時(shí)間：2022-05-16 20:21:54
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)報(bào)告；投資性房地產(chǎn)；評(píng)估
根據(jù)我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計(jì)量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠取得的時(shí)候，企業(yè)才能夠采用公允價(jià)值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會(huì)計(jì)核算及披露的要求，采用評(píng)估技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會(huì)計(jì)計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見。
1以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的作用
計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值，有許多不同的途徑。為了保障會(huì)計(jì)信息的客觀和獨(dú)立，國際上通行的做法是由評(píng)估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估作用具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面由評(píng)估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的客觀性。評(píng)估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評(píng)估程序，按照科學(xué)的方法評(píng)估，保障會(huì)計(jì)信息客觀性的要求。另一方面，評(píng)估的獨(dú)立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。專業(yè)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的第三方，評(píng)估人員是與評(píng)估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公正性。
2以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)特點(diǎn)
以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估為投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的同時(shí)，還要受有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束。
評(píng)估人員應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型和評(píng)估基準(zhǔn)日。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及評(píng)估應(yīng)用條件，選擇與評(píng)估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相符的評(píng)估方法。在撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，一方面要滿足資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的特別要求。
3以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象
3.1評(píng)估對(duì)象的具體范圍
投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象具體包括：
（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計(jì)劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。
（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。
3.2確定評(píng)估對(duì)象注意的問題
自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中用于銷售或?yàn)榱虽N售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。
如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象，自用的部分以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象。
4以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估方法
投資性房地產(chǎn)適合于采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估。
4.1市場(chǎng)法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
市場(chǎng)法是將被評(píng)估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。
市場(chǎng)法直接依賴現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實(shí)例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
選取交易實(shí)例至少做到要與被評(píng)估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對(duì)于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評(píng)估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價(jià)值下降的比率來確定。
4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法適合評(píng)估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本的參數(shù)。
4.2.1收益額的確定
已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計(jì)算的基本公式為：
凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營(yíng)運(yùn)費(fèi)用
潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。
凈收益的計(jì)算分為兩個(gè)階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用計(jì)算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時(shí)有出租方承擔(dān)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用來計(jì)算。
4.2.2折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)是投資者期望的投資報(bào)酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率，根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、用途、市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時(shí)間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場(chǎng)提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。
4.2.3收益期限的確定
收益期限是自評(píng)估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。
已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對(duì)于單獨(dú)的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估不涉及單獨(dú)建筑物。對(duì)于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。
5以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)評(píng)估的特別要求
以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告，更多受限于相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評(píng)估報(bào)告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解評(píng)估結(jié)論。
5.1當(dāng)評(píng)估受限時(shí)，不能出具評(píng)估報(bào)告。受會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的約束，當(dāng)評(píng)估程序或評(píng)估條件受到限制時(shí)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能否可靠的估算存在不確定性。如果評(píng)估人員不能確信評(píng)估結(jié)論的合理性，不能出具評(píng)估報(bào)告。
5.2會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法規(guī)修改時(shí)的特別要求
當(dāng)涉及投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式、披露和報(bào)告發(fā)生改變，評(píng)估人員因?yàn)樾碌臅?huì)計(jì)要求而無法遵守資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，在評(píng)估報(bào)告中對(duì)未完全遵守《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估指南（試行）》的相關(guān)要求進(jìn)行說明和披露。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報(bào)告；編制要點(diǎn)；評(píng)估方法
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02
為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。為配合“評(píng)價(jià)方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評(píng)估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡(jiǎn)要的分析、探討。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要點(diǎn)
(一)平衡計(jì)算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出
生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報(bào)告的編制，要針對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計(jì)算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報(bào)告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報(bào)告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計(jì)算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計(jì)算錯(cuò)誤、產(chǎn)出物計(jì)算錯(cuò)誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)算及銷售收入測(cè)算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計(jì)算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動(dòng)力費(fèi)用從測(cè)算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。
(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對(duì)應(yīng)
投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動(dòng)，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求在一定時(shí)限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計(jì)與可研報(bào)告不符，嚴(yán)重超出可研報(bào)告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報(bào)告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報(bào)告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動(dòng)資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價(jià)預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開發(fā)過程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計(jì)入項(xiàng)目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價(jià)后計(jì)入總投資；設(shè)備購置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費(fèi)用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。
(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量
項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對(duì)物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計(jì)算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對(duì)公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時(shí)，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項(xiàng)目可行。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的市場(chǎng)調(diào)研
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是以市場(chǎng)供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研分析和市場(chǎng)、產(chǎn)品定位都對(duì)房地項(xiàng)目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，并以此為基礎(chǔ)，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目租售價(jià)格、對(duì)象、營(yíng)銷方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析。要求對(duì)國家及整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況及主要增長(zhǎng)領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個(gè)階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測(cè)國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢(shì)。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對(duì)項(xiàng)目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競(jìng)爭(zhēng)分析。同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)及價(jià)格變化，對(duì)未來開發(fā)形勢(shì)及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析。主要針對(duì)銷售市場(chǎng)進(jìn)行分析，分析市場(chǎng)現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測(cè)，對(duì)房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測(cè)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢(shì)，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌⒐⒆≌阮愋偷慕邮芗靶枨笄闆r。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析。主要是針對(duì)規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，有效估算市場(chǎng)總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目未來市場(chǎng)份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。主要包含對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價(jià)格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。
4.市場(chǎng)的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析是在掌握市場(chǎng)信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇也成為市場(chǎng)定位，通過全面的市場(chǎng)分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的定位，應(yīng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場(chǎng)及消費(fèi)需求，避免盲目開發(fā)，而對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的定位則需要有效分析市場(chǎng)及目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格及變動(dòng)規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢(shì)，合理制定。對(duì)此，項(xiàng)目的營(yíng)銷方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法
(一)制定設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計(jì)較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計(jì)及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計(jì)工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)、住宅空間設(shè)計(jì)及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。
(二)對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃的評(píng)價(jià)
在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。
(三)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)述要從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行考慮。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在現(xiàn)行財(cái)稅制度及價(jià)格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，是項(xiàng)目評(píng)述的主要內(nèi)容。綜合評(píng)價(jià)則是從區(qū)域及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計(jì)算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。
(四)制定合理、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度及價(jià)格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對(duì)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計(jì)算，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表編制，有效計(jì)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)包含對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。設(shè)計(jì)規(guī)模只要針對(duì)項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤(rùn)率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，若要在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報(bào)告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).
[2]巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].國外建材科技,2006(05).
關(guān)鍵詞：地高辛；美托洛爾；房顫伴快速心室率
Abstract ： objective： to explore the digoxin and metoprolol combined effect on disease of atrial fibrillation with rapid ventricular rate. Selection methods： from January 2014 - December 2015 110 cases of atrial fibrillation with rapid ventricular rate of patients， randomly divided into experimental group and control group. Line of the experimental group digoxin mg1 0.25 times/d， 5 d after changed to 0.125 mg/d； Reference group lines of digoxin and metoprolol combined 6.3-12 magnesium 2 times/d， be adjusted once a week. Results： after a month， the experimental group of rhythm of the lowest and highest rhythm of the heart and resting heart rate were lower than the control group， the differences between the two is obvious， with a statistical significance （P < 0.05）. Conclusion： digoxin and metoprolol combined treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate， obvious effect， recommended for clinical use.
Keywords ： digoxin. Metoprolol； Atrial fibrillation with rapid ventricular rate
房顫是一種常見的具有持續(xù)性特征的心律失常疾病，其總發(fā)病率為1%-1.5%，房顫會(huì)使全身栓塞時(shí)間啊和缺血性腦卒中的發(fā)病率大幅度提升[1]。我院對(duì)房顫伴快速心室率病患行地高辛和美托洛爾組合的治療方法，得到的效果顯著。現(xiàn)做出如下報(bào)告。
1資料與方法
1.1臨床資料
選取我院2014年1月-2015年12月的房顫伴快速心室率病患110例，心室率≥100次/min，房顫的持續(xù)時(shí)間為0.5-72（0.1±9.9）個(gè)月；病患的入選標(biāo)準(zhǔn)如下：診斷的類型包括高血壓心臟病、肺原性心臟病、冠心病、風(fēng)濕性心臟病、擴(kuò)張性心肌病、預(yù)激綜合征、甲亢、束支傳導(dǎo)阻滯。將選取的110例病患根據(jù)入院的先后順序隨機(jī)分為實(shí)驗(yàn)組和參照組。每組各55例。實(shí)驗(yàn)組的年齡（60.5±6.7）歲；男28例，女27例；診斷類型：高血壓心臟病13例，冠心病12例，風(fēng)濕性心臟病5例，甲亢17例，束支傳導(dǎo)阻滯8例；參照組年齡實(shí)驗(yàn)組的年齡（60.9±6.2）歲；男31例，女24例；診斷類型：高血壓心臟病8例，肺原性心臟病1例，冠心病16例，風(fēng)濕性心臟病5例，擴(kuò)張性心肌病8例，甲亢12例，束支傳導(dǎo)阻滯5例；實(shí)驗(yàn)組與參照組的臨床資料比較的差異無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P>0，。05）。兩組之間具有可比性。
1.2治療方法
實(shí)驗(yàn)組與參照組均以病情的常規(guī)為基礎(chǔ)給予吸氧、抗心衰、去除誘因、對(duì)癥、支撐等相關(guān)治療。實(shí)驗(yàn)組行地高辛和美托洛爾組合6.3-12mg2次/d，每周進(jìn)行1次調(diào)整。每次增量6.3-12mg2次/d，加量到出現(xiàn)最佳療效之后開始長(zhǎng)期維持治療。假若治療過程中的心衰程度in東嚴(yán)重加重，則應(yīng)增加利尿劑計(jì)量，同時(shí)減少美托洛爾計(jì)量，若發(fā)生心動(dòng)嚴(yán)重過緩揮著房室傳導(dǎo)阻滯等現(xiàn)象則應(yīng)立刻停止用藥。參照組行地高辛0.25mg1次/d，5d之后改成0.125mg/d[2]。
1.3臨床觀察指標(biāo)
①療效評(píng)價(jià)。對(duì)實(shí)驗(yàn)組與參照組進(jìn)行為期1個(gè)月的對(duì)比觀察，具有顯著療效：持續(xù)性的房顫轉(zhuǎn)化為竇性心律；一般療效：持續(xù)性的房顫的心室率減少到100次/min；無效：房顫心律、控制房顫的心室率仍≤100次/min。②不良反應(yīng)。對(duì)治療過程中出現(xiàn)的不良反應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，例如嚴(yán)重心律失常、心衰加重、低血壓、洋地黃中毒等等，若病患出現(xiàn)不耐受的情況，要即刻停藥[3]。
1.4統(tǒng)計(jì)學(xué)方法
利用SPSS17.0統(tǒng)計(jì)軟件處理數(shù)據(jù)，計(jì)量資料用（X±s）表示，采用t檢測(cè)，計(jì)數(shù)資料用χ2檢測(cè)。若P
2結(jié)果
2.1療效
實(shí)驗(yàn)組的顯效7例，有效46例，無效2例。總的有效率達(dá)到96%，參照組的顯效3例，有效42例，無效10例，總的有效率為82%，可見實(shí)驗(yàn)組治療的總與效率大于參照組治療的總有效率。實(shí)驗(yàn)組與參照組治療前以及治療后的3個(gè)月心率如表1所示。
2.2不良反應(yīng)
實(shí)驗(yàn)組和和參照組的治療組均未出現(xiàn)心衰加重、洋地黃中毒、黑朦、頭暈、暈厥等等不良反應(yīng)，電解質(zhì)正常，肝、腎功能均無惡化。
3討論
在治療房顫的過程中，除了治療病因之外，還需要治療包括血栓栓塞和房顫心室率等在內(nèi)的并發(fā)癥，長(zhǎng)期且標(biāo)準(zhǔn)的方案是轉(zhuǎn)復(fù)以及維持竇性心律，但這個(gè)觀點(diǎn)現(xiàn)在正遭受著越來越多的臨床試驗(yàn)挑戰(zhàn)，據(jù)最新的研究結(jié)果表明，控制心室率可以作為房顫治療的首要措施，轉(zhuǎn)復(fù)以及維持竇性心律作為控制心室率效果現(xiàn)已被臨床接受[4]。
一直以來，控制房顫的最常用的藥物都是洋地黃，其主要是對(duì)人的興奮迷走神經(jīng)起到作用，但是對(duì)于房室結(jié)的作用其實(shí)并不明顯。因此，對(duì)靜息時(shí)的心室率控制效果較為理想，但是對(duì)活動(dòng)時(shí)的心室率控制效果較差。另外洋地黃類藥物有時(shí)起效速度慢，控制房顫的效果有時(shí)也不是十分理想，劑量方面也難以掌握，尤其對(duì)老年人的快速房顫心室率的療效較差[5]。
4結(jié)語
本文對(duì)試驗(yàn)中的實(shí)驗(yàn)組以及參照組進(jìn)行了對(duì)比實(shí)驗(yàn)，最終得出實(shí)驗(yàn)組的最高心律、最低心律以及靜息心率都低于參照組，總體的效率高于參照組，而且并無不良反應(yīng)。因此，地高辛和美托洛爾結(jié)合使用能夠作為治療持續(xù)性的房顫心室率首選的藥物。
參考文獻(xiàn)：
[1]Zhang Changqun digoxin and metoprolol. Clinical observation on the treatment of atrial fibrillation with rapid ventricular rate [J].Journal of shandong medicine，2010（12）：49 and 50.
[2]楊殊力，趙春景，殷躍輝，盛勇.地高辛與硫氮唑酮合用治療141例慢性房顫伴快速心室率患者的療效觀察[J].華西藥學(xué)雜志，2002（01）：75-76.
[3]章群.地高辛與美托洛爾聯(lián)合治療房顫伴快速心室率的臨床觀察[J].海峽藥學(xué)，2010（05）：147-148.
2、評(píng)估階段。由淮北的銀行聯(lián)系房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做出評(píng)估，之后把評(píng)估的報(bào)告帶回銀行。
3、審核階段。淮北的銀行根據(jù)評(píng)估報(bào)告和其他材料對(duì)貸款申請(qǐng)人的資質(zhì)進(jìn)行審核。
4、買方交首付，審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款，簽訂合同。然后同銀行到房地產(chǎn)交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
5、辦理抵押登記。買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，需要辦理房產(chǎn)抵押登記和保險(xiǎn)。
6、發(fā)放貸款。辦理完貸款發(fā)放手續(xù)，淮北的銀行便會(huì)向賣方賬戶存入房款，錢會(huì)直接轉(zhuǎn)入賣方賬戶。
二手房的價(jià)格相對(duì)現(xiàn)房、期房便宜，但購買二手房需要一些交易費(fèi)用，這些費(fèi)用沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，本著節(jié)省原則，您需要多咨詢、多比較。
從目前二手房交易環(huán)節(jié)來看，消費(fèi)者需要支付的費(fèi)用主要有中介信息費(fèi)、房產(chǎn)過戶手續(xù)費(fèi)、貸款過程中發(fā)生的評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、居間中保費(fèi)等。其中，中介信息費(fèi)支付給經(jīng)紀(jì)公司，絕大部分的經(jīng)紀(jì)公司按成交價(jià)的1%收取費(fèi)用，但也有個(gè)別公司的費(fèi)用比例在2%以上。而其他費(fèi)用沒有統(tǒng)一的說法，如律師費(fèi)，一些公司會(huì)收取貸款額的0.2%，另一些公司收取貸款額的0.3%;居間中保費(fèi)1500元到2000元不等。所以，如果你腿勤、嘴勤在多方咨詢、比較后，選擇合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，就能省出一些交易的費(fèi)用。
需要指出的是，如果你想連中介費(fèi)用都省了，“撇開”中介公司去單獨(dú)和房主交易，不見得明智，因?yàn)橹薪楣具€起著“把關(guān)”的作用，能防范你在交易過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。但也有例外，除非您是行家。
當(dāng)面交易
暗箱操作要不得，如果你通過經(jīng)紀(jì)公司買房，一定要透明交易。所謂“透明交易”就是將整個(gè)二手房交易過程完全公開化、透明化，實(shí)現(xiàn)買賣雙方見面，避免經(jīng)紀(jì)公司亂吃差價(jià)。曾經(jīng)有一些經(jīng)紀(jì)公司吃差價(jià)幾萬元甚至十幾萬元，買賣雙方都深受其害。
賣主王先生將自己位于雙井地區(qū)、面積85平方米的一套二手房以“凈價(jià)”（凈價(jià)是指交易過程中涉及到的費(fèi)用由買方支付）48萬元委托一家經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行出售，買主張先生花費(fèi)53萬元購買了這套房產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)公司從中賺取了5萬元的差價(jià)。張先生除了需要支付53萬元的房款外，還需要交13515元的中介費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)。但是，如果張先生通過透明交易，實(shí)現(xiàn)買賣雙方見面，只需49萬元即可購買。因此，不僅從房款上可以節(jié)省4萬元，而且經(jīng)紀(jì)公司的信息費(fèi)以及相關(guān)稅費(fèi)也因?yàn)榭偝山豢畹慕档投鄳?yīng)減少1020元。
在目前北京二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)還是比較混亂的情況下，買賣雙方見面的透明交易才是安全的。
算清房?jī)r(jià)
房產(chǎn)買賣合同中有兩種資產(chǎn)的價(jià)格，一種是房屋的價(jià)格，另一種是裝修和家具的價(jià)格，這兩個(gè)價(jià)格算得巧妙，也可以為你節(jié)省不少的費(fèi)用。首先在交易的時(shí)候，你應(yīng)該注意裝修永遠(yuǎn)都是貶值的，因此，你應(yīng)盡量減少在裝修費(fèi)用的支出。其次在寫合同的時(shí)候要注意把裝修費(fèi)用和房屋價(jià)格分開寫，分開寫的好處就是能幫你節(jié)省不必要的稅務(wù)支出。
胡先生購買了一套總價(jià)508000元人民幣的房產(chǎn)，他需要交納1.55％的契稅和印花稅：7874元，但他如果把10萬元的裝修費(fèi)填到合同“裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)”一欄中就可節(jié)稅1550元。
但需要提醒你的是，不要“撈過界”，不要把不存在的裝修費(fèi)寫上去，妄圖逃稅，如果被有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)不但會(huì)對(duì)你進(jìn)行處罰，還會(huì)請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)你購買的房產(chǎn)重新估價(jià)。
先支后省
物極必反，不要省不該省的錢。如果你碰到自己拿捏不準(zhǔn)的價(jià)位，要舍得花些小錢找專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般來說，房屋的價(jià)格是貶值的，因?yàn)榉课荻加惺褂脡勖恋氐膬r(jià)格是升值的，畢竟土地資源有限。你找到專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)后，就請(qǐng)它從上述兩點(diǎn)出發(fā)，對(duì)你要購買的房產(chǎn)，做一個(gè)評(píng)估報(bào)告。也許這份評(píng)估報(bào)告，花了你幾百塊錢，但它將成為你討價(jià)還價(jià)的有力籌碼。
另外，你確信這筆買賣能夠談成的前提下去做評(píng)估報(bào)告才會(huì)萬無一失。
賺即是省
購買好地段的二手房才會(huì)升值。“賺錢”是“省錢”最有效的辦法，不論是投資還是自住，房屋本身都是有價(jià)值的。所以，地段的選擇成為關(guān)鍵。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)公司
納稅人應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi),按照稅法規(guī)定,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并同時(shí)提供下列證件和資料:
1.房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書。
2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。
3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額,房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證,以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
4.根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。指當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定納稅人所提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入或扣除項(xiàng)目金額不實(shí),不能作為計(jì)稅依據(jù),必須進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí),由納稅人交由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)所作的評(píng)估報(bào)告。
稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)上述納稅資料,包括合同或批件文本等,進(jìn)行嚴(yán)格審查。其中,涉及稅收減免和分次納稅等的審查內(nèi)容包括:
(1)簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項(xiàng)的具體日期和簽訂土地受讓合同的具體日期,以及按合同規(guī)定投入開發(fā)資金的到位情況。要求就上述合同,提供是否屬于1994年1月1日以前簽訂的有關(guān)證明材料,作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定該項(xiàng)目是否征稅的參考依據(jù)。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型。要求對(duì)開發(fā)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行備案,作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定對(duì)其是否征稅的參考依據(jù)。
(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式。即對(duì)一個(gè)項(xiàng)目是一次性銷售還是分次銷售,是采取現(xiàn)房銷售方式還是預(yù)售方式進(jìn)行備案,作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定申報(bào)及納稅時(shí)間的參考依據(jù)。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人
這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào),并提供下列資料:
1.房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)書。
2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。
3.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告D如果轉(zhuǎn)讓的是舊房,必須出具政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)所作的評(píng)估報(bào)告。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證。
5.其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。如房地產(chǎn)的原造價(jià)或買價(jià)等。
6.納稅人發(fā)生下列轉(zhuǎn)讓行為的,還應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案:
(1)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?/p>
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡(jiǎn)稱房屋征收與拆遷），在項(xiàng)目實(shí)施前，都必須進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對(duì)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。
縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。
第四條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容是：
（一）合法性評(píng)估。主要評(píng)估實(shí)施項(xiàng)目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。
（二）合理性評(píng)估。主要評(píng)估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實(shí)利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。
（三）可行性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)到位。
（四）安全性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施后是否會(huì)引發(fā)重大社會(huì)矛盾等影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序：
（一）制定評(píng)估方案。評(píng)估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實(shí)施單位、集體土地上房屋拆遷項(xiàng)目的拆遷人等組成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作小組，根據(jù)評(píng)估的要求和房屋征收與拆遷項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定評(píng)估方案，明確評(píng)估具體內(nèi)容、方法步驟和時(shí)間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評(píng)估工作啟動(dòng)后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會(huì)、重點(diǎn)走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會(huì)，評(píng)估工作小組綜合各方面因素形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告。
（三）分析研判預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組，對(duì)提供的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告進(jìn)行分析研判，對(duì)可能引發(fā)的社會(huì)矛盾，作出評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。
（四）作出評(píng)估報(bào)告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。
第六條評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括：
（一）房屋征收與拆遷項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實(shí)施時(shí)間和期限、項(xiàng)目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對(duì)項(xiàng)目符合各項(xiàng)規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。
（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項(xiàng)目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。
（三）對(duì)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研究。主要包括：
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點(diǎn)、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。
2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)。
3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。
（五）對(duì)項(xiàng)目做出可以實(shí)施、暫緩實(shí)施或不予實(shí)施的評(píng)估結(jié)論。
第七條項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過程，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對(duì)已經(jīng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施的房屋征收與拆遷項(xiàng)目，項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會(huì)同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。
第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動(dòng)落實(shí)房屋征收與拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的各項(xiàng)要求，年終將該項(xiàng)工作納入社會(huì)治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號(hào)）執(zhí)行。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡(jiǎn)稱房屋征收與拆遷），在項(xiàng)目實(shí)施前，都必須進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對(duì)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。
縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。
第四條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容是：
（一）合法性評(píng)估。主要評(píng)估實(shí)施項(xiàng)目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。
（二）合理性評(píng)估。主要評(píng)估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實(shí)利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。
（三）可行性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)到位。
（四）安全性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施后是否會(huì)引發(fā)重大社會(huì)矛盾等影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序：
（一）制定評(píng)估方案。評(píng)估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實(shí)施單位、集體土地上房屋拆遷項(xiàng)目的拆遷人等組成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作小組，根據(jù)評(píng)估的要求和房屋征收與拆遷項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定評(píng)估方案，明確評(píng)估具體內(nèi)容、方法步驟和時(shí)間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評(píng)估工作啟動(dòng)后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會(huì)、重點(diǎn)走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會(huì)，評(píng)估工作小組綜合各方面因素形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告。
（三）分析研判預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組，對(duì)提供的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告進(jìn)行分析研判，對(duì)可能引發(fā)的社會(huì)矛盾，作出評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。
（四）作出評(píng)估報(bào)告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。
第六條評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括：
（一）房屋征收與拆遷項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實(shí)施時(shí)間和期限、項(xiàng)目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對(duì)項(xiàng)目符合各項(xiàng)規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。
（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項(xiàng)目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。
（三）對(duì)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)測(cè)和分析研究。主要包括：
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點(diǎn)、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。
2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)。
3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。
（五）對(duì)項(xiàng)目做出可以實(shí)施、暫緩實(shí)施或不予實(shí)施的評(píng)估結(jié)論。
第七條項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過程，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對(duì)已經(jīng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施的房屋征收與拆遷項(xiàng)目，項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會(huì)同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。
第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動(dòng)落實(shí)房屋征收與拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的各項(xiàng)要求，年終將該項(xiàng)工作納入社會(huì)治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號(hào)）執(zhí)行。
