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1、能夠獨立承擔民事責任；
2、有足夠的財產作擔保；
3、擁有核定的自有流動資金；
4、在銀行或信用社會開立帳戶。
【法律依據】
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。
若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
二、商品房買賣合同的分類
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
三、因房屋存在質量問題解除合同的條件
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
四、關于商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定
在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定中的亮點。上述規定是根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規定確定的，明確了雙
倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規定。根據上述法律及相關司法解釋的規定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關內容），有義務告知對方真實情況而故意不告知，應認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。筆者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規則。
但王教授未對如何認定“故意”發表意見。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應當知道真實情況，結合法律是否確定其有告知此真實情況的義務，若均是確定的，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關的法條上有“故意”二字，就應該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。
五、審判實踐中的幾點做法：
1、對開發商開發的房屋質量問題，審理時把握“是否根本違約”這一關鍵。如果存在房屋主體結構質量不合格不能交付使用、因房屋質量嚴重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實踐中遇到的多數案件是開發商違約但不構成根本違約的，如一般質量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質量問題被發現時，多數消費者已經入住，有些已經對房屋進行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴大，可判決開發商對房屋進行維修或進行賠償，從而最大限度地維護社會穩定和秩序。
一、審判實踐實踐中存在的疑難爭議問題及討論意見
1、關于農村房屋拆遷補償利益進行轉讓（即關于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。
近幾年的舊村拆遷改造過程中,部分村民(有一些改為居委會)不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現為資金，于是將拆遷補償安置的房屋預先對外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買賣(轉讓)協議，約定:將其舊房拆遷后將來補償(回遷安置)的樓房轉讓給受讓人，受讓人支付一定的對價,受讓人以被拆遷人的名義,按照當地(本村)拆遷補償安置方案參入挑選回遷安置房,根據挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進行貨幣結算。簽訂轉讓（買賣）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數額的價款（有的是定金，也有的一次性給付全部價款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉讓了，遂發生糾紛。訴訟中，雙方對該（買賣）轉讓合同的性質和效力發生爭議，如何認定該合同的性質和效力。
第一種意見認為，轉讓雙方間實質上存在房屋拆遷補償合同的權利義務的概括轉讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補償合同的權利義務概括轉讓給受讓人，此種情況下，應當通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉讓的，則雙方間轉讓合同合法有效，否則就是無效。
第二種意見認為，轉讓雙方間實質上是房屋拆遷補償權利的轉讓，即出讓方將其依據當地（本村）拆遷補償政策取得補償安置房屋的權利轉讓給受讓人，受讓人給付相應價款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉讓行為，按照統一的拆遷補償安置辦法給與拆遷補償安置。因此，轉讓雙方當事人間轉讓合同合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉讓雙方通知拆遷人就可以了。
第三種意見，轉讓雙方就是單純的房屋轉讓合同，由于簽訂轉讓合同時，轉讓的房屋不確定，因此，雙方間轉讓合同不成立。
審判實踐中，贊成第一種和第二種意見的人較多，體現了當事人的意思自治，維護誠信交易。但也有部分贊成第三種意見。此類糾紛比較普遍，上級法院應當就本地發生的類是糾紛統一處理意見。
2、商品房買賣（預售）合同糾紛中，出賣人對逾期辦證行為免除違約責任的“出賣人的原因”如何理解和適用問題。
按照司法解釋的規定，由于出賣人的原因，買受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣人要承擔違約責任。此處“出賣人的原因”的范圍如何確定，能否認為：不是出賣人本身直接的原因，出賣人就不承擔違約責任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗收監督部門逾期驗收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣人都可以免除違約責任嗎？
實踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣方是否已經充分考慮和注意到了相關的因素，并已經為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣人已經充分做到了應盡的本職義務，就可以考慮將有關情況作為免責事由。具體主要體現在相關行政管理部門的職能（驗收備案、產權初始登記）行使的事項上，如果因該方面的原因，一般免除出賣人逾期辦證的違約責任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣人自己完成拆遷補償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應作為逾期辦證違約責任的免責事由。請上級法院對此能統一指導意見。
3、房屋買賣合同中關于稅、費負擔的約定條款的效力問題。
房地產轉讓過程中，在辦理房屋所有權或土地使用權變更（轉移）登記時，需要繳納登記費、工本費測繪費、印花稅、營業稅、個人所得稅、契稅等多種稅和費，多數轉讓合同中約定“交易過戶過程中發生的一切費用由受讓方承擔”。發生糾紛后，雙方對“一切費用”的解釋有爭議。受讓方認為，“一切費用”僅指登記費、工本費測繪費等各種費，不包括營業稅等各種稅，按照法律規定，營業稅、個人所得稅等稅應當由轉讓方交納；轉讓方認為，按照交易習慣，“一切費用”統指各種稅、費。
實踐中，一種意見認為，可以按照通常的交易習慣理解為“一切費用”包含了各種稅、費。其效力問題，雖然國家稅法規定出讓方（出賣人）是營業稅、個人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務，但是房地產轉讓的雙方當事人可以約定該繳費、繳稅義務由某一方承擔，該約定對雙方當事人具有約束力，當事人應當照約履行，但該約定不能對抗稅務機關及第三方。另一種意見認為，國家稅法規定營業稅、增值稅、個人所得稅等稅應當由出讓方(賣方)交納，這是法定義務，不能由當事人自行約定承擔義務人，此種約定條款無效，應當按照國家稅法規定確定稅費的承擔。
多數人同意第一種意見，因為民間交易中，一般是約定房屋轉讓的總價款，前提是將來過戶所需繳納的全部費用由買方負擔，與賣方無關，這也是民間通行的做法。
4、房屋買賣中的抵押限制問題。
出賣人將自己的房屋賣與買房人之后，在沒有辦理所有權轉移登記之前，又以該房屋設定抵押的，買房人可以要求解除房屋買賣合同并主張懲罰性違約金，但如果買受人堅持要求出賣人繼續履行合同，請求法院判令出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記手續的，如何處理?
在情況下，我們一般建議買房人首先另行訴訟，請求確認抵押無效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣房人協助辦理房屋所有權轉移登記手續，房管部門也因為存在抵押限制而無法辦理。但是，有個別少數當事人不同意提起確認之訴，是否應當判決駁回其請求，等抵押解除后再行主張權利。
5、關于單位與職工之間騰退福利房問題。
職工基于與工作單位原存在的勞動關系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進行處理。過去法院曾經處理過很多的此類案件，是按照房屋使用權糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開了原工作單位，就應當退出單位分配的房屋。但是現在，考慮到執行問題、社會穩定問題、等綜合問題，是否決定對此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產生的權利義務關系不是平等主體之間通過磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關系，故雙方因房屋的居住使用產生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應受理。
但是問題是，如果法院對此類問題不受理的話，職工離開工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒有救濟途徑了，單位的合法權益怎么保障。
對此問題，請上級法院統一明確指導性意見。
6、關于對違法建筑買賣（轉讓）合同中的拆遷補償利益的處理問題。
按照法律規定和上級法院指導意見，對于國有土地上的建筑物，如果沒有辦理建設工程規劃許可證（土地證和房產證都沒有），則屬于違法建筑，當事人要求確認權屬的，法院不受理。對于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應當作為民事案件受理，一般應判決認定買賣合同無效。對于此類合同的效力認定，比較簡單，但是問題是，違法建筑進行買賣后，違章建筑進行拆除時，拆遷人給與違章建筑補償安置（高區、孫家疃等地有這種情況），也就是說，盡管關于違法建筑的買賣合同無效，但是違章建筑確實帶來了拆遷補償利益，該拆遷補償利益應當歸誰？如何分配？存在不同的討論意見：
第一種意見認為，既然認定關于違章建筑的買賣合同無效，無效合同應當返還原物，因此，違章建筑帶來的拆遷補償利益應當歸出賣人。
第二種意見認為，雖然關于違章建筑的買賣合同無效，但是該買賣標的物確實具有較高價值，如果單純返還原物則對買受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據發生買賣關系的年限對拆遷補償利益按照一定比例進行分配。
對此問題，多數人認為第二種意見比較合理，但是目前缺乏依據，請上級法院對此能夠統一意見。
7、對于劃撥土地上房屋買賣合同效力問題
按照法律規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房屋的，應當經有批準權的人民政府批準并補繳土地出讓金。在處理具體糾紛時，凡是在審理過程中沒有經過政府批準的，是否都一律認定房屋買賣合同無效？但是，由于目前土地和房屋權屬登記是兩個行政部門分別管理的，房管部門在辦理房屋所有權變更登記時，不考慮土地性質和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權變更登記，在此情況下，是否還認定房屋買賣合同無效？此種情況多出現在已經農轉非（集體土地變為國有土地）的城中村里的舊房屋（有的是別墅），也有的是過去機關、事業或企業單位利用劃撥國有土地建設的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經政府批準轉讓房屋，轉讓的房屋已經辦理產權過戶，但沒有辦理土地使用權變更登記）的房屋買賣合同的效力如何認定。
多數人認為，如果轉讓的房屋已經辦理產權過戶，盡管沒有政府批準，也應當認定買賣合同有效，只是在辦理土地使用權變更登記時，由土地管理部門責令買受人補繳土地出讓金。
8、商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。
按照建筑法和房地產法規定，房屋（當然包括商品房）建成后必須經驗收合格后才能交付使用。此情況下的驗收合格應當是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗收。但是，近幾年的房地產開發建設中，開發商出售的房屋通常屬于成片開發（俗稱住宅小區），開發建設周期較長，整個小區綜合驗收的時間較長，但出售的單棟樓體一般不影響業主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而不是綜合驗收合格。對此，如何掌握？實踐中存在兩種不同意見：
第一種意見，按照合同約定，即如果商品房預售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而且交付的房屋也通過單體竣工驗收（建設單位組織施工、監理、設計、勘察等聯合驗收），同時，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設施齊全，具備基本的使用功能，就可以認定為具備交付條件。無需通過綜合驗收。
第二種意見認為，建筑法和房地產法規定房屋必須經驗收合格后才能交付使用，屬于強制性規定，且規定的驗收合格應當是綜合驗收合格，因此，合同約定的單體驗收之交付條件違反了法律的強制性規定，應當是無效，一律認定房屋交付條件必須是綜合驗收而非單體竣工驗收。
實踐中，多數采用第一種意見。省高院2011年的民事審判會議既要中提到該問題，但沒有具體的意見。
9、農村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認定和分配問題。
前幾年，對于因買受人資格問題（不是本村集體經濟組織成員）造成農村（集體土地上的）房屋買賣合同無效情況下，損失如何處理，我們已經統一了處理意見，即按照買賣關系發生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。但是，對于因出賣人無權處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。實踐中，有兩種意見：
第一種意見，按照買賣行為發生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進行分配。此種做法是參照因買受人資格問題造成農村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。
第二種意見，只是判令返還財產，出賣人退還買受人購房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。
以前多數情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理。請上級法院明確統一意見，應當按照哪一種意見處理。
10、關于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。
近些年，房產開發公司因為無力支付開發建設費用或工程款，開發公司以開發建設的房屋（有的建成，有的尚未開工或竣工）抵頂工程款或材料款，準許施工方或材料商對外出售（或預售）房屋。施工方或材料商與購房人簽訂房屋買賣（預售）合同，該些合同的效力如何認定。實踐中存在多種情況：
第一種情況，發生糾紛時，開發商已經將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同應當屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產權過戶手續時，應當追加開發商為第三人，判令第三人協助過戶，因為，開發商沒有將房屋所有權轉移登記給施工方或材料商，過戶時，需要開發商出手續。
第二種情況，發生糾紛時，開發商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人發生房屋買賣合同糾紛，也應當追加開發商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開發商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開發商不同意交付或無法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定還是無效？畢竟是施工方或材料商在還沒有取得抵債房屋的所有權或處分權的情況下與購房人簽訂的房屋買賣合同，應當認定無效。
第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購房人的房款，而為了讓開發商協助辦理按揭貸款和辦理房屋過戶手續，一般由開發商與買房人直接簽訂房屋預售合同（或買賣合同）。在此種情況下，開發商與買房人簽訂的房屋預售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權轉移登記等手續，開發商與買房人不存在實質上的房屋買關系，那么該房屋預售合同（或買賣合同）對開發商和買房人是否具有約束力？開發商是否應當按照合同約定履行交付房屋、協助辦理房屋所有權轉移登記手續的義務？是否該承擔逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責任。對此有不同意見：第1種意見認為，開發商與買房人簽訂的房屋預售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權轉移登記等手續，雙方并不存在實質上的房屋買關系，買房人也沒有向開發商支付購房款，因此，房屋預售合同對開發商不具約束力，無需承擔違約責任。第2種意見認為，由于開發商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應當屬于轉預售合同關系，只要在訴訟過程中開發商具備了房屋預售條件，就應當承認該合同有效，反之就無效。施工方或材料商與買房人間的房屋買合同應屬于房屋預售合同關系，如果開發商具備房屋預售條件，施工方或材料商接受轉預售，就可以承認合同有效。開發商與買房人簽訂的房屋預售合同屬于施工方或材料商將其與開發商間房屋預售合同中的權利（交付房屋、協助過戶）轉讓給買房人，開發商與買房人簽訂的房屋預售合同對開發商具有約束力。
以上情況下的處理原則和處理意見，請上級法院明確指導意見。
11、參入合作開發房地產的一方出售商品房的合同效力問題。
近些年，許多公司或個人參入與有開發資質的房產公司合作開發建設房地產，雙方約定，以開發公司名義開發建設，合作雙方對建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過戶手續時，買房人需與開發公司簽訂預售合同。此種情況下，由于參與合作開發的公司或個人不具備開發資質，分得的房屋需要登記在開發公司名下，在出售房屋時需要借助開發公司名義，因此，處于被動地位。參與合作開發的公司或個人與買房人發生房屋買賣糾紛時，也存在多種情況，且發生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開發的公司或個人能否取得分成樓房、開發公司與買房人簽訂的房屋預售合同的性質和效力問題。請上級法院，對此類問題也一并明確指導性意見。
12、關于“二手房”買賣合同效力問題。
對于近幾年盛行的“二手房”買賣，審判實踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣人將已經取得完全所有權的房屋對外出售，與新的買受人發生房屋買賣合同糾紛；（二）、出賣人只是與開發商簽訂房屋認購協議或預售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣人又將購買的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣人與開發商簽訂房屋預售合同，已經付清全部房款，房屋已經交付，但還沒有辦理房屋過戶，出賣人又將購買的房屋出售給他人，與新的買受人發生房屋買賣合同糾紛；
上述第（一）種情況下發生的房屋買賣糾紛一般情況下法律關系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買賣糾紛較為復雜，實際上屬于房屋買賣合同的權利義務的概括轉讓，發生糾紛時，如果買賣的房屋沒有建成或開發商不同意轉讓行為，則轉讓（買賣）買賣雙方間的買賣合同就會因出賣人無權處分而無效；
對于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經付清房款，房屋已經交付，但由于沒有辦理房屋過戶，出賣人沒有取得完全所有權，如果買受人要求繼續履行合同、協助辦理過戶手續，怎么辦？實踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣人已經付清房款，房屋也已經交付，房屋產權已經沒有爭議，出賣人有權處分該房屋，可以直接判決出賣人向買受人交付房屋并辦理過戶手續；第（2）種做法，由于出賣人尚沒有取得完全所有權，需要開發商（原始產權人）表態是否同意出賣人出售該房屋，如果同意，則出賣人有權處分，買賣合同有效，如果開發商（原始產權人）不同意，則出賣人無權處分，買賣合同無效；第（3）種做法，需要追加開發商（原始產權人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣人出售該房屋，則買賣合同有效，在此情況下，是判決開發商直接協助買受人辦理房屋過戶手續還是判決出賣人辦理過戶手續，因為，如果需要法院強制執行的話，必然涉及到開發商（原始產權人）的利益，但是，如果直接判決開發商（原始產權人））協助買受人辦理房屋過戶手續，則國家利益受到損害，因為，這樣就減少一次房屋交易手續，國家就少收取一次交易的稅費。正常情況下應該是，開發商（原始產權人）將房屋過戶給買房人（即下手買賣的出賣人），買房人（下手買賣的出賣人）再過戶給買受人。在此情況下，我們應當怎么掌握？請上級法院規范該方面意見。
13、自然人之間房屋買賣合同中的違約金標準問題。
自然人之間的房屋買賣合同中對于逾期付款、逾期辦證的違約金數額約定過高、或者沒有約定的情況下，當事人主張違約金或者請求降低違約金數額，參照什么標準計算，是否可以參照最高法院《關于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》的有關規定處理。請上級法院明確指導意見。
14、關于“擅自處分”房屋買賣合同效力問題，善意取得如何掌握
近年來，存在大量因為部分共有人處分共有的房屋而發生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。以上各種不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點，但也有一定區別。通常情況下，我們一般這樣掌握：
對于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對于此類合同的效力，一方面要看買受人是否構成善意有償取得，另一方面要看主張權利的其他共有人是否構成知道或者應當知道的情形。重點調查以下方面的事實：房屋的來源、房屋所有權證登記的產權人或共有人情況、買賣前房屋的占有使用情況，買賣行為發生的時間長短、買受人支付房屋價款是否符合當時的市場價格、房屋價款是否支付、買房人購買后占有使用情況、買賣房屋的交付以及權利憑證（產權證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買賣房屋的遠近及關心程度、其他共有人知曉房屋買賣行為的可能性大小、有無辦理所有權轉移登記。對于第（一）種情況的買賣合同，多數情況下按照善意有償取得來處理。
對于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點調查的事實除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時的夫妻關系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。
對于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。該種情況下多數存在處分人與子女惡意串通，故意轉移財產。除了考慮以上幾個方面因素外，重點要考慮：再婚夫妻的再婚時間、再婚后的感情、出賣房屋時的夫妻關系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買受人購買房屋的目的和實際用途（是自己居住、出租、轉賣、還是仍然由父母住）、對支付房屋價款的真實性及數額的審查也很重要。
二、對于最高法院《關于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》適用中的有關建議意見
1、近些年，商品房開發建設和買賣的主體日趨復雜化，不僅有房產開發企業，也有其他企業或個人，而且房屋買賣合同糾紛的雙方當事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴大到非房地產開發企業或個人，或者規定非房地產開發企業或個人因房屋買賣合同發生糾紛的，參照該司法解釋規定執行。
2、近年，個別開發商為了規避房屋預售的監管，通過合作建房、借款、入股利益分成等形式，規避房屋預售，對于其行為性質和合同效力，應當以司法解釋的形式予以規范。
論文關鍵詞 法務工作 合同審查 風險防范
2009年，某食品企業與某貿易公司之間簽訂了一份價值300余萬元的食品買賣合同。在買賣合同中，買方貿易公司提出，在合同簽訂后會先付預付款20%，在收到貨物后會立即支付剩余所有款項。由于食品公司在之前與貿易公司簽訂過幾次少量的買賣合同，且貿易公司在收到貨物后也及時支付了貨款。食品公司認為貿易公司的信譽良好，遂按照合同的約定按時支付了所有了的貨物。但貨物在被貿易公司簽收后，即被該公司拋售，公司也被注銷，經查，這是由貿易公司“煞費苦心”策劃的一起詐騙案。造成食品公司損失的最主要原因在與食品公司并沒有對買賣合同進行細致的審查，造成公司面臨嚴重的經營風險損失。因此，若想在市場經濟中站穩腳跟，確立自己的市場地位，不僅要確立自己的競爭優勢，更要在經營中樹立風險意識，加強合同審查，避免遭受不必要的損失。
一、公司法務工作中合同審查和風險防范存在的問題
（一）公司法務管理意識不強
公司的法務意識是公司建立健全法務管理體系的前提，只有公司意識到法務部門的重要性，才能建立起完善的法務管理體系。首先，一些公司并沒有建立專門的法務部門，甚至沒有專門的法務人員。在公司簽訂合同的過程中，多是由公司的銷售人員或者業務員直接與客戶簽訂合同，對于合同的細致條款并沒有仔細審查，因為多數銷售人員或者業務員根本不具備獨立審查合同條款的水平和能力，一些細節條款可能就會成為公司遭受損失的主要原因。其次，一些公司沒有健全的法務管理體系。有些公司雖然有法務部門，但是由于管理不佳，法務部門的人員并沒有肩負起應有的嚴格審查合同文本的責任。這主要與公司并沒有將合同損失的責任歸責到具體部門、具體人員有關；缺乏賞罰分明的管理制度是公司法務部門難以高效運行起來的前提。最后，公司法務部門的人員素質不高。一支高水平、高素質的法務人員是企業審查合同的重要基礎，但許多公司的法務人員的素質并不高，而且公司也缺乏對法務人員的系統培訓，導致他們的水平難以與日益復雜的合同文本審查需要相一致。
（二）合同文本不規范、條款約定不明
合同文本是雙方簽訂合同的“意向書”，規定雙方的關于合同的具體內容以及雙方的權利和義務，明確、詳細的合同條款規定能使公司避免因約定不明導致的無謂損失。但是，一些公司在簽訂合同時，對于合同的文本并不重視，簽訂的合同內容過于簡單，導致雙方之間約定的意思不明，出現糾紛時也無法通過合同文本的內容維護自身的合法權益。例如，有些公司在簽訂合同時規定，賣方需按買方的需求供貨，在雙方出現合同糾紛時，以合同法以及相關解釋的規定加以解決。這樣的約定根本不符合正規合同的規定，增加了雙方在履行合同過程中承擔的風險和損失，不利于維護公司自身的利益。
（三）忽略了合同的動態審查
合同的審查不僅體現在合同簽訂之前，也體現在合同簽訂后的履行過程中。在簽訂合同之前，根據對方公司的市場信譽、注冊資本等因素對合同文本的內容進行審查，這是簽訂合同的前提。但是，在履行合同的過程中，由于公司的資金、經營狀況、履行能力等都會不斷的發生變化，在簽訂合同后的交貨、驗收以及結算等環節，都可能出現履行不能的情況。這就需要法務部門的人員及時跟進合同履行的動態過程，防止因對方履行不能給公司可能造成的損失。要認識到簽訂合同之前審查的必要性，更要在履約的過程中，審查對方的履約能力等經營狀況，保障企業的合法權益。
二、合同審查和風險防范的具體策略
（一）組建專業化的法務人員
擁有一支高素質的法務人才隊伍是公司在合同審查和風險防范方面的最重要保障。首先，有條件的公司要設立專門的法務部門，這樣有助于實現公司業務的專門化分工，提高公司法務的管理水平和運行效率；沒有條件的公司也要根據公司規模以及業務的需要，聘用專門的法務人員，使得合同審查與風險防范工作由專門的法務人員來處理。其次，招聘專門的法務人員。合同審查與風險防范是一項要求極高的工作，必須由具備該學科知識的人才來勝任。公司應當招聘那些法學科班出身、擁有法務工作經驗的員工，這樣有助于公司的法務工作盡快開展起來。最后，定期組織法務員工培訓。在市場經濟環境下，公司運行的風險不斷增加，只有及時為員工培訓必要的知識，才能更好的做好合同審查和風險防范工作。公司可以定期組織員工到高校學習專業的法務知識，請教授為員工們講解合同審查的必要理論知識；還可以邀請優秀的法務專家到公司為法務部門員工授課，提高他們在合同審查工作中發現問題、分析問題、解決問題的能力；以法務工作的實際案例為基礎進行講解，豐富員工的法務工作經驗。
（二）合同文本的具體審查
1.合同主體的審查
對法人資格審查，主要是看其是否有國家工商行政管理機關頒發的企業法人營業執照。對非法人單位的資格審查，應審查其是否按規定登記并取得營業執照；有些法人單位設立的分支機構或經營單位，可以在授權范圍內，以其所從屬的法人單位的名義簽訂合同，產生的權利義務由該法人單位承受，主要審查其所從屬的法人單位的資格及其授權。對自然人的資格審查，主要是對自然人的自然狀況的了解，確定其是否具有相應的民事行為能力；如果該自然人所簽合同是依法不能獨立訂立的合同，應及時取得該自然人的法定人的追認。對代訂立合同的人的資格審查，一定要審查人的身份和資格，即是否有被人簽發的授權委托書，其行為是否超越了授權范圍，最后審查其權是否超出了權限。對于從事一些重要的生產資料或特殊商品的生產和經營的特殊行業的當事人，法律或行政法規要求取得生產許可證、經營許可證或相應的資質，在這種情況下，在審查合同主體資格合法性的時候，還應要求對方出示相應的證明。
2.合同內容的審查
合同內容的審查包括合同名稱是否合法，避免張冠李戴，似是而非；標的物本身是否合法，審查標的物是否屬禁止或限制流通等；另外還需審查履行方式是否合法，生效方式是否合法。合同內容要盡可能明確、具體，避免出現模糊詞語等可能導致出現糾紛時無法分清責任的情形。例如，對于合同中約定，如果出現糾紛，雙方應按合同法的規定予以解決。對于這樣的合同就要根據合同的性質和特點及時作出修改。此外，還要注意格式合同的審查。例如，對于對方提供的格式文本，要仔細審查該合同是否符合合同法的規定，有無格式條款，在審查后就合同內容要求對方做出合理的解釋，如果雙方的理解不一致應重新修訂該條款。
3.違約責任的審查
違約責任的審查也是合同審查中最重要的工作。審查時應注意，如果合同是由對方起草的，應細致審查合同中是否存在不平等的違約責任條款以及加重己方責任的違約責任條款，對于發現的要及時協商修改。
4爭議解決方法
合同發生爭議以后，爭議的解決方式和管轄法院往往也是雙方所關注的焦點。合同應明確雙方出現糾紛時的解決方式，并按合同法的有關規定，約定爭議解決的地點。可以約定為，由雙方協商解決或者申請某某仲裁委員會仲裁，或者約定向某方（供方或需方）所在地人民法院訴訟解決。
[關鍵詞]消防給水 監督審核 問題
中圖分類號：X73 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）02-0025-01
引言
按照消防火災中的各種調查結果進行分析，其中90%以上的火災現場都是可以成功補救的。按照現場實際情況，準確的分配火災現場的消防水系統，確定消防設備、水量、水壓，保證消防設備的完整性。往往火災補救不成功是因為給水系統處理不合理的問題，造成現場的火勢控制不及時，造成人民群眾生命財產的各種安全隱患。根據消防給水系統進行嚴密的監控、審核、驗收和監察，及時準確的發現消防給水系統的各種監督審核問題，采用有效的消防水源監管辦法，提升消防給水檢查效果。
一、消防水源的有效勘查處理
按照消防實際檢查標準進行合理的分析，嚴格的控制水源周圍的設備安防位置，明確水源的利用效率。在合理的監督管理下，及時準確的分析實際監督檢查辦法，對沒有采取合理措施的消防設備進行處理。根據《消防設計規范標準》的相關法律內容，建筑物的體積超過1500m3的時候，需要在有效的水源范圍內進行調整，嚴格的控制實際各個方面的標準和規定，根據建筑設施建設處理過程，明確實際消防栓的固定位置，確保建筑物環境的安全處理過程。
在沒有水源和市政設備官網的位置，需要根據設置消防給水渠道，準確的審核驗收中的各個環節，確定水源位置，儲備水源的量級愛哦準，嚴格的控制實際有效可以掌控的范圍。根據市政官網實際的設施位置，注意觀察監督實際水管的壓力、官網環境、消防栓的數量和位置。按照實際施工的設計圖紙，明確實際有效監督管理審核標準。按照室內水總設計圖紙進行有效的z查分析，確定室內外驗收工作。根據實際檢驗設備的標準和質量，準確的分析設計圖紙安裝指標，確定對消防給水的防寒保護。
二、官網進出水表的驗收管理
官網進水口的表需要采用有效的審核標準，充分的注重實際消防水量控制標準，對實際數據不合理的情況進行及時的整改，記錄統計水量的使用情況，明確消防水量大小，對可能造成安全隱患的問題進行及時的處理。例如，建筑物外需要設置合理的消防栓，同時配備室內消防栓，按照水泵實際結合程度，確定出水管網的直徑接管位置，明確實際審核檔案標準。按照水表的實際水量和水壓，準確的分析實際用水的量級。當發生火災的時候，需要及時對消防設施進行快速的處理，對不及時進行的火災問題進行改進，對可能造成嚴重后果進行處理。按照水管網進口實際表的驗收檢驗過程，采用有效充分的給水管理方案，確定進水表的驗收過程，明確實際生產活動中的用水量級。當消防用水量變小的時候，需要控制進水管的實際用水量，確定實際水表的消防使用量，保證其準確。在實際生產過程中，往往用水量較低，消防用水量大，需要采取獨立的管道網絡進行消防用水的處理，避免水量統計不合理。另外，生活用水與消防管網用水在實際用水表的安放位置上有所不同。為了保證火災發生時，可以快速的發開消防管道，滿足消防用水的基本需求，需要將消防設施放在合理的明顯位置，保證標志的明顯，對管理操作人員進行設備的熟悉化管理，提高設備的操作合理性。
三、消防給水系統末端試水裝備游俠驗收審核的標準
消防給水末端裝置需要合理的自動化檢查系統，設置特色的數據檢測分析控制標準。根據《自動化檢驗設計規范標準》，準確的分析實際自動化噴水系統，明確實際檢測系統是否有利于實際報警功能標準，明確每一個報警閥門的末端設置。在建筑中需要根據實際的使用情況和使用過程進行合理的分析，明確末端試水完整方式和方法，確定自動化噴水系統滅火的合理性，提高整體系統的完整性。
四、對消防水泵進行有效的實驗檢查和審核
根據消防誰捧系統進行有效的驗收檢查分析，明確實際泄壓裝置。根據相關法律條款進行合理的規定，確定消防水泵官網的安裝檢查位置和使用方法，根據實際消防水閥門進行合理的系統設定，對施工和設計標準進行有效的監控分析，確定消防水泵實際的安裝位置和給水標準，對可能存在的各種消防工具不合理性問題進行及時的整改處理。在工程驗收過程中，需要明確實際的工程驗收標準，注意泄壓實際過程，對裝置位置和安裝情況進行合理的分析，確保消防水泵可以有效的正常運行。
五、消防給水系統的有效管理和維護分析
根據消防建筑施工管理過程，明確施工工作人員的相關規定，認真學習《建筑消防給水系統和設備管理維護標準》，根據消防規定進行檢查分析，制定每日巡查標準，及時進行各項設備的單項檢查，每年采取聯動方式進行檢查分析，確定各個單位實際的日常維護標準和管理辦法，對實際的情況進行及時督促分析，確保建筑物內消防給水系統的有效運行，為人們的日常生活環境安全和管理維護提供良好的管理標準。
結語
綜上所述，消防給水系統的消防監督審核過程需要根據實際情況進行準確的分析，通過人員的規范愛哦準防護建設，明確消防設備實施和維護前需要做的整改標準，充分完善生存環境的安全設置級別，保證人們的生存財產的安全性，盡可能的解決消防給水系統中的各種安全隱患問題，提升消防設施的建設和規范，保證消防監督審核的準確性，避免消防給水系統監督審核驗收出現問題，影響有效的消防水系統正常運營。
參考文獻
[1] 低阻力倒流防止器在消防給水系統上的應用[A].季能平.中國工程建設標準化協會建筑給水排水專業委員會、中國土木工程學會水工業分會建筑給水排水委員會20周年慶典論文集[C].2007.
【關鍵詞】建筑工程；裂縫；滲透；養護；配合比；對策
建筑工程最常發生的一類質量問題就是混凝土質量通病，它不僅僅影響建筑工程的內部質量與外部質量，還由此類質量通病具有時常發生、反復性比較強的特點，對建筑工程的質量產生極為不利的影響以及產生很大的危害。因此，如何減少以及控制混凝土質量通病的產生，是保證建筑工程質量的關鍵因素，同時，這也是影響工程建設經濟效益的重要環節，也是施工企業生存發展所必須要考慮的問題。
裂縫、滲透、孔洞、蜂窩等都屬于混凝土質量通病，隨著社會的不斷進步以及科技水平的不斷提高，使得混凝土制作工藝也有了很大的改善，加上建筑企業施工管理趨于正規化，像孔洞、蜂窩等混凝土質量通病已經很少出現，然而裂縫與滲透出現的頻率仍然很高，文中主要就裂縫與滲透這兩大主要混凝土通病展開論述，分析形成的原因以及討論防治此類通病的措施。
1 建筑工程裂縫原因及防治
1.1 裂縫產生的原因
1.1.1 混凝土配合比以及所使用的原材料
一是混凝土在配制過程中水泥的用量越大，用水量越多，那么，水泥漿的體積就會越大以及收縮就會越大。如果混凝土砂率選擇不合理，就會導致混凝土和易性比較差，致使混凝土離析、保水不良，從而增加混凝土收縮值；二是混凝土配制使用的水泥安定性不符合要求，導致水泥中的游離氧化鈣以及氧化鎂熟化過程比較緩慢，當水泥已經硬化成型之后它仍然在水泥中繼續熟化，就會造成水泥體積不均勻的現象，從而出現龜裂和崩潰的現象；三是水泥的水化熱過大，會導致混凝土容易產生裂縫，水泥使用等級越高，細度越細，那么混凝土開裂所造成的影響就會越大，混凝土設計強度越高就會使得混凝土脆性越大，那么混凝土就月容易產生裂縫；四是集料含沙量過大，沙粒級配不良等都會造成混凝土的收縮性增大，進而就會產生裂縫。
1.1.2堿骨料反映
鋼筋混凝土結構中最常見的質量通病就是堿骨料反映裂縫，它主要是由于化學反應而引起的，當水泥中的堿性氧化物在水泥硬化過程中與骨料中的二氧化硅發生化學反應這就是堿骨料反映，造成的后果就是會形成一層堿硅酸凝膠，它容易發生體積膨脹在大量吸水之后，造成混凝土發生膨脹現象而開裂破壞，由于這種裂縫形成的周期比較長，不容易被發現，但是一旦出現這種問題就很難補救，因此在建筑工程實際施工過程中一定要采取有效的預防措施。
1.1.3溫度
鑒于現在的水泥細度越來越小，故而其水化的速度就很快，水泥在此過程中必然會釋放出一定的熱量，尤其是在混凝土澆筑的最初階段，這些熱量不可能在很短的時間之內完全散發出去，就會造成混凝土內外溫差，產生不同程度的應力，然而混凝土的抗拉能力很小，當混凝土的抗拉強度小于溫度應力的時候，就會出現裂縫。在高溫情況下施工，由于水分的快速蒸發很容易引起混凝土體積的劇烈收縮，就會導致裂縫的出現。
1.2 裂縫防治的措施與對策
一是在工程施工之前一定要檢測水泥的細度，尤其是混凝土的體積相對很大，對于細度很小的水泥在施工過程中可以摻加一定量的摻合料以便能夠降低水泥硬化過程中的水化熱，一般選用粉煤灰或粗顆粒礦渣粉為摻合料最佳，在施工過程中水泥應該選用低標號水泥在滿足混凝土強度要求的前提下。
二是許多混凝土在澆筑不久后就會出現裂縫，混凝土在剛開始形成時，對強度比較敏感，容易產生收縮裂縫，可以在混凝土中摻加合成纖維用來增強混凝土的抗拉能力，抑制混凝土裂紋的產生。
三是對混凝土進行養護措施要保證水分的充足，盡量使得混凝土內外溫差最小，以便能夠有效地控制裂縫的出現，保溫保濕所使用的方法有很多種，一般就是用草袋或者是棉氈加塑料薄膜的方法。
四是應根據實際的施工條件選擇粗骨料，應該盡量選用那些含沙量比較少以及質量比較優良的石子。這樣一方面能夠減水泥的使用量，一方面可以有效的降低混凝土出現收縮與泌水現象的可能性。進行細骨料的選擇時，要考慮沙礫的平均粒徑，以便能夠降低混凝土的干縮，從而能夠有效控制混凝土出現裂縫的現象；同時也要嚴格控制含泥量。
五是選用砂石骨料或者是外加劑應該選擇含堿性比較小的那些材料，并且要選擇適用多的摻合料以便能夠抑制堿骨料反映，可以在混凝土中加入含有活性的二氧化硅的礦物細摻料，這樣能夠完全抑制混凝土中的堿骨料反映。
2 建筑工程滲透原因及防治
2.1 滲透產生的原因
2.1.1混凝土本身出現的裂縫
混凝土澆筑完成后，在使用過程中如果出現裂縫，很容易造成滲透現象的出現，滲透會使得混凝土出現比較大的滲透壓力，而且還會使混凝土產生侵蝕導致混凝土的強度降低，大大降低混凝土的使用壽命。
2.1.2混凝土抗滲性比較差
混凝土本身就是一種多孔性物質，如果內部出現壓力差的條件下，就會引起液體的遷離，這就是滲透性。混凝土抗滲性差的主要原因一般是以下幾個方面：一是混凝土配合比以及原材料。在混凝土的配制過程中，水灰比的比例過大，進而混凝土的收縮率就大，導致混凝土的抗滲性較小；二是水泥用量過小，會造成混凝土孔隙率比較高，進而混凝土密實度不夠，抗滲性也會差；三是使用石子顆粒徑大，礫子含泥量過大，礫率太小，也會造成混凝土抗滲性較差。此外，工程施工過程中振搗不結實以及不均勻，混凝土澆筑的時候產身離析現象，都會造成混凝土滲透性比較差。
2.2 混凝土滲透的防治對策
一是混凝土的配合比是影響混凝土抗滲性的關鍵因素，配合比設計的合理與否是重要的一個環節。應該在實驗室反復驗證混凝土配合比，綜合分析所使用的原材料對混凝土滲透性的影響，選擇符合設計要求的最佳配合比。
二是混凝土配制石料應盡量采用連續粒級的碎石以及卵石，并且要保證粒級不應該太大。如果施工現場沒有這類石子，可以用幾種不同的石子按照一定的比例摻雜再進行使用，并且要控制好砂石料的含泥量。
三是可以在混凝土配制過程中適當的摻入引氣劑或者是膨脹劑，以其能夠提高混凝土的抗滲效果。
四是施工人員要控制好混凝土設備的運輸以及保證施工質量的高水平，混凝土配制操作規范，確保混凝土要攪拌均勻。
五是混凝土的澆筑工作以及振搗工作必須保質保量，避免混凝土出現離析、漏振以及振搗不實的現象，同時還要嚴格按照施工規定操作，從而能夠保證混凝土的質量。
3 結語
綜上所述，混凝土的裂縫與滲透是建筑工程最常見的質量通病，鋼筋混凝土是一種復合性的材料，防治裂縫與滲透的措施對建筑工程有著深遠的意義。然而要想在建筑工程施工中完全避免裂縫與滲透的現象是不可能的，但是，施工人員可以采取措施預防與減少這類問題的出現，同時，要找準裂縫與滲透出現的原因，采取正確的方法補救。總之，建筑工程與人們的日常生活息息相關，無論是建筑工程施工單位，還是工程施工人員都要樹立強烈的質量意識，不僅僅是要完成工程施工量同時更重要的是要保證工程的施工質量。
參考文獻：
[1]熊開兵.村鎮混凝土結構住宅質量通病及治理技術研究[D].大連理工大學，2010.
關鍵詞：帷幕灌漿，灌漿試驗，灌漿過程，灌漿效果，施工實踐
中圖分類號：U445.55+2 文獻標識碼：A文章編號：
一、工程概況
通渭縣大河灘水庫位于牛谷河上游以北支流上，距縣城7.5km，水庫壩址以上河道長8.6km,集水面積21.0km2。于1975年建成運行，是以防洪灌溉為主的小（一）型水庫，總庫容102.5萬m3，運行方式以蓄清排洪為主。防洪標準按五十年一遇洪水設計，五百年一遇洪水校核。由于建壩時對壩基花崗巖節理裂縫和斷層破碎未處理，水庫滲漏嚴重。加之壩體填筑質量較差，水庫自建成以來常年控制在低水位下帶病運行。為確保水庫安全運行，本次除險加固設計對壩基及岸坡基巖進行帷幕灌漿施工處理。
二、帷幕灌漿試驗
該水庫大壩置于花崗巖體上。在壩右肩，花崗巖之上還有一些新第三系砂質泥巖。壩左肩，花崗巖之上，是第四系中更新統淤泥質亞砂土。花崗巖節理裂縫和破碎對花崗巖體壩基作帷幕漿處理。
1、壓漿試驗
根據《水工建筑物水泥灌漿施工技術規范》（SDJ270-83）和設計要求，初步選擇灌漿材料、漿液濃度、灌漿壓力及壓力與濃度變換參數，灌漿施工前先在大壩高程1864.10米（淤泥面）進行壩基帷幕灌漿工程灌漿試驗施工。灌漿試驗區布置在左壩肩灌漿區域內，按灌漿設計間隔2米造試驗孔3個，初步選擇灌漿材料，漿液濃度，灌漿壓力和壓力與濃度的變換技術參數，進行鉆灌試驗，確定了漿液比例、終漿壓力為0.4Mpa、漿液比例為2：1。灌漿材料采用水泥漿，試驗水灰比在1∶1～1∶0.5，水泥為525#普通硅酸鹽水泥。漿液采用集中制漿站制備，在左右壩肩地形適宜處設置制漿站一處，制漿站主要包括：水泥貯存庫、除塵器、漿液攪拌機、灌漿泵、灌漿管路等。
三、帷幕灌漿施工
灌漿施工嚴格按照《水工建筑物水泥灌漿施工技術規范》（SDJ270-83）和設計要求、以及灌漿試驗確定的原則進行，帷幕灌漿安分序加密原則進行。先進行左壩肩灌漿，后進行右壩肩灌漿。每排孔分為三序施工。一個壩段內，從中間到兩邊，間隔鉆孔，間隔灌漿，工程內帷幕灌漿開始前，利用先導孔測量一下地下水位，作為該單元內的代表。鉆孔灌漿38孔，其中左壩肩20孔，右壩肩18孔。鉆孔總進尺2529.3m，其中巖石鉆孔2260.3m，土體鉆孔269.0m，比設計超出286m。灌漿前進行分段，段長5-6m，灌漿自下而上進行，漿液配置、漿液變換、終灌條件及特殊情況處理均以施工規范進行。
1、灌漿過程
1.1、鉆孔灌漿
1、鉆孔
⑴鉆孔機械：采用地質鉆機。
⑵壩基鉆孔：土壩鉆孔采用硬質合金無水鉆進，孔徑Φ110㎜，下入Φ108㎜套管護壁，套管嵌入基巖0.3m；巖石鉆孔采用金剛石鉆進，孔徑Φ91㎜。
⑶壩肩鉆孔：先采用硬質合金清水鉆進，開孔直徑Φ91㎜，鉆進一定程度后埋入Φ89㎜孔口管。灌漿段采用金剛石鉆進，孔徑Φ59㎜。
⑷孔斜：鉆孔過程中，使用鉆孔測斜儀進行孔斜測量，一般每5m測量一次，發現偏斜超過要求時及時糾正或采取補救措施。垂直孔偏斜率
2、鉆孔沖洗、裂隙沖洗及壓水試驗
⑴鉆孔沖洗：灌漿段鉆進結束后需進行鉆孔沖洗，孔內沉淀厚度不超過20㎝。鉆孔沖洗結束并驗收合格后，下入灌漿器具。
⑵裂隙沖洗：灌漿前采用壓力水進行裂隙沖洗，直至回水清凈時為止。沖洗壓力為灌漿壓力的80%，最大為1MPa。
⑶壓水試驗：裂隙沖洗結束后，先導孔自上而下分段進行壓水試驗，采用五點法或單點法。各次序孔的各灌漿段在灌漿前進行簡易壓水試驗。
3、灌漿方法
⑴灌漿機械：采用BW200（125）/40（60）灌漿泵。
⑵灌漿段長：第一段長度為2m以內，以下各段長度一般為5m，遇斷層、破碎帶等地質條件復雜孔段，適具體情況縮小灌漿段長。
⑶壩基灌漿：采用自上而下分段灌漿法，灌漿方式為孔內循環式。灌漿塞塞在已灌段底以上0.5m處，以防漏灌，射漿管距孔底0.5m以內。孔口無涌水的孔段，灌漿結束后不待凝，但第一段及斷層、破碎帶等地質條件復雜孔段則需待凝，待凝時間根據地質條件確定。
⑷壩肩灌漿：采用孔口封閉灌漿法，孔內循環自上而下分段灌漿。各段灌漿時均下入灌漿管，管口距段底0.5以內。
4、灌漿壓力和漿液變換
⑴漿液壓力和注入率控制：灌漿壓力按設計規定或采用灌漿試驗參數。在巖層結構完整、透水性較小時，采用以壓力為主的控制方法；當巖層結構破碎、透水性較大時，采用以注入率為主的控制方法，注入率大時采用較低的灌漿壓力，并按規定進行漿液變換，等到注入率逐漸減少時，分級升壓至設計壓力，直至結束。
⑵漿液變換：按照規范規定，帷幕灌漿水灰比采用5:1、3:1、2:1、1:1、0.8:1、0.6:1、0.5:1等七個比級，開灌水灰比一般采用5:1，由稀到濃， 逐級變換。注意：當灌漿壓力保持不變，注入率持續減少時，或當注入率不變而壓力持續升高時，不變換水灰比；當某比級漿液的注入量已達300L以上或灌注時間已達1h，而灌漿壓力和注入率均無改變或改變不顯著時，改濃一級；在正常施工時（壓漿試驗除外），當注入率大于30L/min時，可根據具體情況越級變濃。
1.2、灌漿結束標準和封孔方法
1、 灌漿結束標準：采用自上而下分段灌漿法時，在規定的壓力下，當注入率不大于1L/min時，繼續灌注90min；或注入率大于1L /min時，繼續灌注60 min，灌漿可以結束。采用孔口封閉灌漿法時，在規定的壓力下，當注入率不大于1L/min時，繼續灌注時間不少于90min；或灌漿全過程中，在設計壓力下的灌漿時間不少于120 min，灌漿可以結束。
2、封孔方法：采用自上而下分段灌漿法時，封孔采用“分段壓力灌漿封孔法”。采用孔口封閉灌漿法時，灌漿孔封孔采用“置換和壓力灌漿封孔法”。
1.3、灌漿過程中的特殊情況處理
1、地面冒漿處理：灌漿中發現地面冒漿時，主要采用混凝土澆注的辦法，同時還根據情況采用嵌縫、表面封堵，低壓濃漿、限流限量、間歇濃漿等方法處理。
2、特大耗漿：在經過正常變漿，且漿液濃度已達到水灰比0.5:1后，吸漿率仍很大，壓力難以提高，灌漿難以結束，采用低壓、濃漿、限流、限量、特凝、間歇灌漿等措施；
2、灌漿質量檢查
在整個鉆孔和灌漿施工期間，施工記錄和成果資料包括鉆孔、沖冼、壓水、灌漿和鉆孔取芯、槽檢等施工質檢過程。成果資料包括取芯鉆孔的柱狀圖，所有鉆孔的孔斜資料及孔斜投影圖，所有灌漿孔的單位吸水量及單位耗灰量的遞減曲線和頻率曲線，灌漿材料試驗成果等。
四、結語
文/閆舒秋
1.客廳：客廳的面積如果不大，擺放的花卉不宜過高，擺放時應盡量靠邊，不要擋道。植物裝飾宜簡潔、美觀，要體現出綠色動感。若客廳空間較大，應擺設挺拔舒展、造型生動的植株，如南洋杉、龜背竹、巴西木等。
2.臥室：臥室是人們休息的地方，一般面積都比較小，因此不要擺放過多的花卉，不宜擺放懸吊植物，應放置與空間氛圍相宜、相對較小的植物或盆景，如金橘、桂花、袖珍石榴等中小型植物，能烘托溫馨和靜謐氛圍。
3.書房：書房應營造一種優雅寧靜的氣氛，選擇植物不宜過多，以觀葉植物或顏色較淺的盆花為宜。要以文靜、秀美、雅致的植株渲染文化氣息，如棕竹、綠蘿、文竹等都很雅致，能給書房增添一分幽雅，并能緩和疲勞的眼睛，松弛緊張的神經。在書桌上擺一兩盆文竹、萬年青，在書架上方擺盆懸吊植物，會使整個書房顯得文雅清新。此外，書房還可擺些插花、盆景等。
4.廚房：廚房一般空間小、東西雜，擺放花卉宜簡不宜繁，宜小不宜大。另外廚房里的溫、濕度變化較大，應選擇一些適應性強的小型盆花，如小杜鵑、小松樹或小型龍血樹、蕨類植物以及小型吊盆紫露草、吊蘭等。值得注意的是，廚房不宜選用花粉太多的花，以免開花時花粉飄入食物中。
5.餐廳：餐廳是進餐的地方，應裝飾有利于愉悅心情、增進食欲的植物。可以餐廳周圍擺設棕櫚類等葉片亮綠色或色彩繽紛的大、中型盆栽植物。
健身核桃幫我趕走心絞痛
文/湯禮春
二十年前，我剛55歲，由于經常犯心絞痛，我只有提前退休了。醫生說：“要想多活幾年，就必須把煙酒戒掉。另外，還要堅持鍛煉健身。”回到家里，想想醫生的話，我下決心戒煙戒酒。
一天在公園里，我看見一個臉色紅潤、白胡子飄飄的老者從我面前走過。老人一邊快步走，一邊手中轉著兩個健身球。我忙上前問他有多大年齡了。老者朗朗說道：“八十八了。”
他在得知我的想法后，建議道：“干脆你就玩核桃吧！人的手掌心上血管豐富，穴位也多，而核桃又有梭角，你每天學我這樣邊走路，邊在手掌心滾動核桃，讓核桃的梭角摩擦手掌上的穴位，肯定能對你的心血管病有好處！但貴在堅持，每天必須玩兩個小時以上，看電視時也不要閑著，也可以用核桃按摩一下腿部、腰部。”
有人告訴我，有一種野生核桃，外殼堅硬，用鐵錘都難砸破。我特地跑到神農架買了幾斤野生核桃，從中精心挑選了4個作為我長期玩的伙伴。這4個野生核桃開始伴隨著我走過了一個個春夏春冬。
我始終牢記那位老者的話：健身貴在堅持，我這一堅持，就玩了二十年的核桃，不說經過了多少風風雨雨，就說我手中的那4個核桃，由于多年的撫摸，那顏色都變成醬紅色的了。至于我的心絞痛，除了玩核桃的第一年，還小犯過一回外，從第二年起至今就再也沒犯過了。我的臉色也紅潤多了，精神也越來越好，現在早已過了古稀之年，但我感覺比四五十歲時還有精神。
前不久，我曾經遇到過一個多年不見的老同事。他見了我，打趣地問：“老伙計，你是服了什么仙草，變得這樣精氣十足？”我攤開手掌上的核桃說：“這就是我的養生秘笈！”
書法養生選對字體
古代書畫家平均壽命80歲，近現代書家中，八九十歲者不計其數，長壽者甚多。據專家研究，書寫不同的字體有不同的保健功效：
楷書：字體端正工整，結構緊密，筆法嚴謹，沉著穩重，適合于冠心病、高血壓、心率紊亂患者的心理調節。
隸書：書體從容，風格多變，形象豐富，對調節焦躁不安、固執偏激的情緒有幫助。
篆書：嚴正安穩、行筆緩慢，尤適合于焦慮、緊張和躁動者練習，有利于調節心理。
