時間：2023-02-27 11:11:32
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇土地登記制度，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
① 登記所
在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
② 登記對象
係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學(xué)校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。
③ 不動產(chǎn)登記法
不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當(dāng)長，可再細(xì)分為75個項目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18 號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456 號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運(yùn)用。
2． 不動產(chǎn)登記
① 可為登記之權(quán)利
登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。
所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)
所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項、同法164條等） .
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
② 公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認(rèn)來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。
但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實(shí)際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③ 申請人
登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請該登記而取得權(quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④ 登記之效力
權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件） .舉購買土地的例子來說，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實(shí)際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時擔(dān)任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍赢a(chǎn)登記法制定當(dāng)時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說明。
⑤ 登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
· 登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
· 登錄免許稅之繳納 原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。
· 附件書類之檢附
申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）
· 登記事項證明書 （登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
· 登記識別資訊 （或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）
· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥ 登記之囑托
承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）
· 登記事項證明書 （登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。
在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3． 土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關(guān)于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項） .此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。
①登記所
在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務(wù)局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務(wù)員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產(chǎn)登記係依不動產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內(nèi)容，則有可能在少許時間內(nèi)于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
②登記對象
係以不動產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學(xué)校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護(hù)人之制度。法院基于申請，根據(jù)本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書類及確定期日常無法適切因應(yīng)之動產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請登記件數(shù)。
③不動產(chǎn)登記法
不動產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產(chǎn)表示和有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利并對之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產(chǎn)登記法而被制定。不動產(chǎn)登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當(dāng)長，可再細(xì)分為75個項目），不動產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開法令而被運(yùn)用。
2．不動產(chǎn)登記
①可為登記之權(quán)利
登記係針對土地及建物等不動產(chǎn)之表示，抑或就不動產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。
所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購買權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採礦權(quán)
所謂不動產(chǎn)之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務(wù)；怠于此一申請義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權(quán)人課予責(zé)任（不動產(chǎn)登記法第47條第1項、同法164條等）.
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時涂銷抵押權(quán)登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
②公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認(rèn)來判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。
但是，實(shí)務(wù)上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實(shí)際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③申請人
登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過申請該登記而取得權(quán)利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務(wù)者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權(quán)利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權(quán)利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內(nèi)，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④登記之效力
權(quán)利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無關(guān)，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實(shí)際上在日本購買土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書類，交由司法書士確認(rèn)后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔(dān)任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請，一個司法書士可同時擔(dān)任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍赢a(chǎn)登記法制定當(dāng)時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說明。
⑤登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件書類之檢附
申請登記之登記義務(wù)者其登記申請意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來說，作為賣方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔(dān)保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內(nèi)者為限）
·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
·登記識別資訊（或被稱為權(quán)利証之登記完了證明）
·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥登記之囑托
承前所述，權(quán)利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務(wù)者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面）
·登記事項證明書（登記義務(wù)者為法人之場合，為證明其權(quán)限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。
在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關(guān)于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請（不動產(chǎn)登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應(yīng)檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調(diào)解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷之。
第一條為保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，規(guī)范土地登記行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本自治區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利必須依照本辦法的規(guī)定進(jìn)行土地登記。
第三條依法登記的土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。
第四條國有土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是縣級以上人民政府。集體土地所有權(quán)和用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的集體土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是縣級人民政府。土地他項權(quán)利登記機(jī)關(guān)是土地行政主管部門。
縣級以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)辦理土地登記事務(wù)。土地行政主管部門設(shè)在國家級和自治區(qū)級開發(fā)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的派出機(jī)構(gòu)可以具體辦理土地登記事務(wù)。
第五條土地登記工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，取得土地登記資格證書，持證上崗。
第六條集體土地所有權(quán)登記發(fā)證所需工作經(jīng)費(fèi)由各級人民政府予以保障。
第二章一般規(guī)定
第七條土地登記以土地權(quán)屬界線所包圍的封閉地塊即宗地為基本單元。
宗地內(nèi)土地用途、使用權(quán)類型、使用期限不同的，應(yīng)當(dāng)分別劃宗申請登記。
擁有或者使用兩宗以上土地的土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人，應(yīng)當(dāng)分宗申請登記。
跨縣級行政區(qū)域使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別申請登記。
第八條有下列情形之一的，可以申請土地登記：
（一）土地初始登記；
（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、交換；
（三）土地使用權(quán)出資；
（四）土地使用權(quán)出租、抵押；
（五）繼承或者遺贈取得土地使用權(quán)；
（六）本辦法第三十四至三十九條、第四十九至五十三條規(guī)定的變更登記和注銷登記；
（七）其他依法可以申請登記的情形。
第九條共有的土地應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。農(nóng)村宅基地，按戶申請。
第十條申請人可以委托土地登記中介機(jī)構(gòu)或者其他人申請登記。
無行為能力或者限制行為能力的公民申請土地登記的，由其監(jiān)護(hù)人申請登記。
第十一條申請土地登記，應(yīng)當(dāng)提交土地登記申請書、申請人的身份證明、權(quán)屬證明文件和其他相關(guān)材料。
申請的，應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書、人的身份證明。境外（含港澳臺）申請人的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)依法辦理公證或者認(rèn)證。授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項和權(quán)限。
申請人名稱已變更的，應(yīng)當(dāng)提供名稱變更證明材料。
申請農(nóng)村宅基地登記的，應(yīng)當(dāng)提交戶籍證明材料。
提交土地登記申請書，申請人為公民的應(yīng)由申請人簽名或者捺印，申請人為單位的應(yīng)蓋章。申請的，人應(yīng)當(dāng)簽名（捺印）或者蓋章。
申請人應(yīng)對申報內(nèi)容和提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
第十二條申請土地登記應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）申請登記的土地在本行政區(qū)域內(nèi)；
（二）申請人具有申請資格；
（三）有相關(guān)權(quán)屬證明材料；
（四）申請登記的內(nèi)容與相關(guān)權(quán)屬證明材料相符。
不符合前款第（一）項規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)告知申請人到有關(guān)土地行政主管部門申請辦理。不符合前款其他條件的，應(yīng)當(dāng)一次性告知申請人需要補(bǔ)交的材料或者補(bǔ)正的內(nèi)容。
具備受理條件的土地登記申請，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)向申請人開具收件單，收件單應(yīng)當(dāng)注明受理申請日、收件序號、申請人的有關(guān)權(quán)利與義務(wù)、辦理程序與要求。
不符合申請登記條件的，土地行政主管部門應(yīng)及時退回申請材料。
第十三條土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行地籍調(diào)查3日前通知申請人以及相鄰關(guān)系人協(xié)助地籍調(diào)查，確認(rèn)權(quán)屬界址。除已具有有效邊界確認(rèn)文件或者協(xié)議已劃定明確權(quán)屬界線的外，應(yīng)根據(jù)地籍圖、用地審批紅線圖等資料組織申請人及相鄰關(guān)系人現(xiàn)場指界確認(rèn)權(quán)屬界址。
宗地界址可以由申請人在申請登記前委托有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)測量，并將宗地界址表、宗地圖作為權(quán)屬證明材料提交土地行政主管部門；也可以在地籍調(diào)查期間由土地行政主管部門勘丈或者由申請人委托有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)測量。
地籍調(diào)查應(yīng)當(dāng)形成地籍調(diào)查表、宗地界址表、宗地圖、地籍圖等成果，土地登記工作人員應(yīng)當(dāng)對地籍調(diào)查成果的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
申請人或者相鄰關(guān)系人不能按時現(xiàn)場指界的，可以向土地行政主管部門提出延長指界時間。申請人或者相鄰關(guān)系人不申請延長指界時間，又未現(xiàn)場指界或者現(xiàn)場指界后未簽字（捺印）的，由土地行政主管部門根據(jù)有關(guān)地籍資料、現(xiàn)狀界址以及指界情況確定宗地界址，并書面通知申請人或者相鄰關(guān)系人。
宗地界址有爭議的，根據(jù)處理土地權(quán)屬爭議的有關(guān)規(guī)定辦理。
第十四條土地行政主管部門根據(jù)土地登記申請、申請人提交的材料和地籍調(diào)查成果進(jìn)行全面審核，符合登記要求的，應(yīng)當(dāng)予以登記。登記的主要內(nèi)容有：
（一）土地權(quán)利人；
（二）土地權(quán)屬性質(zhì)；
（三）土地使用權(quán)類型；
（四）土地權(quán)屬來源；
（五）土地坐落、所在圖幅號、宗地號；
（六）土地界址；
（七）土地面積；
（八）土地用途、土地使用條件；
（九）土地取得時間、土地使用期限；
（十）他項權(quán)利；
（十一）登記日期；
（十二）其他登記內(nèi)容。
第十五條土地初始登記和本辦法第三十一條、第四十二條第二款、第四十九至五十二條規(guī)定的登記情形，在權(quán)屬審核之后應(yīng)當(dāng)在本市、縣行政區(qū)域范圍內(nèi)的媒體公告或者在登記土地所在地點(diǎn)以一定的形式予以公告，公告期為30日。公告的主要內(nèi)容包括：
（一）土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和他項權(quán)利人的名稱、地址；
（二）準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、界址、面積、用途；
（三）土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和他項權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)關(guān)；
（四）其他事項。
第十六條申請人或者其他利害關(guān)系人對公告內(nèi)容有異議的，可以在公告期限內(nèi)向受理機(jī)關(guān)提出異議申請，并提交書面申請書和有關(guān)證據(jù)材料。土地行政主管部門收到異議申請書后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)查，在30日內(nèi)將復(fù)查結(jié)果書面通知異議申請人。
第十七條土地登記申請經(jīng)審核或者公告確認(rèn)符合土地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確等條件的，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)填制土地登記卡和土地證書。
土地行政主管部門根據(jù)土地登記卡填制土地證書，土地證書上記載的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與土地登記卡有關(guān)內(nèi)容一致。土地證書是土地權(quán)利的法律憑證，任何單位和個人不得偽造、涂改和買賣。
第十八條登記期間，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)暫緩登記：
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限超過土地有償使用期限；
（二）沒有繳納有關(guān)稅費(fèi)；
（三）土地權(quán)屬發(fā)生爭議尚未解決；
（四）土地違法行為尚未處理；
（五）土地權(quán)利被依法查封；
（六）申請人或者其他利害關(guān)系人對登記公告內(nèi)容提出異議，需要進(jìn)行處理；
（七）其他應(yīng)當(dāng)暫緩登記的情形。
土地行政主管部門作出暫緩登記決定的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。
第十九條受理土地登記申請后，經(jīng)審查不符合登記條件的，作出不予登記的決定并書面通知申請人。
第二十條土地登記機(jī)關(guān)和土地行政主管部門自受理申請之日起，應(yīng)當(dāng)在下列規(guī)定的期限內(nèi)完成土地登記工作：
（一）初始登記為30日；
（二）變更登記為20日；
（三）他項權(quán)利登記為10日；
（四）注銷登記為10日。
前款規(guī)定的期限經(jīng)批準(zhǔn)可以延長，但延長不得超過規(guī)定期限的一倍。
地籍調(diào)查期間進(jìn)行的宗地測量時間、指界時間、公告時間、異議復(fù)查時間不計算在辦理期限內(nèi)。
第二十一條土地登記形成的文件資料應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定整理歸檔，永久保存。任何單位和個人不得偽造、涂改土地登記文件資料。
土地登記卡的副聯(lián)按街坊（村）及宗地號順序排列組裝形成土地登記簿。
依法可以公開查詢、復(fù)制的土地登記資料，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提供。
第二十二條土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照土地登記技術(shù)規(guī)范辦理土地登記。
第三章初始登記
第二十三條土地初始登記，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)通告，通告主要內(nèi)容包括：
（一）土地登記區(qū)的劃分；
（二）土地登記期限；
（三）接受申請與收件的地點(diǎn)；
（四）申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明材料；
（五）其他事項。
第二十四條經(jīng)批準(zhǔn)取得的土地使用權(quán)和按照有關(guān)規(guī)定確定的土地所有權(quán)、土地使用權(quán)，尚未辦理土地登記、納入地籍管理的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請辦理初始登記。
第二十五條國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)由使用人申請登記。
公共和市政設(shè)施用地，由該公共和市政設(shè)施主管部門申請登記；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地屬于農(nóng)民集體土地的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織申請登記。
農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會申請登記；屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組申請，組織機(jī)構(gòu)不健全的，由村民委員會申請；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請，組織機(jī)構(gòu)不健全的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請。
第二十六條市、縣人民政府通告土地初始登記的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在通告規(guī)定的期限內(nèi)申請初始登記。
有下列情形之一的，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)申請初始登記：
（一）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，自按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起；
（二）以租賃方式取得國有土地使用權(quán)的，自簽訂租賃合同之日起；
（三）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，自接到建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或者國有土地劃撥決定書之日起；
（四）使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行建設(shè)的，自接到建設(shè)用地批準(zhǔn)文件之日起；
（五）國有土地由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，自土地承包經(jīng)營合同簽訂之日起。
第二十七條依法使用國有建設(shè)用地的，申請國有土地使用權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；
（二）以有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的，提交土地有償使用合同；
（三）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，提交已核發(fā)的國有土地劃撥決定書；
（四）涉及拆遷安置的，提交拆遷補(bǔ)償安置工作完成的相關(guān)證明文件；
（五）已繳清地價款的證明文件；
（六）已繳清有關(guān)稅費(fèi)的憑據(jù)；
（七）建設(shè)用地審批紅線圖；
（八）已核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計條件；
（九）其他證明材料。
1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施以前，已經(jīng)使用國有建設(shè)用地，土地權(quán)屬證明文件不符合前款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）個人使用的，提交房屋權(quán)屬證明；沒有房屋權(quán)屬證明的，提交人民法院生效的判決書、裁定書、調(diào)解書或者人民政府及有關(guān)部門處理的文件；
（二）單位使用的，提交權(quán)屬來源證明材料及單位主管部門的意見；
（三）因房地產(chǎn)繼承、買賣、調(diào)整、交換、贈與等原因取得土地使用權(quán)的，除按本款第（一）項或者第（二）項提交土地、房屋的權(quán)屬證明文件之外，還應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的協(xié)議和證明材料；
（四）其他證明材料。
無法提交土地權(quán)屬證明材料的，應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬來源演變的書面報告和所在居民委員會或者基層人民政府的證明文件。
第二十八條依法使用集體建設(shè)用地的，申請集體土地使用權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；
（二）建設(shè)用地審批紅線圖；
（三）以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，提交有關(guān)入股或者聯(lián)營合同；
（四）其他證明材料。
1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施以前，已經(jīng)使用集體建設(shè)用地，土地權(quán)屬證明文件不符合前款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）農(nóng)村村民使用的宅基地，提交所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會或者基層人民政府的證明文件；
（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)村內(nèi)公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的建設(shè)用地，提交土地權(quán)屬來源演變的書面報告、所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會或者基層人民政府的證明文件；
（三）與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的有關(guān)協(xié)議等；
（四）其他證明材料。
第二十九條依法使用國有土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，申請國有土地使用權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）國有土地批準(zhǔn)文件；
（二）承包經(jīng)營合同；
（三）用地審批紅線圖；
（四）其他證明材料。
國有農(nóng)林場使用國有土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，申請國有土地使用權(quán)登記時，按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)權(quán)屬證明文件。
國有土地依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》及有關(guān)法律、法規(guī)辦理。
第三十條申請農(nóng)民集體土地所有權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）時期，頒發(fā)的土地所有證和土地檔案清冊；
（二）合作化時期或者實(shí)行勞力、土地、耕畜、農(nóng)具等固定時，確定的土地歸農(nóng)民集體所有的決議、決定和其他文件；
（三）當(dāng)事人之間就農(nóng)民集體所有土地依法達(dá)成的協(xié)議；
（四）各級人民政府在職權(quán)范圍內(nèi)對農(nóng)民集體所有土地作出的處理決定或者依法生效的調(diào)解協(xié)議；
（五）各級人民政府明確土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營管理的文件；
（六）人民法院對權(quán)屬糾紛作出的生效的判決書、裁定書、調(diào)解書；
（七）其他能依法證明土地所有權(quán)來源的證明材料。
無法提交前款規(guī)定材料的，應(yīng)當(dāng)提交以下權(quán)屬參考證明材料：
（一）農(nóng)村土地承包合同、林地使用權(quán)、林木所有權(quán)等證明材料；
（二）依法形成的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、森林資源清查有關(guān)成果資料；
（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理使用土地的事實(shí)資料和有關(guān)憑證；
（四）依法制定的行政區(qū)域界線及其邊界地圖。
無法提供土地權(quán)屬證明文件或者權(quán)屬參考證明材料的，應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬來源演變的書面報告和村民委員會或者基層人民政府的證明文件。
第三十一條土地登記機(jī)關(guān)、土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查等成果資料，對尚未確定土地使用權(quán)的國有土地進(jìn)行登記造冊；收回、交回、收購、空閑的國有建設(shè)用地和依法征收之后尚未批準(zhǔn)使用的建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定納入儲備的，由市、縣人民政府土地儲備機(jī)構(gòu)持有關(guān)批準(zhǔn)文件申請登記。
第四章變更登記
第一節(jié)轉(zhuǎn)移變更登記
第三十二條已經(jīng)登記的土地使用權(quán)，因下列情形而引起變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后30日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移變更登記：
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、調(diào)整、交換、贈與；
（二）房地產(chǎn)繼承、遺贈；
（三）人民法院的生效判決、裁定、調(diào)解；
（四）仲裁機(jī)構(gòu)的生效裁決、調(diào)解；
（五）處分抵押房地產(chǎn)；
（六）房地產(chǎn)作價出資或者入股、聯(lián)營；
（七）單位合并、分立、兼并、改制；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或者變更時，應(yīng)當(dāng)依法先辦理房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書到土地行政主管部門申請土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并憑批準(zhǔn)文件辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記。
第三十三條土地轉(zhuǎn)移變更登記應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書、土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變更的文件、符合法律、法規(guī)和土地有償使用合同約定轉(zhuǎn)讓條件的證明材料，有房產(chǎn)轉(zhuǎn)移或者變更的，應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)變更登記后的房屋所有權(quán)證書。
第二節(jié)其他變更登記
第三十四條土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自宗地上建筑物竣工之日起30日內(nèi)，向土地行政主管部門申請辦理變更登記。
土地使用權(quán)發(fā)生土地用途和土地使用條件變更的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在獲得批準(zhǔn)變更之日起30日內(nèi)，持批準(zhǔn)文件和土地使用權(quán)證書申請變更登記；涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的應(yīng)當(dāng)提交繳納土地使用權(quán)出讓金的憑證。
第三十五條劃撥土地使用權(quán)依法辦理土地使用權(quán)有償使用手續(xù)的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在簽訂土地有償使用合同之日起30日內(nèi)，持原國有土地使用證、改變土地取得方式的批準(zhǔn)文件、土地有償使用合同、繳納土地使用權(quán)出讓金的憑證等申請變更登記。
第三十六條土地使用權(quán)人在不影響宗地的合理利用前提下分割宗地的，持土地使用權(quán)證書、分割方案等申請分割變更登記；共有人之間分割共有土地的，按分割變更登記辦理。
土地使用權(quán)人擁有相鄰宗地，并符合宗地合并條件的，可以持土地使用權(quán)證書申請合并變更登記。
第三十七條土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人和土地他項權(quán)利人更改名稱、地址的，應(yīng)當(dāng)在名稱、地址發(fā)生變更之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證明材料申請名稱、地址變更登記。
第三十八條土地權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地證書或者土地登記卡有登記錯誤或者遺漏時，可以申請更正登記。土地行政主管部門查明后更正登記。
登記的錯誤或者遺漏屬土地登記工作人員記載時的疏忽，并有原始登記證明材料可查的，土地登記機(jī)關(guān)、土地行政主管部門可以依職權(quán)直接進(jìn)行更正登記，并將更正登記內(nèi)容書面通知有關(guān)當(dāng)事人。
辦理更正登記的，應(yīng)當(dāng)及時告知利害關(guān)系人。
第三十九條海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自填海項目竣工之日起3個月內(nèi)，持下列證明材料到土地行政主管部門申請土地登記：
（一）土地登記申請書；
（二）海域使用權(quán)證書；
（三）海域使用批準(zhǔn)文件、海域使用權(quán)出讓合同、海域使用金的繳納憑證；
（四）已核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計條件；
（五）填海竣工驗(yàn)收文件；
（六）填海竣工測量圖件、資料；
（七）其他證明材料。
第四十條土地行政主管部門受理海域使用權(quán)人的土地登記申請后，應(yīng)當(dāng)按地籍調(diào)查的要求，核實(shí)海域使用權(quán)變更為土地使用權(quán)的基本情況，對符合下列條件的，確認(rèn)土地使用權(quán)，換發(fā)國有土地使用證：
（一）申請人是海域使用權(quán)證書上記載的海域使用權(quán)人；
（二）屬于填海項目，并且填海工程已竣工形成土地；
（三）界址清楚、面積準(zhǔn)確，土地使用情況與用海審批條件相符。
第四十一條填海土地使用權(quán)按以下規(guī)定登記：
（一）土地權(quán)屬性質(zhì)登記為國有土地使用權(quán)；
（二）土地使用權(quán)類型登記為出讓或者劃撥；
（三）土地權(quán)屬來源登記為填海；
（四）土地用途按審批用海時的項目性質(zhì)對照土地分類確定；
（五）土地使用條件按用海批準(zhǔn)文件、海域使用權(quán)證書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、規(guī)劃設(shè)計條件等確定；
（六）土地取得時間登記為填海竣工驗(yàn)收確認(rèn)的時間，并注明海域使用權(quán)取得的時間；
（七）土地使用期限按海域使用權(quán)的使用期限確定，海域使用權(quán)終止日期登記為土地使用權(quán)終止日期；
（八）其他內(nèi)容按土地登記要求登記。
第四十二條土地證書破損的，土地權(quán)利人可以持已破損的土地證書向土地行政主管部門申請換發(fā)。土地行政主管部門查驗(yàn)后，收回原土地證書，并予以換發(fā)，新的土地證書上注明“換發(fā)”字樣。
土地證書遺失、滅失的，土地權(quán)利人可以向土地行政主管部門申請補(bǔ)發(fā)。申請補(bǔ)發(fā)時，應(yīng)當(dāng)書面說明土地證書遺失、滅失的原因，并提供相關(guān)證明材料。土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)公告30日，公告期屆滿無人就該遺失、滅失事實(shí)提出異議或者經(jīng)審核異議不成立的，予以補(bǔ)發(fā)土地證書，新的土地證書上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原土地證書注銷。
第五章他項權(quán)利登記
第四十三條依法抵押或者出租土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同或者出租合同簽訂之日起30日內(nèi)，申請辦理土地他項權(quán)利登記。
設(shè)定其他土地他項權(quán)利的，當(dāng)事人在設(shè)定之日起15日內(nèi)，申請辦理土地他項權(quán)利登記。
第四十四條依法可以申請土地使用權(quán)抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）土地使用權(quán)證書；
（二）抵押擔(dān)保的主債權(quán)合同；
（三）抵押合同。
宗地分割抵押的，應(yīng)當(dāng)提交土地分割抵押方案及經(jīng)抵押權(quán)人和抵押人確認(rèn)的分割抵押界址圖。
第四十五條申請土地使用權(quán)出租登記，應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證書和租賃合同。
第四十六條依法可以申請其他他項權(quán)利登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列權(quán)屬證明材料：
（一）土地使用權(quán)證書；
（二）設(shè)定他項權(quán)利的證明材料。
第四十七條土地他項權(quán)利變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)，申請辦理他項權(quán)利變更登記。
第四十八條符合下列條件的土地他項權(quán)利登記申請，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記：
（一）申請人是設(shè)定他項權(quán)利的當(dāng)事人，且其中一方是土地登記卡記載的土地使用權(quán)人或者土地所有權(quán)人；
（二）設(shè)定他項權(quán)利登記的土地在土地登記范圍內(nèi)；
（三）設(shè)定的他項權(quán)利與已經(jīng)登記的權(quán)利不沖突；
（四）符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
第六章注銷登記
第四十九條農(nóng)民集體所有的土地依法被征收或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬成員依法成建制轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，應(yīng)當(dāng)在集體土地被征收或者辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非之后，土地登記機(jī)關(guān)、土地行政主管部門根據(jù)生效的法律文件直接注銷集體土地所有權(quán)登記。集體土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自土地被征收之日起30日內(nèi)，將土地證書交回土地登記機(jī)關(guān)注銷，逾期不交回的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。
第五十條依法收回土地使用權(quán)的，土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)收回土地使用權(quán)的決定注銷土地使用權(quán)登記。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自收到收回土地使用權(quán)決定書之日起30日內(nèi)，將土地證書交回土地登記機(jī)關(guān)注銷，逾期不交回的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。
依法責(zé)令交還國有土地的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自收到責(zé)令交還國有土地使用權(quán)的決定書之日起30日內(nèi)，將土地證書交回土地登記機(jī)關(guān)注銷，逾期不交回的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。
第五十一條以有償使用方式取得的土地使用權(quán)，使用期滿前未申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準(zhǔn)的，原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在期滿之日前15日內(nèi)，持土地證書申請國有土地使用權(quán)注銷登記，逾期未申請注銷的，土地登記機(jī)關(guān)在土地使用期滿后公告注銷。
第五十二條因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的，原土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人持原土地證書及有關(guān)證明材料，申請土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)注銷登記，逾期未申請注銷的，土地登記機(jī)關(guān)公告注銷。
第五十三條土地他項權(quán)利終止，當(dāng)事人在該他項權(quán)利終止之日起15日內(nèi)，持有關(guān)證明材料申請土地他項權(quán)利注銷登記。
第七章法律責(zé)任
第五十四條不按照本辦法規(guī)定辦理登記的，由土地行政主管部門責(zé)令其限期辦理。
第五十五條申請人提交虛假的申請登記材料，造成登記錯誤，給有關(guān)土地權(quán)利人造成損失的，申請人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)查清的事實(shí)依法注銷土地登記，并由土地行政主管部門處以1000元以上1萬元以下的罰款。
第五十六條土地登記工作中有下列行為之一的，有關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）、、弄虛作假；
（二）因工作嚴(yán)重失職造成錯、漏登記，或者登記不當(dāng)而不糾正；
（三）泄露工作中知悉的商業(yè)秘密；
（四）遺失登記材料，給申請人造成重大損失；
（五）無正當(dāng)理由拒不辦理土地登記或者無正當(dāng)理由超過規(guī)定期限辦理；
（六）收受或者索取賄賂；
（七）違反規(guī)定收取費(fèi)用；
（八）拒絕接受上級行政機(jī)關(guān)監(jiān)督檢查。
第八章附則
1.1 土地登記將實(shí)行自我舉證制度。
《物權(quán)法》第11條規(guī)定：“當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。”即《物權(quán)法》實(shí)施后申請登記的土地權(quán)利人不但要提供權(quán)屬證明，還要提供宗地圖件以及反映宗地界線情況等圖件。對照目前的《土地登記規(guī)則》，申請土地登記，當(dāng)事人只要提供權(quán)屬證明材料即可，對土地的界址、面積等材料的取得主要以登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地地籍調(diào)查的結(jié)果為準(zhǔn)。但是，《物權(quán)法》在第11條又規(guī)定，“申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實(shí)地查看”.因此對申請人提供的申請材料并不是直接認(rèn)可，一般還必須到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查。特別是土地權(quán)利的登記，涉及土地界址的情況很多，未經(jīng)核實(shí)單靠申請人提交的界址材料就登記的話，很容易引發(fā)界線糾紛。此外，相鄰宗地的權(quán)利人不給土地登記申請人指界的情況時有發(fā)生，申請人要提交完整的界址資料是很困難的。實(shí)行自我舉證是必要的，但不能絕對化。特別是在中國信用體系不健全、做假現(xiàn)象普遍發(fā)生的情況下，僅依靠申請人自我舉證就給予登記，登記機(jī)構(gòu)將承擔(dān)巨大的風(fēng)險，不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益也可能難以得到有效保障。
1.2 土地登記將實(shí)行屬地管轄制度。
《物權(quán)法》第10條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”.《中華人民共和國土地管理法》第11條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。論文格式農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定”.因此，現(xiàn)行的土地登記是分級管轄制度。部分省還專門規(guī)定了中央和省屬單位用地由省級人民政府登記。一些設(shè)區(qū)市規(guī)定，城區(qū)土地和單位用地由市人民政府登記，農(nóng)村集體土地由區(qū)級人民政府登記等。這對土地登記資料的完整性和統(tǒng)一性產(chǎn)生了不利的影響。因此，對不動產(chǎn)實(shí)行屬地登記管轄是十分必要的。屬地登記由哪一級登記機(jī)構(gòu)辦理，《物權(quán)法》中沒有明確規(guī)定。對中央一級來說，省級以下即可認(rèn)為是屬地。也有人認(rèn)為土地登記管轄?wèi)?yīng)由市級或者縣級管轄。
1.3 土地登記簿的法律地位更加明確。
《物權(quán)法》第16條規(guī)定，“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理”.第17條規(guī)定，“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”.第14條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”.這意味著土地登記申請經(jīng)批準(zhǔn)后，未將登記情況記載于土地登記簿的將不產(chǎn)生登記效力。現(xiàn)行的《土地登記規(guī)則》對土地登記簿也有相同或類似的規(guī)定，如《土地登記規(guī)則》第65條規(guī)定，“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利的法律依據(jù)”.但是，在實(shí)際工作中大部分地方?jīng)]有很好地執(zhí)行，造成了重登或漏登等一系列問題。因此，土地登記部門從現(xiàn)在起就應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)格依照《土地登記規(guī)則》的要求，建立土地登記簿。在《物權(quán)法》實(shí)施后，在土地登記簿上記載土地權(quán)利的變更情況將成為土地登記的必經(jīng)程序之一，如果未履行該項程序，其登記結(jié)果將可能被認(rèn)定為不合法。[LunWenData.Com]
二、土地登記中貫徹《物權(quán)法》的建議
《物權(quán)法》的實(shí)施對土地登記規(guī)范產(chǎn)生了重要的影響，特別是在現(xiàn)行土地和地上附著物分離登記的情況下，對土地登記提出了新的更高要求。
2.1 積極推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。
《物權(quán)法》確定了不動產(chǎn)登記制度的方向，從法律角度講，該法實(shí)施后就應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。任何涉及不動產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)此項工作的開展。不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，一方面將十分有利于保護(hù)不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，另一方面將節(jié)省大量的社會資源。例如，假設(shè)建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記制度，對一宗土地只有一個使用者的，只要登記土地權(quán)利即可。對房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)內(nèi)業(yè)主只要登記其房屋所有權(quán)，對小區(qū)使用土地范圍只要登記機(jī)構(gòu)一次統(tǒng)一登記備案即可。上文提到的小區(qū)土地使用權(quán)分?jǐn)偟葐栴}也就迎刃而解。
2.2 擴(kuò)大土地登記自我舉證范圍。
《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)登記自我舉證制度，不動產(chǎn)登記申請人有提供申請登記事項的權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址面積情況的義務(wù)。在當(dāng)前的土地登記體制下，不動產(chǎn)界址面積等情況以登記機(jī)關(guān)下屬的承辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查取得。從土地登記的角度看，土地權(quán)利人的自我舉證資料主要包括土地權(quán)屬證明文件和土地界線的合法性證明文件。土地權(quán)屬證明文件應(yīng)明確由土地登記申請人負(fù)責(zé)提交并對其真實(shí)性負(fù)責(zé)，而土地界址面積的認(rèn)定，可以采取由登記機(jī)構(gòu)的地籍調(diào)查逐步向有土地登記資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集過渡。在理順土地登記機(jī)構(gòu)后，再全面轉(zhuǎn)由土地登記機(jī)構(gòu)開展上述工作。
2.3 制定過渡時期的土地登記收費(fèi)辦法。
《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)登記按宗收費(fèi)的制度。原土地登記以面積或價值來收取費(fèi)用的辦法面臨改革，但從目前看，時機(jī)還不成熟。首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還沒有建立，有關(guān)的配套法規(guī)均未出臺，對不動產(chǎn)也沒有明確和具體的界定。其次，如果現(xiàn)在實(shí)施按宗收費(fèi)，大部分從事土地登記的機(jī)構(gòu)將面臨經(jīng)費(fèi)問題而無法開展正常的工作。現(xiàn)有的房屋登記機(jī)構(gòu)同樣也會出現(xiàn)類似的問題。因此，建議在不動產(chǎn)登記制度未建立前，維持現(xiàn)有的土地登記收費(fèi)辦法，逐步向不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度平穩(wěn)過渡。
2.4 《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)登記按宗收費(fèi)的制度。
>> 土地登記制度比較研究 淺析我國土地登記制度 規(guī)范土地登記制度的幾點(diǎn)思考 中國古代土地制度的現(xiàn)代啟示 集體土地上的房屋登記問題 農(nóng)村房屋土地權(quán)屬登記效力問題 分析集體土地內(nèi)房屋的登記方法 關(guān)于集體土地上的房屋登記的思考 集體土地上的房屋變?yōu)閲型恋厣系姆课菔浅跏嫉怯涍€是變更登記 從物權(quán)角度透視中國土地登記制度 淺談《物權(quán)法》對土地登記制度的影響 試論土地登記制度的改革與問題 構(gòu)建我國土地信托登記制度的思考 中國古代社會土地制度和賦稅制度演變之我見 從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角看中國古代土地制度變遷 關(guān)于房屋異議登記制度的探討 淺談優(yōu)化房屋預(yù)告登記制度 論中國古代土地所有權(quán)制度 論中國古代土地制度對私人財產(chǎn)權(quán)的保護(hù) 集體土地房屋登記的書證認(rèn)定與采證 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：中國 > 歷史 > 古代土地、房屋登記制度 古代土地、房屋登記制度 雜志之家、寫作服務(wù)和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 泓景")
申明:本網(wǎng)站內(nèi)容僅用于學(xué)術(shù)交流，如有侵犯您的權(quán)益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關(guān)內(nèi)容。 民國時期，北京前門外西河沿東口商鋪林立。圖/FOTOE
全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實(shí)際上在中國古代歷史上就存在。唐以后，中國在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度。土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。
從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作為確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料。
土地交易始自周朝
嚴(yán)格來說，中國在民國以前沒有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭端為目的的土地登記，早在周朝就開始了。
《周禮?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之?dāng)?shù)，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之?dāng)?shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物”，意思就是將天下的田地山川以及人口等進(jìn)行造冊登記，便于國家治理。
按照周朝建立時的制度，周天子擁有對全國土地的所有權(quán)，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進(jìn)行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國;卿大夫所分得的土地稱為采邑;士所分得的土地稱為祿田。他們對自己所分得的土地享有使用權(quán)，不能任意處分，所謂“田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權(quán)還是掌握在周王手里。
西周初期，土地與奴隸均不得進(jìn)入流通領(lǐng)域，但由于這二者即是農(nóng)業(yè)社會最主要的生產(chǎn)要素。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，諸侯實(shí)力不斷增長，周天子對各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對象的交換經(jīng)常出現(xiàn)，而且事實(shí)上還得到了法律的認(rèn)可。
目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人，換來了價值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。
歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當(dāng)朝時，為了擴(kuò)建王宮，他買下一個叫鬲從的人的地，但沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說，“你別怕，我一定會照價付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”這是個很毒的誓言。
周厲王買地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側(cè)面說明，當(dāng)時除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應(yīng)當(dāng)是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對土地所有權(quán)掌控的松動局面。
春秋時期，楚康王十二年（公元前548年），楚國下令“書土田”、“量入修賦”，其實(shí)就是對于楚國統(tǒng)治者要求對國境內(nèi)的土地依據(jù)地勢進(jìn)行測量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實(shí)就是在進(jìn)行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國家對土地資源的登記管理制度，這個可能是最早確立的有關(guān)土地登記制度的法令。
秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實(shí)田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當(dāng)時實(shí)際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目，向中央政府如實(shí)呈報。所報內(nèi)容經(jīng)審查核實(shí)后，最后登記入冊，上報到縣。自此，可以看做是政府承認(rèn)了私有土地的合法性，并依此為根據(jù)征收田租。
隋唐統(tǒng)計手實(shí)與分級匯賬簿
隋唐時，據(jù)《新唐書?食貨志一》記載：“凡里有手實(shí)（“手實(shí)”是指唐宋時在基層官吏監(jiān)督下居民自報戶內(nèi)人口p田畝以及本戶賦役承擔(dān)情況的登記表冊），歲終具民之年與地之闊狹，為鄉(xiāng)賬。鄉(xiāng)成于縣，縣成于州，州成于戶部。”
由此可以看出，唐朝的土地統(tǒng)計政策是很完備的：先在鄉(xiāng)里進(jìn)行統(tǒng)計，然后匯總成鄉(xiāng)賬;鄉(xiāng)賬完成后再上報到縣，由縣匯總成縣賬;縣賬完成后送達(dá)至州，匯總成州賬，最后上報到中央戶部。
在登記時間上，也有規(guī)定。據(jù)《唐令田令》，“諸應(yīng)收授之田，每年起十月一日里正預(yù)校勘造簿，歷十一月，縣令總集應(yīng)退、應(yīng)受之人，對共給授，十二月內(nèi)畢。”這樣，全國有多少家庭，每個家庭授田和宅地數(shù)量是多少，以及每年應(yīng)該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。
同時，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過割制度，規(guī)定土地買賣必須通過官府，進(jìn)行書面申報和登記，才算有效，否則要受到處罰。
其實(shí)關(guān)于宅地的統(tǒng)計也就是房產(chǎn)的登記，在我國古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因?yàn)閲乙话愣际峭瑫r確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。
例如吐魯番出土的《（武）周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)》，這個手實(shí)就很清楚地展示了政府對于田產(chǎn)與房產(chǎn)的雙重登記內(nèi)容。
《周載初元年（公元690年）一月西州高昌縣張思別、王隆海、寧和才手實(shí)》
1.戶主寧和才年十四歲
2.母趙年五十二歲
3.妹和忍年十三歲
4.右件人， 見有籍
5.和貞年二十二歲
6.羅勝年十五歲
7.右件人，籍后死
8.合受常部田
9.一段二畝（常田） 城北廿里新興東渠西道南道北曹君定
10.一段一畝（部田三易） 城西七里沙堰渠東渠西張延守南第延守北麴善亮
11.一段一畝（部田三易） 城西五里馬堆渠東張沙彌子西張阿仲南北渠
12.一段一畝（部田三易） 城西五里胡麻井渠東渠西麴文濟(jì)南渠北曹粟堆
13.一段四步居住園宅
14.牒， 件通當(dāng)戶新舊口、田畝段數(shù)四至，具狀
15.如前。如后有人告隱漏一口，求受違敕之罪。謹(jǐn)牒。
（注：以上的8至12條就是關(guān)于田產(chǎn)登記的狀況，而第13條就是關(guān)于此戶家庭住宅的登記信息，第14條則是戶主保證此牒屬實(shí)的文件）
宋朝的“砧基簿”
至宋朝，中國的土地登記制度日趨成熟和完善。
南宋時期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至（地籍上每宗地四鄰的名稱）、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長統(tǒng)計查勘無誤后上報經(jīng)界所（宋朝時專門管理土地登記工作的機(jī)構(gòu)），再由經(jīng)界所勘驗(yàn)核實(shí)交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運(yùn)司。
砧基簿既是國家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗(yàn)確實(shí)），土地轉(zhuǎn)讓才有效力。
不過，在宋朝出賣不動產(chǎn)，得先問問親鄰，首先問詢他們想不想買。因?yàn)樗纬梢?guī)定，親鄰具有優(yōu)先購買權(quán)。北宋后期還強(qiáng)調(diào)，所謂“親鄰”，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購買權(quán)。
按照現(xiàn)在的話說，這就意味著一所房子能不能出售，并不需要通過物價局、房管局的批準(zhǔn)，卻需要先通過住在附近的家人、族人的批準(zhǔn)。正規(guī)的做法是拿一個小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長老太爺?shù)礁舯谟H戚大媽，讓他們挨個簽字。假如其中一個拒簽，這房就別打算賣了。
搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標(biāo)準(zhǔn)合同”，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當(dāng)事人姓名、交易原因、標(biāo)的價金、擔(dān)保條款等內(nèi)容。
只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護(hù)。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力;不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅。 賣屋文契， 清道光二十六年（1846 年），存于浙江衢州博物館。圖/ 楊興斌/FOTOE
“紅契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無論多少，對購房者來說，在當(dāng)時都是一個不小的負(fù)擔(dān)，于是很多人常常不到官府那辦“交易手續(xù)”，民間房屋買賣多行“白契”。
這固然省了稅費(fèi)，卻往往導(dǎo)致糾紛。民間“白契”太多，產(chǎn)權(quán)不明，交易混亂，檔案管理不完備。宋朝的判牘匯編《名公書判清明集》或是明代小說《三言二拍》對房產(chǎn)糾紛都有記載。
對于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進(jìn)行刑事處罰。南宋《慶元條法事類》記載：凡“匿稅者，笞四十;稅錢滿十貫，杖八十;監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。
契約之后，要過割賦稅，即在契約上寫明標(biāo)的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。如果沒有過割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭訟時，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會受理爭訟。
宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無任何附加條件的買賣;凡只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)與收益權(quán)，保留回贖權(quán)的買賣叫活賣或典當(dāng)，典當(dāng)契約的業(yè)主得到錢主的典價，在法定的30年期限內(nèi)可隨時以原價贖回標(biāo)的物;賒賣是采取類似商業(yè)信用或預(yù)付方式，然后收取出賣物的價錢。所有這些買賣活動，都必須訂立契約，取得官府認(rèn)可后，才能得到法律的保護(hù)。
清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度
明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細(xì)記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。
滿清入關(guān)后，多次大規(guī)模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度，康熙四年（1665年）朝廷下令進(jìn)行土地登記造冊，歷時多年完成。
明清兩朝對田地、房屋的交易，都有明確規(guī)定。明代《明律?戶律》“典賣田宅”條文規(guī)定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價款要上繳官府。清代在《戶部則例》中明確規(guī)定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。
總的來說，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財產(chǎn)之證明只是附帶性的作用，且登記的資料由官府掌握，對外保密，普通民眾不能查詢。
關(guān)鍵詞：土地；信托登記；制度；財產(chǎn)
在《信托法》實(shí)行的過程中，對土地管理制度有著一定影響，為了構(gòu)建我國土地信托登記制度，需要將土地看作是信托財產(chǎn)，然后進(jìn)行信托登記。在登記的過程中，需要參照《信托法》相關(guān)登記流程。由于我國土地信托存在不完善的問題，信托法中對土地管理缺乏約束規(guī)章制度，所以，在實(shí)踐的過程中，存在無章可依的問題，這需要政府管理部門發(fā)揮職能出臺相關(guān)政策，這樣才能保證土地信托登記制度的完善性以及有效性。
1 信托、信托財產(chǎn)以及土地信托
1.1 信托與信托財產(chǎn)
信托是指財產(chǎn)委托人為了保證收益人的利益或者信托目的，將財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，然后由受托人負(fù)責(zé)看管這一信托財產(chǎn)。受托人必須按照信托設(shè)立的目的處理這筆財產(chǎn)，這一過程體現(xiàn)了法律關(guān)系，而且具有法律效力。信托有一定特征，首先，信托是以信托財產(chǎn)為信托目的，體現(xiàn)了以財產(chǎn)權(quán)為中心的法律關(guān)系；其次，委托人需要通過一定手續(xù)將財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人或者受托機(jī)構(gòu)；最后，受托人需要按照之前設(shè)定的信托目的對信托財產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理以及合理的處分。信托財產(chǎn)需要建立在對受托人信任的基礎(chǔ)上進(jìn)行委托，委托人是自愿將自己的財產(chǎn)轉(zhuǎn)交給受托人，并且最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)交給收益人。信托財產(chǎn)需要建立在信托法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，只有依照相關(guān)法律法規(guī)，才能保證信托的有效性。
1.2 土地信托
土地信托是指將土地作為信托財產(chǎn)，按照信托的流程對土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地信托是建立在相關(guān)信托法律基礎(chǔ)上的，所以土地信托財產(chǎn)具有特殊的法律性質(zhì)，其具有可轉(zhuǎn)讓性，也具有物質(zhì)替代性。我國土地制度具有特殊性，與其他國家的制度有著本質(zhì)上的區(qū)別，所以，土地信托制度也與其他國家不同，我國將土地信托的客體看作是土地權(quán)利，而非土地本身，所以，土地所有權(quán)并不能作為我國信托財產(chǎn)，只有具有獨(dú)立財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)才可以作為信托財產(chǎn)。
2 構(gòu)建我國土地信托登記制度的思考
2.1 土地信托登記的范圍及內(nèi)容
我國相關(guān)法律制度規(guī)定，只有具有獨(dú)立財產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)才可以作為信托財產(chǎn)，所以，相關(guān)工作人員一定要考慮土地信托登記的客體。信托是建立在相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移制度，所以，只有具有可轉(zhuǎn)讓性的土地財產(chǎn)才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在信托的過程中，還要核實(shí)委托人是否具有處分土地的權(quán)利。我國憲法規(guī)定，土地所有權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所以，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，一定要考慮土地所有權(quán)關(guān)系。集體土地所有權(quán)一般是指農(nóng)民集體所有土地的權(quán)利，在現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定下，只有具備出讓土地使用權(quán)的土地才可以作為信托財產(chǎn)。土地信托登記的范圍主要包括兩個方面，一方面是設(shè)立信信托可作為信托財產(chǎn)的土地使用權(quán)，另一方面是信托業(yè)務(wù)進(jìn)行時所獲得的土地使用權(quán)。
土地信托登記的內(nèi)容不僅包括權(quán)利主體的變更登記，即信托當(dāng)事人，還包括信托目的、信托財產(chǎn)管理和處分方法、信托關(guān)系消滅的事由、其他信托條款。一般的土地登記是關(guān)于土地權(quán)利的登記，其目的是公示土地權(quán)利的主體及土地權(quán)利的內(nèi)容。土地設(shè)立信托后，土地的權(quán)利主體發(fā)生變更，因此土地信托登記首先要進(jìn)行土地權(quán)利主體的變更登記，但是土地信托登記的目的不僅僅是公示權(quán)利主體的變更，而是公示信托法律關(guān)系，其核心是公示信托財產(chǎn)法律關(guān)系。
2 土地信托登記的主體
2.1 登記機(jī)關(guān)
因?yàn)樾磐惺且浴柏敭a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”為根本特征的，因此財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需辦理登記的財產(chǎn)作為信托財產(chǎn)時，到有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是必經(jīng)程序，也就是說即使沒有信托登記制度，這類財產(chǎn)作為信托財產(chǎn)時也必須辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。實(shí)際上財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是信托登記最主要的內(nèi)容，需要辦理信托登記的財產(chǎn)，也都是依法需要辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的財產(chǎn)。
2.2 登記申請人
根據(jù)《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地權(quán)利變更登記是以土地權(quán)利變更的各方當(dāng)事人持有關(guān)權(quán)利變更文件共同到登記部門申請登記為原則的，因此，土地信托登記也應(yīng)遵照此原則，并由土地信托法律關(guān)系中涉及財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的主要當(dāng)事人即委托人和受托人共同到土地管理部門申請登記，信托法律關(guān)系的另一當(dāng)事人即受益人因和財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移沒有直接的關(guān)系，因此應(yīng)不作為土地信托登記的申請人。
3 土地信托登記的程序
土地信托登記應(yīng)采取土地登記與土地信托登記同時辦理的原則，登記既作為土地權(quán)利的公示方式，也是土地信托法律關(guān)系的公示方式。土地信托登記的核心內(nèi)容之一就是土地權(quán)利主體的變更登記，這與普通土地登記的內(nèi)容是一致的。因此，土地信托登記與土地登記的程序可以合并進(jìn)行，進(jìn)行土地信托登記的程序可以原則上等同于一般的土地登記程序，辦理土地信托登記時，同時辦理土地登記。但是二者畢竟不能完全等同，在具體辦理土地信托登記時，除應(yīng)遵守一般程序外，同時還應(yīng)有其自身的內(nèi)容，應(yīng)就土地信托登記作出特別規(guī)定。如對信托登記申請的要求，包括提供信托合同、信托遺囑等信托證明文件等；對信托登記申請人的要求，如是委托人、受托人共同申請還是受托人單獨(dú)申請；對信托設(shè)立、變更、消滅登記的要求，即何種情況下為設(shè)立登記或變更登記及注銷登記等；對具體登記的要求，如在登記簿中如何對信托財產(chǎn)進(jìn)行標(biāo)注；對信托登記查詢的要求，如應(yīng)建立專門的信托登記簿，將信托合同或信托遺囑匯編成冊供公開查詢等等。
結(jié)束語
土地登記是土地管理中一項重要的措施，《信托法》實(shí)行以來，對我國土地管理產(chǎn)生了較大的影響，相關(guān)部門為了實(shí)現(xiàn)土地信托管理，構(gòu)建并完善了土地信托登記制度，這為人們轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)帶來了便利，而且可以提高土地資源的利用率，可以促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展。在制定土地信托登記制度時，一定要加強(qiáng)土地管理，還要保護(hù)委托人以及受益人的合法權(quán)利，土地信托是將土地使用權(quán)作為信托財產(chǎn)，在制定相關(guān)制度時，需要考慮我國土地管理制度的特殊性。
參考文獻(xiàn)
[1]岳意定，王瓊.我國農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)模式的可行性研究及構(gòu)建[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2008（1）.
關(guān)鍵詞：舉證 地籍調(diào)查 思路 變革
中圖分類號：P27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）02（a）-0233-02
土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果的一項制度，是建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、符合國際慣例土地登記制度的重要內(nèi)容，也是轉(zhuǎn)變政府職能，提高土地登記效率和社會化服務(wù)水平的重要措施。這意味著，土地登記必需的相關(guān)資料必須由申請者自我提供，從而土地登記的程序相應(yīng)調(diào)整為申請權(quán)屬審核注冊登記核發(fā)證書。地籍調(diào)查則因?yàn)橥恋氐怯涀晕遗e證制度的實(shí)行，而變?yōu)樯暾堉暗谋匾^程，其成果則成為申請登記的必需要件。實(shí)踐中，土地登記制度建設(shè)的滯后、地籍信息化系統(tǒng)應(yīng)用的普及等，對于許多基層國土資源部門同志都是極大的考驗(yàn)，尤其是土地登記一線的老同志，對土地登記自我舉證制度還不能準(zhǔn)確把握，從而影響了自我舉證制度作用的正確發(fā)揮。如何更好的實(shí)施自我舉證制度，對此，筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面來把握。
1 土地登記自我舉證制度和土地登記制度的區(qū)別
自我舉證制度是《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)登記重要制度之一，是指土地登記申請時由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果。談到自我舉證制度，與之相似、緊密相連的兩個概念不能回避：地籍調(diào)查前置和土地登記制度。所謂地籍調(diào)查前置就是指在集體土地征收、農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用、簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》、核發(fā)《國有土地劃撥決定書》前，需對批準(zhǔn)用地進(jìn)行勘測定界，先行完成地籍調(diào)查工作，出具地籍調(diào)查前置成果。地籍調(diào)查前置是土地管理工作實(shí)踐創(chuàng)新的結(jié)果，地籍調(diào)查前置后土地登記的程序就變?yōu)椋旱丶{(diào)查申請權(quán)屬審核注冊登記頒發(fā)或更換證書。需要注意的是，地籍調(diào)查前置，僅僅是將過去土地登記的程序中地籍調(diào)查環(huán)節(jié)的順序進(jìn)行了調(diào)整，提前至整個登記程序的最先，地籍調(diào)查仍然是土地登記程序的重要環(huán)節(jié)，而且仍然由國土資源部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
土地登記是指土地登記機(jī)構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，為委托人提供土地登記咨詢、等業(yè)務(wù)服務(wù)，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)營活動。由于土地登記是法律性、政策性和技術(shù)性很強(qiáng)的工作，普通老百姓不可能、也沒必要了解那么多與土地登記有關(guān)的法律、政策和技術(shù)，因此，必須委托土地登記人來完成。
通過上述分析，很明顯土地登記自我舉證制度必然要求地籍調(diào)查前置，但地籍調(diào)查不再是包含于土地登記程序之中的一個重要環(huán)節(jié)。同時，自我舉證制度的實(shí)施必然要求有成熟的土地登記制度作為支撐，必須有一定數(shù)量的土地登記人員及機(jī)構(gòu)來服務(wù)土地登記市場。而地籍調(diào)查前置和土地登記制度不受自我舉證制度的必然影響，無論是否實(shí)施自我舉證制度，都可以實(shí)行地籍調(diào)查前置和土地登記制度。
2 積極推進(jìn)自我舉證制度的優(yōu)勢
實(shí)行土地登記自我舉證制度是轉(zhuǎn)變政府職能、提高土地登記效率和社會化服務(wù)水平的重要措施，可以進(jìn)一步優(yōu)化土地登記程序，以減少政府部門工作量，提高辦事效率和質(zhì)量。一是更加便民，體現(xiàn)了土地權(quán)利人的主體地位。過去土地登記的地籍調(diào)查等事務(wù)性工作只能是全部由國土資源行政主管部門包攬，這樣一方面土地登記申請人沒有自主選擇的余地；另一方面，“一對多”的供需關(guān)系使得國土資源行政主管部門疲于事務(wù)性工作，不能全心依法行政，降低了工作效率。自我舉證制度讓土地權(quán)利人成為自主維權(quán)的主角，在辦理土地登記中，根據(jù)相關(guān)中介的信譽(yù)、價格等市場綜合情況自主選擇中介進(jìn)行地籍調(diào)查、土地登記，土地權(quán)利人不再是被動接受政府要求登記的對象，而是主動請求政府給予合法權(quán)益保護(hù)，大大方便了土地權(quán)利人。二是優(yōu)化了土地登記程序，提高了土地登記工作效率和質(zhì)量。土地登記自我舉證后，國土資源行政主管部門將從地籍測繪等沉重的事務(wù)性工作中解脫出來，專心于土地登記行政工作，更有利于政企分開、依法行政，同時避免了因地籍測繪等事務(wù)性工作引起的相關(guān)土地登記訴訟、賠償?shù)蓉?zé)任，提高了土地登記工作的效率和質(zhì)量。
3 地籍測量和權(quán)屬調(diào)查全權(quán)委托給中介機(jī)構(gòu)的可行性分析
受委托開展包括土地權(quán)屬調(diào)查在內(nèi)的地籍調(diào)查工作是土地登記機(jī)構(gòu)及人員的合法職能和業(yè)務(wù)。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地登記人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈土地登記人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法〉的通知》的規(guī)定，土地登記機(jī)構(gòu)及人的業(yè)務(wù)范圍包括七項（如圖1所示）：一是辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書等；二是收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；三是幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；四是查詢土地登記資料；五是查證土地產(chǎn)權(quán)；六是提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢；七是與土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項。第一項明確規(guī)定可以受委托開展地籍調(diào)查工作，而地籍調(diào)查的概念是指國家采用科學(xué)方法，依照有關(guān)土地法律程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗土地的位置、權(quán)屬、界線、面積和用途等基本情況，用于滿足土地登記的需要。地籍調(diào)查本身就包括了權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。
4 自我舉證實(shí)施過程中存在的問題和措施
4.1 存在的問題
按照《土地登記辦法》規(guī)定：地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。按照此規(guī)定，土地登記是一種自愿行為，實(shí)行自我舉證，地籍調(diào)查成果應(yīng)由申請人自我提供，即通過自主選擇有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)辦理。在執(zhí)行此項規(guī)定時，實(shí)際工作中碰到很多問題，如：（1）由于土地登記機(jī)構(gòu)是有償服務(wù)的，對于貧困戶等弱勢群體，由于經(jīng)濟(jì)困難，沒能力委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查，如何進(jìn)行自我舉證？（2）由于政府原因造成的更正登記，如果還是讓申請者委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行地籍調(diào)查也不妥，申請者也無法接受。（3）按照《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》中規(guī)定在征收土地前，要確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果，即當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。建設(shè)項目用地的勘測定界成果上報前，須經(jīng)地籍管理業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)對有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核。也就是說，新增建設(shè)用地，在報批前，界址已是很清晰了，已相當(dāng)于進(jìn)行過地籍調(diào)查。用地批準(zhǔn)后，在土地登記時是否有必要再委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行重復(fù)地籍調(diào)查？
4.2 對策措施
為解決自我舉證制度下宗地地籍調(diào)查引發(fā)的主要問題，盡快盡好的推行土地自我舉證制度，應(yīng)及時針對問題制定相應(yīng)措施。
4.2.1 修改《地籍調(diào)查規(guī)程》中不適合《物權(quán)法》和《土地登記辦法》部分
（1）重新設(shè)計土地地籍調(diào)查表。
按《土地登記辦法》，針對工作中碰到的問題重新設(shè)計地籍調(diào)查表，把地籍調(diào)查員改為參加國家統(tǒng)一考試獲得土地登記資格的人，地籍調(diào)查結(jié)果由土地登記機(jī)構(gòu)審核，負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。地籍調(diào)查單元宗地要考慮空間概念，修改平面地籍調(diào)查指界，需要對地表、地上、地下分別進(jìn)行地籍調(diào)查指界的要制定相應(yīng)的地籍調(diào)查表。
（2）改行政行為的指界規(guī)定為平等的民事行為規(guī)定。
自我舉證制度下的指界系指界雙方平等的民事行為，既然是舉證，當(dāng)然證據(jù)說明問題，不能通過下違約指界通知書強(qiáng)制性定界。建議定界時，充分考慮證據(jù)。建議修改認(rèn)界規(guī)定如下：雙方對相鄰的界限達(dá)不成協(xié)議的，可以根據(jù)不同情況按下述辦法處理：1）指界雙方有下列材料的，按提供的證據(jù)直接定界，定界后將定界結(jié)果（地籍調(diào)查表）送達(dá)給對方。①相鄰指界方有土地證的，其宗地界限以已發(fā)證的界限定界；②雙方若一方有用地批復(fù)和勘測定界圖或能證明自已界限的用地文件，以合法的用地界線直接定界；③若申請者已辦理房產(chǎn)證，其用地界限不超過房屋占地界限，申請者同意以房產(chǎn)界限為界定界的，可以直接定界；④對于法院判決的按判決書指定的范圍指界。2）雙方對相鄰的界限均拿不出依據(jù)，可以按下列辦法辦理：①經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以對有異議的界限暫不定界，只對無爭議的界限定界，將爭議界限劃出，在地籍調(diào)查表中注明，待雙方對爭議界限達(dá)成協(xié)議后，憑協(xié)議辦理變更地籍調(diào)查。②若雙方對界線達(dá)不成認(rèn)同，又不同意將爭議界限劃出，按《中華人民共和國土地管理法》第十六條的規(guī)定處理。3）對于指界一方長期無人居住找不到戶主，而造成不能指界的，應(yīng)采取在宗地附近張貼公告形式通知相鄰一方5天內(nèi)來指界，并照片取證，若規(guī)定時間不到場指界，可以在當(dāng)?shù)鼐游瘯虼逦瘯浜舷轮附纾薪闄C(jī)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)狀和申請者提供的資料及當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織的書面意見合理定界，然后將定界結(jié)果在報紙上公告和住戶附近張貼公告，此舉參照《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定：“受送達(dá)人下落不明，或者用規(guī)定的其他方式無法送達(dá)的，公告送達(dá)。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達(dá)。公告送達(dá)，應(yīng)當(dāng)在案卷中記明原因和經(jīng)過”的規(guī)定，60日內(nèi)無異議，定界結(jié)果生效，由人在地籍調(diào)查表中注明定界經(jīng)過。若60日內(nèi)有異議，按1）、2）兩款處理。
4.2.2 實(shí)行多機(jī)構(gòu)地籍調(diào)查
《土地登記辦法》中規(guī)定地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得，并沒規(guī)定必須由有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位辦理，鑒于中介機(jī)構(gòu)地籍調(diào)查不能滿足所有情況的土地登記地籍調(diào)查。建議地籍調(diào)查分下列情況辦理：（1）對于貧困戶等弱勢群體，應(yīng)由國土資源部門具有土地登記人資質(zhì)的人員或國土資源部門指定中介機(jī)構(gòu)免費(fèi)進(jìn)行地籍調(diào)查。（2）對于新增建設(shè)用地，由于地籍調(diào)查征地時前置，該項工作由國土資源部門辦理，所以在界址確認(rèn)時可以由國土資源部門中有土地登記資質(zhì)的人員進(jìn)行界址確認(rèn)，同時填制地籍調(diào)查表。土地登記時，直接提供成果。
《土地登記辦法》和《物權(quán)法》實(shí)施不久，在實(shí)際工作中，需要對如何進(jìn)行自我舉證制度下的宗地地籍調(diào)查不斷進(jìn)行探索、完善、規(guī)范，制定出符合新規(guī)定的《地籍調(diào)查規(guī)程》。
參考文獻(xiàn)
加強(qiáng)制度建設(shè)，提高政府土地登記社會公信力
托倫斯土地登記制度很重要的原則就是對土地產(chǎn)權(quán)的確定取決于登記而不是產(chǎn)權(quán)文件。對政府登記的信賴、政府對產(chǎn)權(quán)的保護(hù)、已登記土地權(quán)利人損失可獲得賠償、土地唯一登記、登記低支出、高效率等是托倫斯土地登記制度的主要特征。
昆士蘭州托倫斯土地登記制度通過法定形式對土地產(chǎn)權(quán)信息及其變動信息加以記載，確保了土地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。該制度經(jīng)過近l50多年的發(fā)展，土地登記已成為交易雙方的主動行為，這是社會信任土地登記的主要表現(xiàn)。
首先，昆士蘭州建立了海量、安全的土地登記資料數(shù)據(jù)庫，為土地登記制度的推行打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。通過數(shù)據(jù)庫，需求方可查詢每塊土地的現(xiàn)勢登記資料和歷史登記資料。州政府土地登記工作人員每天都根據(jù)當(dāng)天登記結(jié)果對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行更新和備份；為保障數(shù)據(jù)安全，還將土地登記資料在三處不同地點(diǎn)存放。
第二，按照托倫斯土地登記制度的規(guī)定，政府并不強(qiáng)制當(dāng)事人進(jìn)行土地登記，但是未經(jīng)登記的土地權(quán)利沒有效力，所以，土地交易人及時進(jìn)行土地登記已成為一種自覺行動，昆士蘭州的土地登記率幾乎為l00％。
第三，建立了完善的土地產(chǎn)權(quán)登記錯誤賠償制度。在昆士蘭，根據(jù)法律規(guī)定，因欺詐、登記官的失誤、土地登記檔案遺失或錯誤造成土地權(quán)利人的損失，政府要無條件、及時、全部、先行賠償，同時還建立了土地登記賠償基金。
我國目前要達(dá)到提高土地登記社會公信力的目的，需從以下幾方面入手。
l.提高政府對土地管理基礎(chǔ)工作的重視，進(jìn)一步擴(kuò)大土地登記的覆蓋率，建立覆蓋全國范圍的地籍資料數(shù)據(jù)庫，夯實(shí)土地管理的基礎(chǔ)。應(yīng)抓住第二次全國土地調(diào)查工作的機(jī)遇，掌握真實(shí)的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建立和完善土地調(diào)查、統(tǒng)計和登記制度，并逐步建立地籍信息公開查詢與定期制度，實(shí)現(xiàn)土地資源信息的社會化服務(wù)。
2.結(jié)合《土地管理法》的修訂，完善土地登記法律體系，盡快出臺《土地調(diào)查條例》、《土地登記條例》。從提高土地登記資料法律地位、依法進(jìn)行地籍調(diào)查、建立土地登記錯誤賠償制度、建立土地登記資料及時更新維護(hù)機(jī)制等方面提高土地登記工作效率，確保土地登記資料的現(xiàn)勢性和準(zhǔn)確性。比如：在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、集體土地征收、國有土地劃撥及轉(zhuǎn)讓等土地審批行為中，在未進(jìn)行土地登記的區(qū)域通過地籍調(diào)查前置，將土地登記資料作為法定要件；同時建立土地登記資料及時更新維護(hù)機(jī)制，做到登記一宗地，變更一宗地。
3.開拓土地登記資金渠道，建立土地登記錯誤賠償基金，形成依靠土地登記收費(fèi)更新維護(hù)土地登記資料的現(xiàn)勢性和準(zhǔn)確性的良性循環(huán)，為土地登記的可持續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)。
結(jié)合第二次土地調(diào)查，建立技術(shù)支撐體系
昆士蘭州地籍產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟、土地登記高效便捷與其有著強(qiáng)大的技術(shù)支撐體系密不可分。昆士蘭州的土地登記行為涉及測量機(jī)構(gòu)和測量師、律師服務(wù)機(jī)構(gòu)、評估師服務(wù)機(jī)構(gòu)、數(shù)據(jù)公司、軟件開發(fā)公司等多個社會中介服務(wù)行業(yè)。
首先，土地登記中的地籍調(diào)查(權(quán)屬調(diào)查和地籍測量)是由社會測量機(jī)構(gòu)和測量師來完成的。測量機(jī)構(gòu)和測量師的資質(zhì)受政府和測量師協(xié)會的嚴(yán)格管理，被強(qiáng)制參加商業(yè)保險，以賠償因測量錯誤而造成土地權(quán)利人的損失。
第二，土地產(chǎn)權(quán)交易及土地產(chǎn)權(quán)登記當(dāng)事人一般都委托律師進(jìn)行，律師幫助當(dāng)事人完成相關(guān)資料查詢、確保交易安全、向土地登記機(jī)關(guān)呈遞土地登記申請等工作。
第三，州政府將登記資料以招投標(biāo)形式提供給幾家信譽(yù)高、有實(shí)力的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商開展土地登記資料公開查詢。州政府還委托上市公司Technology
one公司開發(fā)了自動產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)(ATS)，同時Technology
one公司還負(fù)責(zé)根據(jù)政府需求對ATS進(jìn)行升級維護(hù)。以上這些技術(shù)支撐體系極大地簡化了土地登記工作程序，提高了登記效率。
目前，我國土地登記機(jī)關(guān)在接受土地權(quán)利人的申請后，要組織技術(shù)人員進(jìn)行地籍調(diào)查，還要完成權(quán)屬審核、土地注冊登記、核發(fā)土地證書等工作，以土地登記機(jī)關(guān)目前的人員編制，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這些工作的需要。
從2007年7月1日起，全國第二次土地調(diào)查啟動，這既是對現(xiàn)有人員業(yè)務(wù)能力的一次挑戰(zhàn)，同時也為壯大土地管理隊伍提供了一個難得的機(jī)遇。結(jié)合全國第二次土地調(diào)查，吸取澳大利亞土地登記的寶貴經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)著手加快我國地籍工作產(chǎn)業(yè)化，并建立土地管理工作的技術(shù)支撐體系。
l.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，組建穩(wěn)定的調(diào)查隊伍。各省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)加強(qiáng)對第二次全國土地調(diào)查的組織領(lǐng)導(dǎo)，成立領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，組建相應(yīng)的土地調(diào)查工作機(jī)構(gòu)，把第二次土地調(diào)查真正落到實(shí)處。土地調(diào)查數(shù)據(jù)是動態(tài)的，需要時時更新，我們應(yīng)著眼調(diào)查后成果的更新維護(hù)，建立穩(wěn)定的土地調(diào)查隊伍，以確保土地調(diào)查工作的持續(xù)性，及時提供滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和國土資源管理需要的數(shù)據(jù)。
2.充分發(fā)揮技術(shù)支撐部門作用。第二次全國土地調(diào)查計劃利用兩年半的時間全部完成，時間緊、任務(wù)重，這就需要國土資源部有關(guān)技術(shù)支撐部門(中國土地勘測規(guī)劃院、國家測繪局、其他相關(guān)測繪單位等)在調(diào)查中充分發(fā)揮作用；同時，應(yīng)建立土地管理制度創(chuàng)新機(jī)制，充分發(fā)揮社會測繪隊伍、大專院校、軟件開發(fā)公司等相關(guān)力量的作用，把土地調(diào)查事業(yè)做大、做強(qiáng)，為今后的數(shù)據(jù)更新奠定基礎(chǔ)。目前，我國開始推行測量師資質(zhì)認(rèn)證制度，如果將其與土地調(diào)查、登記制度建立起聯(lián)系，將極大地促進(jìn)我國地籍工作的產(chǎn)業(yè)化。
3.建立完整的土地管理工作人員培訓(xùn)考核制度，切實(shí)提高人員的綜合素質(zhì)。定期進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)和考核；同時，應(yīng)拓寬各地土地管理工作人員學(xué)習(xí)的渠道，結(jié)合土地管理網(wǎng)站的建設(shè)，建立土地管理相關(guān)知識頁面，增加地籍管理相關(guān)知識，提高我國土地管理工作人員的技術(shù)和管理水平，這是提高我國土地管理工作效率的必要保障。
明確政府各部門權(quán)責(zé)，提高工作效率
昆士蘭州有著完善的土地登記錯誤賠償制度，但是，由于社會測量機(jī)構(gòu)和測量師確定的土地面積、地塊位置、邊界等出現(xiàn)錯誤而造成土地權(quán)利人的損失，政府登記機(jī)關(guān)并不負(fù)責(zé)賠償。這部分損失由測量機(jī)構(gòu)和測量師無條件、及時給予賠償，賠償費(fèi)可由保險公司支付。這種嚴(yán)密、權(quán)責(zé)分明的土地登記制度，為提高土地登記的工作效率打下了很好的基礎(chǔ)。
在我國，土地登記的責(zé)任機(jī)構(gòu)是人民政府，由于測量機(jī)構(gòu)造成的登記錯誤，土地權(quán)利人的損失并沒有明確規(guī)定由測量機(jī)構(gòu)承擔(dān)，土地評估等方面也存在著同樣的問題。各部門權(quán)利和責(zé)任的不明晰，造成政府對土地權(quán)利人損失統(tǒng)一買單、政府利益受損的結(jié)果。為了改變這種現(xiàn)狀，我們應(yīng)做到：
1.明確分工，各負(fù)其責(zé)。土地管理中的許多工作是由政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、中介機(jī)構(gòu)等分別完成的，這就要求進(jìn)一步明確各部門的權(quán)利和責(zé)任，建立“誰承擔(dān)，誰受益，誰負(fù)責(zé)”的機(jī)制，減少政府不必要的損失。建立責(zé)權(quán)分明機(jī)制是土地管理高效工作程序形成的必要條件，同時也是土地權(quán)利人利益得到有效保障的必要措施。
2.加強(qiáng)管理，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)。在完成土地調(diào)查和地籍管理的工作過程中，經(jīng)常需要事業(yè)單位或測量機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、土地評估機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)的參與，在這一過程中，應(yīng)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)組織和事業(yè)單位的規(guī)范和管理，明確他們在工作中應(yīng)負(fù)的責(zé)任。在對其規(guī)范管理的前提下，建立職業(yè)資質(zhì)認(rèn)證制度和職業(yè)保險制度。
整合現(xiàn)有信息管理系統(tǒng)，提高土地管理整體水平
昆士蘭州土地登記的便捷、高效，在很大程度上受益于其自1994年就統(tǒng)一采用的自動產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)(ATS)。這個系統(tǒng)實(shí)際上是一個具有中心窗口功能的數(shù)據(jù)庫，昆士蘭州的政府機(jī)構(gòu)及許多在線服務(wù)提供商都與ATS系統(tǒng)聯(lián)通。人們可通過網(wǎng)絡(luò)對土地登記資料進(jìn)行查詢，同時也實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程辦理土地登記。昆士蘭州面積約172．7萬平方公里，采用統(tǒng)一的ATS系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了昆士蘭自然資源和水利部與全州所有分支機(jī)構(gòu)土地登記信息的無縫連接和數(shù)據(jù)共享，極大地降低了土地登記的成本；登記信息的市場化還增加了國家收入。ATS系統(tǒng)的應(yīng)用也極大地提高了昆士蘭土地登記的效率，登記工作量從l990的40萬件增加到2002年的110萬件；登記耗時從l994年前的4周縮短到現(xiàn)在的2～3小時(現(xiàn)在每件登記從受理申請到完成登記最多需要5天時間)。
我國各省、自治區(qū)、直轄市的土地信息化管理水平參差不齊，大部分地區(qū)還比較落后。結(jié)合目前現(xiàn)狀，我們應(yīng)從以下幾個方面對國內(nèi)土地管理信息系統(tǒng)進(jìn)行整合，以提高我國土地管理的工作效率和整體水平：
