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房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.
[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科，2005，01.
[3]張元再,柳洪斌.我國實行MBS的思考[J].金融論壇，2002,06.
[4]姚長輝.中國住房抵押貸款證券創新研究[M].北京：北京大學出版社，2001.
關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目
1房地產開發項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2房地產開發項目全面風險管理的流程
2.1房地產開發項目風險識別
房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2房地產開發項目風險評估
房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3房地產開發項目風險監控
房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。
3房地產開發項目全面風險的應對策略
3.1風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。3.3風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
3.5風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題
4.1制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應對管理的經濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更
經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。
參考文獻
［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.
［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.
關鍵詞：房地產；宏觀調控；可持續發展
1房地產經濟宏觀調控的必要性
政府對房地產經濟的宏觀調控就是指以政府為主體,通過經濟、法律、并輔之以計劃與行政的手段和機制,對整個房地產行業和房地產經濟運行所進行的宏觀調節和控制,以發揮房地產經濟在國民經濟中應有的作用,保證其健康可持續的發展。
1.1房地產資源優化配置的需要
市場經濟體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎,但市場配置資源有其自發性和盲目性等缺陷。為彌補市場失靈,保證其健康運行,政府必須對市場經濟進行干預和調控。中國房地產經濟作為市場經濟中的一個子系統,其資源配置在充分發揮市場機制調節作用的基礎上,同樣要受到政府的調節和控制,以保證房地產業健康發展。土地和房屋是重要的社會資源,特別是作為房地產基礎的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關系到國民經濟的可持續發展,所以各國對房地產經濟的控制和干預相對較強。
1.2加強房地產業在國民經濟中的重要地位和作用的需要
房地產業在國民經濟中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調控。房地產同國民經濟的其他產業的關聯度大,是基礎性、先導性產業,房地產業的發展狀況,直接影響這些相關產業的發展。隨著房地產業創造的產值在國民生產總值中所占比重的增長,房地產經營收入日益成為政府財政收入的重要組成部分,所以房地產業成為國民經濟的重要支柱產業。
1.3保證我國房地產經濟可持續發展的需要
我國房地產經濟處于起步階段,其發展的幼稚性也要求對它實施政府宏觀調控。這種幼稚性主要表現在如下幾方面:（1）發展不穩定；（2）地區間發展不平衡。（3）競爭無序,市場運行不規范;（4）房地產價格秩序混亂,價格體系尚未理順;（5）作為市場主體的房地產企業生產經營活動缺乏經驗,操作不規范;（6）房地產供給結構不合理,需求增長過快。
2房地產宏觀調控的相關舉措
國家兩會的召開和宏觀調控的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產業的穩步、健康和持續發展。政府宏觀調控的目的并不簡單的是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩定房地產商品的市場價格，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業進入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房要求。因此，在2007年這個房地產宏觀調控政策落實和執行年中，我國政府和相關部門又推出一系列的配套政策和相關舉措，使我國這一輪的宏觀調控政策得以真正落到實處。
2.1嚴控高檔住宅用地和別墅用地
針對今年仍然存在的房地產項目土地出讓審批和開發環節出現的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯合下發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，正式開始安排布置我國房地產市場秩序專項整治工作。針對各地不規范的土地出讓制度，房地產開發企業取得土地后不按出讓合同規定開發利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產開發等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產開發和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農用地轉用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業用地，增加民生用地。政府在此次聯合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設，繼續加大土地審批后的監管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理，加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補的方法
土地增值稅是我國宏觀調控體現杠桿作用的重要稅種，我國《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局和各級地方稅務機關將在年內進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產開發企業開發及轉讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產開發周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現銷售以后再進行。對房地產開發企業的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的《關于房地產開發土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面作出了一些新的規定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。
2.3徹底清查我國房地產市場中存在的違法行為
建設部日前公布的2007年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，在房產市場領域，突出對房地產企業惡意炒作、哄抬房價、違規銷售、中介機構違法操作等違法違規行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規行為。其中，在房地產市場領域將突出對各種違法違規行為進行稽查。而建筑市場領域也將對各種違法違規行為突擊稽查。集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法違規行為。與行政監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域的違法違規和權錢交易等行為，建立健全我國房地產業健康、有序發展的長效機制。
2.4推動住宅產業化,大力推廣節能和綠色建筑
節能建筑是指按節能設計標準進行設計和建造、使其在使用過程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間,同時在建筑全生命周期中實現高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環境的建筑物。
2.5完善房地產法律制度
運用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規范化的房地產業運行環境,是轉軌時期促進中國房地產業持續增長、實現房地產經濟穩定運行的重要任務和有效途徑。具有強制性、規范性、穩定性等特點的法律手段,主要是通過規范房地產市場主體行為、市場競爭行為和政府管理行為等方式,在協調各方利益的基礎上,從而創造房地產業的法制化環境,引導房地產業健康發展。
參考文獻
［1］洪開榮.房地產經濟學(第一版)［M］.武漢：武漢大學出版社,2006.
關鍵詞城鎮；房產開發；土地利用；可持續發展
近年來，房地產業在調整產業結構、拉動內需、擴大就業、提高人民生活水平、促進城鎮化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中，房地產業發展幾經波動，很不穩定。特別是自2000年房地產市場回暖以來，我國房地產投資增長速度過快，房價持續上漲，出現了諸多的問題，甚至影響到經濟發展和土地合理利用，已引起政府和社會的普遍關注。現結合互助縣房地產業的發展，就房產開發與土地保護利用闡述如下。
1城鎮房地產的現狀
1.1大力發展小城鎮，促進協調發展
城鎮化是擴大內需、實現經濟可持續發展的引擎，是支撐未來中國經濟高速增長的強大動力，對于刺激消費、帶動民間投資、積極擴大內需具有重要的戰略意義，將帶動房地產、餐飲等多個行業的發展，從而對經濟平穩運行產生積極的推動作用。
1.2住房升值快
按當前市場價值對現住房進行估價，2009年互助縣城鎮居民家庭平均每戶擁有12.9萬元的資產，與2006年相比，戶均住房資產提高了1.6倍，每1m2的價值則提高了1.4倍。在商品房價格大幅度攀升的推動下，持有一套房產不僅是一筆數額不菲的資金儲備，更為一些家庭投資其中帶來莫大的商機。據統計，有13.3%的城鎮居民家庭除現住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財渠道，關鍵在于人們通過住房購與賣的置換能為其帶來十分豐厚的經濟回報。這種投機行為在為居民增收的同時，一定程度上也助長了住房開發的投資熱，加劇了商品房供求關系的緊張，客觀上擠占了其他社會成員改善居住條件的機會。
1.3住房建設趨向大型套房
從2009、2006年城鎮居民家庭戶均建筑面積結構變化的比較中可以看出，3年內建設的大型套房的市場投放量要遠高于中小型套房。與2006年的調查結果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒有變化，80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個百分點。如此結果說明，在城鎮大型套房的供求量已大幅上漲。
2保護和合理利用土地資源中尚存的問題
一是對互助縣土地資源及后備資源的縣情認識不夠，對保護資源、合理利用、珍惜土地的重要性認識不夠[1]。二是法制意識比較淡薄，違法用地的現象不同程度存在。三是農村集體土地征地補償、安置沒有完全到位，農民合法土地權益保護有待進一步加強。四是參與競買土地的客商少，引發流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮開發缺乏整體協調性和科學性，致使城鎮居民生活壓力增大。由于在城鎮快速發展的過程中，缺乏開發的整體協調性，使得城鎮中道路面積率低，運輸效率下降，交通事故增多；同時許多城鎮建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設施不完善，加之在城鎮房地產開發和再開發過程中缺乏足夠的文化、藝術、體育、娛樂設施，忽視城鎮的布局藝術[2]。
3加強房地產用地管理的措施
3.1建立供應總量控制制度
根據縣城發展規劃和市場需求情況，每年初縣國土局、縣發改委、縣建設局對年度房地產開發用地擬定供地計劃，報縣政府批準后，上報省、地國土地資源主管部門備案，并將年度供地計劃通過多種途徑向社會公布，根據編制的年度供地計劃，由國土局會同相關部門組織招拍掛出讓。
3.2建立土地使用權公開交易制度
計劃出讓的土地由縣國土資源局向社會公布。房地產開發用地一律實行招拍掛出讓，土地交易在土地市場實行陽光化操作，從源頭上防止土地批租領域腐敗現象的發生[3]。
3.3建立集體決策制度
對房地產開發用地，國土局在完成土地出讓前期工作的基礎上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價和掛牌起始價及招標底價，由相關部門集體決策，并將土地出讓方案報縣政府批準后向社會公告。
3.4建立土地收購儲備制度
對縣內存量建設用地，由土地部門中心統一收購和回收土地，掌握調控市場的主動權，收購的土地由政府統一儲備、統一開發，按市場需求統一供應。
3.5建立竣工驗收制度
對房地產等經營性用地工程竣工后，國土局、建設局等部門對土地使用情況進行驗收。
4完善房地產開發用地儲備制度的對策
4.1合理控制土地儲備的范圍和數量
土地儲備制度是確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。在地價上漲過快的時期，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應量，也可避免土地資源浪費。科學合理地確定土地儲備數量是土地儲備制度正常運行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機構的經營風險。合理的土地儲備數量要根據土地市場供求關系來確定，而土地供求取決于社會、經濟、政策等若干因素，要通過對相關歷史數據進行統計分析，設計需求預測模型，進而得出最佳土地儲備數量。
4.2加大土地供應結構的調整力度
土地供給結構與需求結構的協調均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前出現地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構不僅要根據市場的實際需要和經濟發展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾[5]。當前對開發高檔商品房，不僅要從供給源頭上進行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制，落實經濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實規范土地行政管理行為，避免土地供應政策帶來的漏洞。
4.3建立健全相關配套的法律法規
建立健全相關配套的法律法規，用配套的法律手段解決現實中的問題，如公益型用地的收購與管理、原建成區的隱形土地市場問題等，同時要嚴格執法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進行。建立依法監督的機制，對儲備機構的工作進行監督，以保障儲備目標的實現。應建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機構在土地收購、開發、儲備和出讓環節中的資料和信息，便于各方的監督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數量等市場信息，建立市場信息網絡系統，使市場經營活動規范化，促進房地產開發市場的理性發展，引導市場化的開發商能夠根據信息進行分析預測，做出理性的投資決策。
4.4強化土地儲備管理的監控職能
土地儲備管理監控職能的弱化嚴重地阻礙了土地市場和房地產市場的健康有序發展。因此，要強化土地儲備管理的監控職能，加強對土地使用狀況和土地價格的全程監控和跟蹤管理。具體來講，監控的內容包括3個方面:一是建設用地的選址、用途是否符合城鎮土地利用總體規劃和城市建設規劃的要求；二是建設項目是否按法定程序和審批權限申請和審批，有無違反規定用途使用土地；三是土地利用是否按規定的進度進行建設，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，是否有從事炒賣地皮的非法活動等。同時，與房地產管理部門密切配合，實行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產市場的不合理定價行為。
4.5重構土地儲備的組織體系
在我國城市建立土地儲備制度的初期，分層次兩級管理模式的組織體制的運行比較順利。但隨著土地儲備制度實踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機構掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領導，致使其地位弱化，運作效率不高；另一方面，在土地儲備實施中需要相互配合的城市規劃、計劃、建設、財政、環保、房管等多個政府職能部門之間的責任不清，未形成協作的格局。為此，應該對土地儲備機構掛靠于土地行政管理部門的現有體系進行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲備機構的地位，為充分發揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協調。
5小結
合理利用土地資源與實現房產開發可持續發展，是辨證統一的，相輔相成的。無論是從國際、國內發展的成功實踐來看，還是從實際需要來看，無不印證這樣一個道理:要實現房產開發可持續發展，必須要合理利用土地資源。在落實科學發展觀的過程中，不能顧此失彼，必須統籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價，獲得一時的經濟發展，必須在加快經濟發展的同時，加強土地資源保護，優化發展環境。做到2項工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實現可持續發展。
6參考文獻
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[3]路燕.合理利用土地資源促進河南現代農業建設[J].河南農業科學，2008(12):13-15.
(一)缺乏完善的規劃管理體制土地利用規劃失控是當前土地資源管理中存在的主要問題。一方面，在土地資源管理過程中沒有一整套完整的規劃體系和制度，導致規劃行政缺位和控制詳細規劃缺失。我國現行的法律法規僅僅提到了詳細規劃，但是并沒有控制詳細規劃的編制問題，導致詳細規劃與城市具體規劃脫節。另一方面，行政權內部配置存在不合理。這種不協調體現在部門規劃權之間因為土地資源管理問題而發生沖突，比如城建部門與國土資源部門在對土地利用總體規劃與城市規劃方面就造成了沖突。長期以來，我國土地總體利用規劃和城市規劃始終難以協調，引發部門之間、上下級之間的各種矛盾不斷，導致規劃管理的不科學性。
(二)政府對土地供給監管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應求現象的發生。政府對土地資源供給監管缺乏力度更加促進了土地資源的嚴重不足。首先體現在政府對用地審批不嚴，甚至越級批地造成土地資源國有化流失;其次是政府對土地的供應缺乏應有的調控措施，從而導致很多不能得到利用，同時又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場的健康發展。
(三)違法征地現象的存在當前土地利用不合理現象十分嚴重，其中最明顯的就是違法征地現象，主要表現為對公共土地資源的限定不夠，一些企業利用農業園區、科技園區等名義變相圈地。政府部門存在、越級批地的狀況，這種行政行為嚴重影響了土地資源的合理利用，導致國有土地資源浪流失。同時，還有一些企事業單位對土地資源征而不用，導致土地資源浪費。
二、房地產開發中土地資源保護法律制度的完善方法與對策
(一)努力強化房地產開發中的土地利用規劃制度土地是每個人賴以生存與發展的基礎。在人口不斷增加，城市化進程不斷加快的今天，房地產開發力度將逐年加大，這也就對土地資源保護法律制度提出了新的要求。只有合理、科學的規劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實基礎，通過從實體上構建完整協調的土地利用規劃權利體系;從程序上建立科學民主的土地利用規劃制度等方面提高規劃土地利用率，實現節約用地的目的。
(二)完善房地產開發中的土地供給制度完善房地產開發中的土地供給制度是健全土地資源保護法律制度的一個重要內容。土地供給制度的建立和完善需要結合市場發展需求，合理的消除和規避傳統土地資源使用制度的種種弊端，通過科學有效的方式方法建立起一整套有利于經濟發展，同時能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴格審批制度，強化政府的監管職能，通過政府的力量實現土地資源的合理供給;另一方面要堅持收回制度，不斷加強審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進行收回，能確保每一塊土地資源都能發揮作用。最后，要加強土地供應量的調控，通過在量上的監管來實現土地資源的合理利用。
1997年3月7日，中國農業銀行武漢市分行A辦事處與武漢B藥業有限公司簽訂了一份武農銀承兌協字97年第040011號《銀行承兌協議書》。其內容為：收款人：武漢某鏈條標牌廠第一門市部；付款人為B藥業有限公司，匯款金額為400萬元，其中協議第二條約定申請人以武漢C制革廠自有房地產作為本協議載明承兌的擔保，同日A辦事處提供填充格式的合同文本由C制革廠與A辦事處簽訂了武農銀抵合字97年第040011號《抵押合同》一份，C制革廠抵押物的價值經有權部門評估為699萬元整，抵押擔保的范圍包括承兌申請人根據主合同向抵押權人申請承兌400萬元票款本金及其利息，違約金和實現抵押權的費用。抵押擔保的期限為自設定抵押之日起至擔保范圍的全部本息清償完畢止。當月12日A辦事處和C制革廠分別在權利物資清單上簽字加蓋印章。C制革廠持相關文件到房地產管理部門辦理了房屋岸房他97字第026號他項權證，之后交給A辦事處。但A辦事處沒有按武農銀承兌協字97年第040011號合同約定向承兌申請人開具承兌匯票。
1997年4月18日A辦事處與B藥業有限公司簽訂了一份武農銀承兌協字97年第040021號協議，C制革廠又與A辦事處簽訂武農銀抵合字97年第040021號抵押合同，但該合同中無任何具體抵押物內容，也沒有進行抵押登記。同日B藥業有限公司與A辦事處簽訂了一份價值為160萬元的質押合同。1997年4月25日A辦事處依據武農銀承兌協字97年第040021號協議，向承兌申請人的收款人開出了400萬元承兌匯票。
由于B藥業有限公司沒有依約定全額償還A辦事處兌付的400萬元。1999年10月12日，A辦事處根據武農銀承兌協字第040021號協議的約定向B藥業有限公司和C制革廠發催收通知，要求B藥業有限公司和C制革廠抓緊還所欠銀行為其墊付的資金，本息合計299.6萬元沒能實現的債權。依據相關金融政策與措施將其債權剝離轉讓給中國長城資產管理公司D辦事處。
2002年8月，C制革廠以1997年3月7日B藥業有限公司與A辦事處所簽的武農銀承兌協字97年第040011號協議沒有生效，也沒有實際履行其債權不成立，因而其抵押擔保也不成立為由，將D辦事處告上法庭，請求將岸房他97字第026房屋他項權證予以注銷。
在審理過程中，原、被告對04001號抵押合同及岸房他97字第026號房屋他項權證以及該協議未履行的真實性均無異議。但對040011號抵押合同的效力產生了重大的分歧。原告主張既然040011號合同沒有履行，擔保沒有擔保債權，抵押無效應當撤銷，040021號抵押合同沒有抵押物，沒有設定抵押。被告主張兩份抵押合同都是有效的，040011號抵押合同是040021號合同的前置程序，依銀行慣例要先辦理好房屋抵押的他項權證之后才能開出承兌匯票款。
法院認為：1997年3月7日，原告（C制革廠）與A辦事處為武農銀承兌協字第040011號協議所簽訂的武農銀抵合字97第040011號抵押合同，是雙方的真實意思表示，并依法辦理抵押登記，領取了房屋他項權證，抵押合法有效。但由于武農銀承兌協字97年第040011號協議作為主合同根本沒有履行且已超過履行期限，作為主合同的武農銀抵合字97年第040011號抵押合同的擔保責任也就隨之消滅，遂判決準予其請求。
【案例分析】
本案爭議的焦點是房地產抵押權的法律效力，他項權證的法律地位如何界定。
一、房地產抵押
在我國房地產的抵押由《中華人民共和國擔保法》作出相關規定：《擔保法》第三十三條，抵押是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償，第三十六條；以依法取得的國有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押，以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。這是我國法律對單獨以房屋或土地使用權抵押的行為采取的“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，也是因為土地使用權和房屋所有權之間存在著依附關系習慣上稱謂“房屋抵押”即包括土地使用權和房屋所有權的抵押。
二、抵押登記
1、抵押合同的簽訂
首先抵押合同的形式依《擔保法》第三十八條之規定：抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。
其次抵押合同的內容也由該法第三十九條作了明確的規定，抵押合同應當包括以下內容：
（一）被擔保的主債權種類、數額。
（二）債務人履行債務的期限。
（三）抵押物的名稱、數量、質量狀況所在地、所有權權屬或
者使用權權屬。
（四）抵押擔保的范圍。
（五）當事人認為需要約定其他事項。
筆者認為上述四項必須具備的要件是抵押合同的重要內容缺一不可，即使不完全具備可以補正，這里可以補正同樣是必須的，其第五項是備用性的、選擇性的即雙方當事人共同認可的。
2、抵押合同的效力
抵押合同經雙方簽字后，即對雙方具有約束力，對于不動產、特定物的生效條件是經登記才能生效。《擔保法》第四十一條，當事人以本法第四十二規定的財產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，第四十二條列舉了必須登記的抵押物及登記部門。辦理抵押物登記的部門如下：
（一）以無地上定作物的土地使用權抵押的，為核發土地使用
權證書的土地管理部門。
（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押
的，為縣級以上地方人民政府規定的部門。
（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門。
（四）以航空器、船舶、車輛抵押的為運輸工具的登記部門。
（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。
凡是以房地產作為抵押物是必須進行登記的，不登記的抵押合同是沒有法律效力的。但我之理解抵押合同只要雙方一簽字即對雙方具有約束力，登記行為是我國對不動產、特定物設定的一種公示制度。抵押登記也是這種公示制度延伸，它的目的與在于保護第三人的合法權益。
關于抵押權登記最高人民法院對此作了解釋。
法釋（2000）44號第五十六條抵押合同對被擔保的主債權種類、抵押財產沒有約定或者約定不明，根據主合同和抵押合同不能補正或者無法推定，抵押不成立。法律規定登記生效的抵押合同簽定后，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應承擔賠償責任。這項規定主要解決擔保法關于抵押合同中兩個方面補遺，一是對于簽訂的抵押合同不符合擔保法第三十九條所列舉的內容之后由第二款規定可以補正的方面，而沒能補正的，這樣的情形下抵押行為不成立；二是符合前述內容應當登記而沒能登記的原因是抵押人違背了誠實信用原則、拒絕辦理，那么在這種情況下使債權人受到損失的，抵押人應當承擔責任。
A辦事處與C制革廠簽訂的040021號抵押合同內容不符合法律的規定，簽訂合同后也沒能及時補證，所以C制革廠的主張是能夠成立的，當然就不適用解釋的第二款了。
三、其他方面幾個問題
1、關于抵押物的價值
抵押物價值實則是債權人的抵押權價值，《中華人民共和國擔保法》第三十五條第一款：抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，該規定確認抵押物的價值與被擔保的債權數額是大于或等于關系。對此有兩種觀點：第一，如孫衛瓊、白聯洲《關于房地產抵押權登記若干問題的探討》認為該規定是一種提示和建議性的規定，不是強制的規定，不能認為不符合該規定就會導致抵押合同無效；第二，既然是法律明確規定不得超過，以文意上分析“不得”應為禁止性的規定，那么抵押物的價值必須大于或等于抵押權的價值，筆者也不贊同“不得”為提示和建議性的規定。
（1）房地產開發項目投資持續快速增長。2002年全區房地產開發項目投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長20.87%，高于全市增幅近9個百分點，經濟拉動效果顯著。其中，住宅項目完成投資9.77億元，增長25.9%，占房地產開發投資總額的66.41%；辦公樓、寫字樓項目完成投資0.68億元，占4.59%；商業營業用房項目完成投資3.59億元，占24.42%；其他項目完成投資0.67億元，占4.58%，投資結構進一步優化，產業帶動作用增強。
（2）商品房銷售供給兩旺。房地產市場隨著開發投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態勢。2002年全區房屋開發面積210.81萬m2，占全市總開發量的l5.02%，比2001年增長15.01%，高于全市增幅11個百分點。新開發面積96.3l萬m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產開發面積有一定下降，2003年1~6月份房地產開發面積為50.6萬m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設用地的調整到位、土地報批周期的縮短，特別是區域城市化進程的加快，青島開發區房地產業發展后勁依然強勁。
（3）個人購房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬m2，占全市的11.78%，比2001年增長23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬m2，增長12.61%.
（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區間。從商品房空置面積看，據統計，空置房得到了進一步消化，全區2002年空置商品房面積為24.09萬m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數據可以看出，近幾年青島開發區房地產投資快速增長，供求兩旺，發展基本上是健康的。
2、青島開發區房地產市場能保持購銷兩旺的成因
為什么青島開發區房地產市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經濟、城市化、改革、政策、企業和環境六個方面來分析其成因。
（1）經濟因素。社會經濟良性發展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開發區國內生產總值為172.3億元，增長31.8%.其中，第一產業增加值為2.8億元，增長3.7%；第二產業增加值為111億元，增長26.5%；第三產業增加值為58.5億元，增長46.3%.全區國民經濟快速發展和人民收入快速提高，為房地產市場快速發展提供了可靠的發展基礎。
（2）城市化因素。城市化進程加快是房地產業發展的內在動力。青島的城市建設日新月異，近年來，抓住國家實施積極財政政策、擴大內需的機遇，結合九五計劃所確定的發展目標和任務，重點進行主城和輔城的新區開發建設和重要基礎設施的建設，舊區重點進行棚戶區改造和用地調整置換，初步形成環膠灣發展組團的雛形，為實現遠期規劃奠定良好基礎。青島市委、市政府已確定了“以發展港口、海洋和旅游經濟為主的特色經濟，將青島的經濟發展中心向青島開發區全面轉移”的戰略決策，提出“挺進西海岸，構建青島經濟發展重心”的戰略目標，這無疑說明青島開發區將是城市和經濟發展重中之重。
（3）改革因素。住房制度改革進展順利。開發區人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進一步形成了新的住房消費觀念，也為房地產市場的發展提供了最初的物質基礎——啟動資金和消費者。
（4）政策因素。各級政府制訂出臺的相關政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進住房成為新的經濟增長點和消費熱點的強大支撐。除了已經出臺的相關政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優惠政策。
（5）房地產企業因素。主要有：
①房地產開發企業機制靈活。這幾年青島開發區房地產經濟中民營經濟成份快速增長，激活了整個房地產市場的運行機制。房地產開發公司憑借靈活的機制、一絲不茍的作風和優良的銷售業績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產公司。
②房地產企業各方面素質比較強。全區房地產企業經理平均年齡為44.5歲，年齡結構較好；高級職稱占20.2%，中級職稱占62.9%；研究生學歷占2.6%，大學本科學歷占37.5%，大專學歷占49.5%.
③房地產企業實施“注重品質、追求品牌”戰略。建設一批現代化、規模化、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區，如青島開發區的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區等，質量已成為房地產企業的生命線。
（6）環境因素。一是全國各大名牌企業紛紛落戶青島開發區，建立自己的工業園。二是保稅區的建設日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴大，進出口業務量增加。如2003年1~9月份，青島市進出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長22.8%；進口總額53.5億美元，增長31.7%，極大地推動了開發區房地產事業發展。
3、青島開發區房地產業未來發展趨勢分析
目前，青島開發區房地產市場的投資需求與消費要求都比較旺盛，支撐房地產發展的6個重要因素將依然起到重要作用。
3.1各項有利政策分析
一是國家將實行繼續擴大國內需求、實現經濟穩定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰略決策和戰略目標，各大名牌企業落戶青島開發區進行現代化建設，國民經濟將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從2003年起全區將按照“統一規劃、合理布局、多元整合、組團開發”的方針，逐年將尚未實施舊村改造的近100個村莊整合為20個居住區。2003年重點啟動建設5個示范居住區，規劃總建筑面積800萬m2，其中，拍賣區商品房建筑面積500萬m2，建設周期為3~5年，每年的住宅開發面積至少100萬m2.
3.2全區住宅需求總量預測
2002年底青島開發區居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產業發展空間依然很大。特別是隨著全區招商引資工作的進一步深入、示范居住區工程的全面啟動、海灣大橋立項待建以及大煉油項目的全面引入和迎2008年奧運因素的影響，都將極大地刺激住房消費的持續增長。預計全區房地產在今后10年內仍然呈現快速發展趨勢，并繼續成為經濟發展的支柱產業。
2005年前青島開發區經濟發展預測增幅為30%，2010年計劃城市化水平為85%、城區人口為60萬人，而目前全區城市化水平不到60%、城區人口不足35萬人，以每年新增人口3萬計算，平均每年需新增住房面積至少100萬m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區外項目的引入，以及山東科技大學、石油大學等高校的成規模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費。根據以上分析，只要整體經濟環境不變，正視問題，政策得當，未來三五年全區房地產業將繼續保持持續、快速發展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產需求的主要原因之一。調查顯示，中國城鎮居民對住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內換購住房；已購公房用戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計算，青島開發區住房潛在需求量還相當大。按照2002年底全區城鎮人口35萬人、人均增長10m2住房面積計算，就需要增加住房近350萬m2住房面積。房屋租賃加大了對房地產市場的需求。2003年區內將新增人口3萬余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計算的話，約需承租12萬m2.
3.3房地產開發存在的問題
在房地產持續趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當前存在的主要問題有：
（1）供應結構不盡合理，房價上漲過快。從2000年開始青島開發區商品房價格每年上漲15.6%，高房價偏離了居民的實際購買能力，制約住房消費的持續增長。房價的持續上升也增加了住房貨幣化改革的難度。
（2）房地產企業行為不規范，存在不少隱患。違法和違規銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問題和虛假廣告問題時有發生，房地產投訴較多。
（3）投資擴大，風險意識不足。近幾年房地產發展被看好，吸引了不少企業涉足房地產行業，全區已擁有房地產開發企業99家，其中，四級以上資質企業僅為41家，年開發量在1萬m2以下的企業占70%以上。此外，由于當前投資渠道較少，有些人看到前段時期買房投資的人賺了錢，也紛紛加入投資房地產的行列。
總之，為了防止房地產開發中出現泡沫現象，應做到：一是要十分珍惜房地產市場發展的好勢頭，堅持以人為本，以需求為中心，增大產業規模、提高集約化程度，使房地產市場持續地發展。二是要房地產開發經營行為規范，企業形象有待于進一步提升，房地產企業下一輪競爭將是實力和品牌的競爭。三是要整頓規范房地產市場秩序，加強法制建設，加大執法力度，依法查處房地產市場中的違法、違規行為，促進房地產市場健康、持續地發展。
參考文獻：
關鍵詞：聯合開發房地產概念特征組織方式有效性
對于房地產開發業，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發無從談起。即使是神通廣大的房地產商，也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目，對房地業的發展功不可沒。但同時，聯合開發引發的糾紛也不在少數，且糾紛一旦發生，往往標的數額巨大，案情錯綜復雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯合開發的性質，如何確保聯合開發行為的合法有效，如何從法律角度預防糾紛的發生等問題，就成了房地產業內人事和從事房地產業務的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點思考，現呈現給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：
所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。
根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。
上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。
筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。
二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：
（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。
（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。
（五）、聯合開放房地產合同由于需要辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應當具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。
