時間：2022-08-22 03:34:35
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇小區停車管理，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、國家發展改革委和建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于具有獨立法人資格、取得物業服務資質的物業服務企業，在鄭州市市區內提供物業服務時收取物業服務費的管理工作。
第三條 鄭州市市區的物業服務收費管理工作由鄭州市物價局負責;各縣(市)、上街區的物業服務收費管理工作由當地價格主管部門負責。
第四條 本辦法所稱物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,提供物業服務向業主所收取的費用，主要包括以下內容:
(一)綜合管理服務;
(二)物業共用部位的日常維護和管理;
(三)物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理;
(四)環境衛生、綠化管理服務;
(五)物業管理區域內公共秩序維護。
第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、透明和收費與服務水平相適應的原則。
第六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價兩種價格管理模式。
住宅小區未成立業主大會和新建住宅前期物業服務，物業服務收費實行政府指導價。
住宅小區已成立業主大會的，物業服務收費實行市場調節價。
別墅及非住宅類物業服務收費實行市場調節價。
第七條 物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
物業服務成本構成一般包括以下部分:
(一)服務及管理人員的工資、社會保險和按規定應當提取的福利費等;
(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業管理區域清潔衛生費用;
(四)物業管理區域綠化養護費用;
(五)物業管理區域秩序維護費用;
(六)物業服務企業辦公費用;
(七)物業服務企業固定資產折舊;
(八)經業主或業主大會同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
第八條 實行政府指導價的物業服務收費實行等級管理。
(一)物業服務項目包括綜合管理服務、公共區域秩序維護服務、公共區域清潔服務、公共區域綠化養護服務和共用部位、共用設施設備日常運行、養護、維修服務五項。
(二)每個服務項目根據服務要求、設施設備配置情況不同，分為五個收費等級。
(三)物業服務企業所申報的綜合管理服務項目的等級，不得高于所選的公共區域清潔服務、公共區域秩序維護項目等級。
(四)物業服務最終價格為五項對應等級收費標準之和。
第九條 住宅小區物業服務收費各等級的基準價和浮動幅度，由具有定價權的價格主管部門依據房地產行政主管部門確定的物業服務等級標準制定。
各住宅小區具體的物業收費標準由業主與物業服務企業在價格主管部門核準的物業服務項目等級的基準價和浮動幅度內約定。
第十條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業在與業主簽定物業服務合同時約定。
第十一條 執行政府指導價的物業服務企業，應當在房屋交付使用前，持以下資料原件(復印件加蓋單位公章)向價格主管部門申報物業服務收費項目等級標準。價格主管部門在實地勘驗后，對具備收費條件的物業小區核定收費項目等級標準。
(一)規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖;
(二)房地產行政主管部門認定的服務等級標準材料;
(三)申請物業服務收費等級標準的書面材料;
(四)物業服務企業資質證書的復印件;
(五)法人登記證書及營業執照副本;
(六)物業服務合同;
(七)物業承接查驗報告;
(八)其他需要報送的資料。
第十二條 本辦法實施前實行政府指導價的住宅小區，繼續按原合同約定執行。物業服務企業如需調整物業服務收費標準，可按照本辦法的規定，在新制定的政府指導價標準范圍內進行調整，并應征得小區專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十三條 物業服務企業在物業服務中，應當嚴格履行物業服務合同，遵守國家的法律法規，為業主提供質價相符的服務。
第十四條 物業服務收費以房屋所有權證登記的建筑面積為準計算;辦理房屋所有權證前以售房合同中約定的建筑面積為準計算。
第十五條 完成物業承接查驗并交付使用的房屋，自開發建設單位交付之日下月起，業主開始按月交納物業服務費。
第十六條 因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業服務費用由開發建設單位全額承擔。
第十七條 業主或物業使用人裝修期間產生的裝修(建筑)垃圾由業主或物業使用人按規定自行清運的，物業服務企業不得收費;委托物業服務企業清運的，清運費用由業主與物業服務企業協商確定。
第十八條 住宅小區的物業服務企業推廣使用集成電路卡(IC卡)的，按業主實際使用數量免費發放，丟失補辦的可按成本價收取費用。
第十九條 住宅小區機動車停車服務費實行政府定價。
在全體業主共有道路或者其他共用場地停放機動車輛的，是否交納停車服務費，收取的停車服務費如何使用，應當經業主大會或物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
物業服務企業在全體業主共有的地面和地下規劃共用車位、道路或其他共用場地收取的停車服務費，扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照商定的意見或業主大會的決定使用。
規劃用于停放機動車的車位，在產權人取得相關產權后，可由產權人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產權未明晰前，車位的收益歸全體業主所有。
第二十條 物業企業代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費時，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十一條 物業服務企業不得以保證金、抵押金等形式變相收費。
第二十二條 物業服務企業已收取物業服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十三條 物業服務企業應當按照政府價格主管部門的規定，在物業管理區域內的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊或多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。明碼標價的內容包括:物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據、計費方式、計費起始時間、價格管理形式、價格舉報電話12358、行業監督電話等。
第二十四條 物業服務企業違反物業服務收費相關規定收費的，由價格主管部門依法進行查處。
第二十五條 本辦法自20xx年9月1日起執行。《鄭州市物價局 鄭州市房地產管理局關于印發鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)的通知》(鄭價公〔20xx〕2號)及其他相關文件和規定同時廢止。
小區停車位如何管理的具體方案為了更好的解決小區的停車問題，保持良好的停車秩序，通過對小區去年停車管理的總結，近兩個月來客服中心不斷的與業主、居民委員會相關部門溝通和討論，擬定了20xx年的停車管理方案，具體如下：
一、小區出入口安裝一卡通智能刷卡系統，固定車位車輛直接刷卡出入小區，在進入地面固定停車場及地下車庫時需要再次刷卡。臨時車輛進入小區，需領取智能卡，刷卡計時，繳納臨時停車費方可駛出小區。
二、小區固定停車場(1號、3號、4號、6號)采取抽簽方式分配，另外601603號樓前西段停車位劃入3號停車場作為固定停車位，614616號樓前停車位劃入4號停車場作為固定停車位。地面車位分配方式基本延續20xx年的分配方案，同時為了固定停車場停車有序，在停車場出入口安裝智能刷卡系統，一車一位，刷卡進入。
三、根據消防要求，確保消防通道暢通，調整原路兩側固定車位(包括2號、5號停車場)，不再納入抽簽分配范圍，改為臨時停車位，供搬家、來訪、業主臨時停放及特殊車輛使用，并采取計時收費辦法。
四、由于地下車庫機械二層車位的啟用，保障車輛停車規范及地下車庫車輛管理系統的正常運行，取消地下車庫臨時停車位。
五、對已辦理地下車庫停車位的私家車，可以參與地面固定停車位的抽簽，對抽中地面停車位并自愿放棄地下車位的車主，可以辦理終止地下車庫停車位租賃協議，停車費用按照實際發生月進行退費。
六、地面車位收費依據標準：北京市物價局京價(收)字[20xx]194號《關于調整我市機動車位車場收費標準的通知》、北京市發展和改革委員會《關于調整我市機動車停車場收費計時單位的通知》(京發改[20xx]495號文件)、經區發展和改革委員會核準的備案標準執行。
地面固定停車位收費標準：
小型車月租150元，年租1600元
大型車月租210元，年租2300元
關鍵詞：小型小區；車位管理；ASP技術
中圖分類號：TP311.52 文獻標識碼：A 文章編號：1007-9599 (2012) 11-0000-03
隨著改革開放的深入和社會經濟的發展，我國私家車的數量在不斷增加，城市交通的擁擠問題和小區停車難的問題日趨嚴重。當前，許多小區多采用人工對停車位進行管理，不僅小區停車位的利用率低，而且亂停車的現象也不斷出現，時常出現小區的停車位有空余而小區的門口卻擠滿了車，甚至在一些人行道上還停滿了車。雖然目前也出現了一些小區停車管理系統，但其系統比較復雜，運行成本較高，適用于上千住戶的大型小區，而對于小型小區的停車位管理并不實用。因此，設計一個適用于小型小區的停車位管理系統具有一定的實用價值。
一、需求分析
針對小型小區的停車位管理，需求分析的任務是分析停車位的分配、經濟支出、用戶的實際需求等因素，最后制定出符合用戶需求、符合停車位管理要求的合理計劃。在需求分析時應考慮如下幾點：
（1）小區用戶可以通過網絡注冊或登陸小區停車位管理系統，其小區用戶也可以由系統管理員在后臺管理模塊中添加；小區用戶的權限必須限制，不能對小區停車管理系統的數據造成傷害性的操作。
（2）系統管理員是小區停車管理系統的最高權限的用戶。系統管理員不能通過注冊獲得，只能有系統開發設計者指定；系統管理員可以登錄后臺的管理模塊，管理小區停車管理系統的任何一項數據。
（3）小區停車管理系統的成本低廉，功能簡單實用；其功能包括：車位管理、統計情況、用戶管理、系統管理和退出。
二、系統的設計
適合于小型小區的停車管理系統宜使用ASP動態網頁技術和Access數據管理系統進行設計，基于B/S構架，建成之后可以在小區物業系統服務器上運行，有網絡的地方都可以使用,而且操作簡單，通過停車管理系統和小區物業人員的配合，能方便高效的管理停車問題。
ASP動態網頁技術是微軟公司開發的代替CGI腳本程序的一種應用，它可以與數據庫和其它程序進行交互，是一種簡單、方便的編程工具，常用于各種動態網站中。
Access 是微軟公司推出的基于Windows的桌面關系數據庫管理系統，它提供了表、查詢、窗體、報表、頁、宏和模塊等七種對象，提供了多種向導、生成器和模板，能把數據存儲、數據查詢、界面設計、報表生成等操作規范化，為建立功能完善的數據庫管理系統提供了方便。
基于ASP動態網頁技術和Access數據管理系統相結合的小區停車管理系統的設計主要包括系統框架設計和數據庫設計兩個部分。
（一）系統框架設計
系統框架設計包括系統總體框架、用戶模塊框架和系統管理員模塊框架的設計。系統總框架決定著小區停車管理系統的設計和拓展。小區停車管理系統的總框架有用戶和系統管理員兩部分組成。其小區停車管理系統的總框架如圖2-1所示。
用戶模塊框架限定了用戶的權限，使其不能對大多數數據進行修改、添加和刪除等操作。用戶模塊框架如圖2-2所示。
系統管理員模塊框架可以對所有資料進行查看、添加、修改、刪除等操作。系統管理員模塊框架如圖2-3所示。
（二）數據庫設計
數據庫設計包括概念結構設計和邏輯結構設計。
概念結構設計主要分析小區停車管理系統中的實體車位、系統管理員、用戶之間的關系。小區停車管理系統的整體E-R圖如圖2-4所示。
小區停車管理系統中的系統管理員是唯一的，因為系統不是很大，不需要更多的管理員參與管理事務，只有一個管理員反而能讓系統的運作流程更簡單、更清晰；系統管理更有效。
在圖2-4的E-R圖中，可以很明顯的看出，小區停車管理系統的管理核心就是系統管理員。其對車位、用戶進行管理，功能包括查詢、修改、添加、刪除和統計分析等。各實體之間的關系如下：
（1）系統管理員和其它實體之間是一對多的關系；
（2）系統管理員管理其它實體；
（3）車位和用戶之間是一對多的關系；
（4）車位和用戶之間為停車關系。
邏輯結構設計主要對小區停車管理系統所需的數據表進行設計，其數據表包括車位表、系統管理員表和用戶表。
小區停車管理系統的車位表如表2-5所示：
三、系統部分模塊實現
小區停車管理系統的模塊實現階段的任務是具體設計頁面和編程，逐步完成各個模塊的功能和外殼，最后完成整個管理系統。下面以系統管理員部分為例介紹車位管理、統計情況兩個模塊是如何實現的。
小區停車管理系統可以實現對停車位的使用情況進行統計，也可以對所有的停車金額進行統計。統計部分外觀如圖3-1所示：
統計部分代碼如下：
關鍵詞：小區停車場、管理信息系統、系統設計
中圖分類號：TP391 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2163（2015）06-
Abstract： In allusion to the current demand of residential community vehicle parking management， this paper analyzes the work flow of residential parking management， design the hardware structure and software module of the residential parking management information system. Based on the development of GIS Component type， the system has been designed and developed. In addition，the practical reference for the intelligent and informatization of the residential parking management is provided too.
Key words： Residential Parking； Management Information System； System Design
0 引 言
隨著經濟和科學技術的迅猛發展，人類開始邁入信息化、智能化社會。與此同時人們對于衣食住行各個方面的需要與關注熱點也在不斷發生變化。目前在住宅小區的規劃實施與管理上，智能化小區的建設熱潮正悄然興起。其中，智能化小區停車管理即是其智能化水平的直接呈現。此外，隨著國內汽車保有量的持續增加，住宅小區內停車場的建設與停車場管理等相關問題日益突出，因此，針對智能化小區的停車場管理信息系統的設計與開發具有重要的現實價值和研究意義。
1 系統功能分析
1.1 系統功能需求
本系統是住宅小區停車場管理信息系統，目的是針對小區停車問題，實現小區停車場的便捷化、信息化和智能化的管理。系統要求能確保解決小區車輛停放與車輛安全等問題，并能為業戶提供良好的車輛保管等綜合服務。停車場日夜24小時開放，車輛可以隨時進出，但需按規定停放，系統對車輛進行實時跟蹤監測。根據停車場的剩余車位數量及位置進行停車引導和調度。停車場實行有償使用，根據系統識別的車輛類型進行收費管理。綜上，停車管理信息系統應實現的功能包括：車輛的識別、停車類別的區分、車輛的跟蹤、停車場剩余車位及其位置的顯示與查詢、停車費用的收支等各個方面。
1.2 系統工作流程
系統工作流程如圖1所示。車輛進入小區停車場入口處要進行車輛識別，若為本小區車輛則直接放行，若為外來車輛則需查詢并分配空余車位后發放臨時射頻卡，車輛進入停車場后對其進行跟蹤并引導停車直至其在正確位置停放；車輛駛出停車場同樣需要進行車輛識別，若是外來車輛則需還卡并根據停車時間收費后放行，本小區車輛需要進行信息匹配后放行，如果發現卡到期（年卡、月卡等類型）則等同于外來車輛按停車時間收費后放行。
2 系統設計
2.1 系統硬件架構
小區停車場管理系統主要由硬件系統和軟件系統構成。硬件系統簡圖如圖2所示，主要包括：遠距離RFID（Radio Frequency Identification）讀卡器、網絡攝像機、出入口一體化道閘、入口發卡機、出口收費（收卡）系統、車位指引系統、語音提示系統、顯示屏、網絡傳輸裝置等。
2.2 系統軟件模塊
小區停車場管理系統軟件主要包括如下核心模塊：車輛識別與跟蹤模塊、停車場及車輛管理數據庫、信息顯示及停車指引模塊以及收費系統。
2.2.1車輛識別與跟蹤模塊
早期的停車場主要采用接觸式的 IC 卡，車輛進出停車場時，要經過停車、取卡、刷卡、繳費等一系列手續，容易造成車輛積壓，阻塞交通等問題[1]?，F階段車輛識別較為流行的方式主要有兩種：一種是基于RFID技術的車輛識別和基于視頻圖像識別車牌的技術。目前，基于視頻圖像識別車牌的技術十分成熟，正確率可達98%，且操作方式簡捷，相對于取卡式停車場省去了取卡、讀卡、還卡等系列操作。但一般只在停車場出入口處設置視頻攝像頭獲取車牌號，車輛進入停車場后則失去對其定位與監控的能力。相對于攝像裝置，RFID設備則要便宜實用得多，其優點就在于目標物體的非接觸讀取數據信息，且設備不易損壞，不受人工與環境的影響，快捷方便，能夠實時感應車輛位置，非常適合系統自動化處理。
車輛的識別主要依靠RFID車載卡（小區內車輛年卡、月卡以及外來車輛的臨時卡），通過讀寫器識別車輛，并記錄在車輛管理數據庫中，同時記錄車輛的位置和時間點，方便后續的引導停車。若為外來車輛則需要通過攝像頭識別車輛牌照后，將車輛牌照和申請的臨時卡關聯，以方便后續的引導停車工作。
2.2.2 停車場及車輛管理數據庫
小區停車場管理系統功能的實現都是從數據出發的，因此數據管理系統是整個信息系統的基礎。該模塊實現系統軟件訪問數據庫的部分，其主要功能有：向數據庫中增、刪、改記錄，信息的查詢以及信息匹配等功能。
由于需要對車輛進行跟蹤定位，所以數據庫要有空間數據的存儲與管理能力，故系統數據模型選擇了GIS（Geographic Information System）數據模型――Geodatabase，這是ESRI公司基于多年的探索研究和先前多次的實施應用而逐級進化得來的，能夠確保系統處理大量空間與非空間數據，同時保持數據的完整性并提供眾多高級管理功能[2]。
在空間數據庫設計上，Geodatabase 數據模型可采用面狀要素存儲停車場每個停車位的位置信息、是否停有車輛以及車輛停放時間信息?？刹捎命c狀要素存放車輛的位置信息，在存放車輛位置信息的同時需要存放在該位置的時間信息以便于后續的跟蹤與檢索查詢等工作?？臻g數據模型可以附帶一部分屬性數據，但除此外可能還會有一些其它相關的純屬性數據可以存放在單獨的表中，例如：車輛射頻卡號、車輛牌照、車主相關信息、是否本小區車輛、收費性質、進出停車場時間（停放時間）等相關信息。
2.2.3 信息顯示及停車指引模塊
信息顯示及停車指引要依靠對數據庫中數據的科學分析后再進行終端信息顯示和車輛引領相關工作。在出口處則標明有剩余車位信息顯示，若無剩余車位即禁止車輛進入。在車輛進入停車場后，系統會記錄車輛進入的時間點，并分配一個空閑停車位給該車輛，通過語音以及LED 指示燈引導車輛停放在該車位上，車輛進入車位后，由車位的傳感器將車輛位置信息發給系統，若不符合停放要求將重新引導直至該車輛停放在正確位置，與此同時更新數據庫中相關信息。
關于車位的分配，可以通過對系統數據庫中數據的分析來實現優化配置。例如分析小區內固定車輛的停放規律，通過預判和預留車位等系列措施提高小區停車場車位的利用率，在一定程度上減輕小區停車壓力。
2.2.4 收費系統
在車輛駛入停車場出口處時，根據射頻讀卡器與車載卡識別車輛信息是否為本小區固有車輛。若是小區固定車輛則直接放行，其收費主要是月卡和年卡的形式，在車輛進入停車場的時候就要判斷該車的卡是否過期，若過期則禁止駛入或者等同于外來車輛對待。若是外來車輛，即需要先交還臨時卡，然后按停放時間收費后放行。
3 系統的開發
與普通的信息系統不同，由于該系統具有位置信息處理功能的需求，故開發方式選擇基于GIS組件的二次開發，其它功能則結合組件、數據庫和其它相關技術來實現。根據系統架構的特點以及系統劃分的功能模塊，考慮ArcEngine 組件式開發的優點和特點[3]，本研究選用了ArcEngine組件，并在.NET平臺上使用 C#語言進行開發，選擇的集成開發語言環境為 Microsoft visual studio 2008。
4 結束語
在當前住宅小區停車場建設與管理的現實需要以及整個社會信息化的背景下，人們迫切需要新的技術手段來解決小區停車系列問題，這也給小區停車場管理軟硬件市場帶來了新的發展契機。本文以停車場管理的便捷化、信息化、智能化為切入點，對小區停車場系統框架及軟硬件系統加以闡述和設計，該系統的開發與應用能大幅提高小區停車場的管理水平與服務水平，實現小區停車場的現代化和智能化管理。
參考文獻：
[1] 馬靜，李寧，傅妍芳，等.RFID 技術在智能引導停車場管理系統中的應用[J].科技信息，2013（12）：266-267.
關鍵詞：住宅小區；停車難；對策
中圖分類號：TB
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.103
隨著經濟發展和城市的人口增加，我國近些年來私車數量急劇增長，尤其是大城市里普通住宅小區的停車問題日益顯著。雖然各方漸漸意識到了停車問題的嚴重性，也開始變化策略進行調整，但普通住宅小區的停車難現象仍然無法得到更多的改善。因此，我們有必要在分析我國住宅小區停車問題的原因基礎上，進一步有針對性地采取對策以便更好地緩解我國普通小區停車問題。
1 我國普通住宅小區停車現狀
1.1 我國私家車擁有情況
隨著中國加入世界貿易組織，日美韓歐為主的汽車廠商紛紛進入中國，加上我國實行“鼓勵汽車私人消費”方針，人們對轎車的需求開始急劇釋放，中國的私車擁有量也開始迅猛增加。同時，國產轎車也順勢呈現產銷“井噴”式增長，從2001年的82萬輛，急增至2007年的532萬輛。統計局最新的數據表明，2016年私家車保有量達到1.46億輛，這個數字已經超過了2013年統計汽車的總量，而這些私車正是占領住宅停車位的主要來源。
1.2 我國普通住宅小區停車位數量情況
相比普通住宅小區來說，高檔住宅小區或e墅區一般不太被停車問題所困擾，因為這類小區容積率小及在設計之初車位的配比充分。我國普通住宅小區的停車位又大致可以區分兩種分布情況：一是2000年之前建造的老舊住宅小區，往往在建設之初并未規劃正式的停車位。隨著小區居民對車位的需求逐漸增加，這類小區開始規劃正式的地面停車位。起初只是在綠化帶和建筑周邊環繞規劃車位，但隨著私車的增加，甚至綠化帶本身也被清理出來，規劃做車位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小區，在規劃之初就建設了地下停車庫和地面停車位，通常車位設置的比例為3-4戶有1個車位。雖然在使用之初可以適應住宅業主的停車需要，但隨著私車的不斷增加，此類小區的物業方面往往劃出了原來行車通道的一邊作為停車位使用。
1.3 當前我國普通住宅小區停車的突出問題
目前小區物業方面解決停車問題的措施簡而言之就是不斷在小區地面開發停車位。只要留有一絲能夠行車的空間，就將剩余部分全部開發成停車位似乎已經成為了物業解決停車問題的原則。然而，隨著近幾年私車的快速增加，不管是在老舊小區還是次新小區，由于車輛都停在小區的路面，本來就不寬敞的小區行車道被堵得水泄不通，進出車輛只能單行，特別遇到有反向互相行駛車子的時候，不少車輛在這過程中發生了碰撞摩擦。而原本每個小區都應配備的消防通道也形同虛設，一旦發生緊急情況，且不說消防車的行使，就連小區內部的業主行人也難以向外疏散。所以，停車困難不僅造成人車糾紛，甚至存在安全隱患問題。
另外，一些小區業主為了省事，甚至將車停放在小區地面花壇上，破壞了小區生態環境、影響了小區的景觀。還有的車主將車輛隨意停放在小區外的道路上，更是影響交通，也給自己買下交通罰款和交通事故的隱患。
2 我國普通住宅小區停車問題的原因分析
2.1 停車位規劃滯后
由于過去在全國城市規劃設計時沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，各房地產開發商在設計開發住宅項目時也就沒有將其納入自己的考量，也并沒有從發展的角度充分規劃停車位。正是因為房地產市場興起之時，我國對停車問題還未重視，缺乏一個完整科學、統籌協調的停車發展規劃，造成停車設施布局不合理，規劃用地未預留，停車庫建設明顯滯后于城市經濟與社會發展的需要。這種歷史遺留問題很難得到根治，小區占地面積早已框死，除卻減少綠化和占用行車道之外，無法做到再增加停車位了，可是與此同時，私車卻沒有停止增長。停車位規劃滯后，是住宅小區停車的“硬傷”。
2.2 住宅物業停車管理不到位
很多住宅小區物業方面并沒有非常重視在停車問題的管理工作，對于進出小區的車輛并沒有實行比較嚴格的門禁管理，往往是憑借安保人員在大門口用記憶識別的方法，區別小區業主的車輛和外來車輛。這種管理方式讓許多外來車輛鉆了空子，一些附近商家的私家車就停放在小區空閑的私人停車位上。如果只是利用業主私車不在的情況下，按照規定登記按照時間離開的話，或許還能接受。但一些外來車輛一旦停放，就不顧不管原有車主的情況，常常停靠完就找不到人。這樣的舉動妨礙了小區的停車秩序，物業管理人員必須有所作為。物業方面需要在區別小區內部車輛和外來車輛上多下功夫，進行停車管理登記。
2.3 停車管理法規不完善
【關鍵詞】 達州市 停車問題 配建標準
一、引言
隨著經濟持續快速的增長，我國城市居民的私家車數量也有了飛速增加。以達州市為例，截止2013年7月底，達州市私家車擁有量達157017輛。隨著私家車的增加，小區停車位出現供不應求的局面，由此引發的小區停車難的問題成為社會和物業管理的難題。
相比上漲的油價和擁擠的馬路，更讓生活在達州市的車主們揪心的是找車位。據有關部門提供的數據，達州市中心城區停車場主要為各單位、小區配建的停車場，城區內尚無專用的大型機動車停車場、庫、樓等社會公共停車設施。目前有39個建設項目配建了地下車庫，批建面積為137800平方米，實際作為車庫使用的面積為103250平方米，加上各小區地面配建，共計停車位4570個，但這仍無法滿足市民停車的需要。達州市城區“路窄車多”，要找個便利的停車位更是“難于上青天”！雖說在城區有路邊停車場供車主停車，但是本來就不寬敞的市區道路加上路況擁堵，根本無法滿足市民的停車需求，停車難的問題仍舊未解決。生活在達州，停車難，究竟難在何處呢？為了深入了解達州市居民停車的現狀，筆者對達州4個行政區的8個典型住宅小區的業主隨機發放問卷調查500份，有效回收480份，并對愿意接受訪談的業主進行深度訪談；走訪小區物業管理企業的工作人員；通過網上查資料和走訪政府有關部門了解與停車位有關的政策和制度。
二、調查結果
1、小區車位數量與車輛數量對比
從小區停車位數量與車輛數量對比（如下表1）發現，停車位供求矛盾突出，出現了嚴重的供不應求問題。在達州市，由于主城區修建時間較早，規劃并不完美，并且許多早期修建的樓盤并沒有考慮到停車這一因素，因此導致達州目前面臨停車不易的難題。在調查的8個典型小區中，62.5%的小區出現了嚴重的供求缺口，沒有出現缺口的小區都是新建小區，大部分業主都還沒有入住，所以調查的數據還無法反映真實的需求情況。此外，筆者在達州市達川區各大樓盤銷售現場，隨機走訪了20余位有購房意向的市民，其中約有六成均有購車打算，也就是說，私家車的增長還將保持高發展勢頭。
2、地上停車位車滿為患，地下停車場卻存在閑置
所謂地上停車位，是指利用小區道路、公共場地、公共綠地等空間用作的停車位。從上表可以看出，地上停車位使用率達到280%。與地上車滿為患形成鮮明對比的是地下停車場卻存在閑置，除地下車庫停車位少的使用率可以達到100%外，其他小區地下車庫均有閑置現象。
3、業主對物業公司在停車管理方面滿意度不高
在被調查的480名業主中，在被問及對物業公司在停車管理方面是否滿意時，有25%的業主對住宅小區的停車管理極不滿意，65%的業主認為一般，僅有10%的業主表示滿意。而業主反映主要問題集中在停車管理不規范、處理糾紛不及時、收費不合理、車位分配不公平等方面。
4、因停車難引發的其它社會問題
停車難問題已經很困擾人了，由停車難引發的其它社會問題也讓業主覺得十分頭疼。根據被調查業主提及問題的頻次按從高到低的順序排列如下表2。
三、小區停車矛盾產生的原因分析
1、私家車增長過快，停車設施嚴重滯后
目前達州市私家車以每年20%左右的速度增長，有的家庭有兩輛甚至更多。私家車數量急劇增加，而停車空間卻是有限的，這種矛盾就引發了小區停車位不足的問題。達州老城區的中心廣場、人民公園、農貿市場等人流集中地附近的公路上，基本上都密密麻麻地停放著私家車。隨著私家車數量的日趨增長，公共場所和小區機動車停車矛盾日益突出，車位數不足與日益增長的停車需求之間仿佛打了一個“死結”。據調查，不論是舊小區還是新建小區，都存在停車設施滯后的現象。具體原因如下。
（1）大部分舊小區沒有停車位規劃。1998年以前，達州的私家車還屬于奢侈品，很多家庭根本沒有買車的打算，對停車位更沒有什么概念，所以90年代以前建的小區，在設計時就沒有設計停車位。但是在隨后的十幾年里，私家車數量猛增，使得停車問題很快凸顯出來，由于沒有停車位，業主只能把車停在過道或是綠化帶上，這樣給業主的生活和出行帶來了很大不便。
（2）新建小區配套設施標準偏低。1998年國家規定住宅小區必須配建停車位。達州市也于2009年6月21日在《達州市城市規劃技術管理規定》中提出新建住宅小區必須按住宅每戶建筑面積的不同配建停車位，見表3。
停車位配建標準的出臺一定程度上緩解了小區停車難的問題，但是這些停車位依舊滿足不了小區業主日益增長的停車需要，私家車的增長速度大大超過了標準所支持的力度，所以停車位緊缺問題依然存在。
2、小區停車位所有權歸屬不清導致收費不合理
調查結果顯示，雖然有70%的業主能接受現在情況下的車位租金，但仍有25%的業主認為停車收費太高，難以承受。現階段達州市停車位銷售并不理想，一個地下車庫動輒一二十萬，讓很多購房者難以接受。而且96%的業主所購買的車位只有短期使用權，沒有所有權。在停車位權屬法律模糊不清的情況下，除了可能會出現地下車庫管理、維修問題，還會導致地下停車費遠高于地面停車費，有的甚至會出現幾倍的差距。業主們考慮到地上停車費用少且停車方便，大多數人都會選擇停在地上停車位，結果是地下停車位大量閑置，地上停車位卻車滿為患，有的甚至占領消防通道，給小區帶來很大的安全隱患。
3、物業公司管理不到位，產生糾紛
住宅小區停車位本來就不足，加上物業公司的管理欠缺，造成小區停車位存在諸多問題。調查發現，曾因停車問題與物業公司發生矛盾的業主就有48%，這成為小區停車矛盾的主要矛盾之一。主要表現如下。其一，在購房初期，70%的業主認為物業公司在車位分配上沒有做到公平、公正、公開；其二，物業公司不征得業主的同意，擅自將小區公共用地改建成停車場地然后租給業主，收取租金；其三，對小區業主的亂停亂放，物業公司只采取勸說、告知等方式，對大部分業主沒有約束力，不能解決違規停車的現象；其四，物業工作人員服務態度差，在接到業主投訴后，僅有20%的物業會采取積極的措施應對，大部分情況是表面答應卻毫無作為。
4、業主素質不高，亂停亂放現象嚴重
一些新建小區停車設施比較完善而且也能正常運行，但也存在停車難的現象。其中最主要原因是有些業主為圖方便，將車亂停亂放，搶占他人停車位或是占用公共通道。停車問題的合理解決涉及到業主和物業公司的配合，即需要物業管理的有條不紊，也需要業主的配合，只有這樣，才能使停車難問題得到解決。
四、治理小區停車問題的對策
1、合理控制居民私家車擁有量
以現在私家車增長速度來看，如不采取措施合理控制私家車的擁有量，短時間不可能解決小區停車難的問題。從歐洲的經驗來看，政府一方面應積極引導市民拼車出行，或鼓勵市民出行使用公共交通，另一方面通過增加購車稅、燃油稅、交通擁擠費等措施，提高市民私家車的使用成本，從而抑制市民私家車的擁有量。
此外，可以借鑒日本的優秀經驗，規定個人或單位在購買車時必須提供擁有固定車位的證明，這種固定車位可以是自有的也可以是長期租賃的，否則交管部門將拒絕上牌照，這樣就可以通過停車位數量來限制汽車數量的增長，真正做到有位才有車，一位一車。
2、用動態發展的思路調整停車位配建標準
從根本上解決停車難的問題，最好的辦法就是要求相關部門用動態的、發展的思路，提高新建小區停車位配建標準，不僅滿足當前業主的需要，還要滿足業主不斷增長的停車需求。建議可以按照適當超前的原則，根據小區總產數的80%設置停車位規劃標準，由于不同類型的小區居住人群不同，可以制定不同的停車位配建標準，例如，《煙臺城市規劃管理若干規定》中規定，新建住宅劃分為三類，住宅配建停車場標準為：一類居住用地按每戶1.2―1.5個機動車位設置，二類居住地按每戶1―1.2個機動車位設置，三類居住用地按每戶0.7―1個機動車位設置。
3、多方配合引入市場機制增建停車位
當前住宅小區停車場由于產權不清、收費不合理等問題，嚴重影響了開發商建設停車場的積極性，加劇了停車難的問題。解決問題的關鍵是政府加強對建設地下停車場的支持和鼓勵，建議可以給建設地下停車位的開發商一定的政策優惠或補貼。通過減免稅費或提供資金、土地等資源鼓勵發展停車服務業，鼓勵在小區周邊空地興建機械立體停車場。日本的機械立體停車場占70%，從20世紀60年代至今，庫型從二層簡易升降式發展至目前垂直升降式、升降橫移式、巷道堆垛式等大規模集成車庫，每年安裝投運的停車位達10萬個以上，而在中國機械車立體停車場目前只占2%～3%。綜觀各國，機械立體停車系統是未來停車方式的發展方向之一。
此外，還可以由交警、城管等部門在物業管理公司的配合下在小區周邊道路規劃建設夜間停車位，充分利用市政道路資源，緩解周邊小區市民的停車難情況。
4、提升物業公司停車管理水平，營造良好的停車環境
對物業公司而言，解決停車難問題的關鍵是制定好小區停車管理規范。停車管理規范制定的主旨一定是要方便業主，因此無論是制定還是執行程序都要公開，充分發動業主自己來討論規范條款。在制定好停車規范后，物業公司就嚴格按照規范實施停車管理，科學劃分地上臨時停車位，及時疏導停車位，巧妙利用車庫死角等地方，節約利用不多的停車空間，在征得業主同意的情況下，合理規劃小區道路停車位，滿足小區業主的停車需要。在業主管理方面，物業公司要加強對規范停車的宣傳，建議可以通過跟社區居委會合作，通過發傳單等方式對業主進行勸導和教育，促使業主自覺遵守并維護停車規范和秩序。
此外，由于小區服務具有一定的壟斷性，相關部門要加強對物業公司的監管，針對停車收費實行政府指導定價，充分發揮價格杠桿調節作用，適當提高地上停車收費標準，促使業主自覺地將車停入地下停車場。
（注：本課題由四川文理學院社區服務發展研究創新團隊（編號：川文理2014112-10）支持。）
【參考文獻】
[1] 楊傳明：城市住宅小區停車問題及解決對策研究[J].現代城市研究，2012（8）.
[2] 戰曉靜：濟南市居住區停車位的建設與管理初探[J].住宅產業，2008（5）.
[3] 王之文：對住宅小區停車問題的思考][J].吉林省經濟管理干部學院學報，2009（3）.
關鍵詞：住宅小區；物業管理；車輛管理
中圖分類號：F294文獻標識碼：A
一、規范小區車輛管理勢在必行
隨著汽車產業的繁榮和城市現代化進程的加快，停車矛盾日益突出，特別是在汽車行駛停放的問題上，由管理引發的一系列矛盾已占據了社會矛盾的一部分。車輛管理是住宅小區物業服務的重要內容之一，近幾年因停車問題而產生的業主與業主之間的糾紛、業主與物業服務企業之間的糾紛屢見不鮮，這不僅影響了業主們的正常生活，也造成了業主對物業服務企業的誤解，產生不必要的矛盾，在一定程度上影響了生活秩序和社會和諧。因此，無論業主還是物業服務企業，都希望能找到解決住宅小區停車難的良策。
我們會經常聽到這樣的埋怨――園區內的車位是小區的配套設施，本就是屬于全體業主的，難道不該無償使用嗎？小區內停車所收取的費用為占地費，物業管理企業究竟該不該不承擔保管責任？業主幾十萬的汽車丟失了，物業管理企業需要全額賠償嗎？業主停車入位的時候車還是好的，但是出車位后就有了劃痕，物業管理企業需要承擔責任嗎？相對其他小區停車費，有的小區卻較高？
小區經常出現這樣的局面：小區地面的臨時車位常常不夠；地面的固定車位被外來的車輛臨時占用；晚間汽車的報警笛聲爆響引來居民的怨聲載道；收取停車費用時的解釋工作困難，物業管理企業與業主發生爭議；小區發生車輛損壞、丟失事件，業主和物業管理企業責任界定不清等糾紛。
停車位供不應求、公共區域的變相侵占、空間的日益狹小、停車位的權屬問題日趨尖銳，再加上由此而引發的車輛管理中的丟失、受損訴訟糾紛，停車問題已成為社會穩定、生活和諧的不和諧因素。因此，物業管理區域內的機動車管理問題已成為當前物業管理活動中十分突出的問題，對于車輛管理的規范化、合理化已成了當務之急。
二、產生住宅小區停車管理矛盾的原因
現代化、城市化進程的加快，相當一部分先富起來的人拋棄了自行車，以汽車代步，存放所占用的面積大了不少倍。停車需要空間，而我國是個土地資源緊缺的國家。停車用地的性質也發生了演變，由“公用”變為了“共用”（當然有一部分為私人所買斷使用權，因此“私用”也應運而生），導致目前停車與停車管理的嚴重沖突。停車管理看起來僅涉及車主與管理單位，其實不然。停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機制問題。
第一，政府方面。對開發的物業（矛盾最集中的是住宅類物業）所配套的停車區域（車位）并無嚴格要求，給了開發商追求最大居住功能目標一個可乘之機，對停車要求考慮較少。政府在審批開發項目時，往往缺乏前瞻性，缺乏高度和遠見，把權宜之計當作解決問題的根本。國家未出臺指導性文件，業主與車位的配置比例五花八門、無所適從，缺少規范和科學性。有的開發商以樓盤品質決定車位，中產樓盤、高檔樓盤，車位配得足，普通住宅小區車位配得少，未能順應國家經濟發展、百姓收入提高、車價逐步走低的趨勢。
第二，開發商方面。以追求最大利潤為目的，在滿足業主需求方面，經常有擠占或“忽視”的行為，為日后管理工作埋下隱患。一方面住宅小區建成后將投入使用50～70年，就算開發商考慮到停車位問題，但由于私家車的數量增長速度過快，還是反映出前瞻性不足的問題；另一方面開發商配建的停車位不足。開發商既不愿犧牲寶貴的土地，又不愿意資金積壓，自然選擇少建停車位。
第三，物業管理單位方面。物業管理是物業服務，政府、開發商搭建平臺，由物業管理企業演出。但這個“舞臺”先天不足，演出時畏首畏尾，縮手縮腳。車位歸屬問題其實與物業管理企業沒什么關系，但與服務活動有密切關聯，作為物業服務單位，當然希望有關方面解決這個問題，不再代人受過或與服務攪和不清。但同時物業管理單位服務水平也不高。不可否認，在停車管理糾紛中有一部分是因為管理單位自身問題而導致，使得簡單問題復雜化了。由于物業管理法律法規的不完善和滯后，人們對物業服務消費的誤解和曲解，物業管理企業承擔了過多的社會責任，分散了物業管理企業的精力，混淆了職能和責任，在車輛管理方面也不能幸免。
三、破解住宅小區停車管理矛盾的建議
首先，利用價格杠桿，引入競爭機制。要徹底解決停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車場經營管理市場化發展的瓶頸，采用價格聽政的方式確定停車場收費水平和方式，同時引入競爭機制，能夠交給企業建的停車場盡量交給企業。通過法律法規的形式明確停車場管理的責任問題，政府加強對停車場經營管理的監督，給停車場經營管理創造一個寬松而和諧的環境。
其次，分清停車管理中所涉及的各方責、權、利。開發商向國家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線以內的土地使用權，并在其上構建房屋。簡而言之，開發商擁有區域內的全部產權（除了部分面積要按照國家規定留用人防），包括占有權、使用權、收益權以及處置權。當然，開發商必須依照國家相應規定，分配一定的面積建設配套設施，其中包括停車場。購買房屋的業主同時具有使用停車位的權利。但在開發商取得銷售許可證后樓盤開始銷售時，樓盤銷售的面積是按照戶內使用面積與公共面積的分攤之和計算的，而不能夠計入分攤的公共面積包括機動車庫。這便說明了業主購買房屋所支付的費用里，不包括停車面積，換言之，業主沒有權利無償使用停車位。結合以上兩點不難發現，業主有權使用停車場，但卻不能無償使用，因為停車場的產權方――開發商持有其收益的權利。所以，分清楚停車管理中所涉及各方的責、權、利，對業主和物業管理企業來說都很重要。
再次，發揮政府“有形之手”的調節干預作用。政府有關部門要對各類物業特別是住宅類物業（尤其是普通住宅小區）的停車設施（含車位）在進行調查研究的基礎上，經過科學的分析，確定不同物業作為配套設施的停車位的配比，具有較長遠的前瞻性，不僅能夠滿足目前的需要，還能適應較長時期的需要。各地政府應當根據城市發展規劃和消費行情，有意識地引導車輛消費，采取適當的措施，相對限制購車行為。比如，以提高停車服務費為經濟杠桿，以限制機動車輛數量增長的速度。政府出臺鼓勵相關方面投資建設停車設施的政策，物業管理單位也可在政府批準后投資車位建設，以滿足業主停車需要并在管理服務中受益，享受政府有關優惠政策，作為對物業服務的支持。
最后，物業管理企業需要健全管理制度，單設客戶服務部門。物業管理是服務行業，是人性化的工作，而非機械化的生產，物業管理企業工作人員的言行對于工作質量的影響是不言而喻的。物業管理企業可以單獨設立客戶服務部門，主要負責協調客戶與各方關系，以“人心換人心”，做客戶的貼心工作，給客戶營造良好的工作、生活環境。在處理突發事件的過程中，物業管理企業要站在客戶的立場上，為客戶著想，為客戶爭取利益，這樣才能夠獲得客戶認同。同時，物業管理企業的經理人也要積極營造企業文化，爭取讓業主融入企業文化中來。健全物業管理企業停車管理制度，具體包括：完善業主公約、停車協議等相關文件，并在其中明確各項費用的取費依據及用途；將物業管理企業相關制度在員工內做普及培訓，使得每一位相關崗位的員工均可以向業主做出準確、統一的解釋；充分利用公共宣傳區域，普及管理文化，將理念隨時隨地、點點滴滴地滲入業主心中；物業管理企業要嚴格正規管理，仔細檢查進出車輛，控制停車區域的人流，按時間表巡視停放車輛，及時檢察并做好記錄，控制非正常事件發生的幾率；以優越的條件鼓勵、倡導駐場車輛具備相關保險，以分解責任壓力，物業管理企業也可以在保險公司購買公共財產險、第三者責任險等相關險種，用來分擔企業風險。
（作者單位：揚州市住房保障和房產管理局）
主要參考文獻：
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近年來，隨著機動車保有量的快速攀升，停車設施嚴重不足，致使停車設施嚴重短缺的矛盾日益突出，目前市區停車矛盾還比較突出。為有效緩解“停車難”問題，創造便捷、安全、有序、的靜態交通格局，現提出如下10項舉措。
1.規劃先行，確保不欠新帳。
確定公共停車設施建設目標，強化規劃剛性約束，明確分期建設時序和措施，通盤考慮。對城市中心區、邊緣區要分類規劃、區別對待，特別是新建商業區、大型住宅小區，在控制性詳規中按規范控制停車場用地，并保持適度超前。
2. 挖潛改造，大力開發公共停車場。
加大閑置土地利用，統籌考慮園林綠化設施的新建和改建，加強公園、綠地、城市有機更新等工程的綜合利用，兼顧環境功能、綠化功能、停車功能，開發臨時停車場。針對條件成熟的立交橋、高架橋橋下區域，開發建設橋下地面停車場。
3.盤活存量，增加基本停車位供給。要充分利用現有建設用地空閑地建設臨時停車場。加強對已有地下停車庫的清理整改，挪作他用的要恢復原有停車功能。
4.有償有序，最大限度地利用停車資源。加強交通道路收費停車管理，擴大道路停車收費管理范圍。對公益性停車泊位的收費，嚴格按照管理成本定價。對經營性停車泊位的收費，按照保本微利的原則定價。對比較空曠、停車矛盾不突出、無人值守的道路所劃停車泊位實行免費停車。
5. 整合資源、錯時開放挖潛單位停車場。充分利用有限的空間資源，發揮機關事業單位和國有企業在破解“停車難”問題方面示范、帶頭作用，群眾有需求、單位有條件的要向社會錯時開放停車場。
6.因地制宜，增加夜間等時段性停車泊位。對有停車條件的道路和人行道逐步進行改造，增加停車泊位，增加支路內巷背街路邊劃線停車泊位, 實現分時段管理，并根據道路交通狀況、周邊停車場增設情況，合理設置增加臨時泊車位。
7．疏堵結合，強化停車秩序管理。完善城區交通標志、標線、指路標志的設置與施劃，建設智慧停車管理服務系統。實時車主周邊的停車信息，實現車輛統一停車管理、智能監督管控、電子支付以及涉車數據共享。合理設置道路機非隔離設施，科學合理設置機非隔離設施，從源頭上杜絕違章停車。
8.推廣“社區道路微循環”模式。在干道網絡以外的支路、小區內道路、背街小巷，通過單向交通等方式，改善小區內道路通行狀況，實現社區路網微循環，在不影響通行的情況下，增設停車泊位，允許小區業主車輛沿道路順向停車，緩解部分老舊小區尤其是停車位缺口較大的開放式小區的“停車難”問題。
隨著人民生活水平的日益增長，擁有私家車的居民劇增，而與之匹配的停車位卻遠遠滿足不了需求，導致停車難、停車貴的問題凸顯，現居民小區停車管理出現了很多問題：
1、停車難
2010年建成的小區基本沒有地下停車場，只能在園區內有限的停車位停放，放不下的就只能在園區外的馬路上停放，影響正常的交通秩序。
2停車貴
新建小區基本都建設了地下停車場，但由于停車位價格不菲，很大一部分業主不愿意買，還是沒有停車的地方，仍然要停馬路上。
3停車位收費亂行
居民小區里的地上停車位數量有限，有不收費的， 有收成本費的，也有亂收費的，皆因停車位收費沒有指導性的 法規、文件的明確規定。
建議：
1、非交通主干道，由交警部門在馬路上劃車位，合理停放，亂停放視為違反交通法規給予處罰
2、物價部門牽頭對私有部位（小區內、單位內、旅游景點、商業網點等私有部位停車場）停車位按不同行業計算看護成本，制定停車位收費的指導標準。
3、 所有單位、商鋪門前，小區墻外公共部位（由政府投資鋪設、維護、管理的部位）禁止私自圈地擺放禁停標志牌。
