經營規模較小，利潤空間狹小，很多物業管理企業都存在著生存的困境，也缺乏可持續發展的稅收政策支持。據統計目前我國物業管理行業以40%以上的企業處于虧損狀態，在利潤及稅收方面的突出矛盾，極大的影響了物業管理行業的發展壯大。
（二）酬金制收費模式下，企業負擔沉重
物業管理的營業稅是根據物業管理企業的營業額計算征收的，這樣就會給企業帶來沉重的負擔。在酬金制收費模式下，物業管理企業的營業額主要是其收取的物業服務費，由物業服務支出和物業服務 酬金兩項組成。物業服務的收費標準主要采用以支定收的方式，具有明顯的業性質，其中物業服務支出屬于代收，并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養護以及房產設備設施維修等日常開支，存在明顯的代收代付特點，不應該歸入稅基當中。但實際上卻被列入到了稅基當中，這無疑給物業管理企業帶來了一定的負擔。
（三）存在重復征稅的問題
目前我國物業管理行業在保潔、設備設施維修等方面，還存在著明顯的重復征稅問題。在社會分工日益細化的影響下，物業服務企業也存在著專業分包的現象，一些工作必須由專業化的隊伍來完成，但是物業管理企業不可能擁有各種專業的技術隊伍。比如國家法律、法規中規定的消防、電梯維護等工作，必須委托一些專業單位來實施。這就存在物業管理單位與專業分包公司間的利益分享問題，在對本單位營業稅進行審報時，應該將外包服務支出扣減出去，以余額作為營業稅的計稅依據。但是目前進行營業稅計征時，這一部分并沒有進行扣減，而是作為物業管理單位的收入進行全額計征，存在明顯的重復征稅問題。
二、物業管理單位涉稅問題的解決措施
近年來，國家在住宅產業化方面推出了一系列的政策，使我國住宅產業逐步由粗放式管理，轉向了集約型的管理模式。與此同時，在物業管理方面，也逐步走向先進化和國際化。但是在稅收政策扶持方面，仍然需要盡快找到解決辦法，以保證物業管理企業的穩健發展。出于以上考慮，筆者認為應該從以下幾點進行必要的改革與完善：
（一）對物業管理的營業稅稅率進行科學調整
隨著我國經濟的發展，以及城市化進程的推進，物業管理行業所面對的經營空間與經營方式更加多樣化。各種現代化的管理模式、服務理念，使物業管理也向更加高端的方向發展。物業管理行業也將逐步形成集管理、經營、服務于一身的綜合性管理行業。為了推動物業管理行業的可持續發展，國家應該在營業稅稅目中單獨設置出物業管理行業的子稅目，從現行的服務業征稅范圍中，將物業管理行業剝離出來。綜合考慮物業管理行業的經營特點及現狀，充分對比通信行業、建筑行業以及交通運輸行業等行業的稅率情況，將物業管理行業的營業稅稅率由5%，調到3%，以此來支持物業管理行業的持續發展。
（二）在物業服務業方面實施差額征稅
對物業管理行業的營業稅稅基進行調整，實現物業管理在營業稅方面的差額征收。首先對物業管理行業具有代管代付性質的資金，采用扣減代管代付資金，對扣減后的差額計稅征收；其次，由于當前物業管理行業在保潔、設備設施維護、消防等方面存在專項服務外包的問題，為了避免存在重復征稅的現象，可參考旅游行業、交通運輸行業等行業的征稅方式。比如旅游行業，會在全部旅游服務收入中扣減掉替旅客支付給其它單位的房費、餐費或門票等收入，將扣減后的余額作為營業收入計征營業稅的依據。物業管理行業，也可對各類外包服項目的支出進行合理扣減，將營業稅計征范圍壓縮為剩余的服務費收入。
（三）充分考慮物業管理行業利潤低的實際情況
在所得稅征收方面，應該充分考慮到目前物業管理行業利潤偏低的事實，對物業管理單位實施適當的稅收優惠政策。普遍看來，我國目前的物業管理企業大多為中、小規模經營，在所得稅方面沒有享受到相應的優惠政策。因此，筆者建議相關部門應該盡快結合物業管理行業的經營特點，在所得稅方面盡快出臺一系列的優惠政策，對物業管理行業涉稅過程中的不征稅收入、免稅收入、扣減部分以及補助項目等進行充分而科學的明確。并以此來作為物業管理行業納稅依據，嚴格執行。物業管理企業自身也應該不斷優化內部環境，不斷提升自身管理水平，提高相關人員的整體素質，深入分析和研究國家的相關稅收政策，做好合理、合法的稅收籌劃工作。比如在所得稅征收方式上，在規范自身管理，擴大自身規模的前提下，可申請實施所得稅查帳征收的方法。如果企業規模較小，且財務管理不夠規范，則可采用向稅務機關申請核定征收所得稅的方法。
三、結束語
我國物業管理行業在涉稅方面存在的問題，嚴重的局限了物業管理行業的持續發展。為了有效解決物業管理行業稅負過大、重復征稅的問題，國家稅收部門應該盡快結合我國基本國情，結合物業管理行業的經營特點，對相關的稅收政策進行科學而系統的完善，從根本上提升物業管理行業的服務水平。
參考文獻：
[1]胡紹山.我國物業管理行業涉稅現狀分析及對策探討[J].中國證券期貨，2010；9：67～68
【關鍵詞】物業管理;稅收政策;營業稅;對策
伴隨著改革開放,我國物業管理行業走過了近三十年的發展之路。特別是2000年至2009年是中國物業管理行業快速發展的十年,據第二次全國經濟普查數據顯示,至2010年全國物業服務企業總數達到5.8萬家,物業管理已成為現代城市管理和房地產經營管理重要組成部分,成為國民經濟新的經濟增長點,成為保民生、保穩定、促就業的重要力量。然而,由于物業管理行業入行門檻較低、專業管理人員匱乏、企業經營管理不善,以及稅費負擔較重,相關政策支持不足等等,物業服務行業整體經營效益不容樂觀,我國物業管理行業面臨較大的生存與發展問題。本文試就物業管理行業涉稅問題進行分析,提出相應措施,以促進物業管理行業又好又快發展,以此進一步推動中國城市的文明化進程。
一、我國物業管理行業涉稅現狀及分析
我國現行稅制中,物業管理服務業所要繳納的各類稅種一般包括:營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、車船使用稅、印花稅、個人所得稅(代扣代繳)。多年來,國家稅務總局一直沒有明確地對物業管理行業在營業稅稅目中歸類,行業內約定俗成地比照“服務業――其他服務業”繳納流轉稅,按收取的全部物業服務費5%的比例計算繳納營業稅,把服務費結余,按調整后應稅所得額的25%稅率作為企業經營成果計算繳納所得稅。城建稅和教育費附加按營業稅的7%、3%分別繳納,車船使用稅則是以物業管理行業擁有的應稅車船為征稅對象實行定額征收。在實際工作中,物業管理公司依據所涉及的業務不同,還可能涉及增值稅及其他子稅目營業稅問題。物業管理行業由于國家稅收扶持政策的缺失和物業收費水平的停滯,在稅收成本和人工成本的雙重壓力下,已經舉步維艱,部分城市已經出現了物業管理行業萎縮的情況,留下了一系列的社會問題,對構建和諧社會造成一定的負面影響。
1、物業管理業歸屬“服務業”,適用5%的稅率,相對于交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業3%的稅率明顯偏高。據北京市政府2007年對本市行業平均利潤率的調查顯示,主要行業的平均利潤率水平呈現明顯的兩極化特征,其中文化體育業的平均利潤率達到了24.7%,郵電通信業的平均利潤率更是高達33.6%。作為建筑業的后續產業,物業管理業利潤率與建筑業不可比,而行業利潤率最低的物業服務業,卻承受著高于其他行業的營業稅稅率。此外,與物業管理業同稅率的金融保險業,享受著國家營業稅多項稅收優惠政策,卻沒有一項優惠政策惠及物業管理行業,明顯存在著行業高低收入的差別和減免優惠政策的不同。
2、物業管理業的營業稅是以企業營業額為依據計算征收,企業負擔沉重。在酬金制收費模式下,物業服務企業的營業額為向業主收取的物業服務資金,由物業服務支出和物業服務酬金兩部分構成,物業服務收費標準是用“以支定收”的方式確定的,具有明顯的業性質,其中物業服務支出屬代業主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養護、設備設施維修保養等物業服務日常開支,具有代收代付的性質,不應作為稅基。
3、目前,物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題。隨著社會專業化分工的日趨細化,物業服務企業大多存在不同程度的專業分包,相關工作必須由相應專業技術部門來完成,物業服務企業不可能擁有龐大的專業技術隊伍。如屬于國家法律法規規定的消防、電梯維護等必須委托具備相應資質的專業單位承擔;專業外墻清洗、日常專業保潔、中央空調維保等專項服務,也應分包委托給其他專業公司完成。物業服務企業與專業分包公司之間存在收入共享問題,在申報本企業營業稅時,應允許將外包服務的支出從物業服務資金收入中予以扣減,以余額作為計征營業稅的依據。而目前稅務機關對物業服務企業在計征營業稅時,不允許將各分包專業公司的收入扣減,而是按照收入全額計征,明顯存在重復征稅的問題。
4、所得稅方面,國家稅務總局所發《企業所得稅應稅所得率核定表》中,將物業管理這一特殊業態籠統并入“服務業”中的“其它行業”,此舉有失偏頗。其一,據中國物業管理協會2008年的《物業管理行業生存狀況調查報告》顯示,目前大多數物業服務企業的經營規模偏小,創富能力差,多數企業生存狀況困難,缺乏可持續發展的經濟基礎,40%以上物業服務企業仍處于虧損狀態,近20%的企業經營狀況“持平”,物業服務行業的微利特征明顯,而根據現行所得稅關于小型微利企業的稅收優惠政策的條件對比,物業管理業被排除在外。其二,物業管理業更不符合國家需重點扶持的高新技術企業,無法享受相應的優惠政策,物業管理業在夾縫中求生存。
二、完善物業管理行業稅收政策的具體建議
近年來,國家推出了住宅產業化的一系列政策,促進了我國住宅產業從粗放型、數量型向集約型、質量型轉變;同樣,物業管理行業也亟待借鑒發達國家及地區的物管經驗,探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系,建立社會化、專業化、企業化的物管新路,以求企業健康穩定發展。在相關政策支持上,稅收政策的扶持應為最直接、最行之有效的辦法。
1、獨立稅目、調整物業服務企業的營業稅稅率。隨著社會的發展和進步及城市現代化程度的進一步提高,物業管理業將面對更加廣闊領域和空間。隨著各種現代管理措施、先進的服務理念及高科技的應用,物業管理服務將向高端化、技術化的方向發展,物業管理行業逐步成為一個集管理、經營、服務為一體的覆蓋全社會的綜合管理行業。鑒于此,建議在營業稅稅目中單獨設立“物業管理業”子稅目,比照郵電通信業、建筑業、交通運輸業、文化體育業,將物業管理企業營業稅由現行5%的稅率調低為3%的稅率。
2、調整營業稅稅基,對物業服務業實現差額征收。其一,對代管代付性質的資金,采取以扣減代管代付資金后差額作為計稅依據。其二,結合目前物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題,建議比照旅游業、交通運輸業的征稅方式,合理扣減外包服務的支出,將剩余的服務費收入作為計征營業稅的依據。如:比照旅游業將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通費、門票或者支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業收入計征營業稅;比照廣告業以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告者(包括媒體、載體)的廣告費后的余額,為營業收入計征營業稅,以體現合理稅基,避免重復征稅。
3、在所得稅上,應尊重物業服務業利潤率低的實事,實行適當的稅收傾斜政策。因物業服務業既非小型微利企業,又非高新技術企業,在所得稅上不能享受相關優惠政策。建議國家稅務總局能夠盡快出臺相關政策,明確物業服務企業的各項不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目,作為應納稅所得額,計征企業所得稅。對于物業管理企業自身而言,亦應加強管理人員素質,加強自身管理,進行相關稅收政策籌劃,如:在物業服務業有關所得稅征收方式上,對于內部管理較為規范,具有一定規模和較強實力的企業,可申請實行查帳征收方式則較為有利;而對小規模且財務管理不健全的物業服務企業,建議采取向稅務機關申請核定征收的辦法更為有利。
參考文獻
[1]中國物業管理協會秘書處.物業管理行業生存狀況調查報告[J].中國地產,2008(8).
[2]董賢鈞.物業管理新十年發展暢想[J].中國物業管理,2010(1).
[3]張亞佩.淺析我國物業管理行業的現狀及對策[J].民營科技,2009(9).
[4]徐彥琴.淺談我國物業管理的現狀和發展[J].現代企業教育,2010(1).
[5]林常青.關于減輕物業管理行業稅收負擔的建議[J].中國物業管理,2008(2).
關鍵詞：“營改增”；物業管理企業；稅收籌劃關注點
1引言
我國政府早在2009年就開始了對企業實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調整。物業管理企業作為重要的市場經營主體，其納稅籌劃方式也發生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為物業管理企業，在中國的城市建設以及管理當中有著舉足輕重的地位，在稅制改革后，物業管理企業如何衡量利弊得失，提高企業的經營水平是所有企業領導面臨的一項艱巨的任務。所以說，把物業管理企業作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索物業管理企業在增值稅納稅籌劃方面存在的問題以及改進的方向，為物業管理企業的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，幫助物業管理企業在合法納稅的前提下，靈活的運用稅收政策適當的減輕物業企業的稅負承受壓力，同時又能體現依法納稅的原則。
2“營改增”后物業管理企業稅收籌劃關注點存在的問題分析
2.1租賃涉及費用不夠明確
對于物業管理企業而言，通過房屋的租賃必然會發生水電費、清潔費等費用，這些費用一般屬于物業管理企業日常的費用收入，不屬于租金內的收入，因此物業管理企業在進行“營改增”籌劃時，必然要把這種情況考慮進去，這涉及一個真實合法憑據的問題，也是票據唯一無法進行分割的，對于物業管理企業在實踐中，物業管理企業如果把租金收入和日常的租賃收入的費用都納入到“營改增”的籌劃中，會增加企業的稅收成本，因此必須把租賃涉及費用進行明確。
2.2稅收籌劃制度不健全
物業管理企業由于涉及的費用比較廣泛且項目繁多，例如租金、水電費、管理費、清潔費、垃圾處理費、停車費等等方面的費用收入，這些費用盡管屬于收入，然而物業管理企業為了提供更好的服務，也要花費用去維修和支付人工成本，因此導致一些物業管理企業在進行“營改增”后的稅收籌劃時，沒有把需要排除的項目忽略，進而增加了物業管理企業的稅收成本。因此必須對稅收籌劃制度進行完善，明確物業管理企業所要承擔的費用范圍。
2.3缺乏稅務籌劃專業知識和稅收法律意識
物業管理企業如我國大部分企業一樣在稅務籌劃方面處于起步階段，稅務申報過程復雜，加之物業管理企業的特殊性，既有著房地產行業的性質，又有著服務行業的性質，而一般的財務人員很難理清其中的關系，導致一些物業管理企業在稅收籌劃意識淡薄，抱有僥幸心理。另一方面，物業企業的財務賬目比較繁多，且需要很強的配合性，導致稅收籌劃人員在進行相應的工作時，出現很大的不適應性。此外，一些稅收籌劃人員，對于稅收政策未及時的關注和不了解其中的變動，盲目按照舊慣例納稅，導致多繳了一些費用，增加物業管理企業的運營成本，這一系列因素造成物業管理企業在稅務籌劃方面遇到諸多問題難以解決，阻礙物業管理企業經濟收入的提高和長遠發展。
2.4物業管理企業缺乏合理運用納稅籌劃的工具與方法
物業管理企業主要對租戶進行租金收入，水電費代收以及維修費用的支出，因此其收入結構相對簡單，然而一些物業管理企業實行的還是傳統的稅務籌劃工具與方法，不能與時俱進，對于稅收籌劃也不夠了解，物業企業作為物業管理和運營的提供者，其租金和物業收入一般比較固定，但是卻沒有引入計算機稅務軟件等工具和進行稅務籌劃，不僅降低了效率，而且會計手算的方法，導致一些細節性的費用比較容易出錯，例如水電費和維修方面的費用。
3物業管理企業完善“營改增”稅收籌劃的措施
3.1明確租賃涉及費用
物業管理企業的收入來源主要是租金收入、管理費以及水電費、停車費、清潔費等費用，部分收入雖然也進入了物業管理企業的賬戶，但是從實質上看，物業管理企業對于有些費用只是起到代收的作用，例如水電費分別由供電部門和水務部門收取，不能把這部分費用作為增值稅的一部分，因此物業管理企業要明確哪些費用收入屬于可納入增值稅的范疇，哪些費用不屬于增值稅的范疇，這樣才能更加地規范物業管理企業的增值稅改革后的納稅籌劃行為。
3.2物業管理企業要建立完善的稅務籌劃制度
物業管理企業由于既涉及房地產，又屬于服務性企業，因此必須建立起完善的稅務籌劃制度，通過物業管理企業內稅收籌劃制度，明確物業企業增值稅納稅范疇，并且嚴格執行到位，落實到具體責任人身上。如果物業管理企業的稅務籌劃制度存在問題，且無法得到落實，那么不僅導致物業管理企業在納稅方面存在極大的風險，而且也不利于物業管理企業的穩健發展，物業管理企業必須依據自身的實際情況完善稅務籌劃制度。以隸屬于萬科集團的萬科物業為例，在2016年全面“營改增”實施后，就早已根據之前的增值稅草案進行了稅務籌劃小組的組建，建立了相應的稅務籌劃制度，極大地降低了萬科物業的經營成本，提高了企業效益。
3.3加強物業管理企業在稅務籌劃的專業知識和法律意識
物業管理企業要從領導到員工意識到稅務籌劃的重要性，有意識提高財務人員專業技能和相關知識以及業務流程，使全體員工熟悉稅務相關政策和法律法規，才能為物業管理企業在稅務籌劃方面更好的做出方案，以減少企業經營成本。物業管理企業要加強對員工對于本行業的稅收籌劃能力培訓，提高稅收籌劃人員對稅收籌劃工作能力，尤其是對租金收入以外的其他收入進行合理合法的規避，此外還要讓員工學習相關稅務相關政策法律，從思想上認識到稅務籌劃對提高企業綜合競爭力的重要性，才能把稅務籌劃與風險管控工作提高到必須執行的高度。
3.4物業管理企業要積極引入科學的工具和方法進行稅務籌劃
物業管理企業是屬于服務類型的，還存在稅收籌劃的空間，但其業務結構相對簡單，不必專門引入稅收策劃人才。因此，物業管理企業要加大對于稅務籌劃的投入，可以在必要時考慮與專業的稅務師事務所合作，把稅收籌劃進行外包，以此降低稅收成本。另外，對于一部分有實力的物業管理企業，也可以考慮引入專業的物業管理軟件，可以有效地提高稅收籌劃人員的工作效率，比如通過稅務籌劃軟件的計算，物業管理企業就要根據自身的經營情況選擇適合自身的納稅主體。此外，物業管理企業作為租金收入和管理費為主要來源的企業，增值低，適合作為一般納稅人，避免從高適用稅率。
4結語
綜上所述，物業管理企業面對的市場競爭壓力也在不斷地增強，稅務籌劃對于物業管理企業而言必須盡快進行，只有與時俱進，加強稅務籌劃意識，建立稅務籌劃團隊，增強稅務籌劃能力，才是物業管理企業在巨大市場競爭壓力下應當突破的地方。“營改增”后的物業管理企業在具體稅務籌劃過程中，不僅面臨著很多方面嚴峻的問題，且沒有及時關注“營改增”后的各項政策，導致物業管理企業按照營業稅的項目進行納稅，無形中把物業管理企業的稅負增加了。因此，物業管理企業要在“營改增”改革后，全面完善內部的稅收籌劃方案，以適應經濟發展形勢和我國的稅收政策。
參考文獻
[1]李娟.“營改增”下建筑企業納稅籌劃的策略[J].中外企業家，2017(18).
[2]王玥玥.淺析“營改增”稅制下的企業納稅籌劃[J].科技經濟市場，2016(6).
2019年是物業公司轉型升級關鍵性的一年，也是物業迅速發展壯大的一年。今年物業管理項目增加到了19個，還專門成立了物業服務有限公司對口半山兩項公寓進行管理。很多項目分散在全國全省各地，不僅業務量急劇加大，財務管理也增加了難度，這就要求對內財物管理水平的要求應不斷提升，對外要應對稅務、審計以及財政等機關的各項檢查，掌握稅收政策及合理應用.。在領導的正確引導和各部門的大力支持下，憑著責任心和敬業精神，工作著重于公司的經營方針、宗旨和效益目標，在管理、核算方面做了應盡的責任。為了總結經驗、發揚成績、克服不足，現將這一年來的工作做如下總結：
一、全年指標完成情
截止到2019年x月底，實現經營收入萬元，實現利潤萬元，預計2019年全年紫元物業將實現經營收入萬元以上，利潤約萬元以上。
二、預算指標的核定
每季度各項目財務負責人認真據實填寫預算和實際差異表，并提供季度財務分析和年度財務分析，為今后收費率季度考核做好扎實的數據基礎。
三、收費率方面
高教后勤方面，各部門配合克服了一系列的困難，特別是對財經大學的收費做了一系列的努力工作，我公司成為財經學院的正式供應商，大大提高了收費的時效性。其余兩所學校的住宿費收取工作順利進行，完成指標任務沒有壓力。
市場物業方面，截止到2019年11月底,對于實施物業管理服務的市場物業管理服務費的綜合收繳率為84.74%，其中當年收費率達到71%，比去年同期增長了5%，歷史欠費收費率達到40.59%，略低于去年同期水平。當年收費率的穩步增長為綜合收費率增長的良性循環奠定了基礎。
四、合同管理方面
本年度對合同管理更強調專人專項細致化管理。針對往年合同登記管理、支付管理和應收款項管理的缺失，我部門在人員到位的情況下實行專人合同管理，及時統計應收應付款項。
五、稅收方面
國家實行營改增以來，我部門對此也做了大量的稅收政策學習工作，并歸納整理有關物業公司的營改增的稅改政策，并發文給各服務處管理人員學習。并積極配合稅務部門使用新的稅收申報軟件。高教后勤減免稅方面，我部門也針對稅務部門做了大量的咨詢和溝通工作，確保能在國稅地稅繼續享受高教后勤的免稅政策，給公司帶來最大化利益。且在現有的經營模式下分析了稅務風險，并及時上報并做出了調整，降低了我公司的稅務風險。
六、學習拓展和資源整合
今年，我部門聯合工程部組織了財務收費系統（高教后勤和市場物業）的相關培訓，并在年末上線使用，將各項目的所有應收款項數據全部量化，新增了線上線下收費模式，引進支付寶和微信目前市場主流支付方式。改變收費模式是為了提高收費率和收費的規范化，使得財務收費工作更方便、快捷、更人性化管理，使得收費率更加透明化，準確性和時效性將大大提高，彌補了人工收費模式的單一性操作。來年我部門將對財務收費模式進一步熟悉、優化，結合運作部和公司的考核要求和實際工作的需求，加強收費系統的管理。希望在數據統計方面依賴與該系統，可以達到精簡人手，減少人工成本的效果。
隨著區塊模式的日益成熟，區域化管理顯得尤為重要。
關鍵詞：“營改增”；物業管理行業；影響；策略分析
近年來，隨著我國市場經濟的迅猛發展，服務業作為我國第三產業中的主要組成部分在國民經濟發展中的作用越來越大。伴隨著我國財稅制度改革的科學化發展，“營改增”是我國流轉稅制的又一次重大改革，它的改革對于促進第二、第三產業的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點的實行情況來看，對一些行業的影響較為明顯，很多企業和行業的稅負得以下降，真正提升了企業的財務績效水平。隨著我國財稅體制改革的深入，“營改增”的實施主要是為了實現我國服務行業稅負的整體下降，為全面推進服務業的健康發展奠定基礎，為促進產業結構的優化升級創造條件，為更好地轉變經濟發展方式提供保障。在“營改增”前，企業征收的營業稅是無法進行抵扣的，這就造成我國一些稅收項目存在交叉征稅、重復征稅的現象。我國在這一大環境下進行稅收體制改革，恰如一縷春風吹進企業，企業在減負同時也使廣大消費者獲得了更多的實惠。就目前我國稅制改革的發展狀況來看，此次改革是流轉稅制的創新與發展，是全面推動增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內容來看，不是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業管理多方面的重大變革，將對企業的組織結構、業務模式、資質管理、供應商選擇、管理環節、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰。如何在物業管理行業中實施“營改增”？如何做好應對“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業管理行業必須要正視和思考的問題。
一、“營改增”的實施對物業管理行業產生的影響分析
目前，隨著我國市場經濟的不斷發展，各項改革與發展都得到了順利實施。“營改增”作為稅制改革中的一項重頭戲，不僅有助于企業稅負的降低，更有助市場經濟活力的完美釋放，這對我國物業服務行業的健康發展有著極為重要的意義。在具體的實施過程中，“營改增”的實施對物業管理行業的影響也逐漸凸顯出來。
(一)從長遠看促進了物業管理行業的進一步持續發展
“營改增”的實施，是物業管理行業發展歷史上的一次重大事件，它對于推動我國經濟結構調整、大力發展現代服務業為主的第三產業有著極為重要的意義。目前，我國物業管理服務業中，對于物業管理的收費并未形成良好的、有序的、完善的價格機制，再加之物業服務行業的稅率偏高，導致物業管理行業的整體稅負較高。在實施“營改增”后，企業進入了增值稅管理體系中，這對于進一步提升、規范財務核算水平提出了更高的要求。在新形勢下，物業管理行業為了盡快適應“營改增”帶來的沖擊和挑戰，必須在內部管理與控制上下功夫，全面擴大市場的規模，采取集約化經營與精細化管理相結合的方式，以應對新形勢下的物業管理企業的變化。另外，“營改增”的實施，有效解決了重復征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對于促進行業結構的調整、促進產業的升級與轉型奠定了基礎。因此，站在長遠發展的角度來看，隨著“營改增”實施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業管理行業中的可抵扣項目會不斷增加，由此帶來的減稅效應的范圍也會不斷擴大，從而為更多的企業提供減負優惠。可見，“營改增”的實施將在很大程度上促進物業管理行業的長遠、可持續發展。
(二)從短期看物業管理企業稅負不降反增
自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率。“營改增”的試行與實施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業管理企業繳納的是稅率為5%的營業稅，“營改增”后，物業管理企業繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業管理企業中，由于企業的特殊性，其經營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經營總成本的70%左右，這些成本是不能產生進項稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業的稅負。可見，在短時期內，物業管理企業的稅負將會出現不降反增的現象。但是，如果能夠對保障房物業和商品房物業分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財政專項資金補貼，那么在今后較長一段時期內，物業管理行業稅負增加的現象將會得到改觀。
(三)對物業管理企業的財務管理上的影響
在“營改增”后，物業管理行業納入到增值稅的體系中，這對物業管理行業是一個新的挑戰，對物業管理行業進一步規范自己的財務制度、統一核算口徑、保證財務統計數據的真實完整，保證財務信息的真實準確等財務管理行為有著積極的促進作用。另外，“營改增”的實施避免了重復征稅的現象的發生，彌補了征稅中存在的漏洞，全面擴大了稅負效應。這對物業管理行業擴大市場規模極為有利。
二、物業管理行業實施“營改增”的有效對策研究
(一)積極進行前期市場調研
這就要求物業管理企業必須根據自己的實際情況和行業特點成立專門的“營改增”專門領導小組，做好前期調研和各種準備工作。例如：企業可以針對本企業前3年的營業稅的上繳情況進行市場調研，并對未來3-5年的行業發展和營改增的影響進行科學地預測，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對于企業在經營管理中存在的薄弱環節進行整改，全面夯實、規范經營管理中的基礎環節，為行業轉型與發展奠定基礎；企業根據實際情況研制出本企業的“營改增”具體應對方案，最好對相關數據的測算，爭取在合法、合理的范圍內爭取稅收優惠和國家的財政支持，以便進行更好地稅收籌劃。
(二)進行完善的稅收籌劃
物業管理企業在“營改增”的過程中應正確解讀國家的相關稅收政策，提前應對和防范營改增后可能帶來的經濟風險和稅務風險，并提前進行稅收籌劃。例如：對于小規模納稅企業而言，應盡量通過酬金制的收費模式來規避經營風險的發生；對于一般納稅人企業而言應該盡量通過包干制的收費結算形式力爭在國家允許的政策和法律范圍內少繳稅，在降低企業稅負的同時正確處理好企業的各項納稅事項，幫助企業更好地規避不必要的稅收風險。
(三)合理安排資產購入的時間
有的物業管理企業在激烈的市場競爭中處于優勢地位，因此，在與供應商進行談判時有較強的議價能力。因此，企業一定要選擇好固定資產購入的時間。如果企業不能夠及時進行籌劃而是被動適應經營的需要，那么企業也就無法得到全面發展。物業管理企業在采購固定資產時一定要注意：購進項目的資金占用情況、庫存管理費用的情況，市場價格的風險。面對變幻莫測的市場經濟，物業管理企業必須選擇恰當的購貨時間，這對企業進行稅收籌劃十分必要。
綜上所述，對于物業管理企業而言，進行“營改增”是一項全新的重大事件，各物業管理企業必須正確面對，抓住機遇，積極采取有效的應對措施，為促進我國物業管理行業向著規范化、科學化、合理化、信息化的方向發展奠定基礎，為使我國物業管理行業能夠在市場經濟的大潮中盡快適應發展的需要創造條件。
參考文獻：
[1]吳鴻根.營改增對物業管理行業的影響及對策[J].上海房地，2014(05):46-47.
[2]潘明星.營業稅改征增值稅:效應分析與改革建議[J].財政研究，2013(12):64.
關鍵詞：“營改增”；物業管理行業；影響；策略分析
近年來，隨著我國市場經濟的迅猛發展，服務業作為我國第三產業中的主要組成部分在國民經濟發展中的作用越來越大。伴隨著我國財稅制度改革的科學化發展，“營改增”是我國流轉稅制的又一次重大改革，它的改革對于促進第二、第三產業的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點的實行情況來看，對一些行業的影響較為明顯，很多企業和行業的稅負得以下降，真正提升了企業的財務績效水平。隨著我國財稅體制改革的深入，“營改增”的實施主要是為了實現我國服務行業稅負的整體下降，為全面推進服務業的健康發展奠定基礎，為促進產業結構的優化升級創造條件，為更好地轉變經濟發展方式提供保障。在“營改增”前，企業征收的營業稅是無法進行抵扣的，這就造成我國一些稅收項目存在交叉征稅、重復征稅的現象。我國在這一大環境下進行稅收體制改革，恰如一縷春風吹進企業，企業在減負同時也使廣大消費者獲得了更多的實惠。就目前我國稅制改革的發展狀況來看，此次改革是流轉稅制的創新與發展，是全面推動增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內容來看，不是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業管理多方面的重大變革，將對企業的組織結構、業務模式、資質管理、供應商選擇、管理環節、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰。如何在物業管理行業中實施“營改增”？如何做好應對“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業管理行業必須要正視和思考的問題。
一、“營改增”的實施對物業管理行業產生的影響分析
目前，隨著我國市場經濟的不斷發展，各項改革與發展都得到了順利實施。“營改增”作為稅制改革中的一項重頭戲，不僅有助于企業稅負的降低，更有助市場經濟活力的完美釋放，這對我國物業服務行業的健康發展有著極為重要的意義。在具體的實施過程中，“營改增”的實施對物業管理行業的影響也逐漸凸顯出來。
（一）從長遠看促進了物業管理行業的進一步持續發展
“營改增”的實施，是物業管理行業發展歷史上的一次重大事件，它對于推動我國經濟結構調整、大力發展現代服務業為主的第三產業有著極為重要的意義。目前，我國物業管理服務業中，對于物業管理的收費并未形成良好的、有序的、完善的價格機制，再加之物業服務行業的稅率偏高，導致物業管理行業的整體稅負較高。在實施“營改增”后，企業進入了增值稅管理體系中，這對于進一步提升、規范財務核算水平提出了更高的要求。在新形勢下，物業管理行業為了盡快適應“營改增”帶來的沖擊和挑戰，必須在內部管理與控制上下功夫，全面擴大市場的規模，采取集約化經營與精細化管理相結合的方式，以應對新形勢下的物業管理企業的變化。另外，“營改增”的實施，有效解決了重復征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對于促進行業結構的調整、促進產業的升級與轉型奠定了基礎。因此，站在長遠發展的角度來看，隨著“營改增”實施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業管理行業中的可抵扣項目會不斷增加，由此帶來的減稅效應的范圍也會不斷擴大，從而為更多的企業提供減負優惠。可見，“營改增”的實施將在很大程度上促進物業管理行業的長遠、可持續發展。
（二）從短期看物業管理企業稅負不降反增
自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率。“營改增”的試行與實施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業管理企業繳納的是稅率為5%的營業稅，“營改增”后，物業管理企業繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業管理企業中，由于企業的特殊性，其經營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經營總成本的70%左右，這些成本是不能產生進項稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業的稅負。可見，在短時期內，物業管理企業的稅負將會出現不降反增的現象。但是，如果能夠對保障房物業和商品房物業分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財政專項資金補貼，那么在今后較長一段時期內，物業管理行業稅負增加的現象將會得到改觀。
（三）對物業管理企業的財務管理上的影響
在“營改增”后，物業管理行業納入到增值稅的體系中，這對物業管理行業是一個新的挑戰，對物業管理行業進一步規范自己的財務制度、統一核算口徑、保證財務統計數據的真實完整，保證財務信息的真實準確等財務管理行為有著積極的促進作用。另外，“營改增”的實施避免了重復征稅的現象的發生，彌補了征稅中存在的漏洞，全面擴大了稅負效應。這對物業管理行業擴大市場規模極為有利。
二、物業管理行業實施“營改增”的有效對策研究
（一）積極進行前期市場調研
這就要求物業管理企業必須根據自己的實際情況和行業特點成立專門的“營改增”專門領導小組，做好前期調研和各種準備工作。例如：企業可以針對本企業前3年的營業稅的上繳情況進行市場調研，并對未來3-5年的行業發展和營改增的影響進行科學地預測，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對于企業在經營管理中存在的薄弱環節進行整改，全面夯實、規范經營管理中的基礎環節，為行業轉型與發展奠定基礎；企業根據實際情況研制出本企業的“營改增”具體應對方案，最好對相關數據的測算，爭取在合法、合理的范圍內爭取稅收優惠和國家的財政支持，以便進行更好地稅收籌劃。
（二）進行完善的稅收籌劃
物業管理企業在“營改增”的過程中應正確解讀國家的相關稅收政策，提前應對和防范營改增后可能帶來的經濟風險和稅務風險，并提前進行稅收籌劃。例如：對于小規模納稅企業而言，應盡量通過酬金制的收費模式來規避經營風險的發生；對于一般納稅人企業而言應該盡量通過包干制的收費結算形式力爭在國家允許的政策和法律范圍內少繳稅，在降低企業稅負的同時正確處理好企業的各項納稅事項，幫助企業更好地規避不必要的稅收風險。
（三）合理安排資產購入的時間
有的物業管理企業在激烈的市場競爭中處于優勢地位，因此，在與供應商進行談判時有較強的議價能力。因此，企業一定要選擇好固定資產購入的時間。如果企業不能夠及時進行籌劃而是被動適應經營的需要，那么企業也就無法得到全面發展。物業管理企業在采購固定資產時一定要注意：購進項目的資金占用情況、庫存管理費用的情況，市場價格的風險。面對變幻莫測的市場經濟，物業管理企業必須選擇恰當的購貨時間，這對企業進行稅收籌劃十分必要。
綜上所述，對于物業管理企業而言，進行“營改增”是一項全新的重大事件，各物業管理企業必須正確面對，抓住機遇，積極采取有效的應對措施，為促進我國物業管理行業向著規范化、科學化、合理化、信息化的方向發展奠定基礎，為使我國物業管理行業能夠在市場經濟的大潮中盡快適應發展的需要創造條件。
參考文獻：
[1]吳鴻根.營改增對物業管理行業的影響及對策[J].上海房地，2014（05）：46-47.
[2]潘明星.營業稅改征增值稅：效應分析與改革建議[J].財政研究，2013（12）：64.
為保證廣安大街市政道路工程建設的順利實施，做好拆遷居民安置工作，經市政府同意，將部分開發企業現有的拆遷房源作為廣安大街拆遷專項用房（以下簡稱專項用房），現就有關問題通知如下：
一、專項用房享受經濟適用住房建設的扶持政策，即土地行政劃撥，21項行政事業性收費減半征收。
二、專項用房專項提供給廣安大街市政工程被拆遷居民選購。被拆遷居民如要享受本市經濟適用住房政策，可購買專項用房或經市政府批準上市的經濟適用住房，并憑所在區政府出具的證明到開發企業購房。
三、專項用房價格由市物價局會同市建委按經濟適用住房定價原則審定。開發企業不得以任何方式變相提高價格。
四、市建委、計委、規劃委、國土房管局等有關部門要按照各自職責，對專項用房的工程質量、審批手續等項內容進行審核，并督促有關開發建設單位按要求完善。崇文區政府和宣武區政府根據審核結果，對專項用房的價格、質量、配套情況等項內容進行認定，滿足拆遷居民入住條件的房源，由區政府分期分批公布。
五、被拆遷居民凡購買區政府公布的專項用房，具有經濟適用住房產權。產權發證部門依據購房合同和購房人付款憑證，在30日內頒發產權證。開發企業負責辦理產權登記手續。
六、廣安大街拆遷工作完成后，開發企業將購房人證明和銷售合同報區政府核準匯總，開發企業憑區政府出具的證明，統一按照經濟適用住房政策辦理土地劃撥及有關費用的減半征收手續，并可按京財稅（99）1201號《轉發財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場稅收政策的通知》，享受有關財稅減免政策。開發企業購買的拆遷房源專項用于廣安大街拆遷的，按照被拆遷居民實際購房面積免收開發企業購買房源發生的有關稅費。
七、對于部分房屋已交納的土地出讓金等費用，由征收管理部門退還或在開發單位后續建設項目中抵減，已享受返還或免收政策的開發項目，不再抵減。
八、專項用房的物業管理費用執行市京價（房）字〔2000〕163號《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費辦法（試行）》規定的經濟適用住房物業管理收費標準，并按規定的期限收取。任何單位不得以拆遷安置為由，一次收取長期的物業管理費和供暖費等費用。
關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
參考文獻：
1.范劍平，鄒士年.加快建立合理稅負為主導的房地產調控長效機制[N].中國證券報，2012-06-25.
2.劉德英.我國房地產企業稅負狀況及稅金成本管理分析[J].稅務研究，2008（9）.
3.李曉琳.房地產企業稅收籌劃[J].現代經濟信息，2012（13）.
4.張雁.淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2012（7）.
5.許淑景.房地產開發企業稅收籌劃研究[J].中國鄉鎮企業會計，2012（8）.
