房地產財務報表分析3篇

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房地產財務報表篇1

企業財務報表分析主要是指通過收集、整理企業財務會計報告中的有關數據，并結合其知他有關的補充信息，運用科學的知識和合理的財務分析方法對企業的財務狀況、經營成果和現金流量情道況進行綜合比較與評價，為財務會計報告使用者提供管理決策和控制依據的一項管理工作。隨著房地產行業的迅猛發展，財務報表分析的質量得到高度重視，管理層和報表使用者期望通過對關鍵財務數據的解讀來識別未來企業投資機會，規避經營風險，判析企業的核心競爭優勢和成長趨勢。因此，結合房地產企業的特點對財務報表進行分析具有重要意義，下文主要就房地產企業財務報表分析框架進行解析。

一、房地產企業財務報表的分析框架

財務報表包括資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益變動表（或股東權益變動表）和財務報表附注。幾張財務報表之間呈現相輔相成，互為鉤稽的關系，其中資產負債表反映企業會計年度期末時點的財務狀況，利潤表說明一個會計年度的經營成果，而現金流量表主要解釋財務狀況變動原因和過程，并說明經營成果對財務狀況的影響。利潤反映賺錢的能力，而現金凈流量是對企業可持續發展能力的判斷。通過對不同時點資產負債表的比較，可以對企業財務狀況的發展趨勢作出判斷，比如：把流動資產、速動資產與流動負債聯系起來分析可以有利于評價企業短期償債能力；把企業債務規模、債務結構及與所有者權益的對比分析有利于判析企業的長期償債能力；通過對利潤表數字的分析，財務分析者可以看出企業是賺錢還是賠錢，主要的營業利潤是來自日常經營還是偶然所得。同時根據利潤表的趨勢分析，分析企業的盈利能力是在上升還是減弱，最后通過現金流量表對資產負債表和利潤表的信息進行進一步補充和完善。

二、房地產企業重點會計科目分析

（一）貨幣資金

在不新增土地儲備的情況下，房地產企業的貨幣資金規模在一定程度上反映了企業消化存貨的能力，企業的貨幣資金需要在不斷的流轉中實現價值，但過于龐大的貨幣資金規模會降低企業的資金使用效率，而貨幣資金不足又影響其對短期流動性的保障程度。房地產企業應關注貨幣資金的規模以及企業貨幣資金的流動性，重點關注非受限貨幣資金占貨幣資金總額比例、貨幣資金占有息負債比例、以及貨幣資金占總資產比例等關鍵指標。

（二）存貨及投資性房地產

從中長期來看，土地資源儲備對房企的重要性無可置疑。房地產財報中的存貨及投資性房地產一定程度上反映了企業在建工程和自營地產的規模。因此存貨的分析中應重點關注存貨絕對規模及其與銷售額/預收款項的匹配程度、存貨的構成情況、存貨中資本化利息的規模、存貨跌價準備規模等。在投資性房地產科目的分析中應著重關注投資性房地產評估價值的合理性以及投資性房地產的投資回報率情況等。從上述分析中判斷企業貨值分布的合理性，擴張方向以及展業思路，并有利于判斷企業未來的銷售能力。

（三）有息負債

短期有息債務科目包括短期借款、交易性金融負債、應付短期債券和一年以內到期的非流動負債，長期有息債務科目包括長期借款和應付債券，負債經營是房企的顯著特點，因此企業負債的絕對規模、相對規模、期限結構及融資成本等方面可以看出企業的杠桿運用能力和資金壓力。

（四）預收賬款、合同負債和收入

根據企業會計準則第14號關于收入的定義，合同負債是指企業已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品的義務，如企業在轉讓承諾的商品之前已收取的款項。預收賬款、合同負債規模是衡量報表日已達到預售條件但尚未結轉收入的銷售規模的重要指標，但其年度變化受本年度結轉的銷售收入和本年新增的已達到預售條件但尚未結轉收入的銷售回款規模影響。由于我國房地產普遍采用的是期房預售模式，而房地產企業的回款方式包括分期付款、一次性付款和按揭付款等幾種常見模式，因此房企當期銷售收入和當期營業收入的規模不完全一致。在財務報表的分析過程中應關注房地產企業預收款項、合同負債規模及其與現金流規模的匹配程度，其中預收房款、合同負債是房地產企業業績表現的先行指標，反映了公司的成長性，而營業收入則反映公司當期結轉物業的水平。

（五）經營活動現金流

經營活動現金流反映企業實際的現金收付，尤其房地產企業存在較多合作開發項目時，在其經營活動現金流科目分析的過程中應關注經營活動現金流入量與簽約銷售額規模的匹配程度，關注銷售商品、提供勞務取得的現金和購買商品、接受勞務支付的現金規模比較，并關注其他與經營活動有關的現金流情況，通過上述科目的對比分析，評判企業的資金支付壓力和投資缺口，并對項目銷售回款的控制能力以及外部企業資金的占用能力進行評估。

三、房地產企業常見財務指標分析

在財務報表分析過程中，對于財務指標的分析也是對企業整體經營狀況的重要判斷方式之一，其中主要的財務指標分析主要分為營運指標、盈利指標、償債指標、發展指標等。營運指標包括存貨、應收賬款和總資產周轉率指標等，主要對企業的運營效率進行分析；盈利指標包括毛利率、期間費用率、凈資產收益率、銷售凈利率、息稅前利潤率指標等，主要對企業的整體盈利能力進行解析；償債指標包括資產負債率、凈負債率、流動比率、速動比率指標等，主要對企業對債務的整體償付能力進行分析；而發展指標多表現為收入增長率和資產增長率指標等，主要對企業的未來成長能力進行分析。

四、財務信息與非財務信息并重

房地產企業在詳細分析財務報表時，不僅僅是對報表結果進行分析，也需要看外部環境、企業戰略以及報表期間的鉤稽關系對報表產生的影響。由于報表本身存在著一定的局限性，因此財務分析需要結合企業戰略、市場趨勢、行業變化、內部管理、制度以及會計政策等多個維度，并高度重視財務信息內容與各類非財務信息內容的結合分析。首先，在分析一家房地產企業的財務報表的同時，還需對企業的商業模式進行了解，例如公司概況，組織結構，企業戰略規劃，經營情況分析等。對于商業模式的理解不應僅限于財務報表內呈現的結論，應結合第三方專業機構、實地調研、現代化大數據手段、新聞輿情等多方位采集的信息進行分析。同時，由于房地產企業的行業特性，在非財務信息的分析過程中還應關注前瞻性的信息，例如國家的相關政策和整體市場經濟形勢的動態；房地產投資行業發展的主要趨勢以及企業的核心競爭力變化等。

五、結語

綜上所述，全面的財務分析需要結合企業戰略、市場趨勢、行業變化、內部管理、制度以及會計政策等多個維度進行。通過對財務報表全面的分析，有助于幫助企業做出正確的戰略定位和決策，提高運營過程中的管理能力，因此，房地產企業應更充分地認識到財務報表分析的重要性，并結合企業自身經營情況，對財務報表分析進行同步的優化改進，為企業的決策提供更為客觀可行的參考依據。

作者:蔣文笑 單位:杭州工商信托股份有限公司

房地產財務報表篇2

財務分析主要是將企業會計信息作為主要依據，并借助專門的實施方法來實現對企業某個階段經營成果以及相關財務情況等的綜合分析的管理方法，財務分析最主要的目的是將大量的會計數據都能夠轉換為決策者所能夠使用的數據，以此達到對決策不確定性的有效控制，從而實現對決策精準程度的全面提升，以便更好的提升企業的經濟效益。伴隨著我國對房地產市場的規范，以及相關政策的出臺，房地產市場的競爭進入到了白熱化階段，這使得越來越多的企業開始認識到財務報表分析的重要性。為此，結合房地產企業的特點，對財務報表分析進行研究具有重要意義。

一、財務報表分析的主要內容

財務報表分析主要是結合不同使用者來進行財務數據的分析處理。根據財務報表分析的具體內容來看，其主要分為三方面，分別為：企業權益結構分析、企業償債能力分析、對債務資金的估量。通過對企業財務報表進行分析，能夠充分了解企業當前實際資產營運情況，明確資金周轉情況和分布情況。同時，借助財務報表分析，還能夠明確當前企業的盈利情況，明確企業年度盈利水平、利潤目標落實情況等。財務報表分析的各項內容之間，存在著緊密的聯系，同時還發揮著相互補充的作用，能夠較好的展現出企業生產經營成果、財務情況和現金流變化，為會計工作提供切實客觀的信息依據，滿足不同使用者的各項需求。

二、房地產企業財務報表分析的局限之處

（一）預收賬款加劇短期負債，導致報表判斷準確性下降

根據《企業會計制度》中所指出的相關要求，其明確表示房地產的收入的確認標準必須達到以下幾項條件：有購買者需要對結算通知書進行簽訂；工程竣工并且達到了驗收標準；能夠非常準確的進行成本的計量；根據銷售合同中中明確的相關義務進行嚴格落實，同時獲得了實際價款。但當前房地產企業從預售到最終確認收入，需要經過工程的竣工、驗收、決算等階段，并且通常會耗費較長一段時間，短則幾個月，而長則可能達到幾年，在這個過程中大量的房款在收到之后通常會掛在預收賬款，這不僅使得短期負債問題加劇，同時也導致房款的收入期間所有者自身的權益被嚴重削弱。在進行收入確認期間，通常是將產權轉移作為主要的判斷依據，為此，通常情況下，必須在確定企業的產品產權權益發生轉移以及產品銷售結束之后，才能夠對其收入進行確認。因此，房地產企業的經營收益往往需要在工程完成竣工驗收之后，才能夠針對其實際的銷售收入進行明確，此時就非常容易出現企業經營過程中效益與收益確認效益出現誤差，從而使得企業當前很難借助收益來充分了解實際的經營情況。特別是近年來，在各項政策相繼出臺以及市場環境的綜合影響下，財務報表分析已經很難較好的展現出房地產企業的盈利情況，導致財務報表分析結果的真實性大打折扣。

（二）期間費用計入當期損益，無法準確掌握經營成果

結合當前房地產的實際運營情況來看，其所采取的會計制度，在對企業進行開發經營項目所產生的各項費用，包括財務、管理和銷售費用等，均被一并納入到了期間費用的范疇中，這就使得這部分費用分別計入到當期的損益中。這就使得該項工程在未進入到竣工驗收決算、巨額預收賬款轉為銷售收入之前，都會表現出較為明顯的虧損特征，只有在最終完成結轉收入之后，才能夠非常清楚的掌握其所潛藏的利潤。這一現象，導致財務報表分析無法非常準確的展現出企業實際的經營情況，自然就很難為企業的經營決策提供參考。

（三）業務活動的收支情況與現金流量不匹配

在房地產開發期間，土地是其最主要的成本，并且該成本呈現為不斷升高的顯著趨勢，這就導致房地產企業在進行開發期間表現出明顯的經營風險，并且也呈現為明顯的擴大。為了實現對“高地價”帶來的財務風險、經營風險的規避，房地產企業通常會在一二線核心城市新建項目時，采取合作開發、聯合拿地的模式。在進行操作的過程中，這種合作開發項目銷售資金回籠主要以往來款項來體現，而現金流量的流入則主要通過與經營活動相關的現金流入來展現，這就使得經營活動的現金流入量與合同銷售額出現了非常嚴重的匹配問題。

三、房地產企業財務報表分析的改進措施

（一）結合收款方式分析預收賬款

房地產企業在應收賬款分析期間，必須結合對應的收款方式采取相應的應收賬款。考慮到房地產企業銷售商品的特殊性，不僅有著較長的生產周期，同時往往會耗費較大的資金量，它的收款方式與普遍的商品也有著明顯的差異，通常包括了分期付款、一次性付款和按揭付款等方式，針對分期付款的方式，則根據合同所約定的收款時間來進行收入的確認，一旦發生買方欠賬的情況，財務報表分析就需要結合買方所欠付的金額、個人資信能力等進行重點分析，若所欠缺的資金占比超出了房價的30%，那么就不得將其列入銷售收入；一次性付款的情況只有少部分消費者能夠得以實現，針對這種付款方式，在進行收款確認時，可將全數的收款作為其核算的重要依據，其能夠較好的體現房地產企業財務風險的有效轉移；針對按揭付款的方式，這也是當前房地產銷售最主要的模式，在財務報表分析時就必須待到所有的款項完全到齊之后再進行最終的確認，并將預收賬款作為相對應的預結轉，同時完成銷售稅金的計提。

（二）加強對收入結轉前產生期間費用的分析

針對期間費用計入當期損益所表現出的局限性問題，必須針對房地產企業的實際特點，在進行收入結轉之前對產生期間費用進行相應的調整，這就要求房地產企業提出更有針對性的財務報表分析核心準則，同時針對企業的特征，實現對價值管理和金融市場工作作用的充分展現。這主要是由于在受到全球經濟一體化趨勢的影響下，傳統的財務管理知識已經很難滿足現代企業發生的各項要求，為此，財務分析人員必須不斷優化個人專業知識，加強對財務管理情況以及市場情況的全面分析，充分運用現代化的技術手段，不斷提升財務報表分析的準確性和真實性，為企業的決策提供參考，保障企業的整體利益。

（三）重視現金流量的財務指標分析

在財務報表分析中，會計利潤與現金流量能夠較好的展現不同的會計信息，但同時兩者又能夠相互補充。就現實條件下，房地產財務報表分析必須認識到收支情況與現金流量不匹配問題的嚴重性，加強對現金流量指標的全面分析。具體方法：

1.增加獲現能力指標。在房地產企業財務報表分析中，增加對主營業務收現率、凈資產現金回收率的分析，前者主要是指對企業銷售質量進行評價，借助對房地產企業該項指標的評價，能夠較好的掌握主營業務收入換算成現金的情況；后者則能夠較好的明確提前確認收入的主要問題。

2.補充盈利能力的指標。房地產企業財務報表分析中，需要加強對補充盈利能力的判斷，其判斷指標主要包括三項，分別為：經營活動現金流量/營業利潤、經營活動現金流量/凈利潤以及全部活動現金流量/凈利潤。通過這三項指標能夠較好的展現出企業的實際盈利情況，為企業決策者提供客觀的利潤現金保障。

3.完善償債能力的指標。在房地產企業財務報表分析中，關于償債能力指標主要包括了三項，分別為：現金債務總額比、現金到期債務比、利息保障倍數，其中現金債務總額比、現金到期債務比能夠較好的展現房地產企業在各項經營活動中所產生的相應的現金凈流量，更好的保證對到期債務保障程度的提升，促使企業的償債能力得到有效提升，防止賬面出現全部及時支付的假象問題。而利息保障倍數則能夠較好的體現出企業經營過程中其現金償還債務利息的實際能力。

總之，通過財務報表分析能夠較好的實現對財務報表各項內容的充分了解，促使財務報表信息的真實性、有效性得到保障。財務報表分析不僅能夠明確企業內外部的財務信息情況，同時也能夠為企業未來的決策提供直接客觀的參考，確保各項需求得到滿足。財務報表分析最關鍵的作用是將所生成的各項數據實現合理轉化，并實現全面綜合分析，從而保證決策發展信息實現可持續發展，這就能夠最大程度上實現對決策不確定性的有效避免。為此，房地產企業必須充分認識到財務報表分析的重要性，并積極結合實際情況，進行財務報表分析的優化改進，以便更好的掌握企業的實際情況，為企業的決策提供客觀參考。

作者:蔣旻 單位:共青城萬利興實業有限公司

房地產財務報表篇3

一、房地產企業財務報表分析方法概述

房地產企業財務報表分析是指以房地產企業財務報告為基本依據，運用一系列相關的財務數據，對房地產企業一定期間的財務狀況、經營業績和現金流量情況加以分析和比較，并通過分析其影響因素，來判斷和評價企業財務和經營狀況是否良好，并以此預測房地產企業未來的發展前景的財務管理活動。

（一）房地產行業財務報表分析特點

因房地產企業項目開發建設周期長且項目投資風險高，這兩個特點決定了房地產企業的會計核算更具特殊性。房地產企業項目開發的產品具有多樣性，有住宅、商鋪、公寓、寫字樓等，項目開發建設需要較長的建設周期，，因此會計核算的期間也較長，就不能完全以一個期間的經營成果分析片面的替代對整個項目的分析。由于房地產項目產品銷售價格受到供求關系、政策調控、金融政策等多種因素的影響，項目開發建設需要投入大量資金，項目開發周期長，投資收益具有很大的不確定性。開發建設中的房地產項目及完工的房地產項目，均以開發產品（存貨）的形式列報于企業資產負債表中的，但其價值計量方式的選擇將對企業收益產生較大影響。

（二）房地產行業財務報表分析的重要性

房地產企業財務報表分析的結果都是企業重要的經營信息。這些經營信息是經營過程中各個環節運行狀況的重要“信號”。企業的靜態財務狀況隱含于資產負債表中，動態的財務狀況隱含于現金流量表之中，這就需要通過分析加以揭示。諸如企業的資產、資本結構，償債能力，財務彈性等財務指標，都要通過分析加以解釋。企業利益相關者可以通過分析結果做出客觀的衡量，了解企業真實的財務狀況，對企業發展的潛力做出判斷。房地產企業的發展趨勢可以在分析了解企業財務狀況和經營業績的基礎上做出推斷與預測。房地產企業財務報表分析具有預測未來發展趨勢的功能，如通過企業營業收入增長能力、資產增長能力和資本擴張能力等財務指標的分析，對企業財務狀況和經營成果的未來發展的可能趨勢做出推斷和預測，企業的利益相關者可以根據結果做出決策。

二、目前房地產企業財務報表分析的現狀及不足

（一）企業管理層對財務分析的重視程度不夠

在國家“房住不炒”的調控政策下，房地產企業市場競爭激烈，運營風險增大，導致企業的管理層往往只重視企業銷售收入與經營利潤的增加，或只重視營銷管理、項目工程管理，對財務管理沒有給予相應的重視，更沒有認識到財務分析在企業經營管理中的重要作用，致使其也不善于通過財務分析來強化企業的經營管理，低估了財務分析在企業發展中的重要地位和積極意義。同時，多數房地產企業重會計核算，輕財務分析及管理。企業財務人員為了應對變化，將大量的精力與時間都花費在學習新財務制度、新會計準則等財務核算體系上，在財務分析方面沒有投入足夠的時間與精力，這樣就導致財務分析很難為企業的管理層提供及時、有效的財務信息，致使企業管理人員以及訣策者在制定各類決策的時候，很少依靠財務分析提供的信息，只重視會計核算資料的現象。

（二）多數房地產企業的財務分析方法有待創新

一方面，財務分析只是針對企業過去的數據進行分析，預測能力較差、分析技術也較落后，這與預測企業的未來發展方向與經營管理目標是不相符的。通常其采用的分析方法通常還都是傳統的基本方法，例如比較分析法、比率分析法等，無論是哪一種單一的方法都使財務分析工作無法達到企業管理層期望的目標。同時，在應用計算機技術、信息技術等方面沒有將其有機地結合起來。

（三）財務人員的專業分析能力和執業綜合素質有待提升

我國許多房地產企業的財務人員對財務指標的內涵與外延沒有深度的掌握，對財務報表的剖析解讀能力更是參差不齊，企業財務人員在沒有弄清各個指標之間關系的情況下進行財務分析，致使計算的過程使各指標無法關聯，并且其計算通常只對計算結果進行分析，這種在沒有充分地了解各個指標內涵的情況下進行的財務分析，最終使各指標計算結果缺乏一定的邏輯性。此外，多數中小房地產企業也沒有配備專職的財務分析人員，現有的財務人員并也沒有在財務分析上的重視程度也不夠，對財務指標的應用也比較隨意，使用的財務指標如果沒有充分結合企業實際業務情況，其得到的財務分析結果既不能真實地反映出企業的真實情況，也嚴重地影響了管理層的相關決策，從而影響企業健康、持續的發展。

（四）房地產企業進行財務分析時對償債能力的判斷明顯不全面

房地產開發企業在取得商品房預售許可證后開始銷售。預售產品取得的收入有小額定金，有首付款項，也有全款。多數企業小額定金都記入其他應付款，收到的首付款或全款記入預收賬款。由于房地產企業項目開發周期長，商品房銷售成交時間也較長，這就會使大量其他應付款掛賬時間較長。但從科目性質上來說，其他應付款和預收賬款是都是企業的負債，單純使用比率分析時，資產負債率就會偏高。但對房地產開發企業來講，其在簽訂完商品房預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定，房地產企業大量的預收賬款中包含了企業實際已經完工履約部分，并非全部是負債，所以直接按照企業報表資料分析企業償債能力會因高估企業負債而影響報表使用者對企業償債能力的判斷。

三、房地產企業財務報表分析的對策建議

（一）房地產企業管理層要高度重視財務分析在企業管理中的作用

首先，企業的管理層應該將財務分析放在與企業其他經營管理層面同等重要的位置，并將其作為企業經營管理的重要手段與方法來執行，積極的組織與協調各個業務部門與財務分析的配合，改進管理支持企業財務分析人員的工作，企業的其他管理者應該充分尊重財務分析人員的勞動成果，以此建立財務分析在整個企業經營管理中的地位；其次，財務分析管理人員同樣也應該充分認識其他業務在企業管理中的作用，搞好與其他業務管理者之間的關系，并充分地認識到企業的財務分析工作是發揮財務管理在企業管理工作中非常有效的途徑。最后，通過制定完善管理制度來管理財務分析工作，形成一套適合于自身企業發展需要的財務分析機制，為管理層經營決策提供可靠、科學的依據。

（二）綜合應用多種財務分析方法及相關科學技術手段

首先，應該重視對房地產企業所處行業環境與競爭優勢的分析，這主要是因為行業環境對本行業的所有企業的發展都具有決定性的作用，例如金融政策對房地產的銷售影響是非常大的；其次，采用現代化的技術手段，提高財務分析效率的同時，盡可能降低成本。企業進行財務分析的時候，應該充分采集大量的信息，進行數據的快速采集、整理、計算、分析，最終實現財務分析的自動化處理；再者，結合多種分析方法。單一的財務分析方法都存在著一定程度的局限性，致使單用某一種方法做出的分析判斷都具有片面性，因此應該將多種分析方法結合起來，多角度、多層面分析，多措施保證基礎資料及數據的真實性，為企業管理者的決策制定提供更加可靠、全面的依據。

（三）提升財務分析人員的分析能力和綜合素質

首先房地產企業要通過內部學習和外部專業機構培訓來提升財務分析人員的執業能力，通過獎勵措施來推動財務人員自覺學習；另一方面房地產企業要根據自身規模實力，設置相應機構或相應崗位，明確財務分析人員相應職責，制定考核，增強其自身工作的責任意識。形成晉升機制，制定獎勵制度，從物質和精神兩個方面大力引導。同時還要從制度上讓財務分析人員積極參與其他業務部門的工作，認真學習業務流程，增強其溝通能力和業務掌握，提高綜合分析能力。

（四）做好報表以外各類數據、資料的充分利用

對房地產開發企業來講，傳統的財務分析由于其報表數據存在局限性，其對企業財務狀況和經營成果的反映并不一定客觀、真實、全面。在對房地產開發企業進行財務分析時應利用表外信息，包括報表附注、經營情況說明書、銷售臺賬、開發項目預決算書及各類合同等，通過這些大量表外信息及相關資料的分析，可以為我們正確地理解和判斷企業財務數據的可靠性提供參考，對企業財務狀況和經營成果提供全面準確認識。

（五）優化財務報表數據準確反映短期償債能力和盈利能力

在對房地產開發企業進行財務分析時應根據分析目的對其相應數據進行調整。在分析企業償債能力時，要區分有息負債和無息負責，區分經營負債和金融負債，把其他應付款中的小額定金和對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整，合理估計企業的負債水平，正確判斷企業的償債能力。在分析房地產企業盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業資產和收益的計量產生的影響，對企業的盈利能力做出合理的判斷。

參考文獻

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［2］陳曉雁.財務報表分析對企業經營決策的影響［J］.天津職業院校聯合學報,2014（3）.

作者:郁飛 單位:張家口博銳房地產開發有限公司