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近期頒布的 《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）是我國第一部不動產登記方面的行政法規。它的頒布意味著我國在建立統一的不動產登記制度，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的 “四統一”上邁出了重要的、關鍵性的一步。《條例》共分六章，三十五條，依次對立法目的、基本原則、不動產登記簿、登記程序、登記信息和法律責任等做出了規定，筆者將對這些內容進行系列解讀。
《條例》第一條規定：“為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。”這是對立法目的的規定。也就是說，制定《條例》有以下目的。
一、整合不動產登記職責
這一點是毋庸置疑的。《物權法》第十條第二款就明確規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。” 2013年3月15日十二屆人大一次會議審議通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》中就明確要求，“減少部門職責交叉和分散。最大限度地整合分散在國務院不同部門相同或相似的職責，理順部門職責關系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，……分別整合由一個部門承擔”。同年3月26日國務院辦公廳的“關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知”明確要求：由中央編辦負責，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責的整合。由國土資源部、住房和城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，在2014年6月前出臺不動產登記條例并實施不動產統一登記制度。2013年11月20日國務院常務會議決定：將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節，減輕群眾負擔。由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門。
《條例》將“整合不動產登記職責”作為立法目的之一，正是為了貫徹落實《物權法》和《國務院機構改革和職能轉變方案》的要求。為了實現這一點，《條例》第六條規定，“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督”。
二、規范登記行為
不動產登記行為非常復雜，既涉及到各種復雜的法律問題，也涉及到不同的主體，如不動產登記機構、登記申請人、有關國家機關。在這個過程中，如果要規范各方的登記行為，確保登記依法有序進行，做到登記的真實與準確，就必須要有明確而詳細的規定對登記行為加以規范。這對于實現統一登記的我國而言更為重要。因為以往不同的不動產權利由不同的登記機構依據不動產的登記程序記載于不同的登記簿上，而現在要統一登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產上的權利由統一的登記機關依據統一的程序記載于統一的登記簿上，這就更加需要對登記行為加以規范。正因如此，《條例》從登記機構的管轄、登記簿冊的制作與管理到登記的申請、受理、審核等各個環節做出了明確的規定，以規范各方的登記行為。
三、方便群眾申請登記
方便群眾申請登記是此次《條例》立法的一個重要目標。這里的“群眾”泛指所有的申請登記的民事主體，包括自然人、法人、其他組織等。可以說，《條例》在第三章“登記程序”的規定中處處貫徹落實了方便群眾申請登記的立法目的。
第一，以往由于登記機構、登記程序的分散，導致人民群眾因為一樁房地產交易要分別到土地登記機構、房屋登記機構辦理兩次登記，繳納兩次費用并領取兩本權屬證書，極不方便。因此，統一登記職責在很大程度上能夠方便群眾申請登記。
第二，為方便群眾申請登記，《條例》第十六條第二款要求，不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準備材料并事先填寫好示范文本，從而節約了登記申請的時間。
第三，《條例》第十五條第一款規定，當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。也就是說，申請人可以自行申請登記，也可以委托他人代為申請登記。
第四，依據《條例》第十七條，“不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理”。該規定的目的就是要方便人民群眾，防止一些不動產登記機構的工作人員麻木不仁、濫用權力，隨意折騰老百姓。
第五，《條例》第二十條要求，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，除非法律另有規定。這樣可以防止登記機構隨意拖延辦理登記的時間，當然具體的每一類登記的時限是不同的，有些登記如所有權初始登記、抵押權設立登記可能復雜一些，需要時間長一些，有些登記時間很短，甚至要求一個工作日內就完成登記如異議登記。但無論如何，最長也不能超過30個工作日。
第六，《條例》第二十一條第二款規定，“不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明”。該款與《條例》征求意見稿的規定相比，刪掉了“相應的”。之所以如此，就是考慮到便民的需要。以往因為不動產登記機構不統一，所以各類不動產登記機構發放不同的不動產權屬證書和登記證明，甚至同一不動產因其權利不同發放的權屬證書名稱也不同。有鑒于此，為了方便人民群眾，今后將使用名稱統一的不動產權屬證書和登記證明，不再按照不同的權利來區分不同的證書。最后，為了穩定交易，防止給人民群眾造成麻煩，《條例》第三十三條規定，“本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效”。
四、保護不動產權利人合法權益
應當說，《條例》最根本的目的就是保護不動產權利人的合法權益，維護不動產交易的安全與效率。如果沒有這個目的，所謂整合不動產登記職責、規范登記行為、方便群眾申請登記之類的目的就沒有任何意義。這是因為，不動產登記實質上就是不動產權利的登記，更確切地說，是不動產物權登記。此點從《條例》第五條對于可以依照《條例》的規定辦理登記的不動產權利的列舉也能看出，全部是所有權、用益物權以及不動產擔保物權。不動產物權之所以需要登記就是因為物權是一種對世權與絕對權，物權的變動應當通過一定方式（即公示方法）向外界加以展示。在我國，不動產物權變動的公示方法就是登記（《物權法》第六條）。而作為不動產物權變動的公示方法，登記可以清晰準確地展現出不動產上物權的歸屬和內容，起到保護權利人物權的功能。主要表現在以下兩個方面。
該細則對不動產登記的程序、資料查詢、保護、利用和法律責任都作了明確的規定。從我公司土地、房產登記辦證的操作經驗分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細則》有以下新“看點”
1進一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求
《細則》第二條規定：“房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。”
2處分共有不動產的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)
《細則》第十條規定：“處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。”
3除已經過公正外，自然人處分不動產需“現場”委托登記
《細則》第十二條規定：“當事人可以委托他人代為申請不動產登記。自然人處分不動產，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。”
與目前土地、房產登記相比，《細則》的規定，使委托程序較為復雜和嚴謹。
4不動產登記人員可能需要現場查看不動產的狀況
《細則》第十六條規定：“不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”
即不動產登記申請人要做好現場查看的準備。
5小區公共道路、綠地等用地作為業主產權登記存在可能
《細則》第三十六條規定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”
6國有農場土地相關登記也有規可依法
《細則》第五十二條規定：“以承包經營以外的合法方式使用國有農用地的國有農場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農用地進行農業生產，申請國有農用地的使用權登記的，參照本實施細則有關規定辦理。國有農場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規定辦理。”
7登記信息保護要求，杜絕“房叔”、“房嬸”
《細則》第九十五條：“各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。”
第一百零三條規定：“不動產登記機構工作人員違反本實施細則規定，有下列行為之一，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：……(三)泄露不動產登記資料、登記信息;……”
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不動產登記機構整合基本完成后，《不動產登記暫行條例實施細則》的落地意味著，中國不動產登記工作從此有了更加詳實和可操作的法律依據。
【明確一：小產權房無法登記】
國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權法規定，不動產如果不登記，是不受法律保護的。從這個角度講，建立不動產統一登記制度以后，大家為了更好保護自己的物權或者財產權，正常地講就應該到登記部門進行登記。如果不登記，他就不能夠對抗第三人。
只有全面納入登記的不動產才能在法律框架內受到保護，對于此前非法買賣的小產權房，目前不動產登記條例明確暫不登記，這意味著小產權房不可能隨之合法化。
【明確二：三類人可查詢不動產】
實施細則明確“三類人”可以查詢不動產登記資料：一是權利人可以查詢、復制其不動產登記資料;二是因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。
根據上述規定，只有特定人可以查詢不動產登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產等不動產信息。權力機關依法查詢，也需經過合理的法定程序。
根據實施細則，權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關系人查詢的，提交證實存在利害關系的材料。對于查詢所需材料，細則增加了“查詢目的的說明”這一項。
實施細則要求，不動產登記資料由不動產登記機構管理，不動產登記機構應當建立不動產登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產登記信息。違反規定的，除依法給予處分外，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。
【明確三：小區公共部分歸業主所有】
值得注意的是，實施細則對小區內道路、綠地的產權歸屬登記進行了明確規定：辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。
“在我國現今的城市建設模式下，城市居民自購的住房往往位于小區內，此類小區的道路、綠地、公用設施、物業服務用房及其他公共場所似乎并無登記人信息。”北京圣運律師事務所行政法首席律師王優銀表示。
【明確四：農村宅基地及房屋要登記】
此外，對于國有建設用地上的建筑物，此前有房產證登記制度相對完善。農村集體土地、宅基地和集體土地承包經營權等多數在村內登記，而且多數手工登記，資料并不完整。
此次實施細則對于集體土地宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權、土地承包經營權都明列單獨章節要求登記。
中國社會科學院農村經濟研究所研究員黨國英表示，不動產登記制度本身就是保護各種不動產的合法性，有些地區農村集體土地確權工作近幾年開展不錯，還有很多農村集體土地確權登記尚需完善。不動產登記全面推開后，所有的建筑物應該全部登記。
實施細則第42條規定，因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，需提交下列材料：不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產的協議或者材料集體經濟組織內部互換房屋的協議等。
【明確五：登記未引發市場波動】
在不動產登記條例征求意見期間，業內人士曾經擔心，不動產登記掌握房產基礎信息，是為征收房地產稅鋪路。而開征房地產稅的預期，可能會引發有多套房產的業主拋售房產，從而引起樓市震蕩。
事實證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經開始對不動產變更、交易的居民換發不動產登記證，從而陸續實現新證(不動產登記證)換舊證(房產證)。這些地區的房地產市場去年穩中有升，不動產登記并未引發市場波動。
首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副院長張杰表示，“不需要擔心不動產登記會引起房價下跌，不動產登記只是影響房地產市場發展的間接因素。短期來看，不動產登記有利于理清市場底數，開發商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產數量有一個確切的數據;長期來看，這有利于市場秩序的完善，促進房地產市場健康發展。”
第一條為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。
第二條本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。
第四條國家實行不動產統一登記制度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。
不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
第五條下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：
(一)集體土地所有權;
(二)房屋等建筑物、構筑物所有權;
(三)森林、林木所有權;
(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;
(五)建設用地使用權;
(六)宅基地使用權;
(七)海域使用權;
(八)地役權;
(九)抵押權;
(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。
第六條國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。
第七條不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。
跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。
第二章不動產登記簿
第八條不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項：
(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;
(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;
(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;
(四)其他相關事項。
第九條不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。
不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。
第十條不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十一條不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。
不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。
第十二條不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。
采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。
第十三條不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。
行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。
第三章登記程序
第十四條因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。
屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;
(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;
(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;
(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的;
(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;
(六)申請更正登記或者異議登記的;
(七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。
第十五條當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。
不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：
(一)登記申請書;
(二)申請人、人身份證明材料、授權委托書;
(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;
(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關系的說明材料;
(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。
第十七條不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：
(一)屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人;
(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人;
(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;
(四)申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。
第十八條不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：
(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;
(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;
(三)登記申請是否違反法律、行政法規規定。
第十九條屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：
(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;
(二)在建建筑物抵押權登記;
(三)因不動產滅失導致的注銷登記;
(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
第二十條不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。
第二十一條登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。
不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。
第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：
(一)違反法律、行政法規規定的;
(二)存在尚未解決的權屬爭議的;
(三)申請登記的不動產權利超過規定期限的;
(四)法律、行政法規規定不予登記的其他情形。
第四章登記信息共享與保護
第二十三條國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。
各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。
第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
第二十六條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。
第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。
第二十八條查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
第五章法律責任
第二十九條不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。
第三十條不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他、行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第三十三條本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。
不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。
一、因信息關聯性程度大小不同，與相關單位的共享要求也不同
《條例》第二十四、二十五條給出信息共享的不同要求。依照第二十四條，不動產登記信息必須和住房建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息共享，而且必須實時共享。作出這樣的規定是非常有必要的，因為原來房屋、農村土地承包經營權、林權、海域等登記是分別歸口上述幾個管理機關，其各自的登記與前置的審批、交易管理均由同一個單位主管，都在同一個信息平臺操作，不僅不會產生審批與登記或交易與登記前后不同環節的脫離，而且能有效防范交易或登記的風險。例如，原來房管局所主管的交易和登記兩個信息子系統建立了良好的關聯關系，已經在登記信息系統中辦理過抵押登記的房屋不可能在交易信息系統中再被銷售。同理，在交易系統中已售房屋也不可能被開發商再在登記系統中辦理抵押登記。如今，不動產登記職能除土地外全部從原主管單位剝離出來，從而使審批、交易等職能與登記分別歸屬于不同管理部門，則在前后關聯業務銜接上必須有賴于信息系統的實時共享，如果不能做到實時，則依然存在交易與登記各自的風險。依照第二十五條，不動產登記信息應當與公安、民政、金融等一些部門加強互通共享，這里就不需要實時共享，因為與這些部門的共享僅是為了方便查詢信息，為相互之間的業務服務。當前不動產登記量不斷增多，信息價值越來越大，在公安戶口管理、民政民生救助、財政收取非稅性收入、金融抵押貸款等一系列行政管理、商事管理過程中，都需要查詢不動產登記信息。所以，根據這些相關部門不同業務的需要，不動產登記信息要建立與不同部門的共享接口，方便這些部門的遠程查詢。
同時，在不動產登記中，登記機構也需要查詢與登記有關的上述部門的信息，如申請主體的身份信息，婚姻關系信息（有時需要），公司設立、變更或注銷信息等。與上述單位建立信息共享機制后，也就能方便獲悉登記所需要的信息，對各方的工作都會帶來便利。
二、因不動產登記信息具有私密性，對內對外都要采取保密措施
由于不動產登記信息的利用越來越廣泛，有些地方曾因不動產登記信息的泄露發生過較嚴重的社會負面影響，加強登記信息的保護也成為登記機構的共識。為加強信息的保密性，《條例》第二十六條對共享單位和登記機構內部工作人員作出了應當保密之要求。根據該規定，登記機構要對內部工作人員的信息查詢權限依其工作崗位性質予以細分和限定，從管理角度強化信息保護意識，對于因工作需要能夠查詢所有不動產登記信息的人員要作出特別的保密規定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享單位與登記機構要本著對對方負責的態度遵守雙方所簽保密協議要求，不得未經允許擅自對外提供共享單位的信息。
此外，根據《條例》第二十八條規定，依法可以查詢的單位和個人所獲不動產登記信息只能用于提出查詢申請時的查詢目的，不能用于其他目的。這是對外信息獲取者的保密要求。為防止信息泄露，更好地保護權利人的私密信息不受侵犯，《條例》在“法律責任”一章中明確了信息泄露者應承擔的法律責任。
三、信息共享后申請會更簡化，登記審查會更方便
與登記信息共享的審批、交易管理單位所制作的審批文件或產生的經備案的交易合同等都是不動產登記所需收取的申請材料，信息共享后，登記機構可方便地調取這些本該由申請人提交的材料。同時，與登記信息共享的還有公安、民政、工商、稅務等單位，因而與登記有關的身份主體信息、納稅情況、有些情況下需要的婚姻狀況等也可以方便地從這些共享單位的系統中查知，申請人也就不需要復印由這些部門制作的證件或證明。由此以來，一方面，申請人可以少提交很多材料，節省費用，比如經房管部門頒發預售許可證的，在房屋初始登記時就不需提交該證的復印件給登記機構了，房屋網簽合同在房管信息系統中能查獲的，在房屋轉移登記時也不必提交合同全文了（只需提供有當事人簽章的一頁）；另一方面，登記機構也可少收取很多材料，方便了移交和資料整理。更為重要的是，可以大大提高申請材料的真實性，登記機構通過共享系統核對證件或證明可以方便查知申請人提交的材料是否屬實。在沒有共享信息之前，不同部門出具的證明往往真偽難辯，對于存有疑點的書證，登記機構要通過信函、電話等方式加以驗證，費力費時。
四、信息共享后利用率提高，對登記簿準確性要求更高
事實上，房地產由于其特有性質導致申請登記中出現多種多樣的情形，不同的申請情形需要登記人員在法律規定的原則下盡到不同的注意義務。而房地產登記要做到準確無誤關鍵要注重三個要素的真實有效合法，即權利主體、權利來源和房地產標的自然狀況。
一、申請登記的特殊權利主體之合法性、真實性
申請主體通常有公民、法人或其他組織，而公民中較為特殊的主體是無民事行為能力人、限制民事行為能力人和無法認定有無民事行為能力的人。根據《民法通則》有關精神，這類主體取得相應權利是不需附加條件，因此其人為其申請登記時，登記機構是無需審查其作為即將取得權利主體資格的合法性的。而當處分這類主體所有的房地產時，登記機構需引起高度的注意，因為這類主體的權利一旦喪失將使其處于極其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，對于處分無民事行為能力人和限制民事行為能力人的房地產申請登記時，均需提供監護人的主體資格證明和聲明，聲明處分房地產所得用于被監護人的利益。但對于沒有經過合法機構認定為限制民事行為能力的人或雖有民事行為能力但無法表達真實意思的人，其要處分房產時，登記人員需要耐心獲取其處分意思的信息，由于這類主體沒有認定為限制民事行為能力人，因此也就不存在監護人，陪同其申請登記的近親屬不能擅自代替這類人員作出意思表示，如果經過詳細詢問無法得到其親自作出明確的處分表示，則不能就此辦理處分登記。因此，在受理各類主體申請時，要區分不同的申請人作不同的詢問，盡到應有的注意義務。如對于老年人，在其處分唯一自住房產時，要經詳細詢問后辦理登記，否則如果未經詢問就辦理了處分登記可能導致其居無定所的，登記機構必然會承擔因未盡注意義務形成的法律責任。
二、特殊權利來源的正當性、合法性
房地產權利的取得有依法律事實和法律原因取得兩種形式。不管哪種方式取得的房地產都要有權利來源的合法性憑證，不管歷經多少次交易或權利讓渡，前后之間都要形成證據鏈。實務中權利來源的特殊性主要表現在三個方面：
一是申請登記時房地產已歷經多次權利轉讓。最初取得房地產的權利人或中間過程取得房地產的權利人沒有申請登記，而最終取得房地產的權利人申請登記時就要查實每次權利變動的原因證明，使之形成有效的證據鏈。這類房地產應由誰申請、如何登記則要視兩種情況而定，一種是經法院判決并由法院在法律文書中將房地產歷次權利變動情況描寫清楚的，根據《物權法》第二十八條規定，受讓方可直接憑生效法律文書申請登記為其所有，但登記機構應根據法律文書所述將權利變動情況在登記簿上予以記載說明。另一種是當事人之間發生買賣、繼承等權利變動導致申請登記時出讓方并非登記簿上的權利人，此時如果是自然人發生了繼承事實，繼承人將房地產進行買賣的，則可由繼承人和受讓人共同申請登記，提供繼承所得的證明；如果是法人或其他組織發生公司注銷等滅失的，而房地產交易發生在公司滅失之前的，則如果通過公司的上級主管部門證明屬實或有充分證明買賣事實發生在出讓企業注銷之前的（如有當時的買賣合同、發票、稅票憑證），可以由受讓方申請登記為其所有，登記機構應在審查意見中寫明原主體滅失與受讓方之間形成買賣法律關系的內容。反之，如果歷次交易的當事人均存在，則不可以跳過中間交易環節直接由最初權利人與最終受讓人雙方申請登記，因為如果這樣簡化操作必然是有違物權生效處分原則的。
二是申請登記時距當事人取得房地產之時較為久遠。當房地產僅僅是滿足居住生活之需時，當事人申請房地產登記的積極性顯然并不高，因此現實中有大量的通過購買或其他方式取得了房地產后未及時申請登記的情形，而時過境遷當要處分該房地產時，則首先要證明房地產的權利人是其本人，由于未曾登記過，所以要提供其當初取得該房地產的合法手續并登記為其本人名下后再處分登記。如第一點中所述，如果當初取得房地產的手續基本齊全，只是出讓方（通常是單位）已注銷無法配合時，登記機構為盡到審慎注意義務，可以公告征詢異議。相反，如果當初取得房地產的主要手續不齊全，出讓方又缺失的，則當事人要為自己未及時申請登記的行為負責，只能通過司法途徑解決申請主體不適格的問題。
三是申請材料中來源證明形式存在效力瑕疵。在原始取得和繼受取得中都會出現形式不合法、不合理之情形，也就是申請材料的書面表現形式是合法的，書證是齊全的，但結合所載內容仔細審查或追根問底則會發現存在諸多漏洞。眾所周知，合法建造的房屋其權利來源證明最主要的是規劃許可證，規劃許可證是出自行政部門規范制作的統一范本，在不同時期有不同的范本，不同性質的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集體土地上建造房屋使用了國土房屋的規劃許可證，則是形式合法而內容不合法，同樣的，在當前建造的房屋使用上世紀90年代的范本則也是不合格書證，如實踐中發現村鎮規劃許可證的文本是上世紀90年代的，但記載的內容如設計單位、驗收單位都是新近成立的，這就明顯存在虛假申報嫌疑。在繼受取得中也要注意不同主體之間的轉讓，其對應的來源合法性的證明也有不同，同樣是公司房地產轉讓給個人，如果是轉讓給公司以外的人，則房地產轉讓合同作為權利來源證明足矣；但如果公司的房地產轉讓給該公司法定代表人，如果提供的合同中顯示受讓方是法定代表人，出讓方的人也是法定代表人，這意味著法定代表人出讓方公司與自己簽定合同，這在形式上與通常所說的自己極為相似，所不同的是出讓方處有公司公章。對于自己的法律效力，現行通常的認識是效力待定，需要被人追認后才認定有效，而被人的追認又需按《公司法》規則進行。因此，為防范法定代表人濫用權利處置公司房產，對于登記機構難以認定合同效力的，應當要求提供公司有權機關（如股東會或董事會，根據公司章程而定）作出處置房產的決議，從而在申請材料的形式上做到有效合法。
三、房地產的實地查看注意義務
《條例》第十九條規定，對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。這條給出了調查的事由和調查的對象。調查對象即申請人、利害關系人，有關單位要按照本條規定配合調查。但如果被調查人不配合，《條例》并未規定相應的后果。被調查人如果是難以找尋的第三人或與申請人有矛盾的第三人，或是不肯配合的有關單位，則將使登記機構的調查工作難以進行，或即使調查也很難得到一個公正有效的結果，甚至會導致登記無法完成而造成對申請人的權益無法及時保護的后果。
盡管法律法規沒有明文規定不動產登記的性質，但學術界的主流觀點認為不動產登記是行政確認行為，登記依申請而為，沒有創設新的法律關系。登記機構只是將民事主體之間已經形成的債權法律關系或物權法律事實如實登記于簿，從而發生物權公示效力，這是一種羈束性行政行為。對于這種性質的行政行為，登記機構基本忠實于當事人的申請，只要申請內容符合法律法規規定，不應該更多地調查民事法律關系產生的真正原因，民事法律關系產生的糾紛由民事主體自行承擔民事法律責任，條例第十六條規定也充分說明了這一點：當事人應對其提交的申請材料的真實性負責。是否是真實的權利來源、是否存在與他人有利害關系，這都建立在當事人誠信地提出申請之上，如果當事人刻意隱瞞本該告知登記機構的，將影響登記后果的事實，則其終將承擔相應的法律責任。此外，從現有登記工作時限最長30個工作日要求、服務效率、行政資源配置情況（在編登記人員業務能力差異較大和人員緊缺）等方面來說，登記機構無法做到對權屬爭議的全面性、實質性調查。
但既然《條例》作出了這樣的規定，賦予登記機構可以調查的權力，那如何利用現有條件行使好這一權力值得深思。另外，從登記簿的公信力方面考慮也要求最大限度地提高登記準確性和登記公信力，所以登記機構應該盡其所能防止錯誤登記的發生，盡可能使登記的權利都做到明晰無爭議。筆者認為，可從以下四個方面履行調查職責。
第一，要以職業經驗識別一些容易產生權屬爭議的登記業務。由于各地交易市場管理手段不同，加上市民依法維權水平、誠信度不同，因此哪些業務容易產生權屬爭議各地不盡相同，這要根據當地實際情況予以把握。但比較共通的較易發生權屬爭議的登記業務有涉及小區共同利益的配套用房、涉及家庭關系的房屋繼承、涉及年長者贈與或出售的二手房、涉及融資需要的現房抵押、涉及長年未決的歷史問題房屋登記。對于這些業務，為減少登記以后可能產生的權屬爭議，登記機構應考慮周全，要求當事人提供足夠的能支撐其取得權利的證明，多盡一份注意義務。
第二，要善于在詢問、收取申請材料中發現問題。是否存在權屬爭議，除了利害關系人事前事后提出異議外，主要有賴于當事人提供的申請材料和他們與受理人員之間的問答內容。受理是初步審查的環節，在受理的查收申請材料過程中，受理人員對于上述容易引起權屬爭議的登記類型，不僅要做到收件齊全、符合法定形式，還要特別關注各材料之間的關聯性和匹配程度，如發現存有異常，一方面要調閱已有檔案資料進一步核對，另一方面應當加強詢問。詢問申請人也是調查的一種方式，如詢問內容映證了材料之間缺乏應有的關聯性或存在其他破綻，則應不予受理并告知理由或要求其補強書證。
一、對不動產統一登記的理解
不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。不動產統一登記是將原來分散在土地、房屋、農業、林業、海域等部門按各自職能進行的土地登記、房屋登記、承包經營權登記、林權登記、海域使用權登記等統一由一個登記機構在統一的系統上辦理，記載于統一的登記簿上，為當事人核發統一的權屬證書或證明。其根本目的是為了保護當事人合法權利，保障交易安全，當事人和登記機構之間的權利義務關系并沒有因為不動產實行統一登記而改變，不存在部分人猜想的統一登記是由政府組織主動開展不需當事人申請舉證的問題，更不會因為統一登記而將原來的違法不動產合法化。
二、不動產登記程序的啟動及申請主體問題
按照《物權法》等相關規定，通常情況下不動產登記是依當事人申請進行，其中以雙方申請為一般原則，以單方申請為例外情形；不動產登記程序的啟動以當事人申請為一般原則，以依囑托或依職權進行為例外情形。在國家規范及我市以往政策規定中，對依當事人申請進行的登記均有詳細規定，而對于依囑托或依職權進行系統性規定較少，在國家規范只有該兩類登記程序沒有具體登記內容。此次，在《天津市不動產登記規范》中單獨設立一章“根據有關部門要求辦理的登記”， 按照《天津市不動產登記條例》和《天津市土地管理條例》規定的情形，對依據有關國家機關囑托進行的登記、登記機構依職權進行的登記以及依拆遷整理單位申請進行的登記從申請主體、登記材料、審查要點等方面進行了詳細規定，既做到于法有據又解決實際問題。
三、不動產登記的公告問題
本著既依法為相關當事人提供提出異議的渠道和履行向公眾告知的義務，又減輕當事人負擔的原則，對公告的種類、情形、場所、時限等在規范中進行詳細規定。
（一）公告的種類及情形
1.登簿前公告，即將準予登記事項記載于登記簿前進行的公告，主要目的是為了排除異議。主要包括政府組織的集體土地所有權登記，宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及房屋所有權、土地承包經營權的首次登記；不動產登記經辦機構依職權辦理的登記；按照《天津市不動產登記條例》第七十六、七十七條規定的歷史遺留問題登記。2.登記結果公告，主要包括《天津市不動產登記條例》第三十條規定的依囑托進行的登記和《天津市土地管理條例》第二十九條規定的依法拆遷、整理并依整理（拆遷）單位申請辦理的注銷登記。3.證書作廢公告，即辦理注銷登記時應當收回原證書或證明而未收回的，在登記完成后應當公告作廢。
（二）公告場所
除歷史遺留問題因涉及不特定人重大權益，需要在本市主要報紙予以公告外，其余的公告都可以在不動產登記經辦機構的門戶網站及不動產所在地等指定場所進行，最大限度的減輕當事人負擔。
（三）公告時限
登簿前公告除歷史遺留問題需公告3個月外，其余的公告時限為不少于15個工作日。
四、不動產登記中涉及的公證問題
一直以來，為了保護不動產權利人合法權益，降低其不動產被他人處分的風險，對于自然人處分不動產以及繼承或接受遺贈取得不動產的，均需對授權委托書和繼承權進行公證。此次對于境外申請人處分不動產的，其授權委托書應當經公證或者認證的規定予以保留；對境內自然人處分不動產的，如委托他人辦理，其授權委托書公證不作為必要前提，可以在申請登記時與人共同到不動產登記經辦機構現場簽訂授權委托書；對于繼承和受遺贈類登記，提交經公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權屬來源材料，未提供上述材料的，在登記受理前設置了一套程序進行處理，主要是基于當事人自我舉證和證據鏈之間的互相印證、登記機構的問詢查驗、各相關人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。但關于此類做法的爭議也未停息，在減輕當事人經濟負擔的同時，當事人合法權益受到侵害的風險也在增加，尤其對于由登記機構依當事人舉證對其是否有權繼承進行審核，已經進入到了對民事法律關系的實質性審查，這既超出了登記機構的職責范圍，也影響登記安全和登記效率，在當前登記人員普遍緊張的情況下也影響對其他登記業務的合理的人員配比。
五、規范不動產分割合并或范圍發生變化等變更登記問題
在以往登記的內涵不明確時，的確存在過通過不動產登記對已有不動產進行分割、合并，以登記代替行政審批的問題，在《物權法》的大背景下，登記的記載和公示功能已經法定，登記機構依據權屬來源證明材料進行依法記載，對于不動產的分割、合并或范圍發生變化等行為，需要有權機關出具相關變更的證明材料，避免因當事人自行申請造成的不符合規劃、不符合消防等相關部門規定的問題。因此，在《天津市不動產登記條例》中規定申請人應當提交“有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件”“國有建設用地使用權出讓合同或者補充協議”，并在登記規范中進一步細化為：因地界調整導致土地面積、界址范圍變更，宗地分割或合并的，提交土地出讓補充合同或有關批準文件；屬部分土地收回引起房屋面積、界址變更的，提交人民政府收回決定書；改建、擴建引起房屋面積、界址變更的，提交建設工程規劃許可證及附件、附圖，建設工程規劃驗收合格證件，建設工程竣工驗收合格證明材料；其他面積、界址變更，分割或者合并不動產的提交有權機關出具的批準文件。這些規定與國土部規范的規定也相一致，充分體現登記的記載功能，以及權利人應當依法依批準利用不動產的責任。
上海的包女士最近在閔行莘莊購買了一套小面積二手房，由于小戶型物業近期成為市場熱點，成為眾多自住型買家搶購的對象，因此她害怕賣家反悔，在律師的建議下特地與賣家協商，在買賣合同中增加了“預告登記條款”，并申請“預告登記”，以確保交易安全。
房產專業律師表示，包女士的做法是可取的。為了與2007年10月1日實施的《物權法》相統一，上海市日前修改了《上海市房地產登記條例》(下文稱原《登記條例》)，其中便對“預告登記”做出了相應的規定，為防止“一女二嫁”現象，在二手房交易過程中，買家有必要增加“預告登記條款”。
此外，有關上海房地產登記的修改細則還涉及到其他諸多內容，對登記機構職責、登記日、預告登記、更正登記、異議登記等方面內容做了明確的規定。可以肯定的是，新規則對房產交易會產生不同的影響，那么，其影響主要體現在哪些方面呢?而購房者又有什么應對措施?本刊請專家為讀者進行解讀。
上海聯業律師事務所主任律師王展表示，為使得新規則更為切合實際，建議對上海市房地產買賣合同示范文本(2003版)中的部分內容做出微調。
“登記日”以記載日為準
“登記日”的實質是房地產權利變動發生的日期，因此原來上海市以記載日溯至受理日為登記日的規則，與《物權法》中的規定相抵觸，因此調整為記載日。專家表示，此番調整對買家來說有些不利，因為在登記機構審核期間，可能發生查封、異議登記等情況，會給房產交易帶來潛在的風險。對此律師建議買方應該留部分房屋尾款在審核過戶之后再支付。
操作實例：買方張先生與賣方李女士于2007年11月23日簽訂《上海市房地產買賣合同》。2007年11月30日，雙方向該房屋所屬房地產交易中心遞交房屋過戶申請并被登記機構受理。2007年12月15日，登記機構審核通過并將權利變更記載至不動產登記簿。2007年12月20日，登記機構通知張三領取房地產權證書。專家建議張先生與李女士協商，預留三分之一的房款作為尾款，在取得房產證之后再支付給她。
新舊對比：王展告訴記者，原《登記條例》第11條規定采取的是以記載日溯及至受理日為登記日的規則，即“房地產登記機構應當在規定的時限內完成對登記申請的審核。經審核符合規定的，房地產登記機構應當將有關事項記載于房地產登記冊，登記申請的受理日為登記日。”依據該規定，在上述案例中，登記日為該項過戶申請被登記機構受理的日期，即2007年11月30日。
但是《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”根據物權法的該項規定，上述案例中登記日為登記機構將權利變更記載于不動產登記簿的日期，即2007年12月15日。因此，原《登記條例》應當依《物權法》所確定記載生效的原則做出調整，調整后的登記日以記載日為準。
應對措施：王展表示，由于登記日的含義實質是房地產權利變動發生效力的日期，也就是從該日期起房地產權利歸新權利人所有。但需要注意的是，審核的規定時限是20天，因此，房地產登記機構受理二手房買賣雙方的轉移登記申請后，并不代表產權已經發生轉移。只有當登記機構完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后，產權轉移才能正式生效。所以，在登記機構審核期間，產權可能會因為司法機關的查封，權利人或利害關系人提出更正、異議等原因，中止轉移登記的辦理。所以建議買方應該預留部分房屋尾款在審核過戶之后再支付。
為了與修改細則相一致，王展建議正在使用的上海市房地產買賣合同(示范)(2003版)應該對第六條中的內容做出相應調整，原內容為“上述房地產權利轉移日期以____[市][區][縣]房地產交易中心受理該房地產轉讓過戶申請之日為準”，調整為“上述房地產權利轉移日期以____[市][區][縣]房地產交易中心將轉移登記記載于不動產登記簿之日為準。”
單方申請“預告登記”需事先約定
單方向登記機構申請預告登記的，登記機構要查驗當事人關于申請預告登記的約定文件，因此專家建議買方自行補充預告登記條款。
操作實例：前不久趙女士為購買一套二手房，與賣方吳先生簽訂房屋買賣合同，約定6個月內付清房款并辦理產權過戶手續。但是最近房價有所上漲，趙女士擔心賣方吳先生違約將房屋又出售給其他人。于是，趙女士來到房地產交易中心單方申請“預告登記”，但是房地產交易中心卻不予受理。
新舊對比：王展認為，原《登記條例》第49條第2款規定：“應當由當事人雙方共同申請的登記，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人可以單方申請預告登記。”也就是說，預告登記可單方申請，也可雙方申請。關于效力問題，現房為登記之日起2年。原《登記條例》設立預告登記的出發點，就在于通過預告登記可以防止“一女二嫁”，所以“預告登記”并非《物權法》所首創的概念。
但是與原《登記條例》相比較，《物權法》要求預告登記必須以雙方合意為前提，即第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”也就是說，當買方單方向登記機構申請預告登記的，登記機構要查驗當事人關于申請預告登記的約定文件。上述案例中，趙女士無法辦理預告登記的主要原因在于原來雙方合同中沒有約定可以申請預告登記。需要注意的是，《物權法》關于預告登記的效力從原《登記條例》“登記后2年”調整為“自債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月”，如果未申請登記的，預告登記失效。
應對措施：由于預告登記須以雙方合意為前提，但是正在使用的買賣合同示范文本(2003版)并無預告登記的內容，因此建議在示范文本中添加“預告登記條款”，即約定在買賣雙方辦理產權過戶手續之前，買賣雙方或者買方單方可以向該房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。而在該示范文本修改之前，建議買方自行補充預告登記條款。
物權以不動產登記簿為準
當事實上的物權狀態與不動產登記簿登記的記載不一致時，權利人或利害關系人可以憑有關證據申請更正登記。
操作實例：黃先生有一套位于虹口區的售后公房，房齡已有30年，產證上記載的套內使用面積是“55.38平方米”。最近，買家老李與賣家黃先生簽訂了房屋買賣合同，約定房屋每平方米單價為人民幣13000元。但是在過戶之前，為了裝修老李對該房子進行了測量，發現該房子套內使用面積可能不足55.38平方米，于是請專業人士對房屋面積重新測量后，發現該房實際的套內使用面積只有51.42平方米，因此，他帶著測量結果到登記機構，要求將登記簿上記載的“55.38平方米”改為“50.42平方米”。
新舊對比：王展分析認為，原《登記條例》第17條規定：“房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載應當保持一致。房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載不一致的，以房地產登記冊為準。” 而《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。因此，從本質上看兩者是完全一致的，只是名稱和說法不同而已。
