時間：2022-03-26 09:35:32
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產形勢分析，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、當前樓市形勢
今年以來，我國經濟形勢變化較大，供給側改革加快，經濟增長超預期，房地產、基礎設施投資對經濟的支撐作用較大。從房地產形勢看，1-8月，全國房地產市場較為火爆，商品房銷售面積增長25.5%，但二季度以來開始出現市場調整，投資與銷售增幅均有所放緩。
從整體形勢看，一季度全國房地產開發投資和商品房銷售規模快速上漲，二季度以來持續出現增幅回落。1-4月，全國房地產開發投資同比增長7.2%，1-8月回落到5.4% （見圖1）；1-4月，商品房銷售面積同比增長36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房銷售額同比增長55.9%，1-8月回落38.7%。總體來看，開發投資與銷售規模仍保持快速增長，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度減緩（見圖2）。
從不同區域看，1-8月不同城市市場分化現象仍比較嚴重，位于我國華東、華南、中部的一線、二線熱點城市銷售量、房價持續上漲，并帶動了周邊中小城市量價齊漲；位于西部、東北的二線城市“量雖增、價不漲”，而大多數三四線城市繼續在高庫存狀態掙扎。
從熱點城市看，一線城市中深圳、北京供求關系最為緊張，新建住宅銷售增幅在全國35個重點觀察城市中排倒數第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅銷量是新建住宅的2―3倍，前8個月新房銷售均價漲幅也位列全國第1、第3。上海、廣州供應情況好于深圳、北京，前8個月新房銷售量漲幅在20%以上，但上海房價上漲較快（漲幅17%，位于第9），廣州房價持續平穩（漲幅6%）。
二線城市今年熱點頻出、異常火爆，自年初出現廈門、南京、蘇州、合肥四個熱點城市外，年中期又出現武漢、鄭州、杭州、天津、濟南、福州、長沙、青島等新熱點城市。年初四個熱點城市中，南京今年前8個月銷售量增幅全國第1、價格漲幅全國第6，廈門、蘇州、合肥前8個月房價漲幅位于全國第4、第5、第10；年中期新熱點城市中，鄭州、天津、武漢、杭州前8個月銷售量增幅位于全國第3、第4、第5、第9，鄭州8月房價指數環比漲幅全國第1，目前樓市均處于熱銷狀態。
三四線城市目前熱銷的城市基本是一線和二線熱點城市的周邊城市，如東莞前8個月均價漲幅位于全國第2 （35%），惠州銷量增幅全國第6、價格增幅全國第7，南通、溫州、寧波、無錫8月份均價同比漲幅分別位居全國第11、第13、第14、第15 （見表1）。
二、本輪房價上漲的原因
一是政策導向。自2014年9?30政策出臺后，國家對于房地產市場政策開始全面寬松；2015年3?30的降首付、“稅收5改2”政策，持續多輪的降息降準，核心是圍繞中央五大工作任務中的“去庫存”，進而在全國范圍內改變了市場預期，刺激了各類需求入市；而部分城市因長期供求關系緊張（如北京、上海、深圳、廈門），或短期開發進度滯后（如合肥、東莞、惠州），均造成房價在短期大幅上漲。
二是貨幣寬松。目前全國本外幣存款余額已達到151萬億，今年全年商品房銷售金額預計8萬億左右，相對商品房供應，全國貨幣供應更為充足。自2014年以來，在貨幣供應增長快、貨幣政策寬松背景下，我國開放度高、經濟活躍的東南部城市和中部城市貨幣資金流入速度加快；到今年6月底，兩年半的時間內深圳本外幣存款余額增長81.7% （全國增速第1），鄭州、合肥、南京、上海、武漢、北京、廈門本外幣存款余額增速在40%-60%之間，增速分別位列全國第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于這些城市貨幣資金在近兩年的快速流入，導致其樓市在全國率先量價齊升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余額的快速上升（漲幅59.5%、41.3%），導致其下半年房價在全國大幅領漲，并推動全國樓市發展預期的轉變。
三是宏觀經濟轉型中的結構性矛盾。在中央去年提出的加強供給側改革“五大工作任務”中，“去產能”因傳統產業轉型困難、新的經濟增長點有待培育，目前社會資金不愿投資實體經濟（社會資本投資增幅僅2%），在人民幣匯率持續下跌、股市持續低迷等背景下，資金為保值增值，持續流入熱點城市房地產，不僅擴大了地產泡沫，對“去產能”的開展也帶來困擾。從“去杠桿”看，原本是防止資金杠桿率過高導致的金融風險，但由于樓市政策的寬松（尤其是利率低、首付門檻低），加上P2P、消費貸、信用貸等各種金融創新，各類資金除了房貸還通過影子銀行進入樓市，樓市杠桿率越來越高，“去杠桿”實際落空。從“去庫存”看，近兩年由于國家棚改政策的實施，加上樓市刺激政策的作用，全國增加了1000萬套被動住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改貨幣化政策的實施，居民購房能力大大增強，但出于保值增值和生活品質提高（如子女上學就業等）的目的，城鎮居民購房優先選擇經濟發達、公共配套設施較好的省會城市和其他大城市，很多省會城市的住房銷售量目前基本占全省一半以上，進而導致很多二線城市出現“一市獨大”，而三四線城市去庫存更加困難。
綜上分析，目前五大工作任務中的“三去”客觀上變成了“一去”，不僅沒有形成宏觀經濟的有序轉型，反而造成房地產泡沫擴大。其中的原因值得深思，宏觀經濟政策也應作出及時調整。
一、鹽城房地產市場特點
（一）房地產投資增速回落，商業投資趨熱
1—11月份全市房地產完成投資207.95 億元，同比增19.4%，比1-10月回落5.5個百分點，比上年同期回落11.9個百分點。商業投資趨熱。1-11月份全市商業營業用房完成投資19.09億元，同比增長50.8%，占全部開發投資比重為17.5%，較上年同期提高3.6個百分點。住宅投資成主導力量。1-11月份全市完成住宅投資156.18億元，同比增長11.2%，占房地產開發投資比重超過七成，達75.1%。
（二）商品房銷售低迷
受房地產市場調控政策影響，鹽城房地產銷售市場呈現買方市場格局，市場以觀望為主，整體成交量較往年低迷。1-11月份全市房地產銷售面積為404.94萬平方米，同比下降11.3%，其中：住宅銷售面積為354.18萬平方米，同比下降9.7%，商品房銷售額179.75億元，同比下降12%。
分區域看，市區商品房熱銷，而縣（市）則持續低迷。今年以來，市區特別是城南和城西南的樓盤上市量較多，而且體量大，占市區的一半左右，競爭非常激烈。各大房企壓力巨大、紛紛實施以價換量的策略，以滿足剛需，順應市場和政策方向的發展模式，再加上今年以來國家金融政策微調，首套房貸利率回調，釋放了部分住房需求。中南世紀城、綠地商務城、恒大名都銷售雄居市區前11月份銷售榜前列。錦盛豪庭采取買房送裝修的優惠政策，開盤當天銷售超300套，短時間內成為整個城南樓市的焦點。御景灣開盤以來一次性付款86折，按揭88折的優惠從未間斷，銷售取得非常好的業績。在大盤的帶動下，1-11月份市區商品房銷售面積為155.5萬平方米。相比市區的熱銷，縣（市）的銷售則比較冷淡。在當前房地產市場處于“膠著”狀態下，由于沒有采取更有吸引力的優惠政策，縣（市）房地產銷售遇冷。 （三）商品房空置面積增加，社會資源閑置
當前鹽城購房者處于觀望氣氛，商品房空置面積不斷增加。1-11月份，全市商品房空置面積84.94萬平方米，同比增長195.3%，其中住宅空置面積54.68萬平方米，同比增長164.5%。較多的商品房積壓，大量的土地、資金沒有被社會所使用、發揮其應有的價值。
（四）樓市調控成效明顯，房價得到控制
2009年3月份以來，鹽城房地產市場持續走熱，房價一路上漲，房源處于供不應求的狀態，形成恐慌性買房，買房需要請人、甚至加價買房號還要捆綁車位， 火熱的房市一直延伸到2011年的上半年。隨著國家房地產調整政策組合拳逐步實施到位，2011年下半年開始，鹽城從之前“一房難買”的賣方市場轉為“有房難賣”的買方市場。為搶占市場，部分房地產企業采取特價或打折銷售的方式促銷。國家抑制投機性需求、促進房價合理回歸的政策調控取得了初步成效，房價下行趨勢顯現，剛性需求已成為當前市場主流。
（五）保障性工程進展順利，快于序時進度
年初，市政府著手制定保障性住房目標，即全年將通過新建、回購、自建、長期租賃社會房源等多種渠道，完成省政府下達的29160套保障性住房建設任務。1-9月份，全市新開工建設保障性住房28167套，占全年計劃目標的96.6%，快序時進度21.6個百分點。1-9月份實際購買套數4550套，長期租賃套數1249套，發放租房貨幣補貼戶數4438戶，有力地解決了住房困難戶的實際困難。
二、當前房地產市場值得關注的問題
（一）銷售持續低迷
去年下半年以來，全市商品房銷售持續低迷，今年1-11月份全市商品房銷售面積下降12%，國家房地產調控政策目前不會放松，這對開發企業的資金回籠及開發商的信心產生較大影響，并將影響后期房地產開發工程推進進度，導致房地產投資增速回落，商品房供應量減少，房地產稅收增幅減緩。
（二）房價總體偏高
近幾年來，鹽城商品房銷售價格基本處于不斷上揚態勢，雖然漲幅出現過回落，但房價總體仍然偏高。世界銀行認為發展中國家房價收入比在4～6倍之間比較適宜。以市區為例，2011年鹽城市區城市居民人均可支配收入22851元，按戶均2.84人計算，戶均可支配收入約64897元，同期市區商品住宅銷售均價為4723元/平方米，單套住房建筑面積按100平方米計算，則每套房47.23萬元，2011年市區房價收入比達到了7.3倍，高于房價收入正常區間。較高房價使很多有購房愿望者缺乏相應的購房能力，只能望房興嘆。
三、對策建議
房地產業是國民經濟的先導產業，一頭連著投資，一頭連著消費，產業關聯度大，房地產業能否保持平穩健康運行，直接關系50多個相關行業的穩定和發展，直接影響經濟發展速度和質量。
（一）繼續加強保障性住房建設，解決低收入群體的住房需求
解決低收入人群的住房問題，不僅關系到百姓的生存問題，也關系到國家經濟的發展和社會穩定。政府要從財政上加大對保障性住房的投資建設力度，優先保證保障性住房用地，同時進一步加強對保障性住房建設的相關監管，解決低收入家庭的住房問題，以促進經濟、社會的協調發展。加強保障性住房小區的配套建設，以方便居民生活、出行。
（二）鞏固房地產市場調控成果，建立健康可持續的房地產市場
應繼續按照國家相關政策要求，嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。促進開發企業積極應對市場，采取以價換量的策略，回歸到售價與合理的利潤相匹配，更好地適應市場。支持房地產開發企業合理的融資需求。商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度，促進開發企業實現產品結構的調整，多建一些適銷對路的普通商品住房。
（三）加強宣傳，營造正面、積極的輿論導向
政府和新聞媒體應加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和鹽城市保障性住房建設成果，引導居民理性的住房消費觀，形成有利于鹽城市房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。合理引導購房者樹立風險意識， 打消其通過房地產投資實現財富快速增值的目的，抑制投資和投機行為，使住房逐步回歸到居住的基本屬性。
邁向了21世紀的人類社會，經濟發展出現了一個明顯的趨勢，即以高科技信息為主導的新型產業的崛起，推動了經濟領域的一場空前革命，人類已經進入了新經濟時代。房地產業的增長也受到新經濟的強烈沖擊。
1.新經濟必然伴隨著新規則。這不僅為制度創新提供了更廣闊的空間，同時也強化了對制度的需求，加速并深化經濟體制的轉變。隨著房地產市場的日浙成熟，產業系統的組織能力得到加強，從而使依賴于產業內部結構的各種動力因素對該系統的發展起到更為顯著的作用。
2.新經濟以知識經濟為顯著特征。知識在社會生產過程中的滲透，促進了生產迂回化、專業化發展和要素生產率的提高，帶來人類各種財富的加速增長。經濟發展水平提高為產業成長提供了更堅實的物質、知識基礎和更廣闊的發展空間。以知識為基礎的經濟增長將一改過去主要依賴于稀缺資源投入規模的模式，轉而強調知識、信息服務于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個性化。借助于通訊科技的迅猛發展而掀起的網絡革命，為新經濟運行模式提供了支撐，并進一步促進了經濟全球化進程和知識信息的傳播利用。由于知識資源的非稀缺性，即非排他或重復使用，從而具有使用越多其價值創造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經濟形態得到改變，支持了經濟的可持續發展。
二、房地產業增長面臨的新動因
房地產業是指“從事房地產開發、建設、經營、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經濟活動的行業”。受傳統體制和發展水平制約，我國房地產經濟的增長幾乎一直是以物質生產環節的投資為主要推動力量的。建筑業盡管在官方口徑中被列為第二產業，但我國房地產業的成長與建筑業有著特殊的密切聯系。建筑業不僅是房地產業中不可缺的物質生產環節，而且是我國房地產業迄今發展歷程中的主導環節。這也是某種程度上使我國房地產業運行至今難以完全擺脫生產導向的軌道，因而忽視了市場需求的改變。新經濟時代，隨著人們收入水平和知識水平的提高，在房地產市場上，服務需求遠比物質商品需求更具有彈性，且服務需求形式擴展也比物質商品更多更廣。目前，房地產服務需求不僅包括對作為最終消費品的所謂消費者服務的需求，還包括對作為眾多社會生產環節的中間投入品的所謂生產者服務的需求。一旦真正步入市場需求導向的軌道，房地產業的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質商品需求轉向滿足不斷產生的服務需求。也就是說，房地產業的運行核心必然從物質生產環節轉向服務生產環節。這種產業核心的轉移，具體將依托于以下動力因素：
1.消費者服務的增長。首先是在收入提高、知識占有更充分以及以信息技術為主的高科技支持下，房地產消費者的服務需求將在規模和種類上快速增長，消費者服務部門將有相應的供給規模和業態種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務和現代社區服務行業的進一步成長，從而在房地產業領域內形成更長的產業鏈進而交織出更廣泛的產業網絡。關于房地產業的消費者服務增長情況，在此有必要作一些經驗性的分析：
（1）隨著觀念更新，人們對于傳統服務業，主要是各種私人服務業的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統消費者服務行業如房地產業也正融入現代知識與技術，其自身得到發展。
（2）對于現階段我國的發展狀況而言，消費者服務具有較高的收入需求彈性，消費者收入水平的提高，無疑為這類服務行業提供了更大的增長空間；
（3）婦女就業的增加以及個體、私營經濟的迅速發展，也從供求兩方面為消費者服務增長創造了有利條件；
（4）網絡通訊技術的社會化應用，為形成由各類商品與服務的生產、分配、交換、消費構成的經濟網絡系統提供了支持，促使消費者服務在更廣泛有效的分工協作基礎上形成更多的新興業態和穩定的發展基礎。如近年來綜合布線的普遍引入，對物業管理、社區服務發展起到了極大的促進作用。2.生產者服務的增長。作為中間投入品的生產者服務，如房地產開發、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產者服務的迅速增長也成為房地產業增長的新動因。根據現有按經濟活動類型統計的數據整理后發現，住宅建設和一系列屬于生產者服務行業的增長是推動我國房地產業整體增長的主要因素。
（1）住宅建設作為房地產經濟運行中提供物質產品的主要生產環節，盡管仍保持較高增長率，短期內仍體現出相當的成長性，但一定程度上講，政府對于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長期以較高的住宅建設投資規模來保持房地產業的增長點，勢必無助于改變整個產業偏重并依賴整個物質生產環節的格局；
（2）技術進步導致物質生產領域勞動生產率提高從而就業相對縮減，這是現代社會經濟的一大顯著背景；
（3）隨著居民收入水平的提高，房地產業的發展不可忽視。物質產品的需求逐步飽和及服務需求不斷衍生的趨勢，而現在距離2010年我國人均住房面積目標的實現不過是幾年的時間，因此，近期以住宅建設為產業的新增長點，在滿足消費者直接需求的同時，還應重視物質產品生產為各類房地產服務的發展提供載體的功能，即住宅業應同時作為一種生產者服務行業而得到新的發展。
3.網絡經濟為房地產業注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應用的新經濟時代，網絡與房地產業結合是一種發展趨勢，成為房地產業的“推動劑”。由于房地產商品屬于區域性
商品，不同區域的房地產商品信息量流通較少，對開發商和購房者都造成了一定的困難。網絡的參與就打破了區域性的限制，縮短了各種信息流通的時間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網絡對房地產這個傳統行業帶來巨大變化，使其更為規模化、規范化。
（1）網絡為房地產業提供全面營銷信息技術服務。互聯網提供了企業與顧客雙向交流的通道，使房地產企業得以發展規模化的交互式的市場營銷方式。這種交互式的市場營銷方式一方面讓企業更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產企業有更多的空間為用戶提供更具價值的售前服務和售后服務。互聯網的商業從跨時空交易、交易現實的虛擬實現、交互式營銷、網絡市場以及整合性等方面給房地產市場營銷方式帶來了一場深刻的變革，也促進了房地產業新增長。
（2）定向銷售，中國互聯網用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學及以上，屬中產階級或高層教育界人士。這部分群體購買力強且具有很強的市場影響力，同時隨著住房商品化和購房分期付款的支持，購房群體的年輕化趨勢更加明顯。互聯網用戶和購房者的趨同性，給網絡營銷帶來了巨大商機。
與網絡結合，開拓房地產業未來，出現了房地產業與網絡共舞的信號。我國房地產業別無選擇，只有緊緊依托于網絡的應用和發展，加快實現與網絡的結合，中國的房地產業才能贏得更廣闊的發展空間。
關鍵詞：房地產市場；GARCH；杠桿效應
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號:1003－9031(2011)04－0020－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.04.04
一、引言及相關文獻
隨著世界經濟和金融產業發展，房地產市場在世界各國的金融和經濟發展中發揮著舉足輕重的作用。房地產市場的收益和風險的變化不僅影響著金融市場的變化，同時影響著經濟的運行。從近幾年的走勢來看，我國的房地產價格處于單邊上漲的態勢，市場的風險在不斷的加大。因此對房地產市場的波動進行分析，是十分必要的。Bollerslev（1986）年提出了廣義自回歸條件異方差GARCH模型,它是一種非常重要的波動性估計方法[1]。由于Bollerslev提出的GARCH模型在估計金融變量回報時的良好特性,即時變的方差和處理厚尾的能力，使其在金融領域中已經獲得了非常廣泛的應用。因此，鑒于GARCH模型對金融數據的優良處理能力，本文通過建立GARCH模型，將房地產作為金融產品的研究的角度，并采用中美兩個市場進行對比的方法，對房地產市場的價格波動進行了分析。
目前，GARCH模型在我國的金融市場的風險度量和市場預測中得到了廣泛的應用。在資本市場方面，陳浪南、黃杰鯤（2002）的研究具有代表性，他們運用GARC
H-M模型對我國股票市場的非對稱性波動進行了研究并取得了不錯的效果。他們認為我國股票市場一定程度上存在著“杠桿效應”，“利好消息”要比“利空消息”對市場帶來的沖擊要大[2]。宋逢明、江婕（2003）將我國的股市運行分成了三個階段，并運用GARCH模型進行了風險分析。他們認為我國的股票市場的系統風險所占的比重要大于非系統風險所占的比重，穩定我國股票市場的系統風險才是發展我國股票市場的根本之道[3]。在匯率市場研究方面，惠曉峰等（2003）運用了GARCH（1,1）模型對我國匯改之后的人民幣/ 美元匯率進行預測分析，并證明了人民幣匯率存在著明顯的自相關性和異方差性[4]。同時，GARCH效應還被引入到了期貨市場的研究方面。遲國泰等（2006）以單個期貨合約每一交易日漲跌率反映期貨市場風險,借助VaR風險價值法,運用廣義自回歸條件異方差GARCH模型,建立了VaR-GARCH單個期貨合約市場風險評估模型,解決了單個期貨合約每一交易日最大損失的確定問題[5]。在研究房地產市場方面，運用GARCH模型進行分析的研究目前還比較少，主要集中于對個別城市的分析，較典型的有楊楠（2006）對上海市二手房市場的收益進行了VAR分析。他通過分析表明，房地產市場對GARCH模型也存在較強的適用性[6]。屠佳華和張杰（2005）采用VAR模型對樣本期為2000年7月至2004年3月的上海房價進行了實證研究，結果發現房地產空置率、房地產投資與固定資產投資的比例、房價的歷史信息等是影響房價的主要因素[7]。黃忠華等（2008）在他們的研究中運用了GARCH模型簇對上海房地產市場做了分析，計量結果表明房價歷史信息能部分解釋當期房價的變化；利率對房價具有顯著的負影響；匯率對房價的影響為正；房價變化存在不對稱效應,降息對房價的沖擊大于加息引起的沖擊[8]。
與以往的分析相比較，本文試圖通過我國房地產價格和美國的房地產市場的整體走勢，運用相對較長的樣本期，建立GARCH（1,1）、EGARCH和TARCH等3個模型，對房地產市場的收益波動進行分析。通過兩個市場的收益波動對比，更客觀地描述我國房地產市場的收益的風險和波動大小。
二、模型概述
1.GARCH模型
GARCH模型稱為廣義ARCH模型,是ARCH模型的拓展,即為ARCH模型的一種特例。GARCH模型除了考慮擾動項的滯后期之外，同時也加入了擾動項條件方差的滯后期。從本質上講,它允許時間序列的分布出現高峰特征，從而能更好地描述數據的經驗分布。GARCH(p,q)表示如下：
但無論是ARCH還是GARCH,只能反映金融時間序列的高峰厚尾和波動聚集現象,不能反映非對稱性。
2.EGARCH模型
GARCH模型能夠反映波動率的聚集現象，但是它不能反映波動率的非對稱性，不能解釋收益的杠桿效應。一個時期的波動不論正負都會增加接下來一個時期的條件方差，因此會忽略波動中周期性或非周期性的因素。為了克服GARCH模型的這些缺點，Nelson(1991)提出了EGARCH模型。為了允許在模型中體現正負資產收益率的非對稱效應，考慮加權因素，EGARCH(1,1)的條件方差可以表示為：
其中?啄表示杠杠效應，如果?啄為正數則代表不存在杠桿效應，若其為負數即為存在杠桿效應。
3.TGARCH模型
TARCH模型是另一個可以反映出時間序列的非對稱性的模型，它由Zakoian(1996)和Glosten Jagannathan，Runkle(1993)分別提出，條件方差表達式如下：
其中，不對稱性是由參數γ反映的。當γ為正時，負外部沖擊會比正外部沖擊帶來更大的波動，稱市場波動存在杠桿效應。
三、實證分析
1.數據來源
在數據選取方面，本文選取了我國的商品房平均銷售價格分類指數和美國的S&P Case-Shiller房屋銷售價格指數1991年1月至2010年9月共237個月度數據進行了分析。其中，我國的數據來自數據中華細分行業數據平臺（data.省略），美國的數據來自美國標準普爾指數網站（省略）。
本文之所以這樣選取數據是基于以下兩點來考慮的：第一，兩者的時間序列較長便于分析，并更能說明問題；第二，兩者的數據都具有一定的代表性，可以基本代表兩個國家的房地產價格變化走勢。但是這樣做同樣會出現一些問題，如我國的房地產價格銷售指數在以前的編制并不規范，可能會造成一定的信息遺漏，但這并不會對實證的結果造成很大影響。同時為保證模型的效果，本文將用兩者月收益率的對數進行實證分析。其中r=lnpt-lnpt-1。
2.arch效應檢驗
Engel(1982)提出了用拉格朗日乘子法(LM test)來檢驗序列是否存在ARCH效應,其零假設是不存在ARCH效應[9]。從表1可看出，兩國樣本的F-statistic和Obs*R-squared都在1%的水平下顯著，即明顯存在arch效應。而兩者的Kurtosis都大于3，且Jarque-Bera值均在1%的水平下顯著，即拒絕“本序列服從正態分布”的原假設，其樣本具有高峰厚尾的特征，因此兩者適合進行GARCH分析。
以上數據均在1%的檢驗水平下顯著,[]內為p值。
從表2可看出，對兩國房地產收益率序列，在1%的顯著水平下，α和β的檢驗結果是顯著的，而且這些是系數都大于零，從而保證了條件方差非負的要求，符合GARCH模型的要求。ARCH項和GARCH項之和α+β均小于1，滿足GARCH模型參數約束條件，并且系數之和非常接近于1，從而說明前期的沖擊對后面的條件方差的影響是持久的，即以前的沖擊影響對未來的條件方差的預測有著重要的作用。兩者收益率序列的AIC值和SC值都小于-5，對數似然函數值很大，表明GARCH（1，1）模型有較好的精確度。對殘差進行ARCH（1）效應檢驗，結果表明GARCH（1，1）模型消除了ARCH效應。綜上所述，GARCH（1，1）模型適用于分析兩國的房地產收益，即兩國的房地產收益存在GARCH效應。
首先，EGARCH(1,1)模型中對兩國房地產收益率序列的檢驗結果，在5%檢驗的水平下全都顯著，兩者收益率序列的AIC、SC和對數似然函數都很顯著。因此，其回歸結果應該是有效的。其次，EGARCH(1,1)模型中非對稱性是由加權新息來反映的，即由系數δ來決定的。從表3可以看出，兩國房地產市場收益率的EGARCH(1,1)模型中的δ值在1%的水平下是顯著，美國的房地產收益δ系數為負，說明其存在杠桿效應。我國的房地產收益δ系數為證，說明了我國房地產市場的收益的波動不存在杠桿效應。
從上述模型分析結果來看，TARCH模型能大體描述兩國房地產市場收益序列。各項檢驗值在10%的檢驗水平下顯著。在γ方面，美國的房地產收益序列在5%的檢驗水平下通過了檢驗，說明其序列具有杠桿效應。中國的房地產收益序列的γ系數并不顯著，因此可進一步判定中國的房地產收益序列的杠桿效應并不明顯。
4.實證結果分析
（1）從GARCH（1,1）的分析結果來看，中美兩國的房地產收益序列存在著一些相同的特點。一是兩國的房地產市場收益都可以通過GARCH（1,1）模型來描述，這就證明了房地產市場的收益與資本市場其他金融產品收益具有相同的波動特點，即存在著高峰厚尾和波動聚集現象的特點。二是兩個市場的α與β系數之和接近于1，分別為0.9718和0.9618，這證明了房地產市場收益的方差穩定性較差，即房地產收益波動具有持續性，影響兩國房地產收益的因素均比較復雜。
（2）從EGARCH模型和TARCH模型的分析結果來看，兩國的房地產市場收益序列存在著明顯的差異。這主要表現在兩個市場有無杠桿效應的問題上。美國的房地產市場具有杠桿效應，而中國的房地產市場收益并不具有杠桿效應。這就意味著有效信息對房地產市場正沖擊和負沖擊對房地產收益的影響是一樣的，也就是可以預期好消息和壞消息對交易量波動性的影響是沒有差別的。這說明現階段我國投資者的交易行為確實存在著“羊群效應”現象，即往往采取順勢而為的交易策略。這與我國房地產市場發展的不成熟性以及投資理念不成熟是密切相關的。目前我國全民投資房地產業的熱情高漲，跟風思想嚴重，導致市場價格虛高，我國房地產市場波動與發達國家成熟的市場價格波動特性存在差異。
四、結論
1.房地產市場存在“波動聚集性”。美國和中國的房地產市場的波動不能完全通過ARMA效應來反應，且兩國的房地產收益序列具有arch效應。因此，本文認為房地產與其它金融商品具有某些相同的特征，即表現為“波動聚集性”。
2.房地產市場收益的方差具有較差的穩定性。造成這種情況的因素是比較復雜的，但其中重要的一點是，房地產并不僅僅具有金融商品的屬性，它同時還具有普通消費品的屬性，這就決定了房地產的價格走勢不僅與投資需求本身有關，還與巨大的消費需求有關，而其他金融產品則不具備這樣的特性。
3.與美國相對成熟的房地產市場相比，我國的房地產市場缺乏杠桿效應。一方面，我國的房地產市場的機制還并不成熟，房地產市場的投資者所做出的投資策略并不是基于有效信息來進行的；另一方面，我國的房地產市場的運行機制還不健全，與房地產投資相關的金融產品還不夠豐富有關，房地產投資的進入門檻很高。
4.我國房地產市場缺乏杠桿效應效的研究結果與黃忠華等（2008）所得出的結論恰好相反。本文認為，我國的房地產市場的杠桿效應可能存在于短時期的個別地區上。從長期看，在全國的范圍內，我國的房地產市場要做到有效率還尚需時日。全國統一的房地產政策還不能對宏觀的房地產市場走勢造成的影響并不能產生杠桿效應。
從以上結論可看出，房地產市場是一個充滿了風險的市場。因此，完善我國房地產市場的運行機制、控制我國房地產市場的風險是目前我國規范房地產市場的當務之急。與發達國家的房地產市場相比，我國的房地產市場的改革與發展還有很長的路要走。
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關鍵詞：宿遷 ； 房地產
中圖分類號：F253文獻標識碼： A
1．宿遷概況
江蘇省宿遷市，位于江蘇省北部，長三角城市群成員城市，是江蘇省最年輕的地級市。下轄兩區三縣分別是：宿城區、宿豫區、沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣。
2．全市房地產市場運行情況
2.1開發投資繼續保持增長態勢
2013年全市房地產開發投資317億元，同比增長45%；其中市區房地產開發投資132.13億元，同比增長45.42%。 2013年全市實現房地產地方稅收62.83億元，同比增長45.37%；其中市區實現房地產地方稅收24.99億元，同比增長48.75%。
2.2新開工及新竣工情況
2013年，全市房地產新開工面積1404.04萬O，同比上升55.81%，竣工面積524.13萬O，同比上升18.26%。從不同面積段看：成交主要集中在120O-144O的面積段，占總銷售量的26.11%，其次是100O-120O面積段，占總銷售量的24.75%，大于180O的面積段，占總銷售量的17.55%。就宿遷市目前的情況來看，購房者比較青睞改善型的房型，主要集中在100O-144O的面積段。
2.3批準預售情況分析
2013年1-12月份，宿遷市市區商品住宅累計批準預售270.77萬O ，全省排名第十位，同比上升37.15%，漲幅全省排名第四位。根據省住房辦的數據，宿遷商品住宅批準預售面積為202.2萬O ，全省排名第十一位，漲幅為40.54%，全省排名第四位。
2.4銷售情況分析
2013年1-12月份，市區商品住宅累計銷售為221.09萬O，全省排名第十名，同比上升34.88%，漲幅全省排名第三位。
2.5成交價格走勢分析
2013年，全市商品住宅成交均價為3909元/O，同比上升5.02％;市區商品住宅成交均價為4396元/O，同比上升2.11％;三縣商品住宅成交均價為3645元/O，同比上升7.97％。
2.6不同單價段銷售面積分析
從不同單價段來看：成交主要集中在4000-5000元/O的價格區間，占總銷售量的39.51%，其次是5000-6000元/O的價格區間，占總銷售量的29.17%，第三的是3000-4000元/O的價格區間，占總銷售量的20.55%。就目前的情況來看，購房者能夠接受的單價是在4000-6000元/O的價格區間。
3．宿遷房地產市場存在問題
3. 1 房產企業綜合實力不強，受政策性影響較大
一、雖然近年來宿遷市已經引進了恒大、佳源、蘇寧等大型的房地產開發企業，但是從整體上來看宿遷市房地產開發企業多為中小型企業，重銷售、輕管理，重利益、輕責任。
二、房地產開發項目大多數為期房預售，目前僅有水木清華項目為現房銷售，恒大華府、恒大綠洲兩個項目為精裝修房屋，成品化住宅率偏低，項目缺乏個性、缺少特色，住宅產業化整體程度不高，不能滿足不同層次城市人民生活的需求。
三、近年來房地產行業受國家、省房地產宏觀調控政策的影響較大，特別是對中小型房地產開發企業的影響更大，出現了開發企業資金回籠較慢、工程進度緩慢的問題，有的甚至出現資金鏈斷裂，工程項目停滯不前。
3. 2房價上漲預期較高，調控難度較大
2013年以來，市區的商品房項目成交均價呈現階梯式上漲。據統計，從3月份，水木清華項目，開盤成交均價為5800元/O； 7月份，中遠現代城項目，開盤成交均價為6235元/O；9月份，海天翡翠城項目，開盤成交均價為6116元/O；11月份，金鷹國際花園項目，開盤成交均價為6550元/O。商品房項目成交均價的節節攀升，為2014年房價的調控帶來一定難度。
3. 3延期交付現象頻發，維穩壓力較大
由于房地產竣工驗收手續較多，涉及部門較多，少數部門幫辦服務意識下降，導致項目運作周期較長，同時由于開發企業經驗不足、實力不強、資金不足、人員素質參差不齊等原因導致開發進度緩慢，從而致使開發項目延期交付。2011年以來，市區多次投訴和集訪均是由開發項目的延期交付賠償問題引起的，維穩的壓力較大。
4.市主管部門擬采取的措施
4.1加強行業培育，引導一批開發企業做大做強
一、積極引進在國內負責任、信譽好的大型標桿龍頭型房地產開發企業進駐宿遷市，使其起到示范帶動作用。
二、積極鼓勵本地房地產開發企業做強做大，加大對本土房地產開發企業的幫扶力度。重點培育中遠集團、同興置業、富國集團等房地產開發企業提檔升級，力爭兩年內達到國家一級房地產資質，同時鼓勵他們要做大做強，走出宿遷；
三、引導房地產開發企業提升自身實力，積極鉆研如何擴大企業規模，不斷增強自身綜合實力。
4.2推行精品工程，加大優質住宅有效供給
一、強化房地產開發企業的小區設計理念，加強小區的人車分流設計、智能化設計，建設精品工程，打造優質住宅。
二、引導房地產開發企業加強住宅產業化建設，重點加大住宅產業化技術、精裝修住宅等方面建設力度，打造產業品牌，走出一批高科技含量、低能源消耗、綜合性能好房地產項目。
4.3加強指導服務，引導開發企業合理定價
從2013年底，市物價部門對市區商品房價格定價調整為“自主定價”即由過去的最高銷售價備案管理，改為由房地產開發銷售企業根據開發經營成本和市場供求狀況自主確定銷售價格。“自主定價”后，部分開發企業漲價預期較高，物價部門應加強開發企業的定價指導，及時公布相關區域商品房銷售價格，避免少數商品房項目盲目定價，出現房屋滯銷、資金緊張、工程進度遲緩、延期交付等現象。
4.4推進幫扶驗收，強化屬地維穩履責
目前，《宿遷市市區房屋建筑工程竣工驗收備案管理辦法》已于2014年1月1日起開始施行，這將有效緩解驗收過程中出現的程序繁、環節多、耗時長等問題，開發企業應加強與市驗管辦溝通，有效推進項目驗收進度，促進項目早驗收、早交付。
5. 下一階段發展趨勢研判
5.1市場銷售量將穩中有升
一是從宏觀層面來講。2014年，房地產宏觀調控政策將繼續保持穩定。“單獨二胎”政策的放開、保障房工作的全面推進，都將形成新的市場需求。因此，市場整體上還是會有較為充足的需求支撐。
二是從微觀層面來講。隨著宿遷市城市化進程的加快，洋河新區鐵路的全線貫通，以及宿遷“一軸兩幅九市”規劃的提出，下一階段宿遷將會吸引更多的人氣集聚，且人口的流動性也將加快，這將促進宿遷市房地產市場的發展，相應的購房需求也將會有所增加。
5.2供給量保持較高規模
一是宿遷市正處于舊城改造階段。老城區由于配套設施齊全，交通便利，開發商拿地意愿較為強烈；
二是宿遷市正處于大力招商引資和積極吸納人口階段。下一階段將會相應加大土地供應規模，為外來人口提供不同檔次的充足房源，以滿足不同收入層次人群對住房的需求。既有為低收入者提供的公租房、廉租房等過渡性住房，現已在制定外來務工人員也有為高收入者提供的高檔住宅。因此，預計2014年的土地供應量和房屋供應量還將保持較高規模。
5.3房價繼續平穩運行
一是宿遷市房地產市場一直處于平穩健康發展的態勢。宿遷市房地產市場一直沒有出現大起大落的現象，部分持幣觀望購房者釋放購房需求，房價將會繼續保持平穩。
二是保障性住房的建設對穩定房地產市場供銷平衡將起到積極作用。
三是受區位和房屋質量與品質的進一步提升的影響。例如市區金鷹國際花園、中遠現代城、水木清華等部分區域熱點樓盤的銷售，將帶動周邊房地產項目銷售價格的上升，市區房價將有小幅上漲空間。
房地產業市場失靈對策
0引言
隨著2008年全球經濟危機的爆發，關于我國房地產泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產業作為我國的支柱產業，其發展直接帶動了消費、投資以及其他相關產業的發展，然而，房地產業的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點。以下謹從市場失靈的角度分析房地產行業的不健康發展狀況。
1房地產市場失靈的表現形式
市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機制在其運行過程中產生了缺陷或弊端，從而不能實現某些合意的社會經濟目標，只能通過或最好通過公共活動的方式來解決。房地產業作為一個我國相對較新的產業，隨著我國城鎮住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發展，已發展成為我國的支柱產業。雖然房地產也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導致了房地產市場失靈具有客觀必然性。
1.1房地產市場的壟斷性導致市場失靈
1.1.1房地產位置的固定性、高度的異質性、極低的相互替代性造成的產品性質壟斷。房地產是不動產，固定在一個特定的位置，使它不能像農產品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠固定在某個位置的天然壟斷。同時，房地產也是一種高度異質性的商品。由于土地是不可移動的，每個房地產所處位置的自然、社會、經濟條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規模、裝飾、設備等方面的千差萬別，更強化了房地產的異質性。而產品異質性越強，壟斷的可能性越大，生產者對價格的操作機制也就越強，削弱了市場機制的發揮，導致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。
1.1.2房地產價值的高昂性造成的資金壟斷。房地產業是一個資金密集型產業，從土地的開發投資、投入生產到裝修配備，每一環節都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產成為一種價值高昂的“奢侈品”，使房地產業從生產到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對申請人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費者，使得市場缺乏競爭，導致了市場資源配置的失效。
1.1.3房地產的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產商具有壟斷優勢。
1.2房地產的外部性導致的市場失靈
由于房地產與周圍環境不可分割，所以其價格常常受周圍房地產及環境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負外部性。具體表現在：一定區域內的房地產項目之間相互影響。如福州大學城的落成直接導致大學城周圍房地產項目身價大增，表現出較強的正外部性。房地產對市政設施和各種社會職能部門有很強的依賴性。隨著政府公共設施的建設，即使邊緣地帶的房地產價格也會大幅上漲。同時，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質的高低都會極大地影響消費者的效用。一般認為，外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。因此，房地產的外部性使房地產市場僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。
1.3房地產市場信息的不對稱性導致的市場失靈
信息不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關的信息在準時性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。在各種產品市場均有不同程度的體現，而房地產商品的特殊性決定了它在房地產市場中的表現更為明顯。主要表現在以下幾點：
1.3.1房地產商品生產過程復雜，涉及領域繁多，涉及面極廣，導致消費者難以確定商品的質量。
1.3.2房地產商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個工程的基礎上施工，又被后一個工程覆蓋，難以進行全面的檢查。
1.3.3房地產商品地理位置，設計構造各不相同，即高度的異質性決定了消費者不能通過“貨比三家”的原則來進行比較選擇，導致了房地產商品信息的壟斷性很高。
1.4房地產的公共性導致的市場失靈
根據經濟學原理，公共物品的市場一般會失靈。由于市場的本質是以私人利益最大化為導向的，因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產本身是一種私人物品，其產權或使用權內的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產最主要的構成部分土地是國有的，同時房地產總是和城市道路、公共交通、水電煤供應、通信、社區服務等公共設施聯系在一起，外部性極強。而這些公共設施都是政府提供的公共物品，房地產依附于這些公共物品上，使得房地產也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產商就利用房地產公共性這一特點，刻意炒高某些地段的房價，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會資源配置的不合理。
1.5社會分配的不公導致的市場失靈
在分配領域，單純依靠市場機制的自發作用不可能完全實現收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關系到社會的穩定。況且，住房又是一種價值高昂的產品，并非每個家庭都能承受。因此，政府有必要干預住房市場，幫助低收入家庭獲得適當的住房。這決定我國的城鎮住房體系首先必須發揮市場的作用，有市場來供應大多數居民的住房。同時政府直接供應一部分必要的保障住房作為輔助的手段。
【關鍵詞】房地產；工程管理；問題；對策
房地產工程管理直接影響房地產工程建設的效果，而針對目前房地產工程建設的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業的管理研究十分有利。本文整理了當前房地產工程管理存在的問題，并提出了相應的解決對策，為提升房地產工程管理的實效性提供了寶貴的建議。
1.當前房地產工程管理存在的問題
從房地產工程管理的流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準備；工程計劃管理；工程技術管理；工程質量管理；工程成本管理；工程監理管理；工程移交；保修期服務等內容。而從這些流程內容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準備關鍵；工程質量管理是工程信譽的管理重點；工程監管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。
1.1計劃管理存在的問題
目前房地產工程管理的計劃管理環節需要工程部門能夠對工程的情況進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴重影響了房地產工程的施工和定位。這樣情況產生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環境下，計劃管理工作缺乏全面的預算處理，加上很多房地產工程都屬于較大型的工程，如果工程現劃不妥，那將使成本超過預算，浪費巨額資金，調度不當將導致不必要的延誤，而且管理不善將使企業破產。
1.2質量管理存在的問題
房地產工程的質量控制有利于彰顯企業的市場信譽，獲得更多的工程建設機會。但是目前工程質量管理存在的問題也比較嚴重，例如：工作職責、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設計變更收發，現場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質量管理缺乏現場管理控制環節，使得施工過程中的質量管理控制缺乏現場監督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。
1.3監理管理存在的問題
房地產工程監理工作存在的問題主要表現在監理工作對施工過程的管理不夠全面，監理部門只是重視在施工前的準備和竣工情況進行監理，而對于施工過程中的各個環節都沒有詳細的監理建議和內容。另外，施工單位往往不重視監理建議，監理工程師下發了停工令，施工單位對監理工程師指令置若罔聞、拒不執行。而造成這樣現狀的原因就是企業的監理工作不夠重視，施工企業應該明確監理管理和執行管理建議的重要性，嚴格按照《工程監理合同（范本）》、《建筑法》以及相關法規的界定進行管理工作。
2.房地產工程管理實效作用的彰顯措施
2.1加強計劃管理
房地產工程計劃管理首先應該加強事前控制，例如：評估建設單位的資信情況施工企業應深入調查建設單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產工程而言應該在計劃管理過程中強調對工程資源、成本、質量和預算進行仔細的監控。控制還指利用反饋信息循環修改項目計劃，以及有能力資源調配到最需要的地方。另外，計劃管理應該重視對工程計劃的詳細內容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質條件，現有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質勘探工作，地形、地貌的測量工作。
2.2強化質量管理
房地產工程的質量管理首先從材料部門應該作好材料的管理，甲供材須根據工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規律，制定材料價格的管理措施。其次，要設立現場的質量監督管理組織，對房地產施工的現場質量情況作出明確的管理。還有，要實現負責制，對各項目的施工情況應該以簽訂負責人的方式為主，保證工程施工的每一個環節都能夠安裝合同書的質量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠將工作落實到個人，保證房地產建設質量。
2.3完善監理管理
工程監理管理應該重視監理工作的作用，施工單位應該對監理結果嚴格地執行，不能因為影響預算而已犧牲工程質量為前提。首先，監理工作的重點要放在事前控制，這是監理職能的要求。關鍵部位、關鍵工序的隱蔽、施工，監理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設計方、施工方、監理方、材料供應方等，專業分工不同，但由于專業的相關性強，從各自專業的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監理管理工作應該重視對各方面建議的收集，然后做出監理的最后建議。
綜上所述，房地產工程建設管理工作十分關鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質量管理和監理管理三方面進行全面的控制。
參考文獻：
【關鍵詞】 企業會計準則； 國際會計準則； 投資性房地產； 公允價值
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）外部因素
1.公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。
2.公允價值準則不完善
我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
（二）企業內部因素
1.增加企業估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
2.削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。
3.影響企業的財務指標穩定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言
財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）公允價值計量模式推廣困難的原因
1.外部因素
（1）公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。
（2）公允價值準則不完善
我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
2.企業內部因素
（1）增加企業估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
（2）削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。
（3）影響企業的財務指標穩定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產進行投資，并延伸到了一系列與房地產相關的配套業務，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經濟、人才、市場、交通等一系列區位優勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現投資性房地產這個科目，并選擇了成本計量模式。
從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產進行后續計量時，投資性房地產占公司總資產的比例極低。
通過世茂股份的年報發現，世茂股份的投資性房地產主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產交易較為頻繁，擁有有利的市場環境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，會使公司的財務情況、經營業績等指標得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產項目的價值。
鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產進行計量，以小心謹慎、保守穩定的態度估計公允價值，并區別不同種類的物業使用不一樣的方法確定其價格。總的原則是，對于投資性房地產項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產出售價格或房產的上報價格作為估值基礎；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調查。
下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產計量后對世茂股份相關會計科目的影響。
第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業評估公司等發生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統，只能從相關市場上尋找有關類似的房地產定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。
第二，對折舊的影響。按照準則規定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調整，調減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應”，公司間接地將會承擔更多的稅負。
第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導致可抵稅項目的減少，使公司將承擔更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產公允價值變動進行確認，導致公允價值變動損益增加，利潤出現大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業當期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現當期即公司出售投資性房地產時納入當期應繳所得稅中進行征收。
第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準則需要對以前年度采取追溯調整，因此，對于擁有巨額投資性房地產的企業，計量模式的變更必然會導致當期利潤的大幅上升。
由表4可以看出，投資性房地產變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產的當期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。這就導致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業利潤造成不小的波動。
第五，對凈資產的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當年，投資性房地產占總資產以及凈資產的比重較調整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍。可以看出，投資性房地產已經占領了公司資產很高的權重。同時，隨著公司“發行股份購買資產”的持續推進，公司開始越來越多地投入到商業地產的開發及經營業務中，投資性房地產占凈資產的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。
總而言之，采用公允價值進行后續計量對以后年度所有者權益的影響，主要是通過公允價值變動影響當期利潤，進而影響當期所有者權益。在公允價值模式下，將非投資性房地產變更用途作為投資性房地產使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當期的所有者權益。由于世茂股份近年來一直進行“發行股票購買資產”的活動，業務重心越來越偏重于投資性房地產，投資性房地產得到持續發展，未有中斷，其資產財務狀況一直呈現出較好的狀態。在公允價值模式下，無論是企業的凈資產、利潤、所有者權益，還是相關的財務指標如每股凈資產、每股收益等，都表現出比在成本模式下更佳的狀態。但在分析過程中，不難看出市場環境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務狀況可能隨市場行情的變動出現較大波動。
五、改進措施和建議
（一）構建活躍的房地產市場
只有在成熟的市場環境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產市場環境不成熟，使得準確獲得公允價值極具挑戰性。我國應該構建一個活躍的房地產市場，這可以借助互聯網來完成。利用網絡技術建立一個完善的網絡房地產交易系統，將與房地產交易相關的部門，如房地產中介、公證、金融、稅收等機構全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務、監督為一體的大型網絡中心，用來歸集市場信息，進行網絡查詢、網上交易、監管監督。
（二）改進會計準則
我國新企業會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準則中相關的具體用法，并沒有做詳細的規定和說明。這對新會計準則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準則是非常有必要的。這既需要有關部門積極參照國際準則以實現與國際的進一步趨同，同時也需要結合中國國情。完善的公允價值準則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規范。
（三）進一步發展第三方評估機構
當企業對投資性房地產采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產進行客觀的評估，房地產企業需要邀請具有高質量的評估機構。目前我國具備地產評估資格的有：房地產評估師、資產評估師和土地估價師，分別隸屬于建設部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標準，沒有統一的規范，導致投資性房地產的公允價值難以得到一致認可。因此，資產評估協會應當加快制定有關投資性房地產評估的統一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規范，以便對第三方的專業評估機構提供技術性指導。同時，應該規范第三方評估機構行業的行業秩序，對具備投資性房地產評估資質的人員進行認證，以確保獨立性。
（四）規范信息披露
規范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產的信息更為規范、透明，同時也是遏制企業操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業投資性房地產的代表性指標，就要求企業必須分類說明。在成本計量模式下，企業也應該說明投資性房地產的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據來證明，包括邀請怎樣的評估機構、運用什么樣的評估方法、證據都來自哪里以及評估假設等有關的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學、規范。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國財政部.企業會計準則第3號――投資性房地產[S].2006.
