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在我國房地產業的發展過程中，房地產的抵押貸款擔保是一項比較主要的保障，其主要分為政府擔保體系和社會擔保體系兩類。本文簡要闡述了房地產抵押貸款擔保的運營與組織模式，并主要對加強房地產抵押貸款擔保風險防范的措施進行了分析，提出了相應的參考意見。
一、房地產抵押貸款擔保機構的運營與組織模式
1.政府抵押貸款擔保基金
在我國，房地產領域是和其它產業領域聯系最緊密的，同時它和政府管理也存在著密切關聯，房地產交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔著較高的風險，因此需要政府建立房地產抵押貸款擔保機構。
2.房地產產權擔保機構
當前我國的房地產交易通過登記來完成，比較容易出現房地產的抵押貸款與產權登記兩個環節相脫軌的情況，要想避免因房地產產權的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔保風險，需要成立房地產產權的擔保機構。該機構可以設立專用賬戶來監控貸款人的行為，還可以實現現金的三方存管模式，不僅操作流程相對便捷，還避免了金融風險及房地產出售方的商業信用風險。
3.社會私營擔保公司
雖然政府提供一定的房地產抵押貸款擔保服務，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔保模式的貸款，還需要建立社會抵押貸款擔保機構來作為補充，其結構的設置可以運用合伙投資模式。可以運行的業務如房地產的融資業務、置業擔保業務等。
4.房地產產業附屬擔保公司
當以上三種抵押貸款擔保機構發展不健全的時候，房地產的開發商經常運用變相的抵押擔保，當開發商為房地產購置者提供擔保的同時，也肩負著一定程度的金融風險。并且這種擔保模式也違背了我國擔保法的有關明文規定，并沒從本質上減輕房地產產業承擔的金融風險。由此，急需建立房地產產業附屬擔保公司，該類公司與開發商完全分離開來，避免了同一抵押物被抵押兩次的現象出現。
2000年建設部與人民銀行聯合了《住房置業擔保管理試行辦法》，對全國各地建立房屋置業擔保公司的要求做出了具體的規定，在一定程度上有效地促進了房屋置業擔保工作的有序發展和管理。
二、加強房地產抵押貸款擔保風險防范的措施
1.科學評估擔保物價值
如果抵押貸款沒有依照規定期限進行償還，房地產抵押貸款的擔保物，要符合其債務的價值，并滿足房地產所有人的權益。如果抵押物價值沒有達到貸款負債額的價值時，就出現了房地產的抵押貸款擔保風險，房地產的負債額就變成了用來做抵押物品的實際價值。如果抵押物品的實際價值超出房地產負債面額時，其超出的價值就是所有人的權益，此時的債務額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實際價值成為相關擔保機構的首要風險根源。而被抵押物品的實際價值往往是由其市場價值所決定的，當市場信息有效并且沒有其他不正常因素干擾時，抵押物所形成的最終估價，即為購買方與出售方彼此達成意愿的價格。
2.建立長期風險防范戰略
房地產抵押貸款需要很長的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產抵押貸款擔保風險，相對于其余的擔保類型來說也具有很長的期限。在漫長的擔保期限中，當出現收入水平的變化、就業形式的變化以及房地產價格的變化時，房地產抵押貸款擔保風險也會相應的增加，很容易出現貸款違約等情況。在面臨這種危機情況時，如果只是臨時將擔保費率提升是沒有太大作用的，所以一定要建立長期的貸款擔保戰略。我們可以采用擔保多樣化的手段，可以實行跨地域的抵押貸款擔保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產價值比率和多種貸款共同混合經營，將擔保價值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔保抵押機制
擔保行為通常是擔保人所擔負的義務行為，但很可能因為債務人的因素，當擔保人履行其義務行為之后，一定要將擔保人在履行其義務時造成的財產損失完成追索。因此可以進行反擔保抵押，規定房地產抵押借款人將抵押物品以外的資產，實現對擔保人的反擔保。通過施行這種方式，能夠將房地產抵押貸款擔保物整體價值提高，還增進了貸款擔保的信用度，使房地產抵押貸款擔保風險得到明顯降低。
4.建立再保險與資本金制度
要將房地產抵押貸款擔保風險得以有效控制，政府相關的監察部門需要對擔保機構做出資本金充足率的嚴格規定。經實踐表明，在確保抵押擔保行業正常運營中，有可能出現再保險的情況，如某擔保公司貸款業務中的部分金額由其他行業公司所提供。
5.完善法律擔保制度
當前我國的房地產抵押貸款擔保的法律制度不夠完善，要想切實的規避貸款擔保風險，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關的法律制度作為保障。要加強房地產抵押貸款擔保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當出現危機情況時，可以讓銀行進行自行處置，讓資產評估所對相關的房地產抵押物做價值評估，讓銀行有充足的權利來處置違約人的抵押物品，無需經過違約人同意。還要積極探索合理科學的抵押物處理方式，除了拍賣、折價等形式，還可以通過債權人和抵押人相互協商，采取置換等方式，目前我國已經成立了許多置換公司，并進行此類糾紛的快速處理。
三、結論
當前形勢下，我國的房地產抵押貸款面臨的風險中，對擔保風險的防范還有待提高，我國房地產抵押貸款的擔保機制還不完善，還需要健全相應的法律保障制度。盡管當前國內很多城市已經建立了房地產抵押貸款擔保機構，但房地產擔保產業的發展依然不成熟，還存在著一定的風險問題。因此，需要不斷加強我國房地產擔保體系的構建，讓房地產業的運作風險不斷降低。
參考文獻：
[1]吳志宇.個人住房抵押貸款擔保的功能與負面效應分析[J].淮北煤炭師范學院學報（哲學社會科學版）.2010（04）
[2]李偉，常克.關于加強個人住房不良貸款管理的思考[J].統計與管理.2011（04）
【關鍵詞】房地產；抵押擔保；借款合同；公證問題
在公證機構平時辦理的抵押擔保借款合同公證業務中，房地產的抵押擔保方式非常普遍，出現的抵押糾紛也相對增多。然而由于我國房地產抵押登記制度和其他相關配套制度還存在很多不科學、不規范、不完善之處，影響了房地產抵押制度功效的發揮。現就房地產抵押擔保設定所生產的諸多法律關系和法律后果以及避免糾紛、減少訴訟等問題，進行一些粗淺的理論探討。
一、房與地的關系問題
房屋所有權和土地使用權之間存在著這樣的相依關系，我國《物權法》第一百八十二條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。”根據這一相依關系原則，在抵押人對房屋的所有權或房屋的土地使用權任意一種權利設定抵押擔保時，即違背了房屋土地使用權和所有權間的相依關系原則，是無效的行為。
二、抵押登記期限問題
在經濟活動中，存在很多當事人沒有對抵押登記期限有一個較為明確的認識，且相關法律法規沒有就“抵押當事人能否自行約定抵押期限”問題作出明確規定，有人認為當事人自行約定的抵押期限屬于有效行為，因為他們認為抵押權屬于物權的同時，簽訂抵押合同仍要貫徹合同自由的原則。如果在經濟活動中，借貸雙方都已就抵押期限達成一致意見，即期限限制已被抵押權人接受，所以抵押方只能在該期間內對其抵押權進行實施，與此同時相關法律法規并沒有令禁止這種借貸當事人自主約定抵押期限的行為，因此上述行為并沒有違反法律，也沒有違反法規，是有效行為。所有權在物權中，是具有無期限性特征的，但這并未排除其他物權的有期限性，因此以物權具有無期限性為由來拒絕承認抵押權期限的行為是不成立的。
三、房地產抵押和登記糾紛處理的法律適用原則問題
在現實的經濟活動中，房地產抵押一般要先簽訂抵押合同，然后進行抵押登記。房屋及土地在抵押設定成立之后，隨著其使用或處分的過程進行中，抵押問題會導致很多法律關系和法律糾紛的出現。與此同時，因為簽訂抵押合同的行為隸屬民事范疇，抵押合同的生效有需要進行抵押登記，對于登記機關來說，抵押登記屬于行政行為。當有出現涉及到抵押效力糾紛的問題之時，抵押雙方都會面臨民事訴訟和行政訴訟的選擇問題。 根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》 “一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發生爭執而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理。”規定的原則，在實際經濟活動中，當面臨民事權益的糾紛時，當事人應當提起民事訴訟，如牽涉行政機關的行政行為，當事人則應提起行政訴訟。
四、抵押物細化登記原則問題
一般情況下，針對商品房開發過程中的房屋所有權的取得，是登記機關按房屋建筑的獨立體給房屋開發商該幢建筑物的所有權證（或叫大房屋產權證）。常見情況是在一個項目中有若干這樣的房屋產權證。當事人設定抵押時，雙方往往將這樣的產權證進行抵押及登記，卻沒有細化，這樣的抵押登記是無效行為。土地使用權證，又稱國有土地使用權證，是指經土地使用者的申請，由城市各級人民政府頒發的國有土地使用權的法律憑證。房屋的土地使用權具有不可分性，因而在實際生活中當事人常遇見抵押物登記細化的困難，尤其是房屋土地使用權中的某一個部分能否抵押。一般情形下，土地使用權證都是進行一次性的全部抵押登記，即便是當事人不想這樣做，也難以實現。抵押權是價值權，因此抵押物必須要具有獨立價值，才能進行合法性轉讓，也才能保障抵押權的順利實現。
五、在建房屋抵押的相關問題
關鍵字：改善，住房， 融資 ，合理，多渠道
Abstract: the research of real estate finance simply reference system, and its actual fusion, to establish real estate finance and mortgage loan guarantee system has the positive sense.
Key word: improve, housing, financing, reasonable, multi-channel
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
第一章 多渠道房地產金融體系
為了更好推進住房制度改革，解決住房問題以及擴大內需，促進作為國民經濟支柱產業的房地產業的發展，我們亟待建立與完善現階段特點的切實有效的住房金融體系。而長期以來我國住房金融自身存在供需雙方的“雙缺口”，即：供給方存在住房資金嚴重不足，而需求方由于房價與收入的懸殊對比使得有效需求嚴重不足。且住房資金存在復雜來源，與市場化的住房金融的并軌尚需等待制度完善與時機成熟。
根據以上分析，建議成立以住房金融管理委員會為決策管理核心，以各種政策性金融機構與商業性金融機構相結合的住房金融體系。
1.1住房金融管理委員會
住房金融管理委員會是實行政府的各項住房計劃（主要針對中低收入家庭）的決策管理核心，以指導和監督開展相關業務的金融機構經營和管理各種住房基金、政府財政性住房貸款等住房資金為主要任務。其成員可以包括人民銀行、財政部、社會保險機構、各種房改機構等。該機構是住房金融體系的宏觀管理機構，對住房金融進行宏觀的指導、監督和管理，其職責包括：（1）制定住房金融政策，如根據國家經濟發展水平制定國家對經濟適用房的建房貸款的貼息和補貼計劃，根據居民支付能力的變化制定對個人購房貸款的貼息和補貼計劃；（2）監督管理有關金融機構，對參與住房資金運作的金融機構進行資格審查和登記，并對其住房資金的運用進行監督；（3）負責管理政府的住房發展基金，其資金來源包括政府提供的財政撥款、政府低息貸款、各種住房基金及自身籌集的資金，也揚發行債券、同業拆借等在內的手段向資本市場籌庥住房資金；（4）負責住房金融一級和二級市場上的擔保和保險、購買住房金融機構股票債券等。
1.2各種政策性住房金融機構
成立專門性的政策性住房金融機構是出于以下兩方面的考慮：一方面，我市目前的現實決定了住房問題的解決必然是一個長期的過程，而且由于原有的住房體制遺留的惡果難以在短期內清除，居民的住房問題不可能在沒有政府干預的放任的市場體制下得到解決，政府在住房金融這一關乎住房體制改革的命脈的領域進行干預是必然的；另一方面，當前正面臨著由計劃經濟向市場經濟的全面轉軌，銀行系統也正進行著政策性銀行和商業銀行的職能的明確和體系的剝離，政府不應當再以行政手段直接干預市場，將房地產政策性信貸強加于國有商業銀行，而住宅產業不僅對穩定社會起著巨大的作用，也在國民經濟中占有重要地位，因此有必要成立各種政策性住房金融機構。這些機構應當包括：
1.2.1房地產發展銀行，這是繼國家開發銀行、國家進出口信貸銀行和中國農業發展銀行之后的第四家政策性銀行，它是住房金融管理委員會制定的各項政策和計劃的推行者，但并不直接參與住房金融一級市場的業務，其主要職能是：①發揮住房抵押機構的儲備中心的職能，由政府充當保證人，通過發行債券、同業拆借等手段向資本市場籌集住房資金，以此作為住房建設和購買的融通資金；②購買住房金融機構的股票債券，為其提供從事住房金融業務的資金；③負責具體實施和執行住房金融管理委員會制定的各項住房金融政策，包括給相關的商業銀行提供各種政策性住房貸款，監督這些貸款的運用，給執行政府制定的優惠住房信貸計劃的商業銀行等金融機構提供利息補貼，等等。
1.2.2國民抵押貸款擔保公司，主要負責為一級市場上的個人住房抵押貸款提供保險或保證，充當無條件償還貸款的保證者和保險者。
1.2.3住房抵押公司，作為二級市場主要經營機構，在二級市場上收購一級機構的抵抗貸款債權，并將其匯組成為抵押組群經過擔保和信用加強后，經政府擔保后以證券的形式出售給投資者，其作用在于改善一級機構抵押資產的流動性，調節資金余缺。
政策性住房金融機構將貫徹政府的政策性很強的措施或強制性措施，實現政府對住房金融的方針、計劃和目標，一般享受政府的支持，包括：政府給予財政貸款；依靠政府固定渠道融資；享受政府特定利率優惠。
1.3商業性住房金融結構
目前以建設銀行和工商銀行兩家國有專業銀行和房地產信貸部為主體的住房金融體系，形成了一個較完整的住房金融服務網絡和管理體系，同時，住房公積金的歸集主要也由建行承擔。顯然，在此基礎上利用現有的組織資源和體制基礎，以市場化的運作方式進行住房資金的具體運作，不僅可以降低住房金融體制改革的成本，也可以通過對這些專業銀行引入住房金融業務這一活躍的因素，推進其向商業銀行的發展，同時，這與我國經濟體制市場化的發展趨向也是一致的。
總之，建立以住房金融委員會為決策管理核心，以房地產發展銀行發揮住房金融中央銀行作用、以國民抵押貸款擔保公司和抵押公司為調劑、商業銀行為具體實施者的住房金融體系，以商業金融機構和市場運行機制為基礎，采取多種手段進行間接的調節和參與，既達到了有效管理和控制的目的，又保持了系統應有的活力和效率，既符合住房金融與整體金融一體化的客觀趨勢，又發揮了政府對住房金融進行干預的作用，必將對我市的住房產業健康發展、居民住房消費的合理化起到重要的推動作用。
第二章完善抵押貸款擔保體系
2.1建立與完善住房抵押貸款擔保的意義
發展住房消費信貸是普通百姓解決住房問題的一條重要途徑。但在我國住房抵押貸款始終未得到長足發展，對我國住房市場的發育推動極為有限，為此必須建立與完善住房抵押貸款擔保體系，促進住房消費信貸。
2.1.1促進住房信貸資金良性循環
通過抵押貸款擔保或保險，實行住房按揭保證保險，貸款住房保險、貸款定期人壽保險、貸款保證保險，以及由政府或私人組織的各種擔保公司提供的住房抵押擔保，構建了多層次的住房抵押貸款保險網，分散了一級抵押市場上貸款風險，提高了貸款安全性與流動性，促進住房消費信貸資產良性循環。也為金融機構在二級市場上順利轉讓債權或發行抵押債券提供保證。
2.1.2發展個人住房消費信貸
實行住房抵押貸款擔保、保險公司或擔保公司出面，拉近了銀行與購房者的距離。由于保險公司或擔保公司實力及資信情況，銀行對于購買了保險或由擔保公司擔保的購房者能較為放心地貸款，購房者能順利迅速地獲得貸款。
2.2完善住房抵押貸款擔保體系
要使住房抵押貸款對我國住房市場的發育能真正起到強勁的推動作用，必須為大眾化的住房抵押貸款創造條件，建立與完善住房抵押貸款的風險保障系統。
2.2.1商業保險公司對抵押貸款進行保險
商業保險公司開展的此項業務主要針對高收入者，在險種設定上大致可分為①保證保險。它是還款的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款人不能還清本息時由保險公司負責融通或當房地產作為抵押物貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。②信用人身保險。該險種是維持借款人正常還貸能力的信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入失去部分或全部不定期貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被查封或拍賣，既解除購房者后顧之憂，又保證貸款銀行及時回收貸款。③財產保險。防止由于意外災禍而造成較重房層損失而以房屋或其有關利益作為保險對象的保險。④綜合保險。在開發以上抵押貸款保險險種同時，可推出適合中國國情的一攬子保險，稱為“綜合保險”，即將涉及房地產風險的風種保險組合在一張保單上。其手續與保費較單獨購買相關險種更方便，更便宜，從而為銀行辦理“一攬子抵押”業務提供便利。
2.2.2開發商對抵押貸款進行擔保
①回購擔保。購房者在辦理按揭貸款時，銀行要求開發商為購房者提供擔保，一旦購房者到期不能夠歸還銀行本息或發生其它嚴重違約行為導致銀行宣布全部貸款提前到期，則發展商應“回購”房屋，并代購房人向銀行履行債務。②連帶保證方式。當借款人違約時，發展商代購房人履行了到期債務，也就取得了向購房人的追償權，若發展商一次將購房人欠銀行的主債務全部還清，銀行可將對購房人的主債權以及相應抵押權轉讓給開發商，從而發展商代購房人履行債務而應享有的權利也得到保證。
2.2.3成立住房抵押貸款擔保公司
前兩種方式在一定程序上取得了分散銀行風險，促進住宅信貸消費作用，但因購房人要交納保險等各種費用并一次性付清加重購房者負擔，所以僅局限于解決高收入居民住房需求。對于中、低收入購房者，可通過成立政府抵押貸款擔保公司，對他們的住房抵押貸款進行擔保，充當無條件償還貸款的保證者與保險者。其運行方式可通過借款人支付的保費組成的互助抵押貸款保險基金對居民重建，新建或購買新舊住房的貸款提供保證，并對這種擔保的貸款給予比普通住房抵押貸款具有更優惠的條件，同時吸收存儲部分廉租房或舊公產房以周轉那些違約拖欠無力還貸消費者。
隨著政府抵押貸款擔保公司的確定與健全，有關房地產方面政策法規的完善，產權市場、住房轉換、拍賣等市場以充分發揮，鼓勵私人投資成立住房抵押貸款擔保公司，按商業化進行運作，對住房抵押貸款進行擔保，承擔風險，賺取相應利潤。
總之，對于住房抵押貸款進行商業保險公司保險，開發商擔保、擔保公司擔保三管齊下，初步建立與完善了住房抵押貸款風險保障系統，金融機構貸款的違約風險大大降低，住房抵押貸款的安全性與流動性大大提高，居民的住房抵押貸款環境也大大改善，合法權益也得到有效保障，住房抵押貸款必將得到長足發展，將極大推動住房市場的發育與完善。
第三章發展與完善房地產抵押貸款證券化
隨著住房制度改革的推進，老百姓住房觀念的轉變，政府、金融、保險部門以積極配合，住房消費信貸必須成為普通百姓購房的一條重要途徑。隨著房地產抵押貸款的證券化，建立抵押貸款的二級市場，以保證貸款資金的長期性與穩定性。
3.1房地產抵押貸款證券化可能性與必要性
實施房地產抵押貸款證券化必要性源于兩方面：一是金融業發展的必然要求。現行的抵押貸款方式使銀行面臨一系列風險，如借款者信譽、利率、房價、流動性風險等。證券化后可有效分散與轉移銀行的制度性風險，以風險轉移與分散給廣大的投資者，同時提高銀行資本充足率及流動性。二是房地產業發展的客觀要求。抵押貸款證券化后，現實與潛在投資者的介入，抵押貸款以二級市場得到發展，從而大大拓寬一級市場的房地產抵押貸款的資金來源，實現房地產抵押貸款業務發展勢頭強勁，且有些地方為證券化作了基礎性工作。證券業的發展已經能為房地產抵押貸款證券化提供硬性環境。住宅抵押貸款證券的潛在投資群已具備個人各種投資基金，人壽保險金，退休基金都是潛在投資者。
3.2房地產抵押貸款證券化及其運作模式
房地產抵押貸款證券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS），就是集合一系列購房抵押貸款，將其組合包裝后，以其為標準的資產發行證券進行融資的活動，它的實質是一種債券：第一步，商業銀行向購房者提供抵押貸款。第二步，商業銀行將抵押貸款真實出售給一家獨立銀行存在的特別目的公司（SPV）or Trustee。第三步，S P V or Trustee再委托承銷商對以抵押貸款為標準的資產進行重組和包裝，在對這組資產群所產生的現金流作為擔保及其進行必要信用評價后發售給投資者。第四步，購房者支付的本息，通過銀行及委托機構回報給投資者。
3.3抵押貸款證券化試行過程中政府定位
參照國際經驗，住房抵押貸款證券化的試行與推廣單純靠市場機制來實現不太可能，政府必須予以支持、規范與參與，充分發揮政府對新興市場的培育功能。如美國政府首先成立了“FHA”（聯邦住宅貸款銀行）等官方機構，促進抵押貸款的市場發育，其次建立一款債權的風險，再次成立FHLMC等政府機構，對MBS給予政府擔保，同時設立聯邦家庭住房抵押貸款公司，發展與保持一個全國性住房抵押貸款二級市場。而英國對房地產抵押貸款所采用的信用保證方式，是對原抵押款和該抵押貸款證券同時進行保險或加強保證。
根據我國實際情況，結合國外的成熟經驗，政府在積極試行房地產抵押貸款過程中應首先做好以下工作。
3.3.1設立專門政府住房抵押貸款保險機構
為了配合MBS，政府成立專門保險機構，并給予優惠政策，促使保險公司擴大保險范圍、提高保險額，進行險種創新，推行住房抵押貸款保證保險，信用保險以避減抵押貸款風險。首先由于政府信用的保證，抵押貸款債權違約風險低，易引起機構投資人興趣，形成二級市場投資需求，從而增加一級市場資金來源，同時如果房地產抵押貸款的現金流量低于房地產抵押貸款證券應支付的本利外，可憑借銀行信用由保險公司給予貸款，以彌補不足。其次，該機構可規范化的受理保險的住房抵押貸款，如利率標準，償還方式，引導市場促進住房抵押貸款的標準化，從而為二級市場的發展創造條件。
3.3.2實施抵押貸款的標準化
抵押貸款的標準化是MBS的重要前提條件。標準化包括建立統一的基準期限的標準單位、貸款合同與貸款程度的規范與標準化。由于不同銀行的貸款期限不同，同一銀行同一時期也有不同年份的到期抵押貸款。要推行抵押貸款歸集起來，其他期限抵押貸款按利率因素互換成基準的標準單位。通過一系列標準經的措施，為二級抵押市場實現創造條件。
3.3.3先行設立國有住房信用的SPV
在住房抵押貸款證券化業務流程中，一個重要環節是商業銀行將抵押貸款真實出售一家特別目的公司（SPV/SPC）或信托機構，SPV不能用現有的金融代替，可選取幾家信譽較好，實力雄厚的非銀行實現風險隔離，保證資產質量。它主要功能在于買賣有認可保險的抵押貸款債權或將買進的債權加以組合包裝，分割細化，發行抵押貸款債僅證券。其證券收益以住房貸款本息作后盾，保險公司承保，其發行程序以規模按國家有關規定執行。在試點階段只允許政府的專門信用公司從事該項創造條件起示作用，到較為成熟時可逐漸規范非政府機構的準入。
當然，要使房地產抵押貸款證券化過程順利啟動及有效動作，還必須健全與完善有關法律制度，稅收與監管等各方面工作。
第四章建立購房債券制度，拓寬住房融資渠道
由于近期內實行工資改革（把住房費用納入工資，從而工資大幅度增加的條件尚未具備，推行購房債券制度可以成為一條新的住房融資渠道，廣泛地吸納社會資金）。
4.1購房債券制度的運作
購房債券是由國家發行的用于職工購房或租房的有價證券，每年發行一次。一切尚未進行工資改革的企業都要按本企業當年用工人數以現金購房，政府機構財政撥付經費的事業單位工作人員，則由國家撥付。購房債按月發給職工，職工所得到以購房債券，只能用于購房（包括經濟適用房和市場價商品房）或租用廉租房。如果購房者手中的購房債券不足，可用現金補差額。購房債券可在親友之間轉借，調劑。例如，一個職工想購買80平方米的住房，靠個人積存，需要若干年才能有足夠的購房債券（除非自己再拿出一部分現金），如果親友都是職工，能從他們那里借到或調劑到購房債券，就可以提前購到住房。如果職工現有的購房債券數量還不夠買房，可以自己保管。購房債券是計息的，將來用債券購房時，本息一起計算。
4.2發行購房債券的意義
一方面，發行購房債券對房地產開發公司十分有利，他們收到的購房債券到期（比如風扇債券為期10年）后可以向發行者兌現，如果房地產公司需要資金，可以把尚未到期的購房債券向商業銀行抵押，取得貸款。對房地產公司而言，最重要的是能夠把住房賣掉，消化空置的商品房，故使收到的是購房債券，也是合算的。另一方面，發行購房債券也極大的增強了居民住房消費能力，增加了房地產市場有效需求，滿足大部分居民的住房需要。
同時，出于以下兩方面考慮，國家不直接提高職工工資或以貨幣形式向居民發放購房補貼而發行購房債券。第一，如果由政府對職工發放購房補貼或提高工資，其貨支出量過大，對政府受不了。而由國家發行購房債券并按人數，按期把購房債券撥給各級政府機構和由財政撥付經費的事業單位，由后者發給工作人員，比較可行。第二、如果用人單位向職工發放的是貨幣，職工不一定拿出購買住房，很可能被用于日常支出，甚至被儲蓄起來，從而達不到活躍住房市場的作用。結果，過量的商品住房仍賣不掉，房地產公司仍缺乏繼續興建住房的積極性。反之，職工住房緊張與消費市場疲勞問題都將大為緩解，整個經濟可能因此而搞爛。
總之，在現時期推行購房債券制度不決為一種可行的住房融資渠道，對于解決職工住房緊張與住房消費疲勞的問題都將起著極大的推動作用。
結論
上述四種措施為建立多渠道房地產金融與抵押貸款擔保體系提供堅實的基礎，具有積極的意義。
房產抵押反擔保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地產證、有完全處分權的房產抵押給擔保中心以取得貸款的一種反擔保方式。
【法律依據】
《擔保法解釋》第2條：反擔保人可以是債務人，也可以是債務人以外的其他人。
反擔保方式也可以是債務人提供的抵押或者質押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質押。
（來源：文章屋網 ）
房產抵押擔保合同參考
抵押權人：_________有限公司(以下簡稱甲方)
抵押人：_______________大廈(以下簡稱乙方)
_________年_________月_________日，_______________有限公司與__________________公司簽訂協議書一份，規定_________有限公司將_______平方米_________用地退還給__________________公司，____________公司愿補償_______萬元人民幣給_________有限公司。乙方_________大廈愿為__________________公司按協議規定的期限支付補償款提供抵押擔保并簽訂如下抵押協議：
第一條 抵押擔保的債權
乙方提供的房產抵押擔保的主債權為根據_________年_________月________日甲方與____________公司簽訂的協議書規定的大__________________公司應支付的_________萬元補償款，其支付期限分別為_________年_________月_________日支付_________萬元;_________年_________月_________日支付_________萬元。
第二條 抵押物
乙方愿提供座落于______市_________路_______號的_______________大廈的房產作_________公司履行義務的抵押擔保，該房產面積__________________平方米，屬框架結構，屬乙方所有，其房產權證號為______________;土地使用證號___________。
第三條 雙方同意抵押擔保的范圍與__________________公司履行義務承擔責任的范圍相同，包括主債權及利息、違約金、損害賠償金及實現抵押權的費用。
第四條 抵押期間，乙方應妥善保管、使用抵押的房產。如抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止侵害抵押物行為并有權要求再提供擔保。
第五條 本抵押協議簽訂后，乙方應向甲方提供抵押房產的房地產權證書和土地使用權證號，由甲方負責辦理抵押物的評估并向有關登記相關辦理抵押物登記，評估費和抵押物登記費用雙方各半承擔。
第六條 因本抵押協議履行過程中發生爭議的，由抵押物所在地人民法院管轄。
第七條 本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，另一份送有關機關登記備案。
甲方：___________________
代表：___________________
乙方：_______________大廈
代表：___________________
_______年______月______日
有關房地產抵押合同范本
抵押人(甲方)：_________
抵押權人(乙方)：_________
為確保_________年_________字第_________號_________合同(以下簡稱主合同)的履行，甲方同意將其購買的而尚未付清余款的房地產抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔保。甲方保證提供的資料真實合法有效。為此，甲、乙雙方根據自愿、公平和誠實信用的原則，經協商，訂立本合同。
第一條甲方購買的該房地產座落于_________建設面積_________m2，系_________房地產開發公司開發的商品房，商品房預(銷)售合同號_________，土地使用權性質為出讓(劃撥)。
第二條甲方同意將上述房地產及其附著物之全部權益設立抵押權抵押給乙方。
第三條甲方購買房地產的價格為￥_________萬元，甲方已交房款人民幣(大寫)_________萬元。抵押貸款額為人民幣(大寫)_________萬元。
第四條設立抵押之房地產擔保范圍為被擔保債務的主債權及利息、違約金、損害賠償金、實現抵押權的費用。
第五條抵押期限從借款開始至還清所欠款項為止。
第六條抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應當維護抵押物的完好，乙方有權檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。
第七條抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉讓、出租、再抵押、拆除、改建;不得改變其用途;未通知乙方，上述行為無效。
轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，乙方可以要求甲方提供相應的擔保;甲方不提供的，不得轉讓抵押物。
甲方轉讓抵押物所得的價款，應當向乙方提前清償所擔保的債權或者向乙方同意的第三人提存，超過債權數額的部分歸甲方所有，不足部分由債務人清償。
第八條抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其它債權的擔保。
第九條除自然耗損外，抵押物發生損壞，甲方應當采取措施，負責保養和維修，以減少損失，其費用由甲方自負，并及時通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務擔保的，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保以彌補不足或根據《保險法》的規定直接向保險公司行使求償權。
第十條抵押物由于國家建設及其它政府行為而導致抵押物價值降低不足以作為債務擔保時，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保。
第十一條甲方應乙方要求需要保險的，甲方應在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權人作為保險賠償的第一受益人。甲方在合同有效期內，不得自行撤銷保險，在保險期限結束而本合同未結束時，應繼續全額投保。
第十二條抵押關系中合同主體發生變更，本合同繼續有效。合同規定的權利、義務，由變更后的合同主體享有、承擔。抵押當事人應共同到揚州市房產交易所申請辦理合同變更登記手續。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對方同意。
第十三條違約責任：_________
第十四條該抵押合同簽訂后(土地上新增的房屋不屬于抵押財產)，債務人如未能按主合同履行債務，乙方可按國家規定，向有關部門申請處分抵押物。在處分抵押物時，除以劃撥方式取得的土地使用權須先繳納相當于土地出讓金數額外，所得款項按如下順序分配：
(一)支付處分抵押物的費用;
(二)扣繳抵押物應當繳納的稅費;
(三)償還債權人的債權本金、利息、違約金及損害賠償金;
(四)剩余價款交還甲方。
如果變賣原抵押物的價款不足償還乙方債權本息或有關費用的，乙方有權追索應償還部分。
第十五條本合同在履行中若發生爭議，甲、乙雙方應協商解決。協商不成，乙方有權直接向乙方所在地的人民法院起訴。
第十六條本合同生效后，甲、乙雙方應到揚州市房屋產權產籍監理處依法申請房屋他項權利登記，并領取《房屋他項權證》。
第十七條本合同全部條款履行完畢，甲、乙雙方應在三十日內(港、澳、臺地區或境外當事人在三個月內)到揚州市房屋產權產籍監理處依法申請辦理房屋他項權注銷手續。
第十八條本合同為單獨設立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影響。
第十九條甲方因工作調動，變更常住地址，應及時書面告知乙方。
第二十條本合同未盡事項雙方可另行議定，本合同及補充協議經雙方簽章并經揚州市房產交易所登記監證后生效。
第二十一條本合同及補充協議、附件一式_________份，甲、乙方各執_________份，登記監證部門_________份。本合同補充協議、附件有_________，本合同及補充協議、附件具有同等法律效力。
第二十二條雙方約定的其它事項：_________
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
法定代表人(簽章)：_________法定代表人(簽章)：_________
法定地址：_________法定地址：_________
委托人(簽章)：_________委托人(簽章)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽約地點：_________簽約地點：_________
個人房屋抵押借款合同
抵押人(甲方)：
抵押權人(乙方)：
為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房地產作抵押。抵押權人(以下簡稱乙方)經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房地產抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條甲方用作抵押的房地產座落于________區________街(路、小區)_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋建筑面_______m2，占地面積_______m2。
第二條根據主合同，甲乙雙方確認：債務人為____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。
第三條經房地產評估機構評估，上述房地產價值為人民幣___________________________(大寫)，__________(小寫)。根據主合同，雙方確認：乙方債權標的額(本金)：_________________(大寫)，__________(小寫)，抵押率為百分之__________。
第四條甲方保證上述房地產權屬清楚。若發生產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
第五條乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經濟損失的，乙方承擔賠償責任。
第六條抵押房地產現由___________________________使用。
甲方在抵押期間對抵押的房地產承擔維修、養護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查監督。
在抵押期間因使用不當造成毀損，乙方有權要求恢復房地產原狀或提供給乙方認可的新的抵押房地產，在無法滿足上述條件的基礎上，乙方有權要求債務人提前償還本息。
第七條抵押期間，甲方不得擅自轉讓、買賣、租賃抵押房地產不得重復設定抵押，未經乙方書面同意，發生上述行為均屬無效。
第八條抵押期間，甲方如發生分立、合并，由變更后承受抵押房地產方承擔或分別承擔本合同規定的義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有要要求提前處分其抵押房地產。
第九條在本合同有效期內，未經甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議，協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第十一條本合同在執行中若發生爭議，甲乙雙方應采取協商辦法解決或共同向仲裁機構申請調解或仲裁，不能協商或達不成仲裁意向時可向人民法院起訴。
第十二條在抵押期間，抵押房地產被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，且根據具體情況，變更抵押合同或以房地產拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機關辦理有關登記手續。
第十三條抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。
第十四條本合同未盡事宜，按照房地產抵押管理規定及國家、省、市有關規定辦理。
第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，向公證處公證，并經市房地產市場管理部門登記，方為有效。
第十六條本合同一式五份，甲方一份，乙方執兩份，公證處執一份，房地產市場管理部門存檔一份。
第十七條雙方商定的其它事項：
甲方(簽章)：乙方(簽章)：
法定代表人：法定代表人：
委托人：委托人：
地址：地址：
聯系電話：聯系電話：
住所地：________________ 電話：________
抵押權人：(以下稱乙方)________ 地址：________ 電話：__________
法定代表人：______________ 職務：________
甲、 乙雙方本著平等互利、誠實信用、自愿公平的原則，就甲方向乙方房產抵押事項， 根據有關法律法規的規定達成本合同，以資共同遵守：
第一條為了確保甲、乙雙方于____年____月___日已達成的《合同》(以下簡稱為主合同)的履行，甲方愿意以其有權處分并擁有使用權的位于 ____市____鎮，面積為_____畝的國有土地使用權(以下簡稱為抵押物)的全部權利抵押給乙方，作為履行該主合同的擔保。該抵押物名稱、數量和價值等情況詳見本合同的附件一。
第二條本抵押合同擔保的范圍為主合同中約定的主債權及利息，工程款，違約金以及實現抵押權的費用。
第三條甲、乙雙方特別聲明，本合同的效力獨立于主合同，主合同無效，不影響本抵押合同的效力。
第四條本合同項下有關評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由甲方承擔。
第五條在本合同簽訂后日內，甲、乙雙方持本合同及全套該抵押物的證明文件，到有關管理部門辦理抵押物的登記手續。甲方還同意在本合同簽訂后，在抵押登記手續辦妥前，土地使用權等證明文件可以交由乙方保管。
第六條抵押期間，未經乙方的書面同意，甲方不得轉讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務、饋贈或以任何其他形式處置或轉移本合同項下的抵押物。由此引起乙方的任何損失，由甲方承擔責任。
第七條甲方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。甲方因不履行該項義務而對乙方造成的一切損失，甲方應負責賠償。
第八條發生以下情況的，按《中華人民共和國擔保法》的規定辦理：
(一)甲方違反本合同的第六條;
(二)當有任何糾紛、訴訟、仲裁發生、可能對抵押物有不利影響的。
第九條甲方保證乙方對主合同約定的主債權及利息，工程款，違約金的利益有對抵押物的優先受償權。
第十條處分抵押物的價款不足清償的，乙方有權另行追索。
第十一條處分抵押物的價款超過應償還部分，乙方應退還甲方。
第十二條甲方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：
(一) 乙方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;
(二) 甲方在占有抵押物期間，應遵守管理規定， 按時付清該抵押物的各項管理費用， 并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。
如不履行上述責任，須賠償乙方因此遭受的損失;
(三) 當有任何訴訟、仲裁發生， 可能對抵押物有不利影響時，甲方保證在 日內以書面形式通知乙方。
第十三條在本合同有效期內，甲方如發生分立、合并，由變更后的機構承擔或分別承擔本合同項下義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有權提前處分其在合同項下的抵押物。
第十四條抵押權的撤銷：主合同債務人已按合同約定的方式和期限清償了債務或已提前清償了債務，或甲、乙雙方簽定房地產轉讓合同并完成登記后，抵押權自動撤銷。
第十五條出現下列情況之一的，乙方有權依法定方式處分抵押物：
(一) 主合同約定的主債務產生后，甲方未依約清償債務或所延期限已到甲方仍未清償債務。
(二) 甲方被宣告解散或破產。
第十六條違反本協議的約定，構成違約行為。違約方應承擔違約責任，賠償對方一切實際損失，包括但不限于既得利益、預期利益和為處理此違約行為而支付的一切費用(包括律師費用等)。
第十七條本合同生效后，甲、乙雙方均不得擅自變更或解除本合同。如需要變更或解除的，應經雙方協商一致，達成書面的協議。在未達成書面的協議之前，本合同的各條款依然有效。
第十八條雙方在履行本合同時發生的爭議，由雙方協商解決。在雙方協商后仍未達成協議的，任何一方均有權向抵押物所在地人民法院起訴。
第十九條本合同未盡事宜，雙方可以簽訂補協議，該補充協議與本合同具有同等法律效力。該補充協議必須是書面的。
第二十條本合同附件作為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。
第二十一條本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，登記機關存檔一份，均具有同等法律效力。
第二十二條本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自在有關房產管理部門登記之日起生效。
第二十三條本合同附件：
1. 抵押物清單
2. 甲、乙雙方的有效證明(包括住所、電話、郵編、開戶行、帳號等。)
甲方：_________公司(章)
法定代表人：_________
或授權代表(簽字)：_____________
乙方：_________公司(章)
法定代表人：___________
或授權代表(簽字)：_________
關鍵詞：擔保物權 抵押權 房地產
房地產抵押是伴隨著我國土地使用權制度改革和房地產業的發展，而產生的一種房地產利用方式，也是融資風險的一種防范措施。近年來，房地產抵押已為越來越多的債權人所運用作為債權擔保的形式。債權人基于房地產抵押而享有的權利稱為房地產抵押權。
1.房地產抵押權的性質
所謂房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產并優先受償的權利。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質。
1.1房地產抵押權的物權性
關于抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。
1.2房地產抵押權的價值權性
房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的對象不是房地產實體，而是其價值。
2.房地產抵押權的設定
房地產抵押權為擔保物權，根據物權法定主義及物權公示、公信主義，除因法律規定而直接產生的房地產抵押權外，房地產抵押權因房地產抵押合同并經登記后而設定。由于我國現行立法沒有規定法定房地產抵押權，所以在我國，房地產抵押權的設定條件有二：房地產抵押合同和房地產抵押權登記。
2.1房地產抵押合同
房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協議，依據此協議在債務人或第三人提供抵押的房地產上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產的價款優先受償。
2.2房地產抵押權登記
房地產抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產上的抵押權狀態予以記載。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產抵押合同的債權合同性質以及房地產抵押權登記的物權變動性質。
3.房地產抵押權的效力
房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。
3.1房地產抵押權的對內效力
3.1.1優先受償效力
房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。
3.1.2房地產抵押權擔保的債權范圍效力
房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。
當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。
3.1.3抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。
3.2房地產抵押權的對外效力
房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。
3.2.1房地產抵押權對用益物權的影響
房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。
3.2.2房地產抵押權對其它抵押權的影響
房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一房地產上設定數個抵押權。在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。
4.房地產抵押權的實現
房地產抵押權的實現，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的過程。
4.1房地產抵押權實現的條件
房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。
4.1.1房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。
4.1.2債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。
4.2房地產抵押權實現的方式。
一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
4.3房地產抵押權實現的程序。
在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。
5.房地產抵押權的消滅
房地產抵押權在性質上為擔保物權，其設定一般有存續期限，為有期物權，并非如所有權那樣永恒存續。房地產抵押權得因一定的法律事實而消滅。作為一種擔保物權，其既可因物權消滅的一般原因而消滅，又可因擔保物權消滅的原因而消滅，又有自己獨特的消滅原因。
參考文獻：
1.黃河：《房地產法》，中國政法大學出版社1999年版。
2.許明月：《抵押權制度研究》，法律出版社1998年版。
所謂房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產并優先受償的權利。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質。
（一）房地產抵押權的物權性
關于抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。從立法上來看，對于抵押權制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權放在民法典的物權法中，視抵押權為限制物權中擔保物權的一種。德國、日本及我國臺灣為例；第二，將抵押權制度規定于民法典的債權法部分。法國、前蘇聯為例。我國民法通則也將抵押權規定于第五章民事權利的債權一節；第三，制定專門的法律對抵押權進行規定。如我國《擔保法》。
筆者認為，房地產抵押權為擔保物權，其在性質上為物權。房地產抵押權具有物權特有之支配性、對世性、追及性及優先受償性，從而使其在權利內容上、權利實現方式上、權利范圍上、權利保護方法上區別于債權。
（二）房地產抵押權的價值權性
房地產抵押權乃對于所抵押之房地產拍賣價金的優先受償權，其在本質上為價值權。價值權性不僅是包括房地產抵押權在內的抵押權的本質特性，也是所有物的擔保的共同屬性。
房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的對象不是房地產實體，而是其價值。
房地產抵押權的價值權性使其區別于土地使用權等用益物權。用益物權是權利人對標的物使用價值的支配權，其給予權利人的利益表現在對于標的物實體的支配，通過這種支配而獲得標的物的效用。房地產抵押權則是對標的物價值的支配權，權利人得通過對抵押物價值的把握而實現擔保債權的目的。
房地產抵押權既不需要所有權的轉移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現代經濟社會對債權擔保和擔保物經濟效用發揮的雙重需要。因此可以說，相對于質權和留置權，房地產抵押權是一種純粹的價值權。
二、房地產抵押權的設定
房地產抵押權為擔保物權，根據物權法定主義及物權公示、公信主義，除因法律規定而直接產生的房地產抵押權外，房地產抵押權因房地產抵押合同并經登記后而設定。由于我國現行立法沒有規定法定房地產抵押權，所以在我國，房地產抵押權的設定條件有二：房地產抵押合同和房地產抵押權登記。
（一）房地產抵押合同
房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協議，依據此協議在債務人或第三人提供抵押的房地產上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產的價款優先受償。
房地產抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權人訂立房地產抵押合同，應當采用書面形式并記載法律規定的內容，主要包括：⑴債權人、債務人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔保主債權種類、數額；⑶債務人履行債務的期限；⑷房地產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；⑸抵押擔保的范圍；⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產抵押合同所記載的內容不符合法律規定要求的，當事人應當予以補正。
（二）房地產抵押權登記
房地產抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產上的抵押權狀態予以記載。房地產抵押權經登記后依法成立并取得物權公示、公信效力。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產抵押合同的債權合同性質以及房地產抵押權登記的物權變動性質。房地產抵押合同是債權合同，依法成立時就應生效。而房地產抵押權登記是物權行為，是房地產抵押權成立的要件。
房地產抵押權登記由抵押當事人向法律規定的房地產抵押登記機關申請，填寫并遞交房地產抵押登記表，同時提交法律規定的應當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產抵押合同以及抵押的土地使用權證書、房屋所有權證書。房地產抵押登記機關收到當事人的申請后即由負責監督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。
三、房地產抵押權的效力
房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。
（一）房地產抵押權的對內效力
1、先受償效力
房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。
2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力
房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。
當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。
3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力
⑴房地產自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。
⑵房地產的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。
⑶房地產的從權利。從權利是指為助利之效力而存在的權利。從權利與利的關系，一如主物與從物的關系，以利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。
⑷孳息。房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。我國《擔保法》第47條規定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。
4、抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。
（二）房地產抵押權的對外效力
房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。
1、房地產抵押權對用益物權的影響
房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。
2、房地產抵押權對其它抵押權的影響
房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一個房地產上設定數個抵押權。在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。關于房地產抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權，經登記后，其順位先于后提出申請的房地產抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
3、房地產抵押權對房屋租賃的影響
與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產拍賣后，原租賃合同對房地產的受讓者繼續有效。如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產抵押權的效力及于該租賃關系，房地產抵押權實現，租賃關系解除。
四、房地產抵押權的實現
房地產抵押權的實現，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的過程。房地產抵押權的實現是債權實現的一種方式，是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。
（一）房地產抵押權實現的條件
房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現的條件有三：
1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在，則不能實現抵押權。
2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。
3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。我國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。
（二）房地產抵押權實現的方式
一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現及房地產市場的良性發展。
（三）房地產抵押權實現的程序
債務履行期屆滿債權未獲清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協議不成的，抵押權人可以向人民法院，在人民法院的主持下，實現抵押權。
在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。
五、房地產抵押權的消滅
（一）因抵押的房地產滅失且無替代物而消滅
房地產抵押權乃物權，作為其標的物之房地產因自然災害、公用征收等到原因而滅失時，房地產抵押權自無法繼續存在而消滅。
房地產抵押權具有物上代位性，因此，當房地產滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產抵押權及于該賠償金、保險金或補償金，房地產抵押權并不消滅。
（二）因被擔保的債權消滅而消滅
依我國立法，抵押權相對于主債權，具有絕對的附從性。房地產抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅，房地產抵押權也消滅。
被擔保債權可因如下原因而消滅：⑴債務人或第三人為全部之清償；⑵債務人對房地產抵押權人亦存在債權并符合抵銷條件時，其債權相互抵銷；⑶房地產抵押權人與債務人因繼承、合并等而發生混同，房地產抵押權人與債務人成為一人；⑷房地產抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務。
（三）因房地產抵押權實現而消滅
如前所述，房地產抵押權實現是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。房地產抵押權實現，房地產抵押擔保法律關系消滅，房地產抵押權自然消滅。
（四）因除斥期間屆滿而消滅
房地產抵押權為物權，故原則上既不得因所擔保之債權罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經過而消滅。但近現代民法從盡迅確定各種復雜法律關系的實際需要出發，也例外的規定抵押權得因一定期間之經過而消滅。如我國臺灣地區民法典第880條規定：抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權的，該抵押權消滅。在我國，此除斥期間為二年。
[內容摘要]：隨著我國市場經濟的發展，作為房地產的一種利用方式和融資風險的一種防范措施，房地產抵押權作為債權擔保的形式已為越來越多的債權人所運用。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本屬性。房地產抵押權立法應以房地產抵押權所具有的物權性和價值權性為基點構建房地產抵押權的各項制度。目前，我國現行立法對房地產抵押權制度已有較為完整的規定，包括房地產抵押權的設定、效力、實現、消滅，但其規定卻較為分散，且其中又有許多不科學乃至不合理之處，有待進一步改進與完善。本文試圖以房地產抵押權的物權性和價值權性兩大基本性質為基點，對我國房地產抵押權的設定、效力、實現和消滅制度進行理論上的整合，并對其中不科學或不合理之處提出改進與完善的意見。
[關鍵詞]：擔保物權；抵押權；房地產新晨
參考書目：
1、郭明瑞：《擔保法》，中國政法大學出版社，1999年版。
2、許明月：《抵押權制度研究》，法律出版社，1998年版。
3、梁慧星：《民法總論》，法律出版社，2001年版。
5、彭萬林：《民法學》，中國政法大學出版社，1999年版。
