時間：2023-03-02 15:01:48
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇住房保障，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
上世紀末的住房制度改革，將大部分單位公租房屋變成了房改房，它們與商品房、經濟適用住房和政府提供的廉價租賃房一起，構成了城市居民的住房體系。在這個混雜體系里，政府賦予經濟適用住房“過渡者”角色，但由于有明確戶籍限制，無法覆蓋非本地居民，在經適房與廉租房之間的“斷層”居民，也未被保障房體系所覆蓋。
“十一五”期間，中國保障房出現了低價房、限價房、經濟適用房、改造房等不同的種類，在數量上實現了“跨越”，上述“斷層”問題得以部分解決。“十二五”期間，各地規劃建設3600萬套保障房，試圖進一步解決“斷層”問題。
地方政府為完成中央下達的建設任務，面臨較大資金壓力，“重量不重質”，于是采取 “偏遠建設”“混搭湊數”“以次充好”等做法。由于“保障房”體系不清，一些城市的低價房、限價房、經濟適用房實質成了炒房主力軍，地方保障房建設大多在“鉆漏洞”和“打補丁”中艱難前行。
住房和城鄉建設部曾幾次派出巡查組，對全國主要省、自治區、直轄市的保障性安居工程進行巡查。這被看作是對全國保障房空置、錯配等問題的摸底，系統性改革因此醞釀。
房地產專家建議：國家只建廉租房、公租房這類真正意義上的保障房，才能使保障房沒有投資甚至投機空間；制定保障房的監管和退出機制，嚴格住房保障對象的進入、退出條件以及相應的管理辦法，才能確保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，首次明確將對公租房使用情況等定期檢查，承租家庭出現轉租等違規行為將被收回房屋，五年內不得再次申請保障性住房。
作為我國住房供應體系的重要組成部分，保障性住房主要包括廉租房、經濟適用房及兩限房三類，其供應對象、供應方式、建設標準雖各有不同，但它們都是政府為解決中低收入階層住房問題，以較低價格或租金向不同層次的保障對象出售或出租的住房。在政府干預居民住房問題成為一種世界潮流后，各國普遍形成了市場調節和社會保障雙重機制并存的住房體制，我國的廉租房和經濟適用房與美國的“可支付住宅”、新加坡的“組屋”、日本的“公團住宅”、香港地區的“居屋”、德國的“社會住宅”等相似，都是一國（地區）住房體系中的重要組成部分。自1998年提出深化城鎮住房制度改革至今，中國的住房政策一直朝著市場化的方向不斷前行，但在保障住房政策方面卻一直處于摸索、實踐及不斷改善的過程之中，而在當前的市場環境和經濟形勢下，盡快建立保障住房政策體系已經提上日程，借鑒其他國家和地區保障住房政策的成功經驗，筆者認為完善我國保障住房政策需要注意以下幾個問題。
一、保障住房政策應與本國的國情相適應
制定住房政策以保障中低收入階層的住房權益，是世界各國政府面臨的共同問題，但在保障住房政策模式的設計、選擇上，不同國家由于市場經濟類型、住房制度、經濟發展水平等國情的不同而具有不同的特點、做法和經驗。比如，同樣是發達的市場經濟國家，美國崇尚自由市場經濟，政府盡量不對住房市場進行直接干預，只對低收入等特殊階層提供住房保障；瑞典作為福利國家的先驅，既強調以市場配置住房資源為主體，又實施比較廣泛的住房保障政策，并把出租住房和合作住房作為滿足社會各階層住房需求的長期策略；新加坡的市場經濟模式屬于行政管理導向型，政府充分運用行政手段直接參與保障住房的建設、分配、管理，幫助廣大中低收入階層實現“居者有其屋”。我國是實行社會主義市場經濟的國家，國家的綜合國力和居民的住房水平與發達國家還有很大的差距，這就決定了我國住房市場運行的環境、保障住房政策制定和實施的基礎與其他國家都不相同，因此，在設計我國保障住房政策的模式和實施方案時，雖然要借鑒各國成功的經驗和做法，但必須從我國的國情出發，不能盲目照搬其他國家的現成模式。
二、注意住房保障的層次性
為了體現保障住房的公平分配，在國外的保障住房政策中，很注重住房保障的層次性。一方面，通過保障住房政策，所有的保障對象都有平等的機會享受國家的住房福利，以縮小與其他階層在居住水平上的差距，達到政府規定的住房標準；另一方面，不同消費能力的保障對象從保障住房政策中受益不同，處于劣勢者能夠獲得更多的住房福利。例如，新加坡對購買組屋的低收入居民實行分級補貼的政策，購買房屋的面積越大可以獲得的補貼就越少；美國政府對可支付住宅實行“按收入交房租，按人口分住房”，要求承租戶必須拿出家庭收入的一定比例支付房租，政府只對超出消費能力的部分給予補貼。在我國的保障住房政策中，雖然有針對最低收入家庭的廉租房、針對中低收入家庭的經濟適用房和針對中等收入家庭的兩限房，但并未充分體現保障水平的層次性和保障受益的公平性，尤其對于經濟適用住房，其保障對象定位比較模糊、差異較大，另外還有一些處于各類保障對象之間的夾心階層游離在政策之外，單一的供應和分配方式已不能適應所有保障對象不同的消費需求和消費能力。因此，針對某類保障住房也應該提供不同水平的保障方式，使得不同層次的保障對象盡其所能地消費適當的住房。比如，對于經濟適用房就可以嘗試變只售不租為租售并舉，提供一定比例略低于市場租金、可承擔的租賃住房，解決那些既不屬于廉租房保障范圍、又確實買不起經濟適用房和兩限房的夾心階層的迫切需要。
三、保障住房政策的長期實施與動態調整
在以市場為基礎的住房供應體系中，消費能力不足的中低收入階層始終是住房問題的核心，社會發展到任何階段都會有中低收入階層，其住房問題的長期存在決定了一國保障住房政策的長期性，即使在人均居住水平較高的發達國家，政府也長期承擔著為中低收入階層解決住房問題的社會責任，保持了保障住房政策的延續。比如，新加坡政府推行“居者有其屋”計劃四十多年，既有科學的總體安排，又有固定的分布實施計劃，因此取得了顯著的成效。同時，為了適應客觀條件的變化，許多國家對長期實施的保障住房政策又建立起動態的調節機制，以利于在新情況下解決新問題。從歐美國家的經驗來看，在住房發展的不同階段，保障住房政策的內容就有所改變，其中，政策的保障對象從房荒時期的絕大多數居民過渡到供求緩和時期的中、低收入階層，現在又逐步縮小為以低收入階層為主；政策的側重點則經歷了從直接興建保障住房到提供租金補貼和金融支持、充分利用存量住房的轉變，通過政策的動態調整推動不同收入階層之間住房水平的升級換代，形成住房的自然淘汰，以充分發揮市場機制的調節作用，促進住宅產業的可持續發展。根據我國的國情，城鎮中低收入階層在今后相當長的時期內還將是保障住房政策的目標主體，因此，保障住房政策絕不是政府的權宜之計或臨時的政策，而是一個長期都將存在并發揮重要作用的政策，隨著居民住房水平的提高和經濟的發展，其具體內容和實施方式也應作出相應的動態調整。
四、各種政策手段的綜合運用
從手段上說，保障住房政策包括政府直接投資建設保障住房、對保障住房建設的用地支持、信貸優惠和稅費減免、對住房購買者的金融支持、對住房租戶的租金補貼以及幫助社會團體等非營利住房合作組織建房等，在歐美和亞洲的經濟發達國家，一般都綜合運用了多種政策手段，以適應不同的政策安排和居民多層次的保障需求，雖然各國的政策手段并不完全相同，但卻具有一些共同的特點：①以促進保障住房消費的措施為主（歐美國家）或者對消費和供給兩方面的措施并重（新加坡）。②住房金融手段發揮重要作用。一是為保障住房建設提供低息貸款；二是為購房者提供各種形式的住房抵押貸款，如新加坡的公積金貸款、瑞典的住房合作社儲蓄貸款、英美兩國政策性與商業性相結合的抵押貸款等；三是歐美國家還普遍為低收入者購房提供抵押貸款擔保和保險，以降低金融機構的風險。③注重公司合作，由政府制定優惠政策，吸引私人金融機構為保障住房建設和消費提供貸款，鼓勵房地產開發商參與保障住房建設，扶持住房合作社、住房儲蓄銀行、住房協會等社會團體籌集住房資金或者從事保障住房的建設、經營、管理。④用間接手段促進保障住房的建設和消費。比如，歐美國家通常運用稅收政策調節保障住房的供應和需求，美國還通過推行住房抵押貸款證券化促進銀行為居民發放抵押貸款。與這些國家相比較，我國的保障住房政策側重于以促進供給的措施為主，而促進消費的措施不足，住房金融手段還比較單一，社會團體在保障住房建設中的作用尚未得到充分發揮，各種配套措施也很不完善，因此，我們應該借鑒其他國家一些好的做法，在政府實施住房保障的同時盡可能地利用市場機制，通過綜合運用多種政策手段來促進保障住房的建設和發展。
五、用立法推動保障住房政策的實施
關鍵詞：房改；住房保障；住房消費
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的內涵
住房保障制度是國家通過立法對國民收入進行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經濟社會的發展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產生的，其實質是政府利用國家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。
（二）住房保障制度的特點
1、全民性
全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現代社會有，古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關注的問題。
2、互濟性
互濟性是指人們在社會生活中互相接濟，包括自發的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補償，物質文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。
4、安全性
社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會成員提供一個安全保護。
二、我國住房保障的發展及現狀分析
（一）我國住房保障的產生及發展
經過20多年的住房制度改革，住宅建設迅猛發展，城鎮居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質量顯著提高，居住環境不斷優化美化。但隨著房改的深入，與此同時，與社會領域收入差距不斷擴大相對應，城鎮居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規定了住房體制改革的基本內容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”,并明確“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房”。建設部《建設事業“十五”計劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應不同地區、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經濟適用住房、廉租房合理比例的供應體系。”所有這些為建立我國住房保障體制指明了發展方向，奠定了政策基礎。
（二）我國住房保障存在的問題
我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實際的運行中，在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當多的問題。
1、經濟適用住房存在的問題
第一，定位不清晰。《房改通知》中明確了經濟適用住房的地位，在國發[2003年]18號文《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中除強調經濟適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應”。在2005年[2005]26號《關于做好穩定住房價格的意見》中對于改善住房供應結構中又強調了“住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經濟適用住房供應為主的供應體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經濟適用住房提供了很好的理由。
第二，供應數量遠遠不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國商品住房價格不斷上升，開發商在高額利潤驅使下，大量開發建設中高檔、大戶型的商品房，中低價位的商品住宅供應明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只占供應總量的10%左右。從我國經濟適用房的開發來看，從2000年開始，經濟適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項指標均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經濟適用住房。
第三，經濟適用住房分配環節不規范。經濟適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經濟適用的分配管理不到位，甚至是由開發商負責審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標準不公開，分配的秩序不規范，使得“走后門”之風盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。[論+文+網LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的問題
第一，廉租房發展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮最低收入戶的住房保障制度，各地的經濟發展水平差異較大，導致了保障的標準和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標準看，各個地方在在補貼對象的標準與補貼水平上存在較大差異。經濟實力較強，保障力度較大的城市已提出把補貼對象調整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補貼標準差異更大，有些城市只補到10平方米，有些城市已補到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調到低收入家庭（核定收入線標準），保障比例達到居民家庭總數的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應保盡保，保障面不到1%。
第二，廉租房的資金來源存在問題。當前影響廉租住房工作向前推進的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數城市建立了制度性的財政資金供應計劃外，大多數的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實，導致廉租住房保障面過小。
3、住房金融發展不夠
隨著經濟的發展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。
第一，公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規模較小的企業職工及大量的私營企業雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。
第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應的專業性的住房金融機構。住房金融體系發展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。
4、住房保障法制不健全
從綜合性法律來看，在我國的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權利的任何相關規定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關的專門性住房保障法律，大多數存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強有力的法律依據，使住房保障工作缺乏規范性和穩定性，也缺乏應有的權威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實。
三、完善我國住房保障體制的對策
構建住房保障制度是一個復雜的系統工程，建立和完善城鎮住房保障制，需要有方方面面的協調和配合，才能使住房保障政策有效的運行。
（一）確立政府管理體制
政府作為一國經濟的宏觀調控者，擔負著社會全面發展的責任，理應成為構建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權是政府義不容辭的責任。
1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會
住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔的社會責任，加上住房問題涉及面廣，協調部門多，要想切實解決好住房問題，落實國家的各項住房保障政策，必須要成立一個常設的政府直屬的住房保障委員會。具體來說，這個委員會要由政府的計劃部門、財政部門、建設部門、規劃部門、土地部門、房管部門、稅務部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會，主要職能是依據相關的住房保障法律法規，制訂本地區的住房發展計劃，制訂本地區的住房保障性法律、法規、規定、政策等，依法協調各部門的住房保障職能和責任，監督和保證本地區的住房發展計劃和住房保障政策的實施。
2、建立明確的住房保障實施執行機構
各地區的住房保障委員會作為一級政府的常設決策機構，不應該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設置住房保障執行機構，具體實施政府相關住房保障政策。避免目前住房保障實施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實施的連貫性和統一性。如許多地方，廉租房的實物配租由房管處負責，廉租房的房租補貼由財政局會同民政局發放，住房貨幣化的購房補貼由房改辦實施，經濟適用住房的建設實施又由建設局下屬國有開發企業負責。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執行管理機構，其主要職能應包括：具體實施本地區住房保障委員會的住房發展計劃；負責本地區經濟適用住房、廉租房等公共性住房的建設、分配、管理；負責住房補貼資金的分配、管理；負責各項住房保障優惠政策如稅費優惠、低息貼息、政策性抵押擔保等的落實和協調。
3、建立專門的政策性住房金融機構
住房金融機構在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機構主要是為解決中低收入階層的住房問題而設立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機構雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機構，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應該盡快成立，也可以將公積金中心進行完善和改進。
（二）規范政府干預住房市場的方式
我國實行的是市場經濟，在市場經濟中，市場對住房資源起著基礎性的配置作用。就我國目前而言，政府關鍵要從住房發展計劃、加強財政稅收優惠等方面進行干預。
1、制訂住房發展計劃
通過目標明確的住房發展計劃來實現其住房發展目標，最終達到住房保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發展計劃。避免住房建設發展的盲目性和隨意性，確保住房發展的系統性。同時，定期向社會公布政府住房發展計劃，使社會居民及時了解政府的住房目標、發展狀況和趨勢，從而穩定社會對住房市場的預期，避免住房市場的大起大落，確保房地產業健康、穩定、協調地發展。
2、加強財政、稅收、金融優惠政策的實施
當前我國政府應該盡快出臺系列的財政稅收優惠政策，為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財政支持。
（1）出臺政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設廉租房的財政壓力。可給予開發商提供優惠利率的貸款，并對其租金收入實施相應的稅收抵扣優惠等。
（2）出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請優惠利率貸款，由財政進行貼息，并可用每月的貸款還款額進行所得稅的抵扣等。
（3）進一步降低房屋出租稅費，鼓勵居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。
（4）加強政府財政資金的補貼量，擴大最低收入居民享受租金補貼的覆蓋面。
（三）建立健全住房分類供應體系
近幾年來，我國政府也意識到住房分類供應體系存在的問題，多次下發文件強調落實住房分類供應的主體和比例。當然，要真正解決好中低收入家庭的住房問題，還必須進一步完善和改革現有的住房分類供應體系。
1、改革和完善現行的經濟適用住房制度
從目前我國的經濟、社會現狀來看，作為經濟還比較落后的發展中人口大國，經濟適用住房在我國的住房保障體系中至關重要，對解決占我國大多數的中低收入家庭住房問題起著關鍵性的作用，對于穩定社會、發展經濟、提高人民的居住水平，建設和諧社會有著巨大的作用。而現行的經濟適用住房制度存在的各種弊端已嚴重阻礙了其進一步發展，亟需改革和完善。
（1）重新定位經濟適用住房的性質
由于各地經濟適用住房建設量的日益減少，致使我國的“以經濟適用住房供應為主”的住房分類供應體系始終無法建立起來，中央政府意識到了這個問題，但又無法很好地解決現行政策下的經濟適用住房建設問題，于是，在2003年以后的各個規定中，又提出了建設普通商品房、中低價位商品房為主的供應要求，造成了我國住房政策體系的混亂。因此，當前關鍵是要統一對經濟適用住房的認識，國家應將經濟適用住房與普通商品房、中低價商品房等政策性商品房合并總稱為經濟適用住房。
（2）大力發展重新定位的經濟適用住房
在政策上定性準確、定位清晰后，就應該大力增加和完善經濟適用住房的供給：
第一，轉變供給方式。目前，我國許多地方的經濟適用住房都是由政府所有的國有開企業開發建設經濟適用住房，負責建設、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當。作為一個經濟主體，這些開發企業在本質上同樣追求最大的經濟效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實上營造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經濟適用住房后，大量的經濟適用住房建設就應該在全社會范圍內實行限定銷售房價的土地及項目拍賣模式，讓社會上的所有開發商一起參與競爭，誰的管理水平高，誰的競爭能力強，誰就能取得經濟適用住房的建設，獲取合理的利潤。從而改變政府部門或下屬國有企業獨占經濟適用住房建設的壟斷局面，有利于經濟適用住房質量的提高和環境的改善。
第二，大力增加供給數量。我國當前應大力增加經濟適用住房的供給量，力爭使針對中低收家庭的經濟適用住房的建設量所占社會開發總量的比重與中低收入家庭占社會家庭比重基本相符,這個比重應該達到50%以上。應該說，在明晰經濟適用住房的定性，推行社會化的限價土地拍賣方式后，我國各地政府完全可以使經濟適用住房的供應比例達到住房總供給量的50%—70%以上。可以預見，這對于穩定房價，抑制房地產投資過旺，引導住房合理消費，保持房地產業健康持續發展將起到關鍵性的作用。
第三，改變供給結構。在原有的經濟適用住房供應模式下，供給結構還是存在著相當多的問題。許多地方不顧自己的實際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規定了要建中小戶型，但在實際管理中，又未加以嚴格控制，從而在事實上造成了經濟適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設經濟適用住房針對中低收入階層的本意相違備了因此，我國在現階段的住房建設更應該以中小戶型為主，尤其是針對中低收入的經濟適用住房而言，更應如此。必須嚴格控制戶型，改變現存的經濟適用住房供應面積過大、結構失衡的狀況。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供應體系作為城鎮住房新制度的重要組成部分，作為我國住房保障的最底線部分，受到城鎮最低收入居民的關注。因此，當前，從全面建設小康的目標出發，要想更好地發揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供給方式
廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現了政府解決最低收入居民住房困難的程度。
第一，堅持發放貨幣補貼的原則，取消實物配租。當前關鍵是要求各級政府盡快做好本地區廉租對象的調查、建檔工作，確立符合本地區實際情況的廉租補貼發放范圍和標準，盡快全面實施廉租住房貨幣補貼發放政策，停止政府投資建設廉租房。
第二，轉變原有的政府一元化供給為社會多元化供給。當前，我國應盡快出臺相關的政策支持文件，鼓勵社會資金投資建設廉租住房，明確可以享受的優惠條件，如低價或劃撥土地、低息或財政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。
（2）落實廉租資金來源
當前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個問題，明確要求各級政府根據本地區的廉租對象的范圍和補貼標準，詳細測算每年所需的廉租補貼資金，并在當年的財政預算中單項列支，建立以財政預算為主的住房保障專項基金，使廉租住房資金來源穩定可靠，切實保障城鎮最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力發展住房租賃業
我國近年來，各地房價飛漲，其中一個原因就是可供租賃的房屋太少，居民對于住房的選擇空間太小，導致了對于住房的需求基本上集中在了購房需求上。由于我國今后將對廉租住房全面采用貨幣補貼的方式，而要較好實現這種方式的前提就是住房租賃市場必須規范、發達，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說，要想使我國的廉租住房制度得到很好地執行，必須充分發展我國的房屋租賃業：
第一，政府出臺相關政策規定，鼓勵房屋業主拿出多余的住房進行租賃，政府進行稅費優惠。
第二，鼓勵社會開發商投資建設低標準的低收入住房，政府提供相關的優惠政策；
第三，鼓勵房屋租賃中介行業的發展，促進房屋租賃業的規范、發達。
第四，加強租賃登記備案的管理。可以實行政府貨幣補貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補貼資金被挪用，這就要求房產管理部門做好租賃登記備案工作。
3、改革和發展住房金融體系
一個完備的房地產市場，離不開房地產金融的支持，一個完善的住房保障體系，更是離不開政策性住房金融的保證。當前，我國在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個完備的住房保障體系的重要部分，現行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）強化公積金制度
第一，強化公積金的強制儲蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理條例》中規定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現在來看，這個比例太低了，應該適當提高繳存比例。雖然現在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國目前的實際狀況看，應該將繳存比例提高到25%左右比較合適。
第二，提高公積金的互。當前應盡快加強公積金的互，放寬對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。
（2）建立政府住房金融機構
作為商業性的住房金融機構，其行為受市場機制的制約，其目的是趨利避害，不愿經營低利潤、高風險的貸款服務。相比高收入家庭的商業住房貸款，中低收入居民的貸款正表現為這種特征。因此，必須建立非營利性的政府住房金融機構作為商業住房金融金構的補充。專門的政府住房金融機構其主要職能應該包括以下幾方面：
第一，為投資建設面向中低收入階層的經濟適用住房、廉租房等的開發商提供政策性的優惠利率貸款，從資金上鼓勵支持經濟適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會供給總量。
第二，為中低收入階層購房貸款提供政府擔保，可以建立專門的風險基金，解決中低收入家庭購房貸款難的問題，增強中低收入家庭的購房能力。
第三，為其他專門性的住房金融機構提供財政貼息或低息貸款。
（四）健全住房保障法制建設
由于我國長期以來的住房福利化，現代意義上的住房保障是最近幾年才產生的，法制明顯滯后，目前已經制約了我國整個住房產業的健康發展，應盡快加強住房保障法律的體系建設。
（1）在憲法和民法中強調公民居住權的規定。我國現行的《憲法》第二章“公民的基本權利和義務”第四十五條規定“中華人民共和國公民在年老、疾病或者喪失勞動能力的情況下，有從國家和社會獲得物質幫助的權利。國家發展為公民享受這些權利所需要的社會保險、社會救濟和醫療衛生事業。”完全可以在此基礎上增加“國家保障公民的居住權，國家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件。”等有關公民居住權的條文，從而提高國家和社會對于公民居住權的重視和責任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據。
（2）制訂專門性的住房保障法律。當前，我國亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國的住房保障發展目標、計劃，住房保障實現的方法、機制，政府的責任等原則性的法律規定，只有這樣，才能使我國的住房保障真正進入有法可依的發展軌道，確保整個住宅產業的健康有序發展。
結束語
完善的社會保障體系是全面建設小康社會戰略目標的一個重要內容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應將作為現階段的政策目標，并在實踐中努力尋求自身的完善與發展，不斷提高房地產行業的發展能力。只有這樣才能實現建設全面小康社會的目標。
參考文獻
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地從哪里來？錢從哪里來？受益者是誰？這些問題回答起來并不難，難的是在一個沸騰的市場和沸騰的年代里，一切變得復雜了。這種復雜不在于技術，而在于決心。
2008年被稱作“保障性住房年”，這可以看做是一個誓言。這是一場艱苦的實踐，更是一次偉大的實驗。
[北京實踐篇]
住房保障的戶籍悖論
復制的速度可以有多快？這不取決于復制的難度，而是取決于執行者的決心――現在，北京住房保障體系的快速調整，正驗證了這個中國式的政治邏輯。
記者從北京市住房保障辦公室獲悉，2008年內，北京將推出政策性租賃住房。半年前，這種保障性住房才在廈門出現，北京市成為第一個推出此類住房的特大型城市。
然而困擾北京已久的住房問題，卻不會因此而解決。建立在戶籍制度基礎上的住房保障，只能無奈地重復悖論。
進退維谷
北京市住房保障辦公室的工作人員從來不為土地、資金犯難，讓他們頭疼的是，在北京城總計將近1400萬的人口中，住房保障究竟要“保誰”？
“從限價房開始，頭疼的就是這個事。”3月4日，北京市住房保障辦的一位工作人員在電話中向記者抱怨。這一天，“政策性租賃住房”的相關文件已經簽發，但只是明確了“解決單身青年住房問題”的基本原則，與限價房一樣，戶籍又一次成為了未知數。
他告訴記者，目前享受“政策性租賃住房”是否必須擁有“北京市常住戶口”仍然在研究中，而且“限價房購買者須有北京市戶口”的原則，在征求意見時也引起了很大爭議，目前仍然不能最后確定。
北京市國土局局長安家盛明確向記者表示，北京的保障性住房用地都是按照供地計劃優先安排，北京市的地方財政也比較富裕，建設規模、速度也相對適中，但始終繞不開的仍是“誰受益”的問題。
位于北京西南四環的鴻業興園二期，是北京第二批限價商品房之一。該項目負責人孫玉剛告訴記者，早在2007年底，建筑主體工程的1/2就已經完工，但至今未能銷售，“我們都不知道賣給誰，資質肯定由政府審。”孫玉剛坦言，此時此刻，北京市限價房的銷售政策正在征求意見。
“政府也進退維谷，賣給誰都有問題。”北京首開集團的一位高管向記者表示，首開是一家國有企業，承擔了大量北京保障性住房的建設工作，對這一點深有感受。
誰缺住房？
“北京這樣的特大城市的住房問題，是城市化的副產品，不是單純的房地產問題。”如是表態的是建設部政策研究中心副主任王玨林，在他看來，北京市在住房保障受益人群問題上的“進退維谷”，恰是出自這樣的原因。
據北京市公安局統計數據顯示，截至2007年11月，北京常住人口為1230萬，外來人口的保守統計數字在200萬左右。“隨著城市化進程的加速，外來人口還在增加，這是城市化的必然。”國務院政策研究室副主任鄭新立向記者表示。
實際上，這些北京的“新移民”，才是住房困難最大的人群。據王玨林的調研，對目前政府執行的住房保障政策，最不滿意的也恰是這個人群。因為絕大部分新移民沒有北京市常住戶口，很小一部分擁有藍頁戶口。而既有的廉租住房、經濟適用房的 “保障”，都建立在戶籍制度的基礎上。
“他們沒有選擇，只能買商品房，但高價格卻很難承受，于是問題就凸現出來了，畢竟在中國人的傳統觀念中，‘有房住’與‘有房’，還是有很大差別的。”王玨林表示，“住房保障實際上對這部分人是缺位的。”
來自山東的政協委員郭松海向記者十分明確地指出了問題所在，在北京工作生活的“新移民”中，至少有60%以上屬于年收入在3萬元上下的“低收入群體”――“這是北京市重新調整的經濟適用房購買標準，很多外來新移民都是要在北京長期生活的，也符合這樣的標準，但因為戶籍問題不能購買，這在商品房高房價的背景下就很成問題。”
虛擬堤壩？
在某種意義上，住房正在充當特大型城市控制人口規模的“虛擬堤壩”。身為建設部副部長的仇保興更愿意從城市規劃的學術角度看待這一問題，“在住房保障最好的歐洲國家，也不可能說，你來到一個城市，政府就提供給你一套住房。”
據了解，這種“虛擬堤壩”的“理論”來自城市規劃的“學術估算”。仇保興表示，北京這樣的特大型城市，其人口的承受能力并非是沒有上限的，“例如北京，人口不能超過3000萬，否則供水、供熱、醫療、衛生等公共事業都會出問題，所以人口不能無限制地增長。”
然而在市場經濟體制下，當今的中國已經不可能再以行政樊籬限制城市、區域之間的人口流動，于是住房與房價得以“歪打正著”，成為控制城市規模膨脹速度的“虛擬堤壩”。
“可是北京的情況又不能完全以歐洲的模式對比。”經濟學家鐘偉對記者說。他認為，建立在戶籍制度之上的住房保障，永久性地剝奪了新移民享受住房保障的機會，而更關鍵的問題在于，“地方政府對保障性住房的投入來源于財政，實際主要由稅收構成，而這些在北京生活的新移民，很多也都是納稅人，因此，以戶籍制度確定是否享有住房保障，不甚公平。”
不少專家認為，以在某一城市納稅記錄的年限，替代戶口，成為享有住房保障待遇的標準，應該更為公平、適合，同時納稅記錄甚至還可以同時解決收入資格審查的難題。
“我們已經注意到這一問題，也正在研究。”3月4日晚，北京市住房保障辦一位負責人對記者說。他表示，目前征求意見的限價商品房銷售政策中，就有很多意見要求將“藍頁戶口”的持有者納入到購買人群范圍，但現在仍未有定論。(李樂)
[上海實踐篇]
從效率到公平找回“失落的十年”
新天地，上海繁華時尚的象征，但僅一步之遙，便是上海徹頭徹尾的“舊天地”。破舊的弄堂里，甚至還有一家三口住在十幾平方米老房子中，廚房幾個家庭共用。過去，他們唯一的希望就是等待拆遷。
如盛基集團副總裁朱詠敏所說，"上海推住房保障10年了，之前只注重效率不重視公平。現在，方向轉變了，開始由效率走向公平了。"
失落的十年
1991年，上海市政府印發《上海市住房制度改革實施方案》的通知，標志著上海市住房制度改革進入實施階段。1999年，上海市又出臺了《關于進一步深化本市城鎮住房制度改革的若干意見》的通知。截至去年年底，上海關于保障性住房的政策共有五項：公積金制度、廉租住房制度、配套商品房、公房租賃和舊房整治、購房補貼。 其中最為重要的就是公積金制度和廉租住房政策。
上海的住房公積金制度是全國首創（《上海市住房公積金條例》1996年正式出臺，1997年經過修正），但時至今日，上海在這一政策的執行上顯得有些保守了。2005年11月之前，上海住房公積金最高貸款額度為10萬元，到 2006年提高到20萬元，2007年再次提高到最高貸款額度40萬元。如果有補充公積金，再增加10萬元。而在北京，住房公積金最高貸款額度達到60萬元，遠高于上海。杭州、溫州等城市住房公積金最高貸款額度也達到50萬元，而這些城市的房價都比上海要低。
知情人士告訴記者：“之前貸款少，是因為原來上海有個住宅發展局，將資金拿去做房地產開發了，直到2000年后才逐漸轉到個人貸款上去。”
上海也是全國第一個實施廉租住房制度的城市。2000年，《上海市城鎮廉租住房試行辦法》出臺；2001年，上海又出臺了《上海市城鎮廉租住房實施意見（試行）》；2003年，上海出臺了《關于進一步擴大廉租住房受益面的實施意見》。通過這3個文件，上海市基本上建立起廉租住房制度。同時，規劃的人均居住面積也從5平方米拓寬到后來的7平方米。
資料顯示，截至2006年9月底，上海全市符合廉租住房條件的家庭累計登記22257戶，已有21460戶家庭享受了廉租住房，占符合條件家庭數的96%。知情人士告訴記者，享受廉租住房的群體還包括部分退休老干部。
不過，相關專家告訴記者：“上海享受廉租住房的家庭僅占全市城鎮總戶數的0.5%，而在發達國家，這一比例一般是10%左右。”
復旦大學房地產研究中心主任華偉對記者說：“保障性住房的根本問題是誰最終為這些低收入人群住房買單。上海當初沒有做經濟適用房，一是政府財力有限；二是在實踐中，上海市政府更傾向于現金補貼、廉租住房等方式。另外，不要忘記上海的動拆遷、舊城改造力度是最強的，而這也是解決住房問題的一部分。”
2005年，上海推出“兩個1000萬政策”――1000萬平方米配套商品房以及1000萬平方米中低價商品房。但是因為上海市掀起反腐風云，此項政策不了了之。
從效率到公平
2007年10月，俞正聲就任上海市委書記。上海市政府當月宣布，到2007年底，將有30000戶家庭享受廉租住房。并計劃今后每年拿出土地出讓金的 10%用于廉租住房建設，5年內建成10萬套廉租住房。2007年12月，俞正聲曾經到上海市房地局調研，隨后，相關部門出臺了增加經濟適用房建設的政策。
今年1月24日，上海市十三屆人大一次會議上，上海市市長韓正宣布，將加大建設經濟適用房力度，5年內興建30萬套、總計2000萬平方米的經濟適用房，并確保經濟適用房新開工面積占同期住宅新開工面積的20%。預計2008年第二季將開工建設400萬平方米，建成之后的售價將按同類商品房市場價格的60%定價，用于解決超出廉租對象認定標準、自身又無力從市場購買商品住房的中低收入家庭的居住困難。
之后，上海初步制定了《上海市經濟適用住房管理實施辦法》，該辦法規定購買經濟適用房的居民只擁有有限產權，購買后不滿5年的，不得上市交易；購買滿5年的，出售時應按規定交納土地收益等價款。
華偉對記者說：“這個政策是非常好的，但是，能否找到這么多土地，是政策能否成功的關鍵。因為，現在上海的土地成本太高，拆遷拆不動；農業用地轉非農業用地，受到嚴格限制；那么土地從哪里來，是一個大問題。”
之前“兩個1000萬”政策沒有得到認真實施的一個重要原因也是土地問題。市區土地極為稀缺，很難尋找出合適土地建中低價商品房。郊區土地多，但是過于偏遠，居住者的生活質量會受影響。
朱詠敏說：“政策是好的，但是一定要能執行。”而這也是所有城市在實踐中遇到的共同課題。（王其明）
[成都實踐篇]
“按需供應”能否代表各方需要？
成都市的3700余戶低收入家庭，今年就能住進自己的經濟適用房了。目前成都在建的25萬平方米經濟適用房，是這3700余戶在去年登記的。
“我們是提前登記，按需供應。”成都市房管局相關負責人表示。該市日前剛剛公布的一項5年計劃顯示，從今年開始，共規劃拿出400畝土地用于保障性住房的建設。但相對于成都市每年超過2400萬平方米的住宅銷售面積，這似乎可以忽略不計。
登記造房
早在2004年初，成都市政府公布消息稱：“年內力爭開工建設500萬平方米的經濟適用房，滿足中低收入家庭的住房問題。”但之后，這500萬平方米經濟適用房就沒有了結果，甚至成了有關政府部門避之不及的“燙手山芋”。
業界人士分析，當時中央政府正在對土地市場進行緊急整頓，“地根”從緊是這一計劃受挫的重要原因。但更為關鍵的問題是，“這些土地通過拍賣可以獲取更大收益，也不會影響到市場上的房價。”一家駐成都的香港房地產顧問公司研究員侯先生說。
據記者了解，2004年初，成都主城區商品房均價不過每平方米3500元，而在2007年底，這一數字已經超過了每平方米5200元；2004年，成都市土地拍賣價格平均是每畝345萬元，一直到2007年以前，成都三環路外的地價水平最高不超過每畝600萬元。但在“新特區”的推動下，城南、城東和城西土地價格全面突破千萬元一畝，市中心的一宗82畝土地更是達到了每畝8800萬元。
在這樣的背景下，政府在經濟適用房的建設上，顯然更加謹慎。“從2006年起，我市開始實施先登記再造房的制度。”上述成都市房管局官員表示，這樣能夠更好地解決低收入家庭的住房問題。由此，成都市政府上報給建設部的五年規劃提出，未來5年內，成都拿出400畝土地用于保障性住房的建設。
但照此估算，平均每年80畝土地，按照容積率為6.0計算，放量供應也就是30萬平方米左右，就算全部造90平方米以下的住宅，也只能解決4000戶的住房問題。這在目前高房價的情況下，無疑是杯水車薪。
成都市有關部門也嘗試對市場做一些細分，比如為進城的農民工建設“農民公寓”，為大學生、引進人才試點大學畢業生公寓、高級員工公寓，但上述官員表示，現在一些項目還在論證階段，最終還是會回歸到基本點――土地問題上。
難言之隱
成都市日前公布的2008年住房建設計劃顯示，計劃建設商品住房10萬套，建筑面積950萬平方米，公共住房建設1.25萬套，面積100萬平方米。雖然公共住房占比超過10%，但是與廣州、上海、重慶這些城市相比，還是要低一些。
“‘保障低端、調控中端、引導高端’是成都樓市調控的基本思路，推出具有保障性質的公共住房，實際就是‘保障低端’的實踐，應該說不會對中高端商品房市場帶來實質影響。”一位房管局官員認為，保障性住房側重于引導市場，進而維護整個房地產市場持續、健康發展，因此對商品房的影響應該很有限。
而實際上，去年成都市在城北、城東、城西先后推出紅楓嶺、北回歸線、上東錦城、兩河錦地4個限價房項目，總面積60多萬平方米，推出房源7600多套，均價控制在每平方米3700元左右。這些限價房項目已經讓附近樓盤、特別是檔次不甚高的商品房出現了定價困擾。
對于這個問題，一直跟蹤保障性住宅的房地產顧問機構思進房產總經理文化勇認為，成都市在保障性住房問題上表現出的姿態是正確的，但很顯然，一方面囿于經費問題，另一方面顧慮著土地收益，還擔心著保障性住房會沖擊現行房價走勢，使得政府的舉動有些變形。“從社會整體來講，還需要投入更多的資金和土地，來滿足中低收入者的住房問題，這也是總理工作報告的要求。”
就此，成都市房管部門也承認，政府會根據市場變化情況，適時調整推盤速度和頻率，具有保障性的公共住房對商品房影響并不直接，影響也很有限。（黨鵬）
[廣、深實踐篇]
僅僅有“房”還算不上“保障”
算上今年，廣州實行各種“住房保障政策”已進入第18個年頭，這與所謂的“商品房”有著同樣長的歷史。歲月不能代表什么，卻可以暴露各種矛盾。
孤獨“圍城”
這個農歷新年，王阿姨一直過得患得患失。1個月前，覺得自己一輩子不走運的她忽然吐氣揚眉，夫妻倆終于輪上了一套保障性住房，這是位于同德圍新社區的一套2居室廉租屋。但房子有了，心情卻越來越沉重。“聽說上班高峰很難從同德圍坐車出荔灣”，身有殘疾的王阿姨擔心，好不容易在荔灣區找到的工作會丟掉。
對于大部分廣州人來說，同德圍并不陌生。它曾居住著30萬地地道道的廣州人。它位于廣州西北部，離廣州最熱鬧的火車站、離千年老城區荔灣只有一步之遙。
“這是最開始的解困房、安居房，這是1999年前后修建的經濟適用房，這是剛落成的(保障房)新社區。”在同德圍新社區落成時，廣州市國土房管局局長謝曉丹興致勃勃地向記者介紹著。同德圍修建于上世紀90年代初，最早的一批住戶是地鐵拆遷戶，隨后各種保障性住房都在此落戶。
“最開始這里住的都是土生土長的廣州人，但現在能搬的都搬走了。”良在同德圍住了10多年，看著一片片的菜地變為樓群，也看著舉步維艱的老街坊一戶戶的搬走。
每天上班，良都要等半個小時的公車。由于道路狹窄、路口多，同德圍地區是廣州出了名的“圍城”，進出市區只有一條道路，每天早上由北往南、晚上由南往北都有十幾萬市民出入，交通狀況被比喻為“華山一條路”。
即使是經過10多年的發展，交通、環境、醫療、治安等問題依然纏繞著每一個同德圍的居民。良說，不少原來的經濟適用房業主都搬離了同德圍，由于廣州的經濟適用房缺乏“退出”機制，這些經濟適用房的業主，又以市價將房子出租給了廣州的新移民。
“決不是貧民窟”
“(保障住房)新社區絕對不會是貧民窟。”從市長張廣寧到局長謝曉丹，不同場合他們都在強調。
英國科學院院士彼得?霍爾曾表示，上世紀80年代，英國政府將一些窮人安置在房屋質量差的大社區里，隨之而來的是教育質量低下、收入水平降低、犯罪率上升等問題。
“廣州當年為什么要停建經濟適用房，除了政府希望支持商品房發展外，經濟適用房出現的一系列矛盾是其中重要的原因。”一位曾參與政府決策的學者向記者表示，除了同德圍外，廣州當年還有兩大經濟適用房聚集區，不約而同地出現設計、施工質量問題。由于遠離市區，交通不便、配套不全等情況陸續出現，經濟適用房的保障作用大大削弱。再次大力發展保障性住房，這些固有矛盾有解決方案了嗎？
在謝曉丹看來，這些問題都可以妥善解決。他表示：“從硬件上，新社區配套標準不會同普通商品房有太大差距，而選址也基本安排在交通、教育、醫療等市政配套成熟的中心城區。”此外，雙特困戶的交通、教育、醫療和飲食問題，廣州還有相應的保障補貼辦法和標準。“最近落成的一個新社區就位于金沙洲，這是政府重點發展的區域，周邊的房子單價都在八九千元”。
“市中心的土地寸土寸金，保障性住房不可能大規模出現。金沙洲雖然是發展重點，但現在依然是毛坯狀。”上述學者向記者表示。去年底今年初落成的三個保障房新社區中，除了金沙洲外，一個位于同德圍，一個位于海珠區大塘，都是當年經濟適用房的集中區。從現有的公開資料看，保障性住房基本都集中在原來的經濟適用房所在區域。
“我們會加快妥善解決這些區域的配套問題。”一位國土局官員在記者咨詢時表示，同德圍進出市區的西灣路將拓寬到40米，區域將有專門的儲備用地來發展學校、肉菜市場等公用配套。但有關這些措施的具體實施時間，這位官員表示，一切將按步驟進行。
“長效”的保障
“廣州應率先建立外來人口住房保障機制，給相對穩定的外來工提供廉租住房。”中山大學副教授朱亞鵬在各類研討會中一再強調。在他看來，廣州這個移民占了1/4以上的城市，如果不將非戶籍人口納入保障，那所謂的“保障”只能是短期政策。另外在“資金投入、開發模式”上引入持續發展的機制也是刻不容緩。
雖然廣州的保障房政策存在了18年，但“短期”問題依然沒有解決。與國內其他城市一樣，經濟適用房、廉租住房等保障性住房依然只限于戶籍人口。但介乎保障性住房與商品房之間的限價房，卻有可能惠及非戶籍人口。今年2月初，廣州市國土房管局副局長黃文波表示，經過第一批限價房銷售的實踐后，“我們不排除將來擴大銷售對象范圍”。
促使決策變化的原因很簡單：具備購買限價房資格的人太少了。廣州戶籍人口中86.5%已經有自有產權住房。按規定，必須是首次置業者才有資格購買限價房。剩下的13.5%中，除去年齡以及財產限制外，有資格購買限價房的人不多。“這項政策處于摸索階段，一切都需要調整磨合”黃文波表示。
與廣州的“摸著石頭過河”不同，深圳在解決戶籍限制問題上一直走在前列。按規定，在深圳購買限價房沒有戶籍限制，但是對非深戶的購買者，要求至少在深圳居住8年，并在該市累計繳納社會養老保險達到96個月以上。
與此同時，在保障性住房方面，深圳也為非戶籍人士開了一個口子。2007年12月31日實施的《深圳市住房保障發展規劃》中規定：“非戶籍常住人口的低收入家庭，將逐步納入住房保障體系。”盡管這一切還需要根據“全市住房保障能力依次解決”，但起碼到2010年前深圳將“把2.12萬戶非戶籍家庭納入住房保障范圍”。這當然也源于深圳城市的特殊性，深圳非戶籍人口數量所占比重達75%~80%。
但總體看來，深圳的住房保障政策還是有不少值得借鑒的地方。據深圳房地產發展中心主任王峰介紹，深圳為住房保障項目的資金投入制定了一個長效機制，預計未來3年將投入169億元發展保障房。其中全市年度土地出讓凈收益中以不低于10%的比例投入11億元；另外專門設立保障房建設專項資金53億元。此外還考慮通過投融資方式啟動資金，初步啟動的資金就達到71億元。
相對而言，廣州對保障性住房的投入則依舊沒有“固定”，盡管廣州市副市長宣布今年將投入10億元開發保障性住房，但具體的資金來源安排，今后的投入多少還是無法預期。 （龍飛）
（3月10日《中國經營報》，作者均為該報記者）
[鏈接]保障性住房要逐步擴大覆蓋面
――訪住房和城鄉建設部部長姜偉新
記者：新組建住房和城鄉建設部，意義何在？
姜偉新：住房問題涉及廣大人民群眾的切身利益，統籌城鄉建設是貫徹落實科學發展觀的必然要求。組建住房和城鄉建設部，是為了深入推進住房制度改革，加快建立住房保障體系，完善廉租住房制度，著力解決低收入家庭住房困難，進一步加強城鄉建設規劃統籌，促進城鎮化健康發展。主要職責是，擬訂住房和城鄉建設政策，統籌城鄉規劃管理，指導全國住宅建設和住房制度改革，監督管理建筑市場、建筑安全和房地產市場等。
記者：您如何評價住房市場化改革的成績？
姜偉新：隨著住房市場化改革的深入，目前中國城鎮80%左右的住房已經通過市場交易來進行配置，國內外經驗都表明，市場機制可以較好地適應不同家庭的多樣化的住房需求，提高資源配置的效率，在解決居民住房問題中處于基礎性地位，必須毫不動搖地堅持市場化改革的基本方向。但從總體上看，我國住房政策體系和住房保障體系還不健全，存在著中低收入家庭住房支付能力相對不足等問題。
要進一步深化改革，堅持正確發揮政府和市場的作用，建立和完善市場調節和政府保障相結合的住房政策體系。一要合理確定保障性住房保障范圍和保障水平。中國在相當長一段時期，仍然是發展中國家，財政能力總體有限，要堅持適度保障的原則。當然，隨著經濟的發展，應該逐步擴大覆蓋范圍，提高保障水平。二要從中國未來一段時期的實際情況出發，增加中低價位、中小套型普通住房的供應。幫助那些既不屬于保障性住房保障對象，又沒有能力進入市場的家庭解決住房問題。三是要多種途徑改善困難群體的住房條件，建立多渠道的投融資機制，進一步完善住房公積金制度，加快棚戶區的改造步伐。
記者：對我國目前的房地產市場，您有怎樣的判斷？
姜偉新：房地產的問題應該說是一個比較復雜的問題。最近幾個月來，各地商品房房價漲幅趨緩，我們覺得這是一個比較正常的情況。主要是兩個原因造成的：第一，是中央及地方各級政府針對前兩年商品住房價格高速上漲，采取了調控措施；第二，加大了廉租房等保障性住房的建設規模，這也在一定程度上增加了房子的供給。
記者：在解決農民工住房的問題上，我們將有何舉措？
一、總則
（一）規劃編制依據
本規劃以建設部《關于印發<解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃編制指導意見>的通知》（建住房〔**〕218號）、**省人民政府《關于完善和落實城市住房保障制度切實解決低收入家庭住房問題的若干意見》（冀政〔**〕95號）、《**市城市總體規劃（2005—2020年）》報批稿、《**市住房建設規劃（**-2010年）》和《**市2006年城鎮居民住房狀況及需求調查分析報告》為依據。
（二）規劃范圍及期限
規劃范圍：**市市區（橋東區、橋西區）；
規劃時間：**年-2010年。
（三）規劃期內住房保障需求分析
規劃期內住房保障需求，依據《**市近期建設規劃（2006—2010年）》2010年**市城區規劃人口規模為78萬人，以及《**市住房建設規劃（**-2010年）》中提出**—2010年建設商品住房5.076萬套，總建筑面積489萬平方米。因此，2010年需要進行廉租住房制度保障的家庭為2400戶。
（四）規劃的原則和目標
住房保障工作是一項政策性和社會性強、涉及面廣的系統工程，在具體實施過程中，應遵循以下基本原則：
1.全面覆蓋，應保盡保的原則。住房保障是社會保障的重要內容，是建設和諧社會的重要措施。根據全面實現小康社會的目標要求，結合我市社會經濟的發展，逐步把最低收入、低收入、中等偏低收入住房困難家庭全部納入保障范圍，實現人人有房住的目標，不斷改善人居環境。
2.統籌規劃，分步實施的原則。住房保障工作是一項長期而艱巨的任務，必須按照科學發展、可持續發展的要求，結合我市實際，在制定統一的保障規劃基礎上，統籌安排、分步實施，真正做到精心組織、公開公正、群眾得益、人民滿意。
3.適時調整，動態管理的原則。住房保障是政府通過住房政策來滿足保障對象的基本居住需求，保障范圍、保障標準等政策的確定必須與一定時期社會經濟發展的水平相適應。只有做到適時調整、動態管理才能提高政府公共資源配置的使用效率。
4.統一領導，政府主導的原則。堅持統一領導、統籌安排、因地制宜、有序推進的原則；堅持政府主導、市場化運作相結合的原則；堅持科學規劃、配套建設的原則；堅持依法運作、維護社會穩定的原則；堅持公開、公平、公正和陽光操作的原則；堅持改造整治與加強后續管理并重的原則。
規劃總體目標：**年底前，對市區內人均住房建筑面積在15平方米以下的城市低保家庭做到應保盡保；**年將保障范圍由住房困難的最低生活保障家庭擴大到住房困難的低收入家庭；力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件取得明顯改善，農民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到改善。用3年時間基本完成城市棚戶區改造任務,基本完成集中連片舊住宅區整治任務。通過改造和整治，實現棚戶區和舊住宅區居民居住水平和生活質量的較大提高，市政基礎設施和文化教育體育等公益性設施逐步完善，城市綜合服務功能顯著增強。
二、住房保障規劃的保障范圍和保障方式
保障范圍和對象：
根據國家、省關于住房保障的有關要求，結合我市的實際情況，決定對月人均收入在489元以下（按2006年底我市市區人均可支配收入的65%）、人均住房面積在15平方米以下且家庭總建筑面積在50平方米以下的住房困難家庭實施住房保障。
保障方式：
廉租住房制度建設的保障方式為發放租賃住房補貼；經濟適用住房保障方式為購買住房發放貨幣補貼。最低收入家庭（家庭人均可支配收入在當地上年度家庭人均可支配收入50%以下）享受廉租住房制度保障，低收入家庭（家庭人均可支配收入在當地上年度家庭人均可支配收入50%—65%之間）可申請經濟適用住房貨幣化補貼。
享受租賃住房補貼、租金核減的保障對象必須是具有**市市區常住戶口、無房或人均住房建筑面積在15平方米以下且家庭總建筑面積在50平方米以下最低收入住房困難家庭。
享受經濟適用住房貨幣化補貼的保障對象必須是具有**市市區常住戶口、人均住房建筑面積在15平方米以下且家庭總建筑面積在50平方米以下、申請前五年內沒有轉讓過住房的城市低收入住房困難家庭，年滿30歲的單身市民，也可以列入保障對象范圍。
三、總規劃及分年度計劃
根據我市住房保障工作的目標任務，結合經濟發展水平，規劃從**年至2010年，總計為6600戶最低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼1320萬元；為7056戶低收入住房困難家庭發放經濟適用住房貨幣化補貼16932萬元。計劃到2010年完成25個舊住宅區改善項目，改建面積37萬㎡；完成棚戶區和危陋住宅區改建項目21個，61萬㎡。
分解到具體年度規劃：
1.**年把城市最低收入住房困難家庭全部納入廉租住房制度保障范圍，仍堅持以發放租賃住房補貼為主，租金核減為輔的保障方式。**年對2000戶城市最低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼400萬元；將城市低收入家庭全部納入經濟適用住房貨幣化補貼保障范圍，對2352戶城市低收入家庭發放經濟適用住房補貼5644萬元。完成9個舊住宅區改善項目，改建面積16.2萬㎡；完成棚戶區和危陋住宅區改建項目10個，35.07萬㎡。
2.2009年，在解決最低收入家庭、低收入家庭住房困難的基礎上，通過租賃住房補貼和經濟適用房貨幣化補貼的形式，在結合當時市區經濟發展水平的基礎上，逐步解決中等偏低收入家庭的住房困難。2009年對2200戶城市最低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼440萬元，對2352戶城市低收入家庭發放經濟適用住房補貼5644萬元；完成8個舊住宅區改善項目，改建面積11.2萬㎡；完成棚戶區和危陋住宅區改建項目7個，20萬㎡。
3.2010年，對2400戶城市最低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼480萬元，對2352戶城市低收入家庭發放經濟適用住房補貼5644萬元。完成8個舊住宅區改善項目，改建面積9.6萬㎡；完成棚戶區和危陋住宅區改建項目4個，5.93萬㎡。
四、保障措施和政策
1.調整廉租住房租金補貼標準。根據我市社會和經濟的發展以及房屋租賃市場變化等實際情況，及時調整租賃住房補貼標準，讓最低收入家庭能真正租到滿足基本居住需求的住房。**年租賃住房補貼標準為人均建筑面積15平方米，家庭總建筑面積50平方米以下，一人戶建筑面積30平方米，每月每平方米補貼5元。補貼標準根據住房租賃市場租賃價格的變化進行調整。
2.多渠道籌措住房保障資金。我市住房保障資金主要來源于以下四個方面：1.市、縣土地出讓凈收益，比例不得低于10%；2.住房公積金增值收益扣除計提住房公積金貸款風險準備金、管理費等費用后的余額,增值收益余額在市區和縣（市）之間的分配按住房公積金繳存余額的比例進行；3.財政一般預算資金；4.其他資金。住房保障資金實行專戶管理，專款專用，并接受審計和公眾監督。市住房保障和房產管理局負責測算年度廉租住房制度保障資金需求情況，經政府批準后，由財政部門按照規定負責籌集，并于下年度初將保障資金劃轉市住房保障和房產管理局專用賬戶。
3.規范申請、審核、公示及退出程序
廉租住房制度保障的申請、審核、公示及退出程序參照《**市城鎮最低收入家庭住房保障暫行辦法》（**市人民政府令〔2006〕第19號）執行；經濟適用住房貨幣化補貼的申請、審核、公示等程序參照**市房產管理局《關于經濟適用住房實行貨幣補貼的實施細則》（邢市房〔**〕55號）執行。
4.明確工作職責。
市住房保障和房產管理局，負責組織實施住房保障規劃，制定全市住房保障工作年度計劃、審核各縣（市）住房保障工作年度計劃，做好政策調整、業務指導、資金核定、督查督辦等工作。
強調保障性住房建設是政府為穩定房市而推行的又一政策。對此，華遠地產董事長任志強對《小康》記者重申了對保障性住房建設的十點思考
一、完善住房政策比市場房價更重要
住房政策的制度建設遠比一時的市場房價更重要。
早在1998年23號房改文件出臺時，我們就提出要在建立商品房市場的同時建立起解決低收入人群的社會保障制度；當經濟適用住房未加任何限制條件的混入到商品房的行列而自由交易時，我們又提出應對經濟適用住房加以回購的限制；當幾乎所有的媒體都在爭論“居者有其屋”時，我們提出解決住房權利是有住房而非一定要有房產，更多的低收入家庭應靠政府解決廉租房……
我們曾提出了無數在當時被認為是大逆不道的主張，被認為是“人民公敵”的輿論。因為我們是發展商，因此就一定是只為了代表利益集團的立場，立場決定了對錯，道理在偏激者面前顯得毫無反抗之力。
據我觀察，中國近十年房改貨幣化分配之后的核心問題，恰恰是沒有同步建立一套社會保障體系，過度的依賴于原有的福利分配和市場化。雖然同步出臺了經濟適用住房政策，但由于拉動經濟增長的雙重目標，使經濟適用住房并未能有效的落實于應分享改革成果的低收入家庭，并變相成為了可以自由交易的商品房。因此購買行為遠大于租賃行為，仍讓大量的低收入家庭可望而不可及。
事實更多表現出的是，政府在保障性住房體系建設上的“缺位”和在市場中過度壟斷與行政干預的“錯位”，以至于形成了全民購房運動和價格信號的扭曲。
本來老百姓無需關心商品房房價，而只要知道如何能解決住房問題。如果全國上下所有人來關心商品房的房價了，那說明住房制度建立的不完善。
二、保障性住房應以政府為主體
只有政府買單的才叫保障性住房。
世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋――公共住房是由政府買單的保障性住房。而私屋則為商品房，是私人擁有不享受政府買單優惠的自建或市場化的商品房，是私人支付全部土地使用成本與建筑成本的財產權利。
只有劃撥土地上的住房是土地的財產權利歸國家所有。購買經濟適用住房者只擁有房屋的實體財產，但并不擁有土地的財產權利。而土地非出讓的劃撥則是政府的買單部分或財產收入的轉移部分。這就是住房保障性質的最基本特征。
保障性住房權是國家對人權的保護。就像中國有城市對流浪者救濟的制度一樣，是人權的保護，也包括提供政府買單的免費食宿。
社會保障性住房，政府當然可以用市場化的方式建設，但并不等于凡是市場化的住房都成了社會保障性住房。尤其凡是交納了土地出讓金的商品房都不能列入保障性住房的范疇，許多人錯誤的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一種保障性住房。也有人錯誤的理解：“雙限”商品房是一種保障性住房。這都是從根本上忽略了政府已從商品房的土地出讓中獲取了應得的或最大的利益。政府不但沒有承擔買單的責任，反而要求市場去提供社會保障，這是一個荒謬的邏輯。
企業在市場中的核心競爭力來自于它的贏利能力，判斷企業的行為唯一的標準是法律。而承擔社會責任，政府是主體。
三、保障對象應為低收人群
“居者有其屋”的真實意義是提供無法用私房（商品房）解決住房問題又無權享受政府提供的保障性住房的另一種選擇。
盡管現在有讓中等收入家庭購買經濟適用房的提法，但我覺得這不太現實。我們的社保問題還沒有完全解決，把醫保、教育等問題都放棄，優先來解決住房問題，這種方案值得探討。
需要得到政府保障的低收入人群的比例相對比較低。從全世界來看，真正需要城市或國家完全保障的人口只有10%。但中產階級比例很大，我不認為我國有這個經濟實力來保障中產階級的住房問題。
四、設置保障性住房的退出制
保障性住房還需要解決另一個問題就是退出制度。現在的情況是，住進去以后就不出去了。因為不能解決這些問題，所以政府也不愿意建實物。過去北京是通過收購舊房子之類的進行實物配租，幾萬戶中實物配租的只有幾千戶，剩余的都是發補貼。
一提到保障性住房，就有人舉例說香港的“居者有其屋”政策，其實這在理解上有誤差。當時香港提出“居者有其屋”是給那些不能買私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一種選擇。這和完全保障居住權利是兩回事。“居者有其屋”包括政府提供幫助讓你具備購房能力的人，即不具備購房能力人群；廉租房是完全無能力的人，那些人居住的區域到現在也很差。現在中間階層的那部分人群數量在增長，而這部分人中有些經濟條件得到了改善，甚至有奔馳車出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在發愁怎么讓這些人出去。
美國政府采取的辦法是只準你住三年，也就是說政府只幫助你三年，三年以后就強制你離開。有特殊困難、生老病死、失業的可以繼續住三年，就是怕你賴在政府的保障性住房里不走。我們現在沒有這樣做，因為我們的收入證明制度還很不完善。
五、城市建設用地供給VS農村宅基地
任何國家都必須對國民的住房問題承擔責任，這種責任包括供給建設居住房屋的用地。
中國目前存在的問題是無論這幾年的房地產投資有多少的增長，都未能實現我國政府1996年向聯合國提交的報告中在2000年應實現的目標。至少今天不管是城市還是農村都無法滿足這種最基本的成套住宅。那么又讓這些城市居民不管是買還是租又住在哪里呢？
在限制城市建設用地供給和耕地18億畝紅線的政策中唯獨不限制農村宅基地的發展。因此宅基地的總面積超過了城市建成區總量的四倍多，同時城市還要為“農民工”進城提供長期甚至永久性住房。
這個矛盾的根子也許正在于兩種不同土地性質的政策上。
六、以土地出讓收入保障性住房建設資金
最能支撐地方政府快速積累財富的就是土地資源。幾年前各地政府紛紛提出的經營城市的概念重點就放在了經營城市的土地上，土地收入成了地方財政的第二大來源。城市的建設與開發同樣提供了大量的稅收。
根據《中國國土資源年鑒2005》的統計數據，2004年全國國有土地供應出讓181510.3公頃，成交價款6412.2億元，扣除實際支付的征地補償費、拆遷補助費、土地開發費、計提用于農業土地開發的資金以及土地出讓業務費等各種費用之后實現的土地凈收益為2339.8億元。根據2004年全國經濟普查的數據顯示，2004年全國房地產開發企業的經營利潤總額為1035.2億元。土地的凈收益是房地產企業經營利潤的2.26倍。
讓弱勢群體分享經濟發展的改革成果，既要解決一次分配中的競爭力問題，也要注重二次分配中的保障與殺富濟貧的轉移分配問題，住房尤其是重中之重。在中國已基本保障了就業與生存的尊嚴時，最難解決也是最必須解決的就是低收入家庭的住房問題。讓一張床變成一套房，歷來都是各國政府的重要任務。
政策的導向將從讓市場承擔低收入家庭的住房責任，變為由政府承擔社會保障住房責任的轉化。真正對民生的關注正是體現在這種由政府買單的社會保障制度上。
七、減稅貼息解決中產階層住房
對于中等收入家庭購買經濟適用房的說法，我覺得首先從經濟上說，沒有任何一個國家會向中產階層分配財產。如果經濟適用房面向中產階層，這實際上就帶有一種財產分配的性質。但從經濟學的角度說，財產分配不應該向中產階層傾斜。
經濟學上找不到要對中等收入家庭給以保障或補貼的理論，但發達國家大多有以國家為后盾的市場化經營方式中的貼息貼租的做法。
貼息是指對特定人群購房所發放的低息貸款。貼息是輔助這些家庭靠自身能力在市場中解決住房問題的重要手段。貼租是指對特定人群租房需求實行的過渡性消費，讓租金高于廉租房但略低于市場的一種租賃住房消費。
我認為中等收入人群的住房問題不能完全靠國家保障，想保也保不起。但要靠國家支持，變成住房體系中的一部分。
各國購房中大多有相應的減稅制度，為什么中國沒有執行呢？當貨幣收入轉為實體財產時，反而加了許多稅，包括二手房交易中的各種稅收，還要加什么物業稅。這一系列稅收政策也許對高收入和對投資獲利高于稅收損失的人來說是無所謂的（稅收是可以轉移到房價中的），但對中等收入人群來說則變成了巨大的交易成本，或者說成為了購買障礙，許多人沖進一手房市場攀高，也與二手房交易的稅收過重相關。
減稅的最大受益者并非是被稱為富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因為定額減免的購房稅收對富人們的納稅幾乎沒有太多影響，一次享受之后就不再有用了。但對中等收入或者中等偏下收入的家庭則會在梯次消費中多次使用，并真正提高他們的住房支付能力，增加市場中的交易量與稅收總量。
八、建設房屋租賃市場減壓房市
低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向購房消費過渡的時候可以進入房屋租賃市場，減緩住房壓力。
租賃性住房的建設就成為繼低收入保障性體系建立之后的另一項重大工程。保障是政府買單的行為，而租賃是政府政策支持的行為，完全可以在政策的支持與引導下，靠市場的力量迅速的建立起來，這會對中等收入人群和整個市場產生重大影響。
保障性住房的受益人本來也進入不了市場（強制性拆遷補償者除外），但中等收入人群則會進入市場，只有當市場中的租賃性住房具有規模時，這部分消費才會被從購買行列中分離變成梯次消費的過渡，讓收入在幾年之后有所提高時再升級。
完整的住房體系建立是個分步實施的較長階段，但建立住房體系時應先分析現有的住房情況和消費需求。有一套能覆蓋各種收入人群的完善體系安排。而不是頭痛時治頭、腳痛時治腳，讓市場在一個更完善的政策指導下運行。
九、商品房價總體會上漲
房價由供給以及需求來決定的。
目前，我國35歲以下的成年人口約為4億人，到2015年則會接近6億人，已成為了中國的主力人口群，他們也是近幾年工資收入增長最快的年齡組，三年半的收入增長超過了45%，因此他們的生活方式會對中國的經濟發展產生重大的影響。正是由于這種收入高增長的預期和結婚生子的剛性需求使得他們成為了房地產市場的主力軍，從已購房人群的統計中可以看出，這一年齡段的購房比例占全部購房人群中約70%（兩個十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未結婚先有房或為結婚而購房者占有相當比例，為改善居住條件者更占多數。這種剛性需求隨著中國經濟的長期看好而正在加強，這一現象一直會持續到2020年。
同時，在用地上，我們總的用地指標不變時，卻需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途時，就必然使商品房建設的可用地數量減少，在本來就供不應求的局面之下減少商品房的土地供給又必然的進一步推高了土地的價格，轉而變成了推高房價的因素。
2007年11月份房價出現下跌，我認為這只是暫時的并且是局部區域的，不可能是大范圍的全線下跌。有人誤以為凡是商品就一定會隨著工業化生產的效率提高而降低生產的成本，從而降低商品的價格，這也許是個錯誤。凡是和稀缺資源消耗密切相關的商品，不管如何改進生產，提高效率都無法完全消化資源緊缺而影響的價格上漲。許多商品隨著必要成本的增長也會始終保持上漲的趨勢，就象豬肉、雞蛋和牛奶會有局部時間的波動，但最終也只會上漲而無法因生產效率提高而降價。
十、關鍵在于保障住房政策的執行度
住房保障性政策的出臺受到了全社會的關注與歡迎，但更多的人都在懷疑政策的可執行性與執行的力度。我個人認為這個政策一定會得到貫徹與執行的，否則當地的人大與政協都會不干的。但執行到什么程度則要看當地政府選擇的平衡點是否合理與適度了。
1、保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。
2、中國大力加強保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。
3、社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給中低收入的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。
（來源：文章屋網 ）
大多數人的住房問題如何解決?目前,有兩種比較具體的解決方案:一是住房和城鄉建設部部長姜偉新所言,中等收入家庭根據各地實踐,采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決。二是國務院參事、全國政協常委任玉嶺向中央提交的建議:政府應為占居民人口70%～80%的工薪階層提供經濟適用房,少數高收入家庭可以購買商品房,對商品房的管理則可以完全放開。
從表面上來看,這兩種住房保障體系,都把中等收入者納入了其中。但是,兩者之間卻存在本質的不同,區別之大可用天壤之別來形容。
實施限價房只是相當于在商品房的基礎上給出一個折價,政府仍然在獲取收益,只是獲取的收益比商品房略微少一點。而經濟適用房則完全不同。根據國家規定,經濟適用房的建設用地采取行政劃撥方式供應;免收各種行政事業性收費和政府性基金;經濟適用住房項目外,基礎設施建設費用由政府負擔……政府基本上沒有收益。而既然是保障,政府就不應從中獲取收益。顯然,在中等收入者的保障體系中,經濟適用房應被作為主體。
但是,很多人指出,把中等收入者納入住房保障體系,政府財力難以支持。那么,我國能否承擔起中等收入者的住房保障呢?回答這個問題之前,我們不妨先看看農村的情況。眾所周知,農民的收入狀況遠遠比不上城市(若將城鎮居民的一些隱利和優惠折算成收入,中國城鄉居民的收入差距可能達到6∶1),并且,農民不能享受住房公積金和廉租房、經濟適用房制度,建房也沒有補貼。但是,我國廣大農村卻在國家不花費財力的情況下完全解決了住房問題。
原因是什么?筆者通過研究發現,地方政府不從中獲取收益,正是農民自行解決好住房問題的最重要原因。在農村,政府根據農民家庭成員的數量分配宅基地,并不從中征收土地出讓金;在農民建房過程中,也不征收名目繁多的各種稅費。當然,農民也不必去賄賂個別政府官員,這又減少了隱性成本。也就是說,農民只需自行承擔建筑成本即可在國家不花一分錢的情況下,解決好住房問題。
