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關鍵詞：房地產企業，財務風險，預警系統
1. 房地產企業財務風險的形成原因
1.1 財務風險形成的內部原因及內在財務風險分類
1.1.1 內部原因。
(1)財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足。在現實工作中，許多房地產企業的財務管理人員缺乏風險意識，認為只要管好、用好資金，就不會產生財務風險，風險意識淡薄。（2）財務決策和管理缺乏科學和有效的制度。目前，我國房地產企業的財務決策普遍存在著經驗決策及主觀決策現象，由此而導致的決策失誤經常發生，從而產生財務風險。
房地產企業與內部各部門之間及企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重。房地產企業內部經營活動是指資金從籌集、投入、運營、收回到收益的分配的正常生產經營活動過程。
1.1.2 內在財務風險分類。
在此活動過程中，由于各生產經營環節內部因素的影響而可能引起財務收益的不確定性，稱之為內在財務風險。內部的影響因素主要包括籌資過程中負債資金數量和籌資成本以及償還時間;資金投入過程中的投向、數量、結構;生產運營過程中的收入、成本、經營管理水平等;收益分配過程中收益的確認以及收益分配政策、數量和形式。上述這些因素的影響引起的內在財務風險具體表現在以下幾方面:
（1）籌資風險。它是由于負債融資不能如期償還而帶來的風險。該風險叫分為收支性風險和現金風險，收支性風險為收不抵支造成房地產企業不能到期償債以至破產的風險;現金風險為房地產企業某時段上現金流出額超過現金流入額，而造成手中沒有現金償還到期債務而帶來的風險。
(2)內部投資風險。它是指房地產企業對內部資金投入所產生的風險。投入資金不足會破壞生產經營的連續性;投入資金結構比例不合理會形成流動比率過高或過低，固定資產閑置或不足;投入資金效益低等都會給房地產企業帶來很大的風險。
(3)經營內部風險。它是由于房地產企業經營收入不確定性而產生的風險。這里主要指經營管理不善而造成的風險。主要有銷售風險、成本風險、違約風險、流動性風險、管理風險等。這些風險與企業正常生產經營活動和經營管理密切相關，因此稱其為內部風險。
(4)收益分配風險。它是指收益確認是否適當和收益分配政策是否科學以及分配形式是否合理、是否符合房地產企業的發展要求等而產生的風險。
1.2 財務風險形成的外部原因。
房地產企業財務管理的宏觀環境復雜多變，它也是企業產生財務風險的外部原因。財務管理的宏觀環境包括經濟環境、法律環境、市場環境、社會文化環境、資源環境等因素。這些因素存在于企業之外，但對企業財務管理產生重大的影響。宏觀環境的變化對企業來說，是難以準確預見和無法改變的。宏觀環境的不利變化必然給房地產企業帶來財務風險。。企業在原料采購中沒有話語權，處于相對被動地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風險。
2. 財務風險的防范與控制
2.1 確立財務分析指標體系，建立長期財務預警系統
對房地產企業而言，獲利是企業經營的最終目標，也是企業生存與發展的前提。建立長期財務預警系統，其中獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標最具有代表性。
2.2 結合實際，采取適當的風險策略
財務風險是現代房地產企業面對市場競爭的必然產物，尤其是在我國市場經濟發育不健全的條件下，更是不可避免。產生財務危機的根本原因是財務風險處理不當，因此面臨財務風險，房地產企業要根據自身情況采取回避風險、控制風險、轉移風險和分散風險等策略防范財務風險，這對于降低和化解財務風險、提高房地產企業經濟效益具有重要意義。
2.3 加強房地產企業財務活動的風險控制
2.3.1 籌資活動風險控制
市場經濟條件下，籌資活動是一個房地產企業生產經營活動的起點，管理措施失當會使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產生籌資風險。而對于借入資金而言，企業在取得財務杠桿利益時，實行負債經營而借入資金，將給企業帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。
2.3.2 投資活動風險控制
房地產企業通過籌資活動取得資金后進行投資的類型有三種：一是投資開發項目；二是投資證券市場；三是投資商貿活動。在決策中要追求收益性、風險性、穩健性的最佳組合，或在收益和風險中間體現穩健性原則的平衡器作用。。
2.3.3 資金回收風險控制
房地產企業財務活動的第三個環節是資金回收。應收賬款是造成資金回收風險的重要方面，有必要降低它的成本，包括機會成本（常用有價證券利息收入表示）、應收賬款管理成本、壞賬損失成本。應收賬款加速現金流出，它雖使企業產生利潤，然而并未使企業的現金增加，反而還會使企業運用有限的流動資金墊付未實現的利稅開支，加速現金流出。因此，對于應收賬款管理，應建立穩定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產企業的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立銷售責任制。
3. 房地產企業財務風險預警指標體系的構建
3.1 明確警義
明確警義也就是明確預警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個方面考慮。。警素是指構成警情的指標是什么，而警度則是警情的程度。
3.2 尋找警源
警源是警情產生的根源。從警源的生成機制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經濟運行機制內部的警源，即內生警源。
3.3 分析警兆并預報警度
分析警兆是預警過程中的關鍵環節。警兆也叫先導指標。一般不同警素對應著不同的警兆。當警素發生異常變化導致警情爆發之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關系，也可以有間接關系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經驗分析。
4. 結論
發現了房地產企業財務風險的警度，不論是處于哪一警限區間，這都不是我們進行財務風險預警研究的最終目標。我們的最終目標是根據警度預報來尋找是哪些因素的異常導致了這種警情的出現，即與標準指標離差巨大的先導指標(警兆)，并對此進行分析研究發現警情產生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時采取措施對其加以控制、排除，以免風險的發生。構成預警模型的償債能力、盈利能力、周轉能力和成長能力的四個模塊中，盈利能力的權重最大，因為盈利能力是房地產企業經營的根本目標，沒有盈利企業經營就沒有意義，當然存在著較大的財務風險;其次是償債能力，企業雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務或無資金繼續持續經營而導致破產的結局。。綜上所述，房地產企業可以通過建立財務風險預警系統來最大限度地減少財務風險損失。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產；經營者業績；業績評價；非財務指標
隨著我國市場經濟的不斷深化，中國的房地產行業得到了長足的發展。房地產業已經成為國民經濟的基礎性和先導性產業，對于社會和經濟的發展起著巨大的推動作用。伴隨著房地產市場的興盛局面而來的，是我國房地產行業企業業績的飛速增長，甚至遠超過各大房地產企業的預期。僅2009年，中國房地產業銷售量達到百億的企業就有27家，遠超過2008年的兩倍之多。銷售總量排在前5名之內的萬科企業股份有限公司，綠城房地產集團有限公司，保利房地產股份有限公司，上海綠地集團有限公司以及中國海外發展有限公司的銷售額全都超過了400億，而其中綠城房地產集團有限公司更是以251％的同期相比速度增長。在土地儲備方面，以恒大地產為代表的十大房地產企業土地儲備超過3.2億平方米，新增土地儲備統計達2500萬平方米。這些相關數據都說明了，我國房地產行業企業業績正在以驚人的速度增長。但是越來越多的學者以及房地產行業的投資者們開始關心我國房地產行業企業業績的增長是否是其經營者努力的結果。因為某些用來客觀評價經營者業績的相關指標并沒有與房地產企業業績的增長呈顯著正相關關系。因此，對房地產企業經營者業績評價的研究是非常具有理論和現實意義的。
一、國內外對業績評價的研究現狀
1.國外的研究現狀
19世紀末的業績評價方法一般只以某些關鍵的財務指標作為考核標準，其中主要是涉及會計收益的指標，如：凈利潤、營業收入、利潤率、投資報酬率、每股收益等，它們都是以一定時期的會計利潤為基礎的短期業績指標。20世紀末期，EVA(經濟增加值)理論的誕生和發展，成為了世界企業業績管理史上的一座里程碑。直到現在，EVA理論和方法都是被學術界和企業界所廣為沿用的最前沿的業績評價方法之一。
1982年，總部設在紐約的思騰斯特管理咨詢公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并將其注冊為該公司的商標。EVA強調的是一種“經濟收益”，是通過對投資資金“機會成本”的測算，突出強調企業是否創造價值，關鍵在于分析企業對股東資本的回報是否超過了資本的“機會成本”。如果EVA為正值，則反映企業創造的收益高于股東投入資本的成本，為股東創造了價值；如果EVA為零，則表示企業只為股東創造了最低風險報酬；如果EVA為負值，即使會計利潤為正數，也表明企業不但沒有創造價值，反而在銷蝕股東投入的資本價值。
而同樣是產生于20世紀末期的平衡計分卡理論(簡稱BSC)。則在EVA理論的基礎上平衡了財務指標和非財務指標之間的權重，也是目前世界上最流行的業績評價系統之一。它實現了指標體系的之間的平衡，包括財務與非財務指標、長期與短期指標、定量與定性指標、主觀與客觀指標的平衡。平衡計分卡通過顧客(如顧客滿意度和市場占有率)、內部業務流程(如產品質量和交貨時間)、學習和創新(如員工技能)方面的業績評價指標來補充傳統的財務指標。平衡計分卡很快引起了理論界和企業界的興趣，使得其理論和方法不斷被完善和發展并一直沿用至今。
2.國內的研究現狀
與國外相比，我國的業績評價工作起步較晚，未能產生像國外那樣豐富的理論和方法。但是由于我國一直比較重視業績評價問題，因此業績評價理論在我國的發展速度很快。我國對業績評價的研究成果主要集中在90年代以后的現代企業制度建設時期。
中央政府自建國以來頒布了多套企業業績評價指標體系，但在研究的初始階段頒布的評價體系在科學性和合理性上還很不足。直到1999年6月，財政部、國家經貿委、人事部、國家計委聯合頒布了《國有資本績效評價規則》及《國有資本績效評價操作細則》，對國有企業的業績評價進行重新規范。重點是評價企業資本效益狀況、資產經營狀況、償債能力狀況和發展能力狀況四項內容，這四項內容的評價由基本指標、修正指標和專家評議指標三個層次，共計32項指標組成。初步形成了財務指標與非財務指標相結合的業績評價指標體系。
目前，國內關于EVA相關的理論文獻主要還是以介紹和消化國外研究為主。這種消化和吸收主要集中在兩個方面：一是介紹、分析與評價EVA管理體系。二是利用EVA指標對中國上市公司進行業績評價和投資分析。在經歷了EVA理論認識階段后，國內學者對EVA的研究更多的集中于EVA在企業的業績評價實踐中的應用上。目前，國內的青島啤酒、TCL集團、東風汽車、寶鋼股份等一些大中型企業嘗試引進了EVA，將EVA作為經營業績評價指標，只是由于時間較短和缺少實踐經驗等原因，暫時還沒有達到理想的效果。
我國對于平衡計分卡的研究尚處于初級階段，2000年，平衡計分卡的概念開始被引進中國，但目前關于這一理論的實際應用和理論研究仍缺乏系統性和技術性的內容，因此，這方面的規范研究還值得我們進一步的深入。
二、我國房地產企業對于經營者業績評價的現狀及存在的問題
以2008年為例，我國房地產企業的平均利潤在此年內出現了整體下滑。行業龍頭萬科地產的利潤率降至26％，富力地產的利潤率也下調至20％以內。但是根據對30家A股房地產上市公司的年終財務報表的統計，發現經營者薪酬依然是降的少漲的多。26家數據齊全的房地產企業中，僅6家經營者薪酬下降，3家持平，17家經營者薪酬依然是上漲的，且平均漲幅達到163％。我們知道經營者薪酬做為對經營者經營成果的回報，應與經營者的經營業績正相關，但是我們從事實中得到的結論卻與此相悖。這說明我國房地產企業對于經營者業績的評價尚有許多問題：
1.概念的界定
我國房地產企業對于經營者業績評價尚存在概念不明確的問題，即把經營者業績與企業業績相混淆。企業業績中包含了經營者業績，經營者業績需要通過企業業績來表現，但是二者在業績評價體系中是完全不同的兩個客體。如果不能做到正確區分企業業績與經營者業績之間的關系，就無法做到對經營者業績的客觀評價，而不科學的業績評價體系也將使房地產企業的內部管理更加混亂。
2.評價的方法
目前我國房地產企業對于經營者業績的評價多選用定量分析的方法。這種方法的缺陷是無法客觀評價與企業的無形收益或長遠利益相關的經營者行為，從而導致經營者由于過分看重企業的短期利益而忽略了企業的長期發展。這對企業的持續經營是十分不利的。例如經營者對于員工的培訓和成長的關注度，該企業內部員工的滿意度以及經營者應承擔的社會責任等。相反，如果經營者做出了對企業長遠發展有益的決策，但是卻由于沒有得到企業的客觀評價而計入自己的業績中，結果是會傷
害經營者的個人感情，削弱其工作的積極性。而這顯然與企業設置經營者業績評價機制用于起到激勵作用的初衷不符。
3.評價的指標
我國房地產企業對于經營者業績的評價主要選取的是財務指標，例如凈資產收益率。首先，我國房地產企業具有特殊性。我國房地產行業與世界發達國家同行業相比，尚處初級階段，如市場機制不健全、監管力度不足，房地產市場應有的信息對等、供需平衡作用等未能得到充分發揮。且在國家屢次出臺相關政策限制商品房價格上漲，普通民眾對房產仍持觀望態度的大形勢下，房地產企業面臨的生存環境十分復雜，僅以財務指標為導向對經營者進行業績評價已很難應對環境的變化。其次，這種指標選取方法很容易導致經營者出于追求個人利益的目的，利用其在企業中的特殊地位人為地操控財務指標。
三、改善我國房地產企業經營者業績評價機制的建議
1.明確經營者業績評價的概念
應從以下三個主要方面來界定經營者業績的內容：
(1)評價的主體：經營者業績的評價主體是全體股東。
(2)評價的客體：經營者業績的評價客體是企業的決策者和高級管理者。
(3)評價的目的：經營者業績的評價目的是檢驗其努力程度以及是否完成了受托責任。
2.將定性分析方法和定量分析方法有機相結合
我國的房地產企業可以借鑒國外的成功經驗和理論，例如平衡計分卡，努力將定性分析方法和定量分析方法有機地結合起來。但我國是以公有制為主體的社會主義市場經濟，不同于西方國家的私有制經濟。因此照搬西方國家現有的業績評價理論無法做到正確評價我國房地產企業的經營者業績。企業只有在實踐過程中擔負起建立正確的經營者業績評價體系的責任，設置研發基金和加大人才培養力度，自主加強該領域的理論研究建設，才能形成一套有效的，符合本企業自身特點的獨創性業績評價體系。
3.將非財務指標納入經營者業績評價體系中
非財務指標比財務指標更少受到外界環境的干擾，而且可以解決財務指標的不全面性以及短期性等問題，因此非財務指標可以更準確的評價企業經營者的經營成果。但非財務指標的不足是某些指標在量化過程中容易參進個人感情因素，主觀性比較強。因此必須將財務和非財務指標結合起來才能對經營者業績作出全面的衡量，使其更加努力地為企業的生存和發展服務。這里列舉幾個比較具有代表性，量化過程相對簡單的非財務指標。
(1)經營者的個人素質方面：包括經營者的學歷背景，經營者每年做出重大決策的個數及其正確性，經營者的信譽(即承諾的兌現或是既定目標的完成質量)以及經營者在本行業內的從業年數。
(2)經營者的社會責任感：企業每年對公益事業的貢獻或遭遇重大自然災害時的捐款數額。此數據亦能代表本企業的社會形象及在公眾心目中的地位。
(3)員工方面：包括新老員工的比例(以三年為界限)，每年對員工的培訓項目數及時長，員工薪水增長率，員工滿意度等。
4.加強對房地產企業經營者的思想道德教育。企業的經營者由于其在企業內部的高地位，高權利，而往往忽視了自身的道德素養的發展。因此“再教育”便有了必要性。只有通過持續的學習和思考，才能保持經營者自身的先進性，使其承擔起更多的社會責任來。
5.優化公司內部監管制度。加快對公司內部結構的優化和改革，明確每名員工的職責和權力，使每名員工都能起到監督的作用，負起監督的責任。
6.完善房地產市場機制，加大對房地產市場的監管力度。根據我國房地產行業所具有的特殊性，進一步完善我國的房地產市場機制，建立健全的社會住房保障體系，堅決制止炒房，抄地皮等投機行為。更要杜絕治標不治本的“面子”政策。同時也可以設立專門的監管機構，一方面監督本行業內的不正當競爭行為和秩序混亂問題；另一方面監督各房地產企業的內部治理結構是否合理，業績評價機制是否科學等，使市場發揮出其特有的自發調節供需平衡等優勢，從而從根本上解決我國房地產行業所存在的問題。
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論文摘要：成本控制是房地產開發管理中的一項重要內容，貫穿于房地產項目運作的整個過程。房地產企業要想在目前的經濟市場中獲得較強的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關注的焦點。本文通過房地產開發成本的內容和特征、成本控制的概念界定和原則分析，以及對房地產開發成本構成和成本控制影響因素分析，針對我國房地產開發成本控制存在的主要問題，提出了成本控制的新模式。
前言：
房地產行業是國民經濟的重要組成部分，一方面它受到國民經濟發展水平的制約，另一方面，又由于其基礎性、先導性產業的地位及其特點。因此，房地產企業的發展又必然對經濟增長發揮巨大的促進作用。此外，由于房地產開發企業資金投入大、建設周期長、專業性強、受政策及市場不穩定因素影響大，所以該行業也是一個高風險的行業。那么如何在這種不斷規范和競爭中實現開發項目的最大經濟效益，就必須對項目的開發進行有效的成本管理和控制，實現集約效益型開發。
1 房地產開發項目成本構成
研究房地產企業的成本費用控制，必須清楚開發項目的成本費用構成。房地產企業開發成本費用是指在一定時期內為生產和銷售房地產開發產品而花費的各種耗費，主要由房地產開發成本、開發費用和稅金三大部分組成，經歷前期策劃、規劃、設計、施工、銷售五個階段。
房地產作為商品的開發經營與其他商品的開發經營不同，其商品成本構成有它的特殊性。房地產成本由開發成本和經營成本兩大部分構成，其中房地產的開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發間接費等；房地產的經營成本包括銷售費用、管理費用、稅收，行政性費用等。目前，在我國城鎮商品房價格構成中，房地產的開發成本一般占總成本75％左右，有些地區的開發商通過拍賣取得土地以后，開發成本已達到總成本的80％-90％。
2 房地產開發項目成本控制上存在的問題
2.1 缺乏嚴肅性。由于具體確定房地產開發企業分項建設成本難度大，加上行業管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設過程的成本管理和控制，致使財務指標縮水，成本反映不真實，造成企業財務狀況及經營成本無從考核。一是工程成本核算的依據無法及時取得正式發票進行成本核算，導致成本核算缺乏真實性，給企業經營決策造成影響。二是工程的實物工作量與財務的賬面成本結轉不一致。三是成本核算對象的設立隨意性大。按理成本核算對象應根據成本項目的核算內容來設置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實性和科學性，導致經營決策失去了可靠依據。四是成本不進行分攤或隨意分攤。成本費用分攤的隨意性，造成工程成本的核算脫離企業經營的實際，無法及時提供真實完整的成本資料。
2.2 缺乏科學性。有相當一部分房地產開發企業忽視了成本費用控制的時效性。一般開發項目成本費用核算在項目結束時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態的開發過程來說，它掩蓋了企業經營管理中存在的問題，特別是對于長期大規模滾動開發的企業，難以反映出開發項目的真實成本，使得成本與收益模糊。
2.3 缺乏全面性。有些房地產開發企業仍然把開發項目的成本費用管理僅當成是單項成本費用的控制工作，如配套設施費、土地成本、建安成本、規劃設計費等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項目在選址、規劃設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設法去防止漏洞的產生，因而成本控制也要和成本管理結合起來。
3 房地產開發項目加強成本控制的措施
加強對房地產開發成本控制，首先要樹立房地產企業的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對以下幾個方面的成本控制，從而實現對房地產開發企業的全過程成本控制。
3.1 樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系
成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據項目運作的不同階段性價比進行優選的問題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡單，它已經上升到經營的高度。房地產企業必須站在這個層面，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，這是實現成本控制的唯一途徑。因為房地產開發項目需要各專業人員的通力配合，同時一些技術層面的決策要完全下放到專業的技術層面去解決，才能使決策更加科學合理，所以只有實現了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標，沒有人處在成本控制制度之外，才能實現成本控制的總體目標，才能做到從源頭上控制成本。 轉貼于
3．2房地產開發項目立項階段，應做好項目的可行性研究、投資預算
項目立項階段，企業首先要做好市場調查研究，收集大量的市場信息。房地產價格主要由所處地點、價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。此外，企業還應將政府部門近期的政策變化及金融機構的政策變化考慮在項目的可行性報告中。在目標定位及預算上，企業要充分考慮各因素，根據市場價格采取擬定目標利潤的辦法推算項目的目標成本，再將目標成本及費用進行分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環節支出確定開支范圍及擬定費用標準，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。
3．3房地產開發階段，加強項目現場管理，引入市場競爭機制，壓低材料成本
在項目施工過程中，針對出現的項目變動情況，在發生現場簽證時應做到先算賬后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經驗豐富、協調能力強、職業素養好的現場代表進駐現場，同時委托實力較強、有責任心的監理公司，加強對工程質量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應充分引入市場競爭機制，以選擇資質優良且成本低廉的施工單位和設備材料供應單位。根據合同形式及合同文件，編制出內容詳盡的招標文件，廣泛信息，通過招標選擇信譽高、工期短、技術力量強、質量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。施工材料供應單位的選擇也可采用同樣的方法，根據投標單位所報的價格及質量選擇適合本項目定位的具有合適性價比的產品。
3．4房地產開發項目竣工結算階段，組織人員驗收，確保責任轉移任務，杜絕未來不必要費用發生
工程建設完成階段要對項目進行竣工驗收。在這個階段，開發商應組織各相關部門、單位依據合同、圖紙對工程進行詳盡細致的檢查，并對各項使用功能進行全面試用，對遺漏工作量或需要修補的質量缺陷及時督促承包商進行修復，以防止工程交付使用后再發生扯皮現象和產生不必要的費用。對于房地產企業負責銷售的房地產項目，企業要嚴密關注房地產市場的變化，制定相應的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率的同時，增強項目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結算的項目，要對該項目產生的所有數據進行總結和分析，用這些數據來檢驗整個項目的盈利情況，對項目實行客觀、公平的評估、評價，對照目標(計劃)以及開發各環節的實際控制水平，總結經驗和教訓，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關人員激勵機制。
4結束語
綜上所述，房地產成本費用是決定房地產價格的重要因素，而房地產價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經濟的產業結構，產業政策，產業協調發展都有著重要影響。然而影響房地產開發經營成本因素眾多，關系經濟社會的方方面面，控制房地產的開發經營成本，需要適應不同時期、不同經濟社會環境的要求。因此，加強成本控制，降低企業經營成本無疑是房地產企業走出困境的有效途徑，對促進房地產企業集約經營，繁榮我圍房地產市場的有著重大意義。
參考文獻
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【關鍵詞】降價；房地產成本領先戰略控制
1 研究背景
2014年，對我國房地產市場整體發展來說，是壓力極大的一年。國內大多數城市房地產成交量持續低迷，部分項目開始降價促銷。根據市場經濟定律，一旦整個行業進入降價周期，那么，價格戰便隨之而來，即便是風光無限、長期被稱之為“暴利行業”的房地產行業也不例外。從當前的實際情況來看，房地產行業從暴利行業轉向薄利行業已經是大勢所趨。降低成本，保證質量、開發新產品是薄利時代贏得市場的最好出路，也是企業從目前國內房地產市場新一輪“降價潮”和“價格大戰”中脫穎而出的最好時機。薄利行業市場的特點是：市場規范、信息透明、競爭劇烈。這就意味著企業經營的各個環節開發、建設、銷售、物管等，前前后后的利潤都在日益縮減。因此房地產企業經營者很難再指望在某個階段、環節、時段獲得高利潤回報，必須把獲利的思路調整到整體、持久的綜合效應上來，即對經營中的各個環節、細節、時間段進行精打細算。也就是說，采取成本領先戰略，將會是房地產企業贏得這一輪價格大戰的最佳選擇。
2 成本領先戰略相關理論概述
2.1基本概念界定
2.1.1戰略
其實，“戰略”一詞，最早只是應用于軍事方面的概念，但是，隨著歷時的發展，時代的變遷，而企業戰略則主要是指企業根據自身條件及外部市場環境的變化，選擇適應自己特點和優勢的經營領域或產品，從而構建自己在市場上的競爭優勢，取得市場競爭的勝利。
2.1.2成本
“成本”是屬于商品經濟的價值范疇，是商品價值極其重要的組成部分。通常，人們對“成本”的定義是：“人們為了生產經營活動或者為了達到某一種目的，從而耗費了一定的資源（人、財、物等），而所耗費的資源，通過貨幣形式來表現和計量，則統稱為成本”。但是，隨著社會的不斷發展，商品經濟的范圍越來越廣，成本的內涵和外延也隨之不斷拓寬，不斷被突破。
2.1.3成本領先戰略
成本領先戰略也時常被稱之為低成本戰略，是指企業通過采取各種途徑和措施有效降低生產成本，從而使企業經營的成本遠遠低于競爭對手的經營成本，甚至是可以成為在同行業中最低的經營成本，從而在行業競爭中獲得競爭優勢的一種戰略。
2.2.成本領先戰略研究綜述
上世紀80年代之后，市場競爭進入全球化的階段，全球經濟一體化和技術進步加劇了市場競爭。企業管理者 始逐步認識到，如果僅僅依靠經驗或根據現實環境管理，是很難獲得經營成功的，維持或創造出企業在市場中的競爭優勢更是難上加難。因此，企業面對市場競爭新環境的挑戰，迫切需要進行一次全方位的管理理念創新，通過拔高戰略管理的高度，加廣戰略管理的深度來獲得企業的競爭優勢。在這樣的時代背景和經營環境之下，成本領先戰略理論便應運而生。
2.3關于房地產企業成本領先戰略的研究綜述
目前針對成本領先戰略研究的理論較多，主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統大工業行業，在這些行業，實施成本領先戰略有著很多借鑒經驗。但是， 針對房地產企業的成本領先戰略相對較少，在這方面有著很大的研究空間。
3 房地產企業成本管理的環境條件及現狀分析
3.1我國房地產企業面臨的困境和出路
就目前的形式而言，房地產企業的發展主要面臨的困境：高增長態勢被遏制；融資出現困境；資金來源分化。
在目前金融政策緊縮，國家限購，流通受阻，購房者持幣觀望的局勢下，房地產企業的資金狀況日益緊張。面對著資金鏈緊繃的危險局面，雖然一些信譽良好、實力強大的房企可以通過集團內互保方式，獲取銀行信貸融資，解得一時之渴。但是，更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉讓項目和股權方式進行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對外舉行高息借債。當然，無論是銀行正規途徑融資，還是高息借債，都不能解決實際問題。在殘酷的現實面前，越來越多的開發商開始認識到，真正能解決問題最有效的頒發就是降價，犧牲一部分的利潤，通過降低價格來換取成交量，從而回籠一部分資金，緩解自身緊繃的資金壓力。
3.2我國房地產開發成本構成分析
房地產企業成本是房地產企業在項目開發和經營過程中，以貨幣形態表現的物化勞動和活勞動的耗費。房地產企業開發項目的成本，主要是由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費用組成的。
3.3我國房地產企業成本管理的現狀和問題
目前，房地產企業在成本管理方面主要有以下幾種管理模式：側重于對建安成本的控制管理；側重于設計階段的成本控制管理；側重于目標成本管理。
4 地產成本領先戰略的實施
地產成本領先戰略的實施方法主要有：規模化擴張；標準化運營；上下游整合；嚴格實施成本管理；快速開發模式；精品低價策略。
針對關鍵成本的控制措施有：
1、土地成本的控制：由于具有中國特色的國情，土地資源的稀缺性，導致了我國房地產開發的成本由起初的建安成本占大頭，逐漸演變為土地成本占大頭。所以，實施成本領先戰略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整體開發成本的控制就事半功倍。
2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、營銷策劃中心、項目開發中心三方共同組成的市場調查小組進行市場成本調查，調查的主要內容就是看該城市房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成本的影響。市場調研完畢之后，營銷策劃中心組織確定初選項目的項目定位。
3、營銷及管理成本的控制：將每一個房地產項目產口銷售過程中發生的全部推廣成本歸結為項目營銷成本，并且要求各項營銷活動的開展應嚴格履行公司規定的審批流程公司并相關部門審核及公司領導批準后才能實施。
4、財稅成本的控制：房地產開發是資金密集型的行業，資金投入巨大，因為，資金、財稅成本在項目開發的整體成本中占據很大的一塊比例，因為，針對財稅成本的控制，是成本控制的重點之一。
5結論
隨著我國房地產市場的發展，一方面，由于政府關于房地產行業的不斷調控，另一方面，由于市場競爭的不斷加劇，房地產企業面臨著較大的市場風險和競爭壓力。在激烈的市場競爭中向廣大購房者提供質量高，低價格的商品住宅是房地產企業贏得競爭，站穩腳跟的重要法寶之一。然而，追求利潤是一家企業生存的使命。提供具有價格優勢的產品，不能以犧牲企業的利潤作為代價，否則，就是毫無意義的。房地產企業實施成本領先戰略，需要站在戰略的高度去規劃布局，以整體系統的全局觀去控制，整合企業的內外部、上下游資源，加強企業的管理控制，嚴格控制生產消耗，節約 支，降低成本獲得更多的利潤。所以，在目前我國房地產市場行情比較低迷，市場競爭激烈，降價潮開始涌現的背景之下，研究房地產企業的成本領先戰略，是具有現實意義的。
參考文獻
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關鍵詞：房地產企業；財務風險；內部控制；風險管理
一、房地產企業財務風險的及成因
（一）財務風險的概念
財務風險是指由于各種意外和不可控因素導致企業在一定時間和范圍內實際財務成果與預期成果發生偏離的情況，這種狀況可能會使企業蒙受經濟損失或或者更大的收益。
（二）財務風險在中小房地產企業中的成因及表現
結合我國中小房地產企業特點、市場狀況與國情，財務風險的成因與表現在以下幾個方面：1、負債經營模式所導致的財務風險。所有事物都具有兩面性，負債經營模式也不例外，它是我國中小房地產企業產生財務風險的主要原因。我國中小房地產企業均采用負債經營模式，而企業過度負債會為企業財務風險的產生埋下隱患。2、國家宏觀調控所導致的財務風險。國家對于房地產市場的宏觀調控力度隨著十的召開達到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮化這一發展道路，為三四線城市的中小房地產企業發展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅持“房地產市場調控不放松”，使得中小企業面臨經營困境外，房地產企業的籌資活動也受到相當大的影響。2、資金回收不足所導致的財務風險。高負債經營模式下的中小房地產企業，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當前市場環境下，中小房地產企業的經營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動性很弱，缺乏對房產的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產供大于求，許多樓盤折價銷售，資金回籠不理想，造成經營困難，加大了企業的財務風險。
二、中小房地產企業財務風險的應對措施
（一）負債經營所導致的財務風險的對策
我國中小房地產企業在應對負債經營所導致的財務風險時，應充分發揮負債經營的優勢，防范和消化負債所帶來的財務風險。首先，應該樹立正確的風險防范意識，建立有效的應對策略。企業應結合自身實際與外部情況，度量經營風險和財務風險的組合關系，建立健全財務信息處理系統和風險防控組織，通過這些工具制定謹慎的負債計劃并做好相應的還款計劃。其次，財務風險管理的關鍵在于保持合理的資金結構，維持適當的債務水平。通常來說，房地產的開發周期為2-4年，企業應當更具開發周期來合理安排資金結構以及負債比率，在實際工作中，企業確定合理負債比率時還應該注意以下幾個方面：第一，企業負債具有固定性，但市場卻是多變，因此，中小房地產企業不應單純的利用財務杠桿，追求最佳資本機構，而是保持低水平的負債率，空出一部分負債能力和變現能力強的流動資產來保持企業財務的靈活性。
（二）國家宏觀調控所導致的財務風險的對策
1、排除盲目擴張。目前我國中小房地產企業正處于宏觀經濟增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應開戰投資可行性分析，關注市場發展方向與走勢，選擇合適的投資范圍及實際，在防范企業財務風險的同時提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負債的經營方式已經越來越不適合目前的中小房地產企業。從理論上講，應該將企業的資產負債比率控制在50%以下為宜。結合自身特點及外部環境做出合理的資金需求量預算，降低股利發放以獲取更多的留存收益，防止財務風險的加劇。3、規范管理企業現金流。企業應通過科學有效的方式合理規劃現金流，使其滿足企業日常運營或面臨突發狀況的需要；建立健全內部控制系統，加強對現金的監控；加強財務管理來實現資源合理配置，提高資金周轉率，最終實現防控財務風險的目的。
（三）資金回收不足所導致的財務風險
中小房地產企業不光可以通過引導消費和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學管理成本費用，從而控制企業資金流量而實現。企業經營主要業務前，該業務各環節都應嚴格執行成本費用控制預算制度；經營主要業務時，應及時跟業務進度，重視業務流程設計和各流程的實際完成情況，避免由于返工所造成的成本費用的增加；業務結束后，應及時檢驗業務完成狀況是否符合合同標準，各項費用是否在合同規定的限額之內，防止不合理的費用增加到結算成本當中。最后，還要將業務結束時實際發生成本費用總額與業務預算進行比對分析，對企業在業務流程中的成本費用控制水平作出評價。
三、研究結論
中小房地產企業是我國房地產企業中一個特殊的企業群里，該群體比較大型房地產企業來說，企業所有者能力范圍比較有限，企業所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產市場較大型房地產企業所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動性較低也導致了居民對房產的剛性需求不高，經濟發展較慢造成購買力不足。所以，房地產企業應從企業建立初期建立健全內部控制制度和財務風險防控部門的建設，做好市場需求度調查，結合經營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內部控制制度與財務風險防控制度；做好項目成本的控制籌資額的預測，抓好日常現金流量的管理，避免資不抵債的發生；投資項目前利用好市場信息甚至專業人員及部門做好可行性分析；密切關注國家宏觀調控政策與市場環境的轉變，抓住良好的投資與開發時期以增加企業盈利能力，更要分析合適的開發與投資收縮時期，避免企業投資開發不合理所造成的資金鏈斷裂等財務問題。
參考文獻：
[1]劉丹丹.房地產上市公司財務風險控制研究.先建筑科技大學碩士論文,2012（5）.
[2]胥玉娥.“大會計”管理模式下基層央行事后監督的職能定位研究.經營管理者,2012(18).
【關鍵詞】 房地產企業； 財務能力； 主成分分析； 評價
企業財務能力評價，與企業所處的經營環境有著重要的聯系。不同的企業經營環境，企業的務活動的側重點也各不相同。本文結合我國房地產企業的具體情況，以我國上市房地產公司中8家財務困境ST公司和8家財務正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務狀況的10個財務指標為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務指標變量中導出主要成分，進行房地產財務能力評價。
一、主成分分析法
主成分分析是通過對原始指標的相關矩陣內部結構關系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標即主成分，使綜合指標為原始指標的線性組合，綜合指標不僅保留了原始指標的信息，彼此又不相關，使我們在研究復雜的問題時能夠抓住主要矛盾。
具體方法是將原來眾多的具有一定相關性的指標，比如p個指標，重新組合成一組新的相互無關的綜合指標F1，F2，…，Fm（m≤p）來代替原來的指標，通常數學上的處理就是將原來p個指標作線性組合，Fi是與F1，F2，Fi-1…Fi+1，Fm都不相關的p個指標的所有線性組合中方差最大者。
這樣決定的新變量指標F1，F2，…，Fm分別稱為原變量指標的第1，第2，…，第m主成分。其中，F1在總方差（總貢獻率）中所占的比例最大，F1，F2，…，Fm的方差（貢獻率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數據中進一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。
二、樣本的選擇
考慮我國房地產開發企業的具體情況和樣本數據收集的可行性，本文選用上市房地產企業進行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進行模型有效性的檢測及考慮到多元統計方法中強調樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務困境ST的房地產公司包含進樣本。由于上市的房地產公司數目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產為多元化經營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業、同時期、同規模的對應原則，選取相應的8家財務健康的上市公司作為匹配樣本。
三、主成分分析階段的變量
在選取財務比率作為變量時，應選取能反映財務能力的指標。本文主成分分析階段選取了10個財務指標作為變量：凈資產收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉率（X4）、應收賬款周轉率（X5）、營業利潤率（X6）、資產報酬率（X7）、資產周轉率（X8）、凈資產增長率（X9）和凈資產增長率（X10）。選取的樣本和變量數據如表1所示。
四、主成分分析結果
采用SAS軟件的統計分析系統作為工具，對上述變量進行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻率和旋轉主成分載荷矩陣，見表2、表3。
根據表2，取累計貢獻的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。
由第一主成分F1可以看出，營業利潤率X6和資產報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業盈利能力的綜合因子。
第二主成分F2中，存貨周轉率X4和凈資產增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業經營效率和成長能力的綜合因子。
第三主成分F3中，凈資產收益率X1和應收賬款周轉率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業盈利能力的綜合因子。
第四主成分F4中，資產周轉率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業的經營效率。
由此可以看出，影響企業財務能力的財務指標主要是反映企業盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。
五、評價房地產企業財務能力
表4為各房地產公司財務能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應貢獻率乘積之和。從企業在前4個主成分上的得分可以看出各企業在盈利能力、經營效率和成長能力等主成分上的優勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業值大得多，說明這3家財務狀況最好；中華企業、世紀中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標接近，比其余8家企業的值大，說明這5家企業財務狀況較好；最后8家企業財務狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業的財務狀況。
六、結論
通過計算分析可以看出，影響房地產企業財務能力的財務指標主要是反映企業盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。房地產企業可以根據主成分得分認識自身財務能力優勢之處和薄弱環節，并提出相應的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業制定戰略提供一條有效的途徑。
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關鍵詞：房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
[關鍵詞] 房地產企業 財務風險 資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
