時間：2023-03-14 15:06:17
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要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
1.1提高了人們的生活質量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產行業就直接改變人們的生活，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環境得到了極大地改善，生活質量明顯提高。
1.2促進社會進步
房地產經濟的發展能夠促進社會的進步。最為基本的就是提供很多的就業崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學畢業生就業，有效地緩解了連年緊張的就業矛盾。在房地產經濟的發展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經濟的發展。相關職能部門應該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內外先進的成功經驗，對房地產經濟以科學合理的方式進行引導，從而使房地產經濟能夠健康、持續、穩定的發展。
2房地產經濟與市場經濟不協調的原因
2.1價格與價值出現不協調
房地產的價格與價值背離的現象引發了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進行波動的，但現階段的房地產價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經濟的秩序。近幾年，我國的房地產價格一路飆升，其主要是由于開發商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產行業出現泡沫經濟，這與市場經濟的發展是相反的，難以保障房地產經濟向著穩定、健康的方向發展。此外，由于泡沫經濟的問題，導致房地產的發展過程中存在一定的經濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現象。房地產進行開發的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環境污染，這不僅對房地產行業有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續發展。
2.2政府的過度干預
我國對房地產的發展較為重視，所以對其進行宏觀調控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產價格過高的問題進行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現象進行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進行解決。現階段房地產經濟依然被認為是財產保值的主要方式，目前階段，我國的房地產經濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據，只是按照民意來對市場的秩序進行干預，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預期的效果，并隨著時間的發展逐漸流于形式。
2.3對資源利用的不合理
房地產經濟長期處于粗放式的發展模式，已經導致很多不利的要素在環境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節制的開發，沒有環保和節能的概念，都加劇了環境的污染與能源的破壞，房地產行業可持續發展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產行業對土地的開發，已經破壞了我國的自然環境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續發展的基本國策，更不利于我國經濟社會的健康穩定發展。
3解決房地產經濟與市場經濟不協調的對策
3.1調控房地長價格
現階段房地產價格偏高，違反了價值規律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節，調節并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業的資金不能進行有效地運轉，房地產行業的發展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發展。國家的有關部門應該做好調控工作，地房產發展的各個環節進行調研和把關，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規。其實，價格始終是引導房地產發展的關鍵因素，泡沫經濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調控地引導使得房地產的價格回到與其價值相適應的范圍內，建立正確房地產行業秩序，是保障市場經濟健康發展的重要手段。
3.2加大對房地產經濟的金融監管力度
政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。
3.3加快房地產經濟的轉型
社會發展進行時，環境保護越來越受到人們的重視。在房地產經濟中倡導環保、節能新理念是時下的風尚，是人們對追求更高生活品質的愿望，更是我國建立可持續發展目標的根本要求。需要指出的是，現階段還需要政府來管理房地產行業將環保和節能的理念落實到位，才能保障房地產經濟與市場經濟有一個良性的發展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進行低碳和環保的房地產商，也可以調整貸款利率的方式來促進房地產企業改變思路，把企業向著節能環保的方向發展，也是房地產行業穩定健康發展的新方向。
4結束語
1 房地產開發公司的資質及資金籌措
房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。
房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發項目資金來源大致有四種形式：1、企業自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃(建設)、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。
3 項目的立項
即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質的中介機構編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設用地批準書);規劃部門的批復意見(選址意見書或城市規劃條件通知書);環保部門出具的意見(經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過)。
4 項目的規劃及施工圖設計
按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。
5 項目的招標
一、不動產登記及其與房地產經濟的關系
不動產登記指的是不動產登記機構依據當事人的申請與自身職權，將不動產的自然、權利等狀況在不動產登記簿中進行記載并公示。不動產包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動產僅僅指房地產。不動產登記的主要原因是不動產具有不可移動性，而且其權利歸屬非常的復雜，需要對其產權關系進行明確。對于房地產而言，不動產登記的目的與職能并不是降低房價，兩者之間并不存在直接的關系。房價的主要影響因素為房地產供求關系，其他因素所發揮的都是間接影響，通過對供求關系的影響來影響房價。不動產登記并不是單純地為了征收房產稅，兩者之間雖然存在內在的邏輯關系，但不動產登記的目的并不是單一的房產稅征收。不動產登記僅僅是房產稅的技術準備與支撐。不動產登記主要包括以下幾個方面的內容：基礎——土地登記、核心——權屬、目的——物權保護、表達形式——空間信息、法律特征——勘驗取證、時態特點——現勢性強、作用——多用途性。實現不動產登記，首先能夠對房地產權人的權益進行保護。不動產登記能夠從根本上解決不動產權屬問題，從法律層面給與不動產權利人以保護，同時還能夠對交易安全與交易秩序進行維護。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實現房屋本身的社會價值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎，促進房地產經濟的健康發展。
二、不動產登記對房價的影響
從房價的角度進行分析，人們所關注的并不是不動產登記制度的內容與實施，而是在不動產登記基礎上房地產政策的調整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應等幾個方面，在對住房資源進行調節的過程中，保有環節房產稅具有非常關鍵的作用。不動產登記的主要功能并不是對房價進行調控，而是實現制度長遠性的設計與改進，促進有序、規范的房地產市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產權風險，進一步促進房地產市場的平穩運行。從短期市場沖擊方面來講，不動產登記為個人住房房產稅的征收奠定了堅實的技術基礎，在一定程度上會對購房者的市場預期造成影響。從這個方面來講，不動產登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產登記與房價下降之間并不存在必然的關系，不動產登記主要的目的是對產權進行明晰登記。不動產登記對于居民不動產的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔心房產稅推出，從而傾向于拋售房產。但這部分人數量有限，對房地產經濟的沖擊也是有限的。
三、不動產登記對二手房的影響
不動產登記并沒有將房地產調控中作為其主要的目標，在短期內對房地產市場的影響也是有限的。不動產登記的主要目標是對多個部門的工作進行統一，建立全國統一的信息管理基礎平臺，實現審批、申請流程等方面的簡化。當前，不動產登記條例的執行對象中并未涉及到存量房地產，購房者在不動產登記信息管理平臺全面運行之前會保持觀望狀態，投資性購房者很少會出現大量拋售的情況。因此，不動產登記對房地產經濟的影響更多的體現在未來市場運行規范方面。不動產登記條例的實施確實對二手房市場產生了一定的沖擊，條例中并未提及自然人為條件對其名下的房產狀況進行查詢，但是能夠通過地址對房產持有人進行推導，打破了傳統的房產信息查詢的瓶頸，可能會引發投資性購房者的拋售行為，高端二手房供應量可能會出現增加的情況，有利于平抑二手房市場價格。從短期進行分析，不動產登記對房價的影響是有限的，對二手房房源的增加可能產生更大的影響，但是對于大中城市來講，二手房房源并不會對一手房產生較大的影響作用。從長期進行分析，不動產登記為房產稅的征收奠定了基礎，二房產稅的征收必然會對房價產生較大的影響。因此，不動產登記的長期影響較為顯著。不動產登記實施之后，政策對房價的影響將會逐漸體現出來，調控將更加精準。總體來講，不動產登記對于房價過快上漲并不存在明顯的抑制作用，不動產登記條例的實施將增加二手房房源，但是并不會對樓市供應產生巨大的“傾向力”。
四、不動產登記對整個房地產經濟的影響
不動產登記在短期之內都是利空的，這會對市場成交心理造成一定的影響，導致大眾在心理上傾向于少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內的，不動產登記實現全面貫徹落實需要3-4年的時間才能夠完全實現，對市場真實的影響并沒有想象中的那么大。國家在政策出臺的背后更多的關注房地產行業的市場化運行，不會對市場運行進行過多的政化操作。對于整個房地產行業來講，不動產登記政策是有利的，通過計算機技術能夠進一步實現行業信息分享機制的完善，解決行業內存在的信息不對稱問題，使房地產企業能夠實現自由競爭。此外，通過不動產登記平臺的創建，能夠為未來房產稅的實施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產行業更加成熟，消除非理性投資需求。統一的不動產登記制度可能給樓市帶來的改變包括投資者數量降低、商品房短期供給量增加、樓市回歸理性等。從樓市的調控方面來講，不動產登記實際上就是通過計算機實現個人住房信息登記與聯網，個人住房信息系統的建立與完善能夠通過針對性的措施對樓市的分類、存量等進行有效的調節，從而影響城市樓市的供求關系，對于樓市的健康、長期發展具有積極意義。因此，不動產登記工作的不斷落實與發展對房價產生的影響當前僅僅局限在心理層面，并沒有過多的實質性影響。即使實現了不動產登記與房產稅政策的相互結合，其最大的效用與最終的目標也是實現不動產的精確管理與監控，促進房產使用效率的提高，對于房產價格的影響非常有限。
1.1我國房屋設計的不科學
通常情況下，西方國家住宅面積多設計為70至80平米，而我國大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國家的住宅面積不大，可是其設計規劃極為科學，住宅設施較為完善，環境優雅，適合居住。而在我國，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發過政策，大部分的城市都未滿足國家有關政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設計規劃方面仍存在很多問題，這些情況都會妨礙我國房地產行業的未來發展。
1.2我國房地產行業低碳技術起步較晚
由于我國科學技術水平較差，致使房地產行業低碳技術起步較晚，其主要表現為：第一，技術研發及其產品轉化過程存在問題，如今我國房地產行業低碳技術的研發費用投入不夠且研發能力不足，技術水平沒有國外有些發達國家的技術成熟，同時還存在著很多問題，從而致使建筑低碳技術的研發成功率很低；第二，低碳建筑產品水平不一致，由于缺少合理科學的低碳建筑技術標準制度以及對應的監控體系，致使低碳產品的水平不一致。
1.3我國住宅區的美化綠化不科學
目前，有些住宅區在美化綠化方面存在很多問題。如小區里通常鋪設柏油道路，使得小區里硬質路面較多，的土地太少；草坪綠化過多，而種植的樹木太少等。由于國內有些住宅區草坪綠化面積比例較大，樹木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規劃設計很不利于吸收住宅區內的二氧化碳。而從住宅區內種植的植物角度而言，這種規劃設計也極其不科學，大部分小區多重視樹木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國建筑行業所使用的建筑材料不夠合理目前，國內很多建筑企業所使用的建筑原材料不滿足環保要求，而且實際效果也不理想。在建筑工程施工過程中大多會使用水泥，而水泥在使用過程中不僅會帶來大量灰塵，還會釋放出大量的二氧化碳。國內大多建筑企業不重視環保，在實際施工過程中也很少會使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業的發展。
1.5低碳技術產品研發的盲目性
因為缺少成本優勢及新型技術，我國房地產行業低碳技術的研發難度系數很大，低碳房地產在和普通房地產競爭時通常處于劣勢，這就致使有些房地產企業在以追求利潤最大化為目的的前提下，放棄研發低碳技術，而選擇不利于保護生態環境的普通房地產產品。另外，低碳住宅的消費群體缺少針對性，導致低碳住宅技術研發具有很大的盲目性，這主要表現在房地產企業不樂意投入大量的經費以及時間做市場調研，致使在對消費群體以及市場情況不甚了解的情況下就盲目地投資開發，最終導致低碳住宅需求定位錯誤而銷售不出去的局面。
1.6居民的低碳消費意識薄弱
據有關調查結果顯示，某些較為落后地區的居民是第一次知道低碳消費以及低碳經濟，就更不用說房地產行業低碳經濟了。而消費者這種薄弱的低碳意識就會大大地削弱其低碳住宅消費選擇，這會直接影響到低碳建筑以及低碳房地產產品的推廣。
2低碳經濟對房地產經濟的影響
2.1低碳經濟對我國房地產經濟的有利影響
（1）調整房地產行業內部的結構
目前，我國房價一直都居高不下，其中一個較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產行情的發展商只是一味地炒高房價，根本不懂房子的質量、品質等。出現這種情況在很大程度上還是由于我國房地產行業的門檻太低，行業內的結構非常不合理，而房地產市場炒房情況讓廣大消費者太過重視房子的位置以及價格，從而忽略掉房子的內在品質以及舒適度。因此，發展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國有關政策的調整以及技術水平的提高，房子成本就有可能會恢復到正常水平。如此，從長期看來，低碳經濟是有利于我國房地產行業內部結構調整的。
（2）能夠促進房地產行業長期的健康發展
目前，在我國房地產行業發展過程中，房地產經濟在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面都是泡沫危機，一旦房價不停被提高，市場就很有可能會失去承接力，那么就很有可能會出現類似于美國的經濟危機。房地產行業的低碳經濟發展，可以說投資期限較長，未來收益也不確定。所以，這一發展方向，就能很好地規避炒房等情況的出現，使房地產開發商能更多投入到對建筑品質以及質量的提升。因此，低碳經濟有助于房地產行業的健康發展。
（3）有利于實現房地產行業的節能減排和建筑的智能化
一直以來，建筑節能減排和智能化都是我國建筑行業關注的重點，但是因為房地產行業一直被資本所控制，所以很多開發商通常為了利益最大化會選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節能減排和智能化發展。但在低碳經濟形式下，市場資本和先進、新型的低碳技術能更快更有效地結合起來，從而實現未來建筑的低能耗和智能化發展。
2.2低碳經濟對房地產經濟的不利影響
（1）低碳經濟會提高建筑行業的整體成本
因為目前我國科技水平有限，低碳技術也不夠先進，所以發展綠色低碳建筑肯定會增加房地產行業的成本。在當前形勢下，要想在我國房地產行業中發展低碳經濟，需要投入更多資金來研發新技術、新設施，同時要用更昂貴、更節能的能源來替換傳統的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國類似太陽能和風能這類新型能源的研發結果還不完善，使用替代能源事實上是一項成本更昂貴的行為。因此，低碳經濟會增加房地產行業的成本。
（2）低碳經濟會推高房價
正如上文所說，低碳經濟需要投入新型技術和材料，而如此一來，建筑材料和建筑技術的成本肯定會增加。同時，因為發展低碳經濟也有可能影響土地的利用率，有些房地產開發商就會打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來進一步提高房價。另外，因為綠色低碳建筑通常是面向中高端消費群的，在房地產行業中還未得到廣泛認同和普及，這一系列的連鎖反應以及房地產商的推波助瀾，都會致使房價在短期內進一步上升。
（3）低碳經濟會在短期內抑制房地產經濟的發展
我國房地產行業的碳排放量，已經占到了全社會碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應用在房地產及其相關行業。為了實現房地產行業的快速發展，整個行業的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經達到了歐洲國家的三倍，這就說明現在房地產行業的發展是離不了能源支持的，而能源價格的低廉以及使用便捷，使我國地產行業得到了快速發展。但是，在發展低碳經濟的形勢下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產行業的發展就會變得停滯，甚至處于虧損狀態。這樣，就會在全國引起大范圍的連鎖反應，給我國整體經濟發展帶來很大影響。
3低碳經濟形勢下我國房地產經濟的發展方向
3.1推動住宅產業化發展
在住宅建造過程中，如果采用工業化發展模式來推動我國房地產行業向產業化方向發展，一方面可以提高我國房地產的質量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經濟趨勢下，我國房地產行業要想得到長久發展，就很有必要強化自身產業化發展。在降低能耗的同時，還可以為自身企業發展創造經濟效益。在推動房地產產業化發展時，房地產企業還應該積極、全面、細致地了解并掌握廣大消費者的需求，爭取做到資源最優化配置，減少碳排放量，為廣大消費者營造一個極為理想的工作或居住環境。
3.2積極使用環保材料和節能技術
目前，我國在發展低碳房地產經濟工作過程中所面臨的問題之一就是建筑的排給水以及保溫問題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國低碳技術還相當落后，這在很大程度上制約了我國低碳房地產經濟的發展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內的溫度保持恒定，就需要使用空調，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問題，我國房地產行業可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調的使用時間，降低能耗，進而達成低碳環保的目的。綠色植物不僅可以美化室內環境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發展低碳經濟的研究方向之一。在可再生能源的開發以及利用方面，太陽能和風能以其清潔又取之不盡的優勢，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面。總之，開發新能源以及環保材料也是房地產經濟發展的重要內容。
3.3積極倡導低碳生活
在低碳經濟時代中，房地產行業更應該深刻地意識到低碳經濟發展的重要意義并積極地落實到行動中，加大物力、人力、以及財力的支持和投入，同時加大宣傳力度，讓廣大消費者更深刻地認識低碳建筑及其優勢，提高廣大消費者的低碳環保意識，進而得到他們的支持和認同。房地產商還應該讓消費者認識到，低碳建筑的價格雖然比同類的普通建筑高，但是其優勢非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環保節能效果也會顯現，進而為廣大消費者節約一大筆開銷。由此可見，低碳環保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產商應該立足長遠、與時俱進，重視并加大低碳環保建筑的宣傳力度，讓廣大消費者全面地了解低碳建筑的優勢，進而刺激廣大消費者的購房欲望。由此一來，自然而然就大大地推動了低碳經濟的發展。
3.4制定綠色低碳房地產法律政策環境
（1）設計科學的制度
客觀來說，在構建低碳房地產體系的過程中，其主要挑戰不是低碳技術問題，而是制度和體系問題。設計科學合理的制度應該包含以下幾個方面：第一，應該跳出單體建筑思維，站在地區和城市發展的角度來進行建筑的設計規劃，同時，還要明確并熟練地掌握房地產行業開發的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權責；第二，要加大研究并逐漸構建起低碳建筑的碳排放量指標以及低碳指標，目前我國已經把“碳排放量指標”歸入到十二五規劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規；第三，創建并設計新的設計規劃工具和方法，把宏觀指標逐漸轉化成法定的規劃指引，并以國家有關政策來推動低碳房地產市場需求，平衡低碳房地產的需求和供給。
（2）鼓勵綠色低碳房地產金融創新
一直以來，房地產行業都屬于資本密集型行業，而低碳綠色房地產是房地產行業能夠長久地“平衡基金”以及平抑房價、控制房地產資產泡沫的“對沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵創建低碳綠色房地產行業的信托投資基金，通過各種融資形式為開發低碳房地產提供充足的發展資金。在未來，還要在已經量化低碳建筑的碳排放指標的前提下，創建碳排放的基準量并計算住宅區的碳排放總量，逐漸建立房地產行業低碳積分機制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國低碳住宅區碳交易體制，為未來的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準備。此外，由于我國正處在發展房地產經濟的基礎階段，政府有關部門應該整合低碳房地產經濟的價值體系，充分調動起房地產業主以及開發商的積極性，達成低碳經濟的共識，營造發展低碳房地產經濟的輿論環境以及社會氛圍，還要逐漸調整房地產的發展模式以及產業結構，使企業能夠更直觀地了解到廣大消費者的需要，這樣才能促進房地產經濟的發展。而同時在低碳經濟時代下，發展房地產低碳經濟一定會帶動相關產業的發展，如此一來也就加快了國內低碳經濟的發展進程，加大了我國經濟的轉型速度，為我國的未來發展做出巨大貢獻。
3.5提高開發技術水準，合理地規劃戶型布局
1.房地產行業快速發展，房價快速提高。
在中國城鎮化政策開始實施之后，中國城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當前中國房地產發展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴重造成了房地產市場無法全面根據市場經濟發展的需要進行合理調節。正是因為房地產行業與市場經濟發展不相符，從而導致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房價的上升幅度基本上已經不科學了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產朝著穩定健康的方向發展。
2.房地產適應市場經濟發展的程度較低，市場發展不成熟。
由于房地產市場興起時間較短，市場發展還不健全，而房地產行業適應市場經濟發展的程度較低，同時由于房地產行業在發展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導致中國房地產行業尚未形成適合房地產行業發展的買方市場，從而導致了房價在發展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產開發單位還片面追求高層次、高水平發展的產業結構，其中較為高檔的房屋建筑供應較多，但是中低端的商品房供不應求。這樣的現象嚴重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質量。
3.目前與房地產行業相關的金融體系發展不完善。
在房地產行業的發展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎的生產行業。正是因為這個原因，資金成為了房地產行業開發過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策，對房地產行業的發展起著較大的影響。雖然銀行已經針對房地產行業制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現為很多房地產行業的開發商過度依賴國家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現了資金需求缺乏的現象便會直接影響到房地產項目的工程進度。這樣的現象則不利于房地產開發商的可持續發展。同時，由于當前銀行對于房地產行業的監督機制還不健全，其承擔的發展風險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產開發上的融資途徑。
二、目前推動房地產經濟穩定健康發展的對策
（一）強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化
根據當前房地產行業發展的狀況進行綜合分析，中國當前房地產行業的投資環境尚且處在繁榮的發展階段。這樣的現象有利于房地產快速向前發展。但是從當前房地產行業的經濟發展情況來看，房地產行業基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產市場進行調控，有利于房地產行業朝著理性的趨勢發展。但是，房地產是現代城市建設的重要一部分，而房地產消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數額較大。因此，通過強化政府經濟職能，推動房地產市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發展。其中，在市場經濟不斷發展的背景下，政府調控房地產行業主要是通過科學規劃、經濟調節、法律法規等宏觀調控手段。通過合理調整房地產的價格，促使房地產朝著科學合理的方向發展，推動房地產市場更加繁榮穩定。
（二）制定科學化的發展規劃，推動房地產經濟健康發展
在中國當前社會經濟快速發展的背景下，房地產改革尚且處在初級階段，面臨著重大管理方式和發展模式的調整。很多人錯誤的認為房地產行業發展主要是為炒房創造了條件，這樣的觀念不利于房地產科學健康的發展。主要表現在以下幾個方面：房地產開發商通過對商品房和小商鋪直接進行出售，從中獲得經濟利益；有的開發商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租，通過經營的方式從中獲得經濟利益；有的房地產開發商則將房子裝修成娛樂場所和工業廠房等，從經營中獲得經濟利益；而有些房子基礎設施則是作為公共基礎設施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發展的經濟價值。因此，在當前房地產行業的發展過程中，應該根據國家經濟發展的基本情況，進行綜合規劃，努力做好現代城市發展的建設工作。堅持制定適合房地產經濟科學發展的途徑，深入了解房地產行業發展中各種經濟關系，促使房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。
（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產行業的發展提供重要的條件
在目前房地產行業的發展過程中，由于過度依賴金融機構資金支持，房地產開發單位與金融機構之間的聯系非常緊密。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產行業發展的資金問題，為房地產行業的發展創造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產行業發展中各項資金流動的問題，中國政府還應該根據房地產行業發展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現中國房地產市場貸款的證券化，努力將整個房地產一、二級市場納入到國家整體經濟的發展中，推動中國房地產市場與資本市場合理的聯系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產行業發展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產金融二級市場，還有利于降低各大銀行貸款的金融風險，有效推動房地產行業更好地適應市場經濟化的趨勢發展，有效提高整個房地產行業的經濟價值，促進中國國民經濟穩定的發展。
（四）建立科學化的管理機制，明確房地產經濟發展的主體
中國當前房地產市場在發展的過程中出現了很多問題，而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出，造成這些問題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當前房地產行業發展中的問題，便需要建立科學合理的管理機制，充分明確房地產經濟發展中的主體。通過利用政府職能進行科學調整，將推動房地產行業發展的各項政府職責落到實處。同時，還應該不斷完善房地產市場發展的相關法律法規，為房地產市場能夠穩定發展提供重要的條件。因此，需要根據中國經濟發展的基本情況，構建與中國經濟發展相適應的房地產法律體系，從而促使中國房地產市場更加規范化。通過將房地產行業發展的基本情況納入到國家的法律體系中，促使房地產經濟更加規范和穩定，確保房地產行業能夠朝著穩定健康的方向發展。
（五）以科技創新為依托，推動房地產經濟穩定發展
房地產經濟的可持續發展，應當以科技創新為依托，知識經濟，科技發展水平的提升，對于推動國民經濟的發展的作用越來越大，并逐漸成為主導作用。房地產科技的創新和發展，對于改善人們的生活，工作環境具有重要意義；能夠引領房地產智能化的發展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產建設的環保性。更重要的是隨著科技的發展，人們將突破原有的思維方式和生產方式，探索合乎人類生存發展的模式，將房地產發展和人類居住文明引上新的臺階。
三、結論
（1）投資項目決策存在問題
房地產行業的熱潮使得很多企業的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業投資，其他的很多企業都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業在當今市場的大環境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業虧損甚至面臨破產的危險。
（2）財務管理程序不健全
在企業當中無法形成一套健全的系統的財務管理程序。很多企業的財務管理程序不夠專業，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業發展水平的最優方案。使得企業發展無法遵循螺旋式的上升。此外，監督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現象，導致了公司財富的流失。
（3）成本控制觀念淡薄
成本管理是對各個環節資源消耗的估計。當代很多企業缺乏成本控制的管你那，沒有專業人士制定一套適合本企業的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業無法對生產過程中的每個環節進行成本估計，只能在整套環節結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產行業來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。
2財務管理工作創新策略
（1）創新合理有效的投資計劃
企業應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據企業自身的優缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業管理者可以通過制定創新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規避風險。
（2）提高財務管理人員的創新意識
企業要啟用高素質的管理人員，管理人員應當有良好的創新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業知識水平，從而提高自己的創新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創新工作流程，完善各個工作環節，為企業創造更大的效益。
（3）創新財務管理程序
要最大限度的利用好電子等高科技產品。將高科技產品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業自身的發展水平。加強管理程序的監督機制，完善監督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業務流程。以保證企業能夠穩步前進。充分利用網絡化的信息平臺，實現便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業各部分的動態，防微杜漸。完善企業的業務鏈，運用好網絡這一渠道。
（4）創新式的人員分配
將財務管理人員的分配狀況進行創新，淘汰傳統的人員分配，根據管理人員的不同特點，進行分配。根據工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現出強大的戰斗力。才外，企業應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。
（5）在規避風險上進行創新
由于房地產行業在項目的開發和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業懂得防微杜漸，懂得規避風險。企業應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統更加敏感，促使企業能更好的應對風險。必須要對企業建立起創新性的風險管理方式，將可能出現的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。
（6）創新性資金管理
首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據著重要的地位。如何在保證質量的前提之下，將成本降低到最小，是企業應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優選擇。制定精確的財務報表。實現最優化的目標，收益最大且成本最小。
3總結
關鍵詞:客戶滿意房地產客戶關系管理
作為一種提升企業競爭力的工具,客戶關系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經引起了房地產業界的極大關注,并且在一些知名的房地產公司得到了應用。但是,目前還有很多人對于房地產開發企業需要實施CRM持反對態度經濟論文。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產開發企業客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產客戶滿意的構成要素和意義對于房地產業成功引入客戶關系管理,有著重要作用。
客戶滿意的概念
“滿意”是一個心理學術語,是指人的一種肯定性的心理狀態。這種狀態是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質、精神及二者結合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產品的可感知的效果(或結果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態,是可感知的效果和期望值之間的差異函數。”
客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:
主觀性。客戶滿意與否并不是由企業的產品和服務水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響。客戶的需求、期望、性格、好惡、情緒、經濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。
不穩定性。客戶滿意與否不是一成不變的,而是隨著社會經濟和文化的發展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業不能沉醉于現有的較高的客戶滿意度水平,應該居安思危,不斷地改進產品和服務,持續地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據并保持不敗之地。
多層次性。客戶滿意是客戶對企業提供的產品和服務的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標的。客戶滿意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產品滿意和服務滿意;從縱向上包括物質層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此,實施客戶滿意戰略應該注意到各個層面,努力實現客戶的全面滿意。
客戶滿意的構成要素
由于“客戶滿意學”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關客戶滿意構成要素的理論,學術界還沒有形成一致的看法。日本產能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構成要素。持本志行提出的構成要素是從實體項目進行分析,有所側重也就有所忽略,但總體上不失為一種優秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產客戶滿意構成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產有關的項目。包括房價,樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規劃設計、物業管理等因素。這些內容是房地產品固有的品質特性。它們構成了房地產品的核心質量,是影響客戶滿意的首要因素。
與印象有關的項目。包括客戶對房地產開發企業經營狀況的評價,對房地產品的評價,對企業形象的評價。客戶根據宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結合自己與房地產開發企業接觸的親身體驗,會對房地產開發企業做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業的房地產品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產開發企業做出不正確的評價。
與服務有關的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產開發企業第一次接觸,到簽訂認購合同)、房產的使用過程中,企業對客戶提供的服務以及為增進客戶關系所設計的各項活動。
客戶滿意的意義
滿意的客戶通過持續的重復購買、新客戶的推薦,能夠給企業帶來收益。這是眾多企業追求客戶滿意的原因。對于房地產開發企業來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產開發企業帶來豐厚的利潤。
重復購買的產生。對于購房客戶來說,很多客戶已經開始二次置業,甚至三次置業,房地產開發企業完全有機會再次向他們推銷房產。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產在一定時期內的使用權。房地產的使用權這種商品的購買和消費是一個持續的過程,客戶與房地產開發企業之間存在一種長期的契約關系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關系的延續,也可以說是重復購買的發生。企業因此而獲得收益。
客戶推薦的產生。不管客戶是否有二次置業的可能,房地產開發企業都可以從他們身上發掘銷售機會。因為房地產的價值巨大,對客戶來說購買的風險比較大,在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。
此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經歷,因而給企業帶來負面的影響。這種現象在房地產業中的影響作用要大于其它行業:一旦有一位客戶不滿,企業失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產開發企業的客戶滿意是十分重要的。
客戶滿意增長模型
實施客戶關系管理的房地產開發企業實質上是進行了一項重要變革——增加了為企業提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業應該首先收集到關于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結果;通過對客戶進行調查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應該根據這些信息開發房地產品,這一點可以借助質量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實現。第三,應該對客戶抱怨和服務失敗報告中的問題提出解決方案,改進產品和服務。
參考文獻:
