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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發表網為您精選了8篇房地產調控研究論文，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發您的創作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、引言
隨著國民經濟的快速發展，房地產已成為我國經濟的支柱產業和新的經濟增長點。但與此同時，大部分城市的房地產市場也出現了過熱的現象。具體表現為：價格的不合理持續上漲；市場運作不規范；房地產有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產的投機性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產金融秩序的有序性和安全性，也嚴重影響著我國民生問題和國家經濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調控措施來抑制或者糾正房地產市場發展過熱的現狀。
政府出臺的宏觀調控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調整銀行存貸款利率、調整存款準備金率、調整公積金貸款利率等；稅收政策，如調整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產市場的主要調控政策匯總：
我國房地產市場的調控政策
時間段
調控政策
1998-2002年
發展是主旋律
2003-2005年2月
調控住房供給總量
2004年
調高資本金比例、經濟適用房、加息
2005年3月-2006年4月
調控住房需求總量
2006年5月-2008年8月
調控住房結構
2008年9月-2009年
緊縮性政策開始松動
由中國高等院校房地產學者聯誼會、《經濟研究》編輯部和浙江工業大學經貿管理學院聯合主辦的“2010年中國房地產學術研討會暨高校房地產學者聯誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬教授主持，浙江工業大學副校長陳杰教授、《經濟研究》編輯部常務副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學張永岳教授分別代表主辦單位致辭。
中國社科院經濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產市場的關系。清華大學水利土木學院副院長、房地產研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統計指標體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學不動產鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產”主題報告，圍繞城市化的內涵、趨勢，城市化與房地產發展的戰略重點和主要任務介紹了研究成果。同濟大學施建剛教授作了“以房價為核心的房地產市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學社會科學學部副主任、房地產研究中心主任賈生華教授作了“房地產市場調控政策動態與市場周期走勢”的主題演講，對當前宏觀調控中的“限購令”、“房產稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學艾建國教授作了“對完善經濟適用房制度的思考”主題報告，對經濟適用房制度中存在的問題作了總結，并提出政策建議。南京大學高波教授作了“關于房地產稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產稅帶來的預期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業大學經貿管理學院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設管理問題、進入退出機制做了精彩演講。
本次大會共有來自清華大學、中國人民大學、北京大學、復旦大學、浙江大學、同濟大學、中央財經大學、上海財經大學等全國50余所高校、100多位學者集聚一堂，對提交的100多篇學術論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產與宏觀經濟”、“房地產價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產金融”、“房地產開發與物業管理”、“房地產學科探討與其他”。在學術論文研討之外，大會還對房地產教育與教學問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產投資與經營”、“房地產經濟學”、“房地產估價”等課題教學中的經驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優秀論文，并頒發了榮譽證書和獎金。
關鍵詞：房產價格；居民；投資行為
社會經濟的飛速發展使得國家在經濟層面更加關注可持續性發展，但是近年來由于房價過高而引起的投資與消費不足成為制約我國經濟可持續性發展的一大障礙。本篇論文將著眼于房產價格與居民投資消費行為的關系，分析房價變動對居民投資消費行為的影響。
一、關于財富效應和擠出效應
研究房產價格變動對居民投資消費行為的影響會提到財富效應和擠出效應，這是經濟學中的兩個常用的概念，只有對相關經濟學的概念理解清晰，才能對本篇論文的中心論點，房產價格變動對居民投資消費行為影響有更深刻的認識與分析，所以論文接下來的一部分將分別詳細的介紹財富效應和擠出效應。
（一）房地產的理論性介紹
對房地產市場上房價波動的研究，第一步要明白房地產的相關理論性概念。房地產是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分離的各個部分和其附帶的各種權益。房地產分類可以根據很多不同的標準，根據房地產的用途來劃分，房地產財富可以分為商用房地產財富和民用房地產財富，其中住宅類即民用房地產財富是房地產市場的重要組成部分，也是與居民投資消費行為聯系最為密切的一個層面。為了有針對性的分析房地產市場上房產價格波動對居民投資消費行為的影響，本篇論文的研究對象就選為狹義的房地產市場，也就是上文提及的民用類房地產市場。
（二）關于財富效應
財富效應并不是很早就存在的經濟領域的經典概念，而是隨著現代社會的不斷發展，為了適應社會，市場的需要而產生的一個新的理念。財富效應是指某種財富累積達到一定規模的時候，會產生對相關領域的控制效應或者傳導效應。
其次，財富效應是因某些貨幣政策的實施，引起貨幣存量的增減，因此會對居民手中持有財富產生影響。居民手持資產越多，消費和投資的欲望越強烈，這是非常自然客觀的規律。所謂的財富包括兩種形式，一是金融資產，比如貨幣，另外一個就是實物資產，其中包括房產，提到房產，就與本篇論文的論點有關，房產作為財富的一種存在形式，是適用于上文提到的財富效應的，也就是說以房產這種形式的財富體現會影響居民消費和投資需求。
（三）關于擠出效應
擠出效應簡單來講是一種政府行為對私人產生的影響，具體是指政府投資消費增加會對私人投資消費產生一定程度的擠占，進而導致由于政府擴大投資而產生的國民收入可能會因為擠出效應使得私人投資消費減少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。
這一過程具有一定的傳導性，具體解釋就是，由于政府的消費投資增加，也就是政府擴大支出，就會使商品市場上購買勞務與產品的競爭加劇，這從價格上就表現為物價的上漲，當然延展到房地產領域就是具體指房價的上漲，在此種情況下，假設市場上貨幣的名義供給量保持穩定不變，實際的貨幣供給量就會因為價格的上漲而縮水，理解為實際貨幣供給量的減少，實際貨幣供給量減少必然會導致人們抑制消費和投資的意愿。
二、研究房產價格變動對居民投資行為影響的意義
針對上文提到的財富效應可以得知，資產價格波動與消費和投資的關系在近階段以來收到了學界和政府與社會廣泛關注，其中表現最明顯的領域就是股票市場，炒股熱潮在我國已經不是近期出現的事情，而社會都對這一領域有著很多的研究與關注，但是對于房地產市場上價格的波動對消費與投資的影響，或者說對于房地產市場的財富效應卻并沒有得到像股票市場那么多的關注與重視。但是近年來，股票市場連續蕭條，情況低迷，而房地產市場反而表現出持續繁榮的發展態勢，這一現狀使得房地產市場上價格的波動對居民消費和投資的影響成為了不容忽視的一個問題。
（一）研究房產價格波動對投資行為影響的必要性
由于房地產市場上價格變動對居民消費投資帶來的影響，政府開始重視這一問題，從現實背景來看，房地產市場日趨繁榮，但是也日趨復雜，房地產市場上房價的變動對消費投資的巨大影響受到理論界和社會各部門的重視。近幾年來，政府對發展房地產市場采取了一系列的積極措施，有意識有目的地促進房地產業的發展以拉動消費，帶動經濟的增長，這是因為對房產的消費也是消費投資的一種，這種情況在房地產行業的發展初期表現為一種好的態勢，因為政府的鼓勵政策和社會上對此種行為的認可確實會有利于在房產領域刺激消費需求從而帶動經濟的增長。
但是隨著時間的推移和房地產行業的發展，逐漸成熟的領域中出現了很多弊端，很多地方把城市經營轉變為土地財政和房產財政，這使得各個地方的房地產市場呈現一片繁榮的景象，但是這逐漸演化成一種非理性的繁榮，這樣的發展態勢將會慢慢脫離開始時對房地產行業寄予的拉動經濟增長的期望，反而會因為過度的繁榮對除房地產之外的居民消費與投資行為產生負面的影響，因此關注與研究房地產領域房價的波動對居民消費與投資行為的影響就顯得意義重大。
（二）研究房產價格波動對投資行為影響的意義
政府工作報告多次提出并著重強調了調控房地產市場上房價的波雍屠缶用襝費投資的重要性，以此作為當前政府部門工作的一項重要任務。各政府部門應該協同房地產行業中的領頭人考慮如何更好的調控房地產市場，實現房地產市場穩定健康發展，與此同時又不影響到居民消費投資行為的增長和國民經濟的持續健康增長。因此，深入研究房地產市場價格波動對居民消費投資行為的影響既有助于對房地產市場與消費投資的內在聯系形成全面的認識，認識到房地產行業的發展對居民消費投資和國民經濟產生的正面影響和負面影響，還為政府的相關管理部門利用房地產市場調控居民消費投資，監督管理房地產市場等工作提供了理論性的指導和實踐性的支持，所以，在當前房地產市場價格過度波動，住房消費成為居民難題，國內消費投資不足的現狀下，對這一問題的深入探討對我國的房地產市場的管理和處于經濟穩定性的考慮都具有前瞻性的意義。
三、對房地產市場當前現狀分析的政策建議
我國的房地產市場幾乎吸納了居民因經濟發展而增長的絕大部分收入，但是卻對實體經濟的投資減少，這種情況對我國的經濟持續穩定發展是及其不利的，所以論文接下來的部分將針對房地產行業這種不健康的發展態勢給出一些政策性的建議。
（一）建立抑制房價上漲的機制
面對當今房地產市場上房價持續攀升，居高不下的現狀，政府的政策是抑制房價過熱增長的重要手段。政府應該有針對性的出臺一些法律法規或者相關文案，建立有效抑制房地產市場房價過熱的長效機制，抑制房價的過快上漲。將房價控制在合理的水平群屠蠊內居民消費并不矛盾，在房地產市場發展的早期，將房產投資作為刺激居民消費投資的一種重要的手段，也在當期產生了一定的積極影響，刺激了消費投資需求，帶動了經濟的發展，但是在當今現狀來看，應該保持房地產業的穩定性發展，使居民消費投資合理的像多方面發散式延展，以此實現國民經濟的持續穩定發展。
（二）保持房價調控政策的連續性
以往有結論稱房地產行業是經濟發展的標識性領域，房價的波動是一國經濟發展程度的重要參考，但是隨著社會經濟的發展，多元化經濟和新經濟體的出現，房產價格的波動并不會在宏觀領域對經濟的發展產生很大的影響，前文提到的房地產市場上的擠出效應表明，抑制房價的過熱增長有利于擴大居民的投資消費，因此，政府應該堅定的實施對房產價格的調控政策，保持房產價格調控政策的連續性。
四、總結
由于社會經濟發展，為了適應發展現狀，對房地產行業應該進行相應的調控，尤其是對房產價格波動的調整是保證居民投資消費行為像更加健康穩定方向發展，使國民收入實現可持續性發展的重要舉措，政府相關部門應該堅定的實施對房地產市場各方面尤其是房產價格的調節與控制政策，使房地產行業為促進國家經濟健康發展貢獻積極的力量。
參考文獻：
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【關鍵詞】經濟學視角;廣州房地產;價格變遷
【引言】應用經濟學的預期理論以及貨幣政策理論，對房地產價格形成和內外部影響因素的重要研究理論，從價格動態變化對廣州房地產價格進行調控，積極尋求和制定其他政策，以阻滯廣州房地產價格的上升，保證房地產價格維持在合理、穩定的動態范圍內。國內外學者房地產價格的研究主要是從房地產價格成本構成、宏觀經濟變量和房地產價格相關性等角度，分析廣州房地產價格的合理性，并在價格分析的結論上實施相應的房地產價格調控政策，但隨著我國城市人口空間分布的不合理空間聚集現象加重，人口遷移和城市結構對房地產價格也產生相應作用，要合理調控房地產價格，不僅要實踐對房地產價格的宏觀調控，還要從影響因素做好微觀管理，消除房地產價格上升的負面影響，研究廣州房地產價格變遷對控制房地產價格具有較強的現實意義。
1、應用經濟學視角下廣州房地產價格變遷的重要性
應用經濟學視角探究房地產價格形成內在傳導機制，借助動態蛛網模型以及羊群行為理論對房價分析發現，廣州房地產價格指數與實際貸款利率和貨幣供應量之間存在顯著關系，且短期情況和長期情況相同，三者之間存在穩定的協整關系，不過由于實際貸款利率和貨幣供應量的調整難度大，想要調控廣州房地產還需要從其他調控方式入手。先回顧近十年來廣州房地產價格，在2008年初，廣州在全國房價只排第五，后來更是被天津趕超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天廣的格局后，直到2012年，廣州才開始領先杭州，排到了第4位，此時北京房價仍是3字頭，上海、深圳都是2萬多一平，廣州才1．8萬一平。2014年，深圳開始超越上海，甚至一度超過北京占據榜首，但廣州的排名顯得穩多了，一直排名前五，不過房價漸漸與北上深拉開了距離，從2008年的一平米8407元的房價到2018年平均一平米33429，十年間廣州房地產價格漲幅高達298%，100平米十年內的房價增值高達250萬元。廣州從2008年金融危機過去之后，房地產市場逐步回暖，加之我國一直實施寬松適度的貨幣政策，在各種調控政策的打壓廣州市房地產價格呈現顯著上升的趨勢，一直穩定我國各省市房地產價格前五名，由此可見，廣州市房地產價格調控并不到位。因為以往對房地產市場的投機過度、羊群效應、噪聲交易等都是采用傳統經濟理論，很難充分對各項現象進行全面解釋，且忽略了房地產市場的微觀主體心理和行為，難以真正地探明房地產價格破洞變化的內在機理，為對廣州房地產價格實際運行特征進行合理解釋，需要加強對房地產價格波動發生的內在機理詮釋，基于房地產微觀主體在購房時的情感依附以及購買決策的個人情緒和他人觀念影響等進行探究，應用經濟學視角下看待廣州房地產價格的變遷，更有利于做好房地產價格的描述。
2、應用經濟學視角下廣州房地產價格變遷的實際情況
廣州市政府公布的數據顯示，廣州亞運會的總投資1200多億元，涵蓋場館建設和維護、城市面貌和環境改善等領域。在巨額資金投入到城市基礎建設后，廣州城市面貌煥然一新，并帶動城市房地產價值水漲船高。“如果沒有亞運會前后巨大的城市改造投入，廣州的房地產價值很難得到體現。”亞運會對廣州房價的影響有兩點，一是投資改造市容，廣州市面貌和環境改善，預算資金1090億元，包括地鐵建設、城市道路、橋梁和基礎設施，環境綜合整治，工業污水治理等經費，外部環境的改變為房價創建的優良的上升空間。二是最終促成房價“補漲”亞運會的巨額基建投入，提升了廣州的城市面貌，但并沒有迅速地反映在提升房價上。受到限購、限價、限貸等房地產調控政策的影響，2011～2012年中，廣州樓市一度成交低迷;數據顯示，2011年廣州新建住房成交套數為71314套，較2010年下降13%，11399元/平方米的全年銷售均價與2010年基本相同。2013年廣州樓市漲幅之所以在全國位居前列，一方面是由于廣州房價相對于其他一線城市還屬“洼地”;另一方面則是亞運會帶來的基礎設施建設福利，推動了房地產價值的提升，導致廣州樓市“補漲”需求強烈。
3、應用經濟學視角下廣州房地產價格變遷的內在傳導機制
依據行為經濟學和理論經濟學的原理來，廣州房地產受輿情影響，情緒上的某種因素會影響人們投資和判斷，人類經濟行為心理在認知強化系將常常會認為，價格上漲還會再上漲，價格下跌還會再下跌，所以經常會出現在通貨膨脹和資本市場“牛市”行情時大量買進，但在通貨緊縮階段或資本市場“熊市”行情減少消費的情況，心理預期對房地產價格的影響應該采用動態蛛網模型及羊群行為理論，這兩者能反應廣州房地產價格變遷內在傳導機制。基于動態蛛網模型及羊群行為理論來看，廣州房地產價格變遷主要與商品本期產量和前一期價格的有關，主要是反應人類經濟學心理預期影響。蛛網模型假定商品的本期產量Qts與前一期價格決定，供給函數為Qts=f(Pt－1)，商品本期需求的Qtd則與本期價格有關，需求函數為Qtd=g(Pt)，動態蛛網模型則是由三個聯立方程展現，一是Qts=f(Pt－1)，二是Qtd=g(Pt)，三則為Qts=Qtd,需求和供給是價格的連續，D(t)作為現期價格則是P(t)的一次函數，D(t)=a+bP(t)，供給S(t)預期價格也是P(t)的一次函數，表述為S(t)=c+dP(t)，預期價格還需要對現期價格進行修正，兩者關系為P(t)=P(t)+kP、(t)，在供需均衡下廣州房地產價格為D(t)=a+bP(t)S(t)=c+dP(t)P(t)=P(t)+kP、(t)D(t)=S(t)，求得一階微分方程為dkP、(t)+(d－b)P(t)=a－c,通解為P(t)=Aerl+Pe,其中r=(b－d)/dk為敏感因子，而Pe=(a－c)/(d－b)為均衡價格，A則是任意常數，若是房地產市場處于泡沫或者是破滅階段，此時投資者對房價會有抱漲或抱跌的預期，將K作為預期因子，衡量投資者對價格抱漲抱跌的預期強度，k＞0則為較強，k＜0預期較弱，房價上升則意味著P,(t)＞0，P(t)＞P(t)，=(b－d)/dk＜0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=0，若是P,(t)＜0，則有P(t)＜P(t)，敏感因子r=(b－d)/dk＞0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=∞，房價向同一方向有收斂的趨勢，所以市場趨于穩定，反之則房價變化多樣。
結語
綜上所述，廣州房地產價格變遷取決于在市場參與各方對未來房價的預期，若是參與方對房價抱有上升預期，則會增加市場需求，市場供給減少進一步加劇房地產價格上升，若是參與方對房地產價格抱有未來房價下降的預期，則房價最終步入下降通道。
【經濟學碩士論文參考文獻】
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［3］孔煜．行為經濟學視角下的房價波動研究述評［J］．重慶大學學報(社會科學版).
關鍵詞：房價；多元線性回歸；spss
人們常說的“衣食住行”，泛指穿衣、吃飯、住房、行路等生活上的基本需要，而住房作為人類生活休息的場所，是每個人在生活中所必須擁有的，因此住房是事關民生的一個大問題。由此而興起的房地產行業也在國民經濟的發展中起到很大的作用。作為國民經濟的支柱性產業，住房問題解決的好與壞直接影響國民經濟的持續穩定的發展以及社會的安定團結。然而住房問題的核心就是房價問題。房價問題一直以來都是社會關注的熱點問題。房價過高會引起國民生產成本大幅增加，導致中低層收入群買不起房而成為房奴。房價驟降會使房地產行業陷入混亂的狀態。因此由于一系列外部或內部、主觀或客觀因素的影響，房價并非一直處于一個平穩的狀態，無論是房價持續升高還是房價突然下跌都會對整個房地產事業的發展以及國家經濟的發展產生了不可忽視的影響。同時，房價的何去何從也引起全國人民的廣泛關注。因此，本篇論文通過研究北京市2005-2013年住宅商品房的價格，并挑取人均可支配收入、人口密度以及房地a投資額為影響因素，建立回歸模型旨在初步簡單探討北京市房價的影響因素及關系，為以后更加深入的分析房價影響因素做一個輔助的作用。
1數據搜集與整理分析
本論文中所用數據均來源于中華人民共和國國家統計局，具體查詢內容包括2005-2013年北京市住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）、房地產開發投資額（億元）、人均可支配收入（元）以及城市人口密度（人/平方公里），選取住宅商品房平均銷售價格為因變量，房地產開發投資額、人均可支配收入以及城市人口密度為自變量來進行分析。以上數據均來源于《北京統計年鑒2005-2013》。
2模型的建立分析與檢驗
2.1模型的建立
設定因變量：住宅商品房平均銷售價格y以及三個自變量指標分別為：人均可支配收入 ，城市人口密度 以及房地產開發投資額 ，建立如下多元線性回歸模型：y= ，其中 ， ， 和 是未知的待估參數，ε是許多不可控或不了解的隨機因素的總和，是不可觀測的隨機變量，設ε服從N（0， ）。
2.2模型的檢驗
用Bivariate Correlations對話框作相關分析可知，住宅商品房平均銷售價格與人均可支配收入、城市人口密度以及房地產開發投資額在0.01水平上存在顯著的線性相關性。而且，人均可支配收入、城市人口密度以及房地產開發投資額之間在0.01水平上也存在顯著的線性相關性。
用linar Regression對話框作多元線性回歸分析可知，模型的負相關系數為0.970， 為0.940，模型擬合效果良好，DW值2.437，查DW檢驗的臨界值表可得 ，而DW值=2.437，介于 和 之間故不能判斷模型是否存在自相關。根據回歸方程的方差分析結果，檢驗的F值26.174，p值為0.002，可見方程整體是顯著的。根據常數項檢驗的p值為0.046，通過檢驗，所以應考慮擬合含常數項的回歸方程。除常數項外只有城市人口密度的p值小于等于0.05，但是其VIF值卻大于10，另外發現人均可支配收入以及房地產開發投資額和住宅商品房的平均銷售價格均呈負相關，顯然與實際的經濟情況不相符合，存在不合理的現象。綜合判斷，自變量之間存在多重的共線性。
2.3模型的修正
首先引入常數項以及城市人口密度。由分析結果可知 為0.934，p值為0.00，可見方程整體是顯著的。而且常數項以及城市人口密度的p值均通過檢驗，所以該回歸模型是顯著的。下圖給出的帶有正態概率曲線的直方圖以及標準化殘差的散點圖，可以判斷殘差符合正態分布、等方差性基本假定，基本不存在異常值會對回歸估計結果產生影響。再分別引入人均可支配收入和房地產開發投資額。由spss分析可知，兩個回歸方程的p值均為0.00，方程整體是顯著的。然而在分別分析的時候兩個后加入的變量有較強的自身紅線性且均未通過檢驗，因此后加入的兩個變量均不能加入到回歸模型中。
3結論
綜合以上分析，得出北京市住宅商品房平均銷售價格與城市人口密度表現出良好的正相關關系，然而在分析人均可支配收入以及房地產開發投資額兩個變量時，雖然整體的效果是顯著的，但是各自卻未能通過檢驗。在現實情況中，房地產開發投資額與人均可支配收入應與房價呈良好的正相關關系，但是由于房價問題是一個長期變化的問題，有其他外部因素諸如政府紫2005年開始實行的一系列房價調控政策以及當時所處的經濟狀況的影響，而且本篇論文中所用數據過少，分析自變量的個數過少，未能多設置一些重要的定量因素，導致未能得出理想的回歸模型。從結果中來看。城市人口密度對房價有著一定的影響，可以估計，由于人口密度增大，導致購房需求增大，使得整個北京市的房價處于持續上升的狀態。然而政府的調控力等因素并未能起到很好的作用，房價并未保持平穩的現象。
參考文獻：
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【關鍵詞】土地價格；房地產；經濟虛擬性
中圖分類號：F27文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）09-050-01
目前我國的理論學者還沒有深入探討房地產經濟目前這種虛擬性模式的形成本質，因此本文從現代經濟學的角度去分析土地經濟給房地產的這種虛擬性經濟形勢帶來的改善，進一步去分析形成房地產目前這種虛擬性經濟的根本原因，再通過國外的數據統計去檢驗土地價格對于房地產虛擬性經濟的作用。
一、房地產目前這種虛擬性經濟和土地價格之間的聯系
通常來講，有兩個因素決定了房地產的價格走勢。一個是土地附帶的建筑物所產生的價格。因為建筑物和商品一樣，通過工人的勞動所創造的物品，它的價值包括建筑物材料的價值和工人勞動力的價值。由于材料價格和勞動力價格相對來說很穩定，不會有太大的變化，因此建筑物的價格相對穩定。另一個則是土地自身的價值。土地是自然存在的物質，沒有經過勞動生產所創造出來的，本身是不存在價值的。但由于土地能夠進行商業買賣，這就使得土地也擁有了價值，但本質上來講這是地租價值的表現形式。
地租也會有相對的價值差異，這種差異并不是由于勞動力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價值不屬于勞動力所付出的時間，事實上消費者付出的費用多于實際生產中勞動力付出時間的價值。地租的虛擬性使得在農業生產機構多于社會平均機構的情況下，地租價值不屬于農業生產機構所實現的價值，而是屬于產品自身的壟斷出的價格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來源于勞動人員的薪水。
地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價格虛擬性關鍵的變量因素，也就是讓土地價格所具有的虛擬性轉換成房地產目前這種虛擬性經濟模式的根本原因。并且根據上面得出的理論能夠發現我國房地產虛擬型經濟發展的合適空間。
二、土地價格影響房地產價格內在聯系的驗證
通過對照國外房地產價格以及土地價格的統計數據來驗證土地和房地產之間價格的內在聯系，本次論文采用的是美國房地產以及土地的價格統計數據。
（一）居住商品房和土地之間的價格指數
本次論文采用的是美國紐約的數據，樣本時間是從1984年到2009年的數據，本文數據采取美國官方房地產數據統計的網站。
（二）數據驗證
第一，驗證數據的穩定性。首先對數據的元序列的穩定性進行驗證，原序列如果不是很穩定的，那么之前通過數據得出的任何結論都是沒有意義的。因此我們應該對住房以及土地兩者之間的價格通過數據驗證，數據穩定性驗證就是對單位根的存在進行檢驗，只要沒有單位根，那么原序列就屬于平穩的。
第二，協整驗證。采用估計法對于數據的變量實行協整檢驗，有VAR開始確定正確的滯后期數，然后憑借約翰遜相似比統計數據用來驗證協整向量的所有數目。以沒有協整關系的零假設出發一步步進行檢驗，協整公式如下：
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009這25年之內，土地和住房之間的價格變化走勢基本相同，土地和住房之間價格指數還有一定的關聯，土地和住房之間的價格指數漲跌基本一致。
三、數據結果統計分析
第一，土地的價格波動確實能夠導致房地產的價格也發生波動，所以土地價格的波動是造成房地產價格起伏的關鍵因素。
第二，土地價格具有的虛擬性確實能夠給房地產目前這種虛擬性經濟帶來重要的作用，也是房地產目前這種虛擬性經濟的本質原因。
第三，所有相關的因素影響著土地的價格，增強了土地價格具有的虛擬性，一旦使得房地產過于的虛擬化就很有可能造成金融危機。
四、探討我國房地產目前經濟的虛擬性帶來的啟示
房地產的這種虛擬性的經濟模式有利也有弊，一定要在一個合理的空間運行，像美國次貸危機就屬于房地產過度虛擬化所造成的。從我國目前來看，房地產過于虛擬化導致房價增高，房租也高于國際規定的標準。所以我國政府需要加大力度對房地產進行調控，但是還不能從根本上解決房地產目前過度虛擬化經濟狀況，應該針對土地價格的控制上進行調控。因此，我國政府需要重點控制土地價格，使得土地價格虛擬化程度降低，這是解決房地產目前虛擬化過度的根本思路。
五、結語
本次論文針對我國的房地產目前經濟過于虛擬化這一現狀進行了一番闡述，首先分析土地價格是否能夠對房地產價格發揮重要的作用，通過對于土地和房地產之間內在聯系的探討發現，土地價格確實是影響房地產價格的重要原因。為了驗證這一理論的準確性，我們采用國外的土地、住房數據，其中以美國紐約1984至之2009年間的數據報告為例，土地和住房價格之間走勢基本一致，土地和住房之間價格指數趨勢也基本相同，從中可以得出，土地的價格走勢基本能夠引導房地產的價格走勢，土地的虛擬性也能引導房地產的虛擬性。通過這一結論，我們可以清楚的意識到控制土地價格的重要性。一旦土地價格虛擬化程度加深就會導致房地產虛擬化程度也加深，一旦房地產虛擬化程度超過一定的標準空間，就很可能造成金融危機的發生。因此，我國政府重點控制土地價格，使得我國土地價格虛擬化程度降低，這也是解決我國房地產目前虛擬化過度的根本思路。
參考文獻：
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關鍵詞 房地產 預警指標 預警方法 預警系統
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
我國房地產業始于20世紀90年代初，但在其短暫的20多年的運行中卻一直在不斷的波動，特別是近幾年出現了地區性的房地產發展過快、房價過高等現象，對經濟和社會造成巨大的沖擊，這就需要我們對中國的房地產預警系統進行深入研究。我國對房地產預警的研究始于上世紀九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經濟預警方法并結合自身特點形成的。我國對房地產預警的研究主要集中在房地產預警指標體系的設計、房地產預警方法的選擇和房地產預警系統設計三方面。
一、 房地產預警指標研究評述
房地產預警指標及指標體系是房地產預警系統的基礎，科學、合理地設置指標體系能有效地實現房地產預警系統的功能和目標，因此，對房地產預警系統的指標體系進行深入研究，無疑是房地產預警系統研究的一項重要內容。我國早期對房地產預警指標體系進行構建多采用定性方法，而采用定性方法構建的指標體系，因為主觀性強，各指標之間不可避免存在較強的相關性，也不能準確判斷各指標對房地產業的影響，指標選取依據不充分，可信度不高，因此后來的學者主要采用各種定量方法對此問題進行了研究。
郭磊、王鋒等認為，房地產周期波動的主要原因是宏觀經濟因素的外部沖擊在房地產經濟中產生了內部傳導。他們在進行預警指標體系設計時，根據先行、同步和滯后的數量特征關系初選了全國消費者物價指數等18個指標，然后以深圳市為例通過時差相關分析法選擇了9個能相對獨立地反映城市房地產經濟周期波動的指標作為房地產預警的指標體系，并利用統計預警法進行了單一警兆指標預警和綜合預警分析。
郭峰認為房地產預警指標的選取應遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項原則，在此基礎上應采用定性和定量相結合的方法來選擇房地產預警指標。其具體做法是參照各地已有的預警指標體系，取其交集，然后利用專家評分法和相關分析法選出了12個指標，并進行了實證分析，結果證明該指標體系可以滿足預警的要求。
葉艷兵、丁烈云利用多元統計中的主成分分析法來確定各單項指標的權重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關性分析來確定各單項指標同“第一主成分”的相關性大小，并按照相關性的大小來決定指標的取舍， 同時結合專家經驗等定性分析方法，利用武漢市的歷史數據，建立了包括房地產價格、從業人數等在內的武漢市房地產預警指標體系。但利用該指標體系進行預警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結合數據進行檢驗。
周忠學、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產的20個因素指標分為5類指標，然后分別對每類指標進行主成分分析，最后把原來的20個指標合成為7個綜合指標，大大簡化了分析工作。
李崇明提出了一種新的房地產預警指標選擇方法。他認為房地產系統作為一個復雜的大系統，其影響因素眾多，必須采用一種適合復雜大系統的定量分析方法，并由此提出了系統核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關聯分析法對樣本數據進行分析，得出指標間的關聯度，然后根據指標關聯度的大小建立指標體系的拓撲圖，最后求取拓撲圖的核，其構成要素就是要選擇的房地產預警指標。
楊佃輝，陳軼等把初選的22個房地產預警指標按照指標的性質分為總量指標、購買力指標、生產類指標、價格類指標和交易類指標五大類，分別對每類指標進行聚類分析和非參數檢驗并結合定性方法建立了預警指標體系，然后利用上海市房地產相關的數據進行了實證分析。
綜上所述，我國對房地產預警指標體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結合的思路轉移。定量分析方法主要通過一些統計分析方法消除指標間的相互干擾和影響，使不同指標與房地產業發展的關系描述得更為準確，但它不可避免也存在缺陷，如多數統計方法對數據要求較高，通常需要樣本數據夠多，且不具備容錯能力，而且對某些不能量化的因素指標也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補。因此，把定量、定性分析方法相結合來構建房地產預警指標體系將是未來的發展趨勢。
二、房地產預警方法研究評述
預警方法是預警系統的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統能否發揮其預測、防范和調控功能的關鍵。在預警方法的選擇上，我國有關學者的研究大致可以劃分為三個階段，房地產發展初期，即上世紀90年代的研究以景氣指數預警為主；90年代末到本世紀初以統計預警為主；近期的研究則轉向以人工神經網絡等為主的人工智能、模式識別方法方向發展，逐漸與計算機軟件融合。
（一）景氣指數法。
如上所述，我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。
黃繼鴻、雷戰波、凌超為了描述房地產景氣的動向,通過構建合成和擴散指數來達到對房地產運行情況進行監測、預警的目的。他們認為擴散指數能綜合各個指標變量的波動,反映宏觀經濟波動過程,還能夠有效地預測經濟循環的轉折點,但是不能明確表示經濟循環變化的強弱；合成指數不僅能預測經濟循環的轉折點,還能在某種意義上反映經濟循環變動的振幅。因此,他們認為擴散指數(DI)和合成指數(CI)適用于房地產預警等宏觀經濟領域。
李斌、丁烈云、葉艷兵對景氣指數預警法進行了大量研究后，發現由于計算方法和側重點不同，利用擴散指數DI和合成指數CI對相同的數據分別計算得出的房地產警度不一致，他們分析了兩種指數的計算特點，提出了兩種改進方法．第一，對傳統DI計算方法進行合理改進，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數來進行景氣評價，有效地消除了兩指數間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設計了一個能完整反映市場景氣狀況的綜合指數，即對DI與CI指數向量進行數據處理并建立整合基礎以后，依據DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權值計算理論，確定各整合基礎數據所載信息量的權重，最后對其進行加權平均求出房地產市場的綜合景氣指數，并利用武漢市實際數據進行了分析，結果表明，改進后的綜合指數能更好地反映武漢市房地產的實際警度。
景氣指數法經過多年的發展運用也比較成熟，計算方法有了許多改進，但是用該方法來對我房地產進行預警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數法應用的前提條件是經濟波動的周期性，而我國的房地產經濟發展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數用合成指數和擴散指數這些綜合指數來反映總體的發展趨勢，而這些綜合指數對具體指標的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個別指標的異常波動，因此，用景氣指數法來進行房地產預警不是最佳方法。
（二）綜合模擬法。
綜合模擬法也叫統計預警法，是我國房地產預警采用最廣泛的方法。它主要從系統論角度對指標進行分析處理，實現房地產預警的目的。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。因此，有不少學者對此進行了嘗試，取得了不少成果。
1995年，建設部就組織過房地產監測、預警體系的研究，所采用的方法即為統計預警法，但鑒于行業發展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。
趙黎明、賈永飛最早對用統計預警法進行房地產預警作了較系統的研究，現在很多研究都是在他們研究的基礎上進行的。他們首先對經濟預警的各種方法進行了分析、比較，指出統計預警方法適合用來房地產預警;接著運用時差相關分析方法篩選出警兆指標，并確定了預警界限；最后使用模糊評價方法來進行警級綜合，使房地產預警走向定量化和系統化，明確了警情發生時的控制目標和方向，實現了房地產預警系統的計算機處理。
郭磊、王鋒等采用統計預警法，結合深圳市實際數據，對深圳房地產運行的軌跡進行監測，并對未來的走勢進行了預測。他們首先根據房地產經濟的相關理論和深圳房地產自身的實際，選擇房地產銷售量作為警情指標，然后通過對其它指標和房地產銷售量的時差相關分析，選出警兆指標，然后通過各警兆指標警界的確定，對深圳房地產進行了單指標預警和綜合預警。張泓銘對各種預警方法的特點和使用條件進行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當時的房地產預警，他詳細介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進行了實證分析。
陳峰、丁烈云對利用綜合預警法進行房地產預警容易出現的失真現象進行研究后，提出用數學方法對用3 預警準則確定的預警區間進行調整，并以武漢市相關數據為基礎進行了實證分析，結果顯示對預警區間修正后，能夠提高房地產預警系統的精度。
綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題，如統計預警法要求它的參數必須滿足多元常態分配的假設，而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效；另外統計預警法是靜態的，不具有容錯性，而目前我國房地產數據參差不齊，房地產發展迅速，因此采用該方法結果往往系統精度不高，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。
（三）基于模式識別的預警方法。
房地產預警研究要取得進一步的進展，就必須廣泛借鑒其它學科，特別是人工智能、模式識別和非線性系統學科的研究成果，避免或盡量減少預警過程中的人為因素，使預警過程更客觀、可靠。近年來不少學者對此進行了研究，盡管剛剛起步，但其發展前景已引起人們關注。
王建成在其博士論文里構建了基于概率模式分類的經濟預警系統。所謂模式識別是泛指一類用于對所研究對象根據其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識別和分類方法。模式識別突破了傳統的指標處理思路，不再從簡單的統計規律出發探求發展趨勢，而應用模式分類和比較來對未來狀況進行預測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預警風險等要求，其有關分類錯判概率等理論，很適合研究預警系統的預警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗、模式特征提取等方法結合起來，進行預警指標選擇，構造出一個實用、完整的經濟預警系統。但是基于概率模式分類的預警系統的設計需要已知經驗概率、條件概率、和后驗概率，實際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風險分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。
虞曉芬通過建立BP神經網絡模型對杭州市歷年的指標數據進行擬合，分析預測有關指標2004-2005年的值，并結合統計預警法對杭州市房地產市場現在和未來兩年的綜合警度進行判斷和預報。陳彥等利用模糊模式識別方法，以南京市為例，建立了房地產預警系統，并進行了實證分析。
BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統預警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標的問題。從而為預警走向實用化奠定了基礎。但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強，同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。
房地產系統是一個復雜的非線性大系統，由上可知，不管采用哪種方法進行預警，都有各自的缺陷，因此不少學者嘗試著采用多種方法相結合來進行房地產預警，取得了較好的效果。
丁烈云在他的名為房地產周期波動與預警研究的博士論文中，把景氣指數法、基于系統核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經網絡預警法三種方法和相應的模型結合起來預警，經過實證分析，表明預警效果相當不錯。
南京房管局在建立南京市房地產市場預警系時也結合了景氣指數法、警兆信號法和專家經驗法三種方法共同預警。采用多種預警方法對房地產進行預警，以便相互驗證，這也是今后房地產預警的發展趨勢。
三、房地產預警系統設計研究評述
房地產預警系統是一個非常復雜的大系統，預警指標體系的選擇是房地產預警系統的基礎，而房地產預警方法是房地產預警系統的核心，而除此之外有關數據的收集、整理，警度的預報，以及排警對策等都是需要考慮的問題，因此有必要對房地產預警系統的各個功能模塊設置以及如何利用計算機技術進行科學調控進行研究，國內不少學者進行了許多嘗試。
梁運斌對建立房地產預警監測系統進行了探索，提出了房地產預警預報系統應該由景氣分析、預警信號、行業監測和景氣調查四個子系統構成的基本構想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。
彭詡也對房地產預警系統的框架進行了構建，他認為房地產預警系統可以細分為信息采集系統、預警信號系統和景氣分析系統三個子系統，各個系統相互獨立，其功能如下．景氣分析系統主要進行要用來建立預警預報指標體系和預警預報制度，房地產信息采集系統主要收集房地產基礎數據及相關信息數據；預警信號系統主要進行數據的整合分析和。
鄭淑琴認為房地產預警系統可分為數據處理分析子系統、監測預警子系統以及排警子系統，在文中對這三個系統分別加以研究。
以上研究雖然側重點不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數據的收集、預警方法的確定和出現警情時的預報和對策來構建的。韓立達在總結前人研究成果的基礎上，對房地產預警系統框架的構建提出了較系統的構想。他認為房地產預警系統可分為橫向和縱向兩方面。縱向是指由下至上即由各地市匯總到各個省，層層預警最后到全國綜合預警，而橫向預警是指對每個具體城市的預警框架可分為統計信息系統、預警預報系統和動態監控系統三個模塊，每個模塊下面還可細分為更小的模塊。其中預警預報系統是核心，統計信息系統與動態監控系統都是為其服務的，前者為其提供基本資料和數據，而后者則起著輔助預警及決策的功能。
郭峰在他的博士論文里以大系統控制理論為基礎構建了房地產“遞階控制”預警系統，把它分為上、中、下三級，上級是輸入部分，也稱為數據庫管理系統，包括警兆數據庫、預警界限數據庫、預測指標數據庫和警情分析指示數據庫等；而中級為控制處理大型專家系統，是整個系統的核心處理器，具體包括指標篩選、界限確定、預測判斷和警情分析指示模型庫；下級指的是輸出部分，即生成子系統，通過銜接器和中級相連，具有圖表、數據結果輸出等功能。
李斌、丁烈云認為從計算機軟件開發角度來看，房地產預警系統應該是以MIS為基礎，兼有DSS功能的計算機預警信息系統。它可以通過自動處理、分析、判斷輸入和存貯在計算機中的各種信息，對城市房地產經濟發展過程中可能出現的各種異常態勢發出預先警告。他們將其分成兩個相對獨立的子系統，模型管理系統和數據庫管理信息系統，兩個系統之間、操作人員與計算機之間的信息的傳遞由人機交互總控系統來調度。
總的看來，我國房地產預警系統的設計研究才剛剛起步，需要進一步研究和發展，但與計算機緊密結合，友好的人機交互模式和動態的建模技術將是房地產預警系統設計未來的發展趨勢。
此文系湖北省教育廳青年項目（239269）
（作者：武漢工程大學管理學院工商管理教研室，講師，中南財經政法大學統計學專業博士）
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關鍵詞：房地產 借殼上市 績效
并購是企業為了實現擴張，增強企業競爭力而采取的一種戰略手段。企業并購能夠對企業的經營策略、經營狀況甚至企業文化產生影響。借殼上市作為一種特殊的并購方式，是眾多企業為了避開IPO上市的眾多門檻所選擇的上市方式。其中，房地產企業一直是借殼上市中熱潮中的主力軍。房地產企業近年來高速的發展使得國家證監會出臺了多項限制房地產企業IPO上市的措施，加上房地產企業巨大的融資需求，使得房地產企業借殼上市熱潮從未消退。
2013年2月20日國務院常務會議，頒布了新國五條，釋放堅持調控政策不動搖、力度不放松的強烈信號。在這種壓制樓市上漲的形勢下，通過對比房地產企業借殼上市前后的財務績效，評價房地產企業迅速擴張的利與弊，對于引導房地產企業提高借殼上市業績有現實意義。
一、 文獻綜述
國內有學者對借殼上市績效進行了研究。李博雯、鄭韻楚（2012）以ST興業被借殼上市為例，研究得出ST興業在被借殼上市以后雖然在幾年內業績有所改善，但是總體來說，其償債能力、獲取現金能力和營運能力都比較差，財務績效水平有待提高。張睿、師萍（2011）選取了2009年滬深兩市發生股權并購的153家上市公司為研究樣本，采用因子分析法對我國上市公司股權并購績效進行研究，最后得出結論，企業并購后財務績效并沒有明顯提高。劉貴文、馮捷（2010）選用了兩篇論文來說明2009年房地產行業買殼上市的背景及動因，討論了買殼上市的效應，得出結論借殼上市的總體狀況不佳，大多數公司績效沒有得到提升，并且跨行業與同行業借殼上市對比，跨行業借殼上市的績效增加更為顯著。
從借殼上市的研究現狀來看，大多數是研究2006年以前的并購績效，對近幾年發生的借殼上市事件卻很少涉及。已有的研究結果大多表明借殼上市的績效并不樂觀。作為借殼上市的主力軍，表面上高速增長的房地產行業背后，其真實的經營狀況和財務狀況到底如何，是本文選題的出發點。
二、 實證研究
（一）研究方法
研究并購及借殼上市績效的常用方法是因子分析法。因子分析是將眾多相關、重疊的信息進行合并和綜合，將原始的多個變量和指標變成較少的幾個綜合變量和綜合指標，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。
企業績效評價是運用數理統計和運籌學原理，特定指標體系，對照統一的標準，按照一定的程序，通過定量定性對比分析，對企業一定經營期間的經營效益和經營者業績做出客觀、公正和準確的綜合評判。評價內容重點在盈利能力、資產質量、債務風險和經營增長等方面，以能準確反映上述內容的各項定量和定性指標作為主要評價依據。本文為研究房地產企業借殼上市的績效，從研究企業借殼上市以后的償債能力、盈利能力、資產質量和發展能力的角度，選擇了流動比率、產權比率、總資產報酬率、凈資產收益率、每股收益、主營業務利潤率、總資產周轉率、主營業務收入增長率和凈利潤增長率九個指標來構建評價體系。
（二）數據來源
本文所選的數據主要來源于深交所、上交所以及和訊財經所公告的2009年借殼上市的房地產企業。具體收集數據的方法是：通過查詢房地產上市公司2008年至2010年間公告，選擇擬借殼上市的35家房地產企業，剔除未于2009年完成借殼上市的企業，得到19個股權發生變動并成功借殼上市的房地產企業樣本（如表1），并獲取了樣本企業2008―2012年度的財務評價指標。
（三）模型構建
本文采用SPSS19.0分析軟件對各個企業指標進行主成分分析，從中提取可以代表各指標的公共因子，然后計算各因子得分，以各因子方差貢獻率占公共因子總方差貢獻率比重為權重進行加權匯總，三、 實證結果
根據以上公式計算出19家樣本企業2008年―2012年的綜合得分，再計算出每年的平均得分，并作出以下變化趨勢圖：
圖1表示 19家樣本企業借殼上市前一年，借殼上市當年和借殼上市后三年的綜合業績變化趨勢，直觀的反映出其在借殼上市前后的綜合業績變化。由圖可知，企業樣本借殼上市前后綜合業績并沒有多大改善，雖然2011年綜合業績有了較大的改善，但是2012年樣本企業的綜合業績有了大幅度的下降，綜合得分低于2008年水平，并隨著時間的推移呈下降趨勢，這和之前的研究結果是一致的。為了驗證這一結果，本文進行了Kruskal-Wallis非參數檢驗方法對企業各年綜合得分進行顯著性檢驗，檢驗結果也表明企業借殼上市前后幾年的綜合業績沒有顯著差別。
四、 結論與思考
由實證結果可以得出結論：2009年借殼上市的房地產樣本企業近幾年的綜合業績并沒有多大改善。
借殼上市作為一種流行的融資方法，在實際操作中有利有弊。從本文的實證結果來看，在短期內，借殼上市的確能夠起到為房地產企業充分融資、快速扭虧為盈的效果。但從長期看，借殼上市逐漸顯現了其弊端，對于房地產這一受國家調控政策影響的特殊行業來說，這一弊端更加明顯。房地產企業借殼上市后綜合績效提高不明顯，筆者認為有以下幾個原因：
（一）不良殼公司加重企業負擔
被非上市企業青睞的ST殼公司大多是經營狀況不好、前景不明的劣質企業，吸收合并這種企業，無疑給本公司帶來一定的經營管理負擔。在借殼后的一兩年內，借殼上市的企業需要花費相當一部分成本整合資源和對殼公司進行運籌改造，給本企業增加一定的負擔。
（二）國家宏觀調控政策制約
從2008年開始，國家開始對房地產行業進行抑制，使得房地產市場持續低迷，資金緊張。雖然通過借殼上市能夠在短期內緩解資金緊張，但是房地產企業內在發展規律和國家緊縮性調控政策使得本身經營狀況就差強人意的房地產企業借殼后業績并沒有很大改善。
（三）借殼的短期投機動機
從房地產行業借殼上市的動機來看，資金緊張的房地產企業借殼上市主要是為了融資以緩解缺錢的燃眉之急，這種短期投機的借殼動機決定了這些企業忽略了企業的長期效益，造成了借殼上市后綜合業績沒有顯著提高的現狀。
參考文獻：
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